Arrendamiento inmobiliario en vía mercantil: consecuencias negativas del cambio

A. Introducción
B.
Desde 1996, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación había considerado que la
vía mercantil era improcedente cuando se reclamaba el cumplimiento o interpretación de un
contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble. Es decir, a juicio de la Primera Sala, la única vía
disponible para hacer valer derechos relacionados con el arrendamiento inmobiliario era la vía civil.
En consecuencia, la mayoría de los códigos procesales civiles locales prevén una vía especial de
arrendamiento inmobiliario, especialmente creada para satisfacer las necesidades que derivan de la
naturaleza jurídica de este tipo de actos jurídicos.
No obstante lo anterior, el 30 de agosto de 2023, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de
la Nación, al resolver el amparo directo en revisión 172/2023, cambió de criterio y consideró que la
vía mercantil podría ser procedente para resolver controversias de arrendamiento inmobiliario,
dependiendo de si dicho contrato constituye un acto de comercio en términos del artículo 75 del
Código de Comercio.
Desde mi perspectiva, este cambio de criterio, aún y cuando tiene como finalidad evitar tratos
diferenciados por parte de la ley a actos de similar naturaleza, representa un cambio drástico en la
materia inmobiliaria y que potencialmente podría traer consecuencias negativas para la
interpretación de los contratos de arrendamiento, así como para la impartición de justicia en
esta materia.
De acuerdo con lo anterior, el presente artículo tiene como finalidad exponer las posibles
consecuencias negativas, tanto sustantivas como procesales, que podrían derivarse del nuevo
criterio emitido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
Es importante aclararle al lector que este artículo fue elaborado con la información disponible al
momento de su publicación, es decir, el comunicado emitido por la Suprema Corte de Justicia de la
Nación de 30 de agosto de 2023[1] y lo expuesto por los ministros que integran la Primera Sala
durante la sesión correspondiente. Por lo tanto, este artículo no contempla los términos finales del
engrose de la sentencia ni la tesis que derive de la presente resolución.
B. El artículo 75 del Código de Comercio

El primer punto de análisis se encuentra en el artículo 75 del Código de Comercio, el cual establece
el listado de los actos de comercio en México.
Para efectos del arrendamiento, es importante resaltar la fracción I del referido artículo, el cual
establece que serán actos de comercio “todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres
verificados con propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o
mercancías, sea den estado natural, sea después de trabajados o labrados”.
Como se desprende de la fracción I del artículo referido, el Código de Comercio considera
expresamente como acto de comercio el alquiler (arrendamiento) verificado con propósito de
especulación comercial respecto de artículos, muebles y mercancías. En otras palabras, son actos de
comercio aquellos arrendamientos sobre bienes muebles con propósito de especulación comercial.
Sin embargo, es importante resaltar que esta fracción no contempla expresamente el arrendamiento
de bienes inmuebles como un acto de comercio. Tampoco lo prevén las otras veinticuatro fracciones
del referido artículo.
En virtud de lo anterior, ha existido debate acerca de si esta omisión por parte del artículo 75 del
Código de Comercio debía interpretarse como un rechazo al arrendamiento inmobiliario como un
acto de comercio, o si bien debía interpretarse que el arrendamiento inmobiliario estaba
contemplado analógicamente con base en la fracción XXV de dicha disposición, la cual establece
que serán actos de comercio “cualesquiera otros actos de naturaleza análoga a los expresados en
este código”.
Este cuestionamiento constituye el tema toral de las resoluciones que ha emitido la Primera Sala de
la Suprema Corte de Justicia de la Nación (en adelante referida como la “Primera Sala”) en esta
materia, y que serán analizadas en los apartados siguientes de este artículo.
C. En 1996 la Primera Sala rechaza la vía mercantil para disputas de arrendamiento inmobiliario
El 17 de junio de 1998, la Primera Sala resolvió la contradicción de tesis 76/96 mediante la cual,
por mayoría de tres votos, consideró que la vía mercantil era improcedente para controversias
relacionadas con arrendamiento inmobiliario.[2]
Para arribar a dicha conclusión, la Primera Sala consideró que, de acuerdo con el artículo 1049 del
Código de Comercio, son juicios mercantiles los que tienen por objeto ventilar y decidir las
controversias relacionadas con los actos de comercio.[3] En este sentido, la Primera Sala estimó que
para determinar si una controversia derivada de un contrato de arrendamiento de inmuebles puede
ser decidida mediante un juicio mercantil, es necesario determinar si es un acto de comercio.
Al respecto, la Primera Sala concluyó que el arrendamiento de inmuebles no era un acto de
comercio debido a que “no encuadra en ninguno de los supuestos en él [artículo 75 del Código de
Comercio] contemplados”.[4] Esto, debido a que cuando el artículo 75 se refiere a alquileres
(fracción I) no incluye a los inmuebles pero sí a los muebles; en cambio, cuando se refiere a los
inmuebles, no incluye el arrendamiento, pero sí la compraventa (fracción II).
Asimismo, la Primera Sala consideró que el arrendamiento de inmuebles tampoco se encuentra
contemplado en la fracción XXIV del artículo 75 debido a que no se puede contemplar por analogía
actos de comercio que el legislador expresamente no hubiere querido prever.
Por las anteriores consideraciones, la Primera Sala concluyó, mediante jurisprudencia obligatoria,
que los arrendamientos inmobiliarios no eran actos de comercio conforme al artículo 75, y por ende,
la vía mercantil no era procedente para resolver las disputas que deriven de este tipo de
actos jurídicos.
D. El nuevo criterio derivado del amparo directo en revisión 172/2023
El 30 de agosto de 2023, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación cambió de
criterio respecto a la naturaleza jurídica de los contratos de arrendamiento inmobiliario, y por ende,
respecto a posible naturaleza de la vía procedente para resolver las controversias que derivan de
dichos contratos.[5]
En especial, la Primera Sala consideró que (i) si el arrendamiento del bien inmueble tiene como
finalidad la especulación comercial, éste constituye un acto de comercio; y (ii) por lo tanto, si se
trata de un acto de comercio, la vía procedente para reclamar cualquier tipo de incumplimiento
relacionado con dicho contrato es la vía mercantil.
Para llegar a dicha conclusión, la Primera Sala estimó que efectivamente el arrendamiento de
inmuebles no está previsto de forma expresa en el artículo 75 del Código de Comercio. No obstante
lo anterior, la Primera Sala determinó que dicha situación no significa necesariamente que los
arrendamientos inmobiliarios no puedan ser actos de comercio, debido a que estos pudieren llegarlo
a ser por analogía tomando en cuenta la fracción XXIV del artículo 75.[6]
Por lo tanto, la Primera Sala consideró que los jueces tienen la obligación de definir si un contrato
de arrendamiento inmobiliario en específico es un acto de comercio por analogía o si únicamente se
trata de un acto civil. Es decir, el juez tiene que analizar si el contrato de arrendamiento
inmobiliario en concreto tiene como finalidad la especulación comercial. Si el juez estima que el
arrendamiento inmobiliario tiene como objeto la especulación comercial, éste será un acto de
comercio, y por ende, la vía mercantil sería la procedente para conocer de cualquier controversia
que derive del mismo.
La Primera Sala arribó a esta conclusión con la finalidad de proteger, en la teoría, el derecho a la
tutela judicial efectiva, así como el principio de igualdad y no discriminación ante la ley. En
especial, la Primera Sala buscó evitar que exista un trato diferenciado respecto a actos celebrados
con especulación comercial. En otras palabras, la Primera Sala buscó que los arrendamientos
inmobiliarios celebrados con la finalidad de especulación comercial reciban el mismo trato por
parte de la ley, que otros actos de especulación comercial expresamente previstos como actos de
comercio por el artículo 75 del Código de Comercio.
E. Consecuencias negativas del cambio de criterio de la Primera Sala
Como mencioné en el apartado anterior, la finalidad de la resolución de la Primera Sala fue el
proteger el derecho de acceso a la justicia reconocido en el artículo 17 constitucional, así como
evitar tratos diferenciados por parte de la ley a actos de la misma naturaleza, en protección de los
derechos humanos de igualdad y no discriminación reconocidos en los artículos 1 y 14 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Teóricamente, estoy de acuerdo con la conclusión de la Primera Sala respecto a la protección de los
derechos humanos que representa esta resolución. Sin embargo, en la práctica, considero que esta
resolución resulta contraproducente en la protección del acceso efectivo a la justicia por parte de los
particulares y el principio de seguridad jurídica.
A continuación, realizaré un análisis de las potenciales consecuencias negativas de la resolución de
la Primera Sala de 30 de agosto de 2023.
i. La naturaleza jurídica de los contratos de arrendamiento inmobiliario quedará al
arbitrio judicial
Como mencioné anteriormente, antes de la resolución de 30 de agosto de 2023, había un consenso
respecto a que la naturaleza jurídica de un contrato de arrendamiento inmobiliario era
eminentemente civil.
Sin embargo, a partir de esta nueva resolución, no existirá certeza acerca de la naturaleza jurídica de
los arrendamientos inmobiliario, principalmente tratándose de arrendamientos de casa-habitación.
Esto, debido a que dichos contratos estarán sujetos al arbitrio judicial para determinar si los mismos
fueron celebrados con la finalidad de especulación comercial o meramente como un acto civil. El
problema es que dicha decisión judicial será resuelta por el juez hasta la sentencia definitiva, o en el
mejor de los casos, en una resolución relacionada con una excepción de improcedencia de la vía.
Desde mi punto de vista, esta inseguridad jurídica e incertidumbre no debería de existir en un
contrato tan importante como lo es un arrendamiento inmobiliario.
El contrato de arrendamiento inmobiliario es uno de los actos jurídicos más relevantes de nuestro
país, no únicamente desde una perspectiva cuantitativa (al ser uno de los contratos más celebrados
en México, y principalmente en la Ciudad de México y en otras áreas metropolitanas), sino también
desde el punto de vista social y económico. El contrato de arrendamiento es una herramienta
esencial para la supervivencia de las familias, así como un motor y elemento importante de la
economía en México.
Por lo tanto, considero que esta resolución, en lugar de beneficiar a los contratantes de este tipo de
actos jurídicos, los afecta, pues les genera una inseguridad respecto de la naturaleza del acto que
celebran, y como consecuencia, respecto a las normas sustantivas y procesales aplicables, tal y
como expondré en los siguientes apartados.
ii. Incertidumbre respecto a la legislación supletoria aplicable
Como consecuencia de la incertidumbre respecto a la naturaleza jurídica, también existirá
incertidumbre e inseguridad jurídica respecto a cuál es la legislación aplicable a los contratos de
arrendamiento inmobiliario.
Antes de la resolución de la Primera Sala, existía consenso en que la regulación aplicable era los
códigos civiles de las entidades federativas, los cuales prevén normas para los contratos de
arrendamiento inmobiliario para casa-habitación, fincas rústicas, así como para los arrendamientos
comerciales. Sin embargo, derivado de la resolución reciente, no existirá certeza de si efectivamente
la regulación aplicable a los contratos de arrendamiento inmobiliario será el código civil de la
entidad federativa correspondiente o el Código de Comercio.
La decisión de cuál es la regulación aplicable a un contrato de arrendamiento inmobiliario no
dependerá necesariamente de la voluntad de las partes, sino de la decisión del juez que conozca de
la controversia relacionada con el mismo. Como se menciona en la resolución de la Primera Sala, el
juez tiene que analizar si el contrato de arrendamiento inmobiliario es un acto de comercio o
simplemente un acto civil. Si el juez considera que es un acto de comercio, la regulación aplicable
sería el Código de Comercio y las demás leyes especiales mercantiles; si por el contrario el juez
determina que no es un acto de comercio, la regulación civil sería la aplicable.
Es importante mencionar que posiblemente las partes pretenderán solucionar esta incertidumbre a
través de una cláusula de legislación aplicable, señalando expresamente cuál es la regulación que
desear aplicar supletoriamente a las cláusulas pactadas. Sin embargo, estimo que dicha cláusula no
sería vinculante para el juez, ya que éste es quien tiene la facultad de determinar de forma definitiva
si un acto jurídico es un acto de comercio,[7] y por ende, si el Código de Comercio es la regulación
aplicable.
Esta incertidumbre trae consecuencias claras y negativas en la práctica. Imaginemos un contrato de
arrendamiento inmobiliario de casa-habitación celebrado en la Ciudad de México. Si dicho contrato
fue celebrado con la finalidad de especulación comercial sería un acto de comercio, y por ende,
sería aplicable la legislación mercantil. El contrato de arrendamiento inmobiliario no es un contrato
típico en el Código de Comercio, por lo tanto, la regulación aplicable serían las reglas generales de
los contratos previstas en los artículos 77 a 88 del Código de Comercio y, supletoriamente, las
reglas del arrendamiento inmobiliario del Código Civil Federal.
El Código Civil Federal tiene reglas sumamente distintas a las del Código Civil para el Distrito
Federal relacionado con el arrendamiento inmobiliario. A manera de ejemplo puedo mencionar la
duración de los contratos, debido a que en el Código Civil Federal el arrendamiento inmobiliario
para casa-habitación tiene una duración máxima de diez años (sin límite menor) y por el contrario,
en el Código Civil para el Distrito Federal la duración mínima es de un año (sin límite superior).
Algunas otras diferencias se encuentran en: los aumentos anuales de renta, la exigencia de entregar
recibos de renta, el requisito de registrar el contrato de arrendamiento ante autoridad administrativa,
el derecho de preferencia por el tanto, plazo para hacer interpelaciones, entre otros.
De acuerdo con lo anterior, la incertidumbre jurídica que ocasiona la resolución de la Primera Sala
sí tiene efectos claros en la regulación aplicable de los contratos de arrendamiento inmobiliario, lo
que posiblemente podría generar mayores conflictos y controversias ente arrendadores
y arrendatarios.
iii. ¿Existe especulación comercial en muchos de los contratos de arrendamiento inmobiliario?
El primer problema al que se enfrentaran los jueces consistirá en determinar qué es especulación
comercial, debido a que no existe una definición o concepto claro en la ley.
De acuerdo con la Real Academia de la Lengua Española, especular consiste en efectuar
operaciones respecto de mercancías, valores o derechos con la esperanza de obtener beneficios
económicos aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios de mercado.
Con base en esta definición, parecería que muchos de los contratos de arrendamiento inmobiliario
son celebrados con la finalidad de especular. Normalmente los propietarios de inmuebles
comerciales o de casa-habitación rentan con la finalidad de obtener beneficios económicos
aprovechando la variación de los precios de la renta y de los cambios del mercado.
Por lo tanto, parecería que muchos de los contratos de arrendamiento inmobiliario que se celebran
todos los días en México encuadrarían en el concepto de acto de comercio.
Entonces, ¿podríamos decir que muchos de los contratos de arrendamiento inmobiliario celebrados
actualmente y que se celebren son actos de comercio? No tengo una respuesta clara y concreta en
este momento, ya que dependerá del arbitrio judicial, sin embargo, esta incertidumbre sin lugar a
duda podría generar efectos negativos en la impartición de justicia, en el sector inmobiliario como
mercado y en la economía de las personas que rentan inmuebles para su subsistencia.
iv. No existe vía especial mercantil para conocer de juicios de arrendamiento inmobiliario
Hasta ahorita he explicado las consecuencias negativas de la resolución de la Primera Sala en el
ámbito sustantivo. Sin embargo, en el ámbito procesal también existen consecuencias graves que
pudieran generar una afectación al derecho humano de acceso a la justicia.
De acuerdo con la Primera Sala, si el juez considera que un contrato de arrendamiento inmobiliario
es un acto de comercio, por ende, la vía aplicable para conocer de cualquier disputa que derive del
mismo será la vía mercantil y no la vía civil.
El Código de Comercio y las leyes especiales mercantiles no prevén una vía especial para resolver
controversias derivadas del arrendamiento inmobiliario. Por lo tanto, con base en los artículos 1390
Bis[8] y 1390 Bis 1 del Código de Comercio,[9] la vía procedente para conocer de estas disputas
sería la vía oral mercantil debido a que en esta vía se tramitan todas las contiendas mercantiles sin
limitación de cuantía (excepto las disputas de cuantía indeterminada y aquellas de tramitación
especial). Es decir, no podría aplicarse supletoriamente alguna vía especial del Código Federal de
Procedimientos Civiles o de los códigos de procedimientos civiles locales en virtud de que existe
disposición expresa en el Código de Comercio que establece que todas las controversias mercantiles
deben tramitarse en la vía oral mercantil.
La vía oral mercantil no está diseñada para conocer en forma específica de juicios de
arrendamiento inmobiliario.
Por ejemplo, la vía oral mercantil, a diferencia de la vía civil de controversias en materia de
arrendamiento inmobiliario (en la Ciudad de México) no contempla: (i) la carga procesal del actor
de exhibir el contrato de arrendamiento; (ii) el derecho del arrendador de embargar bienes del
arrendatario en caso de incumplimiento de pago de rentas atrasadas por 2 o más meses; (iii) la
determinación de que siempre se tendrá como domicilio legal del arrendatario el inmueble motivo
del arrendamiento, entre otras diferencias procesales.
De acuerdo con lo anterior, si la vía oral mercantil procede para resolver una controversia de
arrendamiento inmobiliario, las partes no podrán tener acceso a los beneficios o cargas del código
procesal civil de la entidad federativa correspondiente
Por último, es importante resaltar que las diferencias entre las vías civiles y mercantiles que existen
actualmente se verán reducidas cuando entre en vigor el Código Nacional de Procedimientos
Civiles y Familiares, debido a que esta normativa prevé la vía especial denominada “Juicio Especial
de Arrendamiento Inmobiliario Oral” la cual es muy similar en su estructura y procedimiento que la
vía mercantil.
v. ¿Abundarán las excepciones de improcedencia de la vía?
Por último, considero que la resolución de la Primera Sala generará conflictos procesales constantes
en los juicios de arrendamiento inmobiliario. Esto, debido a que el demandado tendrá a su
disposición la posibilidad de argumentar una improcedencia de la vía. Si se le demanda en vía civil
podrá argumentar que el contrato de arrendamiento es un acto de comercio, y por lo tanto procede la
vía oral mercantil. Por el contrario, si se le demanda en vía mercantil, podrá tratar de argumentar
que no existe especulación comercial en el contrato, y por ende, resulta aplicable la vía civil
correspondiente en la entidad federativa.
Al respecto, es importante resaltar que si un juez declara la improcedencia de la vía por ser
inaplicable la vía civil o la vía mercantil, el efecto no es regularizar el procedimiento, sino el de
sobreseer el procedimiento en virtud de que se trata de regulaciones distintas (Código de Comercio
y código de procedimientos civiles local) y de naturaleza distinta (federal y local).[10] En otras
palabras, terminar el procedimiento y dejar a salvo los derechos de la actora para presentar su
demanda en la vía correcta.
Como el lector podrá percatarse, el exceso de excepciones de improcedencia de la vía únicamente
generará más litigio, más tiempo de resolución de las disputas y más costo para las partes.
F. Conclusión
A reserva de conocer el engrose final, la resolución de la Primera Sala produce consecuencias
sustantivas y procesales que son contrarias al principio de seguridad jurídica y el derecho de acceso
a la justicia. Si bien es cierto que la resolución favorece la igualdad ante la ley, ésta produce
consecuencias que, desde mi punto de vista, son más graves y podrían generar afectaciones no
únicamente en el ámbito jurídico, sino también en el ámbito social y económico.
Espero que el engrose final de la resolución brinde luz acerca de los cuestionamientos expuestos en
este artículo y que sus términos ayuden a reducir el riesgo de la consecuencia negativas
referidas aquí.
[1] Ver https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=7488
[2] Ejecutoria de la Contradicción de tesis 76/96, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación de 17 de junio de 1996.
[3] Artículo 1049.- Son juicios mercantiles los que tienen por objeto ventilar y decidir las
controversias que conforme a los artículos 4°, 75 y 76 se deriven de actos comerciales.
[4] Ejecutoria de la Contradicción de tesis 76/96, op.cit., p. 48.
[5] Ver https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=7488
[6] XXV. Cualesquiera otros actos de naturaleza análoga a los expresados en este código.
[7] Artículo 75. (…) En caso de duda, la naturaleza comercial del acto será fijada por arbitrio
judicial.
[8] Artículo 1390 Bis. – Se tramitarán en este juicio todas las contiendas mercantiles sin limitación
de cuantía.
[9] Artículo 1390 Bis 1. No se sustanciarán en este juicio aquellos de tramitación especial
establecidos en el presente Código y en otras leyes, ni los de cuantía indeterminada.
[10] Tesis 1ª./J.5/2009, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, t. XXIX,
febrero de 2009, p. 164.