En Buenos Aires, a los 6 días del mes de noviembre del año 2009, hallándose

reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de

Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los
autos: “Pizzuto, Margarita y otros c/ Dia Argentina S.A. s/ reajuste de convenio” y
habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, la
Dra. Abreut de Begher dijo:

I) En la sentencia obrante a fs. 223/231se hizo lugar a la demanda y se condenó a Dia

Argentina S.A. a pagar a Margarita Pizzuto, Patricia Mónica Pizzuto, Claudio Pizzuto y
Marcelo Pizzuto un canon mensual de $ 5.500 por la locación del inmueble ubicado en
Avda. Tratado de Pilar Nº 131, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, que se
devengaría desde que la sentencia quedara firme, con costas. Para el caso de que no
se cumpliera en tiempo y forma, se adicionarían intereses. Contra ella, apelaron la
parte actora a fs. 235 y la demandada a fs. 241, recursos que fueron concedidos a
fs.244 y fs. 242. A fs. 260/261 expresó agravios la parte actora y a fs. 268/270 lo hizo
la demandada. A fs. 273 la primera contestó el traslado conferido.En consecuencia, las
actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento
definitivo.

II) La parte actora se queja de que la Sra. Jueza a quo haya tomado la prueba pericial
como única prueba útil para decidir y no haya tenido en cuenta la prueba documental
aportada. Dice que las tasaciones presentadas son de octubre de 2006 y que con ellas
queda demostrado que el valor de $ 3.000 era ilógico desde mayo de 2006, fecha en
que se comenzó con el intercambio epistolar.

Argumenta que el equilibrio negocial estaba resquebrajado no desde la fecha de la

audiencia prevista en el artículo 360 del CPCC sino desde mayo de 2006.

Insiste en que hubiera sido justo que se determinara el reajuste desde mayo de 2006 y
a un valor de $ 7.000.

Pide que se devengue el canon desde mayo de 2006 o, en su defecto, desde la

interposición de la demanda, con más intereses, aplicando la tasa activa.

A su tiempo, la parte demandada se agravia de que la sentenciante se haya apartado

sin razón suficiente de la interpretación literal de la cláusula del contrato de locación.
Expresa que las condiciones requeridas para la aplicación directa de la cláusula de
modificación del precio por tasaciones son: la existencia de autorización legal para
ajustar el precio mediante un determinado índice, la efectiva aplicación del índice
elegido por las partes y precio resultante de la aplicación del índice convenido que se
alejare notoriamente de los valores locativos de mercado.

Manifiesta la apelante que la interpretación que hace la magistrada de la cláusula de

ajuste del precio implica la patente alteración del inequívoco significado de esas
palabras. Añade que las partes conocieron perfectamente, al tiempo de contratar, cuál
era el contexto económico, social y legal en el que estaban insertas y aduce que
tuvieron la intención de mantenerse en el precio nominal acordado, salvo que perdiera
vigencia la prohibición legal de indexar.

Señala la parte demandada que el tenor literal de la cláusula de ajuste del precio
siempre fue claro, siendo sugestivo que en la demanda los actores omitieran
completamente esa cuestión.

Recuerda que en su contestación de demanda aseguró que los actores siempre

disponían de los institutos específicos para la revisión del contrato y que esas figuras
prescriben taxativamente diversos requisitos que, como carga ineludible, deben ser
invocados y acreditados, lo que no sucedió en el caso.

Sostiene que ni siquiera es posible sostener que se esté ante un mal negocio, pues
para arribar a semejante conclusión sería necesario ingresar en la indagación de
cuestiones que no fueron articuladas en la demanda, como conocer la adecuación del
precio nominal durante la primera etapa de la relación, conocer la incidencia que pudo
haber tenido en la fijación del precio la extensión del contrato y el saber los locadores
que tenían asegurada la percepción del precio debido a que tenían como contraparte a
una empresa de reconocida solvencia. Concluyen que nos encontramos en el ámbito
de los derechos disponibles.

En segundo término, se agravian los quejosos de la imposición de las costas. Dice que
la demanda ha prosperado para los actores porque la magistrada ponderó un hecho
sobreviniente que ni siquiera fue invocado por ellos. Arguye que actuó de buena fe al
resistir las reiteradas pretensiones de los actores y que no se los puede considerar
como vencedores porque de los $ 4.000 que pretendían, la a quo les dio $ 2.000 y
porque, en vez de disponer que esa suma adicional se devengara desde mayo del
2006, la sentenciante ordenó que se devengara a partir de que la sentencia de primera
instancia quedara firme.

III) Sin perjuicio de destacar que la demandada reitera los argumentos que ya han sido
analizados por la sentenciante de grado, realizaré algunas apreciaciones en torno a la
interpretación que debe hacerse de la cláusula 5 del contrato de locación celebrado
entre las partes.

En primer lugar, debo advertir que la interpretación que ha mantenido la parte

demandada a lo largo de este proceso y en la que insiste en esta instancia coincide
con la que propiciaba la conocida Escuela de la Exégesis. Cabe acotar que, desde un
punto de vista histórico, el método de interpretación que los exegetas sustentaban fue
ampliamente superado por otras renombradas escuelas. Así, la Escuela Histórica de
Savigny, la interpretación sistemática o el método de la Libre Investigación Científica
de Gèny, para nombrar algunos.

Lo cierto es que hoy ya no se discute que la interpretación basada en un criterio

puramente exegético, como el que se pretende, es insuficiente no solo por el criterio
de justicia que debe imperar en este y en todos los ámbitos del derecho sino porque el
propio ordenamiento jurídico así lo dispone al establecer en el artículo 1198 del Código
Civil que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de
acuerdo a lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando
con cuidado y previsión.

Así, la correcta hermenéutica impone tener en cuenta no solo una interpretación literal
del contrato sino teñirla con la interpretación subjetiva, la objetiva, la contextual, para
mencionar algunas. Bajo esos parámetros, la Sra. Jueza a quo consideró que el plazo
de locación se estableció en 10 años y que ese término extendido tuvo que ver, en el
caso concreto, con la posibilidad eventual de reajustar el precio del alquiler, porque a
nadie escapaban las modificaciones que podía sufrir la realidad económica social
durante un lapso tan prolongado. Coincido con esta forma de ver los hechos, ya que
precisamente pondera el entramado contractual desde una visión integradora de todos
los aspectos interpretativos antes mencionados.

Párrafo aparte merece la objeción que realizan los apelantes en cuanto a que los
actores omitieron toda referencia a la interpretación literal de los términos del la
cláusula 5. Y es que, a contrario de lo que ellos entienden, considero que si no se han
referido a la mentada interpretación es porque verdaderamente en ningún momento
estuvo dentro de su voluntad pactar las cosas como las plantea la demandada. En
suma, desde que comenzaron el intercambio epistolar y luego con la iniciación de este
proceso, la conducta de los actores se mantuvo siempre en el mismo sentido: fueron
coherentes en considerar que contractualmente era viable el reajuste del convenio, tal
como también lo valoró la magistrada preopinante.
Este mismo argumento sirve para entender por qué la parte actora no intentó equilibrar
las prestaciones a través de las otras instituciones que prevé el Código para ello:
precisamente porque entendían –razonablemente– que la posibilidad de reajustar
estaba pactada en el contrato.

Luego, no parecen producto de la sensatez las palabras dedicadas a la indagación de

los motivos por los cuales los actores hubieran querido pactar un precio nominal que
se mantendría durante 10 años. El sentido común nos aparta de ese entender ya que,
aun considerando los supuestos que enuncia la demandada, no es posible suponer
que los locadores quisieran beneficiar a un importante supermercado manteniendo el
precio a lo largo de los años.

Por todo ello y por las consideraciones esbozadas por la magistrada preopiante, soy
de opinión de que contractualmente es viable el reajuste del precio de la locación.

Desde otra perspectiva, los agravios de la parte actora se dirigen a solicitar la

elevación del monto establecido en la anterior instancia y a que se devengue desde
mayo de 2006 o, en su defecto, desde la interposición de la demanda.

En primer término y en cuanto al monto, las endebles argumentaciones de la parte

actora no son suficientes a los fines de conmover las conclusiones a las que arribó el
experto, más cuando las tasaciones no justifican de modo alguno la forma en que se
ha llegado a esos valores. Por otra parte, el valor que debe darse a la prueba pericial
así lo impone.

En segundo término, advierto que si bien la parte actora trae argumentos a fines de
que el monto establecido se fije desde mayo de 2006, fecha en que envió su primera
carta documento en donde intimó a fijar una reunión a los fines de finiquitar la etapa de
negociación del reajuste del canon locativo, lo cierto es que en su memorial nada de
dice con respecto al argumento ofrecido por la sentenciante para decidir que el monto
se devengaría desde que la sentencia quedara firme. En este sentido, la parte actora
no controvierte el hecho de que así deba decidirse de conformidad con lo establecido
en la ley 23.091. Debió haberse expedido de modo de cumplir con la crítica concreta y
razonada establecida en el artículo 265 del CPCC, cosa que no hizo. También observo
que la apelante no se refirió a los valores acordados por el perito sino que
sencillamente pidió que se fijaran “$ 7.000 desde mayo de 2006". Por lo expuesto,
considero que debe declararse desierto el punto en lo que hace a este aspecto de la
sentencia.
Finalmente, en cuanto a la imposición de costas coincido con la opinión de mi colega
preopinante, en cuanto a que será la demandada quien deba cargar con ellas. Es que
la parte actora, tal como surge del intercambio epistolar previo, se ha visto obligada a
recurrir a la vía judicial para obtener el reconocimiento de su derecho. En virtud de ello
y a pesar de no haberse hecho lugar al total reclamado por la parte actora, nada
empece a que en el caso deba utilizarse el criterio objetivo de la derrota e imponerse
las costas a la parte demandada quien ha resultado vencida en lo sustancial.

En consecuencia, propongo al Acuerdo que, de ser compartido mi criterio, se confirme

la sentencia en todo lo que decide y fue motivo de apelación, con costas de Alzada en
el orden causado, en atención a la suerte que han corrido las pretensiones de cada
una de ellas (artículo 68, segundo párrafo, y 71 del CPCC).

El Dr. Kiper, por las consideraciones expuestas por la Dra. Abreut de Begher, adhiere
al voto que antecede.

El Dr. Mayo dijo:

Coincido con el voto de la distinguida colega preopinante respecto de la confirmación

de la sentencia de grado en cuanto al monto del reajuste fijado, en tanto frente a un
planteo que se basa fundamentalmente en la teoría de la imprevisión la fijación del
quántum no puede ceñirse solamente a estrictas pautas matemáticas, sino a un
reajuste equitativo, por lo que ambas partes deben aportar su cuota de sacrificio frente
a una circunstancia imprevisible, que no puede gravar a una sola de ellas.

Más debo disentir en cuanto al tiempo desde el que deberá correr el nuevo precio
fijado por una sentencia declarativa, pues estimo justo que corra desde la notificación
de la demanda, oportunidad en que se exterioriza definitivamente la voluntad de
obtener recomposición. De lo contrario, se estaría admitiendo un enriquecimiento sin
causa del locatario por todo el período que corre hasta que la sentencia quede firme,
desconociéndose la evidente discordancia de valores, sin que exista justificativo
económico ni normativo para ello, máxime cuando la parte económicamente fuerte en
la relación no es precisamente, en este caso, la locataria.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que
doy fe.

FDO. Jorge A. Mayo, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M. Kiper.-

Y VISTO , lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto

precedentemente por mayoría de votos, el Tribunal decide: I.- Confirmar la sentencia
en todo lo que decide y fue motivo de apelación, con costas de Alzada en el orden
causado, en atención a la suerte que han corrido las pretensiones de cada una de
ellas (artículo 68, segundo párrafo, y 71 del CPCC).

II.- Para conocer en los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios se
tendrá en cuenta la naturaleza del asunto -reajuste de convenio-, monto del proceso
resultante de la diferencia entre el canon locativo primigenio y el determinado en la
sentencia ($ 2.500) aplicando analógicamente las disposiciones de los arts. 25 in fine y
26 primer párrafo del Arancel, resultado obtenido, etapas cumplidas por cada uno de
los profesionales intervinientes, mérito de su labor apreciada por su calidad, eficacia y
extensión, la relación de esta labor con el principio de celeridad procesal,
considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 9, 19, 33, 37, 38 y concs.
de la ley 21.839 -t.o. ley 24.432.-

En virtud de lo expuesto, habiendo sido apelados sólo por bajos -y resultar altos- no
cabe otra solución que confirmar los honorarios regulados al Dr. Adrián Alfredo Pavioni
letrado patrocinante de la actora.

III.- En cuanto a los honorarios del perito, se valorará asimismo el monto

comprometido, como la entidad de las cuestiones sometidas a sus respectivos
dictámenes, mérito, calidad y extensión de las tareas, incidencia en la decisión final del
litigio y proporcionalidad que deben guardar con los estipendios regulados a favor de
los profesionales que actuaron durante el trámite de la causa (art. 478 del CPCC).-

Ante ello, por no ser bajos los regulados al ingeniero David Ezequiel Dolinko se los
confirman.

IV.- Finalmente, por los trabajos realizados en la etapa recursiva que culminaron con el
dictado del presente pronunciamiento regúlase el honorario del Dr. Adrián Alfredo
Pavioni por su intervención en el carácter antes indicado en la suma de PESOS UN
MIL NOVECIENTOS ($ 1.900) y el del Dr. Emilio Ignacio Hardoy letrado de la
demandada en la suma de PESOS UN MIL CIEN ($ 1.100) (art. 14 del Arancel).
Regístrese, notifíquese y, oportunamente, archívese.

FDO. Jorge A. Mayo, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M. Kiper.