UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

ESCUELA DE ARQUITECTURA

ASIGNATURA: TALLER DE PROYECTACIÓN III GT-03

DOCENTE: ARQ. FREDY REYNALDO JOMA BONILLA

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN: LA VIVIENDA EN EL SALVADOR

PRESENTAN: CARNET: % PARTICIPACIÓN

RODRIGO ISAAC RAMÍREZ GARCÍA RG22049 50%
LUIS POCASANGRE SÁNCHEZ PS17012 50%

CIUDAD UNIVERSITARIA, 23 DE MARZO DE 2024

Contenido
INTRODUCCIÓN.........................................................................................................................5
1 FORMULACIÓN................................................................................................1
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA......................................................................................1
1.2 OBJETIVOS............................................................................................................................2
1.2.1GENERAL:.......................................................................................................................2
1.2.2 ESPECÍFICOS:.................................................................................................................2
1.3 LIMITES...............................................................................................................................3
1.4 ALCANCES...........................................................................................................................3
2 GENERALIDADES............................................................................................5
2.1 DEFINICIÓN DE VIVIENDA.....................................................................................................5
5
2.1.2 CONCEPTO DE VIVIENDA...................................................................................................6
Fuente: líneadetiempo-mafer viafuerte-plataforma de Udocz...................................................1
2.2 EVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA...............................................................................................1
2.3 Características de una vivienda sustentable.......................................................................1
Fuente: evolución de elementos-material de estudio digitalizado-año 2023.............................2
2.4 evolución de los elementos de vivienda.............................................................................2
3 LA VIVIENDA EN SALVADOR (1930 en adelante)...........................................13
3.1 Contexto nacional...............................................................................................................13
3.1.2 Instituto de Vivienda Urbana (IVU).............................................................................16
3.1.3 Programas habitacionales del Instituto de Vivienda Urbana......................................18
3.1.4 Programa de Vivienda Tradicional..............................................................................18
3.1.5 Plan de autoconstrucción...........................................................................................19
3.2 Tipología de vivienda..........................................................................................................21
3.2.1 Rancho o choza: Vivienda sencilla construida con materiales naturales. Generalmente se
encuentra en el área rural........................................................................................................21
3.2.2 Vivienda Unifamiliar...................................................................................................21
3.2.3 Apartamento:.............................................................................................................22
3.3 Riesgos y desastres Naturales.............................................................................................22
3.3.1 terremotos o sismos...................................................................................................22
3.3.2 huracanes...................................................................................................................25
3.3.3 riesgos........................................................................................................................26
3.4 Aspectos sociales................................................................................................................27
3.4.1 Densidad poblacional (cuadro y gráfico).....................................................................27
3.4.2 Índice de inflación...........................................................................................................30
3.4.3 Plusvalía...........................................................................................................................31
3.4.4 Acceso a servicios básicos...............................................................................................32
3.4.5 DEFICIT HABITACIONAL.............................................................................................33
3.4.5.1 Déficit Cuantitativo..................................................................................................33
3.4.5.2 el déficit de viviendas cualitativo.............................................................................33
3.4.6 OFERTA Y DEMANDA.......................................................................................................34
3.4.6.1 OFERTA Y DEMANDA DE VIVENDA...........................................................................34
3.4.6.2 Características y aspectos demográficos de la población.........................................36
3.4.6.3 tipología, tenencia y materiales de construcción.....................................................38
3.4.6.4 número de miembros y número de habitaciones....................................................40
3.4.6.5 segmentación del mercado de la vivienda...............................................................41
3.4.6.6 estructura de ingresos familiares y sus fuentes.......................................................41
3.4.6.7 necesidades, demanda y sus características............................................................43
3.5 FENÓMENO DE VIVIENDA EN EL AMSS...............................................................................47
3.6 Normativas y Reglamentaciones.........................................................................................50
3.7. Financiamiento e instituciones..........................................................................................53
3.8 CONCLUSIÓN......................................................................................................................64
3.9 BIBLIOGRAFÍA.....................................................................................................................65
 INTRODUCCIÓN

Mucho se ha dicho respecto de la vivienda urbana. Desde el concepto de vivienda

que se fomenta la conexión e interacción entre los residentes, contando con los
espacios comunes, nuestro entendimiento del tema ha variado tanto, en sentidos
tan impredecibles, que a nadie sorprenderá lo intangible de la discusión teórica
involucrada en este trabajo. La vivienda, en su empeño por explicar evoluciones
involucradas con el origen desde la época Paleolítica hasta el siglo XXI. nos ha
llevado a entender y aceptar que es posible todos los elementos de la vivienda, o
al menos de especulación fundamentada. En esta investigación nos ocuparemos
del modo puntual en que dichas especulaciones operan en las teorías, sobre todo
a la hora de validar conocimientos especializados del área de la Construcción,
verificando cuáles son sus costos, créditos, riesgos de desastres naturales, y otros
casos.
 CAPÍTULO I
FORMULACIÓN
 C1
1 FORMULACIÓN FORMULACIÓN
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El crecimiento del déficit habitacional es un problema que las personas en el

Salvador han tenido que enfrentar desde muchos años atrás , es crucial abordar
este problema debido a que con el paso de los años no se ha podido controlar y
las medidas que se han implementado por parte de los gobiernos no ha sido
eficientes, el hecho de no darle importancia y no tomar medidas al respecto
implica que la mayoría de la sociedad salvadoreña vivirá siempre en condiciones
inadecuadas en los tiempos futuros, de acuerdo a datos del viceministerio de
vivienda y desarrollo urbano, en un informe de 2018 se dice que De acuerdo al
INFORME SOBRE EL DESARROLLO HUMANO EL SALVADOR 2013 PNUD,
para 2012, existe un parque habitacional de 1, 595,493 viviendas, de las cuales
446,203 corresponde al déficit habitacional de ese año. Siendo el déficit cualitativo
413,072 (93%) viviendas y con déficit cuantitativo 33, 131 (7%). También
determina que del total de hogares (1, 628, 106), el déficit habitacional de El
Salvador afecta al 58% de, es decir, aproximadamente a 944 mil familias
(944,301) (BID, 2012).
1.2 OBJETIVOS

1.2.1GENERAL:

 Conocer de forma concreta la situación que vive la sociedad salvadoreña

en el ámbito de la vivienda y abordar uno de los principales los principales
problemas que se han venido enfrentando en las últimas décadas como lo
es el déficit habitacional y proponer posibles soluciones al respecto.

1.2.2 ESPECÍFICOS:

 Analizar las generalidades de una vivienda, tales como: su origen,

concepto y sus características
 Identificar las características que representa una vivienda apta para
la calidad de vida de las personas
 Comparar los tipos de vivienda que se encuentran en el área urbana
y rural de nuestro país.
 Identificar el nivel de densidad que presenta el área metropolitana de
San Salvador.
 Identificar los motivos que dan paso al crecimiento del déficit
habitacional
 Conocer las limitantes que tienen las personas para adquirir una
vivienda digna.
1.3 LIMITES

Para llevar a cabo nuestra investigación, podemos identificar las siguientes limitantes:

 nuestra investigación está enfocada a nivel nacional

 contamos con un periodo de tiempo establecido, aproximadamente cuatro

semanas para desarrollar la investigación, siguiendo los lineamientos
indicados

 nos basaremos únicamente en datos que estadísticos relacionados a las

familias salvadoreñas

1.4 ALCANCES

 Adquisición de conocimientos con fundamento para definir una vivienda.

 Desarrollo de conocimientos de cómo es la realidad del país en el tema

vivienda

 Una correcta interpretación de las normativas al momento de desarrollar

proyectos de habitacionales

 Generará una nueva perspectiva del contexto actual para la toma de

mejores decisiones en el futuro.
 CAPITULO II
GENERALIDADES
2 GENERALIDADES

2.1 DEFINICIÓN DE VIVIENDA

La vivienda está presente

en la cotidianidad de la
vida de las personas, en
este lugar se llevan a cabo
innumerables actividades
de la vida diaria.

Podemos definir la vivienda

como una edificación, en la cual su función más relevante es brindar refugio y
habitación a las personas, resguardándolas de las inclemencias climáticas y de
otras amenazas.
Allí se duerme, se come, se reúne la familia, se cocina, y cuando las personas
terminan una jornada es el lugar donde ellos regresan a descansar.

Fuente; RAE
2.1.2 CONCEPTO DE VIVIENDA

<<REFUGIO, COMUNIDAD INTEGRADA Y SOSTENIBLE>>

Elegimos este concepto debido a que nos engloba de manera directa el fin para el
cual una casa es diseñada y construida, permite a las familias protegerse de la
intemperie como por ejemplo vientos, sol, lluvia u otras amenazas y la vez porque
la familia es la que hace que el mundo funcione y porque toda gira a través de ella.
La a vivienda se concibe como parte de una comunidad más amplia. Se busca
fomentar la interacción y la conexión entre los residentes, promoviendo un sentido
de pertenencia y colaboración. Los espacios comunes, como plazas y áreas
recreativas, se diseñarán para facilitar encuentros y actividades sociales. La
sostenibilidad es un pilar fundamental, se trata de conservar los recursos naturales
y además, se fomenta la conciencia ambiental entre los residentes. Todo esto es
con el fin de que haya calidad de vida, el concepto es de total importancia y no se
limita a lo mera debido a que es el principio subyacente para que un proyecto se
materialice y a través del concepto gira el proceso de diseño y edificación de la

Fuente: formulación propia

2.2 EVOLUCIÓN DE LA VIVIENDA

Fuente: líneadetiempo-mafer viafuerte-plataforma de Udocz

 2.3 Características de una vivienda sustentable

Fuente: Cuadro de características ONU hábitat

2.4 evolución de los elementos de vivienda

Fuente: evolución de elementos-material de estudio digitalizado-año 2023

Fuente: líneas de tiempo Udocz
Fuente: líneas de tiempo Udocz
Fuente: AD magazine ONU Habitat
Fuente: Udocz-elementos de material de estudio
Fuente: Udocz-elementos de material de estudio
Fuente: ONU Habitat
Fuente: Elementos del diseño AD magazine
Fuente: Elementos del diseño AD magazine
Fuente: Fuente: AD magazine
 CAPITULO III
LA VIVIENDA EN EL
SALVADOR
3 LA VIVIENDA EN SALVADOR (1930 en adelante)

3.1 Contexto nacional

En El Salvador, los inicios de la transición a la modernidad arquitectónica coincidieron

con un período que se caracterizó por el incremento en la tasa de crecimiento
demográfico a partir de 1930, a su vez también coincidió con el inicio de los gobiernos
de corte militar en el país. En este contexto se crearon instituciones como el Instituto de
Vivienda Urbana (IVU), en 1950, y la Dirección de Urbanismo y Arquitectura (DUA) en
1950, con el fin de dar respuesta al creciente déficit habitacional, integrando en sus
intervenciones los principios del ideal moderno y buscando satisfacer las necesidades
intrínsecas al ser humano: individualidad (vivienda digna); libertad (escuelas, casas
comunales, parques recreativos, entre otros), y universalidad (conjuntos
urbanos/ciudad).

En ese mismo año de 1932, se formó la Junta Nacional de Defensa Social que se
dedicó a la construcción de viviendas de bajo costo en 1943. Esta institución cambió de
nombre para llamarse.

Mejoramiento Social de Sociedad Anónima. Sus actividades serían la construcción de

viviendas de bajo costo y la adquisición de parcelas y lotes para pobladores de bajos
recursos, sin embargo, en su mayoría fueron entregados a miembros del partido
oficialista Pro-Patria

partir de 1945, esta institución pasó a formar parte del gobierno con el nombre de
Mejoramiento Social, y funcionó hasta 1950.

En 1950, bajo el mandato del coronel Óscar Osorio, se crearon instituciones enfocadas
a la realización de vivienda de carácter social. El mismo año se redactó una 68 nueva
Constitución de la República, de carácter social progresista. Ésta rezaba que el sistema
económico tenía que responder a los principios de justicia y seguridad social de todos
los habitantes del país. La creación de las instituciones que promovían la vivienda
social se realizó luego de que la Unión Panamericana y el Mejoramiento Social
realizaran una serie de investigaciones y estudios, con el objetivo de establecer normas
para el criterio en la adquisición de terrenos y el sistema que se seguiría para
escogerlos, y al mismo tiempo dar sugerencias para facilitar el trabajo de la institución.
El resultado de la investigación dio como fruto la creación del Instituto de Vivienda
Urbana (IVU), la Dirección de Urbanismo y Arquitectura (DUA) y el Instituto de
Colonización Rural (ICR) (Fonseca, 1968, p. 114-115).

Tanto el IVU como la DUA se crearon para suplir las necesidades de los habitantes del
área metropolitana de San Salvador con la construcción de viviendas masivas de
carácter social. En 1949, se llevó a cabo el primer diagnóstico de vivienda urbana en el
país, en éste no hay mención acerca de las lotificaciones ilegales, tugurios o
invasiones. El estudio estimó que el número de viviendas debería aumentar en 500
unidades, con el motivo de cubrir la demanda de las nuevas familias que estaban
siendo formadas, para las demás ciudades del país sugirió que el número debería de
aumentar a 2,000 viviendas anualmente, debido a que el 60% de la población, es decir,
70,000 familias, carecía de instalaciones higiénicas y necesitaba mejoras en sus
hogares. A manera de conclusión, el estudio apuntaba a la creación de una “Dirección
de Urbanismo” y de un “Instituto de Vivienda Popular y Colonización”, propuesta que se
concretaría al año siguiente (FUNDASAL, abril de 1976.
En El Salvador, también se buscaría enfatizar la importancia de la creación de vivienda
para alojar la fuerza laboral

En El Salvador, también se buscaría enfatizar la importancia de la creación de vivienda

para alojar la fuerza laboral. También se planteaba el tema económico; dado que las
familias de escasos recursos no podían costear una vivienda, el Estado debería de
intervenir. Con esto se lograría reducir los gastos del terreno, las calles y demás. Las
ideas se plasmaron en un documento llamado: “Die Wohnung für das
Existenzminimum” o “Apartamento para la subsistencia”. Esta visión se implementaría
también en El Salvador y sería la labor del Estado procurar el bienestar social a nivel
espacial de los habitantes con menos recursos económicos.

Como ya se mencionó anteriormente, la necesidad de los ciudadanos que habían

emigrado a la ciudad, la visión de los gobiernos por potenciar a los ciudadanos como
recurso para el progreso, así como la bonanza económica fueron los que crearon el
ambiente idóneo para que en El Salvador se fundaran dos instituciones con el mandato
de proveer de respuestas espaciales, tanto en el ámbito de la unidad habitacional como
el núcleo urbano. Ambas eran piezas que, en combinación, crearían la ciudad que la
sociedad necesitaba para desarrollarse. Estas instituciones fueron la Dirección de
Urbanismo y Arquitectura (DUA) y el Instituto de Vivienda Urbana (IVU), las que no sólo
atendieron la necesidad de dotar a las personas con casas dignas, sino también de
suplir necesidades de educación con la construcción de escuelas o de espacios de
recreación, como lo fueron los parques de los conjuntos habitacionales, las casas
comunales y algunos teatros.

También el comercio formó parte de estos centros urbanos, pues se construyeron

mercados o locales comerciales en los primeros pisos de los edificios multifamiliares.
La visión era dar una solución espacial a necesidades cotidianas en donde el ser
humano se desenvolviera. Estos fueron los escenarios urbanos que se proporcionaron
a la población.
3.1.2 Instituto de Vivienda Urbana (IVU)

El Instituto de Vivienda Urbana (IVU) inició labores en el año de 1950, con el objetivo
de dotar a las familias de medianos y bajos recursos con viviendas económicas e
higiénicas. En el año de 1957, la institución se trazó como objetivo dotar de espacios
de carácter comunal a las colonias y centros urbanos que la institución edificara. Para
1958, pretendió priorizar la construcción de apartamentos multifamiliares, según el
Instituto, esto sería una expresión de liberación social. En 1959-1960, un documento
del IVU declaraba: “Que las colonias y Centros Urbanos no constituían simples
aglomeraciones humanas, sino que poseían todo aquello que se necesita para una
vivienda cómoda, tranquila y decente” (Girón, Mendoza y Merlos, 2005). Las
modalidades de construcción del IVU, durante la década de 1950, fueron las de
administración y contratación directa. La primera consistió en la supervisión y
realización de la obra por parte del Instituto. La segunda delegaba estas actividades a
una empresa constructora con base en licitación. Ambas modalidades seguirían siendo
parte del modo de construcción del Instituto a lo largo de toda su existencia.

En el año 1961, el IVU cambió su política radicalmente, decidió únicamente construir

casas de interés social. Este cambio de política del IVU en 1961 se debió a la grave
situación habitacional que enfrentaba el país. Según estudios, el 60% de la población
urbana del país vivía en condiciones insalubres, además se contabilizaba que un
80.6% de la vivienda urbana poseía sistemas constructivos que eran inestables, esto
debido a que estaban construidos a base de madera, lamina y bahareque. A lo anterior
también se añadía el rápido crecimiento de la población, la cual generaba un 1.28% de
crecimiento vegetativo, que se refiere a un mayor número de nacimientos en
comparación a los fallecimientos -en las áreas urbanas- por lo que se tuvo que crear
una solución habitacional para atender a esta población. Otro factor determinante para

esta política fue la baja capacidad de pago de familias, cuyos ingresos mensuales eran
de 120 colones. Por dicha razón, no tenían capacidad para construir sus propias
viviendas ni para costear las que el Instituto proveía. El Gobierno tuvo entonces que
pagar la diferencia entre la capacidad de pago de las familias y el costo de la vivienda
adecuada (Instituto de Vivienda Urbana, 1959-1960). Fue debido a esto que, en 1961,
el objetivo del IVU se vio afectado, y su política cambió a la de dar prioridad a la
construcción de vivienda de interés social, para así poder brindar vivienda a las familias
de escasos recursos.

3.1.3 Programas habitacionales del Instituto de Vivienda Urbana

A lo largo de sus años de función, el IVU tuvo varias modalidades de construcción de

vivienda. Dentro de los programas que se utilizaron podemos considerar los siguientes.

3.1.4 Programa de Vivienda Tradicional

Era un programa unifamiliar con una vivienda de tres o dos dormitorios, sala, comedor,
cocina, baño, sanitario, pila, lavadero, jardín anterior y patio posterior de diferentes
áreas. En 1947, se construyeron las primeras casas unifamiliares por parte del
Gobierno, éstas estuvieron a cargo de Mejoramiento Social. Esos proyectos fueron la
colonia Minerva y la colonia Nicaragua, ambas al suroeste de la capital. Estas casas se
encontraban dispuestas dentro de un terreno de 234 m2 cada una.

Programa de Acceso al Bienestar Comunitario Este programa fue dirigido a la población

urbana del área metropolitana de San Salvador que vivía en asentamientos populares
como mesones, tugurios, colonias ilegales y campamentos. El programa Acceso al
Bienestar Comunitario (ABC) trató de mejorar integralmente la calidad de vida de estos
habitantes.

3.1.5 Plan de autoconstrucción

Incluyó viviendas unifamiliares y multifamiliares como los descritos en el programa de
vivienda tradicional. La autoconstrucción dirigida, con la participación de las familias
organizadas por el IVU, se apoyó en la ayuda mutua como sistema que requería la
utilización del trabajo colectivo proporcionado por los mismos interesados.

La DUA y el IVU trajeron consigo la importación tanto de ideas como de profesionales

que sentaron las bases de lo que se conocería en el país como modernismo. Integraron
elementos de carácter social y arquitectónico, los cuales engrandecieron al ser
humano. Esto se ve reflejado en la construcción de escuelas, casas comunales,
parques recreativos y demás equipamiento urbano que se concretó no sólo como
propuesta espacial, sino también como visión de lo que luego se constituiría como
núcleos urbanos.
Durante los próximos años ha venido ocurriendo diferentes eventos él al país que
afectaron la vivienda, por ejemplo, la guerra civil trajo pérdidas humanas, perdida de
infraestructura, descuido de sector educación, desplazamientos forzosos, etc. Los
desastres naturales también ha sido factores que afectaron a la vivienda y eso hizo que
el déficit habitacional creciera y ha sido un problema que crecer a cada año. Teniendo
un contexto se podemos investigar de una mejor manera la vivienda en el Salvador.

Fuente: revista realidad UCA, y MINED.

3.2 Tipología de vivienda

En nuestro país se encuentran diferentes tipos de vivienda, las cuales son construidas
con diferentes tipos de materiales, dependiendo el nivel económico de quien la habite.

Algunas de estos tipos de vivienda son:

3.2.1 Rancho o choza: Vivienda sencilla construida con materiales naturales.

Generalmente se encuentra en el área rural.

 Materiales:

 Bambú
 Palma
 Penca
 Zacate u otro vegetal

3.2.2 Vivienda Unifamiliar: Es la vivienda con acceso directo a la calle, pasaje o

camino, construida con materiales de larga duración y que se encuentra ubicada
generalmente en una estructura. Puede hallarse aislada o unida a otras viviendas y
tiene su propio servicio sanitario, baño y cocina.

Materiales
 Concreto o Mixto
 Lámina de Asbesto
 Teja
 Piso cerámico
 Adobe
3.2.3 Apartamento: Es una vivienda que forma parte de un edificio de uno o más pisos
y que contiene dos o más viviendas. Tiene acceso a la calle mediante un pasillo,
corredor o escalera.

 Materiales:

 Concreto o Mixto
 Lámina de Asbesto
 Teja
 Piso cerámico

San Francisco Towel, Colonia San Francisco

Fuente de tipologías de vivienda: Sitio web, Word press- Diseño Arquitectónico 1-

2014

3.3 Riesgos y desastres Naturales

3.3.1 terremotos o sismos

Temblor de tierra o movimiento telúrico, es la sacudida brusca y pasajera de la corteza terrestre.

Los terremotos más comunes se producen por actividad de fallas geológicas. También pueden
ocurrir por otras causas, como por ejemplo: fricción en el borde de placas tectónicas, procesos
volcánicos, impactos de asteroides o de cualquier objeto celeste de gran tamaño, o incluso pueden
ser producidos por el ser humano al realizar detonaciones nucleares subterráneas.
Terremotos de Colonia Las Colinas, Santa Tecla del 2001

Consideramos sismos a los temblores o terremotos que se presentan con movimientos

vibratorios, rápidos y violentos de la superficie terrestre, provocados por perturbaciones
en el interior de la Tierra (choque de placas tectónicas). La diferencia entre temblores y
terremotos está dada por la intensidad del movimiento sísmico, siendo el más peligroso
este último pues su efecto destructivo puede ser fatal.

Terremotos de Colonia Las Colinas, Santa Tecla del 2001

No obstante, los avances científicos para evitar siniestros sísmicos, se recomienda

mantener la construcción de viviendas sismorresistentes en áreas de alto riesgo. Y se

Wikipedia
deben incluir ésta y las siguientes recomendaciones en nuestro plan de prevención ante
los efectos de sismos:

 Prestar mucha atención a cómo están construidas las viviendas.

 Reconocer las salidas más rápidas de la casa; en caso de separarse, hay que
tener un punto de reunión donde puedan encontrarse. Esto debe practicarse
cada cierto tiempo.
 Mantener escrito el plan de emergencia, y colocado en un lugar visible.
 Si usted se encuentra en el interior de una casa o edificio, protéjase -debajo de
una mesa o escritorio- de los escombros que puedan caer, o sitúese debajo del
marco de las puertas, en los lugares que se indique.
 Saber dónde están localizadas las llaves del agua, del gas y la palanca de la
caja de electricidad para cerrarlas en caso de una emergencia.
 Fijar bien a las paredes los estantes, cuadros, espejos o cualquier objeto
pesado.
 Trate de mantenerse alejado de edificios y otras estructuras que puedan
derrumbarse.
 No tenga objetos pesados colgando de sus paredes o del techo.
 Tener listos los suministros de emergencia.
3.3.2 huracanes

Huracán Mitch afectando viviendas y cultivos. Chalatenango

Fuente: historia de el Salvador
En
meteorología, el término ciclón tropical se usa para referirse a un sistema tormentoso
caracterizado por una circulación cerrada alrededor de un centro de baja presión que
produce fuertes vientos y abundantes lluvias. Los ciclones tropicales extraen su energía
de la condensación de aire húmedo, produciendo fuertes vientos. Se distinguen de
otras tormentas ciclónicas, como las bajas polares, por el mecanismo de calor que las
alimenta, que las convierte en sistemas tormentosos de "núcleo cálido". Dependiendo
de su fuerza un ciclón tropical puede llamarse depresión tropical, tormenta tropical,
huracán y dependiendo de su localización se pueden llamar tifón o simplemente
ciclón como en el Índico.
3.3.3 riesgos

Los riesgos asociados con los ciclones tropicales, especialmente con los huracanes
son: marejada, vientos fuertes, intensas precipitaciones, deslizamientos e
inundaciones. La intensidad de un huracán es un indicador que generalmente refleja el
potencial destructor del mismo.

Marejada
La marejada es un domo de agua de 80 a 160 kilómetros de ancho, que choca con la
costa debido a que es impulsada por la fuerza de los vientos generados por la
tormenta. La marejada combinada con la marea crea lo que se llama la marea de
tormenta. Ésta puede incrementar el nivel normal del agua en 4.5 metros o más.

El aumento del nivel del agua puede causar inundaciones severas en las áreas
costeras, particularmente cuando coincide con la marea alta. El nivel de la marejada en
un área en particular está relacionado, en principio, con la intensidad del huracán y la
pendiente de la placa continental.

3.4 Aspectos sociales

 3.4.1 Densidad poblacional (cuadro y gráfico)

La migración hacia zonas urbanas se acentúa en mayor proporción en el AMSS, en la

que se alberga el 27.1% del total de habitantes del país, con una densidad de 2,756
habitantes por kilómetro cuadrado. La encuesta reporta que el 57.9% de la población
es menor de 30 años, mientras que solo el 2.9% representa a la población de 60 años y
más, considerada como adulta mayor. Los datos revelan que la población salvadoreña
es bastante joven, lo que facilita la renovación generacional en los ámbitos productivos
y de la sociedad en general (DIGESTYC, 2010). Al diferenciar los datos por sexo, la
encuesta indica que las mujeres representan el 52.3% de la población total del país; y
los hombres, el 47.7%. Cuando se toma como base los datos de los cuatro últimos
años (2008 2011), se determina que se ha formado un promedio de 25,000 nuevos
hogares, lo que da como resultado una tasa de crecimiento promedio anual de 1.4%.
En la tabla 12, se muestran las cifras más significativas que arroja la encuesta, que se
vuelven relevantes para analizar la estructura de la demanda y la oferta habitacional, ya
que estos números afectan el comportamiento de ambos componentes del mercado

Crece la población en El Salvador en 22.000 personas

El Salvador está en el puesto 112 de los 196 estados que componen la tabla de
población mundial de datosmacro.com.

Tan solo el 0,68% de la población de El Salvador son inmigrantes, según indican los
últimos datos de inmigración publicados por la ONU. El Salvador es el 164º país del
mundo por porcentaje de inmigración.

El Salvador se encuentra en la 168ª posición de la tabla de densidad, así pues, tiene

una alta densidad de población, de 301 habitantes por Km2.

En esta página te mostramos la evolución de la población en El Salvador, clicando en el

siguiente enlace ver conocer más detalles sobre su pirámide de población. Puedes ver
un listado con la población de otros países clicando en Población y ver toda la
información económica de El Salvador en Economía de El Salvador.
DENSIDAD POBLACIONAL
FUENTE: Datosmacro.com
3.4.2 Índice de inflación

La tasa de inflación promedio de El Salvador ha ido variando entre -0,37 a 1,09% desde el 2015
hasta el 2020. A partir del 2021, se puede ver que esta cifra incremento y llegue hasta su punto
más alto en torno al 7,2% en 2022, más del doble que el año anterior. Y las proyecciones para
los próximos años llegando hasta 2028 tenemos que la tasa de inflación estará equilibrada entre
un 1.7%.

Fecha de publicación abril de 2023

3.4.3 Plusvalía

¿Qué es la plusvalía?

Podemos decir que la plusvalía es esa ganancia que obtiene el propietario por motivo del
aumento del valor de su propiedad por factores extrínsecos de la misma.

Al momento de elegir una propiedad hay que tener en cuenta ciertos elementos que influyen
directamente en la plusvalía de la misma. La ubicación, zonas en desarrollo, seguridad,
amenidades de la propiedad, tipo de propiedad; son algunas de las cosas que pueden ser más
relevante respecto al tema de la plusvalía.

Hay que tener en cuenta que la plusvalía no es un valor fijo que se asigna a una propiedad, no
está estipulado en ninguna ley ni es manejado por alguna jurisdicción, se puede decir que es un
proceso que ocurre por los diferentes elementos entorno al inmueble, es por esto que las personas
deben ser tan cautelosas cuando se encuentran evaluando las opciones de una casa en venta en el
país, saben que deben elegir una opción que represente un beneficio a corto, mediano y largo
plazo.
3.4.4 Acceso a servicios básicos

En relación con los servicios públicos de agua potable y saneamiento, en 2020 el

77,9% de los hogares ubicados en zonas urbanas tuvieron acceso a agua potable
gestionada de manera segura, y solo el 17,2% contó con servicio de saneamiento
prestado igualmente de manera segura (JMP, 2021). Sin embargo, no se dispone de
estadísticas sobre el acceso a agua potable y saneamiento gestionado de manera
segura en el área rural. En cuanto a cobertura básica, en El Salvador el 76% de los
hogares tienen acceso a agua potable (95,8% en las zonas urbanas y 42% en las
zonas rurales) y solo el 42,6% tiene acceso a saneamiento (66% en zonas urbanas y
sin cobertura en zonas rurales).
3.4.5 DEFICIT HABITACIONAL

3.4.5.1 Déficit Cuantitativo

El déficit habitacional cuantitativo es la carencia de vivienda, y está dado por la

diferencia entre el total de familias y el total de unidades de vivienda, considerando
también el crecimiento vegetativo de la población. Así también las pérdidas y daños
como consecuencia de desastres por fenómenos naturales, que cada vez son más
crecientes, afectan este déficit. “Es la diferencia aritmética entre el número de hogares
residentes en El Salvador y la cantidad de viviendas disponibles para ser habitadas”.

3.4.5.2 el déficit de viviendas cualitativo

El déficit habitacional cualitativo considera las carencias o precariedad en la vivienda y

entorno que determinan las condiciones en que habita la población en un territorio
determinado. Se identifican las variables que inciden en la calidad de la vivienda y
hábitat, de forma que potencien el desarrollo de sus habitantes, como es la seguridad
jurídica en la tenencia, calidad de materiales, diseños y espacios de la vivienda
adecuados a las necesidades de sus habitantes, disponibilidad y calidad de servicios
básicos, e infraestructura social, vías de acceso, condiciones socioambientales de
salubridad y seguridad, ubicación y accesibilidad a servicios públicos, adecuación
cultural y que, con todos esos componentes, sea asequible para todos los sectores
socioeconómicos de la población.

Hogares cuyo entorno habitacional presenta deficiencias en alguna de las variables

mencionadas deben ser considerados como parte del déficit. Como lo indica la
propuesta para una Política Nacional de Vivienda y Hábitat de El Salvador, 2014:

“Es el número de unidades habitacionales en situación de precariedad por presentar

carencias en cualquiera de los siguientes seis ámbitos:

Materialidad y seguridad estructural (calidad constructiva de pisos, paredes y techos)

Disponibilidad de servicios básicos domiciliarios (energía, agua potable, saneamiento y
drenaje)

Disponibilidad de espacio (área de terreno y de construcción por habitante)

Calidad ambiental (iluminación, ventilación y seguridad ante amenazas ambientales

evidentes)

Seguridad jurídica de la tenencia y localización respecto a equipamientos.

Servicios sociales básicos (salud, educación, espacio público, transporte público)”

(Organizaciones de la Sociedad Civil y Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

(abril 7, 2014). Propuesta para una Política Nacional de Vivienda y Hábitat de El
Salvador.)

3.4.6 OFERTA Y DEMANDA

3.4.6.1 OFERTA Y DEMANDA DE VIVENDA

Oferta

La oferta se refiere a la cantidad de un bien o servicio que los productores están

dispuestos a ofrecer en el mercado a diferentes niveles de precio, en un período de
tiempo específico. Principales factores que afectan la oferta incluyen el costo de
producción, la tecnología, los impuestos, los subsidios, las expectativas de los
productores y el número de oferentes en el mercado.

Demanda:

La demanda se refiere a la cantidad de un bien o servicio que los consumidores están

dispuestos a comprar a diferentes niveles de precio, en un período de tiempo
específico. Al igual que la oferta, se representa mediante una curva de demanda que
muestra cómo la cantidad demandada varía en función del precio.
Principales factores que afectan la demanda incluyen el precio del bien, los ingresos de
los consumidores, los gustos y preferencias, el precio de bienes relacionados
(sustitutos o complementos), y las expectativas de los consumidores.

La vivienda es un bien privado y tiene características especiales que la diferencian de otros

bienes. Dentro de esas diferencias, se encuentra que la vivienda: (a) satisface una necesidad
básica de las personas y las familias; (b) por ser un bien duradero, es probablemente la
decisión f financiera y de consumo más importante en la vida de una familia, etc.

Las características de las viviendas son

los precios de los materiales, el índice de empleo, los impuestos y subsidios, la estructura de la
población, la oferta, el coste de financiamiento, el suelo, etc. Por lo tanto, se hace necesario
conocer, por parte de los demandantes, las características de la vivienda; y del lado de los
oferentes, entender directamente las características de los potenciales ocupantes, para
conocer los problemas de información tanto en la oferta como en la demanda de este bien.

el comportamiento y la estructura de la demanda, y por otro, la oferta y el inventario actual de la

vivienda en El Salvador. Se caracteriza la demanda de vivienda, identificando el tamaño, el tipo
y los precios de casas a los que la población por segmentos de ingreso tiene acceso.
Asimismo, se caracteriza la capacidad de pago de la gente y sus posibilidades de acceder a
financiamiento para la vivienda.
3.4.6.2 Características y aspectos demográficos de la población

De acuerdo a la EHPM de 2011, el país cuenta con una población de 6,213,730 habitantes, de
los cuales 3,871,332 viven en el área urbana (62.3%) y 2,342,398 habitan en el área rural (37.7
%), como se puede ver en la tabla 12. Esto resulta en una tendencia de crecimiento de un 2.4%
en el área urbana, si se compara con los datos arrojados por la misma encuesta para el año
2005, en el que se mostraba un 59.9% de la población viviendo en espacios urbanos. Por el
contrario, en la zona rural este índice ha declinado en la misma proporción, teniendo como
resultado una relación de 40.1% para el mismo año. Esta situación comprueba que se continúa
experimentando desplazamientos de las áreas rurales hacia las urbanas, desde que en 1992
los Censos V de Población y IV de Vivienda reportaron que en el área urbana se concentraba
el 50.4% de la población salvadoreña.

La migración hacia zonas urbanas se acentúa en mayor proporción en el AMSS, en la que se

alberga el 27.1% del total de habitantes del país, con una densidad de 2,756 habitantes por
kilómetro cuadrado. La encuesta reporta que el 57.9% de la población es menor de 30 años,
mientras que solo el 2.9% representa a la población de 60 años y más, considerada como
adulta mayor. Los datos revelan que la población salvadoreña es bastante joven, lo que facilita
la renovación generacional en los ámbitos productivos y de la sociedad en general
(DIGESTYC, 2010)

Al diferenciar los datos por sexo, la encuesta indica que las mujeres representan el 52.3% de la
población total del país; y los hombres, el 47.7%.
La oferta y la demanda de vivienda también están influenciadas por aspectos macroeconómicos (PIB,
inflación, remesas e Índice de Volumen de la Actividad Económica [IVAE], entre otros), por los ingresos
de la población (actividad económica del sector formal o informal) y por la estructura de financiamiento
(tasa, plazo, primas y demás requisitos) que el mercado financiero ofrece.
3.4.6.3 tipología, tenencia y materiales de construcción

La encuesta de 2011 muestra que, a nivel nacional existen 1,592,633 hogares. El

94.0% de esas familias viven en casas privadas o independientes, un 1.8% habita en
un cuarto de mesón, un 1.6% vive en pieza de casa, y un 1.1%, en vivienda
improvisada, vivienda temporal y rancho. Solo 1.5% habita en condominio y
apartamento. Tanto en el área urbana como en la rural las tendencias son sumamente
similares: las casas privadas o independientes ocupan un 92.9% en el área urbana y un
96.1% en el área rural (tabla 13).

Cabe destacar que en el área urbana los hogares que habitan en un cuarto de casa o
pieza de mesón constituyen un 4.3%. Por el contrario, en el ámbito rural, el tipo de
vivienda que prevalece como segunda tipología es la que se denomina “improvisada”,
la cual alcanza un 1.9% del parque habitacional para esa área geográfica, lo que
impacta directamente el déficit cuantitativo.

A nivel nacional, en cuanto a los materiales de construcción predominantes en las

paredes en El Salvador, un 72.2% son de concreto mixto. Las paredes de adobe, que
es el segundo elemento con el que se han construidos las paredes, corresponden a un
15.7%. Las paredes del restante 12.1% de viviendas son de bahareque, madera,
lámina metálica, paja o palma, o de materiales provenientes de desechos (tabla 14). En
el área urbana, las viviendas con paredes de concreto mixto alcanzan el 84.2%; en el
área rural, llegan solo al 49.4%. Las viviendas con paredes de adobe en la zona urbana
conforman un 8.2%; mientras que en el área rural constituyen un 29.8%. En el área
urbana, el piso construido con ladrillo de cemento representa un 56.4% y el piso de
cemento constituye un 18.1%. En el área rural, los hogares con piso de tierra son el
38.1%; los que poseen ladrillo de cemento alcanzan el 23.3%. En el AMSS se
evidencia la existencia de un mejor poder adquisitivo, pues un 61.7% de los hogares
posee ladrillo de cemento y un 15.6% adicional, ladrillo de cerámica. En el área urbana,
destacan las cubiertas de techo de lámina de asbesto con el 47.3%, seguido de la
lámina metálica con 31.6% y la teja de barro o cemento con 17.1%. Para el área rural,
la situación es muy diferente, pues la teja de barro o cemento ocupa el primer lugar con
46.5%, seguida de lámina metálica con 40.3%. La lámina de asbesto tan solo
representa el 12%, mientras que los materiales de desechos y paja o palma, un 0.5%.
3.4.6.4 número de miembros y número de habitaciones

Esta sección analiza la forma de ocupación de los hogares sobre la base del número de
habitaciones que las viviendas poseen y los miembros que las habitan. Si se considera que la
población nacional asciende a 6,213,730 personas y que el parque habitacional consta de
1,592,633 unidades, esto equivale a que cada hogar posee un promedio de cuatro personas
por vivienda. Este dato es relevante ya que este cociente representa el de mayor incidencia en
el parque habitacional. El 22.6% del total nacional equivalente a 359,163 hogares tiene cuatro
personas por vivienda. El 31.8% tiene cinco personas o más, y el 45.6% tiene tres personas o
menos. Los hogares con dos habitaciones representan 79.7% a nivel nacional. En el área
urbana, esta proporción baja a un 74.4% y en el área rural la proporción con dos habitaciones
es el 90.0% (gráfico 8). Teniendo en cuenta que el promedio de habitantes por hogar es de
cuatro miembros y que cinco de cada diez hogares tienen una sola habitación, existe un
hacinamiento claro, lo cual es considerado por el VMVDU como un déficit cuantitativo
importante. Los porcentajes de hacinamiento varían, según la zona geográfica.

porcentaje de familias que posee más de cuatro miembros viviendo en una sola habitación en
el área rural alcanza el 34.7%, diferente a la situación que se experimenta en lo urbano, donde
esta condición representa un 17.0%. Si se analizan los hogares de acuerdo a niveles de
pobreza (gráfico 9), los clasificados como “no pobres” representan un 59.5%; como “pobreza
relativa”, un 28.3%, y como “pobreza extrema”, 12.2%2. A nivel nacional, los pobres ocupan un
40.5% de las viviendas, en el área rural este porcentaje asciende al 50.2% y en las áreas
urbanas llega a un 35.4%. Este índice de pobreza da líneas generales para conocer que la
demanda no posee los ingresos suficientes para poder acceder a un financiamiento para la
compra de una vivienda adecuada, sin considerar otros factores que intervienen en el análisis
crediticio.

3.4.6.5 segmentación del mercado de la vivienda

Existen variables asociadas para establecer la segmentación del mercado de la

vivienda, tanto del lado de la oferta como de la demanda. En el de la demanda, esta
división dependerá de los ingresos y la disponibilidad que cada estrato o segmento de
la población esté dispuesto a pagar para adquirir un activo

inmobiliario de largo plazo en una ubicación geográfica específica. En El Salvador, la

segmentación se puede distribuir de acuerdo a los programas de gobierno o por las
políticas adoptadas por las instituciones vinculantes con el sector de vivienda. Existe
una normativa especial del VMVDU, delegada en el ILP, que califica los proyectos de
vivienda de interés social. De acuerdo a esta normativa, el valor máximo para una
vivienda de interés social no debe de sobrepasar los US$15,000. Para definir este
segmento de interés social, bajo el Programa Casa para Todos, el gobierno ha
establecido que el valor máximo es de US$28,500. Un segundo segmento es el del
FSV, que establece US$75,000 como valor máximo de vivienda. Un tercer segmento lo
constituyen las viviendas arriba de ese monto.

Aunque existen otras formas de generar una segmentación, estas se ven limitadas por
la falta de datos. Más bien la segmentación se puede asociar a la capacidad de
adquisición que posee la población

3.4.6.6 estructura de ingresos familiares y sus fuentes

La PET está definida a partir de los 16 años y de acuerdo a la situación particular de

trabajo. Para el año 2011, la PET ascendió a 4,212,174 personas, lo que representa el
67.8% de la población total. Como la parte de la PET, PEA es la que realiza alguna
actividad económica y ofrece su fuerza de trabajo al mercado laboral. La PEA está
constituida por 2,641,133 personas, de las que el 59.4% son hombres y el 40.6% son
mujeres. El desempleo está conformado por la PET y con disposición a hacerlo pero
que no encuentra trabajo. La EHPM revela que, a nivel nacional, 174,758 personas se
encontraban en situación de desempleo en ese año, lo que representa una tasa de
6.6%, mientras que la tasa de subempleo sumaba un 32.7%. Tales cifras pueden
afectar directamente la estructura de la demanda en forma significativa, ya que un 35%
de la población cuenta con ingresos poco estables. De acuerdo a la EHPM, el ingreso
promedio mensual de los hogares a nivel nacional ha sido de US$486.67 (tabla 12). Se
puede destacar una diferencia marcada entre los ingresos que percibe la población
urbana, los cuales han ascendido a US$574.46 mensuales, contra los obtenidos en el
área rural que representan US$321.59 al mes. Esto aduce una diferencia característica
entre las condiciones de vida de los hogares del área urbana y los del área rural.

El mayor ingreso promedio mensual del país corresponde al AMSS, un promedio de

US$670.53 mensuales. El ingreso promedio de la población ocupada es de US$296.88.
Los hombres perciben un ingreso promedio de US$310.54; mientras que las mujeres,
de US$279.10, lo que significa que los hombres reciben un 11.3% más de ingreso
promedio mensual que las mujeres. Estos datos han servido de base para destacar el
porcentaje de la población que puede acceder a una vivienda nueva.

3.4.6.7 necesidades, demanda y sus características

Este análisis se realiza sobre la base de los datos proporcionados por la EHPM de
2011 e incorpora los datos del sistema de precalificación del FSV3, plataforma
electrónica que pretende ser un insumo para el constructor o investigador del tema de
vivienda. Esta permite conocer y medir la intención de compra de los clientes
potenciales que han proporcionado datos al FSV. Tales cifras proveen características
importantes del mercado demandante de una solución habitacional. Con la información
de la base de datos de la encuesta de hogares de 2011, las necesidades de vivienda
se determinan para todos aquellos jefes de hogar definidos como “ocupados” y que no
tienen una vivienda propia. Para obtener este dato, se considera la formación de
nuevos hogares que no poseen vivienda, la cual se ha estimado en un promedio de
2,400 con un crecimiento promedio de 1.24%. Debido a las limitaciones de información
que se tienen, no se considera a la población con intenciones reales de adquirir
segunda vivienda. Según el análisis, los jefes de hogar que no poseen una vivienda
propia suman 192,968, lo que representaría las necesidades de vivienda tanto para el
área urbana como rural. En el esquema 5, se observa esta distribución de forma
ampliada, incluyendo al sector al que pertenece tal población. Estos datos se han
cruzado con los del sistema de precalificación del FSV, cuya base consta de 26,961
familias (tabla 17)4. Se destaca que el 79.4% de la población precalificada posee
ingresos menores a cuatro salarios mínimos. Además, los que tienen ingresos entre
cuatro y ocho salarios mínimos representan un 15.2%; y más de ocho salarios
mínimos, el restante 5.4%. Se destaca que cerca del 70% desea tener una vivienda en
la capital del país, lo que coincide con el lugar de residencia donde actualmente habita
la persona encuestada
Los hogares que poseen ingresos de hasta tres salarios mínimos tendrían problemas
para la adquisición de una vivienda financiada a largo plazo. Esto representa unos
129,096 hogares que no poseen vivienda propia. Sin embargo, esas familias pueden
optar por otro tipo de soluciones para solventar su problema, como es el caso de la
adquisición de lote con una vivienda desarrollada en el tiempo de forma progresiva.
Este problema afecta al 67% de la demanda basada en los jefes de hogar ocupados
que no poseen vivienda propia. Dicho de otra forma: solo 33 de cada 100 hogares
podrían alcanzar una valoración favorable para obtener una vivienda bajo las
condiciones de mercado para su financiación. Por otra parte, y dado los resultados, se
puede establecer que la mayoría de la población está dispuesta a invertir en las
principales ciudades de El Salvador; muy particularmente, en la capital.
Este problema afecta al 67% de la demanda basada en los jefes de hogar ocupados que no
poseen vivienda propia. Dicho de otra forma: solo 33 de cada 100 hogares podrían alcanzar
una valoración favorable para obtener una vivienda bajo las condiciones de mercado para su
financiación. Por otra parte y dado los resultados, se puede establecer que la mayoría de la
población está dispuesta a invertir en las principales ciudades de El Salvador; muy
particularmente, en la capital.
Dada la limitación de ingresos que posee la población y de manera especial la que los
obtiene de forma variable, su capacidad de endeudamiento es menor a US$10,000, lo
que supone que los recursos destinados para las cuotas mensuales oscilan entre
US$40.00 y US$90.00. Se ha realizado una proyección para cuantificar la necesidad de
vivienda a cubrir para el período 2010–2020 (tabla 18), la cual se estima en 217,825
unidades habitacionales, tanto el sector formal como el informal.
3.5 FENÓMENO DE VIVIENDA EN EL AMSS

El Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) es una conurbación formada por

catorce municipalidades: Antiguo Cuscatlán, Apopa, Ayutuxtepeque, Ciudad Delgado,
Cuscatancingo, Ilopango, Mejicanos, Nejapa, San Marcos, San Martín, San Salvador,
Santa Tecla, Soyapango y Tonacatepeque. Tiene una población de 1,797,025
habitantes2, que constituye un tercio de la población de El Salvador. La población del
AMSS tiene un incremento anual del 1,17% y tiene un reparto de género del 54%
mujeres y el 46% hombres3 . El municipio con mayor población es San Salvador con
340,686 que representa el 19% del AMSS, seguido de Soyapango con 284,488, siendo
un 16% del AMSS1. La densidad de población del AMSS es de 3,040 habitantes por
kilómetro cuadrado y es muy variable en función de los municipios, por ejemplo,
Cuscatancingo, Mejicanos y Soyapango son municipios que se sitúan alrededor de los
10,000 Hab/Km2, mientras que Nejapa no llega a los 500 Hab/Km2.
El Salvador es un país centroamericano con 21,041 km2, con una población
aproximada de 6, 704,864 habitantes, distribuida en 61.7% en la zona urbana y 38.3%
en la zona rural. Siendo un país con un 22.8% de pobreza monetaria en el país,
(DIGESTYC, 2019). Surgen las siguientes interrogantes: ¿Qué tiene que de relevante
estos datos para la temática? O ¿Por qué se relaciona con el déficit habitacional?

Siendo un país pequeño en extensión territorial difiere con la densidad poblacional que
profundiza la situación de hacinamiento y déficit habitacional, debido a los mínimos
cambios en el índice poblacional.

El déficit habitacional en El Salvador abarca dos dimensiones categóricas importantes:

Cuantitativa y Cualitativa, la primera hace referencia a la cantidad de viviendas en
mal estado y a las familias que carecen de un lugar donde habitar, los cuales se
encuentran hacinados o comparten un mesón o vivienda. La segunda hace énfasis a
las deficientes condiciones de las viviendas, por ejemplo, calidad de materiales, acceso
a servicios básicos, tenencia de la vivienda, riesgo medioambiental y social. Teniendo
en cuenta el alto impacto de la vivienda en la cotidianidad de los seres humanos, la
vivienda se convierte en una problemática de suma importancia para la sociedad, aún
más cuando debería ser vista desde el enfoque de derecho por parte del Estado. La
problemática de vivienda en El Salvador no cuenta con una causa específica, sino más
bien es una situación multicausal, que va desde la voluntad política hasta las formas de
modo de producción económicas existentes en el país. En el sentido político se le ha
dado poco interés a la creación de una garantía legal que comprometa al Estado a
valorar a la vivienda como un derecho y no como una mercancía, así mismo se
evidencia y normaliza el acceso a la vivienda como un bien meramente económico que
está accesible a estratos sociales con capacidad para obtener el servicio, dejando fuera
al sector más vulnerable y necesitado.
3.6 Normativas y Reglamentaciones

Fuente: PDF Urbanismo 1

Reglamento medioambiente El Salvador

El reglamento tiene Como objetivo desarrollar las normas y preceptos contenidos en la

ley del medioambiente.

Directrices para la zonificación ambiental

Art. 71.- Para la zonificación ambiental del territorio, se debe considerar las siguientes

directrices.

❑La naturaleza y las características de cada ecosistema;

❑ . La vocación de cada zona o región en función de sus recursos naturales,

Distribución de la población y actividades económicas predominantes;

❑El equilibrio entre los asentamientos humanos y sus condiciones ambientales;

❑ . El impacto ambiental de las actividades humanas y de los fenómenos naturales.

Fuente: PDF Urbanismo 1

El presente cuadro, engloba las normas nacionales más relevantes que configuran el
marco jurídico para la gestión del recurso hídrico y la prestación de los servicios
públicos de agua potable y alcantarillado en El Salvador
3.7. Financiamiento e instituciones

FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA

Pasos y requisitos para adquirir un crédito de vivienda con el FSV

El Fondo Social para la Vivienda (FSV) facilita la adquisición de casa propia, a través
de las diferentes líneas de crédito: Vivienda Nueva y Usada, Compra de Lote, Traslado
de Deuda, Construcción Individual, Remodelación, Ampliación y Mejora (RAM) y
Vivienda Recuperada del FSV.

Para poder aplicar a un crédito con el FSV, se debe cumplir los siguientes requisitos:

 Ser empleado activo con 6 meses mínimo de cotizaciones en el Sistema de

Ahorro para Pensiones o ser trabajador independiente, con un mínimo de 2 años
de actividad económica
 Ser mayor de edad hasta 69 años cumplidos
 Sujeto a seguro de deuda
 Tener buen récord crediticio en el Sistema Financiero
 Estar solvente con el Ministerio de Hacienda para precio de venta mayor o igual
a $30,000.00.
BANCO CUSCATLAN

Requisitos para obtener un Crédito de Vivienda

 Asalariado o profesional independiente.

 Ingresos mensuales: desde $750.00.
 Edad para tramitar: mínima 18 años y máxima 65 años de edad.
 Asalariado o profesional independiente.
 Ingresos mensuales: desde $750.00.
 Edad para tramitar: mínima 18 años y máxima 65 años de edad.
 Monto mínimo de financiamiento: $25,000.00.
 Plazo mínimo: 5 años.

Tasas, comisiones y recargos

 Los términos y condiciones definitivos del Crédito se encuentran sujetos a

evaluación y aprobación crediticia.
 Tasa de interés nominal desde 6.95% y dependerá del perfil del solicitante.
 Tasa de interés efectiva máxima del 23.31% anual.
 Comisión por servicios en la estructuración de Créditos mínima de $400.00 +
IVA, y máxima de 2.00% sobre monto otorgado.
 Al valor de la cuota mensual se debe adicionar el Seguro de Vida para pago de
deuda emitido por SISA Vida, Seguros de Personas, S.A y Seguro de Daños
emitido por Seguros e Inversiones, S.A, en caso de optar el solicitante por ese
 tipo de seguros o por las referidas compañías de seguros. La aprobación de
Créditos de Vivienda está sujeta a evaluación crediticia.

Monto de financiamiento y plazo

 Compra de vivienda se financiará hasta el 90% del menor valor entre el valúo o
precio de venta (10% de prima).
 Monto mínimo de financiamiento de $30,000.
 Plazo mínimo de 5 años y máximo de 30 años.

BAC CREDOMATIC

 Financiamiento de hasta el
90 % del costo total de la vivienda. (Monto de financiamiento entre $35,000 y
$500,000).
 Prima desde el 10 % del valor del inmueble.
 Hasta 30 años plazo.
 Tasa de interés desde 6.75 %.
 Valúo gratis.
 Bono de $1,500 para gastos.
 Garantía hipotecaria con valor mínimo de $35,000, establecido por peritos
autorizados por la SSF (Superintendencia del Sistema Financiero).
 Seguro de vida y seguro de daños sobre la construcción.
 Comisión por manejo de cesión de póliza ajena y comisión por servicio de
estructuración del crédito.
 Financiamiento de hasta el 90 % del valor de la vivienda.
 Hasta 25 años plazo.
 Valúo gratis.
 Opción a crédito mancomunado (es decir, puede incluir a otra
persona para pagar el crédito y obtener un monto mayor).
 Sin cobro por administración de cesiones de póliza.
 La cuota incluye un seguro de deuda en caso de defunción y seguro
de daños para reparaciones de la vivienda en caso de siniestros.
 Múltiples opciones de pago mediante orden de descuento en planilla,
cargo a cuenta, pago agencias, o a través de e-banca Personas.
 Se puede consultar el crédito a través de e-banca y Banca Móvil.
LA HIPOTECARIA

2 Financiamiento de hasta el 90 % del precio de venta y de acuerdo a la

capacidad de pago de cada solicitante.
3 Monto máximo de financiamiento de hasta $200,000.
4 Hasta 30 años plazo.
5 Tasa de interés anual.

BANCO PROMERICA

 Financiam
iento de
hasta el
95 % del
valor de la

garantía
(según proyecto), salvadoreño en el exterior financiamiento del 85 %.
 Montos de financiamiento desde $20,000 hasta $500,000.
 Hasta 30 años plazo.
 Tasa de interés preferencial (según cada proyecto).
 Aplica seguro de deuda y seguro de daños.
 El préstamo está orientado a la compra de vivienda nueva para asalariados,
profesionales independientes o salvadoreños en el exterior.
DAVIVIENDA

 Financiamiento de hasta el 90 % del valor total de la vivienda.

 Hasta 25 años plazo.
 Tasa de interés competitiva.
 Valúo gratis.
 Puede presentar sus ingresos familiares para solicitar el crédito.
 Asesoría gratis y atención personalizada
BANCOHIPOTECARIO

CRÉDITO PARA VIVIENDA

Producto de colocación que permite brindar financiamiento de largo plazo para la

adquisición de vivienda, mejoras, ampliación de uso familiar o traslados de deudas,
provenientes de créditos de vivienda.

¿Quiénes pueden aplicar?

Personas Naturales que cumplan con las condiciones de las Políticas de Crédito.

¿Qué beneficios puedes obtener?

 Financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda o valúo.

 La garantía hipotecaria sirve para garantizar otros créditos, siempre que se tenga
disponibilidad en el monto de la hipoteca.
 Contratación de un seguro de daños, por lo que queda asegurada las
construcciones de la vivienda.
 Contratación de seguro de deuda, el cual se hace efectivo al fallecer el deudor.
 Facilidad para realizar sus pagos y consultas al contratar el servicio de E-Banking.


¿En qué puedes invertir este crédito?

Vivienda nueva o usada de uso habitacional

Construcción, mejoras y ampliación de vivienda de uso familiar

COMÉDICA

PARA VIVIENDA

Líneas disponibles para adquisición de vivienda nueva o usada, construcción,

remodelación, adquisición de terreno para construcción.

Monto de financiamiento dependerá de la línea de crédito.

Tasa de interés según financiamiento solicitado.

Plazo: dependerá de la línea de crédito.

Seguro de deuda y daños incluido en cuota mensual, con cuotas decrecientes de

acuerdo al saldo adeudado, con una tasa de cobertura preferencial.

PARA ADQUISICION DE ACTIVOS EXTRAORDINARIOS (PROPIEDAD DE

COMÉDICA)

Monto de financiamiento según su destino.

Plazo dependerá de la línea de crédito.

Tasa de interés según financiamiento solicitado.

Préstamo hasta por un 90% del valor del inmueble.

Requisitos Generales:

Llenar solicitud de crédito.

Realizar valúo de inmueble. Para esto, Comédica asignará un perito, y puede solicitar
el valúo presentando una copia de la escritura del inmueble.

Presentar constancia de ingresos y/o boleta de pago para Instituciones Estatales.

Copia de últimas 3 declaraciones de IVA (si posee clínica o negocio), copia de DUI y
NIT.

Si no declara IVA, presentar estados financieros debidamente autorizados por contador

público académico, en caso aplique, depositado en el Registro de Comercio.

Copia de declaración de renta del último período fiscal.

Copia del certificado ISSS.

Último recibo de servicio público y/o privado.

Certificación Extractada del inmueble (obtenible en el CNR) y carta de opción venta.

Si el crédito es mayor a $30,000 se requiere presentar Solvencia Tributaria.

Presentar antes o al momento de efectuar el desembolso, solvencia de Alcaldía

Municipal de un mes de vigencia, a nombre del propietario del inmueble.

Si el destino es construcción deberá anexar planos actualizados y aprobados por las

autoridades correspondientes (OPAMS para el área de San Salvador, y las alcaldías
correspondientes para el resto del país).
ACOFINGES

Un servicio a tu medida
 Monto máximo: $300,000.00.
 Hasta 25 años plazo.
 Hasta el 90% del valuó del inmueble.
 Asesoría y atención personalizada.

Requisitos

 Ser asociado de ACOFINGES.

 Aplican asociados menores de 65 años.
 Estabilidad laboral mayor a 12 meses.

 Ingreso mensual desde $750.00

ACOINCI

Crédito para compra de vivienda

Adquiere la casa que siempre has soñado para tu familia o invierte en tu propio local
para tu oficina o negocio.

MONTO MÁXIMO: Hasta $150,000.00 (80% del valor del inmueble según avalúo)

TASA ANUAL: Desde el 12%

PLAZO MÁXIMO: 300 meses

REQUISITOS:

Completar formulario de solicitud de préstamo.

Comprobar sus ingresos.

Si es empleado, debe presentar:

Constancia de salario que indique fecha de contratación, monto devengado y

descuentos aplicados.

2 últimas declaraciones de Renta.

Si es profesional independiente o empresario:

6 Últimas declaraciones de IVA y Pago a Cuenta.

2 últimas declaraciones de Renta.

Estados financieros de los 2 últimos años (en caso de llevar contabilidad formal).

Presentar la escritura del inmueble con certificación extractada reciente (1 mes

antigüedad).
3.8 CONCLUSIÓN

A partir de lo expuesto anteriormente, podemos concluir que en diversas regiones de

Área metropolitana de San Salvador, hay viviendas está siendo amenazada por los
desastres naturales en el futuro, que arriesgan la propiedad de las familias y la
transmiten de una manera precavida para influir en la opinión pública y los de los
grandes grupos económicos y políticos que representan. En vistas de esto,
consideramos imperiosa la necesidad de establecer políticas de Estado que favorezcan
el acceso a una vivienda sostenible.

La política de vivienda en El Salvador en la segunda mitad del siglo XX se ha

desarrollado siguiendo el mismo modelo establecido en el resto de los países de su
entorno cultural en esos momentos. En todos ellos se trataba de dar respuesta a un
acelerado crecimiento demográfico que también apareció con un comportamiento
similar en toda América Latina. Sin embargo, en este marco general, las características
físicas del territorio salvadoreño introducen un factor perturbador de la dinámica social
debido a la aparición de movimientos sísmicos y de violentas tormentas tropicales
recurrentes. Estos fenómenos, de los que son ejemplo los terremotos de los últimos
años o el reciente huracán Mitch, originan catástrofes naturales que dificultan la
aplicación ordinaria de programas integrales de desarrollo humano, en los que se
incluyen las políticas de vivienda, que son diseñados para dar respuesta a las
necesidades sociales del país.
3.9 BIBLIOGRAFÍA

 Línea de tiempo-Imagen por Mafer Villafuerte- plataforma de U Docz

 Cuadro de características-ONU Hábitat
 Evolución de elementos-Material de estudio digitalizado-Año 2023
 Ministerio de Educación MINED
 Revista realidad UCA
 Fondo Social para La vivienda
 Baco central de Reserva
 Banco agrícola, banco hipotecario, etc.
 Datos macro.com
 Reglamento urbanismo y construcción
 Estatista.com
 UNU
 Consulta a UN licenciado en administración de empresas
 La Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM)
 La Prensa gráfica.
 Wikipedia
 Ministerio de Vivienda
 Diario el Mundo
 Diario La página