INFORME DE EVALUACIÓN DE NEGOCIO DE

INVERSION DE CAPS EL CAMPIN, UBICADO EN:

CRA 27 Nro 45-31 Bogota-Colombia.

Fecha: 17 de mayo del 2023

 INTRODUCCIÓN

El presente informe recaba el histórico de las actividades de la inversión en el hotel

CAPS El CAMPIN, ubicado en la Cra 27 Nro 45-31 de la Ciudad de Bogotá-
Colombia.

Esta inversión que se evalúa a continuación corresponde la experiencia única del

Sr. Edinson Elias Quintero Yepes, de cedula de ciudadanía Nro: 1.128.055.372 de
Cartagena.

Esta evaluación es únicamente de la experiencia de inversión y mostrará a detalle

los pasos realizados desde sus inicios para el desarrollo de la misma, al final se
plantea una conclusión que corresponderá al análisis de cada uno de los pasos
dados desde sus inicios hasta la fecha dando un recorrido para cada uno de los
informes emitidos por el, o los contadores de la empresa CAPS identificada como:
Caps futuro del hospedaje con NIT 901.294.619-8.

La conclusión emitida de este informe dará paso a la gestión pertinente respecto a

los pasos a realizar con esta inversión y las acciones legales que se gestionaran de
ser necesarias.
INVESTIGACION DEL NEGOCIO.

El jueves 14 de julio del año 2022, se realiza la visita a las Instalaciones del hotel
CAPS ubicado en el CC Nuevo Bogota. Se había convocado una reunión con el Sr
Alvaro y el Sr Mauricio Sabogal a las 3:00pm en las instalaciones del hotel para
realizar un recorrido por las instalaciones del hotel y detallar la propuesta de negocio
de inversión en el modelo propuesto de capsulas.

A la reunion solo asiste el Sr Mauricio y detalla la propuesta de negocio a los

asistentes, fueron: Edinson Elias Quintero Yepes, (el futuro inversionista), la Dra
Lezza Duran y el Arq. Mario Alejandro Belén, quienes asisten en calidad de asesores
para la evaluación del modelo de negocio.

El planteamiento en resumen es sencillo, se invierte en la compra de una CAPS,

dotada con todas las adecuaciones de una habitación, como inversor se es
propietario de la CAPS y esta se ubicaría en una nueva propuesta de hotel llamada
CAPS EL CAMPIN, la proyección de rentabilidad es desde el 2% mensual hasta
un 6% mensual con una media del 4% cuando se tenga una ocupación del 60% en
adelante del hotel.

Luego de la reunion y de tomar fotos a las instalaciones del mismo, indicando que
las nuevas instalaciones serian muy similares, se solicito el borrador del contrato
para iniciar el proceso de evolución formal de la propuesta de negocios.

En resumen, el monto de inversión que se refería a la compra de una CAPS, el

Monto total de inversión que se solicito por la empresa CAPS fue de 12.300.000
Pesos Colombianos.

El primer anexo que se entrega con este informe es del Contrato firmado por:

EDINSON ELIAS QUINTERO YEPES y Sr. STEVEN DAZA, como representante

legal en adelante denominado Dueño, con cédula 1.016.105.541 como domicilio en
la ciudad de Bogotá

ANEXO1: CONTRATO AUTENTICADO POR NOTARIA

FORMALIZACIÓN DEL NEGOCIO

Se realizaron varios pagos descritos a continuación y varios ajustes al contrato

original por recomendaciones de la firma de contadores y el bufete de abogados
asesores del inversionista.

Los pagos se realizaron de la siguiente forma:

1er Abono: 4.300.000 de pesos, en la cuenta de Davivienda Nro:

0550004500247764 el día: 29 de julio del 2022. (Ref: 593873)

2do Abono: 4.000.000 de pesos, en la cuenta de Davivienda Nro:

0550004500247764 el día: 10 de agosto del 2022. (Ref: 334489)

3er Abono: 4.000.000 de pesos, en la cuenta de Davivienda Nro:

0550004500247764 el día: 24 de agosto del 2022. (Ref: 590605)

El día 24 de Agosto de formalizo el pago total en la cuenta Bancaria indicada en el

contrato donde se debían realizar los aportes de la inversión.

El contrato fue firmado y autenticado en Bogota el día 16 de agosto del 2022 en la

Notaria 14 de Bogota por el Sr: STEVEN PERDOMO DAZA.

El contrato fue firmado y autenticado en Dosquebradas el día 10 de Agosto del 2022

en la Notaria Única de Dosquebradas por: EDINSON ELIAS QUINTERO YEPES.

Se dejo por sentado en este contrato que este contrato no tenia termino es decir
Cita textualmente: “tiempo indefinido”. Anexo clausula 5 del contrato al respecto.
Se deja claro que el valor de la venta en caso de que una de las partes desee
terminar este contrato; “El valor de la venta será entregado en su totalidad al
inversionista”

Cabe destacar que el valor de la Capsula será el tasado en la actualidad por el

mercado y no el que se invirtió en agosto del pasado año. Es decir, el costo de la
capsula es el actualizado según el precio de mercado o como se esté tazando la
nueva inversión de las capsulas a los nuevos inversionistas.
INFORMES DEL CONTADOR POR PARTE DE LA EMPRESA CAPS.

Se recibe un primer informe del contador aceptando las disculpas del retraso de la
entrega, esperando la nivelación del negocio.
Esta primer informe se presenta como anexo:

ANEXO B: Informe del contador del mes de Diciembre 2022.

En resumen indica el informe: La ocupación es del 48% el total de ventas del mes
de diciembre del 2022 es de: 20.390.000 Pesos colombianos.
Los gastos totales del mes son: 12.778.000 Pesos Colombianos.
Se detalla la informacion del Informe:
UTILIDAD OPERACIONAL 7.611.600,00 (Monto Total de Dinero de Utilidad del
Negocio.
DUEÑOS 5.328.120,00 pesos, Monto a ser dividido entre los inversionistas según
la cantidad de Capsulas que se tienen en el Hotel.
% Comisión Dueño 313.418,82 Pesos
De este informe se deja el siguiente análisis:

CAPS realiza un descuento de la utilidad total de un valor de:

(7.611.600,00- 5.328.120,00)= 2.243.480,00 Pesos Representa un 29,99% de la
utilidad total del negocio.
Distribuye a los accionistas el monto de:
(313.418,82 Pesos colombianos de un monto total de: 5.328.120,00 pesos,
Eso representa que en el momento hay activa según este informe: 17 Capsulas
en el mes de diciembre.
Esta certificación la emitió:
ANEXO C: informe del Contador del mes de Enero 2023

NO SE TIENE INFORMACION AL MOMENTO DE EMITIR ESTE INFORME.

ANEXO D: informe del Contador del mes de febrero 2023

En resumen indica el informe: La ocupación es del XX% (No Se indico en este

informe) el total de ventas del mes de febrero del 2023 es de: 17.830.000 Pesos
colombianos.
Los gastos totales del mes son: 11.485.982 Pesos Colombianos.
Se detalla la informacion del Informe:
UTILIDAD OPERACIONAL 6.344.018,00 pesos colombianos (Monto Total de
Dinero de Utilidad del Negocio.
DUEÑOS 4.440.812,00 pesos colombianos, Monto a ser dividido entre los
inversionistas según la cantidad de Capsulas que se tienen en el Hotel.
% Comisión Dueño 261.224,00 Pesos colombianos
De este informe se deja el siguiente análisis:

CAPS realiza un descuento de la utilidad total de un valor de:

(6.344.018,00- 4.440.812,00)= 1.903.206,00 Pesos Representa un 30% de la
utilidad total del negocio.
Distribuye a los accionistas el monto de:
(261.224,00 Pesos colombianos de un monto total de: 4.440.812,00 pesos,
Eso representa que en el momento hay activa según este informe: 17 Capsulas
en el mes de febrero.
ANEXO E: informe del Contador del mes de marzo 2023

En resumen indica el informe: La ocupación es del XX% (No Se indico en este

informe) el total de ventas del mes de marzo del 2023 es de: 17.040.000 Pesos
colombianos.
Los gastos totales del mes son: 12.029.100,00 Pesos Colombianos. (70%)
Se detalla la informacion del Informe:
UTILIDAD OPERACIONAL 5.010.900,00 pesos colombianos (Monto Total de
Dinero de Utilidad del Negocio.
DUEÑOS 3.507.630,00 pesos colombianos, Monto a ser dividido entre los
inversionistas según la cantidad de Capsulas que se tienen en el Hotel.
% Comisión Dueño 206.331.18 Pesos colombianos

De este informe se deja el siguiente análisis:

CAPS realiza un descuento de la utilidad total de un valor de:

(5.010.900,00 - 3.507.630,00)= 1.503.270,00 Pesos Representa un 30% de la
utilidad total del negocio.
Distribuye a los accionistas el monto de:
(206.331.18 Pesos colombianos de un monto total de: 3.507.630,00 pesos,
Eso representa que en el momento hay activa según este informe: 17 Capsulas
en el mes de febrero.
RESUMEN DE INFORMES DE CONTADORES PRESENTADOS

Luego de la revisión de todos los informes presentados podemos resumir los

siguiente:

1.- La ocupación en ninguno de los casos a superado del 48% en el Hotel.

2.- Los Gastos siempre han estado por encima del 60% de lo producido, a pesar de
que claramente se notifico en el contrato que su análisis financiero y sus cálculos
indicaban que los gastos no superarían el 30%. Anexo textualmente como
obligaciones del dueño:

3.-El punto anterior demuestra claramente que no contaba con un estudio

económico, ni financiero ni de factibilidad de inversión real, como lo indicaron en las
reuniones de negociación.
4.- La comisión que cobraría CAPS, por la administración del hotel, convenida en el
contrato es del 25% de la utilidad bruta y en todos los cobros mensuales según el
informe corresponden a un monto del 30%, lo cual es un monto superior al
convenido, este monto fue modificado de forma unilateral sin previa notificación.
5.-Los dos últimos informes están firmados por el Propietario el Sr STEVEN DAZA
y la Contadora: NUVIA AIDE ROJAS DIÁZ.

En resumen hay mucha incongruencia de lo que en estos informes se presenta con

lo que realmente se firmó en el contrato. Se confirma que por parte del propietario
hay un incumplimiento de varias clausulas establecidas claramente en el contrato.
VISITA AL HOTEL EL CAMPIN REALIZADA EL DIA VIERNES 12 DE MAYO

En la visita realizada el día viernes en horas de la mañana se solicito una visita a

las instalaciones a todo el hotel. Inicialmente indicaron que la visita no estaba
autorizada por que debía contar con autorización del administración y del
propietario, que esta visita debía realizarse luego de una planificación y autorización
para cumplir con los protocolos. Palabras textuales del Administrador encargado de
Nombre Andres….
Luego de insistir en la visita mencionando que no podía regresar por ser de la ciudad
de Pereira autorizaron el recorrido de la mano del Administrador.
Se ingresa a una primera habitación que contienen 3 Capsulas, luego se ingresa a
otra habitación donde se encuentran 4 Capsulas, en otra habitación se consiguen 2
capsulas mas y por ultimo otra habitación con 4 capsulas más. Estas totalizan las
Capsulas Operativas es decir un total de 13 Capsulas.
En otra habitación hay 2 Capsulas más que nunca han estado operativas por que
no tienen las adecuaciones pertinentes para ponerlas a Operar.
Esto quiere decir que nunca han existido las 17 Capsulas Operativas que nos han
reportado en todos los informes de los contadores. Que solo 13 capsulas están
productivas y que solo estas trece capsulas producen el reporte que indican y lo
distribuyen en 17 inversionistas. Hay una explicación que el propietario y la empresa
le debe a los inversionistas de 4 capsulas más que nunca han estado productivas.
INSTALACIONES
Las instalaciones del hotel están sobre un restaurante del barrio que denota de nivel
medio a bajo. Todos los olores del restaurante suben a las habitaciones y se
concentran en las mismas.
Las instalaciones son de una casa vieja que no muestra renovaciones recientes y
que comparado con el Hotel que fue mostrado en el centro comercial de el Nuevo
Bogota estas instalaciones del CAMPIN dejan mucho que desear.
Según las palabras del Administrador la ocupación este alrededor del 30% al 40%
en promedio por tanto se denota que esta ocupación no ha aumentado en el tiempo,
desde que abrió puertas el hotel al contrario la ocupación esta disminuyendo como
lo muestran los reportes de los mismos informes de los contadores.
No tienen un plan de mejoras ni de crecimiento de ocupación, pues al preguntar
como tienen establecidas las estrategias de incrementar ocupación no se mostro
ninguna estrategia bien clara y definida.
NUEVOS CONTRATOS

La empresa CAPS, ha estado enviando unos nuevos contratos de forma unilateral,

estos contratos establecen la eliminación del contrato originalmente firmado y la
firma de un nuevo contrato donde se plantean cambios totales de las cláusulas y
con modificación significativa de los acuerdos establecidos en el contrato original.

Al preguntar a la Sra Jenifer Hidalgo. Encargada de inversiones por la compañía y

a quien le pedí una reunion al visitar Bogotá me indico que: “no tienen oficina con la
empresa” y que la reunion seria por video conferencia o llamada.

Le realice la llamada para notificar mi descontento por los contratos que estaba
enviando la compañía, notificando que me parecía un abuso a los derechos de los
inversionistas y que las decisiones de los cambios del contrato debían ser de mutuo
acuerdo, como establecía el contrato original y que no iba a firmar nada por que
nunca se me había notificado ningún cambio en ninguna comunicación.

Después de esta llamada, recibo el día 16 de mayo un nuevo contrato que ya no

establecida que fuese de mutuo acuerdo sino: CONTARTO DE PARTICIPACION
PARA OPERACIÓN DE INVERSION. Nuevamente respondo que no firmaré ningún
contrato diferente al que originalmente fue firmado y autenticado.
CONCLUSIONES DEL INFORME

Se evidencia que la propuesta de inversión no se ha respetado, según los acuerdos

establecidos desde la firma del contrato original.
No existió un plan de inversión y un proyecto bien establecido que permitiera
desarrollar una secuencia según un plan estratégico, por tantos se realizaron
muchos errores según la propuesta original con lo que realmente sucedió en el
proyecto.
Se incumplieron los porcentajes cobrados de la utilidad por parte de la empresa.
No se tiene claro que cantidad de inversionistas existen realmente en el Hotel CAPS
El CAMPIN, indican en los informes que son 17 Capsulas y realmente están
operativas solo 13, hay 2 capsulas que no están operativas, es decir que faltan
físicamente 2 capsulas más de las cuales no están en el local y tampoco hay espacio
físico para su implementación.
No hay una clara manifestación del flujo de inversión realizado con el dinero de los
inversionistas, por que nunca se ha presentado un informe de gestión en estos mas
de 9 meses de actividad desde el inicio de la inversión.
Hay muchos incumplimientos y discrepancias de los informes presentados con la
realidad visible y evaluada en las instalaciones.
La empresa CAPS esta solicitando la firma de nuevos contratos de los cuales no ha
hecho la socialización adecuada y los acuerdos pertinentes para una nueva
propuesta de la cual el inversionista en este caso no esta de acuerdo en la firma de
ninguna nueva propuesta.

ATENTAMENTE:
Ing. Edinson Elias Quintero
CC: 1.128.055.372
De Cartagena