Derecho Comercial y del Transporte - Facultad de Derecho

Universidad Nacional de Mar del Plata

Docente: Andrea Silvina Faienzo.

Tema: “La intermediación comercial en el CCCN . Sujetos

intermediarios (2da. Parte)”

Mar del Plata, abril de 2020.-

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A modo de repaso.

- Ya se ha dejado sentado que, la noción del “comerciante” (del art.1º

C.Com. derogado), fue reemplazada por la del “empresario” (o
titular de la explotación comercial), o la del “cuasi empresario”
(cuando sin ser propiamente el titular de la explotación comercial, se
dedica de hecho a realizarla, a llevarla a cabo).
- Que, la noción de “acto de comercio” (del art.8º C.Com. derogado),
fue desplazada por la “actividad económica organizada”;
- Que, el nuevo eje del derecho comercial lo constituye “la empresa”,
ya sea hasta en su forma de constitución unipersonal (SAU), o
simplificada (SAS).
- Y que, el eje divisorio de las aguas civil y comercial pasa por la
siguiente interpretación: cuando un acto, contrato u operación, NO
tenga por finalidad u objeto, la satisfacción de un interés personal,
 familiar, o doméstico, y además cuente con animosidad lucrativa o
espíritu de especulación, se presumirá de carácter COMERCIAL.

El Contrato de Corretaje en el nuevo CCCN.

Se encuentra regulado en el Libro Tercero del CCCN: Derechos

Personales, bajo el Título IV: Contratos en particular, a partir del art.1345
en adelante.
En dicho cuerpo se deja expresamente sentado que las reglas y normas
por éste establecidas, no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes
y reglamentos especiales (art.1355).
Así, habrán de articularse armónicamente en una suerte de diálogo de
fuentes, las normas sobre corretaje reguladas en el Título mencionado, con la
Ley Nacional Nº 20.266 de Martilleros y Corredores, con la modificación que
le hiciera la Ley N° 25.028 (relativa especialmente a la exigencia de título
universitario), y con la Ley provincial Nº 10.973 modif. por la Ley Pcial. Nº
14.085/2010.

Ahora bien: en materia de Corredores, qué dice la Ley Nacional Nº

20.266 c/modif. Ley 25.028 ?.

Son condiciones habilitantes para los Corredores:

1- Ser mayor de edad y no encontrarse comprendido en ninguna causal
de inhabilidad;
2- Poseer título universitario expedido en el país o revalidado en él.
 Son causales de inhabilidad:
1- Las personas que no pueden ejercer el comercio (ej.: magistrados y
funcionarios del PJ o MPF, etc.);
2- Los fallidos y concursados, hasta cinco (5) años después de su
rehabilitación;
3- Los inhibidos para disponer de sus bienes;
4- Los condenados por delitos contra la propiedad, la fe pública,
estafas, hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;
5- Los excluídos del ejercicio de la actividad por aplicación de una
sanción disciplinaria.

Son condiciones de ejercicio para los Corredores:

1- Inscribirse en la matrícula de la jurisdicción que correspondiere;
2- Acreditar la mayoría de edad y buena conducta;
3- Poseer el título universitario;
4- Estar domiciliado con una antigüedad de más de un (1) año en el
lugar donde pretende ejercer como corredor;
5- Constituír una garantía real o personal a favor del organismo que
ejerce el control de la matrícula.

Qué dice el nuevo CCCN respecto concretamente del contrato de corretaje ?

- Que hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada

corredor (que puede una persona humana o jurídica), se obliga ante
otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios
negocios, sin estar ligado por relación de dependencia o representación
con ninguna de las partes (art.1345).
Cuáles son las obligaciones del corredor ?
El corredor debe (art.1347):
1- Respecto de las personas intervinientes: asegurarse la identidad y la
capacidad para contratar;
2- Recabar directamente de oficinas públicas o privadas, los informes y
certificados necesarios para el cumplimiento de su actuación
(L.25028; respecto de las personas, podría ser corroborar su
capacidad mediante informe de inhibición; si la actuación versa
sobre cosas, podrían ser las diligencias tendientes a corroborar su
existencia y condiciones de dominio, mediante un informe de
dominio, titularidad);
3- Proponer los negocios con precisión, exactitud y claridad, a fin de no
inducir a error a las partes;
4- Comunicar, informar a las partes intervinientes, todas las
circunstancias que de algún modo puedan influír en las modalidades
o en la conclusión del negocio;
5- Mantener confidencialidad de lo atinente a las negociaciones, la que
sólo cede ante el requerimiento judicial o de la autoridad
competente;
6- Si alguna de las partes lo requiriera, asistir a la firma de los
instrumentos contractuales conclusivos del negocio en el que
interviniera;
7- Conservar las muestras, mientras subsista la posibilidad de
cuestionamiento o controversia sobre la calidad de lo entregado;
8- Llevar un Libro Registro, donde consignen en forma ordenada,
cronológica y sucesiva, todas las operaciones concluídas con su
 intervención. También pueden llevar un libro Manual, especie de
cuaderno borrador con los datos preliminares de la operatoria de
intermediación (L.25.208)

Qué actos u operaciones tiene prohibidas el corredor ? (art.1348)

1- Adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuyas
negociación le ha sido encomendada;
2- Tener cualquier clase de participación o interés propio en la
negociación en la que interviniere.

Cuáles son los derechos que tiene el corredor ?

1- Derecho al cobro de la comisión estipulada; si no estuviera
estipulada, tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del
contrato, o a la de uso en el lugar en que principalmente realiza su
cometido. Subsidiariamente, la que fije el juez (art.1350);
2- Si sólo interviene un corredor, cada parte le debe comisión. Si
interviene un corredor para c/parte, cada corredor tiene derecho a
cobrar la respectiva de su comitente (art.1351).

La comisión se debe pagar aún cuándo ? (art.1352)

1- El contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda;
2- Si el corredor inicia la negociación y el comitente encarga a otro su
conclusión o lo concluyere por sí mismo.

Cuándo no se debe pagar la comisión ? (art.1353)

1- El contrato se anula por ilicitud de su objeto, incapacidad, de
cualquiera de las partes, etc. ;
 2- Salvo pacto en contrario, el corredor tampoco tiene derecho al
reembolso de los gastos (art.1354).

Sigamos. En materia de Martilleros: qué dice la Ley Nacional Nº 20.266

c/modif. Ley 25.028 ?

Son condiciones habilitantes para los Martilleros:

1- Ser mayor de edad y no encontrarse comprendido en ninguna causal
de inhabilidad;
2- Poseer título universitario expedido en el país o revalidado en él.

Son causales de inhabilidad para ser Martillero:

1- Las personas que no pueden ejercer el comercio (ej.: magistrados y
funcionarios del PJ o MPF, etc.);
2- Los fallidos y concursados, hasta cinco (5) años después de su
rehabilitación;
3- Los inhibidos para disponer de sus bienes;
4- Los condenados por delitos contra la propiedad, la fe pública,
estafas, hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;
5- Los excluídos del ejercicio de la actividad por aplicación de una
sanción disciplinaria.

Son las condiciones de ejercicio para los Martilleros:

1- Inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente;
2- Acreditar mayoría de edad y buena conducta;
3- Poseer el título universitario;
4- Constituír domicilio en la jurisdicción que corresponda a su
inscripción;
5- Constituír una garantía real o personal a favor del organismo que
ejerce el control de la matrícula.

Cuáles son las obligaciones del Martillero ?

El martillero debe:
1- Respecto de las personas intervinientes: asegurarse la identidad y la
capacidad para contratar;
2- Recabar directamente de oficinas públicas o privadas, los informes y
certificados necesarios para el cumplimiento de su actuación, tanto
respecto de las personas (las tendientes a corroborar su capacidad y
su identidad), como respecto de las cosas (las orientadas a verificar
fehaciente su existencia, la de los títulos donde se funda el derecho a
disponer de las mismas, y las condiciones de dominio);
3- Solicitar a las autoridades competentes las medidas necesarias para
garantizar el normal desarrollo del acto de remate;
4- Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien
(dueño, heredero, legatario, etc.), los gastos del remate, las
condiciones de venta, el lugar de realización, y la facultad o
autorización para suscribir el instrumento de venta;
5- Anunciar los remates, indicando sus datos (nombre, domicilio
especial, matrícula), la fecha, hora y lugar del remate;
6- Cuando se trate del remate de lotes, los planos deberán tener debida
mensura, la distancia existente a las rutas más próximas, si cuentan
con obras de pavimento, desagües, servicios públicos, etc.;
7- Realizar el remate en la fecha, hora y lugar anticipados, colocando
en un lugar visible una bandera con sus datos;
8- Explicar en idioma nacional, con precisión, exactitud y claridad, a
fin de no inducir a error, las características, condiciones, cualidades
del bien, y los gravámenes (deudas) que pudieran pesar sobre el
mismo;
9- Aceptar las posturas solamente cuando se efectuaren a viva voz (con
excepción de las subastas judiciales progresivamente autorizadas vía
web);
10- Suscribir el instrumento que acredita la venta, que deberá ser
sellado;
11- Percibir del adquirente el importe de la seña o el precio, y
entregar recibo;
12- Efectuar la rendición de cuentas de la subasta;
13- Conservar las muestras, certificados e informes, mientras subsista
la posibilidad de cuestionamiento o controversia sobre la calidad de
lo subastado o hasta el momento de la transmisión definitiva del
dominio;
14- Llevar un Libro Diario de Entradas (descripción de los bienes
recibidos para su venta pública; los datos del comitente, las
condiciones de su enajenación); Libro Diario de Salidas (registro
cronológico de las ventas, datos del comprador, precio y condiciones
de pago); y, Libro de Cuentas de Gestión (documenta el estado de
cuenta entre el martillero y cada uno de sus comitentes).

Qué actos u operaciones tiene prohibidas el martillero ?

1- Practicar descuentos, quitas, bonificaciones o reducciones de
comisiones arancelarias (por debajo del mínimo de orden público);
2- Tener cualquier clase de participación o interés propio en el precio
que se obtenga del remate;
3- Ceder, alquilar o facilitar su bandera o matrícula a personas no
autorizadas;
4- Adquirir por sí o por interpósita persona los bienes cuya venta le ha
sido encomendada;
5- Utilizar los términos “oficial”, “judicial”, cuando el remate no
tuviera ese carácter.

Cuáles son los derechos que tiene el martillero ?

1- Derecho al cobro de la comisión conforme los aranceles aplicables
en la jurisdicción;
2- A percibir del vendedor el reintegro de los gastos del remate, que
hubieran sido convenidos;
3- Si iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo pudiere
llevar a cabo por causas ajenas, tendrá derecho a percibir la comisión
que determine el juez, de acuerdo a la importancia del trabajo
realizado y los gastos en que hubiere incurrido. Igual derecho, si el
remate fracasa por falta de postores;
4- La comisión se determinará sobre la base del precio de venta;
subsidiariamente, sobre la base del bien a rematar; o, lo dispuesto en
convenio con el vendedor; o, se estará al valor del bien en plaza;
5- Los martilleros pueden constituír sociedades, bajo cualquier tipo
societario previsto en la LGS (menos cooperativas), con el objeto de
realizar exclusivamente actos de remate.
 Cuáles son las sanciones en las que pueden incurrir ?
El incumplimiento de las obligaciones o la realización de los actos
prohibidos, hacen pasible al martillero de las siguientes sanciones:
1- Multa;
2- Suspensión de la matrícula de hasta dos (2) años;
3- Cancelación de la matrícula.

El martillero y el corredor en función judicial.

Revisten el carácter de auxiliar de la justicia.

Las subastas públicas ordenadas por la autoridad judicial, se rigen por
las disposiciones y normas procesales, y en lo que no opongan a ellas,
rige la ley especial que regula la actuación de los martilleros.
Ambos pueden desempeñarse también como tasadores, por disposición
judicial, administrativa u oficial.

Qué dice la Ley provincial Nº 10.973 modif. por la Ley Pcial. Nº 14.085/2010,
respecto de los Martilleros y Corredores ?

Básicamente, que:
1- Los martilleros y corredores, a los efectos del desarrollo de su actividad,
deben estar inscriptos en alguno de los Colegios Departamentales donde
tiene denunciado su domicilio legal;
2- En cada Departamento Judicial funcionará un Colegio de Martilleros y
 Corredores Públicos, el que tendrá su asiento en la ciudad cabecera
departamental;
3- Los Colegios Departamentales tienen por objeto y atribuciones:
a) Llevar el Registro de la Matrícula;
b) Ejercer la potestad disciplinaria sobre todos los colegiados;
c) Velar por el cumplimiento de esta Ley, su reglamentación y las
resoluciones que dicte el Consejo Superior de la Pcia. de Buenos Aires;
d) Preparar anualmente y elevar a los Jueces y Tribunales las listas de
los colegiados para los nombramientos de oficio;
e) Recibir el juramento profesional, otorgar certificados y credenciales;
f) Contribuir al mejor funcionamiento de la Caja de Previsión Social.

4- El art.54 establece las escalas arancelarias, que actúan como topes

máximos y mínimos de orden público, a las cuales los Martilleros y
Corredores Públicos deberán ajustar sus trabajos profesionales. Se
establecen escalas según cada tipo de bien que resulte objeto de la
operación. A modo de ej., se fijan escalas para inmuebles, rodados,
plantas, mercaderías, demoliciones, implementos agrícolas y muebles
en general, fondos de comercio, hacienda (diferenciando si es a
inventario o en bloque), derechos, títulos, acciones, locaciones urbanas
o rurales o por temporada, etc.;
5- Los Martilleros y Corredores Públicos podrán fijar por contrato el
monto de sus aranceles y honorarios, el que será por escrito bajo pena
de nulidad;
6- Las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los
mínimos (por debajo de los cuales no pueden hacer quitas ni
descuentos), como en los máximos previstos.
Continuará…SF abril/2020