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SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN N° 13 - 2005- SUNARP-TR-A

Arequipa, 27 de enero de 2005

APELANTE : MARINA NIEVES OLAZÁBAL LÓPEZ

TíTULO : 57640 DEL 14 DE OCTUBRE DE 2004
RECURSO : 4016812 DEL 23 DE NOVIEMBRE DE 2004
INGRESADO : 25 DE NOVIEMBRE DE 2004
REGISTRO : PROPIEDAD INMUEBLE
ACTO : ADJUDICACiÓN EN VENTA

SUMILLA
~

ROL DEL DERECHO REGISTRAL DENTRO DEL TRÁFICO ECONÓMICO

PATRIMONIAL.

"La finalidad del Derecho Registral es otorgar seguridad jurídica, pero ésta
debe ser entendida en un aspecto dinámico, es decir en las relaciones jurídicas

t entabladas en base al registro, facilitando el tráfico patrimonial y haciendo del

mercado uno eficiente, y es en ese sentido que deben interpretarse las normas
registrales, es decir aplicando no solamente los métodos de interpretación
clásicos, sino también analizando económicamente la norma y sus efectos en
las relaciones económicas".

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Se solicita la inscripción de la adjudicación en venta otorgada por la Asociación

Pro-Vivienda de Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada a favor de
Fredy Antonio Portugal Cornejoy Marina Olazabal López de Portugal.

Para ello se presentan los siguientes documentos:

a) Rogatoria contenida en la solicitudde inscripción.

b) Copias simple del Documento Nacional de Identidad de la presentante.
c) Escritura pública de fecha 27 de mayo de 1992 conteniendo el acto causal
cuya inscripciónse peticiona. .
d) Recibo de pago por derechos de apelación.

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e) Copias fedatadas del pago al impuesto predial correspondiente al ejercicio

2002.

DECISiÓN IMPUGNADA

Interpone recurso de apelación Marina Nieves Olazábal López. en contra de la

observación formulada por el Registrador Público de la Zona Registral No. XII-
Sede Arequipa, abogado Noé Flores Vásquez, que expresa lo siguiente:

"Análisis:

1. Ingresado el título vía subsanación, se advierte al solicitante que el defecto

de carácter insubsanable persiste respecto de los siguientes puntos:
Ci)
2. DE LA REPRESENTACiÓN.

2.1. Si bien es cierto que a la fecha de formalización o de otorgarle la

respectiva publicidad al acto existía otro representante distinto al que
otorgó la minuta, también es cierto que para poder disponer de la
propiedad del representado se requiere que el encargo conste en forma
indubitable, como así lo precisa el artículo 1560del Código Civil.

.2. En el caso que nos ocupa el representante que firmó la minuta no se

encontraba con facultades de carácter indubitable para poder adjudica
terrenos a favor de los asociados, mientras que el representante que firma
la escritura pública sí se encontraba facultado para poder firmar las
minutas y escritura públicas necesarias para poder adjudicar los terrenos
a los asociados, como así consta del poder inscrito en el asiento 6) de la
ficha No. 092 del Registro de Personas Jurídicas y teniendo en cuenta que
el lote indicado en la escritura era cuando la habilitación urbana tenía la
condición de anotación preventiva, y la definitiva, como en la actualidad ya
()
cuenta.

2.3. Entonces se llega a la conclusión que el representante que firmó la minuta,

la cual es el cuerpo de la escritura no se encontraba con las facultades
suficientes para poder adjudicar los respectivos terrenos.

ADJUDICAR LOS RESPECTIVOS TERRENOS.

2.4. Según la variada jurisprudencia respecto al tema, se establece que el

hecho que el representante actúe exediendo sus facultades (artículo 1610
del C.C.) no acarrea la nulidad del acto jurídico, ya que este podría ser
ratificado, esto en mérito a lo establecido en el artículo 1620 del Código
Civil anteriormente acotado.

3. DE LAS RECOMENDACIONES.

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3.1. Sabiendo que el defecto es de carácter susbsanable, se indica al

~.i.Jl~ solicitante se sirva presentar la respectiva escritura pública mediante la
t~' cual el presidente con facultades inscritas en forma indubitable se ratifique
~
'\ 0i a~
5t S 1 }~I
a r¡:;~
respecto del acto d~ disposición, esto a fin de dar cumplimiento a lo
establecido en el punto 2.4) de la presente observación.

Conclusión:
Se procede a la observación del presente título en mérito a la fundamentación
legal establecida en el análisis."

111.FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACiÓN

() El apelante sustenta su recurso de apelación en los siguientes argumentos:

a) Que, es obligación del vendedor perfeccionar la transferencia de la

propiedad del bien conforme lo señala el artículo 1549° del Código Civil, que
es lo que se ha hecho en presente caso.

b) Que, con la intervención del representante en la escritura pública de

adjudicación en venta, ratifica en forma tácita la adjudicación otogada
mediante minuta del 18 de julio de 1990.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida registral No. 092, trasladada a la partida registral electrónica No.

01064692 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral No. XII-
Sede Arequipa, se encuentra inscrita la asociación denominada Asociación
Pro-Vivienda de Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada, en cuyos
asientos 5) y 6) aparecen las facultades otorgadas a los representantes de la
asociación que intervinieron en la minuta de adjudicación de fecha 18 de julio
de 1990 y escritura, pública de fecha 27 de mayo de 1992.

Asimismo, en el asiento 10) rubro c) de la partida registral No. 01171703 del

Registro de Predios de la Zona Registral No. XII-Sede Arequipa, aparece
inscrito el derecho de propiedad de la Asociación Pro-Vivienda de Trabajadores
del Proyecto Majes La Encalada. Además, en el asiento 4) aparece inscrita la
Resolución Directoral No. 449, expedida por la Municipalidad Provincial de
Arequipa con fecha 19 de marzo de 1996, que recepciona en forma definitiva
las obras de habilitación urbana, llevadas a cabo sobre el predio inscrito en
dicha partida registral, y dentro de las cuales se encuentra el lote 4 de la
manzana !lA", objeto de transferencia mediante la escritura pública y minuta
objeto del análisis de la presente resolución.

v. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTiÓN.

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'~;:~~ Interviene como vocal ponente Raúl Delgado Nieto.

(/ .;:,i"" ..<;~~~\<~ ,
rti e,_.,~',<;..we
lo expuesto y análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en

,\;2 Sta. "ViSCUSión son las siguientes:

~.< S(JNb-~'a) Establecer si el presidente de la Asociación Pro-Vivienda de Trabajadores
del Proyecto Majes La Encalada, necesitaba de facultades expresas para
poder adjudicar en venta lotes a sus asociados en representación de la
asociación.

b) Establecer si el presidente y secretaria de la Asociación Pro-Vivienda de

Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada, inscritos en el asiento 5) de
la partida registral No. 01064692 del Registro de Personas Jurídicas de la
Zona Registral XII-Sede Arequipa, tenía facultades para adjudicar lotes a )
sus asociados en representación de la asociación.

c) Establecer la naturaleza de la escritura pública del 27 de mayo de 1992,

otorgada por el presidente y secretaria de la Asociación Pro-Vivienda de
Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada, inscritos en el asiento 6) de
la partida registral No. 01064692 del Registro de Personas Jurídicas de la
Zona Registral XII-Sede Arequipa.

ANÁLISIS

V1.1. ESTABLECER SI LA PRESIDENCIA DE LA ASOCIACiÓN PRO-VIVIENDA DE

TRABAJADORES DEL PROYECTO MAJES LA ENCALADA, NECESITABA DE
FACULTADES EXPRESAS PARA PODER ADJUDICAR EN VENTA LOTES A sus
ASOCIADOS EN REPRESENTACiÓNDE LA ASOCIACiÓN.

1. Tal como aparece del asiento 1) de la partida registral No. 01064692, la

Asociación Pro Vivienda de Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada,
,)
se constituyó mediante escritura pública del 7 de agosto de 1978, habiendo
sido presentada al Registro para su inscripción registral con fecha 5 de
setiembre de 1978. .

2. Revisados los estatutos de la asociación que obran archivados en el título

NO.E-53178-78, en su artículo decimoséptimo constan los órganos de
administración de la asociación que son la asamblea general y el consejo
directivo. Asimismo en el artículo trigésimo se precisa que el consejo
directivo estará integrado por un presidente, un secretario, un tesorero, un
fiscal y un vocal.

A continuación en el artículo trigésimo sexto de los referidos estatutos,

constan las facultades del presidente de la asociación, las cuales son: HA)
firmar y autorizar la correspondencia y documentos en representación de la
asociación. B) Representar a la asociación ante los poderes públicos y en
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trato con particulares. C) Presidir las asambleas generales y reuniones del

consejo directivo. O) Intervenir con el tesorero en el manejo del patrimonio
y fondos de la asociación. E) Otorgar poder o poderes que fueran
necesario~. F) -Las demás que específicamente se encomiende".

. Conforme lo señala el artículo 86° del Código Civil, "La asamblea general
elige a las personas que integran al consejo directivo, aprueba las cuentas y
balances, resuelve sobre la modificación del estatuto, la disolución de la
asociación y los demás asuntos que no sean de competencia de otros
órqanos".

De la interpretación del numeral citado se desprende que los demás

órganos de la asociación, sean estos el consejo directivo, su presidencia, y
en general cualquier otro órgano que la asociación establezca en uso del
principio de autonomía privada, deben tener sus facultades señaladas en
forma expresa, de tal forma que delimite su competencia de actuación tanto
dentro como fuera de la asociación. Y, si ello no fuera así, es de aplicación
lo establecido eflla parte final del artículo 86° del Código Civil, siendo por
tanto de competencia de la asamblea general, aquellos asuntos que el
-estatuto no haya conferido expresamente a otros órganos de la asociación.

. Por tanto, en el caso submateria, es de advertirse que el presidente de la

asociación no tiene facultades para adjudicar en venta los lotes de la
asociación entre los asociados, por lo que tal atribución es de la asamblea
general de asociados, ello en interpretación lógica de la parte final del
artículo86°del Código Civil.
VI.2.EsTABLECER SI EL PRESIDENTE Y SECRETARIA DE LA ASOCIACiÓN PRO-
VIVIENDA DE TRABAJADORES DEL PROYECTO MAJES LA ENCALADA, INSCRITOS
EN EL ASIENTO 5) DE LA PARTIDAREGISTRAL No. 01064692 DEL REGISTRO DE
PERSONAS JURíDICAS DE LA ZONA REGISTRAL XII-SEDE AREQUIPA, TENíA
FACULTADESPARA ADJUDICAR LOTESA SUS ASOCIADOS EN REPRESENTACiÓNDE
LA ASOCIACiÓN.

5. Estando precisado en el acápite precedente, que el presidente y secretaria

de la asociación carecían per se para adjudicar lotes en representación de
la asociación, y habiéndose concluido que tal atribución o facultad le
correspondía a la asamblea general de asociados, debemos ahora precisar
que el presidente de la asociación en el periodo 1989-1990, Manuel Efraín
Hermoza Alarcón y la secretaria del mismo periodo Lucía Marino Perales de
Medina, carecían de dicha facultad, por tanto su intervención en la minuta
de fecha 18 de julio de 1990, en la cual adjudican en venta a Fredy Antonio
Portugal Cornejo y su cónyuge Marina Olazabal López de Portugal el lote
No. 4, Mz. "A", inscrito en la partida registral No. 01171703 del Registro de
Predios de la Zona Registral XII-Sede Arequipa, tiene la naturaleza de un

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exceso en la representación. Es decir tenía representación de la asociación,

pero no para el acto de adjudicación en venta en cuestión.

Se habla de defecto en la representación para referirse a la hipótesis en la

cual falta el.poder de representación; y de exceso de representación cuando
el representante está dotado de poder, péro no para el acto que ha
concluido.

En todos los casos de falta o exceso de poder no es posible que actúe el

mecanismo de la representación, por lo que el acto llevado a cabo por el
falso representante no es suceptible de producir efectos para el dominus, o
sea, es ineficaz para él. Es decir, dicho acto no es nulo, ni anulable, sino
solamente ineficaz y únicamentepara el dominus. En otrosI términos, el
acto producido por el denominado falsus procurator es inoponible al \f"\
dominus,porqueel sustitutono gozabade poder necesario.1

7. En el caso submateria, estamos ante el supuesto de un exceso en la

representación ejercida por el presidente de la asociación en el periodo
1989-1990, Manuel Efraín Hermoza Alarcón y la secretaria del mismo
periodo Lucía Marino Perales de Medina, en su intervención en la minuta de
fecha 18 de julio de 1990, por tanto estamos ante un acto ineficaz, y no nulo
ni anulable.

8. Si esto es así, la figura jurídica mediante la cual se puede hacer eficaz dicho
acto, esto es se le hace oponible al dominus, es mediante la ratificación.

VI.3.EsTABLECER SI LA ESCRITURA PÚBLICA DEL 27 DE MAYO DE 1992, OTORGADA

POR EL PRESIDENTE Y SECRETARIA DE LA ASOCIACIÓN PRO-VIVIENDA DE
TRABAJADORES DEL PROYECTO MAJES LA ENCALADA, INSCRITOS EN EL
ASIENTO 6) DE LA PARTIDA REGISTRAL No. 01064692 DEL REGISTRO DE
PERSONAS JURíDICAS DE LA ZONA REGISTRAL XII-SEDE AREQUIPA, PUEDE SER
INTERPRETADA COMO UN ACTO JURíDICO RATIFICATORIODEL CONTENIDO EN LA
MINUTA DE FECHA 18 DE JULIO DE 1990.

9. Conforme lo señala el artículo 9490 del Código Civil, "La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado. hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pado en contrario".

Ello significa que la adquisición de la propiedad predial se adquiere

extrarregistralmente, es decir se es o no propietario fuera de Registro. La
inscripción del derecho de propiedad según nuestro sistema es pues
declarativo y no constitutivo, aun cuando que para la oponibilidad de este
derecho, se precise de su inscripción registral, es decir que en caso de
conflicto de intereses, nuestro sistema jurídico tutela al tercero registral.

1 Tórres Vásquez, Anibal. Acto Jurídico. Editorial IDEMNSA.Edición 2001. Pág. 370-371.
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10.Además, cabe precisar que nuestro Código Civil recoge en su artículo

141102 el principio de libertad de la forma, es decir se presume la forma
libre, salvo que la ley o las partes hayan establecido una forma determinada
I!---,. RE:~. bajo sa.nción de nulidad, en cuyo caso ésta forma tendrá la calidad de ad
II~ " a\a;1~?\'¡; solemnltatem.
li;XI 1tt
~.~ :J ... >-<q
Z\Y: ,-~/ Dentro de este contexto, e! contrato de compraventa, es uno de forma libre,
~~-_. es decir que en dicho contrato rige el principio de libertad de la forma, a
diferencia por ejemplo del contrato de donación de inmuebles, en el cual la
forma es ad solemnitatem.

11.Siendo esto así, y a pesar de la forma libre del contrato de compraventa,

r~\ por motivos utilitariosy en uso del principiode autonomía privada, las partes
pueden exigirse cierta forma, que generalmente es por escritura pública, sin
necesidad de supeditar al cumplimiento de dicha forma la validez del acto
jurídico celebrado, como es lo que ha ocurrido en el caso de autos, en el
cual en la minuta de fecha 18 de julio de 1990 en la cual la Asociación Pro
Vivienda de Trabajadores del Proyecto Majes La Encalada, adjudica a
Fredy Antonio Portugal Cornejo y su cónyuge Marina Olazabal López de
Portugalel predio lote No. 4, Manzana!lA",inscritoen la partidaregistralNo.
01171703 del Registro de Predios, precisandoen su cláusulaoctava el
derecho de las partes de elevarlo a escritura pública para efectos de su
'nscripciónregistral.

12. Al respecto, el artículo 1412° del Código Civil señala que "Si por mandato de
la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito
que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes
por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a
¡ \ llenar la formalidad requerida. La pretensión se tramita como proceso sumarísimo,
\., I
salvo que el título de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo
caso se sigue el trámite del proceso correspondiente.

Es decir, el presente numeral regula el supuesto de aquellos contratos,

como el de autos, en el cual la forma no es solemne, sino ad probationem, y
las partes por razones de conveniencia, deciden otorgarle una formalidad
específica, sin afectar la validez del acto jurídico, cuya existencia es
autónoma a la de la forma que las partes decidan compelerse a celebrar.

En este supuesto, las partes reconocen la existencia de un contrato

celebrado en forma verbal o escrita, y si lo convinieron, se compelen a
otorgarle la formalidad adicional.

2 Artículo 14110 Código Civil peruano: "Se presume que la forma que las partes convienen adoptar
anticipadamente y por escrito es requisito indispensable para la validez del acto, bajo sanción de nulidad_"
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,~ R~\~S)'.
000 ~> "i~sí en el caso submateria, el presidente y secretario de la asociación con
SalaR»acU!tades inscritas en el ?~iento 6) de la partid~ re§istral No. 01 064692. del
I {-Registro de Personas Jundlcas de la Zona Reglstral No. XII-Sede Arequlpa,
al reconocer la existencia de un acto jurídico ge adjudicación contenido en
la minuta de fecha 18 de julio de 1990, y cumpliendo su obligación legal'
contenida en la cláusula octava de dicha minuta, elevan dicho contrato a
escritura pública con fecha 27 de mayo de 1992, lo cual solo puede hacerse
si reconocen el acto jurídico cuya formalización en escritura pública
efectúan.

14.En atención a lo expuesto, este colegiado interpreta que al haber

formalizado en escritura pública de fecha 27 de mayo de 1992, la minuta de
fecha 18 de julio de 1990, se ha producido la figura de la ratificación del
acto de adjudicación contenido en la precitada minuta, y en la cual los , '\
pseudo representantes de la asociación en dicha fecha carecían de
facultades.

15.Conforme lo señala Aníbal Torres Vásquez, la ratificación puede ser

expresa o tácita, siendo el sustrato de la misma que el dominus asuma
como suyas las obligaciones del falsus procurator. En el presente caso al
elevar a escritura pública la minuta de adjudicacióri tantas veces citada, por
representantes debidamente facultados como lo son los inscritos en el
asiento 6) de la partida registral No. 01064692 del Registro de Personas
Jurídicas, se ha producido la ratificación tácita de dicha minuta, y por tanto
se ha hecho oponible al dominus cual es la asociación, a la cual los
elevantes representan con facultades suficientes.

16.Como lo escribe RonaldCoase3 , la idea es que el Derechocontribuyacon

el mercado, proponiendo fórmulas eficientes, fórmulas que no eleven
demasiado los costos de transacción, haciendo que el Derecho en lugar de
generar una utilidad (en el sentido de bienestar), genere ineficiencias. En
pocas palabras, los costos de transacción hacen la diferencia y justifican
que en ciertos casos, en que los costos de transacción son elevados, el
Derecho intervenga para identificar la solución más eficiente. Las funciones
del Derecho bajo esta perspectiva son dos: reducir los costos de
transacción que pudieran existir y proceder a una atribución de derechos
que lleve consigo elecciones eficientes.

17.La finalidad del Derecho Registral es otorgar seguridad jurídica, pero ésta
debe ser entendida en un aspecto dinámico, es decir en las relaciones
jurídicas entabladas en base al registro, facilitando el tráfico patrimonial y
haciendo del mercado uno eficiente, y es en ese sentido que deben
interpretarse las normas registrales, es decir aplicando no solamente los

3 COASE,Ronald. "The Problem of the Social Cost". Citado por BULLARD,Alfredo. Derecho y
Economía. Palestra Editores. 2003. Pág. 101.
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métodos de interpretación clásicos, sino también analizando

económicamente la norma y sus efectos en las relaciones económicas.

18. De tal manera pues, en el caso submateria, no se puede poner trabas al

tráfico patrimonial, pues mediante un acto cQnsensual, se consigue lo que
judicialmente' y seguramente luego de un largo proceso, se llegaría al
mismo camino. -

Estando a lo acordado, por unanimidad.

VII. RESOLUCiÓN

ReVOCARla observación efectuada por el Registrador Público de la Zona

(-
I Registral No. XII - Sede Arequipa abogado Noé Flores Vásquez,
DISPONIÉNDOSE,la inscripción del título venido en grado.

Regístrese y comuníquese.

.,.---

LUIS ALBERTO AUAGA HUARIPATA JORqE LUISTAPIAPALACIOS

Vocal de la Quinta Sala Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral del Tribunal Registral

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