Saúl Alberto Fernando Puerta Salinas

Universidad Autónoma Latinoamericana

Carrera 28 # 29-85 (908)
saulpuertas@gmail.com
Medellín

Medellín, 27 de julio de 2020

Señores
Condominio Campestre Aguazul P.H.
Atención: Sra. Maribel Zapata
Administradora
Sopetrán

Asunto: Reglamento de Propiedad Horizontal

Uso de zonas comunes

Respetada señora Maribel.

Cordial y atento saludo.

Atendiendo su requerimiento telefónico y después de haber recibido un ejemplar

electrónico del reglamento de propiedad horizontal del Condominio Campestre
Aguazul P.H. ubicado en el municipio de Sopetrán, procedo por este medio a
entregar, algunos comentarios que servirán para esclarecer la situación que
actualmente se presenta en el derecho al uso y goce de los bienes de dominio
común, específicamente los que están ubicados en la zona de recreación.

Leído en su totalidad el reglamento de propiedad horizontal declarado por

Pentágono Construcciones S.A., (sin información de número de escritura o de
notaria), encuentro que la unidad inmobiliaria, está sometida en su totalidad, a la
normativa que prescribe la Ley 675 de 2001 y demás normas complementarias.

Dentro del cuerpo de la escritura que contiene el reglamento como dije, bajo los
parámetros de esa ley especial (675), y siguiendo un orden secuencial, encuentro
que dentro de la descripción de la composición de bienes se encuentras dos clases
de bienes a saber:
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Bienes objeto de dominio particular o privado, y describe 111 unidades de

vivienda y 5 locales comerciales.

Bienes de dominio común, y reseña una descripción de varis elementos, sin hacer
ningún tipo de diferenciación o exclusión sobre el uso y goce que pudiera
corresponder a los dos tipos de inmuebles de dominio particular o privado que
existen dentro del Condominio. (Numeral décimo primero, páginas 6 y 7)

En el capítulo I, artículo 1 de lo que constituye la declaración propia del reglamento,

dispone que este, tiene por objeto determinar la conformación y división física del
Condominio Campestre Aguazul, la individualización de los bienes de dominio
particular, la determinación de los bienes de dominio común, que pertenecen en
común y proindiviso a TODOS los propietarios de los bienes de dominio privado o
particular del Condominio, indicando cuales de esos bienes comunes tienen el
carácter de esenciales, y como la norma básica para la utilización de esos bienes
comunes…

En el artículo 4 del reglamento se puede leer:

El Condominio Campestre Aguazul Propiedad Horizontal está proyectada como
una unidad destinada exclusivamente a la edificación de viviendas unifamiliares
con áreas y servicios comunes integrados. En el condominio se distinguen dos
clases de bienes así:

A. Bienes de dominio de carácter privado o particular y reitera la existencia de

111 unidades de vivienda y 5 locales comerciales …

B. Bienes de dominio común y reitera nuevamente aquellos puntos que se

habían mencionado anteriormente a saber:

 la portería con todas sus instalaciones y accesorios la puerta de acceso

peatonal y vehicular del condominio
 Club House zonas verdes internas y vías internas
 23 parqueaderos públicos
 dos juegos infantiles dos canchas de vóley playa 3 piscinas
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 lote de terreno descrito Y alinderado en la cláusula segunda que

anteceden este mismo instrumento estudiando la parte correspondiente
al lote de cada unidad de vivienda
 el subsuelo de los bienes comunes de acuerdo con las disposiciones
legales
 los transformadores de energía y los postes de concreto
 las instalaciones generales de servicios públicos desde el punto de
conexión a la red de la empresa prestadora del servicio y hasta donde se
dividen para cada unidad de vivienda
 el sistema de iluminación de los bienes comunes con sus lámparas
bombillos etcétera y el contador de energía para el consumo de dicho el
viernes
 el cerramiento del condominio

Y agrega que, cada propietario será dueño exclusivo de unidad de dominio privado
o particular y participará en las áreas de dominio común, en la proporción que se
establezca en el presente reglamento.

Es decir, cada vez que el reglamento del condominio se refiere a bienes de dominio
privado o particular menciona la existencia de 111 viviendas y 5 locales
comerciales.

En el parágrafo del artículo 9º refiriéndose a los bienes comunes esenciales, repite

la relación ya anotada y establece, además, que, como bienes comunes
esenciales, son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y
seguridad del condominio y así como los imprescindibles para el uso y disfrute de
los bienes de dominio particular.

De acuerdo con los postulados de la ley 675 en comento, los bienes comunes
esenciales, son inherentes a los bienes de dominio privado pues con la existencia
de esos bienes comunes esenciales así determinados desde el origen por el
desarrollador del proyecto constructivo, es que se puede concebir el uso, goce y
disposición de los derechos sobre los bienes privados.
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Pero más que la inherencia de esos bienes comunes esenciales a los derechos de
domino sobre los bienes particulares, es preciso tener en cuenta los dictados en
que se fundamentó la expedición de dicha ley de propiedad horizontal.

Tenemos entonces que, con base en los principios rectores de la normatividad

colombiana, en la que en todas sus leyes va intrínseco el principio de igualdad de
los sujetos, dentro de esta normatividad especial, también tiene aplicación plena y
así, con base en la declaración que hizo el representante legal de la sociedad
Construcciones Pentágono S.A., los propietarios de los bienes de dominio
privado o particular, entre ellos los dueños de los locales comerciales, tienen
el derecho de usar y gozar de los bienes comunes, todos, esenciales o no, pues de
otra manera se estaría estableciendo una diferenciación caprichosa, sin ningún tipo
de respaldo legal.

En ocasiones y cuando se da este fenómeno de la existencia de bienes de dominio

particular o privado por fuera del cerramiento general de la unidad mayor, en la que
aparecen ubicados la mayoría de los bienes de dominio particular, se podrán
establecer criterios de diferenciación, por razón de la ubicación y por razón de la
contribución, es decir, especificando desde la declaración primaria de constitución
del reglamento de la copropiedad, que los bienes (locales comerciales) ubicados
por fuera del perímetros de cierre de la unidad, tendrá un uso restringido de los
bienes comunes de tipo suntuario, y esa diferencia, se genera generalmente a
través del coeficiente de copropiedad, que como elemento referente y determinante
para la liquidación del valor de las expensas necesarias, se involucra en un módulo
de contribución diferente del que se ocupa de la mayoría de los bienes ubicados
dentro del cerramiento de la unidad.

En el cuerpo declarativo del reglamento que me fue suministrado, no existe ningún

criterio de diferenciación y, por el contrario, lo que se presenta es un criterio de
nivelación en la igualdad de los derechos para el uso y goce de los bienes comunes
(todos) de la unidad inmobiliaria.

Por la situación actual que no permite el desplazamiento para una observación

directa en el campo de ubicación del condominio, podemos hacer el siguiente
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ejercicio, simple, pero de gran ayuda en la comprensión de ese rasero de igualdad

que determinó la declaración de la sociedad constructora.

Los propietarios de los locales, tienen acceso directo al condominio?

Deber salir de ellos e ingresar a la unidad a través de la portería?

En ambos casos y como está redactado el reglamento, no importa si tienen acceso

directo a través del local a la unidad o si, por el contrario, deben salir de los locales
para ingresar a través de la portería: tienen derecho al uso de los bienes comunes
de tipo recreacional.

Aquí el criterio determinante para permitirles el uso de los bienes comunes de tipo
recreativo a los propietarios de los locales, nace de la declaración de igualdad que
introdujo el representante legal de la constructora al momento de declarar el
reglamento de la propiedad horizontal, sin módulos de contribución y sin la claridad
o criterios suficientes de exclusión para los propietarios de los locales, ubicados
por fuera del cerramiento general del condominio.

Al momento de derramar el valor de las contribuciones por expensas comunes

ordinarias, no se puede introducir un criterio de diferenciación porque no existe
dentro del reglamento.

Y hacer esa diferenciación sin un soporte legal preestablecido seria violar, repito el
principio de igualdad.

Salvo mejor opinión, los propietarios de los locales o las personas a quienes estos
entregue los derechos de uso y goce, tendrán pleno derecho para usar y gozar de
los bienes comunes (esenciales por cierto y así declarados), de tipo recreativo que
constituyen el complemento para el derecho de dominio particular o privado.

Cabría pensar en una reforma al reglamento de la copropiedad, pero para ello se

necesitaría de “una reunión presencial, con un quorum calificado mínimo del 70%”,
para establecer los módulos de contribución y con su establecimiento como criterio
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económico de diferenciación, variar la determinación y cuantificación del valor de

las cuotas de administración para esos bienes inmuebles (locales), ubicados por
fuera del perímetro de cerramiento de la unidad.

Estaré atento de sus comentarios e inquietudes y me suscribo cordial y obsecuente

servidor.

Saúl Alberto Puerta Salinas

Abogado.