Ejercicios MODULO II (Sesiones 3 A 6)

© Material Exclusivo de Alvaro Galvis Martínez, para uso con fines unicamente educativos.
Curso Herramientas p
MODELO: Sesión 3 Contabilidad

Estado de
Flujo de Efectivo
Actividades Operacionales -
Actividades de Inversión -
Actividades de Financiación -
Actividades con Socios -
Actividades con el Estado -
Total Caja $ -
Fuente: Basado en Introducción a IFRS, Rosa Isabel González, Profesora Asistente Facultada de Administración, Universidad de los Andes
Ejercicio 1: Sesión 3 Contabilidad

Estado de
Flujo de Efectivo
Actividades Operacionales 50,000,000
1 venta de producto 1 50,000,000
1
2
Actividades de Inversión (10,000,000)

3 Fiducia separación inmueble (10,000,000)
3
Total Caja $ 40,000,000

Estado de
Flujo de Efectivo

2 Compra Equipo PPE (49,500,000)
Actividades de Financiación 49,500,000
1 Desembolso prestamo compra PPE 50,000,000
1 Pago intereses prestamo compra PPE (500,000)
Actividades con Socios - 3
Total Caja $ -

Estado de
Flujo de Efectivo
Actividades Operacionales 600,000
2 Egreso contrato de arriendo 6 meses (11,400,000)
3 Ingreso contrato asesoría a Z 12,000,000
1
2
2
Actividades con Socios 70,000,000

1 Aporte capital social pagado de socios 70,000,000

Total Caja $ 70,600,000

Estado de
Flujo de Efectivo
1 Honoarios Diseño Arquitéctonico Dic2019 20,000,000
2 Compra licencia de Software por 1 año (10,000,000)
3 Pago arriendo oficina Dic2019 (2,500,000) 2
2
Actividades de Inversión 300,000

4 Rendimientos financieros C. Ahorros 300,000
Total Caja $ 7,800,000

Estado de
Flujo de Efectivo
1 Anticipo ventas unidades inmmobiliarias 100,000,000
3 Pago proveedores (30,000,000)
5 Pago Comisión Fiduciaria (878,000)
Actividades de Inversión 2,000,000

4 Ingresos rendimientos financieros fiducia 2,000,000
Total Caja $ 71,122,000

Estado de
Flujo de Efectivo
4 Desembolso créditos compradores 700,000,000
1
7
Actividades de Financiación (630,000,000)

5 Cancelación Crédito Constructor Capital (600,000,000)
5 Cancelación Crédito Constructor Intereses (30,000,000)
Total Caja $ 70,000,000
nicamente educativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2
Estado de
Situación Financiera (Balance)
Activo Pasivo
Activo Corriente - Pasivo Corriente
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Activo No Corriente - Patrimonio
Aportes
Utilidades
Utilidad del Ejercicio
Total Patrimonio
Total Activo $ - Total Pasivo y Patrimonio
Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.
Estado de
Activo Pasivo
Activo Corriente 20,000,000 Pasivo Corriente
Disponible 40,000,000 cuentas por pagar impuestos 2019
cxc clientes venta producto 1 50,000,000
venta de producto 2 (70,000,000)
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Activo No Corriente 10,000,000 Patrimonio
Fiducia preventas Inmueble 10,000,000 Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Total Activo $ 30,000,000 Total Pasivo y Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
CxP Prestamo compra equipo
Total Pasivo
Equipo PPE 49,500,000 Aportes
Depreciación PPE (325,000)
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible 70,600,000 Anticipo contrato asesoria a Z
CxC capital social socios 10,000,000 (Amortización anticipo contrato Z)
Pago anticipado arriendo 6 meses 11,400,000
(mes de enero arriendo oficina) (1,900,000)
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Aporte capital social socios
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible 7,800,000 CxP Impuestos año 2019
Licencia de Software 1 año 10,000,000
Uso de Sofware durante 1 mes (833,333)
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio

Estado de
Activo Pasivo
Disponible 71,122,000 Anticipo venta unidades inmobiliarias
Inventario costos pago proveedores 30,000,000
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible 70,000,000 Anticipo 30% compra unidades inmb.
Inventario costos 1 900,000,000 Anticipo 70% compra unidades inmb.
Activación inventario costos 1 (900,000,000) Cancelacion Anticipo compra unidedes inmb.
Prestamos Credito Constructor
Cancelación Crédito Construcrtor
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio

los Andes, Nov-Dic 2021
Estado de
Resultados Financieros
asivo Ventas
- venta producto 1
(-) costo de ventas
venta producto 1
Utilidad Bruta
(-) Gastos operacionales
-
(-) Depreciaciones
(-) Amortizaciones
-
imonio Utilidad operacional
- (+) Ingresos no operacionales
(-) Gastos no operacionales
-
- Utilidad antes de impuestos
(-) Impuestos
$ - Utilidad Neta
Estado de
asivo Ventas
10,500,000 1 venta producto 1
10,500,000 4 (-) costo de ventas
2 venta producto 1
Utilidad Bruta
-
(-) Depreciaciones
(-) Amortizaciones
10,500,000
19,500,000
19,500,000 Utilidad antes de impuestos
(-) Impuestos
19,500,000 4 Impuesto 2019
$ 30,000,000 Utilidad Neta
Estado de
asivo Ventas
-
(-) costo de ventas
Utilidad Bruta
50,000,000
50,000,000 1 (-) Depreciaciones
Depreciación PPE
(-) Amortizaciones
50,000,000

1 (-) Intereses mes 1 prestamo compra PPE
(825,000)
(825,000) Utilidad antes de impuestos
(-) Impuestos
(825,000)
Estado de
asivo Ventas
11,000,000 3 Contrato de asesoría con Z
(1,000,000) 3
Utilidad Bruta
pago arriendo oficina mes enero
-
(-) Depreciaciones
(-) Amortizaciones
11,000,000
80,000,000 (+) Ingresos no operacionales
80,000,000 1
(900,000)
(900,000) Utilidad antes de impuestos
(-) Impuestos
79,100,000
Estado de
Resultados Financieros (PyG)
asivo Ventas
5,938,333 1 Honorarios Diseño Arquitéctónico Dic2019
Utilidad Bruta
3 Pago arriendo oficina Dic2019
-
(-) Depreciaciones
(-) Amortizaciones
2 Uso Software por 1 mes
5,938,333
4 Rendimientos financieros C. Ahorros
11,028,333
(-) Impuestos
11,028,333 5 Impuestos año 2019
Estado de
asivo Ventas
100,000,000
100,000,000 1 (-) costo de ventas
Utilidad Bruta
5 Pago Comisión Fiduciaria
-
(-) Depreciaciones
(-) Amortizaciones
100,000,000
4 Ingresos rendimientos financieros fiducia
1,122,000
(-) Impuestos
1,122,000
Estado de
asivo Ventas
- 6 Ventas Apartamentos
300,000,000 2 (-) costo de ventas
700,000,000 4 7 Activación costo de unidades
(1,000,000,000) 6 Utilidad Bruta
600,000,000 5 (-) Gastos operacionales
(600,000,000) 5
(-) Depreciaciones
-
(-) Amortizaciones
-

5 Intereses Crédito Constructor
70,000,000
(-) Impuestos
70,000,000
do de
Financieros
-
-
-
-
-
-
-
$ -
do de
Financieros
0 hoy es 1 de diciembre de 2019
100,000,000 1 Supongamos que nuestra empresa vende 100 millones, la mitad de contado
100,000,000 2 el costo de la mercacía es de 70 millones
(70,000,000) 3 el 15 de diciembre la gerencia decide invertir en inmueble nuevo que esta en
(70,000,000) 4 la tasa de impuestos es del 35%
30,000,000
- Realizar los estados financieros al 31 de diciembre 2019
30,000,000
-
30,000,000
(10,500,000)
(10,500,000)
$ 19,500,000 CHECK: $ -
do de
Financieros
- 0 Hoy es 1 de enero de 2020
1
- la empresa X decide tomar un crédito por 50.000.000, a 5 años con una tas
de cada mes pago al final de los 5 años del capital para financiar la com
-
- 2 la empresa X realiza la compra el mismo dia del desembolso del equipo por
3 El equipo se deprecia en linea recta, durante 5 años con un valor de salvame
(325,000) Valor del equipo 49,500,000

(325,000) Valor de salvamento 30,000,000
Valor a depreciar 19,500,000
- Plazo a depreciación 5 años
60 meses
Depreciacion mes 325,000 mensual
(325,000)
-
Realizar los estados financieros al 31 de enero de 2020
(500,000)
(500,000)
(825,000)
-
$ (825,000) CHECK: $ -
do de
Financieros
1,000,000 0 hoy 1 de enero 2020
1,000,000 1 Socios constituyen hoy la empresa W Asesores, el capital social autorizado e
- 2 La empresa toma en arriendo una oficina amoblada y equipada para sus ope
3 El 16 de enero se firma un contrato para prestar asesoría a la compañía Z co
1,000,000
(1,900,000) Realizar los estados financieros al 31 de enero de 2020
(1,900,000)
(900,000)
-
(900,000)
-
$ (900,000) CHECK: $ -
do de
nancieros (PyG)
20,000,000 0 hoy es 1 Diciembre 2019
20,000,000 1 La empresa Y vende 20000000 en honorarios de diseño arquitectónico en di
- 2 La empresa Y compra una licencia de software contable para 1 año por un v
3 La empresa Y paga arriendo de la oficina durante el es de diciembre por 250
20,000,000 4 La empresa Y recibe rendimientos financieros de su cuenta de ahorros dura
(2,500,000) 5 La tasa de impuestos es del 35% y se pagan el siguiente año en el mes de m
(2,500,000)
Realizar los estados financieros al 31 de Diciembre de 2019
-
(833,333)
(833,333)
16,666,667
300,000
300,000
16,966,667
(5,938,333)
(5,938,333)
$ 11,028,333 CHECK: $ -
do de
nancieros (PyG)
-
1 El proyecto vende 10 aptos de 100 millones de pesos, y se reciben las prime
- 2 Con dichas Ventas se llegó a punto de equilibrio y se cumplieron el resto de
3 Durante el mes se realizan pagos a proveedores y se legalizan ante la fiduci
- 4 Durante el mes se reciben 2.000.000 por concepto de rendimientos financier
(878,000) 5 Durante el mes se paga comisión fiduciaria por el fideicomiso inmobiliario $8
(878,000)
- seguimiento contratos de arriendo

renegociacion
tipos de activos, caracteristicas, quien los tiene
(878,000) riesgo operativo - comercial y alguien hace la matriz.
2,000,000 Asset control y seguimiento activos. Servicio
2,000,000 Auditoria a gestores, proceso,
1,122,000
-
$ 1,122,000 CHECK: $ -
do de
nancieros (PyG)
1,000,000,000 Hoy es 1 diciembre 2019
1,000,000,000 1 El proyecto tiene como inventario 900 millones a la fecha y ya no tiene mas
(900,000,000) 2 Se han recibido el 30% del valor de los apartamentos, es decir 300 millones
(900,000,000) 3 Se han recibido el 600 millones del credito constructor a la fecha
100,000,000 4 Los apartamentos estan listos, se escrituran y se reciben los desembolsos d
- 5 Se procede a cancelar el crédito constructor, cuyos capital es de 600 millone
6 Al entregar los apartamentos, se reconocen las ventas las cuales suman 100
7 Así mismo se reconocen los costos de los apartamentos y se da de baja al in
- Realizar los estados financieros al 31 de diciembre 2019
100,000,000
-
(30,000,000)
(30,000,000)
70,000,000
-
$ 70,000,000 CHECK: $ -
millones, la mitad de contado y la otra mitad a crédito a 90 días
n inmueble nuevo que esta en preventas que entregan en 18 meses, y da una cuota de separación de 10 millones de pesos
00.000, a 5 años con una tasa de interés del 1% mensual, el pago de intereses se hace por anticipado el primer día
el capital para financiar la compra de unos equipos (PPE). el desembolso se lleva acabo el 1 de enero también.
l desembolso del equipo por un valor de 49500000, el cual le entregan inmediatamente

años con un valor de salvamento de 30000000 * (VALOR RAZONABLE)
, el capital social autorizado es de 100.000.000, el suscrito es de 80.000.000 y el pagado es de 70.000.000
lada y equipada para sus operaciones, cuyo canon es de $2'000.000 mensuales, y para obtener un descuento del 5% pagan p
r asesoría a la compañía Z con un fee mensual de 2.000.000 y se recibe por anticipado 12.000.000 de pesos
de diseño arquitectónico en diciembre del 2019, y recibe el pago en el mismo mes.
contable para 1 año por un valor de 10000000, y realiza el pago en diciembre 2019
te el es de diciembre por 2500000
de su cuenta de ahorros durante el mes de diciembre de 300000, los cuales son abonados el ultimo día del mes de diciembre
siguiente año en el mes de marzo.
mbre de 2019
pesos, y se reciben las primeras cuotas en la fiduciaria por $100.000.000
o y se cumplieron el resto de condiciones de giro.
s y se legalizan ante la fiduciaria los costos de preopertativos correspondientes, que ascienden a 30.000.000
pto de rendimientos financieros de la Fiduciaria
el fideicomiso inmobiliario $878.000
a la fecha y ya no tiene mas obligaciones pendientes

mentos, es decir 300 millones de parte de los compradores
structor a la fecha
se reciben los desembolsos de los créditos individuales de cada comprador los cuales suman 700 millones.
uyos capital es de 600 millones, e intereses son 30 millones
ventas las cuales suman 1000 millones
tamentos y se da de baja al inventario.
Estado de
Flujo de Efectivo
ación de 10 millones de pesos
Total Caja $ -
Estado de
Flujo de Efectivo
nticipado el primer día

de enero también.
Total Caja $ -
Estado de
Flujo de Efectivo
de 70.000.000
ner un descuento del 5% pagan por anticipado 6 meses.
00.000 de pesos

Total Caja $ -
Estado de
Flujo de Efectivo
ultimo día del mes de diciembre
Total Caja $ -
Estado de
Flujo de Efectivo
en a 30.000.000
Total Caja $ -
Estado de
Flujo de Efectivo
700 millones.
Total Caja $ -
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
Estado de
Pasivo Ventas -
-
(-) costo de ventas -
Utilidad Bruta -
(-) Gastos operacionales -
-
(-) Depreciaciones -
(-) Amortizaciones -
-
atrimonio Utilidad operacional -
- (+) Ingresos no operacionales -
(-) Gastos no operacionales -
-
- Utilidad antes de impuestos -
(-) Impuestos -
-
$ - Utilidad Neta $ -
Estado de
Pasivo Ventas -
-
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
-
Estado de
Pasivo Ventas -
-
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
-
Estado de
Pasivo Ventas -
-
- (-) costo de ventas -
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
-
Estado de
Pasivo Ventas -
-
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
-
Estado de
Pasivo Ventas -
-
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
-
© Material Exclusivo de Alvaro Galvis Martínez, para uso con fines unicamente educativos. Curso Herramientas p
MODELO: Sesión 3 Indicadores

Estado de
Flujo de Efectivo
Total Caja $ -
Ejercicio 1: Sesión 3 Indicadores (Solo los estado

Estado de
Flujo de Efectivo
Ingreso contrato 1 50,000,000
Egreso contrato de arriendo 6 meses (11,400,000)
Compra licencia de Software por 1 año (10,000,000)

Fiducia separación inmueble (10,000,000)
Compra Equipos PPE (49,500,000)
Rendimientos financieros C. Ahorros 300,000
Desembolso prestamo compra PPE 50,000,000
Pago intereses prestamo compra PPE (500,000)

Aporte capital social pagado de socios 70,000,000
Total Caja $ 120,900,000
Ejercicio 1: Sesión 3 Indicadores (Desarrollo de lo

Estado de
Flujo de Efectivo
Egreso contrato de arriendo 6 meses (11,400,000)
Compra licencia de Software por 1 año (10,000,000)
Fiducia separación inmueble (10,000,000)
Compra Equipos PPE (49,500,000)
Rendimientos financieros C. Ahorros 300,000
Desembolso prestamo compra PPE 50,000,000
Pago intereses prestamo compra PPE (500,000)

Aporte capital social pagado de socios 70,000,000
Total Caja $ 120,900,000

nicamente educativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2
Estado de
Activo Pasivo
Disponible -
Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Aportes
Utilidades
Total Patrimonio
res (Solo los estados financieros)

Estado de
Activo Pasivo
Disponible 120,900,000
CxC clientes Contrato 1 50,000,000
Costo ventas 1,2,3 (70,000,000) Cuentas por pagar impuestos 2019
CxC capital social socios 10,000,000 Anticipo contrato 2
Pago anticipado arriendo 6 meses 11,400,000 (Amortización anticipo contrato 2)
(mes de arriendo oficina) (1,900,000)
Licencia de Software 1 año 10000000
Uso de Sofware durante 1 mes (833,333) Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Equipos PPE 49,500,000 Aporte capital social socios
Utilidades
Total Patrimonio
res (Desarrollo de los Indicadores Financieros)

Estado de
Activo Pasivo
Disponible 120,900,000
CxC clientes Contrato 1 50,000,000
Costo ventas 1,2,3 (70,000,000) Cuentas por pagar impuestos 2019
CxC capital social socios 10,000,000 Anticipo contrato 2
Pago anticipado arriendo 6 meses 11,400,000 (Amortización anticipo contrato 2)
(mes de arriendo oficina) (1,900,000)
Licencia de Software 1 año 10000000
Uso de Sofware durante 1 mes (833,333) Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Equipos PPE 49,500,000 Aporte capital social socios
Utilidades
Total Patrimonio
sidad de los Andes, Nov-Dic 2021
Estado de
Pasivo Ventas -
-

venta producto 1
Utilidad Bruta -
-
-
-
(-) Impuestos -
Estado de
Pasivo Ventas 121,000,000
27,709,583 Ingreso contrato 1 100,000,000
16,709,583 (-) costo de ventas (70,000,000)
12,000,000 Costo de Ventas 1,2,3 (70,000,000)
(1,000,000) Utilidad Bruta 51,000,000
(-) Gastos operacionales (1,900,000)
Pago arriendo oficina (1,900,000)
50,000,000
50,000,000 (-) Depreciaciones (325,000)
(-) Amortizaciones (833,333)

Uso Software por 1 mes (833,333)
77,709,583
atrimonio Utilidad operacional 47,941,667
80,000,000 (+) Ingresos no operacionales 300,000
80,000,000 Rendimientos financieros C. Ahorros 300,000
(-) Gastos no operacionales (500,000)

(-) Intereses mes 1 prestamo compra PPE (500,000)
31,032,083
31,032,083 Utilidad antes de impuestos 47,741,667
(-) Impuestos (16,709,583)
111,032,083 Impuesto 2019 (16,709,583)
$ 188,741,667 Utilidad Neta $ 31,032,083
ieros)
Estado de
Pasivo Ventas 121,000,000
27,709,583 Ingreso contrato 1 100,000,000
16,709,583 (-) costo de ventas (70,000,000)
12,000,000 Costo de Ventas 1,2,3 (70,000,000)
(1,000,000) Utilidad Bruta 51,000,000
(-) Gastos operacionales (1,900,000)
Pago arriendo oficina (1,900,000)
50,000,000
50,000,000 (-) Depreciaciones (325,000)
(-) Amortizaciones (833,333)

Uso Software por 1 mes (833,333)
77,709,583
atrimonio Utilidad operacional 47,941,667
80,000,000 (+) Ingresos no operacionales 300,000
80,000,000 Rendimientos financieros C. Ahorros 300,000
(-) Gastos no operacionales (500,000)

(-) Intereses mes 1 prestamo compra PPE (500,000)
31,032,083
31,032,083 Utilidad antes de impuestos 47,741,667
(-) Impuestos (16,709,583)
111,032,083 Impuesto 2019 (16,709,583)
$ 188,741,667 Utilidad Neta $ 31,032,083
CHECK: $ -
Liquidez
𝑅𝑎𝑧ó𝑛 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒= (𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 )/(𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒) = (

129.566.667)/27.709.583 = 4,68
𝑃𝑟𝑢𝑒𝑏𝑎 𝐴𝑐𝑖𝑑𝑎 = (𝐴𝐶−𝐴𝐶 𝑀𝑒𝑛𝑜𝑟 𝑙𝑖𝑞𝑢𝑖𝑑𝑒𝑧 )/(𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒)=

120.900.000/27.709.583 =4,36
Capital de Trabajo = (𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 −𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 )

= (129.900.000−27.709.583)=101.857.083
Capital de Trabajo = (𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 −𝑃𝑎𝑠𝑖𝑣𝑜 𝐶𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 )
= (129.900.000−27.709.583)=101.857.083
Deuda
𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜 𝑎 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜= (𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜 )/𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜= (111.032.033 )/188.741.667=0,
𝐸𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑡𝑢𝑟𝑎 𝑑𝑒 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 = (𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 )/𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜= (77.709.583 )/111.032.083=0
𝐶𝑜𝑏𝑒𝑟𝑡𝑢𝑟𝑎 = (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎 )/((𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 +𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑒𝑠) )= (47.941.667

)/500.000=95,88
𝐴𝑝𝑎𝑙𝑎𝑛𝑐𝑎𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜= (𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 )/((𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎+𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜))= (77.709.583 )/188.741.6
CHECK: $ -
𝑡𝑒) = ( 4.68
𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒)=
4.36
𝑡𝑒 ) 101,857,083
7.083
𝑡𝑒 )
7.083
2.033 )/188.741.667=0,59 0.59
9.583 )/111.032.083=0,7
0.70
𝑠𝑒𝑠) )= (47.941.667 95.88
77.709.583 )/188.741.667=0,41 0.41
𝑋(𝑣𝑒𝑐𝑒𝑠)= 𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜/(𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑐𝑖𝑎𝑙∗)=

111.032.083/80.000.000=1,39
Eficiencia
𝑅𝑜𝑡. 𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑇𝑟𝑎𝑏𝑎𝑗𝑜 (𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠)= (𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 )/(𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑇𝑟𝑎𝑏𝑎𝑗𝑜)=(121.000.000 )/101.5
𝑅𝑜𝑡. 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝐹𝑖𝑗𝑜 (𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠)= (𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 )/(𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 𝐹𝑖𝑗𝑜)= (121.000.000 )/59.175.000=2,04
𝑅𝑜𝑡. 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 (𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠)= (𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 )/(𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 )= (121.000.000 )/188.741.667=0,641

𝑅𝑜𝑡. 𝐶𝑥𝐶 (𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠)= (𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 )/𝐶𝑥𝐶= (121.000.000 )/50.000.000=2,42 → 150,8 dias
utilidad
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑛 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑜= (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑎 )/𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠= (51.000.000
)/121.000.000=0,42
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑛 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜= (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎 )/𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠= (47.941.667

)/121.000.000=0,39
𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒𝑛 𝑁𝑒𝑡𝑜 = (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑁𝑒𝑡𝑎 )/(𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠 )= (31.032.083 )/121.000.000=0,25
𝑅𝑂𝐴= (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎 ∗(1−𝐼𝑚𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑜𝑠) )/𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜= (47.941.667 ∗(1−35%%)

)/188.741.667=0,16
𝑅𝑂𝐸= (𝑈𝑡𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑁𝑒𝑡𝑎 )/(𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝐼𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙)=

31.032.083/80.000.000=0,39
𝑋(𝑣𝑒𝑐𝑒𝑠)= 𝑃𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜/(𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑐𝑖𝑎𝑙∗)=

111.032.083/80.000.000=1,39
1.000.000 )/101.587.083=1,188 1.188
.175.000=2,04 2.04
7=0,641
0.641
→ 150,8 dias 2.42
150.8
0.421
0.396
000=0,25
0.256
(1−35%%) 0.165
0.39
1.39
Ejercicio 1: Sesión 4 Matemáticas Financieras

i= 10% EA
n→ 0 1 2
1,000,000 2,500,000
110% 121%
Vo = 909,091 2,066,116
∑Vo = 9,771,190
Con formulas de Excel:

VA - 9,771,190 - 909,091 - 2,066,116
VNA -$ 9,771,190.49

i= 5% EA
n→ 0 1 2
1,000,000 2,000,000
105% 110%
Vo = 952,381 1,814,059
∑Vo = 9,348,060
Con formulas de Excel:

VA - 9,348,060 - 952,381 - 1,814,059
VPN - 9,348,060
i= 10% EA
Vo = - 2,000,000
Vf = 3,000,000
n= ?
4.254 Con Formula
4.254 Con buscar objetivo
4.254 Con Formula nper de Excel
Vo = -$ 2,000,000.00 Se puede verificar si esta bien el Vo con la formula de Valor Pre

Vf = 3,000,000 Se puede verificar si esta bien el Vf con la formula de Valor Futu

i= 3.5% EA
Vo = - 2,000,000
n= 5
Vn = ?
2,375,373 Formula
$ 2,375,372.61 Con la formula de Valor Futuro de Excel que es VF
Vo = - 2,000,000 Se puede verificar si esta bien el Vo con la formula de Valor Pre

i= 3.5% EA
Vo = - 2,000,000
n= 5
Vn1 = ?
2,375,373 Formula
2,375,373 Con la formula de Valor Futuro de Excel que es VF
i= 3.5% EA
Vo = - 1,500,000
n= 3
Vn2= ?
1,663,077 Formula
Vn1 + Vn2 4,038,449.424

Vo = - 3,000,000
Vn = 5,000,000
n= 5
i= ?
10.76% Formula
Con buscar objetivo
10.76% Con la formula de Tasa de Interés de Excel que es TASA
Se puede observar que la tasa es mayor a la ofrecida por la Fiduciaria. Se puede verificar en todo caso bu
Vo = - 3,000,000
n= 5
i= 8.0%
Vn = ?
4,407,984 Formula
Proyecto
damoda > Fiduciaria
4,407,984
100
10 utilidad
10 lote
55 Costos D
25 Costo I
100 0 0
e educativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
cas Financieras
Fórmula del valor pre
𝑽_𝟎=𝑽_𝒏/(𝟏+𝒊)^𝒏
3 4
3,500,000 6,100,000
133% 146%
2,629,602 4,166,382
- 2,629,602 - 4,166,382
cas Financieras
Fórmula del valor pre
𝑽_𝟎=𝑽_𝒏/(𝟏+𝒊)^𝒏
3 4
- 8,000,000
116% 122%
- 6,581,620
- - 6,581,620
cas Financieras "Fórmula tiempo:
( 〖𝑳𝒐𝒈 (𝑽 〗 _𝒏/𝑽_𝟎))/
el Vo con la formula de Valor Presente de Excel que es VA

el Vf con la formula de Valor Futuro de Excel que es VF
cas Financieras Fórmula del valor futu

e Excel que es VF
el Vo con la formula de Valor Presente de Excel que es VA
cas Financieras Fórmula del valor futu
e Excel que es VF
Se puede comprobar haciendo el flujo y llevando los valores al
n→ 0 1
- 2,000,000 0
e Excel que es VF
Vn1 =
Vn2=
∑Vn =
cas Financieras "Fórmula de la tasa de i
−𝟏
-$ 5,000,000.00 Vo
s de Excel que es TASA
Se puede verificar en todo caso buscando el VF de la inversión y compararlos
Fórmula del valor futu
e Excel que es VF
14
3 10
55 46.75 banco
12
70 70.75
ndes, Nov-Dic 2021
mula del valor presente:

𝑽_𝒏/(𝟏+𝒊)^𝒏
ula del valor presente:

𝑽_𝒏/(𝟏+𝒊)^𝒏
mula tiempo: n "=├
𝒈 (𝑽 〗 _𝒏/𝑽_𝟎))/(𝑳𝒐𝒈(𝟏+𝒊) )┤
mula del valor futuro: 𝑽_𝒏=𝑽_𝟎 (𝟏+𝒊)^𝒏

mula del valor futuro: 𝑽_𝒏=𝑽_𝟎 (𝟏+𝒊)^𝒏
llevando los valores al periodo 5:
2 3 4 5
- 1,500,000 0 0 0
$ 2,375,372.61
$ 1,663,076.81
$ 4,038,449.42
mula de la tasa de interés: i "=(𝑽_𝒏/𝑽_𝟎 )^(𝟏⁄𝒏)
ula del valor futuro: 𝑽_𝒏=𝑽_𝟎 (𝟏+𝒊)^𝒏

Ejercicio 1: Sesión 4 Tasas de Interés

Vo = 1,000,000
i= 3%
n= 1 año
Vn = ?
- 1,030,000 Formula (verificar siempre en absolutos, cuidado con e
- 1,030,000 Con la formula de Valor Futuro de Excel que es VF
$ Interés = - 30,000 Con Formula (verificar siempre en absolutos, cuidado c

n= 12
i= 24.0% EA
i= ? Periodica Mensual
i= 1.809% Periodica Mensual
n= 12
i= ? EA
i= 24.00% EA
n= 12
i= ? Nominal Anual Mes Vencido
i= 21.71% Nominal Anual Mes Vencido
n= 12
i= ? Periodica Mensual
i= 21.71% Nominal Anual Mes Vencido
# veces capitalización 12 6 4
en el año →
EA Mensual Bimensual Trimestral
33.00%
1.00%
2.00%
5.00%
# veces capitalización 12 6 4
en el año →
EA Mensual Bimestral Trimestral
33.00% 2.40% 4.87% 7.39%
12.68% 1.0000% 2.01% 3.03%
12.62% 0.9950% 2.00% 3.01%
12.55% 0.99% 1.99% 3.00%
12.36% 0.98% 1.96% 2.96%
Carro Felipe 1% mes

12% Nominal mensual vencido
12.68% EA
100,000,000 288,854
DTF 7% EA
Spread 5% EA
0.1235
EA
vos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
Fórmula del Valor Futuro (interés simple
en absolutos, cuidado con el signo)

uro de Excel que es VF
Fórmula de calculo del valor de interés

pre en absolutos, cuidado con el signo)
𝑬𝑨 =(𝟏+𝒊 𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒊𝒄𝒂)^(𝒏 )- 1
𝒊𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒊𝒄𝒂 =(𝟏+𝑬𝑨)^(𝟏/𝒏)- 1
𝒊𝒏𝒐𝒎𝒊𝒏𝒂𝒍 = 𝒊𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒊𝒄𝒂∗ n
𝒊𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒊𝒄𝒂 = 𝒊𝒏𝒐𝒎𝒊𝒏𝒂𝒍 / n
2 1
Nominal Anual Nominal Anual Nominal Anual

Semestral Nominal Anual
Bimensual Trimestral Semestre
7.00%
2 1
Nominal Anual Nominal Anual Nominal Anual Nominal Anual

Semestral Mensual Bimestral Trimestral Semestre
Vencida Vencida Vencida Vencida
15.33% 28.86% 29.21% 29.56% 30.65%
6.15% 12.00% 12.06% 12.12% 12.30%
6.12% 11.94% 12.00% 12.06% 12.24%
6.09% 11.88% 11.94% 12.00% 12.18%
6.00% 11.71% 11.77% 11.83% 12.00%

los Andes, Nov-Dic 2021
alor Futuro (interés simple): 𝑽_𝒇=𝑽𝒐 (𝟏+𝒏∗𝒊)
lculo del valor de interés (interés simple): 𝑰= 𝑽𝒐 ∗𝒊 ∗𝒏

𝒊𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒊𝒄𝒂 = 𝒊𝒏𝒐𝒎𝒊𝒏𝒂𝒍 / n
Ejercicio 1: Sesión 5 Flujo de Caja
Flujo de Caja Proyecto

Presupuesto
Ingresos 100
(+) Ventas 100
(+) Aportes
(+) Desembolsos
Egresos - 88
(-) Costos Indirectos - 8
(-) Crédito (intereses) - 7
(-) Crédito (capital)
(-) Costos Directos y Lote - 73
(-) Devolución de Capital
Utilidad 12
Flujo de Caja Inversionista:
(-) Aportes
(+) Devolución de Capital
(+) Reparto de Utilidad
Total
icamente educativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 20
Proyección durante la vida del Proyecto

Estructuración Preventa Obra
Saldo Inicial - 15.00 0.75
Total
168 15.00 - 153.00
100 100.00
15 15.00
53 53.00
- 156 - - 14.25 - 87.50
- 8 - 6.25 - 1.50
- 7 - - 7.00
- 53 -
- 73 - - 8.00 - 65.00
- 15 - - 14.00
12
Saldo Final 15.00 0.75 66.25
0 1 2 3
- 15.00
- - 14.00
- 15 - - - 14
Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
del Proyecto
Liquidación
66.25
- 54.25
- 0.25
- 53.00
- 1.00
12.00
1.00
12.00
- 13
Ejercicio 1: Sesión 5 VPN

Fórmula Va
i= 10% EA
Vo = - 9,000,000 Inversión en pesos
n= 4 años
VPN = ?
0 1
- 9,000,000 1,000,000
110%
Vo = 909,091
∑Vo = 9,771,190
VPN 771,190 Formula de Valor Presente Neto

VPN 771,190 Formula de Valor Presente Neto (VNA)
$ 701,082 ERROR

Fórmula Va
i= 10% EA
n= 4 años
VPN = ?
0 1
- 9,000,000 1,000,000
110%
Vo = 909,091
∑Vo = 9,771,190

-$ 1,732,448 ERROR
Fórmula Val
i= 6% EA
n= 4 años
VPN = ?
0 1
- 5,000,000 - 1,500,000
106%
Vo = - 1,415,094
∑Vo = 5,160,075

$ 151,014 ERROR
Ejercicio 4: Sesión 5 TIR

Fórmula Va
i= 13.04% EA
n= 4 años
TIR = ?
0 1
- 9,000,000 1,000,000
113%
Vo = 884,637
∑Vo = 9,000,000
TIR 13.04% Formula de Tasa Interna de Retorno en
VPN - Validación con Formula de Valor Presen

Ejercicio 5: Sesión 5 TIR
i= 6.975% EA
n= 4 años
TIR = ?
0 1
- 5,000,000 - 1,500,000
107%
Vo = - 1,402,198
∑Vo = 5,000,000
TIR 6.97% Formula de Tasa Interna de Retorno en

Ejercicio 6: Sesión 5 #X " Formula M

V 〗 _0/ 〖−∑
i= 10.00% EA
n= 4 años
Múltiplo = ?
n→ 0 1
- 5,000,000 2,500,000
110%
Vo = 2,272,727
∑Vo = 8,928,693
Múltiplo = 1.79 x veces. Para el Calculo se debe tomar

11,400,000 2.280
cativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
Fórmula Valor Presente Neto: 〖𝑽𝑷𝑵 =−𝑰𝒏𝒗𝒆𝒓𝒔𝒊ó𝒏+ ∑▒ 𝑽 〗 _𝟎
2 3 4
2,500,000 3,500,000 6,100,000
121% 133.1% 146%

2,066,116 262960180.3% 4,166,382
e Valor Presente Neto

e Valor Presente Neto (VNA) de Excel (cuidado se debe hacer aparte la inversión en momento cero) ver abajo
2 3 4
2,500,000 3,500,000 6,100,000
121% 133% 146%

2,066,116 2,629,602 4,166,382

2 3 4
2,500,000 3,200,000 2,100,000
112% 119.1% 126%

2,224,991 268678170.6% 1,663,397

2 3 4
2,500,000 3,500,000 6,100,000
128% 144.4% 163%

1,956,456 242305382.0% 3,735,854
de Tasa Interna de Retorno en Excel (TIR)
con Formula de Valor Presente Neto

con Formula de Valor Presente Neto (VNA) de Excel (cuidado se debe hacer aparte la inversión en momento cero)
2 3 4
2,500,000 3,200,000 2,100,000
114% 122.4% 131%

2,184,622 261399235.1% 1,603,584
de Tasa Interna de Retorno en Excel (TIR)
con Formula de Valor Presente Neto

con Formula de Valor Presente Neto (VNA) de Excel (cuidado se debe hacer aparte la inversión en momento cero)
" Formula Múltiplo: Multip" lo o Número de Veces=( 〖∑

V 〗 _0/ 〖−∑ Inversión 〗 _0 )
2 3 4
2,500,000 3,200,000 3,200,000
121% 133% 146%
2,066,116 2,404,207 2,185,643
Para el Calculo se debe tomar el valor absoluto de la inversión, para no tener problemas con el signo.
Andes, Nov-Dic 2021
∑▒ 𝑽 〗 _𝟎
o cero) ver abajo
∑▒ 𝑽 〗 _𝟎
o cero) ver abajo

▒ 𝑽 〗 _𝟎
o cero) ver abajo
∑▒ 𝑽 〗 _𝟎
i= 13.04% EA
n= 4 años
TIR =
0 1
- 9,000,000 1,000,000
113%
Vo = 884,637
∑Vo = 9,000,000
TIR 13.04% Con buscar objetivo, también puedo e
VPN - 0 Validación con Formula de Valor Pres

sión en momento cero) VPN - 0 Validación con Formula de Valor Pres
i= 6.975% EA
n= 4 años
TIR =
0
- 5,000,000
Vo =
∑Vo = 5,000,000
TIR 6.97%
VPN 0
sión en momento cero) VPN 0
2 3 4
2,500,000 3,500,000 6,100,000
128% 144.4% 163%

1,956,456 242305382.0% 3,735,854
car objetivo, también puedo encontrar el valor.
ón con Formula de Valor Presente Neto

ón con Formula de Valor Presente Neto (VNA) de Excel (cuidado se debe hacer aparte la inversión en momento cero)
n en pesos
1 2 3 4
- 1,500,000 2,500,000 3,200,000 2,100,000
107% 114% 122.4% 131%

- 1,402,198 2,184,622 261399235.2% 1,603,584
con buscar objetivo
Validación con Formula de Valor Presente Neto

Validación con Formula de Valor Presente Neto (VNA) de Excel (cuidado se debe hacer aparte la inversión en mom
ón en momento cero)
er aparte la inversión en momento cero)
Ejercicio 1: Sesión 6 Multiples TIR

Vo = - 100 Inversión pesos
n= 6 años
i= 20% EA (TIO, Tasa de Interés de Oportunidad)
año flujo Vo con Tio

0 -$ 100
1 $ 75 62.500
2 $ 18 12.500
3 $ 16 9.259
4 $ 16 7.716
5 $ 17 6.832
6 -$ 14 - 4.689
∑Vo = 94.119
VPN -$ 6
TIR 15.62%
Podemos ver que hay dos momentos en que el VPN es igual a cero. Por esta razón sin conocer al detalle cada
En proyectos generalmente no ocurre, ya que el horizonte no es muy largo y es posible conocer muy bien los flu
No obstante, como veremos mas adelante, si bien puede guiarnos puede no ser suficiente. Por eso es mejor rev
Ejercicio 2: Sesión 6 TIR Vx VPN

Proyecto 1
i= 15.000% EA
n= 4 años
Flujo proyecto
0 1
- 5,000,000 1,000,000
115%
Vo = 869,565
∑Vo = 5,359,640
VPN 1 = 359,640 Formula VPN

VPN 1 = 359,640 Con formula de VPN en Excel que es V
TIR 1 = 18.014403048% Con formula de TIR en Excel
Proyecto 1
TIR 1 ≈ Proyecto 2
TIR 2
Proyecto 1
VPN 1 > Proyecto 2
VPN 2
Si bien ambos proyectos tienen la misma TIR, podemos ver que uno tiene un VPN mayor.
Se asume que el riesgo de ambos proyectos es el MISMO
Ejercicio 3: Sesión 6 TIR Modificada

i= 15.000% EA
Vo = - 5,000,000 pesos
n= 4 añoa
Flujo Proyecto
0 1
- 5,000,000 1,000,000
115%
Vo = 869,565
∑Vo = 5,359,640
VPN 1 = 359,640
VPN 1 = 359,640
TIR 1 = 18.01440%
TIRM 1 = 17.01438%
Proyecto 1
TIR 2
Proyecto 1
VPN 1 > Proyecto 2
VPN 2
i (reinversión) = 15.000%
Flujo Reinversión a TIO
(En estricto sentido mi tio ya debería ser otra, pues mis posibilidades
0 1
Reinversión 1 - 1,000,000
Reinversión 2
Reinversión 3
Proyecto 1
Riqueza en n > Proyecto 2
Riqueza en n
Flujo Total de los recursos

0 1
- 5,000,000 -
TIR 1 = 17.0144% Es decir la TIR MODIFICADA 1
Para V
- 5,000,000 Inversión inicial en el proyecto
$ 5,359,639.51 Valor Presente Flujos Vueltos a Invert

359,640 Total VPN 1
Proyecto 1
VPN 1 > Proyecto 2
VPN 2
Si bien ambos proyectos tienen la misma TIR, la TIRM de un inversionista al invertir en un proyecto y reinvertir
Se asume que el riesgo de ambos proyectos es el MISMO
Ejercicio 4: Sesión 6 Conclusiones

i= 18.00% EA
n= 4 años
Múltiplo = ?
n→ 0 1
- 5,000,000 2,500,000
118%
Vo = 2,118,644
∑Vo = 5,110,220
Múltiplo = 1.022 Este debe ser mayor que 1
TIR 18.9402% Este valor generalmente debe ser sup
VPN 110,220 Este Valor debe ser superior a 0
TIRM 18.6450% Este valor generalmente debe ser sup

ucativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
e Oportunidad)
VPN Tasa
-$ 43.39 -55.0% $200
VPN
$ 0.00 -54.31290%
$ 154.00 -50.0%
$150
$ 198.90 -45.0%
$ 191.08 -40.0%
$100
$ 166.77 -35.0%
$ 139.31 -30.0%
$ 113.47 -25.0% $50
$ 90.66 -20.0%
$ 71.05 -15.0% $0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
$ 54.34 -10.0%
$ 40.12 -5.0% ($50)
$ 28.00 0.0%
$ 17.61 5.0% ($100)
$ 8.66 10.0%
??? $ 0.90 15.0% ($150)
-$ 0.53 16.0%
-$ 0.00 15.6238% ($200)
-$ 11.83 25.0%
zón sin conocer al detalle cada uno de los flujos puede no ser es muy confiable.
posible conocer muy bien los flujos.
suficiente. Por eso es mejor revisar siempre el VPN.
Proyecto 2
i=
Vo =
n=
2 3 4
1,500,000 3,200,000 2,189,418
132% 152% 175%

1,134,216 2,104,052 1,251,807
mula de VPN en Excel que es VNA (cuidado hay que sumar la inversion inicial)
mula de TIR en Excel
Diferencia
11,567
i
Inversión
n
2 3 4
1,500,000 3,200,000 2,189,418
132% 152% 175%

1,134,216 2,104,052 1,251,807
Diferencia
11,567
i (reinversión) =
er otra, pues mis posibilidades de inversión con este proyecto son más rentables, pero digamos que aparte de estos dos proye
2 3 4
1,520,875 = Vn1
- 1,500,000 1,983,750 = Vn2
- 3,200,000 3,680,000 = Vn3
2,189,418 = Vn4
9,374,043 = ∑Vn
Riqueza en el año 4
Diferencia
- 20,231
2 3 4
- - 9,374,043
ir la TIR MODIFICADA 1
Para Validar: Si descuento esto al mi misma tasa TIO y le resto mi inversión inicial voy a obtener mi m
$ 5,359,640 = Vo
ón inicial en el proyecto
resente Flujos Vueltos a Invertir Vo

Diferencia
- 11,567
ertir en un proyecto y reinvertir los recursos recibidos a su TIO es mayor. Así que si tuviera la posibilidad de reinvertirlos sería i
Fórmula Valor P
" Formula Múltiplo

2 3 4
V 〗 _0/ 〖−∑ Inve
- - 5,800,000
139% 164% 194%
- - 2,991,575
"Tasa Interna de R
ebe ser mayor que 1
alor generalmente debe ser superior a la TIO "TIR Modificada "
alor debe ser superior a 0
alor generalmente debe ser superior a la TIO

de los Andes, Nov-Dic 2021
VPN
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
15.000% EA
- 5,000,000 Inversión en pesos
4 años
Flujo Proyecto
0 1 2 3
- 5,000,000 1,500,000 1,000,000 3,000,000
115% 132% 152%

Vo = 1,304,348 756,144 1,972,549
∑Vo = 5,348,073
VPN 2= 348,073 Formula VPN

VPN 2= 348,073 Con formula de VPN en Excel que es VNA (cuidado hay que sumar la
TIR 2 = 18.014403048% Con formula de TIR en Excel
15.000% EA
- 5,000,000 pesos
4 añoa
Flujo Proyecto
0 1 2 3
- 5,000,000 1,500,000 1,000,000 3,000,000
115% 132% 152%

Vo = 1,304,348 756,144 1,972,549
∑Vo = 5,348,073
VPN 2= 348,073
VPN 2= 348,073
TIR 2 = 18.01440%
TIRM 2 = 16.95120%
Proyecto 1
TIR 2
Proyecto 1
TIRM 1 > Proyecto 2
TIRM 2
Diferencia
0.0632%
15.000%
Flujo Reinversión a TIO
gamos que aparte de estos dos proyectos no tengo mas alternativa que reinvertir mis recursos al mismo 15%)
0 1 2 3
Reinversión 1 1,500,000
Flujo Total de mis recursos

0 1 2 3
- 5,000,000 - - -
TIR 2 = 16.9512% Es decir la TIR MODIFICADA 2
mi inversión inicial voy a obtener mi mismo VPN
- 5,000,000 Inversión inicial en el proyecto
$ 5,348,072.66 Valor Presente Flujos Vueltos a Invertir Vo

348,073 Total VPN 2
ra la posibilidad de reinvertirlos sería idea para el tomar el primero proyecto.
" Formula Múltiplo: Multip" lo o Número de Veces=( 〖∑

V 〗 _0/ 〖−∑ Inversión 〗 _0 )
"Tasa Interna de Retorno " 𝐞𝐧 𝐄𝐗𝐂𝐄𝐋: +TIR(𝐯𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐬)
"TIR Modificada " 𝐞𝐧 𝐄𝐗𝐂𝐄𝐋: +TIR𝐌(𝐯𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐬;;𝐭𝐚𝐬𝐚 𝐝𝐞 𝐫𝐞𝐢𝐧𝐯𝐞𝐫𝐬𝐢𝐨𝐧)

4
2,300,000
175%
1,315,032
(cuidado hay que sumar la inversion inicial)
4
2,300,000
175%
1,315,032
mismo 15%)
4
2,281,312 = Vn1
1,322,500 = Vn2
3,450,000 = Vn3
2,300,000 = Vn4
9,353,812 = ∑Vn
Riqueza en el año 4
4
9,353,812
$ 5,348,073 = Vo
𝑽 〗 _𝟎
𝐞𝐫𝐬𝐢𝐨𝐧)
WACC
Equ
15% 20% 80%
13%
Fin
12%
Ejercicio 5: Sesión 6 Valoración de Proyectos
Tasa Crédito
12%
2.9%
Estuctura
Prefactibilidad
Capital
Ingresos 10,000,000
(+) Ventas 10,000,000
(+) Aportes 1,500,000
(+) Desembolsos 5,300,000
Egresos - 8,860,000
(-) Costos Indirectos - 800,000
(-) Crédito (intereses) - 760,000
(-) Costos Directos y Lote - 7,300,000
Utilidad 11.4% 1,140,000
Flujo del inversionista
Tio Suma Valor pres

20.0% EA
4.66% Trimestral
TIR Suma Valor pres
32.7% EA
7.33% Trimestral
Multiplicador
1.219 Veces
Aveces la gente lo realiza directamente sin traer los valores presen

Otra alternativa es descontar como minimo el valor de los flujos a l
Sin importar cual multiplicador usar, si o si se deben comparar con
Si se quisierá ir aún mas allá y ser riguroso en la valoración para e

vos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
oyectos
Tasa Crédito
EA
Trimestral
0 1 2
Saldo Inicial - 1,500,000 250,000
Total Dif (control)
16,800,000 1,500,000 - -
10,000,000 -
1,500,000 - 1,500,000
5,300,000 -
- 15,660,000 - 103 - - 1,250,000 - 175,000

- 800,000 - - 450,000 - 150,000
- 760,000 - 103 -
- 5,300,000 - -
- 7,300,000 - - - 800,000 - 25,000
- 1,500,000 - -
- -
1,140,000
Saldo Final 1,500,000 250,000 75,000
Ingresos - - -
Egresos - 1,500,000 - -
Total: - 1,500,000 - -
VPN $ 328,117.72
4.66%
Suma Valor presentes de los flujos 1,828,118 - -

Inversión inicial - 1,500,000
Valor Presente Neto 328,118
TIR 7.33% TRIMESTRAL
32.7% EA
TIRM 6.75% TRIMESTRAL

29.9% EA

Valor Presente Neto 0
Inversión 1,500,000
Retorno Capital y Utilidades $ 1,828,117.72
Veces 1.219
sin traer los valores presentes de los flujos en cuyo caso el multiplicador es mayor, lo ideal es traerlos a la tasa de interés de o
mo el valor de los flujos a la tasa de Inflación, aunque no es lo ideal.
si se deben comparar con otros formulados igualmente. Peras con peras, y manzanas con manzanas.
oso en la valoración para el inversionista deberá incluir los ingresos producto de esta iversión dentro de su propio Flujo de Caja
des, Nov-Dic 2021
TRIMESTRES
3 4 5 6 7
75,000 25,000 42,525 65,508 46,821
- 3,000,000 2,050,000 1,950,000 800,000

1,000,000 500,000 500,000 500,000
2,000,000 1,550,000 1,450,000 300,000
- 50,000 - 2,982,475 - 2,027,018 - 1,968,687 - 777,308

- 25,000 - 25,000 - 25,000 - 25,000 - 25,000
- 57,475 - 102,018 - 143,687 - 152,308
- 25,000 - 2,400,000 - 1,900,000 - 1,800,000 - 300,000

- 500,000 - 300,000
25,000 42,525 65,508 46,821 69,513
- 500,000 - - 300,000
- - - - -
- 500,000 - - 300,000
Fórmula Valor Presente Neto: 〖𝑉𝑃𝑁 =−𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛
- 416,666.7 - - 218,049.0
- 376,793.4 - - 182,854.0
" Formula Múltiplo: Multip" 𝑙𝑜 𝑜 # 𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠=( 〖∑ 𝑉〗 _0/ 〖−

_0 )
traerlos a la tasa de interés de oportunidad que es lo que le cuesta el dinero invertido por el inversionista en el proyecto.
dentro de su propio Flujo de Caja, de manera que vea el impacto de este proyecto en sus estados financieros.
8 9 10
69,513 67,205 6,564,897
500,000 7,000,000 -
500,000 7,000,000
- 502,308 - 502,308 - 5,425,000

- 25,000 - 25,000 - 25,000
- 152,308 - 152,308 -
- 5,300,000
- 25,000 - 25,000
- 300,000 - 300,000 - 100,000
67,205 6,564,897 1,139,897
300,000 300,000 1,239,897

- - -
300,000 300,000 1,239,897
e Neto: 〖𝑉𝑃𝑁 =−𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛+ ∑▒ 𝑉 〗 _0
208,333.3 199,050.6 786,018.2

170,367.9 158,734.5 611,250.1
𝑙𝑜 𝑜 # 𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠=( 〖∑ 𝑉〗 _0/ 〖−∑𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖 ó𝑛 〗
or el inversionista en el proyecto.
s estados financieros.
Hoy
m2
$ m2
GLA m2
$ m2 GLA
Renta $m2
CAP
Hoy
Obra
Total nuevo
m2
$ m2
GLA m2
$ m2 GLA
Renta $m2
CAP
IPC
puntos adicionales
aumento del canon
años 0
Valor Inicial - 30,000,000,000
Renta
Valor Terminal
valorización
Flujo - 30,000,000,000
tir 26.67%
IPC
puntos adicionales
aumento del canon
valorización
años 0
Valor Inicial - 30,000,000,000
Renta
Valor Terminal
Flujo - 30,000,000,000
tir 26.67%
10% 10%
3,000,000,000 3,150,000,000 1.05
30,000,000,000 valor comercial 30,000,000,000 31,500,000,000
1,500
20,000,000 190,800,000 200,340,000
3,600 0.6360% 0.6360%
8,333,333 7.63% 7.63%
53,000
0.63600% mes 0.07632
30,000,000,000
45,000,000,000 9,000,000
75,000,000,000
1,500
50,000,000
5,000
15,000,000
88,696 ???
0.591308%
4% 4% 4% 4%
1% 1% 1% 1%
5% 5% 5% 5%
1 2 3 4 5
2,289,600,000 2,404,080,000 2,524,284,000 2,650,498,200 2,783,023,110
2,289,600,000 2,404,080,000 2,524,284,000 2,650,498,200 2,783,023,110
4% 4% 4% 4%
1% 1% 1% 1%
5% 5% 5% 5%
1 2 3 4 5
- 45,000,000,000
5,587,865,051 5,867,258,303 6,160,621,218 6,468,652,279
- 45,000,000,000 5,587,865,051 5,867,258,303 6,160,621,218 6,468,652,279

4% 4%
1% 1%
5% 5%
6 7
2,922,174,266 3,068,282,979
116,576,101,017
2,922,174,266 119,644,383,996
$ m2 32,382,250
$ renta m2 71,025
4% 4%
1% 1%
5% 5%
6 7
6,792,084,893 7,131,689,138
270,960,833,505
6,792,084,893 278,092,522,643
$ m2 54,192,167
$ renta m2 118,861
Ejercicio 3: Sesión 6 Valoración de Proyectos
Tasa Crédito
12%
2.9%
Estuctura
Prefactibilidad
Capital
Ingresos 10,000,000
(+) Ventas 10,000,000
(+) Aportes 1,500,000
(+) Desembolsos 5,300,000
Egresos - 8,860,000
(-) Costos Indirectos - 800,000
(-) Crédito (intereses) - 760,000
(-) Costos Directos - 7,300,000
Utilidad 11.4% 1,140,000
Flujo del inversionista
Tio
20.0% EA
4.66% Trimestral
TIR
32.7% EA
7.33% Trimestral
Multiplicador
1.219 Veces
Aveces la gente lo realiza directamente sin traer los valores presentes

Otra alternativa es descontar como minimo el valor de los flujos a la ta
Sin importar cual multiplicador usar, si o si se deben comparar con otro
Si se quisierá ir aún mas allá y ser riguroso en la valoración para el inv

ativos. Curso Herramientas para Formulación de Proyectos Inmobiliarios, Universidad de los Andes, Nov-Dic 2021
royectos
Tasa Crédito
EA
Trimestral
0 1 2
Saldo Inicial - 1,500,000 250,000
Total Dif (control)
16,800,000 1,500,000 - -
10,000,000 -
1,500,000 - 1,500,000
5,300,000 -
- 15,660,000 - 103 - - 1,250,000 - 175,000

- 800,000 - - 450,000 - 150,000
- 760,000 - 103 -
- 5,300,000 - -
- 7,300,000 - - - 800,000 - 25,000
- 1,500,000 - -
- -
1,140,000
Saldo Final 1,500,000 250,000 75,000
Ingresos - - -
Egresos - 1,500,000 - -
Total: - 1,500,000 - -
VPN $ 328,117.72
4.66%

Valor Presente Neto 328,118
TIR 7.33% TRIMESTRAL
32.7% EA
TIRM 6.75% TRIMESTRAL

29.9% EA

Valor Presente Neto 0
Inversión 1,500,000
Retorno Capital y Utilidades $ 1,828,117.72
Veces 1.219
n traer los valores presentes de los flujos en cuyo caso el multiplicador es mayor, lo ideal es traerlos a la tasa de interés de op
o el valor de los flujos a la tasa de Inflación, aunque no es lo ideal.
i se deben comparar con otros formulados igualmente. Peras con peras, y manzanas con manzanas.
so en la valoración para el inversionista deberá incluir los ingresos producto de esta iversión dentro de su propio Flujo de Caja,
s, Nov-Dic 2021
TRIMESTRES
3 4 5 6 7
75,000 25,000 42,525 65,508 46,821
- 3,000,000 2,050,000 1,950,000 800,000

1,000,000 500,000 500,000 500,000
2,000,000 1,550,000 1,450,000 300,000
- 50,000 - 2,982,475 - 2,027,018 - 1,968,687 - 777,308

- 25,000 - 25,000 - 25,000 - 25,000 - 25,000
- 57,475 - 102,018 - 143,687 - 152,308
- 25,000 - 2,400,000 - 1,900,000 - 1,800,000 - 300,000

- 500,000 - 300,000
25,000 42,525 65,508 46,821 69,513
- 500,000 - - 300,000
- - - - -
- 500,000 - - 300,000
Fórmula Valor Presente Neto: 〖𝑉𝑃𝑁 =−𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛
- 416,666.7 - - 218,049.0
- 376,793.4 - - 182,854.0
" Formula Múltiplo: Multip" 𝑙𝑜 # 𝑑𝑒 𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠=( 〖∑

〗 _0/(−∑ 〖𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖 ó𝑛 〗 _0 ))
os a la tasa de interés de oportunidad que es lo que le cuesta el dinero invertido por el inversionista en el proyecto.
o de su propio Flujo de Caja, de manera que vea el impacto de este proyecto en sus estados financieros.
8 9 10
69,513 67,205 6,564,897
500,000 7,000,000 -
500,000 7,000,000
- 502,308 - 502,308 - 5,425,000

- 25,000 - 25,000 - 25,000
- 152,308 - 152,308 -
- 5,300,000
- 25,000 - 25,000
- 300,000 - 300,000 - 100,000
67,205 6,564,897 1,139,897
300,000 300,000 1,239,897

- - -
300,000 300,000 1,239,897
e Neto: 〖𝑉𝑃𝑁 =−𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛+ ∑▒ 𝑉 〗 _0
208,333.3 199,050.6 786,018.2

170,367.9 158,734.5 611,250.1
𝑙𝑜 # 𝑑𝑒 𝑉𝑒𝑐𝑒𝑠=( 〖∑
))
nversionista en el proyecto.
ados financieros.

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Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Ejercicio 1: Sesión 3 Contabilidad

Actividades de Inversión (10,000,000)

Actividades con el Estado -

Total Caja $ 40,000,000

Ejercicio 2: Sesión 3 Contabilidad

Actividades de Inversión (49,500,000)

Actividades con Socios - 3

Actividades con el Estado -

Ejercicio 3: Sesión 3 Contabilidad

Actividades con Socios 70,000,000

Actividades con el Estado -

Ejercicio 4: Sesión 3 Contabilidad

Actividades de Inversión 300,000

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Total Caja $ 7,800,000

Ejercicio 5: Sesión 3 Contabilidad

Actividades de Inversión 2,000,000

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Total Caja $ 71,122,000

Ejercicio 6: Sesión 3 Contabilidad

Actividades de Financiación (630,000,000)

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Total Caja $ 70,000,000

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

Facultada de Administración, Universidad de los Andes, Febrero 2018.

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(-) Gastos no operacionales

(325,000) Valor del equipo 49,500,000

- seguimiento contratos de arriendo

l desembolso del equipo por un valor de 49500000, el cual le entregan inmediatamente

a la fecha y ya no tiene mas obligaciones pendientes

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

nticipado el primer día

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

ultimo día del mes de diciembre

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

Actividades con Socios -

Actividades con el Estado -

(-) Gastos no operacionales -