Reglamento Edificación

Reglamento
de Edificación
Barrios de viviendas
unifamiliares
REVISIÓN DESCRIPCIÓN FECHA REDACTÓ REVISÓ APROBÓ
2021 ACTUALIZACIÓN 30/12/2021 OP OP OP

Reglamento de Edificación
unifamiliares
Contenido
1. INTRODUCCIÓN 8
2. AUTORIDADES 8
2.1. ALCANCE 8
2.2. ACTUALIZACIÓN Y MODIFICACIONES AL REGLAMENTO 8
2.3. 5
3. CONSIDERACIONES GENERALES 9
3.1. CALIDAD 9
3.2. FACHADAS 9
3.3. MATERIALES 9
3.4. SISTEMAS CONSTRUCTIVOS 9
3.5. CUBIERTAS Y TECHADOS 9
3.6. COLORES 9
NOTA. 9
4. CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE 9
4.1. Objetivo 9
4.2. Alcance 9
4.3. Metodología 9
4.3.1 Beneficios para el propietario 10
5 RESIDUOS DOMICILIARIOS 11
6 NORMAS URBANÍSTICAS 12
6.1. USOS PERMITIDOS 12
6.2. GENERALIDADES REFERIDAS A LOS INDICADORES URBANÍSTICOS 12
6.3. DE LOS LOCALES 14
6.4. ESPACIOS DESTINADOS A ESTACIONAMIENTO 15
6.5. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS A LA VIVIENDA 16
6.6. PILETAS DE NATACIÓN 16
6.6.1 Lotes con fondo a espejo de agua 17
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6.6.2 Lotes internos 17
6.6.3 Lotes con fondo a espacios comunes (Club House, troncal, canchas y accesos a
barrios): 17
6.6.4 Lotes perimetrales con pólder: 17
6.7. COSTAS Y EMBARCADEROS 18
6.8. CERCOS 23
6.9. RAMPAS DE ACCESO VEHICULAR Y PEATONAL A LA PARCELA 23
6.10. MODIFICACIÓN DEL PERFIL NATURAL DEL LOTE 24
6.11. ILUMINACIÓN EXTERIOR DE LA VIVIENDA 24
6.12. DESAGÜES PLUVIALES DE LA PARCELA 24
6.13. TANQUE DE RESERVA DE AGUA POTABLE 24
6.14. DESAGÜE CLOACAL 24
6.15. RIEGO DE JARDINES Y ESPACIOS VERDES – Ver Reglamento de Forestación 24
6.16. PREVENCIÓN CONTRA INCENDIO 24
6.17. PARARRAYOS 25
6.18. NORMAS DE EDIFICACIÓN 25
7 INSTALACIONES ESPECIALES 25
8 INSTALACIONES DEPORTIVAS 26
9 ÁREAS DE ESPARCIMIENTO DEL BARRIO 26
10 SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA 26
11 MODIFICACIÓN DE PARCELAS 27
12 UNIFICACIÓN DE LOTES 28
13 LOTES SIN INICIO DE OBRA 28
14 REQUERIMIENTOS SEGÚN EL TIPO DE TRABAJO A REALIZAR 28
14.1. PERMISO DE OBRA 28
14.2. AVISO DE OBRA 28
14.3. AVISO DE MODIFICACIÓN 28
15 PRESENTACIÓN DE PLANOS - PROCEDIMIENTO 29
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15.1. FORMA DE PRESENTACIÓN 29
16 LISTADO DE DOCUMENTACIÓN A SUBIR PREVIO AL VISADO DE PLANOS 29
16.1. DOCUMENTACIÓN LEGAL 29
16.2. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA 29
16.3. REVISIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN 30
16.4. VISADO DE LOS PLANOS 30
16.5. PRESENTACIÓN DE PLANOS EN LA MUNICIPALIDAD DE ESCOBAR 30
17 FIRMA DEL ACTA DE INICIO DE OBRA 30
18 EJECUCIÓN DE LA OBRA, PLAZOS Y VIGENCIA DE LA AUTORIZACIÓN 30
19 DURANTE LA EJECUCIÓN DE OBRA 32
20 INSPECCIONES DURANTE LA OBRA 33
21 MODIFICACIONES AL PROYECTO 33
22 AUTORIZACIÓN DE MUDANZA Y/O FINAL DE OBRA 33
23 INCUMPLIMIENTOS - MULTAS 34
24 TASAS - VIGENCIA 3
25 ESQUEMAS 42
26 CONFORMIDAD 39
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1. INTRODUCCIÓN
El EMPRENDIMIENTO URBANÍSTICO PUERTOS DEL LAGO, se compone de una serie de
barrios, que han sido proyectados, respondiendo a un nuevo criterio de urbanización basado
en la convivencia organizada entre los distintos propietarios, la libertad personal y la
responsabilidad social de todos y cada uno de los miembros de la comunidad.
Los principios del diseño han seguido las tendencias más recientes de desarrollos contiguos
al agua, con sectores de carácter e identidad definida, con espacios comunes variados y una
excelente movilidad interna.
El presente Reglamento tiene por objeto establecer los parámetros generales que deben
seguir todos los propietarios para la construcción de una obra nueva y/o la ampliación de
obras existentes, sin perjuicio de las disposiciones que pudieran incorporarse por
recomendación al Directorio y de Obras Particulares.
Esta normativa interpreta el enfoque urbanístico del EMPRENDIMIENTO, permitiendo que las
intervenciones edilicias se integren a las características y estilo de vida propuestos.
2. AUTORIDADES
El seguimiento del cumplimiento de las pautas establecidas en el presente Reglamento estará
a cargo de la Gerencia de Obras Particulares de la Asociación Vecinal Puertos del Lago
(AVP).
Sin perjuicio de lo expuesto, hasta tanto se forme dicha entidad, Consultatio SA y/o Nordelta
Administradora Fiduciaria, nombrará la primera integración de Obras Particulares, quien:
1) Tendrá a su cargo analizar el cumplimiento de las pautas y normas establecidas en el
presente reglamento, pudiendo establecer las interpretaciones o excepciones que
consideren apropiadas siempre que las mismas se hagan de manera fundada y no
representen un perjuicio para los propietarios de otras parcelas.
2) Controlará y evaluará los proyectos, calidad de construcción y terminación de las
obras, parquización y medidas de sustentabilidad para no desvirtuar la armonía de la
urbanización.
3) Tendrá la facultad de denegar la aprobación de proyectos, materiales, sistemas
constructivos, colores, parquización, si a su juicio no reúnen las condiciones
arquitectónicas, ambientales y/o de seguridad requeridas en el presente reglamento.
4) Podrá contratar servicios externos de evaluación de proyectos, sustentabilidad y
control de obras.
5) La aprobación de los planos presentados por los propietarios, será realizada por la
Oficina de Obras Particulares. El cumplimiento del reglamento de edificación deberá
ser estricto. Los visados, aprobaciones, derechos, permisos, que en adelante sean
enunciados por esta Gerencia, no sustituyen por ningún motivo, ni para ningún efecto
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las disposiciones de entidades nacionales, provinciales, municipales o de entes
autárquicos, las que deberán cumplimentarse ineludiblemente.
2.1. ALCANCE
Las disposiciones del presente reglamento alcanzan a los temas que se relacionan con
construcción, refacción, modificación, alteración, demolición, remoción e inspección de
edificios, estructuras e instalaciones, parquización, nivelación, implantación y remoción de
especies vegetales y obras costeras.
Para todos aquellos casos no contemplados en el presente Reglamento, se tomará como
supletorio el Código de Planeamiento, Edificación y/o Construcción de la CABA
2.2. ACTUALIZACIÓN Y MODIFICACIONES AL REGLAMENTO
La Gerencia de Obras Particulares elevará la propuesta al Directorio de la Asociación Civil y
en caso de aprobación, se procederá a su implementación ad referéndum de la aprobación
por Asamblea, siempre que las modificaciones se hagan de manera fundada y no representen
un perjuicio para los propietarios del Emprendimiento.
2.3. EXCEPCIONES AL REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN.
La repartición de Obras Particulares, se reserva el derecho de realizar las excepciones que
considere necesarias, en pos de mejoras al bien común de los vecinos, en obras que aportan
valor arquitectónico, por su creatividad, e innovación, sin que perjudique a otros vecinos o al
bien común del barrio.
3. CONSIDERACIONES GENERALES
Para lograr las condiciones de armonía en la urbanización, resulta necesaria la unidad del
paisaje, del equipamiento y las construcciones particulares, por lo que se exige
correspondencia de estilo y calidad para preservar la coherencia del barrio, conservar y
aumentar el valor inmobiliario de las unidades y del conjunto.
A continuación se enumeran criterios mínimos de diseño y construcción:
3.1 CALIDAD
Las construcciones deberán ser de primera calidad ejecutadas con sistemas constructivos y
materiales tradicionales, o bien aquellos sistemas innovadores debidamente justificados.
3.2 FACHADAS
Todos los lados deberán ser tratados arquitectónica y constructivamente como fachadas
similares y homogéneas en cuanto tipo, colorido y calidad de materiales, de manera tal de
lograr una totalidad arquitectónica que será tenida en cuenta para su aprobación.
3.3 MATERIALES
Los materiales que se usen a la vista en muros y demás paramentos de fachada deberán ser
tradicionales, sobrios y de buena calidad como ladrillo vista, piedra natural, madera,
hormigón. Cualquier otro tipo de materiales que se deje a la vista deberá ser autorizado
especialmente por Obras Particulares.
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3.4 SISTEMAS CONSTRUCTIVOS
En el caso que el proyecto contemple la utilización de sistemas constructivos no
tradicionales, deberá presentarse a estudio de Obras Particulares, acompañado por plantas,
cortes, vistas, renders, especificaciones técnicas del Sistema Constructivo y Certificado de
Aptitud Técnica.
3.5 CUBIERTAS Y TECHADOS
Se autorizan solo materiales nobles, opacos y en colores sobrios y tradicionales.
3.6 COLORES
Los muros y demás paramentos de las fachadas y otros elementos revocados podrán pintarse
de colores, quedando la autorización de los mismos a evaluación de Obras Particulares .
NOTA. Obras Particulares y Urbanismo podrá autorizar otros materiales, sistemas

constructivos y colores si a su juicio reúnen las condiciones arquitectónicas y de seguridad
requeridas por la urbanización.
4. CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE

El emprendimiento Puertos tiene como objetivo promover la realización de proyectos que
tiendan al mejor aprovechamiento de los recursos naturales, con la aplicación de nuevos
modelos constructivos y métodos con renovación tecnológica, de manera tal que durante el
transcurso del tiempo, se alcance una relación más armónica, saludable y eficiente con el
medio ambiente.
El área de Obras Particulares y Sustentabilidad, calificará los edificios terminados
considerando la inclusión de mejoras y aportes a la optimización y cuidado de los recursos
naturales, el empleo de materiales con características y/o calificación de sustentabilidad
otorgada por organismos especializados.
Programa de calificación y distinción de edificios sustentables
4.1 Objetivo
Promover la inclusión de diseño, tecnología, materiales y elementos sustentables en la
construcción de edificios.
4.2 Alcance
Todas las edificaciones realizadas en las cuales se desarrollen actividades humanas de
habitación, trabajo, educación, salud, comercio, deportes, recreación, esparcimiento, etc.
4.3 Metodología
Una vez finalizada la obra y presentada la solicitud de “final de obra”, se realizará una
inspección del edificio tomando como base los criterios de sustentabilidad establecidos en la
planilla que se adjunta en el Punto 23.
Las áreas de Obras Particulares y Sustentabilidad determinarán el puntaje alcanzado por la
construcción, estableciendo la calificación del edificio evaluado.
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La mencionada evaluación podrá ser repetida a solicitud del Propietario en caso de existir
modificaciones posteriores que pudieran ser consideradas para la puntuación del edificio.
4.3.1 Beneficios para el propietario
• Colocación de placa distintiva en el frente de la parcela, donde conste la calificación

obtenida, el nombre del propietario y del profesional actuante, convenido de común
acuerdo entre partes.
• Otorgamiento de un premio económico relacionado con la calificación de
sustentabilidad alcanzada por la edificación y consistente en un monto máximo de
hasta el 100% de los Derechos de Visado de planos y las Contribuciones Pendiente
final de obra, según la siguiente escala:
• Clase A: 100% del valor
• Clase B: 60% del valor
• Clase C: 30 % del valor
• Clase D: 0% del valor
•
El otorgamiento del premio se realizará a través de una compensación mensual sobre el
monto de la liquidación de gastos, el cual se prorrateará en la misma cantidad de meses
durante los que se realizó el aporte original (siempre que el valor a prorratear sea igual o
menor al monto de la expensa liquidada).
La publicación del proyecto, con el acuerdo del propietario y del profesional actuante, en
medios gráficos reconocidos en el tema.
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CALIFICACIÓN DE EDIFICIOS SUSTENTABLES
Rev. 15
Datos del edificio: Fecha:
Tipo de edificio:
Barrio:
Lote:
Evaluación de Sustentabilidad de Edificaciones en Puertos

Criterio de Puntaje Metodología de Puntaje
Área Código
sustentabilidad máximo puntuación obtenido
A1 Grifería con caudal máximo de 3 % sobre total de canillas y

Agua 7,5 l/min. duchas.
A2 Sistema dual en depósitos de 2 % sobre el total de inodoros.
inodoros.
A3 Sistema de Reutilización de 8 Existencia de sistema para la
aguas grises. total reutilización de aguas
grises producidas por la
vivienda.
A4 Instalación para la cosecha de 6 Existencia de sistema de
agua de lluvia. cosecha de agua de lluvia y
su reutilización.
Existencia de un sistema de
A5 Sistema de riego programado 5 riego programado, calculado
calculado en base a y regulado en base al
requerimiento. requerimiento del proyecto
paisajístico y las
precipitaciones.
A6 Sistema de riego por goteo. 2 Existencia de riego por goteo
en algún sector del parque
y/o canteros.
A7 Jardín de lluvia. 3 Existencia de al menos un

jardín de lluvia.
E1 Equipos para la generación y 7 Existencia de al menos un

uso propio de energía equipo de generación
Energía
eléctrica renovable (solar, eléctrica renovable. (LA
eólica y otras). GEOTERMIA ESTA
PROHIBIDA SIN
AUTORIZACION DE OP)
E2 Equipo para el calentamiento 7 Existencia de al menos un
de agua a partir de radiación equipo para calentamiento de
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solar agua a partir de radiación
(colectores/termotanques) solar o geotermia.
(LA GEOTERMIA ESTÁ
PROHIBIDA SIN
AUTORIZACION DE OP)
E3 Iluminación LED. 4 % sobre total de artefactos
de iluminación.
E4 Iluminación exterior con células 2 % sobre el total de artefactos
fotoeléctricas y/o sensores de de iluminación exterior.
movimiento.
E5 Techos y/o muros verdes. 6 Existencia de al menos un
techo y/o muro verde.
C1 Empleo de materiales o 4 Existencia de este tipo de
Aspect
elementos constructivos materiales o elementos
os reutilizados, reciclados y/o constructivos.
Constru certificados por organismos
ctivos reconocidos en materia de
sustentabilidad.
C2 Aislación térmica en muros 8 Existencia de doble pared de
exteriores y/o techos. ladrillos con aislante
intermedio y/o sistema
constructivo en seco con
material aislante.
C3 Carpinterías de gran 8 % sobre el total de

hermeticidad. carpinterías.
C4 Parasoles y/o aleros. 3 Existencia de parasoles o
aleros que cubran la
superficies vidriadas
orientadas hacia el
Oeste/Noroeste.
Acondi T1 Condiciones de 8 Presentación del balance

acondicionamiento térmico de térmico del proyecto firmado
cionami
acuerdo a lo establecido en la por el profesional actuante.
ento Ley 13.059.
térmico
P1 Existencia de especies 4 Superficie plantada con
Parquiz
nativas y/o de bajos especies vegetales nativas
ación requerimientos en proyecto sobre superficie total plantada
paisajístico. del proyecto paisajístico.
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Innovac I1 Cualquier otro material o 10 Incorporación de

característica de diseño que instalaciones o diseño
ión
aporte beneficios a la sustentable adicional que,
condición de a criterio de la Obras
sustentabilidad o Particulares, tenga
mejoramiento de las beneficios demostrables
condiciones ambientales. más allá de los aquí
establecidos.
5. RESIDUOS DOMICILIARIOS
Durante la ejecución de la obra, el propietario y/o profesional actuante dispondrán los
residuos de obra en volquetes contratados a tal efecto, cumpliendo con las reglamentaciones
vigentes. Para su traslado, los volquetes deberán estar cubiertos con una lona evitando la
caída o pérdida de residuos.
Los residuos comunes (asimilables a domiciliarios) serán depositados en bolsas dentro del
contenedor distribuido por la Asociación Vecinal al inicio de la obra.
Una vez habitada la vivienda y en concordancia con el compromiso de cuidado del ambiente y
en cumplimiento de la Resolución OPDS 137/13 y sus reglamentaciones, los residuos
domiciliarios serán clasificados de acuerdo al siguiente detalle:
a) Residuos reciclables: materiales susceptibles de aprovechamiento como cartón, papel,
envases larga vida tipo Tetra Brik, plásticos, PET, vidrios, metales, entre otros. Que serán
gestionados por operadores habilitados para su reciclaje.
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Los residuos reciclables deberán ser colocados en bolsas específicas de color verde, que
serán provistas por la Asociación Vecinal, y distribuidas a los vecinos en forma periódica.
b) Residuos No Reciclables: restos orgánicos, húmedos y otros no detallados. Estos residuos
serán dispuestos en la CEAMSE de acuerdo a la legislación vigente.
c) Restos de poda: cortes de troncos, ramas, pasto, hojas, juncos, etc.
Estos restos serán chipeados y/o compostados dentro de los límites del emprendimiento,
para su posterior aprovechamiento por parte de los vecinos.
Los restos de poda serán recolectados de las unidades particulares en atados de no más de 1
m³ y/o en bolsas cerradas de color negro, que deberán ser colocadas al lado del pilar de
electricidad del lote los días estipulados para su recolección.
Todos aquellos residuos de poda que en volumen superen 1 m³, deberán ser dispuestos en los
sitios indicados por la Asociación, por cuenta y parte del vecino.
NOTA: La Asociación Vecinal distribuirá a las viviendas, dos contenedores de residuos, uno
de color negro donde se depositarán los residuos no reciclables y uno de color verde para la
disposición de residuos reciclables. Ambos serán abonados mediante liquidación de gastos
tras su entrega.
El mantenimiento y limpieza de los mencionados contenedores son exclusiva responsabilidad
de los habitantes de las respectivas viviendas y en caso de roturas o mal estado serán
reemplazados con cargo al propietario.
Todos los residuos deberán ser embolsados previos a su colocación en los contenedores,
quedando expresamente prohibida la disposición de residuos sueltos.
En todas las viviendas deberá destinarse un espacio para depósito de residuos, con acceso
franco desde la calle (respetando los retiros reglamentarios), no se permiten cestos
trasparentes ni recipientes inadecuados y deberán estar ocultos a la vista desde la calle y
parcelas linderas.
6. NORMAS URBANÍSTICAS
6.1. USOS PERMITIDOS
Uso exclusivo: Residencial con una vivienda por lote.
Ninguna construcción complementaria (pileta, quincho, instalación deportiva, muelle, etc.)
podrá ser construida ni habilitada con anterioridad a la vivienda principal, con excepción del
caso en que la parcela lindera, perteneciente al mismo propietario, se encuentre en trámite de
anexión.
Usos prohibidos: la construcción de boxes, caballerizas, criaderos de animales, gallineros,
desarrollar actividades comerciales, etc.
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6.2. GENERALIDADES REFERIDAS A LOS INDICADORES URBANÍSTICOS
Tipología constructiva: Se permite la construcción de viviendas unifamiliares aisladas, con
subsuelo, planta baja y la cantidad de plantas altas que resulten comprendidas en el volumen
determinado por las alturas, retiros, FOS y FOT de cada barrio.
a) FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO - FOS

Denomínese factor de ocupación del suelo (FOS) a la relación entre la superficie máxima del
suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.
Computan FOS todas las proyecciones en el terreno en planta de construcciones cubiertas,
semicubiertas y aleros mayores a 0,50 metros ubicadas en cualquier nivel.
b) FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL - FOT

Denomínese factor de ocupación total (FOT) al coeficiente que debe multiplicarse por la
superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.
Computan FOT todas las superficies cubiertas y semicubiertas ubicadas en cualquier nivel
incluyendo los subsuelos y aleros mayores a 0,50 metros. No superar el FOT asignado para
cada barrio.
c) SUPERFICIE ABSORBENTE
En el lote las construcciones tales como caminos, solados, piscinas, decks, pérgolas y la
superficie ocupada por la edificación en planta baja sea cubierta o semicubierta, no podrán
superar el 60% de la superficie total de la parcela. Se destinará a terreno absorbente como
mínimo el 40% de la superficie de la parcela, debiendo esta superficie estar parquizada.
d) SERVIDUMBRES
Se establece servidumbre perpetua, permanente y gratuita, para la instalación,
mantenimiento y servicios generales de redes de infraestructura, tablestacados, etc., sin
ningún tipo de indemnización ni compensación, en las siguientes áreas de los lotes:
Frente:
● Franja de 2,00 m paralelo a la línea municipal.
Laterales:
● Franja de 0,50 m paralelo a cada uno de los ejes medianeros laterales en el cual debe
haber una cuneta que permita el escurrimiento.
● Franja de 3,00 m medidos desde el eje medianero, en los casos que en dicho espacio se
hayan construido colectores pluviales. En esos casos solo se permitirá la construcción de
solados y una cuneta de 0,50 m.
Fondo:
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● Franja de 2,00 m medidos desde la línea de fondo de la parcela, cuando la misma sea
lindera con otro lote o espacio común. Debe haber una cuneta de 0,50 m que permita el
escurrimiento.
● Franja de 6,00 m medidos desde el borde del tablestacado de los lagos, siendo en estos
casos también servidumbre de paso para personal y equipos autorizados por la
administración.
● Franja de 3,00 m medidos desde los límites del emprendimiento, no pudiéndose modificar
el pólder.
e) RETIROS OBLIGATORIOS
Generalidades: en el caso de parcelas en esquina, deberá presentarse el proyecto a consulta
de la Oficina de Obras Particulares, la que determinará la forma de aplicar los retiros
obligatorios.
Los retiros serán medidos desde el borde de aleros, salientes, balcones, etc. que tengan un
ancho > a 0,50 m, en cualquier nivel de la edificación.
Todas las superficies cubiertas, semicubiertas, pérgolas, aleros o salientes de cualquier tipo,
respetarán los retiros mínimos establecidos en la ficha de indicadores urbanísticos del barrio.
En el caso de proyectarse un subsuelo, el perímetro no podrá invadir los retiros obligatorios
de frente y fondo, debiendo adicionarse 1,00 m en ambos retiros laterales, resultando los
mismos de 4,00 m.
Retiro de Frente:
- Según lo establecido en la ficha de indicadores urbanísticos del barrio únicamente podrá
invadirse el retiro de frente, con una construcción semicubierta de tres lados abiertos, que
avance hacia la LM hasta 1,50 m y con un ancho máximo equivalente al 30% del ancho de la
edificación en la línea de edificación de la parcela.
Retiro de Fondo:
- La vivienda deberá respetar este retiro según lo establecido en la ficha de indicadores
urbanísticos del barrio. Esta zona no podrá ser invadida con ningún tipo de construcción.
Retiro lateral:
- La franja de terreno delimitada por este retiro, se mantendrá libre de construcciones en toda
la longitud de la parcela y a cada lado de la misma, según las dimensiones determinadas en la
ficha de Indicadores Urbanísticos del Barrio.
- Se deberá materializar un cerco vivo, tupido y con plantas de hojas perennes, sobre el eje
medianero de la parcela como mínimo en coincidencia con la longitud de la edificación. VER
REGLAMENTO DE FORESTACIÓN.
- El solado respetará un retiro mínimo de 0,50 m medidos desde el eje medianero o divisorio
de parcelas, en correspondencia con la servidumbre requerida, excepto en lotes con fondo al
lago en el que respetará el retiro lateral.
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- Las instalaciones especiales, parrillas, equipos de AA, etc., deberán respetar el retiro lateral
establecido.
- Se permitirá ventilar e iluminar locales de 1° categoría a los retiros laterales, respetando los
mínimos establecidos en la ficha de Indicadores Urbanísticos del Barrio y de acuerdo a lo
dispuesto por Código Civil y Ordenanzas vigentes de la Municipalidad de Escobar.
f) ALTURA DE LA EDIFICACIÓN
Todas las alturas serán tomadas desde el nivel +/- 0.00 de proyecto = +4.00 IGN
Para techos inclinados, cumbreras H. máx. : 10,00 m.
Para todo tipo de construcciones o instalaciones, como tanques de reserva, chimeneas y
conductos, los que deberán ser tratados respetando el diseño de la vivienda, la altura
máxima: 11,00 m.
Para cubiertas planas horizontales H. máx.: 8,00 m.
Para todo tipo de construcciones o instalaciones, como tanques de reserva, chimeneas y
conductos, los que deberán ser tratados respetando el diseño de la vivienda, la altura
máxima: 9,50 m.
Para cubiertas curvas o irregulares: se considerará al plano simple envolvente de esas
superficies, como techo plano o inclinado según corresponda.
Plano límite, silueta edificable, tercer nivel de la edificación: en el caso que el proyecto
contemple la construcción de un segundo piso o tercer nivel, la edificación quedará
comprendida en la silueta determinada por la envolvente, respetando:
● Una cumbrera a 10 m de altura, ubicada en el punto medio de la distancia entre
paramentos externos del proyecto en el primer piso o PA de la edificación. Se aplicará
en el corte transversal y longitudinal del proyecto.
● El punto más alto permitido para la altura inferior de los techos con planos inclinados,
igual a 9,00 m medidos desde el nivel +-0.00 de proyecto para ambos cortes.
● El proyecto deberá quedar inscripto en la envolvente determinada. No se permiten
aleros, conductos u otros elementos sobresaliendo del área determinada en ambos
cortes. En todos los casos los locales proyectados deberán cumplir con las alturas
interiores, condiciones de ventilación e iluminación, superficies de los ambientes,
anchos de puertas y escaleras, establecidas en este Reglamento de Edificación.
Conductos, antenas, otras instalaciones: La instalación de antenas de radio o tv, no podrán
superar el máximo establecido, ni resulten claramente visibles desde los terrenos vecinos.
g) NIVELES DE LA EDIFICACIÓN
En todos los casos el nivel +/-0.00 de proyecto corresponderá al nivel +4.00 m IGN
Nivel de piso terminado interior en PB: para viviendas sin subsuelo, el nivel mínimo de piso
habitable en planta baja, estará comprendido entre +4,00 m IGN y +4.40 m IGN = +-0.00
m/+0.40 m de proyecto.
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Nivel de piso terminado para viviendas con un subsuelo: el nivel de piso mínimo admitido para
el subsuelo es +2,50 m IGN y el nivel máximo de piso habitable de PB es +5,30 m IGN.
NOTA: Desde la marca determinada por el Agrimensor actuante, deberán ser tomados todos
los niveles y alturas de la edificación. Podrá dejarse el nivel indicado, en el pilar de la parcela
o en el pavimento frente a la misma (en este caso se escribirá el nivel IGN correspondiente).
h) SUPERFICIE MÍNIMA CONSTRUIBLE

En el caso de los barrios dentro de la zonificación R1 la superficie mínima construible será de
200 m2 de los cuales 180 m2 como mínimo deberán ser cubiertos.
En los restantes barrios, la edificación podrá cubrir una superficie menor de 150 m² totales.
De los cuales un mínimo de 130 m² serán cubiertos.
Se consideran barrios con zonificación R1 aquellos que estén ubicados en el área de la laguna
central.
i) SUBSUELOS
Todas las superficies construidas por debajo de la cota + 4,00 IGN serán consideradas para
el cómputo del FOT y abonarán las tasas correspondientes.
- se admitirán únicamente espacios destinados a estacionamiento, depósitos familiares y
cavas. No se permitirán locales sanitarios como: cocinas, lavaderos o baños.
- se construirán desagües pluviales conectados con la red pluvial del barrio, garantizando la
estanqueidad hidrófuga del subsuelo.
- será obligatoria la colocación de una bomba conectada a la red de desagües pluviales a fin
de extraer el agua que eventualmente pudiera acumularse.
- podrá construirse una escalera de servicio de ancho mínimo o 0,70 m conectada a un
ambiente de la vivienda ubicado en PB.
6.3. DE LOS LOCALES
a) CLASIFICACIÓN
Locales de 1° categoría: dormitorio, comedor, estar, sala (living-room), biblioteca, estudio,
escritorio, sala de juegos, dormitorio de servicio y todo otro local habitable no clasificado de
otro modo en esta norma.
Locales de 2° categoría: cocina, cuarto de baño, retrete, orinal, vestuario, vestidor, lavadero.
Locales de 3° categoría: no corresponde
Locales de 4° categoría: cochera en subsuelo, pasaje, corredor, vestíbulo, guardarropa,
cuarto de roperos o vestir, tocador, toilette, despensa, depósito familiar, cava.
Locales de 5° categoría: no corresponde.
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unifamiliares
IMPORTANTE: La determinación del uso de cada local es la que lógicamente resulte de su
ubicación y dimensiones y no la que arbitrariamente pueda ser consignada en los planos, por
lo tanto Obras Particulares puede presumir el destino de los mismos.
b) DIMENSIONES
Locales de 1° categoría:
Dormitorios: el primero tendrá una superficie mínima de 9,00 m² y un lado mínimo de 3,00 m,
el segundo una superficie mínima de 8,40 m² y un lado mínimo de 2.80 m y los subsiguientes
una superficie de 7,50 m² y un lado mínimo de 2,50 m.
Dormitorio de servicio: tendrá una superficie mínima de 7,50 m² y un lado mínimo de 2.50 m.
No es obligatorio placard.
Otro local de 1° categoría: tendrá una superficie mínima de 7,50 m² y un lado mínimo de 2,50
m.
NOTA: Las superficies determinadas para los dormitorios no incluyen placares, roperos, etc.
Locales de 2° categoría:
Cocina: tendrá una superficie mínima de 3,00 m² y un lado mínimo de 1,50 m.
Lavadero: tendrá una superficie mínima de 3,00 m² y un lado mínimo de 1,50 m.
Baño: tendrá una superficie mínima de 3,00 m² y un lado mínimo de 1,50 m.
Toilette: tendrá una superficie mínima de 1,50 m² y un lado mínimo de 0,90 m.
Baño de servicio: tendrá una superficie mínima de 2,50 m² y un lado mínimo de 0,90 m.
Galerías:
El ancho máximo permitido a efectos de ventilar ambientes de 1° categoría es de 4,00 m,
garantizando condiciones óptimas de ventilación, iluminación y asoleamiento. En el caso de
realizar un ancho mayor, se deberá incrementar la ventilación/iluminación del local.
c) ALTURAS
Los locales de 1° categoría: tendrán una altura mínima de 2,60 m medidos entre el solado y
cielorraso terminado.
Los locales de 2° y 4° categoría: tendrán una altura mínima de 2,40 m.
En caso de cielorrasos inclinados se computará como superficie habitable aquella que se
encuentre comprendida entre la altura 2,00 m y mayor altura. Esta superficie se computará
para el FOT y para el pago de derechos.
d) COEFICIENTES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN DE LOS LOCALES

- Iluminación: 1/8
- Ventilación: 1/3
e) CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN DE LOS LOCALES
Generalidades: Las dimensiones de los retiros y patios se medirán entre los filos exteriores de
los muros que den a esos espacios y/o los cercos divisorios.
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unifamiliares
En estos espacios, no podrán proyectarse galerías, salientes o voladizos mayores de 0,50 m
con excepción de lo establecido para pérgolas/semicubiertos en la reglamentación de
“espacios para estacionamiento”.
Locales de primera categoría: ubicados en cualquier nivel de la edificación, podrán ventilar a
fondo, frente y laterales de la parcela, siempre que cumplan con los retiros mínimos
requeridos.
En caso de anexarse a una superficie semicubierta mayor a 4,00 m se deberá incrementar la
ventilación/iluminación lateral.
Locales de segunda categoría: pueden ventilar a patio interior, siempre que el mismo tenga
una superficie mínima de 16,00 m² y lado mínimo de 4,00 m.
-Patios internos: Las dimensiones se determinarán con exclusión de la proyección de
voladizos. Solo se permitirá ventilar baños, cocinas y lavaderos quedando prohibido ventilar
locales de primera categoría.
No se podrá cubrir con elementos fijos, vidriados o corredizos.
La ventilación por conducto se admitirá únicamente en baños, toilette y lavadero.
Locales de cuarta categoría: pueden ventilar por conducto a cuatro vientos, uno por cada
25,00 m² de superficie del local, con una sección mínima de 0,03 m², uniforme en toda su
altura. Deberá ser vertical o inclinado de no más de 45°. La iluminación puede ser artificial.
NOTA: No se podrán cubrir estos espacios con ningún tipo de cubierta, ni podrán reducirse
sus dimensiones.
6.4. ESPACIOS DESTINADOS A ESTACIONAMIENTO

a) ESTACIONAMIENTOS A NIVEL DEL TERRENO
- Es obligatorio proyectar dentro de la superficie de la parcela, la cantidad de plazas de
estacionamiento requeridas en la ficha de indicadores urbanísticos. Los mismos deberán
respetar los retiros y las servidumbres, según lo establecido en el presente Reglamento.
- Se permitirá ubicar el espacio para estacionamiento sobre un solo lateral, coincidiendo
como máximo con la longitud de la construcción principal, a tal efecto se permite la
construcción de una pérgola o semicubierto efectuado con policarbonato o chapa
translúcida a evaluar altura y detalle según proyecto. El solado deberá respetar la
servidumbre y la cuneta.
- El solado de dicho espacio deberá retirarse como mínimo 0,50 m del eje medianero y será
paralelo a este y se deberá mantener parquizado.
- En el lateral que se destine a estacionamiento, se deberá materializar la medianera con
cerco vivo, tupido y perenne.
- En el área de retiro de frente de la parcela y sobre el mismo lateral, se podrán proyectar
otros espacios destinados a estacionamiento, los que serán descubiertos.
- No se podrá superar el 60% de ocupación con solado en la superficie comprendida entre
la LM y el retiro de frente.
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b) ESTACIONAMIENTOS EN SUBSUELOS
Se permitirán siempre que se cumplan las condiciones requeridas en el presente Reglamento.
Rampas para garajes en subsuelo:
- Podrá iniciarse en la línea de frente o LM de la parcela.
- Con anterioridad a la rampa de descenso al subsuelo, el solado deberá alcanzar en todo el
ancho de la rampa una altura máxima de +0,50 m medidos desde el nivel de fondo de cuneta
en coincidencia con la rampa. En aquellos casos en que la cuneta presente diferentes niveles
se tomará el promedio de los mismos.
- La rampa tendrá una pendiente mínima del 5% y máxima del 20% en el sentido de su eje
longitudinal.
- El ancho mínimo será de 3,00 m.
6.5. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS A LA VIVIENDA

a) Lavaderos, quinchos, depósitos de herramientas/leña, elementos/equipos de jardinería,
de pileta, embarcaciones, o cualquier otro tipo de construcción: si están ubicados en PB,
deberán conformar volúmenes cerrados que impidan las visuales desde la calle y parcelas
vecinas. No pudiendo invadir ningún retiro obligatorio ni servidumbres. Deberán integrarse
a la edificación y ser tratados arquitectónicamente, acorde con el resto de la obra.
b) Parrillas: deberán ventilar por un conducto de humo a los cuatro vientos.
c) Patio de servicio/tendedero: Es obligatoria su construcción, pudiendo ser un cerramiento
de madera o cerco vivo perenne con mínimo 1,20 m de altura y máximo 2,20 m, se podrá
ubicar en el retiro lateral con un ancho máximo de 2,00 m. En este patio se permite la
estiba de los recipientes de basura, envases, mangueras, etc.
d) Canil sanitario En caso de tener perros dentro del área edificable, deberá destinarse un
lugar que deberá mantenerse limpio.
e) Instalación de grupo electrógeno y equipos de aire acondicionado. Ver punto instalaciones
especiales.
NOTA: Las construcciones complementarias deberán ser ejecutadas con los mismos
materiales que la construcción principal, con la cual guardarán unidad de diseño.
Ninguna de estas construcciones podrá ser habilitada con anterioridad a la construcción de la
vivienda principal y deberán respetar todos los retiros establecidos.
No está permitida la construcción de cubiertas de paja.
6.6. PILETAS DE NATACIÓN

Las piletas, solados y decks deberán construirse respetando como mínimo las servidumbres
y retiros establecidos y las siguientes condiciones:
Condiciones generales:
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1. Será obligatorio que toda pileta cuente con filtros y sistemas automáticos de filtrado, a
fin de evitar desagotes reiterados. La tapa de la cámara que aloje los filtros y otros, tendrá
como altura máxima, el mismo nivel del piso terminado del solarium.
3. El desagüe de la pileta deberá resolverse hacia el frente del lote derivando el desagote
al sistema de desagües pluviales generales del barrio sin modificar y/o perforar la cuneta.
El desagote se realizará de acuerdo a la planificación que establecerá oportunamente
Obras Particulares, coordinando recurrencias y horarios para cada propietario. En ningún
caso se permitirá el desagote a terrenos vecinos o espacios comunes.
4. Toda pileta debe ser construida en un plazo no mayor de 60 días, en el cual deberá
quedar totalmente terminada. Durante su construcción deberá contar con un cerco de
obra de madera perimetral.
5. Está prohibida la utilización de piletas de lona o similares.
6. Toda pileta debe contar con cerco rígido de protección de 0,80 m de altura mínima con
puerta de acceso o haber cercado totalmente el lote, de acuerdo al Reglamento.
7. Debe priorizarse el mantenimiento del agua y su reutilización.
8. El llenado de la pileta se efectuará con la red de agua potable.
6.6.1 Lotes con fondo a espejo de agua

Retiro de fondo:
La pileta, decks y otros deberán retirarse como mínimo 6,00 m de servidumbre
medidos desde el tablestacado.
Retiros Laterales:
El espejo de agua, solárium y filtros no podrán invadir los retiros laterales
correspondientes.
Los niveles del solarium deberán adecuarse al terreno respetando un máximo de 0,80
m de altura desde el perfil natural al solarium. En el caso de requerirlo, se permite un
doble aterrazado de 0,80 m de altura cada uno con una separación mínima de 1,00 m.
El aterrazado también deberá efectuarse en los laterales para mantener la misma
nivelación. El filtro deberá respetar el retiro lateral y la servidumbre de fondo siendo su
nivel menor o igual al solárium.
Será obligatoria la presentación de un corte longitudinal con el perfil del terreno
natural incluyendo la pileta en base al amojonamiento. La pileta deberá dibujarse en
las vistas laterales con el perfil natural especificando el tratamiento arquitectónico a
realizar.
6.6.2 Lotes internos

Retiro de fondo:
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El retiro mínimo de la pileta al eje medianero de fondo será de 3,00 m medidos desde
el espejo de agua, debiéndose dejar como mínimo 1,50 m de terreno absorbente entre
el solarium o solados y dicho eje medianero.
Las piletas, sus veredas y solarium deberán estar al ras del terreno que ocupa la
vivienda.
Retiros Laterales:
El espejo de agua no podrá invadir los retiros laterales correspondientes y el solárium y
filtro respetarán la servidumbre.
6.6.3 Lotes con fondo a espacios comunes (Club House, troncal, canchas y accesos a
barrios):
Retiro de fondo:
La pileta deberá retirarse un mínimo de 6,00 m y el solado se retirará 3,00 m.
Retiros Laterales:
6.6.4 Lotes perimetrales con pólder:

Retiro de fondo:
El espejo de agua deberá retirarse mínimo 4,00 m y 3,00 m el solado del eje medianero
de fondo.
Retiros Laterales:
6.7. COSTAS Y EMBARCADEROS:

Se denomina Costa, al área desde el Tablestacado hacia el espejo de agua.
Ver Reglamento de Costas, en el que se especifica cómo deberá realizarse el corte,
limpieza y cuidado general de la costa, como así también las especificaciones para
construcciones e instalaciones náuticas, muelles, rampas, y descripción de
tablestacado.
Especificaciones para playas de arena:
● Debe poseer una pendiente menor o igual al 5%.

● Establecer un sistema de drenaje pluvial que conduzca el agua que provenga de
los jardines o cualquier otro sector de tal manera que no afecte la playa.
● El límite de interfase con el agua no podrá estar por debajo del nivel (cota)
máximo medio histórico del lago. (1.30 IGM).
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● La zona de interfase con el agua deberá protegerse mediante durmientes, piedras
o elementos similares que impidan el efecto del oleaje directo sobre la playa.
● Atender particularmente las zonas expuestas a los vientos predominantes.
● Deberá usarse arena de granulometría gruesa.
● Los laterales que delimitan la playa serán construidos de materiales rígidos que
proporcionen un confinamiento estricto al área.
● Se recuerda que existe un área de servidumbre según los indicadores del barrio, en
caso que por algún motivo se deba acceder, para realizar trabajos o tareas de
mantenimiento, AVP no se responsabilizará por su reposición, y los cargos por tales
tareas serán por cuenta del propietario del lote.
● No se pueden invadir los retiros laterales establecidos en los indicadores del barrio.
● La playa deberá mantener su condición de suelo absorbente, por lo que se recomienda
colocar por debajo una membrana geotextil, para limitar el crecimiento de vegetación
y que permita el libre escurrimiento del agua de lluvia.
A continuación se detalla un esquema:
a) Se deberá dar cumplimiento el Reglamento de Costas.
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unifamiliares
b) Playas de arena: Se ha incorporado al Reglamento de Obras Costeras
6.8. CERCOS
Las pautas urbanísticas buscan mantener un aspecto de jardín común, equilibrado con el
requerimiento de privacidad de los propietarios. Los retiros establecidos para la colocación de
los cercos, se encuentran detallados en el Reglamento de Forestación.
a) Cercado: el terreno deberá ser alambrado en su totalidad, solo se considera posible la
autorización de cercado parcial del predio, si la pileta posee cerco perimetral o si no fue
construida. En ese caso no será obligatorio ubicar los cercos laterales de frente.
- El cercado deberá permitir el ingreso en forma franca por personas mayores, personal de
seguridad, etc. Teniendo como mínimo una puerta de acceso.
- En medianeras y fondo con otros lotes siempre será cubierto por plantas crecidas en
especial sobre el lado del vecino Según el reglamento de Forestación.
- En el frente del lote se ubicará como mínimo 1,00 m detrás de la línea de edificación.
- Durante la obra se deberá colocar un cerco de obra según ESQUEMA CERCO DE OBRA
el cual deberá ser mantenido a lo largo de su duración, de encontrarse en mal estado se
efectuarán sanciones por parte de la intendencia u obras particulares, deberá ser
desmontado una vez finalizada la construcción, para ser reemplazado por el cerco
definitivo. Este trabajo será requisito para la aprobación del trámite de Final de Obra.
b) Características:
- Altura del cerco: mínimo 1,20 m, máximo 1,50 m
- En piletas de natación la altura mínima es 0,80 m y máximo 1,20 m
- Altura de vegetación: máximo 1,80 m
c) Materiales y terminaciones:
- Para el diseño e instalación de los cercos se deberá tener como prioridad el ocultamiento
por mimetización con su entorno. En los casos donde por alguna razón quede a la vista
(accesos, frentes de unión con edificación, lagos, etc.) deberá ser de buen diseño, lo más
discreto posible y construido con materiales nobles y tratados con colores neutros con
respecto al entorno circundante.
- En caso de usar alambre, deberá ser disimulado entre plantas de porte y densidad
suficiente para ocultarlo en su totalidad desde el momento de su construcción.
- En los puntos de acceso, en caso de tener algún dispositivo de cerramiento o cerradura,
esta deberá poder ser accionada desde el exterior por cualquier persona mayor.
- No se permitirán materiales que afecten estéticamente el entorno, o sean potencialmente
peligrosos o agresivos, por ejemplo: hormigón, mampostería, púas, etc.
Obras Particulares evaluará la factibilidad de autorizar la construcción o instalación del cerco

y la aprobación será dada cuando, a la terminación de los trabajos, se compruebe su calidad.
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6.9. RAMPAS DE ACCESO VEHICULAR Y PEATONAL A LA PARCELA
a) Las rampas de acceso peatonal a cada parcela respetarán un ancho máximo de 2.00
metros.
b) Las rampas de acceso vehicular podrán tener un ancho máximo sobre la línea de
pavimento de 6,00 m, hasta llegar en forma trapecial a 5,00 m a la línea de frente de
parcela.
c) Las rampas de acceso deberán adecuarse al espacio libre existente entre los árboles de
alineación, cuya ubicación no podrá ser modificada. El solado que circunde al árbol de
alineación deberá retirarse del tronco con un radio mínimo de 0.60 m.
d) Las rampas de acceso deberán ser construidas de material impermeable para garantizar el
escurrimiento de aguas superficiales hacia la cuneta, desde la unión con esta hasta la
línea municipal como mínimo.
e) No se permiten materiales sueltos.
f) No se podrá superar el 60% de ocupación con solado en la superficie comprendida entre
la LM y retiro de frente.
g) Respetar radio libre de construcción de 0,60 de los árboles de alineación. Su ubicación no
puede ser modificada.
h) Por debajo de estos accesos se deberá dejar en forma transversal y dentro de los 2 m de
servidumbre a las mismas 2 caños de 110 mm de diámetro de PVC, con la finalidad de
dejar previsto el pase de futuras instalaciones.
6.10. MODIFICACIÓN DEL PERFIL NATURAL DEL LOTE

Cuando el proyecto de la vivienda, pileta de natación u otros, involucre la modificación del
perfil natural del terreno, solo se autorizará como caso especial, siempre que se posibilite el
escurrimiento normal del agua de lluvia y se preserven las características de la zona, de modo
tal que la construcción sobre elevada no ocasione perjuicios a los linderos, debiendo alcanzar
el nivel del terreno natural o existente del vecino 3,00 m antes del eje divisorio y sin invadir
las servidumbres.
En tal caso deberá presentarse plano con corte longitudinal de la parcela con los niveles del
terreno natural y el proyecto propuesto.
6.11. ILUMINACIÓN EXTERIOR DE LA VIVIENDA

La instalación de iluminación exterior deberá evitar molestias y encandilamiento en calles,
predios y viviendas vecinas y se ajustará a las siguientes pautas:
a) Deberá respetar un retiro de los lotes linderos, igual a una vez y media la altura de la
luminaria, en todo el perímetro del lote. Deberá estar dentro de la parcela, no sobre la
vereda y en el caso de lotes linderos a espejo de agua no invadir la zona de servidumbre
de 6,00 m.
b) La altura máxima permitida es de 4,00 metros hasta la luminaria.
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unifamiliares
c) En caso de colocarse iluminación perimetral en los laterales de la parcela, a nivel del suelo
esta deberá alejarse 1 vez y media la servidumbre lateral de 50 cm. Medido desde el eje
medianero.
6.12. DESAGÜES PLUVIALES DE LA PARCELA

Está prohibido dirigir el desagüe del lote hacia los linderos. Deberá proyectarse la pendiente
hacia la cuneta existente en el frente de la parcela sin perforarla. La cuneta no puede ser
modificada.
Las piletas de natación deberán desagotarse obligatoriamente a la red de desagües pluviales
del barrio.
Las bajadas pluviales que queden a la vista deben ser realizadas acorde a la imagen de la
vivienda, en caso de ser materializadas con tuberías de PVC, PPC, PEAD o similares deben
ser debidamente revestidas, quedando prohibido la aplicación de una pintura como
terminación única de las mismas.
No está permitido el vuelco de aguas de lluvia a la red cloacal. El vuelco de las aguas
pluviales del terreno natural y de los techos, debe ser realizado de modo que desemboque en
el terreno absorbente con pendiente al cordón cuneta. Tampoco está permitido el vuelco a la
red cloacal de aguas de vaciado de pileta.
6.13. TANQUE DE RESERVA DE AGUA POTABLE

Es obligatoria la instalación de un tanque de reserva o tanque cisterna, con una capacidad
mínima de 1.000 litros, en cualquier nivel de la edificación, de forma tal que no sea visto
desde el exterior.
6.14. DESAGÜE CLOACAL

La instalación cloacal interna deberá contar con una CI de 60 x 60 cm ubicada en el frente de
la parcela. Se permite también la instalación de un ramal a 45° y BDC (boca de acceso
cerrada). En ambas opciones se dejará libre el área de servidumbre de frente de 2,00 m y
lateral, debiéndose acceder con facilidad para su inspección.
Conexión:
La conexión será realizada únicamente por el personal de Redes y Servicios de Puertos, una
vez que el profesional actuante lo haya solicitado a la Gerencia de Obras Particulares y previa
autorización, con 48 horas de anticipación.
Con anterioridad a la aprobación de la inspección de Final de Obra, o en cualquier otro
momento, Obras Particulares dispondrá una inspección a fin de verificar que los desagües
pluviales, desagotes de piletas, no hayan sido derivados a la red cloacal.
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unifamiliares
6.15. RIEGO DE JARDINES Y ESPACIOS VERDES – Ver Reglamento de Forestación
Cada profesional deberá proyectar el sistema de riego para la parcela, tomándose para su
cálculo y dimensionamiento, que se prevé una presión en la conexión domiciliaria de 5 m de
columna de agua.
Para instalar una red de riego por aspersión, es obligatoria la instalación de un tanque
cisterna de acopio con capacidad mínima de 1000 litros.
Se desaconseja el regado con mangueras y queda prohibida la instalación de bombas
conectadas directamente a la red.
6.16. PREVENCIÓN CONTRA INCENDIO

Cada barrio posee tomas para abastecimiento del camión de bomberos, proyectado en forma
conjunta con la red de provisión de agua potable.
Se recomienda que cada vivienda posea un matafuego Tipo ABC por planta, para la acción
rápida e inmediata contra el fuego.
6.17. PARARRAYOS
Cada propietario podrá definir el tipo de protección que instalará en su vivienda.
6.18. NORMAS DE EDIFICACIÓN

a) Dimensiones mínimas de puerta de acceso a vivienda unifamiliar:
Ancho libre mínimo del vano: 1,00 m
Altura libre mínima del vano: 2,10 m
b) Pasillos internos: Ancho mínimo 0,90 m
c) Escalera principal: Ancho mínimo: 0,80 m (medidos entre zócalos).
d) Escalera compensada: La compensación de los escalones tendrá la siguiente limitación:
Las pedadas de hasta 4 escalones, en la parte más crítica (junto al limón interior) pueden
tener 0,12 m como mínimo y las demás aumentarán en forma progresiva, hasta alcanzar la
medida normal.
La medición se efectúa sobre el limón interior y perpendicularmente a la bisectriz del ángulo
de la planta del escalón.
Cuando el radio es mayor que 1,00 m se considera la escalera como de tramos rectos.
7. INSTALACIONES ESPECIALES
Se define como instalación especial toda construcción accesoria a la básica para vivienda
descripta en este reglamento o la incorporación de elementos o equipos fijos o móviles que
produzcan efectos sobre el entorno urbano o el medio ambiente.
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unifamiliares
Entre estas instalaciones se citan a título de ejemplo, torres tanque, antenas de todo tipo,
molinos, sistemas de iluminación elevados por encima de los 4 metros y parlantes, entre
otros.
La presente enumeración es meramente enunciativa y comprende las instalaciones a crearse
o inventarse en el futuro con la única condición de afinidad con el concepto urbanístico que
se procura defender.
La instalación de cualquier antena requerirá la aprobación previa y expresa de Obras
Particulares, y la misma no podrá producir ningún tipo de interferencia. De lo contrario deberá
corregirse o retirarse inmediatamente.
Toda instalación definida como especial, debe ser autorizada por Obras Particulares
respecto a su uso, construcción y/o instalación cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Solicitud y enunciado de fundamentos.
b) Planos de ubicación en escala adecuada, según las características de las obras/
instalación a criterio de Obras Particulares, indicando distancias a retiros obligatorios y/o
construcciones de linderos.
c) Plano escala 1:50 de la obra/instalación solicitada.
d) Memoria descriptiva de la obra/instalación y sus características de emisión de posibles
molestias, así como medidas que tomará para neutralizar sus efectos molestos:
(insonorización, camuflaje, etc.) Si fuera equipamiento industrializado agregar plano y/o
folleto del fabricante.
e) Obras Particulares se reserva el derecho de no autorizar las obras y equipos según sus
características. Para el caso de otorgarse autorización precaria, se suscribirá un acuerdo
de partes, fijando los límites de tal situación a criterio de Obras Particulares.
f) Grupos Electrógenos y otras instalaciones. Los grupos electrógenos u otras instalaciones
deberán cumplir con los retiros establecidos del edificio y contarán con gabinete acústico
de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos, respetando la norma IRAM
4062 titulada “RUIDOS MOLESTOS”, sin superar los 30 decibeles. Los compresores de
equipos de aire acondicionado podrán estar en balcones o azoteas técnicas donde la
arquitectura evite su visualización y/o en planta baja apoyados sobre el nivel de piso
terminado con el fin de minimizar el impacto visual. En todos los casos las cañerías de
conexión estarán embutidas en los muros de la vivienda u ocultas. Las antenas de
telefonía y televisión deberán estar ocultas, pudiendo ubicarse en azoteas o en sectores
no demasiado evidentes desde la vía pública. En caso que los grupos electrógenos sean a
combustible, deberán contar con bateas anti-derrame, con un volumen del 110% de la
capacidad del tanque de combustible. Los gabinetes acústicos deberán contar con la
ventilación necesaria a fin de prevenir acumulación de gases o sobrecalentamiento.
8. INSTALACIONES DEPORTIVAS
a) Previo a la realización de instalaciones deportivas el proyecto se deberá someter a
consideración y aprobación de Obras Particulares.
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unifamiliares
b) Las únicas construcciones de canchas deportivas permitidas son las fútbol, paddle o tenis
y solo serán autorizadas con el trámite de anexión de lotes a viviendas existentes o
habilitadas, en parcelas superiores a 1700 m2.
c) Los límites de la cancha deberán respetar los retiros establecidos en el presente
Reglamento, medidos desde el cerco de la cancha, el cual resulta de construcción
obligatoria.
d) En ningún caso la altura del cerco podrá superar los 4 metros, tomando como nivel cero el
punto medio de la calle más bajo que afecta a los lotes donde se emplaza la vivienda.
e) En el caso de canchas de tenis o paddle el piso deberá ser de material sintético color
verde en caso de tenis, no autorizándose el uso de polvo de ladrillo u otro material
desplazable por la acción del viento.
f) El piso y paredes de cancha de paddle deberán ser de color verde.
g) Las canchas o instalaciones deportivas no estarán habilitadas para uso nocturno y
consecuentemente queda prohibida su iluminación.
h) La construcción de playones o áreas deportivas dentro de los lotes deberán seguir los
lineamientos de retiros y superficies establecidas dentro del presente reglamento,
quedando limitado a la zona posterior de la vivienda.
i) Las instalaciones deportivas deberán contar con una red de contención a modo de evitar
causar molestias a los vecinos, la que deberá respetar los retiros obligatorios y alturas
detalladas en el apartado d) del presente punto.
j) Las instalaciones deberán quedar cerradas en el frente con el alambrado romboidal
especificado en el presente Reglamento, en su totalidad. Queda expresamente prohibido
colocar puertas de acceso en el frente del lote destinado al uso de la cancha de fútbol,
tenis o paddle, a la que deberá accederse por el lote en el que se encuentra emplazada la
vivienda unifamiliar.
k) Se permite la instalación de un aro o estructura para el aro de básquet, que podrá
colocarse en el área delimitada conforme el gráfico que se encuentra a continuación:
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unifamiliares
9. ÁREAS DE ESPARCIMIENTO DEL BARRIO

En las áreas de esparcimiento ubicadas entre parcelas no se permitirá ningún tipo de
construcción ni ocupación. No se permite el acceso directo desde viviendas vecinas.
La Asociación Vecinal, podrá equiparlas con instalaciones de infraestructura urbana
(gabinetes, cámaras, desagües, tablestacas, medidores, luminarias, vegetación, etc.)
autorizados solamente por Obras Particulares.
Los ejemplares vegetales y elementos que conformen áreas comunes no estarán sujetos a
modificaciones por reclamos de particulares.
10. SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA

Todas las cañerías y cableados de la parcela deberán realizarse en forma subterránea.
LA RESPONSABILIDAD POR LAS INSTALACIONES INTERNAS (DESDE LA LÍNEA DE
FRENTE HACIA EL INTERIOR DEL LOTE) ES EXCLUSIVA DEL PROPIETARIO DEL LOTE. La
responsabilidad del barrio alcanza a las cañerías colectoras y a las conexiones domiciliarias
HASTA LA LÍNEA DE FRENTE.
a) Agua potable, de riego y cloacas: la operación de estos servicios estará a cargo de la

empresa Redes y Servicios SA.
1) Instalaciones Sanitarias, se ajustará en un todo a la reglamentación emitida por la
ex OSN:
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unifamiliares
a. Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de
cada vivienda y de la conexión domiciliaria.
b. Dentro de las cañerías se producen gases provenientes de la
descomposición de la materia orgánica y de la temperatura, es necesario
que todo el sistema de desagüe se encuentre convenientemente ventilado.
El artefacto primario más alejado de la línea de frente, debe estar ventilado
mediante una cañería vertical hasta el punto más alto de la vivienda. Esta
ventilación debe repetirse cada 3 unidades de inodoros por ramal. Esta
continuación como ventilación se hará con caño de Ø 0,060 m.
c. Para evitar taponamientos cloacales
i. Es indispensable no arrojar al sistema elementos sólidos que
provoquen taponamientos en las instalaciones, dado que las
conexiones están diseñadas y construidas para permitir solo el paso
de líquidos o materias degradables. No deben ser arrojados a los
conductos cloacales:
ii. Trapos, medias, pañales, algodones, vasos y envases plásticos o
cartón o similares.
iii. Materiales granulados: piedra, arena y plásticos o similares.
iv. Productos solidificados como grasas y aceites comestibles, aceites
lubricantes y pinturas.
v. Materiales no degradables a corto plazo como maderas y cartones. El
sistema solo admite líquidos provenientes de sanitarios, del lavado de
ropa, de limpieza.
b) Electricidad: la energía eléctrica será provista por Edenor, debiendo el

propietario/profesional, tramitar la instalación del medidor correspondiente, con anterioridad
al comienzo de las obras.
a. La instalación eléctrica se deberá ajustar a las siguientes normativas:
b. Asociación Electrotécnica Argentina, “Instalación eléctrica en inmuebles” AEA
90364-7-771 Edición 2006
c. Decreto 351/1979, reglamentario de la Ley 19.587 de Higiene y Seguridad en el
Trabajo, establece en su Anexo VI, Capítulo 14, punto 3 “Condiciones de Seguridad
de las Instalaciones Eléctricas”, la obligatoriedad de cumplir con la Reglamentación
para la Ejecución de Instalaciones Eléctricas en Inmuebles.
d. Se deberá presentar la declaración DCI firmada por el profesional actuante ante
EDENOR.
c) Gas: El abastecimiento de este servicio a las viviendas se realizará a través de la empresa

Gas Natural Fenosa.
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unifamiliares
El profesional actuante realizará las obras en forma concordante con las disposiciones
vigentes, tomando contacto con la empresa a fin de proceder a la instalación y la obtención
del suministro de gas.
NOTA: Durante la ejecución de la obra, se deberán solicitar las inspecciones parciales de la
instalación interna de gas de la vivienda, a fin de estar en condiciones técnicas y legales para
su conexión a la red de gas natural.
d) Servicio de telefonía, Internet: será provisto por Telecom, la instalación domiciliaria

deberá ajustarse a lo dispuesto por las especificaciones técnicas en el Anexo II.
e) Servicio de seguridad electrónica y Monitoreo:

No se permite la instalación de sirenas o campanas de alarmas que propaguen el sonido hacia
el exterior de la vivienda.
11. MODIFICACIÓN DE PARCELAS

Toda modificación de parcelas que desee realizarse, deberá ser autorizada por Obras
Particulares antes de ser presentada a los organismos oficiales competentes.
12. UNIFICACIÓN DE LOTES

Para la unificación de lotes contiguos en primera instancia se deberá firmar el acuerdo de
unificación ante Consultatio SA, donde se establecen las condiciones y acuerdos entre las
partes. Una vez firmado y aprobado el acuerdo el nuevo lote constituido se ajustará a las
mismas normativas e indicadores como si fuese un único lote.
En caso que se hayan adquirido lotes contiguos y se quiera mantener la independencia entre
ambos lotes, se deberá informar a la oficina de Obras Particulares, el uso que se le dará al
lote donde no se edifique la vivienda, el cual deberá ajustarse a la normativa e indicadores del
barrio.
De no dar aviso la oficina de obras particulares, esta podrá solicitar la remoción de las
instalaciones u obras realizadas sin la aprobación por escrito pertinente.
13. LOTES SIN INICIO DE OBRA

Mientras el lote permanezca libre de edificaciones, no puede efectuarse acopio de
materiales, plantación de especies vegetales o cercarlo.
Los lotes serán mantenidos, desmalezados y con el césped cortado, incluyendo el costo del
mantenimiento en las expensas.
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unifamiliares
14. REQUERIMIENTOS SEGÚN EL TIPO DE TRABAJO A REALIZAR
14.1. PERMISO DE OBRA
La construcción de nuevos edificios, ampliar, refaccionar, realizar modificaciones internas, o
transformar lo ya construido. Cerrar, abrir o modificar vanos en cualquier fachada. Cambiar y
ejecutar revoques en cualquiera de las fachadas. Elevar muros. Cambiar o modificar
estructuras de techos. Terraplenar y rellenar terrenos. Desmontar y excavar terrenos.
Efectuar demoliciones. Amojonar o mensurar predios y modificar el estado parcelario.
Modificar o refaccionar espacios de estacionamiento.
La realización de obras de parquización, nivelación, implantación y remoción de especies
vegetales, riego y obras costeras.
La realización de obras e instalaciones que afecten las condiciones de cuidado ambiental.
14.2 AVISO DE OBRA

Limpiar o pintar fachadas principales; ejecutar solados; ejecutar o cambiar revestimientos,
revoques exteriores o trabajos similares; cambiar el material de cubierta de techos; ejecutar
cielorrasos.
Modificaciones en la parquización e ingreso de especies vegetales.
14.3. AVISO DE MODIFICACIÓN

Será necesario para la realización de obras que no impliquen cambios de superficies,
realización de pérgolas, solados, etc., durante la obra o una vez finalizada.
Obras Particulares podrá exigir, no obstante, que se solicite permiso en los casos en que los
trabajos mencionados tengan una especial importancia.
NOTA: en todos los casos, con anterioridad a la ejecución de cualquier tarea, deberá darse
aviso a la Gerencia de Obras Particulares, al Área de Seguridad e Higiene de Puertos del Lago
y cumplimiento a lo dispuesto en el Reglamento de Seguridad e Higiene.
15. PRESENTACIÓN DE PLANOS - PROCEDIMIENTO

IMPORTANTE: Todos los trámites deberán ser realizados únicamente por el profesional
actuante mediante la página y solicitando el turno correspondiente.
15.1. FORMA DE PRESENTACIÓN

La documentación únicamente será presentada a través de la página www.avpuertos.com
con el usuario y clave correspondiente al lote.
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unifamiliares
Los planos se adjuntarán en versión Autocad2000. Los Reglamentos, Anexos y Notas
deberán estar firmados en todas sus hojas por propietario y profesional, incluyendo
aclaración y número de documento en la última hoja, escaneada en PDF.
Se permitirá insertar las firmas del propietario y profesional actuante en los archivos, en cuyo
caso deberá acompañarse la presentación con una nota, en la que se certifique su
autenticidad, realizada ante escribano público o entidad bancaria.
NOTA: No se aceptarán bajo ningún concepto, copias de planos que posean raspaduras,
tachaduras, enmiendas de cualquier tipo, o correcciones.
15.2. PROCEDIMIENTOS OBLIGATORIOS:

En la página web se encontrarán los procedimientos que deberán cumplimentar los
propietarios y profesionales para el desarrollo de la obra, a saber: Guía Práctica de
Tramitación, Procedimiento de Obra, Formulario 01, Formulario 02, Formulario 03 y
Formulario 04, como así también los que puedan agregarse a consideración de Obras
Particulares.
16. LISTADO DE DOCUMENTACIÓN A SUBIR PREVIO AL VISADO DE PLANOS

16.1. DOCUMENTACIÓN LEGAL
1. Acreditación de titularidad mediante Acta de posesión / Fotocopia del título de propiedad /
Contrato de compraventa, sellado en el Banco Provincia de Buenos Aires y/o adhesión a
fideicomiso / Boleto de compraventa con posesión, según el caso, o escritura.
Si el propietario es una persona jurídica, deberá presentar el estatuto de la misma, actas de
designación de cargos y/o poder de la persona física firmante.
2. Certificado libre deuda la Asociación Vecinal Puertos del Lago SA, se puede obtener el
“libre deuda” a través de la página www.avpuertos.com
3. Archivo PDF, firmado por el propietario y el profesional responsable del proyecto y la
dirección de la obra, de todos los Reglamentos, Anexos y Notas, en señal de conformidad y
compromiso de cumplimiento de las disposiciones establecidas en los mismos. Con
aclaración de firma y documento en la última hoja de cada uno.
16.2. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

1. Estudio de suelos realizado según modelo del código de la Ciudad de Buenos Aires,
realizado por un profesional habilitado, contratado por el propietario o profesional actuante.
2. Plano de amojonamiento en el que consten los límites de la parcela, el nivel +/- 0,00 m de
proyecto deberá coincidir con el nivel mínimo de piso habitable de PB +4,00 m IGN. Será
contratado por el propietario o el profesional actuante.
Se deberá ubicar y acotar los árboles de alineación y el pilar, constatar el nivel IGN marcado
en el pavimento y realizar el perfil longitudinal del lote cuando este sea lindero con espejos de
agua y/o pólder.
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unifamiliares
3. Plano Municipal de Obra Nueva, conteniendo el esquema de fundación adoptada,
estructuras, plantas, cuatro vistas, dos cortes y detalle de cuneta, en formato .dwg. En la
implantación deberán indicarse los desagües superficiales del terreno y en la planta de
techos los desagües pluviales.
4. Plano y planilla de Balance Térmico. No es obligatorio
5. Declaración jurada (DCI) presentada por el electricista matriculado responsable de la
instalación eléctrica ante EDENOR.
16.3. REVISIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN

Obras Particulares verificará el cumplimiento de las normas del presente Reglamento,
evaluando la morfología arquitectónica, parquización y sustentabilidad de la obra.
Si ha merecido alguna corrección, será subida a la página con las observaciones
correspondientes o autorizada.
En esta instancia, se liquidarán los derechos de visado y una vez abonados se subirá el
comprobante de pago a la página en la solapa de Liquidaciones y Pago.
IMPORTANTE: Se realizarán como máximo (3) tres revisiones de planos. En caso que se deban
realizar más revisiones, se abonará nuevamente la tasa por visado de planos.
16.4. VISADO DE LOS PLANOS

Una vez completa la documentación, se deberán presentar dos copias del plano municipal
autorizado, en papel blanco, firmadas en original por el propietario y el profesional actuante.
Dada la situación de pandemia y en caso que los entes gubernamentales no dispongan lo
contrario, se procedió a implementar la digitalización del trámite de presentación, realizando
la firma del plano en forma digital. Sin necesidad de presentar copia impresa para su firma.
16.5. PRESENTACIÓN DE PLANOS EN LA MUNICIPALIDAD DE ESCOBAR

Con la copia del plano visado, se dará inicio a la presentación municipal. La tramitación en la
Municipalidad de Escobar exige la matriculación de los profesionales actuantes, en los
respectivos colegios profesionales de la Provincia de Buenos Aires.
17. FIRMA DEL ACTA DE INICIO DE OBRA

Como condición para la firma, el profesional, deberá cumplir con los requisitos detallados a
continuación ante Obras Particulares:
a) Presentar una copia del plano registrado en la Municipalidad de Escobar.
Preferentemente en forma digital.
b) Subir la documentación requerida ante Obras Particulares según el manual anexo de
procedimiento de obra.
c) Nota de autorización del área de legales de puertos o autorización por parte del área
cobranzas.
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unifamiliares
d) El personal de obra solo podrá ingresar al tener autorizado el acceso por el área
Seguridad e Higiene.
A partir de la firma del acta de inicio comienza a aplicarse el canon de obra y a correr el plazo
de 18 meses para su ejecución.
18. EJECUCIÓN DE LA OBRA, PLAZOS Y VIGENCIA DE LA AUTORIZACIÓN

Los propietarios o profesionales que realicen los trabajos de mensura, cerramiento del lote,
movimiento de suelos, constructores, arquitectos/estudios de arquitectura, o cualquier
proveedor, sean ellos personas físicas o jurídicas, serán los únicos responsables de cualquier
error en la medición, delimitación, demarcación, ejecución de los trabajos y obras que se
ejecuten. Ni AVP ni ninguna de las sociedades vinculadas o controladas, ni el desarrollador
del emprendimiento, ni las personas físicas y jurídicas vinculadas a ellas serán responsables
de cualquier reclamo fundado en daños y perjuicios causados al propietario de la obra de que
se trate y/o propietarios de cualquiera de los lotes linderos y/o terceros, sean personas
físicas o jurídicas, eximiendo de toda responsabilidad a AVP, el desarrollador y las personas
físicas o jurídicas vinculadas a ella.
1) Trabajos preliminares:
a) Construcción de entrada de vehículos, ya sean éstas provisorias o definitivas, como
mínimo un contrapiso de hormigón tipo de limpieza (H8), ejecutado de acuerdo a las cotas
de nivel correspondientes y a las disposiciones establecidas en el presente reglamento.
No se admitirá el ingreso de materiales a la obra hasta que las entradas no estén
terminadas.
b) Conexión de servicios eléctricos, agua de obra, etc.
c) Colocar a la vista un cartel con medidas según modelo municipal. Se permite anexar un
cartel de 1 x 1,50 metros de publicidad únicamente del estudio de arquitectura.
d) Los obradores, depósitos de herramientas y cerco de obra, deberán ser construidos con
madera, pintados color verde inglés y estar ubicados según modelo, debiendo ser
desmantelados al finalizar la construcción. Se deberá efectuar su mantenimiento durante
la ejecución y mantener cerrado el portón de obra con candado.
De no cumplir con los requerimientos, el profesional y propietario serán notificados
teniendo un plazo de 24 horas para solucionarlo, caso contrario la obra será paralizada
por 5 días hábiles.
e) Deberán proveerse baños portátiles de los denominados baños químicos. Que deberán ser
mantenidos limpios y fuera de la vista desde la vía pública.
f) Toda obra a realizarse dentro de barrios deberá cumplir con todas las normas laborales,
previsionales, de seguridad social, de higiene y seguridad en el trabajo e impositivas, ya
sean de carácter nacional, provincial o municipal, y con la contratación de los seguros de
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unifamiliares
responsabilidad civil correspondientes. El cumplimiento podrá ser exigido y verificado por
Obras Particulares en cualquier momento y hasta la total terminación de la obra.
2) Vigencia del visado: La autorización otorgada al proyecto por la oficina de Obras
Particulares, tendrá un (1) año de validez, contados desde la fecha de “conformidad
del proyecto”, caducando automáticamente si durante dicho lapso no se han iniciado
los trabajos de construcción.
En caso de caducar el plazo de inicio de las obra, se deberá iniciar una nueva presentación de
la documentación antes señalada, a fin de obtener una renovación de la aprobación del
proyecto correspondiente.
3) Horarios de trabajo en la obra: El profesional y personal de obra podrá trabajar de lunes
a viernes de 8 a 17 horas, quedando prohibidas las extensiones horarias.
4) Horarios de hormigonado: Las tareas de hormigonado deberán iniciar a las 8 horas
permitiendo el ingreso del primer camión o equipo de bombeo hasta las 13 y sólo
podrán extenderse hasta las 17. En el caso de requerir extensión horaria se deberá
solicitar una nueva autorización vía correo electrónico a Obras Particulares
(op@avpuertos.com). No se otorgarán permisos de extensión horaria más allá de las
19 horas, horario en el que deberá quedar concluido el trabajo, las calles limpias tal
como se encontraban previo a la realización de las tareas de hormigonado, la obra
cerrada y sin personal ni contratistas en el interior del barrio. Las autorizaciones se
otorgarán con 24 horas de antelación. Aquellos propietarios que, soliciten autorización
de extensión horaria con un plazo inferior al de 24 horas, y siempre que Obras
Particulares expresamente la conceda desde la casilla op@avpuertos.com, serán
pasibles de una multa equivalente a 5 veces el valor de la penalización prevista en el
presente Reglamento (150 litros de nafta súper al valor vigente al momento de la
aplicación de la infracción) sin perjuicio de la aplicación de las restantes
penalizaciones que puedan aplicarse y que se encuentren previstas en los
Reglamentos vigentes. El propietario o profesional deberán verificar que los camiones
de hasta 3 ejes que accedan no superen las 7 toneladas por eje.
A los fines constructivos del desarrollo inmobiliario, se podrán autorizar horarios y días
no previstos en el Reglamento.
5) Extensión horaria de Obra: Por la única tarea que puede solicitarse extensión horaria,
es para la terminación de hormigonado de estructuras. Se debe solicitar con una
anticipación mínima de 24 horas a la dirección de obras particulares, quien dará la
autorización pertinente y aviso a los distintos sectores, la extensión será hasta las 19
h, horario en que deberán estar en la portería, habiendo dejado todo limpio y cerrado
de acuerdo a las normas de convivencia, en caso de no dar aviso o no se dé
cumplimiento al horario extendido, la obra será sujeto de sanciones según el
reglamento de infracciones.
6) Plazo para la ejecución de la obra: El propietario tendrá un plazo de dieciocho (18)
meses para finalizar la obra de acuerdo a los planos presentados, contados desde la
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unifamiliares
fecha del Acta de Inicio de Obra. Vencido dicho plazo el propietario deberá abonar
nuevamente la tasa de visado de planos, más las sanciones correspondientes.
7) Solicitud de suspensión de la obra: Permitido hasta noventa (90) días y en el caso que
una obra deba ser paralizada por mayor plazo, deberá presentarse ante Obras
Particulares, un plan de avance de obra firmado por el propietario y profesional
actuante, comunicando la nueva fecha prevista para la continuación de los trabajos.
8) Paralización sin permiso previo: Si la obra fuere discontinuada sin aviso, Obras
particulares deberá informar al directorio, para la aplicación de las sanciones que
correspondan.
9) Cambio de profesionales: se deberá informar la novedad inmediatamente por nota a
Obras Particulares, adjuntando los nuevos planos de obra, copia de la desvinculación
profesional ante el Colegio de Arquitectos y la Municipalidad de Escobar y
Reglamentos, Notas y Anexos firmados por el nuevo profesional. La obra deberá
permanecer paralizada hasta tanto se presente toda la nueva documentación. Por
ningún motivo, una obra puede quedar sin profesional responsable.
10) Condiciones Ambientales. Se deberá cumplir todo lo indicado por la Municipalidad de
Escobar. A título indicativo y no limitativo se mencionan las siguientes condiciones:
a. Polución: polvo 4 gr/m2/10 días.
b. Humo: 0-0 escala Ringelmann.
c. Radiación: Albedo 20 %.
d. Ruido: 30 decibeles.
19. DURANTE LA EJECUCIÓN DE OBRA

Pautas de cumplimiento obligatorio:
a. Mantener la limpieza de las calles y predios linderos durante la ejecución de la obra
b. Minimizar la contaminación sonora propia de la obra y evitar la propagación de música
fuera de sus límites.
c. No ejecutar trabajos ni preparar mezcla fuera de los límites propios del terreno.
d. No se admitirá el ingreso de materiales hasta que la entrada no esté terminada, la cual
deberá contar mínimamente con un contrapiso de hormigón tipo de “limpieza” H8.
e. Queda prohibida la descarga de materiales y el estacionamiento de los vehículos de carga
y volquetes sobre las calles y banquinas del barrio.
f. Los vehículos del personal, contratistas y proveedores deben estacionar sin invadir las
calles, ubicando dos ruedas sobre el terreno y dos ruedas sobre la calle en forma paralela
para permitir el paso.
g. Queda prohibida la permanencia del personal de obra fuera de los horarios de trabajo
establecidos dentro del ejido del complejo residencial. No se podrá disponer de serenos.
h. Queda prohibida la permanencia del personal de obra fuera de los límites del predio en
cuya obra intervenga.
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unifamiliares
i. Queda prohibido arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas
estando a su cargo la limpieza en forma inmediata. La obstaculización de los desagües
pluviales y cloacales con escombros, tierra, materiales de construcción o desperdicios
originará la inmediata paralización de la obra hasta que se subsane la obstrucción, sin
perjuicio de las sanciones que Obras Particulares aplique al propietario, a los directores y
a la empresa o empresas constructoras de la obra.
j. Queda prohibido bañarse, pescar y arrojar residuos líquidos o sólidos a los espejos de
agua.
k. Queda prohibido mantener animales en la obra.
l. Queda prohibido atentar en general contra la flora y la fauna.
m. Queda prohibido podar los árboles ubicados fuera de los límites del predio del propietario
sin autorización expresa de Obras Particulares.
n. Se deberá mantener limpio el terreno de malezas y basura durante la construcción o
durante su paralización. De lo contrario Obras Particulares dispondrá que se realice la
limpieza del lote y los gastos serán debitados por expensas.
o. Queda prohibido el ingreso de máquinas, herramientas, equipos o materiales por los lotes
vecinos.
p. Deberá mantenerse el portón de obra cerrado con candado fuera de los horarios de
trabajo.
q. Queda prohibido el encendido de fuego, para la quema de basura, residuos, cocción de
alimentos o cualquier otro uso.
r. Queda prohibido el lavado de maquinarias, herramientas, vehículos de todo tipo, etc. por
personal de obra, cualquiera sea el rango y/o contratistas y/o arquitecto responsable de
la obra en cualquier área externa al propio lote. En caso de realizar el lavado de las
maquinarias, herramientas, vehículos de todo tipo, etc, deberán arbitrarse las medidas
necesarias para evitar que esta tarea dañe al medio ambiente, colocándose debajo los
materiales alguna protección como nylon, arena, etc., para evitar que el impacto
ambiental y facilitar el retiro del material generado por la acción del lavado del suelo.
Queda prohibida la circulación de personal de obra a través de los lotes baldíos, plazas,
etc., no pudiendo atravesarlos para salir o ingresar del barrio.
s. Queda prohibido reproducir música, radio o cualquier tipo de emisión de sonido, en
elevados volúmenes, superiores a 30 decibeles.
20. INSPECCIONES DURANTE LA OBRA
La obra será inspeccionada en cualquier momento, exigiéndose la documentación detallada

en el presente Reglamento y verificando el cumplimiento de las normas.
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unifamiliares
Será de carácter obligatorio solicitar un turno a Obras Particulares una inspección previa al
llenado de la platea y la construcción de la pileta a fin de verificar niveles y retiros. Deberán
quedar ubicados los ejes y mojones correspondientes.
Se efectuarán inspecciones generales registradas mediante Actas de Infracción y notificadas
al personal de obra hasta en tres instancias para cumplir con lo solicitado indicando el plazo
estipulado. En caso de incumplimiento se aplicará la sanción correspondiente.
El propietario o profesional que no solicite la inspección correspondiente previo al llenado de
la platea y, no obstante, ello avance con la ejecución de la misma, será el único responsable
de los daños y perjuicios que cualquier error, omisión o negligencia pueda causar al
propietario, a terceros y a la AVP, además de imponerle la sanción que corresponda conforme
lo estipulado en el Reglamento.
21. MODIFICACIONES AL PROYECTO

a) Las modificaciones que se introduzcan al proyecto aprobado, deberán ser presentadas a
la oficina de Obras Particulares, no pudiendo materializarse esas modificaciones hasta
tanto sean autorizadas.
b) Se ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin autorización, o que
teniéndola no se ejecute de acuerdo a la documentación presentada.
c) Cuando la orden de suspensión no sea acatada, se formulará la correspondiente denuncia
ante la Municipalidad de Escobar. Sin perjuicio de ello Obras Particulares se reserva el
derecho de impedir al personal afectado a las obras, el acceso a ellas y aplicar las
penalidades previstas en este Reglamento.
d) Todo proyecto de ampliación de construcciones existentes deberá ser autorizado
conforme a lo estipulado precedentemente.
22. AUTORIZACIÓN DE MUDANZA Y FINAL DE OBRA

Para adquirir el Acta de Autorización de Mudanza, deberá solicitarse a Obras Particulares un
turno de inspección, contar con las condiciones mínimas de habitabilidad y la autorización de
Legales.
Tras la inspección realizada, se procederá a realizar el control del desagüe pluvial, conexión
cloacal y verificación del desagote de la pileta a cuneta con el área de Redes y Servicios.
No se permitirá pernoctar en la vivienda hasta que no se haya extendido el Acta de
Autorización de Mudanza.
Una vez finalizados los trabajos y para obtener la baja del canon mensual, el propietario y el
profesional solicitarán la confección del Acta de Final de Obra, que para ello deberán:
a) Estar al día con la liquidación de gastos mensuales (expensas).
b) Tener la inspección final de Obras Particulares aprobada y poseer el Acta de posesión o
nota de autorización de mudanza expedida por Legales.
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unifamiliares
c) Subir el Plano Conforme a Obra para su autorización aún si la obra no hubiera sido
modificada, previamente es necesario haber presentado el plano municipal registrado
con número de expediente. Si hubiera modificaciones al proyecto original, se visará el
plano nuevamente y se liquidarán los derechos de visado correspondientes.
El comprobante deberá ser subido a la página www.avpuertos.com
d) Efectuar el avalúo de construcciones residenciales con la constancia de trámite
finalizado ante ARBA.
En esta instancia se considerará a la obra como “concluida”, finalizando en ese momento el

pago del concepto “Contribución a Obras”, incluido en las expensas.
Sin el cumplimiento, se considerará como “pendiente de final de obra”, continuando con el
pago mensual.
IMPORTANTE:
- Al finalizar la obra, el área de Sustentabilidad realizará una inspección para obtener la
calificación ambiental.
- En el caso que se efectúen trabajos de paisajismo se deberá subir a la página
www.avpuertos.com el plano de Parquización y Forestación para su autorización.
23. INCUMPLIMIENTOS - MULTAS

a) En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del
presente Reglamento, se podrá exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin
perjuicio de la imposición de las multas u otras sanciones que pudieran corresponder por
el accionar del propietario.
b) El propietario acepta que Obras Particulares, a través de una decisión fundada de su
Directorio, podrá resolver que deberá realizarse la demolición parcial o total de lo
construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención. Dichos trabajos podrán
realizarse también a cargo del propietario.
c) Obras Particulares, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el
permiso, o las que, teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados.
d) Cuando no se acate la orden de paralización, Obras Particulares hará la denuncia formal
ante la entidad oficial correspondiente, la cual procederá por la fuerza pública.
e) En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de
la obra, proveedores, etc., Obras Particulares, aplicará en forma individual o
acumulativamente las siguientes sanciones:
- Multa diaria equivalente a 150 litros de nafta YPF Súper.
- Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores, contratistas,
arquitectos, personal de obra, etc.
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unifamiliares
- Denuncia a la Municipalidad de Escobar, Dirección de Obras Particulares y/o a la
Secretaría de Obras Públicas, según corresponda.
- Prohibición de acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al presente
reglamento.
- Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las
infracciones cometidas.
- Elevación de los antecedentes al Tribunal de Disciplina para que tome las sanciones
que correspondan al asociado.
El titular de dominio no podrá alegar desconocimiento de lo actuado por el personal que ha
sido contratado por él, por su profesional o empresa constructora, siendo el único y total
responsable del accionar de estas personas o entidades dentro del complejo residencial.
El titular del dominio es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones
inherentes a la obra que se realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones
sociales, fiscales y los seguros de riesgos del trabajo y responsabilidad a terceros. En relación
con cualquier incumplimiento a su respecto, el mismo formula expresa liberación de
responsabilidad a favor de la AVP y de los restantes copropietarios y se compromete a
mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera causarles. El barrio y
la AVP no se harán en ningún caso responsables por la desaparición, pérdida, hurto o robo de
bienes muebles, objetos, materiales de construcción, herramientas u otros cualesquiera que
se encontrasen dentro o fuera de sus unidades funcionales.
OP paralizará aquellas obras que tengan tres infracciones facturadas desde septiembre de
2021 en adelante. El plazo de paralización de la obra será de 24 horas y será de cumplimiento
efectivo a las 72 horas corridas de recibida la notificación de paralización por Obras
Particulares. El plazo se computará desde el día siguiente al de la recepción de la notificación
por correo electrónico.
24. TASAS - VIGENCIA

a) Tasa de Liquidación por Visado de Planos: se calcula sobre los m² del proyecto y según el
cuadro tarifario vigente en el momento de la presentación del proyecto, debiendo ser
abonada por el propietario. Vigencia de doce (12) meses sin iniciar la obra y por un
período de dieciocho (18) meses en ejecución, vencido este deberá abonarse un monto
igual obteniendo una prórroga por el término de los doce (12) meses subsiguientes.
b) Tasa de Obras Particulares: se calcula sobre los m² del proyecto incluyendo el transporte
de obreros y según el cuadro tarifario vigente. Su pago será mensual, junto a las expensas
y estará vigente desde la firma del Acta de Inicio de Obra, hasta la fecha de firma del Acta
de Final de Obra.
c) Tasa para el mantenimiento de pavimento del emprendimiento: se calcula sobre los m² del
proyecto y según el cuadro tarifario vigente. Su pago será mensual, junto a las expensas y
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unifamiliares
estará vigente desde la firma del Acta de Inicio de Obra, hasta la fecha de firma del Acta
de Final de Obra.
d) El propietario deberá tener al día los pagos de los derechos de construcción que
correspondan al Municipio de Escobar, y las tasas que surjan de las cuentas y partida
inmobiliaria a la Provincia de Buenos Aires. Como así también cumplir con los
requerimientos de los consejos profesionales de los profesionales actuantes en la obra y
por él contratados.
25. ESQUEMA PILAR DE SERVICIOS
2) Esquema pilar de servicios típico.
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unifamiliares
17 ESQUEMAS ORGANIZCIÓN DE OBRADORES

ESQUEMA DE CERCO DE OBRA
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unifamiliares
43
unifamiliares
ESQUEMA DE ORGANIZACIÓN DE OBRADORES /EJEMPLO
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unifamiliares
ESQUEMA DE UNIÓN ENTRE PAVIMENTO Y ACCESO VEHICULAR A LA PARCELA
ESQUEMA DE PROTECCIÓN DE ÁRBOLES
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unifamiliares
25. CONFORMIDAD
Se deja constancia que el presente reglamento está sujeto a modificación, pudiendo ser
ampliado o modificado en cualquiera de sus términos por Consultatio SA o la Asociación
Vecinal Puertos del Lago SA, hasta la fecha de escrituración de la parcela adquirida
previa lectura, y manifestando su plena conformidad con todas y cada una de las
disposiciones y obligaciones incluidas en el presente reglamento.
46

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2021 ACTUALIZACIÓN 30/12/2021 OP OP OP

2.2. ACTUALIZACIÓN Y MODIFICACIONES AL REGLAMENTO 8

3.4. SISTEMAS CONSTRUCTIVOS 9

3.5. CUBIERTAS Y TECHADOS 9

4. CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE 9

4.3.1 Beneficios para el propietario 10

6.1. USOS PERMITIDOS 12

6.2. GENERALIDADES REFERIDAS A LOS INDICADORES URBANÍSTICOS 12

6.3. DE LOS LOCALES 14

6.4. ESPACIOS DESTINADOS A ESTACIONAMIENTO 15

6.5. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS A LA VIVIENDA 16

6.6. PILETAS DE NATACIÓN 16

6.6.1 Lotes con fondo a espejo de agua 17

6.6.4 Lotes perimetrales con pólder: 17

6.7. COSTAS Y EMBARCADEROS 18

6.9. RAMPAS DE ACCESO VEHICULAR Y PEATONAL A LA PARCELA 23

6.10. MODIFICACIÓN DEL PERFIL NATURAL DEL LOTE 24

6.11. ILUMINACIÓN EXTERIOR DE LA VIVIENDA 24

6.12. DESAGÜES PLUVIALES DE LA PARCELA 24

6.13. TANQUE DE RESERVA DE AGUA POTABLE 24

6.14. DESAGÜE CLOACAL 24

6.15. RIEGO DE JARDINES Y ESPACIOS VERDES – Ver Reglamento de Forestación 24

6.16. PREVENCIÓN CONTRA INCENDIO 24

6.18. NORMAS DE EDIFICACIÓN 25

9 ÁREAS DE ESPARCIMIENTO DEL BARRIO 26

10 SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA DOMICILIARIA 26

13 LOTES SIN INICIO DE OBRA 28

14 REQUERIMIENTOS SEGÚN EL TIPO DE TRABAJO A REALIZAR 28

14.1. PERMISO DE OBRA 28

14.2. AVISO DE OBRA 28

14.3. AVISO DE MODIFICACIÓN 28

15 PRESENTACIÓN DE PLANOS - PROCEDIMIENTO 29

16 LISTADO DE DOCUMENTACIÓN A SUBIR PREVIO AL VISADO DE PLANOS 29

16.1. DOCUMENTACIÓN LEGAL 29

16.2. DOCUMENTACIÓN TÉCNICA 29

16.3. REVISIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN 30

16.4. VISADO DE LOS PLANOS 30

16.5. PRESENTACIÓN DE PLANOS EN LA MUNICIPALIDAD DE ESCOBAR 30

17 FIRMA DEL ACTA DE INICIO DE OBRA 30

18 EJECUCIÓN DE LA OBRA, PLAZOS Y VIGENCIA DE LA AUTORIZACIÓN 30

19 DURANTE LA EJECUCIÓN DE OBRA 32

20 INSPECCIONES DURANTE LA OBRA 33

22 AUTORIZACIÓN DE MUDANZA Y/O FINAL DE OBRA 33

NOTA. Obras Particulares y Urbanismo podrá autorizar otros materiales, sistemas

4. CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE

4.3.1 Beneficios para el propietario

• Colocación de placa distintiva en el frente de la parcela, donde conste la calificación

CALIFICACIÓN DE EDIFICIOS SUSTENTABLES

Evaluación de Sustentabilidad de Edificaciones en Puertos

A1 Grifería con caudal máximo de 3 % sobre total de canillas y

A7 Jardín de lluvia. 3 Existencia de al menos un

E1 Equipos para la generación y 7 Existencia de al menos un

C3 Carpinterías de gran 8 % sobre el total de

Acondi T1 Condiciones de 8 Presentación del balance

Innovac I1 Cualquier otro material o 10 Incorporación de

a) FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO - FOS

b) FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL - FOT

h) SUPERFICIE MÍNIMA CONSTRUIBLE

d) COEFICIENTES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN DE LOS LOCALES

6.4. ESPACIOS DESTINADOS A ESTACIONAMIENTO

6.5. CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS A LA VIVIENDA

6.6. PILETAS DE NATACIÓN