Calle 99 # 13A - 30 PI 4

Bogota, D.C. Colombia

Tel: (+571) 746 00 37
01 8000 181 112
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Inmueble que se Valúa: Finca

Cliente: Ciudad: Departamento:

Banco Davivienda S.A RIONEGRO. SANTANDER

Ubicación del Inmueble: Fecha del Avalúo:

EL RUBI 17/06/2022

VALOR RAZONABLE (FAIR VALUE) COP$ 1.108.550.050

VALOR TERRENO COP$ 1.081.630.050

VALOR CONSTRUCCIÓN COP$ 26.920.000

VALOR RESIDUAL CONSTRUCCIÓN COP$ 20.462.038

OMAR LEON CAÑAS TINSA (Tasaciones Inmobiliarias SA) Colombia Ltda.

Perito Actuante TINSA Colombia NIT: 900.042.668-4
C.C. 91237276 RNA J-013 (Fedelonja - SCdA)
R.A.A. AVAL - 91237276 S.I.C. 05108900
 Calle 99 # 13A - 30 PI 4
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CONSECUTIVO 220514673
FECHA DE VISITA 27/05/2022
FECHA DE AVALÚO 17/06/2022
V.3.3
ANTECEDENTES

OBJETO DEL AVALÚO Dación en pago USO ACTUAL Otros

PROPOSITO DEL AVALÚO NIC 16 Propiedades Planta y Equipo TIPO DE BIEN Finca
CLIENTE Banco Davivienda S.A OCUPANTE Sin Ocupante
NIT / C.C CLIENTE 8.600.343.137
PROPIETARIO BANCO DAVIVIENDA S.A. M. INMOB. 300-87405
ESCRITURA PÚBLICA Acta del 10/10/2018 Superintendencia de Sociedades de Bucaramanga M. INMOB.
FECHA IMPRESIÓN CERT. TRADICIÓN 15 de Junio de 2022 M. INMOB.
DIRECCIÓN EL RUBI M. INMOB.
SECTOR UBICACIÓN INMUEBLE Rural ESTRATO 2 M. INMOB.
R.P.H No Aplica M. INMOB.
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No Tiene M. INMOB.
BARRIO VEREDA LA TIGRA CGTO SAN RAFAEL M. INMOB.
VALOR ADMINISTRACIÓN No Aplica M. INMOB.
CIUDAD RIONEGRO. COD DANE 68615 M. INMOB.
DEPARTAMENTO SANTANDER M. INMOB.
M. INMOB.
VALUADOR OMAR LEON CAÑAS M. INMOB.
CEDULA 91.237.276 M. INMOB.
EMPRESA TINSA (Tasaciones Inmobiliarias S.A.) Colombia Ltda. M. INMOB.
ANALISTA AVALUOS Geraldin Montes Quevedo M. INMOB.

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Predio identificado según Certificado de Tradición como “El Rubí”, se encuentra ubicada en el municipio de Rionegro – Santander en la vereda La Tigra del corregimiento San Rafael.
Actualmente el predio se encuentra en total abandono y presenta rastrojos en la extensión del terreno. Se observa en la visita que hay ganada pastando en los potreros, los semovientes son del vecino.
En sitio se encuentran construcciones en estado de abandono, no se evidencia mantenimiento ni conservación de estas. Se toman medidas consideradas aproximadas sobre las construcciones, siendo: Casa
principal de 200 m2 y Coral con piso firme de 200 m2.
En el Certificado de Tradición No. 300-87405 se menciona terreno del predio con área de 139 Ha 4.145 m2, en la plataforma IGAC se logra identificar el polígono del predio con el código catastral
68615000200020045000, se menciona terreno de 1.247.000 m2
Conforme a la imagen del polígono y lo observado en sitio el predio presenta colindancia con un recurso hídrico, por lo tanto, se toma una medida considerada como aproximada para tener en cuenta en la
liquidación como ronda hídrica. Se observa que sobre el predio pasa una parte importante de una vía terciaria, en donde presenta cercado por toda esta zona.
Según plano de suelos el predio presenta en una parte un paisaje de lomerío con tipo de relieve lomas y colinas y en la parte restante tiene un paisaje de piedemonte con tipo de relieve abanicos torrenciales.
La clase agrologica del predio es en una parte IV y en la parte restante VII.
Aportan Concepto de Uso del Suelo sobre el predio de fecha 07/06/2021 en donde se menciona que el predio se encuentra en Zona de Controla Movimientos de Remoción.

Tipos de Áreas Vida útil (años) Edificación

Descripción Edad Aprx.
construcción Superficie Unidad V.U.T. Remanente Estructura Calidad Estado
Tipo 1: Vivienda 200,00 m² 35 años 70 años 35 C. Mamposteria estructural 5. Inferior 4.5 Muy Malo
Tipo 2: Corral 200,00 m² 35 años 50 años 15 E. Madera 5. Inferior 4. Malo
Tipo 3:
Tipo 4:
Tipo 5:
Tipo 6:
Tipo 7:
Tipo 8:
Tipo 9:
Tipo 10:
Tipo 11:
Tipo 12:
Tipo 13:
Tipo 14:
Tipo 15:
Tipo 16:
Tipo 17:
Tipo 18:
Tipo 19:
Tipo 20:
Tipo 21:
Tipo 22:

Medellin: Cl 5A No. 43B-25 Of 702 - (4) 6048654 • Cali: Cl 23N No. 6A – 17 Of 901 - (2) 4896067 • Barranquilla: Cl 77B No. 57-41 Of 510 - (5) 3858170 • Bucaramanga (7) 6978095
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CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIÓN
DEPENDENCIAS:
Tipo 1: Vivienda Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento, las paredes aparentemente pueden llegar a colapsar. Se observa en estado de abandono.

Tipo 2: Corral Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Tipo 3:
Tipo 4:
Tipo 5:
Tipo 6:
Tipo 7:
Tipo 8:
Tipo 9:
Tipo 10:
Tipo 11:
Tipo 12:
Tipo 13:
Tipo 14:
Tipo 15:
Tipo 16:
Tipo 17:
Tipo 18:
Tipo 19:
Tipo 20:
Tipo 21:
Tipo 22:

ESTRUCTURA
Cimentación:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Estructura:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Muros:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Entrepiso:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Techo:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

ACABADOS
Muros exteriores:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Muros interiores:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Muros interiores
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.
zonas húmedas:
Pisos:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Pisos zona húmeda:

Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Otros acabados:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

CARPINTERÍA
Calidad:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Puertas y ventanas:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Otros:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

INSTALACIONES SANITARIAS
Muebles de baños:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Muebles de cocina:
Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

Otros: Construcción en muy mal estado de conservación y mantenimiento. Se observa en estado de abandono.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Redes:
Se observa en estado de abandono.

Accesorios:
Se observa en estado de abandono.
INSTALACIONES ESPECIALES
Otros:
Se observa en estado de abandono.

Medellin: Cl 5A No. 43B-25 Of 702 - (4) 6048654 • Cali: Cl 23N No. 6A – 17 Of 901 - (2) 4896067 • Barranquilla: Cl 77B No. 57-41 Of 510 - (5) 3858170 • Bucaramanga (7) 6978095
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ALCANCE

En el marco de la implementación de IFRS, Banco Davivienda S.A ha solicitado a TINSA Colombia Ltda. su colaboración para efectuar la valoración IFRS de inmuebles de propiedad de
BANCO DAVIVIENDA S.A., la cual considera la valoración de Terreno, Edificaciones y Obras Complementarias bajo el estándar de Valor Justo o Razonable (Fair Value) a partir de las
definiciones de la Norma Contable de Información Financiera NIIF o IFRS.

La presente tasación se ha practicado bajo las exigencias de la normativa IFRS NIC 16 Propiedades Planta y Equipo para prescribir el valor contable de los activos, el cual se señala en el
cuadro de valorización de activos. presentándose por separado las superficies y valores asignados al terreno y a cada ítem constructivo o de obras complementarias.

Tinsa Colombia Ltda. manifiesta que para la elaboración del presente informe no recibió asistencia material de terceros ajenos a la operación de la compañía.

DEFINICIONES

Los siguientes términos se usan en la memoria, con los significados que a continuación se especifican:

Valor Libro (Importe en libros): Importe por el que se reconoce un activo, una vez deducidas la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro del valor acumuladas.
Costo: es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor razonable (valor justo) de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el momento de su
adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable, el importe que se atribuye a ese activo cuando se lo reconoce inicialmente de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF,
por ejemplo la NIIF 2 Pagos Basados en Acciones.
Valor depreciable (Importe depreciable): es el costo de un activo, u otro importe que lo haya sustituido, menos su valor residual.
Depreciación: es la distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil.
Valor específico: es el valor presente de los flujos de efectivo que la entidad espera obtener del uso continuado de un activo y de su disposición al término de su vida útil, o bien de los
desembolsos que espera realizar para cancelar un pasivo.

Valor Razonable (Valor Justo): según la NIIF 13, valor razonable es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada
entre participantes de mercado en la fecha de la medición.

Costo de Reposición a Nuevo (CRN): monto que habría que invertir en un bien nuevo de similares características del que se posee. Este método de valoración está basado en el
principio del costo que ha tenido para la construcción de cada uno de los activos inmuebles, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva. Los valores son respaldados con base
de datos interna.
Valor de Reposición Actualizado (VA): considera el estado de conservación presente y la vida útil de cada activo ubicados al interior del inmueble, teniendo en cuenta el estado,
verificado por los antecedentes facilitados y el levantamiento en terreno por realizado por el tasador. Se ha aplicado una depreciación uniforme para el total de activos bajo la fórmula de
Ross - Heidecke.
Vida Útil (V.U): es el periodo durante el cual se espera utilizar el activo amortizable por parte de la entidad.
Vida Útil Técnica: corresponde al periodo de tiempo durante el cual un inmueble será utilizable. Al final de este periodo, el bien alcanza su Valor Residual y podría ser retirado por
obsolescencia tecnológica o funcional, lo que implica baja conveniencia económica de su utilización.

Edad Efectiva: corresponde a la antigüedad del inmueble, al periodo de tiempo transcurrido desde la Recepción Final o fecha estimada de construcción hasta el maño de la valoración.

Vida Útil Remanente: años que se estima que el inmueble permanecerá utilizable.
Valor Residual: es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la enajenación o disposición por otra vía del activo, después de deducir los costos estimados por tal
enajenación o disposición, si el activo ya hubiera alcanzado la antigüedad de las demás condiciones esperadas al termino de su vida útil.

METODOLOGIA

De acuerdo a la NIC 16 Propiedades Planta y Equipo, los métodos de tasación utilizados por TINSA Colombia Ltda. corresponden a los aprobados por en el marco conceptual de las IVSC
(Internacional Valuation Standards Council) y son los siguientes:

Enfoque de Mercado
Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se puede esperar de una propiedad en un
intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y ambos plenamente conscientes de todos los hechos
relevantes, en una fecha específica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The fundamentals o Appraising machinery and Technical Assets. 2º ed. American Society of Appraisers.
2005. Página 566.

Enfoque de Ingreso
El valor razonable se podrá estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que genera el activo. El ingreso considera la actualización de los flujos asociados a los activos
bajo análisis. Para aquellos bienes que fueron posibles encontrar comparables de renta, los flujos proyectados se estimarán proyectando arriendos o ingresos proyectados.

El valor razonable de una propiedad de inversión refleja el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales. (Nic 40 Art. 43)

Enfoque de Costos
Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.) del inmueble tasado.
Posteriormente se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica. La lógica detrás de este enfoque es el principio de
sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta de utilidad equivalente. IBID, página 560.

Medellin: Cl 5A No. 43B-25 Of 702 - (4) 6048654 • Cali: Cl 23N No. 6A – 17 Of 901 - (2) 4896067 • Barranquilla: Cl 77B No. 57-41 Of 510 - (5) 3858170 • Bucaramanga (7) 6978095
 Carrera 14 No. 87 - 39
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SUPUESTOS

Costo Reposición a Nuevo (CRN)

Es el costo de construir actual de una edificación similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se utilizaron estas
metodologías para la estimación el costo nuevo reposición CRN.
Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes. Se estimaron los costos de reposición a nuevo CRN en el caso de propiedades
especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio, y para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible. Para la estimación del costo de reposición
de las edificaciones se han ponderado aspectos técnicos como data de las edificaciones, tipo y estructura, y estado de conservación
Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor de adquisición original por coeficientes de actualización de los precios de la industria.

• CRN: Costo nuevo de reemplazo o valor reposición • ICE%*: Variación Índice de Costos de Edificación (CChC)
CRN = VC x (1 + ICE% *) acumulado en el tiempo en años desde la edificación del
• VC: Valor de construcción del activo aportado por cliente activo a la fecha de valoración
Descomponetización del CRN
Para aplicar la valoración por componentes, hemos estimado un porcentaje del CRN unitario para cada elemento de la edificación (obra gruesa, terminaciones e instalaciones).
La descomposición del valor se realiza una vez obtenido este valor, siendo desglosado en obra gruesa, terminaciones e instalaciones con un factor de acuerdo al tipo de bien, realizando
una estimación sobre su composición. El factor está calculado en base a los estados de pago de una construcción de similares características, separando los costos incurridos en cada ítem,
y asignando un porcentaje respecto del valor total.

Ponderadores (Modo de Ejemplo) Factor C.R.N Modelo Depreciación

Obra Gruesa 0,45 Ross - Heidecke
Terminaciones 0,35 Ross - Heidecke
Instalaciones 0,20 Ross - Heidecke
C.R.N. Total 1,00
Tabla Factores de descomponetización del CRN (modo de ejemplo).

Vida Útil Técnica (VU)

Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que una edificación pueda ser utilizada en la función para la cual fue diseñada. Para esta valoración se presentan vidas útiles
ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.

Antigüedad (VUTrans)
Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la construcción, y
en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.

Vida Útil Remanente (VUR)

Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la construcción, y
en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una
edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida útil remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la
antigüedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.

A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.

Depreciación
Para estimar la depreciación las edificaciones se utilizó la fórmula de Ross - Heidecke, método para depreciar edificaciones civiles. Este considera:

► La edad de la edificación que se va a valorar. 1. Excelente Nuevo o muy bueno

1.5. Muy Bueno Estado muy bueno
► Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar.
2. Bueno Estado bueno
► Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. 2.5. Normal Estado de desgaste normal
3. Regular Necesitado de reparaciones sencillas
3.5. Deficiente Necesitado de reparaciones
Incluyendo la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación
4. Malo Necesitado de reparaciones importantes
calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será: 4.5. Muy Malo Necesitado de reparaciones mayores
5. Ruina Estado de demolición

Tabla con escala de estados de conservación R-H

VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ] • Va: valor actual • VR: valor residual

• CRN: Costo de Reposición Nuevo • K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H
Valor Residual (VR)
Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del inmueble al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del VA. En esta valorización se estimó considerando la utilidad
esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación y la posible utilizacion de la estructura.

Comparables de Mercado
Según la NIIF 13, para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e información a revelar relacionada, se establece una jerarquía del valor razonable
que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. La jerarquía del valor razonable concede la prioridad más alta a los precios
cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de
Nivel de 3).
Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la medición. Los
datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente. Los datos de entrada de
Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo.

Jerarquías del Valor Razonable:

► Nivel 1: Precios cotizados sin ajustar
► Nivel 2: Variables observables en el mercado distintas al nivel 1
► Nivel 3: Variables no observables en el mercado.

Medellin: Cl 5A No. 43B-25 Of 702 - (4) 6048654 • Cali: Cl 23N No. 6A – 17 Of 901 - (2) 4896067 • Barranquilla: Cl 77B No. 57-41 Of 510 - (5) 3858170 • Bucaramanga (7) 6978095
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INFORMACION DE AREAS / NORMATIVIDAD

No PH
Área Lote 139,4145 Frente
Forma Irregular Fondo
Topografía Inclinada Rel. Fte./Fdo.

INFORMACION DE AREA P.H. NORMAS DE USO DE SUELO

Predio sometido a P.H. No
Área de actividad Decreto / Acuerdo S.A. Acuerdo No. 011 del año 2000
Zona de Control a Movimientos de
Uso principal Zona de Uso S.A.
Remoción
Tipo de proyecto Altura permitida N.A.
Total unidades Aislamiento posterior N.A.
Garajes Aislamiento lateral N.A.
Tipo de Garaje Antejardín N.A.
Coef. AP/AC Índice de ocupación N.A.
Índice de construcción N.A.
CONSTRUCION Predio subdivido fisicamente No
Área privada
Área construida CONSTRUCCION
Área libre Área medida en la inspección 400,00 m²
Área Catastral 0,00 m² Área registrada en títulos NoRegistra
Área medida en la inspeccion Área susceptible de legalización -
Area valorada Área Catastral 286,00 m²
Área licencia de construcción No Suministrada
OBSERVACIONES Area valorada 400,00 m²

OBSERVACIONES
En sitio se encuentran construcciones en estado de abandono, no se evidencia
mantenimiento ni conservación de estas. Se toman medidas consideradas
aproximadas sobre las construcciones, siendo: Casa principal de 200 m2 y Coral con
piso firme de 200 m2.

SECTOR

Tipo de Zona Rural

Uso predominante Sin uso
Demanda / interés Media

Nivel de equipamiento Distancias aprox. mt Tiene / No tiene Estado de conserv.

Comercial Otro 500 o más Andenes No tiene
Escolar Escaso 500 o más Sardineles No tiene
Asistencial No existe Acueducto Tiene
Estacionamientos No existe Alcantarillado No tiene
Áreas verdes Abundante 0 - 100 Energía Eléctrica Tiene
Zonas recreativas No existe Telefonía No tiene

DESCRIPCIÓN SECTOR, ACTIVIDAD INMOBILIARIA, EQUIPAMIENTO, VIAS IMPORTANTES, DISTANCIAS:

Zona dedicada a la explotación pecuaria en su gran mayoría y agrícola en menor porcentaje, el predio se encuentra en el margen izquierdo del río Cáchira, en linderos con el Municipio de La
Esperanza (N. de Santander), en el amplio sector conocido como La Tigra, donde sobresalen fincas medianas y grandes de visión empresarial, predominando ganadería de ceba y doble
propósito, en un relieve semi plano, abundante agua para riego, proximidad del Caño La Tigra y beneficiado de la explotación petrolera y minera que se tiene quienes mantienen las vías en
buen estado y cercano al Municipio de Sabana de Torres. La vía más importante es la que va hacia Sabana que en unas partes está pavimentada y bien mantenida por la Empresa Petrolera.
Son 135 kilómetros pavimentados desde Bucaramanga y 20 destapados, pero en buen estado.

OBSERVACIONES GENERALES DE COMERCIALIZACIÓN

Predio identificado según Certificado de Tradición como “El Rubí”, se encuentra ubicada en el municipio de Rionegro – Santander en la vereda La Tigra del corregimiento San
Rafael.
Actualmente el predio se encuentra en total abandono y presenta rastrojos en la extensión del terreno. Se observa en la visita que hay ganada pastando en los potreros, los
semovientes son del vecino.
En sitio se encuentran construcciones en estado de abandono, no se evidencia mantenimiento ni conservación de estas. Se toman medidas consideradas aproximadas sobre
las construcciones, siendo: Casa principal de 200 m2 y Coral con piso firme de 200 m2.
En el Certificado de Tradición No. 300-87405 se menciona terreno del predio con área de 139 Ha 4.145 m2, en la plataforma IGAC se logra identificar el polígono del predio
con el código catastral 68615000200020045000, se menciona terreno de 1.247.000 m2
Conforme a la imagen del polígono y lo observado en sitio el predio presenta colindancia con un recurso hídrico, por lo tanto, se toma una medida considerada como
aproximada para tener en cuenta en la liquidación como ronda hídrica. Se observa que sobre el predio pasa una parte importante de una vía terciaria, en donde presenta
cercado por toda esta zona.
Según plano de suelos el predio presenta en una parte un paisaje de lomerío con tipo de relieve lomas y colinas y en la parte restante tiene un paisaje de piedemonte con tipo
de relieve abanicos torrenciales. La clase agrologica del predio es en una parte IV y en la parte restante VII.
Aportan Concepto de Uso del Suelo sobre el predio de fecha 07/06/2021 en donde se menciona que el predio se encuentra en Zona de Controla Movimientos de Remoción.

Medellin: Cl 5A No. 43B-25 Of 702 - (4) 6048654 • Cali: Cl 23N No. 6A – 17 Of 901 - (2) 4896067 • Barranquilla: Cl 77B No. 57-41 Of 510 - (5) 3858170 • Bucaramanga (7) 6978095
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MÉTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)

COMPARABLES de TERRENOS en VENTA - MERCADO RONDA HIDRICA

Factores de HOMOLOGACIÓN F.Ho.

Ubicación Fuente Comparación Ubicación Área Lote Ha Forma Precio Unit.[$/m²] Valor [$/m²] ajustado Valor Comercial $
Ubic. Form. Top. F.Ne Sup. Re.

Informacion del sujeto: PROMEDIO

Leyenda:
Form.: Forma Top.: Topografía Sup.: Superficie Media Aritmética Hom.
Variación
COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA

Edad Valor Constr Área Const Factores de HOMOLOGACIÓN F.Ho. Valor [$/m²] ajustado
Ubicación Fuente Área Lote Ha Valor Comercial $
(años) $/m2 m2 Ubic. Cons. Acab. F.Ne Edad C/T LT Re. ( Lote sin const.)
Sabana de Torres- Santander 3114988294 33 $ 650.000 77 280 S S S 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 $ 8.436.364 $ 924.000.000
Cimitarra 20 km pavimentada 3104472762 28 $ 600.000 90 250 S S S 0,90 0,93 1,00 1,00 0,84 $ 8.233.333 $ 990.000.000
Rionegro a 16 kms casco urb. 3104472762 30 $ 650.000 40 300 S S S 0,90 0,95 1,00 1,00 0,86 $ 7.725.000 $ 560.000.000
La Lizama vía Barranbermeja 3114988294 30 $ 400.000 134 100 S S S 0,90 0,95 1,00 1,00 0,86 $ 7.761.194 $ 1.200.000.000

Edad Sujeto 35 Area del sujeto: 139 400 PROMEDIO $ 8.038.973 $ 918.500.000

Leyenda: Promedio m2 C/T HOM. $ 4.555.433

P: Peor S: Similar M: Mejor Ubic.: Ubicación C/T.: Índice de Construcción Promedio m2 C/T $ 5.281.667
NP: Notoriamente Peor SP: Sensiblemente Peor MM: Mucho Mejor Cons.: Conservación Media Aritmetica $ 8.038.973
MP: Mucho Peor SM: Sensiblemente Mejor NM: Notoriamente Mejor Acab.: Acabados Desviación Estándar 351.869
Coef. De Variación 4,38%

COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA

Edad Compa- Precio Unit. Área Lote Área Factores de HOMOLOGACIÓN F.Ho. Valor Unit. resultante
Ubicación Fuente Valor Comercial $
(años) ración [$/m²/mes] m2 Const m2 Ubic. Cons. Acab. F.Ne Edad C/T LT Re. [$/m²/mes]

Edad Sujeto Area del sujeto: PROMEDIO

Tasa aplicada.= E.A. Renta Bruta MENSUAL (R.B.M.)

0,00% M.V.
Capitalizando la Renta Neta Anual (R.N.A.) al
Deducciones
Renta Neta MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]
Renta Neta Anual (R.N.A.) [R.N.M. x 12]
0,00% resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de
Valor m2 Integral C/T HOM.

DIAGNOSTICO VALORES DE REFERENCIA

Se toman muestras de predios con características similares, los cuales permiten llegar a establecer el valor del predio por Ha, considerando la dinámica comercial actual en el departamento. Es de resaltar que se
maneja una negociación del 10% teniendo en cuenta que el predio no presenta mantenimiento alguno y se observa en rastrojos, producto del abandono. Teniendo en cuenta la ronda hídrica se dejan muestras de
soporte para el valor sustentado para esta zona del predio, las ofertas comparables cuentan con buenas aguas siendo de nacimientos y fuentes hídricas del predio.
Relacionamos las muestras del estudio de mercado:
1. https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/finca-en-venta/sabana-de-torres/otros-municipios/7077188
2. https://www.agrogo.com.co/a/se-vende-finca-90-hectareas-cimitarra-santander
3. https://www.agrogo.com.co/a/se-vende-finca-40-hectareas-rionegro-santander
4. https://www.fincaraiz.com.co/inmueble/finca-en-venta/la-lizama/otros-municipios/6961020

METODOLOGIA DE VALUACIÓN
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a
los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.
Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de
producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en
estudio.
Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos
tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.
Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos
por tenencia del inmueble (Predial, etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de areas públicas o comunes, así como por administración.
Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de
Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

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PLANO DE LOCALIZACIÓN DE OFERTAS EMPLEADAS EN EL ESTUDIO DE MERCADO

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CUADRO DE VALORACIÓN

Unidad Area COP$ [Uni] Valor COP$

Terreno Descripción
Lote Área de Terreno Ha 129,9255 $ 8.000.000 1.039.404.000
Lote Ronda Hídrica Ha 9,489 $ 4.450.000 42.226.050
-
-
Subtotal Terreno 139,4145 $ 1.081.630.050

Unidad Area COP$ [Uni] Valor COP$

Edificaciones Estructura
Vivienda C. Mamposteria estructural m² 200,000 $ 98.600 19.720.000
Corral E. Madera m² 200,000 $ 36.000 7.200.000
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
Subtotal Edificaciones 400,000 $ 26.920.000
Unidad Area / Cantidad COP$ Global Valor $
Inst. Especiales Información adicional
-
-
-
-
-
-
-
Subtotal - $ - $ -

Fecha: 17/06/2022 TOTAL VALOR $ 1.108.550.050

CONDICIONANTES Y SALVEDADES AL AVALÚO

La presente valuación tiene como propósito su incorporación en un estado financiero y se realizo con los requisitos para tal fin según la IVS 101, 102 y 103. Por lo cual el valor reflejado en este trabajo es
concordante con en la NIIF 13 (fair value) en cuanto a que supone una transacción adecuada del bien (o conjunto de bienes) objeto del presente estudio en el mercado mas importante y ventajoso y al mayor y
mejor uso del activo, que en muchas ocasiones no tendrá en cuenta las restricciones impuestas sobre la venta de algunos activos difiriendo del concepto de valor comercial en algunas ocasiones. IVS 300.

La compañía valuadora así como el valuador no serán responsables de la veracidad de la información recibida del solicitante, con excepción de la concordancia de la reglamentación urbanística que afecte o haya
afectado al inmueble objeto del avalúo al momento de la realización de este. La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada
por el solicitante del propio Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos
arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).

El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor aspectos de orden jurídico de ninguna índole.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otro género, asumimos que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que
se derivan de este.

La presente valuacion no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para
fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de
tasación. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil consumida- de un inmueble o a su estructura, el
valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del perito realizar la tasación según los
criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del mismo.

Vigencia del avalúo: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
comercial tiene una vigencia de un año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble valuado, no sufran cambios significativos, así como tampoco se
presenten variaciones representativas del mercado inmobiliario comparable.

El profesional que firma declara que no tiene hoy, ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad valorada; ni participación en los usos que se hagan del avalúo, ni con las personas que participen en la
operación. Ha inspeccionado el inmueble y la información es la observada; los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el bien y su vecindario, están mencionados. Además, se mantendrá un nivel de
confidencialidad, acorde a las exigencias de TINSA. No es responsabilidad del valuador, el uso de este informe, para un fin distinto al que fue solicitado.

El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el mismo, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.

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VALOR ACTIVO IFRS

RESUMEN DE VALORES
Valores informados al: 17/06/2022
2%
0%
Unidad Valorable Superficie Valor Razonable ($) % Particip.
Terre Terreno
Terreno 139,41 $ 1.081.630.050 97,6% 98%
no
Const Construcciones
Construcciones 400,00 $ 26.920.000 2,4% 2%
rucci
Instal Instalaciones especiales
Instalaciones especiales 0,0% 0%
acion
Total valor comercial $ 1.108.550.050 100,0%

98%

Valoracion Terreno
Valor Razonable
N° Unidad Valorable Superficie Forma Unidad
$/m2 Valor total
I Terreno 139,41 Irregular m² $ 7.758.376 $ 1.081.630.050
Subtotal $ 1.081.630.050

Valoracion Comercial Edificaciones

Depreciación R-H Estado de Valor %
N° Unidad Valorable Area m² C.R.N. $/m2 % V.U. Valor Residual Valor Razonable
Coef % V.A. $/m2 Conservacion Depreciado Inc
1 Vivienda 200,00 $ 635.801 50 84,50% $ 98.549 4.5 Muy Malo 537.252 15.583.483 79% $ 19.720.000
2 Corral 200,00 $ 187.176 70 80,80% $ 35.938 4. Malo 151.238 4.878.555 68% $ 7.200.000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Subtotal 400,00 688.490 20.462.038 76% $ 26.920.000

Valuacion Instalaciones Especiales

Vida Util (años) Factores de DEMERITO %
N° Unidad Valorable Cant Edad V.R.N. $/Unidad Valor Físico Valor Residual Valor Comercial
Total Rema. F.M. F.O. F.C. Inc
1 -
2 -
3 -
4 -
5 -
6 -
7 -
Subtotal $ -

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MEMORIA DE CALCULO

Cuadro de Valorización IFRS Descomponetizado de Edificaciones

V.R.N. Obra Gruesa Depreciación Ross - Heidecke

Superficie Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
N° Obra Gruesa V.R.N. $/m²
m² Factor Total COP$ V.U VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % VA $/m² Actualizado COP$ Acumulada COP$ COP$ Razonable COP$

1 Vivienda 200,000 635.801 0,45 $ 57.222.090 70 35 35 50 5. Inferior 84,5% $ 116.876 $ 23.375.224 $ 33.846.866 $ 7.012.567 $ 8.874.000
2 Corral 200,000 187.176 0,45 $ 16.845.840 50 35 15 70 5. Inferior 80,8% $ 36.589 $ 7.317.833 $ 9.528.007 $ 2.195.350 $ 3.240.000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Subtotales 400,00 $ 74.067.930 Valor Residual: 30% $ 30.693.057 $ 43.374.873 $ 9.207.917 $ 12.114.000

V.R.N. Terminaciones Depreciación Ross - Heidecke

Superficie Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
N° Terminaciones V.R.N. $/m²
m² Factor Total COP$ V.U VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % VA $/m² Actualizado COP$ Acumulada COP$ COP$ Razonable COP$

1 Vivienda 200,000 635.801 0,35 $ 44.506.070 70 35 35 50 5. Inferior 84,5% $ 90.904 $ 18.180.730 $ 26.325.340 $ 5.454.219 $ 6.902.000
2 Corral 200,000 187.176 0,35 $ 13.102.320 50 35 15 70 5. Inferior 80,8% $ 28.458 $ 5.691.648 $ 7.410.672 $ 1.707.494 $ 2.520.000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Subtotales 400,00 $ 57.608.390 Valor Residual: 30% $ 23.872.377 $ 33.736.013 $ 7.161.713 $ 9.422.000

Superficie V.R.N. Instalaciones Depreciación Ross - Heidecke Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
N° Instalaciones V.R.N. $/m²
m² Factor Total COP$ V.U VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % VA $/m² Actualizado COP$ Acumulada COP$ COP$ Razonable COP$

1 Vivienda 200,000 635.801 0,20 $ 25.432.040 70 35 35 50 5. Inferior 84,5% $ 51.945 $ 10.388.988 $ 15.043.052 $ 3.116.697 $ 3.944.000
2 Corral 200,000 187.176 0,20 $ 7.487.040 50 35 15 70 5. Inferior 80,8% $ 16.262 $ 3.252.370 $ 4.234.670 $ 975.711 $ 1.440.000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
400,00 $ 32.919.080 Valor Residual: 30% $ 34.103 $ 13.641.359 $ 19.277.721 $ 4.092.408 $ 5.384.000

Total Edificaciones 400,00 411.489 164.595.400 $ 170.517 $ 68.206.793 $ 96.388.607 $ 20.462.038 $ 26.920.000

$ (13.893.721)

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COORDENADAS Latitud 7°31'49.10"N Longitud 73°21'18.68"O

PLANO DE UBICACIÓN PROPIEDAD VALORADA

CROQUIS

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ANEXOS

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PLANO DE SUELOS

PLANO CAPACIDAD DE SUELOS

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ANEXOS

PERFIL DE ELEVACIÓN

MERCADO RONDA

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FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS

LLEGADA AL PREDIO VIA INTERNA Y POTREROS

POTREROS ENMALEZADOS GANADO PASTANDO EN LOS POTREROS

RAMAL HACIA LA VIVIENDA VISTA DE PASTOS EN EL PREDIO

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FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS

CAÑO PASANDO POR LA FINCA PARTE DE LA TOPOGRAFIA

VISTA DE OTROS POTREROS VISTA DE MALEZAS EN LOS POTREROS

POTREROS EN ABANDONO VIA DE ENTRADA AL PREDIO

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FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS

VISTA GENERAL DE LA CASA VISTA DE LA COCINA

VISTA DEL CORREDOR VISTA DEL INTERIOR DE LA COCINA

VISTA DE UNA DE LAS ALCOBAS VISTA DEL INTERIOR DE LA CASA

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FOTOGRAFIAS COMPLEMENTARIAS

VISTA DEL CORRAL VISTA DE LA MANGA

PISO EN CEMENTO DEL CORRAL TANQUE DE ALMACENAMIENRO DE AGUA

LAVADERO Y TANQUE DE AGUA SITIO DEL CONTADOR DE LUZ

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