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CATEGORÍA JURÍDICA
DEL DERECHO REAL
1. TEORÍAS JURÍDICAS SOBRE EL DERECHO REAL
1.1 Teoría clásica: el derecho real como poder absoluto
La teoría clásica del derecho real se consolida en el siglo XIX, en pleno
auge del racionalismo, aunque su construcción se inició desde el Derecho
Común. En efecto, según la escuela del derecho natural, las normas civiles
no pueden prohibir lo que ha sido ordenado por la razón, ni pueden ordenar
lo que está naturalmente prohibido. La propiedad es una institución natural,
pues si bien las cosas fueron dadas en común a todos los hombres, sin
embargo, el reparto mediante acuerdos voluntarios resulta conveniente
para la humanidad, pues se previene los conflictos y se fomenta el uso
adecuado de los recursos, por tanto, si la propiedad es una figura anterior al
Estado, entonces los gobernantes solo pueden reconocerla (Hugo Grocio)27.
De esta forma, el dominio sobre las cosas inanimadas queda configurado
como un poder absoluto, que ni siquiera la autoridad puede desconocer'.
Esta idea representa, ya, un paso adelante para la modernidad liberal, pues
la cosa se libera de sus gravámenes y restricciones, con lo que se diferencia
nítidamente del feudalismo medieval29, que pronto será rebasado y aniqui-
lado por efecto de la creciente fuerza económica de la burguesía.

27 Rengifo, M (2011), pp. 71-73.

Hugo Grocio llegó a definir el derecho real como "un derecho de propiedad entre una
persona y una cosa, sin relación necesaria con otra persona": Cit. Leitáo, L (2009), p. 32.
28 En el Derecho romano ya se deduce que la propiedad es un poder pleno. La famosa
sentencia de Celso, por la cual se prohibe el dominio solidario, es extraordinariamente
reveladora. En primer lugar, es contradictorio la coexistencia de la propiedad y la comu -
nidad, por lo que el tema de copropietarios se resuelve mediante el poder pleno, pero
solo respecto de la cuota. En segundo lugar, el titular de la cosa solo puede con vivir con
un derecho real limitado, pero no con otra propiedad, por lo que la suya dejaría de ser
plena. En tercer lugar, una cosa solo puede tener un propietario: Rengifo, M (2011), p. 84.
29 "Durante la Edad media, por indudable influencia del derecho germánico, que admitía
formas de propiedad colectiva, en que el titular era un grupo social (familiar o tribal) y
no el individuo, la propiedad individual de corte romano va siendo objeto de un creciente
número de limitaciones": Novoa, E (1979), p. 10.

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 TRATADO DE DERECHOS REALES / GUNTHER GONZALES BARRÓN

La teoría clásica también se denomina "subjetiva", pues en ella se glo-

rifica la voluntad del propietario para decidir el destino de la cosa a su libre
arbitrio. Según esta concepción, el derecho real recae directa e inmediata-
mente sobre algún bien individualmente determinado, lo que permite obte-
ner alguna utilidad, sin necesidad de intermediario o de una persona obli-
gada. Por ejemplo: el derecho de propiedad sobre una casa. Este derecho
confiere las facultades, entre otras, de usar y disfrutar del objeto, sacando
de él toda la utilidad que sea susceptible de proporcionar mediante el ejer-
cicio directo sobre el objeto".
Dentro de este contexto, las características comunes de los distintos
tipos de derechos reales son la inmediatez del titular sobre el bien, y la ex-
clusividad que conlleva su oponibilidad frente a los terceros. La inmediatez
significa la posibilidad de obtener del bien el provecho correspondiente a
su derecho sin mediación de otra persona, pues en teoría no precisa de acto
ajeno para satisfacer este interés. Por ejemplo: el titular del derecho de ser-
vidumbre puede transitar por el fundo gravado sin necesidad de coopera-
ción del dueño; igual ocurre con al acreedor hipotecario, quien puede instar
la venta judicial sin necesidad de autorización del propietario del bien
inmueble. Por otro lado, la exclusividad implica la facultad de impedir a los
demás cualquier interferencia en el goce del derecho ("exclusión")31.
Según esta tesis32 , los derechos patrimoniales tienen como objeto las

30 Rigaud, L (1928), p. 85.

31 Lacruz, J. et al. (1990), T. III-1°, pp. 10-12.
32 Los juristas del siglo XIX, que terminaron de construir la teoría clásica del derecho real,
tomaron como base las fuentes justinianeas. En ellas se estableció claramente que uno de
los tipos clásicos de derecho real (las servidumbres) no podía contener una obligación,
lo cual permitió deducir que se trataba de un poder directo e inmediato sobre la cosa. Es
suficientemente indicativo el siguiente parágrafo de las fuentes: D.8.1.15.1: "No es propio
de las servidumbres que alguien haga alguna cosa, por ejemplo, que [levante] jardines,
que proporcione una vista más agradable o que con ese fin pinte en su propiedad, sino
que alguno tolere o no haga algo": D'ors, A. et al. (1968), T. I, p. 345.

También puede citarse las Instituciones de Justiniano (1.4.6.1): "La capital división de todas
las acciones ... se determina en dos especies: pues o son reales o personales. Porque cada
cual o reclama contra aquel que le está obligado, o por contrato o por delito, para cuyo
caso han sido dadas las acciones personales, por las cuales se pretende que su adversario
debe darle o hacerle alguna cosa ... O entabla su demanda contra aquel que por ningún
titulo le está obligado, pero a quien mueve controversia sobre alguna cosa: para cuyo caso

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 CAPÍTULO II: CATEGORÍA JURÍDICA DEL DERECHO REAL

realidades del mundo exterior (derechos reales) o los actos del hombre (de-
rechos obligacionales). El primero es un derecho que recae directamente
sobre el bien, sin necesidad de una persona obligada33. El segundo es el de-
recho de exigir cierta prestación de una persona determinada, que puede
consistir en dar, hacer o no hacer 34. Un ejemplo de esta última categoría:
X ha prestado a Y una suma de dinero, por tanto, Y se encuentra obligado
a la restitución del dinero. El derecho de X no recae sobre objeto alguno,
solamente tiene el derecho a exigirle a Y la restitución del valor. En buena
cuenta, X no es "propietario" de la suma de dinero, solo tiene el derecho
como acreedor de exigírselo al deudor Y, por lo que aquel necesita la coope-
ración de este (a través del pago) para satisfacer su interés35. Distinto es el
caso del propietario que no necesita de ningún deudor (o persona obligada)
para que actúe su interés. Él es titular del bien y, por esa circunstancia, nadie
puede interferir en su goce.
La difusión de esta teoría, sistematizada por un sector de la pandectís-
tica36, se nota hasta la actualidad, pues, aunque muchos autores la recusan

se han establecido las acciones reales; como por ejemplo, si alguno poseyera una cosa
corporal que Ticio afirmara que era suya, y de la que el poseedor dijese que él era dueño;
porque si Ticio pretendiese que era suya la acción era real" (el subrayado es nuestro). El
Derecho romano fue, en gran parte, un derecho de "acciones", esto es, de remedios
judiciales destinados a tutelar determinadas situaciones de la vida.
33 "Ejemplo: Si A es propietario de un cesto de manzanas, nadie puede quitárselas. Ejemplo
contrario: A ha vendido sus manzanas a B (venta, contrato obligacional), con el cual,
por consiguiente, está comprometido. Si antes de que A entregue las manzanas, C se las
roba, B no puede hacer nada contra C; sólo de A, todavía propietario, puede exigir que
haga lo necesario para entregarle, a pesar de todo, las manzanas (en virtud de la relación
obligacional existente entre ellos": Hedemann, J. (1955), p. 35.
34 Rigaud, L (1928), p. 6.
35 Aunque la distinción entre "derechos reales" y "derechos obligacionales" no fue expuesta
por los juristas romanos; sin embargo, no cabe dudas de que ésta fue intuida. Para este
propósito pueden verse varios fragmentos de Pomponio. Uno de ellos es el ya citado
D.8.1.15.1 y otros dignos de mención de este mismo jurista son los siguientes:
- D.50.17.25: "La garantía real es más segura que la personal": D'ors, A. et al. (1968), T. III,
p. 871.
- D.50.17.204: "Es menos tener una acción para reclamar una cosa, que tener ya la cosa
misma": Ibld., p. 882
36 Este concepto fue defendido por el alemán Carl George von Wátcher, quien sostuvo que
la propiedad es un poder jurídico inmediato sobre una cosa corpórea, que se establecía
en forma independiente de cualquier otra relación existente. Por su parte, Heinrich Der -

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