TEMA 6

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

I.- Concepto.

II.- Naturaleza jurídica.

III.- Copropiedad de las partes comunes.

a) Enumeración.

b) Derechos de los copropietarios.

c) Obligaciones de los copropietarios.

IV.- Destrucción total o parcial del edificio.

V.- Propiedad individual de los pisos y comportamientos.

VI.- Reglamento, asamblea de copropietarios, nombramiento de administrador y sus

atribuciones.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

I. CONCEPTO
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La propiedad horizontal difiere considerablemente de la medianería con la que no debe

confundirse. La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos inmuebles
están separados por un elemento común (muros, fosos, setos vivos y cercas) que
pertenecen a los propietarios de aquellos. La propiedad horizontal es un sistema de
derechos reales, es decir, un conjunto de copropiedades individuales, que traduce la
situación jurídica de los diferentes interesados con relación al inmueble contemplado en
su totalidad.

II. NATURALEZA JURIDICA

La sección III del capítulo IV del Código, y que comprende los artículos 184 a 200, está
inspirada en su mayor parte en la Ley de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de
1949, así como en algunas leyes extranjeras como la brasilera, la uruguaya y la
argentina y, principalmente, en el Código civil italiano de 1942 en sus artículos 1117 y
siguientes. Se ocupa, pues, de otra de las formas de la copropiedad con indivisión
forzosa a la que se conoce, especialmente en Latino América, con la denominación de
propiedad horizontal es a no dudarlo una institución jurídica que posee actualmente una
gran vitalidad. El fenómeno de la propiedad dividida por pisos o planos horizontales de
un mismo edificio se ha desarrollado no hace mucho, habiéndose visto favorecido con
una serie de facilidades al objeto de incrementar la constitución de pisos y
compartimientos habitables.

La característica de este fenómeno radica en la particular circunstancia de que, al lado de

una propiedad individual perteneciente a cada partícipe sobre su propio derecho (art.
184), existe una comunidad forzosa de todos sobre ciertas partes del edificio, tales
como, el suelo, los cimientos, los muros exteriores, patios, escaleras, ascensores,
depósitos de agua, etc. (art. 187). Ambos tipos de propiedad son inseparables (art.
192), no pueden subsistir el uno sin el otro. Esta comunidad tiene, precisamente como
 nota peculiar, que no admite la división respecto de esas cosas comunes (art. 190), y
también, el copropietario no puede, ni renunciando a su derecho sobre las partes
comunes, sustraerse a contribuir a los gastos necesarios para su conservación (art. 188
- III).

Generalmente, la propiedad horizontal nace por efecto de la adquisición separada de pisos

o compartimientos, por parte de diversos sujetos. Los pisos o compartimientos forman
orgánicamente parte de un edificio único o de un grupo de edificios que tienen partes
comunes. Pero la propiedad horizontal puede encontrar también su origen en la división
de un edificio (ya común en todos los aspectos) en pisos, departamentos o locales, que
se convierten, cada uno de ellos, en objeto de propiedad exclusiva, conservándose
comunes determinadas partes.

III. COPROPIEDAD DE LAS PARTES COMUNES

Según el Código la propiedad de cada piso o compartimiento lleva inherente un derecho

de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute. Es ésta la nota básica que define a los elementos comunes, llamados
también en el Código partes comunes.

a) Enumeración.- El Código da una enumeración (art. 187), no exhaustiva sino

ejemplificativamente, y siempre que no exista título en contrario, de lo que considera
partes comunes: 1) las partes del edificio necesarias para el uso común (art. 187, n. 1);
2) los servicios en común (art. 187, n.2); 3) las obras, las instalaciones y los artefactos
de uso y goce común (art. 187, n.3, 4) Las cosas que constituyen propiedad común de
los propietarios y. de las cuales el Código da la enumeración en el artículo 187 son de
indivisión forzosa (art. 190) por considerarse una unidad jurídica indivisible.

b) Derechos de los copropietarios.- El derecho de cada copropietario sobre las cosas

comunes es proporcional (salvo que el título disponga otra cosa) al valor del piso o
compartimiento que
97 le pertenece (art. 188-I). Cada copropietario tiene el uso de las
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cosas comunes conforme a su destino y sin perjudicar el derecho de los demás (art.
188-II). Las innovaciones dirigidas al mejoramiento, uso más cómodo o mayor
rendimiento de las cosas comunes, son válidamente deliberadas por la asamblea,
mediante votación de al menos los dos tercios del valor del edificio. Por el contrario, las
que puedan determinar perjuicio a. la estabilidad o seguridad del edificio, requiere del
acuerdo Unánime de la asamblea (art. 189-I). El derecho de propiedad del piso o
compartimiento es inseparable de las cosas comunes (art. 192).

c) Obligaciones de los copropietarios.- Hemos visto que el propietario del piso: o

departamento o local está facultado para el uso y goce dé los elementos comunes,
pero, también tiene limitaciones en su derecho de copropiedad sobre ellos y se le
imponen obligaciones específicas. La carga de los gastos de conservación y goce de
las partes comunes, en cuanto a los servicios de interés común, grava, por contribución,
o sea en proporción al valor dé la respectiva propiedad solitaria, sobre cada uno de los
copropietarios (salvo convención en contrario). Pero, si se trata de cosas de las que los
copropietarios no pueden servirse en medida igual, los gastos se distribuyen en
proporción al uso que cada copropietario puede hacer de ellas (art. 191). Un
copropietario no puede —ni aun renunciando al derecho sobre las cosas comunes—
sustraerse a la contribución en los gastos para la conservación de ellas (art. 188-III).
Cada propietario tiene el goce de las cosas comunes, pero, en cada caso, no le -es
lícito originar daño a las cosas comunes, con obras, aun realizando sobre el piso o
compartimiento de su propiedad exclusiva (189-II).

IV. DESTRUCCION TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO

En caso de perecimiento (total o en cuanto a las tres cuartas partes del valor del edificio),
cada copropietario puede pedir (salvo convención en contrarío) la venta del suelo y de
los materiales en subasta (art. 193-I). Si el perecimiento afecta a una parte menor, cada
propietario debe contribuir a la reconstrucción de las partes comunes
 proporcionalmente a su derecho (art. 193-II). El copropietario que no quiera participar
en la reconstrucción del edificio está obligado a ceder (A enajenación forzosa) a los
otros copropietarios, sus derechos, aun sobre lo que es objeto de su propiedad
exclusiva. El precio de la cesión se establecerá a base de estimación pericial (art. 193-
IV). La indemnización conseguida en cuanto a las panes comunes si el edificio perecido
estuviese asegurado, se destina a la reconstrucción de esas partes (art. 193-III).

V. PROPIEDAD INDIVIDUAL DE LOS PISOS Y COMPARTIMIENTOS

El artículo 184 del Código contempla la situación de un edificio que se constituye en

régimen de propiedad horizontal mediante la división en pisos y compartimientos, que
van a ser objeto de una propiedad separada. Esos pisos o compartimientos llevan
inseparablemente unidas las partes comunes estudiadas, con anterioridad. El derecho
del propietario de un piso o compartimiento es, pues, doble: un derecho de propiedad
privativo sobre el piso o compartimiento; un derecho de copropiedad, con indivisión
forzosa, sobre las partes comunes.

Los propietarios de pisos o compartimientos podrán ejercer su derecho realizando los

actos jurídicos negociales, por ejemplo, constitución de hipoteca (art. 1360), o
materiales (dividir materialmente los pisos o compartimientos, para formar otros
reducidos más independientes), siempre que sean compatibles con este tipo de
copropiedad con indivisión forzosa y con el derecho de los otros propietarios de otros
pisos y compartimientos (art. 185-I). Como una aplicación del artículo 192, la
enajenación, hipoteca o anticresis del piso o compartimiento comprende también la de
las partes comunes (art. 185-II).

Al propietario del piso o compartimiento o al ocupante del mismo (por cualquier título, v.gr.
arrendamiento) le está prohibido dar un destino contrario, al que le asignen los
reglamentos (art. 186).

VI. REGLAMENTO,98 ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS, NOMBRAMIENTO DE

ADMINISTRADOR Y SUS ATRIBUCIONES
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El Código establece la necesidad de que a tiempo de constituirse la copropiedad debe

redactarse un reglamento que contemple las normas relativas al uso de las cosas
comunes, a los derechos y obligaciones de los copropietarios y a las reglas para la
administración. Estas normas no son disminuyentes de los derechos que los
copropietarios tengan como consecuencia de la adquisición ni tampoco pueden derogar
las disposiciones referentes a la contribución en los gastos de conservación (art. 188-
III), innovaciones (art. 189), indivisión forzosa (art. 190), inseparabilidad de los derechos
de cada propietario (art. 192), nombramiento y revocación del cargo de administrador
(art. 195), atribuciones del administrador (art. 196) y asamblea de copropietarios (art.
197).

La asamblea queda constituida regularmente con la intervención de un número de

copropietarios que represente tres cuartos del valor del edificio entero. Son válidas las
deliberaciones aprobadas con un número de votos que represente al menos los dos
tercios del valor que tenga el edificio, y obligan a los que disienten (art. 197-I y II). Es
también atribución de la asamblea de copropietarios designar o confirmar al
administrador; aprobar la partida anual de gastos y su reparto entre los copropietarios,
asimismo la rendición de cuentas del administrador y, en general, proveer a los asuntos
de interés común que no se hallen dentro de las atribuciones del administrador (art.
197-III).

El administrador es nombrado por la asamblea de copropietarios por el voto que

represente los dos tercios del valor del edificio; en su defecto, por la autoridad judicial,
en virtud de recurso aun de un solo copropietario. El administrador dura en el cargo un
año, puede ser reelegido, pero, puede ser revocado en cualquier momento por la
asamblea (art. 195). El administrador tiene atribuciones diversas (ejecutivas,
disciplinarias, de gestión, conservativas), las cuales se desarrollan, casi todas en las
relaciones internas, o sea, en el ámbito de la copropiedad. Tiene además el deber de
rendición de cuentas (art. 196-I). En las relaciones externas, el administrador tiene
también la representación de los copropietarios y, la legitimación procesal activa, tanto
contra los copropietarios o contra terceros (art. 196-II). Tiene, además, la legitimación
procesal pasiva (art. 196-III).

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