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DERECHO REAL DE PROPIEDAD

Vctor Toro Llanos

DEFINICIONES Grupo uno: Son aquellas definiciones que consideran a la propiedad como la potestad plena y exclusiva que permite la sumisin de la cosa a su titular. Principales definiciones: - Las institutas de ustiniano - Las partidas - !indsc"eid - Scialo#a - $di%o de &apolen
'

DEFINICONES

Grupo dos. Por las facultades. (concepcin atri)utista*. La tendencia de este %rupo es la de definir a la propiedad enumerando sus facultades. +ntre ellas tenemos las si%uientes: - ,e los -omanistas modernos. (Savi%ny. /"erin%. !indsc"eid*: derecho de usar, disfrutar, abusar,
vindicar y disponer de una cosa corporal, sin ms limitaciones que las impuestas por la ley, o por la voluntad de los transmitentes

- $di%o $ivil de 1012 Artculo 850


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,+3/&/$/4&+S

Grupo tres. +sta tendencia considera a la propiedad en armona con el inter5s social. +n el entendido que la propiedad de)e ser e#ercitada adecuadamente se%6n la naturale7a del )ien para su aprovec"amiento econmico.

,+3/&/$/4&+S

S49-+ +L + +-$/$/4 ,+ L: P-4P/+,:,: $onstitucin del 01 ;< bien comn= (:rt.>?*. $onstitucin del >0. :rt. 1'8@ esta)leca que la propiedad o)li%a a usar los )ienes en armona con el inter s socia!. :rtculo 0'1@ de cdi%o $ivil estA modificado: "ay que leer ;)ien com6n= en ve7 de ;inter s socia!=.

,+3/&/$/4&+S

Cay diferencia entre el )ien com6n y el inter5s socialD. S la "ay. +l )ien com6n es el )ien %eneral. el )ien de todos. +l inter5s social. en cam)io. es el que puede tener un %rupo social determinado. :s. por e#emplo. existe el inter5s de los campesinos. de los empresarios 4tra diferencia es que la nocin de ;)ien= alude a )eneficio. a lo que es conveniente. +l ;inter5s=. por otra parte. responde a la satisfaccin de una necesidad.

+V4LE$/F& C/STF-/$: ,+ L: P-4P/+,:,

Anti"#edad: Propiedad colectiva (comunismo primitivo*. En e! Derec$o Romano.

+l ius civile. reconoce la proieta. La propiedadG uso. disfrute y a)uso. Edad media% desinte%racin y la descomposicin del dominio por influencia del feudalismo. Edad moderna% +l concepto #urdico feudal se va diluyendo "acia una aproximacin a la nocin #urdica -omana. &poca contempor'nea% +n esta 5poca se caracteri7a la propiedad por los recortes de su carActer a)soluto. dando paso a la funcin social de la propiedad. >

a* )*

:T-/9ET4S ,+ L: P-4P/+,:, :T-/9ET4S: denominados tam)i5n facultades. los atri)utos clAsicos son tres: 1- Ius utendi: Es el derecho de usar las cosasG '- Ius (ruendi% Facultad del propietario de percibir los frutos del bien sobre el cual e erce su se!oroG 1- Ius abutendi% El domine puede disponer del bien" :rt. 0'1@ del $ $ adiciona la facultad de !a rei)indicaci*n. +sta inclusin es critica)le por que la reivindicacin es la materiali7acin de la persecutoriedad y esta corresponde en realidad a todo ,erec"o -eal. La persecucin no es privativa del derec"o de propiedad. $onsecuentemente es desacertado incluir en la definicin este atri)uto de la propiedad. H

$:-:$T+-+S ,+ L: P-4P/+,:,
-

plenitud= por que concede so)re la cosa un seIoro %lo)al del que las distintas facultades (;derec"os=* - Derec$o Rea!. +s el poder de la persona so)re las cosas. el seIoro. el dominio so)re el )ien. - Derec$o perpetuo. &o tiene limitacin temporal. pues contin6a aun por causa de muerte del titular a favor de los sucesores. Se funda ademAs en la accin reivindicatoria que tiene el propietario. la cual es imprescripti)le. salvo contra el que adquiera el )ien por usucapin
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Poder +nitario. Llamado tam)i5n carActer de ;la

$aracteres de la propiedad
Derec$o

carActer sa%rado de la propiedad. sin em)ar%o en la mayora de las $onstituciones del mundo consa%ran la inviola)ilidad de la propiedad . Derec$o e,c!usi)o. &o permite otro derec"o de propiedad seme#ante y opuesto so)re el mismo )ien. Car'cter de !a e!asticidad. Se%6n Lafaille este carActer es una consecuencia de la amplitud del dominio. +n efecto. el titular puede disponer de al%una o al%unas facultades de la propiedad a favor de otras personasG con ello se produce la 1? desmem)racin de la propiedad.

in)io!ab!e. +n doctrina no se acepta este

$L:S+S ,+ P-4P/+,:,
A- POR LA E./ENSI0N DE LA PROPIEDAD J Propiedad p!ena. J Nuda propiedad. 1- POR LOS 1IENES 2+E SON O13E/O DE LA PROPIEDAD J Propiedad Ci)i! J Propiedad industria! J Propiedad minera J Propiedad inte!ectua! J Prop. de comunidades campesinas 4 nati)as. J Propiedad Socia! 4 Auto"estionaria. 11

P4- L: +KT+&S/F& ,+ L: P-4P/+,:,

56 Propiedad p!ena. ,enominada tam)i5n propiedad total. es aquella que no "a perdido nin%una de sus facultadesG dic"o de otro modo. no "a sufrido la desmem)racin de sus atri)utos in"erentes a ella. :rt.0'1 $.$. define la propiedad plena.
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POR LA E./ENSI0N DE LA PROPIEDAD


2- Nuda propiedad. Es la que se encuentra despojada, desnuda de sus naturales atribuciones de usar y disfrutar. En la nuda propiedad se conserva las atribuciones que guardan relacin con el dominio, pero no con el goce y disfrute de la cosa. El nudo propietario tiene una expectativa de reunir en su mano la plena propiedad al trmino de los derechos desmembratorios de la propiedad. La nuda propiedad se extingue por las mismas causas establecidas para el usufructo.
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POR LOS 1IENES 2+E SON O13E/O DE LA PROPIEDAD 1-Propiedad Civil. Se encuentra regulada por en digo ivil! comprende la propiedad sobre bienes inmuebles y muebles, "#Propiedad industrial. Es el derecho atribuido a determinadas personas para explotar exclusivamente, durante cierto tiempo, las industrias objeto del derecho tambin la facultad de usar privativamente, las marcas, se$ales o t%tulos que designan la procedencia de los art%culos fabriles y 18 comerciales.

&'( L'S )*E+ES ,-E S'+ ').E/' 0E L1 &('&*E010

3- Propiedad minera.- (egulada por legislacin especial de la materia. 4-Propiedad intelectual. (egulada por el 0ecreto Legislativo +2 3"", promulgado el "4 abril de l5567 Ley sobre el derecho de autor.

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&'( L'S )*E+ES ,-E S'+ ').E/' 0E L1 &('&*E010

76 Propiedad de comunidades campesinas 4 nati)as. 86Propiedad auto"estionaria. Socia! 4

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'/(1S 8'(91S 0E &('&*E010 A) PROPIEDAD E C!"#I$A. +o admite otro derecho de propiedad semejante y opuesto sobre el mismo bien. Si una persona tiene la propiedad de una cosa no es posible que haya otra persona con igual derecho sobre ella. La exclusividad en la propiedad guarda relacin con el poder jur%dico de disponer el bien con libertad.
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'/(1S 8'(91S 0E &('&*E010 %) COPROPIEDAD. Es un derecho real en que la propiedad pertenece a varias personas por partes indivisas:. Se manifiesta en cuotas ideales Art. &'&2.# ;<ay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o m=s propietarios ;

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'/(1S 8'(91S 0E &('&*E010 C) PROPIEDAD (ORI)ON*A! PREDIA!. El digo ivil sin motivacin alguna ha omitido este instituto, >nicamente se ha limitado a remitirse a la ley especial as% lo establece en el 1rt. 5?3

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LA PROPIEDAD HORI9ON/AL

'?

,efinicin
$onsiste en la propiedad e,c!usi)a so)re los pisos. secciones. departamentos o locales y de propiedad comn respecto de las partes comunes o servicios del edificio. unto a la propiedad exclusiva (de los pisos. departamentos. o secciones* existe la copropiedad for7osa (de los elementos comunes*. Romero Roma:a seIala que se trata de ;una com)inacin de la propiedad exclusiva so)re lo sustancial con un condominio for7oso so)re determinados elementos necesarios para todos=.
'1

Tradicionalmente se distin%ue de la propiedad vertical le%islada por el $di%o $ivil. Propiedad )ertica! en los predios se extiende al su)suelo y al so)resuelo de manera ilimitada. "asta donde es 6til al propietario. Propiedad $ori;onta! (en el caso de edificios* el dominio exclusivo se extiende "asta el lmite de las secciones de arri)a y a)a#o. Propiedades superpuestas.

''

,iferencias con la propiedad vertical

:lcances de este derec"o real


+sta terminolo%a no traduce con precisin el verdadero alcance de este derec"o real. si se toma en cuenta los o)#etos diversos que comprende este derec"o real: a. Edi(icios de Departamentos: Enidades inmo)iliarias que cuentan con )ienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva u)icados en edificaciones de mAs de un piso. ). 2uintas: Enidades inmo)iliarias de propiedad exclusiva que cuentan. por lo menos. con un pasa#e de acceso en calidad de )ien com6n. '1

:lcances de este derec"o real


c. Casas en Copropiedad: Enidades inmo)iliarias de propiedad exclusiva que cuentan con Areas recreativas adyacentes de propiedad com6n yLo servicios comunes. d. Centros 4 Ga!er<as Comercia!es o Campos Feria!es% Enidades inmo)iliarias que cuentan con )ienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial. e. Otras unidades inmobi!iarias con bienes comunes% ,e propiedad exclusiva que "an sido independi7adas y que cuentan con el terreno como )ien de propiedad com6n.

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=ODOS DE AD2+IRIR LA PROPIEDAD

'B

8 ' ( 9 1 S ' ( * D * + 1 ( * 1 S 0 E 1 0 , - * ( * ( L 1 & ( ' & *E 0 1 0 1 & ( ' & *1 * @ + 1 & ( ' & * 1 * @ + 1 & ( E + S * A 1 < 1 L L 1 C D ' *9 & ( ' & * ' E re s n u l i u s & ( ' & *' 5 " 5 2#5 4 B 2 54"2 a 54?2 1 E S *@ + + 1 / - ( 1 L a l u vi n o a vu l s i n 5 4 5 2#5 F G 2 1 E S *@ + 1 E S * @ + *+ 0 - S / ( * 1 L 5 F B 2#5 F 4 2 E S & E *8 * 1 *@ + E 9 EC L1 54H2

'2

8 ' ( 9 1 S 0 E ( *A 1 0 1 S / ( 1 9 S 9 *S *@ + 9 ' ( / *S 1 - S 1 titu lo u n iv e rs a l y p a rtic u la r *+ / E ( A *A ' S 5 F 5 2 #B 4 F 4 2 / ( 1 0 */ *' b s m u e b le s c o rp o ra le s 5 F H 2 #5 F 3 2 / ( 1 0 */ *' 1 - / ' 9 I / * 1 b ie n e s in m u e b le s 5F52

'>

M4,4 4-/N/&:-/4
Se

adquiere la propiedad sin transmisin. +l adquirente lo o)tiene por s mismo. ya sea por apropiacin o por accesin de )ienes mue)les o inmue)les. :propiacin. recae so)re res nullius ()ienes mue)les*. Por la accesin se adquiere la propiedad plena so)re mue)les e inmue)les. por "ec"os del "om)re o de la naturale7a
'H

LA APROPIACI0N.
+xisten dos formas de apropiacin: a* Por apre"ensin y )* Por ocupacin. La apre$ensi*n recae 6nicamente so)re )ienes mue)les y la ocupaci*n so)re inmue)les a)andonados o que no pertenece a nadie. +n nuestra le%islacin 6nicamente se esta)lece la adquisicin de la propiedad por aprensin. mAs no por ocupacin. puesto que los inmue)les si no son de los particulares son del +stado. '0

:propiacin apre"ensiva
+ol,,- 0efine la apropiacin aprehensiva ;como la toma de posesin de una cosa mueble de nadie, por medio de un acto propio unilateral:. ElementosaJ 9ienes mue)les sin dueIo en los que se comprende a los semovientes en estado de li)ertad natural. el "alla7%o de tesoros. bJ Posesin efectiva (apre"ensin* +o comprende el hallaKgo de cosas perdidas 1?

$a7a y pesca

(especto de la caKa, basta que hayan ca%do en las trampas y por su parte, en la pesca, basta que hayan ca%do en las redes. ' en el caso de los animales de caKa hayan sido heridos y sean perseguidos sin interrupcin. onforme al 1rt. 54G2 la caKa de animales se presenta de tres maneras. aJ uando el animal es cogido o tomado vivo o muerto por el caKador. bJ uando el animal a ca%do en las trampas, y. cJ uando el animal herido es perseguido sin interrupcin 11

,escu)rimiento de tesoros
0efinicin de tesoro. El tesoro est= constituido por el objeto u objetos cuyo due$o no es conocido y no puede ser conocido y est=n enterrados u ocultos en un bien inmueble o mueble. El tesoro es de naturaleKa mueble, de valor econmico y que haya sido ocultado. Elementos. aJ osas muebles ocultas. bJ 0esconocimiento del propietario. +o constituyen tesoro los bienes muebles considerados por el rgimen legal especial del patrimonio cultural de la nacin 1'

+o constituye un modo de apropiacin, a>n en el caso de que no apareKca el due$o conforme lo dispuesto en el 1rt. 54"2 y 5442 del digo ivil. El due$o que recobra el bien perdido esta obligado al pago de los gastos y de abonar una recompensa.

C:LL:ON4 ,+ $4S:S P+-,/,:S

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L: :$$+S/F&
$4&$+PT4. +timolo%a: accedere: aco%erse una cosa a otra $di%o $ivil vi%ente :rt. 01H@ ;+l propietario de un )ien adquiere por accesin lo que se une o ad"iere materialmente a 5l= +L+M+&T4S. a. +xistencia de la propiedad so)re un )ien (mue)le o inmue)le*. ). Enin. ad"erencia o incorporacin de otro )ien a#eno. 18 Ena fuer7a interactiva natural o industrial

:ccesin inmo)iliaria
1 E S *@ + *+ 9 ' ) *L *1 ( *1 1 ( / *8 * *1 L 1 E S *@ + *+ 0 - S / ( *1 L

+ 1/- ( 1L 1 L - A *@ + 1 A - L S *@ + abandono de cauce fo r m a c i n d e is la

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:ccesin inmo)iliaria natural


A- AL+>I0N.- ;+s el acrecentamiento paulatino de tierras que se opera en los fundos ri)ereIos por el acarreo que "acen las a%uas de sustancias que se sedimentan. 1- A>+LSI0N.- :rt. 08?@.- ;$uando la fuer7a del ro arranca una porcin considera)le y reconoci)le en un campo ri)ereIo y lo lleva al de otro propietario ri)ereIo. el primer propietario puede reclamar su propiedad. de)iendo "acerlo dentro de dos aIos del acaecimiento. Vencido este pla7o perderA su derec"o de propiedad. salvo que el propietario del campo al que se uni la porcin arrancada no "aya tomado aun posesin de ella=
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9'01L*010ES 0EL 1L-A*@+

a) .) c) d) e)

Cauces a.andonados. /ormaci0n de islas. Aluvi0n provocado. Aluvi0n .rusco. Aluvi0n por retroceso.

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Accesi0n inmo.iliaria industrial.


Es la unin o adherencia efectuada por el hombre sobre bien inmueble propio o ajeno. Sobre inmueble ajeno, se presentan los casos de edificacin de buena fe y de mala fe, o cuando con una edificacin se invade parcialmente, de buena o mala fe, el suelo de la propiedad vecina. Sobre predio propio, cuando se edifica con materiales ajenos o se siembra con plantas o semillas ajenas 1H

Accesi0n inmo.iliaria industrial


aJ Edificacin en terreno ajeno. Se trata de un t%pico caso de accesin industrial. Se presentan dos hiptesis7 edificacin de buena fe y de mala fe. 1rt. 5FB2 edificacin en terreno ajeno de buena fe. Este dispositivo legal concede al due$o la alternativa de decidir entre hacer suyo lo edificado pagando el valor promedio de la obra que resulte del costo y el valor actual de la misma! o en caso contrario, obligar al invasor que le pague el valor comercial del terreno. En ambas hiptesis la ley no concede la indemniKacin por da$os.
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Accesi0n inmo.iliaria industrial


Art. &431 Edi,icaci0n en terreno a2eno de mala ,e . El propietario del suelo tiene la opcin de exigir la demolicin de lo edificado por cuenta y cargo del invasor y demandar la indemniKacin por da$os y perjuicios o en su defecto hacer suyo lo edificados sin obligacin a pagar su valor. bJ Art. &441 invasi0n de suelo colindante. &or esta figura jur%dica se adquiere la propiedad del suelo ocupado o ;invadido:, pagando su valor cuando con una edificacin se ha invadido parcialmente de buena fe el suelo de la propiedad vecina sin que el 8? due$o se haya opuesto.

Accesi0n inmo.iliaria industrial


cJ Art. &431. Edi,icaci0n 4 siem.ra con materiales5 plantas o semillas a2enos . uando se edifica o siembra de buena fe utiliKando materiales, plantas y semillas ajenas se adquiere lo construido o sembrado con la obligacin de pagar su valor y la indemniKacin por los da$os y perjuicios causados. Si la edificacin o siembra es hecha de mala fe, debe pagar el doble del valor de los materiales, plantas o semillas y la correspondiente indemniKacin de da$os y 81 perjuicios causados.

Accesi*n mobi!iaria.
1 E S *@ + 9 ' ) *L *1 ( *1 + 1/- ( 1L a c c e s i n d e s e m o v ie n te s 1 ( / *8 * *1 L a d ju n c i n , m e K c la y c o n fu s i J.
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Accesi*n mobi!iaria.

Se presenta tam)i5n de modo natural y artificial. La ad#uncin. me7cla y confusin constituyen tres casos de accesin de cosa mue)le en provec"o de otra cosa mue)le a* +n la AD3+NCI0N de cosas mue)les se unen sin confundirse. : v. %r. $onfeccin de un vestido con adornos a#enosG o en%astar un anillo una piedra preciosa. Se trata de la accesin de cosas slidas y se presenta de manera artificial. )* +n la =E9CLA la unin es mAs ntima. se trata tam)i5n de sustancias slidas que se confunden: v. %r. Si se me7cla tri%o de diversos dueIos. c* La CONF+SI0N supone la unin de lquidos v. %r. La unin de vino de distintos dueIos. Se pierde la individualidad de los )ienes confundidos al i%ual que81en la me7cla.

+SP+$/3/$:$/F& P M+O$L:

a. E#PECI/ICACI6N. 0efiniciones7 B# !"CRECIA 7AI#C(. La especificacin denominada tambin transformacin, es un modo originario de adquirir la propiedad, que consiste en hacer un objeto de buena fe utiliKando materiales ajenos. "# A!%A!ADE8O. ;La especificacin consiste en realiKar una obra de nueva especie empleando en todo o en parte materia ajena:. 4# #A!$A*. <ay especificacin cuando con una cosa se hace otra nueva, distinta de la antigua por su aspecto, por su destino y por su nombre
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+SP+$/3/$:$/F&
Elementos constitutivos a# 7ateria prima. Esta debe ser mueble y ajena, no debe pertenecer al especificante. b# Nueva especie. /ransformar los materiales empleados en un objeto o cosa nueva. c# !a .uena ,e. la mala fe del especificante no le da el derecho a adquirir la propiedad del bien especificado.

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9. =E9CLA. +s la unin de dos cosas. sustancias. cuerpos o mue)les slidos o secos de i%ual o diferente especie. que lle%an a com)inarse de manera que es difcil o imposi)le separarlos sin causar detrimento. Pierden individualidad las cosas me7cladas: me7cla de cereales de distinto dueIo.

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*RAN#/ERENCIA DE !APROPIEDAD #O%RE %IENE# 7"E%!E#

1rt. 5FH2 . . ;La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efect>a con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente: La norma consagra la tradici0n como el modo de adquisicin del dominio sobre bienes muebles. Este sistema difiere del criterio consensualita establecido para la transferencia de inmuebles,L1rt. 5F52J. Se da >nicamente a los bienes corporales mas no, en los bienes incorporales. La norma acotada pone nfasis para referirse con exclusin de todos los dem=s bienes que no tengan el car=cter de cosa
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Sistema de ttulo y modo

La transferencia de la propiedad de bienes muebles corporales exige la confluencia del t%tulo y el modo. El presupuesto de este sistema es que la tradicin es traslativa de la propiedad, slo cuando es realiKada en base a un t%tulo suficiente. La acepcin jur%dica de t%tulo para este sistema traslativo adoptado en el digo ivil no est= tomada en el sentido de instrumento, sino de causa. Es el acto jur%dico que sirve de causa a la tradicin de la propiedad sobre la cosa . A gr. 0onacin, permuta, mutuo etc.
8H

Sistema de ttulo y modo

omo consecuencia lgica se tiene que la enajenacin de una cosa mueble se perfecciona por la traditio causal, pudiendo el adquiriente anteponer su derecho de propiedad frente a los terceros. Salvo alguna excepcin

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E9cepciones uando se trate de una adquisicin de mala fe, de bienes perdidos y adquiridos con infraccin de la ley penal L>ltimo p=rrafo del 1rt. 5F32 del digo ivilJ. uando se trate de bienes cuya transferencia requiere alguna formalidad adicional a la tradicin. Estos bienes son principalmente los muebles registrados. 1s%, por ejemplo, en el caso de la transferencia de un automvil, la tradicin o entrega no es suficiente. Se requiere adicionalmente que la transferencia B? quede inscrita en el registro respectivo L5FH2 in

Sistema de ttulo y modo

Sistema de ttulo y modo


El 1rt. 5FH2 no rige, para los casos de transferencia de bienes muebles incorporales LderechosJ! siendo as% nos encontramos frente a un vac%o legal del digo ivil y de la legislacin especial por integraciones de la norma contenida en el 1rt. 33F2 del mismo cuerpo legal, disponiendo que ;las propiedades incorporales se rigen por su legislacin especial:. <a quedado descartado la tradicin real, porque ella slo es posible para bienes muebles corporales y como contrapartida quedar%a la tradicin ficta o jur%dica! sin en embargo el digo ivil prev diversas formas de la /(10*/*' 8* /1, en consecuencia viene al caso determinar cu=l de esas formas satisface como modo B1 de la traditio causal de la propiedad mueble inmaterial.

/raditio ficta.
9odalidades de traditio ficta. *raditio .revi manu L1rt. 5G"2 inc. BJ. v.gr. el arrendatario que adquiere en propiedad el bien arrendado. Constituto posesorio Lart. 5G"2 inc.BJ. El propietario de un bien que lo enajena y permanece en posesin del bien por otro t%tulo7 arrendamiento, depsito, uso y habitacin, etc.

B'

/raditio ficta.
Cesi0n de la acci0n restitutoria L 5G"2 inc. "J. La denominacin apropiada es7 ; esin del derecho de restitucin:. En este caso el transferente cede su derecho de restitucin del bien al adquiriente por encontrarse en posesin un tercero. Larrendatario, comodatario, etc.J. *radici0n documental L1rt. 5G42J. (ecae sobre cosas7 art%culos en viaje o sujetos al rgimen de almacenes generales.
B1

*radici0n 2ur:dica 1rt. BG?52 digo ivil, Lderogado por la Ley de la Darant%a 9obiliariaJ. &renda sin desplaKamiento del bien. Puesta a disposici0n. Darrigues considera desde el punto de vista de la obligacin del vendedor que existe equivalencia entre entrega y puesta a disposicin L1rt. B?6H2 y B?632 respectivamente del digo ivil de B53FJ. 'tros autores consideran que no debe existir tal equivalencia, pues con ello se estar%a desprotegiendo los intereses del comprador, anticipando el riesgo a su cargo. La puesta a disposicin slo opera para la transferencia del riesgo mas no para transferir la B8 propiedad.

/raditio ficta.

La cuasitradicin
La cuasitradicin. Es una modalidad para la tradicin de la posesin de bienes incorporales. 1lbaladejo define la cuasitradicin7 .unto a la tradicin, est= la cuasitradicin de la posesin no de cosas, sino de derechos
BB

Sistema del consensualismo


*rans,erencia de propiedad de .ien inmue.le Articulo &4&;- ;La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario:. Salvat nos dice que este sistema acepta la transmisin de la propiedad de los inmuebles por la sola fuerKa de las convenciones, la distincin entre modo de adquirir la propiedad y t%tulo, carece ya de inters y aplicacin pr=ctica7 el modo y el t%tulo se confunden. B2

L1 -S- 1&*@+ ' &(ES (*& *@+ 10,-*S*/*A1

B>

Prescripcin adquisitiva

Es un modo de adquirir la propiedad por efecto de la posesin continua, pac%fica y publica conducindose como propietario, y por el tiempo fijado por la ley. En efecto el 1rt. 5?G2 y 1rt.5?B2 del . . determinan el tempus possesorio ordinario y extraordinario para la prescripcin inmobiliaria y mobiliaria respectivamente .
BH

Prescripcin adquisitiva

Elementos-

aJ

&osesin plena y posesi0n mediata. M continua, M pacifica M p>blica M omo propietario Lanimus dominiJ bJ /ranscurso del tiempo que ley exige.
B0

Prescripcin adquisitiva

1J La posesin7 debe ser7 aJ ontinua7 Sin interrupciones, esto es sin solucin de continuidad. La posesin ser= continua cuando habindose perdido es recuperada antes de un a$o o le ha sido restitu%da por sentenciaL 1rt. 5?42J! en estos supuestos no se produce la interrupcin >nicamente se produce la suspensin de la posesin.

Siendo as%, el poseedor puede adicionarv=lidamente el tiempo pose%do antes de la suspensin, con el nuevo trmino a partir de la recuperacin .
2?

Prescripcin adquisitiva
bJ &ac%fica7 Exenta de violencia. Entindase que la violencia es ejercida en relacin a la persona que ha sido v%ctima de ella. La posesin pac%fica debe implicar tanto el no uso de la fuerKa f%sica como el de la moral, tanto al momento de la adquisicin como en la continuidad de la posesin. Este requisito va de la mano con el elemento subjetivo de la posesin del animus domini

21

Prescripcin adquisitiva

cJ &>blica7 El poseedor debe actuar con la naturalidad que le dar%a tener un derecho leg%timo. Se entiende como lo opuesto a la clandestinidad. +o adquirir= quien sub# recepticiamente se introduce en un inmueble y permanece oculto en una habitacin del mismo con intencin de que el propietario no lo descubra.

2'

Prescripcin adquisitiva

dJ 1nimus 0omini7 El poseedor debe tener el animus domini, es decir que posea como propietario. Este es uno de los requisitos m=s importantes, pues slo adquirir=n por prescripcin los poseedores plenos o los mediatos, pero jam=s los inmediatos.

)J /ranscurso del tiempo. Es el trmino fijado por la ley que necesariamente debe cumplir el poseedor ad usucapionem, sin el cual no es posible la usucapin.
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Prescripcin adquisitiva

Es un modo ori<inario o derivado de ad=uirir> 7odo ori<inario.seguidores7 Lafaylle LargentinoJ, Ninsheid L1lem=nJ y 0ernburg L1lem=nJ. Lafaylle hace notar el efecto extintivo de la posesin continuada y el efecto adquisitivo, semejante a la ocupatio. +o existe nexo entre el antiguo y el nuevo propietario.
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Prescripcin adquisitiva
7odo derivado.seguidores7 )ibiloni, asta$eda, 9aisch, (uggiero consideran que los modos originarios son >nicamente7 La invencin, accesin, la aprehensin y la ocupacin. Posici0n intermedia, (uggiero, considera que la prescripcin no responde a ninguno de esos dos modos de adquirir la propiedad. &ues la propiedad anterior no est= desligada de la nueva propiedad, pues las servidumbres las hipotecas subsisten

2B

$lases de prescripcin adquisitiva


& ( E S ( *& *@ + 1 0 , - *S */ *A 1 9 ' ) *L *1 ( *1 E s c r ib a a q u % e l c a r g o E x t r a o r d in a r ia o la r g a F a$os ' r d in a r ia o c o rta " a$os *+ 9 ' ) *L *1 ( *1 E s c r ib a a q u % e l c a r g o E x t r a o r d in a r ia o la r g a BG a$os 5?G2 o r d in a r ia o c o rta ? a $ o22s

Prescripci*n inmobi!iaria
!a prescripci0n lar<a o e9traordinaria, no requiere justo t%tulo ni buena fe. Elementos. aJ &osesin continua como propietario, bJ ,ue la posesin sea no menor de BG a$os. El hecho de que slo pueden prescribir los poseedores que se conducen como propietarios. El poseedor inmediato no puede usucapir
2>

Prescripci0n corta. Llamada tambin ordinaria o abreviada . Los elementos constitutivos son los mismos de la prescripcin larga, m=s la inclusin de dos nuevos elementos o requisitos, estos son el justo t%tulo y la buena fe. aJ .usto t%tulo. <echo jur%dico que justifica la adquisicin de la posesin leg%tima, con respecto al antecesor. +o equivale a titulo perfecto. Es el t%tulo defectuoso y el defecto consiste en que no emana del verdadero propietario. Es justo t%tulo por que ser= suficiente para transferir el dominio si hubiere sido otorgado por el propietario autntico. El t%tulo para ser justo es necesario que se otorgue 2H con todos los requisitos esenciales del acto jur%dico.

Prescripcin inmo)iliaria

Prescrpci*n inmobi!iaria

No constitu4e 2usto t:tulo7 # El t%tulo falsificado. # El t%tulo otorgado por el mandatario que no es tal. # El t%tulo nulo. # El t%tulo putativo. # La transaccin por ser declarativa. Las sentencias de adjudicacin son constitutivas, traslativas de dominio, por tanto constitu4en justo t%tulo 20

Prescripcin inmo)iliaria

)uena fe. La doctrina moderna reclama la buena fe en el momento de la adquisicin. +o importa que posteriormente el poseedor se transforme en poseedor de mala fe.

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Prescripci*n mobi!iaria
&ara adquirir la propiedad mueble por prescripcin se requiere la posesin continua, pacifica y p>blica como propietario durante dos a$os con buena fe y cuatro a$os si no la hay. +o interesa el justo t%tulo, porque no hay m=s t%tulo que la posesin.

>1

Prue.a de la posesi0n.
# /%tulo traslativo de propiedad cuya fecha se reputa el comienKo de la posesin. # 0eclaraciones testimoniales. # El pago de arbitrios o impuestos referentes al bien. # (ecibos de agua, luK, etc. # &osesin actual con la inspeccin ocular. # El usurpador debe probar su posesin, no desde el d%a siguiente a la usurpacin, sino desde que ces el estado de tensin y violencia, puesto que la usucapin requiere una posesin pac%fica.

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1dicin del tempus posesorio


#e presentan los supuestos si<uientes7 # 1 la posesin de mala fe se puede adicionar la posesin de buena fe. +o se exige posesiones de la misma calidad o car=cter, esto es slo para la prescripcin extraordinaria o larga. # El causahabiente contin>a la posesin de su causante. La posesin a t%tulo universal, no constituye justo t%tulo! vale decir, si el causante debe prescribir en forma extraordinaria, el heredero no puede acogerse a la prescripcin ordinaria o corta. # El poseedor ad#usucapionem no puede adicionar la posesin inmediata de su transferente.
>1

Suspensin de la prescripcin
*mpide que la prescripcin contin>e, pero al desaparecer la causa que la motiva, la prescripcin contin>a adicionando el plaKo anterior a la suspensin. Causas de la suspensi0n7 +o corre la prescripcin7 # $ontra los menores e incapaces que no tengan representante legal. # Entre el marido y la mujer durante el matrimonio. # Entre los hijos y los padres o tutores durante la patria potestad o la tutela. # +ntre los incapaces y sus curadores. #9ientras sea imposible reclamar el derecho ante un >8 tribunal &eruano.

Interrupci0n de la prescripci0n.

on la interrupcin el periodo anterior de la posesin queda inutiliKado y en caso que se reanude, se considera como inicio de un nuevo tempus posesorio. Si se pierde la posesin y se recupera dentro del a$o no se interrumpe la prescripcin, solo se suspende por el per%odo no anual que se dej de poseer.. ausales7 # Se interrumpe la prescripcin con el reconocimiento del derecho de propiedad en otra persona. # La citacin con la demanda de reivindicacin interrumpe la prescripcin.
>B

L1 &('&*E010 &(E0*1L

>2

La propiedad predial

El digo ivil vigente denomina propiedad predial a los bienes ra%ces Lcasas terrenos, edificios, etcJ! pero cabe precisar que antes, espec%ficamente se refier%a a predios urbanos, excluyendo de su =mbito legal a los predios r>sticos. En efecto, el 1rt. 3342 prescrib%a que ;Los derecho reales sobre predios r>sticos se rigen por la legislacin de la materia:. +o obstante el criterio de la remisin a la legislacin especial, el digo, contrariamente continuaba algunas normas referentes a predios r>sticos, entre otros, sobre adquisicin de la propiedad por accesin natural Laluvin y la avulsinJ! igualmente se refiere al deslinde y el amojonamiento L1rt. 5662J que >> obviamente recae sobre predios r>sticos.

La propiedad predial
El 1rt. 3342 del digo ivil est= actualmente derogado por la ;Ley de &romocin de las *nversiones en el Sector 1grario: del B de agosto de B55B. 1rt%culo "2. # La presente Ley se orienta a otorgar las garant%as necesarias para el libre desarrollo de las actividades agrarias, realiKadas por personas naturales o jur%dicas, sean nacionales o extranjeras. on este fin7 a. El Estado otorga seguridad jur%dica sobre la tenencia y propiedad de las tierras r>sticas. Los derechos reales sobre ellas, se rigen por el digo ivil y las disposiciones contenidas en la presente Ley:. (o4 la propiedad predial 4 la propiedad rural se ri<en por las disposiciones del C0di<o Civil >H

La propiedad predial
0ebemos

entender por predio toda heredad o tierra, o lo que es lo mismo bienes ra%ces, bien sean r>sticos o urbanos! empero, para los efectos de nuestro estudio nos interesa particularmente los predios urbanos
>0

Propiedad predial

Extensin de la propiedad predial. Se ha dicho que la concepcin cl=sica del derecho de propiedad le daba el car=cter absoluto y su extensin comprend%a, en materia predial, del suelo verticalmente hacia arriba hasta el cielo, y, hacia abajo hasta los infiernos! esto es que la propiedad del suelo se extend%a verticalmente en forma ilimitada. 9odernamente el criterio sobre la extensin del derecho de propiedad predial se limita por su inters en la exclusin de terceros hasta la altura o profundidad de los planos verticales en relacin a la utilidad que le pueda significar al propietario el ejercicio de su derecho. H?

+xtensin de la propiedad predial

La teor%a cl=sica, por el subsuelo, el derecho de propiedad predial se extend%a hasta el centro de la tierra, resultando cada propiedad semejante a una gran pir=mide cuya base estar%a en la superficie de la tierra y la c>spide en el centro mismo de la tierra. &ara las teor%as modernas la extensin de la propiedad bajo el suelo se encuentra limitada hasta donde le sea >til. 0e otro lado, la propiedad del subsuelo se encuentra restringida a los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos etc.
H1

+xtensin de la propiedad predial

En cuanto a la propiedad del sobresuelo, llamada tambin propiedad de los aires o del espacio areo. El l%mite siempre ha sido un problema muy discutido, y para poner fin a esas discusiones se han adoptado el criterio de la utilidad

H'

+xtensin de la propiedad predial

La exposicin de motivos del digo ivil de B53F se$ala que:...para determinar la extensin de la propiedad predial al sobresuelo y al subsuelo, permite una aplicacin judicial flexible, atendiendo a cada caso. &ensamos, sin embargo, que la ;-tilidad: debe apreciarse en trminos actuales, esto es, de explotacin real vigente no se la debe interpretar en funcin de la potencia, de lo podr%a ser...:.
H1

,erec"os consa%rados en la propiedad predial


Derec?o de Cerco, consagrado en el digo de napolen, dentro del criterio individualista sobre la propiedad, con la finalidad de excluir del disfrute a los terceros. Deslinde 4 amo2onamiento. El deslinde o determinacin de los linderos de predios contiguos de distintos due$os, se objetiviKa o se hace visible el deslinde, a travs del amojonamiento.

H8

,erec"os consa%rados en la propiedad predial

Corte de ramas 4 ramas =ue invaden predio a2eno Si la ramas de los =rboles del predio contiguo se extiende en los aires de la propiedad predial del otro, ste en ejercicio de un dominio puede proceder al corte, a>n cuando hubiera oposicin del due$o del =rbol, lo mismo se proceder%a en las ra%ces que invaden el predio ajeno.
HB

EO/*+ *@+ 0E L1 &('&*E010

H2

Extincin de la propiedad
La extincin de la propiedad est= prescrita en el 1rt. 5632 del digo ivil el cual taxativamente se$ala que ella se extingue por7 B# 1dquisicin del bien por otra persona! "# 0estruccin, o prdida total o consumo del bien! 4# Expropiacin! F# 1bandono del bien durante m=s de "G a$os, en cuyo caso el predio pasa a dominio H> del Estado.

Extincin de la propiedad
@-

E9tinci0n de la propiedad Aa.soluta) El inc. "J del 1rt. 5632, es el >nico caso que se refiere a la extincin absoluta del derecho de propiedad! en cambio los incisos B, 4 y F son casos de prdida de la propiedad, esto es un modo relativo de ;extinguirse la propiedad: que se circunscribe a determinada persona, dicho de otro modo, se pierde la propiedad para su titular y pasa ese derecho a otra persona.
HH

Extincin de la propiedad

2- PBrdida de la propiedad. La prdida de la propiedad es relativa, >nicamente a la persona titular del derecho! slo afecta al actual due$o de la cosa. Esta regulada en los inc. B, 4 y F del 1rt.5632 del digo ivil. 0entro de al 1rt. 5632 inc, BJ se comprende aquellos casos en que la propiedad se adquiere por especificacin, accesin, y por la prescripcin. 0ebemos precisar que la adquisicin del bien por otra persona no solo se refiere a los actos voluntarios de enajenacin onerosa o a t%tulo gratuito, sino tambin a la transmisin de propiedad mortis causa
H0

Extincin de la propiedad

3- E9propiaci0n Es la privacin de la propiedad por un acto administrativo del Estado, basado en la necesidad y utilidad p>blicas o en el inters social, previa indemniKacin justificada al sujeto pasivo de la privacin de su propiedad. Elementos de la expropiacin. Son tres7 a* Sujetos7 #Expropiante LEl Estado, sujeto activoJ. #)eneficiario7 Lpersona natural o jur%dica, p>blica o privadoJ. 0? #Expropiado 7 Lsujeto pasivo de la expropiacinJ.

Extincin de la propiedad

bJ 'bjeto7 /oda clase de bienes Lmuebles o inmueblesJ, excepto los derechos personales y familiares. cJ 8in7 ausa o motivo de la expropiacin. El 1rt. HG2 de la onstitucin se$ala que se puede privar de la propiedad, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad p>blica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemniKacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio. 1rt. 5"32 digo ivil. ;la expropiacin se rige por la legislacin de la materia:. La norma es remisiva a la legislacin especial y solamente se limita con precisar 01 en el 1rt. 5632, inc. 4J como un medio de extincin de

Extincin de la propiedad
4- A.andono. 1rt. 5632 inc. F. aJ oncepto. El abandono de la propiedad es7 ;la dejacin expresa o t=cita que se hace de una cosa por el due$o de la misma: onforme al 1rt. 5632 inc. FJ del digo ivil vigente, el abandono de un bien se produce a los veinte a$os, en cuyo caso el predio pasa al dominio del Estado.

0'

Extincin de la propiedad

aJ Elementos del abandono. Son7 # La autodesposesin. onsiste en apartarse del corpus posesorio o del poder jur%dico de la persona sobre el bien. # 0ebe ser voluntario. Es el elemento subjetivo o intencional. La intencionalidad no requiere que sea expl%cita, sino que sea sobre entendida o en forma t=cita. # ,ue se realice por quien tenga capacidad para disponer del bien a t%tulo gratuito. Esto es que el abandono no opera trat=ndose de bienes de los menores o de los incapaces. 0e no producirse el arrepentimiento, el abandono se consuma, aunque nadie se apodere del bien7 01 res nullius si es que se trata de cosas muebles

L1 '&('&*E010.

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La copropiedad
Concepto7 En la doctrina se define la copropiedad como una propiedad com>n o pro#indivisa. Es un 0erecho (eal en que la propiedad pertenece a varias personas por partes indivisas. .osserand, se$ala ;cuando una sola y misma cosa pertenece en su conjunto a varias personas, sin que pueda asign=rsele las partes materiales y divididas, existe el condominio:. 1rt. 5652.# ;<ay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o m=s personas: +uestro digo no emplea la expresin de partes indivisas, no es admitido hablar de partes materiales Lno divididasJ en la copropiedad . 0B

aracteres.
. Pluralidad de su2etos. 0os o m=s personas conforme as% lo prev el digo ivil en el 1rt. 565. . "nidad del o.2eto. (ecae no sobre varios bienes, sino sobre un solo bien, comprendidos en l sus partes integrantes y accesorios en su conjunto, siguiendo la condicin del principal. uando las mismas personas sean copropietarias no slo respecto de un bien, sino de otros, a>n en este supuesto la 02 copropiedad se da en relacin a cada bien.

$aracteres
Participaci0n en cuotas ideales. Este car=cter excluye toda posibilidad de que los copropietarios mantengan una parte materialiKada o concreta del bien, porque en tal supuesto no habr%a propiedad en com>n. Recae so.re toda clase de .ienes Lmuebles e inmuebles, incluido sobre derechosJ.#

0>

Sistemas #urdicos de la copropiedad

El #I#*E7A RO7ANO de la comunidad por cuotas. Se caracteriKa por un marcado individualismo de la propiedad. El inters individual del copropietario se antepone al inters al de los dem=s con el fin de poner trmino a la comunidad. Este sistema considera a la copropiedad como el ejercicio transitorio del derecho de propiedad en com>n sobre un mismo bien. Siendo as%, el copropietario, puede dar trmino mediante la divisin y particin. La exposicin de motivos del digo ivil se$ala 7 ;se mantiene el actual sistema romano del condominio, es decir, el de la propiedad por cuotas. 0H

Sistemas #urdicos de la copropiedad


#I#*E7A CER7DNICO- &ropiedad en mano com>n. &redomina el inters colectivo sobre el inters individual que tiene el derecho de copropiedad. DieE-PicaEo, se$ala que7 ;La comunidad se considera como una situacin permanente y estable y adem=s como una forma ventajosa de realiKar determinadas funciones econmicas7 v.gr. explotacin de una unidad agr%cola por los vecinos de un lugar:. El copropietario no puede disolver la comunidad mediante la particin, slo los comuneros tienen derecho a la liquidacin final de la comunidad. En este sistema se exige la unanimidad para realiKar actos de disposicin sobre el bien, lo que la diferencia de la sociedad. 00

0iferencias entre condominio y sociedad


Lafaille. Existen diferencias fundamentales7 La sociedad genera una persona jur%dica independiente, en la copropiedad no. Lafaille, observa que en la sociedades irregulares no se genera la creacin de una persona jur%dica, por tanto los bienes sociales se rigen por las reglas de la copropiedad./al ocurre en los contratos asociativos. 1>n en el mismo condominio hay situaciones en que los condminos resultan obligados sin haber 1?? intervenido directamente.

0iferencias entre condominio y sociedad


B#

Por su ,inalidad. La sociedad tiene por fin el nacimiento de una persona jur%dica, los socios o accionistas no tienen un derecho sobre los bienes adquiridos, sino solamente un derecho en el capital y utilidades de la misma. El condmino, en cambio, tiene un derecho efectivo, sobre los bienes. Por su ori<en.La sociedad nace por convencin de las partes. El condmino puede nacer contra la voluntad de ellas LherenciaJ! o por imposicin de la ley Lmedianeras. Por su ,uncionamiento. El papel de la sociedad es activo . El condominio puede decirse que es pasivo, se requiere unanimidad de los integrantes. En la sociedad predomina la voluntad de la mayor%a. 1?1

0iferencias entre condominio y sociedad


Por el mane2o. En la sociedad hay una organiKacin que rige su marcha. En el condominio, unanimidad. Por la transmisi0n de los derec?os. En la sociedad los socios lo han constituido basados en la confianKa rec%proca y por ello no pueden transmitir su derecho. En el condominio se puede vender la participacin sin consultar a los otros condminos Por los .ienes en los =ue recaen. El condominio recae slo sobre bienes materiales. La sociedad, sobre toda clase de bienes, cosas o derechos. Por la ,orma de terminaci0n. La sociedad se disuelve, liquida y se extingue. El condominio puede terminar en cualquier momento a solicitud de cualquiera de los condminos, salvo pacto de 1?' indivisin o cuando es impuesta por la ley.

Derec?o de uso 4 <oce. Se presenta en una doble naturaleKa7 en cuanto derecho individual en lo que a cada cuota se refiere! y, colectivo respecto a la totalidad del bien. Derec?o de disposici0n de la cuota ideal 4 sus ,rutos. El 1rt. 5HH2 consagra el derecho individual del copropietario respecto de su cuota ideal. Derec?o a reivindicar. 1rt. 5H527 corresponde a cualquiera de los copropietarios, es imprescriptible! salvo, prescripcin adquisitiva de propiedad. ualquier copropietario puede promover las acciones 1?1 posesorias, los interdictos. y las dem=s que determine

0erechos de los copropietarios

0erechos de los copropietarios


Derec?o de tanteo o pre,erencia. 1rt. 5352 del por el cual los copropietarios tienen el derecho de preferencia para adquirir la propiedad del bien,, con la finalidad de evitar la subasta de que trata el 1rt. 5332, para la cual se pagar= en dinero el precio de a tasacin en las cuotas que corresponden a los dem=s participes. En conclusin el derecho de tanteo se efect>a para evitar la subasta p>blica del bien. Derec?o de retracto. Sabemos que por el retracto, la persona que tiene derecho a l, se subroga en el lugar del adquiriente mediante compra#venta. El derecho de retracto del copropietario est= previsto en el 1rt. B?552 inc. "J en el caso de que la venta se efect>e a un tercero de las porciones indivisas.. 1?8 Lcontin>aJ.

0erechos de los copropietarios


. 0erecho a la venta de la totalidad del bien por acuerdo un=nime de los. .0erecho de retracto L1rt. B?562J. . Derec?o a emprender la e9plotaci0n de los .ienes comunes. 1rt. 5H42 le corresponde a cualquiera de los copropietarios en el caso de que no se haya establecido la administracin convencional o judicial. En este caso las obligaciones del administrador son las mismas que corresponden al administrador judicial. Este servicio es remunerado con una parte de 1?B la utilidad, fijada por el jueK .

4)li%aciones de los copropietarios

O.li<aci0n de no practicar actos =ue importen el e2ercicio de la propiedad e9clusiva.- Ning>n part%cipe puede realiKar actos de disposicin parcial o total del bien! en todo caso, su valideK se supedita a que en la particin se le adjudique al copropietario enajenante el bien o la parte que transfiri, conforme lo previsto en el 1rt. 5H32 .O.li<aci0n de responder por las me2oras. En el 1rt. 53G2 del . se establece que se har= en proporcin a sus participaciones. O.li<aci0n de concurrir en los <astos. Los copropietarios est=n obligados al pago de los gastos de conservacin del bien, as% como el pago de los tributos, cargas y dem=s grav=menes que lo afecten L1rt. 53B2J O.li<aci0n de ?acer la partici0n. est=n obligados por la ley a hacer la particin! salvo los casos de indivisin forKosa.
1?2

,e la administracin.

<ay tres cases de administracin7 Adm. convencional. (equiere el acuerdo un=nime de los copropietarios. 0eben ponerse de acuerdo sobre la persona del administrador y sobre sus derechos y obligaciones. Adm. 2udicial. Se configura como uno de gestin indirecta de los mismos, en atencin a que la administracin es realiKada por un tercero, designado por un jueK. Adm. de ,acto. 1rt. 5H42 onsiste en que cualquiera de los copropietarios asuma la administracin y emprenda los trabajos para la explotacin normal del bien.
1?>

+xtincin de la $opropiedad
&or la extincin de la copropiedad se pone fin al estado de indivisin a la que est= sometido un bien. Las formas de extincin est=n previstas en el 1rt. 55"2 ellas, son7 B# 0ivisin y particin del bien com>n. "# (eunin de todas las cuotas partes en un propietarioLconsolidacin en uno sloJ. 4# 0estruccin total o prdida del bien. F# Enajenacin del bien a un tercero. ?# &rdida del derecho de propiedad de los 1?H copropietarios Lusucapin de un terceroJ.

L: P:-T/$/F&.
0efinicin. 1rt. 53427 ;&or la particin permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican: La &1(/* *@+ no siempre supone la operacin material de dividir el bien com>n, de manera que, muchas veces, puede ser adquirido por un tercero mediante subasta. En este caso los copropietarios adquirir=n dinero en proporcin a las cuotas ideales de cada uno.
1?0

La Particin
NA*"RA!E)A 8"RFDICA DE !A PAR*ICI6N. &ara la mayor%a de las legislaciones, la particin constituye un acto declarativo! mientras que para nuestra legislacin es ;traslativo:. Sostiene (omero (oma$a, que el digo ivil de B546 lo asimila a la figura jur%dica del contrato de permuta. Este car=cter jur%dico no condice con el concepto legal de la permuta previsto en el 1rt. B6G"2 del digo ivil el cual constituye un acto obligacional mas no traslativo de dominio. En efecto el digo ivil define a la permuta como la obligacin asumida por los permutados para transferirse rec%procamente la propiedad de bienes. onsecuentemente la particin es un acto obligacional, igual que la compra# venta 11? Lsistema jur%dico 8rancs del consensualismoJ.

La particin
/OR7A# DE PAR*ICI6N Partici0n convencional. 1cuerdo para poner fin a la situacin jur%dica de indivisin de bienes comunes. 1rt. 5362, el cual se$ala que debe existir acuerdo un=nime de los copropietarios, lo cual supone que todos ellos deben ser capaces. Partici0n 2udicial. Es la que efect>an os copropietarios ante los rganos jurisdiccionales ya sea que se traten de personas capaces o de que alguno sea 111 incapaK o est ausente.

La particin

)*E+ES '9-+ES +' S-S E&/*)LES 0E &1(/* *@+ 91/E(*1L. Las formas de poner trmino a la situacin jur%dica de indivisin en ese tipo de bienes comunes, est=n previstas en el 1rt. 5332. Este dispositivo legal prev que pueden ser adjudicados, en com>n, a dos o m=s copropietarios que convengan en ello. 'tro de los remedios, la venta del bien por acuerdo de todos los copropietarios! cuyo precio producto de la venta ser= dividido entre ellos. 8inalmente aparece un tercer remedio, esta es la p>blica subasta del bien, la que se efectuar= en el caso de que los interesados no estuvieran de acuerdo con la adjudicacin en com>n o en la 11' venta

La Particin
&1 /' 0E *+0*A*S*@+. El pacto de indivisin es el acuerdo un=nime de los copropietarios para mantener por un plaKo determinado la propiedad en com>n con respecto de un bien. El plaKo es convencional, el mismo que por ning>n motivo puede ser mayor de cuatro a$os, renovables. En el caso de que se haya fijado un plaKo superior al establecido en el 1rt. 5542 se entiende reducido a ese trmino legal. En el supuesto que no se haya consignado el plaKo se presume que es por cuatro a$os! esta 111 presuncin es iuris tantum.

La particin
E8E /'S 0E L1 *+0*A*S*@+. L1(/. 5542J. El pacto de indivisin debe estar inscrito en el registro correspondiente para que produKca efectso frente a terceros. Existiendo pacto de indivisin sin inscripcin no podr=n solicitarla los copropietarios ni el sucesor universal de uno de los porcionistas. El acreedor cuyo crdito sea posterior a la inscripcin del pacto de indivisin no tiene el derecho a pedir la divisin y particin que le acuerda el art%culo 53F2 Sin embargo, puede embargar la cuota ideal del copropietario deudor. Si el crdito es anterior a la inscripcin, el acreedor est= facultado a pedir la particin por cuanto su crdito es adquirido basado en la fe registral.
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LA =EDIANER?A

11B

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Medianera
Concepto. #e<Gn 8or<e Eu<enio CastaHeda la 7EDIANERIA es el condominio con indivisi0n ,orEosa5 en el =ue el derec?o de cada comunero o coparticipe no estI materialiEado5 al i<ual =ue en el condominio normalJ se e9tiende a toda la pared5 cerco o Ean2a.

11>

,iferencia de medianera con la copropiedad normal .

Seg>n (omero (oma$a son7 # Por la ,orma de constituci0n lo impone la ley. - Por su duraci0n. El condominio normal concluye por voluntad de cualquiera de los condminos, mediante la divisin y particin. La medianer%a es una situacin permanente, forKosa, a la que no se le puede poner fin salvo acuerdo, abandono, o renuncia. # Por las ,acultades =ue <oEan los propietarios de los predios colindantes. hay derechos que deben ejercitar un conjunto, hay tambin derechos especiales, vgr. 7 levantar a mayor altura la pared. # !a presunci0n del condominio.# El condominio normal no se presume! la existencia de dos predios colindantes hace presumir la medianer%a. 11H