UNIDAD 5. DOMNIO.

PROPIEDAD Y DOMINIO. A veces se confunden los términos propiedad y dominio, o se usan de manera indistinta, pero lo cierto
es que hay diferencias desde el punto de vista jurídico.
La Constitución Nacional, en el artículo 17, garantiza el derecho de propiedad. Dice esta norma que “La propiedad es inviolable,
y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa
de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sólo el Congreso impone las contribuciones que se
expresan en el artículo 4°. Ningún servicio personal es exigible, sino en virtud de ley o de sentencia fundada en ley. Todo autor o
inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley. La confiscación de
bienes queda borrada para siempre del Código Penal Argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir
auxilios de ninguna especie”. Además, el artículo 14 asegura a los ciudadanos el derecho “de usar y disponer de su propiedad”.

Desde antiguo ha interpretado la jurisprudencia de la CSJN, seguida por los distintos tribunales y también por la doctrina, que el
concepto de propiedad es mucho más amplio, ya que abarca una serie de derechos y prerrogativas patrimoniales que pueden
interesar a una determinada persona – humana o jurídica-. La idea se vincula con la teoría de los derechos adquiridos, que
deben ser respetados. Esto trasciende al derecho de dominio sobre cosas que regula el Código Civil y Comercial. El derecho de
propiedad abarca derechos reales, personales, intelectuales, administrativos, etcétera. La propiedad constitucional se refiere a
todos los bienes, materiales o inmateriales que integran el patrimonio; esto es, todos los derechos susceptibles de apreciación
económica y que no se confunden con la persona.

El dominio es un concepto específico para la propiedad de las cosas, en la esfera del derecho civil. Es un derecho real específico
que trata sobre la propiedad de la cosa en el campo del derecho civil.
El concepto propiedad es un término amplio que no solo abarca las cosas sino también los bienes (derechos) y cualquier cosa o
derecho, sustancia que tenga la persona y que represente un valor para ella. De esta manera, todo lo que represente un valor
pecuniariamente determinable para la persona integra el concepto de propiedad jurídicamente.
La propiedad constitucional se refiere a todos los bienes, materiales o inmateriales que integran el patrimonio; esto es, todos los
derechos susceptibles de apreciación económica y que no se confunden con la persona.

El concepto constitucional de derecho de propiedad en la jurisprudencia de la CSJN fue definido en el precedente “Don Pedro
Emilio Bourdieu c/Municipalidad de la Capital”. Allí la CSJN concluyó que: el término “propiedad”, cuando se emplea en los
artículos 14 y 17 de la Constitución o en otras disposiciones de ese estatuto comprende, como lo ha dicho esta Corte, “Todos los
intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad”. Todo derecho que
tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de Derecho Privado sea que nazca de actos
administrativos – derechos subjetivos privados o públicos -, a condición de que su titular disponga de una acción contra
cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de “propiedad”.

En cuanto a la idea de derecho adquirido, suele afirmar la Corte que si bajo la vigencia de una ley el particular ha cumplido todos
los actos y condiciones sustanciales y los requisitos formales previstos en esa ley para ser titular de un determinado derecho,
debe considerarse que hay derecho adquirido aunque falte la declaración formal de una sentencia o de un acto administrativo,
pues éstos sólo agregan el reconocimiento de ese derecho o el apoyo de la fuerza coactiva necesaria para que se haga efectivo.
De no ser así, resultaría la inadmisible consecuencia de que la titularidad de un derecho individual vendría a depender de la
voluntad discrecional del obligado renuente en satisfacer ese derecho.
Los derechos adquiridos no pueden alterarse ni siquiera mediante una ley posterior porque, como enseñó el máximo tribunal, el
principio de la no retroactividad deja de ser una norma infraconstitucional para no confundirse con la garantía de la
inviolabilidad de la propiedad reconocida por la Ley Suprema.
Claro que los derechos no son absolutos sino que están sujetos a las leyes que los reglamentan. Pero la reglamentación no
puede suprimirlos, desnaturalizarlos; debe ser razonable. En ocasiones, lamentablemente, se han aceptado fuertes restricciones
a derechos adquiridos, por ocasión de alguna emergencia.
Aclarado lo anterior, el concepto de dominio se restringe al derecho real que otorga a su titular importantes facultades sobre
una cosa. En otros términos, si la propiedad es el género, el dominio es una de sus tantas especies.

* Fallo Bourdieu c/ Municipalidad de la Capital Federal, del año 1925. Pedro Bourdieu compró una bóveda situada en un
cementerio. La Municipalidad, para anotar la transferencia del inmueble, le cobró un impuesto. Bourdieu lo abonó, iniciando
seguidamente una acción legal fundada en la inconstitucionalidad de ese cobro (violación a arts. 4, 14 y 17 CN). Dijo que dicho
impuesto era violatorio del derecho de usar y disponer de la propiedad, por cuanto implica prohibir la libre disposición de un
bien que ha sido adquirido con anterioridad a la disposición que impedía el comercio de sepulcros. El impuesto era atentatorio
del derecho constitucional de usar y disponer de su propiedad. Allí, la CSJN da su catedrática y definitiva definición de propiedad
que es la siguiente:
‘Todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad’.

Esta definición dice todo y nada a la vez. Por ello, cabe agregar otra disposición del mismo fallo: ‘todo derecho que tenga un
valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privados sea que nazca de actos
administrativos (derechos subjetivos privados o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera
que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de ‘propiedad’.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS.

 Evolución histórica y diversas concepciones de la propiedad

• DERECHO ROMANO:
En el derecho romano clásico existan dos tipos de propiedad. La quiritaria que era la única propiedad que podían tener los
ciudadanos romanos; estaba reglada por el derecho civil y que se transmitía con formalidades específicas. Si no se cumplían no
se llegaba a la trasmisión; las formas de transmisión era el mancipatuim y inure cesio, dependiendo si se trataba de muebles o
inmuebles.
La otra propiedad era la Bonitaria, que era el resto de la propiedad que podía llegar a adquirir los que no eran ciudadanos
Romanos. La propiedad pretoria o bonitaria era adjudicada por el pretor. Cuando el pretor fallaba y determinaba quien era el
titular, esa propiedad se incorporaba a los bienes de esa persona, in bonis, por eso se llama bonitaria.

• DERECHO GERMANICO:
En el derecho germánico antiguo el concepto de propiedad no existía, es decir, no había un concepto de propiedad individual,
sino que tenía un concepto más comunitario; hasta que los germanos comenzaron a expandirse y regular la propiedad en la
manera en que roma regulaba la propiedad quiritaria.
• EPOCA FEUDAL:
La época feudal tuvo una gran cantidad de siglos de vigencia (V a XIV). Los feudos son la base de los estados absolutistas
europeos. Estos señores feudales fueron conquistando y ampliando territorios y formando las monarquías absolutas. El sistema
feudal tenía una mezcla de dominio inminente y dominio propio del territorio que manejaba. Es decir, el señor feudal tenia
poderes y facultades de decisión y resolución sobre un determinado territorio que le era signado por alguien que reconocían
como rey. Dentro de ese territorio el señor feudal mandaba y era representante de la corona real.
En cuanto al derecho, ellos no tenían la propiedad de todo el territorio, sino que tenían una gran propiedad sobre su feudo.
Aparecen las personas individuales (las que trabajan la tierra) y comienzan a tener derechos y una relación directa sobre esas
tierras, luego de las invasiones barbarás (terminan con el imperio romano). De esta manera, lo que primero era un lugar que les
asignaba el señor feudal y que lo podía estos cambiar, pasa a ser un lugar en donde estas personas se quedaban y no tenían la
propiedad pero si un derecho a permanecer y estar en ese lugar.
Por último, los señores feudales comienzan a adjudicarle la propiedad a esta gente para mantener su poderío, ya que vivían de
los impuestos que le cobraran a la gente.
• REVOLUCION FRANCESA:
Con ella desaparecen Los últimos vestigios del feudalismo. Los señores feudales renuncian a sus privilegios, es decir, al dominio
directo, sin indemnización: allí encuentran su fin y desaparece, en consecuencia la tierra feudal.
Abogaba la dicotomía entre dominio directo y útil, la Revolución Francesa se pliega a la concepción romanista del dominio, el
que pasó a ser un derecho individual, exclusivo y absoluto.
• REGIMEN CAPITALISTA:
Se sostenía que la persona individual era la que tenía que tener la propiedad de las cosas porque era la única que las iba a
poder hacer producir; y nadie más interesado que el propietario que sus cosas estén bien. Si no había ese vínculo de propiedad
entonces no había una preocupación por la conservación y por la producción de la cosa.
• REGIMEN SOCIALISTA:
Aparece la cuestión social y el reclamo de los derecho de la gente, de manera igualitaria, frente a personas que tenían el
dominio y el poder de la propiedad de los bienes y explotaban al reino, lo que se da también con la multiplicación de la
población y la aparición de los burgos; esto último hace referencia a cuando la gente se empieza a agrupar para vivir en
conjunto en determinados puntos, en general por el comercio, en los denominados burgos.
Con el correr del tiempo esta gente comenzó a ser explotada por la gente que tenía la propiedad, allí aparevem las doctrinas
socialistas y marxistas que se sostienen la igualdad del hombre y la necesidad de que todos tengan los mismos derechos y la
misma posibilidad de acceso a todos los bienes. Para poder lograr este objetivo no podía haber personas con propiedad de
determinados bienes, y otras personas no; entonces la propiedad tenía que ser común de todos, y la única manera era que fuera
del estado. En esta propiedad del estado, el estado se encargaba de adjudicar y administrar por el bienestar de los ciudadanos.
A partir de allí la economía marxista se organiza en donde la organización del poder económico en manos del estado debía
ejercerlo en beneficio de la totalidad de los hombres. Sin embargo, este régimen fracaso.
• Doctrina social de la iglesia.
 Contra el régimen capitalista y el marxista aparece la doctrina SOCIAL DE LA IGLESIA. Se basa en que todas las cosas que están
en la tierra las puso dios para todos los hombres, por lo tanto no hay nadie que pueda privar al hombre de los bienes que dios
puso a su disposición.
Lo que reclama es que la sociedad sea quien se ocupe de atender las necesidades de todas las personas que viven en
condiciones infrahumanas. Para esto la iglesia se enfrenta con el marxismo y capitalismo y les reclama que le ejecute el mandato
de dios mencionado.
Para el capitalismo la persona queda prácticamente subordinada a la utilidad de los bienes.
Las doctrinas marxistas aparecen como una reacción al capitalismo, y lo que hacen es establecer que en realidad los bienes
tienen que estar subordinados a las personas y todas las personas tienen derecho a gozar de la totalidad de los bienes, de la
misma manera y con un mismo alcance. No obstante, como según Marx nada de esto es posible en manos de las personas, él
creía que el único que tenía la capacidad para regular y asignar los bienes era el estado. de esta forma, concentra el dominio en
cabeza del estado y la gente deja de tener propiedad privada.
Posteriormente, en medio de la guerra entre el marxismo y el capitalismo, aparece la Doctrina Social de la Iglesia. La misma
intenta poner un límite a ambas situaciones y por lo tanto dice que todos los bienes son para el beneficio del hombre, y no para
la apropiación de un solo hombre o del estado. La misma dice que dios brindó los bienes para todos, entonces nadie tiene el
derecho de apropiárselos: ni la persona individual para su único beneficio ni el estado para administrarlos.

FILOSOFÍA DEL CÓDIGO. El Código anterior, derogado, se ubicaba en una posición individualista, que había suscitado críticas,
dado que hasta permitía la destrucción o degradación de las cosas. En 1968, la reforma producida por la ley 17711 atemperó ese
rigor y buscó equilibrio, al disponer que el uso de la cosa debía ser regular y, especialmente, al legislar sobre el abuso del
derecho.
El actual CCyC profundiza ese camino con diversas normas. Además de mantener la teoría del abuso del derecho, hace alusión a
los tratados de derechos humanos, resguarda los derechos de incidencia colectiva incluso limitando los derechos individuales,
reconoce la propiedad comunitaria indígena, protege la vivienda; dispone que hay que asegurar la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros.
En lo que hace al derecho real de dominio, el Código le pone límites a las facultades del titular. El equilibrio se encuentra
también en la regulación de la usucapión, ya que si bien el referido derecho es perpetuo, cede ante la adquisición realizada por
un tercero que posea la cosa durante el tiempo exigido. Se contempla así la situación de quien se despreocupó de su
pertenencia, por un lado, y de quien aprovechó el bien, por el otro.
Por último, hay que tener presente que por razones de utilidad pública el Estado puede expropiar bienes, previo pago de la
indemnización.

CONCEPTO. Etimológicamente deriva de la palabra domo que significa sujetar o dominar. Para otros autores en cambio deriva
de domus que quiere decir casa. El dominus es el señor de esa casa.
El derecho real de dominio en el CC estaba definido como el derecho por el cual una cosa se somete a la voluntad y acción de
una persona. Este concepto había sido criticado por parte de la doctrina, porque era un concepto común a la mayor parte de los
derechos reales. Ese concepto fue reformado en el CCYC (art. 1941) siguiendo el criterio del código francés y de la doctrina
italiana.
El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona, y correlativamente el
mayor, más extenso y más completo poder que su titular puede tener sobre la misma cosa; los demás derechos reales no son
sino cada uno de ellos un fragmento de esa totalidad que es el dominio.
Dice el artículo 1941 del CCyC que “el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario”. El Código pone el acento en las facultades, y dice que otorga “todas” las potestades de usar, gozar y
disponer, sin perjuicio de los límites legales. Se observa cierto equilibrio entre el individualismo y la función social. Los
estándares generales son la buena fe, el abuso del derecho y el orden público.

El dominio es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El titular de
dominio tiene la plena in re potestas. La diferencia con los demás derechos reales, a los que les corresponde el ejercicio de
determinadas facultades sobre la cosa: el dueño tiene todas las posibles, por más que, naturalmente, deba obrar dentro de los
límites que le marca el ordenamiento jurídico.
La orientación de esa demarcación estatutaria se fundamenta en una cierta preocupación por los intereses de la sociedad, como
se anticipara en la última parte de la nota al artículo 2508 Código Civil de V.S, donde se determina que el dominio “no existe (…)
sino en los límites y bajo las condiciones determinadas en la ley, por una consideración esencial a la sociedad: el predominio,
para el mayor bien de todos y de cada uno del interés general y colectivo, sobre el interés individual”.
Con lo dicho, no es un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que, como todo derecho, el dominio tiene un estatuto
regulador que implica la existencia de limitaciones a la exclusiva voluntad del titular y que conforma su contenido normal. Un
derecho ilimitado pertenecería a una concepción antisocial del ordenamiento, poco compatible con la interrelación de nuestros
días.
La reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social,
porque permite la coexistencia de los derechos de todos y cada uno. En suma, reglamentar un derecho es limitarlo, hacerlo
compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad sin obviar los intereses superiores de esta última.
En razón de lo expresado nos remitimos nuevamente al artículo 1941 sobre dominio perfecto, del CCyC.

CARACTERES: el derecho real es absoluto, perpetuo y exclusivo. La perpetuidad y absolutez son caracteres naturales del
dominio, en cambio, la exclusividad es un carácter esencial: no puede haber dos personas con el dominio de la cosa al mismo
tiempo y por el todo. Existen dos tipos de dominio:
- Dominio perfecto. Los tres caracteres están presentes.
- Dominio imperfecto. Uno de los caracteres naturales no está (la exclusividad siempre está porque es un carácter esencial).

PROPIEDAD Y DOMINIO. SEGÚN MARIANI DE VIDAL.

Debemos determinar con exactitud el alcance de los vocablos ya que no responde sólo a una cuestión doctrinaria, sino
esencialmente práctica y de implicancia constitucional, ya que el artículo 17 de nuestra Carta Magna garantiza la “inviolabilidad
de la propiedad privada”. Y fundamentalmente el artículo 14 garantiza a todos los habitantes, el derecho de usar y disponer de
su propiedad, conforme las leyes que reglamentan su ejercicio. También tienen importancia los artículos 28, 75 incisos 12, 17, 18
y 32; y los tratados internacionales que tienen jerarquía constitucional según lo dispuesto en el artículo 75, inciso 22, de la CN.
El término dominio era más amplio que el de propiedad en el Derecho Romano Clásico y ya se habla en la Edad Media, de
dominio directo – el del nudo propietario – y de dominio útil – que comprendía los derechos de disfrute sobre cosa ajena – como
el usufructo, habitación, censo, etcétera. En cambio en el derecho moderno la relación se ha invertido; propiedad es el término
genérico y dominio, el específico y técnico.

La jurisprudencia de la CSJN, que es el intérprete último de nuestra Ley Fundamental, ha dictado sentencias emblemáticas en los
autos: “Horta c/ Harguindeguy”, “Mango c/Traba” y “Bourdieu c/ Municipalidad de la Capital” (éste último ya lo resumí arriba.
En el caso, “Horta, José c/ Harguindeguy Ernesto”, se cuestionó validez del artículo1 de la ley 11157 que prohibía cobrar durante
los dos años siguientes a su promulgación, por locaciones de casas, piezas y departamentos destinados a habitación, comercio o
industria, un precio mayor que el que se pagaba por ellos el 1 de enero de 1920. Se resolvió:
“(…) el principio de la no retroactividad no es de la CN, sino de la ley (…) no liga al Poder Legislativo, que puede derogarla en los
casos en que el interés general lo exija (…) El principio deja de ser una simple norma legal para confundirse con el principio
constitucional de la inviolabilidad de la propiedad (…) en cuanto pueda referirse a derechos patrimoniales adquiridos en virtud
de un contrato (…) El derecho que confiere el contrato de locación al locador, constituye una propiedad en el sentido de la CN.
En el caso “Mango, Leonardo c/Traba, Ernesto”, la Corte dijo:
(…) Que el derecho reconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes: es un derecho patrimonial,
y por lo tanto una propiedad en sentido constitucional. La palabra propiedad – ha dicho la Suprema Corte de los Estados Unidos
– comprende todos los intereses apreciables que un hombre posee fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad (…).
En resumen: el término “propiedad” comprende, en el sentido constitucional, a todo derecho de contenido patrimonial,
mientras que el “dominio” tiene un sentido técnico: es el derecho real de ese nombre.

CARACTERES DEL DOMINIO.

a. ABSOLUTO. En un primer sentido, el término “absoluto” implica que el dominio, al igual que los demás derechos reales,
es oponible erga omnes. Pero aquí cobra otro significado. El dominio es un derecho real “absoluto”, en el sentido de
que confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. Se dice “posible”, porque la cantidad e
intensidad de tales facultades dependerá del ordenamiento jurídico de que se trate, conforme a los criterios filosóficos
y políticos que le sirven de base.
Entendido así el carácter absoluto, es su corolario que no se puede concebir como derecho ilimitado, lo que constituiría
una concepción antisocial. El capítulo 4 del Título III del Libro Cuarto del CCyC, engloba numerosas restricciones y
límites al dominio. Tiene especial relación con este carácter la exigencia del artículo 10 de no amparar el ejercicio
abusivo de los derechos.
El derecho de dominio otorga facultades. El ius utendi o derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a
servirse de la cosa para sus intereses, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o
causen lesiones a los derechos de otros.
El ius fruendi, o derecho de goce sobre la cosa, significa que el dueño tiene el derecho de aprovechar y disponer los
frutos y productos que produzca una cosa. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de
todo aquello que la cosa genere y produzca, con su intervención o sin ella. Este derecho de goce implica la potestad de
obtener algún provecho de la cosa.
 El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su
poder – fáctico y jurídico -, puede hacer con ella lo que quiera, incluso destruirla, reconstruirla, etcétera – disposición
material-. Del mismo modo, puede disponer de su derecho real – disposición jurídica -, así, puede enajenar la cosa,
venderla, donarla, es decir, desligarse de su derecho de dominio y transmitirlo a otra persona.
Utilizar la cosa respetando la utilidad social del dominio. Esta última facultad, en nuestro sistema, no implica que el dueño de la
cosa puede ejercer disfuncionalmente su derecho. Es decir, en este ejercicio no puede haber un abuso de sus facultades, porque
es en contra del art 10 del CCYC.

En el CC ello tenía otro significado. Cuando se produce la revolución francesa existía una menarquía absolutista en su máxima
expresión, y dicha revolución busco terminar con ese régimen. Al caer el régimen supremo del monarca la gente recobra todo el
poder o autoridad sobre las cosas que tenía, es decir el recupero de las libertades amplias. Esto se traslada al campo del
derecho, y las personas, en el campo de la propiedad de sus cosas podían hacer lo que querían (degradar, desnaturalizar, etc.)

Vélez traslado ese régimen al CC, y los artículos 2513 y 2514 habían establecido esta posibilidad de hacer con la cosa lo que
quisieran. Con el correr del tiempo, cuando se produce la reforma del CC, en 1968, se incorpora la teoría del abuso del derecho
inspirada en la doctrina social de la iglesia que estableció que ninguna persona tenía la facultad de degradar o deteriorar una
cosa que era propia, y que en lugar de ello, si no la quería la debía entregar para que fuera útil, a la comunidad. Es decir, la
persona tiene todas las facultares, pero conforme a un ejercicio regular.

1. Facultades jurídicas. El dueño tiene amplias facultades jurídicas, en tanto puede realizar actos de disposición – ius
abutendi – y de administración. En principio, estas facultades son limitadas en su número, pero no taxativas. En
primer lugar, existe aquí la limitación del numerus clausus.
El dueño puede: a) ejecutar todos los actos jurídicos de que la cosa puede legalmente ser objeto (que incluye actos
entre vivos y de última voluntad); así, aunque es redundante: alquilarla, enajenarla, gravarla, etcétera. Puede
constituir derechos reales o personales; en este último ámbito rige el principio de la autonomía de la voluntad. Es
evidente también que esos actos jurídicos pueden serlo tanto a título oneroso como a título gratuito; b) puede
hacer abandono de la cosa, sin transmitirla a otra persona.
Claro está que también estas facultades sufren limitaciones, y habrá que estar en cada caso a lo que dispone su
título o la ley que regla su derecho; por ejemplo en lo relativo a las cláusulas de inalienabilidad (art. 1972), y en lo
que respecta a limitaciones en materia sucesoria, ya que no se puede testar excediendo la porción disponible ni
alterar el orden sucesorio. También se presentan limitaciones en las normas que protegen la vivienda, art. 250.
2. Facultades materiales. El artículo 1941 dice que es inherente al dominio el ejercicio de facultades. El dominio
importa una potestad jurídica, el derecho de pleno señorío, o sea el derecho de poseer – ius possidendi -, o
derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca. En cambio,
el que sólo es poseedor – y no propietario – tiene solamente el ius possessionis, es decir sólo los derechos
derivados del hecho de su posesión. Claro que, cabe reconocer, otros titulares de derechos reales también tienen
derecho de poseer.
Esas facultades que tiene el titular del derecho de dominio sobre la cosa, deben ser ejercidas en forma regular, art.
10, es decir, dentro del marco normativo dispuesto por el Código para el ejercicio del Derecho, especialmente
teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 1884 – imposibilidad de crear derechos reales o modificar los
existentes por la sola voluntad de los constituyentes – y la normativa del Capítulo 4 del Título III – Límites del
dominio -.
El dominio es absoluto, como ya se dijo, dentro de los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por
una consideración especial a la sociedad: el predominio del interés general y colectivo, sobre el interés individual.
El derecho que tiene el titular del dominio de “disponer” de la cosa tiene dos vertientes: por un lado el poder de
disposición jurídica, y por el otro, el poder de disposición material.
La facultad de disponer materialmente es propia del dominio. El dueño tiene la potestad de derrumbar su casa y
reconstruirla, hacer agregaciones, cambiar el destino, etcétera. Como se dijo, sin incurrir en un ejercicio abusivo.
Además, tiene las facultades de usar y gozar. Gozar significa que puede obtener provecho de la cosa.
3. ABUSO DEL DERECHO. El ejercicio abusivo del dominio se configuraría, por ejemplo: productores de trigo que
destruyen sus cosechas con el objeto de evitar que la acumulación de existencias en la plaza deprima los precios; o
una persona que eleva una altísima pared sobre su inmueble al solo efecto de perjudicar a su vecino. Se visualiza la
situación cuando un propietario decide con una bomba agotar el agua de un pozo existente en su predio, pero no
para utilizarla sino para verterla en un río, con la intención de privar de dicho elemento al vecino.
El ejercicio de las facultades explicitadas (ius utendi, fruendi y abutendi) debe ser regular, porque si fuere abusivo
no sería “un ejercicio regular” como lo exige el artículo 10. Se considera tal, según esta norma, “el que contraría los
fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica
abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización”.
 Pero el ejercicio de las facultades que son inherentes a su dominio, por parte de un vecino, puede eventualmente
privar de ciertas ventajas o comodidades a otro propietario vecino. Éste, en ese caso, no tiene acción alguna para
impedirle el ejercicio de su derecho o, en su caso, para recuperar las ventajas o comodidades perdidas.
Un ejemplo aclarará la cuestión: desde su inmueble uno de los propietarios tiene una hermosa vista a través del
fondo vecino, que no está edificado o tiene una edificación más baja. Este último, sin embargo, decide edificar o
elevar su edificio, y como consecuencia de ello le priva al otro propietario de su magnífica vista.
Esto para el edificante es perfectamente lícito en tanto el ejercicio de su derecho no haya sido abusivo. Y el vecino
perjudicado en su vista no puede oponerse porque él no tiene un derecho subjetivo, sino tan sólo una ventaja o
comodidad. Si en cambio hubiese tenido una servidumbre de vista sobre el fundo vecino, tendría una acción para
impedir la construcción.
4. ELASTICIDAD DEL DOMINIO. El que tiene el dominio perfecto sobre una cosa, ya no puede adquirir sobre ella
ningún otor derecho real; pero si el título del dominio que adquirió reconoce, por ejemplo, una servidumbre a
favor de otro fundo, él puede adquirir esta “parte” que le falta a su título – art. 1943 -, redimiendo por pago
aquella servidumbre si el propietario del fundo dominante lo aceptase, o si ella hubiese sido declarada extinguida
por alguna de las causas previstas en el Código.
A la condición de plenitud del dominio se conecta la de elasticidad, entendida como la idoneidad del derecho de
expandirse automáticamente hacia su contenido normal, cuando desaparecen las limitaciones que lo comprimían.
Así, por ejemplo, acabado el usufructo, el dominio que estaba desnudo se expande y recobra el uso y goce.
b. EXCLUSIVO. Dice el Código en el artículo 1943: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”. El dominio es
exclusivo porque no puede tener más de un titular. Dos o más personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa; de haber más de un titular se configuraría un condominio. La exclusividad configura una cualidad
que también se presenta en otros derechos reales, verbigracia la propiedad horizontal, el usufructo, y también el uso y
la habitación en tanto la utilidad extraíble no supere la satisfacción de las necesidades de sus titulares y sus familias.
Corolarios de este carácter exclusivo son las facultades que tiene el dueño de excluir a terceros del uso y goce o
disposición de la cosa, de tomar al respecto todas las medidas que crea convenientes, de encerramiento – por medio de
paredes, fosos o cercos -, de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en su inmueble y de removerlas sin previo aviso si
hubieren sido introducidas sin su consentimiento, que se entre o pase por ella, todo lo cual es meramente
ejemplificativo, pues sus facultades no se agotan en esa enumeración.
1. Exclusividad en la adquisición del dominio. Dice la última parte del artículo 1943 que “quien adquiere la cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”. Se trata de otra connotación del
carácter exclusivo y que se reconoce por la máxima nemini res sua servit. Así como no pueden coexistir dos
derechos de dominio sobre la misma cosa – salvo que haya condominio-, tampoco pueden concurrir el dominio y
otro derecho real en cabeza de la misma persona. Así, por ejemplo, si alguien es dueño, no tiene sentido que
también sea usufructuario de esa cosa. Ya por ser dueño tiene las más amplias facultades, no precisa de otras.
Justamente, los derechos reales de disfrute o de garantía deben recaer sobre cosa ajena.
Lo que sí permite la norma es que adquiera en adelante la cosa por otro título, pero solamente “por lo que le falta
al título”. Por ejemplo, una persona que es dueña sujeta a resolución por estar subordinado el dominio a una
condición resolutoria (dominio revocable), podría suscribir un nuevo contrato con quien tiene derecho a la
restitución en el caso de cumplirse la condición, para suprimirla y consolidar su situación de manera definitiva.
Seguirá siendo dueño, pero ahora su dominio pasa a ser perfecto, adquirió lo que a su título le faltaba.
2. Facultad de exclusión. Establece el artículo 1944: “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del
uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales”.
Se establece una connotación adicional del carácter exclusivo, cual es la facultad de exclusión, ya sea de terceros,
de objetos, así como la posibilidad de encerrarse.
- Facultad de excluir a terceros. Lo cierto es que nadie, si no media autorización, tiene derecho a ingresar en el
inmueble de otro, máxime si se trata de “extraños”, como dice el artículo 1944. Si ello ocurre, el dueño los
puede excluir. En cambio, si se trata de personas autorizadas, o que tienen derecho al uso y goce por haberlo
otorgado al dueño, esta facultad de excluir no es posible.
Así como el dueño puede excluir, también puede impedir a extraños que pasen o ingresen a su inmueble. Así,
por ejemplo, se observan carteles con la leyenda “Prohibido pasar”. Es muy común el que indica que no se
debe colocar el automóvil frente a un garaje.
Este poder de excluir a terceros, así como el de remover objetos, es una manera de hacer justicia propia,
autorizada de manera excepcional.
Desde otro ángulo, en algún caso el dueño no puede impedir el ingreso del tercero, como sucede con quien
alega haber guardado un tesoro en predio ajeno, art. 1954, o quien persigue un enjambre, art. 1950. A la vez,
 está obligado a recibir agua, arena y piedras que se desplazan desde otro fundo, si no han sido degradas ni
hubo intervención del hombre, art. 1976.
Asimismo, se afirma que esta facultad de excluir debe ser ejercida en forma regular, y de acuerdo a la figura
del “estado de necesidad”.
- Derecho del dueño para remover objetos colocados en su cosa. Esta disposición es una consecuencia de la
relación directa e inmediata que tiene el titular del derecho real de dominio con la cosa sometida al mismo,
que es el objeto del derecho. El dueño no necesita intermediarios ni hacer peticiones para actuar, ni depende
de la autoridad pública para ello, ni debe requerir su ejecución forzosa; puede sacar la cosa de su predio por su
propia autoridad, sin previo aviso. Ello no le puede acarrear responsabilidad alguna, pues el ejercicio regular
de un derecho propio no constituye ilicitud, art. 10.
Claro está que si hubiese prestado su consentimiento para que se introdujeran las cosas en su terreno, ya no
podría removerlas antes de llenado el fin que se tuvo en cuenta al prestarlo.
- Cerramiento. Menciona el artículo 1944 que el dueño “puede” encerrar su inmueble con muros, cercos o
fosos. Se verá más adelante que, en verdad, más que un derecho constituye una obligación.
c. PERPETUO. Este carácter lo expresa el artículo 1942: “El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste
con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto
que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.
El derecho real de dominio, además de ser absoluto y exclusivo, se caracteriza por ser perpetuo. A diferencia de los dos
primeros, en algunos casos puede faltar el carácter perpetuo, porque no es inherente a la esencia de dicho derecho
sino tan sólo a su naturaleza; lo que posibilita que el dominio pueda ser temporario, como acontece en los casos de
dominio revocable y fiduciario, que son especies – junto al dominio gravado – del dominio imperfecto.
Que el dominio sea perpetuo significa que él no se extingue porque su titular no use, no goce o no ocupe la cosa, a no
ser que la deje poseer por otro todo el tiempo legal requerido para la usucapión. En cambio, otros derechos reales se
extinguen por el no uso, como sucede con la superficie, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres.
Cabe aclarar: que el dominio sea perpetuo significa que no está sujeto a plazo, sin límite de tiempo, y que dura mientras
exista la cosa ya que, si la cosa se destruye, el derecho también se extingue por falta de objeto. En cambio, la
transmisión a otro – voluntaria o involuntariamente – no afecta tal carácter, ya que el derecho continúa en cabeza del
sucesor. Que sea perpetuo no significa que la cosa deba pertenecer siempre al mismo titular, lo cual es imposible ya
que la vida humana termina en algún momento.
Del carácter perpetuo del dominio se pueden extraer algunas consecuencias: 1) no es un derecho vitalicio, como sucede
con el usufructo; 2) no se extingue por la falta de ejercicio, como sí ocurre con otros derechos reales; 3) la acción
reivindicatoria es imprescriptible, sin perjuicio de la prescripción adquisitiva, art. 2247.
1. Abandono. Se ha sostenido que el abandono implica una alteración del carácter perpetuo del dominio.
Especialmente si se trata de cosas muebles no registrables. Cuando el abandono de la cosa mueble es abdicativo, si
bien se trata de un caso de extinción absoluta, entiendo que aquí tampoco se consagra una excepción al carácter
perpetuo del dominio. Ello porque mientras el titular tiene la cosa bajo su poder, su derecho no está sujeto a
extinguirse por el transcurso del tiempo – lo que sí acontece en los supuestos de dominio revocable y fiduciario -,
sino que es perpetuo en tanto conserve la cosa. Su derecho no se extingue por el no uso, ni está subordinado al
vencimiento de un plazo o al cumplimiento de una condición.
Lo que ocurre en la derelictio es que el titular ya no conserva la cosa bajo su poder, pero mientras la tuvo, su
derecho era perpetuo, y si dejó de tenerla no es por efecto del tiempo sino como consecuencia del ejercicio de sus
facultades, entre las que se comprende la de abandonar la cosa sin transmitirla a otra persona.
2. Expropiación. También se ha afirmado que la expropiación por causa de utilidad pública importa una limitación al
carácter perpetuo del dominio. En mi opinión, la expropiación por causa de utilidad pública no constituye una
limitación al carácter perpetuo del dominio, sino una restricción al carácter absoluto del dominio. De lo contrario,
la perpetuidad sería inexistente, pues sobre cualquier inmueble se cierne la posibilidad o la amenaza de ser objeto,
en cualquier tiempo, de una eventual expropiación.
d. DOMINIO PERFECTO. El artículo 1941 se refiere al dominio perfecto. Ocurre que cuando el dominio es imperfecto,
pueden disminuir las facultades del dueño (verbigracia, el dueño fiduciario puede disponer sólo si lo requieren los fines
del fideicomiso, y hasta es posible que se le limite esta facultad, art. 1688).

ARTÍCULO 1941. Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.
La definición de dominio dada por el CCyC hace centro en tres ejes. El primero en cuanto descripción de potestades genéricas
que otorga a su titular (usar, gozar y disponer material y jurídicamente). El segundo que, pese a tratarse de un derecho real de
amplísimas facultades a su titular (usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa), ellas son acordadas dentro del
marco en que la propia ley lo autoriza. En este punto, corresponde precisar los límites que resultan del Capítulo 4 de este mismo
Título (art. 1970 CCyC). En último término se vincula con la clasificación del dominio en perfecto e imperfecto. A esta última
hipótesis se refiere el art. 1964 CCyC y ss., y trata los supuestos de dominio revocable, fiduciario y desmembrado. Constituyen
los nombrados, casos en los que alguno de los caracteres del dominio —perpetuo, absoluto o exclusivo— se encuentra afectado
o restringido.
Es claro que, considerando las facultades que el dominio perfecto importa, ellas suponen la posesión de la cosa por parte de su
titular. Este ejerce su derecho con derecho a poseer. Su ejercicio importa también la potestad de servirse de la cosa, usándola —
ius utendi— y la de percibir los frutos que genera —ius fruendi—. Lo dicho no menoscaba la idea en cuya virtud, el goce de una
cosa implícitamente presume o abarca el uso. Tiene la posibilidad de usarla, de gozarla, de beneficiarse con los frutos y también,
de disponer de ella de la manera que al dueño le parezca conveniente, siempre dentro del marco de la ley y con tal de que no se
afecten los derechos de los terceros, el orden público, la moral y las buenas costumbres.

La norma también menta la presunción de que el dominio es perfecto, salvo prueba en contrario, cupiéndole a quien lo afirma la
carga de demostrar la restricción a la que está sujeto. En rigor, los derechos reales sobre cosa propia, conservan sustancialmente
las condiciones del dominio y en ellos es común la presunción de ser libres de cargas o gravámenes. Viene a cuento remitir a
cuanto se expresó sobre este punto al desarrollar el comentario al art. 1888 CCyC. Volviendo a la noción de dominio perfecto
cuadra puntualizar que el dominio pleno es el derecho real de mayor contenido. Es el único derecho real de contenido total; es
el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a una persona; es el mayor, el más extenso y el más completo poder
que se puede tener sobre ella, al punto que todos los demás derechos no son sino un fragmento de esa totalidad que es el
dominio. En el dominio imperfecto o menos pleno, en cambio, ese contenido se halla limitado: el objeto se encuentra gravado
con otros derechos reales o bien porque desaparece la perpetuidad (supuesto del dominio revocable o del fiduciario).

EXTENSIÓN. Dispone el artículo 1945: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones
existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.”
A. Dominio de los accesorios. La primera parte del artículo 1945 dice que “El dominio de una cosa comprende los objetos
que forman un todo con ella o son sus accesorios”. Cabe aclarar que esta primera pare del artículo 1945 se refiere tanto
a inmuebles como a cosas muebles. Así, por ejemplo, el dominio de un automóvil comprende la de sus ruedas; el de un
vestido, el de sus adornos. El artículo 1945 se refiere, en primer lugar, a los objetos que forman un todo con la cosa.
Ocurre que cuando las cosas accesorias forman parte integrante de la principal, no pueden ser poseídas en forma
independiente sin que haya una alteración de la sustancia. Ahora, si son separadas, habrá tantos dominios
independientes como cosas se hayan desprendido. Se trata de cosas que, al estar unidas a otra principal, han perdido
su individualidad; justamente, forman parte de un todo. Así, por ejemplo, los tablones con los que se ha construido un
navío. Cabe entender que se trata de una cosa indivisible.
En segundo lugar, es bien conocido el principio de que lo accesorio sigue la naturaleza de lo principal.
Cabe tener presente el artículo 230: “Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por
otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto
disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible
distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor, no hay cosa principal ni
accesoria”.
Por lo tanto, no están comprendidas en la propiedad de la cosa aquellas que no estén realmente “adheridas” a la
principal, o dependan de ella. Así, por ejemplo, los útiles de labranza y animales de un predio destinado a esta
actividad, no parece que puedan comprenderse en la propiedad del fundo, como si todo formara una sola cosa.
Hipotecado el campo, ¿podría decirse que los animales, el tractor y la cosechadora forman parte de la garantía
hipotecaria? Dice el artículo 226 que “No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del
inmueble o a la actividad del propietario”.
Cuando este artículo dice “adheridas”, está diciendo físicamente adheridas al suelo – si se tratase de inmuebles – con
carácter de perpetuidad, y no comprende las cosas por accesión moral. El artículo 226 se refiere a la “adhesión física”.
B. Extensión material del derecho de dominio inmobiliario. El artículo 1945, en los últimos tres párrafos, se refiere a la
extensión de dominio sobre un inmueble. Establece que el dominio del suelo se extiende al subsuelo, y al espacio aéreo
sobre el suelo – superficies solo cedit-. En ambos pone límites: en la medida en que su aprovechamiento sea posible.
Además, estos límites existen, especialmente en lo que hace al espacio aéreo, en los códigos – locales – de edificación,
en el Código Aeronáutico y en otras disposiciones legales, mediante las cuales se les impide a los propietarios construir
más allá de determinada altura o se los obliga a no poner obstáculos – por ejemplo, antenas –, a dejar espacios de aire
y luz, o a no plantar árboles que se desarrollan a gran altura, etcétera.
 Incluso el propio CCyC le atribuye la propiedad del espacio aéreo sobre parte del territorio al dominio público del
Estado, art. 235, inc. e. de manera entonces que prácticamente el derecho al “espacio aéreo” se limita a hacer en él las
construcciones permitidas, aunque le quiten luz, vistas u otras ventajas a sus vecinos – art. 1981-, y pueden también
demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio, aunque esto
dependerá en realidad de lo que decida el juez en el caso concreto, porque estando muy avanzada la edificación
invasora, puede resultar más equitativo condenar al pago de una justa indemnización que ordenar la demolición de las
obras.
La admisión de los derechos reales de propiedad horizontal y de superficie importan excepciones a las reglas que sienta
este artículo.
Respecto al suelo, cabe tener presente que, según el artículo 225, son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentren debajo sin el hecho del hombre. Se considera al
suelo y al subsuelo como formando una sola cosa, y la propiedad del primero implica la del segundo y a todos sus
componentes: agua, tierra, vegetales, etcétera. En cuanto a la profundidad del suelo, también hay excepciones como
los tesoros y las minas (pertenecen al dominio privado del Estado, art. 236, inc. b, y el Código de Minería, arts. 7 y 11,
porque ellas forman una propiedad distinta de la del terreno en que se hallan). También hay excepciones en materia de
hidrocarburos, aguas subterráneas (art. 235, inc. c), ruinas y yacimientos arqueológicos, art. 235, inc. h, etcétera.
C. CONSTRUCCIONES, SIEMBRAS O PLANTACIONES. Una consecuencia de la proyección del dominio del suelo al espacio
aéreo, y en especial de la regla de la accesión – artificial -, es que “Todas las construcciones, siembras o plantaciones
existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie”, art. 1945, párrafo tercero.
Este artículo incorpora el principio del Derecho Romano de que lo edificado o los edificios, y las plantaciones o siembra,
siguen el derecho del suelo, es decir pertenecen al dueño del suelo. Esto no es una presunción iuris tantum, porque no
se admite prueba en contrario; tampoco dice la norma que se presuma, sino que directamente le atribuye la propiedad
al dueño del suelo. Ello, claro está, sin perjuicio de que podría eventualmente consumarse a favor del dueño del terreno
un enriquecimiento sin causa, si otro, de buena o mala fe, hubiese hecho las plantaciones o edificación a su costa. En
cuanto a la situación que plantea la plantación o edificación en terreno ajeno, ver artículos 1962 y 1963.
Esta atribución no es absoluta, como advierte el propio artículo, teniendo en cuenta la regulación de los derechos de
propiedad horizontal y de superficie, especialmente este último. Aunque la norma no lo dice, la misma salvedad cabe
hacer con relación a los conjuntos inmobiliarios, que se pueden regir por las reglas de la propiedad horizontal, art.
2075, y al derecho real de sepultura.
Cabe interpretar que el artículo 1945 se refiere a las construcciones que están adheridas al suelo de manera
perdurable, como se desprende del artículo 226.
El artículo 1945, en cambio, presume que las obras las hizo el dueño, y aquí sí admite prueba en contrario. Se podría
probar no sólo que no las hizo, sino que los materiales y su resultado no le pertenecían, lo que puede dar lugar a un
resarcimiento. Cualquier medio de prueba sería admisible.

DOMINIO AL ESTADO. El CCyC trata la cuestión en los artículos 235 – bienes públicos- y 236 – bienes privados del Estado-. A su
vez, el dominio público puede ser nacional, provincial o municipal. El dominio público ha sido definido como un régimen jurídico
que comprende el conjunto de bienes, trátese de cosas muebles o inmuebles, de propiedad del Estado destinado a la utilidad
común. Las cosas del dominio público son inalienables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce,
sujeto a las disposiciones generales y locales. No están en el comercio, porque son absolutamente inenajenables, art. 233, y en
consecuencia tampoco son susceptibles de posesión ni de ser gravadas con otros derechos reales, como usufructo,
servidumbres, hipotecas. Por el contrario, el dominio privado del Estado está sometido al mismo régimen que el de los
particulares; de ahí que las cosas del dominio privado del Estado sean susceptibles de usucapión, tal como las de los particulares.

DOMINIO INTERNACIONAL Y EMINENTE. Se suele denominar dominio internacional al derecho soberano que tienen las
naciones sobre su territorio, y al deber de los otros Estados de abstenerse de interferir en esa relación. Se trata de una
obligación pasiva, de inercia, de respeto a la soberanía ajena. Se puede decir, entonces, que el dominio internacional es el
derecho que pertenece a una Nación de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusión de las otras
naciones, de gobernar en dicho territorio sin interferencia de otro poder exterior. Este derecho crea para los otros Estados la
obligación correlativa de no poner obstáculo al empleo que haga la Nación propietaria de su territorio, y de no arrogarse ningún
derecho de mando sobre dicho territorio.
Esta propiedad soberana del Estado se denomina dominio eminente, que no es el dominio regulado por el Código, sino que
apunta al poder que tiene el Estado sobre los bienes que están en su territorio.

DOMINIO IMPERFECTO. ARTÍCULO 1946. Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo
resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
En este sentido, el dominio cuando es perpetuo se lo denomina perfecto, y se lo denomina imperfecto cuando no cumple esta
condición porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición o si estuviese gravado respecto
de terceros con un derecho real.
Corolario de lo expuesto en oportunidad de tratar el art. 1942 CCyC, el dominio es perpetuo, y se denomina imperfecto si está
sometido a condición o plazos resolutorios, pues precisamente tales efectos inciden sobre la continuidad del ejercicio del
derecho. Otro tanto sucede cuando la cosa se encuentra gravada con cargas reales, desde el momento en que el halo de
facultades del titular queda restringido por la presencia de otro derecho de propiedad. En estricto sentido, el dominio
imperfecto o menos pleno —como se lo reconoce— se halla fuertemente limitado, sea porque está gravado con otros derechos
reales —lo que implica que el propietario se encuentra impedido de usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que podría
hacerlo si no hubiese constituido sobre ella algún otro derecho real—; sea porque es temporario —el derecho no está sujeto a
durar indefinidamente—.
Comprende los casos del dominio desmembrado, revocable, el cual fue tratado desde el art. 1964 CCyC y ss. El supuesto de
dominio fiduciario también se trata en el art. 1701 a 1707 CCyC. Existe dominio desmembrado cuando la propiedad se encuentra
gravada con cargas reales, lo que incluye al usufructo, a la hipoteca y a todos los derechos de propiedad que —como anuncia el
art. 1888, párr. 2, CCyC con relación al dueño de la cosa— constituyen cargas o gravámenes reales.
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado, según el artículo 1964. El dominio revocable se rige por
los artículos del Capítulo 3, Título 3, del Libro 4.
El fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título 4 del Libro Tercero. El desmembrado queda sujeto al régimen
de la respectiva carga real que lo grava.

DOMINIO REVOCABLE. El artículo 1965 dice: “Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por
disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez
años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto”.
Según Mariani de Vidal, el dominio revocable es aquel que está sujeto a concluir por el cumplimiento de una condición
resolutoria o de un plazo resolutorio, art. 1946, 1964 y 1965.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa, o por la ley. Ejemplos los brindan las distintas
cláusulas que pueden ser accesorias de un contrato de compraventa, como el pacto de retroventa, de reventa, de mejor
comprador, a satisfacción del comprador, etcétera, cuando han sido establecidas como condiciones resolutorias; también en
ciertos casos que la ley establece, como por ejemplo, para las donaciones, y su revocación por causa legal o convencional. En el
dominio revocable existen dos sujetos, el transmitente que se convertirá en revocante, y el dueño que es titular imperfecto.
Al cumplirse el plazo o la condición resolutoria, el primero recuperará la propiedad plena de la cosa. En cambio en el dominio
fiduciario la cosa se transmite al dueño fiduciario con el encargo de transmitirla al fideicomisario, que puede ser el beneficiario,
un tercero o el anterior propietario (fiduciante).

LÍMITES TEMPORALES A LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS. El Código innova en cuanto a que las condiciones resolutorias
impuestas al dominio deben entenderse limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro
de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio queda
definitivamente establecido en cabeza del dueño como perfecto. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del
dominio imperfecto. En cambio, el dominio fiduciario tiene un plazo máximo de treinta años, salvo excepciones.

 SUJETOS.

En lo que atañe a los sujetos intervinientes, es dable señalar que en el dominio revocable interviene, el TRANSMITENTE O
REVOCANTE, que es la persona que luego de producirse el efecto resolutorio, volverá a tener el dominio perfecto de la cosa, y el
DUEÑO REVOCABLE, que es el titular del dominio sujeto a resolverse. Acaecida o frustra la condición se puede convertir en
perfecto o puede volver al transmitente o revocante.

FACULTADES DEL TITULAR DEL DOMINIO REVOCABLE. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto; pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho, art. 1966. En
cambio, el fiduciario sólo puede disponer cuando lo requieran los fines del fideicomiso y se puede establecer en el contrato de
fideicomiso la prohibición de enajenar.

EFECTOS DE LA REVOCACIÓN. La revocación del dominio de cosas registrables tiene efecto retroactivo al día en que se adquirió,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley. Así, dado que la revocación es retroactiva, quedará el antiguo
propietario autorizado “a tomar el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto”,
 artículo 1969 CCC. Y los terceros adquirentes de derechos, no podrían alegar ignorancia, pues, tales cláusulas revocatorias,
estarán publicitadas en el registro y tratándose de inmuebles en el mismo instrumento de adquisición.
El artículo 1967 dice: “La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del
título de adquisición o de la ley. Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa”.
En consecuencia, en principio, los efectos de la resolución operan con efecto retroactivo, excepto pacto en contrario en el título
de adquisición o que se trate de adquirentes de buena fe a título onerosos de cosas muebles no registrables.
Para la condición resolutoria el Código en el artículo 348 dice que: (…) Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la
condición, el cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que alas partes habría correspondido al tiempo de la
celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha
percibido.

EFECTOS DE LA RETROACTIVIDAD. Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño, art. 1969.
Hay que diferenciar si se trata de una cosa registrable o mueble no registrable y si el acto es de disposición o de administración.

READQUISICIÓN DEL DOMINIO PERFECTO EN CASO DE REVOCACIÓN. Al cumplirse el plazo – que es fatal (artículo 350)- o la
condición (hecho futuro e incierto, artículo 343), el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en
poseedor a nombre del dueño perfecto, por constituto posesorio, pasando a revestir la calidad de tenedor, artículos 1892 y
1923.
Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la
inscripción no es constitutiva, se requiere al efecto de su oponibilidad, art. 1968.
Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo dueño. Si no lo hace, éste podrá
demandarlo para que cumpla lo pactado, incluso a través de la acción reivindicatoria que el Código admite, artículo 2255.
La readquisición opera en forma inmediata, y automática.
Si revocado el dominio, entrega la cosa a quien no es propietario, según el artículo 761.
“Si la cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella aparentemente
adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier contrato hecho con el deudor”.
Si se trata de muebles no registrables no ocurre esta solución, si fuese adquirida por el poseedor de buena fe y a título oneroso.

 DIFERENCIAS CON EL DOMINIO FIDUCIARIO.

INIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO

sa siempre debe ser restituida a su primitivo dueño.
de la voluntad de las partes o de la ley. Ej. revocación de
ción por ingratitud del donatario.
incipio los efectos de la resolución operan con efecto
activo, aunque hay excepciones.
osas que ingresan en virtud de un dominio revocable se
nden del resto del patrimonio de su titular.
máximo de 10 años.
ene limitación para disponer.
La cosa se transmite al fideicomisario, que puede ser el
beneficiario, un tercero o el anterior propietario (fiduciante).
Solo nace de la voluntad de las partes.
La regla es la contraria.
Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio
separado del resto de los bienes del fiduciario.
Plazo máximo de 30 años (hay excepciones)
Solo puede disponer cuando los requieran los fines del
fideicomiso.

DOMINIO FIDUCIARIO. El dominio fiduciario se adquiere, merced al negocio o contrato de fideicomiso. El dominio de los bienes
transmitidos o adquiridos, tiene ciertas singularidades fundamentalmente porque forman un patrimonio separado o patrimonio
de afectación, o patrimonio fiduciario con las características que regula la ley.
En nuestro país se discutió si existía el dominio fiduciario en razón de las escasas normas del Código de Vélez sobre el particular
y el disfavor con que era mirada la figura.
La ley 24441 brindó una normativa específica para el contrato de fideicomiso y el dominio fiduciario fue derogada por la ley
26994 – que aprueba el CCyC-.

El dominio fiduciario es una especie del genero dominio imperfecto. Es imperfecto porque está destinado a extinguirse y por
ende no tiene perpetuidad. Solo dura hasta la extinción del fideicomiso, que puede ser un plazo o una condición ambos
resolutivos. Y dentro de las condiciones también puede estar el cumplimiento de cierto objeto, por ejemplo, se constituye un
fideicomiso para no construir un edificio; si se logra ello antes del plazo, se cumple el objeto del fideicomiso y se extingue le
dominio imperfecto por cumplimiento del objeto.
EL FIDEICOMISO EN EL CCyC. El CCCN regula en el Capítulo 30 del Libro 3 el contrato de fideicomiso, dividido en secciones: la
primera dedicada a disposiciones generales, la segunda a sujetos, la tercera a los efectos, la cuarta al fideicomiso financiero, la
quinta a los certificados de participación y títulos de deuda, la sexta a las asambleas de tenedores de títulos representativos de
deuda o certificados de participación, la séptima a la extinción del fideicomiso, y la octava al fideicomiso testamentario. En el
Capítulo 31 se regula con precisiones específicas el dominio fiduciario, en los artículos 1701 al 1707 inclusive.
El fiduciario es un dueño temporal que sólo podrá efectuar los actos a que lo autorice el contrato.
El dominio fiduciario es un dominio; pero un dominio imperfecto: el derecho real de dominio se ve afectado en uno de sus
caracteres, la perpetuidad, ya que dura “solamente hasta la extinción del fideicomiso” y también se ven afectadas las facultades
de disposición, que pueden ser restringidas en el contrato de fideicomiso.

A tal respecto, el ARTICULO 1701 dispone que el dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto
de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

De esta manera, la fuente del dominio fiduciario puede ser contractual (actos entre vivos) o por testamento que va a valer
después de la muerte del otorgante (disposición de última voluntad; pactos sobre herencia futuras no están admitidos).

Dispone el ARTÍCULO 1964 que el dominio fiduciario se rige por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro
Tercero. Y el ARTICULO 1702 a su vez dispone que son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales
en general, y en particular, el dominio, previstas en el Título I y II del libro cuarto del CCYC. Se critica que el Código legisla sobre
el dominio fiduciario, especie del dominio (derecho real), en la parte de los contratos y, para colmo cada uno remite al otro (art.
1964 remite a la parte de los contratos, y el art. 1702 remite a la parte de los derechos reales).

 Excepción a la normativa general.

ARTÍCULO 1703.- ‘Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio
y, en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades
del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.
De acuerdo a este artículo se aplican las normas del dominio. Para adquirir el dominio se requiere el título y modo, y ambos
deben ser suficientes. El titulo puede ser en sentido sustancial (contrato de fideicomiso) y en sentido formal (escritura pública).
El modo es la tradición que implica la entrega material de la cosa y la recepción por la parte del accipiens, con las formalidades
que marca la ley. Si falta la tradición no hay adquisición. En cada una de las transmisiones hay título más modo, es decir, del
fiduciante al fiduciario (le transmite un dominio imperfecto), y luego de este al fideicomisario (adquiere un dominio perfecto).
 Facultades.
ARTÍCULO 1704.- ‘Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos
que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.’
En cuanto a las facultades del dominus imperfecto, goza de todos los derechos con que cuenta el dueño pleno o perfecto, pero
esos actos jurídicos deben ajustarse a lo que le han mandado a hacer a los fines del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactada. Se discutía si el dominus fiduciario podía constituir derechos reales de garantía y se estableció que sí,
siempre que estuvieran de acuerdo a los fines del fideicomiso. Si el fiduciante quiere evitar esa constitución, se lo debe prohibir
en el contrato, sino se entiende que siempre que se ajusten a los fines del fideicomiso tiene esas facultades.
En el régimen de la ley 21441 y en el CC había una prohibición de constituir el usufructo, ni uso ni habitación. Hoy esta
limitación no está en el CCYC, por ende el fiduciario puede constituir usufructo, uso y habitación.

DOMINIO FIDUCIARIO Y NEGOCIO FIDUCIARIO.

El negocio da origen a la relación contractual; el dominio fiduciario que surge de aquélla. El negocio fiduciario puede tener o no
por fin constituir un dominio fiduciario.
El contrato de fideicomiso será el destinado a generar la existencia del dominio fiduciario, que puede coincidir o no con la
celebración del contrato de fideicomiso. En el primer caso requerirá escritura pública si se trata de la transmisión del dominio de
un inmueble y otros bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público; así se efectiviza y documenta en el
mismo acto la celebración del contrato y la transmisión de dominio de los bienes.
El dominio fiduciario, en el marco de los derechos reales, genera la relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El
único sujeto posible del dominio fiduciario es su titular, o sea el dueño de la cosa, dueño imperfecto según las condiciones del
fideicomiso.
Mediante el contrato de fideicomiso, el fiduciante puede transmitir al fiduciario no sólo el derecho de dominio sobre una cosa
sino también otra clase de derecho patrimonial. Si el negocio fiduciario tiene por fin transmitir el dominio de cosas, habrá
dominio fiduciario; si se transmiten al fiduciario otra clase de bienes, se aplicarán las normas que correspondan a su naturaleza,
cuestión que habrá que examinar en cada caso.
CONTRATO DE FIDEICOMISO.
ARTÍCULO 1666. Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a
transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada
beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de efectuarla— de los bienes que sean objeto de la
prestación al fiduciario para que este los administre, de acuerdo a las pautas establecidas por el fiduciante, a favor del
beneficiario. Esta transferencia, si bien se considera gratuita, tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al que
se obliga el fiduciario.

El contrato de fideicomiso es un contrato consensual, porque queda conformado por la firma de las partes. Puede ser por actos
entre vivos o mortis cause. En este contrato, el fiduciante o constituyente separa parte de sus bienes y se los entrega al
fiduciario para que cumpla con una manda, y los ejerza en beneficio del beneficiario y pasado el plazo o condición resolutoria los
debe entregar al fidecomisario. Este último puede ser un tercero, un beneficiario o por el propio fiduciario.

Todas las facultades del fiduciario van a estar vinculadas con el cumplimiento del objeto, y por ende van a estar restringidas a lo
que diga el contrato de fideicomiso. Por ello es un contrato de confianza, porque el fiduciario será una persona que el fiduciante
considera que va a cumplir que cumpla con la manda que le da.
Por ejemplo, una persona tiene un hijo incapaz, y en vida hace un contrato (que puede ser un testamento,) que los bienes a su
muerte pasen a poder de Juan (fiduciario), para que los administre en beneficio de su hijo incapaz, y si recupera la capacidad se
los dan a él, y si no, cuando el no viva más los bienes pasen a una institución.
Resulta evidente el carácter bilateral de este contrato, atento a la existencia de obligaciones tanto en cabeza del fiduciante (la
de entregar los bienes), como del fiduciario (la de ejercer la propiedad en beneficio del beneficiario y entregar los bienes al
finalizar el contrato, art. 966 CCyC). Si bien la transferencia efectuada por el fiduciante a favor del fiduciario, se entiende
gratuita, esto no lleva a clasificar el contrato como tal. El fideicomiso será un contrato gratuito cuando se pacte que el fiduciario
no recibirá una retribución por su actividad, y será oneroso si esta contraprestación existe, aún cuando no esté determinada en
el contrato, ya que podrá ser fijada consensual o judicialmente con posterioridad (art. 967 CCyC). Respecto del carácter formal
del contrato de fideicomiso (art. 969 CCyC), se remite al lector al comentario del art. 1669 CCyC.
El CCyC ubica al fideicomiso dentro del marco contractual, determinando la posibilidad de constituirlo por acto entre vivos o por
disposición de última voluntad, art. 1699.
El contrato existe desde la celebración, y los bienes pueden ser transmitidos en ese acto o posteriormente. El fideicomisario es el
destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo o condición a que se sujeta el contrato. El beneficiario puede ser el
fiduciante, el fideicomisario y hasta el mismo fiduciario, art. 1671. Son entonces los protagonistas del fideicomiso: fiduciante,
fideicomisario, fiduciario, y beneficiario. Roles que pueden a veces coincidir, en la medida autorizada por la ley.

 Patrimonio fideicomitivo:

>> Los bienes que le trasmita el fiduciante al fiduciario constituyen un patrimonio fideicomitivo. De esta manera, el sistema que
se adopto es que el fiduciario tenga dos patrimonios, el propio y el fideicomitivo. Cuando el actúa, si no dice nada, va a actuar
con su propio patrimonio, porque si lo hace con el patrimonio fideicomitivo lo debe expresar.
>> Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y
del fideicomisario.
>> Si se trata de bienes registrables, los registros correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a
nombre del fiduciario.
>> Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los
bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real respecto de todos esos
bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la adquisición y en los registros pertinentes (art 1684).

ARTÍCULO 1667. Contenido. El contrato debe contener:

a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la
celebración del fideicomiso, debe constar la descripción de los requisitos y características que deben reunir los bienes;
b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso;
c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;
d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671;
e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario a quien deben transmitirse o la
manera de determinarlo conforme con el artículo 1672;
f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
Respecto de la individualización de los bienes objeto del fideicomiso, el inc. a de la norma prescribe la posibilidad de que no
queden determinados al momento de la celebración del contrato o de la suscripción del testamento, sino que únicamente se
fijen las pautas para su identificación futura. En relación a sus cualidades, deberá estarse a lo dispuesto por el art. 1670 CCyC.
Por otra parte, el inc. b CCyC establece que el contrato deberá contener la determinación del modo en que se integrarán otros
bienes al fideicomiso. La disposición prevista en este inciso podría o no estar incluida: debe entenderse su ausencia como la
inexistencia de limitación alguna. Habría entonces, libertad para efectuar incorporaciones siempre que tengan relación con el fin
para el que fue concebido el fideicomiso.
El inc. c se refiere al plazo o condición a la que se sujeta la propiedad fiduciaria como parte del contenido esencial. Su ausencia
puede ser suplida judicialmente, de acuerdo al caso, teniendo en cuenta la finalidad de las partes al constituir el fideicomiso,
indagando cuál ha sido su voluntad e integrando el contrato a partir de esta, en virtud del principio de conservación que emana
del art. 1066 CCyC.
El beneficiario y el fideicomisario. Los incs. d y e enuncian que deberán estar determinados el beneficiario así como el
fideicomisario. Este requisito no resulta necesariamente indispensable, ya su inobservancia pondrá en movimiento el régimen
de suplencias previsto en los arts. 1671 y 1672 CCyC.
El fiduciario. Si bien el inc. f establece que deberán asentarse las obligaciones y derechos del fiduciario, esta convención no
resulta de carácter esencial, toda vez que la restante normativa funcionará supletoriamente dando un marco a su actuación. Lo
que resultará relevante, en caso de omitirse estos derechos y obligaciones, será dejar claramente establecida la finalidad de la
operatoria, de vital importancia para entender los límites de la actuación de esta parte en la administración, así como para
interpretar su eficiencia en el marco de lo previsto por el art. 1674 CCyC. Por otro lado, de acuerdo al art. 1679 CCyC, para el
supuesto de no haberse designado un fiduciario suplente ni determinado el modo de sustituir al titular, será el juez el que
deberá designarlo entre las entidades autorizadas conforme al art. 1690 CCyC.

ARTÍCULO 1668. Plazo. Condición. El fideicomiso no puede durar más de treinta años desde la celebración del contrato, excepto
que el beneficiario sea una persona incapaz o con capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la
incapacidad o de la restricción a su capacidad, o su muerte. Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y los bienes deben
transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación deben transmitirse al fiduciante o a sus
herederos.
El plazo o condición resulta un elemento esencial para el contrato, pues importa el límite temporal del patrimonio fideicomitido
y el nacimiento, una vez cumplido, del derecho del fideicomisario para reclamar la entrega de los bienes.

ARTÍCULO 1669. Forma. El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse por
instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento
público. En este caso, cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo. Si la incorporación de
esta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las
formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el contrato de fideicomiso.

La forma del contrato está constituida por el conjunto de solemnidades requeridas para dotarlo de virtualidad jurídica. El
contrato de fideicomiso es formal, dado que exige la incorporación de ciertas cláusulas esenciales que requieren de una forma
escrita.

El fideicomiso como contrato formal. Como se dijo, el contrato de fideicomiso es un contrato formal. Deberá ser plasmado en un
instrumento público o privado, según el carácter de los bienes que constituyan el objeto de la prestación. Cabe aclarar que, en
caso de que se incorporen posteriormente bienes cuya transferencia requieran ciertas formalidades, deberá inscribirse dicha
transferencia junto con el texto del contrato de fideicomiso original.

Entonces, para el caso que los bienes incorporados al fideicomiso deban ser transmitidos por instrumento público, esa forma
deberá ser utilizada para el contrato, y en caso de incumplimiento, será de aplicación la conversión del negocio jurídico,
entendiendo que dicha transferencia, nula por incumplimiento de formas, será reputada como promesa para celebrar las
formalidades correspondientes y perfeccionar dicha transmisión, como lo prevé el art. 1018 CCyC.

ARTÍCULO 1670. Objeto. Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

El fideicomiso, además de tener una amplia gama de finalidades posibles, posee una gran amplitud en cuanto a los bienes que
pueden ser objeto de la transferencia fiduciaria, por lo que podrán incorporarse no solo bienes muebles o inmuebles, sino
también créditos e incluso universalidades. Sin embargo, no todos los bienes incorporados al contrato estarán sujetos a un
dominio fiduciario, ya que este derecho real —que se origina con la operación— solo puede recaer sobre cosas. Para los
restantes bienes será de aplicación la figura de la cesión de créditos.
Mariani de Vidal: no se debe confundir al contrato de fideicomiso, que sí puede tener por objeto toda clase de derechos
patrimoniales, con el dominio fiduciario que pueda resultar de él, que sólo puede recaer sobre cosas o bienes en los casos
taxativamente admitidos por la ley.

Al respecto, cabe recordar que se entiende por universalidad a la pluralidad de bienes que puede ser considerada como una
unidad o como un todo; puede clasificarse en universalidades de hecho y de derecho. Una universalidad de derecho puede
transformarse en una universalidad de hecho por la voluntad del propietario; por ejemplo, cuando un testador lega, a título
singular, una parte de su sucesión. Ninguna de las dos puede constituirse en objeto de derecho real de dominio, el que, por
regla, debe recaer sobre cosas singulares o particulares. En el caso de las universalidades de hecho, el derecho real, la posesión y
la tradición para adquirirlos es tarán vinculadas a cada una de las cosas que la integran, y no al conjunto.

Con coherencia sistémica y además, por razones de moral y buenas costumbres, la norma prohíbe el pacto sobre herencias
futuras, tal como lo prevé el art. 1010 CCyC, ello es así dado que tiende a evitar la especulación sobre la muerte del titular de los
bienes.

ARTÍCULO 1671. Beneficiario. El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del
otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser
beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario. Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición
en contrario, se benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de uno o más designados, o cuando uno u otros
no llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar beneficiarios sustitutos. Si
ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es el fideicomisario. Si también
el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante. El derecho del beneficiario,
aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del
fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes.

El beneficiario será la persona física o jurídica a favor de quien deberá ejercerse la propiedad fiduciaria, con los límites
dispuestos por el fiduciante. Los beneficios que habrá de percibir serán los frutos que devengue el patrimonio de afectación.
Puede también ser un bien en particular cuando el negocio jurídico tenga como finalidad su construcción, como es el caso de los
fideicomisos inmobiliarios.

El derecho del beneficiario es crediticio, y como tal, susceptible de ser transmitido por actos entre vivos —salvo disposición en
contrario—, o por causa de muerte, con la salvedad que se haya designado un beneficiario sustituto, en cuyo caso será este
último quien comenzará a percibir los frutos al momento del fallecimiento del beneficiario original, y no los herederos de este.
De acuerdo a lo previsto por el art. 1686 CCyC los acreedores de los beneficiarios podrán subrogarse en sus derechos, pudiendo
requerir directamente al fiduciante la percepción de los beneficios.

ARTÍCULO 1672. Fideicomisario. El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso.
Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario. Se aplican al
fideicomisario los párrafos primero, segundo y tercero del artículo 1671. Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no
llegan a existir, el fideicomisario es el fiduciante.

El artículo prevé expresamente que este sujeto podrá coincidir con el beneficiario o con el fiduciante, dejando atrás las
posiciones que entendían que, como en el caso del beneficiario que resultaba ser fiduciante, esa sustitución estaba reservada
para el caso de vacancia o renuncia. También se prevé la aplicación del régimen de sustituciones dispuesto por el art. 1671 CCyC,
en consecuencia, para el caso de que se hayan designado múltiples fideicomisarios, todos recibirán los bienes por partes iguales,
pudiendo establecerse el derecho a acrecer en caso de renuncia o no aceptación de alguno de ellos. Su derecho es personal y en
consecuencia, susceptible de ser transmitido por actos entre vivos salvo pacto en contrario; y se entiende que se encuentra
subordinado al cumplimiento de una modalidad suspensiva, sea un plazo o una condición. Vale decir, este derecho es
plenamente existente, pero no completamente eficaz, pues no será exigible hasta el cumplimiento del plazo o la condición.

ARTÍCULO 1673. Fiduciario. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica. Sólo pueden ofrecerse al público para
actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las disposiciones de la ley
respectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir. El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y
obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.

El fiduciario es la figura central del contrato y sobre quien recae toda la atención, ya que de su actuación y obrar eficiente surgirá
el provecho del negocio. Las obligaciones a su cargo resultarán del contrato, y si bien actúa en nombre propio y por cuenta
propia, lo hace en beneficio de otra persona, el beneficiario. El fiduciario será quien administrará el patrimonio fideicomitido en
el marco de las pautas previstas por el fiduciante, y se obligará a transmitirlo al fideicomisario al vencimiento del plazo o el
cumplimiento de la condición que determine la conclusión del fideicomiso. Esta persona o personas, físicas o jurídicas, serán los
depositarios de la confianza a la que remite el término “fideicomiso” y deberán regir su actuación como un “buen hombre de
negocios”, como se analiza en el artículo siguiente.

La norma determina que cualquier persona, física o jurídica, podrá ser fiduciario, fijando como límite la oferta al público. En
consecuencia, para estar en condiciones de ofrecer los servicios de fiduciario al público en general, será necesaria la autorización
administrativa de los organismos de control de los mercados de valores. Cuadra destacar que la oferta, a la que alude la norma,
no se refiere al ofrecimiento al público en general de incorporarse como fiduciantes o beneficiarios de un fideicomiso en
particular, sino al ofrecimiento de la persona jurídica para actuar en su carácter de fiduciario.

La norma incorpora la posibilidad, antes discutida en la doctrina, de que el fiduciario revista a su vez el carácter de beneficiario.
En este supuesto la norma agrava aún más el criterio con el cual deberá conducirse el fiduciario en la ejecución de su obligación
de administración del patrimonio de afectación: deberá actuar procurando evitar situaciones que conlleven conflictos de
intereses entre los restantes beneficiarios y aquel, dando preeminencia a las soluciones que beneficien a los restantes
intervinientes en el contrato.

ARTÍCULO 1674. Pauta de actuación. Solidaridad. El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley y por el
contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. En
caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o indistinta, su
responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del fideicomiso.

La norma impone el estándar del “buen hombre de negocios” para medir la gestión llevada a cabo por el fiduciario. Este
concepto tiene su antecedente en la legislación societaria, ámbito en el que se utiliza para juzgar la actuación de los
administradores y representantes de las sociedades comerciales.

En merito a la confianza que recae sobre el fiduciario en este tipo de contratos, resulta evidente que la actividad personal del
fiduciario es esencial para llevar a cabo los negocios que se le encomiendan. Atento a ello, y toda vez que no existe normativa
que lo autorice, se entiende que el fiduciario debe actuar personalmente en la administración del fideicomiso, no puede,
excepto pacto en contrario, delegar en terceros sus funciones. Sin embargo, podrá valerse de mandatarios o agentes para
ejecutar los actos de menor relevancia, aún sin la autorización de las partes.

Responsabilidad solidaria. La norma postula la responsabilidad solidaria en cuanto al cumplimiento de las obligaciones pautadas
en el fideicomiso, a fin de lograr su finalidad, cuando se ha designado más de un fiduciario para que actúen en forma simultánea,
conjunta o indistinta. Si bien el artículo no lo menciona, la responsabilidad a la que refiere y que implica la obligación de
responder por los daños causados por su gestión, se divide en dos frentes diferentes, el interno y el externo.

Responsabilidad interna. Como se dijo, en este ámbito el fiduciario responde por la inejecución total o parcial de las mandas
impuestas por el fiduciante y, salvo que se comprometa un resultado determinado, para ser considerado responsable deberá
probarse que su actuación no ha sido diligente o que ha excedido las pautas fijadas en el contrato. En estos casos, deberá
responder con la totalidad de su patrimonio personal, y no con el límite del patrimonio de afectación. Para el caso de haberse
designado más de un fiduciario, responderán todos solidariamente y con su patrimonio personal.

Responsabilidad frente a terceros. Por otra parte, existe la posibilidad de que se deba responder por la inejecución de
obligaciones contraídas en la contratación con terceros en el marco de la administración del fideicomiso. En este ámbito resulta
relevante lo dispuesto por los arts. 1685 a 1687 CCyC, en cuanto a que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio
separado. Es por eso que, salvo que la actuación del fiduciario sea en exceso de los deberes impuestos por el contrato, o que
haya omitido el aseguramiento previsto por el art. 1685 CCyC, deberá responder únicamente con el patrimonio de afectación,
dejando a salvo su patrimonio personal.

ARTÍCULO 1675. Rendición de cuentas. La rendición de cuentas puede ser solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por el
fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no mayor
a un año.

ARTÍCULO 1676. Dispensas prohibidas. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas, ni de la
culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.

ARTÍCULO 1677. Reembolso de gastos. Retribución. Excepto estipulación en contrario, el fiduciario tiene derecho al reembolso
de los gastos y a una retribución, ambos a cargo de quien o quienes se estipula en el contrato. Si la retribución no se fija en el
contrato, la debe fijar el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda, la importancia de los deberes a cumplir, la
eficacia de la gestión cumplida y las demás circunstancias en que actúa el fiduciario.

Dentro de los derechos otorgados al fiduciario se encuentra el de percibir una remuneración —la que, en caso de no estar
pactada, se presumirá como existente—, así como la de ser reembolsado de los gastos producto de su ejecución. Esta regla
emana de la obligación que asume en ejecutar actos en interés de terceros, y que sean estos los que provean los medios para
dicha ejecución.

Como se dijera al enunciar los caracteres del contrato, se entiende que el contrato es, en principio, oneroso, y que por ello el
fiduciario tendrá derecho a una remuneración en relación a la actividad desarrollada en el ejercicio de su función de
administrador del patrimonio de afectación. Sin perjuicio de ello, nada obsta a que se acuerde la actuación gratuita por parte del
fiduciario, y aún más, la no obligatoriedad del reintegro de los gastos que ocasione su gestión, atento que resulta materia
disponible para las partes.

Para el supuesto en que no se acordara una retribución al momento de constituir el fideicomiso, esta podrá ser fijada
judicialmente. Se debe entender que, tanto el fiduciante, como el beneficiario y el fiduciario se encuentran legitimados para
requerir la fijación de esta retribución. Para ello, resulta evidente que el juez deberá tener en cuenta ciertas pautas, como ser la
índole de la tarea encomendada, la importancia de los deberes a cumplir, así como su eficiencia y eficacia en la gestión en
relación a la consecución del fin último del fideicomiso. Este último elemento resulta novedoso respecto de la normativa
vigente, pues el art. 8° de la ley 24.441 hacía referencia únicamente a los dos primeros elementos como base para la
determinación de la retribución del fiduciario. Ahora bien, la retribución referida podrá ser fija o variable, y puede consistir en
un porcentaje de los beneficios obtenidos, o bien un porcentaje del valor de los bienes del fideicomiso. A su vez, podrá pactarse
la percepción de la remuneración en forma mensual, anual o por el período que las partes estimen conveniente, y puede
también acordarse una única retribución al cumplirse el plazo o la condición que ponga fin al contrato.

El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos irrogados por su gestión, dado que constituyen el resultado de una gestión
en interés ajeno, y serán el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario los obligados a afrontarlos, de acuerdo con lo
establecido en el contrato. El derecho al reembolso también es disponible y podrá ser pactado en contrario, haciéndose cargo el
fiduciario de los gastos con su patrimonio personal. En consecuencia, salvo pacto en contrario, el fiduciario, una vez aprobada la
rendición de cuentas, podrá requerir el reembolso de los gastos, sin que exista un límite temporal para ello, por lo que nada
obsta a que se reclame periódicamente o al finalizar su gestión.

ARTÍCULO 1678. Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:

a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o jurídicamente para el
desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del fideicomisario, con citación del fiduciante;
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una persona humana;
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin perjuicio de la aplicación del
inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad material o jurídica de
desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario
sustituto.

El cese del fiduciario implica la culminación de su administración respecto del patrimonio de afectación por alguna de las
causales previstas en el contrato o en la ley, y su remplazo por el sustituto bajo el régimen previsto en el art. 1679. Ello no afecta
la continuidad del fideicomiso, el que seguirá vigente hasta cumplirse el plazo o condición resolutoria.

La remoción por incumplimiento no requiere, de por sí, que la inejecución parcial o total de alguna de las obligaciones haya
causado un daño. Esto último será la base para reclamar la indemnización respectiva en caso de corresponder. Pero aún cuando
no existiera ese daño, el incumplimiento puede acarrear la remoción a través de un procedimiento judicial. Con relación a la
entidad del incumplimiento, se entiende que cualquiera sea la obligación que no haya sido cumplida íntegramente podrá ser
causa de remoción. Empero, la inejecución de una obligación de escasa importancia no conllevará necesariamente esa
consecuencia cuando las obligaciones principales y la gestión llevada a cabo por el fiduciario hayan conducido eficazmente a dar
cumplimiento con la finalidad del fideicomiso. Para el supuesto de que existan una pluralidad de fiduciantes, beneficiarios o
fideicomisarios, deberá preverse contractualmente la mayoría necesaria para peticionar la remoción.

La disolución de la persona jurídica abre el proceso de liquidación que dará lugar a su extinción. En consecuencia, ese
acontecimiento pone fin a la actuación como fiduciario en el marco del contrato. La norma contempla la excepción en caso de
fusión o absorción, manteniendo los restantes supuestos de disolución previstos en el art. 163 CCyC.

La quiebra trae aparejada la pérdida de la administración de los bienes del fallido, y en caso de que ello ocurra con el fiduciario,
le impide continuar con el ejercicio del patrimonio de afectación en virtud de la desaparición de la confianza depositada en él,
derivada de su insolvencia.

Renuncia del fiduciario. Para que la renuncia del fiduciario tenga validez, deberá estar prevista en el contrato, aun sin expresión
de la causa. Pero, a falta de esta estipulación, la norma prevé que podrá ser invocada con fundamento en una causa grave o en
la imposibilidad material o jurídica para continuar con la gestión del patrimonio. Ahora bien, la norma establece que la renuncia
solo tendrá efecto una vez efectuada la transferencia del patrimonio al fiduciario sustituto, por lo que se impone al renunciante
continuar con su función hasta ese momento, con todas las facultades y responsabilidades contractuales íntegras. Acaecida la
renuncia, será de aplicación lo dispuesto en el art. 1679, párr. 1, CCyC. Se designará al fiduciario previsto en el contrato o se
activará el procedimiento para su elección y designación. Se entiende, en estos casos, que los legitimados activos para solicitar al
juez la designación del sustituto, son el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario. Ahora bien, una vez cumplido un tiempo
prudencial, corresponde otorgarle legitimación al fiduciario para instar la designación del nuevo fiduciario, pues de lo contrario,
se le impondría una obligación sine die, dado que, como ya se dijo, tiene a su cargo la administración hasta la aceptación del
sustituto y la transferencia a su favor de los bienes. Cabe señalar también, que nada impide que la renuncia, causada o
incausada, genere una obligación de resarcir a las restantes partes del contrato, lo que puede ocurrir cuando el éxito del negocio
común dependa de las condiciones personales del fiduciario saliente.

 RE ADQUISICIÓN:
ARTÍCULO 1706.- ‘Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en
la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.’
• ¿Qué pasa si producida la causal de revocación no tradita el fiduciario?
Si el fiduciario no tiene título, tiene un constituto posesorio, y queda constituido en tenedor a nombre de otro. Por ende, le
fideicomisario adquiere automáticamente el dominio, porque el modo ya lo tiene. El fiduciario es un tenedor y no un poseedor
porque sino seria ilegitimo porque no tendría título.
 Extinción:
Se extingue por el cumplimiento de condición resolutoria o vencimiento del plazo resolutorio, y en ese caso el fiduciario debe
transmitir la cosa a quien corresponda. El acaecimiento del evento resolutorio produce el cambio de titularidad, pues para que
el designado adquiera el dominio no es necesaria la tradición de la cosa.
Coincide la extinción del dominio fiduciario (derecho real sobre una cosa) con la extinción del negocio fiduciario (causa fuente
de aquél).
 Efectos.
ARTÍCULO 1707.- ‘Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el
titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.’
Si los actos son conformes a la finalidad del contrato, la extinción no es retroactiva. En tales condiciones, si el tercer adquirente
es de buena fe y a título oneroso, la resolución solo producirá sus efectos hacia el futuro, por lo que se mantendrán subsistentes
los diversos actos efectuados por el dueño fiduciario, esto es, la transmisión del dominio de la cosa a terceros y la perdurabilidad
de los gravámenes constituidos.
En cuanto a sus efectos, todos los actos que excedieran sus facultades se resuelven con el dominio. Por ejemplo si el domino
imperfecto hace una hipoteca que no podía hacer, cuando se produce el traspaso al fideicomisario, esa hipoteca queda resuelta
de manera automática. Por ende, la extinción tendrá efecto retroactivo cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a
título gratuito. Habrá mala fe cuando el fiduciario realice actos de disposición que sean ajenos a los fines del fideicomiso, o a
pesar de una cláusula que limite sus facultades, y el tercero haya debido saber, actuando con diligencia, tal circunstancia.

 Fideicomiso testamentario.
Éstos, permiten designar al fiduciario para que, a la muerte del causante, reciba todo o parte de sus bienes con el objeto de
destinarlos a ciertas finalidades, en beneficio de otro. Siempre debe respetarse la porción legítima de los herederos forzosos
(2/3 descendientes – ½ ascendientes – ½ cónyuge). Es muy útil para que el causante asegure la manutención de ciertas
personas. Al concluir el fideicomiso, los bienes deben transmitirse a quien se hubiese designado en el testamento, o
supletoriamente designe la ley.
El plazo máximo de duración del fideicomiso se computa desde la muerte del fiduciante.

ARTÍCULO 1679. Sustitución del fiduciario. Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto indicado en el
contrato o el designado de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como
fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el artículo 1690. En caso de muerte del fiduciario, los
interesados pueden prescindir de la intervención judicial, otorgando los actos necesarios para la transferencia de bienes. En los
restantes casos de los incisos b), c) y d) del artículo 1678, cualquier interesado puede solicitar al juez la comprobación del
acaecimiento de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para su designación, conforme con el contrato o la ley,
por el procedimiento más breve previsto por la ley procesal local. En todos los supuestos del artículo 1678 el juez puede, a
pedido del fiduciante, del beneficiario, del fideicomisario o de un acreedor del patrimonio separado, designar un fiduciario
judicial provisorio o dictar medidas de protección del patrimonio, si hay peligro en la demora. Si la designación del nuevo
fiduciario se realiza con intervención judicial, debe ser oído el fiduciante. Los bienes fideicomitidos deben ser transmitidos al
nuevo fiduciario. Si son registrables es forma suficiente del título el instrumento judicial, notarial o privado autenticado, en los
que conste la designación del nuevo fiduciario. La toma de razón también puede ser rogada por el nuevo fiduciario.

El cese del fiduciario no implica la disolución del fideicomiso, ni la suspensión de las prestaciones a su cargo, sino que produce
una mera modificación en la administración, facultando a las partes a acudir al procedimiento previsto en el contrato para su
remplazo, y en su defecto, instar la vía judicial para la designación de un sustituto. El art. 1679 CCyC amplía la escueta regulación
prevista en el art. 10 de la ley 24.441 para el trámite de sustitución del fiduciario.

Para iniciar el proceso de sustitución judicial en base al art. 1678, incs. b, c, y d, CCyC, la legitimación activa es amplia y esta
prevista para cualquier interesado. Por lo que resultan legitimados el beneficiario y el fideicomisario, así como sus acreedores y
también quienes resulten acreedores del fideicomiso en obligaciones contraídas en su ejecución, y cualquier otro tercero que
acredite su interés, allegando la documentación que pruebe los extremos invocados para solicitar la sustitución. A partir de allí,
el juez, dentro del procedimiento más breve que prevea el ordenamiento procesal local, deberá comprobar si en las previsiones
contractuales se ha identificado a un sustituto o se ha establecido un proceso de elección. En su defecto deberá designar un
fiduciario de entre los autorizados a ofrecer sus servicios al público.

ARTÍCULO 1680. Fideicomiso en garantía. Si el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar las
sumas de dinero que ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos fideicomitidos,
al pago de los créditos garantizados. Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garantía el fiduciario puede disponer de
ellos según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de convención, en forma privada o judicial, asegurando un mecanismo que
procure obtener el mayor valor posible de los bienes.

El fideicomiso en garantía posibilita la percepción de los créditos garantizados a través de las sumas de dinero que ingresan al
patrimonio fiduciario por el producido de los bienes fideicomitidos. Estos fondos serán consecuencia de su disposición, privada o
judicial, por parte del fiduciario ante la sola comunicación del beneficiario, evitando el proceso de ejecución de dicha garantía,
que ha sido aislada por el contrato de los restantes acreedores, otorgando mayor certeza respecto de la posibilidad de cobrarla.

Habrá fideicomiso en garantía cuando una parte con causa en una deuda anterior o contemporánea, transmita la propiedad
fiduciaria de uno o varios bienes a un tercero o a su acreedor, con la finalidad de garantizar el cumplimiento de su obligación con
este, quien detentará el rol de beneficiario en el contrato.

En la práctica, el fideicomiso de garantía se constituye, en principio, con dos variantes diferentes: la primera, donde el
fiduciante, deudor de la obligación principal que se pretende garantizar, transfiere los bienes en propiedad fiduciaria a favor del
acreedor, quien es a su vez fiduciario y procederá a la ejecución de la garantía en caso de incumplimiento del deudor,
cobrándose su crédito directamente sin intervención judicial ni de terceros. La segunda, donde el fiduciario contrata como tal y
hasta el límite del patrimonio de afectación con el acreedor, como garante del deudor, de acuerdo a lo pactado con este. El
primero ejercerá la administración de la propiedad fiduciaria de acuerdo a las pautas de actuación previstas por el deudor, quien
reviste el carácter de fiduciante, en beneficio del acreedor, para abonarle su acreencia, debiendo entregar el remanente de los
bienes, si existiera, al fideicomisario. En caso de cumplimiento de la obligación principal por el deudor, el fiduciante deberá
reintegrar la totalidad de los bienes del patrimonio afectado a la garantía.

Cuando la finalidad del contrato sea la de garantizar obligaciones asumidas por el fiduciante, o hayan sido afianzadas por este, la
norma otorga al fiduciario la potestad de destinar las sumas que ingresen al patrimonio, sea por cobro judicial o extrajudicial, de
los derechos o créditos incorporados en el patrimonio de afectación, al pago de los créditos garantizados.

Ventajas del fideicomiso en garantía. Este contrato con finalidad de garantía conlleva ventajas para todos los sujetos
intervinientes en su estructuración, en comparación a las tradicionales garantías reales. Por un lado, al fiduciante le permite la
utilización de activos que no serían considerados aptos en otros tipos de garantía; así también, evita el procedimiento judicial y
reduce la sobregarantía. Por otra parte, para el acreedor, tendrá como ventaja una más eficiente ejecución de la garantía,
reduciendo plazos y costos en caso de realización de los bienes extrajudicialmente. Además, el acreedor, que será beneficiario,
tendrá, al igual que en la prenda y la hipoteca, preferencia de pago sobre los demás acreedores del fiduciante, no por un
privilegio establecido sobre la cosa, sino porque los bienes han salido del patrimonio del deudor, incorporándose al de
afectación.

ARTÍCULO 1681. Aceptación del beneficiario y del fideicomisario. Fraude. Para recibir las prestaciones del fideicomiso, el
beneficiario y el fideicomisario deben aceptar su calidad de tales. La aceptación se presume cuando intervienen en el contrato
de fideicomiso, cuando realizan actos que inequívocamente la suponen o son titulares de certificados de participación o de
títulos de deuda en los fideicomisos financieros.

No mediando aceptación en los términos indicados, el fiduciario puede requerirla mediante acto auténtico fijando a tal fin un
plazo prudencial. No producida la aceptación, debe solicitar al juez que la requiera sin otra substanciación, fijando a tal fin el
modo de notificación al interesado que resulte más adecuado. El beneficiario y el fideicomisario pueden, en la medida de su
interés, reclamar por el debido cumplimiento del contrato y la revocación de los actos realizados por el fiduciario en fraude de
sus intereses, sin perjuicio de los derechos de los terceros interesados de buena fe.

Forma de la aceptación. La norma prevé que la aceptación del beneficio podrá ser expresa, con la suscripción del contrato, o
tácita, en caso de que se realicen actos que la supongan inequívocamente, en concordancia con la definición que emana del art.
979 CCyC. Agrega que también se considerará aceptado el beneficio, con la titularidad de los certificados de participación, en los
fideicomisos financieros.

Legitimación y proceso para requerir la aceptación Si los beneficiarios o fideicomisarios no hubieran aceptado expresa o
tácitamente, podrá el fiduciario requerirla, debiendo para ello notificarlos por un medio fehaciente, otorgando un plazo
prudencial, que deberá tener en cuenta las circunstancias particulares de cada caso.

Legitimación para la acción de cumplimiento. La norma otorga legitimación procesal, tanto al beneficiario como al
fideicomisario, para las acciones de cumplimiento del contrato, así como para pedir la revocación de los actos realizados en
fraude a sus intereses. En relación al beneficiario, esta legitimación deriva del derecho actual que tiene de percibir los frutos,
sumado a la posibilidad de exigir la rendición de cuentas prevista en el art. 1675 CCyC para un debido control del patrimonio
fideicomitido.

ARTÍCULO 1682. Propiedad fiduciaria. Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria, regida por las
disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los bienes.

ARTÍCULO 1683. Efectos frente a terceros. El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos frente a terceros desde el
momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.

Dominio y propiedad fiduciaria. En primer lugar, corresponde distinguir dominio fiduciario de propiedad fiduciaria. El primero es
un derecho real, que implica un dominio imperfecto sobre una cosa, careciendo del carácter de perpetuidad propio del dominio
pleno. El fiduciario tiene un dominio pleno, con los límites previstos en el contrato en términos temporales y en cuanto a sus
facultades.

La propiedad fiduciaria, en cambio, refiere al derecho patrimonial con los límites temporales que prevé el contrato, que
adquiere el fiduciario en relación a determinados bienes, recibidos con una finalidad determinada. Es más abarcadora, ya que se
extiende a las cosas recibidas y también a otros bienes, como créditos o derechos sobre los que no podría constituirse un
derecho real por no ser cosas.

Efectos frente a terceros. En su actuación como representante del fideicomiso, el fiduciario deberá contraer obligaciones con
terceros interesados. A fin de que la transmisión fiduciaria tenga efectos respecto a estos, deberá cumplir con los requisitos
previstos por la ley de acuerdo a la naturaleza de los bienes trasferidos. La propiedad fiduciaria será oponible frente a terceros a
partir del registro del acto de hacerlos públicos. Los actos cuya publicidad no haya sido cumplida, serán igualmente existentes y
válidos entre las partes, más inoponibles frente a los terceros ajenos. Esto se extiende también a terceros contratantes con el
fiduciante respecto de bienes que integran el fideicomiso, ya que hasta no haberse publicitado la transferencia fiduciaria, esta
les resulta inoponible, por lo que hasta dicho momento podrían atacar esos bienes. El registro de la propiedad fiduciaria no es
siempre el requisito de publicidad requerido. En otros casos puede incluir notificaciones, como el caso de la cesión de créditos.

ARTÍCULO 1684. Registración. Bienes incorporados. Si se trata de bienes registrables, los registros correspondientes deben
tomar razón de la calidad fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario. Excepto estipulación en contrario del contrato, el
fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los bienes que adquiera con
esos frutos y productos o por subrogación real respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título
para la adquisición y en los registros pertinentes.

ARTÍCULO 1685. Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario. Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación
de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los
riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que
sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado
seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.

Los patrimonios de afectación son creados por las partes en normas de alcance particular regulando su duración, los bienes que
serán incorporados, las facultades de quien habrá de administrarlo y sus limitaciones. Este patrimonio de afectación resulta una
excepción a la regla general por la cual cada persona no tiene más que un patrimonio.

El fiduciario, en el transcurso de la ejecución del fideicomiso, contraerá obligaciones con terceros en nombre de este. Pero,
además de dichas obligaciones, deberá responder —por ser su dueño— por los daños causados a terceros no contratantes con
el fideicomiso en razón del riesgo o vicio de las cosas transmitidas, o si la actividad que con ellas se realiza resulta riesgosa por su
naturaleza, por los medios empleados o por las circunstancias de su realización.

ARTÍCULO 1686. Acción por acreedores. Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las
acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los
derechos de su deudor.

La norma ratifica la idea de separación e inmunidad del patrimonio fideicomitido, lo que resulta la nota distintiva y esencial de
esta figura contractual. Esta inmunidad puede ser únicamente dejada de lado en base a las acciones de fraude y de ineficacia
concursal. El artículo también otorga a los acreedores del beneficiario y del fideicomisario la facultad de subrogarse en los
derechos de sus deudores, para ejercer las acciones pertinentes en miras a ejecutar sus acreencias y proteger el patrimonio de
su deudor.

Como consecuencia de la separación de patrimonios, los bienes objeto del fideicomiso quedan exentos de la acción de los
acreedores del fiduciante. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 1683 CCyC, para que esta transferencia a un patrimonio distinto
al del fiduciante sea oponible a sus acreedores, previamente deberán encontrarse cumplidos los requisitos exigidos de acuerdo
con la naturaleza de los bienes que lo integren.

El fiduciario, en cumplimiento de las obligaciones asumidas al ejercer el patrimonio que le fue transmitido, contraerá
obligaciones con terceros, las que deberán ser satisfechas con los bienes incorporados en el fideicomiso como dispone el art.
1687 CCyC. El fideicomiso es nada más que un contrato, vale decir, no tiene personería jurídica propia, sin perjuicio del
patrimonio separado que se crea como consecuencia de aquel. Por ende, resulta claro que el deudor de las obligaciones es el
fiduciario, ya que el sujeto pasivo deberá ser siempre una persona humana o jurídica, a pesar de que responda únicamente con
los bienes del patrimonio de afectación. Por eso, en caso de demanda judicial, deberá ser demandado en su persona y en
carácter de fiduciario.

El fideicomiso, por su capacidad de aislar bienes de titularidad del fiduciante, con la posibilidad de que no ingresen nuevos
bienes a su patrimonio en contraprestación, puede frustrar la expectativa de cobro de los acreedores de aquel toda vez que se
vería disminuida su prenda común, por lo menos hasta tanto se cumpla el plazo o condición previstos en el contrato. Como se
dijo, los acreedores del fiduciante no tienen acción contra los bienes fideicomitidos, con excepción de los derechos en los que
puedan subrogarse en caso que el fiduciante sea también beneficiario. Sin perjuicio de ello, si la afectación de los bienes se
efectúa maliciosamente, con el único fin de reducir el patrimonio que podrían atacar los acreedores del fiduciante, nos
encontraremos dentro de un supuesto de fraude, tal como lo prevé en el Libro Primero, Parte General, Título IV, Capítulo 6,
Sección 3ª, que trae como consecuencia la inoponibilidad del acto celebrado —en este caso el contrato de fideicomiso— en
perjuicio de los accionantes, hasta el importe de sus respectivos créditos. Para que esa acción sea viable, deberán encontrarse
acreditados los presupuestos previstos por el art. 339 CCyC, vale decir, que el crédito sea anterior al fideicomiso, o que este se
haya efectuado con miras a defraudar futuros acreedores, que la transferencia fiduciaria haya causado o agravado la insolvencia
del fiduciante, y que quien contrató con el deudor a título oneroso haya conocido que el acto agravó o causó la insolvencia. La
norma agrega a la acción de fraude, ya prevista en el art. 15 de la ley 24.441, la acción de ineficacia concursal, que podrá ser
ejercida a fin de hacer inoponibles a los acreedores los efectos del fideicomiso. Si bien con la normativa anterior esta acción de
ineficacia ya se entendía como viable en virtud de que en estos casos el fraude se presume, la norma actual la incorpora
expresamente.

En consecuencia, el fideicomiso podrá ser declarado inoponible respecto de los acreedores cuando resulte perjudicial para ellos,
haya sido suscripto por el fiduciante, luego fallido, durante el período de sospecha, y siempre que quien fuera su cocontratante
tuviera conocimiento de la cesación de pagos de aquel. De acuerdo a lo dispuesto por la ley concursal, el tercero, para repeler
esta acción deberá demostrar que el acto no causó perjuicio al patrimonio del fallido.

Intervención de los acreedores del beneficiario y del fideicomisario. En virtud de la creación del patrimonio de afectación y los
derechos que el fideicomiso otorga, los acreedores del beneficiario y del fideicomisario no podrán atacar los bienes
transmitidos, toda vez que estos se encuentran en cabeza del fiduciario. Sin perjuicio de ello, la norma prevé la intervención de
dichos acreedores en subrogación de los derechos de sus deudores. En consecuencia, podrán aquellos reclamar la rendición de
cuentas prevista en el art. 1675 CCyC, solicitar el cese del fiduciario de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1678, inc. a, CCyC, así
como exigir la percepción de los frutos, para el caso del beneficiario, y la entrega de los bienes, para el caso del fideicomisario.

ARTÍCULO 1687. Deudas. Liquidación. Los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del
fideicomiso, las que sólo son satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante,
el beneficiario ni el fideicomisario, excepto compromiso expreso de éstos. Lo dispuesto en este artículo no impide la
responsabilidad del fiduciario por aplicación de los principios generales, si así corresponde. La insuficiencia de los bienes
fideicomitidos para atender a esas obligaciones, no da lugar a la declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros
recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo
del juez competente, quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para concursos y quiebras, en lo
que sea pertinente.

Supuesto de responsabilidad por actuación del fiduciario. La norma dispone que el fiduciario será responsable con su patrimonio
personal en caso de que en su administración exceda los límites del fideicomiso, como así también cuando con su actuación
agrave una situación de insolvencia derivada de la falta de cumplimiento de sus obligaciones en tiempo oportuno.

Liquidación del patrimonio insolvente. Para el caso que los bienes del fideicomiso no sean suficientes para hacer frente a las
obligaciones asumidas, sean de causa contractual o extracontractual, la norma prevé la liquidación del patrimonio de afectación,
manteniendo al fideicomiso ajeno al régimen de concursos y quiebras.

ARTÍCULO 1688. Actos de disposición y gravámenes. El fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo
requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser
inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a terceros interesados de
buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario. Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en
función de lo previsto en el artículo 1674, los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto
en contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso. Quedan a salvo los actos de
disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta norma.

ARTÍCULO 1689. Acciones. El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los
bienes fideicomitidos, contra terceros, el fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario. El juez puede autorizar al fiduciante, al
beneficiario o al fideicomisario, a ejercer acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo suficiente.

Las acciones que podrá y deberá ejercer el fiduciario son de toda índole: personales, reales y posesorias. Incluirán, desde ya, la
acción personal para reclamar la entrega de las cosas para el caso que el fiduciante no haga la tradición o no cumpla con las
formalidades en caso que la naturaleza de los bienes lo requiera; así como reclamar la entrega del legado al heredero para el
caso de haber sido constituido por testamento. Tendrá además la facultad de ejercer todas las acciones personales para la
ejecución de los contratos que celebre en carácter de ejecutor de la manda fiduciaria. También tendrá la potestad para ejercer
las acciones reales, sea para adquirir el dominio de las cosas que se incorporan al patrimonio cuando estas no están en poder del
fiduciante al momento de la constitución; sea para el caso de sufrir un ataque o una turbación en su derecho una vez operada la
adquisición del dominio por título y modo. Por otra parte, puede ejercer las acciones derivadas de la posesión de los bienes para
obtener la restitución o manutención, así como también las acciones policiales. Se deja establecido expresamente que la
legitimación pasiva de estas acciones no recaerá únicamente sobre terceros, sino también sobre los sujetos del contrato.

FIDEICOMISO FINANCIERO. ARTÍCULO 1690. Definición. Fideicomiso financiero es el contrato de fideicomiso sujeto a las reglas
precedentes, en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por el organismo de
contralor de los mercados de valores para actuar como fiduciario financiero, y beneficiarios son los titulares de los títulos valores
garantizados con los bienes transmitidos.

El fideicomiso financiero es un supuesto especial de fideicomiso que se distingue por la emisión de títulos que serán
garantizados con el patrimonio de afectación, así como por la calidad particular de sus sujetos —un fiduciario— que será una
entidad financiera o una sociedad autorizada para actuar como fiduciario financiero por el organismo de control de los mercados
de valores; siendo los beneficiarios los titulares de los títulos mencionados.

El fideicomiso financiero se encuentra vinculado intrínsicamente con el concepto de titulización o securitización. La titulización
es un proceso que tendrá como finalidad la posibilidad de transformar activos ilíquidos en títulos valores, es decir, en activos
líquidos. En este proceso, una cartera de créditos se agrupará y será el respaldo de los títulos emitidos que serán colocados en el
mercado para ser adquiridos por los inversores minoristas o mayoristas.

El fideicomiso financiero, como mecanismo para lograr liquidez en base a activos ilíquidos, depende para su creación de la
existencia de contratos previos que originen esos activos o créditos, que deberán tener ciertos caracteres de homogeneidad. Si
bien no se encuentra previsto, resulta recomendable que exista una pluralidad de créditos para asegurar que el volumen
involucrado justifique los costos de la operatoria. Ese volumen de créditos brindará, a su vez, mayor seguridad en virtud de la
dispersión del riesgo de incumplimiento ante la multiplicidad de deudores. En esta especie particular de fideicomiso, el
originante, quien ocuparía el rol de fiduciante en la estructura tradicional, es el titular de los créditos originados en el o los
contratos primigenios. Estos créditos serán transmitidos por cesión o venta a una entidad que estará facultada a emitir títulos de
deuda por la autoridad de control del mercado de valores, que se denomina emisor o vehículo. Al desprenderse de los créditos y
aislarlos en el emisor, se evita transmitir a los títulos, que formarán parte de la emisión, el riesgo crediticio y empresarial del
originante. Por su parte, el emisor, quien ocuparía la posición de fiduciario, será el nuevo titular jurídico de los bienes que recibe
del originante y será el emisor de los títulos valores respaldados por dichos bienes. En esta estructura, los beneficiarios, como
aclara la norma, serán los titulares de los títulos emitidos. Resulta habitual que la colocación en el mercado de los títulos
emitidos se haga a través de una entidad financiera minorista, ya que será esta la que tenga un contacto más directo con los
inversores. Para finalizar, las sumas percibidas por el cobro de los créditos que respaldan la emisión, se destinarán al pago del
capital y los dividendos de los títulos en poder de los beneficiarios.

Ventajas. En principio, se entiende que, para que se justifique poner en movimiento una estructura compleja como la del
fideicomiso financiero, las ventajas para los sujetos intervinientes deben ser variadas. Las principales ventajas para el originante
están dadas por el menor costo de obtención de fondos, ya que —como se dijo— al aislar los créditos, su cobrabilidad resulta lo
único relevante a fin de colocar el título en el mercado, más allá de la capacidad de pago del originante. Así también, para el
fiduciante, se eliminaría el riesgo de descalce producido por la divergencia entre los plazos de toma de fondos, que por lo
general es a corto plazo, y una financiación a plazos más extensos. Por otro lado, para el sistema financiero, la introducción de
una fuente alternativa de financiamiento a través de la toma de capitales del mercado debería llevar a un progresivo descenso
en los costos financieros.

ARTÍCULO 1692. Contenido del contrato de fideicomiso financiero. Además de las exigencias de contenido generales previstas
en el artículo 1667, el contrato de fideicomiso financiero debe contener los términos y condiciones de emisión de los títulos
valores, las reglas para la adopción de decisiones por parte de los beneficiarios que incluyan las previsiones para el caso de
insuficiencia o insolvencia del patrimonio fideicomitido, y la denominación o identificación particular del fideicomiso financiero.

El fideicomiso financiero, como subtipo particular, no está exento del cumplimiento de la normativa general, por lo que el
contrato deberá incluir los mismos elementos previstos en el art. 1667 CCyC. El Código incorpora como requisito de contenido
para estos contratos que deberán incluirse las reglas para la adopción de decisiones, así como también la denominación o
identificación particular del fideicomiso, lo que resulta una novedad respecto de lo previsto por el art. 20 de la ley 24.441.

EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO. ARTÍCULO 1697. Causales. El fideicomiso se extingue por:

a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo legal; b) la revocación del
fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la revocación no tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en
los fideicomisos financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de
deuda; c) cualquier otra causal prevista en el contrato.

ARTÍCULO 1698. Efectos. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario está obligado a entregar los bienes fideicomitidos al
fideicomisario o a sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a contribuir a las inscripciones registrales que correspondan.

Cumplimiento de plazo o condición. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición resolutoria resultan el modo
normal de conclusión del fideicomiso. De acuerdo a lo previsto por el art. 1668 CCyC, si la condición no se cumpliese dentro de
los 30 años de celebrado, el contrato se considerará extinguido, salvo cuando el beneficiario sea un incapaz, o una persona con
capacidad restringida. La condición, a diferencia del plazo, depende de un evento futuro e incierto, que puede o no ocurrir. Ante
el supuesto que esta condición resolutoria se torne de imposible cumplimiento, debe entenderse la extinción del fideicomiso. En
este caso, el fiduciario entregará los bienes al fideicomisario. Vencido el plazo, la mora es automática. Sin perjuicio de ello, la
separación de patrimonios subsiste hasta la entrega efectiva de los bienes al fideicomisario.

Revocación. Para que la revocación por parte del fiduciante tenga efectos, es necesario que este se haya reservado
expresamente esa facultad en el contrato. Esta revocación no tiene efecto retroactivo. La novedad de este artículo es que prevé
la ineficacia de la revocación en los fideicomisos financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de
participación o de los títulos de deuda, con el fin de proteger a los terceros que pudieran ser beneficiarios, en su carácter de
titulares de los certificados de participación y títulos de deuda.

Otras causales contractuales. Como norma de carácter abierto, la norma prevé que podrán incorporarse cláusulas de extinción,
sea en el contrato o en el testamento, que dependerán de la finalidad y la estructura que adopte el fideicomiso.

La extinción del fideicomiso genera efectos respecto de los sujetos del contrato o testamento, así como también en relación a
terceros ajenos a él. Cabe destacar que el hecho extintivo, sea el vencimiento de plazo, cumplimiento de la condición,
revocación o cualquier otro, no exime automáticamente de responsabilidad al fiduciario, sobre quien recaerá la obligación de
entrega de los bienes, así como también el deber de colaboración a fin de dar cumplimiento con los requisitos registrales de
acuerdo a la especie de bienes de que se trate. Además, deberá mantenerse en su gestión hasta que se haga la entrega efectiva
de los bienes, de ser necesario para evitar perjuicios a las partes.

Para el caso de fallecimiento del fideicomisario, los bienes deberán ser entregados a su sucesor, excepto que se haya designado
un suplente, en cuyo caso será este último quien reciba los bienes. De acuerdo a lo que prevé el último párrafo del art. 1672
CCyC, si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, los bienes deberán ser transmitidos al fiduciante.
Internamente, la extinción hace nacer el derecho del fideicomisario de exigir la entrega de los bienes integrantes del patrimonio
de afectación. Estos bienes, pueden no ser los mismos que originalmente fueron transmitidos, pues aquellos, de no existir
cláusulas que limiten su disposición, podrán haber sido remplazados por otros en el marco de la gestión del fideicomiso.

Cesa también la propiedad fiduciaria que estuviera a su cargo en virtud que el fideicomisario recibe el dominio o propiedad
plena de los bienes, sin limitaciones temporales o contractuales. En relación a los terceros, la extinción surtirá efectos a partir de
la inscripción en los registros correspondientes para el caso de bienes registrables, y con la entrega o las distintas formalidades
requeridas dependiendo su naturaleza, en los restantes.

FIDEICOMISO TESTAMENTARIO.

ARTÍCULO 1699. Reglas aplicables El fideicomiso también puede constituirse por testamento, el que debe contener, al menos,
las enunciaciones requeridas por el artículo 1667. Se aplican los artículos 2448 y 2493 y las normas de este Capítulo; las referidas
al contrato de fideicomiso deben entenderse relativas al testamento. En caso de que el fiduciario designado no acepte su
designación se aplica lo dispuesto en el 1679. El plazo máximo previsto en el artículo 1668 se computa a partir de la muerte del
fiduciante.

El fideicomiso testamentario es aquel instrumento que permite designar un fiduciario para que, al momento de la muerte del
originante, administre una porción del haber relicto, a favor de uno o varios terceros. Al regularlo, el Código remite a las normas
establecidas para los fideicomisos de fuente contractual, con la aclaración que el plazo del fideicomiso se computará a partir de
la muerte del fiduciante.

Acto unilateral. La aceptación de los beneficiarios y del fiduciante no implica que se modifique la esencia de acto unilateral del
testamento como negocio constitutivo, pues este habrá sido creado con la voluntad del testador, sin perjuicio de comenzar sus
efectos al momento de su fallecimiento.

Utilidad y ventajas. La constitución de fideicomisos testamentarios puede resultar una herramienta de gran utilidad para
beneficiar o proteger personas incapaces, de edad avanzada o aquellas sin conocimiento en el manejo de ciertos negocios. A
través de este instrumento, el causante podrá dar forma a una estructura que asegure el sostén económico de los beneficiarios,
proveyéndoles recursos para solventar su educación, profesión o los gastos de salud, entre otros.

El fiduciario testamentario. Para asegurar el cumplimiento de la voluntad del testador y no dejarlo librado a la voluntad de
aceptación del cargo del fiduciario, el art. 1699 CCyC dispone que, en caso que el fiduciario no acepte su designación, no hubiere
un suplente que lo haga y no haya un proceso para su selección, deberá el juez o tribunal ante quien tramita la sucesión designar
una de las entidades autorizadas (art. 1690 CCyC).

Objeto. En virtud de la incorporación de la posibilidad que las universalidades sean objeto del contrato de fideicomiso (art. 1670
CCyC), se ha abierto la puerta para que la totalidad de la herencia o una parte alícuota de ella se transmita al patrimonio de
afectación. Por supuesto, como dispone el artículo referido, podrán también ser objeto del contrato todos los bienes que se
encuentren en el comercio.

Forma y contenido. El Código no prevé forma alguna en particular para la constitución de fideicomiso por testamento, pudiendo
extenderse por testamento ológrafo o por acto público, sin perjuicio de los bienes que sean su objeto. De acuerdo a lo normado
por los arts. 2474 y 2475 CCyC, la inobservancia de las formalidades previstas en el Código es causal de nulidad total, pero podrá
ser confirmado reproduciendo las disposiciones testamentarias en un nuevo testamento otorgado con los requisitos
pertinentes. En cuanto al contenido, el art. 1699 CCyC remite a lo dispuesto por el art. 1667 CCyC como contenido mínimo. Vale
decir, deberán enunciarse los bienes que integrarán el fideicomiso o una descripción de las características que deberán reunir, el
plazo o condición, así como la identificación de los sujetos intervinientes, los derechos y obligaciones del fiduciario, y el
procedimiento para su sustitución.

Resulta conveniente incorporar al contrato la finalidad que se pretende alcanzar con él, para dar un marco de actuación al
fiduciario en su ejercicio del patrimonio que le es encargado y poder así evaluar su actividad, en términos de eficiencia y eficacia.

Revocación. En los casos de fideicomiso testamentario, la revocación, como supuesto de extinción, prevista en el art. 1697, inc.
b, CCyC podrá ser ejercida hasta el momento del fallecimiento del fiduciante, aún cuando no haya sido prevista en el
testamento, circunstancia esta última que resulta un requisito ineludible en el caso de los contratos. Ello en virtud de lo previsto
por el art. 2511 CCyC, que establece que la revocación del testamento podrá ser efectuada por la sola voluntad del testador, y
que aquel no otorga derechos a los beneficiarios sino a partir de la muerte del causante. Esta facultad, agrega la norma, es
irrenunciable e irrestringible.

El fideicomiso y los límites de la legítima. Ante la existencia de herederos forzosos, el fideicomiso solo podrá constituirse sobre la
porción disponible del haber relicto, para de no afectar sus legítimas. Esto se desprende del principio de intangibilidad de la
legítima, que consiste en que los herederos legitimados no pueden ser privados de ella, como así tampoco pueden disminuirse
sus proporciones, comprometerlas o supeditarlas a plazos. Para el caso que el fideicomiso constituido por contrato o por
testamento afecte la legítima de los herederos forzosos, estos estarán legitimados para ejercer las acciones de reducción y
complemento para la defensa de su integridad.

ARTÍCULO 1700. Nulidad. Es nulo el fideicomiso constituido con el fin de que el fiduciario esté obligado a mantener o administrar
el patrimonio fideicomitido para ser transmitido únicamente a su muerte a otro fiduciario de existencia actual o futura.

Definida como la institución por la cual se impone un segundo heredero al heredero instituido, quien tiene la carga de la
conservación de los bienes, los que pasarán al sustituido al momento de la muerte del primero, la sustitución fideicomisaria ha
sido considerada un obstáculo para el normal desenvolvimiento de los bienes. Por otra parte, no podría admitirse que a través
del fideicomiso, en los términos en que se encuentra regulado en el ordenamiento, pueda configurarse una sustitución
fideicomisaria, ya que de acuerdo a lo previsto por el art. 1678 CCyC, la muerte del fiduciario no extingue el fideicomiso, sino
que será continuado por el fiduciario sustituto.

DOMINIO FIDUCIARIO.
ARTÍCULO 1701. Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido
por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar
la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
ARTÍCULO 1702. Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y,
en particular, el dominio, previstas en los Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.
El dominio, como los restantes derechos reales, se adquiere con título y modos suficientes. El art. 1892 CCyC describe los
presupuestos del título y la tradición o inscripción registral como modos. Es claro que se trata de un derecho real sobre cosa
propia (art. 1888 CCyC), pudiendo como todos ellos recaer sobre cosas registrables o no registrables (art. 1890 CCyC).

Todo dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario (art. 1941 CCyC). Trátase de una presunción iuris tantum, y
es claro que, constituido por contrato o por testamento, el dominio fiduciario tiene la particularidad de durar hasta la extinción
del fideicomiso que lo causa, siendo ese el título suficiente que no probaría sino la afectación del carácter perpetuo y su
duración acotada. No debe desdeñarse la interpretación que afirma que, incluso el del caso, constituye un dominio “perpetuo”
si no está expuesto a extinguirse por su no uso. Mas si se advierte la observación fundada en las vicisitudes del ejercicio del
derecho, en rigor, soslaya lo que es la esencia del derecho adquirido en estas condiciones, que es la extinción.

Se denomina “imperfecto”, entonces, al dominio que está sometido a una condición o plazo resolutorio pues, precisamente,
tales modalidades afectan la continuidad del ejercicio del derecho. A la perpetuidad, definida en el art. 1942 CCyC, por el
contrario, se la establece señalando: “No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio” y “No se
extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva”. Ello no hace más que reiterar conceptos ya abordados por la legislación anterior.

El dominio —perfecto o imperfecto— supone la titularidad individual del derecho de propiedad. Cuando pertenece en común a
varias personas y corresponde a cada por una parte indivisa, nos encontramos ante un “condominio” (art. 1983 CCyC). Podría
pensarse que el dominio fiduciario solo puede corresponderle a un sujeto. La redacción de este artículo parece admitir esta
única hipótesis. Sin embargo, resulta posible que la transmisión con fuente en un fideicomiso haya sido a favor de más de uno,
solución que la regulación que comentamos no prohíbe. De ahí que también es posible que exista condominio fiduciario. Ya lo
anuncia el art. 1984 CCyC cuando señala que las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este título, que es
el correspondiente al condominio.

Precisados los contornos vinculados con la afectación del carácter perpetuo propio del dominio perfecto, cuanto de la
posibilidad que ello se verifique incluso en un condominio, cabe avanzar sobre aspectos que se vinculan con la constitución a
través del contrato de fideicomiso. Es que la figura del dominio fiduciario que tratamos supone la facción del contrato de
fideicomiso que regula el Capítulo 30 (art. 1666 CCyC y ss.).

Allí se verifica que una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir a otra, denominada fiduciario, la
propiedad de bienes. Como relación jurídica, queda cumplida con la formalización del contrato al que alude el artículo. Vale este
de título suficiente, del cual se desprenderá, como una de las obligaciones, la entrega de la cosa, dando origen al dominio
fiduciario.

Fuera de la posibilidad de constituir un contrato real —el CCyC no los incorpora—, se establece que hay contrato de fideicomiso
cuando se transmita o se prometa transmitir la propiedad de bienes a un fiduciario. Puede formalizarse en escritura pública o
contrato privado, según si el bien o los bienes que lo integran lo requieran. Es más, debe distinguirse si el contrato transmite la
propiedad de una cosa o solo es fuente para imponer al fiduciario a hacerlo, en cuyo caso la disposición de este último —en caso
de recaer sobre inmuebles— merece la escritura pública por imposición del art. 1017, inc. a, CCyC, que dice: “Deben ser
otorgados por escritura pública: a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles…”.

Otro de los trazos que cabe destacar en la nueva regulación es la posibilidad de que el beneficiario pueda ser un tercero, como el
fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario.

Una característica común a la especie de dominio imperfecto revocable es la que este dominio está sujeto a la condición
resolutoria o plazo al que se halla sujeto, con la finalidad de transmitirla al fideicomisario. Este último —que puede ser una
persona humana o jurídica, o varias— puede no estar individualizado e incluso no existir, aunque deben estar incorporados en el
contrato los datos para su individualización futura. En caso de ser varios, recibirán por igual los objetos que lo integren, y
pudiéndose pactar el derecho de acrecer o la designación de beneficiarios sustitutos. Como derecho en expectativa, el derecho
del beneficiario puede ser objeto de cesión. Incluso puede ser objeto de transmisión por causa de muerte. El derecho del
beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en
contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas indicadas para el caso
de no aceptación, renuncia o que no llegare a existir. Si hubiere otros beneficiarios, rige el derecho de acrecer, si se lo hubiere
previsto, o, en su caso, corresponde recurrir al beneficiario sustituto; y si fuere el único, cabe considerar que el beneficiario es el
fideicomisario, y si también este renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante (art. 1671
CCyC).

Como acontece en el dominio revocable, esta hipótesis de dominio imperfecto tiene un plazo máximo de 30 años, excepto que
el beneficiario fuera incapaz o un sujeto de capacidad restringida, en cuyo caso puede durar hasta que ella cese.

Cabe volver sobre el objeto del contrato de fideicomiso para subrayar que en él pueden tener cabida, no solo el derecho real de
dominio, sino también derechos personales. En todos los casos, en el instrumento deben volcarse todos los elementos
suficientes para su individualización, lo que es igual a admitir que el objeto puede ser futuro; de ahí las pautas en tal sentido.
Según el art. 1670 CCyC pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso
universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

ARTÍCULO 1703. Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y,
en particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades
del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente Capítulo.

Una de las cuestiones que caracteriza a la nueva regulación del dominio fiduciario estriba en la admisión por vía contractual de
limitaciones a las facultades del propietario. Ello no podría ser de otro modo pues, siguiendo el estatuto legal reconocido para
los derechos de propiedad en general, el contenido de cada derecho tiene su causa en la ley únicamente. Modificarlo —lo
anuncia el art. 1882 con reenvío al art. 1884 CCyC— importaría una configuración nula. Dicho entonces lo anterior, resulta claro
que la limitación puede introducirse por vía contractual, justo con anterioridad a que el dominio sea adquirido. Luego, no puede
ser recortado sino del mismo modo en que se admiten las limitaciones, que son a través de la constitución de derechos reales, lo
cual comporta un desmembramiento.

Las limitaciones al propietario, a su vez, solo pueden ser aquellas autorizadas en los capítulos 30 y 31. La más significativa tiene
que ver con las limitaciones a las facultades de disposición del fiduciario. No contabilizamos, entre las limitaciones, las relativas
al plazo de vigencia autorizado para este dominio imperfecto, puesto que esa es una característica que hace a su esencia. En
este sentido, es posible pactar el plazo pero no puede superar el de 30 años (art. 1668 CCyC).

ARTÍCULO 1704. Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos
que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.

Las facultades del fiduciario se vinculan en el aspecto normativo con la prescripción contenida en el art. 1688, párr. 1, CCyC.
Señala dicho precepto: “El fiduciario puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario”.

Desde esta disposición puede extraerse una incontrastable realidad, que se conjuga con lo que estamos anotando: las facultades
del titular de dominio fiduciario son idénticas a las que tiene el dueño perfecto desde que basta su voluntad para desarrollar los
actos de disposición o de administración que entienda menester. Sin embargo, tal como arriba apuntamos y resulta del art. 1703
CCyC, las facultades pueden encontrarse limitadas contractualmente. Si así lo fuera, es claro que el fiduciario no podrá realizar
determinados actos, juzgándose inoponibles los que realizare en contravención con lo pactado. Ampliando más la cuestión
vinculada con la oponibilidad, cabe hacer eje en lo normado por el art. 1893 CCyC. Puntualmente, los aspectos referidos a la
condición de terceros interesados y de buena fe, cuanto la resultante del conocimiento extraregistral que de tales cláusulas
pudieren tener quienes contrataran con el fiduciario.
ARTÍCULO 1705. Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados
por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el
tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

ARTÍCULO 1706. Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda
inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en
la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su
oponibilidad.

Una vez cumplido el plazo o la condición, atento a la extinción del dominio para quien lo tenía imperfecto, su anterior
propietario lo readquiere sin materializar acto alguno para recuperar la posesión entregada. En este punto, la ley fija un
supuesto de modificación automática de la relación de poder ejercida por el propietario imperfecto, quien pasa, por imposición
legal, de poseedor a tenedor representante del titular de dominio, que lo readquiere.

Con un mecanismo análogo al que se impone para el dominio revocable, el precepto admite con fuente exclusivamente en la
ley, la mutación de la relación de poder ejercida. Constituye un valioso avance en la materia pues la antigua legislación solo daba
como alternativas para el recupero material de la cosa su lisa y llana entrega. Ahora, al quedar inmediatamente constituido en
poseedor en nombre ajeno (tenedor), el texto acuerda la mutación instantánea de la posesión, que no puede ser otra que la de
ejercer sobre la cosa una tenencia. Cierra el precepto con el traslado de estas nociones a la órbita registral y, en particular, a las
cumplidas según la inscripción sea constitutiva o declarativa.

ARTÍCULO 1707. Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el
titular del dominio fiduciario. Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados.

• Punto 7 – Dominio Desmembrado.

Se ve afectado el carácter de absoluto, debido a que el titular del dominio no cuenta con todas las facultades principales: ius
fruendi, ius utendi y ius abutendi. Hay un derecho real a favor de otra persona, por lo tanto, el dominio queda
desmembrado/dividido/separado. Acá se van a encontrar las cargas reales.

CCV ARTÍCULO 2507.-‘El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho
real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho
real, como servidumbre, usufructo, etcétera.’

En su nota al art. 2507, Vélez hablaba también del dominio internacional o ‘propiedad de Estado a Estado’. El cual consiste en
una obligación general de todas las naciones, obligación pasiva, de inercia, de respetar la acción de cada pueblo sobre su
territorio, no turbarla, ni imponerle obstáculo alguno. La nación considerada en su conjunto, tiene respecto a las otras naciones
los derechos de un propietario. Decía también que existía otro dominio creado por los civilistas, llamado dominio natural.