Resumen:

El debate se centró en la interpretación del artículo 310 del Código Civil y el tercer
párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP), relacionados con la calidad de los bienes construidos sobre terreno propio
de uno de los cónyuges durante la sociedad de gananciales.

Dos interpretaciones se plantearon:

a) Presunción de que los edificios levantados sobre terreno propio durante la

vigencia de la sociedad de gananciales son bienes sociales, salvo prueba en
contrario.

b) Los edificios levantados sobre terreno propio no son automáticamente bienes

sociales y requieren demostrar que se construyeron con caudal social y el
reembolso del valor del suelo.

La votación resultó en favor de la segunda interpretación, sosteniendo que la

construcción sobre terreno propio no cambia automáticamente la naturaleza del
bien. Esta posición se basa en la protección del derecho de propiedad y la
necesidad de cumplir con requisitos adicionales para considerar un bien como
social.

Se aprobó como precedente de observancia obligatoria la siguiente sumilla:

"Cuando la sociedad conyugal edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges,
se produce la conversión en social del inmueble, salvo que se acredite que se
mantiene la condición de propio. Para dar cumplimiento al tercer párrafo del
artículo 79 del RIRP, basta con que intervenga en la declaratoria de fábrica el
cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de
matrimonio."

Esta opinión trata sobre el tema de la construcción de una fábrica en terreno propio
de uno de los cónyuges durante la vigencia de la sociedad de gananciales. El
ponente, Julio Pozo Sánchez, aborda la cuestión desde una perspectiva legal,
enfatizando en la distinción entre el derecho de la sociedad conyugal y el derecho
del cónyuge propietario del terreno. Plantea que, aunque la fábrica se construya
sobre un terreno propio, puede considerarse un bien social si se demuestra que fue
construida durante la sociedad conyugal. Sin embargo, enfatiza que la
ganancialidad de la fábrica no debe trasladarse automáticamente al suelo, sino que
debe acreditarse el pago correspondiente al propietario del suelo. Además, sugiere
que el Reglamento del Registro de Predios debería contemplar procedimientos para
reflejar esta situación en los registros. En resumen, argumenta a favor de proteger
los derechos tanto del propietario del suelo como de la sociedad conyugal, sin
entrar en conflicto, y propone mecanismos para resolver esta cuestión de manera
equitativa y legalmente sólida.

Rosario Guerra plantea la cuestión de qué sucede cuando las partes pactan que la
fábrica construida en terreno propio también pertenece al propietario del suelo, y si
la falta de prueba de propiedad del suelo implica que la fábrica se considere
ganancial. Por su parte, Julio Pozo argumenta que existen dos derechos
singulares: el derecho de propiedad del suelo y el derecho de la sociedad conyugal
sobre la fábrica construida durante el matrimonio. Sugiere que, dado que ambos
derechos tienden a adherirse, se aplican reglas de accesión, pero en este caso se
necesita un pago por parte de la sociedad conyugal al propietario del suelo para que
la fábrica sea considerada ganancial. Considera que la fábrica y el suelo son
derechos singulares distintos y merecen un tratamiento diferente, y que la
presunción de ganancialidad de la fábrica solo se activa cuando se acredita el pago
del valor del suelo.

• La vocal Gloria Salvatierra comenta que existen dos posturas en cuanto a

la naturaleza de la fábrica construida en terreno propio durante el
matrimonio. Una posición sostiene que la fábrica es considerada social, en
línea con lo establecido en el artículo 310 del Código Civil, pero puede ser
refutada mediante pruebas. Por otro lado, hay quienes argumentan que la
fábrica es propia del cónyuge propietario del terreno. Gloria destaca que el
último párrafo del artículo 310 del Código Civil hace una excepción a las
normas de derechos reales, estableciendo que los edificios levantados
en suelo propio se consideran bienes sociales, y que el valor del suelo
se abona al momento del reembolso durante la liquidación de la
sociedad conyugal.

Ella discrepa con la posición que sostiene que la fábrica debe inscribirse como
bien propio del cónyuge propietario del terreno, ya que esto podría causar
perjuicio al otro cónyuge en caso de venta del bien. En su opinión, cuando el
declarante de la fábrica está casado, debería requerirse la presentación de la
partida de matrimonio para determinar si se construyó durante la vigencia de
la sociedad conyugal. Si es así, la fábrica debería considerarse social y
aplicarse el último párrafo del artículo 310 del Código Civil en cuanto al
reembolso y la titularidad del terreno.

Julio Pozo realiza dos aportes importantes en su intervención. Primero, destaca que
tanto en el ámbito de Derechos Reales como en el de Familia se reconoce la
existencia de bienes propios, lo cual resalta la importancia de proteger los derechos
conferidos a uno de los cónyuges. Segundo, presenta una posición ecléctica que
busca encontrar una solución práctica al problema en cuestión. A diferencia de la
postura de su interlocutora, Pozo argumenta que para que opere la ganancialidad
del suelo debe haber un reembolso previo, lo cual contrasta con la idea de que la
presunción de ganancialidad del suelo opere inmediatamente. Él defiende que
este reembolso debe ser acreditado desde un primer momento para proteger
el derecho que viene titulado y calificado como propio. Además, señala que el
tema del reembolso es poco comentado en la práctica jurídica, pero subraya
su importancia como un derecho civil patrimonial del cónyuge que, aunque
sujeto a la ganancialidad, sigue siendo propio según lo establecido por el
código.

Gloria Salvatierra señala que la norma no establece expresamente que una fábrica
social convierta automáticamente en social la totalidad del predio. Se refiere a
resoluciones previas que indican que la calificación de los bienes no está sujeta a
la autonomía de la voluntad, sino que es la ley la que determina su naturaleza. Julio
Pozo, por su parte, enfatiza en que el acuerdo entre las partes debería prevalecer,
pero señala que el código establece pautas claras para diferenciar bienes propios
de gananciales y proteger los derechos individuales. Habla de la necesidad de
distinguir entre los derechos singulares y defiende la necesidad de acreditar el
reembolso desde el inicio para proteger los derechos propios.

Gustavo Zevallos menciona la dificultad en casos donde no intervienen ambos

cónyuges y plantea la cuestión del reembolso del terreno, cuyo dinero también
se considera ganancial.

Luego, se discute sobre la posibilidad de inscribir la fábrica y el terreno en partidas

separadas y la viabilidad legal de esta opción. Finalmente, Rosario Guerra destaca
la problemática cuando un cónyuge no quiere que el otro intervenga en la
inscripción, lo que lleva a que el predio permanezca a nombre del titular y la fábrica
no se inscriba, sin beneficiar a ninguno de los cónyuges.
La vocal Gloria Salvatierra señala: Ese es puntualmente el problema. Si viene un
título de declaratoria de fábrica, de una persona casada, sola. Entonces, hay dos
posiciones, el registrador le dice: Trae tu partida de matrimonio, para comparar la
fecha de terminación de la obra con la fecha del matrimonio. Apela el usuario, llega
al Tribunal y algunas salas concluyen: Sí, trae tu partida, para ver si es social, y si la
trajo y la fábrica se levantó durante la vigencia del matrimonio se exige la
intervención del otro cónyuge; otras salas dicen: No corresponde solicitar partida
de matrimonio porque el art. 79 del Reglamento, solo ha dicho que se vuelve social
todo (fábrica y terreno) si intervienen los dos. En conclusión señalan que si
interviene uno solo de los cónyuges no se aplica el 79, concluyendo que es propio
todo el bien

El amicus curiae Julio Pozo señala: Lo que pasa, es que como bien menciona la
Dra. Rosario, podría no inscribirse la fábrica o bajo la otra posición, inscribirse
como propia. Creo que la premisa, si me quedo en ese ámbito y aquí Juan
Carlos va a aportar mucho más que yo, debe tratarse ese bien como social, la
norma no admite en ese ámbito discusión, probablemente genere estos
supuestos de controversia, a ese nivel en el ámbito registral. Yo en principio sí
se debería, y no sé si existe ya ese mecanismo, yo ahí si reconozco bajo
apercibimiento de inscribirlo como social. ¿Pero eso es lo que buscamos no? Al
final eso es lo que debería ser. O sea, eres casado, se presume ganancialidad,
trae la partida de matrimonio, y si no la traes, mejor dicho, acredítame que es
propio, porque de lo contrario yo lo voy a inscribir como social. La vocal Gloria
Salvatierra señala: 23 En ese supuesto nosotros tenemos un acuerdo, en el sentido
que la declaratoria de fábrica no es un acto de disposición sino de administración,
por lo tanto si viene uno solo de los cónyuges a declarar la fábrica, y el terreno era
de ambos, no hay problema se inscribe la fábrica a nombre de la sociedad de
gananciales. El problema surge cuando el suelo es propio. El Reglamento solo se
ha puesto en el supuesto que intervengan ambos cónyuges. Así en una declaratoria
de fábrica efectuada por ambos cónyuges en suelo propio, el registrador
simultáneamente al asiento de fábrica, procederá a extender el asiento de dominio
sobre la totalidad del bien (terreno y fábrica). El tema es que para extender el
segundo asiento que es un asiento de dominio, necesitamos la voluntad, porque la
propia norma lo ha dicho. Por ejemplo en la rectificación del estado civil, la norma
señala que no solo se rectifica con una partida de matrimonio, sino que aquél
cónyuge que no intervino en la adquisición de un bien que era social pero que se
hizo pasar como propio debe otorgar una escritura pública, ratificando la
adquisición. El amicus curiae Julio Pozo señala: Si queremos no una posición en
particular, en mi opinión lo que dice la norma, para el supuesto no regulado, en el
reglamento, debería aplicarse la presunción de ganancialidad, directamente. La
vocal Rosario Guerra señala: Lo que yo quiero manifestar es que los que sostienen
que el bien es social obligan a intervenir al otro cónyuge. Creo se debe ser
coherente: bastaría que el dueño del suelo diga que es casado para presumir que
es social, pero aquí no es así, se exige que intervenga el otro cónyuge para que sea
social. El tema es cómo se aborda: si debemos proteger a la sociedad conyugal, se
diría trae tu partida de matrimonio y si veo que esta construcción concluyó cuando
estabas casado te inscribo como social, sin importar que intervenga el otro
cónyuge. Si se quiere proteger a la sociedad conyugal no se debe exigir la
intervención del otro cónyuge. El amicus curiae Julio Pozo señala: 24 Porque esto
genera este conflicto, dado que parcialmente el tema está regulado, es curioso y
bueno que todos tengamos la misma línea. La vocal Rosario Guerra señala: Igual no
se va a inscribir, igual va estar a nombre del cónyuge el bien propio, y en la realidad,
hay un edificio y un titular que, en registros, es uno solo de los cónyuges, porque
dice: “es mi terreno”. Al final no protegemos a nadie, peor es que esté
publicitándose una inexactitud, yo no estoy de acuerdo.

El vocal suplente Esben Luna comenta sobre la interpretación del Artículo 79 del
RIRP y cómo afecta la intervención de ambos cónyuges en la inscripción de una
fábrica sobre terreno propio. Propone una interpretación sistemática del artículo,
argumentando que la intervención de uno de los cónyuges sería suficiente para
inscribir la fábrica como bien conyugal.

El amicus curiae Juan Carlos del Aguila coincide en la necesidad de una

interpretación sistemática de la ley y argumenta que la declaración de fábrica es un
acto de administración que puede ser realizada por uno de los cónyuges, sin
necesidad de la intervención del otro.
La vocal Gloria Salvatierra destaca la importancia del Artículo 310 del Código
Civil, que establece que los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges son considerados bienes sociales.
Argumenta que la norma convierte el terreno en bien social al ser edificado con
caudal social, independientemente de la voluntad de los cónyuges.

El vocal Luis Ojeda profundiza en la obligación de enajenar un inmueble

determinado según el Artículo 949 del Código Civil y cómo esto afecta la titularidad
del terreno al construir una fábrica sobre él. Sugiere que la intervención de ambos
cónyuges es necesaria en la inscripción de la fábrica debido a la obligación de
la sociedad conyugal de pagar el valor del terreno en el futuro.

En resumen, los vocales discuten sobre si la intervención de ambos cónyuges es

necesaria en la inscripción de una fábrica sobre terreno propio, argumentando
sobre la naturaleza de la declaración de fábrica, la obligación de enajenar el terreno
y la interpretación de la ley.

Mirtha Rivera plantea que hay confusión sobre la naturaleza del terreno después de
la inscripción de la fábrica y cómo se extiende el asiento de dominio. Juan Carlos
del Aguila argumenta que la calidad de bien propio o conyugal no depende de quien
solicita la inscripción, sino que es social bajo la carga de prueba de que sea bien
propio. Pedro Álamo sugiere que la fábrica se inscriba como propiedad conyugal
mientras el terreno siga siendo propio. Esben Luna enfatiza que la inscripción
registral indica quiénes son propietarios de la fábrica y del terreno. Gloria
Salvatierra y Juan Carlos del Aguila discuten sobre si el terreno sigue siendo propio
o se vuelve social, con el primero argumentando que se mantiene como propio
mientras que el segundo señala que se cede indirectamente a la sociedad
conyugal. Finalmente, Rosario Guerra destaca que existe confusión en la
interpretación del Artículo 79 y sugiere mantener la partida registral existente para
la fábrica mientras se continúa el debate sobre los derechos sobre el terreno.

El amicus curiae Juan Carlos del Aguila señala que se está cargando
innecesariamente a las personas con el proceso de registro. La vocal Rosario
Guerra explica que el acuerdo sobre el reembolso queda en el ámbito interno de los
cónyuges y se refleja en su intervención. El vocal Luis Ojeda destaca que registrar
dos titularidades diferentes bajo una misma partida va en contra del principio
de especialidad. Juan Carlos del Aguila sugiere que se necesita encontrar una
forma de materializar el conflicto en el ámbito registral. La presidenta del Tribunal
Registral agradece la participación del Dr. Juan Carlos del Águila y da la bienvenida
al Superintendente Nacional de los Registros Públicos, Dr. Manuel Montes. Luego,
la presidenta del Tribunal Registral expone su ponencia sobre la calidad de la
edificación construida sobre un predio propio durante la vigencia de la sociedad de
gananciales, citando los artículos relevantes del Código Civil.