1er Trabajo Grupal

1er Caso Práctico Revise la Partida No. 12163079

Conteste las siguientes preguntas:

1. Considera correcta la descripción de la acumulación. Porque el Registrador lo

describe como Lote acumulado y figura una sola declaratoria de fábrica.
2. Que herramienta podemos utilizar para tener la información adecuada respecto a
la acumulación, sustente la utilidad de la misma.
3. Le piden hacer un estudio de la titulación, que documentación requerirá para
hacer el mismo, considerando el interés de construir un Edificio Multifamiliar.

2do Caso Práctico

Revise el Contrato de Asociación en Participación y responda

1. De acuerdo a la información proporcionada, desarrolle cláusulas que garanticen

el desarrollo regular del negocio respecto a:

 Administración del Negocio.

 Incumplimiento de alguna de las Partes.
 Participación y Distribución de Utilidades.
 Plazo y Liquidación del Negocio.

Señor Notario

Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas una en la que conste el Contrato

de Asociación en Participación que celebran de una parte XXX ORGANIZACIÓN
INMOBILIARIA S.A.C. con registro único de contribuyente XXXXX3, sociedad inscrita
en la partida número XXXX del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral N°
IX – Sede Lima, que señala como domicilio para estos efectos en XXXXXX, distrito de
XXXX, Provincia y Departamento de Lima, que interviene debidamente representada por
el señor XXXXXX identificado con documento nacional de identidad XXXX y por la
señora XXXXXXXX, identificada con documento nacional de identidad XXXX, a quien en
adelante se le denominará como el “Promotor”; y, de la otra parte, INMOBILIARIA
XXXXXXXSPA, sociedad debidamente constituida bajo las leyes de la República de
Chile, con registro único tributario número XXXXX, debidamente representada por XXXX
CAPITAL ADMINISTRADORA DE ACTIVOS S.A., sociedad debidamente constituida
bajo las leyes de la República de Chile, con registro único tributario número XXXXX,
representada a su vez por el señor XXXXXXXXX identificado con identificado con
Documento Nacional de Identidad N° XXXXX según poderes inscritos en la Partida Nº
XXXXX del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, con
domicilio para estos efectos en avenida XXXXX, Comuna de XXX, XXXXXX, a quien en
adelante se le denominará como el “Asociado”.

El Contrato se celebra bajo los términos y estipulaciones de las Cláusulas siguientes.

CLÁUSULA PRIMERA. - DEFINICIONES E INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

1.1 Para efectos de este documento, los términos que aparecen a continuación
tendrán el significado que seguidamente se indica:

a. “Anexos”.- son los documentos que las Partes han convenido que formen
parte del Contrato como anexos, y que se detallan a continuación:

Anexos de Contrato entregados por el Promotor:

  Anexo 1: Los planos de Ubicación y Arquitectura aprobados
por la Municipalidad.

Así mismos, los planos de Arquitectura, Estructuras, Sanitarios,

Eléctricos y Electromecánicos se incorporarán como Anexo 1 del
presente Contrato desde el momento que fuesen aprobados por la
autoridad correspondiente, no siendo necesario la suscripción de
una adenda al presente Contrato.
Los planos mencionados en el párrafo anterior deberán ser remitidos
por el Promotor al Asociado dentro de los cinco (5) días de
aprobados por la autoridad correspondiente.

 Anexo 2: Memoria Descriptiva.

 Anexo 3: Certificado de Parámetros y acta de anteproyecto
aprobado.
 Anexo 4: Presupuesto de Obra a suma alzada.
 Anexo 5: Cronograma referencial del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 6: Factibilidad del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 7: Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 8: Proyección valorizada de ventas por mes.
 Anexo 9: Relación de acabados.

Anexos convenidos por las Partes:

 Anexo 10: Principales Funciones y Responsabilidades de la

Gerencia de Proyecto Inmobiliario.
 Anexo 11: Condiciones mínimas del Contrato de Obra
 Anexo 12: Relación de Gastos Pre Operativos.
 Anexo 13: Relación de empresas elegibles por el Promotor para
Supervisor.

Queda expresamente establecido que toda mención al Contrato incluye a

los Anexos ya que estos forman parte integrante e indivisible del mismo.

b. “Banco”.- Es el banco de primer nivel, autorizado a funcionar como banco por

la SBS, que le otorgue al Promotor el Financiamiento para el Proyecto
Inmobiliario.

c. “Caso Fortuito y Fuerza Mayor”.- Se entiende por Caso Fortuito al obstáculo

externo, entendido como un acontecimiento, imprevisible, extraordinario e
irresistible, originado por una fuerza extraña y ajena al ser humano, y que
impide el cumplimiento de la obligación o determina su cumplimiento
parcial, tardío o defectuoso (ejemplo: terremoto, incendio y otros desastres
naturales).

La demora de los terceros contratados por el Promotor para la ejecución

del Proyecto Inmobiliario y/o la variación de los precios de los materiales,
insumos, alquileres, etc. y/o la modificación del salario mínimo de los
 trabajadores vinculados directa o indirectamente al Proyecto Inmobiliario,
no pueden ser considerados en supuesto alguno como situaciones
extraordinarias, imprevisibles e irresistibles.

d. “Clientes”.- Personas que adquieran Unidades Inmobiliarias.

e. “Contabilidad”.- El registro de todas las operaciones relacionadas con el

Negocio, el cual es llevado íntegramente por el Promotor y abierto dentro
de su propia contabilidad regular como una cuenta de orden.

f. “Contrato”.- El presente Contrato de Asociación en Participación, incluyendo

sus Anexos.

g. “Comité”.- El Comité al que se refiere la Cláusula Séptima del Contrato.

h. “Constructor”.- Es la persona jurídica que estará a cargo de la construcción

integral del Proyecto Inmobiliario.

i. “Costo de Construcción”.- Es el costo de la construcción del Proyecto

Inmobiliario de acuerdo a lo establecido en la Factibilidad del Proyecto
Inmobiliario y en el Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario.

j. “Cronograma del Proyecto Inmobiliario”.- Es el Cronograma referencial del

Proyecto Inmobiliario, elaborado por el Promotor, que integra el presente
Contrato como Anexo 5.

k. “Cuenta Corriente”.- Comprende tanto la Cuenta Garantía como la Cuenta

Pagadora.

l. “Cuenta de Orden Asociación en Participación”.- La cuenta de orden a que se

refiere el literal f) de la Cláusula Quinta del Contrato.

m. “Cuenta Garantía”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la

cuenta corriente en dólares de los Estados Unidos de América que serán
abiertas por el Promotor en el Banco, en donde se depositarán todos los
ingresos provenientes del Negocio, lo que incluye sin ser una lista taxativa:
(i) cuotas iniciales, (ii) monto correspondiente a las ventas de las Unidades
Inmobiliarias que el Promotor efectúe directamente y al contado, (iii) los
desembolsos de los créditos hipotecarios otorgados por el Banco, (iv) el
monto correspondiente a los desembolsos producto de las ventas de las
Unidades Inmobiliarias que se efectúen con financiamiento de entidades
financieras distintas al Banco, (v) penalidades o intereses o cualquier otro
monto cobrado a los adquirientes de Unidades Inmobiliarias distintos a la
contraprestación por la venta de las Unidades Inmobiliarias (vi) intereses
bancarios, de ser el caso. Los montos depositados en la Cuenta Garantía
no serán de libre disposición del Promotor debiendo su uso ser autorizado
por el Banco, previa valorización de la obra ejecutada.
 El Promotor deberá informar al Asociado, dentro de los cinco (5) días de
abiertas, los números de las cuentas corrientes que serán destinados a
Cuenta Garantía.

n. “Cuenta Pagadora”.- Se define así a la cuenta corriente en Nuevos Soles y la

cuenta corriente en dólares de los Estados Unidos de América que se
serán abiertas por el Promotor en el Banco donde se depositará (i) los
desembolsos del financiamiento otorgado por el Banco, y/o (ii) el monto
que el Banco autorice a disponer de la Cuenta Garantía, que comprenden
las transferencias por las liquidaciones o valorizaciones de obra, así como
los importes correspondientes al pago a contratistas que deberá
efectuarse a favor de éstos. El monto depositado en la Cuenta Pagadora
sólo podrá ser utilizado por el Promotor para efectuar los pagos vinculados
al Negocio.

o. “Entidad Financiera”.- es cualquier banco de primer nivel autorizado por la

SBS para funcionar en la República del Perú.

p. “Etapa Pre Operativa”.- Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que

comprende hasta la activación por parte del Banco de las líneas de
financiamiento del Proyecto Inmobiliario.

q. “Etapa Operativa”.- Periodo de ejecución del Proyecto Inmobiliario que

comprende desde concluida la Etapa Pre Operativa hasta finalizado el
Proyecto Inmobiliario.

r. “Factibilidad”.- Es la Factibilidad del Proyecto Inmobiliario, elaborado por el

Promotor, que forma parte integrante del presente Contrato como Anexo
6.

s. “Financiamiento del Proyecto Inmobiliario”.- Es el financiamiento que va

tramitar el Promotor ante diversas Entidades Financieras que le permita
contar con una Línea de Avance de Obra, Línea de Cartas Fianzas y
Línea de Créditos Hipotecarios.

t. “Flujo de Caja”.- Es el Flujo de Caja del Proyecto Inmobiliario, elaborado por

el Promotor, que forma parte integrante del presente Contrato como
Anexo 7.

u. “Gastos Pre operativos”.- Son los gastos en los que se incurra durante la
etapa Pre Operativa, los mismos que se encuentran detallados en el
Anexo 12.

v. “HMC”.- Es XXXXX S.A. sociedad inscrita en la partida número XXXX del

registro de personas jurídicas de la Oficina Registral de Lima, que cuenta
con registro único de contribuyente número XXXX.
w. “IGV”.- Es el Impuesto General a las Ventas.

x. “Inmueble”.- Es el inmueble ubicado en la avenida XXXXX, distrito de XXXX,

provincia y departamento de Lima, inscrito en el tomo XXXX y en la partida
XXXX del registro de propiedad inmueble de la zona registral IX – sede
Lima.

En el registro de la Municipalidad el Inmueble se encuentra independizado

en dos unidades inmobiliarias con código de predio XXXX y con código de
predio XXXX que deberán ser acumuladas en una sola unidad inmobiliaria
conforme consta inscrito en la partida registral.

Para efectos del Contrato las Partes convienen expresamente que el

concepto de Inmueble comprende las construcciones que se encuentren
actualmente o se efectúen en el futuro tanto en sobresuelo como en el
subsuelo, los aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas
partes integrantes y accesorias y todo cuanto de hecho o por derecho le
corresponde al Inmueble, sin reserva ni limitación alguna.

y. “Línea de Avance de Obra”.- Línea de crédito otorgada por el Banco al

Promotor destinada a cubrir única y exclusivamente los gastos y costos de
construcción del Proyecto Inmobiliario. La Línea de Avance de Obra sólo
será utilizada por el Promotor cuando el Negocio no cuente con ingresos
suficientes para cubrir el pago de los gastos y costos del Proyecto
Inmobiliario que ya sean exigibles.

z. “Línea de Cartas Fianzas”.- Línea de crédito otorgada por el Banco al

Promotor para cubrir la emisión de cartas fianzas, como mínimo en las
siguientes situaciones: (i) para garantizar el otorgamiento de créditos
hipotecarios de una Entidad Financiera distinta a la que otorga el
Financiamiento del Proyecto Inmobiliario y (ii) para garantizar la correcta y
adecuada entrega de las Unidades Inmobiliarias a aquellos Clientes que
las adquieren al contado sin intervención de Entidad Financiera alguna.

aa. “Línea de Créditos Hipotecarios”.- Línea aprobada por la Entidad Financiera

para el otorgamiento de créditos hipotecarios para Clientes.

bb. “Municipalidad”.- Es la Municipalidad distrital de……….