Qué Tienen Que Hacer Caseros e Inquilinos en Cataluña, La Primera CCAA Que Aplica El Índice de Precios - Idealista - News

22/3/24, 10:16 Qué tienen que hacer caseros e inquilinos en Cataluña, la primera CCAA que aplica el índice de precios
de precios — idealista/news
Qué tienen que hacer caseros e inquilinos en

Cataluña, la primera CCAA que aplica el índice de
precios
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David Marrero
18 Marzo 2024, 6:01
Con la publicación en el BOE de la relación de

las zonas de mercado residencial tensionado en
Cataluña, en 140 municipios de la región se pueden
aplicar desde el 16 de marzo los criterios y obligaciones
para los pequeños y grandes propietarios de viviendas
en arrendamiento. Los contratos en vigor seguirán con
los precios actuales, mientras los precios en nuevos
alquileres entre particulares se vinculan a la renta del
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22/3/24, 10:16 Qué tienen que hacer caseros e inquilinos en Cataluña, la primera CCAA que aplica el índice de precios — idealista/news
contrato anterior. El índice de precios servirá solo para

contener las rentas en los nuevos contratos de grandes
tenedores o nuevos pisos en alquiler. Pero también hay
que tener en cuenta cambios en las prórrogas o los
incentivos fiscales para los caseros particulares.
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 ha

materializado la regulación y el control del precio de
alquiler en las llamadas zonas tensionadas. Su nombre
oficial son áreas de mercado residencial tensionado.
Por ahora, solo están en vigor en 140 municipios de
Cataluña, que es la única CCAA que ha dado los pasos
necesarios para aplicar esta regulación.
De hecho, este control de los precios de las rentas de

alquiler ya se aplicó en Cataluña, bajo criterios
autonómicos entre 2020 y 2022, pero la normativa
catalana fue tumbada por el Tribunal Constitucional por
invadir competencias autonómicas.
Las comunidades autónomas son las que tienen

que declarar una zona de su territorio como área de
mercado residencial tensionado, al ser la
administración competente en materia de vivienda y
urbanismo. Y remitir toda la documentación al
Ministerio de Vivienda y Urbanismo para su visto
bueno.
La declaración de zona tensionada tiene una validez

de tres años, prorrogable anualmente siempre que
sigan dándose las circunstancias que motiven tal
declaración. Supone, entre otras cosas, limitar la
subida de los precios de las rentas en nuevos contratos
o la modificación del régimen de prórrogas de los
contratos en vigor, además de que los pequeños
propietarios pueden obtener más desgravaciones en el
IRPF.
Además, la Generalitat ha reducido el número de

viviendas en propiedad necesarias para ser
considerado como gran tenedor en dichas zonas
tensionadas a cinco unidades, en vez de las 10 que
comentaban en la Ley de Vivienda.
Aquí va un resumen de las principales medidas:
Contratos en vigor entre particulares en

zonas tensionadas
Todo se mantiene igual en cuanto al precio del alquiler,
según la renta pactada por contrato, y siempre primará
el acuerdo entre las partes. En caso de no haber
acuerdo cuando llegue la correspondiente subida
anual, se podrá aplicar un incremento hasta un máximo
del 3% (en caso de que el IPC sea mayor).
Lo que más deben tener en cuenta los contratos en

vigor entre particulares en zonas tensionadas es todo lo
relacionado con las prórrogas. En estos 140
municipios catalanes, si durante estos tres próximos
años finaliza el periodo de prórroga obligatoria
(primeros cinco años) o el periodo de prórroga tácita
(hasta un máximo de tres años), podrá prorrogarse de
manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por
plazos anuales, por un periodo máximo de tres años,
previa solicitud del arrendatario.
“Durante este periodo extraordinario, se seguirán

aplicando los términos y condiciones establecidos para
el contrato en vigor. La solicitud de prórroga
extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente
por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros
términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se
haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento (con
las características que se aplican a los nuevos
contratos de alquiler en las zonas tensionadas), o en el
caso de que el arrendador haya comunicado la

necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus
familiares, cumpliendo con los plazos y condiciones
que establece la LAU”.
Contratos en vigor con un gran tenedor

en zonas tensionadas
Cabe recordad que Cataluña ha reducido Al igual que
con los pequeños propietarios, el precio del alquiler se
mantiene vigente según la renta pactada por contrato.
En el caso de los grandes tenedores, cuando llegue la
correspondiente subida anual, están obligados a aplicar
el incremento de un 3% (en caso de que el IPC sea
mayor).
En el caso de las prórrogas del contrato en vigor con un

gran tenedor, se establece el mismo criterio comentado
anteriormente con los pequeños propietarios. El
inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por
un periodo máximo de tres años.
Nuevo contrato de alquiler entre

particulares en zonas tensionadas
En un nuevo contrato de alquiler habitual entre
pequeño propietario e inquilino en una zona declarada
como mercado tensionado no podrá establecer el
precio que le parezca al casero. En este caso, el precio
no podrá exceder de la última renta de contrato de
arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado
vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda,
una vez aplicada la cláusula de actualización anual de
la renta del contrato anterior (un 3% de incremento este
2024, o en el nuevo índice que publique el INE a partir
de 2025).
Además, para no aplicar subidas por otro lado, como

suministros o tasas de basura, tampoco se podrán fijar
nuevas condiciones que establezcan al arrendatario la
atribución de cuotas o gastos que no estuviesen
recogidos en el contrato anterior.
Para que el nuevo inquilino conozca los precios

anteriores, el propietario o la persona que intervenga
en la intermediación en la operación debe cumplir con
la información mínima en las operaciones de compra y
arrendamiento de viviendas, que incluye este dato del
precio.
Nuevo contrato de alquiler de un gran

tenedor en zonas tensionadas
En los contratos de arrendamiento ubicados en
una zona de mercado residencial tensionado en los que
el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta
pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder
del límite máximo del precio aplicable conforme al
índice de precios de referencia establecido por el
Gobierno, y siempre atendiendo a las condiciones y
características de la vivienda arrendada y del edificio
en que se ubique. Recordemos que estos contratos de
grandes tenedores son por siete años.
Aunque desde el MIVAU han aclarado que si el precio

del contrato anterior era más bajo que el índice de
precios, el precio del nuevo contrato se basará en el
contrato anterior y no en el índice.
Nuevo contrato de alquiler en zonas

tensionadas en un piso que nunca que
se ha arrendado (5 años)
Para los nuevos contratos de alquiler de vivienda
habitual en una zona tensionada en los que no hubiese
estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los

últimos cinco años, también se aplicará para la nueva
renta el precio conforme al sistema de índices de
precios de referencia del alquiler. Sea la vivienda
propiedad de un pequeño o gran tenedor.
Se puede subir el alquiler hasta un 10%

en los nuevos contratos en zonas
tensionadas
La Ley de Vivienda incluye excepciones para la subida
de los precios en nuevos contratos hasta un máximo
del 10% sobre la última renta de contrato de
arrendamiento de vivienda habitual, siempre y cuando
se haya realizado obras de rehabilitación y mejora de la
vivienda, que supongan un ahorro de energía que se
debe justificar, o la mejora de la accesibilidad a la
vivienda. Hay otro caso que es que se firme un nuevo
contrato por un periodo de 10 o más años.
Incentivos fiscales en el IRPF a los

pequeños propietarios
Para los nuevos contratos de arrendamiento de
vivienda habitual celebrados a partir del 1 de enero de
2024, la Ley de Vivienda introduce modificaciones
fiscales sobre el rendimiento neto del alquiler que se
pueden aplicar los pequeños arrendadores.
En general, se rebaja la desgravación general por el

alquiler del 60% al 50% para los nuevos contratos, pero
se puede mantener en el 60% si la vivienda es objeto
de una actuación de rehabilitación en los dos años
anteriores a la fecha de la celebración del contrato de
arrendamiento.
Además, añade más incentivos si la vivienda se

encuentra en una zona declarada como mercado
residencial tensionado:
a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice

un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de
mercado residencial tensionado, y que la renta
inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la
última renta del anterior contrato de arrendamiento de
la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la
cláusula de actualización anual del contrato anterior
(3% en 2024 o el nuevo índice de alquiler a partir de
2025).
b) En un 70% cuando se trate de la incorporación al

mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas
de mercado residencial tensionado y se alquilen a
jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o
bien, se trate de vivienda asequible incentivada o
protegida, arrendada a la administración pública o
entidades del tercer sector o de la economía social que
tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o
acogida a algún programa público de vivienda que
limite la renta del alquiler.

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Qué tienen que hacer caseros e inquilinos en

Con la publicación en el BOE de la relación de

contrato anterior. El índice de precios servirá solo para

La Ley de Vivienda aprobada en 2023 ha

De hecho, este control de los precios de las rentas de

Las comunidades autónomas son las que tienen

La declaración de zona tensionada tiene una validez

Además, la Generalitat ha reducido el número de

Aquí va un resumen de las principales medidas:

Contratos en vigor entre particulares en

Lo que más deben tener en cuenta los contratos en

“Durante este periodo extraordinario, se seguirán

caso de que el arrendador haya comunicado la

Contratos en vigor con un gran tenedor

En el caso de las prórrogas del contrato en vigor con un

Nuevo contrato de alquiler entre

Además, para no aplicar subidas por otro lado, como

Para que el nuevo inquilino conozca los precios

Nuevo contrato de alquiler de un gran

Aunque desde el MIVAU han aclarado que si el precio

Nuevo contrato de alquiler en zonas

estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los

Se puede subir el alquiler hasta un 10%

Incentivos fiscales en el IRPF a los

En general, se rebaja la desgravación general por el

Además, añade más incentivos si la vivienda se

a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice

b) En un 70% cuando se trate de la incorporación al

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