El Poder Ejecutivo, mediante 

Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional bajo Gaceta

Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013, resolvió dictar el Decreto
n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial n.º
40.418 del 23 de mayo de 2014.
Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44) artículos, seis (06)
Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01) Disposición Final,
viene a establecer las condiciones que regularán el Sector Inmobiliario Nacional,
particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de
servicios, consagrándose que desde la publicación de este texto legal en Gaceta Oficial, la
relación entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles
(tales como los ubicados en centros comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas
que, conforme a esta Ley, iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante,
nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables a dicha categoría de
inmuebles, las disposiciones por las que se regían los alquileres de los establecimientos
comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1, la cual, por su parte,
continuará regulando a “… los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como:
viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles
destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no
edificados.”
 
Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deberá ser
elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un
(1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo
celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser
arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de
arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y
arrendatario).
Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en efectivo o
fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las obligaciones
asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las
cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se
fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la
prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año
de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más
de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será
optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio,
debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon
convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un
procedimiento de regulación.
 
En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo será pactado
entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente,
alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un
acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la
Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al
Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en la que se le
atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las
instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los
fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a
ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:
1)    Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble
para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a través de avalúo del
costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad
anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o
locales nuevos.
2)    Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto
de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán
convenir porcentajes entre 8% y 15%.
3)    Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los
puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija
no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo,
mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de
ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto
resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.
 
Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizará por
la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante depósito en cuenta
bancaria a nombre del arrendador (la que no podrá clausurarse durante la vigencia del
contrato), debiéndose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto,
concepto del pago e indicación del período correspondiente.
Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda extranjera; así como
proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación arrendaticia, señalándose que el canon
sólo podrá ser revisado y ajustado en los casos siguientes:
1)    Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste
tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año inmediatamente anterior
del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomado en cuenta en el índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2)    Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en
40% el valor del inmueble establecido para calcular el canon.
 
Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de Administración
del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al mantenimiento y gastos del
inmueble. Estará integrado, en igualdad de número y derechos, por representantes de los
propietarios y de los arrendatarios 2, quienes de común acuerdo, establecerán las condiciones,
normas o reglamentos del condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento
de lo acordado entre las partes.
En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por
este concepto, será calculado por el Comité Paritario de Administración del Condominio, en
base al porcentaje o alícuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del
inmueble en el que se encuentre.
Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario
la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender el local
comercial, éste deberá ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia
ante cualquier tercero, siempre y cuando posea más de dos (2) años como arrendatario del
local; se encuentre solvente en el pago de los cánones, condominio y demás obligaciones
contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso
que haya vendido el inmueble en condiciones más favorables que las presentadas
originalmente al arrendatario, hará que éste tenga derecho a ejercer el retracto legal
arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas
al tercero.
 
Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos
estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de
señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre
las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario:
 Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
 Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo
estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas por las que se rige la
convivencia ciudadana de la comunidad.
 Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal;
o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
 Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato,
el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de
Administración de Condominio”.
 
En materia de sanciones, se establecen que serán objeto de multas los siguientes hechos del
arrendador:
      I.        Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):
 Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del
canon.
 Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el
arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones físicas inadecuadas.
 Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se
oferten montos de alquiler falsos o engañosos; se indique preferencia sexual,
política o religiosa, identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social,
profesión o condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales;
etcétera.
    II.        Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), cuando:
  No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del
contrato.
 No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler.
 Condicione la suscripción del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero
por parte del arrendatario por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto
comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que
se pretende arrendar.
 Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de
determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores.
 Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por
cambio de arrendador, debido a la transferencia de propiedad o administración del
inmueble comercial.
 Exija al arrendatario garantías que excedan el equivalente a tres (3) meses del
canon de arrendamiento establecido.
 Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de
arrendamiento, tales como la descripción y valor del inmueble; duración del
contrato (mínimo un (1) año); modalidad de cálculo adoptada; indicación de
cuenta bancaria donde se deberá depositar el canon, etcétera.
 No otorgue la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez
finalizado el término del contrato.
 No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier
tercero.
 Establezca cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los
previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia del contrato; la
resolución privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la
Sundde, etcétera.
   III.        Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes
infracciones:
 No entregue al arrendatario, al inicio de la relación arrendaticia, el inmueble
comercial en buen estado, ni solvente en servicios públicos domiciliarios.
(Finalizado el contrato, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas
condiciones en que lo recibió, salvo casos fortuitos o de fuerza mayor).
 No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante Notaría
Pública.
 Perciba y fije cánones de arrendamientos calculados por métodos no establecidos
en esta Ley.
 Establezca cánones de arrendamiento en moneda extranjera.
 Igual multa, será aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en
subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el propietario o arrendador); la
rescisión unilateral del contrato; la administración del contrato de arrendamiento
por parte de empresas extranjeras no establecidas en el país, etcétera.
 
La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicación en Gaceta Oficial,
quedando consagradas las siguientes consideraciones:
 En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el día 23/11/2014), todos los
contratos de arrendamiento de locales comerciales, vigentes a la fecha de la
presente publicación, deberán adecuarse a las disposiciones de esta nueva
normativa.
 Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia
de este instrumento legal, automáticamente se entenderán pactados en Bolívares,
siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratación, deberán ser
regulados de acuerdo a lo consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa
(90) días siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizará el día
20/08/2014)4.
 El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperación de la Sundde),
pasa a sustituir a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del
Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en lo referente a su correspondiente
competencia, es decir, la aplicación de las disposiciones legales y reglamentarias
 en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En
consecuencia, quedó ordenada la supresión de la referida Dirección de
Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el régimen de supresión y
transición respectivo.
 Tal como expusimos más arriba, en vista de los tres (3) nuevos métodos a ser
aplicados y seleccionados para la fijación del canon de arrendamiento comercial,
ha quedado derogado el Decreto n.° 602, mediante el cual se estableció un
régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al
desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, publicado
en Gaceta Oficial n.° 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual
los cánones de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble dedicado al
desarrollo de actividades económicas, no podía exceder de un monto mensual
equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES POR METRO
CUADRADO (Bs. 250,00/m2).
 
______________________
1
Publicada en G.O. n.º 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el día 1/01/2000.
2
Los representantes de los arrendatarios serán elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin
que en dicha elección intervenga preferencia alguna debido al monto del canon o tamaño del
inmueble. Todos los arrendatarios deberán participar por igual en el sistema de elección de su
representante ante el Comité.
3
Distribución de gastos para atender el mantenimiento y conservación del inmueble del cual
forme parte el local comercial, tales como: servicios de aseo y limpieza, recolección y
disposición de basura, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento
de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios
necesarios para el buen funcionamiento del inmueble.
4
El incumplimiento de dicha norma, conllevará a la aplicación de una multa por la cantidad
equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.).
 
Comparte: