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Revisión de las condiciones de la propiedad en privado.

Sector Rentado

Febrero 2014
Departamento de Comunidades y Gobierno Local
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© Derechos de autor de la corona, 2014

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Departamento de Comunidades y Gobierno Local

Casa Eland
Plaza Bressenden
Londres
SW1E 5DU
Teléfono: 030 3444 0000

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Febrero 2014

ISBN: 978­1­4098­4151­7
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Contenido

Introducción 4

Derechos y responsabilidades de inquilinos y propietarios 6

Desalojo en represalia 9

Órdenes de pago de alquiler 11

Condiciones de seguridad 14

Licencia de vivienda en alquiler 17

Sistema de calificación de salud y seguridad de la vivienda 20

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Revisión de condiciones de propiedad

Introducción
El sector privado de alquiler es una parte importante y creciente de nuestro mercado inmobiliario y alberga a 3,8
millones de hogares en Inglaterra. La calidad de las viviendas de alquiler privado ha mejorado rápidamente
durante la última década.

La inmensa mayoría de los propietarios tienen buena reputación y ofrecen viviendas decentes y bien mantenidas.
Esto se demuestra con altos niveles de satisfacción: el 83% de los inquilinos están contentos con el servicio
que reciben de su arrendador1 . Queremos apoyar a estos propietarios para que sigan brindando un buen
servicio y un hogar seguro a sus inquilinos. El Gobierno no está dispuesto a imponer más regulaciones a estos
buenos propietarios. Una regulación innecesaria aumenta los costos y la burocracia para los propietarios y
puede sofocar la inversión. También eleva los alquileres y reduce la cantidad de opciones y oferta para los
inquilinos. Creemos que las alternativas no regulatorias, por ejemplo, incentivos o presión de pares, pueden
ser tan efectivas como la regulación.

Los buenos propietarios, que son accesibles y ofrecen ayuda y apoyo, pueden tener un impacto increíblemente
positivo en sus inquilinos, incluidos algunos de los miembros más vulnerables de nuestra sociedad que han
recurrido al sector privado de alquiler para satisfacer sus necesidades de vivienda.

Sin embargo, hay una pequeña proporción de propietarios que descuidan sus propiedades y explotan a sus
inquilinos. Si bien los buenos propietarios pueden tener un impacto extremadamente positivo en la vida de sus
inquilinos, una pequeña minoría de malos propietarios puede tener un impacto igualmente negativo.
Estos propietarios deshonestos dan mala fama a todo el sector. Estamos decididos a tomar medidas enérgicas
contra ellos, para que mejoren el servicio que prestan o abandonen el sector.
Ya estamos haciendo esto. Hemos proporcionado más de 4 millones de libras esterlinas a varias autoridades
locales que han solicitado fondos para ayudarles a abordar problemas graves y complejos con la pequeña
minoría de propietarios deshonestos de su zona. Este dinero se utilizará para aprovechar el éxito actual del
Gobierno en la lucha contra las "camas en cobertizos". Esta iniciativa, respaldada por una financiación
gubernamental de 2,6 millones de libras esterlinas, ha dado lugar al descubrimiento de más de 900
dependencias alquiladas ilegalmente y viviendas superpobladas desde 2011. Ahora se están tomando medidas contra los propie

También estamos abordando la pequeña minoría de agentes inmobiliarios que prestan un mal servicio y se
involucran en prácticas inaceptables. Los agentes de alquiler ya están sujetos a la legislación de
protección del consumidor y cuando los agentes incumplen esta legislación, por ejemplo cobrando
honorarios injustos, pueden tomar medidas contra ellos las normas comerciales que tienen poderes de aplicación
civil y penal. Mientras que el reciente fallo de la Autoridad de Normas de Publicidad significa que todos los
honorarios de los agentes de alquileres no opcionales deben incluirse de manera destacada en los anuncios de
propiedades en alquiler.
El Gobierno quiere reforzar la mano de los consumidores en casos como estos. Por eso, como parte de la Ley
de reforma regulatoria y empresarial de 2013, hemos introducido una nueva legislación que exigirá que todos
los agentes de alquiler y gestión en Inglaterra pertenezcan a una

www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/212496/EHS_HOUSEHOLDS_REPO
RT_2011­12.pdf

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plan de reparación aprobado. Esto ofrecerá una ruta clara para que los propietarios e inquilinos presenten quejas; eliminar
a los agentes que dan mala fama a todo el sector y elevar los estándares.

El principal objetivo de este documento de debate es considerar qué más se puede hacer y cuál es la mejor manera de
abordar a los malos propietarios sin impactar negativamente a los buenos. El Gobierno anunció un paquete
de medidas el 16 de octubre para ayudar a garantizar que los inquilinos obtengan un buen trato cuando alquilen una
vivienda. Las medidas incluían el compromiso de llevar a cabo una revisión de las condiciones de propiedad en
el sector privado de alquiler.

Este documento de discusión es la primera etapa de la revisión. Hemos establecido los temas que cubrirá la revisión y
estamos invitando a comentarios. Para estimular el debate, hemos tratado de plantear preguntas abiertas. El documento
no recomienda ningún cambio político o legal y la inclusión de temas o preguntas particulares en el documento no debe
interpretarse como que el gobierno ha decidido introducir nuevos requisitos en el sector.

La fecha límite para recibir respuestas es el 28 de marzo de 2014. Todas las respuestas serán consideradas
cuidadosamente.

Las respuestas deben enviarse a: PRSReview@communities.gsi.gov.uk

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Sección 1: Revisión de las condiciones de la propiedad

Derechos y responsabilidades de inquilinos y propietarios

Condiciones de la propiedad

1. Esta sección se ocupa de los derechos y responsabilidades de los inquilinos y propietarios con respecto al estado
de la propiedad. La calidad de las viviendas de alquiler privado ha mejorado rápidamente durante la última
década y los niveles de satisfacción se comparan bien con otros tipos de tenencia. Según el Informe de Hogares
de la Encuesta Inglesa de Vivienda 2010­11, más del 83% de los inquilinos privados están muy o bastante
satisfechos con su alojamiento. La encuesta también encontró que más del 71% de los inquilinos
privados están satisfechos con la forma en que el propietario realiza las reparaciones y el mantenimiento.
Los poderes disponibles para las autoridades locales son amplios y les alentamos a utilizarlos cuando sea
apropiado.
Entre otras cosas, pueden exigir a los propietarios que reparen propiedades que se encuentran en
condiciones peligrosas, introducir sistemas de concesión de licencias y hacerse cargo de la gestión de
propiedades sujetas a licencia mal gestionadas.

2. Sin embargo, una pequeña minoría de propiedades del sector se encuentran en malas condiciones. inquilinos
tienen derecho a vivir en hogares seguros y bien mantenidos. No siempre comprenden los estándares que
deben esperar con respecto, por ejemplo, a cuestiones como la seguridad, el exceso de calor y frío, los
contaminantes, la protección contra infecciones y accidentes, y su derecho a esperar que las reparaciones
necesarias se realicen con prontitud.

3. El Gobierno publicó en octubre un proyecto de estatuto para inquilinos. La Carta tiene como objetivo ayudar a
los más de nueve millones de personas que viven en el sector privado de alquiler en Inglaterra a comprender
mejor lo que pueden esperar y, si algo sale mal, adónde acudir en busca de ayuda.

4. La gran mayoría de los propietarios del sector privado ofrecen un alojamiento digno y libre de riesgos para la salud.
No hace falta decir que los inquilinos tienen derecho a esperar que su arrendador conozca la ley y la cumpla.

5. Sin embargo, lamentablemente existe una pequeña minoría de propietarios que no siempre conocen los distintos
requisitos legales que deben cumplir. Uno de los objetivos del grupo de trabajo del sector privado de alquiler
que creamos es mejorar el profesionalismo en toda la industria y la creación de más propiedades de
alquiler construidas específicamente y administradas profesionalmente nos ayudará a lograrlo.

6. Además de las situaciones en las que los propietarios alquilan viviendas deficientes porque desconocen sus
responsabilidades, existe un subconjunto más pequeño de propietarios que deliberadamente alquilan
viviendas inseguras, superpobladas y frecuentemente miserables. Este grupo de propietarios –propietarios
deshonestos– son plenamente conscientes de sus deberes legales, pero los ignoran deliberadamente.
La gran mayoría de los propietarios no entran en esa categoría, pero perseguiremos a aquellos que sí lo hacen
y les exigiremos que mejoren o abandonen el sector.

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Pregunta 1: Además de la elaboración de la Carta del Inquilino, ¿hay alguna acción adicional que se pueda
tomar para crear conciencia entre los inquilinos y propietarios sobre sus derechos y responsabilidades? ¿Quién debe
tomar esta acción?

7. Las autoridades locales tienen un papel importante que desempeñar para ayudar a garantizar que las viviendas alquiladas de forma privada
las propiedades en su área son de buen nivel, además de sensibilizar a inquilinos y propietarios sobre sus
derechos y responsabilidades. Cuando un inquilino tiene dudas sobre el estado de su propiedad, es posible que
no sepa que puede obtener la ayuda y el asesoramiento adecuados de su autoridad local. Incluso cuando saben
que la autoridad local tiene un papel legítimo, es posible que no sepan qué esperar de ella en términos de
tiempos probables de respuesta y las medidas que se tomarán. Estamos tomando medidas para abordar esto a
través de la Carta de Inquilinos, pero agradeceríamos opiniones sobre si se podría hacer más para crear
conciencia.

Pregunta 2: ¿Cuáles son las mejores prácticas para concienciar a los inquilinos sobre su derecho a buscar ayuda
y asesoramiento de su ayuntamiento y cómo se puede compartir esto entre las autoridades locales?

8. Hay alguna evidencia anecdótica que sugiere que la respuesta de las autoridades locales
cuando se acercan a inquilinos del sector privado puede ser variable, creando así
incertidumbre. Es claramente inaceptable que una autoridad local no responda en absoluto a las quejas. Por
supuesto, querrán priorizar las solicitudes de asistencia, por lo que una posibilidad podría ser que las
autoridades locales publiquen detalles de los tiempos de respuesta con los que trabajan, de acuerdo con
la gravedad de la queja. También podrían dejar claro qué pueden hacer los inquilinos a continuación si no
están satisfechos con la forma en que las autoridades locales han atendido su consulta.

Pregunta 3: ¿Cuál es la mejor práctica para abordar las solicitudes de ayuda y asesoramiento de inquilinos
del sector privado y cómo se puede compartir esto entre las autoridades locales?

9. Cuando un inquilino se haya quejado ante la autoridad local de que la propiedad, en su opinión, contiene riesgos
para su salud y que el propietario no ha subsanado, la autoridad normalmente llevará a cabo una
evaluación de la propiedad. Esto implica el uso de una metodología estándar, el Sistema de Calificación de
Seguridad y Salud de la Vivienda, que proporciona una evaluación objetiva del grado en que una
propiedad contiene peligros y la probabilidad de que, como resultado, se produzcan daños para los ocupantes.
Esto se sustenta en orientaciones operativas2 y de cumplimiento3 para las autoridades locales. También se
encuentra disponible orientación para propietarios y profesionales relacionados con la propiedad4. Sin
embargo, muchos

2
www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/15810/142631.pdf

3
www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/7853/safetyratingsystem.pdf
4
www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/9425/150940.pdf

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Los propietarios e inquilinos no entienden cómo funciona el sistema o cómo se produce una
evaluación. Si bien la Carta de Inquilinos ayudará a aumentar la conciencia y la comprensión
generales, puede resultar beneficioso actualizar y posiblemente ampliar la guía para
los propietarios para incluir información para los inquilinos sobre los peligros que deben tener
en cuenta en una propiedad.

Pregunta 4: ¿Deberían actualizarse y ampliarse las directrices para propietarios para incluir
información para inquilinos, a fin de ayudarles a comprender si una propiedad contiene peligros?

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Sección 2: Revisión de las condiciones de la propiedad

Desalojo en represalia
10.Existe evidencia anecdótica que sugiere que a algunos inquilinos les preocupa que si solicitan una reparación o mejora
de la propiedad, su arrendador decida que el curso de acción más fácil es simplemente desalojar al inquilino, en
lugar de realizar la reparación o mejora. . Responder a una solicitud de reparación mediante la emisión de un aviso de
posesión en virtud del artículo 21 de la Ley de Vivienda de 1988 se conoce como "desalojo en represalia". Por
supuesto, ningún propietario respetable respondería de esta manera a una solicitud razonable de reparaciones o
mejoras.

11. Si bien es probable que este tipo de comportamiento sea relativamente raro y se limite a casos deshonestos
Para los propietarios, incluso el miedo a recibir dicha notificación puede actuar como un poderoso desincentivo
para los inquilinos, disuadiéndolos de pedirle al propietario que lleve a cabo una reparación o mejora. Sin embargo, la
mayoría de los propietarios querrán saber si es necesaria una reparación y, de ser así, solucionar el problema para que
no se deteriore aún más en detrimento de su propiedad. Se reconoce que habrá incidentes en los que los inquilinos
realicen repetidas solicitudes de reparación que no se merecen, pero esto normalmente se puede abordar
mediante un enfoque profesional en la administración de la propiedad.

12. Es claramente inaceptable que un inquilino sienta que no puede solicitar una reparación porque teme que, como
resultado, podría ser desalojado. En tales casos, el inquilino se encontrará en la posición insatisfactoria de tener que
seguir alquilando una propiedad que necesita reparación, hacer las reparaciones él mismo o tener que mudarse y buscar
un alojamiento alternativo, con los consiguientes costos y perturbaciones. En ocasiones, la propiedad se vuelve a alquilar
posteriormente sin que se hayan realizado las reparaciones.

Abordar los desalojos en represalia

13.Una forma de ayudar a reducir los desalojos por represalia puede ser introducir restricciones al uso del procedimiento
de posesión previsto en el artículo 21 por parte del propietario en determinadas situaciones.
Por ejemplo, se podría imponer una restricción disponiendo que un aviso de posesión del artículo 21 no tenga fuerza
legal cuando no se hayan realizado reparaciones o mejoras en una propiedad. Tal restricción no tendría ningún impacto
en los propietarios acreditados, ya que querrán mantener sus propiedades en buen estado.

14.Existen precedentes de restricciones a la emisión de notificaciones del artículo 21.

Actualmente, un aviso de la sección 21 no tiene fuerza legal cuando:

• un propietario o agente de alquiler no ha puesto el depósito del inquilino en un depósito aprobado

sistema de depósito de arrendamiento;
• el propietario no otorga la licencia de la propiedad donde legalmente debería haber estado
con licencia.

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15. Cualquier cambio requeriría una consideración muy cuidadosa sobre cuándo se activará el punto de activación.
debería ser para la introducción de una restricción en estas líneas y si sólo debería aplicarse a casos más
graves de deterioro (por ejemplo, cuando se ha identificado un peligro de categoría 1 según el Sistema
de Calificación de Salud y Seguridad de la Vivienda).

16. También deberíamos considerar cuidadosamente cómo prevenir

quejas presentadas por los inquilinos como una forma de evitar que los propietarios recuperen la posesión
utilizando la sección 21. Esto puede sugerir que el punto desencadenante de tal restricción debería
ser después de una inspección de la autoridad local o incluso más adelante en el proceso de
aplicación. Sin embargo, imponer restricciones a la capacidad de un arrendador para emitir o basarse en un
aviso de posesión conforme a la sección 21 no impediría que el arrendador busque la posesión por otros
motivos en los que puedan establecerse. El artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1988 establece que un
propietario puede solicitar la posesión por diversos motivos, por ejemplo, cuando un inquilino tiene
más de ocho semanas de atraso en el pago del alquiler.
Ninguno de los derechos del propietario según la sección 8 se vería afectado por ninguna restricción en el
uso de la sección 21.

Pregunta 5: ¿Cree que deberían introducirse restricciones sobre la capacidad de un propietario para emitir o
confiar en un aviso de posesión de la sección 21 en circunstancias en las que una propiedad se encuentra en
grave deterioro o necesita mejoras importantes?

Pregunta 6: ¿Cuál sería un punto de activación apropiado para introducir tal restricción?

Pregunta 7: ¿Cómo podríamos prevenir quejas espurias o vejatorias?

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Sección 3: Revisión de las condiciones de la propiedad

Desalojos ilegales y peligros en el hogar: órdenes de devolución del

alquiler

Desalojo ilegal

17.Esta sección se refiere a los desalojos ilegales cubiertos por la Ley de Protección contra el Desalojo de
1977. Un desalojo ilegal ocurre cuando un propietario obliga a un inquilino a abandonar su casa
sin seguir el procedimiento legal correcto, que generalmente incluye entregar un aviso de posesión y
obtener una demanda judicial. orden. También puede implicar acoso al inquilino acompañado de
amenazas o violencia real. Este comportamiento no está muy extendido y normalmente se
asocia con actividades deshonestas de los propietarios. El desalojo ilegal es un delito penal según la Ley
de protección contra el desalojo de 1977 y se castiga con hasta dos años de prisión, una multa o ambas.
Elaboraremos orientaciones para las autoridades del sector público sobre su papel en el apoyo a los
inquilinos que se ven amenazados o son víctimas de un desalojo ilegal.

Órdenes de pago de alquiler

18. Si bien los desalojos ilegales son relativamente raros, cuando ocurren, pueden ser una experiencia
aterradora y traumática para los inquilinos. Estamos solicitando opiniones sobre qué medidas
adicionales deberíamos considerar tomar para minimizar la incidencia de los desalojos ilegales. Una
opción podría ser otorgar a los tribunales el poder de imponer una orden de pago del alquiler cuando
un inquilino ha sido desalojado ilegalmente y el propietario ha sido declarado culpable de un delito
penal en virtud de la Ley de protección contra el desalojo de 1977. Esto puede ser adicional a
cualquier daño que el inquilino pueda sufrir. pueda recibir y cualquier sanción penal impuesta al arrendador.

19. Una orden de pago de alquiler es una orden de un tribunal de primer nivel que exige que el
propietario pague parte o la totalidad del alquiler que haya recibido. Cuando se ha recibido el subsidio
de vivienda, un tribunal puede ordenar el reembolso del dinero a la autoridad local. Actualmente, las
órdenes de pago de alquiler solo están disponibles en situaciones en las que un propietario no ha
otorgado la licencia para una propiedad que legalmente debería haber sido autorizada o no ha colocado
el depósito en un plan de depósito de arrendamiento aprobado.

20. Ampliar las órdenes de pago de alquiler a casos de desalojo ilegal proporcionaría cierto grado de
compensación financiera al inquilino que haya pagado el alquiler. También actuaría como un fuerte
elemento disuasorio adicional para la pequeña minoría de propietarios que podrían estar
considerando ignorar los procedimientos legales correctos y desalojar a un inquilino ilegalmente.

21. Una alternativa a una orden de pago de alquiler podría ser considerar permitir que una autoridad
local prohíba el alquiler de la propiedad con el argumento de que, al desalojar ilegalmente a su
inquilino, el propietario había demostrado que no debía participar en el negocio de alquilar la propiedad. .

11
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Pregunta 8: ¿Cree que el gobierno debería introducir órdenes de pago de alquiler cuando un propietario ha
sido condenado por desalojar ilegalmente a un inquilino?

Pregunta 9: ¿Debería esto ser adicional o en lugar de cualquier daño que el inquilino pueda haber
recibido, o acción tomada por la autoridad local, por ejemplo, una prohibición de alquilar la propiedad?

Pregunta 10: ¿Debería emitirse automáticamente una orden de pago de alquiler cuando un propietario ha
desalojado ilegalmente a un inquilino?

Órdenes de pago de alquiler cuando una propiedad contiene riesgos graves

22. Como parte del paquete anunciado el 16 de octubre, declaramos que consideraríamos la posibilidad
de ampliar las órdenes de pago de alquiler cuando una propiedad presente riesgos graves.
Esto podría hacerse disponiendo que cuando se descubra que un propietario ha alquilado una propiedad
que contiene riesgos graves, se le podrá someter a una Orden de pago de alquiler.

23.Los propietarios ya están obligados a pagar una fuerte multa si alquilan una propiedad que presenta graves
riesgos para la salud y no cumplen con los avisos emitidos por las autoridades locales exigiendo que se
realicen mejoras. Sin embargo, las órdenes de pago del alquiler devolverían el dinero al inquilino trabajador si
ha estado viviendo en un alojamiento deficiente.

24.Si se decidió introducir Órdenes de Pago de Alquiler cuando una propiedad contiene
peligros graves, tendríamos que considerar cuidadosamente cuándo debería ser el punto de activación
para la introducción de dicha Orden. Las opciones incluyen no cumplir con un aviso de mejora
o seguir un proceso exitoso en el tribunal de magistrados. Sería necesario decidir si dicha Orden sólo
debería aplicarse a casos más graves de deterioro (por ejemplo, riesgos graves según el Sistema de
Calificación de Seguridad y Salud de la Vivienda). Al hacerlo, también podríamos considerar si es
necesario revisar las sanciones actualmente disponibles para las autoridades locales cuando se trata
de violaciones menos graves de las condiciones de la vivienda (por ejemplo, peligros de Categoría 2
según el Sistema de Calificación de Salud y Seguridad de la Vivienda).

25. También sería importante establecer salvaguardias para evitar comunicaciones espurias o vejatorias.
quejas presentadas por inquilinos como una forma de intentar beneficiarse injustamente de un alquiler
Orden de pago

26. Una alternativa a una Orden de Pago de Alquiler podría ser considerar permitir que un
autoridad para prohibir el alquiler de la propiedad con el argumento de que, como habían alquilado una
propiedad que contenía peligros, el propietario no debería participar en el negocio de alquilar la propiedad.

Pregunta 11: ¿Cree que un propietario debería estar sujeto a una Orden de pago de alquiler si alquila
una propiedad que contiene riesgos graves?

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Pregunta 12: ¿Cuál debería ser el punto desencadenante?

Pregunta 13: ¿Debería una Orden de reembolso del alquiler ser adicional o en lugar de cualquier
indemnización que el inquilino también pueda recibir, u otra acción tomada por la autoridad local, por ejemplo,
una prohibición de alquilar la propiedad?

Pregunta 14: ¿Es necesario revisar las sanciones actualmente disponibles para las autoridades
locales cuando se trata de infracciones menos graves de las condiciones de vivienda?

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Sección 4: Revisión de las condiciones de la propiedad

Condiciones de seguridad

27. Esta sección del documento de debate establece algunas de las cuestiones relacionadas con la propiedad
condiciones y seguridad que cubrirá la revisión e invita a opiniones. Al igual que con la sección anterior, las
cuestiones que se plantean aquí tienen como objetivo impulsar el debate y la inclusión de preguntas o cuestiones
particulares no debe interpretarse como que implica que el Gobierno tiene la intención de introducir
cambios políticos o legislativos.

alarmas de humo

28. Las normas de construcción exigen la instalación de alarmas de humo en todas las viviendas nuevas, pero en
la actualidad los propietarios no están obligados legalmente a instalar o mantener alarmas de humo en sus
propiedades5 . Se sabe que las alarmas de humo que funcionan son un dispositivo eficaz de seguridad
humana, y los análisis sugieren que una persona tiene al menos 4 veces más probabilidades de morir en
un incendio en el hogar si no tiene una alarma de humo que funcione6 . El número de propiedades con detector
de humo en todos los tipos de tenencia ha aumentado rápidamente en las últimas décadas: del 8% en 1988 al
74% en 2001. La última Encuesta de Vivienda Inglesa informa que el 88% de todos los hogares ahora
tienen al menos un detector de humo que funcione. alarma. En el sector privado alquilado, la tasa de propiedad
de alarmas de humo está creciendo a un ritmo más rápido que otros tipos de tenencia: el 82 % de las
propiedades ahora tienen al menos una alarma de humo en funcionamiento, una cifra que ha aumentado desde
el 62 % en 20017 .

29. En términos más generales, las estadísticas sobre incendios muestran una tendencia a la baja en las muertes por incendios residenciales y
Lesiones en Inglaterra. Se ha implementado un enfoque no regulatorio para aumentar la instalación de alarmas
de humo en el sector privado alquilado, incluida una actividad de concientización nacional específica y la
modernización directa de las alarmas de humo por parte de las autoridades de bomberos y sus socios.
Este enfoque ha reducido las muertes en el hogar en un 60% en los últimos 30 años a 211 en 2012­13 y
ahora son el nivel más bajo jamás registrado.

30. Sin embargo, exigir la instalación de alarmas de humo en todas las viviendas alquiladas de forma privada
impondría costes adicionales a los propietarios. El costo real dependería del tipo y la cantidad de alarmas
que debían instalarse. En Inglaterra, hay tres tipos principales de alarmas de humo disponibles en el
mercado, que van desde las alarmas de batería más básicas con una duración de 1 año (se venden al
por menor a aproximadamente £ 5); Alarmas de batería de 10 años (al por menor a aproximadamente £
15); y dispositivos cableados (batería de respaldo) (al por menor a aproximadamente £ 25). Los detectores
cableados también requerirán que un electricista calificado instale el dispositivo.

31.El Gobierno ha asumido poderes que le permitirían dictar normas que exijan la instalación de detectores de humo
en viviendas alquiladas, con sanciones civiles financieras para quienes lo hagan.

5
Excepto los propietarios de HMO sujetos a licencia obligatoria
6
Análisis de la Encuesta de Vivienda Inglesa 2009­10 y Estadísticas de Incendios de GB 2012/13
7
Informe de viviendas de la Encuesta de Vivienda en inglés 2011 (publicado en julio de 2013)

14
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propietarios que no cumplan. Quedó claro en el momento en que se tomaron esos poderes que el Gobierno sólo
regularía si, luego de una revisión de las condiciones de propiedad en el sector, concluía que había una clara necesidad
de regulación en esta área y los costos de hacerlo eran claramente superados. por los beneficios. La regulación es
siempre un último recurso y, como parte de la revisión, también exploraremos el alcance de alternativas no regulatorias
para promover una mayor adopción.

Pregunta 15: ¿Debería exigirse a los propietarios del sector privado que instalen y mantengan alarmas de humo en sus
propiedades, o sería una mejor opción un enfoque no regulatorio para fomentar una mayor adopción?

Alarmas de monóxido de carbono

32. Es un requisito del Reglamento de Construcción que se debe instalar una alarma de monóxido de carbono.
instalado en cualquier propiedad cuando se instala por primera vez un sistema de calefacción de combustible sólido,
por ejemplo, una estufa de leña. No es necesario que ninguna otra propiedad tenga una alarma de monóxido de
carbono. La intoxicación por monóxido de carbono causa aproximadamente 40 muertes y 200 lesiones graves al
año.

33. El coste de una alarma de monóxido de carbono comienza en unas 15 libras esterlinas para el modelo más básico.
La investigación realizada por Gas Safe Register sugiere que alrededor del 15% de los hogares en todos los
tipos de tenencia tienen una alarma de monóxido de carbono. Por lo tanto, introducir un requisito de este tipo podría
tener importantes implicaciones financieras para los propietarios. Las alarmas combinadas de humo y monóxido de
carbono podrían ofrecer un enfoque más rentable. Sin embargo, esta no siempre es una opción práctica, ya
que la ubicación más adecuada para una alarma de humo puede no ser también el lugar óptimo para instalar una alarma
de monóxido de carbono. Al igual que con las alarmas de humo, el Gobierno ha adoptado poderes que le permitirían
exigir a los propietarios de propiedades alquiladas que instalen alarmas de monóxido de carbono. Sin embargo,
la regulación es siempre el último recurso. Como parte de la revisión, exploraremos el alcance de alternativas no
regulatorias para promover la adopción voluntaria de alarmas de monóxido de carbono. Los poderes actuales
sólo se utilizarían para introducir regulaciones si la revisión de las condiciones de la propiedad concluye que existe una
clara necesidad de hacerlo y los beneficios superan claramente los costos.

Pregunta 16: ¿Se debería exigir a los propietarios del sector privado que instalen y mantengan alarmas de monóxido de
carbono en sus propiedades o sería una mejor opción un enfoque no regulatorio?

Ley de propietarios e inquilinos de 1985

34.La Ley de propietarios e inquilinos de 1985 impone a los propietarios la obligación general de mantener en buen
estado la estructura y el exterior8 de las propiedades que alquilan. También les exige mantener en buen estado y
funcionamiento determinadas instalaciones del inmueble9 .

8
Esto incluye desagües, canalones y tuberías exteriores.

15
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Pregunta 17: ¿La Ley de propietarios e inquilinos de 1985 cubre las áreas correctas o debería ampliarse para cubrir
otras cuestiones?

Inspección de instalaciones eléctricas.

35. Los propietarios tienen el deber legal general de garantizar que las instalaciones eléctricas de la propiedad
sean seguras y se mantengan en buen estado de funcionamiento. El Consejo de Seguridad Eléctrica
recomienda que un electricista cualificado revise las instalaciones eléctricas en viviendas de alquiler cada 5
años y que se realice una inspección visual de los enchufes eléctricos, etc. en caso de cambio de inquilino.
Una inspección realizada por un electricista costará entre £ 100 y 150.

36. Creemos que el enfoque actual logra el equilibrio adecuado entre garantizar que
Los hogares están a salvo del riesgo de fallas eléctricas y no suponen una carga indebida para los
propietarios.

Pregunta 18: ¿Cree que el enfoque actual logra el equilibrio adecuado o debería existir un requisito legal para que
los propietarios controlen periódicamente las instalaciones eléctricas?

9
Se incluyen las instalaciones para el suministro de agua, gas y electricidad y para el saneamiento (incluidos lavabos,
fregaderos, bañeras y aparatos sanitarios, pero no otros aparatos, accesorios y aparatos para aprovechar el suministro
de agua, gas y electricidad). También incluye instalaciones para calefacción de espacios y calentamiento de agua.

dieciséis
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Sección 5: Revisión de las condiciones de la propiedad

Licencia de vivienda en alquiler

37.Los actuales acuerdos de concesión de licencias para el sector privado de alquiler se introdujeron para
otorga a las autoridades locales la capacidad de abordar los problemas que puedan surgir en relación con la
propiedad alquilada y prevé tres tipos de licencias:

o Licencia obligatoria para casas más grandes de ocupación múltiple o Licencia

adicional para casas más pequeñas de ocupación múltiple
o Licencia selectiva de todo tipo de viviendas privadas de alquiler.

38.La concesión de licencias adicionales y selectivas son facultades discrecionales. Una autoridad local puede
introducir licencias adicionales para casas más pequeñas de ocupación múltiple en toda o parte de su área
donde existen problemas de gestión importantes o las propiedades están en malas condiciones.

39.La concesión de licencias selectivas permite a las autoridades locales otorgar licencias para todas las viviendas
de alquiler privado en una zona designada que sufre una baja demanda de vivienda y/o un comportamiento
antisocial significativo. Tanto para las licencias adicionales como para las selectivas, se debe consultar a los
residentes locales, propietarios e inquilinos antes de su introducción.

40.El año pasado nos pusimos en contacto con todas las autoridades locales de vivienda para solicitar detalles sobre
su experiencia práctica en el uso de licencias en su zona, los motivos para introducir esos planes y sus
efectos. En el caso de las autoridades que habían considerado introducir licencias en su área pero habían
decidido no hacerlo, les preguntamos si había alguna razón particular para decidir no seguir esa ruta.
Se recibieron respuestas de 194 autoridades de vivienda locales. En el Anexo A se incluye un resumen de
las respuestas.

41.Un importante inconveniente de la concesión de licencias es que afecta a todos los propietarios y impone cargas
adicionales a los propietarios acreditados que ya cumplen plenamente con sus obligaciones.
Esto crea costes adicionales innecesarios para los propietarios acreditados que tienden a trasladarse a los
inquilinos. La mayoría de los propietarios prestan un buen servicio y el Gobierno no quiere imponerles
costos adicionales innecesarios ni a los inquilinos que pueden ver cómo aumentan sus alquileres a medida que
aumentan los costos del propietario.

42.También existe un mayor riesgo de imponer costos innecesarios a los propietarios que brindan un buen servicio
cuando el área designada no se limita estrictamente a la localidad que experimenta directamente una baja
demanda de vivienda y/o un comportamiento antisocial. El Gobierno no apoya el uso de licencias
en toda el área de la autoridad local.
Este enfoque es desproporcionado y penaliza injustamente a los buenos propietarios. Según se informa, la
concesión de licencias a toda la autoridad está teniendo un impacto adverso en la capacidad de los
propietarios para obtener financiación hipotecaria10. Además, creemos que va en contra de la intención política
de la legislación original (Ley de Vivienda de 2004), que fue diseñada para abordar problemas en partes
específicas y estrictamente definidas de un área de autoridad local. Una forma de abordar esto

10
Artículo del Sunday Times de Anna Mikhailova ­ Publicado el 15 de diciembre de 2013

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La cuestión puede ser introducir restricciones más estrictas al uso de licencias selectivas. Por ejemplo,
podría haber una restricción sobre el tamaño geográfico de un área designada o sobre el tipo de propiedad a la
que se refiere la designación.

43.El Gobierno no apoya un plan de concesión de licencias a nivel nacional ni un registro nacional de propietarios. Un
sistema de licencias nacional sería inflexible y elevaría los costos regulatorios para los propietarios, lo
que en última instancia aumentaría los alquileres y reduciría las opciones para los inquilinos. Un registro
nacional de propietarios sería una carga financiera para todos los propietarios y costaría 40 millones de libras
al año (excluyendo los costos de instalación), con un costo total de diez años de 330 millones de libras a los
precios actuales. Esos costos se trasladarían a los inquilinos. Además, no está claro qué se lograría con un
registro nacional. En Escocia, por ejemplo, después de más de cinco años, sólo al 0,5% de los propietarios con
licencia se les ha revocado o denegado su licencia.

44.Como alternativa a la concesión de licencias, muchas autoridades locales han introducido un plan de
acreditación voluntaria para los propietarios de sus zonas. Éste es un enfoque que fomentamos. Los
planes tienen como objetivo elevar los estándares brindando educación y capacitación a los propietarios,
identificando prácticas deficientes y, en general, aumentando los niveles de profesionalismo entre los
propietarios.

45. La mayoría de los sistemas de acreditación acreditan al propietario y no a la propiedad. El

Las condiciones que el propietario debe cumplir incluyen ser una persona idónea y adecuada, suscribirse a un
código de conducta y asistir a cursos de capacitación y desarrollo. Otras condiciones incluyen el cumplimiento de
las condiciones legales, el cumplimiento de normas de vivienda digna, el mantenimiento del suministro
de gas y electricidad, el suministro y control de humos.
alarmas y trabajar con el ayuntamiento y sus socios.

46. Si bien la acreditación voluntaria ha sido generalmente bien recibida por los propietarios y ha
Una mayor conciencia de los propietarios sobre sus responsabilidades, su impacto ha sido bastante
limitado. Como no existe ningún requisito para que los propietarios se unan a dichos programas, la
acreditación tiende a ser asumida principalmente por los propietarios de buena reputación. Por otro lado,
saber qué propietarios están acreditados puede ayudar a las autoridades locales a tomar medidas contra
los propietarios no acreditados que no cumplen con sus responsabilidades.

47. Una propuesta presentada por el Departamento de Comunidades y Gobierno Local.

El Comité Selecto debía permitir a las autoridades locales introducir un plan de licencias relacionado con el
propietario individual, en lugar de con la propiedad. El objetivo de este enfoque sería permitir a las
autoridades locales atacar específicamente a los propietarios deshonestos de su zona. Un enfoque así no
afectaría a la gran mayoría de los propietarios. Sería necesario desarrollar criterios para garantizar que
cualquier plan de este tipo no impactara inadvertidamente a propietarios acreditados.

Pregunta 19: ¿Cuán efectiva es la acreditación voluntaria como forma de mejorar los estándares?

Pregunta 20: ¿Deberíamos considerar introducir restricciones más estrictas sobre el uso de licencias selectivas
para evitar imponer cargas innecesarias a los buenos propietarios?

Pregunta 21: ¿Deberíamos considerar la introducción de un enfoque que permita a las autoridades locales
centrar cualquier plan de concesión de licencias únicamente en los propietarios deshonestos?

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48.En Inglaterra, el sistema de planificación agrupa los usos comunes del suelo y los edificios en clases
específicas11. La legislación urbanística especifica que el cambio de uso de terrenos o edificios requiere
autorización urbanística si constituye un cambio material de uso12.

49. En el sector del alquiler a corto plazo, esto significa que una persona puede alquilar su
propiedad residencial siempre que no represente un cambio material en el uso, es decir, siempre que una
casa se utilice principalmente como vivienda en primer lugar y como alojamiento de alquiler a corto
plazo en segundo lugar. Las autoridades de planificación locales considerarán cada caso teniendo en cuenta,
por ejemplo, el importe de una propiedad que se utiliza como alquiler a corto plazo, la frecuencia de uso,
si los propietarios viven en la propiedad mientras se utiliza como alquiler a corto plazo. .

50. El Gran Londres está sujeto a normas diferentes y se impide a las personas alquilar sus propiedades en el Gran
Londres a corto plazo13. Esto significa que si una persona alquilara una propiedad en Londres durante menos
de 90 noches consecutivas, equivaldría a un cambio sustancial de uso que requeriría la presentación de
una solicitud de planificación. Actualmente, las autoridades locales del Gran Londres tienen discreción para
tomar medidas coercitivas contra los alquileres a corto plazo cuando lo consideren conveniente. Estas
disposiciones de Londres de la década de 1970 han suscitado controversias más recientemente, como durante
los recientes Juegos Olímpicos de Londres. Internet también ha visto patrones cambiantes en los alquileres a
corto plazo, ya que las nuevas tecnologías están ayudando a facilitar que los propietarios alquilen sus casas
por períodos cortos de tiempo sin recurrir a agencias de alquiler tradicionales.

Pregunta 22: ¿Deberían revisarse o actualizarse las disposiciones pertinentes de la Ley de Poderes del Gran
Londres de 1973? ¿Necesita Londres reglas separadas del resto de Inglaterra? ¿Qué comentarios tendría sobre
cómo las regulaciones podrían respaldar y reflejar mejor la tecnología moderna?

11
Según la Orden de planificación urbana y rural (clases de uso) de 1987, las casas se agrupan en la clase de uso C3,
mientras que las casas de huéspedes y pensiones se agrupan en la clase de uso C1.
12
No existe una definición legal de "cambio material de uso"; sin embargo, está vinculado a la importancia de un
cambio y el impacto resultante en el uso de la tierra y los edificios.
13
El artículo 25 de la Greater London Powers Act de 1973 establece que "el uso como lugar temporal para
dormir de cualquier local residencial en el Gran Londres implica un cambio material de uso del local y de cada parte
del mismo que se utilice de esa manera".

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Sección 6: Revisión de las condiciones de la propiedad

Sistema de calificación de salud y seguridad de la vivienda

51. En la sección 1 de este documento, solicitamos opiniones sobre la necesidad de una guía para inquilinos
identificar peligros en sus hogares. La metodología que sustenta el Sistema de Calificación de Seguridad y
Salud en la Vivienda tiene ya varios años y estamos considerando si es necesario actualizarla. La guía
operativa se publicó en 2006 y es posible que también sea necesario revisarla.

Pregunta 23: ¿Cree que es necesario actualizar la metodología que sustenta el Sistema de Calificación de
Seguridad y Salud de la Vivienda y/o la guía operativa que lo acompaña?

Conclusión

52. Varias opciones posibles para mejorar las condiciones de propiedad en el sector privado.
sector de alquiler han sido establecidos en este documento. Sin embargo, reconocemos que puede haber otras
opciones que no se han considerado aquí. Por lo tanto, serían bienvenidas sugerencias alternativas sobre formas de
mejorar el sector.

53.Todas las respuestas a este documento de debate se considerarán cuidadosamente y se incorporarán al

próxima etapa de nuestra revisión de las condiciones inmobiliarias en el sector.

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ANEXO A
Resumen de las respuestas al ejercicio de
recopilación de información sobre licencias
1. Hubo 194 respuestas de autoridades locales;

• 14 autoridades locales introdujeron un total de 23 sistemas de concesión de licencias desde 2010, de los cuales:

o 9 autoridades introdujeron 1 plan;

o 2 autoridades introdujeron 2 planes;
o 2 autoridades introdujeron 3 planes;
o 1 autoridad introdujo 4 regímenes.

• Las principales razones para introducir sistemas de licencias fueron;

o baja demanda de vivienda (3 autoridades);

o comportamiento antisocial (4 autoridades);
o Comportamiento antisocial y baja demanda de vivienda (7 autoridades).

• Se adjuntaron una serie de condiciones a las licencias, de las cuales las principales fueron:

o restricciones sobre el uso u ocupación de partes particulares de la propiedad por parte de las
personas que la ocupan;
o requisito del titular de la licencia de tomar medidas razonables para prevenir o reducir el
comportamiento antisocial;
o suministro de instalaciones y equipos y el requisito de mantenerlos en reparación
y buen estado de funcionamiento;
o cumplimiento del sistema de depósito de arrendamiento;
o requisito de informar al consejo sobre cambios de circunstancias;
o requisito de proporcionar a los ocupantes una declaración escrita y firmada de los términos en que
lo ocupan;
o condiciones relativas a la seguridad, eliminación de basuras y residuos, formación y gestión
del inmueble.

2. Un total de otras 59 autoridades locales de vivienda habían considerado introducir licencias en su área. Alrededor
del 60% no procedió, ya sea porque se sentían incapaces de cumplir con los criterios o porque no había áreas
dentro de su área que cumplieran con los criterios. El otro 40% no había procedido ya sea porque estaba en
proceso de recopilación de evidencia o consulta o porque carecía de recursos para hacerlo.

3. El ejercicio de recopilación de información encontró que 110 autoridades locales habían introducido o apoyado
planes de acreditación voluntaria para propietarios en su área. Los planes se introdujeron principalmente para
mejorar las condiciones y la gestión del sector privado de alquiler y para colaborar mejor con los propietarios.

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