Imputación al pago en expensas comunes de la administración en

propiedad horizontal. El caso particular

Posted: 24 Sep 2014 02:02 AM PDT

A la Oficina Profesional ha llegado la siguiente consulta:

“La Asamblea General de Copropietarios acordó un descuento diferencial por pronto

pago en el valor de las expensas del mes, del 15% si es realizado dentro de los tres
primeros días del mes; del 10% si es realizado entre el día 4 y el día 7; y del 5% si es
realizado ente el día 8 y el día 10. El copropietario consultante con una mora de 22
meses en el pago de las expensas, arrienda el inmueble con la obligación del
arrendatario de pagar las expensas que se van causando a partir del contrato; desde
el primer mes, el inquilino comienza a pagar las expensas dentro de las tres opciones
para acceder a los descuentos, en tanto el propietario comienza a partir del segundo
mes del arriendo a pagar de a cuatro meses los atrasados con los intereses, indicando
en los recibos de pago que distribuye el pago entre de a dos a las más atrasadas y dos
a las menos atrasadas; cuando el Propietario después de 6 meses solicita un nuevo
estado de cuenta, la Administración detecta la situación y argumentando “…sentirse
engañada y asaltada en su buena fe…”, reversa todos los pagos, tanto del inquilino
como del propietario, reaplicándolos a capital e intereses de las expensas más
atrasadas del total de la mora generándole al arrendatario cargo por los nuevos meses
en mora más otro por los descuentos “ilegales” del arriendo, y un nuevo estado de
cuenta al propietario con dichas nuevas aplicaciones y las moras respectivas, a lo cual
arrendatario y consultante se oponen, sin ser escuchados”

Al efecto es estimado que la Ley 675 de 2001 regula relaciones de naturaleza civil,
esto es, no comerciales, de tal forma que el tratamiento de las expensas de la
Administración de la Copropiedad, es regida por el Código Civil sin que el hecho que
los intereses de mora que cause su moratoria aunque sean de naturaleza comercial
desnaturalicen la regulación inicial.

Bajo este considerando, ya vimos [La imputación del pago parte II. La imputación del
pago en obligaciones de naturaleza civil], como el Artículo 1652 del Código Civil,
determina que cuando concurran entre el mismo acreedor y el mismo deudor,
diferentes deudas, cada una de ellas se podrá pagar separadamente, con lo que, el
deudor de varias expensas podrá obligar a la Administración a recibir el pago de una
atrasada aunque al mismo tiempo no pague las demás.
Para un cabal entendimiento y siguiendo la consulta, hay que precisar que cada mes,
nace a la vida jurídica una nueva expensa de manera separada y autónoma frente
tanto a las ya causadas como a las por causarse, de tal manera que la acumulación de
estas, converge en la acumulación de diferentes deudas surgidas entre el mismo
deudor copropietario y el mismo acreedor Copropiedad, siendo esta la razón de,
siguiendo el Artículo 1652, poderse satisfacer individualmente.

Ahora bien, en la misma forma, igualmente tratamos en la referencia previa, como los
Artículos 1654 y 1655, reglamentan la imputación al pago de obligaciones previstas en
el Artículo 1652, de tal carácter que existiendo diversas deudas entre el mismo deudor
y el mismo acreedor, será el deudor quien podrá imputar el pago a la que elija, con lo
que, retomando la consulta, al ejercitar el deudor moroso el uso de esta facultad, y
aun sin hacerlo expresamente, no puede la Administración de la Copropiedad como
acreedor, reversar los pagos para aplicarlos en forma distinta, máxime cuando el
Artículo 1654 solo la faculta para hacer, residualmente la imputación del pago en el
recibo que expida al momento del pago, pero no, posteriormente.

La conclusión

Aunque es un tema de sencilla lógica legal, sorprende como algunas de las

Copropiedades de todos los estratos, confían sus Administraciones a muy distinguidas
señoras que como no tienen nada que hacer en sus hogares, en su mejor intención
por una retribución prácticamente ad honorem destinan estoicamente su tiempo a
servir a la copropiedad, pero en su más honesta errada convicción, con absoluto
oscurantismo manejan la relación económica derivada de la causación-cobro-
imputación de los pagos de las expensas comunes u ordinarias y extraordinarias de la
administración de una manera inapropiada, como si de tratara de un quita y pone,
estilo cuentas de tienda de barrio, generando al final, toda suerte de roces y
diferencias con los administrados, unas y otras susceptibles de ser fácilmente evitadas,
de solo tener conocimiento, en principio, de estas sencillas practicas contenidas en los
Artículos 1652, 1654 y 1655 del Código Civil que desde hace más de un siglo
fueron concebidas para hacer más llevadera las relaciones deudor-acreedor y aun hoy,
contra todo pronóstico, se mantienen igual de vigentes.

De esta forma, es claro como en el caso de expensas de la administración en mora

concurrentes con las que se van causando, aun contra las reglamentaciones que
adopte la Administración de la Copropiedad, el propietario moroso puede pagar al día
estas para acceder a los beneficios por pronto pago que hubiese establecido la
Asamblea General de Copropietarios, y en la forma que considere ajustada a su
presupuesto, ir cancelando las que están en mora-para nuestro caso- dos de las más
atrasadas y dos de las menos atrasadas, eso si, junto con los intereses de mora
reglamentarios, y la advertencia que, cómo efectúa la imputación a las obligaciones –
deudas- en mora desde el momento que paga, y aun sin hacerlo, la Administración
no puede negarse a hacer la imputación como la está solicitando, como tampoco
condicionar los pagos a tal o cual formula y mucho menos, reversar los pagos para
reaplicarlos como lo hacen algunas, recurriendo a los Artículos 880 y 881 del Código de
Comercio, no aplicables a las obligaciones pcuniarias derivadas de la Propiedad
Horizontal, dada su naturaleza civil como lo hemos expuesto.