PLAN DEL PROYECTO DE TESIS

PROPUESTO POR: SUB-LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:

Presupuesto y Finanzas
1. Camacho Villalva Catherine Valeria
2. Gurumendi Martinez Jefferson Froilan FECHA: 21/06/2018

1 Título del Proyecto

Estrategias de Funcionamiento para mejorar la liquidez.

2 Planteamiento del Problema

Los diferentes cambios que han ido surgiendo en los negocios existentes en todo el mundo,

incentiva a las pequeñas y grandes empresas a realizar grandes inversiones en tecnología,

reestructuración de procesos, contratación de personal capacitado para el tipo de negocio.

Lo que implica que estas empresas cuenten con un excelente fuente de financiamiento para

que puedan cubrir los costos de las inversiones requeridas.

Una de las decisiones financieras sobre el capital de trabajo, expuestas por los diferentes

autores que han investigado el tema del financiamiento, comentan que unas de las causas

del quiebre de una empresa en los primeros cinco años de operación, ha sido por el mal

manejo que llevan sobre su capital de trabajo. Por lo que compartimos el criterio de Gitman

& Zutter (2012), quien manifiesta "por lo tanto, no debe sorprendernos que la

administracion del capital de trabajo sea una de las actividades financieras mas importantes

de los gerentes y que mas tiempo consumen". (pag. 543).

En el Ecuador las empresas existentes, a traves del tiempo han ido imnovando su tecnologia

3 Formulación y Sistematización del Problema

¿Cómo la emisión de títulos valores mejoraría la situación financiera y competitiva de

Inmobiliaria S. A.?
Sistematización
¿La entidad cuenta con los recursos financieros suficientes para cubrir la emisión de títulos
valores?
¿Cuáles son los requisitos que una compañía debe cumplir para poder emitir títulos
valores?
¿Generará ahorros financieros en comparación a los préstamos bancarios?
4 Objetivos de la Investigación
a Objetivo General
Determinar los factores financieros que contribuyan a la emisión de títulos valores
de Inmobiliaria S. A.

b Objetivos Específicos
i Identificar los recursos financieros con los que la compañía dispone actualmente
que le permitan cubrir la emisión de títulos valores.
ii Conocer los requisitos que debe cumplir la compañía para emitir títulos valores.
iii Realizar un análisis comparativo entre el financiamiento mediante una entidad
bancaria y la emisión de títulos valores.

5 Justificación del Proyecto

a Justificación Teórica
El presente trabajo investigativo se desarrolla con base de los conocimientos teóricos
adquiridos durante el transcurso de la carrera universitaria y que se van a llevar a la práctica
con el desarrollo del tema propuesto a investigar y con la que se pretende aportar
soluciones puntuales al problema de investigación.
La investigación se realiza con el objetivo de identificar los factores que afectan o
favorecen a la búsqueda de recursos financieros en el mercado de valores de Guayaquil por
medio de la emisión de títulos valores, teniendo en consideración que continuamente se
ofrecen seminarios por parte de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros del
Ecuador a los contribuyentes en general respecto a las ofertas de recursos financieros.
Se expondrán trabajos de investigación referentes al tema en mención y sobre todo se
tendrá un enfoque especial a la evolución que ha existido en la búsqueda de financiamiento
por parte del sector inmobiliario de Guayaquil.

b Justificación Metodológica
En esta investigación se utilizará herramientas de recolección de datos como: la
investigación de campo ya que es necesario contar con entrevistas, observar y encuestar a
las personas vinculadas al sector artesanal que proporcionarán información relevante que
coadyuvaran en el análisis para comprobar la hipótesis de trabajo.
La investigación es también explicativa y descriptiva ya que es necesario explicar y
describir lo que se quiere lograr con la investigación del tema de estudio planteado.
Mediante el análisis crítico de los resultados y apoyado en el conocimiento técnico en lo
relacionado en aspectos financieros se planteará las recomendaciones idóneas para la
aplicación de la emisión de títulos valores.

c Justificación Práctica
La

6 Marco de Referencia
a Marco Teórico
El presente trabajo de investigación busca desarrollar una propuesta viable para que la
compañía pueda obtener una opción de financiamiento a través del mercado de valores
ecuatoriano, considerando específicamente las Bolsas de Valores de Guayaquil y Quito.
La cultura financiera del país está catalogada como extremadamente limitada si se toma en
consideración que los mercados bursátiles locales no son referentes en materia de
financiamiento por parte de empresas nacionales, estos mercados tienen la oportunidad de
emitir títulos de renta variable y renta fija necesarios para la captación de recursos
financieros destinados a la adquisición de activos fijos y financiamiento de capital de
trabajo.
Uno de los factores necesarios para dinamizar el mercado bursátil local e integrar a una
empresa demandante de recursos (considera a Pymes) a un inversionista con exceso de
liquidez, es el de establecer condiciones de mutua confianza por parte de ambas partes, esta
relación permitirá generar futuros rendimientos a los inversionistas que sacrificaron
recursos propios y a empresas captadoras de recursos que realizaron inversiones rentables y
consecuentemente distribuyeron ganancias vía dividendos o interés fijos.
La participación bursátil en relación al Producto Interno Bruto para el año 2015 fue del
0,78% tomando como Montos Autorizados todas las transacciones bursátiles realizadas en
las Bolsas de Valores de Guayaquil y Quito durante el año en mención (Superintendencia
de Compañías, Valores y Seguros, 2015).
Artículos científicos indexados a Latindex referentes a la emisión de obligaciones
En el primer artículo investigado trata del “Opción de financiamiento a PYMES ubicadas
en la provincia del Guayas enfocadas en la búsqueda de capitales mediante la emisión de
títulos a través del mercado de valores ecuatoriano”, donde luego del análisis financiero
realizado por el Lcdo. Luis Garzón Jiménez, Ing. Mauricio Garzón Rodas y el Ing. Mao
Queen Garzón, respecto a la situación económica del sector en el que se desenvuelve,
determinaron que la tasa de préstamo bancario tradicional junto con los desembolsos de
dinero indirectos era del 16.02% y la tasa de emisión de obligación (4 años) juntos con los
gastos indirectos era del 9.25%, por lo que se concluyó que era conveniente emitir
obligaciones.
En el segundo artículo investigado realizado por la Ing. María Valero Del Hierro y Doctor
Óscar Briones referente al “Modelo de gestión para empresas constructoras inmobiliarias
de Guayaquil con enfoque del instituto gestión proyectos” indican que el sector
inmobiliario ha crecido considerablemente en los últimos 10 años, pero la falta de recursos
financieros ha estancado muchos proyectos inmobiliarios por lo que se ven en la necesidad
de buscar financiamiento en la banca.
Hace referencia también a que los presupuestos realizados para efectos del proyecto de
construcción no son susceptibles de flexibilidad dado que no pueden convertir la obligación
en otro tipo de instrumento financiero, cosa que no ocurriría en la emisión de obligación.
En el tercer artículo investigado trata de la “Metodología de cálculo del costo financiero
promedio ponderado de capital en el modelo del WACC” donde el Econ. Carlos Eduardo
Sánchez y la Ing. Said Diez Farhat indican que es de vital importancia que cualquier firma
tenga claramente establecida una estrategia que le facilite reflejar en cifras financieras cual
es el horizonte al que quiere dirigirse, para esto se deben especificar políticas de
apalancamiento.
Se debe considerar para las compañías que cotizan en Bolsa de Valores mejoren su
situación como generadoras de valor económico, deben aumentar sus ganancias operativas,
racionalizando sus inversiones en activos que forjen gran rendimiento y así lograr mejorar
el costo promedio ponderado del capital.
Como conclusión general de los artículos previamente revisados podemos referir la
cotidianidad de los inversionistas respecto a la búsqueda de capitales y sobre todo en
mercados en vías de desarrollo, a la poca participación en mercados de valores por
múltiples factores y los sectores económicos desmotivados, como consecuencia el sistema
financiero mantiene una importante ventaja de preferencia. Se espera que cada vez aumente
la cantidad de inversiones a través del Mercado de Valores, que los inversionistas
diversifiquen su inversión y que con el pasar de los años los capitales accionarios se abran
al público en general, aportando a la economía estatal y regional.
Luego del segundo semestre del año 2015, Ecuador evidenció una contracción económica.
Los integrantes del sector inmobiliario se vieron frente a una desaceleración en el mercado
de vivienda, los bancos experimentaron una drástica reducción en depósitos, y el
comprador vivió́ una etapa de incertidumbre en razón del anuncio de nuevas leyes
relacionadas con herencias y plusvalía.

Ernesto Gamboa en su trabajo Radiografía del sector inmobiliario (2018), indica que:
En el período 2009 - 2010, la oferta disponible fue de 10.692 unidades, en absorción la
cifra fue de 488, se manejaron 22 meses de inventario, y hubo una disponibilidad de $1.061
millones de dólares para créditos. La variación de precios se situó́ en 9,2% a la baja. La
crisis se justificó por el efecto de la situación mundial; y de la reducción de precios se culpó́
a la cantidad de recursos disponibles para crédito hipotecario. Mientras que en el período
2015 - 2016, la oferta disponible fue de 6.646, en absorción la cifra fue de 562, se
manejaron 11,4 meses de inventario, hubo una disponibilidad de $1.652 millones de dólares
para créditos, y se dio una variación del 2,5% en los precios. La responsabilidad de esta
crisis evidencia la situación interna, y es el sector inmobiliario quien debe encargarse de
resolver la situación por la que se atraviesa.

Como puntos de estrategias comerciales, se encuentran promociones abundantes mediante

las ferias inmobiliarias, en donde los asesores inmobiliarios tuvieron que expandirse más
allá de lo comercial sino mas bien concientizar al futuro demandante y explicar la situación
económica por la que está atravesando el país y que el boom de los precios inmobiliarios
altos se debe a aquello. Otro de los objetivos de este tipo de eventos fue revelar cifras que
permitirán a los promotores entender de manera más clara el desarrollo y el
comportamiento del mercado, con la intención de transparentar la necesidad de promover
nuevas estrategias comerciales ad-hoc para la situación, y explicar las tendencias que
generarán mayor eficiencia al momento de crear oferta para sus potenciales clientes.

Una de las estrategias imprescindibles en épocas de turbulencia es reactivar a las fuerzas

comerciales de las empresas del sector, que se han ido deteriorando ante esta realidad del
mercado. Se necesita gente comprometida para activar la situación, y se necesitan
directivos que marquen la pauta de las nuevas estrategias.

Como punto en contra se pudo evidenciar en los resultados de sus operaciones semestrales,
la falta de habilidad de las empresas pequeñas y medianas inmobiliarias para identificar
periodos de turbulencia, y por ende, el lento proceso de adaptación a los cambios del
mercado. A esto sumó que es necesario plantear estrategias con objetivos en el corto plazo
pero enfocadas en el largo plazo, porque si solo se atienden las necesidades de hoy no se
competirá eficientemente en el futuro.
b Marco Conceptual
Acciones: Son instrumentos financieros representativas de las sociedades anónimas, se las
utiliza como una forma de capitalización de las empresas dando un rendimiento variable.
Importancia del Análisis Financiero: El análisis de los estados financieros permite
investigar a través de la información contable, cuál ha sido el desenvolvimiento de la
gerencia de la empresa para llegar a la situación actual, y así proyectar el desarrollo futuro,
que permita la toma de decisiones eficientes y oportunas.
Su importancia se desprende de la ayuda que ofrece a los diferentes usuarios de la
información contable- financiera, tales como: inversionistas, proveedores, bancos,
organizaciones sindicales, gubernamentales, entre otros, para la toma de decisiones.
Inmobiliario: Refiere a aquello perteneciente o relativo a cosas inmuebles. Un inmuebles
por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto
física como jurídicamente.
Bolsa de valores: Los intermediarios cobran comisión.
Casas de Valores: En las bolsas de valores se desarrolla el mercado de valores donde
intervienen las casas de valores como los únicos intermediarios autorizados.
Emisor: El emisor emite valores y devuelve capital más intereses.
Inversionista: El inversionista compra valores y recibe capital más intereses.
Mercado de Capitales: Es aquel donde se negocian títulos públicos o privados. Está
constituido por el conjunto de instituciones financieras que canalizan la oferta y la demanda
de préstamos financieros a mediano y largo plazo: bancos, bolsa de valores y otras
instituciones financieras.
Mercado de Valores: Es un segmento del mercado de capitales en el cual se negocian
valores (renta fija y variable) entre oferentes (emisores) y demandantes (inversionistas), a
través de mecanismos previstos en la Ley de Mercado de Valores. La utilización de
mecanismos establecidos en la ley para canalizar recursos financieros hacia las actividades
productivas, de mediano y largo plazo. Fuente de financiamiento a bajos costos
financieros, así como en fuente de inversión con alta rentabilidad y diversidad de
instrumentos.
Mercado bursátil: Es el conformado por ofertas, demandas y negociaciones de valores
inscritos en el Registro del Mercado de Valores, en las bolsas de valores y en el Registro
Especial Bursátil (REB), realizadas por los intermediarios de valores autorizados, de
acuerdo con lo establecido en la presente Ley.
Mercado extrabursátil: es el mercado primario que se genera entre la institución
financiera y el inversor sin la intervención de un intermediario de valores, con valores
genéricos o de giro ordinario de su negocio, emitidos por instituciones financieras, inscritos
en el Registro del Mercado de Valores y en las bolsas de valores.
Mercado inmobiliario: Es la oferta y demanda de bienes inmuebles, forma parte de la
economía de una nación.

Mercado privado: Aquellas que se realizan en forma directa entre comprador y vendedor
sin la intervención de intermediarios de valores o inversionistas institucionales, sobre
valores no inscritos en el Registro de Mercado de Valores o que estando inscritos sean
producto de transferencias de acciones originadas en fusiones, escisiones, herencias,
legados, donaciones y liquidaciones de sociedades conyugales y de hecho.
Política económica: se refiere a las acciones que los gobiernos adoptan en el ámbito
económico. Cubre los sistemas de fijación de tasas de interés y presupuesto del gobierno,
así como el mercado de trabajo, la propiedad nacional, y muchas otras áreas de las
intervenciones del gobierno en la economía.
Recesión o estado en recesión: En macroeconomía, es la disminución o pérdida
generalizada de la actividad económica de un país o región, medida a través de la bajada, en
tasa anual, del Producto Interior Bruto (PIB) real, durante un periodo suficientemente
prolongado.
Títulos valores: Son documentos que representan, un conjunto de derechos de contenido
esencialmente económico, y que se negocian en el mercado de valores.

c Marco Contextual

El presente trabajo se realizará en la entidad Inmobiliaria S. A. la cual inició sus

operaciones en Guayaquil a partir del 19 de agosto de 1997, con una generación de ideas y
creatividad, cuyo principal objetivo ha sido el desarrollo urbano de las distintas ciudades de
nuestro país.
La experiencia ha dado lugar a la implementación de una plataforma de servicios
profesionales, ajustados a los requerimientos de sus clientes, creando espacios y ambientes
vanguardistas en el área turística, comercial, empresarial, residencial y de salud.
Misión
Trabajar con mística, creatividad y eficiencia, para generar proyectos inmobiliarios,
comerciales que sean originales, rentables y que sus características destaquen y agreguen
valor en el mercado nacional e internacional, satisfaciendo y superando las exigencias de
nuestros clientes y accionistas.
Visión
Ser innovadores y líderes en el cambio y desarrollo inmobiliario, turístico, residencial,
empresarial, salud y comercial del país y proyectándonos de manera eficaz y eficiente a la
globalización.
Objeto social
Compra, venta, arrendamiento, administración, corretaje y permuta de bienes inmuebles; a
la promoción y construcción por cuenta propia y/o ajena de toda clase de viviendas
vecinales o unifamiliares y de toda clase de edificios.
Objetivo
Su principal objetivo ha sido el desarrollo urbano de las distintas ciudades de nuestro país,
además de la generación de ingresos sin descuidar la Responsabilidad Social.
Política de seguridad y salud ocupacional
La empresa Castelago S. A. dedicada a la planificación, administración, ejecución,
comercialización y gerencia de proyectos inmobiliarios, ha definido como política de
seguridad y salud ocupacional para todas las áreas de trabajo lo siguiente:
a) Trabajar como una empresa ética responsable, cumpliendo y haciendo cumplir,
mediante un programa de mejora continua, la normativa nacional vigente en materia de
seguridad y salud ocupacional.
b) Identificar, evaluar, controlar y gestionar de forma continua los riesgos para prevenir
los posibles incidentes, accidentes y enfermedades ocupacionales que puedan afectar la
seguridad y salud de los colaboradores.
c) Difundir la política de seguridad y salud ocupacional a todos los trabajadores de la
empresa y así mismo capacitarlos sobre los riesgos laborales existentes.
Análisis de la estructura organizacional
La estructura de la organización es formal ya que cuenta con una distribución jerárquica
definida, cada departamentalización está bien combinada y el trabajo es delegado a cada
individuo para el logro de los objetivos del organismo. Permite la división del trabajo entre
los individuos de acuerdo a sus capacidades.

7 Hipótesis General:
¿La emisión de títulos valores en la compañía Inmobiliaria S. A. generaría un ahorro en la
carga financiera y un estímulo futuro a escoger?

a) Variable Independiente:
La emisión de títulos valores en la compañía Inmobiliaria S. A.
b) Variable Dependiente:
Ahorro en la carga financiera y un estímulo futuro a escoger.

8 Aspectos Metodológicos
Este trabajo corresponde a una investigación de campo ya que se centrará en hacer el
estudio donde el fenómeno se da de manera natural, buscando conseguir la situación más
real posible del fenómeno a observar.
Se efectuará bajo el modelo de estudio descriptivo de investigación, con el propósito de
identificar y señalar el estado financiero de Inmobiliaria S. A., y de tal forma llegar a tener
claridad sobre las acciones correctivas y planes de mejora que se deben seguir tal cual a los
lineamientos que motivaron la realización de dicho proceso.
Hay que señalar que la investigación es cuantitativa/cualitativa debido a que se analizan
variables cuantitativas más aun cuando nos referimos a que existe desconocimiento, nos
referimos a comportamientos sociales y culturales a que son elementos cualitativos.
Recopilación de datos y análisis de resultados
Población
Ante la posibilidad de investigar el conjunto en su totalidad. En este caso la investigación
será realizada a las personas que conforman los departamentos de la organización, el cual se
conforma de: 17 empleados por el departamento contable, 5 por departamento financiero, 4
por el departamento de proyectos y 4 empleados por el departamento de logística.
Muestra
En éste caso no se realizará un estudio para la muestra ya que la población es mínima, por
cual será necesario trabajar con su totalidad. En relación a la determinación de la muestra,
Hernández citado en Castro (2009) expresa que “si la población es menor a cincuenta (50)
individuos, la muestra es igual a la población”.
Considerando que nos interesa trabajar con las personas que integran los departamentos de
la organización, dando un total de 30 personas.
Instrumento para la recolección de información
La encuesta fue el instrumento escogido, dado que con un cuestionario previamente
establecido se puede obtener la información que se desea conocer; en éste caso se utilizarán
preguntas con opciones de respuesta según la escala de liker.
Análisis y técnicas de procesamiento de datos
Los resultados obtenidos se mostrarán de forma gráfica utilizando el gráfico de pastel, en el
cual cada respuesta será representada por un color determinado para su mejor comprensión
y al final de cada gráfico se realizará un análisis respecto a los resultados obtenidos.
En el ámbito tecnológico contaremos con la utilización del paquete de utilitarios de
Microsoft Office: Microsoft Word para la redacción de texto, Microsoft Excel para la
realización de tablas, gráficos y proceder con los cálculos, así como Microsoft Power Point
para efectos de la presentación del presente proyecto de investigación.

9 Temario

CAPÍTULO 1
Tratará la problemática del presente proyecto de investigación, donde se detallará el
objetivo general, objetivos específicos y la justificación.
CAPÍTULO 2
Tratará el marco teórico y toda la información recopilada durante la investigación,
antecedentes, definiciones, importancia, conceptos teóricos y glosarios de terminologías
que se encontraran en el presente trabajo.
CAPÍTULO 3
Se describe la metodología implementada en la investigación, la población y muestra por
conveniencia realizada en el presente proyecto para llegar a la conclusión del mismo.
CAPÍTULO 4
Se abarcará la propuesta y todo objetivo principal de la investigación, se analizará la
información acerca de la emisión de títulos valores en Inmobiliaria S. A.

CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS

10 Bibliografía
Del Hierro, M. M. V., & Briones, O. (2016). Modelo de gestión para empresas
constructoras inmobiliarias de Guayaquil con enfoque del instituto gestión proyectos.
Revista AUC, (35-36), 148-161.

Farhat, S. D. (2017). Metodología de Cálculo del Costo Promedio Ponderado de Capital en

el modelo del Wacc. Empresarial, 10(39), 33-45.

Jiménez, L. R. G., Rodas, M. F. G., & Quiroz, M. Q. G. (2017). Opción de Financiamiento

a Pymes ubicadas en la Provincia del Guayas enfocadas en la Búsqueda de Capitales
mediante la Emisión de Títulos a través del Mercado de Valores Ecuatoriano. Empresarial,
10(40), 21-30.

República del Ecuador. (2011). Reglamento de aplicación del Libro IV del COPCI, vigente.
Quito, Ecuador: Suplemento del Registro Oficial 435.

República del Ecuador. (2016). Sexto Suplemento, 30-XII-2016. Código Orgánico de la

Producción e Inversiones COPCI. Ecuador: Sexto Suplemento del Registro Oficial 913.

República del Ecuador. (2017). Última Reforma: 18-IV-2017. Ley de Régimen Tributario
Interno LRTI. Ecuador: Suplemento del Registro Oficial 986.

Soto, C., Márquez, G., Valdez, J., Sotomayor, E., & Guamán, J. (s.f.). Noticias Financieras
(En línea). Recuperado el 1 de Junio de 2017, de http://proquest.umi.com/pqdweb?
RQT=568&VInst=PROD&VName=PQ
http://www.bolsadevaloresguayaquil.com/

http://www.bolsadequito.info/

http://www.supercias.gob.ec/portal/

http://www.feriadelavivienda.com.ec/asesoria-inmobiliaria/radiografia-del-sector-
inmobiliario/
11 Presupuesto y Fuentes de Financiamiento

PRESUPUESTO PARA ELABORACIÓN DE TESIS DE GRADO

CONCEPTO MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 TOTAL

PAPELERÍA 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 180,00
COPIAS 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 180,00
LIBROS 25,00 25,00 25,00 0,00 0,00 0,00 75,00
TRANSPORTE 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 120,00
VIÁTICOS 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 300,00
ÚTILES DE OFICINA 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 300,00
VARIOS 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 180,00
TOTAL 235,00 235,00 235,00 210,00 210,00 210,00 1335,00

Este proyecto es financiado íntegramente por los investigadores.

12 Cronograma de Actividades

MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6

ACTIVIDAD S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 S8 S9 S10 S11 S12 S13 S14 S15 S16 S17 S18 S19 S20 S21 S22 S23 S24
PREPARACIÓN
DE PROPUESTA
DE TESIS

PRESENTACIÓN
DE PROPUESTA
DE TESIS

DESARROLLO DE
CAPÍTULO 1

DESARROLLO DE
CAPÍTULO 2

DESARROLLO DE
CAPÍTULO 3

DESARROLLO DE
CAPÍTULO 4

PRESENTACIÓN
DE PROPUESTA
DE TESIS

PREPARACIÓN
DE LA
SUSTENTACIÓN
DE TESIS
FIRMA DE LOS EGRESADOS:

____________________
Firma Egresada – 1

Apellidos y Nombres: Barahona Altamirano Lennys Betzabeth

Cédula de Ciudadanía: 0925825762
Correo Electrónico: lennysbarahona@hotmail.com
Teléfono de Contacto: 0979423848

______________________
Firma Egresado – 2

Apellidos y Nombres: Romero Campuzano Pedro Gabriel

Cédula de ciudadanía: 0940661135
Correo Electrónico: pegaroca@hotmail.com
Teléfono de Contacto: 0958934529