CAPITULO IV: SUPERVICION Y GESTION FINANCIERA DE PROYECTO

INMOBILIARIOS

4.1 FINALIDAD DE LA SUPERVISION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Las entidades bancarias supervisan a los proyectos que otorgan créditos para disminuir
su riesgo financiero y cuidar su imagen corporativa. Para este fin el supervisor
designado, elabora y emite informes mensuales que tiene los siguientes objetivos
específicos

 Verificar que el promotor haya alcanzado su aporte propio mínimo y el nivel de

preventas para activar el financiamiento. Estos requisitos son indicados en la
estructura de financiamiento aprobado del proyecto.
 Determinar los montos de los desembolsos que deberían otorgarse al promotor
conforme al avance de obra y al resultado del análisis económico del proyecto
 Verificar el status en los tramites de los permisos y/o licencias municipales del
proyecto
 Verificar que el promotor continúe cumpliendo con el aporte mínimo para
otorgar los desembolsos solicitados por el promotor
 Verificar que la obra se ejecute conforme a los planos aprobados con la calidad y
seguridad adecuada.
 Verificar el status de las ventas y cobranzas del proyecto debidamente
contrastado con los contratos de compra-ventas celebrados con los compradores.
 Verificar que el promotor cumpla con la entrega de los inmuebles a los
adquirentes con las características conforme a los contratos de compraventa.

4.2 CRITIRIOS DE LA ENTIDADES BANCARIAS PARA LA SUPERVICION DE

UN PROYECTO INMOBILIARIO

Del resultado de los informes de supervisión dependerá que se haga efectivo el

financiamiento (desembolsos)
A continuación explicaremos los puntos que conforman un informe de supervisión que
se elabora para una entidad bancaria y el ultimo punto conoceremos los criterios con la
cual las entidades bancarias evalúan la situación económica.
4.2.1 Estructura de financiamiento
Se detalla la estructura de financiamiento definitiva que fue aprobada por el banco y con
el cual se activo el financiamiento del proyecto. En esta estructura se debe indicar los
porcentajes de aporte propio mínimo, nivel de preventas y de financiamiento.
4.2.2 Descripción del proyecto
Consiste en la descripción de las características del proyecto:

 Ubicación del proyecto: el detalle debe incluir un croquis del proyecto

 Numero de departamentos, estacionamientos y depósitos.
 Descripción de los departamentos o departamentos típicos. Incluye la
distribución de los espacios (inc. número de dormitorio y baños)
 Acabados principales del edificio: indicar si el proyecto contara con ascensores,
sistema contra incendio, lobby, escalera de evacuación, etc.
4.2.3 Situación del proyecto
En este punto el supervisor informa al banco de los siguiente

 El estatus y/o avance en los tramites de los permisos municipales conformidades

de obra, declaratoria de fabrica e independización de los inmuebles.
 Que la póliza CAR este vigente y que el monto asegurado cubra por la menos
cubra el avance acumulado proyectado al mes siguiente.
 Verificar que en caso exista diferencias entre lo edificado y lo planteado
presentados a la municipalidad, se este cumpliendo con el certificado de
parámetro y las normas de construcción vigentes.
4.2.4 Ventas
En este punto, el supervisor verifica a la fecha de cierre del informe lo siguiente:

 El nivel de preventas alcanzado y las modalidades con las cuales se esta

efectuado estas ventas. Asimismo, se verifica que se este cumpliendo con el
nivel de preventas mínimo requerido en la estructura de financiamiento
aprobado.
 Verificar el ingreso total por las ventas obtenidas.
 Que el promotor cumpla con lo ofrecido en los contratos de compraventa a los
adquirentes de los inmuebles.
Para realizar estas verificaciones, el supervisor del Banco solicita un reporte de ventas
actualizada al promotor, en el cual deberá informar con detalle la situación de las ventas
efectuadas. Asimismo, el promotor deberá entregar las copias de los contratos de
compraventas firmadas y el sustento de los pagos efectuados por el adquirente del
inmueble para la verificación del cumplimiento de los contratos.
Los requisitos para una preventa sean considerados como tal, dependerá de la entidad
financiera. Sin embargo, normalmente puede considerarse una preventa cuando se
cuente con el contrato de compraventa firmado.
El nivel de preventas se calcula de la siguiente manera:
 Nivel de preventas (%) = Monto total de ventas(precios) .
Costo total del proyecto

Respecto a las modalidades de las ventas se pueden dar de las siguientes maneras:

 Ventas al contado.
 Ventas financiadas directamente por el promotor.
 Ventas mediante créditos hipotecarlos del Banco que financia el proyecto.
 Ventas mediante créditos hipotecarios de otros bancos.

Como mencianos en el reporte de ventas se debe detallar los ingresos obtenidos por las
modalidades de venta que se haya dado.

C.H Banco C.H O/B Cuotas Contados Total

Desembolsados Desembolsados Iniciales Recibidos Cobrado
=

C.H Banco: Crédito hipotecario del banco que financia el proyecto

CG. O/B: Crédito hipotecario de otro banco.

4.2.5 Avance de obra

El promotor presenta una valorización el supervisor realiza una visita a la obra con el
fin de:

 Obtener evidencias a través de fotografías de la ejecución y procedimientos

constructivos empreados.
 Verificar el avance real para el comparativo del avance programado vs avance
real (Curva S).
 Verificar si el estado del avance del desarrollo de la construcción viene siendo
efectuado conforme a los planos aprobados por la municipalidad
correspondiente y en merito a los cuales se obtuvo la licencia de construcción.
 En la etapa de colocación de acabados, el supervisor verifica que los acabados
que se instalan sea los que se esta ofreciendo a los adquirente de los
departamentos y este dentro de lo que se ha presupuestado para las partidas
correspondientes.
4.2.6 Inversión acumulada del proyecto
Se refiere a la inversión acumulada del proyecto a la fecha de visita de obra del
supervisor. Para el calculo de la inversión se toma en cuenta el costo del terreno, la
valorización de obra, y los gastos indirectos incurridos por el promotor
4.2.7 análisis económico:
Para el análisis de la situación económica nos basamos en la herramienta del estado de
“fuentes y usos de fondos”, herramienta financiera utilizada para el diagnostico de la
situación y proyección de una empresa o proyecto, en el cual se realiza un cuadre de
flujo (contraste de ingresos recibidos vs egresos registrados) del proyecto
Para un proyecto inmobiliario:

Usos de fondos:

 Inversión en el proyecto: terreno, construcción y gastos indirectos ejecutados

 Saldos en las cuentas que se han aperturado en el banco que financia el proyecto.
Generalmente el Banco apertura cuentas corrientes de libre disponibilidad y
cuentas garantía para el proyecto.
Cuentas corrientes de libre disponibilidad: Es la cuenta que el promotor tiene acceso y
de donde debería realizar todas las operaciones respecto al proyecto.

Cuentas corriente Garantía: El promotor no tiene acceso a esta cuenta.

los fondos de esta cuenta pueden ser trasferidos a la cuenta de libre disponibilidad una
vez que el supervisor recomiende un desembolso.
Fuente :

 Fondos de ventas (ingresos ya cobrados por el promotor).

 Deuda con el banco que financia el proyecto (uso de la línea de crédito).
 Aporte del promotor.

Entonces en el cuadro de flujo los usos de fondos totales debe ser equivalentes igual a
las fuentes

4.3 CASO APLICATIVO: INFORME DE SUPERVICION DEL PROYECTO

RESIDENCIAL ASTURIAS.