GESTIONES ADMINISTRATIVAS- M2

Microobjetivos

-Conocer el régimen de la publicidad registral inmobiliaria para comprender la organización y funcionamiento de los registros provinciales de la propiedad inmueble.

--Advertir la existencia de normas locales para conocer el modo de gestionar ante los registros inmobiliarios.

-Reconocer las distintas peticiones normatizadas a fin de poder gestionar adecuadamente ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

-Conocer la existencia de disposiciones técnico - registrales para aplicar a las situaciones no previstas en la reglamentación.

GESTIONES ANTE EL REGISTRO GENERAL DE LA PROVINCIA

En este módulo usted va a tener la primera aproximación a un registro. Es importante que tenga en cuenta lo estudiado y aprendido en el módulo anterior ya que aquí se
sientan las bases administrativas sobre las cuales los registros efectúan su función. VIDEO

En el módulo anterior, usted analizó el concepto de ACTO DE REGISTRO. Lo conceptualizó como una relación jurídica, necesaria, en la que
el Estado interviene por medio del órgano determinado para satisfacer la exigencia pública de hacer valer el derecho derivado del acto
o hecho jurídico registrado respecto a personas ajenas al mismo, y la necesidad de conocer, con certeza, el estado o situación jurídica
legítima de los bienes más importantes.

En este módulo aplicará el acto de registro respecto de los inmuebles.

→A partir de la ley 17.711."La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas ".
Esta disposición trajo como consecuencia la sanción de la ley nacional 17.801, cuyo título es "Registro de la Propiedad Inmueble". En
cada provincia de la República Argentina existe, en la capital, el registro de la propiedad inmueble. También existe el registro de la
propiedad inmueble de la Ciudad de Buenos Aires (antes Capital Federal).

Su gestión como martillero y corredor público, ante el registro de la propiedad inmueble de su provincia, se realiza en el marco de la
disposición de fondo -ley nacional 17.801- y la ley local. A la fecha, casi todos los registros inmobiliarios se encuentran informatizados.

Las gestiones que se realizan en el registro inmobiliario se formulan a través de peticiones normatizadas propias de los registros
locales. A través de las mismas podrá gestionar un informe de mero trámite, un certificado, una anotación de medidas cautelares, una
anotación preventiva para subasta, la inscripción de un inmueble, la cancelación de medidas cautelares. También, la inscripción de
boletos de compra-venta cuando son con relación a la ley de loteos, nº 14.005.

Organización del registro general de Registro Inmobiliario.

►Está integrado por:

1) Dirección General;
2) Sub-Dirección General;
3) Departamentos: Coordinación General; Folio Real; Anotaciones Especiales; Registro Público de Comercio, Mandatos,
Representaciones y Autorizaciones;
4) División Ordenamiento Diario y por las Divisiones
5) Secciones que sean necesarias para una mejor organización del servicio.
6) Departamento del Sistema Cronológico con las siguientes divisiones: Calificación e Inscripción; Publicidad e Índices. Hasta que la
actual organización obtenga la conversión total al sistema establecido por el Decreto-Ley 17.801/68, mantendrá el presente sistema.

Dirección general:
→Será ejercida por un funcionario que cumplimente los siguientes requisitos:
a) Ser Argentino.
b) Poseer título de Abogado o Notario, con cinco años como mínimo de ejercicio profesional o de funciones en el Registro General.
c) Tener como mínimo cinco años de residencia inmediata en la Provincia y más de 25 años de edad.

Atribuciones y deberes
Tendrá las atribuciones y deberes que fijan las disposiciones de carácter general y las que especialmente se le asignan en esta Ley.
Resolverá las cuestiones que se promuevan por aplicación o interpretación de las normas legales y reglamentarias a las que deba
ajustarse el Registro General y adoptará las disposiciones de carácter general para el mejor funcionamiento del mismo. Las
resoluciones generales que dicte se ajustarán a la reglamentación que previamente determine. Propondrá además, las reformas que
estime conveniente introducir en leyes, decretos y reglamentaciones relativas al Registro.
→Sin perjuicio de las atribuciones que esta Ley confiere a la Dirección General, compete a la misma :
a) Cumplir y hacer cumplir las leyes, decretos, reglamentaciones y demás disposiciones relativas al Registro General.
b) Organizar los Departamentos, Divisiones y Secciones en la forma que fuere necesario para el mejor cumplimiento de sus fines.   
c) Orientar el servicio del Registro General dando al personal las instrucciones que convenga al mejor servicio, estableciendo la
unidad funcional y uniformando criterios de interpretación.
d) Asignar tareas y responsabilidades a sus agentes.
e) Proponer las modificaciones que requiera la estructura orgánica prevista en la presente ley, adoptando las medidas de urgencia que
la continuidad del servicio exija.
f) Fijar los turnos de tareas y de atención de las distintas dependencias, conforme con sus funciones específicas.
g) Establecer los elementos que han de utilizarse según las distintas funciones del Registro General, con sujeción a las normas
legales vigentes y resoluciones de la Dirección que se dicten.
h) Distribuir el personal de conformidad a las necesidades del servicio.
i) Proponer los ascensos del personal, la remoción y aplicar sanciones de conformidad a las disposiciones vigentes.
j) Conceder licencias con o sin goce de sueldos, conforme a las reglamentaciones vigentes, y efectuar las comunicaciones que
correspondan.
k) Oponerse, cuando lo considere oportuno por las exigencias del servicio, a que se acuerde licencia al personal fuera de los casos
taxativamente enumerados por las normas respectivas, haciendo constar los fundamentos que la motivan.
l) Establecer y coordinar las relaciones con las instituciones ligadas al servicio registral.
ll) Compilar y actualizar disposiciones legales y reglamentarias atinentes al funcionamiento del Registro; coleccionar y clasificar la
legislación, jurisprudencia y bibliografía especializada; establecer canje de publicaciones y de antecedentes registrales con
instituciones similares.  
m) Participar en Congresos, Asambleas, Jornadas o Reuniones en las que se traten temas relacionados con el Registro, a fin de
perfeccionar su funcionamiento, pudiendo designar Delegados a tal efecto.          

Sub - dirección general      

→Será ejercida por un funcionario que deberá reunir las mismas condiciones establecidas para la Dirección General, siendo sus
funciones:        
a) Reemplazar al Director General en caso de renuncia, hasta que se designe nuevo titular; licencia; ausencia o impedimento.
b) Desempeñar las funciones que el Director General determine.

Jefes de departamentos, de divisiones y secciones     

Dependen directamente de la Dirección. La jefatura de los Departamentos Folio Real; Anotaciones especiales, Registro Público de Comercio,
Mandatos, Representaciones y Autorizaciones; y Sistema Cronológico; y las Jefaturas de las Divisiones Calificación e Inscripción y Publicidad, serán
ejercidas por funcionarios que deberán rendir las mismas condiciones establecidas para la Dirección General. 

Responsabilidad de los funcionarios

Los funcionarios y empleados del Registro General son responsables por la falta de cumplimiento de las obligaciones que le imponen
las leyes y sus reglamentaciones. La Provincia tomará a su cargo la reparación de los daños y perjuicios que el Registro cauce, y
podrá ejercitar las acciones civiles y penales contra los que resultaren personalmente responsables y sus fiadores, en su caso, por
dolo, imprudencia o negligencia grave en el desempeño de sus funciones. Los empleados del Registro no responderán por los daños
que resulten por la falta de servicios.

 SISTEMAS REGISTRABLES
Según Sanz Fernández: se define al Sistema Registral como el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas
de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro
de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de
aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro" (Sanz
Fernández ,1947:127). Por otro lado, Alfonso de Cossío establece que un sistema Registral "no es otra cosa que el conjunto
armónico de principios que aspira a producir, mediante la institución del registro de propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de
bienes inmuebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito
hipotecario" (Alfonso de Cossío ,1956:17-18).

Existen muchas formas de clasificar a los sistemas regístrales en virtud de la gran variedad de autores que tratan este tema.
 ►Los principales sistemas regístrales son los siguientes:    
●Según la doctrina española:
Se toma como base esta doctrina debido a que su sistema de registración es similar al argentino en lo referente a que la registración
es declarativa y ésta perfecciona la transmisión del derecho real.

1. Registro de Hechos: inscriben, toman notas de hechos. No le agregan a los hechos ninguna cualidad (no le asignan efectos
jurídicos, no perfeccionan ni jerarquizan). Dota de una presunción de exactitud sobre los hechos. Ej.: Registro de Estado Civil y
Capacidad de las Personas (anota nacimientos, muertes, etc.).
  
2. Registro de Actos y Contratos: función que le corresponde al Estado dotado de fe pública y que lo delega, bajo determinadas
condiciones a particulares con ciertas condiciones. Ej.: Registro notarial.    
  
3. Registro de Documentos: inscribe hechos que arriban al registro en forma de documentos (no en forma de títulos). La facultad
calificadora del registro no entra en ellos, no pueden modificarlos, solo inscribe. No sirven de título, no portan negocios jurídicos, sino
disposiciones, apoderamientos, etc. Ej.: Registro de testamentos y Registro de mandatos.
  
4. Registro de Títulos: registra actos, negocios, etc. que tienen virtualidad para generar dinámica de derechos reales sobre inmuebles.
El contrato llega al registro en un instrumento Notarial, Judicial o Administrativo. Ej.: Registro inmobiliario.
  
5. Registro de Derechos: la intervención del registro genera el derecho, hace a la existencia del derecho. Es de carácter constitutivo.
Ej.: Sistema alemán.        

●Según las técnicas de inscripción:

1. Registro de técnicas de trascripción: el registrador es un mero copista que transcribe literalmente los documentos o que los agrega.
Ej.: Sistema francés.           .
2. Registro de técnicas de inscripción: los aspectos tomados del título por el registro tienen que ver con el contenido real del acto
(negocio dispositivo) se hace una síntesis y se los plasma brevemente. Ej.: Sistema argentino.      

●Según el objeto de registración:

  1. Registros reales: tiene en cuenta el objeto.      
  2. Registros personales: tiene en cuenta la persona.       
  3. Registros cronológicos causales: tiene en cuenta la causa.    

●Según efectos de la inscripción:

1. Registros declarativos: cuando no participa el registro en la creación del derecho real, el derecho real inmobiliario tiene origen
puertas a fuera del registro. Su inscripción hace al acto oponible a terceros.
→Estos se dividen en:
a) Precluyentes: Recibe el derecho real o el título, teniendo ciertas reglas: “primero en el tiempo primero en el derecho”, entonces
el registro ordena según el ordenamiento de llegada produciendo preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (Art. 2 ley
17.801)  
b) Convalidante: La inscripción no genera el derecho. Al registro llega un título, lo inscriben subsanando todos los defectos que lo
afectan a esa escritura. Ej.: Sistema español.
      
 2.Registros Constitutivos: el derecho se constituye en el registro. Es el registro quien constituye el derecho real. Se pierde de viste el
acto causal. No se discute sobre títulos, ni vicios, ya que el registro constituye el derecho real. Ej.: Sistema alemán.

Actividad 1: Sistemas Registrales

En base a lo desarrollado hasta el momento sobre los distintos sistemas registrales, le proponemos
responder las siguientes consignas:
a) Elabore un concepto sistemas registrales.
b) Realice un cuadro comparativo de las técnicas de registración. 1

  Lectura Básica Para entender la importancia y el alcance de los Certificados nos apoyamos en la ley

22.427.
Certificaciones
La constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble no estará condicionada a la obtención de certificaciones de libre deuda referentes a impuestos, tasas o contribuciones,
incluso municipales, que lo graven siempre que se cumpla con las disposiciones de la presente Ley.    

El juez o escribano interviniente podrá ordenar o autorizar el acto de constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y
su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble una vez transcurridos VEINTE (20) días de presentada la solicitud para obtener el
certificado de deuda líquida y exigible, si el organismo respectivo no lo hubiere expedido o si se expide sin especificar la deuda líquida
y exigible.         

Si el certificado de deuda líquida y exigible se expide en el plazo de 20 días, el juez o escribano podrá ordenar o autorizar el acto y su
inscripción previo pago o retención del monto que resulte de la certificación como deuda líquida y exigible de la cual se dejará
constancia en el acto. Las sumas retenidas por el juez o escribano deberán ser depositadas a la orden del organismo acreedor dentro
de los TREINTA (30) días de practicada la retención. Serán deducibles los importes de los impuestos, tasas o contribuciones cuyo
pago se acredite con la presentación de los comprobantes emitidos por el organismo pertinente.

No se requerirán las certificaciones de deuda líquida y exigible y se podrá ordenar o autorizar el acto y su inscripción, cuando el
adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejándose constancia de ello en el instrumento del
acto. La asunción de deuda no libera al enajenante quien será solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor.  

El escribano interviniente será solidariamente responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responderá por ella ante el
adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta Ley.  

El procedimiento inscriptorio
El procedimiento inscriptorio en el registro inmobiliario, sobre la base de la realización de un acto
jurídico de compra venta, es efectuado por el escribano que deberá tener en cuenta la normativa
vigente para la incorporación de un documento que modifica la situación registral de un inmueble.
→Tengan presente lo normado en el artículo 2 de la ley 17801 que dispone lo siguiente:
¨De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 1890,1892,1893 y concordantes del Código
Civil y Comercial de la Nación, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de
esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes
documentos:

a. los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;

Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c. los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.¨

Y lo dispuesto en el artículo 3 de la ley antes mencionada que determina los requisitos que deben
contener los documentos que se quieran inscribir, a todo esto dicho artículo prescribe lo siguiente:
¨Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados,
deberán reunir los siguientes requisitos:

a. estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;

b. tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;

c. revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros complementarios en cuanto
al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio,
derecho real o asiento practicable.

También el escribano deberá tener presente lo expuesto por el artículo 3 bis de la ley 17801 que promulga lo siguiente: ¨No se
inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2º inciso a),si no constare la clave o código de identificación de las
partes intervinientes otorgado por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.
Para poder lograr la correcta registración el escribano deberá tener en consideración lo normado por la ley 17.801 y las leyes
provinciales.

►En cuanto a los documentos que ingresan al registro y teniendo en cuenta su naturaleza jurídica, estos se pueden clasificar:
- Privados: para que estos tengan validez en el Registro deben estar firmados y dicha firma certificada por escribano público o
funcionario competente.
- Públicos: pueden ser de origen:
* Notarial: emanan de escribano público, por ejemplo: escritura pública. Al registro se presenta el testimonio, que es una copia firmada
y sellada por el escribano. Esto le da autenticidad al documento presentado.
* Administrativo: resolución o decreto de la autoridad administrativa que ordena por ejemplo la adjudicación en propiedad de tierras
fiscales. Al registro ingresa copia autenticada de decreto o resolución administrativa que ordena la medida.
* Judicial: la orden del juez que ordena la partición de un condominio, el auto que ordena la inscripción de un cuerpo de subasta, un
oficio de embargo, etc. Al registro se presenta un oficio que estipula la medida. 

La publicidad registral inmobiliaria

La publicidad es la razón de ser y el objetivo primordial de los Registros Inmobiliarios, dado que estos nacieron para combatir la
clandestinidad. Posteriormente, en su evolución han incorporado otros efectos, como la oponibilidad a terceros, reserva directa e
indirecta de prioridad, etc. La publicidad es la actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica. En
cuanto a los derechos reales, es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, y persigue como finalidad
principal la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La creación del Registro de la Propiedad Inmueble responde a la necesidad de dar publicidad a los actos jurídicos con trascendencia
real (compra-venta, permuta, hipoteca, usufructo, embargos, bien de familia, etc.) sobre los inmuebles; y su función es la de posibilitar
a quienes tengan interés legítimo el conocimiento de la situación jurídica de los inmuebles y su disponibilidad jurídica

El Registro de la Propiedad Inmueble, expide a requerimiento de parte, certificados e informes que permiten llevar a cabo la publicidad
registral inmobiliaria. Si bien el registro es público, la información vertida en él no es de acceso a toda la sociedad, y esto está
normado en el artículo 21 de la ley 17.801 que dispone que ¨el Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el
estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en
que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro¨. Este artículo determina que las personas
que pueden acceder a la información que se encuentra en un registro deberán demostrar un interés legítimo, pero no establece
quienes son las personas que tienen interés legítimo. Esto ha sido dejado en manos de la regulación provincial.

La inscripción registral inmobiliaria reviste en nuestro sistema jurídico un carácter declarativo. Por tal motivo la inscripción registral es
necesaria para lograr la oponibilidad del derecho real. ¿Frente a quién? El título es toda la publicidad necesaria con relación a las
partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento. La publicidad resultante de la tradición hace
oponible el derecho real erga omnes a excepción de ciertos terceros que tienen un interés particular. La inscripción registral es
necesaria para hacer publicitar la nueva situación jurídico real y hacer oponible frente a esos terceros a los cuales no les es suficiente
la publicidad emergente de la tradición, es decir frente a los llamados terceros interesados.

Fuga Registral
La seguridad jurídica, que constituye uno de los primeros objetivos de todo registro jurídico de bienes, se ve seriamente menoscabada
ante la posibilidad de existir inexactitudes registrales.

El principio de presunción de integridad y exactitud, permite a los terceros entender válidamente que lo pregonado por los registros es
exacto y completo, según lo sentado en el artículo 22 de la ley 17.801, lo que agranda los efectos nocivos de cualquier inexactitud.

Es correcto el concepto de inexactitud que brinda el artículo 34 de la ley 17.801, cuando determina que es todo desacuerdo o
discordancia entre lo registrado y la realidad jurídica extra registral.

Hay fuga registral cuando existe por parte del registro una omisión de informar o de registrar dentro del tiempo legal. Por ejemplo, se
solicita un certificado para que el registro informe si la persona que dispone esta inhibida o si el inmueble está hipotecado, y el registro
omite informar estas circunstancias u omite registrar una situación jurídica dentro del término. En estos casos, si se transfiere el
inmueble desconociendo el comprador la existencia de un embargo, por ejemplo, se perjudica, porque deberá cargar con este
gravamen (embargo). Responde el registro por los daños y perjuicios ocasionados, además de la responsabilidad de la persona física
dependiente del registro que ha omitido efectuar la información. La jurisprudencia no es unánime si se responde por el monto
publicitado del embargo o por el monto del gravamen con los intereses al tiempo de la venta.
 Régimen de loteo - venta de inmuebles fraccionados en lotes 

Lectura básica La ley 14.005 dispone la regulación de la venta de inmuebles fraccionados en lotes alcanzando a todos
los contratos que tengan por objeto la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho
por cuotas periódicas, quedan sometidos, como forma esencial para su validez, a las condiciones y requisitos
establecidos en la presente ley cuando la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato. Solicitamos la
lectura de la ley.

Requisitos para el sometimiento y amparo a esta ley   

El propietario del inmueble hará anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación del bien, su
declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando a la vez un certificado de escribano de registro sobre la
legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos que establezcan las reglamentaciones respectivas.

Si comenzada la venta de lotes, el vendedor no hubiera cumplido con la anotación, luego de ser constituido en mora por cualquiera de
los interesados, podrán éstos solicitarla directamente, soportando el incumplidor los gastos que demande la gestión, pudiendo ser
descontadas las sumas invertidas de los saldos pendientes del pago al vendedor. La omisión de la anotación por parte del vendedor,
lo hará pasible, además, de una multa igual al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso, de todos los lotes que
comprenden el fraccionamiento.        

Sólo procederá la inscripción si el inmueble estuviere libre de todo gravamen y su propietario en condiciones para disponer. Si el bien
estuviera hipotecado, podrá efectuarse la anotación siempre que el acreedor o los acreedores acepten la división de la deuda en los
diferentes lotes, o cuando fueran compelidos judicialmente a ella. La división de la deuda extingue el derecho del acreedor o los
acreedores a perseguir el pago del crédito contra la totalidad de inmueble.       

Disposiciones referidas a la venta de los lotes  

Celebrado el contrato y dentro de los 30 días de su fecha, el vendedor deberá proceder a la anotación provisoria del instrumento que
entregue al comprador, en el Registro de la Propiedad Inmueble.
→Dicho instrumento deberá contener:          
a) Nombre y apellido de los contratantes, nacionalidad, estado civil, edad, domicilio, lugar y fecha en que se otorgue. El domicilio
constituido del comprador, deberá ser su domicilio real;
b) Individualización del bien con referencia al plano del loteo, ubicación, superficie, límite y mejoras existentes;           
c) Precio de venta que será fijo e inamovible, el que se expresará en moneda en curso legal en el país, la forma de pago y los
intereses convenidos;
d) Correlación entre el título del vendedor y su antecesor en el dominio;
e) Especificación de los gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que lo certifiquen;     
f) La competencia de la justicia ordinaria con jurisdicción en el lugar en que se encuentre el bien objeto del contrato.        

En las libretas de pago, cuando existan, deberá estar transcripto el boleto de compraventa. La omisión de los requisitos esenciales
podrá hacer pasible al vendedor de las mismas sanciones contenidas en el artículo 2.

Limitaciones al titular del loteo    

La anotación del inmueble de acuerdo al artículo 2, inhibirá al propietario para su enajenación en forma distinta a la prevista en esta
ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
Si ya se hubieran enajenados uno o más lotes o fracción, el desistimiento no producirá consecuencias sobre estas operaciones. El
vendedor no podrá dar un destino distinto -al originariamente previsto- al sector que con su desistimiento se excluye. El ocultamiento
y/o violación de estas últimas circunstancias hará pasible al vendedor de las sanciones previstas en el artículo 2.

Principios a seguir en caso de conflictos entre adquirente y terceros

→En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante, se observarán los siguientes principios:
1) El comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de la fracción adquirida;
2) Los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, sólo podrán
hacerse efectivos sobre las cuotas impagas.
 Derecho a la escrituración
El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y su
otorgamiento deberá concretarse dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha de la intimación. Esta facultad es irrenunciable y
nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo de precio.

Actividad 2: VENTA DE INMUEBLES FRACCIONADOS EN LOTES-LEY 14005

Ud. es martillero y corredor público y viene un cliente a su oficina para pedirle asesoramiento sobre la venta de
inmuebles fraccionados en lotes. 
a) ¿Cuál es el marco regulatorio para la venta en loteo?     
b) ¿Qué requisitos deben cumplirse para inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble el boleto de compra-venta
de un lote?       
c) De acuerdo a la lectura del material hecha hasta aquí. ¿Qué sucede si el funcionario del registro omite inscribir el
boleto a su nombre? 2

SUBASTA DE INMUEBLES - CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN EL REGISTRO INMOBILIARIO

Antes de la realización de la subasta, el martillero deberá aceptar el cargo encomendado para ello por el juez que entiende en la
causa y luego de ello efectuará en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria un pedido de informe judicial (que en la provincia de
Córdoba) se tramita con el Formulario G, en el cual determinará la situación jurídica del inmueble para luego solicitar al juez la
anotación preventiva de la subasta (tramitado por medio del  Formulario H en la provincia de Córdoba, y que tiene una vigencia de 150
días el mismo  deberá ser anotado  en el Registro de la propiedad Inmobiliaria.
  
Luego de efectuada la subasta el martillero podrá realizar la comunicación del acto en el registro inmobiliario. Si bien en cada provincia
los procedimientos para inscribir están estipulados por las leyes provinciales, a modo de ejemplo presentamos el procedimiento realizado en la
provincia de Córdoba para la inscripción del inmueble adjudicado en la subasta.

 se deberá formar una carpeta rogatoria que contendrá los siguientes documentos y formularios:

 Formulario, con anotación preventiva de subasta vigente

 Formulario, donde se dio constancia de dominio y de los gravámenes que afectan al inmueble rematado, o sea su situación jurídica previa a la subasta.

 Acta de remate y Auto Aprobatorio de las mismas debidamente certificada por el tribunal.

  Formulario para cancelación de gravámenes.

 Oficio de Comunicación de subasta, sólo será exigido de pretender inscribir con el bloqueo registral que produce la anotación preventiva de subasta,
siempre que exista la concatenación de términos exigidos por Ley.     

►Algunos de los trámites que se pueden solicitar en el Registro y que están relacionados con la actividad profesional que usted va
a desempeñar una vez concluida esta carrera.
1) Publicidad Directa:  
La publicidad directa consiste en brindar información acerca del estado jurídico de los inmuebles y/o de los titulares de los mismos
mediante la reproducción de los asientos regístrales bajo la modalidad de reproducción fotostática o fotocopiado (asiento no
digitalizado), o de reproducción por sistema informático o computarizado.

2) Búsqueda de titularidades reales        

→Existen 2 tipos de búsqueda de Titularidades reales:     
1. Sin constatación en la documentación registral. 
2. Con constatación en la documentación registral.
Ambas consisten en realizar búsquedas sobre titularidades de dominio, inhibiciones o gravámenes a nombre de personas físicas o
jurídicas en los Registros informáticos.

3) Embargo sobre derechos reales

Consiste en la toma de razón en el índice de gravámenes y en el asiento dominial correspondiente a un embargo ordenado sobre un
inmueble determinado en un departamento o departamentos de toda la Provincia.
 4) Comunicación de subasta         
Consiste en registrar la comunicación por parte del juzgado interviniente de la subasta de algún bien, para su publicidad.

5) Cancelación de anotación preventiva para subasta 

Su objeto es dar de baja el asiento de anotación generado por la expedición del Certificado
Registral Judicial (o informe con anotación preventiva para subasta).

6) Cancelación de embargo por subasta 

Consiste en cancelar por orden judicial lo expresado en la preventiva de subasta.
Además se cancela por oficio expreso todos aquellos gravámenes ingresados con posterioridad a la subasta.

7) Anotación de boleto de compra y venta

Consiste en registrar en folio personal la compra venta de inmuebles previstos en la Ley Nº 14.005 (Loteos).
→Quiénes están autorizados para solicitarlo:       
Escribano público.
Requisitos:
1) Formulario de pago de tasa administrativa que se puede emitir por Internet o personalmente en el Registro General de la
Provincia        
2) Formulario C (http://sir-aut.cba.gov.ar/FormulariosWeb.aspx).  
3) Carpeta rogatoria. 
4) Boleto de compraventa.   
5) Informe de estado de dominio.     
6) Firma de cada una de las partes en cada hoja del boleto.

Documentación que se le entrega al Usuario:   

Carpeta rogatoria acompañada del boleto con nota de la inscripción realizada.

8. Solicitud de Certificados
Se presentará con copia. Se utiliza para solicitar certificados con reserva de prioridad, conforme al art. 23 de la ley 17.801. 
Se deben especificar los actos a otorgarse, ej.: venta.       
Si se solicita un nuevo certificado y la anulación del anterior deberá adjuntarlo y consignar el número correspondiente, llenando un
nuevo formulario.     
Se debe consignar los datos de los titulares registrales y los datos del inmueble.
Se debe aclarar relación de los disponentes con el o los titulares registrales ej.: en caso de tracto abreviado, citar auto de
declamatoria.   
Se debe indicar la búsqueda que se solicita (gravámenes o inhibiciones o ambas).

9) Solicitud de Informes
Se presentará con copia       
Se utiliza para solicitar informes sin reserva de prioridad. Ej.: acreditar solvencia.
Se debe especificar motivo del pedido.       
En la provincia de Córdoba este trámite se efectúa con la publicidad directa.-
En la actualidad todos los registros inmobiliarios tienen página web para consulta de trámites y descargas de formularios vigentes para
realizar las diferentes gestiones. En el caso de la provincia de Córdoba la dirección es https://sir-aut.cba.gov.ar.

LA DIRECCIÓN DE INSPECCIÓN DE PERSONAS JURÍDICAS

Este organismo tiene marcos regulatorios nacionales como la ley de sociedades comerciales 19.550 como así también apartados en
el Código Civil y Comercial de la Nación Personas Jurídicas arts.141 al art.167, Asociaciones Civiles arts.168 al art.186, Fundaciones
arts.193 al art.224. Más allá de estas regulaciones nacionales, la Dirección de Inspección de Personas Jurídicas también está
reglamentada por leyes provinciales. En el caso de la provincia de Córdoba es la ley 8652.

  Lectura básica Para complementar el estudio de las inspecciones en el ámbito jurídico, recomendamos la lectura
de Ley de sociedades comerciales, Código civil y comercial y la ley 8652.
►Tomando como base esta ley provincial (8652) podemos establecer los siguientes tipos de funciones:
1) Funciones Registrales
En el ejercicio de sus funciones registrales la Dirección de Inspección de Personas  Jurídicas:
a) Organiza y lleva el Registro Público de Comercio, siendo responsable únicamente de la exactitud y legalidad de sus asientos.
b) Inscribe en la matrícula a comerciantes y auxiliares de comercio y toma razón de los actos y documentos que correspondieren
según la legislación comercial.
c) Inscribe los contratos de sociedades comerciales, sus modificaciones, disoluciones y liquidaciones. Para el caso de las sociedades
cuyo control sea judicial, tomará razón de lo ordenado por el juez de comercio.         
d) Inscribe los contratos de colaboración empresaria.
e) Lleva el Registro Provincial de Sociedades Por Acciones.
f) Lleva el Registro Provincial de Sociedades Extranjeras.
g) Lleva el Registro Provincial de Asociaciones Civiles y Fundaciones.
h) Lleva el Registro Provincial de Libros Sociales y de Comercio.
i) Lleva el Registro Provincial de Fondos Comunes de Inversión.

2) Funciones de fiscalización
Funciones relativas a las Sociedades por Acciones
La Dirección de Inspección de Personas Jurídicas tiene a su cargo, en forma exclusiva, respecto de las sociedades por acciones, las
funciones que sobre control de legalidad la legislación atribuye al juez de registro o secretario o tribunales de comercio.
→La Dirección de Inspección de Personas Jurídicas ejerce, con respecto a las sociedades por acciones, las siguientes funciones:
a) Supervisar el contrato constitutivo y sus reformas.        
b) Controlar las variaciones o aumentos de capital, la disolución y liquidación de las sociedades dentro de las facultades que le
atribuyen las disposiciones legales vigentes.
c) Controlar, y en su caso, aprobar la emisión de debentures, obligaciones negociables o títulos valores emitidos en serie.   
d) Fiscalizar permanentemente la constitución, el funcionamiento, disolución y liquidación de las sociedades anónimas cuando: hagan
oferta pública de sus acciones o debentures; tengan capital social superior al monto que la ley de fondo prevé; sean de economía
mixta o cuenten con participación estatal mayoritaria; realicen operaciones de capitalización, ahorro o en cualquier forma requieran
dinero o valores al público con promesa de prestaciones o beneficios futuros; exploten concesiones o servicios públicos; se trate de
sociedad controlante o controlada por otra sujeta a fiscalización conforme a alguno de los supuestos anteriores. En todas las demás
sociedades anónimas podrá ejercer esta fiscalización siempre que la soliciten accionistas que representen el diez por ciento del capital
suscripto o lo requiera cualquier síndico, o bien cuando lo considere necesario, según resolución fundada en resguardo del interés
público.          
e) Supervisar y registrar los reglamentos previstos en el contrato constitutivo.
f) Fiscalizar la fusión, transformación, reconducción, escisión y regularización de sociedades por acciones.   
g) Autorizar sistemas contables mecanizados de acuerdo a las disposiciones legales vigentes.
h) Autorizar y fiscalizar revalúos técnicos, reducciones de capital y adquisición de acciones propias.
i) Solicitar al juez competente del domicilio de la sociedad la suspensión de las resoluciones de los órganos sociales, la intervención
de su administración y hasta la disolución y liquidación de la sociedad en los supuestos contemplados por la Ley Comercial.
j) Convocar a asambleas en las sociedades por acciones cuando la soliciten accionistas que representen por lo menos el cinco por
ciento del capital social, si los estatutos no exigiesen una representación menor y el Directorio no hubiese resuelto su pedido dentro de
los diez días de presentado o hubiese sido negado infundadamente. Convocar de oficio las asambleas cuando constatare
irregularidades graves y estimare la medida imprescindible en resguardo del interés público.   

Funciones relativas a las Sociedades Constituidas en el Extranjero

→La Dirección de Inspección de Personas Jurídicas tiene, con respecto a las sociedades constituidas en el extranjero, que hagan en
la Provincia de Córdoba ejercicio habitual de actos comprendidos en su objeto social, establezcan sucursales, asiento o cualquier otra
especie de representación permanente, o adquieran participación de sociedades en el país, las siguientes funciones:
a) Controlar que acredite su existencia con arreglo a las leyes de su país; que fije un domicilio en la Provincia, cumpliendo con la
publicación e inscripción de su contrato social, reformas y demás documentación habilitante exigidas para las sociedades que se
constituyan en la República; que justifique su decisión de crear dicha representación y que designe a la persona a cuyo cargo ella
estará. Para aquéllas que estén constituidas en otro Estado bajo un tipo desconocido por las leyes de la República, el juez competente
deberá determinar las formalidades a cumplir en cada caso.         
b) Si se tratare de una sucursal, se constatará además que se haya determinado el capital que se le asigne cuando corresponda por
leyes especiales.
c) Fiscalizar permanentemente el funcionamiento, la disolución y liquidación de sus agencias y sucursales.
d) Controlar que se lleve en la República contabilidad separada.  
Funciones relativas a la Asociaciones Civiles y Fundaciones
→La Dirección de Inspección de Personas Jurídicas tiene, con respecto a las asociaciones civiles y fundaciones, las siguientes
facultades:     
a) Autorizar su funcionamiento, aprobar sus estatutos y reformas.
b) Fiscalizar permanentemente su funcionamiento
c) Autorizar y fiscalizar permanentemente el funcionamiento en la Provincia de Córdoba de las constituidas en el extranjero o en otra
jurisdicción nacional, sus filiales, agencias y delegaciones, estando éstas obligadas a obtener reconocimiento o autorización para
actuar en su ámbito territorial.         
d) Autorizar y controlar la fusión, escisión, disolución y liquidación resueltas por la entidad.
e) Autorizar sistemas contables mecanizados de acuerdo a lo que disponga la legislación comercial.  
f) Intervenir con facultades arbitrales en los conflictos entre las asociaciones y sus asociados, a petición de parte legítima. En este
caso el procedimiento y los efectos se regirán por el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, sin perjuicio del
ejercicio de las atribuciones que le son propias.   
g) Considerar, investigar y resolver las denuncias de asociados o de terceros respecto de las entidades sometidas a su fiscalización.
h) Dictaminar sobre consultas formuladas por las entidades, en el marco de las facultades propias.
i) Convocar y asistir a asambleas en las asociaciones civiles y al Consejo de Administración en las fundaciones a pedido de cualquier
asociado o miembro. La convocatoria procederá cuando estime que la solicitud es pertinente y si los peticionantes prueban que lo han
requerido infructuosamente a las autoridades, transcurridos treinta días de formulada la última solicitud. En todos los casos cuando
constatare irregularidades graves y estimare imprescindible la medida, en resguardo del interés público.  
j) Disponer la suspensión de funciones de los órganos societarios, reemplazándolos por una Comisión Especial Normalizadora
integrada por tres miembros, por el término de sesenta días y a los fines de proceder a su normalización, por medio de Asamblea
General en los siguientes supuestos:       
1) Si existieren conflictos entre miembros de los órganos societarios entre sí, o con fracciones de socios, que tornen imposible
el normal desenvolvimiento de la vida societaria.
2) Si se constataren irregularidades o violación a los estatutos sociales o a la ley.         
3) En caso que por renuncia, muerte u otra causa y una vez incorporados los suplentes, si los hubiere, la Comisión Directiva
quedare sin quórum suficiente para sesionar legalmente.
4) Si no cumpliere con las obligaciones de convocar a Asambleas, en los términos estatutarios o de ley, por dos períodos
consecutivos o alternados.    
k) Solicitar a la Secretaría de Justicia de la Provincia de Córdoba la intervención, disolución, liquidación y el retiro de la personería
jurídica en los siguientes casos:  
1) Si la Comisión Especial Normalizadora, en la Asamblea General, no lograre la normalización institucional, en el término
establecido.
2) Si verificare actos o irregularidades graves que importen violación a la Ley, al Estatuto o a los Reglamentos.            
3) Si la medida resultare necesaria en resguardo del interés público.      
4) Si no pudieren cumplir su objeto.
l) Controlar y registrar los Reglamentos que no sea de simple organización interna.

3) Funciones administrativas          
→En cumplimiento de sus funciones administrativas la Dirección de Inspección de Personas Jurídicas, tiene a su cargo:       
a) Asesorar a los organismos del estado provincial en materias relacionadas con las sociedades por acciones, las asociaciones civiles
y las fundaciones.  
b) Realizar estudios e investigaciones de orden jurídico y contable sobre las materias propias de su competencia, organizar cursos y
conferencias y promover o efectuar publicaciones, a cuyos fines podrá colaborar con otros organismos gubernamentales o no
gubernamentales especializados.         
c) Dictar los reglamentos que estime adecuados. Proponer al Poder Ejecutivo Provincial, a través de la Secretaría de Justicia de la
Provincia de Córdoba, la sanción de las normas que por su naturaleza excedan sus facultades.          
d) Responder directamente los pedidos de informes formulados por el Poder Judicial y los Organismos de la Administración Pública
Nacional, Provincial o Municipal.   
e) Coordinar con los Organismos Nacionales, Provinciales o Municipales que realicen funciones afines la fiscalización de las entidades
sometidas a su competencia.         
f) Requerir la presentación de informe o dictámenes expedidos por profesionales habilitados y visados por los colegios o consejos
profesionales, cuando así lo exijan las leyes vigentes o lo estime necesario para el cumplimiento de sus funciones.       
g) Organizar procedimientos técnicos adecuados para procesar la documentación que ingresa y emana del ejercicio de sus funciones,
así como la de toda constancia que obre en sus registros.

Para complementar el estudio de este desarrollo teórico, lo invitos a que se remita al glosario general de la asignatura, donde podrá encontrar
conceptos mencionados en este módulo.
  Actividad 3: Registro inmobiliario
Usted se está recién recibido de Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario y está ansioso por comenzar su
actividad profesional, para ello debe familiarizarse con las gestiones administrativas que se pueden hacer en el
Registro Inmobiliario de su provincia. En virtud de esto usted realiza las siguientes acciones:

Identifique e ingrese a la página web del Registro Inmobiliario de su provincia.

Verifique mediante la ley provincial si usted está dentro de las personas con interés legítimo para solicita informes en
el Registro.

Examine los formularios autorizados por el Registro Inmobiliario que están publicados en su página web. 3