Estándares de

MANUAL
Edificabilidad
SUELO DE CLASIFICACIÓN
URBANA
El presente documento corresponde al Manual de usuario para la aplicación de regla técnica del
estándar de edificabilidad.
El presente documento ha sido creado con el objetivo de apoyar la gestión de los usuarios al
momento de aplicar el estándar de edificabilidad en los proyectos respectivos.
Por lo tanto, es de entera responsabilidad de los usuarios, la aplicación y cumplimiento de la regla
técnica del estándar de edificabilidad.

Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial

__________________________________

Diseño y diagramación:
Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial

Para citas y referencias bibliográficas:

Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial, concesión onerosa de derechos (COD).
Simulador de Cálculo: Manual de Usuario, primera edición, diciembre 2023, Quito, Ecuador.

__________________________________

Toda la información que sustenta el presente documento, se obtuvo de la Ordenanza PMDOT-PUGS

001-2021, sus anexos y el Régimen Adminsitrativo del Suelo para el Distrito Metropolitano de Quito.

IMPORTANTE: Verificar que los links en este manual correspondan a aquellos que se
encuentran en la página oficial de la Secretaría de Hábitat y Ordenamiento Territorial
 Índice de Contenidos

Generalidades

¿Qué es el Estándar de Edificabilidad? 5

Ámbitos de aplicación 7

Estándar de edificabilidad en suelo de clasificación urbana 8

Contenido del Estándar 9

Consideraciones de aplicabilidad 11

Sistema de Puntaje 15

Manual de aplicación 20

Pasos para la aplicación de los estándares de edificabilidad 21

Generalidades
5 Generalidades

¿Qué es el Estándar de Edificabilidad?

El Estándar de Edificabilidad es un conjunto de reglas técnicas que que se deben aplicar y

cumplir según el aprovechamiento constructivo establecido en el Plan de uso de gestión de
suelo, con el objetivo de promover la construcción de una ciudad con un hábitat más resiliente,
inclusiva, accesible y saludable para los ciudadanos.
 Generalidades 6

Clasificación del suelo

Se define del análisis de: proyecciones de crecimiento y densidad poblacional, la consolidación
de la ocupación de los predios, estructura predial y su nivel de fraccionamiento,
amanzanamiento y estructura vial regular, capacidad de los sistemas públicos, se determinará
la necesidad real para extender, disminuir o mantener el límite; suelo urbano existente
(consolidado y vacante), áreas industriales, factores de riesgo, productivos y de protección; y a
la vez, se determinará la necesidad real para extender, disminuir o mantener el límite.

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Suelo de clasificación urbana

Es aquel ocupado por asentamientos humanos

concentrados, que están dotados total o
parcialmente de infraestructura básica y servicios
públicos, y que constituye un sistema continuo e
interrelacionado de espacios públicos y privados.

Suelo de clasificación rural

Es aquel destinado principalmente a actividades

agroproductivas, extractivas, o forestales, que,
por su condición natural o ambiental, su interés
paisajístico, histórico, cultural, o que, por sus
especiales características biofísicas o geográficas
debe ser protegido o reservado para futuros usos
urbanos.

- El análisis para la clasificación del suelo, se establece en el Plan de Uso y Gestión del Suelo.
- La clasificación del suelo es independiente de la asignación político-administrativa de la parroquia como
urbana o rural.
7 Generalidades

Ámbitos de aplicación
Los ámbitos de aplicación del Estándar de Edificabilidad en el territorio del Distrito
Metropolitano de Quito son: clasificación de suelo urbano y clasificación de suelo rural
establecida en el Plan de Uso y Gestión de Suelo.

En el primer ámbito se aplicarán dos tipos de estándares: estándares urbanos y estándares

de sostenibilidad urbanos. En el segundo ámbito se aplicarán dos tipos de estándares:
estándares rurales y estándares de sostenibilidad rurales.

Estándar de Edificabilidad

Estándares para suelo Estándares para suelo

de clasificación urbana de clasificación rural

Estándares Estándares de Estándares Estándares de

Urbanos sostenibilidad Rurales sostenibilidad

En el presente manual, nos enfocaremos en los estándares en suelo de

clasificación urbana
 Generalidades 8

Estándar de edificabilidad en suelo de clasificación urbana

Se subdivide en estándares urbanos y de sostenibilidad, y a su vez este último se subdivide en

cuatro grupos.

Estándares de edificabilidad en suelo de clasificación urbana

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Estándares Urbanos Estándares de sostenibilidad

Se basan en criterios urbanos Se basan en criterios ambientales y de resiliencia urbana,

(no se clasifica en grupos) y se clasifican en cuatro grupos:

Aportes Diseño
paisajísticos, bioclimático y
Agua Energía
ambientales y confort
tecnológicos ambiental.
9 Generalidades

CONTENIDO DEL ESTÁNDAR

Cada estándar contiene las siguientes secciones:

APLICABILIDAD
Establece la aplicabilidad que tiene cada estándar en función de tipo de
edificabilidad, escala de la edificación y uso(s) de la edificación. Se rige de
acuerdo al cuadro de aplicabilidad específica incorporada a cada estándar.

GENERALIDADES DEL ESTÁNDAR

Son lineamientos a ser considerados para la aplicación del estándar.

ESTÁNDAR MÍNIMO PARA EDIFICABILIDAD BÁSICA

Son condiciones de obligatorio cumplimiento para todas las edificaciones en
edificabilidad básica, así como para edificaciones que apliquen a edificabilidad máxima,
únicamente para estándares en los que se determinen condiciones de este tipo.

ESTÁNDAR MÍNIMO PARA EDIFICABILIDAD MÁXIMA

Son condiciones de obligatorio cumplimiento para edificaciones que apliquen a la
edificabilidad máxima.

ESTÁNDAR PARA PUNTAJE

Son condiciones de necesario cumplimiento para edificaciones que apliquen a la
edificabilidad máxima, que permiten completar el puntaje requerido para un
aprovechamiento constructivo superior al básico, de acuerdo con el sistema de puntaje.

ESTÁNDAR PARA PUNTAJE EXTRA

Son condiciones de necesario cumplimiento para edificaciones que apliquen a la edificabilidad
máxima que obtiene puntaje adicional. Estas condiciones pueden ser consecuentes o
independientes al cumplimiento de las condiciones del estándar mínimo para edificabilidad
máxima y/o del estándar de puntaje, según se determine en cada condición.
 Generalidades 10

PROCESO DE CÁLCULO
Describe los pasos a seguir para calcular los datos necesarios para el cumplimiento
de las condiciones de cada estándar, sea para condiciones de estándares mínimos
para edificabilidad básica, máxima, puntaje o puntaje extra.

TABLA DE PUNTAJE
Es la tabla que contiene el valor de puntaje asignado al cumplimiento de los
estándares por puntaje y estándares por puntaje extra.

MEDIOS DE VERIFICACIÓN

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Son los documentos y/o información necesaria que el administrado debe presentar
para la verificación del cumplimiento del estándar. Los medios de verificación
corresponden a planos arquitectónicos y de ingenieria propios del proyecto y otros
requisitos documentales para la obtención de la licencia urbanística LMU 20 para
construcciones mayores.

Para el cumplimiento del estándar se deberá presentar una memoria técnica la cual
deberá contener como mínimo:
I. Información general y descriptiva del proyecto.
II. Descripción de los estándares aplicados a la edificación, con sus respectivos
medios de verificación.
III. Cuadro resumen del cumplimiento de cada estándar aplicado.

La memoria técnica debe incluir las firmas de responsabilidad del equipo técnico
responsable de cada especialidad.

Cuando las estrategias presentadas para el cumplimiento de uno o varios estándares

se realizan en base a estudios hechos por un equipo consultor, academia, u otras
fuentes, el proyecto deberá contar con una memoria técnica explicativa, información
y documentación que respalde el proceso de investigación y resultados con la
correspondiente firma de responsabilidad del profesional a cargo.
11 Generalidades

CONSIDERACIONES DE APLICABILIDAD

1 Básica B

Según el tipo de
edificabilidad Máxima GM

Pequeña P

Existen 3
consideraciones
2 Mediana M

de aplicabilidad Según la escala Grande G

de la edificación

Extra Grande EG

Vivienda - Hospedaje

3 Comercio - Oficinas
Según los tipos
de usos de la
edificación Equipamientos

Las consideraciones de aplicabilidad se podrán visualizar a manera de tabla en el

componente “APLICABILIDAD” dentro de cada estándar. En este capítulo
mostraremos cómo leer la tabla mencionada.
 Generalidades 12

1 SEGÚN EL TIPO DE EDIFICABILIDAD

La aplicación del estándar de edificabilidad, permite ejercer la capacidad de

aprovechamiento constructivo atribuido al suelo a través del Plan de Uso y Gestión del
Suelo mediante la asignación de la edificabilidad básica y máxima.

B Mx

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Básica Máxima

La edificabilidad básica es
la capacidad de
aprovechamiento
constructivo atribuida al
suelo que se asigna a todo
el territorio del DMQ de
conformidad al Modelo
Territorial Deseado.
Es la edificabilidad
establecida en la norma,
con mayor
aprovechamiento
constructivo por sobre la
edificabilidad básica.

Mx

B B
13 Generalidades

2 SEGÚN LA ESCALA DE LA EDIFICACIÓN

La escala de edificación se define dentro de dos parámetros: el área útil total y la altura
por pisos. En función a estos parámetros se establecen cuatro escalas:

P M G EG
Escala Escala Escala Escala
Pequeña Media Grande Extra Grande

1a6 7 a 12 13 a 20 21 pisos
pisos pisos pisos o más
ó ó ó ó

> 4.000,00 m² > 5.000,00 m²

≤4.000 m² > 6.500,00 m²
≤ 5.000,00 m² ≤ 6.500,00 m²
* * *
*Con un rango de tolerancia de máximo 100m2.

Cuando se supera el número de pisos o el área útil establecida para cada uno de los
rangos, la edificación se acoge a la escala siguiente.

El parámetro por el cual se define la escala será el que define en la tabla de

aplicabilidad si el estándar aplica al proyecto o no.
 Generalidades 14

En función de las escalas definidas se establece la aplicabilidad de las condiciones de los

estándares, las cuales, a su vez, también distinguen su aplicabilidad en función del
parámetro por el que se determina la escala, es decir, que la aplicabilidad distingue las
condiciones que son aplicables cuando la escala se determina por el parámetro de
altura de la edificación, y las condiciones que son aplicables cuando la escala se
determina por el parámetro de área útil total.

En el caso de que la escala de la edificación se determine por área útil total y sobrepasa

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

los 6 pisos de altura, entonces la edificación deberá cumplir tanto con las condiciones
de los estándares aplicables al área útil total como con las condiciones de los
estándares aplicables por el número de pisos.

Para la aplicación del estándar es necesario conocer la escala de la edificación, así como
identificar el parámetro por el cual se define la escala, ya que la tabla de aplicabilidad
se debe identificar si el estándar aplica o no al proyecto de acuerdo a los pisos o área
útil total de proyecto.
15 Generalidades

3 SEGÚN EL TIPO DE USO DE LA EDIFICACIÓN

Cada estándar se aplica de acuerdo a los siguientes grupos de usos de la edificación:

Vivienda / Comercio /
Equipamientos
hospedaje oficinas

Se identifican condiciones de estándares que se aplican en función del uso predominante de la

edificación y otros en función del área útil destinado a cada uso. Los siguientes estándares se
aplicarán al área útil correspondiente a cada uso:

I. Balcones y terrazas
II. Densidad habitacional
III. Reutilización y tratamiento de aguas grises y negras
IV. Espacios para comercio y servicios en planta a nivel de acera
V. Diversidad de usos
VI. Confort térmico

El estándar de edificabilidad no aplica para edificaciones de uso industrial. De la misma

manera, los estándares no son aplicables para proyectos que contemplen vivienda de
interés social, la cual se regirá a la norma vigente.
16 Generalidades

SISTEMA DE PUNTAJE

Para acceder a la EDIFICABILIDAD MÁXIMA, los proyectos deberán cumplir con los
estándares mínimos de edificabilidad básica y máxima. Adicional, y en relación del
incremento de aprovechamiento constructivo, el proyecto requiere la asignación de
puntaje, el cual se otorga por la aplicación de Estándares para puntaje y Estándares
para puntaje extra.

Tabla de cumplimiento de estándares para acceder a la EDIFICABILIDAD:

Según el tipo de
edificabilidad: B Mx
Se debe cumplir con: EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD
BÁSICA MÁXIMA
Est. mínimos

Estándares mínimos para edificabilidad básica

Estándares mínimos para edificabilidad máxima

Estándares para puntaje

Puntaje

Estándares para puntaje extra

Cumplimiento obligatorio Cumplimiento según necesidad

 Generalidades 17

Tabla resumen de estándares con asignación de PUNTAJE Y PUNTAJE EXTRA

Est. mínimos Puntaje

Estándares Urbanos Básica Máxima Puntaje Puntaje

Extra
P M G X P M G X P M G X P M G X
G G G G

1 Condicionantes según el ancho mínimo de vía X

Proyección de Asoleamiento para forma de ocupación Aislada
2 (A) (Unificación de Lotes) X

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Retranqueos en fachadas laterales y posteriores para forma
3 de ocupación pareada (B), continua (C) y a línea de fábrica (D)*
X
Integración de retiro frontal de la planta a nivel de acera al
4 espacio público X

5 Fachadas activas en planta baja X X X

6 Balcones y terrazas X X X

7 Tratamiento de acera X X

8 Lineamientos para muros ciegos en fachadas X X

9 Cerramientos X

10 Densidad habitacional X X X X

11 Borde de quebrada X X X

12 Compensación del área de ductos de evacuación por incendio X X X

13 Redistribución del COS Total X

18 Generalidades

Est. mínimos Puntaje

Estándares Sostenibles Básica Máxima Puntaje Puntaje

Extra
P M G X P M G X P M G X P M G X
G G G G
14 Zanjas de Infiltración X X

15 Porcentaje de área permeable de recarga al subsuelo X

16 Porcentaje de agua lluvia retenida X X

17 Reutilización de agua lluvia X X X X

18 Eficiencia y buenas prácticas en el consumo de agua X X X X X

19 Reutilización y tratamiento de agua grises y negras X X X X X

20 Eficiencia en el consumo de energía X X X X

21 Generación de energía In-situ X X

22 Espacios para comercios y servicios en planta a nivel de acera X X X X

23 Diversidad de usos X X X X X X

24 Estacionamiento de bicicletas X X

25 Reducción del número de estacionamientos X X X X

26 Materiales sostenibles X X X X X X X X

27 Estructura X X X X X X X

28 Gestión integral de residuos X X X X X X X X

29 Planes de mantenimiento X X

30 Cobertura vegetal X X X

31 Aporte a los espacios públicos de recreación X X

32 Reflectancia y absortancia X

33 Confort térmico X X X

34 Confort lumínico X X X
 Introducción 19

Dependiendo de la naturaleza del estándar y las condiciones exigidas para asignar

puntaje, estas condiciones estarán sujetas a la situación del lote para poder ser
implementadas en los proyectos. Particularmente, la aplicación de los estándares por
puntaje de los estándares “Tratamiento de acera” y “Zanjas de Infiltración” estará
condicionada a las características de ancho de acera frentista que tenga el lote. Así
mismo, la aplicación del estándar “Borde de quebrada” estará condicionado
exclusivamente a lotes que colinden con quebradas.

El valor de puntaje asignado a cada estándar está diferenciado por la escala y el tipo de

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

uso de la edificación. Dependiendo de la complejidad del estándar, se establecen rangos
de cumplimiento que tienen una asignación diferenciada correspondiente un porcentaje
del puntaje total alcanzable para cada estándar.

El incremento de edificabilidad que se autorizará se rige a las condiciones de

edificabilidad general máxima establecidas en el Plan de Uso y Gestión de Suelo. Este
incremento de edificabilidad será progresivo y proporcional al puntaje que los proyectos
obtengan por el cumplimiento de los parámetros establecidos para el efecto. El puntaje
requerido se calcula en función del área útil total (AUT) de la edificación.
Manual de
aplicación
21 Pasos para la aplicación

Pasos para la aplicación de los estándares de edificabilidad

1 2 P 3
Mx #Pisos

M
B Área ú�l
G

EG

Identificar el Identificar la Identificar el o los

“TIPO DE EDIFICABILIDAD” “ESCALA DE EDIFICACIÓN” “TIPOS DE USOS”

4 P M G EG
5 6 Reglamento del
Estándar de
Edificabilidad
B
Reglas Técnicas
Mx de Arquitectura
y Urbanismo

Identificar los ESTANDARES Y Calcular el PUNTAJE NECESARIO Cumplimiento de las REGLAS

CONDICIONES APLICABLES. para acceder a la edificabilidad TÉCNICA Y ESTÁNDARES
máxima
 Pasos para la aplicación 22

1 IDENTIFICAR EL TIPO DE EDIFICABILIDAD

Previo al desarrollo del proyecto, se debe identificar las condiciones de edificabilidad que le fueron
asignadas.

1 Ingresar al IRM e identificar el/los 1

INFORME DE REGULACIÓN METROPOLITANA
código/s de edificabilidad

Si el IRM muestra dos códigos:

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

“Edificabilidad básica” y “Edificabilidad
general máxima”, el predio puede
CÓDIGO DE EDIFICABILIDAD BÁSICA:
acceder a edificabilidad máxima.
CÓDIGO DE EDIFICABILIDAD GENERAL MÁXIMA:

Imagen referencial

2 Identificar las condiciones de edificabilidad asignadas interpretando el código de edificabilidad, de

la siguiente manera:

ALTURA DE EDIFICACIÓN:
NÚMERO DE PISOS

FORMA DE OCUPACIÓN DEL

SUELO:
A: AISLADA
B: PAREADA A 1003 - 35 %COEFICIENTE DE
OCUPACIÓN DEL
C: CONTINUA SUELO EN PB
D: SOBRE LÍNEA DE FÁBRICA

LOTE MÍNIMO
23 Pasos para la aplicación

3 Para acceder a la EDIFICABILIDAD BÁSICA se debe cumplir de manera obligatoria con los “estándares
mínimos para edificabilidad básica”.

Para acceder a la EDIFICABILIDAD MÁXIMA, se debe cumplir de manera obligatoria con los
“estándares mínimos para edificabilidad básica” y “estándares mínimos para edificabilidad
máxima” y de acuerdo a la necesidad de incremento de edificabilidad se debe cumplir
los“estándares para puntaje” y “estandares para puntaje extra”.

Según el tipo de
edificabilidad: B Mx
Se debe cumplir con: EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD
BÁSICA MÁXIMA

Estándares mínimos para edificabilidad básica

Estándares mínimos para edificabilidad máxima

Estándares para puntaje

Estándares para puntaje extra

Cumplimiento obligatorio Cumplimiento según necesidad

En los dos casos (EDIFICABILIDAD BÁSICA y EDIFICABILIDAD MÁXIMA), se debe cumplir

de manera obligatoria con las “Reglas Técnicas de Arquitectura y Urbanismo” vigentes.

En los casos de EDIFICABILIDAD MÁXIMA, la edificación es sujeta al pago de la “conseción

onerosa de derechos” y deberá consultar el valor a pagar.
 Pasos para la aplicación 24

2 IDENTIFICAR LA ESCALA DE EDIFICACIÓN

1 Identifique el número de pisos y el área útil total que tendrá el proyecto.

2 Seleccione uno de los siguientes rangos de acuerdo al número de pisos de su proyecto:

Escala
Escala Pequeña Escala Media Escala Grande Extra Grande

1a6 7 a 12 13 a 20 21 pisos

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

pisos pisos pisos o más

3 Seleccione uno de los siguientes rangos de acuerdo al área útil de su proyecto:

Escala
Escala Pequeña Escala Media Escala Grande Extra Grande
> 4.000,00 m² > 5.000,00 m²
≤ 4.000 m² ≤ 5.000,00 m² ≤ 6.500,00 m² > 6.500,00 m²

4 Si seleccionó el mismo rango por pisos y por área útil, ese es la “ESCALA DE EDIFICACIÓN” a la que
pertenece su proyecto. Si seleccionó 2 rangos diferentes, su proyecto pertenece a la “ESCALA DE
EDIFICACIÓN” mayor.

Ejemplos:

Un proyecto tiene 5 pisos de altura, y 2000m2 de área útil total ESCALA PEQUEÑA

Un proyecto tiene 13 pisos de altura, y 3000m2 de área útil total ESCALA GRANDE

En el caso de proyectos con varios edificios o bloques constructivos, se debe identificar la escala
de cada bloque, y se determina la escala del proyecto en función del bloque de mayor escala.
25 Pasos para la aplicación

3 IDENTIFICAR EL/LOS TIPOS DE USOS

1 Identifique el o los tipos de uso a los que se va a destinar la edificación, los cuales pueden ser:

Vivienda / Comercio /
Equipamientos
hospedaje oficinas

¿Qué pasa si el proyecto tiene distintos usos en la misma edificación o el proyecto está
conformado por varios bloques constructivos ?

Se debe analizar las condiciones de cada estándar, cuya aplicación está definida en función del uso
predominante, área útil, cantidad de bloques constructivos, o cantidad de usuarios
correspondientes a cada tipo de uso de edificación.

Uso predominante se considera aquel con mayor área útil por sobre los otros usos en la
edificación.
 Pasos para la aplicación 26

4 IDENTIFICAR LOS ESTÁNDARES APLICABLES

Cada estándar contiene un “Cuadro de aplicabilidad específica”, en el se puede identificar si el

proyecto aplíca a dicho estandar o condiciones, de la siguiente manera:

1 Identificar la columna de la escala a la que pertenece el proyecto; las celdas con “x” en dicha columna
indican la aplicabilidad del estándar de acuerdo al uso de la edificación.

b
Escala Pequeña Media Grande Extra

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Estándar 500m2 Pisos m2 Pisos m2 Pisos m2
Grande
Pisos m2
NOMBRE DEL ESTÁNDAR

Edificabilidad básica
B
a) Condicionante x x x x x x x
Edificabilidad máxima
a) Condicionante x x x x x x x
Puntaje Mx a
a) Condicionante x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
b) Condicionante x x x x x x x x Pequeña
x x x x x x x xMedia
x x x x x Grande
x x x Extra
Escala Puntaje extra
1-3 Pisos Grande
m2 Pisos m2 Pisos m2 Pisos m2
x x
pisos x x4-6x x x x x x x x x x x x x x
Edificabilidad Básica
d Estándar a) Condicionante x c
x x x x x x
ESTÁNDAR 1

Mínimo
Uso(s) de Edificabilidad Máxima
Vivienda - Hospedaje Comercio - Oficinas Equipamientos
edificación a) Condicionante x x x Pequeña x
Media x x
Grande x Extra
Escala Puntaje
1-3 Pisos Grande
m2 Pisos m2 Pisos m2 Pisos m2
a Por el “tipo de edificabilidad” a) Condicionante
c Por el “tipo dex x uso”
x xpisos
x x x 4-6
x xCeldax x
x x con
x xx xy color:
x x x APLICA
x x x x x
Puntaje b) Condicionante x x x x x x x xEdificabilidad
x x x x x xBásica
x x x x x x x x x x
b Por la “escala de la edificación” d Condicionantes
Estándar a) Condicionante
Puntajexextra
x x x
Celda en blanco: NO APLICA x x x
ESTÁNDAR 1

Mínimo
No aplicaEdificabilidad Máxima
a) Condicionante x x x x x x x
Uso(s) de Puntaje
Vivienda - Hospedaje Comercio - Oficinas Equipamientos
edificación
a) Condicionante x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
El administrado aplicará los estándares Puntaje
de acuerdo a las condiciones específicas
b) Condicionante x x x x x xcorrespondientes
x x x x x x x x x x x x x x x x x x
al proyecto. Puntaje extra
No aplica

Uso(s) de
Vivienda - Hospedaje Comercio - Oficinas Equipamientos
edificación
27 Pasos para la aplicación

5 CALCULAR EL PUNTAJE NECESARIO

Para acceder a la EDIFICABILIDAD MÁXIMA, se debe calcular el puntaje necesario en función al área útil
total de la edificación.

1 Calcular el ÁREA ÚTIL TOTAL (AUT) de la edificación

Área ú�l

AUT = total de la
edificación

A mayor área útil total, la edificación requiere cumplir mayor puntaje.

AUT
MAYOR ÁREA ÚTIL TOTAL

Área ú�l
total de la
Área ú�l edificación
total de la
edificación

MAYOR PUNTAJE NECESARIO

Pn
 Pasos para la aplicación 28

2 Identifique si el área útil de la edificación es menor/igual o mayor a 6500m², y en función a ello aplique
una de las siguiente FÓRMULA S, para calcular el PUNTAJE NECESARIO (Pn)

ÁREA ÚTIL TOTAL (AT) FÓRMULA

≤6500 m²

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

>6500 m²

Ejemplo:

Un proyecto tiene 13 Conociendo el área útil total, se aplica la fórmula para

pisos de altura, y 7000m2 edificaciones mayores a 6500m²:
de área útil total

Pn = ( 7000 - 6500 ) x ( 0.001111111 + 65 )

Puntaje total
Pn = 65.56 necesario

El cálculo del puntaje mínimo deberá redondearse hasta dos cifras decimales y no se aplicarán
rangos de tolerancia
En proyectos a partir de 20.000,00 m2 de área útil en adelante, el puntaje mínimo requerido
será de 80 puntos para todos los casos
29 Pasos para la aplicación

3 Identificar los estándares que aplicará para obtener el puntaje necesario.

En la TABLA DE PUNTAJE (dentro de cada estándar), podrá visualizar el puntaje que otorga el
estándar o condición por su cumplimiento.

a
NOMBRE DEL ESTÁNDAR
Extra
Escala Pequeña Media Grande
Grande
PUNTAJE
Vievienda - Hospedaje
Puntaje máx 4.11 3.26 3.29 3.29
Porcentaje del
Estándar(res) Puntaje asignado
puntaje
Condicionante 100% 4.11 3.26 3.29 3.29

Comercio - Oficinas
Puntaje máx 4.11 3.26 3.29 3.29
Porcentaje del
Estándar(res) Puntaje asignado
puntaje
Condicionante 100% 4.11 3.26 3.29 3.29

Equipamiento
Puntaje máx 4.11 3.26 3.29 3.29
Porcentaje del
Estándar(res) Puntaje asignado
puntaje
Condicionante 100% 4.11 3.26 3.29 3.29

PUNTAJE EXTRA
No No No
Puntaje extra máx No aplica
aplica aplica aplica
Porcentaje del
Estándar(res) Puntaje asignado
puntaje
No No No
No aplica No aplica No aplica
aplica aplica aplica

b c d
a Escala de la edificación c Porcentaje de puntaje según la condición
b Condicionantes d Puntaje asignado
 Introducción 30

6 CUMPLIR LOS ESTÁNDARES

1 Luego de identificar los estándares aplicables a las características del proyecto, sea por obligatorio
cumplimiento o por puntaje, podrá planificar y cumplir las condiciones de los estándares.

Lista de Estándares de Clasificación Urbana:

Estándares Urbanos

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Condicionantes según el ancho mínimo de vía

1 Define las condiciones que deberán tener las vías de acceso al lote en base a su
ancho, cuando se aplique con el fin de aplicar al incremento de altura para
edificabilidad máxima.

Proyección de Asoleamiento para forma de ocupación

2 Aislada (A) (Unificación de Lotes)*

Define las condiciones que deberán tener la proyección de asoleamiento en
fachadas laterales y posteriores para forma de ocupación aislada.

Retranqueos en fachadas laterales y posteriores para forma de

3 ocupación pareada (B), continua (C) y a línea de fábrica (D)*

Presenta condiciones que deberán tener los retranqueos en fachadas laterales y

fachada posterior para las formas de ocupación pareada (B), continua (C) y a línea
de fábrica (D) con la finalidad de evitar el bloqueo de iluminación natural entre
edificaciones por incremento de altura, la generación de muros ciegos y culatas.

Integración de retiro frontal de la planta a nivel de acera

4 al espacio público
Presenta condiciones para la integración del retiro frontal de la planta a nivel de
acera con el espacio público.
31 Pasos para la aplicación

Fachadas activas en planta baja

5 Define las condiciones para fachadas activas en planta baja con la finalidad de
generar espacios para comercios y servicios en planta baja o a nivel de acera.

Balcones y terrazas

6 Promueven la inclusión de espacios destinados para la dispersión o recreación de

los usuarios dentro de las edificaciones.

Tratamiento de acera

7 Establece lineamientos de accesibilidad universal generando continuidad, confort

y seguridad en el espacio público.

Lineamientos para muros ciegos en fachadas

8 Busca impedir su implementación en las edificaciones.

Cerramientos

9 Fomenta el uso de alternativas en muros que permitan la permeabilidad visual

entre el espacio público y el privado para edificabilidades menores a 4 pisos de
altura.

Densidad habitacional

10 Define los parámetros de área útil residencial por habitante en los límites urbanos.

Borde de quebrada

11 Establece los parámetros para el tratamiento que se da al retiro de borde superior

de quebrada.
 Introducción 32

Compensación del área de ductos de evacuación por incendio

12 Define las condiciones con las cuales las edificaciones tendrán la posibilidad de
compensar el área útil que no se pueda utilizar por efecto de la implementación de
un segundo medio de egreso, cuando este sea exigido en cumplimiento de la
normativa vigente.

Redistribución del COS Total

13 El coeficiente de ocupación de suelo total asignado para edificabilidad básica en el

Plan de Uso y Gestión del Suelo podrá ser redistribuido por efecto de la
disminución de la “huella del edificio”.

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Estándares Sostenibles
Agua
Los estándares de este apartado contribuyen al manejo sostenible de
agua, al uso eficiente del recurso y a la restauración del ciclo natural del
mismo.

Zanjas de Infiltración

14 Determina las condiciones para la implementación de zanjas de infiltración.

Porcentaje de área permeable de recarga al subsuelo

15 Determina las condiciones para conservar superficies de suelo permeables en el

desarrollo de un proyecto.

Porcentaje de agua lluvia retenida

16 Determina las condiciones de un proyecto para retener agua lluvia durante

eventos de precipitación.

Reutilización de agua lluvia

17 Determina las condiciones para el uso de agua lluvia captada en el proyecto.

33 Pasos para la aplicación

Eficiencia y buenas prácticas en el consumo de agua

18 Determina los requisitos de incorporación de aparatos hidrosanitarios eficientes

en el proyecto para la aplicación del estándar de eficiencia y buenas prácticas en el
consumo de agua.

Reutilización y tratamiento de agua grises y negras

19 Determina los requerimientos y las condiciones de aplicabilidad para el

tratamiento de aguas residuales de un proyecto, y para la reutilización de las aguas
grises.

Estándares Sostenibles
Energía
Los estándares de este apartado contribuyen a la reducción de la
demanda de energía por consumo energético de la edificación y del
relacionado a la movilidad.

Eficiencia en el consumo de energía

20 Determina las condiciones para verificar la eficiencia en el consumo energético de

la edificación.

Generación de energía In-situ

21 Determina criterios de evaluación en la generación de energía renovable en el

proyecto.

Espacios para comercios y servicios en planta a nivel

22 de acera
Determina los criterios para inclusión de espacios destinados a comercios y/o
servicios en planta baja o planta a nivel de acera del proyecto.

Diversidad de usos

23 Determina los criterios para la inclusión de diversidad de usos como parte del
programa arquitectónico de los proyectos.
 Introducción 34

Estacionamiento de bicicletas

24 Determina un mínimo de infraestructura de estacionamientos de bicicletas en los

proyectos.

Reducción del número de estacionamientos

25 Determina los criterios para proyectar el número de estacionamientos para

vehículos motorizados en un proyecto.

Estándares de Edificabilidad - Clasificación Urbana

Estándares Sostenibles
Aportes paisajísticos, ambientales y tecnológicos
Los estándares de este apartado contribuyen a la reducción de la
demanda de energía por consumo energético de la edificación y del
relacionado a la movilidad.

Materiales sostenibles

26 Determina los criterios para valorar materiales sostenibles utilizados en el

proyecto.

Estructura

27 Determina los criterios para valorar la reducción de riesgos relacionados con la

estructura del proyecto.

Gestión integral deresiduos

28 Determina lineamientos para el manejo correcto y la gestión adecuada de residuos

sólidos en todas las fases de la edificación.

Planes de mantenimiento

29 Determina planes de mantenimiento para el funcionamiento a largo plazo de las

instalaciones eficientes de las edificaciones.
35 Pasos para la aplicación

Cobertura vegetal

30 Determina los criterios para la valoración de la cobertura vegetal que se incorpore

al proyecto.

Aporte a los espacios públicos de recreación

31 Determina condiciones para el mantenimiento y conservación de los espacios

públicos.

Estándares Sostenibles
Diseño Bioclimático y Confort Ambiental
Los estándares de este apartado definen estrategias para el confort
ambiental del usuario, eficiencia en el uso de energía debido a
planificación en los criterios de diseño, y a reducir la isla de calor urbana.

Reflectancia y Absortancia

32 Promueve el uso de materiales que se encuentran dentro del rango aceptable de

reflectancia y absorción solar, y estrategias que disminuyen la reflectancia hacia el
espacio público y el efecto de isla de calor urbano.

Confort Térmico

33 Determina estrategias para llegar a un confort térmico en la edificación, evitando

mecanismos activos para calentamiento o enfriamiento de las instalaciones.

Confort Lumínico

34 Prioriza la iluminación natural para reducir el consumo energético.