Instructivo de Definición de Lineamientos de Mantenimiento para Equipos Y Planta Física Código

“Este documento NO debe imprimirse (Directiva Presidencial 04 de 2012), asegúrese de consultar
la versión vigente en https://sig.unad.edu.co”
CÓDIGO
INSTRUCTIVO DE DEFINICIÓN DE LINEAMIENTOS DE I-14-1-1
MANTENIMIENTO PARA EQUIPOS Y PLANTA FÍSICA
VERSIÓN
0-17-12-2020
PROCEDIMIENTO RELACIONADO: MANTENIMIENTO PÁGINAS:
PREVENTIVO, ADECUACIONES Y SERVICIOS GENERALES Página 1 de 1
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1. JUSTIFICACIÓN
Este instructivo es una herramienta organizacional, que proporciona los lineamientos

principales para tener en cuenta para el mantenimiento de planta física y equipos ligados a
la infraestructura física en la UNAD.
2. OBJETIVO
2.1. OBJETIVO GENERAL
Establecer los lineamientos para tener en cuenta para gestionar el mantenimiento de planta
física y equipos dentro del plan de mantenimiento preventivo de la UNAD.
2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Determinar las frecuencias de mantenimiento para equipos y planta física en la

UNAD.
• Fijar conceptos claros de mantenimiento y su aplicabilidad dentro de la gestión de
la infraestructura física en la UNAD.
3. ALCANCE
Los lineamientos registrados en este instructivo aplican para todo lo concerniente al plan
de mantenimiento preventivo, con el fin se ser un insumo para el establecimiento de este.
4. TERMINOLOGÍA BÁSICA Y CONCEPTOS QUE APOYAN LOS

MANTENIMIENTOS EN LA UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A
DISTANCIA
Tipos y Políticas de Mantenimiento
Existen cuatro tipos reconocidos de operaciones de mantenimiento, los cuales están en

función del momento en el tiempo en que se realizan, el objetivo particular para el cual son
puestos en marcha, y en función a los recursos utilizados, así tenemos:
➢ Mantenimiento Correctivo.
➢ Mantenimiento Preventivo
➢ Mantenimiento Predictivo
➢ Mantenimiento Sistemático
Mantenimiento. Correctivo
Este mantenimiento también es denominado «mantenimiento reactivo», tiene lugar luego

que ocurre una falla o avería, es decir, solo actuará cuando se presenta un error en el
sistema. En este caso si no se produce ninguna falla, el mantenimiento será nulo, por lo
que se tendrá que esperar hasta que se presente el desperfecto para tomar medidas de
corrección de errores. Este mantenimiento trae consigo las siguientes consecuencias:
• Paradas no previstas en el proceso productivo, disminuyendo las horas operativas.

• Afecta las cadenas productivas, es decir, que los ciclos productivos posteriores se
verán parados a la espera de la corrección de la etapa anterior.
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• Presenta costos por reparación y repuestos no presupuestados, por lo que se dará

el caso que por falta de recursos económicos no se podrán comprar los repuestos
en el momento deseado
• La planificación del tiempo que estará el sistema fuera de operación no es
predecible.
Mantenimiento Preventivo
Este mantenimiento también es denominado «mantenimiento planificado», tiene lugar

antes de que ocurra una falla o avería, se efectúa bajo condiciones controladas sin la
existencia de algún error en el sistema. Se realiza a razón de la experiencia y pericia del
personal a cargo, los cuales son los encargados de determinar el momento necesario para
llevar a cabo dicho procedimiento; el fabricante también puede estipular el momento
adecuado a través de los manuales técnicos.
Presenta las siguientes características:
• Se realiza en un momento en que no se está produciendo, por lo que se aprovecha

las horas ociosas de la planta.
• Se lleva a cabo siguiendo un programa previamente elaborado donde se detalla el
procedimiento a seguir, y las actividades a realizar, a fin de tener las herramientas
y repuestos necesarios «a mano».
• Cuenta con una fecha programada, además de un tiempo de inicio y de terminación
preestablecido y aprobado por la directiva de la empresa.
• Está destinado a un área en particular y a ciertos equipos específicamente. Aunque
también se puede llevar a cabo un mantenimiento generalizado de todos los
componentes de la planta.
• Permite a la empresa contar con un historial de todos los equipos, además brinda la
posibilidad de actualizar la información técnica de los equipos.
• Permite contar con un presupuesto aprobado por la directiva.
Mantenimiento Predictivo
Consiste en determinar en todo instante la condición técnica (mecánica y eléctrica) real de

la máquina examinada, mientras esta se encuentre en pleno funcionamiento, para ello se
hace uso de un programa sistemático de mediciones de los parámetros más importantes
del equipo.
El sustento tecnológico de este mantenimiento consiste en la aplicación de algoritmos
matemáticos agregados a las operaciones de diagnóstico, que juntos pueden brindar
información referente a las condiciones del equipo.
Tiene como objetivo disminuir las paradas por mantenimientos preventivos, y de esta
manera minimizar los costos por mantenimiento y por no producción. La implementación de
este tipo de métodos requiere de inversión en equipos, en instrumentos, y en contratación
de personal calificado. Técnicas utilizadas para la estimación del mantenimiento predictivo:
• Analizadores de Fourier (para análisis de vibraciones)

• Endoscopia (para poder ver lugares ocultos)
• Ensayos no destructivos (a través de líquidos penetrantes, ultrasonido, radiografías,
partículas magnéticas, entre otros)
• Termovisión (detección de condiciones a través del calor desplegado)
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• Medición de parámetros de operación (viscosidad, voltaje, corriente, potencia,

presión, temperatura, etc.)
Mantenimiento Proactivo
Este mantenimiento tiene como fundamento los principios de solidaridad, colaboración,

iniciativa propia, sensibilización, trabajo en equipo, de modo tal que todos los involucrados
directa o indirectamente en la gestión del mantenimiento deben conocer la problemática del
mantenimiento, es decir, que tanto técnico, profesionales, ejecutivos, y directivos deben ser
conscientes de las actividades que se llevan a cabo para desarrollar las labores de
mantenimiento.
Cada individuo desde su cargo o función dentro de la organización actuará de acuerdo con
este cargo, asumiendo un rol en las operaciones de mantenimiento, bajo la premisa de que
se debe atender las prioridades del mantenimiento en forma oportuna y eficiente.
El mantenimiento proactivo implica contar con una planificación de operaciones, la cual
debe estar incluida en el Plan Estratégico de la organización. Este mantenimiento a su vez
debe brindar indicadores (informes) hacia la gerencia, respecto del progreso de las
actividades, los logros, aciertos, y también errores.
5. CONSIDERACIONES GENERALES:
➢ La mayoría de las labores se realizan a través de terceros u Outsourcing, lo cual

hace que las labores tengan una connotación diferente a las realizadas por personal
propio.
➢ Este mantenimiento aplica en dos grandes líneas a saber: Equipos, y Planta Física
a Nivel Nacional y está enmarcado en los Procesos y procedimientos que maneja la
Gerencia de Infraestructura Física dentro del Sistema Integrado de Gestión de la
Universidad.
➢ Las labores están encaminadas principalmente a los mantenimientos de tipo

preventivo y correctivo, siendo de menor intensidad los mantenimientos predictivos
y sistemático.
➢ No se cuenta en la mayoría de los casos con herramienta propias, ni equipos, ni

personal cargo, por lo que se verifica a través de la experiencia y acreditaciones de
los oferentes o contratista el cumplimiento de las normas locales, nacionales y del
sistema de seguridad y salud en el trabajo.
➢ Todo trabajador que realice labores de mantenimiento de cualquier tipo debe estar
amparado por una orden de trabajo, mediante un contrato firmado o una orden de
trabajo, que permita determinar que está cumpliendo con las características técnicas
y legales en la labor realizada. La Universidad cuenta con Procesos y
procedimientos que acompañan la realización de los contratos de obras y de
mantenimiento para preservar la seguridad de los actores involucrados en el
proceso.

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6. DEFINICIÓN DE EQUIPOS CON MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERMANENTES Y LABORES PERMANENTES DE SOSTENIBILIDAD:
Se han definido unos equipos críticos los cuales deben ser ingresados en un plan de
mantenimiento Anual y como su nombre lo indica, se deberá tener los recursos para la
realización del mantenimiento preventivo año tras año.
EQUIPOS CRÍTICOS LOS CUALES SE DEBEN INCLUIR EN EL PLAN DE

MANTENIMIENTO PREVENTIVO ANUAL
NOMBRE DEL EQUIPO

1. Aires Acondicionados
2. Ascensores
3. Bombas
4. Circuito Cerrado de Televisión
5. Plantas Eléctricas
6. Puertas Automáticas
7. Talanqueras
8. UPS
9. Vehículos
OTRAS LABORES DE SOSTENIBILIDAD DE LAS SEDES
1. Control de Plagas
2. Lavado de Tanques de agua potable
3. Recarga de extintores
7. LABORES ANUALES INCLUIDAS EN EL PLAN DE MANTENIMIENTO DEL

TIPO CRITICO REALIZADAS POR LA GERENCIA DE INFRAESTRUCTURA
FÍSICA:
Existen unas labores que por su denominación no son consideradas como Mantenimientos
pero que realiza la Gerencia de Infraestructura y tiene que ver con los recursos del área y
que son parte importante y necesaria en la operación vital de la Universidad a saber:
LABORES ANEXAS AL PLAN DE MANTENIMIENTO DEL TIPO CRITICO

REALIZADAS POR LA GERENCIA DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA
1. Pago de los servicios públicos a nivel nacional. Labor que nos considerada como
mantenimiento pero que se engloba en los recursos asignados a la Gerencia.
2. Servicio de amparo y protección de las sedes a nivel nacional.
3. Aseo y cafeterías a nivel nacional.
8. CONDICIONES GENERALES DE MANTENIMIENTO DE EQUIPOS:
Todos estos son parámetros generales, que buscan que Para el mantenimiento de las
sedes a nivel nacional es necesario tener en cuenta varias variables dependiendo de la
necesidad que se requiera.

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• Los equipos en general críticos y no críticos, deberán ser evaluados respecto a su

vida útil, tal y como aparece en el manual del fabricante. Luego se aplica el
mantenimiento Preventivo y correctivo, dentro de este lapso de operación en el cual
los equipos entregan su nivel óptimo de operación. Una vez se esté alcanzo la vida
útil del equipo se debe tomar las medidas necesarias para el cambio y/o reemplazo
de estos, por uno actual. Con esto se evita la obsolescencia de los equipos y se
incorpora nuevas unidades con mejoras tecnológicas, manejo del medio ambiente
y aplicación de las normas más actualizadas.
• Si se requiere un mantenimiento correctivo se debe verificar el valor de compra del

equipo y comprar con el valor del mantenimiento correctivo, si este último supera el
cuarenta y cinco (45%), es mejor buscar alternativas de recambio o compra de uno
nuevo.
• Para el mantenimiento de las redes eléctricas se debe hacer por lo menos un

diagnóstico, al menos cada seis (6) meses para verificar el estado en que se
encuentran las redes y hacer un informe, para corregir posibles fallas que se dan
por el uso; este mantenimiento puede variar si se presenta una falla fortuita es
necesario corregirla inmediatamente.
• Los aparatos eléctricos también requieren un mantenimiento preventivo para su

correcto funcionamiento esto depende del uso de cada cual, y de la vida útil de cada
uno ya que algunos son utilizados a diario y otros ocasionalmente, por ejemplo, las
plantas de bombeo de agua potable que se utilizan a diario se les hace un
mantenimiento cada 6 meses para que funcionen correctamente, y en el caso de las
plantas eléctricas se revisan y se prenden cada mes para cuando se corte la energía
de las empresas públicas ellas se prendan si ningún inconveniente.
• Dentro del mantenimiento preventivo a los vehículos que tiene la universidad este
está sujeto a la cantidad de kilómetros que recorra, siempre acorde a los manuales
del fabricante en donde se tiene estipulados los cambios sugeridos por kilometraje
recorrido o tiempo de uso.
• Para el mantenimiento de los extintores se recarga y se revisa el tanque anualmente.
• El mantenimiento de las sedes de la universidad en cuanto a desinfección de

tanques de agua potable, fumigación y control de ratas este se realiza cada 6 meses.
• La jardinería y la poda de las zonas verdes de las sedes de la universidad se realizan

al menos una vez cada mes.
9. MANTENIMIENTO PLANTA FÍSICA
A nivel nacional la gerencia de infraestructura es la encargada del mantenimiento preventivo

y correctivo de todas las áreas físicas de las sedes de la Universidad, para garantizar
condiciones de seguridad y el buen funcionamiento de las instalaciones.

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• MANTENIMIENTO INSTALACIONES ELÉCTRICAS
ELEMENTOS
• Líneas generales de alimentación
• Sistema de puesta a tierra
• Tablero general de distribución y protección
• Interruptor principal
• Instalaciones interiores
• Tuberías
• Cajas de protección
• Interruptores termomagnéticos
• Fusibles de protección
• Interruptores
• Tomacorrientes
MANTENIMIENTO
FRECUENCIA: Anual
1. Inspección visual para detección de posibles anomalías.
2. Revisar si se producen ruido (zumbido) y calentamiento de bornes o puntos de
conexión.
3. Verificar que las conexiones y tornillos de los terminales del tablero sean firmes.
4. Verificación y reemplazo de elementos de fijación.
5. Verificar que las tapas exteriores de protección estén colocadas y en buen
estado.
6. Limpieza de los elementos.
CADA AÑO
1. Comprobación del correcto funcionamiento del interruptor principal o de corte.
2. Comprobación del correcto funcionamiento de los interruptores
termomagnéticos.
3. Inspección visual para comprobar el buen estado de los interruptores y
tomacorriente.
4. Verificar que las conexiones y tornillos de los terminales de interruptores y
tomacorrientes sean firmes.
5. Limpieza superficial de los interruptores y tomacorriente con un trapo seco.
• MANTENIMIENTO SISTEMAS ILUMINACIÓN
ELEMENTOS
• Interior
• Exterior (Alumbrado de zonas peatonales, estacionamientos y jardín)
• Sistemas de control y regulación
• Alumbrado de emergencia
MANTENIMIENTO
FRECUENCIA: Sin frecuencia definida.
1. Limpieza de las lámparas, preferentemente en seco.
2. Limpieza de las luminarias con paño humedecido en agua jabonosa y secado
posteriormente con paño de gamuza o similar.

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ELEMENTOS
3. Revisión de las luminarias y reposición de las lámparas por grupos de equipos
completos y áreas de iluminación.
• MANTENIMIENTO INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

El mantenimiento hidrosanitario varía de acuerdo con el uso de las redes de cada predio
de la universidad, en el momento que se presenta una falla se hace necesario corregirla
de inmediato.
ELEMENTOS INSTALACIONES HIDRÁULICAS
• Tubería de distribución de agua potable

• Válvulas
• Grifería
• Fluxómetro
• Tanques de almacenamiento
• Sistemas hidroneumáticos de presión
• Medidores
MANTENIMIENTO INSTALACIONES HIDRÁULICAS

SEMANALMENTE
1. Accionar grifería de aparatos sanitarios, orinales y lavamanos para constatar su
correcto funcionamiento.
2. Detectar ruidos en la tubería.
MENSUALMENTE
1. Cerrar y abrir periódicamente las diferentes válvulas existentes en el sistema.
2. Examinar periódicamente el agua almacenada para comprobar su estado.
3. Examinar el estado del flotador.
4. Revisar los grifos de los artefactos sanitarios y lubricar exteriormente para su
preservación.
5. Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar
señalando posible fuga de las tuberías.
ELEMENTOS INSTALACIONES SANITARIAS
Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)
• Tratamiento de aguas residuales

• Acometidas
• Colectores
• Drenajes
• Sistemas de drenaje de suelos
• Cajas de inspección
• Sumideros
• Pozos de registro
• Fosas sépticas y filtros

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• Sistemas de elevación
Instalaciones Sanitarias Interiores
• Tubería de aguas negras

• Sifones, sumideros y drenajes
• Colectores y bajantes de aguas lluvias
• Aparatos sanitarios
• Accesorios
• Tanque séptico
MANTENIMIENTO INSTALACIONES SANITARIAS

DIARIAMENTE
1. Revisar si hay goteo y fugas en aparatos sanitarios, orinales y lavamanos.
2. Constatar su correcto funcionamiento.
3. Examinar si hay ruidos en la tubería.
SEMANALMENTE
1. Limpiar periódicamente de piedras, sedimentos o basura que puedan impedir
la libre circulación de las aguas.
2. Revisar los aparatos sanitarios en general para saber si están flojos,
desprendidos o causan pérdida de agua.
3. Hacer uso del destapador de cañerías tipo chupa en los aparatos sanitarios,
aun cuando no se sospeche que están obstruidos.
4. Verter agua en los drenes de piso, sifones y aparatos sanitarios de aquellos
ambientes que tienen poco uso.
CADA MES
1. Remover de los canales, cajas de inspección y colectores las piedras,
sedimentos o basura que pueda obstruir la descarga del agua.
2. Observar si hay manchas de humedad en las paredes y pisos que pueden estar
señalando posible fuga de las tuberías.
3. Vertido de agua caliente, sola o con soda cáustica (con suma precaución, pues
puede producir salpicaduras), por los desagües de los aparatos sanitarios para
desengrasar las paredes de las canalizaciones de la red y conseguir un mejor
funcionamiento de esta.
4. Verter agua periódicamente en los drenes y sifones de pisos que tienen poco
uso.
5. Limpiar periódicamente con una guaya manual para que el agua escurra
normalmente.
6. Reponer las rejillas de piso en todos los puntos de captación de drenaje que
por deterioro o pérdida no existan.
TRIMESTRAL
1. El mantenimiento preventivo de las trampas de grasa, cajas de monitoreo de
vertimientos y de los pozos sépticos.
CADA AÑO - Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)

1. Limpieza de las cajas de inspección.
2. Comprobación de la aparición de fugas o defectos de los colectores enterrados.
3. Limpieza de los sumideros y comprobación de su correcto funcionamiento.
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4. Revisión y limpieza de los pozos de registro.
• MANTENIMIENTO APARATOS SANITARIOS
ELEMENTOS
• Lavamanos
• Sanitarios
• Orinales
• Duchas
• Asientos, barras de apoyo y pasamanos.
MANTENIMIENTO
CADA 6 MESES
1. Inspección visual del estado de las juntas de desagüe y con los muros
divisorios interiores.
2. Inspección visual aparatos sanitarios para verificar correcto funcionamiento.
• MANTENIMIENTO INSTALACIONES DE GAS
ELEMENTOS
• Acometidas
• Medidores
• Conducciones
• Instalación interior
MANTENIMIENTO
CADA AÑO
1. Inspección visual de la instalación para encontrar posibles fugas o
deficiencias en el suministro de gas y control de los niveles de llenado.
2. Inspección visual del exterior y de los elementos que proveen la ventilación
y seguridad.
3. Comprobación del adecuado aspecto de las tuberías, reguladores y
válvulas.
• MANTENIMIENTO INFRAESTRUCTURA DE TELECOMUNICACIONES
ELEMENTOS
• Acometidas
• Tuberías de enlace
• Equipamiento para recintos
• Tuberías principales
• Tuberías secundarias
• Tuberías interiores
AUDIOVISUALES
• Red de cables de pares de cobre
• Megafonía
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ELEMENTOS
• Interponía y video
MANTENIMIENTO
CADA AÑO
1. Limpieza de las cajas de inspección.
2. Revisión del estado de fijación, tratamiento adecuado a corrosiones o
humedades en los registros de enlace.
3. Revisión del estado de fijación, tratamiento de corrosiones o humedades en
los registros secundarios.
4. Revisión tanto de las redes comunes como de la red interior.
5. Comprobación de la buena recepción y del buen estado de las tomas de
señal.
• MANTENIMIENTO CUBIERTAS E IMPERMEABILIZACIÓN
ELEMENTOS
Forma
• Cubiertas planas y terrazas
• Cubiertas inclinadas
Material
• Cubiertas de asbesto-cemento
• Cubiertas metálicas
• Cubiertas de fibrocemento
• Cubiertas de materiales cerámicos (tejas de arcilla)
• Cubiertas termoacústicas
• Cubiertas planas y terrazas con estructura de concreto monolítico fundido en
sitio, aligeradas, placas prefabricadas.
• Canales y bajantes
MANTENIMIENTO
CADA MES
1. Observación de situaciones y efectos sobre los materiales y elementos que
conforman la cubierta.
▪ Escombros por remover; materiales, equipos o mobiliario por almacenar o
desincorporar que se encuentren en los techos o azotea; sumideros rotos o
atascados; daños físicos como agujeros, cortes, ranuras, rasgaduras,
abrasión superficial y raspaduras; deterioros superficiales en los
recubrimientos, tales como fieltros descubiertos o levantados, asfalto
agrietado, fieltros secos, burbujas, arrugas, agregado insuficiente o no
existente, esponjamiento.
▪ En cubiertas de tejas, elementos rotos o con agujeros, juntas abiertas,
oxidaciones o humedad excesiva.
▪ La efectividad y el estado de las pendientes hacia los sumideros o
desagües.
2. Limpieza de la rejilla de los sumideros
CADA 6 MESES

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ELEMENTOS
1. Eliminación de cualquier tipo de vegetación y de los materiales acumulados
por el viento.
2. Retiro periódico de los sedimentos que puedan formarse en la cubierta por
retenciones ocasionales de agua.
3. Revisión de las juntas de contracción.
4. Limpieza de los sumideros y comprobación de su correcto funcionamiento.
• MANTENIMIENTO CARPINTERÍA
ELEMENTOS
Puertas
• Puertas metálicas (acero)
• Puertas de aluminio
• Rejas
• Puertas de madera
• Puertas de PVC
• Puertas de vidrio
Ventanas
• De marco metálico (acero)
• De marco de aluminio
• De marco de madera
• De celosía
Herrajes, cerraduras y manijas
• Elementos de giro
• Herrajes para puertas corredizas
• Herrajes para ventanas corredizas
• Herrajes de cierre y seguridad
• Cerraduras
Defensas (antepechos, pasamanos, rejas)
• Antepechos
• Pasamanos
• Rejas y entramados metálicos
• Celosías
Vidrios
• Simples
• Espejos
• Laminados de seguridad
• Templados
MANTENIMIENTO
CADA MES
1. Revisión del funcionamiento de los herrajes y cerraduras de las puertas.
2. Lubricación de cerraduras utilizando grafito en polvo.
3. Revisión del estado de los vidrios y cambio de aquellos rotos o rayados.
CADA 3 MESES

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ELEMENTOS
1. Limpieza de la suciedad debida a la contaminación y al polvo mediante un
paño humedecido.
2. Limpieza de las persianas, con agua y detergente.
CADA 6 MESES
1. Revisión del estado de la pintura; se deberá observar si la carpintería,
metálica o de madera, presenta rayones o raspones superficiales,
agrietamiento de la superficie pintada o abombamientos producidos por
óxido del material.
2. Revisión de los herrajes y estado de los mecanismos, si se requiere
lubricación con aceite ligero.
CADA AÑO
1. Lubricación de los herrajes y comprobación del correcto funcionamiento de
los mecanismos de cierre y de maniobra.
2. Revisión, para detectar posibles roturas y deformaciones, del estado de las
chapas, perfiles, marcos, montantes y travesaños, así como pérdida o
deterioro de la pintura o tratamiento externo anticorrosivo.
3. Según el material y su acabado, limpieza de las hojas y perfiles con una
esponja o paño humedecido o algo de detergente neutro, procediendo con
suavidad para no rayar la superficie.
4. Inspección del buen funcionamiento de los elementos móviles de las
persianas.
5. Inspección visual de los vidrios para detectar posibles roturas, deterioro de
las masillas o perfiles, pérdida de estanqueidad, fallas en la sujeción del
acristalamiento y deterioro o desprendimiento de la pintura y estado de los
anclajes.
CADA 3 AÑOS
1. Limpieza con agua y detergente neutro, procediendo con suavidad para no
rayar la superficie de celosías pintadas, de aluminio o de plástico.
2. Inspección visual de las celosías para comprobar su fijación al soporte si el
anclaje es mediante atornillado.
3. Inspección de la persiana y reparación los defectos que hayan aparecido y
pintado o engrase de los elementos que lo precisen.
• MANTENIMIENTO DE PINTURAS
ELEMENTOS
• Pinturas base agua o emulsionadas
• Esmaltes o base solvente
• Acondicionadores (pasta profesional)
• Fondo anticorrosivo
• Pintura de aluminio
• Barniz
• Sellador
• Pintura asfáltica
• Pintura epóxica

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ELEMENTOS
MANTENIMIENTO
CADA 3 MESES
1. Limpieza con esponjas o trapos humedecidos con agua jabonosa.
2. Revisión del estado de conservación de la pintura en exteriores.
CADA 3 AÑOS
1. Revisión del estado de conservación de la pintura en interiores
2. Comprobación de la posible aparición de fisuras, desprendimientos,
humedades y manchas.
• MANTENIMIENTO DE REVESTIMIENTOS
ELEMENTOS
Conglomerados:
• Repellos o revoques
• Estucos
Morteros y revestimientos:
• Revestimientos plásticos de acabado texturizado
Cielos Rasos:
• Placas de yeso
• Placas de cemento
• Fibras minerales
• Poliestireno extruido
• Metálicos
• De PVC
• De madera
Enchapes:
• Cerámicos/Gres
• Concreto prefabricado
• Piedras naturales
Pisos Rígidos:
• Cemento/granito
• Cerámico/gres
• Piedras naturales
• Continuos de concreto
Pisos Flexibles:
• Corcho
• Maderas
• Laminado
• Flexibles

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ELEMENTOS
• Textiles
MANTENIMIENTO
CADA 2 MESES
1. Limpieza en seco de las superficies de madera.
2. Para pisos de madera limpieza con cera líquida.
CADA 3 MESES
1. Para los cielos rasos metálicos y de PVC: Limpieza con paño ligeramente
humedecido en agua con detergentes disueltos, aclarando y secando a
continuación.
CADA 6 MESES
1. Limpieza de pisos textiles con espuma seca, evitando en todo momento
cualquier producto húmedo.
CADA AÑO
1. En revestimientos vistos:
Limpieza con agua a baja presión en paramentos interiores.
Limpieza de revestimientos vistos, con aplicación de agua y frotado manual
con cepillo sin realizar una gran presión en paramentos interiores.
2. Revisión del estado de conservación de los revestimientos, para detectar
desperfectos como desprendimientos, ampollas, cuarteamiento o
eflorescencias.
3. Revisión mediante inspección visual del estado de conservación para
detectar daños como rayados, punzonamientos, desprendimientos del
soporte base o manchas diversas.
4. Limpieza mediante aspiración de las placas de yeso.
5. Limpieza con cepillo suave de los elementos de fibras minerales,
poliestireno extruido.
6. Revisión del estado de conservación para verificar que se mantienen las
condiciones de uso, anclaje y suspensión requeridas para su correcto uso;
sustitución de aquellas piezas que muestren deficiencia sus oxidaciones
evidentes.
7. Aireación de las zonas ocultas por el cielo raso susceptibles de acumular
humedades u hongos, que pueden afectar la salud de los usuarios, y
generar a la vez condiciones extremas de oxidación en los soportes de
suspensión.
8. Inspección visual del estado de las piezas para detectar posibles anomalías,
no imputables al normal envejecimiento, o desperfectos, en cuyo caso se
avisará a un técnico competente.
9. Sellado e impermeabilización de las juntas sometidas a humedad constante,
especialmente aquellas en contacto directo con aparatos sanitarios (cocinas
y baños).
10. Repintado de los elementos metálicos, en ambientes agresivos (humedad,
salinidad o temperatura).

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ELEMENTOS
11. Protección de la tela metálica con antioxidantes y esmaltes o similares, en
ambientes agresivos.
CADA 2 AÑOS
1. Comprobación de la ausencia de procesos patológicos, como erosión

mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades
capilares y humedades accidentales.
CADA 3 AÑOS
1. Repintado de las placas exteriores, con pistola y pinturas poco densas,
cuidando especialmente que la pintura no reduzca las perforaciones de las
placas.
2. Revisión de los distintos revestimientos, con reposición cuando sea
necesario.
3. Reparación de las piezas sueltas para evitar que el problema se extienda al
resto.
CADA 5 AÑOS
1. Repintado de las placas exteriores, con pistola y pinturas poco densas,
cuidando especialmente que la pintura no reduzca las perforaciones de las
placas.
2. Revisión del estado de juntas, cubrejuntas, guarda escobas y cantoneras
que requieran material de
3. relleno y sellado.
• MANTENIMIENTO DE ÁREAS EXTERIORES
ELEMENTOS
• Áreas verdes
• Jardineras
• Guarda árboles
• Equipamientos deportivos
• Pisos Urbanos:
-Continuos de concreto
-Bituminosos
-Baldosas y losetas de concreto
-Terrazos
-Adoquines
-Sintéticos
-Maderas
• Cerramientos exteriores
-Mallas metálicas
-Entramados metálicos
-Verjas tradicionales
MANTENIMIENTO
CADA VEZ QUE SE REQUIERA

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ELEMENTOS
1. Siembra y resiembra de gramíneas
CADA DÍA
1. Limpieza con escoba y rastrillo
CADA 2 MESES
1. Verificación de la inexistencia de elementos sueltos o daños visibles.
2. Comprobación de que las paredes, barandas y contenciones están en su
sitio y firmemente aseguradas.
3. Revisión de los elementos móviles.
4. Control de las cadenas o sogas; no deben estar excesivamente
desgastadas.
5. Comprobación de que la pintura no está desgastada.
6. Inspección visual de las uniones atornilladas.
7. Comprobación de que las estacas están firmemente fijadas al suelo.
CADA 6 MESES
1. Inspección visual, observando si existe oxidación o rotura de elementos.
CADA AÑO
1. Revisión de estado de conservación general.
2. Inspección visual de la posible aparición de grietas, fisuras, roturas o
humedades.
3. Inspección visual de las juntas de retracción y de contorno.
4. Inspección del piso con repaso de juntas y reparación de los desperfectos
que se observen, como piezas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo
caso se repondrán y se procederá a su fijación.
• MANTENIMIENTO ESTRUCTURAS
ELEMENTOS
• Acero:
- Escaleras, pasarelas y plataformas de trabajo
- Losas
- Montajes industrializados
- Columnas
- Estructuras ligeras para cubiertas
• Concreto Armado:
- Escaleras
- Columnas
- Vigas
- Losas macizas
- Losas con lámina metálica
- Losas aligeradas
- Losas armadas en una dirección
- Sistema de losas
- Muros
CÓDIGO
VERSIÓN
0-17-12-2020
UNAD © 2020
ELEMENTOS
- Pantallas
• Madera:
- Cerchas para cubiertas
- Viguetas
- Losas
- Columnas
- Vigas
- Elementos auxiliares
- Remates y refuerzos
MANTENIMIENTO
CADA AÑO
1. Inspección visual de fisuras en losas y muros divisorios interiores, así
como de humedades que puedan deteriorar la estructura metálica.
2. Para las estructuras de madera: Ataque de insectos xilófagos (carcomas o
termitas), normalmente detectables por la aparición de pequeños agujeros
que desprenden polvo amarillento. Aparición de flechas excesivas.
Aparición de pandeos o desplomes. Situaciones persistentes de humedad.
Fisuras en losas y muros divisorios interiores, así como humedades que
puedan deteriorar la estructura.
CADA 3 AÑOS
1. Comprobación, en la estructura de concreto, de la aparición de fisuras,
desprendimientos, humedades y manchas.
2. Protección de la estructura de madera con revestimientos adecuados en
ambientes no agresivos.
3. Inspección del estado de conservación de la protección contra el fuego de
los perfiles vistos, procediéndose al repintado o reparación si fuera preciso
CADA 5 AÑOS
1. Inspección general, observando si aparecen fisuras o cualquier otro tipo de
lesión.
2. Inspección visual, observando si aparecen fisuras y grietas en columnas,
desconchados en el revestimiento de concreto, manchas de óxido en
elementos de concreto armado o cualquier otro tipo de lesión.
3. Inspección visual, observando si aparecen en alguna zona deformaciones,
como abombamientos en techos; baldosas desencajadas; puertas o
ventanas que no ajustan; fisuras en el cielo raso, muros divisorios interiores
u otros elementos de cerramiento; señales de humedad; desconchados en
el revestimiento de concreto o manchas de óxido en elementos de concreto.
4. Protección de la estructura metálica con antioxidantes y esmaltes o
similares en ambientes no agresivos.

CÓDIGO
VERSIÓN
0-17-12-2020
UNAD © 2020
7) Modificaciones/actualizaciones
7.3) Descripción resumida de la
7.1) Versión 7.2) Fecha
modificación/actualización
0 17-12-2020 Primera versión emitida

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“Este documento NO debe imprimirse (Directiva Presidencial 04 de 2012), asegúrese de consultar

la versión vigente en https://sig.unad.edu.co”

Este instructivo es una herramienta organizacional, que proporciona los lineamientos

2.1. OBJETIVO GENERAL

2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Determinar las frecuencias de mantenimiento para equipos y planta física en la

4. TERMINOLOGÍA BÁSICA Y CONCEPTOS QUE APOYAN LOS

Existen cuatro tipos reconocidos de operaciones de mantenimiento, los cuales están en

Este mantenimiento también es denominado «mantenimiento reactivo», tiene lugar luego

• Paradas no previstas en el proceso productivo, disminuyendo las horas operativas.

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• Presenta costos por reparación y repuestos no presupuestados, por lo que se dará

Este mantenimiento también es denominado «mantenimiento planificado», tiene lugar

• Se realiza en un momento en que no se está produciendo, por lo que se aprovecha

Consiste en determinar en todo instante la condición técnica (mecánica y eléctrica) real de

• Analizadores de Fourier (para análisis de vibraciones)

• Medición de parámetros de operación (viscosidad, voltaje, corriente, potencia,

Este mantenimiento tiene como fundamento los principios de solidaridad, colaboración,

➢ La mayoría de las labores se realizan a través de terceros u Outsourcing, lo cual

➢ Las labores están encaminadas principalmente a los mantenimientos de tipo

➢ No se cuenta en la mayoría de los casos con herramienta propias, ni equipos, ni

“La impresión de este documento se considera COPIA NO CONTROLADA”

6. DEFINICIÓN DE EQUIPOS CON MANTENIMIENTO PREVENTIVO

EQUIPOS CRÍTICOS LOS CUALES SE DEBEN INCLUIR EN EL PLAN DE

NOMBRE DEL EQUIPO

7. LABORES ANUALES INCLUIDAS EN EL PLAN DE MANTENIMIENTO DEL

LABORES ANEXAS AL PLAN DE MANTENIMIENTO DEL TIPO CRITICO

8. CONDICIONES GENERALES DE MANTENIMIENTO DE EQUIPOS:

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• Los equipos en general críticos y no críticos, deberán ser evaluados respecto a su

• Si se requiere un mantenimiento correctivo se debe verificar el valor de compra del

• Para el mantenimiento de las redes eléctricas se debe hacer por lo menos un

• Los aparatos eléctricos también requieren un mantenimiento preventivo para su

• Para el mantenimiento de los extintores se recarga y se revisa el tanque anualmente.

• El mantenimiento de las sedes de la universidad en cuanto a desinfección de

• La jardinería y la poda de las zonas verdes de las sedes de la universidad se realizan

9. MANTENIMIENTO PLANTA FÍSICA

A nivel nacional la gerencia de infraestructura es la encargada del mantenimiento preventivo

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• MANTENIMIENTO INSTALACIONES ELÉCTRICAS

• MANTENIMIENTO SISTEMAS ILUMINACIÓN

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• MANTENIMIENTO INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

ELEMENTOS INSTALACIONES HIDRÁULICAS

• Tubería de distribución de agua potable

MANTENIMIENTO INSTALACIONES HIDRÁULICAS

ELEMENTOS INSTALACIONES SANITARIAS

Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)

• Tratamiento de aguas residuales

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ELEMENTOS INSTALACIONES HIDRÁULICAS

Instalaciones Sanitarias Interiores

• Tubería de aguas negras

MANTENIMIENTO INSTALACIONES SANITARIAS

CADA AÑO - Instalaciones Sanitarias Urbanas (Alcantarillado)

ELEMENTOS INSTALACIONES HIDRÁULICAS

• MANTENIMIENTO APARATOS SANITARIOS

• MANTENIMIENTO INSTALACIONES DE GAS

• MANTENIMIENTO INFRAESTRUCTURA DE TELECOMUNICACIONES

• MANTENIMIENTO CUBIERTAS E IMPERMEABILIZACIÓN

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