EVALUACIÓN TÉCNICA DE UN PROYECTO DE ARQUITECTURA

Concepto de Evaluación
Evaluación es poner en valor, con base de información empírica, obtener información objetiva,
muy ordenada en forma sistemática y rigurosa, con el fin de tomar decisiones.

Pasos:

A. Recopilación selectiva de datos

B. Interpretación de estos datos
C. Juicio de valor
D. Tomar de decisión

Tipos de estudios de factibilidad

1. Factibilidad Económica: Considera la disposición de recursos económicos como el capital

en efectivo o de los créditos de financiamiento necesario para invertir en el desarrollo del
proyecto.
2. Factibilidad Comercial: Se basa en un estudio de mercado de oferta y demanda.
3. Factibilidad Humana: El personal capacitado que se requiere para llevar a cabo cada una
de las fases del proyecto.
4. Factibilidad Ecológica: Mantener un equilibrio entre los ecosistemas y su contexto. Llevar a
cabo estudios de: Impacto ecológico en la zona. Impacto urbano. Impacto social.
5. Factibilidad Legal: El desarrollo del proyecto no debe infringir ninguna norma o ley
establecida a nivel comunal y/o nacional.
6. Factibilidad Temporal: Se verifica que se cumplan los plazos entre lo planeado y lo real.
7. Factibilidad Técnica: Se refiere a los aspectos específicos que se deben considerar en un
proyecto de arquitectura.

Factores a considerar

A. Ubicación: Es decir, definición de la ciudad, barrio, sector, etc.

B. Emplazamiento: Relación con vías y espacios públicos. Vecindario. Equipamiento y
Servicios.
C. Situación legal: Vigencia de dominio. Gravámenes. Hipotecas. Prohibiciones. Servidumbres,
etc.
D. Dimensiones y superficie.
E. Accesibilidad y conectividad.
F. Orientación.
G. Topografía y Arborización
H. Calidad de suelo.
I. Vistas.
J. Nivel y calidad de urbanización.
K. Normativa vigente para el sector: Usos de suelo, exigencias constructivas, exigencias
urbanas, expropiaciones
 L. Factibilidades de servicios: Agua potable, alcantarillado, electricidad, etc.
M. Impacto Ambiental.

Certificado de Informaciones Previas (CIP)

Tiene como objetivo dar a conocer antecedentes previos conforme al plan regulador y ordenanzas
vigentes necesarios para construir. Por lo tanto, es el primer documento que se debe obtener
antes de hacer cualquier trámite.

OBTENCION DE DOCUMENTOS

A. Inicio actividades de arquitecto (SII)

B. Patente profesional (Municipalidad de residencia)
C. Certificado de informaciones previas (Dirección de obras municipales)
D. Certificado de numero (Dirección de obras municipales)
E. Certificado de avalúo, también existe el detallado (SII)
F. Certificado de no expropiación (Dirección de obras municipales/SERVIU/MOP)
G. Factibilidad de Agua Potable y Alcantarillado (Urbano: Empresa sanitaria / Rural: Servicio
de salud)
H. Factibilidad eléctrica (Empresa eléctrica)
I. Factibilidad de acceso a un predio rural (MOP/CONCECIONARIA)
J. Compraventa del bien raíz (Notaria)
K. Inscripción de un bien raíz (Conservador de bienes raíces)
L. Certificado de dominio vigente (Conservador de bienes raíces)
 CERTIFICADO DE INFORMACIONES PREVIAS
Son los antecedentes de un predio y es el primer documento antes de cualquier otro tramite, es
firmado por el director de obras de obras municipales y establece que se puede construir y que no
de acuerdo con la normativa de permiso de edificación y es exigido para solicitar el permiso de
edificación.

IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD
rol, ubicación, el loteo, y el numero (certificado de numero).
Cuando no hay nada en el lote hay que solicitar un certificado de número.

INSTRUMENTO(S) DE PLANIFICACION TERRITORIAL

APLICABLE(S)
El plan regulador comunal puede tener terrenos rurales y urbanos, pero solo tiene incidencia en lo
urbano.
El plan contiene una ordenanza y un plano y mientras no tenga modificaciones el plan regulador
sirve en el certificado.

El sitio se puede emplazar entre 2 zonas o subzonas, las cuales se rigen de distinta manera en
cuanto a los usos de la obra y las condiciones de edificación (coeficientes, alturas, superficie
predial.

DECLARATORIA DE POSTERGACION DE PERMISO

Informe sobre calidad de subsuelo puede ser exigido o no, mejor asegurarse para evitar problemas

NORMAS URBANISTICAS (En caso necesario se adjunta hoja anexa)

USOS DE SUELO
El tipo de uso que es permitido, condicionados o prohibidos.
El servicio de salud califica el tipo de proyecto y si es permitida su construcción en el terreno

CONDICIÓN DE EDIFICACIÓN
Superficie mínima predial
Existe una superficie mínima predial en caso de subdivisiones es de 250 2 , de no ser una
subdivisión esta superficie puede ser menos m2 y en el caso de la vivienda social existe una
excepción.

Densidad bruta
Es la superficie del predio + 50% de la franja publica (la franja publica es el espacio que ocupan la
calzada más las veredas/ciclovías/bandejon)
Densidad neta
Solo la superficie del predio

Densidad bruta máxima

Si no se especifica que sea superficie neta, es bruta.
Densidad solo se aplica a vivienda, otros usos no.
[1 hectárea = 10 000 m2]

130 habitantes 240 habitantes

Normal : / En vivienda social :
1 hectarea 1 hectarea
Aplicar regla de 3, Multiplicar cruzado y dividir por el que sobra

Coeficientes de constructibilidad
Coeficiente 1 significa que se puede construir un edificio que tenga los mismos m2 que el terreno.
Coeficiente 2 el doble de los m2 del terreno.

Coeficiente de ocupación de sitio

50% = 0,5 y solo se puede ocupar la mitad del suelo.

Rasante (OGUC)
Las rasantes son del 70°
En Arica y norte son de 80°
Desde la cuarta región a la novena región la rasante es de 70°
Desde la novena región al extremo la rasante es de 60°

Los 70 % se toman desde el terreno si es que el espacio construido esta despegado de la línea
oficial, pero si es una construcción con continuidad la rasante se toma desde el eje del espacio
público.

Adosamiento
Adosamiento: son 40% del deslinde común, si el deslinde son 100 metros entonces el adosamiento
se puede hacer de 40 metros, sin necesidad de preguntar o hacer tramites y el máximo son 3,5
metros de altura, eso no se supera cuando es adosamiento a diferencia de la continuidad que
puede llegar hasta la altura que permite el plan regulador.

Continuidad
La continuidad, es cuando se debe construir de lado a lado y se parte de la línea oficial o respetar
el antejardín, no puede partir más atrás, y en el adosamiento siempre va a partir de la línea oficial,
o del antejardín o de la zona no construida después de una continuidad.

Se pueden combinar continuidades con adosamientos.

Pareo
Misma altura y profundidad.

Ochavo
Los ochavos deben medir mínimo 4m en las esquinas, eso es cuando es una esquina con
continuidad para ambos lados, puede ser curvo, pero debe cumplir igual los 4m.
En los predios de esquinas

Afectación a utilidad publica

expropiación = ensanche
 CONCEPTOS
1. Valor fiscal: Valor que le da el estado a un terreno o propiedad
2. Valor comercial: Valor que le da el mercado a un terreno o propiedad
3. Retranqueo: moverse hacia dentro desde la línea oficial
4. CIP: Certificado de informaciones previas.
Dependiendo el instrumento de planificación territorial:
5. Línea oficial: como deslinde de propiedades particulares y bienes de uso público.
6. Línea de edificación: a partir de esta se podrá levantar la edificación en un predio.
7. Antejardín: área entre la línea oficial y la línea de edificación.

8. Rol predial: número de identificación de la propiedad

9. MOP: Ministerio de obras publicas
10. DOM: Dirección de obras municipales
11. SII: Servicio de impuestos internos
12. SERVIU: Servicio de Vivienda y Urbanización
13. OGUC: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
14. CBRS: Conservador de Bienes Raíces
OBRAS QUE NO REQUIEREN PERMISO DE EDIFICACION
1. Obras de carácter no estructural al interior de una vivienda.
2. Elementos exteriores sobrepuestos que no necesitan cimientos.
3. Cierros interiores.
4. Obras de mantención.
5. Piscinas privadas a mas de 1,5 del deslinde con vecinos.
6. Instalación de antenas de telecomunicaciones.

Permisos considerados
1. Permiso de obra menor: 100 m2 máximo
2. Permiso de obra menor de ampliaciones de viviendas sociales y de regularizaciones de
edificaciones anteriores al 31 de julio de 1959
3. Permiso de alteraciones, reparación o reconstrucción:
a. Alteración: Cualquier supresión o adición que afecta a un elemento de la estructura o
de las fachadas de un edificio y obras de restauración, rehabilitación o remodelación
de edificaciones.
b. Reparación: renovación de cualquier parte de la obra para dejarla igual, ej cambio de
techumbre
c. Reconstrucción: Volver a construir total o parcialmente un edificio o construcción
preexistente.
4. Autorización de cambio de destino, (ej de vivienda a jardín infantil)
5. Permiso de demolición.
6. Permiso de edificación para nuevas construcciones en zonas declaradas afectadas por
catástrofe.
7. Permiso de reconstrucción de viviendas y edificaciones dañadas a consecuencia de
catástrofe.
8. Permiso de edificación o ampliación de daños a consecuencia de catástrofe.
9. Permisos de edificación de viviendas tipo.
10. Regularizacion de construcciones en zonas de catastrofe
5.56 OGUC

1. Ampliación mayor a 100m2

2. Obra nueva