Escuela de Derecho PUCV

Apuntes de clases
Profesora: Ma. Isabel Rodríguez Alfaro

CONTRATO DE PROMESA

1. Aspectos generales y concepto:

El contrato de promesa está regulado en el Título XII “Efectos de las Obligaciones” del Libro IV
del CC, específicamente en el art. 1554, que no lo define, pero establece sus requisitos y determina
ciertos efectos. Por lo tanto, es la doctrina la que se ha encargado de definirlo, en función de la
finalidad que tiene este contrato.
“Es un contrato preparatorio, por medio del cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un
contrato que, de momento, no pueden o no quieren celebrar”.

2. Naturaleza jurídica:
Antiguamente se discutía la naturaleza jurídica de contrato que se podría atribuir a la promesa,
señalándose que se trataría más bien de una oferta, estos es un acto jurídico unilateral para celebrar
un contrato, por tal razón se ubicaba en la etapa precontractual. Se fundaba en que el art. 1554 CC
no dice que sea un contrato y además, está ubicado en los efectos de las obligaciones.
Hoy no se discute su naturaleza contractual, ya que supone un acuerdo de voluntades que
genera derechos y obligaciones para la o las partes contratantes. Además, las obligaciones nacidas
de la promesa son transmisibles, no así en el caso de la oferta, que caduca con la muerte del
oferente.

3. Características:
a) Contrato preparatorio general: puede convenirse la celebración de cualquier tipo de contrato
definitivo, siendo el más frecuente el de compraventa. Tiene por finalidad que las partes se
obliguen a celebrar otro contrato en el futuro.
b) Contrato típico: porque está regulado por el legislador. Así, toda convención no regulada
especialmente y que genere la obligación de celebrar un contrato en el futuro, debe cumplir los
requisitos del art. 1554, regla toda promesa de contrato.
Discusión:

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Algunos autores como Meza Barros1 estiman que el contrato definitivo no podría ser
consensual, porque si así fuera la promesa se confundiría con este contrato definitivo, por lo tanto
el contrato definitivo sólo podría ser real o solemne. Esta afirmación la sustenta en lo siguiente:
- En atención a que la promesa, de acuerdo con el art. 1554 debe especificar los elementos
esenciales del contrato definitivo de manera que sólo falte la solemnidad (referencia a
contratos solemnes) o la entrega de la cosa (referencia a contratos reales). Ej: compraventa
de muebles, debe determinar el precio y la cosa, en cuyo caso se perfeccionaría el contrato,
art. 1801.
- Además, la obligación de otorgar el contrato definitivo se confundiría con el contrato de
promesa.
La doctrina mayoritaria estima, que es posible que el contrato prometido sea consensual,
porque al momento de celebrarse la promesa no es preciso especificar íntegramente estos
elementos y algunos, además se pueden diferir para más adelante.
c) Contrato principal e independiente: subsiste por sí mismo sin necesidad de que exista el contrato
definitivo para que pueda surtir sus efectos, aunque el otorgamiento de éste, es la finalidad de la
promesa. Produce efectos por sí sola, independiente de que el contrato definitivo se celebre o no.
d) Contrato solemne: La solemnidad exigida consiste en la escrituración, pero basta escritura
privada, art. 1554 N° 1.
Excepción: art. 138 bis Ley Gral. Urbanismo y Construcción, las promesas de compraventa
celebradas por personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o
construyan o encarguen construir bienes raíces deben otorgarse en instrumento privado
autorizado ante notario.
e) Contrato sujeto a modalidades: La ley exige fijar la época del otorgamiento del contrato
definitivo, a través de un plazo, una condición o de ambos, art. 1554 N° 3. Importante: estas
modalidades son de la esencia del contrato de promesa, quedando supeditado el otorgamiento
del contrato definitivo al cumplimiento de dichas modalidades.
f) Puede ser bilateral o unilateral: Será unilateral cuando sólo una de las partes queda obligada a
otorgar el contrato definitivo, mientras la otra parte está facultada para exigir

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MEZA BARROS, Manuel, Manual de Derecho Civil. De las fuentes de las obligaciones. Tomo I (Editorial jurídica de
Chile, 2010) p. 34.
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el otorgamiento de este contrato definitivo, pero no obligada a celebrarlo. Será bilateral cuando
ambas partes resultan recíprocamente obligadas a celebrar contrato definitivo.
A su vez, la promesa unilateral o bilateral puede tener por finalidad el otorgamiento de un
contrato unilateral o bilateral, indistintamente. Al tratarse de un contrato principal, no depende
del carácter bilateral o unilateral del contrato prometido.
• Promesa bilateral de contrato bilateral: No hay discusión respecto de este caso, es la regla
general. Ambas partes se obligan a celebrar un contrato definitivo que generará
obligaciones recíprocas. Ej: promesa de celebrar un contrato de compraventa. En este caso,
como la promesa es bilateral, cualquiera de las partes puede exigir a la otra la celebración
del contrato de compraventa. Asimismo, una vez celebrada la compraventa, nacen
obligaciones recíprocas, para el vendedor de entregar la cosa y para el comprador de pagar
el precio.
• Promesa bilateral de contrato unilateral: En este caso las partes se obligan a celebrar un
contrato definitivo que sólo genera obligaciones para una de ellas. Ej: en la promesa de
celebrar un comodato, ambas partes están obligadas a celebrar el contrato y cumplido el
plazo o condición especificado en la promesa, cualquiera de las partes puede exigir a la otra
la celebración del comodato. Una vez que se celebra el comodato, solo el comodatario
contraerá la obligación de restituir la cosa, la que emana del contrato definitivo.
• Promesa unilateral de contrato unilateral: En este tipo de promesa, una parte queda
obligada y la otra puede exigir su celebración. Ej: Ana se obliga a celebrar un contrato de
comodato de su auto con su amigo Luis, si necesita viajar al sur la próxima semana. Sólo Ana
resulta obligada a la celebrar el comodato y entregar su auto (perfeccionando el contrato
definitivo) , pero en caso que le preste el auto a Luis, éste es obligado a restituirlo una vez
que regrese (porque el comodato es un contrato unilateral) .
• Promesa unilateral de contrato bilateral: ej: Laura se obliga con Juan a celebrar un contrato
de compraventa dentro de 90 días, pero Juan no asume ninguna obligación, por ello la
promesa es unilateral. Cumplidos los 90 días solo Laura estará obligada a
celebrar la compraventa, para Juan será facultativo celebrar el contrato de compraventa,
pero si quiere celebrarlo puede exigirle a Laura su celebración. Laura, en cambio no se lo
puede exigir a Juan. Una vez celebrado el contrato de compraventa (que es bilateral) nacen
obligaciones para ambas partes, las cuales se pueden exigir.

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Este caso ha sido discutido por la doctrina nacional, aunque la postura mayoritaria es
que el contrato es plenamente válido.
Para Alessandri el contrato es nulo, pues no cumple los requisitos del 2 y 4 del art. 1554.
- El contrato de promesa no es válido, porque por ej: una promesa de compraventa, no
sólo el vendedor se debe obligar a vender, si el comprador no se obliga a comprar, no
hay voluntad de obligarse. Entonces el contrato pormetido sería ineficaz.
- Respecto del Nº 4 el contrato no está suficientemente especificado de modo que sólo
falte la solemnidad, le falta el consentimiento del beneficiario de la promesa.
- Agrega que la promesa está sujeta a una condición meramente potestativa de quien se
obliga, por lo que sería nula, art. 1478.
La mayor parte de la doctrina replica señalando
- Respecto del Nº2 no es necesario que la promesa contenga todos los elementos del
contrato definitivo, basta aquéllos que lo identifiquen en su naturaleza jurídica, de otra
forma se confundirían los contratos, cuando el comprador se pronuncie se otorgará una
compraventa perfecta y eso debe ocurrir en el contrato definitivo, no es requisito de la
promesa.
- Se dice lo mismo respecto del Nº4, debe haber consentimiento para comprar pero al
celebrarse el contrato definitivo. Además, la solemnidad es una forma de manifestar el
consentimiento y debe estar presente en el contrato definitivo.
- Que la promesa depende de la voluntad del acreedor (facultado para exigir el
cumplimiento de la promesa) no del deudor.
- No hay razones jurídicas para prohibir este tipo de contratos, de hecho existen algunas
disposiciones que regulan promesas de este tipo como el art. 1449, estipulación en favor
de otro y el art. 1881 que regula el pacto de retroventa.

4. Requisitos de la promesa:
La omisión de los requisitos se sanciona con nulidad absoluta, porque son elementos esenciales
sin los cuales el contrato no produce efecto alguno, se trata de requisitos establecidos en atención a
su naturaleza. La frase “no produce obligación alguna” ha dado pie para que se afirme la
inexistencia, sin perjuicio de los casos de omisión de requisitos generales de los actos jurídicos.

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Debemos tener presente, eso si, que como todo contrato debe cumplir con los requisitos de
exitencia y validez de todo acto jurídico, además de los requisitos especiales que vamos a examinar:
1ª Que la promesa conste por escrito: La escrituración es una solemnidad de la promesa, aunque
el contrato definitivo sea consensual. Es además la manera de probar al existencia del contrato
en juicio, debiendo considerarse la limitación a la prueba de testigos que consagra el art. 1709
en relación con el art. 1708. La promesa no requiere cumplir con las solemnidades propias del
contrato definitivo, basta escritura privada salvo excepciones. Lo anterior, se ve ratificado en el
Nº4 del mismo art. 1554 que permite que la solemnidad del contrato prometido quede
pendiente.
2ª Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces: Se debe tener
en cuenta que, no solo la nulidad es causa de ineficacia, ya que también lo es la inoponibilidad.
El alcance que se da a este requisito ha sido discutido, ya que por el supuesto carácter
excepcional de la promesa, en algún momento se exigió que la promesa respetara todos los
requisitos y exigencias de validez del contrato definitivo, lo que hace prácticamente imposible la
celebración de un contrato de promesa, ya que en muchos casos la celebración de este contrato
se origina en la imposibilidad de celebrar el contrato definitivo, debido a la existencia de algún
impedimento, por ej: si sobre el inmueble pesa alguna medida precautoria como la prohibición
de celebrar actos y contratos o un embargo.
Cuando el contrato prometido es prohibido absolutamente no hay dudas, como en los
casos de falta o ilicitud del objeto o causa del contrato definitivo, porque tales circunstancias se
comunican al contrato de promesa, por ej: si una persona quiere celebrar una promesa de
compraventa de la Av Brasil de Valparaíso. El contrato prometido adolecerá de objeto ilícito
(será ineficaz), lo que afecta la validez del contrato de promesa.
En aquellos casos en que el impedimento para celebrar el contrato definitivo puede
desaparecer, existen dos interpretaciones para la expresión (contratos) “que las leyes declaran
como ineficaces”. La primera corriente, sostiene que no puede celebrarse una promesa respecto
de un contrato (definitivo) que actualmente sea ineficaz. Por ej: si se celebra un contrato de
promesa de compraventa de un terreno que está actualmente embargado. Si se vende el
terreno hoy, sin obtener la autorización del juez estamos ante un contrato que la ley declara
infeficaz y, por lo tanto, la promesa también lo será.

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La segunda corriente sostiene que la eficacia del contrato prometido debe ser analizada
al momento de su celebración, no cuando se celebra la promesa. En el caso propuesto en forma
previa, si bien el inmueble está embargado al celebrar la promesa, puede ocurrir que ese
impedimento se haya solucionado al momento de celebrar el contrato definitivo y es
precisamente esta consideración la que tienen las partes al celebrar la promesa, por lo que en
ese caso la promesa sería eficaz.
3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato:
Se busca evitar que las partes queden ligadas indefinidamente, la promesa es transitoria. Pueden
considerarse ambas modalidades, en forma simultánea o sucesiva. Respecto del plazo, la regla
general es que sea suspensivo, se puede exigir el cumplimiento desde su vencimiento.
Excepcionalmente puede tratarse de un plazo extintivo, que fija la época, se puede exigir el
cumplimiento (celebración del contrato) desde que se celebró la promesa, pero una vez vencido
el plazo, se extingue el derecho a exigir la celebración del contrato prometido.
En cuanto a la condición suspensiva, una vez cumplida da derecho para exigir el
otorgamiento del contrato definitivo, si ésta falla se extingue la promesa (art. 1482). Si la
condición es indeterminada usualmente va combinada con un plazo extintivo dentro del cual
tiene que cumplirse la condición. Ej: el contrato prometido se celebrará una vez que se obtenga
la autorización de enajenar y en ningún caso despúes de 90 días de la celebración del presente
contrato.
4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban: la especificación
del contrato prometido es la que permite la ejecución forzada de la obligación contraída en el
contrato de promesa (celebrar el contrato definitivo)
¿En qué consiste la especificación del contrato prometido? De acuerdo con una
interpretación la promesa debe individualizar casi absolutamente el contrato definitivo
considerando todos los elementos del contrato definitivo (esenciales, de la naturaleza e incluso
los accidentales). Para una segunda interpretación, especificar es distinguir un contrato de los
demás, por lo tanto, ello supone determinar los elementos esenciales particulares del contrato
prometido, por ej: en una promesa de compraventa, la cosa y el precio, pudiendo faltar los
elementos naturales y accidentales.

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La importancia de asumir una u otra postura se relaciona con los contratos típicos y
atípicos, ya que en el caso de los primeros si el contrato no está suficientemente especificado
esta labor se completa con los elementos de la naturaleza contenidos en la ley y que permiten
integrar el contrato por aplicación supletoria de las disposiciones legales. El problema se puede
producir con los contratos atípicos, en que no hay disposiciones que cumplan esa función.

5. Efectos de la promesa:
La promesa, como todo contrato crea derechos y obligaciones para las partes. En este contrato,
al menos una de las partes queda obligada a efectuar una prestación, que es una obligación de hacer
que consiste en la celebración del contrato prometido. En consecuencia, cumplida la condición, el
plazo o ambos, según sea el caso, se podrá exigir su otorgamiento voluntaria o forzadamente.
a) Es una obligación de hacer, por lo que se reputa mueble, y su incumplimiento se rige por lo
dispuesto en el art. 1553 CC., esta norma es la que determina los remedios y opciones que tiene
el acreedor frente al incumplimiento del deudor. En este caso, se debe tener presente además,
lo dispuesto en el art. 532 CPC : “Si el hecho debido consiste en la suscripción de un instrumento
o en la constitución de una obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez
que conozca del litigio, si, requerido aquél, no lo hace dentro del plazo que le señale el tribunal”.
El único efecto esencial es la obligación de celebrar el contrato definitivo, pero las partes
pueden agregar otras obligaciones en virtud de la libertad contractual. Se puede convenir las
obligaciones del contrato definitivo (compraventa: pago parcial o total, entrega material), estas
obligaciones son dependientes de la principal; es un cumplimiento anticipado de las obligaciones
del contrato definitivo, por ello si la promesa queda sin efecto, las partes deberán restituirse lo
recibido.
b) Es una obligación indivisible (tanto activa como pasivamente): no puede cumplirse por
parcialidades, siendo varios los promitentes todos deben concurrir y exigir conjuntamente el
otorgamiento del contrato definitivo.
c) Es una obligación normalmente fungible: puede cumplirse aún sin la intervención del obligado,
art 532 CPC, salvo que las obligaciones del contrato prometido supongan una calidad personal.
d) Es transmisible y transferible.
e) No genera efectos reales, no crea un derecho real sino solo derechos personales, por lo que el
promitente enajenante puede disponer libremente de la cosa. Por lo tanto, puede ocurrir que

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antes de la celebración del contrato definitivo el promitente vendedor por ejemplo enajene la
cosa. En tal caso, aunque puede pedir se apremie al deudor para que cumpla con el contrato
prometido y, en su defecto, que el juez lo haga a su nombre, no va a obtener la cosa, por lo
tanto, solo le quedará pedir la resolución del contrato y la indemnización de perjuicios, en forma
conjunta o independiente. Cabe hacer presente que, normalmente dentro de los contratos de
promesa se incluyen cláusulas penales, que operan, en el caso que, el contrato definitivo no se
celebre por un hecho o culpa de las partes.
El carácter obligacional de la promesa implica además, que no es un justo título que
permita justificar la tenencia de la cosa, objeto del contrato prometido, pero cuando se entrega
la cosa a título de comodato o de arrendamiento, y se señala en el contrato de promesa, ello
constituye un título de mera tenencia.

6. Extinción de la promesa:
Puede haber terminación normal (pago), también caben los otros modos de extinguir como la
resciliación, la nulidad, la condición fallida, resolución por inejecución, etc.
Es importante el caso del plazo extintivo, que es posible estipularlo en la promesa, vencido el
plazo cesa el derecho a exigir el cumplimiento forzado, porque equivale a una renuncia a este
derecho. Con este plazo se busca evitar la incertidumbre que determine la época de la celebración,
porque es un contrato esencialmente transitorio, de modo que llegado el vencimiento del plazo se
pueda extinguir de pleno derecho.