RESUMEN EJECUTIVO DE ESTUDIO DE DETALLE Y CESIÓN DE VIAL PEATONAL

16 VIVIENDAS, JARDÍN ARBOLADO Y APARCAMIENTOS. PARCELA A-1, SECTOR UR-15.2 “LA YESERA” FUENGIROLA. MÁLAGA

RESUMEN EJECUTIVO

ESTUDIO DE DETALLE Y CESIÓN DE VIAL PEATONAL

DE 16 VIVIENDAS, JARDÍN ARBOLADO Y APARCAMIENTOS.

PARCELA A-1, SECTOR UR-15.2 “LA YESERA” FUENGIROLA.

MÁLAGA

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ALBERTO GARCÍA MARÍN, ARQUITECTO
C/. DUQUE DE LA VICTORIA Nº5, PLANTA 3ª, 29015 MÁLAGA. T.952601616
aq8@aq8arquitectura.com
RESUMEN EJECUTIVO DE ESTUDIO DE DETALLE Y CESIÓN DE VIAL PEATONAL
16 VIVIENDAS, JARDÍN ARBOLADO Y APARCAMIENTOS. PARCELA A-1, SECTOR UR-15.2 “LA YESERA” FUENGIROLA. MÁLAGA

MEMORIA

1. INTRODUCCIÓN Y AGENTES INTERVINIENTES

2. DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA Y ENTORNO
3. OBJETO DEL RESUMEN EJECUTIVO DE ESTUDIO DE DETALLE
4. ESTRATEGIAS JUSTIFICATIVAS DE LA PROPUESTA ARQUITECTÓNICA. JARDÍN
ARBOLADO
5. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
6. ALINEACIONES Y RASANTES
7. CESIÓN VIAL PEATONAL
8. CUMPLIMIENTO NORMATIVA URBANISTICA
9. CUADROS RESUMEN DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS

PLANOS
SITUACIÓN, TOPOGRAFÍA Y EMPLAZAMIENTO
00.- S.1.- PLANO DE SITUACIÓN Y CALIFICACIÓN URBANISTICA REFERIDA AL P.G.O.U. E/1:300
01.- T.1.- PLANO TOPOGRÁFICO DEL PROY. URBANIZACIÓN y SUPERFICIE REGISTRAL E/1:300
02.- E.AR.1.- PLANO DE EMPLAZAMIENTO, ALINEACIONES Y RASANTES E/1:300

CESION VIAL PEATONAL

03.- CVP.1.- CESIÓN VIAL PEATONAL E/1:300

INFOGRAFÍA
04.- INF.OV.1. –INFOGRAFIA – ORDENACIÓN DE VOLÚMENES

ALZADOS Y SECCIONES GENERALES

05.- A.G.1.- ALZADO SUR A VIAL E/1:75
06.- A.G.3.- ALZADO ESTE E/1:75

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16 VIVIENDAS, JARDÍN ARBOLADO Y APARCAMIENTOS. PARCELA A-1, SECTOR UR-15.2 “LA YESERA” FUENGIROLA. MÁLAGA

1. INTRODUCCIÓN Y AGENTES INTERVINIENTES

1.1 INTRODUCCIÓN
Se redacta el presente Resumen Ejecutivo de Estudio de Detalle para la ordenación de
volúmenes y alineaciones y rasantes, previo al PROYECTO BÁSICO 16 VIVIENDAS, ZONAS
VERDES Y APARCAMIENTOS; PARCELA A-1, SECTOR UR-15.2 “LA YESERA”
FUENGIROLA. MÁLAGA incluyendo justificación detallada y pormenorizada de la optimización
y adecuación al entorno urbano del diseño planteado.

1.2 AGENTES

1.2.1 PROMOTORES

PROMOTORES: AGUILAR COSTA 2005, S.L.

CIF: B-14727762
C/ Reyes Católicos, número 3- 3º. CP: 14001. Córdoba.
Representante legal: D. Carlos Aguilar Diz NIF.: 30792859-E
T. 957496015 M. 639622525 c.aguilar@ono.com

1.2.2 AUTOR DEL PROYECTO Y DIRECTOR DE OBRA

ARQUITECTO : ALBERTO GARCÍA MARÍN, Nº DE COLEGIADO 460, COLEGIO OFICIAL DE

ARQUITECTOS DE MÁLAGA.
C/Duque de la Victoria, nº 5, 3ª, 29015, Málaga.
T. 952601616 – 637590107 aq8@aq8arquitectura.com

1.2.3 COLABORADORES

JORGE BARRIOS CORPA, Nº DE COLEGIADO 18159,

OTROS
ESTRUCTURAS: COLEGIO OFICIAL DE INGENIEROS DE CAMINOS,
TÉCNICOS:
PUENTES Y CANALES DE MADRID.

COORDINADOR
SEGURIDAD Y
DURANTE LA ALBERTO GARCÍA MARÍN, Nº DE COLEGIADO 460,
SALUD:
ELABORACIÓN COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE MÁLAGA.
DEL PROYECTO:

DIRECTOR DE
EJECUCIÓN Y ROBERTO GARCÍA SÁNCHEZ Y PEDRO FÉLIX GARCÍA
COORDINADOR RAMÍREZ, Nº DE COLEGIADO 2080, COLEGIO OFICIAL
DURANTE LA DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TÉCNICOS DE
EJECUCIÓN DE LA MÁLAGA
OBRA:

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2. DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA Y ENTORNO

Emplazamiento: La Parcela objeto del presente Resumen Ejecutivo de Estudio de Detalle es la

denominada A-1 del Sector de Planeamiento UR 15.2 “La Yesera” ubicado en
Fuengirola. Málaga

En su zona sur limita con la Calle los Vecinos, al este con Calle Aliaria, en la
Entorno físico:
zona norte con la parcela ES-44, y al oeste con una serie de viviendas
medianeras y un vial sin salida al que se le conectará el nuevo vial peatonal
objeto de cesión, en el presente documento, al Excmo. Ayuntamiento de
Fuengirola por parte de la propiedad.

3. OBJETO DEL RESUMEN EJECUTIVO DE ESTUDIO DE DETALLE

El Resumen Ejecutivo de Estudio de Detalle viene motivado por la cesión de parte de la

superficie de la parcela para la creación del vial peatonal en la medianera oeste. Al reducirse la
superficie en planta disponible de la parcela se toman una serie de decisiones proyectuales
para la optimización de las viviendas, jardín y mejor adecuación al entorno urbano; fruto de
inviabilidades técnicas y económicas que afectan a la ubicación del aparcamiento, a la planta
sótano abierta por todo el perímetro, al jardín y a la propia composición espacial de la planta
sótano abierta por todo el perímetro; que se explicarán detallada y pormenorizadamente en
este documento.

La implantación de volúmenes en la parcela se basa en el concepto de concebir la totalidad

de la parcela como un jardín arbolado, mediante unos árboles que se intercalan e integran
entre los volúmenes edificados y aparcamientos.

Se diseña un conjunto formado por cuatro edificios, comunicados a través de recorridos

abiertos (galerías), en las que se ubica el núcleo de comunicación vertical. Cada uno de los 4
volúmenes cuenta con una vivienda por planta sumando un total de 16 viviendas, 8 viviendas
de 2 dormitorios y 8 viviendas de 3 dormitorios.

La disposición fragmentada de los edificios conectados mediante recorridos exteriores en

contacto con las copas de los árboles, generan una volumetría disgregada, transpirable, con
árboles y espacios verdes entre cada volumen edificado proporcionando una visión del
conjunto más ligera y permeable, donde el arbolado de hoja caduca y perenne (álamos blancos
y palmeras washingtonias) y la vegetación arbustiva son los protagonistas, aliviando y
reverdeciendo la densa trama urbana colindante.

A partir de la cesión del vial peatonal en la medianera oeste, a requerimiento de la gerencia

municipal de urbanismo, para conectar peatonalmente calle Los Vecinos, fachada sur, con el
fondo de saco de la calle Yunquera, medianera noroeste (con una significativa reducción de la
superficie de la parcela), sumada a la complejidad geotécnica e inviabilidad técnica y
económica de 2 o 3 sótanos de aparcamiento nos conduce a proponer 1,2 plazas/viv. Un total
de 20 plazas de aparcamiento, cubiertas y descubiertas en una planta de sótano abierta

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perimetralmente, e intercaladas entre los árboles del jardín que ocupa y se extiende a la
totalidad de la parcela.

Además esta propuesta mejora la composición del entorno urbano haciendo la trama
urbana más verde, permeable y transpirable al crear un nuevo colchón de vegetación, visual y
térmico, en una propuesta con menor huella de carbono, más verde, ecológica, sostenible y
respetuosa con el medio ambiente.

4. ESTRATEGIAS JUSTIFICATIVAS DE LA PROPUESTA

ARQUITECTÓNICA. JARDÍN ARBOLADO.

El proyecto plantea el ajardinamiento del 100% de la parcela generando una planta sótano
abierta y arbolada en continuidad con el jardín y piscina de planta baja, donde jardín y
aparcamiento se fusionan en una solución sostenible con grandes ventajas espaciales,
térmicas y de ahorro energético. La superficie de jardín se extiende a la totalidad de la parcela
consiguiendo una masa de arbolado que genera un lugar más transpirable, más sombreado, de
gran confort térmico, en definitiva un espacio y ambiente más verde y saludable del conjunto y
en consecuencia una mayor adecuación y mejora del entorno urbano.

Se trata de un proyecto respetuoso con el medio ambiente, sobre la cota natural del
terreno, con menor huella de carbono, reverdecimiento y renaturalización de la trama urbana.

Se propone un proyecto de 16 viviendas-jardín, la Casa-Jardín del siglo XXI, un espacio

donde crecer y vivir en contacto con la naturaleza, una Terraza-Jardín rodeada de un jardín
arbolado, para uso y disfrute de la familia, un mundo de sensaciones entre las copas de los
árboles, que crecen desde la cota de sótano y planta baja dentro de la parcela ajardinada. Una
parcela 100% ajardinada que propicia un entorno de bienestar, confort y atmósfera saludable.

Los sistemas de construcción propuestos ponen en valor la tradición y el potencial de la

industria actual para minimizar su impacto al medio ambiente, mediante sistemas de montaje y
materiales que reducen el consumo energético y emisiones de CO2 en todas las fases de su
ciclo de vida. Y por otro lado se integran soluciones tecnológicas que mejoran el medio
ambiente desde los compuestos de fabricación a los materiales y elementos prefabricados y/o
premanufacturados.

La Casa-Jardín del siglo XXI se fundamenta en las “3 R” de la ecología, +Reducir,

+Reutilizar, +Reciclar, a la que añadimos “1R” +Reverdecer, y “3 S” + Social, + Salud, y +
Sostenibilidad. Es una casa-jardín pensada desde la creatividad de la arquitectura en cuanto al
reverdecimiento de la parcela, el confort, la salud, adaptabilidad presente y futura, y el respeto
al medio ambiente.

5. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES
El desdoblamiento de un volumen principal en 4 micro-volúmenes de menor escala
posibilita la puesta en valor de una parcela 100% ajardinada y arbolada, intercalando los
volúmenes edificados y aparcamientos entre la masa de árboles en continuidad con el espacio
verde y piscina del conjunto, creando una atmósfera verde, transpirable y saludable.

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6. ALINEACIONES Y RASANTES
La implantación de los 4 micro-volúmenes edificados cumple con la separación a linderos
públicos y privados.

Alineación / separación a lindero público:

- Fachada sur, calle Los Vecinos: 3.51 m

- Fachada Este, calle Aliaria: 4.21 m
- Nueva Fachada Oeste, cesión vial peatonal: 3,34 m.
(medida desde alineación de la medianera que se convierte en nueva
fachada)

Alineación / separación a lindero privado:

- Medianera Norte: 4,74m

Respecto a las rasantes de las cotas naturales de la parcela, estas corresponden con las
rasantes de las aceras de los viales, los 4 volúmenes edificados mantienen la cota de planta
baja entre 1,15 y 1,50m, desde la cota natural del terreno, permitiendo una planta de sótano
abierta, en continuidad con la planta baja, lo cual posibilita ajardinar y arbolar el 100% de la
parcela. Unos árboles que se integran e intercalan entre los 4 edificios, los recorridos exteriores
y las plazas de aparcamientos cubiertas y descubiertas, obteniendo un área verde que se
extiende a toda la parcela en prolongación con piscina en orientación sur-este.

7. CESIÓN VIAL PEATONAL

El Plan Parcial y Proyecto de Reparcelación se aprobó con superficie de suelo de la
parcela A1 de 1.200,00 m², y una edificabilidad de 1.348,00 m2. Tras la Aprobación Inicial del
Plan General, se propone una nueva vía peatonal que supone la cesión de una franja de
terreno en el lindero Oeste, por todo el largo del lindero (41,46 m.). Dicho recorte de la
parcela supone 119,07 m2 de los 1.200,00 m2, de superficie registral fijada por el Proyecto de
Reparcelación, quedando disponibles los 1.080,93 m2 resultantes.

Superficie de Cesión del Vial Peatonal y Superficie Resultante de Parcela:

Parcela Registral (Proyecto Reparcelación): 1.200,00 m2s
Cesión Vial Peatonal Oeste: 119,07 m2s
PARCELA RESULTANTE: 1.080,93 m2s

Este condicionante justifica las decisiones tomadas a nivel de proyecto, que a

continuación se detallan:

-Se mantienen y cumplen los valores de edificabilidad (1.348,00 m2) y el número de

viviendas (16 viviendas), aún habiendo reducido la superficie de la parcela.

-Se plantea una planta de sótano abierta al exterior en la que se integran jardín y
aparcamientos, en continuidad con el jardín de planta baja, en una propuesta sostenible donde
superficie ajardinada ocupa el 100% de la parcela, con todo lo que ello implica, mayor
superficie verde y sombreada, mayor transpiración del suelo mitigando los efectos de Isla de
Calor que sufren los núcleos urbanos, mayor ahorro energético y mayor confort térmico, visual
del conjunto.

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-Plazas de aparcamientos: como consecuencia de la reducción de la parcela por la

cesión del vial peatonal, teniendo en cuenta que los aparcamientos se disponen en planta
sótano abierta, debido a la inviabilidad técnica y económica debido a la geotecnia del lugar, se
consiguen ubicar 20 plazas de aparcamiento, que corresponden a 1,25 plazas/vivienda, de las
cuales 85% (17 plazas) serán para vehículos de grandes dimensiones (2,50 x 5,00 m.) y el
resto, el 15% (3 plazas) para vehículos de tamaño medio con unas dimensiones de 2,25 x 5,00
m.

-Separación a linderos de la nueva fachada Oeste objeto de la Cesión del Vial Peatonal
en la medianera existente: se cumple con la separación a lindero público H/4 ≥ 3.00m, con una
separación en el punto más desfavorable de 3,75m.

8. CUMPLIMIENTO NORMATIVA URBANISTICA

VIGENTE EN TRAMITACION OBSERVACIONES

Instrumento urbanístico PGOU Fuengirola Sector UR-15.2
LA YESERA
Calificación URBANO
Ordenanza de BLOQUE ABIERTO,
aplicación BA

CUADRO-RESUMEN DE ORDENANZAS

CONCEPTO NORMATIVA VIGENTE NORMATIVA EN PROYECTO

TRÁMITE
Estudios previos de No se exige ---
ordenación

400,00 m2 1.200,00 m2 - 119,07

Parcela mínima
(cesión) m2 =1080,93 m2
Parcela máxima

Longitud mínima de fachada 10,00 m. ---

Diámetro mínimo inscrito 10,00 m. ---

Densidad 16 16

Altura máxima, plantas PB+3 PB+3

13 m 11,84 m (edificación)
Altura máxima, metros (cota de referencia PB
variable 1,15 – 1,50 m)

Altura mínima --- ---

ED Y P. REPARC.
Edificabilidad 1346,16 m2t
UR.15.2= 1.348,00 m2t
Ocupación planta baja 100% 33,36% (400,37 m2)

Ocupación planta primera 100% 33,36% (400,37 m2)

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Ocupación resto plantas 100% 33,36 % (400,37 m2)

C/Vecinos(sur):
3.51 m > 3.34 m
C/Aliaria (este):
h/4 ≥ 3m 4.21 m > 3.25 m
Separación lindero público
Cesión Pasaje peatonal:
3,75 m > 3.34 m
*VER OBSERVACIONES

Separación lindero privado h/3 ≥ 4m Lindero norte: 4.74 m >4.33 m

Separación entre edificios 1 EDIFICIO 1 EDIFICIO

Profundidad edificable --- ---

Retranqueos --- ---

Usos predominantes Residencial Residencial

Usos compatibles Garajes y espacios libres Garajes y espacios libres

Usos prohibidos --- ---
Tipología de la edificación BA-Viv. Plurifamiliar BA-Viv. Plurifamiliar

Diám>3.00 Sup14,00 m2 ---

Patios mínimos

Cuerpos salientes 0,40 m 0,00 m

Elementos salientes --- ---

Grado de protección --- ---

OBSERVACIONES
*En el punto 6. CESIÓN VIAL PEATONAL de esta memoria se expone la justificación del
diseño planteado así como sus causas y consideraciones. Se cumple la separación a
lindero público en todo el perímetro de la parcela, incluido el nuevo vial peatonal objeto de
cesión, tomando como referencia la medianera existente que se convierte en fachada.

DECLARACION DE CIRCUNSTANCIAS QUE INCIDEN EN EL EXPEDIENTE

No existen desajustes respecto a la normativa urbanística vigente.

Dado que el expediente se justifica urbanísticamente sobre la base de un instrumento de Ordenación Urbanística aún
no aprobado definitivamente, el encargante solicita el visado del mismo, quedando condicionado a la publicación de la
aprobación definitiva de dicho instrumento.
Por su situación en suelo sometido al Régimen del Suelo NO URBANIZABLE, el encargante conoce que según lo
establecido en el Art. 52 LOUA es preceptiva la aprobación previa de Plan Especial o Proyecto de Actuación (*).
El encargante conoce los incumplimientos declarados anteriormente, y solicita el visado del expediente, dado que no se
alteran parámetros urbanísticos substanciales.
El encargante reconoce que el expediente no se ajusta a la normativa urbanística aplicable, y solicita la tramitación del
expediente sobre la base del Art. 49 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

En Málaga a 30 de Octubre de 2.018

Fdo. Alberto García Marín, arquitecto

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