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UNIVERSIDAD DE LA SERENA
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA DE INGENIERÍA EN CONSTRUCCION

“INVESTIGACIÓN DE OBRA PRIVADA

BRISAS DEL CERRO GRANDE Y SUS PROBLEMÁTICAS"

“Diego Esteban Ortiz Luna”

“Matías Alexander Orrego Cortes”
“Joaquín Mauricio Henríquez Cortes”
“Israel Absalón Ossandón Álvarez”
“Matías Alejandro Yeza La Paz”

Administración de Obras

Profesor:
Ing. Nelson Montero Pizarro

La Serena, 24 de Noviembre del 2022

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“PROBLEMÁTICAS EN OBRA BRISAS DEL CERRO GRANDE”

CONTENIDO

1 INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 3

2 OBJETIVO GENERAL ............................................................................................... 4

2.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................................. 4

3 MAGNITUD DEL PROYECTO ................................................................................. 5

4 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ........................................................................... 6

5 ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO Y HERRAMIENTAS DE CONTROL ..... 7

5.1 NIVELES DE PLANTEAMIENTO PARA ENFRENTAR PROBLEMAS. ...... 10

6 DESCRIPCIÓN DE LOS PROBLEMAS ................................................................ 11

6.1 FALTA DE STOCK Y ALZA DE LOS MATERIALES: ................................... 11

6.2 DISMINUCIÓN DE COLABORADORES: ........................................................ 12

6.3 RETRASO EN LOS TIEMPOS DE EJECUCIÓN: ............................................. 12

6.4 ACCIDENTE LABORAL: ................................................................................... 12

6.5 ERROR DE COMPRA DE MATERIALES ( EIFS ): ......................................... 12

7 SOLUCIÓN A LAS PROBLEMÁTICAS ................................................................ 13

7.1 FALTA DE STOCK Y ALZA DE LOS MATERIALES. ................................... 13

7.2 DISMINUCIÓN DE COLABORADORES. ........................................................ 13

7.3 RETRASO EN LOS TIEMPOS DE EJECUCIÓN. ............................................. 14

7.4 ACCIDENTE LABORAL. ................................................................................... 14

7.5 ERROR DE COMPRA DE MATERIALES ( EIFS): .......................................... 14

8 CONCLUSION ........................................................................................................... 16
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1 INTRODUCCIÓN

La Administración como ciencia, procura siempre el máximo aprovechamiento de los

recursos, mediante su utilización eficiente. Una de las principales problemáticas de la
industria de la Arquitectura, Ingeniería y Construcción es su alta complejidad y
fragmentación debido a la gran cantidad de agentes participantes y flujo de información.
Sin embargo, con buenas prácticas y funciones de la administración como la planeación,
organización, dirección y control se logran avances positivos en el proceso.
Una buena planificación de la obra, significa una concordancia con la coordinación de
todos los recursos que integran el andamiaje de la obra tanto, humanos, materiales, equipo
y financiero en un programa, tiempo y costo determinado; todo esto con el fin de lograr
ciertos objetivos, tomando en cuenta costo, calidad y tiempo.
Las problemáticas que serán dispuestas al análisis, estarán centradas a la obra que lleva el
nombre “Brisas del Cerro Grande”, bajo el contrato de la empresa Inmobiliaria monumental
SPA, correspondientes a un proyecto privado ejecutado por la constructora FG en la región
de Coquimbo.
La obra está conformada por dos modelos de casas de estilo tradicional y mediterráneo, con
distribución de espacios desarrollados para el estilo de vida actual, en donde se ofrecen
espacios amplios y funcionales. Una arquitectura de líneas simples y detalles que entregan
carácter y distinción; junto un acondicionamiento y optimización de los espacios interiores,
con terminaciones en tonos madera/gris/negro, y materialidades de alto estándar que
generan ambientes modernos y por sobre todo acogedores.
Todas las casas cuentan con una precalificación energética, que genera mayor confort,
cuidado del medio ambiente y un considerable ahorro de energía. Junto a una plaza central
con modernos espacios de esparcimiento.
Este proyecto considera la construcción de 72 viviendas, las cuales se dividen en 30 casas
tipo mediterránea y 42 casas tipo chilenas. Además de la construcción de áreas verdes,
calles y accesos vehiculares.
A continuación, el informe explicara las soluciones a los problemas en la etapa de
ejecución de la obra, entregando antes antecedentes y características de la empresa que se
hizo cargo.
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2 OBJETIVO GENERAL

➢ Reconocer las problemáticas y proponer soluciones para mejorar la planificación

dentro de la obra “Brisas del Cerro Grande”.

2.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

➢ Organizar el personal y los materiales en tareas específicas para ajustar tiempos en

la ejecución de la obra.

➢ Aumentar y mejorar las charlas preventivas de seguridad y salud en el trabajo.

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3 MAGNITUD DEL PROYECTO

A continuación, se muestra el proceso de construcción de las casas y como estas generaron
los problemas en la etapa de ejecución de la obra.

Fig N°1: Casa Modelo Chilena. Fig N°2: Casa Modelo Mediterránea.

Fig N°3: Modelo Chilena Terminada. Fig N°4: Modelo Mediterránea Finalizada.

Actualmente el proyecto se encuentra finalizado con la recepción definitiva ya tramitada.

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4 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

La elección de este Proyecto se realizó debido a la gran envergadura que concierne a la

construcción inmobiliaria en donde se detallarán en el desarrollo del informe, porqué el
Proyecto se mantuvo retrasado según la planificación inicial, lo cual presenta un atractivo
adicional para los integrantes del grupo, ya que se intentará observar cómo los encargados
del Proyecto enfrentan esta situación.
Con respecto a lo anterior se hará un análisis de los momentos y motivos de retraso de la
obra, utilizando las mismas herramientas de control y planificación utilizadas en este
proyecto.

➢ Nombre de la empresa ejecutora: Constructora FG.

Fig N°5: Logo de la empresa.

➢ Fechas de la obra:
✓ Inicio: 11 de Octubre del 2020.
✓ Termino: 23 de Mayo del 2022.
➢ Costo asociado a la construcción: El total dispuesto fue de 180.000 UF con costos
asociados por ende corresponde a una inversión de $7.497.000.000 aprox.
➢ Características generales del proyecto:

La obra “Brisas del Cerro Grande”, dentro de su periodo se vio afectada por retrasos
considerables, que tuvieron como gran influyente la Contingencia Sanitaria del Covid-19,
ya que, se dio prioridad a la construcción de obras públicas o de emergencia; en donde
proyectos como este de carácter inmobiliario eran rezagados; cabe destacar que la obra
analizada ya está terminada y que las problemáticas expuestas fueron durante el proceso de
ejecución de la obra.
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5 ORGANIZACIÓN DEL PROYECTO Y HERRAMIENTAS DE CONTROL

El proyecto pasó por 2 jefes de obra, en donde se instauraron los problemas desde que
asumió el 2do jefe a cargo, el cual se encargó de recuperar el tiempo perdido y dar orden a
los plazos que ya no se estaban cumpliendo.
Toda administración y presupuesto es directamente ligado a la oficina técnica, el cual
administra y regula cada material que será entregado a bodega para su posterior uso en la
obra y la realización de diversas NC (notas de cambio), el cual van apareciendo durante el
proceso de la obra. Además de la supervisión de partidas en la cual los supervisores de
terreno deben ir cumpliendo en un tiempo determinado. Existen 4 supervisores, 1
encargado del Eifs de las viviendas, 1 encargado de urbanización y 2 encargados de la
construcción interna de las viviendas.
Para la planificación, en esta obra, y Constructora FG como empresa, hace uso del
programa Last Planner para control de avance, además de Carta Gantt y utilización de
Microsoft Project, en donde se tienen las principales actividades resumen para el Proyecto
en estudio:
Nombre de tarea
BRISAS DE CERRO GRANDE
Entrega de Terreno
Hitos contractuales
PROYECTOS APROBADOS
FRENTE 1 (37 VIVIENDAS)
OBRAS PREVIAS
OBRA GRUESA
TERMINACIONES
Fase 1
Fase 2
Fase 3
Fase 4
Fase 5
Obras Exteriores
Instalación covintec
Estuco covintec
Cierres exteriores: Panderetas
Instalación Rejas
Pintura de Rejas
Estuco Perimetral Bloque
Instalación de Nichos
Instalación Pastelones
Emparejamiento de patios
Instalación de Gas
Fachadas
Fase 6
FRENTE 2 (35 VIVIENDAS)
OBRAS PREVIAS
OBRA GRUESA
TERMINACIONES
Fase 1
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Fase 2
Fase 3
Fase 4
Fase 5
Obras Exteriores
Fase 6
URBANIZACIÓN
PROGRAMA DE REPARACIONES EIFS

Tabla N°1: Desarrollo del proyecto.

La constructora FG, además realizó informes semanales de avance, culminando con

reuniones en donde se citaban a los supervisores para informar sobre los procesos
realizados en las partidas de forma real donde posteriormente la oficina técnica mostraba el
porcentaje acumulado de avance temprano y tardío, el avance acumulado real total y parcial
(respecto a semana anterior). Junto a este documento, se presenta el gráfico curva S
generando así avance en porcentajes.

Fig N°6: Informe de Avances.

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Fig N°7: Curva S y PAC incorporado.

Con la curva S se da a conocer que lo presupuestado (línea azul) fue totalmente contrario a
lo real (línea roja) con unas holguras exageradas en las fechas donde se realizaban partidas.
De este modo, se puede utilizar Last Planner para controlar el avance por sitios. Estos
documentos se presentan a continuación.
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Fig N°8: Control de sitios utilizando Last Planner.

Además, de la mano con Project, se trabajó con una planilla que presenta el avance de cada
actividad asociada a cada sitio de las 72 casas, su comienzo y fin previsto y su ritmo real y
requerido para que no se produzca atraso.
El Last Planner es utilizado por el Jefe de planificación, quien visita cada sitio y anota el
avance de cada actividad, para luego traspasar esta información a Project
Todas estas herramientas se concentran en un solo documento EXCEL, el cual está ligado a
Project, con lo cual se crea un dinamismo entre ambas plataformas.

5.1 NIVELES DE PLANTEAMIENTO PARA ENFRENTAR PROBLEMAS.

Nivel de formalidad: Cuando se toma la planificación real se realiza formalmente y es

dirigida y realizada por el Jefe de Obra.
Niveles de planificación: Planificación de ejecución/construcción semanal, semana a
semana se entregaban las partidas a realizar.
Reuniones de programación: Se realizaron reuniones de planificación semanal, y de
coordinación de Obra.
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Ya que el proyecto venia con retraso desde que el 2do Jefe de obra tomo el mando,
existieron reuniones semanales de coordinación para avanzar en las partidas críticas,
muchas veces impactando la Carta Gantt para solucionar atrasos.
Participan en estas reuniones:
➢ Supervisores.
➢ Capataces.
➢ Encargado de Bodega.
➢ Jefe de Oficina Técnica.
➢ Jefe de terreno.

6 DESCRIPCIÓN DE LOS PROBLEMAS

Una de las principales problemáticas que tuvo la obra, fue el periodo de contingencia
sanitaria por el Covid-19, que trajo consigo percances en relación a la falta de stock de
materiales, la disminución de colaboradores y retrasos en los tiempos de ejecución de las
partidas.

6.1 FALTA DE STOCK Y ALZA DE LOS MATERIALES:

Una de las principales causas en donde se vio afectada la obra, fue en la fase de distribución
de los materiales, en donde el transporte de estas materias primas tuvo retrasos para llegar a
su destino final, esto a causa del paro nacional de camioneros que estuvo existente en el
proceso de construcción del proyecto; además de estar dentro del periodo de emergencia
sanitaria a causa del Covid-19 en donde se visualizó un alta considerable de los precios de
materiales de construcción, trayendo consigo la compra de estas materias a un costo
elevado.
Un ejemplo de lo mencionado anteriormente es la enfierradura, ya que, en la empresa se
produjo una problemática en particular, en donde estaba planificada la instalación de
enfierradura de Ø 8 mm, pero debido a que esta se agotó, se comenzó a utilizar una
enfierradura de Ø 10 mm, luego de esto comenzó a agotarse la enfierradura anteriormente
mencionada y se utilizó Ø 12 mm; a consecuencia de esto género un aumento en el
presupuesto de esa partida, debido a que el contratista había pactado un acuerdo por kilos
de enfierradura instalada.
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6.2 DISMINUCIÓN DE COLABORADORES:

Debido a los apoyos financieros por parte del gobierno (bonos), las personas se sentían
conforme con lo recibido y no tenían necesidad de trabajar, esto trajo consigo repercusiones
en la obra, ya que, en la empresa hacía falta de mano de obra; este punto se vio reflejada en
los retrasos de los avances de cada partida del proyecto.

6.3 RETRASO EN LOS TIEMPOS DE EJECUCIÓN:

Este problema, es producido por todos los puntos mencionados anteriormente, debido a que
con cada retraso existente en la ejecución de las partidas, el tiempo que estaba
presupuestado en el proyecto inmobiliario tuvo que ser aplazado según las problemáticas
que iban emergiendo.

6.4 ACCIDENTE LABORAL:

Durante la ejecución de una partida, un trabajador se encontraba pintado una vivienda sobre
un andamio, es sobre este elemento que realiza una acción indebida, ya que, se quita la
cuerda de vida que lo sujeta al arnés, es en este punto que salta desde el andamio directo al
techo de la vivienda, pero este no logra su cometido y cae de manera abrupta al suelo,
generando en el trabajador lesiones graves y la fractura de la escápula; cabe destacar que la
empresa cumplía con los estándares de seguridad (charlas preventivas).

6.5 ERROR DE COMPRA DE MATERIALES ( EIFS ):

Al comenzar con la partida de la instalación del sistema EIFS, se comienza a trabajar con
un impermeabilizante que no estaba previsto utilizar desde un comienzo, siendo este un
impermeabilizante que no era trabajado por el mismo proveedor de la totalidad del
revestimiento. Como consecuencia a este hecho, al paso de 20 días aproximadamente se
comenzó a despegar el grano de la última capa del EIFS, de las 35 casas que hasta el
momento contaban con esta instalación; por lo que se tuvo que tomar medidas para afrontar
este problema, ya que, el atraso que se tendría con dicha problemática sería notorio.
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7 SOLUCIÓN A LAS PROBLEMÁTICAS

A continuación, se darán a conocer las soluciones implementadas por el administrador a
cargo de la obra, además se entregarán propuestas planteadas desde el análisis que se tuvo
dentro del grupo.

7.1 FALTA DE STOCK Y ALZA DE LOS MATERIALES.

I. Solución de Empresa: se priorizaron las actividades críticas dentro de la obra, en

donde se disponía con los materiales necesarios para ejecutarse; dejando las
actividades con escasez de material para cuando estos llegan, es por esto, que como
solución a las problemáticas se realiza la solicitud extensión de plazo a la
inmobiliaria. Otra medida que tomó la empresa, fue la implementación de vales para
retirar el material directo desde bodega, logrando un mayor control y distribución
equitativa de los materiales.

II. Solución de Grupo: desde la empresa se debe comenzar a tener en cuenta las
demoras que se están presentando en el periodo de pandemia, es por esto que, la
medida a implementar en este caso sería la planificación de los pedidos con un
tiempo extendido de planificación (teniendo en cuenta los días de retrasos vistos
con anterioridad en otras partidas), viéndose así solucionado o controlado el tema de
tiempos por escasez de material.

7.2 DISMINUCIÓN DE COLABORADORES.

I. Solución de la Empresa: se toma como decisión una nueva planificación de la

Carta Gantt, esto con la finalidad de generar impacto dentro de ella, con el propósito
de optimizar la mano de obra en partidas críticas, para optimizar el tiempo y una
construcción eficaz de la partida.

II. Solución de Grupo: se puede contratar personal nuevo y capacitado, agregando

gratificaciones tanto monetarias o beneficiarias en algún aspecto llamativo, esto con
la finalidad de aumentar el interés de participar en la mano de obra del proyecto.
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7.3 RETRASO EN LOS TIEMPOS DE EJECUCIÓN.

I. Solución de la Empresa: se realizó un impacto en la Carta Gantt del proyecto,

aumentando las cuadrillas y contratando más personal para ser partícipes de estas,
con el objetivo de mejorar el rendimiento en la ejecución de actividades específicas
y dar prioridad a las que dispongan con el material necesario para su ejecución.

II. Solución de Grupo: mediante la ejecución de las partidas, se debe de efectuar la

optimización de la mano de obra dentro de las tareas específicas que deben realizar,
de tal modo de que el rendimiento de esta sea la planificada desde un comienzo.

7.4 ACCIDENTE LABORAL.

I. Solución de la Empresa: producido el accidente, se dispone a la paralización de la

cuadrilla que estaba trabajando en ese sector en específico del incidente, en donde
se toma la medida de realizar una reinducción con relación a los trabajos que se
efectúan en altura.

II. Solución de Grupo: el prevencionista de riesgos que está a cargo de la obra, debe
de comenzar a inspeccionar y constatar en terreno las medidas de seguridad que
están cumpliendo o no los trabajadores dentro de la obra; además de la
incorporación de charlas de carácter preventivo durante las mañanas al comenzar a
realizar los trabajos, esto con el fin de interiorizarse de las problemáticas que
pueden estar ocurriendo con los trabajadores y de que también estos logren la
incorporación de los conocimientos de seguridad personal que deben de tener en la
obra.

7.5 ERROR DE COMPRA DE MATERIALES ( EIFS):

I. Solución de la Empresa: al ser aplicado el impermeabilizante y notar la separación

de la última capa con las demás, se debió realizar un corte desde el suelo de la
vivienda hasta aproximadamente 1 metro de altura por todo el contorno, para así
realizar posteriormente una nueva aplicación del impermeabilizante que se requería
desde un comienzo de la partida y sellar con todas las capas en su totalidad del
EIFS.

II. Solución de Grupo: verificar en el momento que llega el stock de materiales en

cualquier partida que sea la requerida, para así visualizar las especificaciones
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técnicas minuciosamente con la cautela de que no existan percances dentro de un

futuro; además se debe de priorizar el hecho de trabajar en su totalidad con
materiales del mismo proveedor a lo largo de la obra.
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8 CONCLUSION

El problema principal al momento de planificar es que se carece de cultura administrativa

principalmente en las pequeñas y medianas obras o proyectos de construcción, es por ello
que especialistas en el rubro, debemos de desarrollar esta área, ya que esta cuenta con el
conocimiento del consumo real de materiales, mano de obra, herramienta, equipo y
necesidades que se requieren durante la ejecución de la obra, teniendo un control de no
sobrepasar el presupuesto destinado y el tiempo determinado, por lo que se deberá estar
coordinando y revisando el avance según lo planeado, ejecutado y estimado encontrando
errores en fases tempranas de ejecución y no después.
Para esto se debe de conocer la información total de la obra ya sea: EETT, Planos,
Cubicaciones, Partidas, tareas críticas, con el fin de llevar a cabo una planificación correcta
para optimizar los tiempos de ejecución dentro de la faena.
Se recomienda un fortalecimiento en los mecanismos de coordinación en las diferentes
partidas dentro del proyecto, con el objetivo de aprovechar mutuamente los esfuerzos y
hacer más eficiente el intercambio de información.
Esta información va de la mano del implemento de nuevas tecnologías y softwares que
benefician un mejor control dentro de la obra y arrastran consigo los retrasos o la actividad
que esta en pausa. Algunos de estos implementos son: Last Planner. Microsoft Project,
AutoCAD, Excel, entre otros.
Arrojando en muchas ocasiones que los retrasos de las obras y el aumento del presupuestos
recaen en que el proyecto no es viable y no existe ganancia para la misma empresa que se
adjudica la obra.