ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE

LA OBRA

CLASE no. 2
TIPOS DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN Y SUS • Puede tratarse de obras de pequeña escala, en las que
CARACTERÍSTICAS varias familias viven en una sola casa. También de obras de
mediana escala, en las que varias familias viven en una sola
Las obras de construcción pueden clasificarse de varias casa, o de obras de gran escala, en las que se construyen
maneras. La clasificación más habitual es la de obra de varias estructuras multifamiliares a partir de un solo edificio,
construcción o industrial. como en el caso de rascacielos.

Estas obras de construcción también pueden clasificarse

según el tipo de propietario, el tipo de edificio, la seguridad de
la obra en caso de incendio, etc.

¿Qué es una obra de construcción?

A los efectos legales, una obra de construcción es cualquier
obra, pública o privada, en la que se efectúen trabajos de
construcción o ingeniería civil, siempre que las mismas
estén referidas a trabajos intrínsecamente asociados a
actividades de construcción (arquitectura e ingeniería civil)
y se ejecuten con tecnologías propias de este tipo de
industrias.

Tipos de obras de construcción:

Obras residenciales
• Se trata de proyectos de edificación para el diseño y la
construcción de viviendas o apartamentos. Para estas obras
se utilizan diversos materiales, pero hoy en día se suele
optar por materiales más ricos y eficientes energéticamente
Obras comerciales
• Son construcciones destinadas a oficinas, restaurantes o
tiendas. Estas estructuras pueden ser similares o
independientes entre sí.
Obras institucionales
• Se trata de estructuras destinadas a prestar algún tipo de
servicio al público y que están principalmente bajo el control
del Estado. Como los tribunales, las estaciones de
bomberos, los hospitales, los estadios, las comisarías, los
parques y los edificios administrativos y parlamentarios.
Obras públicas
• Se trata de proyectos de construcción e infraestructuras
dirigidos por el gobierno y promovidos por la administración
para servir a los ciudadanos de una manera determinada.
Hay muchos tipos de obras públicas.

Tipos de obras públicas

Edificios públicos:
• Incluyen instalaciones médicas y educativas, oficinas, etc.
Obras de infraestructura de transporte:
• Todas las obras relacionadas con el transporte por
carretera, fluvial o marítimo, ferroviario, aéreo y por tuberías,
incluyendo carreteras, autopistas, canales, puertos,
aeropuertos, helipuertos y tuberías.
Obras de infraestructura hidráulica:
• Construcción de plantas de tratamiento de agua, redes de
suministro de agua, presas, etc.
Obras de infraestructura urbana:
• Construcción de parques, carreteras, alumbrado público, etc
Obras industriales
Las obras industriales son instalaciones diseñadas y
construidas para la producción, transformación y desarrollo de
determinados productos que se necesitan o satisfacen las
necesidades de la sociedad. Estas construcciones son
independientes, es decir, se construyen por separado unos de
otros. Pueden ser pequeños edificios del tamaño de una
habitación o grandes edificios utilizados como almacenes o
grandes grupos de almacenes.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN DE ACUERDO A LA
ESTRUCTURA Y LOS MATERIALES UTILIZADOS

Tipo A – Composición del acero

• Estructuras y vigas de acero típicas, como techos de
hormigón armado y entrepisos de acero y hormigón
Tipo B – Compuestos de hormigón
• Este grupo incluye cualquier estructura soportada por una
estructura de hormigón armado. También hay tipos de
composición mixta (hormigón armado y acero).
Tipo C – Composición de los ladrillos
• En este tipo de construcción, los muros de ladrillo
permanecen entre las cadenas de hormigón y los pilares, o
la entreplanta está formada por un armazón de madera y
una losa de hormigón armado.
Tipo D – Compuesto de madera
• Esto incluye los edificios con columnas de madera, placas
de fibrocemento, yeso, etc., placas de madera y tabiques
del mismo material. También incluye edificios con entrepisos
de madera.
Tipo E – Compuestos de Adobe
• Esta categoría incluye materiales ligeros a base de cemento
como el adobe, la arcilla y el hormigón con dinteles de
madera.
Tipo F– Edificaciones prefabricadas de construcción Tipo G- Edificaciones de madera prefabricadas
metálica • Estructuras prefabricadas de madera, cartón, yeso o
• Esta categoría incluye las estructuras metálicas paneles de fibrocemento.
prefabricadas.
Tipo H– Edificaciones prefabricadas de hormigón armado
Estructura portante en base a columnas o paredes
prefabricados de hormigón armado y entrepisos y cubierta de
losas prefabricadas de hormigón armado.
DIFERENCIA ENTRE OBRA CIVIL Y OBRA PÚBLICA
Obra civil:
• La construcción es una “acción” llevada a cabo por
personas. En este contexto, el término “obra civil” se refiere
a la construcción de edificios e infraestructuras.
• En un sentido más amplio, las obras civiles pueden
describirse como un acto de transformación. La obra civil es
cualquier trabajo realizado en beneficio de una población o
comunidad.
Obras públicas:
• Las obras públicas incluyen todos los proyectos creativos
planificados y ejecutados por la administración pública.
Entre ellas se encuentran las infraestructuras de transporte
(público), las infraestructuras públicas de agua, las
carreteras, los parques, el alumbrado y los edificios públicos
como los de sanidad, educación y oficinas.
De hecho, la línea que divide las obras civiles y las obras
públicas es bastante estrecha y algunas obras civiles y
públicas se realizan incluso simultáneamente.
Las obras públicas son siempre obras civiles, porque las obras
públicas incluyen todos los servicios que la administración
pública sigue prestando a la población.
¿CUÁLES SON LOS TIPOS MÁS COMUNES DE
EDIFICACIONES QUE HAY?
En función de su uso:
• Edificios comerciales: diseñados para uso comercial.
• Edificios educativos: destinados a fines educativos,
didácticos
• Edificios culturales: cines, teatros, museos, etc.
• Edificios militares: destinados a fines militares.
• Instalaciones deportivas: para la práctica de deportes.
• Edificio gubernamental: destinada al uso de los
empleados de un gobierno o autoridad gubernamental.
• Edificio industrial: para uso industrial.
• Edificación religiosa: para creencias o sectas espirituales.
• Edificio residencial: para uso residencial.
• Edificio para la salud: hospitales, clínicas, consultorios, etc
• Edificio para la investigación: laboratorios, centros de
investigación
En función de derecho de propiedad:
• Propiedad privada: cuando el propietario es una persona
física o jurídica.
• Propiedad pública: cuando el propietario es una persona
pública, regional o nacional.
ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA
Una empresa constructora como cualquier otra, requiere de
organización. Definir el organigrama organizacional es
esencial, pues a través del organigrama se detalla lo autoridad
y las responsabilidades que existen en la empresa para
alcanzar los objetivos establecidos; no obstante, es importante
conocer el modelo de organización a seguir:
• la organización departamental y
• la organización matricial.
La administración es una actividad destinada a organizar los
recursos con que cuenta cualquier organización o entidad, sin
importar el tipo de empresa que sea, pues esta tiene las
características necesarias para formar parte de cualquier tipo
de proyecto y en cualquier tipo de área. Esto es la cualidad de
las personas que estudian administración pues tienen la
posibilidad de desempeñarse en cualquier tipo de empresa
realizando funciones administrativas.
Cuando tratamos de ver cómo se desenvuelve la
administración en una empresa constructora debemos tener en
cuenta la forma en que está estructurada la organización,
estudiar la forma en que la empresa constructora tiene su
organigrama y cómo funciona la misma.
En las empresas constructoras su organización es expresada
mediante organigrama, en el cual se detalla lo autoridad y las
responsabilidades que existen en la empresa y como lograr
llegar a los objetivos establecidos por la empresa.

Entre los tipos de organización más utilizados dentro de una

empresa tenemos la organización departamental y la
organización matricial.

La organización departamental es el proceso administrativo

mediante el cual la organización está orientada a dividir el
trabajo por medio de departamentos o áreas especializadas
que agrupen a profesionales de cada área para lograr la
maximización de los ingresos con el mejor personal posible en
cada área de la empresa disponible.
En cambio, la organización matricial es aquella en la que
cada área de la empresa tiene que intervenir en los proyectos
de la organización, por ende en este tipo de organización cada
una de las áreas tendría que responder a dos jefes diferentes:
El jefe de proyecto y el jefe funcional encargado del área.
Este tipo de organización es el más utilizado por las empresas
constructoras, aunque el mismo tiene sus ventajas y
desventajas que deben ser tomadas en cuenta.
Algunas de las ventajas son:
• Se optimiza el empleo de los especialistas
• Los especialistas del área se sienten mas cómodos con este
modelo, pues les permite tomar decisiones con más
confianza, ya que conocen bien del tema que están tratando
Pero entre las desventajas:
• Se pueden presentar algunos conflictos de interés cuando
los recursos son justos
• El poco personal con que cuenta el gerente de proyecto
dificulta el manejo administrativo
• Las diferentes opiniones de los dos supervisores que puede
causar confusión a los colaboradores con sus
contradicciones.
Luego que una empresa constructora decide cuál es la
organización que va utilizar, esta prepara su organigrama para
delegarle las funciones correspondientes a cada persona o a
cada área dependiendo el sistema de organización que va
utilizar.
Cabe destacar que si el sistema de organización que la
empresa decide utilizar funciona de la manera correcta la
administración aplicada en la empresa constructora se llevará
de manera exitosa y ayudará a la empresa a mantenerse a
flote siempre y cuando las áreas y el personal se mantengan
realizando sus funciones y obligaciones.
Las empresas constructoras son un modelo empresarial
muy complejo pero de mucho crecimiento en los últimos años,
pues al aplicarle los métodos administrativos podemos sacar
grandes frutos y llevar este tipo de empresa al éxito aplicando
los procedimientos adecuados.
ORGANIZACIÓN DEPARTAMENTAL ORGANIZACIÓN MATRICIAL
CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
Comúnmente los proyectos de construcción se realizan fuera
de la organización iniciadora o promotora, por un equipo de
especialistas de la disciplina (empresa constructora).
Para poder conceptualizar la gestión de este tipo de empresas,
se debe identificar, en primer lugar, las diferentes fases que
podría tener un proyecto constructivo dentro de su ciclo de
vida.
Según se establece en Construccion Extension to The
PMBOK® Guide Third Edition (4), la mayoría de proyectos de
construcción podrían ser desarrollados en cinco fases, tal
como se ilustra en la siguiente gráfica.
La fase de Concepto hace referencia al estudio de factibilidad,
el cual finaliza con la aprobación para la realización del
proyecto.
En la fase de Planificación y desarrollo el concepto se
desarrolla y se define con más detalle, se establecen los
criterios del proyecto, se producen planos básicos junto con un
calendario, presupuesto y plan de trabajo de cómo deben ser
realizadas las posteriores fases. Es habitual, y a menudo
crítico que el cliente o patrocinador aprueban los planos
básicos, criterios del proyecto y plan de trabajo, que se
convierten en la línea base para la posterior contratación (bajo
una modalidad de licitación) y ejecución del proyecto.
En la fase de Diseño detallado, se completan todos los
detalles de diseño que consideran los planos y
especificaciones para la construcción.
En la fase de Construcción se ejecutan las tareas necesarias
para completar el trabajo especificado en el diseño detallado.
Cuando se culmina la construcción, el proyecto está listo para
las pruebas finales y las operaciones de Puesta en marcha,
es decir el proyecto se vuelve operativo según se ha
establecido en el diseño.
Cada uno de estas fases podría ser tratada como un proyecto
en sí mismo. De hecho las empresas constructoras, son las
que centran en la cuarta fase del ciclo de vida de un
proyecto constructivo; mientras que, una empresa consultora
por ejemplo, podría estar encargada de la fase de diseño
detallado.
Típicamente, el ciclo de vida de un proyecto de construcción
involucra tres actores principales:
• el propietario o patrocinador,
• el diseñador o consultor y
• el constructor o contratista.
Cada uno juega un papel importante en un proyecto de
construcción, aunque las responsabilidades pueden variar
ampliamente dependiendo del tipo de plan del proyecto y la
forma de contratación.
Sin embargo, no son los únicos involucrados en un proyecto en
construcción, el PMBOK y su extensión para la construcción,
listan a algunos de los interesados o stakeholders de un
proyecto de construcción:
• clientes y usuarios del proyecto,
• proveedores,
• socios de negocio,
• grupos de la organización,
• gerentes funcionales,
• agencias regulatorias,
• público en general (ciudadanía),
• jefes técnicos,
• fiscalizadores,
• instituciones financieras, entre otros.
ACTIVIDADES PRELIMINARES DE UN PROYECTO DE
CONSTRUCCIÓN
(SonProject Ingeniería Civil Software, RD)
Indice o Checklist:
• Qué es lo preliminar en la construcción.
• Qué es la pre-construcción.
• Esquema del proceso previo a la construcción.
• Encuentro con el cliente.
• Desarrollar un diseño inicial.
• Evaluación de Ingeniería.
• Estimación de costos.
• Formando una matriz de responsabilidad.
• Definir un horario inicial.
• Orientación y liderazgo.
• Lista de verificación previa a la construcción.
• Resultados esperados de la pre construcción.
• Beneficios de la pre construcción.
• Cuánto cuesta la pre construcción.
• Cuánto tiempo lleva la construcción previa.
• Charrancha.
• Limpieza del Terreno.
• Demolición.
¿Qué es lo preliminar en la construcción?
• En todo proceso de construcción, tenemos una fase de
planificación conocida como "preliminar". En esta etapa
podemos realizar el proyecto para saber el alcance de este,
así el cliente podrá conocer el tiempo que se tomará el
proyecto.
¿Qué es la pre-construcción?
• Los servicios previos a la construcción son servicios de
planificación e ingeniería preliminares que ofrecen las
empresas de construcción incluso antes de que comience
un trabajo de construcción. Esta etapa de planificación
previa a la construcción implica la definición del proyecto, la
identificación de problemas, la planificación, el alcance, los
costos y el análisis de las necesidades del trabajo.
Esquema del proceso previo a la construcción
• El inicio de cada proyecto previo a la construcción es vital,
así como proporcionar las informaciones claras al
propietario como: Diseño, Costo y el cronograma del
proyecto. El éxito del proyecto antes de clavar un solo clavo
o colocar un ladrillo dependerá de que tan claro este el
cliente.
Encuentro con el cliente
• El inicio previo a la construcción debe comenzar con una
reunión entre el cliente y el contratista. En esta reunión, los
dos se conocerán mejor y el contratista comprenderá los
deseos y necesidades del cliente. Se definirán metas y
objetivos, y cualquier pregunta o problema que tenga el
cliente se presentará para que el contratista general los
resuelva.
• El cliente le dará al contratista su idea del proyecto, y el
contratista trabajará para ver si esa visión es factible. A
partir de esta reunión inicial, el contratista determinará si el
proyecto es factible y luego evaluará que necesita para
realizar el trabajo. Los entregables se definirán
adecuadamente y se describirá un cronograma.
Desarrollar un diseño inicial
• Ya realizada la reunión, el contratista empieza a trabajar en
el diseño de la pre construcción del proyecto. Van a la obra
o el lugar de la construcción para producir un esquema
donde el cliente pueda apreciar el esquema digital del
diseño y la distribución.
Evaluación de Ingeniería
• Durante este proceso de la construcción, el contratista
verifica las condiciones, así como el espacio o el sitio de la
construcción para saber qué hacer en el proyecto.
• Así podrá asegurarse de los componentes existentes, como
electricidad, plomería, entre otros. En caso de cualquier
novedad, recomendar que se actualicen o reemplacen
dichos elementos.
Estimación de costos
• El contratista podrá entonces elaborar un presupuesto de
construcción preliminar basado en su diseño y evaluación
de ingeniería. Pero, ¿Cómo obtiene el contratista un
número? Más que los materiales o los componentes,
también se tendrán en cuenta los presupuestos utilizados
para proyectos comparables.
• Aunque la estimación de costo es vital en dicho proceso, es
importante tener en cuenta que la estimación de costos no
es necesariamente una oferta.
Formando una matriz de responsabilidad
• Esta matriz se utiliza en la pre construcción para identificar y
determinar todas las partes involucradas. Con esto
sabremos quién es responsable de qué, incluido quién
proporciona qué artículo y quién se encargará de la
instalación. Dado que cuando el proyecto está en marcha, el
cliente, el contratista y el propietario del edificio pueden
tener un papel que desempeñar, esta matriz de
responsabilidad mantendrá a todas las partes involucradas
en el mismo plan y dará un esquema claro de quién se ha
inscrito para qué. Una buena comunicación permite que el
proyecto de construcción se realice correctamente, a tiempo
y con el presupuesto determinado.
Definir una fecha inicial
• Ya teniendo establecido gran parte del proyecto, es
momento de establecer un cronograma. Dicho cronograma
nos va a servir de guía para mostrarle al cliente cuando
comenzarán y terminarán las diferentes categorías del
proyecto. El contratista tendrá el tiempo que dura cada
partida, por ende, debe saber el inicio del proyecto para así
determinar cuando concluye el mismo.
Orientación y liderazgo
• Lo previo a la construcción es más que los documentos que
le pueda suministrar el contratista al cliente. Debe ser su
guía a través de cada decisión y orientarlo sobre lo que está
sucediendo. El contratista debe darle recomendaciones y
sus opiniones sobre qué será lo mejor para que el
presupuesto pueda alcanzar el objetivo. Estas consultas
ayudan al cliente a sentirse más cómodo lo cual dará al
cliente tranquilidad, lo cual le ahorrará tiempo durante la
construcción.
• Una buena construcción previa brinda mitigar los problemas,
los cuales suelen ser muy costoso en un proyecto de
construcción. Los buenos contratista brindan esta guía ya
que ellos controlan el proyecto y a su vez son líderes del
proyecto. Cómo contratista debe tener gran conocimiento en
los asuntos legales, permisos, entre otros. También llevaran
el control de los costos y la evaluación de los riesgos
durante el proceso de la construcción.
Lista de verificación previa o preliminar a la construcción
Estos son algunos de los elementos que puede esperar cubrir
durante la fase previa a la construcción:
• Reunión inicial para discutir el proyecto
• Planificación del diseño
• Estimar costos y ofrecer opciones de ahorro de costos
• Gestión del alcance del proyecto
• Identificar problemas potenciales y esbozar soluciones
• Determinar las opciones para la ingeniería de valor.
• Selección del sitio y viabilidad del estudio
• Evaluación de la condición del suelo en el sitio
• Comprobación de los servicios públicos existentes
• Determinación del equipo requerido
• Verificar opciones y viabilidad de construcción ecológica
• Análisis del ciclo de vida
• Describir contingencias tanto para el cliente como para el
contratista
Resultados esperados de la pre construcción
Lo primordial que podemos ver en la preliminar de construcción
es el:
• Cronograma.
• Costo estimado del Proyecto.
Estos elementos les dan las expectativas necesarias para la
construcción, también ayuda a garantizar que el proyecto sea
factible. Todo esto ayuda a evitar que surjan los problemas en
el camino.
¿Beneficios de la pre construcción?
Entre los beneficios están:
• Eliminar muchas variables para el cliente para que tenga
una visión clara del proyecto.
• Opciones para que el cliente se pueda ahorrar en el
proyecto.
• Determinar diferentes escenarios para que el cliente pueda
tener una visión más amplia y a su vez pueda confiar en el
contratista.
Cuánto cuesta la pre construcción
• Estos varían en función del alcance del proyecto, la
ubicación y más, pero suele estar en un 3% del total de la
obra. Este a su vez es una independiente al costo de la
construcción. Por ende el contratista debe proporcionarles
todas las informaciones al cliente para que este se sienta
seguro.
Cuánto tiempo lleva la construcción previa
• La duración de este dependerá del alcance del proyecto. Se
pudiera estimar entre 8-12 semanas, ya que se le
proporciona todas las informaciones correspondiente al
cliente.
La Charrancha o Valla de Replanteo. Para marcar la charrancha o valla de replanteo debemos tener
Ya teniendo definido todos los estudios correspondientes al un croquis como el propuesto anteriormente, donde tenemos la
proyecto y el diseño del mismo procedemos a ir al terreno, ya distribución del proyecto. Entre lo que necesitamos para
que ahí es que empezamos a marcar el proyecto para poder marcarla están:
garantizar un buen trabajo. Antes de empezar la obra o más • Clavos corrientes.
bien empezar a marcar la valla de replanteo (charrancha) • Madera bruta americana..
debemos tener los siguientes datos: • Hilo de nylon.
• Juegos de planos. • Técnico Calificado
• Estudio del suelo. • Carpintero de segunda.
• Gastos indirectos: como son permisos de construcción, • Ayudante.
CODIA, seguros sociales, fondos de pensiones, entres • Cal.
otros. • Escuadra.
• Plomada.
• Cinta métrica.
• Nivel de Mano.

Limpieza del terreno.

• La limpieza del terreno es una de las partes más
importantes, ya que debemos preparar el terreno para
empezar a replantear el proyecto. En el verificamos lo que
vamos hacer en la obra, debemos procurar evaluar el
terreno por la siguientes razones:
• Evaluar si tenemos que demoler algo.
• Saber si hay que tumbar árboles.
• Determinar los linderes en caso de haber más
viviendas.
Demolición.
• En la parte preliminar es donde apreciamos las condiciones
del terreno y determinamos si es necesario derrumbar una
vivienda, pared, techo, entre otros. Por eso es importante
conocer el proyecto para determinar todo lo necesario para
hacer un presupuesto de acuerdo a las condiciones del
proyecto.
TALLERES A PIÉ DE OBRA Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Los talleres a pié de obra son espacios de trabajo que se
ubican en la misma obra y que se utilizan para la fabricación de
elementos constructivos que se utilizarán en la misma obra.
Estos talleres pueden ser de carpintería, herrería, vidriería,
entre otros.

Tipos de demoliciones más comunes:

• Peso rompedor.
• Masa suspendida.
• Martillos de percusión.
• Martillos picadores manuales.
• Martillos picadores sobre vehículos.
• Mecánica hidroneumática.
• Pinzas demoledoras.
• Gatos hidráulicos.
• Presión por explosivos.
• Presión por morteros expandidos.
• Técnicas de expansión por gas.

• La demolición va a depender de cada situación y de los

materiales. Para realizar dicha demolición debemos tener
una planificación de cada trabajo de manera específica,
entonces una vez evaluado cada situación, elegimos el tipo
de proceso a realizar en el proyecto.
Las obras complementarias son aquellas que se realizan GRUPO DE ACTIVIDADES DE UN PROYECTO DE
para completar una obra principal y que no están incluidas en CONSTRUCCIÓN
el proyecto original. Estas obras pueden ser de servicios
básicos como estanques sanitarios, electricidad, gas, entre El proceso de construcción se puede dividir en básicamente
otros. cuatro etapas.

• La primera etapa es la denominada “Marco Legal”, en la

cual se realizan los trámites previos para poder empezar
con la construcción del edificio.

• La siguiente etapa es la de “Diseño” la cual se podría decir

que se entrelaza con la primera etapa y luego desarrolla los
planos finales sobre los cuales se empezará con la
construcción del edificio.

• La tercera fase es la de “Construcción”, durante la cual se

construye el edificio en sí desde el movimiento de tierras
hasta los acabados del mismo.

• Como última etapa está el “Cierre de construcción” en la

cual ya no se realiza ningún proceso de construcción, sino
más bien se enfoca en la independización legal de cada
departamento dentro del edificio.
MARCO LEGAL
Dentro de la primera etapa “Marco Legal” tenemos los
siguientes procesos identificados:
a) Trámites de factibilidades
b) Trámite de licencia
c) Expediente para el servicio de agua y alcantarillado
d) Expediente para el servicio eléctrico
Esta etapa se desarrolla al mismo tiempo que la de diseño,
pues para trámites legales se necesitan los primeros planos del
edificio para poder obtener diversos permisos y así continuar
con el proyecto; esta etapa consiste puntualmente en la
realización de esos trámites legales con los cuales se
obtendrán los permisos, así como se asegurará la factibilidad
del proyecto.
a) Trámite de factibilidades:
En este proceso el personal de control documentario, o en este
caso al ser una microempresa, el Gerente del Proyecto,
realizará todas las documentaciones necesarias para por
medio de solicitudes a las diferentes entidades prestadoras de
servicios obtener la “Memoria de factibilidad”, documento que
autoriza la factibilidad de servicios básicos en la ubicación del
proyecto.
b) Trámite de licencias:
Este proceso consiste en que luego de obtenidos los primeros
planos tanto de estructura, como de diseño, se proceda a
realizar los trámites legales en las respectivas entidades
gubernamentales para así obtener las licencias sanitarias,
eléctricas y de construcción aprobadas que como
consecuencia nos llevarán a obtener el permiso final de
construcción con el cual ya se podría dar inicio a la
construcción del edificio; cabe mencionar que en este proceso
intervienen tanto los Ingenieros Civiles, como los Arquitectos
del proyecto, ya que son ellos los que intervienen en caso se
rechacen los planos.
c) Expediente para el servicio de agua y alcantarillado:
En este proceso se realizarán todos los trámites necesarios y
modificaciones en busca del cumplimiento de las regulaciones
para adquirir servicios de agua y desagüe por parte del
proveedor estatal. El responsable principal de este proceso
será el Gerente de Proyecto, y como resultado final se deberá
de obtener la Memoria Sanitaria Aprobada.
d) Expediente para el servicio eléctrico:
Este proceso es casi idéntico que el anterior explicado, con
diferencia que ahora los trámites a realizar serán con el
suministrador local, y como resultado final se deberá de
obtener como es en este caso la Memoria Eléctrica aprobada.
El MOPC (SEOPC) de la RD establece los siguientes
requisitos generales para la obtención de la Licencia de
Construcción:
“Para construir, reconstruir, ampliar o de cualquier manera
alterar un edificio u otra estructura privada, el Propietario o el
Director del Proyecto solicitarán a la SEOPC la
correspondiente Licencia de Construcción, para lo cual se
someterán los documentos y planos del proyecto junto a las
autorizaciones previas de las demás instituciones estatales y
municipales correspondientes para su aprobación”.
Documentos a presentar:
“Dos (2) juegos de planos debidamente aprobados por la
oficina de Planeamiento Urbano correspondiente, incluyendo el
Plano Catastral y el Título de Propiedad o el Certificado de
Compra debidamente registrado en la Oficina Nacional de
Catrastro”.
“Una (1) copia de los planos del diseño y distribución del
estacionamiento vehicular, en fase de anteproeycto, con la
aprobación provisional de la Dirección General de
Edificaciones de la SEOPC”.
“Planos del conjunto, alimentación y drenaje sanitario de los
proyectos y los cálculos hidráulicos en los casos requeridos”.
“Planos de localización de los proyectos o de las
urbanizaciones que indiquen las facilidades de instalaciones
eléctricas para la alimentación, sellados por la empresa de
Distribución de Energía Eléctrica correspondiente”.
“Cálculos estructurales, estudios geotécnicos, cálculos del
drenaje y cualquier otro requisito que fuera necesario de
acuerdo a la complejidad del Proyecto y a lo establecido en los
reglamentos”.
Aprobaciones adicionales:
“Se requerirán aprobaciones adicionales de los proyectos,
según el uso y actividades que se desarrollen en el Edificio
proyectado, de acuerdo a lo siguiente, sin ser limitativas”:
“Permiso y Licencia Ambiental de aquellos proyectos que lo
requieran…..”
“Autorización o permiso de la Secretaría de Estado de Salud
Pública y Asistencia Social para los proyectos de Edificios
destinados al servicio del Sector Salud…..”
“Autorización o permiso de la Secretaría de Estado de Industria
y Comercio para los Proyectos de Edifcios del Sector
Industrial….”
“Autorización o permiso de la Secretaría de Estado de
Educación para los proyectos de Edificios de este Sector….”
“Autorización o permiso de la Secretaría de Estado de Turismo
para los Proyectos Turísticos”
“Autorización o permiso de la Oficina de Patrimonio
Monumental para los proyectos de cualquier indole ubicados
en la ciudad Colonial de Santo Domingo, en el Centro Histórico
de Puerto Plata y las zonas históricas de Santiago de los
Caballeros y de Montecristi, o cualquier otra zona declarada
como Centro Histórico”
“Cualesquiera otras autorizaciones o permisos de organismos
o comisiones designadas oficialmente para tal fin”
DISEÑO
Esta etapa tiene como fin obtener todos los planos y
documentos necesarios para poder realizar el proyecto de
construcción planteado, así como las Memorias Descriptivas
correspondientes y los listados de materiales necesarios para
la Programación de la Obra y su Presupuesto
• Diseño de Arquitectura
• Diseño de Estructuras
• Diseño de Instalaciones eléctricas
• Diseño de Instalaciones sanitarias
• Diseño de Instalaciones mecánicas y especiales
• Otros
CONSTRUCCIÓN
Esta etapa puede dividirse a su vez en sub-etapas, de acuerdo
a la complejidad y organización de la obra, pero pueden
señalarse, al menos, las siguientes:
• Estructuras: cimentaciones, columnas y vigas, losas,
muros
• Instalaciones: instalaciones eléctricas, Instalaciones
sanitarias, montaje de ascensor (si fuese necesario), aire
acondicionado
• Acabado: revestimiento de paredes, revestimiento de pisos,
mobiliario fijo, puertas, ventanas y herrajes, pinturas
CIERRE DE CONSTRUCCIÓN
Consta de tres procesos fundamentales:
“Planos as built”, que no es más que el desarrollo de los
planos finales con los cambios que hayan acontecido durante
la construcción del edificio. Una copia de estos planos suele
ser entregada a los futuros propietarios. Los responsables de
este proceso son los Ingenieros y Arquitectos contratados para
el proyecto.
Certificado de Calidad, es la elaboración de un informe con
certificados de calidad adjuntos en el que se detallan los
elementos necesarios para demostrar y asegurar que el
producto ejecutado cumple con las normas mínimas de calidad
que son requisito legal sobre la construcción.
“Manuales de uso”, proceso que consta de la elaboración del
manual de uso en el que se indica la manera óptima en la que
el cliente final debe utilizar y mantener el producto entregado;
así mismo contempla el periodo que el producto tendrá
garantía.
“Independización de unidades”, proceso legal, en caso que
sea necesario, que se centra en recopilar los “Planos as built”,
los expedientes de servicios básicos, los requisitos básicos
dados por entidades gubernamentales; que juntos completarán
el trámite para “separar” los espacios entre ellos y así poder
declararlos bajo diferentes propietarios.
EL CONTRATO: DOCUMENTO REGULATORIO DE LAS
ACTIVIDADES
Un contrato es un acuerdo de voluntades entre dos o más
partes para ejecutar o dejar de hacer ciertas cosas de común
acuerdo.
Son el punto de partida y referencia en la ejecución de todo
proyecto y por consecuencia hacia atrás para presupuesto de
obra y hacia adelante en el control de costos y reclamaciones.
Un contrato de construcción es un contrato, específicamente
negociado, para la fabricación de un activo o conjunto de
activos íntimamente relacionados entre sí o interdependientes
en términos de su diseño, tecnología y función, o bien en
relación con su destino o utilización.
En la construcción existen diferentes tipos de contratos:
• Contrato de obras públicas
• Contrato por especialidad
• Contrato de construcción de obra
• Contrato de proyecto y construcción
• Contrato a precio cerrado
• Contrato por unidad de obra y cuadro de precios
• Contrato de presupuestos (parciales y/o generales)
• Contrato por administración
Contrato de obras públicas:
Casi siempre se otorgan sobre las bases de competencia en
un concurso, generalmente son por precio unitario o precio
alzado
Contrato por especialidad:
El propietario busca propuestas de contratistas privados
especializados. puede ser a todo costo o por administracion.
Contrato de construcción de obra:
Es el documento que firman el Contratista y el Constructor,
mediante el cual el Constructor se obliga a ejecutar las obras y
al Contratista a pagarlas.
El contrato debe describir qué trabajos hay que realizar y cómo
ha de efectuarse el pago de los mismos.
Existen varios tipos de contratos de construcción de obra.
Estos difieren básicamente en la forma de abonar la
construcción que se realiza.
Cada una de ellas determina en el Constructor una estrategia
distinta a la hora de programar el proceso constructivo y sobre
todo a la hora de establecer prioridades en la ejecución de las
distintas unidades de obra.
Contrato de proyecto y construcción:
Es una modalidad, que en los últimos tiempos se está
haciendo habitual en los grandes proyectos de construcción.
En este tipo de contrato el Constructor o Contratista toma a su
cargo tanto el proyecto como la construcción de las obras.

Ventajas:
• Coordinación de especialistas en diseño y en construcción
de un determinado tipo de obras, lo que repercute
favorablemente en la calidad final de la construcción.
• Proyecto concebido en todo momento para ser construido
de una manera racional y económica.
• Posibilidad de conseguir ofertas económicamente
ventajosas al amoldar el constructor el Proyecto a sus
disponibilidades.

Desventajas:
• Cada constructor ofrece soluciones diferentes, adecuadas a
su propia conveniencia.
• Encarecimiento de la fase de diseño
• Falta de control por parte del contratista, al no disponer de
persona independiente que pueda velar por sus intereses en
los posibles cambios de diseño al construir.
• Difícil garantía de que, en caso de dificultades, el coste
ofertado no varíe sustancialmente y siempre hacia arriba
Contrato a precio cerrado: Casos en que puede ser recomendado este tipo de
El Constructor se compromete a entregar una construcción contrato:
completamente terminada y en estado de funcionamiento • Obras de poca cuantía económica.
contra la entrega de una cantidad fija, repartida en plazos • Obras que pueden ser definidas con precisión. Debe
pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. evitarse su uso, por ejemplo, en obras subterráneas, o con
alto grado de incertidumbre.
Ventajas: • Obras de poca duración o poco riesgo de variación de
• Todas las ofertas tienen la misma base. precios.
• El contratista se asegura un costo más o menos cierto o al
menos con muy pequeño porcentaje de variación.
• El constructor asume la responsabilidad de la medición; por
lo tanto puede valorar algo que él mismo ha medido, Evita
una gran parte del trabajo de medición y valoración del
trabajo realizado en obra.
• El Contratista obtiene una serie de ofertas, que le
comprueban la fiabilidad económica del Proyecto que
encargó y al compararlas le dan una idea muy clara de cuál
puede ser el precio real de la construcción de su proyecto.

Desventajas:
• El establecimiento de un precio cerrado obliga al Contratista
a no poder variar prácticamente nada una vez realizada la
adjudicación, ya que si lo hace el constructor puede
aprovechar la coyuntura para mejorar su posición
contractual.

• Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas

posibilidades de error, pues cualquier variación supone
dificultades seguras entre Contratista y Constructor.
Contrato por unidades de obra y cuadro de
precios:
Se contrata el precio de una serie de unidades de obra, de tal
manera que no se asegura el volumen de cada unidad, ni
siquiera la ejecución de todas las unidades del contrato.
Ventajas:
• Es un tipo de contrato típico de obras con un gran margen
de inseguridad en su ejecución.
• Suele utilizarse para contratos de trabajos de investigación
en los cuales existe una cantidad determinada y fija a
gastar, que se consume con arreglo a un cuadro de precios
contratados.
Desventajas:
• El Contratista no queda comprometido de ninguna forma a
asegurar un volumen determinado de obra.
• Es un contrato a firmar con un constructor de confianza.
Contrato de presupuestos parciales y
presupuesto general:
Es el contrato habitual y más frecuente; utilizando los análisis
de costos del proyecto y la medición de los planos del mismo
se obtiene una valoración reflejada en unos presupuestos
parciales y un presupuesto general.
Presupuestos generales:
• Este presupuesto general, afectado de un coeficiente mayor
que la unidad, para cubrir costos indirectos de la obra
realizada, es el presupuesto final del proyecto sobre el cual
el Constructor se compromete a hacer una baja o un alza.
• Esta cifra no coincide casi nunca con la cifra del Proyecto
estudiado.
Ventajas:
• Si el Proyecto está bien realizado, participa de las ventajas
de los otros sistemas ya descritos y por ello es el tipo de
contrato más común en las obras de ingeniería.
• Asegura en cierta medida el coste total y al mismo tiempo
deja abierta la posibilidad de introducir variaciones sin
perjuicio para ninguna de las dos partes contratantes.
• Por otra parte fija una base concreta y determinada sobre la
licitación de las obras, permitiendo una competitividad justa
entre los concursantes a una obra.
Contrato por administración:
Suele ser el sueño de algunos constructores, no es en absoluto
recomendable para los intereses del Contratista.

Sobre el total de facturación de mano de obra y materiales

consumidos el constructor carga un porcentaje fijo para cubrir
sus gastos fijos y beneficio industrial.

Desventajas:
• La cantidad total a cobrar por estos conceptos se
incrementa a medida que aumenta el volumen total de mano
de obra y materiales.
• Para ser razonablemente aceptable para el Contratista, se
requiere de una estrecha vigilancia del Constructor por parte
del Contratista y supone habitualmente un coste superior en
la obra ejecutada que el que se conseguiría con otro tipo de
contrato.
• En este Contrato se elimina todo interés por el rendimiento y
la productividad no sólo en el constructor, sino en el propio
personal u organización de éste.
• El constructor se encuentra totalmente coaccionado en su
trabajo, no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo
permiso del Contratista.
• La tramitación administrativa de los pagos suele resultar
complicada debido a la multitud de comprobaciones y
papeleo que requiere su autorización.
RECAPITULEMOS:

• El contrato de construcción de una determinada obra obliga

al Constructor a realizar la obra y al Contratista o Propietario
a pagarla.

• El contrato debe por tanto describir detalladamente qué es

lo que hay que construir, y cómo se va a pagar lo
construido.

Qué debe contener, al menos, el contrato:

Pliego de condiciones:
En las condiciones generales del Contrato se especifican
responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las
partes contratantes y sus competencias en los campos de
actuación respectivos.

Oferta:
Es el documento de compromiso, firmado por el Constructor y
aceptado por escrito por el Contratista, donde se fija el precio
ofertado y el plazo ofrecido para la terminación de los trabajos,
respetando las condiciones fijadas en el Contrato.
Documentos aclaratorios:
De algún posible punto difícil o importante del contrato, como
puede ser el de la fianza, premios o sanciones por retrasos,
forma de actuar en caso de aparición de emergencias
imprevisibles, reparto de riesgos, etc.
Riesgos e imprevistos:
Existe la creencia de que el Constructor debe tomar a su cargo
la mayoría o incluso todos los riesgos del proceso. Pero esto
no debe ser así.
Evidentemente la asunción de riesgos por parte del
Constructor supone unos costes, que se incluyen en los
precios del contrato. El Contratista paga por tanto estos riesgos
de una manera indirecta.

Los riesgos normales habitualmente incluidos en los precios

de una manera automática son: retrasos por inclemencias
normales del tiempo, aumentos previsibles de materiales y
mano de obra, acontecimientos previsibles aunque no de
frecuencia habitual, etc.

Pero cuando los riesgos se convierten en imprevisibles

deben ser afrontados de común acuerdo entre el Contratista y
el Constructor. No hay que olvidar que el objetivo del
Constructor es obtener un beneficio por su actividad
constructora.

Otro tipo de riesgos, que podríamos llamar riesgos

improcedentes, son aquellos derivados de una falta de
información adecuada en el Proyecto, por ejemplo sobre las
características del terreno donde se asienta la construcción
proyectada.
Si al final resulta fácil la ejecución del trabajo el constructor
puede resultar muy beneficiado, en caso contrario muy
perjudicado.
Como resumen se puede decir, que no existe contrato válido
entre dos partes para realizar algo que no pueda ser definido
completamente.
En todo contrato válido existen tres partes esenciales: la
Intención del Contratista según se expresa en los documentos
del contrato, la interpretación de esta intención hecha por el
Constructor y reflejada en la oferta y el objeto de su mutuo
acuerdo.
Fianzas:
En los contratos de construcción es corriente estipular que el
constructor tenga que depositar una fianza.
En muchos casos, para no tener que depositar en metálico la
fianza, se recurre a un aval bancario, es decir a un documento
mediante el cual una entidad bancaria responde ante el
Contratista hasta una cantidad determinada, la fianza, de las
obligaciones del Constructor.
Aspectos importantes a tomar en cuenta en un Contrato de
Construcción:
Dirección arquitectónica:
Es la supervisión que hace el Arquitecto y que puede ser
diferente del profesional que ejecuta la obra, para que ésta se
realice de acuerdo a los planos en su parte Arquitectónica,
velando porque la ejecución de los trabajos y las indicaciones
descritas en otros planos resulten en la solución Arquitectónica
propuesta.

Se llama fianza a una determinada cantidad de dinero que el

constructor deposita por adelantado ó permite que se le
deduzca de los pagos periódicos para responder ante el
Contratista de posibles reparaciones, defectos o
incumplimientos de contrato que pueda padecer la obra
realizada.

Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor, una vez

transcurrido el período de garantía de la obra.