Avaluo Cartagena

AVALÚO “LOTE VIVIANO” Corregimiento de PUNTA CANOA.
Cartagena de Indias, 07 de Noviembre de 2015.
Señor:
ALEJANDRO SERNA.
Cartagena de Indias.-
De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble:
“LOTE VIVIANO” CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

MUNICIPIO DE CARTAGENA, DEPARTAMENTO DE BOLIVAR.
Cordialmente.
ARQ. FABIO ORLANDO OLARTE PINZON

C. C. 19.100.516 de Bogotá
MAT. ARQ. 25700-02062
Perito Auxiliar de Justicia No. 5557-05-2008
Registro Nacional de Evaluador Profesional No. RNA / C 01-031
Corporación Nacional de Lonjas y Registros (CORPOLONJAS)
AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015
Página 1
CONTENIDO
1. INFORMACIÓN BÁSICA
2. CARÁCTERISTICAS GENERALES
3. CARÁCTERISTICAS PARTICULARES
4. SUSTENTACIÓN DEL VALOR
5. CALCULO DE VALOR
6. INDICADORES ECONÓMICOS
7. CERTIFICACIÓN AVALÚO
8. ANEXOS
Página 2
AVALÚO COMERCIAL
PREDIO:
LOTE “VIVIANO” CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

MUNICIPIO DE CARTAGENA, DEPARTAMENTO DE BOLIVAR.
1. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 UBICACIÓN DE LOS INMUEBLES:
El predio está ubicado en e l CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

MUNICIPIO DE CARTAGENA, DEPARTAMENTO DE BOLIVAR, a s e i s
( 6 ) k i l ó m e t r o s d e s d e L A AU T O P I S T A AL M AR , que conduce de
Cartagena a Barranquilla y viceversa.
1.2 TIPO DE INMUEBLE: Lotes de terreno EN SUELO DE

EXPANSION URBANA.
1.3. CLASE DE AVALUO: Comercial.
1.4 SOLICITANTES: ALEJANDRO SERNA.
1.5 DESTINACION ACTUAL: Turístico.
1.6 FECHA INSPECCION: 05 de Noviembre de 2015.
1.7. FECHA DE AVALUO: 07 de Noviembre de 2015.
Página 3
2. CARÁCTERISTICAS GENERALES
2.1 GENERALIDADES:
El lote en estudio es EXPANSIÓN URBANA
con características Eminentemente
Turísticas; pertenece al CORREGIMIENTO
DE PUNTA CANOA, MUNICIPIO
DE CARTAGENA, DEPARTAMENTO DE
BOLIVAR.
Lote “VIVIANO”, limita por el NORTE con la

prolongación de la vía que comunica a
PUNTA CANOA CON LA AUTOPISTA AL
MAR Y CON EL CASCO URBANO DEL
CORREGIMIENTO.
SECTOR ORIENTAL: Este sector es el eje

del desarrollo de la región, ya que s e e s t á n
construyendo varios condominios
campestres en el sector, entre los
que sobre sale AL T O S DE
G U AY AC AN E S .
El acceso principal se hace por la carretera

Cartagena -Barranquilla, desviándose en
el kilómetro seis (6) hacia el corregimiento de
PUNTA CANOA.
SECTOR OCCIDENTAL: este sector limita

con el Mar Caribe, con el potencial que esto
con lleva para el desarrollo económico de la
región.
2.2 TOPOGRAFÍA: Se trata de un predio con topografía plana,

con pendientes de un 3 %, que indica que
se trata de unos terrenos planos.
Página 4
2.3 TIPOLOGIA DEL SUELO:

El sector se caracterizapor tener una
morfología casi plana y por agrupar las
veredas secas de la zona rural. Las
Condiciones climáticas son muy buenas para
el turismo, ya que se dan temperaturas altas,
la mayor parte del año.
Así mismo, los suelos tienden a ser de baja
calidad para agricultura y la cobertura
vegetal no es la mejor, lo que no afecta el
uso turístico que se le da al lote.
A pesar de los pobres recursos de agua, el

sector se caracteriza por ser un polo de
desarrollo turístico sub-urbano acelerado
representado en condominios lujosos y
centros de recreación concentrados,
principalmente a lo largo de la carretera
Cartagena - Barranquilla.
Por esta razón, el sector enfrenta el manejo

de una población flotante numerosa en
temporadas altas de vacaciones y puentes
festivos. Esta característica particular lo
convierte en el segundo sector suburbano
más importante para el municipio por los
ingresos derivados de recaudos prediales.
2.4 VIAS: El acceso al “Sector Oriental” principalmente

se realiza por la carretera pavimentada
Cartagena - Barranquilla, desde la cual se
desprende una carretera pe rf e ct am en te
pavimentada y alumbrada en muy buen
estado de conservación y baja frecuencia
de trasporte público, la cual limita con
todo el lote en su prolongación,
en dirección aproximada Nororiente
- Noroccidente hasta empalmar con la playa
del Mar Caribe.
Página 5
2.5 CLIMATOLOGIA: Esta zona climática se ubica al nivel del mar.
Las principales condiciones climáticas que

Caracterizan esta zona están representadas
por un rango de precipitación entre 900 y
1200 mm anuales, temperaturas entre 26 y
32ºC, y la nubosidad y la humedad relativa
son las más bajas del municipio, el clima es
predominantemente caluroso. Pertenecen
estos predios a la zona climática de Bosque
Seco Tropical (BST).
Página 6
3. CARACTERISTICAS PARTICULARES:
3.1.1 Titulación:
A. Predio denominado “VIVIANO” de la
Parcelación de Cartagena; según el
Certificado de Libertad y Tradición
conocido, pertenece al Corregimiento
de PUNTA CANOA, municipio de
Cartagena, departamento de Bolívar.
Es importante decir que el lote fue

adquirido mediante Prescripción
Extraordinaria Adquisitiva de Dominio,
según Sentencia del 14 de mayo de
1968, emanada del Juzgado Quinto Civil
Municipal de Cartagena, a favor de los
siguientes beneficiarios entre otros:
ELEODORO GOMEZ ARZUZA Y
JOAQUIN GOMEZ ARZUZA.
Es de aclarar que la Sentencia

Prescripción Extraordinaria
Adquisitiva de Dominio les otorgo la
Propiedad sobre un globo de terreno de
Trescientas Cincuenta Hectáreas (350
Has) en Proindiviso.
En la actualidad el lote pertenece a

múltiples propietarios, cada uno de los
cuales tiene su lote perfectamente
delimitado y Alinderado.
Matrícula Inmobiliaria: 060- 4 4 6 5 1 de

la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Cartagena.
Página 7
3.1.2 Explotación Económica:
En la actualidad los predios se encuentran

sin ningún tipo de explotación relevante.
3.1.3 Área lote:

El predio que hace parte del presente
estudio tienen las siguientes áreas:
El Lote “VIVIANO”: Área: CIENTO

OCHENTA Y CINCO MIL METROS
CUADRADOS (185.000 M2), según
las escrituras públicas números 2269
2894 del año 2015, de la Notaria
P r i m e r a de Barranquilla.
3.1.4 Linderos: Los linderos del predio en estudio son:
LOTE “VIVIANO”: Por el NORTE. Linda

con la prolongación de la carretera que
viene desde la Autopista al Mar hasta
Punta Canoa, la cual llega hasta las
playas del Mar Caribe. Por el SUR. Con el
predio de Rubén Puello y con Octavio
Aguilar. ESTE. Linda con la carretera que
va desde el corregimiento de Punta
Canoa hasta Manzanillo del Mar,
pasando por enfrente al proyecto turístico
KARIBANA. OESTE. Linda con l a s
playas del Mar Caribe, en una
extensión de 678 metros
lineales.
3.1.5 Vías de acceso:

Al predio se accede por la vía pavimentada
que conduce desde la Autopista al
Mar, la cual conecta a Cartagena con
Barranquilla.
Página 8
3.1.6 Servicios públicos: En cuanto a servicios públicos, el predio en

sí no posee la infraestructura de servicios,
pero los servicio de energía, agua y gas
están trazado mediante redes, que pasan al
frente del predio, sobre la carretera, la red
de alcantarillado de aguas servidas y lluvias
igualmente está proyectada.
3.1.7 Aptitud del predio:

La vocación del predio está dada para
expansión turística, por tratarse de un área
plenamente consolidada para este fin, según
el P. O. T.
3.1.8 Vivienda: En este momento no posee ningún tipo de

construcción.
3.2 ENTORNO:
3.2.1 SISTEMAS DE TRANSPORTE:
El sector cuenta con un sistema de

transporte público rural, inter-vereda, inter-
municipal y municipal. Siendo su servicio de
buenas características.
3.2.2 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:
Teniendo en cuenta que se trata de un sector

eminentemente turístico, se prevén muy
buenas condiciones en un corto y mediano
plazo para su valorización.
Página 9
AVALUO PREDIO “LOTE VIVIANO” PUNTA CANOA. Pág. No. 9
4 SUSTENTACIÓN DEL VALOR:
Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el

presente informe del avalúo comercial, se han tenido en cuenta los siguientes ítems, que
influyen directamente sobre el precio, estos son los siguientes:
Localización dentro del sector
La reglamentación de la zona y del predio

particularmente
Servicios Públicos
Posibilidades de valorización
Nivel socioeconómico de los pobladores del sector

o sus alrededores.
Normatividad Vigente.
Potencial de desarrollo.
Posible rentabilidad del predio.
Infraestructura Vial.
Igualmente se consideraron los valores comerciales de los inmuebles de la zona, mediante

el sistema de muestreo y se tuvo en cuenta la factibilidad de uso y la demanda del sector.
El avalúo practicado, corresponde al precio comercial del predio, expresado en dinero,

entendiéndose por precio comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
Página 10
dispuestos a entregar y recibir de contado respectivamente por esta propiedad, en un

mercado con alternativas de negociación.
5. CALCULO DE VALOR:
DETALLE Has. VR. Ha. AREA Mts2 VR. UNITARIO Mt2 VALOR TOTAL
LOTE VIVIANO 18.5 $2.000'000.000 185.000 $200.000 $37.000'000.000.00
VALOR TOTAL $37.0000'000.000.00
Valor por metro cuadrado: DOSCIENTOS MIL PESOS ($200.000.00) M/CTE.
Valor por Hectárea: DOS MIL MILLONES PESOS ($2.000’000.000.00) M/CTE.
VALOR TOTAL DEL PREDIO: $37.000’000.000.00
VALOR TOTAL DEL PREDIO, SON: TREINTA Y SIETE MIL MILLONES

($37.000’000.000.00) M/CTE.
6. INDICADORES ECONOMICOS
A continuación se determinan a manera informativa y/o para los efectos comerciales

a que haya lugar los Indicadores Económicos de la fecha:
DÓLAR: Tasa Representativa del Mercado: $2.896,19
UVR: 225,61
COLCAP: $1.222,87
EURO: $3.109,00
NOTA: ESTE ESTUDIO NO ES BASE PARA SUSTENTACIÓN

O SOPORTE JURÍDICO ALGUNO, NI CONSIDERÓ UN ESTUDIO DE TÍTULOS.
Página 11
7. CERTIFICACION DEL AVALUO.
POR MEDIO DE LA PRESENTE CERTIFICO QUE:
1. No tengo interés presente, ni futuro en la propiedad en cuestión.
2. Este reporte de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los

requerimientos del Código de ética y los estándares de conducta profesional de la
Lonja Nacional de Evaluadores Profesionales de la cual soy miembro activo.
FECHA DEL AVALUO: Noviembre 7 de 2015.

Cordialmente,
ARQ. FABIO ORLANDO OLARTE PINZON

C. C. 19.100.516 de Bogotá
MAT. ARQ. 25700-02062
Perito Auxiliar de Justicia No. 5557-05-2008
Registro Nacional de Evaluador Profesional No. RNA / C 01-031
Corporación Nacional de Lonjas y Registros (CORPOLONJAS)
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8. UBICACION:
8.1. Archivo Fotográfico y Plano de Ubicación.
Página 13
Página 14
Página 15
ANEXOS
ANEXO No. 1
ANEXO No. 2
Página 16
ANEXO No. 3
Página 17
ANEXO No. 4
Página 18
ANEXO No. 5
Página 19
ANEXO No. 6
Página 20
ANEXO No. 7
Página 21
ANEXO No. 8
FIN DEL DOCUMENTO
Página 22

Avaluo Cartagena

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AVALÚO “LOTE VIVIANO” Corregimiento de PUNTA CANOA.

Cartagena de Indias, 07 de Noviembre de 2015.

De acuerdo a su solicitud adjunto estoy enviando el avalúo del inmueble:

“LOTE VIVIANO” CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

ARQ. FABIO ORLANDO OLARTE PINZON

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

4. SUSTENTACIÓN DEL VALOR

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

LOTE “VIVIANO” CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

1.1 UBICACIÓN DE LOS INMUEBLES:

El predio está ubicado en e l CORREGIMIENTO DE PUNTA CANOA,

1.2 TIPO DE INMUEBLE: Lotes de terreno EN SUELO DE

1.3. CLASE DE AVALUO: Comercial.

1.4 SOLICITANTES: ALEJANDRO SERNA.

1.5 DESTINACION ACTUAL: Turístico.

1.6 FECHA INSPECCION: 05 de Noviembre de 2015.

1.7. FECHA DE AVALUO: 07 de Noviembre de 2015.

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

Lote “VIVIANO”, limita por el NORTE con la

SECTOR ORIENTAL: Este sector es el eje

El acceso principal se hace por la carretera

SECTOR OCCIDENTAL: este sector limita

2.2 TOPOGRAFÍA: Se trata de un predio con topografía plana,

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

2.3 TIPOLOGIA DEL SUELO:

A pesar de los pobres recursos de agua, el

Por esta razón, el sector enfrenta el manejo

2.4 VIAS: El acceso al “Sector Oriental” principalmente

2.5 CLIMATOLOGIA: Esta zona climática se ubica al nivel del mar.

Las principales condiciones climáticas que

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

Es importante decir que el lote fue

Es de aclarar que la Sentencia

En la actualidad el lote pertenece a

Matrícula Inmobiliaria: 060- 4 4 6 5 1 de

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

3.1.2 Explotación Económica:

En la actualidad los predios se encuentran

3.1.3 Área lote:

El Lote “VIVIANO”: Área: CIENTO

3.1.4 Linderos: Los linderos del predio en estudio son:

LOTE “VIVIANO”: Por el NORTE. Linda

3.1.5 Vías de acceso:

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

3.1.6 Servicios públicos: En cuanto a servicios públicos, el predio en

3.1.7 Aptitud del predio:

3.1.8 Vivienda: En este momento no posee ningún tipo de

3.2.1 SISTEMAS DE TRANSPORTE:

El sector cuenta con un sistema de

3.2.2 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:

Teniendo en cuenta que se trata de un sector

AVALUOS OLARTE: avalúos.olarte@aol.co.uk FECHA: 07 DE NOVIEMBRE DE 2015

AVALUO PREDIO “LOTE VIVIANO” PUNTA CANOA. Pág. No. 9

4 SUSTENTACIÓN DEL VALOR:

Para la determinación del justo precio, además de todo lo anteriormente descrito en el

Localización dentro del sector

La reglamentación de la zona y del predio

Nivel socioeconómico de los pobladores del sector

Posible rentabilidad del predio.

Igualmente se consideraron los valores comerciales de los inmuebles de la zona, mediante

El avalúo practicado, corresponde al precio comercial del predio, expresado en dinero,

dispuestos a entregar y recibir de contado respectivamente por esta propiedad, en un