, , ,,

Alfredo Bullard González

,,
',, catedrátíco de la Pontificia Universidad Católica del Pertí

Estudios de
Análisis Económico
del Derecho
,

••

-
ARA Editores
. . .- --
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-·--- -- - ---
- Estudios <le Análisis Etonón1k:o del Ot>recho --- -

Al Dr. _forge Ave1ular1u V., co11

l-tprecfo y t1d1nin�ciú1·t-

l. ¿Por qué algunos deben excluir a los otros?

,.·t' En Africa, en las regiones del sur del Sahara viene desarrollándose
una tragedia de dimensiones colosales. El desierto se viene expandiendo
a un ritmo acelerado amenazando, en palabras del ex-Secretario Generc:tl
de las Naciones lfnidas, Kurt Waldl1eim, "con l)orrar del mapa a cuatro o
cinco países africanos", trayendo hambre y desolación. Una de las naciones
víctimas directas de este fené)meno es Libia, cuyo territorio está compuesto
:. �

en un 90% por desiertos. Pero esto no siempre fue así. Durante el Imperio
Romano, Libia estaba cubiert'l de árboles y el pastoreo era productivo.
<

,&•
No existen variaci<>nes clin1áticas que puedan explicar la desertización
producida desde la época romana1•

' Este cambio es atribuido por Burton a una diferente regulación

1
jurídica del régimen de propiedad. En la actualidad, com(> producto de la
organización tribal, el uso de la tierra y de los pastos es común; t<>dos los
pastores y agricultores usan este bien como un bien de todos. El efecto es
el sobrepastoreo y la extinción de las escasas fuentes de agua existente,
cuya C(>nsecuencia final es el avance imparable del desierto_ Por el
contrario, durante la invasión romana existió un régimen de propiedad
privada donde cada titular podía excluir a tos demás del uso de la porción•
de tierra que se le asignaba. Así, cada propietario cuidaba sus fuentes de
agua y evitaba que el sobrepastoreo convirtiera su tierra en inservible 2•

Este artícul<> fue t)riginalmente puhlíca<lo en Derecho. Revista de la Facultad de Derech<>

.. ----- ----·· •

de la PUCP. Oiciemhre 1991, pp. 131 - 157. 1 llURTON, J<>hn, en el prólogo de El Mito del Cclsto S<>Cial, CHElJNG. Stevcn, lJni611
• 'l.
Edit<.>rial, Madrid, 1990.
Ihidem, lc>c .cit.

73
1
 - - - Alti·t'tlo liull;1rd o c.lt'I Derecho
(iouz;íf� z · - -·- ·- Es l u< lín s de A ná lis is f.fonómic

¿A qué atribuir los diferent es electos ti c s c a e.l a ti n a d e te n 11i n a u n a p ér d ic la

entre la propiedad común y se p ro d u zc a n ll a n ta s, ¡)
la pr op ie dad pr iva da? Para ell o es que no e> e l p ro d u c to r n o a su n 1c la s p ér d icla s
es pr ec iso rec ur rir a un concep to soc ia l d e 1/ . 5 () ,0 0 0 . S in e 1n b a rg o , co m
e conóm ico: la extern p (>rt a rl c q u e te n g a n Ltn cfectc)
alidad. ¿Qué son las externalidades? á d e to d o s m o d o s la s ll a n ta s si n i1 n
llaman "efecto s no contratados". En Algunos las producir l. E st o e s, a tc >d a s lu c e s , in e fi c ie n te .
tod a actividad humana hay ciertos ti v c) a l l ,1 c e r e l l) a la n (· e fi n a
costo.� y beneficios que Son directa social nega 1
ech o p u e d re so lv e r e st e p r< )t ,l e m a .
me nte e l le ct o r i1 11a g in a r, e l D e r e
comportamiento específico. Así, ando asumidos por el agente del Co1no p u e d e
c e r re sp o n sa t) le a l p rc )d u c to r d e lo s d a ñ o s q ue
cu un agricultor cultiva la tie JTa Para ello l) a st a rí a h a p e ro s e ve
recibe a cambio el beneficio de la c> re c ib e b e n c fi c ic >s p o r 1/ . 10 0 , 0 0 (}
d ve nta de la producción que obtien e. oca si o n a . S i e st e (1 lt im n te s e ra c o st o
Cuan o alguien sale de cace ría y por m n iz a c ic )n e s p o r 1/ . 15 0 ,0 0 (} , lo q t1 e a
el ma l a g a r ín d e
accidente, recibe los costos de su acción manejo de su arma sufre un obligad o a p
l)ié n e n co st o p ri v a d o . E n to n c e s e l p ro d u c tc >r su fr ir á
es as um id o di re c tam ent e por . Pero no todo costo o beneficio social se co n v ie rt e ta m E ll o lo ll e v a rá a
el ag en te de un co mp o rta mi e 0 0 p o r c a d a ll a n ta ci u e p ro d u z <: a .
nt o. pérd id a s p o r J/ . 5 0 ,0 p ro d u z c a n
Imagin emo.� una fábrica de caucho qu e c e sa ri a s p a ra q t1 e lo s d a ñ o s n e> se
e produce llanta s y
que por ello to1nar la s m e d id a s n a l im p a c to
contam ina el ambiente oc-Jsionando , u n fi lt ro e n la c h i1 11 e n e a q u e re d u z c e
da ño s directos a sus vecinos. Este (cc)locará , p o r e je tn p lo s ll a n ta s.
costo generado no es asumido por <> si n 1p le m e n te d e ja rá d e p ro d t1 c ir la
n el pr op io agente sino por quien es clañ in o d e lo s h u m o s) ,
su fre los daños derivados de la conta
suceder que un agricultor constniya un mi na ció n. Por otra parte, podría o la in te rn a li za c ió n
can al q u e h e m o s d e sc ri to e s c o n o c id o c o 1n
sus tierras, y que el agua obtenida b que desvíe un ño para irrigar E l p ro c e so iv id u o s a te n e r e n
eneficie también a sus c s, e l m is m c> q t1 e ll e v a a lo s in d
no han hecho ninguna inversi ón ra vecinos, que de extern a li d a d e v a a d e ri v a r e n
pa ello. Estos co.�tos y beneficios fe c to s q u e g e n e ra n su s a c to s, lo q u
asumidos po r el agent e, o que no le no c<>nsi d e ra c ió n lo s e
o s s c o 1 n p o rt a n
n l n e n te e fi c ie n te si lo s in d iv id u e
llamamos "extemaJidades". so compensados, son lo que u n re s u lt a d o fi n a 1
t< >S d e la p ro p ie d a d
g re se 1n o s al S a h a ra . U n o d e lo s c fe c
racionalm e n te . R e tc rn a li z a r c ie rt a s
c is a m e n te , e l d e n o p e rm it ir in
No cabe duda que la intera cción de común e s , p re e c ti v a s.
v is to d sd e d o s p e rs p
cxternalidades. Esto puede ser
la e
paso nos encontremos con extem dade vida socíal hace que a cada
ali s;
tiempo porque el carro que va lant mirar una mujer bonita, perder p c> r G a rr e t H a rd in , e n u n tr a b a jo
pasajero s, el ruido que ocasiona un
de e nuestro se detiene a recoger L a primera h a sido grafícada d e lo C o m ú n ). N o s
av ión su pe r h e T ra g e d y o f tl 1e C o n 1m o n s" . (L a T ra g e d ia
it
tráns o, el perder una función de cine sónico, un accidente de titulad o "T d e to d o s (e s d e c ir , si n
po rqu e los revendedores se c a se > d e u n a ll a n u ra a b ie rt a a l u so
adelantaron en comprar las entradas, no.� pone e l e st o s e f c to s es le > m is m o ).
etc . r< >p ie d a d d e to d o s, q u e p a ra e
genera beneficio.� y costos para tercer Casi cualquier cosa que hagamos pro p ie ta ri c> , o d e p
d tr a e r a la ll a n u ra to d o e l g a n a d o p o si b le . E st o
n os . En ocasiones es conveniente Así, c a d a p a st o r tr a ta rá e
n u ra s< >p o 1t e n
elimi ar la existencia de extem alidade s m ie n tr a s la s d im e n si o n e s d e la ll a
s, pu es muchas veces nos ll
evan a no gene ra rá p ro b le m a a r z c a n m á s
resulta dn5 ineficientes. Así, las extern d e l n u e v o g a n a d o . P erc J c o n fo rm e a p e
ali da d es generan una diverg
encia tc)das las n e c e si d a d e s n q u e o fr e ce
entre el costo social y el C<>sto privad sa tt 1r : 1 rs e la c a p a c id a d d e a li m e n ta c ió
c>. pasto re s c o n 1e n z a rá a n e s c a d a v e z
e l a g u a se ir á n c( )n v ir ti e n d o e n b ie
la llanu n 1 (l o s p a st o s y s, p o r lo q u e
Pongamos el ejemplo de quien contam r tr a ta rá d e m a x im iz a r SL ts L1 e n e fi c io
ina con humos el ambiente más escasc ls ). E l p a st o e le si g n if ic a
para poder producir llantas. Este se p re g u n ta rá c u á l e s la u tili d a d q u
ag ente recibe un beneficio de su acción implíc it a o e x p lí c it am e n te · te n d rá Llfl
que difiere del costo que su acción , g a n a d o a s u re l, a ñ o . E st a u ti li d a d
ge ne ra. Al no asumir los daños que aumenta r u n a c a b e z a d e
e fi c ie > q ú e
contaminación oc-Jsiona a terceros la u n o n e g a ti v o . E l p o si ti v o e s e l b e n
ha br á una tendencia a producir com p o n e n te p o si ti v o y b te n id o p o r
llantas. Podría llegarse al caso de que má.� o a n im a l (p o r e je m p le ), e l b e n e fi c io o
el valor del daño supere al valor del obtend rí a d e e st e n u e v c a rn e , le c he,
beneficio que se obtiene. Imaginemos u c to s q u e d e é st e se d e ri v e n , c o m o
qu e por cada llanta producida, la la venta d e lo s p ro d . U n si st em a
fábrica recibe 1/. 100, 000, pero gener o e s e l so b re p a st o re o a d ic io n a l c re a d o
d 1/. 150,00 0 en daños. Lo dese-Jbl cuero , e tc .) y e l n e g a ti v
e
74 75
 r�c..:ho - - ------ - ---· ....
Estudios <le Análí. ;is Et:onú1níco <lel l )e
---· - Alfretlo ISullard Gon.1.iílez - --·--- --- ---·-

· st o s d e la ac ti vi d ad d e p es ca d o re s
te> es p ro cl u ct o d e n o in te rnalizar los co
planteado en estos tér111inc>s incentiva a incrementar los rel)años sin ning(1n es
y caza d o re s, p e ro sí st 1s b e n e fi ci o s.
límite (en un mt1ndo que es J)Or definición lin1itade>). El destine> es la
ruina'. Lo que st1cede es que al llevar el ganado a pastar, se ton1a en p ri n ci p al fu n ci ó n d e la p ro p ie d ad es
Con10 bien dice Demsetz, la
cuenta el beneficio pere> no el costo. Esto es un claro eje1nplc> de u na íc io so s y d añ in o s d er iv ad o s d e l u so
extemalidad. Un sistetna de J)ropíedad común (como el que existe al s ur la internalizacié)n de los efect<>s l)enef >rmas de derecl1os de propiedad
\ A sí , el st 1rg in 1ie n to d e n t1ev as f<
del Sahara) lleva a que los individuos usen ce>mo un bien infinitc> (los de bienes. ev o s ef ec to s b cn ef ic io sc >s o
ic ié )n d e n
p uede ser asu mido c<)1no la apar
u
pastos) un IJien q11e es finito, es decir, escaso. Así, el comportamicnte> no aJ )a re ce n , e n to n ce s, c u an d o la
se condice con el nivel de escasez del bien. dañinos. Los derecl1os de ¡)ropiedad du ce IJeneficios superiores al
te rn al iz ac ió n d e la s ex te rn al id ad cs J) ro
in st o d e p e) n e en v ig e n ci a lo s
n (e l co r
La segundé! perspe<:tiva (y q ue, bien vista, no es sino la otra cara costo mismo de la intern")alizació in tc rn al iz ac ió n e s
derechos d e propiedad) . Com<> he m o s d ic h <> , la
de la moneda), es descrita por Rict1ard Posner. En un mundo en el que se ti vo s p ar a la tiliz ac ió n ef ic ie n te d e lo s
nec es ar ia p o rq u e cr e a lo s in ce n u
l1an abolido los derechos de pre>picdad, el agricultor que sien1bra la tierra, s, el ju st if ic at iv o d e to d o si st e n 1a d e
la fertiliza, y constr uye espantapájaros, se encontrará que c uando el maíz recursos. Este es, a fin de cuenta
esté liste) para ser cosechaclo sus vecinos vendrán y se lo llevarán sin qu e propiedacl.
pueda hacer nada para evitarlo. Obviamente, no habrá ningún incentiv<> l1 a a es q e el si st e m a d e p ro p ie d ad
pa ra volver a se1nbrar y el can1pesino abandonará la agric ultu ra. Así, no E l problema del sur del Sa r u
n u so ef ic ie n te d e lo s
in ce n ti va
vigente (l a propiedad comunal) no
u
se c rearán los incentivos necesaric>s para consegtiir las inversiones s d e e st as zo n as co n si d e ra n su s
ad o q u e al ac tu ar lo s l1 al )i ta n te
requeridas para la sul)sistenci�l de tod<>s los integrantes de la sociedad4. re cu rs o s, d
E n té rm in o s se n ci llo s, se co m p c> rt an si n
ben ef ic io s p er o n o lo s co st o s. ,
Si el beneficio de 1ni acción se traslada a tercerc>s, no existe motivación es ca se z d e lo s re cu rs o s q u e u ti liza n
para desarrollar la actividad. En este caso el agente se alJstienc de tomar e n consideración el nivel de
se d e el lo su so b re ex p lo ta ci ó n .
determinad<> comportamiento, precisamente para ne> generar beneficios dcrivándc>
extcrn<>s (cxtemalidades) en favor de terceros y qu e ne> v,1 a gozar. ía p en sa rs e q u e la p rc >p ie d ad p ri va d a
De lo dicho hasta aquí podr ia m en te ci er te >. E x is te n
es n ec es ar
Son varias las conclusiones que podemos extraer. La pr<>piedad se es e l sistema más deseal)lc, pero ello no un uso eficiente de los recursos
as d e re g la ci ó n so ci al q u e permiten
presenta como una necesidad en aquellos bienes considerados escasos. sist em u
p ri va d a, p o r lo m en o s ta l
p r< >p ie d ad
Así, por ejemplo, ne> existe prOJ)iedad se>bre el aire, pc)rque su abundancia sin basarse, en sentido estricto, en la m u n id ad es ca m p es in as , d o n d e
co1no la conocemos. Por ejemplo, e n las n u so común, se consigue un co
no lo justifica. Hay tanto, que en principio su uso no genera ninguna n s ujetos a u
gra n p art e d e lo s re cu rs o s es tá o s
extemalidad respecto de terceros. Esto, sin e1nbargo, ha comenzado a re cu rs o s a tr av é s d e m e ca n is m
cambiar. La contaminación ambiental comienza a tornar en escaso el aprovechamiento eficiente de los g u la ci ó n d e co n d u ct a. E st o s
al es , c ltu ra le s y h as ta fa m il ia re s, d e re
recurso y Cf>mienza a pensarse en la necesidad de regular su uso. Ya en so ci u
ea n d o si st em as al te rn at iv o s
al id ad es , cr
algunas ciudades de Japón existen casetas en las calles, en las que alguien mecanismos internalizan las extem ea n lo s in ce n ti vc )s n ec es ar io s
u e cr
puede "comprar", depc>sitandc> algunas·m()nedas, u ·nas tJocanadas de aire de sanción (normalmente sociales) q l> ar g o , es te ú ltin 10 te m a, q u e
par a co m p c> rt arse ef ic ie n te m en te . Si n em
p uro. Casos similares son los de la pesca o la caza, cu ando la actitud n te , n o e s m at er ia d el p re se n te tr ab aj o .
depredatoria pone en riesgo de extinción ciertas especies. En realidad resulta de por sí sumamente interesa g u la ci ó n en n u es tr o si st em a
n ic o q u e b u sc am o s es an al iz ar cu ál e s la re
Lo ú •

.3 HAROIN, (i;j rrett. "Thc Trage<ly of I he Co1nmons... En: f.'conomir.: f'ou11clatio11s vfProper�J'
Luu•, liruce Ackerman. Little Br<>wn and Co1npany. Boston and T<>ronto, 1975. p. 4. er ty Rights''. En : Ameri,an Ec cln omics Re­
ry of Pr<)p
4 POSNER. Richard A. f:l·onom ic Aua{J·.,•is of LUll'. l.ittle IJrown and C<>mpany. li<>st<ln an<l 5 DEMSt:TZ, Harold. "Toward a Theo
Toronto, 3 ª ed., 1986. p. 30. víew. N º 57, mayo 1967. p. 347.
77
76
i
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- - Alfredo llullarc.l Gon.z:ílei - -
· -·------- - - - Estudios de Análisis F.con(>1nico <lel l)erecho - -

de pro pie da d privada, y córnc> éste Ctlmple e> ne> la función de
internalizaci(>n de externalid::tdes que ya hem<>s señaltidc>.
2. ¿Cómo se debe excluir a los demás?
De hecho, la existencia de externalidades es una de las
p reocupaciones principales frente a las que, consciente o
aparecen co1nc> c<>nsect1enci,1 de la existencia de cosas y del prol)lema
ele cón1c> det)en ser ést,1s us,tdas. Los derech<)S de ¡)rOJJiedad determinan
normas de conducta respecto ele las cosas que todas y cada una de las
¡Jersonas deben respetar ct1ando interactúan; de n<> ser �lsí, se deberá
sopc>rtar el costo de st1 inobservancia_
-
El sistetlla de pr<>piedad puede ser definido com<> el conjunto de
relaciones ecc>nómic�ls y sociales que definen la posición de cada

inconsc·ientemente, se enfrenta el l)erecho y, en concreto, frente a las individuo respecto al uso de los bienes escasos º. 1'orrcs I,ópez señala las
que se encuentra el legislador. Si las extcmalidades l1an sid<> definidas tres características esenciales que debe cumplir el sisten1a de derechos
con10 los efectos no contratados de la condt1cta ht1n1ana, y es la función de propiedad para desarroll::ir la función a la que l1a sido llamada.
del Derecho regular dicl1a conducta; tod<1 decisión legal deter1nina cómo
se manifiestan las cxternalidades y cuáles de ellas son efectivamente a) Universalidad_- t<)dos los recursos deben ser poseídc)s por alguien,
internalizadas. salvo que se,1n tan abundantes que puedan ser consumidos por
ct1alqt1icra sin necesidad de excluir a los demás (come> sería, por
lJno de los errores más comunes radica en el hecho de que ct1ando ejemplo, el caso del aire).
el legislador o quien diseña alguna política gubernamental se encuentra
frente a una cxtemalidad no deseada, entiende que la única fonna de l)),,Exclusividad.- se debe garantizar jurídicamente la posibilidad de
resolverla es a través de la intervención estatal direct�l. Esto, que es cierto excluir a los dcinás <lel consumo y uso del bien en cuestión_ Así,
en muchas ocasiones, no es siempre así. los derechos de prc>piedad sólo aparecen cuando los costos de
lograr su uso exclt1sivo resultan co1npensados por los beneficios
Muchas veces la intervención estatal genera costos mayores ql1e que el propio uso exclusivo genera.
l<>s que genera la prOJ)ia externalidad qt1e pretende eliminar. En ocasiones
una correcta asignacié)n de derecl10s de propiedad hace innecesaria la c) Transferibilidad_- se requiere que por medio de intercambios
intervención estatal, pues intemaliza la externaliclad a un cost<) menor. voluntaric>s los recursos pasen de sus usc)s menos valiosos a los
No pretendemos, sin embargo, hacer tin estt1dio valorativo S<>bre la más valiosos7.
conveniencia o no de un sisten1a de propiedad privada. Las variables son
demasiadas para ser desarrolladas en un trabajo tan simple como éste. Nos interesa concentrar la atención del lect<>r en las dos últimas
Nuestro objetive> es más l1umílde. ¿Es nuestro sistema coherente con la características. En lo que concierne a la exclusividad, ésta no es otra cosa
funci(>n que la propiedad privada debe desarrollar según su propia que lo que la doctrina tradici(>nal ha denominado el carácter "erga omnes",
concepción? El presente trabajo se limitará, como veret11os más adelante, es decir, la op<>nil>ilid�ld alJsoluta del derecho de p ropiedad. Es esta
al análisis de ·este aspecto en el sistema peruan<> de transferencia de la oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vel1ículo idóneo para
propiedad ininueble. internalizar las extcrnalidades. A partir de la exclusión que uno hace de
-·. -·-------
Como ya hemos viste>, y en concordancia con lo que señalan
•
. · Eco notnil: Theory: :1
Eirí k y PEJ OV ICH , Sve t<)Z :Jr. • Pro per ty Ríg hts and
. Furoboth y Pej<>vich, un punto central es darse cuenta de qt1e los derechos 6 FlJROI�OT
Survey of
H.
llec ent Líte ratu rc". En: Jou rna / o/ Ec( )no mtc s Litc •rat 1 . 1 re, í>ic icm hre 1972. Vol.
de propiedad no son relaciones entre los hombres y las cosas, sino X, N Q 4. p.11.
o. Edi tor ial Ter nos S.A., Madrid,
mic 11 tlel f>er ec:h
regt1laciones de las relaciones de condt1cta entre los hombres, que 7 l'ORRE S LÓP
1987, p. 49 .
EZ, Ju:1 n. At1 á/is is J{ c r1n6

·.
�
78 79
 •
--- --- -- Alfretlo liullar<l GonZ;Ílez -· -- -- ---- - - - tstu<li(>S <le Análi..,is I::<.:<>númic< > del Dere<.·ho -· - · - --

los demás surge el incentivo para invertir capitaJ y lrabajo en un bien
detern1inado y, con10 contrapartida, rac i<>nalizar los coslos que se
derivarían de una sol)reexplotación del bien,
-,,
Como señala Dcmsetz, la ¡)ropiedad se desarrolla cuanclo los
,, ,,
ele ambos aspectos. Por eso, el derecho de propiedad tiene un valor su­
perior al que tiene un derechc> real de uso. En este sentido se pronuncia
[>cjovich, quien dice que el valor de los bienes depende del contenido de
los derechos de prc>piedad que recaen sobre estos bienes. Por ejemplo,

se pagaría más por una casa si el derecho sobre ésta permite excluir la
'·

beneficios de la intcrnalizac·ión S<>n mayores que el costo n1ismo ele la instalación en el barrio de estaciones de gasolina, plantas químicas,
intcrnalizaci(>n • Cc>n10 podcmc>s ver, e! costo de internalizar es en realidad
industrias molestas, etc. H1
8

el costo que in1pone el desarrollo de un sistema que permite excluir a los

demás. En aquellos casos donde el costo de excluir sea superior al
1 1
' beneficio derivad<> de la propi a exclusión no l1abrá propiedad, pues ésta
se tornaría en irracional. Así sucede, a título de ejemplo, en el siguiente
caso, enunciadc> por Burton. Si t)ien ha sido posilJle establecer un sisten1a
privado de derechos sc>bre peces y otros animales marinos en criaderos
artificiales, en especies como las ostras, las langostas, l<>s robalos y
lenguados (pesca cara y sedentaria); esto ha sido completamente
in1posiblc respecto de bancos de peces migratorios9 • Pensar el día de l1c>y
en derechos de propiedad solJre este tipo de especies es una ilusión.
' '
'
Como contr.1partida a le> dicho, tenemos que el sistema ideal de
propiedad es aquel que permi te el máximo grado de exclusión al menor
1
. Adicionalmente, se debe tener en cuenta la necesidad de reducir
los costos qt1e se derivan de implementar el sistema que permita la
propia exclusión. Uno de los cc>stos principales en este sentido es el de
publicitar el derecho, de hacerlo conocible a terceros. Así, si los terceros
no conocen el derecho ni identifican al titular de la potestad de excluir,
la exclusión no puede ser perfecta, y por lo tanto se torna en menos
eficiente. La propiedad tiene que ser conocible por aquellos que son
precisamente los excluidos. Dentro de esta línea, un sistema de
publicidad basado, por ejemplo, en un sistema de notificaciones a todos
los demás es absurdo, sumamente costoso y por tanto indeseable. Así,
surge como otro mecanismo la existencia de un registro público, que si

bien tiene un costo, éste es relativamente bajo en relación a la seguridad

costo posit)le. Ello convertirá a la oponibilidad en un n1ecanismo más que puede brindar. Pe.ro esto es operativo sólo en bienes de fácil
eficiente. Prueba de lo dicho l1asta aquí es que el grado de exclusión de identificación y de un valor significativo (como un inmueble por
la propiedad determinará que el bien adquiera un mayor valor. Si la ejemplo). En otro tipo de bienes (como un lapicero o una camisa),
propiedad se basara en contratos (es decir, que sólo podría excluir a pensar en un registro es irracional; el costo de identificación del bien y
aquellos que celebren contratos cc>nmigo) su valor será determinado por su propio valor no justifican un sistema registra!. En estos casos, la
la cantidad de contratos que se celebren. Así, quien tiene una propiedad posesión, que tiene una publicidad menos perfecta pero a la vez menos
que permite excluir a 1,000 personas tiene un bien más valioso que aquél costosa, podría ser una solución adecuada.
que sólo puede excluir a 100. En este sentido, la propiedad más valiosa
imaginable sobre un misn10 bien es aquella que permite excluir a todos La conclusión principal es que la propiedad debe permitir la
los demás. exclusión más perfecta al menor costo posible, pero permitiendo,
1
De la misma manera, también aumenta el paralelamente, que los terceros tengan la posibilidad de conocer el
valor del derecl1c> de derecho del que han sido excluidos.
propiedad cuandc> éste rne permite excluir
a los demás del ejercicio d e
tc>das las facultades. Así, un derecl10 que pe
rmita sólo excluir a terceros
del disfrute, pero no del uso, valdrá menos qu
e otro que permite excluir
- - ·-
� DEMSETZ, op. c:iL loe. cit.

r· ,..,
9 IJllRTON, op. cit., p. 32. 10 PEJOVICH, Svetozar. "Towards an ECllD<lmic The<lry <>f the Creati<.>n and Specification of
Property Rights". En: Revieu1 uf Social Ec:uriomtc.�. Vol XXX, n2 3, setiemt>re 1972.
80 81

.•. -
 -
--- ...\lfr�do Bul1;1n.l C,onz;:il�z - ·- · --
3. ¿Cómo se transmite la posibilidad de excluir?
Hen1os vist<>que el "quid" de la pr<)piedad radica en esta posilJilidad
de excluir a los de1nás. Sólo así el propietario intemaliza de n1anera efectiva
las cxternalidades. Por tanto, le corresponde al sistema jurídico, a través
del diseño de l�l estructt1ra del sistema de derechos de propiedad, crear
los incentiV(>s necesarios para una eficiente asignación de recursos. Aquí
entra a tallar aquel carácter del sistema de derechos de propiedad que
íba1nos a relaci<>nar con la exclusividad, esto es, la transferibilidad.
' i
. Tradicionalmente se nos ha dichc> que uno de los principios
básicos que inspira y organiza un sistema de transferencia de propiedad
es el de "seguridad jurídica". Según este principio Ja transmisión de la
propiedad debe estar dotada de una serie de garantías que permitan al
adquirente sentirse segur<> de Ia operación de "compra" de un derecho,
favoreciendo así el tráfico y la circulación económica de los l)ienes (y, en
el fondo, la reasignación de los recursc>s a sus usos más valiosos).
En términos econótnicos, la seguridad en el tráfico está íntiman1ente
vinculada con los conceptos que hemos venido desarrollando. La decisión
econé>mica de los individt1os debe tener bases de racionalidad, de manera
que todo efectc> pueda ser previsto por el agente. Ello implica que el
' i
' azar, por la irracic>nalidad que le es consustancial, debe ser eliminado
i
1
como eletnento que pueda afectar el rest1ltado de una decisión. Siendo la
. 1 transferencia de la propiedad un claro caso de decisión económica (es,
en términos latos, Ja c>peración base de todo el sistema de mercado), el
sistema debe estar orientado a eliminar el azar.
El riesg<> que está presente en toda tr.:tnsferencia r.adica en el hect1c>
de que podría ne> transmitirse al adquirente la potestad de excluir a los
demás, o que la pc>sibilidad de exclusi{>n no sea trans111itida en términos
!
j pr<>pietarios se comportarán en cierto grado como si su propiedad,
i '
perfectos (por ejemplo, que se transmita una propiedad gravada con un
derecho real de garantía o sc>bre la que recaiga un usufructo y que ne>
permitiría excluir en ciertas circunstancias al acreedor o al usufructuario,
respectivamente). Si este riesgo no es racionalizado, el potencial
adqu irente puede decidir no con1prar o l1acerlo a un precio que se
encuentre por del)ajo del valor real del derecl10 que se adquiere. Ello se
puede apreciar, por ejemplo, c u ando se compra un ininueble no inscrito,
82
'
'í
.l.
- - ------ E�tudios d� An;ílisis Económico del Derecho . • - -------
pues el precícJ qt1c se fije va a ser, de ordinario, considerable1nente n1enor
al de <>lro inmueble sí registrado. La prc)tección registra} y la certeza que
lJrinda son 1�1 explicación a este mayor valor. En el fondo, lo que hace la
diferencia es que quien compra siente que el registro le garantiza una
posibilidad de exclu sión más perfecta y, por tanto, más valiosa. En el
inn1t1el)le no registrado se introdt1ce el azar, y con ello la irracionalidad.
Por lógica consecuencia , la posibilidad de excluir ya no es tan cierta.
Este riesgo podría determinar que se adquiera una propiedad que no
permita excluir, por ejemplo, a t1n adquirente anterior. Estaríamos
entonces ante una pr<)piedad disfuncional o, dicho de una manera más
clara, ante la ausencia de un auténtico derecl10 de propiedad.
Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al
adquirente la certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido
;:1dqt1irente, es decir, una posibilidad de exclu si{>n total. Un sistema que
no reuna estas características no permite una efectiva internalización de
todc>s los beneficios y costos externos (externalidades), por lo que no
creará los incentivos necesarios para una eficiente asignación y uso de
lc>s recursos escasos. De ello se derivarán, a nuestro entender, dos
.
consecuencias:
a) La falta de certeza en la transmisión de la facultad de excluir
determinará que muchas operaciones de intercambio que, por su
naturaleza, serían eficientes (correcta asignación de recursos) no
se lleven a cabe>, debido a la incertidumbre que dicha adqu isición
significaría para un potencial nuevo titular.
b) En los casos en que se llegue a dar la transmisión del derecho,
pero no exista certeza absoluta de la propia titularidad del
transferente o del contenido de las facultades que confiere, los
en teoría exclusiva, fuese común. No se sentirán incentivados a
invertir y hacer producir el bien, por lo menos en el mismo nivel
en que se comportarían si su facultad de excluir fuese
completa1nente cierta. Veamos sino el caso de un adquirente que
adve1tido por su abogado de la necesidad de inscribir su derecho
para poder efectivamente sentirse propietario, retrasa ciertas
inversiones q ue pensaba realizar en el bien (por ejemplo construir
�3
 ..
--- ------- --- --- Altredo liullard Gonz.ílc:-i - -
-- -- --- --- -
--·
una edificación), a la espera del momento en que la inscripción se
produzca.
Estas consecuencias de un sistema de transferencia · ineficiente
genera costos no deseados. Estos costos se ven a su vez maximizados
por una característica típica de) comportamiento económico de los
individuos, la aversión al riesgo. Este concepto se contrapone con el de
neutralidad al riesgo. Como señala Polinsky, la aversión al riesgo significa
que l<)S individuos toman en cuenta no sólo el valor esperado del riesgc>
sino la magnitud absoluta del mismo. Así por ejen1plo, una persona con
aversión al riesgo, a diferencia de una persona neutr.il al mismo, no va a
ser indiferente entre una pérdida cierta de $ 5'000,000 y el 10% de
posibilidades de perder$ 50'000,000. En este caso quien tiene aversión al
riesgo preferirá perder $ 5'000,000 con certeza, a correrse el riesgo de
estar en situación de perder$ 50'0()0,000. Para el neutral al riesgo, esto es
totalmente indiferente 11 • Esta característica del individuo se refleja
claramente en la fonnación y entrenamiento que recibimos los abogados.
En general estamos preparados par.i comportamos como si tuviésemos
una exagerada aversión al riesgo cuando aconsejamos a un cliente. Por
¡ !
ejemplo, cuando l1acemos un estudio de títulos antes de una compraventa
solemos "asustar" a nuestro cliente, mostrándole las posibles
consecuencias de una imperfección en los títulos, por más de que la
eventualidad que pueda generar el riesgo se presente quede reducida
casi al absurdo. Incluso, en estas circunstancias muchas veces aconsejamos
que no se realice la compra hasta que los títulos no hayan sido saneados.
Ello l1a hecl10 que nos ganemos la fama de "trabar" las operaciones de
intercambio comercial e inmobiliario.
La aversión determina que el individuo no tome en cuenta la
magnitud racional del riesgo, sino que tienda a exagerarlo, deformando
los presupuestos de base mediante los cuales se orientan las decisiones
económicas. Grafiquemos esto con un ejemplo. "X" es propietario de
una casa que es deseada por "A" y "B". "A" es neutral al riesgo y "B" tiene
aversión al mismo. "A" valoriza la casa en 90 y "B" en 100. En este sentido
Jo deseable, por ser económicamente eficiente, es que sea "B" el que la
11 POLINSKY, A. Mitchell. An Intr<)UU<.'tion to Law and Economics. Litrle lJrown and Com­
..
,
pany, nosh,n a nd Tc>r<>ntc>, 6ta. reitnpresii)n, 1983. p.51.
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- E-;tu<lios Je Análisis Ec<>n(>mk:o del f)erecho - -
compre, pues valoriza el bien más que "A" (y pc>r tanto, se pt1ede presumir
qt1e l1abrá una asignación del recurso a su uso más valioso). Imaginemos
también que no existe un registro púl)lico que otorgue certeza a nuestra
adquisición, por lo que existe estadística1nente un 30º/4 de posibilidades
que la transferencia de propiedad no sea perfecta (porque, pc>r ejemplo,
no tenemos forma de saber si "X" le vendió previamente la casa a un
tercero). Tanto "A" co1no "B" van a "castigar'' su valc>rización de la casa si
es que se comportan come) inclividt10s económicamente racionales. Este
"castigo" es producto de la incertidumbre qt1e la adquisición del inmueble
genera.
El resultado es que "A'' estará dispuesto a pagar como precio 63
(90-27=63, siendo 27 el 30% de la valorización de 90 l1echa por "A").
Siendo esta cifra mayor que el precio fijadc> por "X", habrá acuerdo ("A"
estaría ganando 3, es decir 63-60=3), y por tanto se concretará la operación
de compraventa. El comportamiento de "A" grafica claramente su
neutralidad al riesgc): el "castigo" en su valorización refleja la magnitud
estadística del riesgo asumido, pero veamos qué pasa con "B". Por efecto
de la aversión al riesgc> va a castigar el precio en un porcentaje mayor a la
magnitud. estadística del riesgo. Digamos que sólo estaría dispuesto a
comprar el inmueble si el precio resulta siendc> inferior a un "castigo" de
su valorización en 45%. Los 15 puntc)s porcentuales adicic)nales al castigo
que hace "A", reflejan el costo de su riesgo, o dicho de otra forma, cuánto
estaría dispuest<) a recibir por correr un riesgo de 30º/o de quedarse sin su
adquisición. El resultado es que sólo estará dispuesto a pagar 55 (1()0-
45=55, siendo 45 el 45% de la valorización de 100 hecha por B"). Siendo
,,
esta cantidad menor al precio fijado por "X (y a lo que está dispuesto a
ofrecer "A"), "B" no comprará el bien, pues está operación lé significaría
a "X" una pérdida estimada de 5 (60-55=5), a pesar que en términos
absolutos pudo ser la solución más eficiente.
Cambiemos ahora uno de los supuestos. Asumamos que existe un
sistema registral confiable que nos da un 100% de certeza. la propiedad
de "X" aparece inscrita en Registros Públicos, y el sistema legal le garantiza
tanto a "A" como a "B" que si compran el inmueble su adquisición será
inatacable; es decir, podrán excluir efectivamente a todos los demás. En
este supuesto, el hecho que "A" sea neutral al riesgo y "B" tenga aversión
al mismo no tiene ningún efecto. Esta sitqación nos es indiferente. Hay
85
 --- - - Altr�tlo 11ull:..1ru <.,oniáiez -- -- -- -- · -- --· --
seguridad, desaparece Ja incertidu1nbre, y el azar deja de ser un n1ecanisn10
de asignación de recurs<>s. La decisión econó111íca se torna cc>mplet1mente
racion,11. Así, será "B" (quien valc>riza rnás la casa) finaln1ente quien la
C<>tnprará. Esta solución es la inás eficiente, pt1es lleva a una correcta
asignación de los recursos, permitiendo que la propiedad cu111pla la
función que le corresponde e internalice las externalidades.
Según lo que hen1os visto, ¿cómo se debe transmitir la facultad de
excluir? O dicl10 en <)tras términos, ¿qué requisitos debe cumplir un siste1na
1
de transferencia de derechos de propiedad? A ntiestro entender debe
I
1
' cumplir tres requisitos:
a) Que la propiedad (posibilidad de excluir) esté recc>nocida
ol)jetivamente en el derecho positivo, de modo qt1e su diseño le
pennita intemalizar los costos y beneficios externos (externalidades
derivadas del uso y disfrute del bien) de Ja manera 111ás efectiva al
menor costo posible.
' b) Que la transmisi{>n de la propiedad transfiera de manera efectiva,
de un titular a otro, la posibilidad de excluir a todos. Esto significa
que el derecho que se transmita sea cierto en su existencia y en su
contenido. Sé>lo a partir de que eJ adquirente reciba la facultad
plena de exclusión, puede cumplir la propiedad su funcié>n
económica y social.
c) Que la trans1nisión de la propiedad se hase en un signo de
1
¡
cognoscibilidad que permita a los terceros identificar
objetivamente a quien goza de la titularidad para excluir. No
1 <>lvidemc>s que todo adquirente antes de tener esa condición se
!
' C<>mporta y siente como un tercero (en efecto le> es)}', por tanto,
1
'
;
su decisión debe basarse en determinados criteri<>s ciertc>s y
' racionales. Esto implica certeza en la apariencia del derech<>, a
fin de eliminar comportamientos ineficientes derivad<Js a su vez
de la aversión al riesgo que suele caracterizar a los individuos. El
signo de cognoscibiJidad tiene que ser público, de fácil
identificación, en l<> posible inequívoco, que no pueda dar origen
a una publicidad dual (esto es, que no pueda publicitar dos
derechos de propiedad idénticos sobre el mismo bien) y de un
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,,' .
'
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...
- --
- ----
- Estudios de Análisis F.f<)n<·imico dt�I Ocrccho- - - - - - - -
- ----· ·
relativo bajo costo en relación al valor del bien cuya propiedad
pttl)licita. La facultad de exclusión, debe derivarse directa1nente
de la cc>nsc>lidaci(>n del signe) de cognoscil)ilid:1d (por ejemplo,
de la inscripción en el registro correspondiente), de lo contrario
estaremos ante el abst1rdo de que existan sujetos excluidos que
no estén en la posibilidad de conocer quién y cómo los excluye.
¿Transmite el sistema peruano la facultad de excluir?
4.
Un mundo en el que nadie pt1ede excluir a nadie es un mundo
sin propiedad, e s t1n mundo plagado de externalidades no
internalizadas y, por tanto, económicamente ineficiente y disfuncional.
Nuestro Código Civil l1a tomado como J)ttnto de partida la necesidad
de la existencia de derechos de propiedad y, por tanto, le ha asignado
a la propiedad la funcié)n descrita hasta este punto. La pregunta que
cal)e l1acerse es si la regulación del Código es coherente con la
ideología que lo inspira. Podríamos etnharcarnc>s en una inacabable
discusión en torno a l�l conveniencia o no de tin sistema de solución
de todos los problcn1as económicos que la convivencia humana
plantea. Para unos, el diseño liberal de prc>piedad privada tiene una
serie de limitaciones para resolver muchos de nuestros problemas, e
incluso nos plantea pr<>blemas nt1evos; sin emlJargo, no dejan de
reconocer que es un sistema que puede tornarse en deseable si es
que se introducen ciertas n1edidas correctoras y se toma consciencia
de sus propias limitaciones. Finalmente, para otros la JJropiedad
privada es la fuente de todos los 1nales de la sociedad moderna. Esta
discusión, plagada de determinantes valorativos y no exenta de
dogmatismo, es ajena a la intencié>n de este trabajo. Sólo buscamos
l1acer un análisis de la coherencia (o incol1erencia) que tiene nuestro
sistema, el cual parte de ciertas premisas y asigna ciertas funciones a
determinadas instituciones. En el camino legislativc) estas funci<>nes
se disipan en una serie de discusic>nes "kafkianas", doctrinas confusas·
y abstractas, raZ{)namient<JS circulares y conceptos sobrenaturales que •
cobran inusitada vida propia. Nt1cstro propósito es buscar, de una
manera conscientemente superficial, cuánto de coherencia se ha
perdido en este tránsito por el "paraíso de las ideas jurídicas" y que
se encuentra, como todo paraís(>, tan lejos de la realidad.
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 --- - -- -- ---
· - - · - Alt'rt'c.lo Iiul lar<l González --- ----
--- --- - - -
Estudios de Análísis Eronó1niro del l)�r�cho - ----- - ··- .._
-
,
Nuestr<> Código Civil habla de la p
11 del Libro V (artículc>s 923 a 9 rc >p iedad, dedicándole el Título
98), sin perjuicio de otrc>s varios a In1agíne1n<>s al cliente que acude a un estudio de abogados y le
dispersos en otras partes del m rtículos 1)regt1nta a une> de sus integr.antes desde qué momento sería propietario
ismo cuerpo legal. Además, e
innumerables disposiciones C<>n xisten {iel in1nueble que desea comprar. Itnaginemos que el abogado se limita a
tenidas en una serie de c>tras no
(leyes urbanas, regla111cnto gene rmas leerle y explicarle el texto del artículo 949. El cliente1 confiado en que el
ral d e construcciones, leyes agra
no rmas sobre pr<>piedad horizon rias, :-;imple contrato lo l1ará propietario, sale de la oficina y celebra el contrato
tal, etc.). Así, la propiedad atra
nuestro sistema y es quizá la cc>lu viesa (le compraventa. Cuando va a tomar posesié>n de su inmueble se da con la
mna vertebral del Derecho patrim
privado, siendc> uno de lc>s pun onial sc>rpresa de qt1c está ocupado por un tercero, el n1ismo que tiene su derecho
tos más importantes el concernie
los bienes inmuebles. Toda acti nte a inscrito. Al pedirle su título de prc)piedad el ocupante le enseña al cliente
vidad hu1nana requiere de un á
d e un espacio g e o g rá fi c o d o n d mbito, una escritura pública cuya fecha es posterior al contrato que él celebró.
e llevarse a cal)o. La viviend
producción industrial, la agricu a, la Recordando las palabr.as de su abogado y utilizando un poco de sentido
ltura, la educación, la recreación
requieren de inmuebles y, p o r , etc., común le dice que ese título no tiene ningún valor, pues en la fecha que se
tanto, de de rechos de propieda
p o r medio de la facultad de exclu d que celebró ese c<>ntrato él ya había celebrado ( con anterioridad) otro contrato
sión permitan a los individuos asi
estos recursos escasos (que son gnar ('.On el propietario; por tanto, en la fecha de la escritura pública quien le
la tierra y las edificaciones) a su
más valiosos. Esto nos lleva a ap s usos vendió al ocupante no era propietario, y como nadie puede transferir el
licar el marce> general desarrolla
lo s puntos anteriores al régim do en derecho que no tiene, queda claro que el único título válídc> es el suyo. Sin
en de transmisión de la p ro p ie
inmuebJe. dad etnbargo, en el juicio que siguió con el ocupante el cliente se encuentra
con la sorpresa de que el Poder Judicial le da la rc:1zón a la otra parte.
En nuestro diseño legislativo )a no
949 del Código Civil. n n a clave parecería ser el artículo
El error en el consejo del abogado está en haber confundido la
definición formal (y abstracta) contenida en el Código, con el
,'. Artículo 949.- "La sola obligac funcionamiento del Derecho en la realidad. En el trasfondo de la
detenninado hace al acreedor pro ió n de enajenar un inmueble
pietario de él, salvo dispc>sición le pregunta del cliente estaba la siguiente inquietud: ¿A partir de cuándo
diferente o pacto en contrario". gal podré yo excluir a los demás? Para fines prácticos esto es lo único que
le interesaba. El abogadc> le contestó una pregunta distinta: ¿Desde
Esta norma recoge la teoría fr cuándc> dice el Códigc> Civil que tengc> un derecho llamado "propiedad"?
consentimiento tiene la facultad d a n cesa s e g ú n la cual el m e ro
e transmitir la propiedad al adquir c:c>mo vi1nos en el ejemplo, las respuestas a estas dos preguntas son
E n té rm in o s la to s , la p ro p ie ente. diferentes. El Código habla de una relación jurídica a la que llama
d a d se tr a n s fi e re a l m o m e n to
p e rf e c c io n a m ie n to d e l c o n tr del "propiedad", que aparece en el momento en que se celebra el contrato.
a to . Sin e m b a rg o , e s ta n o rm
completamente incoherente co a . es Pero esta "propiedad" es una propiedad relativa (lo que en sí mismo es
n la función que la propiedad
desarrollar. El cc>ntrato es un acto debe un contrasentido), pues no permite excluir a todos. Tan es así, que un
que, d e ordinario, permanece oc
conocin1iento de tercerc>s. Ello q ulto al ,1dquirente posterior, pero que insc ribe su de recho con anterioridad,
uiere decir que carece de la cuali
ser u n signo de cognoscibilidad dad de no podrá ser excluido. En rcalidad1 nadie es un auténtico propietario al
y, por tanto, de alcanzar informa
los terceros sobre quien goza de ción a celebrar un simple contrato. La respuesta del abogado debería haber
la titularidad para pc>der excluirlo
relación. S i el artículo 949 fuese s de la sido otra, así debió decirle a su cliente que nada significaba el simple
e l único referido a la transferen
propiedad, la disfuncionalidad de cia de contrato para los fines de exclusión absoluta (y que se grafican
l sistema sería evidente, pero cua
abogado sabe que esto no es así lquier claramente en la expresión "esto es mío", lo que por contraposición
y que el postulado propuesto en
n o funciona en la realidad tal co el 949 quiere decir que no es de nadie más) y que si se quería sentir un
.' mo se ha descrito.
,
auténtico propietario debía tomar las medidas y previsiones necesarias
88
89

¡11.. - ·
- __ .._ ·---..· -- ·-· '-· --·-· -·
 Alfredo lk11lar<l <}onz:ík·z - - --- --- --- --- -- · ---· • ·-- - Eslutli<>S
- ot' Anjlísis Econúnti<.'O del Oert:cho --
--- --

111�1no a l�l ex cl t1 si vi d ac i (c ar ac te rí sticas

¡)ara inscríl)ir in111e<liata1nente su adqt1isición en los Registros Públic<>s. transferibilic.lad le extiende la y p en n it ir q u e la p ro p ie d ad
:ll>l es ¡) ar a in te rn al il:1 r l,1 s ex te rn al idad cs
A este conclusión parecería lleg,1rse ,1 través de la lectt1ra de otrc>s itl f;l lt el e lc >s cr ite ri o s es co g id c> s
). El sc g t1 n d c>
dispositivos cc>ntenicios en el Código. rt1111pla sti función econó1nica y social e a u n va lo r d is ti n t<> . C Lta n d o
111e n tc> de fe cl 1, ci ert a an teri o r) se re fi er
( ll ( >C t1 1
d o a co n st itu ir u n si gn o
ic to h a al ca n za
No quisiéramos desarr()llar aqt1í toda la controversia surgida tlíngunc) de los acreedores en confl a en la an ti g ü ed ad d el tí tu lc) .
la ce 11 cz
alrededor del llan1ado concurso de acreedores (en particular el alcance lll· c<>gnoscíl)ilidad, el Código acude a la d ili g en ci a, p u e s la fe cl 1a
1n p o co se re la ci o n a d irec ta m en te co n
del a1tícul<> 1135 del Código Civil), ni de la aplicación de las nom1as l�st <) ta ec h o aj en o a la s p ar te s
en ci a de L1 n l1
registrales pertinentes (en especial los artículos 2()1 4,2016 y 2022). Sólo , . .-ic1p1aodría ap,trcccr con10 consecu te s d el in st ru m en to , q u e le d a
t(> rg an
quisiéran1os dar un panoran1a general a fin de determinar lo relativo de ( J)C>r ejen1plo, la 1nuerte de Lino de los o rp o rJ ci () n d el d o cu n 1e n to a u n
a ci e1 ta i1 l 111 (>m en to d e la 1n u er te , la in co
su aplicación y, por ende, de su eficacia. A nuestro entender, las normas fect 1
to el e u n co n 1p o rt am ie n to
co 1n o ef ec
11
citadas buscan corregir la disfuncionalidad creada por el artícul<> 949; es l·X¡)cdiente, etc.) y no necesariamente , e l p ro l) le 1n a es o tr o .
ore s; p o r ta n to
decir, relacíc)nar la facultad de exclusi{>n absoluta con un signo de díligente de uno de los acreed
cognoscif)ilidad olJjetivo que indique con claridad el r11omento en que la ec to s (q u e so n m ás un a
m cr ab le s d ef
facultad de exclusión abso1t1ta es realmente transferida. Este signo es, El artícL1lo 1135 tiene innL1 an ci a e n e l si st em a) y
a d e co n co rd
tratándose de bienes inmuebles, la inscripción en los Registros P(1blicos. t·c>nsecuencia de la incol1erencia y falt 10 s d es ta ca r q u e es te ar tí cu lo
n o es el ca so en u m er ar . Só lc> q u is ié ra n
Así, poco importa si el 949 se refería a tina "pro¡)iedad relativa", pues qu e o d e co g n o sc ib il id ad q t1 c
ál es el si g n
finalrnente el agente econórnico racic>nal (léase comprador e> adquirente) nos deja e n la incertidumbre de cu u si ó n d e lc >s in 1n u cb le s n o
e ex cl
sabe que en realidad n<> es propietario en términos absc>lutos hasta que nos permite transmitir la facultad d e en ct 1e n ta q u e u n o d e lo s
ad o s. E st o ll am a la at en ci ó n si se ti en
inscriba su derecho, y qt1e el contrato es una escala en el camino pero de re g is tr p la n te ad <> p o r A vc n d añ o
ar el p ro ye ct o
ninguna manera el fin del viaje. �trgumentos utilizados para descart o s y n o re g is tr ad o s) , fu e la
re g is tr ad
(respecto a la distinción entre bienes tr ad o s q u e ex is te n e n el P er ú .
ca n ti d ad d e l) ie n es in m u eb le s n o re g is
Algunos tratan de identificar en el artículc> 1135 una relación de gr an so lu ci (> n a es te p ro b le 1n a,
ci sa 1n en te la
preferencias hecha por eJ legislador para premiar la diligencia lo cual es El prc>yecto mcncíonado daba pre sc il Ji li d ad a la p o se si ó n . E l
de signo d e co g n o
una verdad a medias. Veamos el texto del artículo 1135. J)UCS otorgaba el carácter lo s p rO J)ie ta ri o s
u ed ó p la n te ad o , o lv ida p o r co m 1) le tc > a
si st em a, ta l co rn o q
Artículo 1135. - "Cuando el bien es inmueble y concurren diversos de los inmuebles no registrados.
acreed<>res a quienes el mismo deudor se l1a ol)ligacfo a entregarlo, se al cs , és ta s p ar ec en co in ci d ir
g is tr
prefiere al acreedor de !Juena fe cuyo título ha sido primera1nentc inscrito E n lo qt1 c concierne a las normas re A sí , co n ce d en a la
r e l ar tí cu lo
en lo general con l(> dispuesto p(>
11 35 .
<>, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecl1a anterior. id ad q u e p er fe cc ic >n a la
g n o ci b il
Se prefiere en este últi1n<> cas(>, el título que conste de documento de inscripción la calidad de signe> de co sc )l u ta . E ll o se d es p re n d e d el
sf er en ci a d e la fa cu lt ad d e ex cl t1 si ó n ab
fecha cierta n1ás antigua". tran
texto de los siguientes artículos:
Si bien es cierto que el sistetna está diseñado para proteger el b u e n a fe ad q u ie re a tí tu lo
Artículo 2014.- "El terce ro q u e d e
cc>mportamíento racional del individuo, su función principal es determinar el re g is tr o ap ar ec e co n
q u e en
un marco de seguridad juridica a terceros (potenciales adquirentes), sobre <>neroso algún derecho de persona u is ic ió n , u n a v ez in sc ri to su
ad es p ar a o to rg ar lo , m an ti en e su ad q
todo en lo que respecta a la protección del J)rimero que inscribe el bien. facu lt su e lv a el d e l o to rg an te
, re sc in d a o re
Así, se elimina el riesgo y con ello se facilita la trc1nsmisibilidad del derecho derecl10, aunque después se anule R eg is tr o s P ú b li co s.
n st en en lo s
a excluir. Gracias a este artícul<) (y a algunos otros del Código), la por virtud de causas que no co
91
90

iL-.. -- .. ···-·--·' ··· -·-···· . · · - ...

 - ---
<l ío s <le A ná lis is Ec:onónüco <le! l)erec.:ho
-- --- - Alfrt>do lh1ll:1r<l Gonzúlez - -- -- ------· - --- --- - E.,;tu
-

ue in s c ri b ir s d e re c h o a n te s
p e s a r d e e ll o , P e d ro c c> n s ig u
La bl1ena fe del tercero se presume 111ientras no se pruebe que 1:t•(lcrico. A la b u e n a fe d e b ía s u b s is ti r h a sta la
i in te rp re ta m o s q u e
conocía la inexactitud del registro". <1l1c Federico. S ri m a r s a d q u is ic ió n a rg u m e n ta n d o
, F e d e ri c <> p o d rí a h a c e r p u
i11st·ripción e n to d e la in s c ri p c ió n . A n u e s tr o
v o m a la fe a l m o m
Articulo 2016.- "La prioridad en el tiempc> de la inscripción <l llt' P e d ro tu e u n s is te m a c o h e re n te q u e o to rg ue
s ir ra c io n a l d a d o q u
dcterrnina la preferencia de los derechos que otorga el registro". l"ntender 1 esto e a n d o c o m o c o n s e c u e n c ia lo s e fectos
lo s a d q u ir e n te s , e li m in
s<:guridad a s ta s e g tt rid a d a l m o m e n to e n q u e s e
a l ri s g o , d e b e d a r e
Artículo 2022.- "Para oponer derechos reales sobre inmuebles a ti <..· la aversión e
n es e m <>m e n to d o n d e e l in d iv id uo
quienes tan1bién tienen derechos reales sol>re los mismos, es preciso que d e c is ió n e c o n ó m ic a . E s e
;t(lopta la s y b e n fi c io s y p e d e p re d e c ir la s
lu a c ió n d e s t1 s c o s to e u
' el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien l 1;lcc la eva ta m l) ié n e n e s e m o m e n to q u e s u
' s d s u s a c to s e s
1
'
se opone. <.·<)nsccuencia e
t erior re s lta tr a sc n d e n te . S i n o fu e ra
ia d e n a c o m p ra v e n ta a n u e
'1 ignoranc u
ió n q u d a s u je ta a l a za r d e
m o s n e v a m e n te q u e su decis e
Si se trata de derechos de distinta naturaleza se aplican las ;tsí tendría u
a c c id e n ta l, d e la e x is te n c 1a d e u n a
, in c lu s o d e m a n e ra
disposiciones del derecl10 común". enterarse o no o ri d a d a la c e le b ra c ió n d e l c o n tr a to .
te ri o r, c o n p o s t ri
cc.)1npraventa an
e

No quisiéramos extender demasiado este trabajo analizando a l m o m e n to d l c o n tr a to n o

m o s d e s ta c a r q u e la b u e n a fe e
de manera exhaustiva las contradicciones y problemas que estos Quere l in d iv id u o d e b e ll e g a r a
ra a s g ra r la a d q u isición. E
artículos plantean, sólo nos interesa graficar la idea general; a fin de es suficiente p a e u
g re e st o a n te s, s ie n do
o , y p o d rí a s er qu e un te rc e ro lo
c uentas es la inscripción del derecho lo que le da a la propiedad (y inscribir s u d e re c h te re s a d o to m a r la s
c a lc u la b le . C o rr e s p o n d e a l in
por tanto a la facultad de exclusión) el carácter absoluto. Es a partir este ya un ri e s g o l c o n o c im ie n to
a ra g a ra n ti z a r s u derec h o . P e ro e
de este momento que las externalidades son internalizadas, surgiendo medidas nece s a ri a s p o s ta l, p e s el
tr o ( q , e n sentido e s tr ic to , n e u
los incentivos necesarios para explotar produ ctivamente el bien sin d e la inexactitud d e l re g is u e
q ié n p u e d e
in fo rm a c ió n ex a c ta re sp e c to d e u
llegar a u na sobreexplotación del mismo. Es recién entonces donde registro n o s d a si e m p re b ia r la s b a s e s
1
lu s ió n a b s o lu ta), n o p u e d e c a m
1
el sistema logra que deje de existir, de alguna manera, "un ml1ndo sin transmitir la fa c u lt a d d e e x c im p li c a rí a
!
ó m ic a d e l a d q uir e n te ; h a c e rl o
i
propiedad". racionales de la d c is ió n e c o n r p o r la
1
e
c io n ali d a d , p e ro d e ja rl a e n tr a
1
p u e rt a p ri n c ip a l a la ir ra
cerrarle la
Sólo quisiéramc>s mencionar un problema de interpretacié>n del ventana.
artículo 2014. Este exige buena fe, pero cabe preguntarse hasta cuándo e , si n p e tj ic io d e algunas
s ta s o m e ra r v is ió n p a re c e ría q u u
es exigible esta buena fe. ¿Hasta el mon1ento de celebración del contrato De e e
d e p ro p ie d a d in m u e b le p a re c e
s , e l si st m a d e tr a n sf e re n c ia
o hasta el momento de la inscripción? Algunos se han inclinado por imperfeccion e e
a d e la p ro p ie d a d p ri v a d a . E ll o e s, si n
la fu n c ió n c o n ó m ic
esta última interpretación que nosotros no compartimos. La buena fe, coherente con e

en este sentido, es el conocimiento de la inexactitt1d del registro. Pue de em b argo , só lo u n e sp e ji sm o •

.
:s uceder, por ejemplo, qt1e Pedro acude al registro y constata que Juan
aparece corno propietario, sin tener conocimiento que el propio Juan f a c u lt a d d e e x c lu ir
po se sió n c o m o vehículo d e la
vendió el mismo inmueble a Federico con anterioridad. Confiando en 5. La
la informa ción C<>n la qu e c u enta, Pedro cele bra el contrato de l p re s e n te tr a b a jo , e x iste n tr e s
m o v im o s e n l p un to tre s d e
compra venta, teniendo en este momento buena fe. Resu lta q u e Co e
a n sf e r n c ia d e d re cho s d e
u e d e b e c um p lir u n sist em a d e tr e e
momentos después de celebrar el contrato (e incluso de pagar el precio), requisitos q
el propio Juan le cuenta acerca del contrate> que tenía celebrado con propiedad.
. '
93
92

·---·-----··· . ·- � -. . · -·.,._ - -· · · · ... ·"--!�-·-

 -- .-<\lfreuo J�ullard t,unz:ílez -
- ··--
- - - Estudios <le Análisis Et:oné11nit:<) del l)ere<:ho --· · ·····---·--- -
- -

a) Qt1e la propicd�td esté re(·ono

<.�ida ofJjetiv,1mente en el dcrecl
pc>sitívo. 10 l·:fl'<.'tiv�•mentc, el cliente celebra el contr,1to de cotnpravcnta, consigL1c
1r1s <.:ril>irlo y en consecuencia se siente tc)talmentc segurc> con su
1)) Qt1e la transmisié)n de la pr<
>piedad transfiera de 1nanera efe :1<.l<.¡trisición. CL1ando acude a ocupar er inn1ucl)le se encuentra que éste
de un titular a otr<) la pc)silJilidad ctiv,1 st· ll�tlla ()cupado por un tercero, el 1nismo que le indica que vive ahí l1ace
de excluir a todos.
111;is de 30 años. Cuál no será la sorpresa del cliente cuando unos días
e) Que la transmisión de la p cl <.·s¡)L1és de su C(>mpra recibe una notificación judicial en virtud de que el
ropiedad se base e n un signo
cogn(>scibilidad que pern1ita a lo de < >ct1pante ha iniciado un procedími�ntc) a fin de que se declare que ha
s terceros identificar olJjetivamen
quién goza de la titularidad para te aLlquirido por prescripción el in1nueble. El juez final1nente le da la razón
excluir.
1,
al <.>cupante, en virtud a lo que dispone el artículo 952.
De la revisión del punto ctiatro d
1
,,
nuestro siste1na de transferencia e e ste trabajo parece deducirse que
de la propiedad inmueble cu111ple Artículo 952.- "Quien adquiere un bien por prescripción puede
tres requisitos. La propiedad apare con los <.�ntal)lar juicio para que se le declare propietario.
ce reconocida expresamente en el
923 como aquel derecho qt1e fa a11ículc>
culta al titular a excluir a los terc
t1so, disfrute y disposición del eros del La sentencia que accede a la petición es títul<> para la inscripción
bien. Por otra parte, con la ap
coordinada de los artíc.ulos 1135, Jicacié>n (le la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en
2014, 2016 y 2022 parecería curnp
los otros dos requisitos. Así, se d lir con r�1vor del antiguo dueño".
esigna cc)mo signo de cognoscib
registro y se concede a éste el méri ilidad al
to de convertir al propietario con d
inscrito e n titular de una faculta erecho El segundo párrafo de este artículo es central en lo que concierne
d de exclusión absoluta e inatac
terceros. El sistema parece haber able por al sisteina <le transferencia de propiedad. Los abogados, al estudiar los
cerar do el círculo.
i títulc>s de propiedad de un in1nueble, revisamos la información que
I111aginemos nt1eva1nente al clie cc>nsta en Registros PúlJlicos en los últimos treinta años, y si no
preguntarle desde qué momen nte que acude al abogado para
to será propietario del inmueb encontramos ningún defecto consideramos que la adquisición que se
pretende comprar. El abc>gado, c le que l1 ag¡-1 será perfecta. Esto es un error, pues no podemos confundir treinta
onocedor del rol 1neramente dec
¡; 1
del artículo 949, le indica a su cli orativo años (a partir de noviembre de 1994 serán sólo 1() años) de posesión,
ente que recién podrá sentirse se
1

su adquisición una vez que haya guro de <.:c>n treinca añc)s de mantener un determinado status registral. Se
inscrito su derecho, previo estu
títulos a fin de verificar que n o e dio de �1<.lquiere por prescripción cu,1ndo alguien ha poseído por treinta añc>s
xistan causales de anulación, resc
resolución que consten en Regis isión o un inn1uel)le, es decir, ct1ando se ha comportad(> como propietario J)Or
tros Públicos (siguiendo lo que in
artículo 2014); .para ello el abo dica el tc>do este período de tiempo. Para comportarse como propietario (es
gado c>btiene copia de los resp
asientos registrales, así como d ectivos decir, para ejercer de hecho uno o más de los atributos de la propiedad)
e tc>dos los demás títulos y docu
pertinentes. Luego de un ciudad mentos no bastan meros actos de disposición inscritos en los Registros Públicos,
oso estudio determina que no exis
alguno en los últi1nos 30 años (p te vici<> <le lo contrario, el segundo párrafo del artículo 952 carecería por
eríodo establecido para la presc
larga, de acuerde> a l artículo 950 ripción cc>n1pleto de sentido. Así, ne> cabe argumentar qu·c la celebración de
que deberá concordarse con el
2122 liasta el 14 d e novieml)re d artículo
e 1994) por le> que aconseja a su
que proceda a la con1pra del inn1 cliente
ueble, reco1nendándole ciertas m
contractuales a fi n d e garantiz edidas de 1994 > se explica p(lr<¡ue, en cas<l 4ue en la t:adena <.le transmisi<>nes <le propiedad
ar su derecho hasta la inscrip
ción 12• ;1parezca algún vicio anteri(>r al inicí<> de este plazo, esto poco ín1porr�1ri;1, pues ºel
poseedor actual i�ual hul)iese adquirid<> ya por prescripci<'>n, sant"ándose cual4uier
12 Deht> tenerse en cuenta <¡ deficie nci,1. Así, se evita lo 4 ue se <"<>no<:e C(>ffi<> la "pruel>a <liah(>lira ", y que n<> es (>tf<t
ue el plaZ() de treinta años (o rosa 4ue la necesidad <le proh;1r una cadena in,uestional->le de adquisiciones desde los
diez, ;j par tir del 14 <le novie1nhre
orígenes del bien par:1 legitimar al propiet,1ri<>.
94
95
i
.... . .,.. . ... ·-
· • ..;;,>
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#.. ---- ·--- -
 -- --- -- - --
- - Altrt'Ú<> Ilulh1rd G<•nzález -·--
contratos cc)nstituyen actos posesc>rios (ejercicio de Ia facultad de
dis¡)osición); hacerlo i111r)licaría aceptar que si treinta personas celebrar
contratos sobre un mismo in111ueble tendremos treinta poseedores. La
posesión implica una inmediación física o jurídica al bien, que no se da
por la simple inscripción de una transferencia.
Existen básicamente dos tipos de relaciones que se estat)lecen
entre la prescripción y la inscripción registra!. Pc)demos estar frente a
una prescripción "secundum tabulas" o a una "contra tabulas". La
1,
prescripción "secundum tabulas" se da cuando el poseedor que arguye
1
haber adquirido por prescripción no sólo ha tenido la posesión física
1
del inmueble (sea por propia posesión o utilizando la facultad contenida
1
en el artículo 898 para sumar los plazos posesorios), sino lo que
1
podríamos llamar una ''posesión" registral. Así, la historia registra! co­
1
incide con la historia de los antecedentes de las operaciones de
transferencia mediante las cuales llegó a poseer. Ello, obviamente, sólo
será importante si el poseedor actual tiene mala fe. Si el poseedor ac­
tual tuvo al momento de su adquisición buena fe, estará amparado,
1: según el caso, por el 1135 o por el 2014.
Cuando la prescripción sigue la misma línea posesoria que
' i aparece descrita en Registros Públicos, los estudios de títulos tal y como
fueron efectuados por el abogado de nuestro último ejemplo serán útiles.
El problema es cuando nos encontramos con una prescripción "contra
1
tabulas", es decir, una línea posesoria completamente distinta a la línea
de transferencia de propiedad que aparece en los Registros Públicos,
siendo ésto lo que le pasó al cliente de nuestro ejemplo. En este caso
los estudios de títulos, tal como se hicieron, carecen de toda utilidad.
El registro nos lleva a una conclusión equívoca si tenemos en
cuenta que el segundo párrafo del artículo 952 consagra en nuestro
sistema la adquisición "contra tabulas". Este equívoco es atribuible a
que el registro sólo nos cuenta una parte de la historia, pero no nos
cuenta lo más importante; esto es, quién está poseyendo efectivamente
el inmueble. El efecto final es que el registro puede oponerse a todos
menos al poseedor actual que ha sumado treinta años de posesión
(directamente o por suma de plazos posesorios), o que a partir del 14
de noviembre de 1994 ha sumado diez años. Curiosamente, la posesión
96
' .. - .,> . .......,. ,....... _......... ,:,e: ,.,,..
"'"!":-"��·-· :
•
· - --- -- - ---
- -- Esru<lios e.le An:ili:-ís Económico del Ocrccho - - ---- • .. -·---- - - -
-
'
"' • \ ·e , 11vierte en nuestro sistema en un signo de cognoscil)ilidad 0¡1onible
111rll1S(> �l l,1 inscripción registra!, a pesar que resulta ol)vio que esto
11111111< > l"S t1n signo 1nucl10 más perfecto y cierto.
Cc>nsecuencia de lo dichc> es que en una transferencia de propiedad
1u1i·<I<· ser que la tradición sea t1n hecho much<> más in1pc>rtante que la
111.,< ·riJ)cié>n. Si alguien tiene la posesión actual del inn1ueble y puede sumar
l1c·i111;1 �1nos para atrás, podrá sien1pre argumentar que ha adquirido por
1 ,rt·s<·riJ)l·íón. f>uede darse el caso de que alguien, an1parándose en e)
1t·�i�tr<>, inscríl)a su adquisición con posterioridad a la fecha en que el
J >i >s<.'<.'dc>r pueda argumentar que ya adquirió por prescripción. Algunos
1111<·ll(•n pensar qL1e ello convierte en propietario a quien inscribe su
< lt'l'l't'll<> (al atnparo del artíct1lo 2014), y que, por tanto, el pc>seedor pierde
l:i 1)r<>piedad que adquirió por ''usucapion". Esto, a nuestro entender, es
1111 l·rror. Quizá en el preciso instante de la inscripción tengan10s un nuevo
1 )I"( >J)ietario, pero in1nediat,tmcnte después, en el instante siguiente, el
1 ,e >sL·edor actual vuelve a adquirir por prescripción, pues puede volver a
s11111:1 r treinta años.
Como pt1ede verse, las consecuencias de .la aplicación de la
1)rt�scripción "contra tabulas" son dramáticas para el siste1na descrito
<'ll las seccic>nes anteriores. Hace perder todo el mérito qt1e tiene el
s1stL·111a registra} y pone al n1undo de cabeza, pues, paradójica111ente,
lt11 signo de cogn_oscibilidad más perfecto resulta desplazado por uno
11,t·nc>s cierto y, por tanto, introduce una mayor dósis de incertidumbre
l'll el sistema. Esto no sólo puede tener un costo en términ<>s de
l'fil·iencia sino, incluso, en térn1inos de equidad. Lo que el segundo
1>,írr,1fo del artículo 952 nos dice es que, al adquirir un inn1ueble,
llel)e1nos preocuparnos más por quien esté poseyendo que por quien
a1J�1rece con derecho inscrito en los Registros l'úblicos e, incluso,
<lcl>emos dar más importancia a la tradición que a la inscripción de
11l1cstra transferencia. Así, si otro subadquirente inscribe antes que
11<>S<)tros, podremos como último recurso argumentar que hemos
�1<.l<.1uirido p or prescripción, pues estaremos en la posibilidad de recurrir
�l l:1 su111a de plazos posesorios.
•
Algunas legislaciones han podido conciliar la prescripción "contra
t�tl)ulas" con la seguridad registral, relativizando este "efecto fantasma"13
97
 '
'• ,,
·,
'·,.,,

•
- ----- Alfredo ISullarc.J C,onz;ílcz-· ·- . .. . .... - ---
- - -Eslu<lios de Análisis Eron{>mico del í>erecho - - -
-------

que el segundo párrafo del artículo 952 ha traído a nuestro siste1na. Tal
es el caso del sistema eSJ)añol. Pre>dt1cida la inscripción de una
transferencia cr1 los Registros Públicos, se suspende in111ediata111entc�, y
por el ¡)la'.lo de un año, el efecto de la ¡)rescripción. Así, el nuevo
adquirente tiene un año para interponer las �1cciones pertinentes contra
el poseedor. Pasado este plazo la prescripción reto1na sus efectos y,
por tant<>, el poseedor actual podrá solicitar que se le declare propietario,
acceder al registro y cancelar el asiento en favor del antiguo dueño. En
nuestro sistema este) no existe, por lo que dcl)en1c>s entender que ne> se
1. dá el efecto st1s¡)ensivo y, en consecuencia, quien adquiere por
1 :
, 11,·111a (fue el Derecho no es sino un reflejo de la realidad social y, por
1.1r,1c >. l'S <.'.0111plejo, cambiante y mucl1as veces impredecible.
lJn sistema que consagra formalmente la propiedad pero que en
:,11 clíseño determina la existencia de "un mundo sin propiedad", es
111t·1 >ll<.�r<.�ntc. Nuestro sistema peca de una incoherencia menor, pero que
IH, J)c,r ello deja de ser grave. Se relativiza un, de por sí, débil sistema
1,·�istral, y con ello se introduce incertidumbre y falta de seguridad al
111, ·rt-ad<> inn1<>biliario de bienes. las ventajas que tiene la propiedad como
r11t·l·anisrno de intemalización de extemalidades se desperdician sin que

prescripción tiene siempre un mejor dcrecl10 que quien aclquiere por
registro.
1 r1c > l1;1y,1 tenido Lln desarrollo dinámico e, incluso, de la aparición de
1 El efecto final es que el registro no ce>ncede una facultad de
¡ exclusión absoluta pues, a fin de cuentas, no permite excluir al poseedor
actual, que puede sumar plazos posesorios para completar el período
requerido para adqt1irir pe>r prescripción; por el contrario, se
sobredimensiona el rol de la posesión corno signo determinante de
segt1ridad en toda operación de transferencia.
,·xíst:1 otro objetivo que lo explique y justifique_ Quizá aquí podamos
t'lll'<>nlrar una de las tantas causas de que nt1estro mercado inmobiliario
�ran<les sectores de informalidad en nuestra economía que tratan, muchas
Vl'<.·<.·s C()n éxit<>, de frenar el avance del "Sabara" de nuestro subdesarrollo.
La incoherencia del Derecho no es otra cosa que la traición al n1ás
1111¡,c>rtante de sus fines: el logro de la convivencia social. Podremos tener
e list·L1siones sin fin sobre qué es la justicia, pero no nos cabe la menor
ll,1<l�• ele que un Derecho incoherente es un Derecho injusto.

6. Reflexión final
1 ¡ El Derecho está, sin duda, atravesado por complejos debates
'1 valorativos, por dogmas que se cuestionan y por discusiones que se
convierten en dogmas. Ello hace qt1e en su seno no existan respuestas
únicas y que, por regla general, el Derecho sea el campo de lo e)pinable.
Estamos, pues, ante un instrumente> puesto al servicio del hombre para
alcanzar la convivencia con otros hombres. Evidentemente la idea que
tengamos de lo qt1e puede ser convivencia será distinta según sean
distintos los valores que nos inspiren. Pero existe un criterio del que nadie
podrá escapar y al que no se puede renunciar, la C<>herencia. El Derecho·
del)e ser un sistema consistente. A veces eso es difícil si ton1amc>s en

13 Le darnos esta dcno1nína<.'i()n ( efe<.'t<> fant,1s1na) para iluscr,tr t'l hecho de qut' fue
in('orp<>rad<> in<·<>ns<.'íente1nente por el legislador. Evidentemente, no er:.i parte del dísei'lo
general <lel sistem:.1 <le tr,1n�ferenci:1 de propiedad ínmuehle el darle a la posesión un
efecto de <)p<>nihilidad superior al que tiene el registro, per<> éste fue el resultado finc1I
<lcl segundo párrafo del artículo 952 , con<.'orclado C(>!) las demás n<>rmas pertinentes.

98 99

'