NIC 40 PROPIEDAD DE

INVERSIÓN

CENTRO SERVICIOS
FINANCIEROS
SENA

1
 ALCANCE
• La NIC 40 aplica para el
NIC 40:
reconocimiento, medición y Propiedades de
revelación de información de las Inversión
propiedades de inversión.
• También se aplica para la
medición en los estados
financieros de un arrendatario,
de los derechos sobre una
propiedad mantenida en régimen
de arrendamiento y que se
contabilice como un
arrendamiento operativo, y para
la medición en los estados
financieros de un arrendador, de
las propiedades de inversión
arrendadas en régimen de
arrendamiento operativo.
 ALCANCE
• La NIC 40 no trata los problemas NIC 40:
cubiertos por NIC 17, entre otros: Propiedades de
a. Clasificación de los arrendamientos. Inversión
b. Reconocimiento de rentas por
arrendamiento de propiedades.
c. Contabilización de arrendamientos
operativos, financieros y Léase back.
d. Revelaciones sobre arrendamientos
.
e. Activos biológicos adheridos a
terrenos y relacionados con la
actividad agrícola.
f. Las inversiones en derechos
mineros, exploración y extracción
 DEFINICIÓN

• Son inmuebles
que se tienen para
ganar rentas o
para incrementar
su valor.
 DIFERENCIAS ENTRE
PROPIEDAD INVERSIÓN Y PROPIEDAD
OCUPADA POR EL DUEÑO
Las Propiedades Ocupadas por el NIC 40:
Dueño son propiedades que se Propiedades de
Inversión
mantienen para su uso en la
producción de bienes o servicios o
bien para usos administrativos
(NIC16).
Las Propiedades de Inversión se
mantienen para generar rentas,
plusvalías o ambas, en lugar de: su
uso en la producción de bienes o
servicios o su venta en el curso
ordinario de los negocios (NIC40).
Una propiedad de inversión genera NIC 40:
flujos de efectivo mayormente Propiedades de
independientes de los otros activos Inversión
mantenidos por la entidad. La
producción o suministro de bienes
o servicios genera flujos de
efectivo atribuidos que no son
meramente atribuibles a la
propiedad sino también a otros
activos empleados en el proceso de
producción o suministro.
 RECONOCIMIENTO
Beneficios Futuros

RECONOCIMIENTO Medición de los Costos Fiable.

Contabilización

Costo
 MEDICIÓN POSTERIOR

CRITERIOS COSTO
MEDICIÓN VALOR RAZONABLE
POSTERIOR
TRANSFERENCIAS Y RECLASIFICACIONES
Se pueden transferir propiedades de NIC 40:
inversión cuando exista un cambio e Propiedades de
su uso, evidenciado por: Inversión
a. De una propiedad en
construcción a una propiedad
de inversión.
b. De propiedad de inversión a
inventarios;
c. De propiedad de inversión a
propiedad ocupada por el
dueño;
d. De una propiedad ocupada por
el dueño a una propiedad de
inversión.
e. De inventarios a propiedad de
inversión, por el inicio
arrendamiento operativo.
 COSTO ADQUISICIÓN

EFECTIVO O MEDIOS LIQUIDOS

VALOR RAZONABLE DE LAS

CONTRAPRESTACIONES ENTREGADAS
VALOR RAZONABLE

ACUERDO
 COSTO ADQUISICIÓN

El costo de adquisición de una

propiedad de inversión incluye el
precio de compra y cualquier otro
desembolso atribuible.
 MODELO DEL VALOR RAZONABLE
Utilizado con  Medir el activo a dicho valor
posterioridad a la valor de mercado.

medición inicial de  Determinar dicho valor con

la propiedad base en el conocimiento.
implica:  Estimaciones de los
participantes en el mercado y
factores que los afectan;

Condiciones reales  Reconocer en los resultados

Utilización continua (ER) los cambios en el valor
razonable.
costo
MODELO DEL VALOR RAZONABLE

Propiedades de inversión
transferidas a y desde
inventarios

Valor razonable
 TRANSFERENCIAS

 Para la transferencia de un activo en uso a propiedades

de inversión que será tratada a su valor razonable, se
determinará la diferencia entre este valor y el valor en
libros y la diferencia será tratada tal como lo indica la NIC
16 para revaluaciones.
 Para la transferencia de inventarios a propiedades de
inversión para ser registrada a su valor razonable, se
determinará la diferencia entre este valor y el valor en
libros y será reconocida en el estado de resultados.
 PROPIEDADES AUTOCONSTRUIDAS

• Para una propiedad de inversión

autoconstruida que será
registrada a su valor razonable,
se determinará la diferencia, la
cual será reconocida en el
estado de resultados.
 VENTA O RETIRO
• Cuando se vende o retira una propiedad
de inversión se debe reconocer la
ganancia o pérdida en forma inmediata.
 REVELACIONES
• Los criterios para distinguir propiedades de inversión de las
demás propiedades.
• Los métodos utilizados para determinar su valor razonable.
• Los ingresos producto de las rentas y los gastos de operación.
• Las restricciones y las obligaciones
• El movimiento de la cuenta en el período.
• Ganancias o pérdidas por efecto del uso del valor razonable.
• Detalles de las propiedades de inversión registradas al costo.
• Métodos de depreciación y vidas útiles.
• Valor razonable de cada propiedad.
 Ejemplo de propiedades de inversión:

a. Un terreno que se tiene para obtener plusvalías a

largo plazo y no para venderse en el corto plazo;
b. Un terreno que se tiene para un uso futuro no
determinado.
c. Un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien
un edificio obtenido a través de un arrendamiento
financiero) y esté alquilado a través de uno o más
arrendamientos operativos; y
d. Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser
arrendado a través de uno o más arrendamientos
operativos.
 Ejemplo de propiedades de inversión:
No son propiedades de inversión:
(a) Inmuebles con el propósito de venderlos en el curso
normal de las actividades del negocio o bien que se
encuentran en proceso de construcción o desarrollo con
vistas a dicha venta .
(b) Propiedades que están siendo construidas o mejoradas
por cuenta de terceras personas .
(c) Propiedades ocupadas por el dueño (propiedades que se
tienen para su uso futuro como propiedades ocupadas por
el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas
construcciones o desarrollos futuros y ser posteriormente
como ocupados por el dueño, y propiedades ocupadas por
el dueño en espera de desprenderse de ellas;
(d) Propiedades que están siendo construidas o mejoradas
para uso futuro como propiedades de inversión;
(e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de
arrendamiento financiero.
 EJEMPLOS DE NIC 40
CASO #1

La empresa Unisola, adquiere un terreno por donde pasará el anillo

periférico con el objeto de que gane valor en el largo plazo y de esta
forma poder venderlo. El propietario del terreno adquirido desea
saber si la propiedad se contabilizará como propiedad, planta y
equipo o como propiedad de inversión.

R/ La propiedad deberá ser reconocida como propiedad de inversión,

esto debido a que el propietario desea obtener del bien inmueble
plusvalía en el largo plazo.
 CASO #2

La empresa Textiles San Jorge, posee un terreno. La empresa no ha

determinado cual será el destino del bien inmueble y desea saber como tratarlo
contablemente.

R/ Debido a que el terreno no tiene definido un uso determinado se tiene que

registrar como propiedad de inversión.

CASO #3

La Constancia, adquiere un edificio mediante un arrendamiento financiero. El

propósito de la empresa es percibir rentas del bien inmueble por lo que decide
colocar el mismo edificio bajo un arrendamiento operativo, la administración
desea saber si la propiedad se puede reconocer como propiedad planta y equipo.

R/ Un edificio que esta siendo arrendado bajo un arrendamiento operativo con el

objeto de percibir rentas debe ser reconocido como propiedad de inversión;
siempre y cuando la percepción de rentas no sea parte del giro normal del
negocio.
 CASO #4

Una empresa de telefonía, posee dentro de sus activos un edificio el cual

arrienda bajo un arrendamiento operativo, esto con el objeto de percibir
rentas, la gerencia desea saber si la propiedad debe reconocerse como
propiedad de inversión.

R/ El inmueble debe reconocerse como propiedad de inversión, por dos

razones fundamentales. Una es por que la empresa desea obtener rentas
de dicha propiedad y la otra es porque los ingresos derivados de la
obtención de las rentas no son ingresos que forman parte del giro
ordinario del negocio.
 CASO #5

La empresa Cementos, posee un edificio el cual actualmente se encuentra

desocupado, pero el propósito de la gerencia con ese edificio no es ocuparlo
administrativamente sino mas bien el de colocarlo bajo un arrendamiento
operativo con el objeto de percibir rentas, la gerencia desea saber cual es el
tratamiento adecuado que debe de dársele al activo.

R/ El inmueble debe ser reconocido como propiedad de inversión ya que la

percepción de rentas no forma parte de los ingresos habituales del negocio.

CASO #6

Una empresa de bienes y raíces, está construyendo un edificio con el objeto

de percibir rentas una vez finalizada su construcción, la administración desea
saber si la propiedad se tendrá que contabilizar como propiedad de inversión
desde el momento que inicie su construcción.

R/ La empresa debe reconocer la propiedad mientras se encuentre en

construcción como propiedad planta y equipo pero una vez finalizada la
construcción deberá ser reconocida como propiedad de inversión.
 CASO #7

La empresa Malgra, posee un edificio al cual se le están realizando mejoras con el

propósito de arrendarlo operativamente y poder de esta manera percibir rentas durante un
período indefinido, el gerente desea saber que tratamiento debe de darle a la propiedad
durante la realización de la mejora así como una vez finalizada.

R/ La empresa debe aplicar propiedad, planta y equipo (NIC 16) durante la mejora y una
vez finalizada la mejora debe reconocer el inmueble como propiedad de inversión. (NIC40)

CASO #8

La empresa Hados, posee un terreno al cual se le realizan mejoras; el terreno ha sido

reconocido como propiedad de inversión; la intención de la empresa es mantener la
propiedad como propiedad de inversión, la gerencia desea saber si durante la realización
de la mejora debe de dársele un tratamiento contable diferente a la propiedad.

R/ No, ya que el inmueble ya ha sido reconocido como propiedad de inversión y la

intención de la administración es de mantenerla así por lo que durante la realización de la
mejora y una vez terminada continuará reconociéndose como propiedad de inversión.
 CASO #9

En 1998 el Consorcio Viajes y Turismo, adquirió en un país

extranjero un centro de diversiones, el cual incluía un hotel,
una tienda de recuerdos algunos bares y restaurantes, un
casino, varias tiendas y algunos otros restaurantes fuera del
área del hotel. El hotel incluyendo sus bares y restaurantes
son administrados por terceros, sólo la tienda de recuerdos
y el casino es administrado por el Consorcio.

La responsabilidad de las otras tiendas y restaurantes en el

centro de diversiones ha sido transferida a terceras
personas bajo contratos administrativos. La administración
del consorcio desea saber como debe tratar contablemente
el centro de diversiones.
 CASO #9
R/ Aquí debe evaluarse si las propiedades dentro del centro de diversiones
(propiedades de doble propósito) pudiesen ser vendidas por separado de
acuerdo con la NIC 40. Si este es el caso entonces las propiedades individuales
deben ser contabilizadas por separado y debe enjuiciarse el alcance de acuerdo
con la variación de flujo de efectivo a la que el consorcio esta expuesto sobre la
base de propiedad por propiedad; por ejemplo en el hotel y el casino cada
tienda y cada restaurante deberá contabilizarse sobre una base individual. Si la
propiedad no puede ser vendida por separado, el juicio debe hacerse de
acuerdo con una base global. Asumiendo que las propiedades dentro del centro
de diversiones podrían ser vendidas por separado, el casino debe ser
reconocido como propiedad usada por el propietario (NIC 16), así como la
tienda de recuerdos, sin embargo, el resto del centro de diversiones deberá
reconocerse como propiedad de inversión.
Si no puede hacerse una venta por separado habrá que decidir si el área del
casino y la tienda de recuerdos representan una porción insignificante del área
total del hotel, en ese caso el hotel completo debe reconocerse como propiedad
de inversión.
 CASO #10

La empresa Lido posee un edifico de cinco pisos, actualmente ese edificio es

ocupado administrativamente, pero la empresa trasladará a su personal
administrativo a otro edificio; el edificio que quedará desocupado esta
reconocido como propiedad, planta y equipo (NIC 16) en los registros
contables de la empresa. Pero la administración ha tomado la decisión de
colocarlo en arrendamiento operativo con el objeto de percibir rentas del
inmueble.

La administración desea saber si con este cambio de uso del activo será
necesario reconocerlo como propiedad de inversión.
 CASO #11

La empresa Avance, dedicada a la compra y venta de inmuebles posee

dentro de sus inventarios un terreno, cerca de este terreno pasará un
carretera que el gobierno planea construir; la construcción de dicha
carretera deberá finalizar en 5 años. Debido a esto la administración ha
decidido no deshacerse del terreno y mantenerlo durante esos cinco años
con el objeto de que gane valor. La duda de la administración es si el
inmueble debe continuar siendo tratado como inventario dentro de sus
activos.

R/ El terreno no debe de ser tratado como inventarios (NIC 2), ya que hoy
la intención de la administración es que el terreno gane valor en el largo
plazo por lo que el tratamiento contable para el inmueble debe de ser
como propiedad de inversión (NIC40)
 CASO #12

El Banco de los Trabajdores, dentro de sus activos posee un edificio de

cinco plantas, que alquila a una empresa dedicada a la comercialización
de productos en general. El Banco ha llegado a un acuerdo con la
empresa de ubicar una mini agencia dentro del edificio para captar todas
las transacciones relacionadas con la empresa comercializadora. Dicha
mini agencia estará ubicada en la planta baja, ocupando un espacio físico
del 10% de ésta planta.
La administración del Banco ha pedido asesoría sobre la aplicación
contable que debe dar al espacio ocupado por la mini agencia.

R/ El Banco deberá tratar todo el edificio como propiedad de inversión

debido a que la mini agencia, es decir, lo que ocupa para prestar sus
servicios bancarios, (su giro ordinario) es insignificante y además este
espacio ocupado por la mini agencia no es posible venderlo
separadamente por las condiciones de dependencia de su
funcionamiento respecto al edificio.
 CASO #13

La Empresa Distribuidora PAL, ha adquirido un complejo de condominios para

arrendarlos operativamente, con la peculiaridad de que el canon comprende los
servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento de los ochenta condominios que
comprende el complejo. La administración de Distribuidora PAL tiene duda sobre
el tratamiento contable del mencionado complejo, ya que argumentan que los
servicios adicionales (vigilancia, aseo y mantenimiento) representan una
mínima cuantía de egresos en relación al contrato.

R/ El complejo deberá tratarse como propiedad de inversión por la poca

incidencia de los servicios adicionales respecto al contrato.
 CASO #14

Laboratorios El Chilate, está realizando trabajos en un edificio que arrienda

con la finalidad de adecuarlo a las necesidades de potenciales arrendatarios.
El contador del laboratorio necesita saber qué tratamiento seguirá dando a la
propiedad a partir de las mejoras.

R/ El tratamiento seguirá siendo el mismo, ya que la propiedad seguirá

siendo usada como propiedad de inversión, es decir, en este caso concreto,
ganar rentas.
CASO #15

La empresa La Inmobiliaria, se dedica a la compra-venta de inmuebles como

su actividad principal. La administración aplica NIC´s como su base contable
desde su creación en el año 1998, pero ante la entrada en vigor de la NIC 40
(Ejercicio 2001) posee dudas sobre si ésta les es aplicable, ya que los
conceptos que ésta trata los sienten relacionados con su giro.

R/ La NIC 40 no les es aplicable, ya que su actividad no cumple con el

concepto de Propiedad de Inversión tratado por esta norma.
 CASO #16

Industrias REGO, debido a su proceso de expansión, está readecuando su

planta, por lo que ha contratado a una empresa. constructora. Estas mejoras,
expresa la administración, es para hacerle frente a la internacionalización de
los mercados. El cuestionamiento de la administración es respecto a qué NIC
debe aplicar a la planta, ya que ellos recién las han adoptado.

R/ La planta forma parte de su activo fijo ordinario, y no obstante a las mejoras,

seguirá tratándose como tal, por su finalidad o uso; no caracterizados como
propiedad de inversión.
CASO #17

La empresa MARMOLINA, ante la entrada en vigencia de NIC’s, está realizando

una evaluación de sus activos, y tiene dudas sobre el tratamiento que dará a
una propiedad desocupada en el oriente del país, la ocupará como sucursal de
su negocio.

R/ El tratamiento será bajo NIC 16 (propiedad, planta y equipo) ya que su uso

futuro será que contribuya a las operaciones de su giro ordinario, y no como
propiedad de inversión.
 CASO #18

La sociedad TRANSLOPEZ, tiene dentro de su propiedad, planta y equipo un

edificio en el que ha proyectado hacer una inversión para ocuparla en el futuro
como plantel para los servicios que presta en toda la zona occidental del país.
Su representante consulta si respecto a su uso actual dicha propiedad se
catalogará como propiedad de inversión.

R/ No, ya que esta edificación se tiene con miras a ser utilizada como parte de la
estructura en la prestación de los servicios de la compañía.

CASO #19

Almacenes 3B, posee una propiedad con la finalidad de recrear a sus

empleados. La administración evalúa con base a la recién entrada en vigencia
de la NIC 40; y tienen dudas de cómo tratarán esta propiedad.

R/ La deberá tratar como parte de la propiedad, planta y equipo, ya que es parte

de las prestaciones a empleados.
 CASO #20

Construcciones Rascacielos, posee una propiedad que ocupa como bodega,

la cual ha puesto a la venta. La administración desea saber si ésta
constituye según su estado actual, una propiedad de inversión.

R/ No, ya que ésta no está generando rentas o plusvalías, sino usada en el

giro normal de la empresa.

CASO #21

La empresa Bienvenidos, brinda servicios a viajeros, que incluye estadía,

alimentación, lavandería, etc. La administración prepara sus estados
financieros con base a NIC’s, y desconoce el tratamiento que prescribe la
NIC 40, por lo que consulta cómo reconocer el giro de su negocio.

R/ Ya que los servicios adicionales que presta a los huéspedes son

significativos respecto al contrato de alquiler, deberá reconocer su negocio
como propiedad, planta y equipo.