Normas de convivencia y de uso

de áreas sociales y de
recreación.

V1 | diciembre 2019

I. DISPOSICIONES GENERALES
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Artículo 1: Áreas Sociales, Deportivas y Recreativas

Las áreas sociales, deportivas y recreativas que están incluidas en este manual son las
siguientes:
a) Casa Club
b) Piscinas
c) Cancha futbol 5
d) Parques de Niños
e) Zonas Verdes.

Artículo 2: Uso de Instalaciones

El uso de las diferentes instalaciones indicadas en el artículo primero de este manual está
limitado a los Condóminos y visitantes, se establecerá en las cláusulas siguientes, quienes
estarán obligados a acatar todas las obligaciones aquí establecidas.

Artículo 3: Residentes y Visitantes

Se entenderá por Residente a toda aquella persona que sea propietaria, arrendataria u
ocupante de cualquiera de las fincas filiales que componen el Condominio.

Se entenderá por Visitantes a todas aquellas personas autorizadas a ingresar a la filial de un

residente de manera ocasional, por ejemplo, familiar, amigo, o proveedor a estar unas
horas con él. Sin embargo, si esta visita es consecutiva diaria, o los fines de semana y se
queda a pasar la noche, etc., no podrá ocupar un espacio de parqueo del área común,
excepto previa autorización de la Administración para que lo realice por motivos
especiales. Los Visitantes deben estar acompañados, en todo momento, por el residente
que los autorizó.

Artículo 4: Disponibilidad de zonas comunes.

Para cada área social, deportiva y recreativa existe un horario establecido y un

procedimiento de reservación si fuera requerido, y así se indicará en las presentes
Normas. No obstante, el mantenimiento general de las instalaciones se realizará sin
necesidad del cierre total de las mismas, a excepción de las piscinas y en los casos que la
Administración comunique a los residentes.
Artículo 5: Personal de Mantenimiento

El personal de mantenimiento realizará funciones de aseo, ornato y mantenimiento

general en las áreas sociales, esto con el propósito que las mismas estén en óptimas
condiciones. No se puede disponer de personal subcontratado para funciones distintas a
su puesto. Cada Condómino coordinará y ejecutará todo lo necesario para la realización
de su fiesta, evento o celebración.

Artículo 6: Prohibición de Mascotas en las Áreas Comunes

La presencia de mascotas está prohibida en las siguientes áreas: Zona de piscina, casa club,
cancha de futbol 5 y play ground. Más adelante se establecen las normas que regulan la
tenencia de mascotas.

Artículo 7: Destino de sanciones.

Todas aquellas multas que se indican, respectivamente, por daños o por infracciones en las
áreas comunes serán utilizadas para la reparación de éstas en caso de daño y como parte
del presupuesto del condominio para mejorar o ampliar estas instalaciones.

Artículo 8: Prohibición de fumado.

Está prohibido fumar en todas las áreas comunes del condominio, así como consumir
cualquier tipo de droga en dichas áreas.

II CASA CLUB

Artículo 9: Uso de Casa Club

El horario para las actividades o reuniones en la casa club es de lunes a sábado. El inicio de
las actividades será a partir de las 8:00 a.m.

De lunes a jueves, se permitirá su uso hasta las 10:00 p.m. Los viernes, los sábados y
víspera de feriado obligatorio se permitirá su uso hasta la 11:00 p.m.

No se podrá ingresar a la Casa Club mojados. Para hacer uso de los baños el acceso deberá
ser por la entrada trasera.
Para la realización de fiestas, eventos o celebraciones, el Condómino responsable deberá
entregar a la Administración una lista de personas invitadas a la actividad. Dicha lista
deberá ser entregada a mas tardar el día antes de la fecha de la actividad. La lista de
invitados será trasladada al personal de seguridad para el control de ingreso el día de la
actividad.

No se permitirá la realización de fiestas, eventos o celebraciones que superen el nivel de

sonido máximo permitido por el Decreto 28718 Reglamento para el control de la
Contaminación por ruido o que perturbe la tranquilidad del resto de Condóminos. (Usar
altoparlantes, megáfonos instrumentos o equipos que produzcan vibraciones o ruido
superior a 65 decibeles hasta las 9:00pm, o superior a 45 decibeles después de esa hora)

Los condóminos son responsables por cualquier p é r d i d a o daño que sufran los bienes
inmuebles, bienes muebles, activos o áreas comunes del condominio, y deberá cubrir el
valor de su reparación parcial, reparación total o sustitución. El Condómino es
solidariamente responsablemente por las pérdidas o daños ocasionados por cualquiera de
sus visitantes.

Los días domingo, la casa club será para el disfrute de todos los Condóminos. No se
permitirá reservar o apartar el mobiliario del área con objetos de manera exclusiva, como,
por ejemplo: paños, hieleras, bolsos o similares.

Se considera que es una actividad que requiere reservación todo uso que cuente en el
sitio con más de 10 personas incluyendo el núcleo familiar que reside en el condominio,
decoraciones, música y alimentación. De ser menor a esto, se considera una reunión
casual que no requiere reservación.

Artículo 10: Reservaciones

Para la celebración de actividades la casa Club es indispensable hacer reservación de las

instalaciones, según se detalla a continuación:

a) Se reservará la Casa club de lunes a sábado, según los horarios antes indicados. b)
La reservación se hará ante la Administración, utilizando herramientas tecnológicas
que sean debidamente publicitadas para este fin, o en su defecto como el
Administrador lo indique.
c) Para la realización de actividades, el Condómino debe firmar la carta de
responsabilidad establecida para la entrega de la casa club.
d) Todo daño, en caso de haberlo, será debidamente documentado por la
 Administración y su costo de reparación o reposición será facturado al Condómino
responsable según el procedimiento sancionatorio que más adelante se detalla. No
se permite pegar ningún objeto o cinta en las paredes o cielos suspendidos.
e) No se tramitarán reservaciones de las instalaciones sociales, recreativas o
deportivas al Condómino que a la fecha de reservación se encuentre moroso en al
menos dos cuotas mensuales de mantenimiento, cuota de agua, cuota de
iniciación, cuota extraordinaria o cualquier otro cargo adicional que su finca filial

tenga pendientes.
f) El Condómino que reserva no tendrá derecho de uso exclusivo del resto de áreas
sociales y recreativas, entendiéndose así que cualquier otro residente, así como
quien reserva podrá hacer uso de las instalaciones sin ningún tipo de preferencia y
deberá apegarse a la normativa, horario y disponibilidad de uso.
g) Cada finca filial podrá reservar la Casa Club un máximo de 4 veces por año para dar
opción a todos los Condóminos de hacer uso de esta.
h) El Condómino que haya hecho uso de todas sus reservaciones anuales y requiere
otra reservación, podrá consultar 8 días antes antes si la fecha está disponible y
sino ha sido reservada por otro Condómino podrá reservarla.
i) En caso de requerir una misma filial más de 4 reservaciones en el año se dará
prioridad a la filial que no haya utilizado la casa club en los últimos tres meses. j) El
Condómino que haya reservado la Casa Club y por alguna circunstancia no vaya
a hacer uso de esta deberá notificar al Administrador con al menos 8 días naturales
de anticipación para que otro Condómino pueda utilizarla. En caso de que no
realice la notificación correspondiente siempre se rebajara la reservación de la
cantidad permitida por año.

Para la realización de las actividades, la capacidad máxima de ocupación es de 40 personas

en Casa Club (incluyendo menores de edad). Se permitirá un ingreso máximo de 10
vehículos para la actividad. Se hace la excepción cuando se trate de actividades para todos
los residentes del condominio, en cuyo caso no habrá límite en cuanto a la cantidad de
personas en Casa Club

En las actividades de Casa Club los únicos servicios sanitarios habilitados dentro de la
reservación son los ubicados en el área de esta.

No se permitirán reservaciones en fechas del 24 de diciembre al 01 de enero y Semana

Santa.

Artículo 11: Actividades permitidas

En Casa Club sólo podrán realizarse actividades de índole familiar; no de lucro. Es
prohibido el uso de la Casa Club para la venta, promoción o demostración de cualquier
producto o servicio, así como para actividades de índole empresarial y/o proselitistas, y es
imprescindible la presencia y permanencia del residente durante toda la actividad.

Artículo 12: Consumo de bebidas alcohólicas y fumado

a) Se permite el consumo de bebidas alcohólicas en Casa Club a personas mayores

de edad en forma moderada.
b) Está prohibido fumar, consumo de drogas o sustancias alucinógenas en la Casa
Club y en cualquier área común del Condominio, entiéndase, áreas sociales,
calles, parques, aceras, entre otros.

Artículo 13: Música

a) Para las actividades en las Casa Club es permitido el uso de música emitida por
radio, tocadiscos y equipos de sonido siempre que el volumen de estos no
sobrepase los decibeles establecidos por ley y que no afecte la tranquilidad del
resto de Condóminos.
b) La música puede ser utilizada durante las horas permitidas para la actividad.
c) No se permite colocar parlantes fuera de Casa Club.

Artículo 14: Servicios Especiales

a) La utilización de empresas de floristería, mesas y mantelería, servicio de “catering

service” y saloneros debe ser reportada con antelación (como mínimo 24 horas
antes de la actividad) con la Seguridad del Condominio. Cada condómino deberá
coordinar los temas relacionados al mobiliario que requiera su actividad. No se
permite el traslado del mobiliario de la Casa Club a cualquier otra área del
condominio o viceversa.
b) Todo equipo o material que se utilice en la realización de actividades y que no sea
propiedad del Condominio debe ser retirado de las instalaciones de la Casa Club
máximo el día siguiente de la realización del evento, antes de las 8:00 a.m, previa
coordinación con la administración.
Artículo 15: Pólvora y Juegos Pirotécnicos

No está permitido el uso de ningún tipo de pólvora y juegos pirotécnicos en las actividades
de la Casa Club o cualquier otra zona común del Condominio.

Artículo 16: Actividades de Menores de Edad

Toda actividad realizada para personas menores de 18 años deberá ser supervisada por
personas mayores de edad. En caso de detectar menores de edad consumiendo bebidas
alcohólicas o cualquier otro tipo de droga, se autoriza a la Administración y/o personal de
seguridad a realizar la suspensión inmediata de la actividad y llamar a las autoridades
correspondientes.

Artículo 17: Suspensión anticipada de la actividad

La Administración y/o personal de seguridad del Condominio tienen la potestad de

suspender cualquier actividad en los siguientes casos:

a) En caso demostrado de que el residente y /o sus invitados se conduzcan o

comporten en contra de las normas de la pacifica convivencia en sociedad
atentando contra la salud y/o integridad de las personsa que habiten o se
encuentren dentro del condominio, de tal manera que su presencia en el
condominio sea negativa o perjudicial a los demás habitantes por su
peligrosidad, agresividad y/o manera de comportarse socialmente.
b) Cuando se realicen daños o pérdidas a la propiedad de terceros o del Condominio
c) Exceso de ruido que supere los decibeles establecidos en estas normas. Se
pueden utilizar aplicaciones de medición como sonómetro o similar. d) Cuando se
realice cualquier conducta que vaya en contra de lo establecido en el presente
Manual.
e) En caso de la suspensión anticipada de cualquier fiesta, evento o celebración; se
autoriza a la Administración y/o personal de seguridad a realizar el desalojo del
Condómino y sus invitados de la Casa Club haciendo la solicitud al condómino y
en caso de resistencia con apoyo de la Fuerza Pública. Si los participantes de la
actividad no acatan las disposiciones de la Administración y/o personal de
 seguridad, ésta podrá acudir a las autoridades correspondientes para que le
colaboren.

Artículo 18: Cierre de la actividad

a) Al finalizar la actividad las áreas utilizadas deberán quedar tal y como fueron
entregadas, limpia y con la basura recolectada en bolsas; así mismo deberán
apagarse todas las luces y pantallas. La Administración y/o personal de seguridad
del Condominio será el responsable de verificar el estado final de las
instalaciones,

así como de realizar la entrega de las mismas una vez finalizada cada actividad. b)
Es responsabilidad del Condómino que solicitó la reservación informar a la
Administración y/o personal de seguridad una vez finalizada la actividad y realizada
la limpieza que corresponda, a fin de que se verifique el estado general de las
instalaciones.

III. PISCINA

Artículo 19: Uso de Piscina

a) Las piscinas recreativas no están sujetas al procedimiento de reservación. No

obstante, la Administración determinará las horas destinadas al mantenimiento
general de la piscina, para lo cual se considerarán las horas de menor uso por
parte de los condóminos. Podrá, igualmente; denegar el uso de la piscina en
aquellos casos en donde la Administración debe intervenir las piscinas por
mantenimiento preventivo o correctivo, siempre que sea en función de velar por
la seguridad de los Condóminos.
b) El uso de las piscinas está permitido a los condóminos y sus visitas, siempre y
cuando el condómino esté presente, haciéndose responsable en todo momento
por la actuación de sus invitados.
c) El horario de uso es de las 6:00 a.m. a las 10:00 p.m. para mayores de edad. Los
menores de edad (menores de 12 años) deberán estar acompañados todo el
tiempo por un adulto responsable.
d) Se permitirá la presencia de un entrenador de natación.

Artículo 20: Limitaciones al Uso de la Piscina

El Administrador y/o personal de seguridad del Condominio podrán denegar el uso de la
piscina en las siguientes circunstancias:

a) Cuando la persona aparente no estar en capacidad de cuidarse a sí misma.

b) Las personas que estén bajos los efectos de drogas y/o alcohol.
c) Es requisito obligatorio para el disfrute de dichas áreas el uso de indumentaria
adecuada para la práctica.
d) No se permiten prendas tales como: tangas, hilos, shorts de mezclillas y pantalones para
todas las personas.
e) Niños (menores de 12 años) no acompañados de un adulto.

f) No se permite el uso de la piscina mientras esté lloviendo o haya tormenta eléctrica.

g) Cualquier otro que contravenga las disposiciones de este reglamento.

Artículo 21: Otras reglas del Uso de la Piscina

A continuación, se detallan las reglas de uso de las piscinas:

a) Ducharse antes de ingresar a la piscina.

b) Se permite usar juegos de mascarillas y snorkels mientras sean de un material que
no sea vidrio.
c) Ningún artículo de vidrio (vaso, copa, jarra, pichel, envases, etc.) es permitido en
los alrededores o dentro de la piscina.
d) No se admiten mascotas en los alrededores o dentro de la piscina. e) No se
permite el consumo de ningún tipo de alimentos o bebidas en el interior de la
piscina.
f) Todo menor de 12 años de edad debe estar acompañado por un adulto
responsable durante el tiempo que permanezca dentro o en los alrededores de
la piscina.
g) No es permitido el uso de parlantes para reproducir música, con excepción de la
música reproducida con teléfonos celulares y a través del parlante incorporado
dentro de éste.
h) La Administración y la empresa de seguridad no se harán responsables por
objetos olvidados en los alrededores de la piscina.
i) Todo menor que debo usar pañales, deberá ingresar a la piscina con ellos. j) Al
finalizar el uso, el Condómino responsable se asegurará de recoger sus desechos de
forma tal que la piscina y sus alrededores se encuentren limpios y en condiciones de
 ser utilizados por otros.
f) No es permitida la conducta indebida del usuario en caso demostrado de que el
residente y /o sus invitados se conduzcan o comporten en contra de las normas
de la pacifica convivencia en sociedad atentando contra la salud y/o integridad
de las personsa que habiten o se encuentren dentro del condominio, de tal
manera que su presencia en el condominio sea negativa o perjudicial a los demás
habitantes por su peligrosidad, agresividad y/o manera de comportarse
socialmente dentro o en los alrededores de la piscina.
k) No se permite la ingesta de bebidas alcohólicas en esta área.
l) No se permite el fumado en el interior de la piscina y sus alrededores.
m) No es permitida la reservación de sillas de bronceado.

n) No se permiten juegos violentos tales como empujones, golpes y similares.

o) Se permite el uso de bolas o juguetes que sean apropiados para piscina. p)
No se permite correr en los alrededores de la piscina.
q) No se permiten realizar saltos hacia la piscina ni realizar clavados. r)
No se permite el uso de crema y aceites en el interior de la piscina

IV. CANCHA FUTBOL 5

Artículo 22: Cancha de futbol 5

a) Estas podrán utilizarse para la celebración de partidos amistosos, clínicas de fútbol y

sesiones de entrenamiento grupales sin fines comerciales. El horario de uso es de
lunes a sábado de las 6:00 a.m. a las 10:00 p.m. (cuando se tenga la iluminación
artificial). En caso de que el área sea utilizada por menores deberán siempre estar
acompañados por un adulto responsable.
b) El número máximo de jugadores por partido amistoso es de 10 personas.

Artículo 23: Reservación

a) Para partidos amistosos cada condómino se reserva el derecho de realizar la

acreditación de un número definido de invitados. La acreditación se realizará
mediante una lista entregada con un día de anterioridad a la Administración y/
personal de seguridad.
b) Cada reservación tendrá un máximo de dos horas y se permitirá únicamente una
reserva activa por filial, sin máximo de reservas al año.
 c) Las reservaciones deben hacerse por medio de la Administración o quien esta
designe.
d) En todo momento el condómino deberá de estar presente durante su uso. e) La
administración se reserva el derecho de cancelar una reservación, si la cancha no está
en condiciones de asumirla.
f) En caso de no estar reservada la cancha Fútbol 5, podrá hacer uso de la misma
cualquier condómino siempre y cuando no exceda las dos horas seguidas de uso. g) No
se le permitirá el uso de las instalaciones sociales, recreativas o deportivas al
Condómino que a la fecha de uso o reservación se encuentre moroso en al menos una
cuota mensual de mantenimiento, cuota de agua, cuota de iniciación, cuota
extraordinaria o cualquier otro cargo adicional que su finca filial tenga pendientes. h) Los
días domingos no se reservarán, las áreas sociales, serán para el disfrute de los

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Condóminos.

Artículo 24: Clases grupales o clínicas deportivas

a) Las clases grupales o clínicas deportivas son para los condóminos e invitados. Los
invitados deben ser reportados a la Administración y/o empresa de seguridad. El
condómino deberá estar presente para la participación del invitado en las clases
grupales o en las clínicas.
b) Para la realización de clínicas, el número máximo de participantes es de 15 personas.

Artículo 25: Otras Reglas del Uso de la Cancha

A continuación, se detallan las reglas para la utilización de la cancha Fútbol 5:

a) Todo aquél que utilice la cancha Fútbol 5 deberá llevar calzado deportivo
recomendado por el fabricante para uso de la misma y vestimenta adecuada. b) Al
finalizar el uso de la cancha, el Condómino responsable se asegurará q u e la misma y
sus alrededores se encuentren limpios y en condiciones de ser utilizados por otros.
c) No se permite el uso de artefactos que dañen la alfombra de la cancha Fútbol 5,
como patines, patinetas, o similares.
d) La Administración y/o empresa de seguridad no se hará responsable por artículos
olvidados en la cancha.
e) No se permite el uso de la cancha mientras esté lloviendo o haya tormenta eléctrica.
f) No es permitida la conducta indebida del usuario en caso demostrado de que el
residente y /o sus invitados se conduzcan o comporten en contra de las normas de la
 pacifica convivencia en sociedad atentando contra la salud y/o integridad de las
personsa que habiten o se encuentren dentro del condominio, de tal manera que su
presencia en el condominio sea negativa o perjudicial a los demás habitantes por
su peligrosidad, agresividad y/o manera de comportarse socialmente. g) Cuando la
cancha Fútbol 5 requiera mantenimiento, el administrador podrá cerrarla por el
tiempo que estime necesario.

V. PARQUES INFANTILES

Artículo 26: Uso de los Parques Infantiles

a) El Área de los parques infantiles será utilizada exclusivamente por niños con una

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edad máxima de 12 años.

b) Todo niño que se encuentre jugando en estas instalaciones deberá ser supervisado
por un mayor de edad.

Artículo 27: Obligaciones para el uso de los parques infantiles.

a) No se permite practicar juegos de contacto agresivo alrededor del área de los

parques infantiles ni dentro de ellos.
b) No se permite el uso de envases de vidrio mientras los niños juegan. c ) Al finalizar
el uso de los parques infantiles, el Condómino responsable se asegurará de que los
juegos y sus alrededores se encuentren limpios y en condiciones de ser utilizados por
otros.
d ) No es permitida la conducta indebida del usuario en caso demostrado de que el
residente y /o sus invitados se conduzcan o comporten en contra de las normas de
la pacifica convivencia en sociedad atentando contra la salud y/o integridad de las
personsa que habiten o se encuentren dentro del condominio, de tal manera que
su presencia en el condominio sea negativa o perjudicial a los demás habitantes
por su peligrosidad, agresividad y/o manera de comportarse socialmente dentro
del área de juegos infantiles o en sus alrededores.
e) La Administración y/o empresa de seguridad no se hará responsable por objetos
olvidados en los alrededores del Parque Infantil.
f) No se permiten las mascotas en el área de los parques infantiles.

VI. PARQUEOS PARA VISITAS

Artículo 28. Uso de parqueos para visitantes

a) Los parqueos para uso de las visitas son de uso exclusivo para invitados de los
condóminos. Está prohibido que un Condómino utilice estos parqueos en forma
exclusiva y permanente, ya que para tal fin cada Condómino cuenta con sus
parqueos privados en sus fincas filiales. El residente que posea más vehículos de
los que puede estacionar en su vivienda, no podrá estacionarlos en los parqueos
de visitas, aunque estén desocupados.
b) No es permitido estacionarse en los accesos que comunican a zona de parque de
niños o piscinas. Las únicas excepciones autorizadas son los casos de discapacidad
y descarga de menaje y alimentación en caso de eventos cuya autorización de
estacionamiento será por quince minutos.

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c) En todo momento los vehículos deben estacionar en posición de salida. d) Los

Residentes no están autorizados para que sus visitas parqueen al frente de sus fincas
filiales en los espacios correspondientes a las aceras o calles. Se permitirá la excepción
en las siguientes fechas 24-25 de Diciembre y 31 de Diciembre y 01 de Enero, siempre
y cuando los parqueos de visitas se encuentren ocupados y no se obstaculice el paso
regular de vehículos

VII. COCHERAS Y CIRCULACIÓN VEHICULAR

Artículo 29: Uso de las cocheras de las fincas filiales

a) Respetar en todo momento los espacios de parqueo de sus filiales y no exceder la

cantidad de parqueos asignados para cada finca filial.
b) Queda prohibida la utilización de los espacios de parqueos para fines distintos a
éste, incluido, pero no limitado a su utilización como bodega o espacio para el
almacenamiento de cajas, basura, material de construcción sin autorización de la
Administración, bolsas o cualquier otro bien que produzca desorden o altere el
ornato y la armonía del condominio (llantas, estañones, material de construcción,
etc.). Dicho de otra forma, en el área de parqueo, sea privativa o común, solo se
permite la permanencia en forma permanente de vehículos, motocicletas,
bicicletas, cuadraciclos y triciclos. No se permiten racks o soportes para los mismos.
Los condóminos podrán colocar un máximo de 5 maceteras en sus cocheras.
c) No aparcar o detener sus vehículos de tal forma que obstruyan o interfieran con la
 libre circulación vehicular y peatonal, seguridad o visibilidad de los demás
condóminos, conductores o peatones.
d) No efectuar reparaciones o servicios de mantenimiento a sus vehículos que puedan
afectar la seguridad, salubridad u ornato del condominio, salvo que dichas
reparaciones sean excepcionales y necesarias para facilitar el retiro del vehículo del
condominio.
e) Tomar las precauciones necesarias con el fin de resguardar su vehículo, así como los
bienes y/o accesorios que se encuentren en éste.
f) Si se tiene en las cocheras vehículos que han sido declarados con pérdida total o que
se encuentren en muy malas condiciones, los mismos deberán mantenerse tapados
con los cobertores para estos efectos.

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g) Se permite la utilización de alarmas en los vehículos siempre y cuando su

funcionamiento sea el óptimo y no se active injustificadamente en el condominio.
la activación o desactivación de la misma debe ser en modo silencioso, de
preferencia.
h) Queda prohibido el activar las bocinas de los vehículos en las áreas internas del
condominio, a efectos de no perturbar la tranquilidad de los residentes. En el caso
de transportes de estudiantes, taxis o similares, los condóminos son responsables
de esperar el servicio a la hora acordada con el mismo.
i) Queda prohibido a los Condóminos acelerar los vehículos en forma injustificada
dentro del condominio provocando molestias por exceso de ruido.

Artículo 30: Circulación

j) El tránsito de vehículos dentro del condominio debe realizarse a baja velocidad a un
máximo de veinticincokilómetros por hora (25 kph).
k) Se prohíbe utilizar las calles del condominio para clases de manejo de automotores.
l) Se prohíbe el alquiler de espacios de parqueo privados a no residentes. m) Si el
Condómino, por fuerza mayor, debe brindar acceso a la filial, entrengado llaves,
controles maestros y otras facilidades de acceso a personas que no residan en el
Condominio, deberá notificarlo previamente al Administrador.
n) Todo vehículo que circule dentro del Condominio debe cumplir con lo establecido en
la Ley de Tránsito por Vías Públicas Terrestres y Seguridad Vial, No 9078, y sus
reglamentos.
o) No se permite el uso de bocinas en la entrada o en el interior del Condominio. En el
 caso de transportes de estudiantes, los condóminos son responsables de esperar el
servicio a la hora acordada con el mismo
p) Los vehículos no automotores, como bicicletas, patines, monopatines, etc., deben
circular por la calle y no por las aceras, que son de uso exclusivo de los peatones.
También deben circular en el sentido de la vía para evitar accidentes.
q) En este sentido, será responsabilidad de los padres velar porque sus hijos cuenten
con el equipo de seguridad correspondiente para evitar accidentes y eventuales
lesiones.
r) Queda prohibido circular vehículos automotores en sentido inverso (reversa),
excepto para ingresar o salir de las cocheras de las fincas filiales y de los espacios de
parqueo. Además, queda prohibido hacer virajes en U, pues ambas maniobras
representan un riesgo -principalmente para niños y mascotas-, derivado de
visibilidad reducida.
s) Se debe respetar la señalización vial del Condominio, sea vertical u horizontal; en
caso de no existir señalización alguna, se debe utilizar la cortesía.
t) Se debe evitar en la medida de lo posible circular por encima de las tapas del

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alcantarillado, para evitar ruidos innecesarios.

u) Queda prohibido el uso de drones en todo el Condominio, a excepción de las zonas
verdes comunes. Bajo ninguna circunstancia un dron puede transitar por encima de
o ingresar a la propiedad privada (fincas filiales) de los condóminos. Para su
manipulación en las zonas permitidas, se deberá ajustar a la Directiva Operacional
DO-001-OPS-RPAS, de la Dirección General de Aviación Civil.

VIII. REGULACIONES SOBRE RESIDUOS NO VALORIZABLES.

Artículo 31: Normas de manejo de residuos.

a) Será responsabilidad de cada condómino depositar los residuos en bolsas aptas para
dicho fin, debidamente cerradas, y velar que de dichas bolsas no emanen olores o
líquidos nocivos para los demás condóminos o residentes.
b) Queda terminantemente prohibido colocar bolsas frente a las respectivas filiales, en
las fincas filiales colindantes y en las áreas comunes del condominio no diseñadas
para dicho fin.
c) Cuando la basura empacada sea de mucho peso, se recomienda utilizar doble bolsa
para evitar derrames en el área común y deben ser llevadas al cuarto de basuras del
condominio.
d) Los desechos no tradicionales como televisiones, lavadoras, secadoras, muebles
viejos, árboles de navidad y artefactos de gran tamaño deberán ser transportados a
cuenta del Condómino, y por lo tanto es prohibido que se dejen en el área de
 basura del condominio, sus alrededores o en áreas comunes.
e) Se consideran materiales reciclables los siguientes: plásticos, latas de aluminio,
papel periódico, y recipientes de vidrio. Una vez definido el programa de reciclaje
deberá ser cumplido por todos los condóminos.
f) Los basureros que se destinen en las áreas comunes son para colocar basura
ocasional (empaques, bolsas pequeñas, botellas, etc.) Por lo que no se deben
utilizar para depositar basura doméstica.
g) La Administración queda facultada para emitir las circulares respectivas en relación a
las directrices a seguir para el tratamiento de los desechos, quedando todos los
Condóminos obligados a su fiel cumplimiento.

IX. RUIDO

Artículo 32: Prohibiciones:

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a) Hacer ruido después de las 11:00 pm y antes de las 6:00 am en las áreas comunes o
en su finca filial que afecten a otros residentes.
b) Utilizar las casas o áreas comunes en forma tal que el ruido producido perturbe la
tranquilidad y sosiego de los condóminos.
c) Mantener alarmas en casas o vehículos que se activen injustificadamente en el
condominio.
d) Usar altoparlantes, megáfonos instrumentos o equipos que produzcan vibraciones o
ruido de sonido que sobrepasen los decibeles establecidos por ley y que afecte la
tranquilidad del resto de Condóminos.
e) Para realizar trabajos de lavado de vehículos, de jardinería, reparaciones y similares
los horarios establecidos serán: De lunes a sábado de 07:00 am a 06:00 pm. f) Los días
domingos no se podrán realizar trabajos que generen ruidos o percusión.

X. MASCOTAS

Artículo 33: Manejo de mascotas.

a) Cada Condómino estará facultado a tener animales como mascotas, siempre y

cuando dichos animales sean domésticos, no sean criados o cuidados con fines
comerciales, y no alteren la salubridad del condominio o sus habitantes. No se
permiten las razas descritas en el Reglamento del Condominio.
 b) No podrán mantener dentro de la edificación animales salvajes, a excepción de aves
de adorno, peces, gatos o perros, debidamente vacunados y domesticados. c) Los
animales (incluye gatos) en ningún caso podrán deambular por el condominio y su
salida solo se permitirá con su dueño debidamente amarrado con una correa y con
bozal dependiendo de la naturaleza de la raza del animal o de la peligrosidad que
pueda tener para las personas.
d) El dueño deberá procurar que sus mascotas no causen daños a las edificaciones,
jardines, a los condóminos y visitantes, a las fincas filiales o pertenencias de los
condóminos o visitantes.
e) En caso de que los animales domésticos hagan sus necesidades fisiológicas en el
condominio (áreas comunes, áreas privativas) deberán sus dueños recoger en forma
inmediata los desechos.
f) Los animales domésticos deben estar debidamente cuidados higiénicamente y no
estar mal olientes.

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g) Los propietarios deberán procurar en todo momento que sus mascotas no causen
ruidos por tiempos prolongados (más de 10 minutos de ruidos sin que se perciba
que alguien responsable esté calmando y controlando a la mascota) de forma tal
que generen molestias al resto de los condóminos.
h) La violación a cualquiera de estas disposiciones autoriza a la administración del
condominio a exigir al propietario autorizado a sacar la mascota del condominio en
forma inmediata.
i) Cualquier animal que haya causado un incidente que representara peligro a las
personas deberá ser retirado de inmediato del condominio. Se califica incidente
como todo aquel acto que la mascota comete que podría poner en peligro la
integridad física de una persona.
j) Los condóminos podrán llevar a sus mascotas al parque de mascotas del condominio.
En dicha área social los condóminos podrán retirar la correa de su mascota para que
esta se ejercite. Una vez que se retire con su dueño deberá nuevamente colocarle la
correa.

Artículo 34: Prohibiciones

Queda prohibida la permanencia de mascotas en las siguientes áreas del condominio:

a) Zona de piscinas, casa club, cancha Fútbol 5 y Parque Infantil.

b) En las áreas comunes sin la supervisión de sus dueños mayores de 12 años. c) En los
 estacionamientos de las casas, aunque los mismos se encuentren amarrados o
enjaulados.

XI. DAÑOS EN FINCA FILIAL Y ÁREAS COMUNES

Artículo 35: Daños

a) Cada residente tendrá la responsabilidad por cualquier daño consecuencia de su

negligencia o de cualquiera de sus invitados. A solicitud del Administrador se le
exigirá reparar los daños o averías en su finca filial o en las áreas comunes.
b) La Administración le solicitará al condómino que realice las reparaciones o
reposiciones pertinentes en un plazo no mayor de 30 días. De vencerse este plazo,
el Administrador realizará las reparaciones o reposiciones en áreas comunes o en la
finca filial.

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XII. BALCONES, FACHADAS Y DECORACION

Artículo 36. Balcones y fachadas

a) Está prohibido modificar los balcones y fachadas de las fincas filiales. b) Está
prohibida colocar en los balcones, portones o tapias perimetrales: hamacas,
tendido de ropa, calzado, alfombras, cortinas o colchones.
c) Está prohibida la instalación de aires acondicionados, paneles solares, antenas
(parabólicas, de radio aficionado, telefónicas u otras) que por su tamaño y
altura comprometan el aspecto del condominio. En caso de su instalación las
mismas deben de estar en la parte posterior de la finca filial y sin afectación de
las demás fincas filiales.
d) Está prohibido colocar en los balcones, tapias perimetrales y en las fachadas de
las fincas filiales: insignias, rótulos, anuncios, banderas de propaganda (de
índole político, deportivo u otros), toldos promocionales, u otros objetos
similares que afecte la estética del condominio. Solamente la administración
está facultada para colocar rótulos en las áreas comunes del condominio
siempre y cuando estos tengan fines informativos, de prevención y de
orientación.
e) Está prohibido colocar rótulos con las leyendas “Se vende”, “Se alquila” o similar,
enlascasetas de seguridad del condominio, en los balcones, sobre las tapias
 perimetrales y en las fachadas de las fincas filiales, con la excepción de rótulos
en las ventanas de la finca filial que no excedan los 30 cm x 40 cm.
f) Se permite la utilización de rejas en puertas y ventanas internas del condominio
en el lindero posterior de la finca filial, únicamente en las fincas filiales
colindantes con las tapias perimetrales del condominio y que además no estén
expuestas a las zonas comunes o a propiedades vecinas. No se puede instalar
rejas en ninguna puerta ni ventana de la fachada principal de la finca filial.
g) Los casos en los cuales un Condómino desea realizar extensiones en las tapias,
ya sea por medio de ampliación de las tapias o por medio de material liviano o
por medio de barreras visuales naturales o sintéticas, debe solicitar en forma
previa autorización por parte de la Administración y de los vecinos colindantes
con dichas tapias para realizar tales trabajos y en caso de que los mismos sean
aprobados, siempre debe respetar los materiales, colores y acabados de resto
de tapias del condominio, esto con la finalidad de no afectar la estética del
condominio, así como la vista y la iluminación de las demás fincas filiales.
h) Los casos en los cuales un Condómino desea realizar terrazas, construcciones o
extensiones en sus patios, estos no deben superar las alturas de las tapias
señaladas por la Administración según sea el caso y además deberá utilizar para
los techos los siguientes materiales: Shingle, policarbonato, lamina estructural
pintada de color gris del tono del color de las canoas.

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i) Queda prohibida la instalación de cualquier tipo de vitral en las ventanas o

puertas de las fachadas de las casas, así como aquellas que estén expuestas a
las zonas comunes; no se permite la instalación de vidrios de espejo u otro
material reflectante o diferente de las características originales.
j) En caso de sustitución de las puertas frontales las mismas deben de tener la
forma y color original de la finca filial.
k) La Administración coordinara los mantenimientos que se le daban dar a todo el
condominio en relación a la pintura total de las fachadas de las casas y de
pintura de las áreas comunes. Los colores serán definidos por la
Administración, los cuales deberán ser similares a los originales del
condominio. La pintura total de las fachadas de las casas se incluirá como parte
del mantenimiento general del condominio, por lo que está prohibido que cada
Condominio pinte en forma individual su casa.

Artículo 37. Decoración de temporada

Se establecen las siguientes fechas para colocación de la decoración:

a) Decoración por todo el mes de setiembre.
b) En el caso de Halloween se permite la permanencia de la decoración durante
todo el mes de octubre.
c) En el caso de la Navidad, se permite la permanencia de la decoración desde el
 día 01 de noviembre hasta el día 15 de enero del año siguiente.
d) La administración está facultada para coordinar con los comités
correspondientes del condominio la proporcionalidad de las decoraciones de
temporada las cuales deben de velar por no afectar al condominio ni a sus
residentes, para lo cual podrá emitir circulares a los condóminos.
e) En caso que los condominios hayan decorado sus fincas filiales y no se
encuentren durante las fechas en las cuales se debe quitar la decoración, son
responsables de coordinar el retiro de cualquier adorno dentro de este límite
de tiempo.
f) Las decoraciones y/o luces no podrán afectar al resto de residentes en cuanto a
ruido o luminosidad.

Artículo 38. Prohibiciones sobre fachadas.

a) Cambiar la forma externa de las fachadas, alterar el color de sus paredes o en

cualquier modo decorar paredes, ventanas, puertas o espacios exteriores de
las casas.
b) Colocar objetos distintos a plantas, con sus respectivas macetas y apoyadas en
el suelo, en las cocheras de las casas, o colocar plantas de tipo enredaderas en
cualquier área.

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c) Colocar cualquier tipo de ropas, alfombras o similares en las ventanas,

cocheras, jardines o cualquier otro lugar visible desde otra casa. En este
sentido, sólo se permitirá colocar alfombras pequeñas, en el piso, frente a la
puerta de entrada de la casa.
d) Instalar ventas, negocios, donaciones o almacenar de objetos en lugares
perceptibles desde el exterior de cada casa o en las áreas comunes del
Condominio.
e) Usar en las cortinas o persianas visibles desde el exterior, colores que no sean
neutros o similares al de la fachada del Condominio.
f) Colocar rótulos, letreros, avisos o anuncios en las fachadas, o en lugares que
afecten la estética o seguridad del Condominio.
g) Enarbolar banderas, carteles, posters y colocar cualquier tipo de propaganda
en el Condominio. Se hará la excepción para colocar banderas para celebrar
fechas patrióticas según la nacionalidad del residente.
h) Colocar anuncios en la caseta de vigilancia
i) No se podrá hacer ningún cambio en la construcción o diseño exterior de
jardines sin la aprobación de la administración.
Artículo 39: Adquisición de servicios, construcción, remodelaciones.
a) El propietario podrá establecer por su propia cuenta servicios para uso
exclusivo a condición de que estos no dañen ni interfieran con otros
propietarios.
b) Se permiten sistemas de seguridad independientes siempre y cuando no
tengan cables que afecten la presencia visual del condominio.

Artículo 40: Alquiler o venta de propiedades

a) El condominio solamente podrá arrendarse con fines residenciales por tal motivo,
no se permiten alquileres de tipo turístico utilizando páginas y herramientas
tecnológicas, tipo AIRBNB, VRBO o bien otros sitios web.
b) Los arrendatarios quedarán sujetos al cumplimento de la ley, este reglamento
acuerdos de asamblea y demás normas que regulen el condominio.
c) El propietario deberá notificar al Administrador con la información completa sobre
su inquilino. La Administración le brindará un formulario de información el cual
deberá completar y hacer llegar a la Administración previo a la mudanza de su
inquilino.

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d) Las mundanzas se podrá efectuar entre las 8:00 am a 6:00 pm de lunes a sábado, y
coordinadas de previo con la Administración.

XIII. ZONAS VERDES

Artículo 41. Uso de zonas verdes

a) Se prohíbe la siembra de plantas o árboles, así como cortar ramas o plantas, aun
cuando estén secas en las zonas verdes de cada finca que dan a la calle, sin previa
autorización de la administración a fin de no alterar el paisajismo del condominio,
con excepción de que la Administración no haya cumplido con la ejecución de estas
labores, caso en el cual el Condominio podrá realizarlo.
b) El condómino podrá plantar árboles, palmeras o cualquier otra planta en las zonas
verdes internas de cada finca siempre que no excedan las alturas de las tapias de las
fincas filiales y no interfiera con las vistas panorámicas de otras edificaciones y no
invada ni ensucien las propiedades vecinas.
c) El mantenimiento de las áreas verdes internas de las fincas filiales es
 responsabilidad del condómino u inquilino y deben ser atendidos oportunamente
evitando el crecimiento excesivo de zacate, árboles o plantas que afecten el ornato
del condominio.
d) Cada condómino será responsable de regar su jardín frontal.
e) El Condómino que cause daños en forma injustificada a cualquiera de las zonas
verdes del Condominio deberá pagar la reparación del daño o sustitución cuando
corresponda de acuerdo al procedimiento sancionatorio.

XIV. PAGO DE LAS OBLIGACIONES CONDOMINALES

Artículo 42: Normas generales

a) El pago de la cuota mensual de mantenimiento y agua deberá realizarla durante los
primeros 5 días hábiles de cada mes.
b) Las multas serán pagas de acuerdo a lo establecido en el procedimiento
sancionatorio.
c) Las cuotas extraordinarias deberán cancelarse en los plazos que se acuerde en
Asamblea de Propietarios dicha cuota.
d) Los pagos realizados después del quinto día hábil de cada mes, ya sean cuotas de
mantenimiento ordinarias y/o extraordinarias, multas cuando correspondan

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generarán el cobro de un interés moratorio del 3% mensual sobre el monto

adeudado.

Artículo 43: Incumplimiento en los pagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias El

incumplimiento en el pago de las cuotas condominales ordinarias y extraordinarias por
dos (2) meses o más de atraso, facultara a la Administración para realizar la suspensión de
los siguientes servicios:

a) Suspensión del servicio de seguridad (lo que brinda actualmente la empresa como
tal):
ξ Recepción y anuncio de visitas.
ξ Comunicación entre caseta y filial (recados, mensajería, express, otros).
b) Reservaciones de instalaciones sociales, recreativas o deportivas
c) Corte y poda de jardín frontal.
d) Suspensión del servicio de mantenimiento de jardines.

e) Quick pass (se bloque el dispositivo en el software y debe ingresar con el proceso
 de visita.

Artículo 44: Prelación de Pagos

Todo pago que realicen los condóminos se aplicará en el siguiente orden:

a) Intereses.
b) Multas
c) Reparaciones o indemnizaciones.
d) Cuotas extraordinarias.
e) Cuota del agua.
f) Cuotas ordinarias.

Artículo 45: Aplicación de Pagos

Todo pago que realicen los condóminos se aplicará en el siguiente orden:
g) Intereses.
h) Multas
i) Reparaciones o indemnizaciones.
j) Cuotas extraordinarias.
k) Cuota de mantenimiento ordinaria
l) Cuotas de agua.

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Se autoriza a la administración a suspender el servicio de agua potable, en caso de mora

por más de dos meses, así como el cobro de desconexión y reconeción del servicio.

XV. EMPRESA Y OFICIALES DE SEGURIDAD

Artículo 46: Empresa y oficiales de seguridad

a) El Condominio contratará a una empresa de seguridad privada, debidamente

inscrita y autorizada por la Dirección de Servicios de Seguridad Privados del
Ministerio de Seguridad Pública, que velará por el resguardo de los bienes comunes
del condominio, de las fincas filiales de los condóminos y la seguridad e integridad
de éstos.
b) La empresa contratada y su personal (los agentes de seguridad privada) únicamente
recibirán órdenes de la Administración del Condominio, no de los condóminos -de
manera individual- ni de los visitantes, por lo que cualquier duda, queja o
sugerencia deberá canalizarse a través de la Administración.
 c) Queda entendido que el servicio de vigilancia contratado es de carácter preventivo,
por lo que todos los condóminos deberán adoptar sus propias medidas de
seguridad, como son, por ejemplo, mantener debidamente cerradas sus unidades o
filiales en todo momento, al igual que sus vehículos.
d) Ni el Condominio ni la Administración serán responsables por los bienes de los
condóminos o de sus inquilinos que no fueron debidamente custodiados o
resguardados, o que fueron dejados en áreas comunes o en los parqueos privados
del condominio sin las medidas de seguridad pertinentes.

e) Si se determina culpa, negligencia o dolo de la empresa de seguridad, la

Administración llevará a cabo un procedimiento para establecer la responsabilidad
derivada de los daños sufridos, que extenderá a la empresa de seguridad.
f) En dichos casos, el condómino o afectado podrá plantear el reclamo correspondiente
en contra de la empresa de seguridad, sea en sede administrativa, judicial o
arbitral, contando para ello con la colaboración no vinculante de la Administración
del Condominio.

Artículo 47: Obligaciones generales de la empresa de seguridad

g) La empresa de seguridad privada tendrá las siguientes obligaciones con el

Condominio:
a. Cumplir con lo establecido en la Ley de Regulación de los Servicios de
Seguridad Privados, No8395. levar una bitácora de los incidentes que

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sucedan en el Condominio. Esta bitácora será propiedad del Condominio y

contendrá la siguiente información: lugar, fecha, hora, personas
involucradas y descripción del incidente.
b. Velar por la seguridad y tranquilidad de todos los condóminos y sus
visitantes, haciendo respetar las presentes normas de convivencia y las
disposiciones emanadas de los acuerdos adoptados por la Asamblea de
Condóminos.
c. Prevenir robos, vandalismo, malas conductas, alborotos, daños a la
propiedad privada o a las áreas comunes del Condominio, intentos de
sabotaje u otros actos criminales, o maltratos a personas, animales o
bienes.
d. Notificar a la Administración los daños ocasionados por vehículos de los
residentes o visitantes.
e. Apoyarse en el servicio de Emergencia 9-1-1 para recibir la asistencia de
ambulancias (Cruz Roja), Bomberos, Fuerza Pública o cualquier otra
autoridad competente, cuando la situación lo amerite, notificando
inmediatamente después a la Administración.
 f. Hacer uso de la policía (Fuerza Pública) en caso de: (i) fiestas o celebraciones
en las que los participantes se nieguen a bajar el nivel del ruido o a
finalizarlas después de la hora autorizada, alteración del orden (peleas,
amenazas a la vida, escándalos, etc. alarmas dentro del condominio por
robos, atracos, secuestros, etc.)

Artículo 48. Obligaciones generales de los oficiales de seguridad

Los oficiales de seguridad deberán:

a) Estar debidamente identificados, con el uniforme impecable y completo en todo

momento: camisa, pantalón, gafete de empresa y armas de reglamento. b) Conservar
en todo momento una conducta ejemplar, por lo tanto, sin importar las circunstancias,
dirigirse con respeto a residentes y visitantes.
c) Evitar relaciones personales de hecho o comerciales con los condóminos y sus
visitantes. Cualquier incumplimiento a esta obligación habilitará a la
Administración, en nombre y representación de los condóminos, a solicitar a la
empresa de seguridad la inmediata y permanente sustitución del oficial.
d) Velar por el cumplimiento de las normas incluidas en el presente Manual de
Convivencia.
e) Cuando existan pruebas de que algún condómino, dependiente, arrendante,
visitante o tercero al que le haya otorgado acceso al Condominio, interfiera con las
labores de seguridad que realizan los oficiales asignados al Condominio, los
amenacen o incurran en faltas de respeto hacia ellos se aplicará el proceso
sancionatorio.

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Artículo 49: Control de acceso de visitantes

Obligaciones del oficial de seguridad asociadas al control de acceso.

1. Es responsabilidad del oficial de seguridad:

a) Mantener los portones de acceso al Condominio permanentemente

cerrados.
b) Verificar que la persona que solicita el ingreso cuenta con la debida
autorización por parte del condómino a quien visita.
c) Llevar registro de todas las visitas y/o servicios autorizados a ingresar en el
Condominio.
d) Permitir el ingreso de los visitantes autorizados, momento a partir del cual el
condómino o autorizante asumirá la responsabilidad de quien ingresa. e)
 Impedir el acceso de visitantes cuando la información suministrada por estos
sea incorrecta (no coincide el número de filial ni los nombres registrados) o
se haya negado la autorización de acceso por parte de la finca filial.

2. Registro de visitantes.

a) La información por incluir en el registro de visitantes será:

1. Nombre y apellidos de la persona que ingresa

2. Número de identificación
3. Número de placa del vehículo
4. Número de filial que visita
5. Indicar el número de visitantes que ingresan
6. Día y hora de ingreso
7. Nombre del oficial que atiende el anuncio de la visita

3. Tipos de autorizaciones

a) La autorización de ingreso a un visitante la otorga el residente de la casa que

visita y podrá realizarse por vía telefónica, medio electrónico o verbalmente.
Esta autorización será válida por un ingreso.
b) También podrán realizarse autorizaciones por períodos definidos o
indefinidos a las visitas, a transportes escolares o a empleados, de acuerdo
con las indicaciones expresas del condómino.
c) En este caso, el condómino deberá enviar un correo electrónico a la
Administración el Condominio, especificando lo siguiente: nombre y apellido
de persona(s) autorizada(s), número de identificación y datos del vehículo

25

autorizado (si aplica).

4. Casos especiales

a) Cuando se trate de personal doméstico, el condómino o inquilino podrá

solicitar a la Administración y/o seguridad, previamente y por escrito, que se
revisen los bolsos a la salida de dicho personal.
b) Cualquier camión de cajón cerrado debe ser revisado a la entrada y salida del
Condominio, sin excepción alguna.
c) Los trabajadores de la Municipalidad de Montes de Oca AyA, ICE, CCSS,
Ministerio de Salud o del Poder Judicial, podrán ingresar previa autorización
de la administración o residente, siempre y cuando estén debidamente
identificados y lo hagan en el cumplimiento de sus labores dentro del
Condominio. Los vehículos de emergencias como Bomberos, Cruz Roja o
 bien funcionarios policiales con orden por escrito de un Juez de la República,
tendrán libre acceso. Se deberá notificar a la Administración de inmediato.
d) Cuando se trate de situaciones de emergencia que tengan relación con
aspectos de salud, de violencia e incendio, el oficial de caseta valorará si
debe abandonar su puesto para colaborar con la situación, sin que esto deje
en ningún grado al condominio indefenso en caseta de seguridad.
e) Si al realizar el procedimiento indicado en el punto anterior inmediato el
conductor del vehículo decide ingresar sin esperar la correspondiente
autorización, posteriormente deberá realizar el trámite y el oficial de
seguridad deberá registrará el incidente en la bitácora, comunicándolo
inmediatamente a la Administración, para adoptar las acciones que
correspondan.
f) Cada condómino debe informar a la Administración del cambio de inquilino o
habitante de la unidad residencial, a efectos de que la Administración lleve
un control adecuado y actualizado de sus residentes.

5. Responsabilidad del condómino

a) El condómino debe indicar a su visita que, al ingresar al condominio, debe: (i)

conocer el número de casa y el nombre del residente a donde se dirige, para agilizar la
labor del oficial de seguridad; y
(ii) colocar la identificación de visitante que le entrega el oficial de
seguridad en un lugar visible de su vehículo.

b) Por motivos de seguridad del Condominio, si la visita presenta una condición dudosa
(por ejemplo, estado de ebriedad o efecto de consumo de drogas) o cualquier señal
que indique al oficial que la persona no es apta para ingresar al Condominio, su
ingreso será denegado, con carácter provisional y cautelar. El condómino deberá

26

apersonarse a la entrada del Condominio para evaluar la situación y hacerse

responsable del ingreso del visitante, exonerando de toda responsabilidad al oficial
de seguridad. Deberá comunicarlo a la central de operaciones de su empresa.

6. Control de acceso de residentes y dispositivos fijos de acceso.

a) El propietario es la única persona que puede solicitar dispositivos de acceso al

Condominio.
b) Estos dispositivos no deben cederse a personas externas al Condominio, por lo que
cada casa sólo podrá adquirir tantos dispositivos como espacios de parqueo tenga
en su filial.
c) Los condóminos que tengan estos dispositivos pueden ingresar por el carril derecho
de acceso, exclusivo para residentes con los dispositivos instalados en sus vehículos.
 Quienes no cuenten con este dispositivo, deberán ingresar por el carril izquierdo,
destinado al ingreso de los visitantes.
d) En caso de robo o pérdida de un dispositivo de acceso, el condómino deberá
comunicarlo de manera inmediata a la Administración del Condominio, para que
gestione su desactivación sin mayor dilación. Al reportarla el robo o pérdida, el
condómino también podrá solicitar la reposición en el menor tiempo posible, una
vez haya confirmado el pago del nuevo dispositivo.
e) Si al ingresar, un condómino que cuente con dispositivo encuentra en su carril a un
vehículo que no cuenta con el dispositivo, éste deberá ingresar por la entrada de
visitantes o mantener la distancia para no activar el acceso electrónico, ya que de lo
contrario se pone en riesgo la seguridad de todos.

XVI. MANUAL DE JUNTA DE VECINOS.

La Junta de vecinos esta conformada por una representación de condóminos, los cuales
podrán ser seleccionados en una Asamblea de Propietarios a elección popular o bien
por el deseo expreso del condómino de participar en dicho órgano, durante el plazo de
1 año.

En este sentido esta representación tendrá dentro de sus funciones la toma de

decisiones sobre aquellos aspectos que se requieren resolver y los mismos se
encuentren contemplados bajo el presupuesto del condominio el cual fue debidamente
avalado por la asamblea; así como también será responsabilidad de resolver asuntos
eventuales y/o de emergencia que se vayan presentando y los cuales se requieran
revisar en coordinación con la administración, lo anterior en beneficio del condominio.

La junta no ostenta ninguna facultad legal para el condominio, es un órgano fiscalizador

y asesor que trabajará de la mano con el administrador. A si mismo, cada miembro de
la Junta de Vecinos, deberá conocer su responsabilidad como medio de comunicación

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con la administración del condominio.

1. De las reuniones:
a. La junta de vecinos y la administración se reunirán con la periocidad que ambas
consideren necesarias, en la fecha y hora que acuerden ambas partes. b. La
administración enviará la agenda con un mínimo de 7 días naturales antes de la
fecha de la reunión. Se circulará con antelación el contenido de cada uno de los
puntos de agenda, esto con el fin que las reuniones sean sesiones ejecutivas y
productivas, para esto se sugieren que las reuniones no tarden más de 1.5 horas.
c. Las sesiones se realizarán con un quorum confirmado de mínimo 5 miembros.
De ser la asistencia por debajo de la indicada, la sesión se reprogramará a
convenir.
 d. En caso que un miembro de junta no asista a las reuniones sin previa
notificación o aviso a 3 o más sesiones, no podrá continuar participando como
miembro de la junta.

2. De las votaciones:
a. Las votaciones de junta se realizarán con los presentes.
b. Todo tipo de tema que aborde la junta se decidirá por mayoría simple. c. La
administración designará los temas que se lleven a votación, respetando siempre
que toda decisión fuera del cumplimiento básico de las funciones de la
administración y del presupuesto aprobado por la Asamblea, será llevada a
consideración y votación de la junta.
d. Las votaciones de temas que conlleven una inversión monetaria (contemplado
en el presupuesto del condominio) se realizarán únicamente en reuniones de
junta. De tratarse de una emergencia, se circulará por correo electrónico y se
aplicará el proceso de votación indicado en el presente docuento.
e. Las votaciones de temas que no requieran inversión económica (contemplado
en el presupuesto del condomonio) se podrán tomar por el chat de junta. Las
votaciones por chat que solicite la Administración, tendrán un plazo de
respuesta de 24 horas, y la administración actuará según la mayoría de
respuestas recibidas.
f. En el caso de la aprobación de documentos o lo que considere necesario la
administración y sea circulado vía chat, google drive, correo, etc. La junta
contará con 2 días naturales para manifestarse. Transcurrido este tiempo la
administración procederá con los comentarios recibidos al vencimiento del
plazo.
g. Las votaciones realizadas en reunión no podrán ser revocadas o contrariadas
por chat, llamadas, etc. En caso que se desee modificar una votación, deberá
ser abordado en la próxima reunión de junta y deberá pasar por el respectivo
proceso de votación aquí detallado.

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3. Valoración de proyectos o ideas propuestas por miembros de junta: a. En caso

que uno de los miembros de junta desee proponer un proyecto, expondrá al resto
de la junta la finalidad de su propuesta y la junta votará a favor o en contra para
que la administración proceda con la cotización del proyecto.

4. De la interacción con la administración y los proveedores de servicio: a. La

interacción con la administración será siempre de manera respetuosa, apelando
siempre al principio de la buena fe.
b. La junta podrá utilizar el chat de WhatsApp para interactuar con la
administración de lunes a viernes de 8:00 am a 6:00 pm. Y sábados de 8:00 am
a 1:00 pm. Fuera de este horario podrán abordarse únicamente temas de
 urgencia. En caso que un miembro escriba en el chat fuera del horario y no sea
una emergencia, la administración contestará los mensajes dentro del horario
designado.
c. Los miembros de junta no deberán girar indicaciones a los distintos
proveedores y/o servidores del condominio, así como ingresar a sus puestos
de trabajo. Toda consulta, solicitud, etc. deberán canalizarla a través de la
administración.
d. Los miembros de Junta no podrán brindar sus opiniones o posiciones como
miembros de junta en el chat de vecinos, en caso de existir. Su participación en
este chat será en su condición de residentes y no en nombre de la junta y/o
administración. Deben canalizar el chat, de manera que cualquier consulta que
tenga los vecinos sea dirigida a la Administración quien será la única voz oficial
del Condominio.
e. En el entendido que los miembros de Junta trabajan de la mano con la
Administración del Condominio, estos deben dar el ejemplo en el
cumplimiento de las normativas y reglamentación del Condominio. Si se
demuestra la falta de cumplimiento de parte de una filial con las normativas,
se someterá a consideración y votación de la Junta que la filial no sea miembro
de Junta.

XVII. SANCIONES Y MULTAS

Artículo 50: Procedimiento

Cuando se incumpla con cualquiera de las disposiciones del presente documento o de las
obligaciones que corresponden a quienes han adquirido derechos en el condominio, se
seguirá el siguiente procedimiento para imponer una sanción.

a) En todos los casos, si alguna persona obligada por el reglamento del condominio
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cometiere alguna falta a los deberes, limitaciones o prohibiciones que impone la

ley 7933, el reglamento del condominio, acuerdos de asamblea, manual de
convivencia o las órdenes de la administración, deberá de ser notificado por escrito
por parte del administrador, ya sea personalmente, o en cualquiera de los medios
de notificación que haya aportado a la Administración. Si el condómino se negare a
recibir la notificación puede hacerse constar eso en la nota, con el día, hora y
persona a la que se ha entregado, con dos testigos que firmen esa razón
consignada en una copia de la notificación entregada. En dicha notificación debe
de consignarse con absoluta claridad los hechos que se imputan como
provocadores de la falta, las pruebas, el plazo para presentar argumentos y la
posible sanción que se le aplicaría. En caso de emergencia puede hacerse una
 prevención verbal, con la obligación de hacerla documentar por escrito de esta
forma indicada, dentro de las siguientes 24 horas.
b) En ese documento puede de una vez ser requerido por única vez por parte de la
Administración o personal de seguridad para que inmediatamente cese la conducta
o actividad no permitida si es que está teniendo lugar como se describe. En caso
que el condómino se niegue a suspender la actividad o conducta, y su continuación
lo amerite por representar algún riesgo para las personas o bienes del condominio,
queda facultada la Administración o personal de seguridad para solicitar
colaboración de la Fuerza Pública para hacer cumplir lo aquí regulado. El personal
de seguridad hará un documento con el reporte del incumplimiento y cualquier
condómino tiene derecho a recibir una copia de este reporte.
c) El condómino tendrá un plazo de 5 días hábiles para presentar los argumentos y
pruebas que considere pertinentes para defenderse de la falta que se le atribuye.
Con el fin de proteger el derecho de defensa del condómino, el Administrador
formará un expediente que será resguardado por él mismo y que estará a
disposición del condómino en el lugar donde el Administrador lleve a cabo sus
labores de manejo del condominio. El condómino tendrá acceso a ese expediente
siempre y cuando se ponga de acuerdo con el administrador en el lugar, fecha y
hora para poder consultarlo. En dicho expediente se agregará toda la
documentación relacionada con el proceso investigativo. La persona
presuntamente culpable de la infracción y sus responsables solidarios podrán
hacerse representar y asesorar por abogados, técnicos y otras personas calificadas
que considere convenientes a su costo.
d) La Administración tendrá un plazo no mayor de 5 días hábiles para resolver sobre el
asunto y deberá notificar la decisión a la persona presuntamente responsable y sus
responsables solidarios. En esa resolución deben analizarse todos los

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elementos, los hechos y la valoración de la prueba aportada. Se deberá además

hacer un adecuado análisis legal sobre la correlación de los hechos, la forma en la
que se tienen por probados, y el supuesto descrito en la ley o reglamento.
e) En caso se compruebe que se haya realizado la conducta y/o actividad no permitida
y después de haber sido advertido en los términos dichos no cesare en ella, en la
resolución final podrá imponerse una multa.
f) La multa a aplicar será la indicada en el artículo 15 de la ley 7933, sea la suma de un
Salario Base vigente al momento de los hechos, la cual se ejecutará por la vía
judicial conforme a la ley. La Administración comunicará por escrito a la persona a
la que aplique la sanción y a sus responsables solidarios, llevará un registro de
cada caso para realizar los cobros respectivos y dará inicio al proceso judicial.
 g) En cualquier momento podrá llegarse a un procedimiento de arreglo extrajudicial, el
cual evita la demanda respectiva y la imposición de la multa de un Salario Base. En
el procedimiento alternativo se impondrá una multa de US $100,00 (cien dólares,
moneda en curso legal de los Estados Unidos de América) y se cargará al estado de
cuenta de la filial.
h) En todos los casos, la eventual imposición de la multa, no impedirá que pueda
solicitarle al condómino la reparación, reposición, indemnización de daños o
pérdidas ocasionadas a los bienes del Condominio.
i) La multa que se imponga al condómino deberá ser cancelada en un solo tracto en la
fecha de pago de la cuota ordinaria del mes siguiente impuesto. En caso de no
pago en la fecha establecida, el condómino reconocerá un interés mensual del 3%.
j) La administración podrá desde el inicio del procedimiento ofrecer el arreglo
extrajudicial indicado a la persona presuntamente responsable de la infracción o
sus responsables solidarios. En caso de ser rechazado se seguirá el procedimiento,
pero se impondrá la multa de un Salario Base y se exigirá judicialmente, costas las
cuales serán asumidas por el infractor

Artículo 51. Indemnización por daños causados

Para aquellos Condóminos que deban indemnizar o reponer cualquier pérdida o daño
sufrido a los bienes del Condominio aplicará lo siguiente: Para aquellos daños o
reposiciones iguales o inferiores a la suma de 300.000 colones, el condómino tendrá 1 mes
de plazo para el pago o reposición. Para aquellos daños o reposiciones superiores a la
suma de 300.000 colones y hasta un máximo de 600.000 colones, el condómino tendrá 2
meses de plazo para el pago o reposición. Para aquellos daños o reposiciones superiores a
la suma de 600.000 colones, el condómino tendrá hasta 6 meses de plazo para el pago o
reposición. Para los casos de reposiciones de bienes del Condominio, los bienes deberán
tener características similares al bien que se va a reponer. En caso de incumplimiento de

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este apartado queda facultada la Administración para cubrir de los fondos del Condominio
la suma por el daño o la reposición que debe de hacerse y se cargará a la cuenta de la
finca filial del condómino, quien deberá pagarla en su totalidad junto con la cuota ordinaria
del mes siguiente en que la Administración hubiere hecho la reparación o la reposición de
lo dañado o perdido.
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