Límites a la Propiedad:

Restricciones que con carácter general recaen sobre todas las facultades dominicales

respecto de una misma categoría de bienes. Pueden clasificarse en limitaciones
de utilidad pública y de utilidad privada. Entre las primeras se encuentran las impuestas
por las normas de Derecho administrativo especial (ej.: materia de urbanismo) o las
previstas en los arts. 389 a 391 CC. Como limitaciones de utilidad privada principalmente
se encuentran las relaciones de vecindad.
Relaciones de vecindad.

Son las restricciones que resultan de la misma naturaleza del derecho

subjetivo de propiedad; es decir, el alcance del poder del propietario según las
disposiciones legales que lo regulan. Los límites más importantes se condensan en
la prohibición de hacer mal uso o abusar de un derecho subjetivo. La protección jurídica
del derecho de propiedad sólo cubre el interés legítimo del propietario; y este interés no
puede ir más allá del punto en que empieza el interés de otro propietario o de
la comunidad social. Se habla también de limitaciones a la propiedad para aludir a las
restricciones que resultan de la existencia de derechos subjetivos contrapuestos a
las facultades dominicales, y que traen causa de algún negocio jurídico.

Principales limitaciones legales al Derecho de propiedad romano:

a) La prohibición de sepultura y cremación de cadáveres en fincas situadas dentro de la

urbe. Figuraba ya en las XII Tablas, y a su justificación higiénica precedieron,
seguramente, motivos de índole religiosa. En realidad, no es una limitación para
el dominus solamente, sino para cualquier persona. Fuera del casco se obligó también a
guardar una distancia de sesenta pies desde el punto de la cremación al edificio más
próximo.

b) Paso forzoso. Esta limitación tiene en el Derecho moderno una generalidad que no fue
necesaria en el Derecho romano, por la existencia de sendas que separaban las fincas
(iter limitare), y hacían éstas siempre asequibles a los caminos públicos. Por ello,
únicamente se obligaba al propietario a soportar el paso en dos hipótesis concretas: si el
camino público se hallaba destruido, en cuyo caso ha de prestarse vía mientras esté
inutilizable, y para dar por su finca acceso a un sepulcro.

c) El uso de las orillas para necesidades de la navegación, que deben tolerar las fincas
ribereñas a los ríos navegables.

d) El propietario debe tolerar que los árboles de las fincas inmediatas avancen con las
ramas sobre la suya, siempre que lo hagan a una altura de quince pies, pudiendo cortar
las que bajen de esa medida. Asimismo ha de permitir que el que tenga derecho a los
frutos de ese árbol entre en su finca un día sí y otro no (tertio quoque die) para recoger los
que en ella hubieren caído.

e) Las nacidas de las reglas referentes a construcciones urbanas. Unas miran a la

conservación de éstas, como la antigua disposición de las XII Tablas –interpretada
exclusivamente por la jurisprudencia para otras clases de materiales–, que no permitía al
dueño de una viga en edificio ajeno retirarla ni reivindicarla, pudiendo sólo reclamar una
indemnización. El mismo criterio se aplicaba respecto a palos colocados en las viñas.
Pueden citarse también, en tal sentido, los senado consultos Hosidiano y Aciliano
prohibiendo, respectivamente, la demolición de edificios para especular con los materiales
y el hacer objeto de legado materiales unidos a un edificio.

Otras disposiciones de la época imperial regularon la altura máxima de los edificios: 70

pies en tiempo de AUGUSTO, 60 en el de TRAJANO y 100 en época de CONSTANTINO,
después del incendio de la ciudad en tiempos de ZENÓN.

El edificio romano, como el predio rústico, quedaba siempre aislado. El ambitus, faja de
dos pies y medio, separaba unas casas de otras. Caída en desuso la observancia
del ambitus, se hicieron construcciones en contacto y con paredes comunes. Pero en el
Derecho postclásico aparecen disposiciones sobre tal materia, prescribiéndose entonces
la distancia de los edificios particulares a los públicos y la de éstos entre sí, que se
señalaba mayor que de ordinario, si la nueva construcción podía impedir a la otra la vista
del mar o del monte. Recogida en el Código justinianeo (8, 10, 12) hay una extensa
constitución de ZENÓN que contiene la reglamentación más detallada de todas estas
limitaciones. Sus disposiciones, dictadas para Constantinopla, ordenó JUSTINIANO que
rigiesen in omnibus urbibus romani imperii.
f) Excavaciones mineras. El propietario de un fundo, que, según la concepción romana, es
propietario de toda la profundidad de éste, debía tolerar, con arreglo a una constitución de
GRACIANO, VALENTINIAN y TEODOSIO, recogida en el Código de JUSTINIANO, que
otra persona hiciese en su predio excavaciones, siempre que abonase al referido
propietario la décima parte de los minerales obtenidos y otra décima al Fisco.

g) Expropiación forzosa. Una reglamentación de esta materia, en la que, de modo similar

a lo que sucede en las legislaciones modernas, se fijase el principio de la posibilidad de
privar a los propietarios de su derecho por motivos de utilidad pública, previa
indemnización, y se determinasen las formalidades para apreciar aquélla y valorar ésta,
no parece haber existido en el Derecho romano. No hay en las fuentes trazas de ello. A lo
más, pueden señalarse algunos textos, jurídicos y extrajurídicos, en los cuales se alude a
ocasiones concretas que se solucionaron de un modo parecido a lo que constituye criterio
general de las legislaciones actuales.

Lo más probable es que estos problemas de colisión entre la propiedad privada y la

utilidad pública serían resueltos en cada caso concreto por el imperium del magistrado, al
cual, en la concepción romana, todo derecho individual está subordinado. Conviene tener
presente dos consideraciones: es la primera que la frecuencia de tales conflictos, no
obstante lo que a primera vista pudiera parecer, dada la envergadura de las obras
públicas diseminadas por todo el Imperio, estaba muy disminuida por la condición jurídica
especial del suelo no itálico, en el cual no cabe hablar de expropiación forzosa porque no
cabe hablar de propiedad; es la segunda que al extremo de la aplicación del imperium del
magistrado se llegaría pocas veces, porque, dadas sus ideas sobre el poder
del Estado y imperium del princeps, los mismos particulares facilitarían la solución. En la
época postclásica, acentuado, de una parte, el absolutismo del poder público, y unificada
la condición jurídica de todo el suelo del Imperio, los casos de una verdadera expropiación
se harían más frecuentes. Cierto que, al menos en los muy escasos de que las fuentes
dan noticia, hubo indemnización; pero ni en ésta se llevaba a cabo en forma parecido y
con los fundamentos doctrinales similares a los que ofrece en nuestros días, ni, como
antes dijimos, la materia fue objeto de una previa y general reglamentación.
Los juristas clásicos llaman
servidumbres a los servicios
permanentes que se
constituyen entre
dos fundos vecinos por la
voluntad de los
propietarios,
denominándolos derechos
de los
predios (iura praediorum),
los titulares de los derechos
son las personas (los
propietarios de
Servidumbres Prediales:
Los juristas clásicos llaman servidumbres a los servicios permanentes que se constituyen
entre dos fundos vecinos por la voluntad de los propietarios, denominándolos derechos de
los predios (iura praediorum), los titulares de los derechos son las personas (los
propietarios de La servidumbre se establecen para gravar (establecer un tributo) de un
predio (tierra o posesión inmueble) “sirviente” con un uso limitado en favor de otro predio
(tierra o posesión inmueble) “dominante”.
En el antiguo derecho, tenemos tres servidumbres de paso (senda, paso de ganado y
camino) y la de conducir el agua servían a las necesidades de una economía rústica y
primitiva, de pastores y ganaderos. Estas servidumbres, sobre las que se ejercía el usus y
podían ser objeto de usucapión (modo de adquirir la propiedad de una cosa), se incluían
entre la res mancipi y se sometían al dominio quiritario (era el que correspondía tan sólo a
los ciudadanos romanos y siempre que el predio estuviera en el ager romanus). Las
nuevas que se van reconociendo se incluyen entre las res nec mancipi y se
crean/constituyen, no por mancipación sino por in iure cessio (litigio imaginario, pues se
recurría ficticiamente al procedimiento de una cosa, con la verdadera finalidad de
transmitir la misma). Así, la clasificación originaria es la de servidumbres mancipi y nec
mancipi. Consecuencia de este primitivo carácter es que se transmiten necesariamente
con el fundo y NO pueden enajenarse (pasar a otro la propiedad u otro derecho sobre
algo) con independencia de él. Es importante la distinción entre servidumbre prediales
rústicas y urbanas, según se destine a una finalidad agraria o de edificación. En
derecho postclásico NO se distingue entre uso y posesión, y esto lleva a considerar a la
servidumbre como objeto de posesión. Al admitirse la posesión de cosas incorporales o
derechos (quasi possesio) se reconoce la posibilidad de constituir servidumbre por el
transcurso de los plazos de la prescripción (aunque no fuese verdadera posesión). En
esta época se empezó a conceder protección interdictal a las personas que fueran
titulares de un derecho real (relaciones jurídicas inmediatas entre una persona y una
cosa) sobre cosa ajena, contra perturbaciones que pudieran ser llevadas a cabo por
terceros NO titulares.
También se admite que aunque NO puede haber entrega material de la cosa, puede
constituirse una servidumbre por traditio (tolerancia del propietario ante el uso de la
servidumbre). Justiniano nueva sistemática al clasificar las servidumbres en prediales y
personales (usufructo, el uso y la habitación) clasificación errónea. Los glosadores
(experto en textos) medievales crean la categoría de los derechos sobre cosa ajena (iura
in re aliena) (Derechos reales sobre cosa ajena, es decir, pertenece en propiedad a otra
persona. Tienen tal carácter: las servidumbres [reales o prediales] la enfiteusis, superficie,
y también los derechos reales de garantía: fiducia, pignus e hipotheca) que ha sido
aceptada en la dogmática moderna.

dogmática moderna.
Principios y Reglas de las Servidumbres

Los juristas romanos, en sus decisiones, aplican principios comunes a las servidumbres
prediales, y los intérpretes construyen sobre ellos una serie de reglas, como son las
siguientes:

 La servidumbre no puede consistir en un hacer (servitus in faciendo consistere

nequit).
 No puede cederse el uso o disfrute separado de una servidumbre.
 Nadie puede constituir una servidumbre sobre una cosa propia (nemini res sua
servit).
 La servidumbre es indivisible como el uso en el que consiste.
 Sirve la utilidad objetiva y permanente de un fundo vecino.

Servidumbres prediales rústicas:

Estas Servidumbres pueden clasificarse en las siguientes:

 De paso (iura itinerum): con las siguientes modalidades:

o Senda (iter)

o Paso de ganado (actus)

o Camino (via): paso para todo uso

 De aguas (iura aquarum), que comprende:

o acueducto (aquaeductus)

o de sacar agua (aquae haustus)

 o de verter el agua al fundo del vecino (aquarum immissio).

 De llevar el ganado a pastar o a abrevar.

 De extraer arena o greda, o de cocer cal para atender a las necesidades del fundo
dominante.

Servidumbres prediales urbanas

Se clasifican en los siguientes tipos:

 Vertientes de aguas (iura stillicidorum), que comprende:

o Ius stillicidi.

o Ius fluminis.

o Ius cloacae.

 Apoyo de viga (ius tigni immittendi) o de muro (ius oneris ferendi) en el edificio
contiguo, o de proyectar un voladizo (ius proiicendi protegendive).

 De luces o de vistas, consistentes en prohibir que el vecino:

o Ius altius non tollendi;

o prive al edificio de luces o de vistas;

o Ius luminum.

Acciones en defensa de las servidumbres

Por medio de la vindicatio servitutis el dueño del fundo dominante acciona contra el
propietario o poseedor del sirviente, o contra el que impide o perturba el ejercicio de la
servidumbre.
Con el ejercicio de esta acción se restablece el uso de la servidumbre y se obtiene el
resarcimiento de los daños (Ulpiano, 17 ed. D. 8.5. 4. 2).

Contra el que no quiere defenderse, el pretor concedería un interdictum quem servitutem,

a semejanza del interdictum quem fundum. En las servidumbres sobre fundos provinciales
se concedería una acción petitoria, semejante a la que protege la propiedad provincial.

El titular de la servidumbre está protegido también con interdictos especiales, pero no

puede ejercitar el interdicto "como poseeis" (uti possidetis) por consistir la servidumbre
en usus y no en possessio.

También dispone el titular de la servidumbre de un interdicto restitutorio, que se califica

como demolitorium.

En los modos de constitución de las servidumbres, es necesario distinguir entre el

régimen del derecho clásico, y el postclásico y justinianeo.

Derecho clásico

Según el ius civile, las servidumbres de los predios situados en el suelo itálico se
constituyen por:

 Mancipación o cesión ante el pretor

 Reserva de la servidumbre (deductio servitutis)
 Legado
 Usucapión
 Adjudicación en los juicios divisorios.

Derecho postclásico y justinianeo

En derecho postclásico, desaparecidas las distinciones entre las cosas mancipables, o no,
y entre los fundos itálicos y provinciales, las servidumbres se constituyen mediante
convenios escritos en que se plasman los pactos y estipulaciones.

En derecho justinianeo, además de los pactos, el legado, la adjudicación, la reserva y la

tolerancia, se admiten:

 el ejercicio de la servidumbre desde tiempo inmemorial (vetustas);

 la prescripción adquisitiva mediante la posesión de veinte años entre ausentes y
diez entre presentes;
 la constitución tácita, como es el llamado destino del paterfamilias.
Los juristas clásicos llaman servidumbres a los servicios permanentes que se constituyen
entre dos fundos vecinos por la voluntad de sus propietarios.

Precisamente, para destacar estos servicios entre dos fundos, los juristas los denominan
derechos de los predios (iura praediorum).

En el antiguo derecho, las tres antiguas servidumbres de paso y la de conducir el agua

servían a las necesidades de una economía rústica y primitiva, de pastores y ganaderos.

Estas servidumbres, sobre las que se ejercía el usus y podían ser objeto de usucapión, se
incluían entre las res mancipi y se sometían al dominio quiritario. Las nuevas que se van
reconociendo se incluyen entre las res nec mancipi y se crean o constituyen, no por
mancipación sino por in iure cessio.

Justiniano intenta una nueva sistemática al clasificar las servidumbres en prediales

(servitutes praediorum) y personales (servitutes personarum). En esta última categoría se
incluye el usufructo, el uso y la habitación. La nueva clasificación es errónea, y la
unificación era innecesaria.