PROPIEDADES DE INVERSIÓN

(NIC 40)
 CONTENIDO

1. Alcance
2. Definición
3. Ejemplos
4. Reconocimiento
- Medición inicial
- Medición subsecuente
. Modelo del valor razonable
. Modelo del costo
5. Cambio de modelo de medición
6. Transferencias
7. Disposiciones
8. Revelaciones
9. Casos prácticos
 1. ALCANCE

✔ Esta norma da los lineamientos del tratamiento contable de las propiedades de

inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

✔ Esta Norma no es aplicable a:

(a) los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la NIC 41
Agricultura y la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo); y
(b) los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas natural y
recursos no renovables similares.
 2. DEFINICION

NIC 40 (Párrafo 5)

✔ Son Propiedades de inversión, aquellas propiedades (terreno o un

edificio —o parte de un edificio— o ambos) mantenidas (por el dueño
o por el arrendatario como un activo por derecho de uso) para obtener
rentas o apreciación del capital o con ambos fines y no para:

a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien

para fines administrativos; o
b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
 3. EJEMPLOS

❑ Los siguientes casos son ejemplos de propiedad de Inversión:

NIC 40 (Párrafo 8):

a) Un terreno que se tiene para obtener apreciación del capital a largo plazo y no
para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del
negocio.

(b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado.

(c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o un activo por derecho de uso
relacionado con un edificio mantenido por la entidad) y esté alquilado a través
de uno o más arrendamientos operativos.

(d) Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de
uno o más arrendamientos operativos.

(e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro
como propiedades de inversión.
 3. EJEMPLOS

❑ Los siguientes casos son ejemplos de propiedad de Inversión:

NIC 40 (Párrafo 10,11 y 15):

• Propiedad utilizada parcialmente para la producción y proveer bienes

y servicios. Parcialmente utilizada para generar ingresos por alquiler o
incrementar el valor del capital (ej. El dueño utiliza parte de la
propiedad para su propio uso, y parte para generar ingresos. La parte
que está alquilada es propiedad de inversión.) NIC 40.10

• Servicios complementarios (ej. la entidad brinda servicios

complementarios a los ocupantes de una propiedad, si tales servicios
son poco significativos como vigilancia o mantenimiento, tal propiedad
debe tratarse como de inversión) NIC 40.11

• Propiedad alquilada a vinculadas NIC 40.15

 3. EJEMPLOS

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de

inversión y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta
Norma:

NIC 40. (Párrafo 9)

• inmuebles con visión a ser vendidos, o en proceso de construcción

para destinar a su venta.

• propiedades ocupadas por el dueño.

• propiedades alquiladas a otra entidad en arrendamiento financiero

 4. RECONOCIMIENTO

NIC 40.(Párrafo 16)

Las propiedades de inversión se reconocen como un activo cuando:

• es probable que los beneficios económicos futuros que están asociados

con la propiedad fluirán hacia la Compañía.

• el costo o valor razonable de la propiedad puede ser medido

confiablemente.
 4. RECONOCIMIENTO

❑ Medición inicial

NIC 40 (Párrafos 20 y 23)

• A su costo, el cual es su valor razonable, incluyendo sus costos de transacción

asociados. (ejemplos: honorarios profesionales por servicios legales, impuestos
por traspaso de las propiedades, etc.)

• No debe incluir los costos de puesta en marcha, gastos anormales o pérdidas

operativas iniciales incurridas antes que la propiedad de inversión alcance el
nivel planeado de ocupación.
 4. RECONOCIMIENTO

❑ Medición subsecuente al reconocimiento inicial

NIC 40 (Párrafo 30)

Se permite a las Compañías elegir entre:

I - modelo del valor razonable; o

II - modelo del costo.

 4. RECONOCIMIENTO

❑ Medición subsecuente al reconocimiento inicial, independiente del

modelo seleccionado

NIC 40 (Párrafo 32)

• Se requiere a todas las entidades determinar el valor razonable de

sus propiedades de inversión para propósito de medición por el
modelo del valor razonable o para propósito de revelación si eligió
el modelo de costo.

• “Sugiere” pero no requiere, actualizar el valor razonable a través de

un perito “tasador” independiente.
 4. RECONOCIMIENTO

I Modelo del valor razonable

NIC 40 (Párrafos 33 y 35)

• Luego del reconocimiento inicial, las Compañías deberán medir su

propiedad de inversión a valor razonable.

• Las ganancias o pérdidas derivadas de cambios en el valor

razonable de la propiedad de inversión debe ser incluida en los
resultados del período en el que se originaron.
 4. RECONOCIMIENTO

❑ Imposibilidad de medir el valor razonable de forma fiable

NIC 40 (Párrafo 53)

De existir clara evidencia de que la entidad no va a poder determinar el

valor razonable de forma fiable y continua, sólo cuando no sean
frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se pueda
disponer de otras formas de estimar el valor razonable, la propiedad de
inversión se medirá aplicando el modelo del costo, previsto en NIC 16.
 4. RECONOCIMIENTO

I Modelo del valor razonable

NIC 40 (párrafo 55)

• Una propiedad de inversión medida previamente a su valor

razonable, deberá continuar con ese modelo hasta su disposición o
hasta que la propiedad sea ocupado por su propietario.

.
 4. RECONOCIMIENTO

II Modelo del costo

NIC 40 (Párrafo 56)

❑ Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo
medirá sus propiedades de inversión:

(a) de acuerdo con la NIIF 5 Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta

y Operaciones Discontinuadas si cumplen los criterios para ser clasificadas como
mantenidas para la venta (o sean incluidas en un grupo de activos para su
disposición que sea clasificado como mantenido para la venta);
(b) de acuerdo con la NIIF 16 si se mantiene por un arrendatario como un activo
por derecho de uso y no se mantiene para la venta de acuerdo con la NIIF 5; y
(c) de acuerdo con los requerimientos de la NIC 16. en todos los demás casos.
.
 5. CAMBIO DE MODELO
DE MEDICIÓN

NIC 40 (Párrafo 31)

• El cambio (NIC 8) de un modelo de medición a otro, es permitido

sólo si los resultados del mismo mejoran la presentación razonable
de los estados financieros.
 6. TRANSFERENCIAS
(p.57)
❑ Una Entidad, transferirá una propiedad, a, o desde propiedades de inversión,
cuando y solo cuando, exista un cambio en su uso, un cambio en las intenciones
de la gerencia en el uso de la propiedad no proporciona evidencia de un cambio
de uso. Ejemplos de evidencia de cambio de uso, incluyen:

• el inicio de la ocupación por parte del propietario, o del desarrollo con

intención de ocupación por el propietario, evidencia una transferencia de
propiedad de inversión propiedad ocupada por el propietario (activo fijo).

• el inicio de un desarrollo con intención de venta propiedad de inversión

Inventarios.

• el fin de la ocupación por parte del dueño propiedad ocupada por el

propietario (activo fijo) propiedad de inversión

• el inicio de una operación de arrendamiento operativo a un tercero

inventarios propiedad de inversión
 7. DESPOSICIONES

NIC 40 (Párrafos 66, 69 y 72)

• Una propiedad de inversión se dará de baja cuando se venda o cuando

quede permanentemente sin uso.

• La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una

propiedad de inversión, se determinarán como la diferencia entre los
ingresos netos de la transacción y el importe en libros del activo, y se
reconocerá en el resultado del periodo en que tenga lugar el retiro o la
disposición (a menos que la NIIF 16 exija otra cosa, en el caso de una
venta con arrendamiento posterior.

• Las compensaciones de terceros por causa de propiedades de inversión

que hayan deteriorado su valor, se hayan perdido o abandonado, se
reconocerán en el resultado del período cuando dichas compensaciones
sean exigibles.
 8. REVELACIONES

❑ Para ambos modelos

NIC 40 Párrafo 75)

• Método aplicado.
• Criterios desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de
inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades
que se tienen para vender en el curso normal de las actividades del
negocio.
• Métodos y supuestos utilizados para la determinación del valor razonable
de las propiedades de inversión.
• Las cifras incluidas en el resultado del período por:
i. ingresos por rentas (alquiler)
ii. gastos directos de operación relacionados con las propiedades
alquiladas
iii. gastos directos de operación relacionados con las propiedades no
alquiladas
 8. REVELACIONES

❑ Para modelo de valor razonable

NIC 40 (Párrafo 76)

• Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de

negocios.

• Activos clasificados como mantenidos para la venta .

• Pérdidas o ganancias netas de los ajustes al valor razonable.

• Diferencias de cambio netas.

• Transferencias de propiedades de inversión.

 8. REVELACIONES

❑ Para modelo del costo

NIC 40 (Párrafo 79)

• Método de depreciación utilizados.

• Vidas útiles.
• Movimiento anual del costo y depreciación.
• Conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al
inicio y al final del período.
• Valor razonable de las propiedades de inversión.
• De no determinarse el valor razonable de manera confiable, incluir:
i. descripción de las propiedades de inversión
ii. explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha podido
ser determinado de manera fiable
iii. rango de estimaciones dentro del cual es posible que se encuentre
el valor razonable.
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 1 Entidad que cotiza en Bolsa sus Inversiones, sufre los efectos del Covid
19:

• Una Compañía que cotiza en Bolsa, posee cuatro propiedades de inversión, A, B, C y D, las
cuales están registradas como sigue:
• “Las propiedades de inversión están valuadas sobre un portafolio basado en su valor
razonable al final del año.
• Al 31 de diciembre de 2021, los saldos acumulados de cada una de las cuatro propiedades
fueron de $100m. Sin embargo en cumplimiento a la NIC 34 Información financiera
intermedia, tiene que presentar sus EEFF al 31 de marzo de 2022 a la SMV máximo al
31.05.2022.
• La Gerencia general, con la finalidad de presentar sus cifras razonables, sabiendo que los
efectos del COVID 19 han modificado los flujos futuros de sus Propiedades de Inversión,
ha utilizado los servicios de Un Tasador Profesional, llegando a la valuación siguiente:
A $110m
B $105m
C $80m
D $70m
⮚ Explique cómo la aplicación del NIC 40 puede cambiar los estados financieros
de la Compañía.
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 1 Entidad que cotiza en Bolsa sus Inversiones, sufre los efectos del Covid
19:

Solución caso No. 1

a) Determinación de la perdida o ganancia en las propiedades de inversión

medidos a valor razonable:

Propiedades valor en libros Valor razonable Ganancia/Perdida

al 31.12.2021 al 31.03.2022 al 31.03.2022
S/ 000 S/ 000 S/ 000 (G/P)

Sigue…………………………………………………
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 1 Entidad que cotiza en Bolsa sus Inversiones, sufre los efectos del Covid
19:

……..Viene: Solución caso No. 1

Asiento contable: DEBE HABER

S/ 000 S/ 000
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:

Una Compañía de propiedades de inversión ha estado construyendo un nuevo cinema. Al 31

de diciembre de 2020, el cinema está cerca de culminarse y los costos incurridos a la fecha
fueron:
$m
• Materiales, mano de obra y subcontratistas 14.8
• Otros gastos directos e indirectos 2.5
• Intereses sobre préstamos 1.3
Es política de la Compañía capitalizar los intereses sobre elevados préstamos específicos
utilizados para propósitos de financiar la construcción. El importe de los préstamos
pendientes de pago al 31 de diciembre de 2020 relacionados con este proyecto es de
$18Millones, y el interés anual es de 9.5%.
Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2021, se incurrieron en los siguientes
costos adicionales:
$m
• Materiales, mano de obra y subcontratistas 1.7
• Otros gastos directos e indirectos 0.3
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:
…continuación:
• Al 31 de marzo de 2021, la Compañía obtuvo el valor razonable del cinema a través de una
tasación profesional, determinando su valor en $22m. Los honorarios de la tasación fueron
de $0.1m, y no han sido incluidos en los costos incurridos por los tres meses del 2021
antes indicados.

• El cine fue tomado por una cadena de cines nacional en arrendamiento operativo el 1 de
abril de 2021, con la firme perspectiva que la pandemia solo fuera muy temporal y
habiendo implementado todos los protocoles de bio seguridad tendría muy buena
acogida por las multitudes. El acuerdo de arrendamiento permite revisiones anuales y en
casos excepcionales en forma semestral, y de este modo se aclaró que su valor es mayor al
de la valuación del 31 de marzo de 2021. Seguidamente, una valuación completa de las
propiedades de inversión de la Compañía al 31 de diciembre de 2021, estableció que su
valor razonable es de $28millones

• Sin embargo, los Accionistas de la Entidad propietaria del cine consientes de los efectos del
Covid19 debido al aislamiento social y el cierre de los cines y espectáculo públicos, saben
que sus flujos actuales y futuros han disminuido sustancialmente, producto a que los
arrendatarios del cine quieren renegociar el contrato de arrendamiento mientras dure la
• van…………….
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:
…continuación:

pandemia en valores muy bajos y después de la pandemia por un año mas con sumas que
representan solo un 70% del monto del contrato original; en ese sentido solicitan a la
Gerencia General presentar sus EEFF al 31.03.2022, para tomar la decisión mas acertada en el
manejo de este negocio.

• Debido a este requerimiento la Gerencia usa los servicios profesionales de Un tasador

independiente, cuyo informe de valuación del cine al 31 de marzo de 2022 asciende a 20
millones

⮚ Se pide:

▪ Indicar los registros contables relacionados el complejo de cines por el año que termina el
31 de diciembre de 2021.
▪ Registrar la ganancia o perdida por el efecto del Covid19 al 31.03.2022.
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:

Solución:

Costos incurridos en 3 meses al 31 de marzo del 2021:

DEBE HABER
US$M. US$M.

sigue………….
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:

Solucion:

…….Vienen
Costos acumulados a la de transferencia a Propiedades de Inversión:
US$M.
sigue……………….
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 2: Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su

medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:

Solucion:

…….Vienen:

Registro contable de medición posterior Al 31 de Diciembre del 2021:

DEBE HABER

CTA CONCEPTO US$M. US$M.

 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 2 Propiedad de Inversión en construcción, su medición inicial, su
medición posterior y que sufre los efectos del Covid 19:

Solución:

…….Vienen:

Registro contable por el efecto de COVID19 Al 31 de Marzo del 2022:

DEBE HABER

CTA CONCEPTO US$M. US$M.

 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 3 Identificación de propiedades de inversión.

❑ Qué tratamiento contable daría usted a cada uno de los siguientes

supuestos?:

1  Edificio de propiedad alquilado mediante uno o más alquileres operativos.

2 Inmuebles ocupados por el propietario y destinados a su actividad.
3  Inmuebles destinados a la venta dentro de la actividad de la empresa, o bien
se encuentran en proceso de construcción con vistas a una futura venta.
4 Terreno adquirido sin un destino determinado.
5   Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento
financiero.
6 Edificio de propiedad desocupado, destinado a ser alquilado mediante
arrendamientos operativos.
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 3 Identificación de propiedades de inversión.

❑ Solución:
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 4 Medición inicial y medición posterior al modelo del valor razonable

❑ Una empresa ha adquirido un edificio de oficinas con fecha 05 de enero de 2021 para
destinarlo al alquiler mediante uno o más arrendamientos operativos. Los datos de
operación son los siguientes:

- El edificio costó S/.1,500.000.00

- Por honorarios, registros y tasas se cancelaron S/.150.000.00 y
- los costos de mantenimiento diario son de S/.500.00
- Al cierre del ejercicio se ha podido determinar el valor razonable del edificio de forma
fiable mediante la determinación de los precios actuales en un  mercado activo para
inmuebles y en condiciones similares.
- El valor razonable es de S/.2,250.000.00. Contabilizar la inversión al principio y al cierre
del ejercicio, teniendo en cuenta que a partir de este año la empresa decide aplicar el
criterio de revaloración para todas sus inversiones inmobiliarias

⮚ Se requiere:
▪ Registro contable de la medición inicial
▪ Registro contable de la medición posterior al 31.12.2021.
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 4 Medición inicial y medición posterior al modelo del valor razonable

❑ Solución:

a) Asiento contable de la medición inicial:

CTA CONCEPTO DEBE HABER

b) Asiento contable de la medición posterior:

 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión, que

le afecta su valuación por el COVID 19.

❑ La empresa Bata Clan S.A,A., es una fabrica de Zapatos y Zapatillas, que adquirió
para su uso hace tres años un inmueble donde funciona la planta productora,
cuyo valor en libros al 31 de diciembre de 2021 – en el modelo del costo– es de
S/.4,260,000 según la información siguiente:
S/.
- Terreno 1,200,000.00
- Edificio de producción 3,600,000.00
- Depreciación acumulada 5% anual (540,000.00)
Total S/.4,260,000.00

❖ Sin embargo, en octubre del 2021,los Accionistas acordaron desocupar el

inmueble al final del periodo para alquilarlo a terceros a partir del 1 de enero
del 2022. Siendo la cuota de arrendamiento mensual un % de las ventas.
Van………………
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

……………..Viene

❖ Bata clan SAA, ha considerado reconocer la fábrica como inversión inmobiliaria a

su valor razonable a partir del 01 de enero 2022; por lo que solicitó la opinión de
un perito tasador que efectúe la tasación de la fábrica, resultando un valor de S/.
1,620,000 el terreno y S/.3,872,000 la edificación (Total S/5,492,000.00)

❖ La Gerencia de Bata Clan SAA, tiene la obligación de presentar los EEFF a la SMV
cerrados al 31 de marzo de 2022, cuyo vencimiento es el 31.05.2022, en ese
sentido, conociendo los problemas económicos que esta originando el COVID19,
donde el arrendatario del inmueble, le pide dejar sin efecto el contrato de
arrendamientos. Necesariamente con este indicio externo, requiere medir la
propiedad a su valor razonable, con la finalidad de presentar sus Estados
Financieros

van……………..
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

……………..Viene

de acuerdo a los lineamientos de la NIC 34 Información Financiera Intermedia.

Donde el Perito Tasador obtiene una valuación del inmueble por el importe de S/
1,377,000.00 para el terreno y S/3,291,200.00 para el edificio.(S/4,668,200.00)

Pregunta:
¿Cuál es el tratamiento contable aplicable a la planta industrial? y ¿como influye el
Impuesto a las Ganancias según NIC 12? Al:

- 31.12.2021
- 01.01.2022
- 31.03.2022
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:
Para resolver este caso debe cumplirse los siguientes 8 pasos:

i. Determinación del nuevo valor por Revaluacion al 31.12.2021:

CONCEPTO VALOR CONTABLE VALOR REVALUADO AUSTE POR EFECTUAR

 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:
ii. Reconocimiento del ajuste de valor al 31.12.2021:
 9. CASOS PRACTICOS
⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:

iii. Reconocimiento del efecto del IR (NIC 12) al 31.12.2021:

S/
• ASIENTO CONTABLE:
DEBE HABER
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:
iv. Transferencia de PPE a Prop. de Inversión al 01.01.2022:
CUENTA Y CONCEPTO DEBE HABER
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:

v. Determinación del nuevo valor efecto del COVID 19 al 31.03.2022:

AJUSTE A
CONCEPTO VALOR EN LIBROS VALOR RAZONABLE REGISTRAR
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:
vi. Registro contable del efecto del COVID 19 al 31.03.2022:
CUENTA Y CONCEPTO DEBE HABER
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:

vii. Determinación del efecto del IR (NIC 12) al 31.03.2022:

S/ IR 29.5%
 9. CASOS PRACTICOS

⮚ CASO 5 Transferencia de Activos Fijos a Propiedades de Inversión

Solución:

viii. Registro contable del efecto del IR (NIC 12) al 31.03.2022:

❑ ASIENTO CONTABLE:
DEBE HABER
S/ S/
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MUCHAS GRACIAS
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