Tema 9.

Las acciones protectoras del dominio

a. La acción reivindicatoria

Código Civil 2020: Arts. 820-823, 31 LPRA §§8101-8104

Artículo 820. — Acción reivindicatoria; El propietario que no posee puede ejercitar la acción
reivindicatoria contra el poseedor que frente a él no puede alegar derecho que justifique su
posesión.
 Nota: Precarista posee, pero no tiene título de su posesión. Desahucio en precario,
acción procesal por línea reivindicatoria.

Artículo 821. — Requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatorio;

Son requisitos de la acción reivindicatoria:
(a) el justo título de propiedad del demandante;
(b) que la acción se dirija contra quien tiene la cosa en su poder;
(c) falta de título del poseedor no propietario que permita seguir en la posesión; y
(d) la identificación precisa de la cosa cuya restitución se solicita.

 Nota: Justo título en usucapión es justo título aparente, no suficiente para transmitir el
título de propiedad. En este artículo se tiene evidencia del título de la propiedad.

Artículo 822. — Acción reivindicatoria contra titular registral. (31 L.P.R.A. § 8103)
Cuando la acción reivindicatoria se dirige contra quien tiene inscrito su derecho en el Registro de
la Propiedad, debe darse cumplimiento además a lo dispuesto en la legislación registral
inmobiliaria. Lo dispuesto en este artículo es sin perjuicio de las acciones civiles o criminales
que puedan corresponder contra la persona que las ha vendido indebidamente.

 Cuando se busca recuperar una propiedad y se va en contra de quien tiene inscrito su

derecho en el registro de la propiedad también hay que ir a la legislación registral.

 Nota: Tiene que citar a todos los dueños que tienen derecho en el registro. Un ejemplo es
el caso de escritura fraudulenta. Se trae al acreedor, notario y personas. Hipoteca
voluntaria el dueño de la cuerda, va al banco, hace pagaré al portador, banco préstame 70
mil, este es el pagaré para que construyamos con hipoteca sobre la propiedad. El tercero
registral es un subadquiriente tercero de quien en el registro aparece como dueño, no es
cualquier tercero. Ejemplo un acreedor hipotecario porque le está prestando al dueño que
aparece en el registro.

Artículo 823. — Reivindicación de cosa mueble; La persona que pierde una cosa mueble o es
privado de ella involuntariamente, puede reivindicarla de quien la posee, sujeto a los derechos
que este Código reconoce al adquirente de buena fe y por causa onerosa. La compra de
mercaderías en almacenes o tiendas abiertos al público y la adquisición que ocurre en bolsa, feria
o mercado, o de una persona dedicada habitualmente al tráfico de cosas análogas, causa
prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas y no habrá
 reivindicación sobre ellas. Quedan a salvo en su caso, los derechos del propietario de los objetos
vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que pueden corresponderle contra la
persona que los vende indebidamente.

 Nota el que adquiere de buena fe, causa onerosa, le tendrá que pagar al otro. Prescripción
instantánea. El hecho que no tenga causa de acción en contra de bolsa y feria, indemnice
por danos y perjuicios.

** Pérez Cruz v. Fernández, 101 DPR 365 (1973) (requisitos de la acción reivindicatoria)

Velázquez v. Velázquez, 82 DPR 619 (1960) (necesidad de probar el título de la porción

reclamada)

E.L.A. v. Pérez Valdivieso, 83 DPR 863 (1961) (necesidad de establecer la identidad de la

finca)

Castillo v. Maldonado, 95 DPR 885 (1968) (uso de los planos; fijar situación, cabida y linderos)

** Arce v. Díaz, 77 DPR 624 (1955) (diferencias entre la acción de deslinde y la acción
reivindicatoria)

Girod Lube v. Ortiz, 94 DPR 406 (1967) (acción del propietario)

García v. De Jesús, 79 DPR 147 (1957) (acción reivindica-toria, posesión en concepto de

dueño)

b. La acción declaratoria de propiedad

Código Civil 2020: Arts. 824-825, 31 LPRA §§8111- 8112.

Artículo 824. — Acción declaratoria del dominio; La acción declarativa del dominio es la que
pretende obtener una declaración de constatación del derecho de dominio frente a quien discute
ese derecho o se lo atribuye.
Nota: reconocimiento de la regla 59 sentencias declaratoria pro civil autoriza que se puede alegar
derecho que emana de los contratos y escrituras. Aquí se recoge acción declaratoria. Usucapion
es el limite de la acción reinvindicatoria. Una vez se consume la acción reindivocatoria se
extingue.
Artículo 825. — Requisitos para el ejercicio de la acción declaratoria del dominio. (31 L.P.R.A. §
8112)
Son requisitos de la acción declarativa del dominio:
la existencia de duda o controversia sobre la situación jurídica del actor, tan fundada que pueda temerse
por su seguridad;
(b) peligro de tal naturaleza que, para evitarlo, sea precisamente la declaración judicial la única medida
adecuada y posible; y (c) que la acción se dirija contra la persona frente a la cual la declaración
cumple la finalidad de certeza jurídica.

Regla 59 de las de Procedimiento Civil (2009)

• Cuándo procede El Tribunal de Primera Instancia tendrá autoridad para declarar

derechos, estados y otras relaciones jurídicas aunque se inste o pueda instarse otro
remedio. No se estimará como motivo suficiente para atacar un procedimiento o una
acción el que se solicite una resolución o sentencia declaratoria. La declaración podrá ser
en su forma y efectos, afirmativa o negativa, y tendrá la eficacia y el vigor de las
sentencias o resoluciones definitivas. Independientemente de lo dispuesto en la Regla 37,
el tribunal podrá ordenar una vista rápida de un pleito de sentencia declaratoria, dándole
preferencia en el calendario.

Regla 59.2. Quiénes pueden solicitarla; facultad de interpretación; ejercicio de las

facultades
(a) Toda persona interesada en una escritura, un testamento, un contrato escrito u otros
documentos constitutivos de contrato, o cuyos derechos, estado u otras relaciones jurídicas
fuesen afectados por un estatuto, una ordenanza municipal, un contrato o una franquicia, podrá
solicitar una decisión sobre cualquier divergencia en la interpretación o validez de dichos
estatutos, ordenanzas, contrato o franquicia, y además que se dicte una declaración de los
derechos, estados u otras relaciones jurídicas que de aquéllos se deriven. Un contrato podrá ser
interpretado antes o después de haber sido infringido.
(b) Las personas albaceas, administradoras judiciales, fideicomitentes, fideicomisarias,
fiduciarias, tutoras, acreedoras, legatarias, herederas o causahabientes que actúen en esas
capacidades o en representación de otras personas interesadas, podrán pedir y obtener una
declaración de derechos o de relaciones jurídicas en todos los casos en que se administren
fideicomisos, fundaciones, bienes de personas difuntas, personas menores incapacitadas o
insolventes:
(1) para determinar sobre clases de personas acreedoras, legatarias, herederas, causahabientes u
otros;
(2) para ordenar a las personas albaceas, administradoras o fideicomisarias que ejecuten o se
abstengan de ejecutar cualquier acto determinado en su capacidad fiduciaria, o
(3) para determinar sobre cualquier cuestión que surja en la administración de los bienes o del
fideicomiso, incluso las de interpretación de testamentos y otros documentos.
(c) La enumeración hecha en los incisos (a) y (b) de esta regla, no limita ni restringe el ejercicio
de las facultades generales conferidas en la Regla 59.1 dentro de cualquier procedimiento en que
se solicite un remedio declaratorio, siempre que una sentencia o decreto haya de poner fin a la
controversia o despejar una incertidumbre.

Regla 59.3. Discreción del tribunal

El tribunal podrá negarse a dar o a registrar una sentencia o decreto declaratorio cuando tal
sentencia o decreto, de ser hecho o registrado, no haya de poner fin a la incertidumbre o
controversia que originó el procedimiento.
 Regla 59.4. Remedios adicionales
Podrán concederse remedios adicionales fundados en una sentencia o decreto declaratorio
siempre que sean necesarios o adecuados. Estos remedios se gestionarán mediante una solicitud
dirigida a un tribunal con jurisdicción para conceder el remedio. Si la solicitud se considera
suficiente, el tribunal requerirá a cualquier parte contraria cuyos derechos hayan sido
adjudicados por una sentencia o decreto declaratorio para que comparezca dentro de un plazo
razonable a mostrar causa por la cual no deban concederse inmediatamente los remedios
adicionales solicitados.
Regla 59.5. Partes
Cuando se solicite un remedio declaratorio, deberán incluirse como partes todas aquellas
personas que tengan o aleguen tener algún interés que pueda ser afectado por la declaración, y
ninguna declaración perjudicará los derechos de personas que no sean partes en el
procedimiento. En cualquier procedimiento en que se discuta la validez de una ordenanza o
franquicia municipal, el municipio correspondiente deberá ser incluido como parte,
notificándose, además, al Secretario o Secretaria de Justicia en conformidad con lo dispuesto en
la Regla 21.3.

c. La acción negatoria o de libertad de propiedad

Código Civil 2020: Arts. 826-827, 31 LPRA §§8121-8122.

Artículo 826. — Acción negatoria o de libertad de propiedad. (31 L.P.R.A. § 8121)

La acción negatoria o de libertad de propiedad está disponible para el propietario frente a quien
alega la existencia de un gravamen sobre el bien objeto de su dominio. También está disponible
para cualquier titular de un derecho real sobre bien ajeno afectado por un gravamen, en defensa
de sus facultades.
Artículo 827. — Requisitos para el ejercicio de la acción negatoria. (31 L.P.R.A. § 8122)
El propietario debe probar su dominio, pero se beneficia de la presunción de libertad de la
propiedad. No obstante, si el demandado prueba la existencia del gravamen, el propietario debe
probar su extinción
Véase Delgado v. Rodríguez, 71 DPR 445 (1951) (acción negatoria de servidumbre de luces y
vistas)

** Delgado v. Rodríguez, 71 DPR 445 (1951) (acción negatoria de servidumbre de luces y vistas)

d. Las acciones de cierre, deslinde y demarcación de predios

Código Civil 2020: Arts. 828-834, 31 LPRA §§8131-8137.

Artículo 828. — Derechos del propietario. (31 L.P.R.A. § 8131)

El propietario tiene derecho a cerrar, cercar y proteger su predio por medio de paredes, verjas,
setos vivos o de cualquier otro modo compatible con lo dispuesto en la ley especial aplicable, sin
perjuicio de las servidumbres y de las restricciones legales y voluntarias que afectan el predio.
 Nota – titulo no es sinomo de escritura. Titulo significa derecho, no es un papel, es derecho que
se reclama sobre un bien. Si yo soy dueña y paso al vecino de boca. Si no hay requerimiento de
forma puede ser dicho de boca. Caso paseo caribe uno de los pleitos colaterales era un
condominio alegan obstruccion de vista . Se cayo el caso pq no había titulo.
Artículo 829. — Deslinde y amojonamiento. (31 L.P.R.A. § 8132)
El deslinde es la operación por la cual se fijan los límites materiales de una finca que están
confundidos. Amojonamiento es el acto mediante el cual se colocan signos estables que marcan
los límites establecidos.
Artículo 830. — Legitimados para su ejercicio. (31 L.P.R.A. § 8133)
El propietario tiene derecho a deslindar y a amojonar su predio, con citación de los dueños de los
predios colindantes. La misma facultad corresponde a los que tienen derechos reales,
independientemente de que no posean.

Artículo 831. — Imprescriptibilidad de las acciones. (31 L.P.R.A. § 8134)

Las acciones de deslinde y amojonamiento son imprescriptibles, sin perjuicio de los derechos
adquiridos por usucapión.

Artículo 832. — Modo de proceder. (31 L.P.R.A. § 8135)

El deslinde puede efectuarse por cualquier procedimiento técnico de agrimensura, con citación
de los propietarios colindantes. Estos últimos deben presentarse, por sí mismos o por medio de
representantes, en el lugar, el día y la hora señalados, con los títulos suficientes de propiedad que
amparen su derecho. A falta de títulos suficientes, el deslinde puede efectuarse por lo que resulta
de la posesión en que estén los colindantes. Para los efectos de este artículo, constituye título
suficiente aquel que provea, de forma adecuada, la cabida de la finca y los restantes datos
necesarios para su deslinde y amojonamiento.
Nota mojonamiento lo q colinda monumernto en la finca, el palo de aguacate, la piedra.
Accion de deslinde no es para recuperar probiedad, es para fijar lindero y es inprescriptible. El
titulo no tiene que ser un papel.

Artículo 833. — Títulos que no determinan los límites. (31 L.P.R.A. § 8136)
Si los títulos no determinan el límite o el área perteneciente a cada propietario y la cuestión no
puede resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde debe hacerse mediante
la distribución, en partes iguales, del terreno objeto del conflicto.
Artículo 834. — Títulos que indican un espacio distinto. (31 L.P.R.A. § 8137)
Si los títulos de los colindantes indican un espacio mayor o menor del que comprende la
totalidad del terreno, el aumento o la falta debe distribuirse proporcionalmente.

** Zayas v. Autoridad de Tierras, 73 DPR 897 (1952) (la acción de deslinde puede solicitarse en
cualquier tiempo)

** Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, 168 DPR 142 (2006) (acciones de reivindicación y
deslinde)

4. Limitaciones al derecho de propiedad

 a. Prohibiciones de enajenar

Art. 25 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Ley Núm. 210 de 8 de diciembre de
2015)

Art. 25 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria — Prohibiciones de disponer o

enajenar; normas. (30 L.P.R.A. § 6040)
Las prohibiciones de disponer o enajenar constarán y producirán efecto con arreglo a las
siguientes normas:
1. Las establecidas por la ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena
eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial, y surtirán sus efectos como
limitaciones legales del dominio.
2. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto
de anotación.
3. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad,
capitulaciones matrimoniales, donaciones y Demás actos a título gratuito, serán inscribibles
siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
4. Las prohibiciones de disponer que no tengan su origen en actos o contratos de los
comprendidos en los números anteriores, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquiera otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento

** Iglesia Católica v. Registrador, 96 DPR 511 (1968) (prohibición convencional o voluntaria)

** Estados Unidos v. Registrador, 64 DPR 982 (1945) (ley especial que faculta a los Estados
Unidos a imponer condiciones y restricciones a enajenaciones sucesivas)
 ** E.L.A. v. Márquez, 93 DPR 393 (1966) (Ley de Tierras; prohibición
de enajenar el usufructo)

** Rosario Pérez v. Registrador, 115 DPR 491 (1984) (anotación de

embargo con prohibición de enajenar)

b. Estorbos

Ley Núm. 22 de 29 de abril de 1974 (“Ley sobre Perturbación o Estorbo”), Art. 277 de la Ley
de Procedimientos Especiales, 32 LPRA §2761.

Ley Núm. 222 de 15 de mayo de 1938, según enmendada, 17 LPRA§§143 et seq (prohibe al
dueño de una estructura que amenaza ruina mantenerla en ese estado por constituir una amenaza
para la ciudadanía en general; la existencia y ocupación de viviendas inadecuadas para seres
humanos es contraria al bienestar, peligroso y perjudicial para la salud, la seguridad y la moral, y
la eliminación de tales viviendas es una necesidad pública)

Todo lo que fuere perjudicial a la salud, indecente u ofensivo a los sentidos, o que interrumpa el
libre uso de la propiedad, de modo que impida el cómodo goce de la vida o de los bienes, o que
estorbare el bienestar de todo un vecindario, o un gran número de personas, o que ilegalmente
obstruyere el libre tránsito, en la forma acostumbrada, por cualquier lago, río, bahía, corriente,
canal o cuenca navegable, o por cualquier parque, plaza, calle, carretera pública y otras análogas,
constituye un estorbo público que da lugar a una acción. Dicha acción podrá ser promovida por
cualquiera persona, agencia pública o municipio cuyos bienes hubieren sido perjudicados o cuyo
bienestar personal resulte menoscabado por dicho estorbo público; y la sentencia podrá ordenar
que cese aquella, así como decretar el resarcimiento de los perjuicios; lo aquí provisto no podrá
aplicarse a las actividades relacionadas con el culto público practicado por las diferentes
religiones. Disponiéndose, que nada de lo aquí dispuesto limitará los poderes de la Junta de
Calidad Ambiental para promulgar los reglamentos a que está autorizada por ley. Además, esta
legislación no limitará aquellos poderes otorgados por ley y que puedan adoptar los municipios
mediante ordenanzas municipales en la implantación de los procesos y procedimientos sobre
estorbos públicos en sus correspondientes jurisdicciones.

Ley sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho, Arts. 1 a 7, 32 LPRA §§2871-

2877

• Artículo 1. — (32 L.P.R.A. § 2871) Esta ley se conocerá como “Ley Sobre Controversias
y Estados Provisionales de Derecho”. Los magistrados referidos en los Artículos 1 a 8 de
esta ley son él Juez Municipal, y el Juez de Distrito, en los municipios dónde haya sala
del Tribunal de Distrito y no esté asignado ni desempeñándose en funciones un Juez
Municipal.

• Artículo 2. — (32 L.P.R.A. § 2872) Mediante la presente los magistrados quedan

facultados a intervenir, investigar, ventilar y resolver provisionalmente
controversias a solicitud de parte interesada, según el trámite dispuesto en esta ley.
Esta facultad comprende y abarca lo siguiente:
A.` Controversias sobre colindancias y derecho de paso y controversias entre vecinos que
afecten la convivencia y el orden social.
B. Controversias en casos de custodia de menores. — En estos casos se podrán fijar
provisionalmente pensiones alimenticias de acuerdo con las necesidades del menor y de
conformidad con los preceptos de ley que regulan esta materia.
C. Medidas provisionales en casos de separación de cónyuges válidamente casados o
personas en concubinato respecto a la posesión y uso de estructura destinada a fines
residenciales, y aquellos bienes muebles enumerados y comprendidos en los incisos (1), (2),
(3), (4), (4)(a), (5) y (6) del Artículo 249 del Código de Enjuiciamiento Civil, según
enmendado, que establece las propiedades exentas de ejecución. D. Controversias entre
arrendadores y arrendatarios respecto a mejoras urgentes en propiedades destinadas para
fines residenciales.
E. Controversias entre el dueño de obra y contratista, maestro o persona encargada, respecto
a las condiciones, desarrollo y compensación de la obra que no excedan de tres mil dólares
($3,000).
F. Controversias entre el propietario de un vehículo de motor con mecánico, hojalatero y
pintor respecto a la retención del vehículo, condiciones y compensación por trabajo.
G. Controversias en cuanto a la garantía y reparación de objetos muebles entre comprador y
vendedor que no excedan de tres mil dólares ($3,000). o de 2003”], cuando en los
procedimientos se involucre a un menor de edad, será el Tribunal superior el tribunal con
H. Toda reclamación de tipo salarial de un obrero contra su patrono que no exceda la cuantía
de tres mil dólares ($3,000) o que surja de actuaciones u omisiones del patrono en violación
de la legislación laboral que exijan remedios reparativos de carácter no monetario, tales como
el cumplimiento estricto de determinada obligación o la cesación de determinada práctica.
I. Controversias en casos de crianzas de animales en distritos residenciales.
J. Controversias en las cuales se alegue la existencia de perturbaciones que fueren
perjudiciales a la salud o a los sentidos, o que interrumpan el libre uso de la propiedad, de
modo que impidan el cómodo goce de la vida o de los bienes, de las que dan lugar a una
acción bajo el Artículo 277 del Código de Enjuiciamiento Civil, según enmendado, conocido
como Ley sobre Perturbación o Estorbo.
K. Controversias en las cuales se alegue que el padre, madre o tutor de un menor o
incapacitado no cumple con el deber de velar por el bienestar del menor o del incapacitado o
por su comportamiento en la comunidad.
L. Controversias sobre la custodia de los bienes muebles del caudal hereditario de
conformidad con los preceptos de ley que regulan la materia.
M. Controversias en las cuales se alegue maltrato físico o emocional de personas contra sus
padres, tutores, encargados o con quienes residan o de los cuales dependan. En estos casos el
Tribunal podrá ordenar medidas provisionales para proteger a los padres, tutores o
encargados o con quienes residan o de los cuales dependan de la persona maltratante. Sin
embargo y acorde a lo establecido por la Ley de la Judicatura de 1994 competencia para
atender el asunto, quien además, nombrará un Defensor Judicial que supla la capacidad
jurídica del menor.
N. Derogada.
O. Controversias entre profesionales de la salud u hospitales con sus pacientes, o entre parte
con interés legítimo, respecto a la entrega de expedientes o récords del paciente.
 Ley Núm. 81 de 30 de agosto de 1991, según enmendada (“Ley de Municipios Autónomos de
Puerto Rico”)

Ley Núm. 81 de 30 de agosto de 1991, según enmendada (“Ley de Municipios Autónomos de

Puerto Rico”), Art. 2.001(u), 21 LPRA §4051 (faculta a los municipios a adoptar ordenanzas
sobre las viviendas que, por su estado de ruina, falta de reparación y defectos de construcción,
son peligrosas o perjudiciales para la salud o seguridad, de acuerdo con la Ley Núm. 222 de 15
de mayo de 1938, según enmendada, [17 LPRA §§143 et seq.], y sobre cualquier estructura,
edificación rótulo u otro que constituya un estorbo público por su amenaza a la vida y seguridad.
(Enm. en 1992, ley 84; 1994, ley 57; 1995, ley 36); y Art. 2005(c), 21 LPRA §4055 (faculta a los
municipios a declarar estorbo público cualquier solar abandonado, yermo o baldío, cuyas
condiciones o estado representen peligro o resulten ofensivas o perjudiciales a la salud y
seguridad de la comunidad)

 Art. 2.001(u), 21 LPRA §4051 (faculta a los municipios a adoptar ordenanzas sobre las
viviendas que, por su estado de ruina, falta de reparación y defectos de construcción, son
peligrosas o perjudiciales para la salud o seguridad, de acuerdo con la Ley Núm. 222 de
15 de mayo de 1938, según enmendada, [17 LPRA §§143 et seq.], y sobre cualquier
estructura, edificación rótulo u otro que constituya un estorbo público por su amenaza a
la vida y seguridad. (Enm. en 1992, ley 84; 1994, ley 57; 1995, ley 36); y Art. 2005(c),
21 LPRA §4055 (faculta a los municipios a declarar estorbo público cualquier solar
abandonado, yermo o baldío, cuyas condiciones o estado representen peligro o resulten
ofensivas o perjudiciales a la salud y seguridad de la comunidad)

Arcelay v. Sánchez, 77 DPR 824 (1955) (actividad industrial y comercial en área residencial)

Pueblo v. Escambrón, 63 DPR 761 (1944) (juegos de azar)

Martínez v. P.R. Coconut Ind., 68 DPR 243 (1948) (contaminación de

aguas)

** Torres v. Rodríguez, 101 DPR 177 (1973) (operación de funeraria en urbanización)

** Sucn. de Victoria v. Iglesia Pentecostal, 102 DPR 20 (1974) (ritos

religiosos)

** Lasso v. Iglesia Pent. La Nueva Jerusalem, 129 DPR 219 (1991) (Sentencia, ritos religiosos;
discute el nuevo texto del Art. 277 de la Ley de Procedimientos Especiales)

Ortega Cabrera v. Tribunal, 101 DPR 612 (1973) (paralización de construcción de vertedero)

** Ríos v. Municipio, 106 DPR 172 (1978) (vertedero; contaminación ambiental; injunction)
 c. Restricciones de la propiedad

1) Restricciones legales de la propiedad

Código Civil 2020: Arts. 798-812, 31 LPRA §§8061-8075.

Artículo 798. — Restricciones legales de la propiedad. (31 L.P.R.A. § 8061)

Las restricciones legales de la propiedad se rigen por las disposiciones de este Código, sin
perjuicio de lo que disponen otras leyes.
Artículo 799. — Uso de terrenos y construcciones. (31 L.P.R.A. § 8062)
El propietario está obligado a destinar los terrenos y las construcciones a usos que no resulten
incompatibles con el planeamiento y a custodiarlos y mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato público con sujeción a la ley.

Artículo 800. — Acciones para impedir la ruina. (31 L.P.R.A. § 8063)

El propietario de un inmueble está obligado a mantener:
los edificios para evitar su ruina; y
(b) los árboles y las ramas en su propiedad que amenazan caerse para evitar que causen perjuicio
a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular.
Si no cumple con esta obligación, cualquier persona que tenga un interés legítimo puede exigir al
propietario la reparación, la demolición, el corte o la adopción de medidas preventivas. Si el
propietario no lo realiza, la autoridad puede hacerlo a su costa.

Artículo 801. — Desagüe de edificios. (31 L.P.R.A. § 8064)

El propietario de un edificio está obligado a construir su techo o cubierta de manera que las
aguas pluviales caigan sobre su propia finca, y no en el predio vecino. Aun cuando las aguas
caigan sobre su propia finca, el propietario está obligado a recogerlas de modo que no causen
perjuicio al predio contiguo, ni a los usuarios de las calles o sitios públicos.
Artículo 802. — Aguas que descienden naturalmente de predios superiores. (31 L.P.R.A. §
8065)
Los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que naturalmente descienden de los
predios superiores, así como la tierra o la piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio
inferior puede hacer obras que lo impidan, ni el dueño del predio superior, obras que lo agraven.

Artículo 803. — Obras defensivas para contener el agua. (31 L.P.R.A. § 8066)
El propietario de un predio que puede ser perjudicado por las aguas que descienden de predios
superiores, podrá erigir a su costo obras defensivas para contener o desviar el agua, siempre y
cuando no perjudique los derechos de terceros. El dueño de un predio en el que existen obras
defensivas para contener el agua, o en el que por la variación de su curso es necesario
construirlas nuevamente, está obligado, a su elección, a hacer los reparos o las construcciones
necesarias, o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueños de los predios que
experimenten daños o estén manifiestamente expuestos a experimentarlos.

Artículo 804. — Actos para evitar peligros a las propiedades vecinas. (31 L.P.R.A. § 8067)
El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisionales
de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le
indemnizarán los daños y perjuicios causados.
Artículo 805. — Paso de materiales y colocación de andamios en predio ajeno. (31 L.P.R.A.
§ 8068)
Si para construir, mantener o reparar algún edificio es indispensable pasar materiales por predio
ajeno o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado
a consentirlo, y tiene derecho a recibir indemnización por el perjuicio sufrido. El paso o la
ocupación deben solicitarse o, en su caso, exigirse judicialmente cuando se aprecie la necesidad,
excepto cuando el gobernador haya decretado un estado de emergencia y se necesite restituir un
servicio público.
Artículo 806. — Ventanas o huecos en pared no medianera. (31 L.P.R.A. § 8069)
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o
huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las
dimensiones de treinta (30) centímetros en cuadro, y en todo caso, con reja de metal remetida en
la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared
en que están abiertos los huecos puede cerrarlos si adquiere la medianería, y no se ha pactado lo
contrario. También puede cubrirlos mediante la edificación en su terreno o el levantamiento de
una pared contigua a la que tiene dicho hueco o ventana.

Artículo 807. — Distancias para abrir ventanas con vistas rectas y balcones. (31 L.P.R.A. §
8070)
No pueden abrirse ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre el
predio del vecino si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyen y
dicho predio. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la propiedad vecina, si
no hay sesenta (60) centímetros de distancia. Las distancias se cuentan en las vistas rectas desde
la línea exterior de la pared en los huecos en los que no hay voladizos, desde la línea de estos
donde los haya, y para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades. Lo
dispuesto en este artículo no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.
Artículo 808. — Inaplicabilidad de las normas. (31 L.P.R.A. § 8071)
Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es aplicable cuando se emplean materiales
traslúcidos o cuando la ley dispone algo distinto.

Artículo 809. — Siembra y remoción de árboles. (31 L.P.R.A. § 8072)

No pueden plantarse árboles cerca de un predio, sino a la distancia autorizada por la ley y, en su
defecto, a la de dos (2) metros de la línea divisoria de los predios si se trata de árboles altos y
medianos, y de cincuenta (50) centímetros si se trata de arbustos y árboles pequeños. El
propietario puede solicitar, desde el mismo momento de la plantación, que se remuevan los
árboles que se planten a menor distancia de su predio.
Artículo 810. — Corte de ramas y raíces. (31 L.P.R.A. § 8073)
Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre un predio vecino, el dueño de este tiene
derecho a reclamar que se corten en cuanto se extienden sobre su propiedad, y si son las raíces de
los árboles vecinos las que se extienden en el suelo de otro, el dueño del suelo en que se
introducen puede cortarlas por sí mismo dentro de su predio.

Artículo 811. — Remoción de árboles medianeros. (31 L.P.R.A. § 8074)

 Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros. Cualquiera
de los dueños tiene derecho a exigir su derribo, excepto cuando estos árboles sirven de marca o
signo de colindancia, en cuyo caso solo pueden removerse si media común acuerdo entre los
colindantes.
Artículo 812. — Legislación especial sobre árboles. (31 L.P.R.A. § 8075)
La facultad para solicitar el corte de ramas y raíces o la remoción de árboles dispuesta en los
artículos anteriores está supeditada a lo dispuesto en la legislación sobre la materia.

a) Construcción, obra ruinosa y árboles

Art. 9 de la Ley Núm. 133 de 1 de julio de 1975 (“Ley de Bosques”), 12 LPRA

§199

** Vélez Toro v. Látimer, 125 DPR 109 (1990) Sentencia (árboles, ramas y raíces)

Sec. 3.00 del Reglamento de Planificación Núm. 25 (Reglamento de Siembra,

Corte y Forestación para Puerto Rico)

** Berríos v. Municipio, 31 DPR 54 (1922) (edificio ruinoso; obligación del propietario de

demoler)

b) Aguas que descienden de predios superiores

** Collazo v. The Shell Co., 110 DPR 327 (1980)

** Reyes v. Hernández, 98 DPR 484 (1970)

1) Restricciones voluntarias sobre fincas (servidumbres en equidad)

Código Civil 2020: Arts. 813-819, 31 LPRA §§8081-8087)

Artículo 813. — Restricciones voluntarias. (31 L.P.R.A. § 8081) Son restricciones

voluntarias de carácter real aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos
que se imponen a las fincas y que cumplen con los requisitos dispuestos en el siguiente artículo.
Artículo 814. — Requisitos para su constitución. (31 L.P.R.A. § 8082)
Para que las restricciones voluntarias sobre predios sean válidas y eficaces contra todos
deben:
(a) ser razonables;
(b) obedecer a un plan general de mejoras;
(c) ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos;
(d) constar de manera específica en un instrumento público; y
(e) estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Artículo 815. — Modos de constitución. (31 L.P.R.A. § 8083)

Las restricciones voluntarias pueden constituirse:
 (a) por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por todos los propietarios de las
fincas afectadas; o
(b) por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada.
Artículo 816. — Indivisibilidad. (31 L.P.R.A. § 8084)
Las restricciones voluntarias son indivisibles. Si la finca afectada se divide en dos o más
fincas, la restricción no se modifica y cada una de ellas también queda afectada.
Artículo 817. — Acción para hacerlas valer. (31 L.P.R.A. § 8085) El propietario o el
titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con restricciones voluntarias puede
instar un interdicto en el tribunal competente para impedir que se violen y obtener indemnización
por los daños sufridos.

Artículo 818. — Modificación o extinción. (31 L.P.R.A. § 8086)

Las restricciones voluntarias de la propiedad pueden modificarse o extinguirse:
en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece;
(b) por acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial
de las restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteran las anteriores;
(c) por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron;
(d) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de las
restricciones mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o
abandonarlos;
(e) por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de
la finca expropiada; y
(f) por cambios radicales del vecindario.

Artículo 819. — Acción declarativa de modificación o extinción. (31 L.P.R.A. §

8087)
El propietario o el titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con alguna
restricción voluntaria, pueden solicitar al tribunal competente que declare su modificación o
extinción, si se suscita alguno de los supuestos del artículo anterior.

a) Concepto

** Glinés v. Matta, 19 DPR 409 (1913) (origen; concepto)

Baldrich v. Registrador, 77 DPR 739 (1955) (naturaleza real)

Rodríguez Pérez v. Gómez, 156 DPR 307 (2002) (centro de rehabilitación en comunidad
residencial con restricción que prohíbe los usos comerciales)

b) Requisitos para su validez

** Colón v. San Patricio, 81 DPR 242 (1959) (cambios radicales en el vecindario)

c) Papel del Registro de la Propiedad

 Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico
(Ley Núm. 210 de 8 de diciembre de 2015 (“Ley de 2015”), Arts. 4 (3), 209

Reglamento General para la Ejecución de Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria

(aprobado el 31 de agosto de 2016),
Regla 4.7

Castro Lund. v. Registrador, 102 DPR 295 (1974) (la cancelación de la servidumbre)

** SLG Pérez-Rivera v. Registradora, 189 DPR 729 (2013) (el Registrador no puede revisar la
razonabilidad y la validez de las condiciones restrictivas inscritas; no erró al denegar la
inscripción de un régimen de propiedad horizontal en una finca que estaba sujeta a ciertas
condiciones restrictivas que requerían que toda edificación que allí se construyera fuera para
albergar no más de dos familias)

** Park Tower S. E. v. Registradora, 194 DPR 244 (2015) (actuó correctamente la Registradora
al denegar la inscripción de un régimen de propiedad horizontal por su incompatibilidad con
unas servidumbres en equidad previamente inscritas en el Registro de la Propiedad)

d) Modificación o extinción

** Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 DPR 346 (1986) (cambios en el vecindario;
razonabilidad)

e) Permisos de las agencias administrativas

Sands v. Ext. Sagrado Corazón, 103 DPR 826 (1975) (la servidumbre en equidad y la
aprobación de proyectos contrarios a ésta por la agencia administrativa)

Olmeda Nazario v. Sueiro Jiménez, 123 DPR 294 (1989) (uso comercial en violación de la
servidumbre; incuria; diferencias entre las acciones de ARPe y las de los vecinos)

** Luan v. Román, 125 DPR 533 (1990) (zonificación v. servidumbre en equidad)

** Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Banco Santander, 157 DPR 521 (2002) (injunction, permisos de
ARPE para construir el estacionamiento y la "excepción" al uso reglamentario concedida no
anularon las condiciones restrictivas)

f) Acción para hacerlas valer y remedios

** Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 DPR 487 (1926) (el injunction)

** Residentes de Parkville v. Díaz Luciano, 159 DPR 374 (2003) (uso incidental contrario a la
restricción –centro de cuidado diurno en residencia–; indemnización por daños causados por el
incumplimiento de condiciones restrictivas)

Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255 (2006) (control de acceso, y
servidumbre de equidad, interdicto provisional y permanente)

Asoc. Vec. V. Caparra Sur v. Fom. Educ., 172 DPR 557 (2007) (interdicto, fianza)

** Asoc. Vec. V. Caparra v. Fomento Educ., 173 DPR 304 (2008) (En reconsideración,
interdicto, tipo de evidencia en la vista del injunction preliminar; Regla 56)

** Alonso Piñero v. UNDARE, INC., 199 DPR 32 (2017) (inaplicabilidad de la doctrina de incuria
o actos propios contra el propietario que rechazó expresamente el establecimiento de régimen de
acceso controlado y no se obligó por escrito al pago de la cuota de mantenimiento)

** Dorado del Mar v. Weber y Marrero Pérez, 2019 TSPR 137 (todos los propietarios de Dorado
del Mar que autorizaron la formalización y convalidación del sistema de control de acceso están
obligados a pagar las cuotas para su operación y mantenimiento)

García Cardenas, Margarita, Derecho de urbanizaciones (servidumbres en equidad, controles de

acceso e instalaciones vecinales), San Juan: Interjuris, 2010