Clase UNIDAD 1 ROMERO COMAS

CONSTRUCCIONES I
| Conocimientos previos a la iniciación de la construcción de la obra |
Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

Arq. Sasovsky Tatiana- Auxiliar Docente (Colaboradora)
Resistencia, 25 de Marzo de 2020
| UNIDAD Nº1 |
PROGRAMA DEL PLAN 2003/2006.
Objetivos particulares de la Unidad:
• Ubicar al alumno en el campo administrativo de la construcción.

• Ubicar al alumno frente a la necesidad de ejercer la función de Director Técnico de
una obra de Arquitectura.
Contenido de la Unidad:
• Ubicación del terreno. Línea de edificación. Línea Municipal. Ejes divisorios de Predio.
Restricciones al uso. Trámites administrativos previos a la construcción. (Arq. Fabián
Romero Comas)
• Relevamientos. Planos de replanteo. Replanteo en Obra (Arq. Pablo Estevez)
• Andamios y encofrados. (Arq Nancy Pedemonte)
• Seguridad en Obra. (Arq. Marcos Caceres)
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CONSTRUCCIONES I

|CODIGOS, REGLAMENTACIONES, NORMAS, LINEAS DEL LOTE Y DE

MANZANA, SINTESIS DEL TRAMITE |
Hoy procederemos a dictar la clase referida a Códigos, Reglamentaciones, Normas, Líneas del
lote y la manzana, síntesis del trámite y relevamientos, la cual forma parte de la unidad temática
N° 1.
Les sugiero especial atención, es una de las pocas clases de esta catedra que es meramente
teórica.
Nosotros en nuestro futuro Rol de arquitectos no solo trataremos de realizar una obra que
satisfaga requerimientos de nuestros comitentes y responda acertadamente a las condicionantes
técnicas y estéticas morfológicas requeridas, necesariamente deberemos respetar normas y
códigos que regulan nuestro desenvolvimiento.
Habrán oído hablar alguna vez en sus vidas la palabra Código y de la palabra Normas.
CODIGO según su significado en derecho, es un conjunto ordenado sistematizado de normas

y principios jurídicos.
Podemos nombrar como algo conocido para Ustedes el Código Civil de La República Argentina,
es el código legal que reúne las bases del ordenamiento jurídico de la República Argentina.
En lo que se refiere a nuestro desempeño como Profesionales de la Arquitectura tenemos que

respetar las normas y principios que se detallan por un lado en el Código de Planeamiento Urbano
Ambiental de la ciudad de Resistencia y el Reglamento general de Construcciones.
Hoy se encuentran en esta clase estudiantes que serán arquitectos en su gran mayoría que no
son de la ciudad de Resistencia, tenemos estudiantes de Misiones, de Formosa, de Corrientes, de
Santa Fe y hasta de Salta Jujuy y Entre Ríos que en su momento de ejercer la Profesión deberán
recurrir a las normas y reglamentaciones de la Ciudad donde realizaran las obras, cada Provincia
y cada Ciudad deberá poseer Sus respectivos códigos de Planeamiento y Reglamento General de
Construcciones. A los fines de esta clase analizaremos código y reglamento de la Ciudad de
Resistencia
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CONSTRUCCIONES I

No podemos ejercer la Profesión sin tener conocimiento de las Normas y Reglamentaciones

que figuran en ellos. Las definiciones de Código de Planeamiento urbano ambiental y de
Reglamento General de Construcciones.
CODIGOS- DEFINICION
Código en derecho, es un conjunto unitario, ordenado y sistematizado de normas y

principios jurídicos.
CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA
El código civil de la República Argentina es el código legal que reúne las bases del
ordenamiento jurídico en la materia civil en la Argentina.
CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
Las disposiciones de este código alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados
directa o indirectamente con el uso de suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la
apertura y ensanche de la vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los
volúmenes edificables, el tejido urbano, la preservación de los ámbitos históricos,
arquitectónicos, ambientales, paisajísticos y con todos aquellos aspectos que tengan relación
con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad.
REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIONES
Tiene por objeto ordenar y encargar el desenvolvimiento físico de la ciudad dentro de

normas.
El Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Resistencia fue realizado por un grupo

interdisciplinario en la década del 60 y se planteó desde su creación una serie de objetivos que
se detallan en las láminas que suceden, hare hincapié en los objetivos a criterio de la catedra más
importantes, para su entendimiento y aprehensión.
• Promover el Bienestar General de la población

• Prevenir inconvenientes de densidad de población
• Regular la forma de subdivisión de la tierra.
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CONSTRUCCIONES I

El termino BIENESTAR DE LA POBLACION tiene un significado muy amplio comenzando por

lograr el estado de confort del ser humano ¿cómo lo logra?, ¿qué quiere decir regular la densidad
poblacional y regular forma de distribución de la tierra?
Sabemos que existen factores del clima que inciden sobre EL ESTADO DE CONFORT DEL
HOMBRE y ellos son la temperatura, la humedad y el viento, etc. También tenemos otros como,
por ejemplo, la densidad poblacional, las condiciones de habitabilidad, el hacinamiento, etc. Y
todo aquello relativo a la infraestructura urbana y al equipamiento Urbano.
¿QUE ENTIENDEN USTEDES POR INFRAESTRUCTURA URBANA?
¿QUE ENTIENDEN USTEDES POR EQUIPAMIENTO URBANO?
Necesitamos que logren familiarizarse con estos términos porque son fundamentales a la hora
de entender nuestro Código.
Infraestructura urbana está referido a la presencia en determinados sectores de la ciudad de

servicios como por ejemplo luz eléctrica, red de agua potable, cloaca, teléfonos, servicios de cable
e internet, transporte público, vías de circulación, etc.
En cuanto al equipamiento Urbano está referido a la presencia de escuelas, hospitales, centros

cívicos, supermercados, farmacias, plazas, bancos, etc.
- Uno de los objetivos del código es regular y densificar la ocupación del espacio urbano con
menor a mayor cantidad de personas en los lugres que correspondan, a modo de ejemplo, no se
puede prever un sector de la ciudad con muchos habitantes si no tiene infraestructura completa.
La pregunta seria, ¿cómo logra la Municipalidad controlar esta situación?
Lo logra con la aplicación de factores de uso del suelo y con la subdivisión de la ciudad en áreas
o distritos.
La Ciudad de Resistencia está dividida en áreas o distritos de acuerdo a la infraestructura y

servicios existentes.
Es objetivo también del Código es otorgar a cada distrito en que se subdivide la Ciudad de un
determinado TIPO DE USO DEL SUELO.
Como por ejemplo fijar determinada área de la Ciudad deba ser de carácter Residencial o de
carácter Comercial minorista.
4
CONSTRUCCIONES I

PARA UN CRECIMIENTO ORDENADO, LA CIUDAD HA SIDO ZONIFICADA ADOPTANDO EL

CONCEPTO DE AREAS CERRADAS.
PARA CADA DISTRITO ZONIFICADO SE HAN DETALLADO LA TOTALIDAD DE LAS NORMAS

RELATIVAS A SUBDIVISION, TEJIDO URBANO Y USOS DEL SUELO:
1- AREA CENTRAL
2- AREA RESIDENCIAL
3- AREA DE EQUIPAMIENTO
4- AREAS INDUSTRIALES
5- DISTRITOS DE URBNIZACION DETERMINADA
6- DISTRITOS DE URBANIZACION ESPECIAL
7- DISTRITOS URBANOS COMPLEMENTARIOS
8- DISTRITO PARQUE
9- DISTRITO URBANIZACION PARQUE
10- ZONA DE URBANIZACION DIFERIDA
11- ZONA DE RESERVA URBANA
12- ZONA DE PROTECCION
13- ZONAS RURALES
(Ver en Código de Planeamiento Urbano características de cada distrito)
Siempre que me toca dar clases exclamo que la labor del arquitecto debería comenzar antes
de la compra del terreno por parte de nuestros futuros clientes o comitentes, nuestro deber seria
asesorarlos desde la elección del terreno, lote o parcela de acuerdo a la actividad que desean
desarrollar.
se han dado casos de propietarios que han adquirido sus lotes para determinada inversión y
no lo pudieron llevar a cabo porque el Código de Planeamiento no permite ese tipo de usos.
Ejemplo: No se permite el funcionamiento de un pub o boliche bailable en un área denominada

residencial, o no se permite la instalación de una fábrica en un lugar residencial. La especulación
5
CONSTRUCCIONES I

inmobiliaria no alerta a los

inversores sobre estos problemas cuando debería ser de buena fe realizarlo.
- En la siguiente imagen se observa una habitación precaria y otra habitación con excelentes
condiciones de habitabilidad, también es objetivo de este Código de Planeamiento:
• Regular las condiciones de habitabilidad, clasifica los ambientes como locales de
primera clase, de segunda clase y de tercera clase, cada uno de ellos y de acuerdo a
sus usos, dormitorio, cocina, comedor, baños (especifica sus lados mínimos, su altura
mínima, su ventilación mínima), iluminación y ventilación.
- El crecimiento de la densidad de población para una determinada área debe estar en

concordancia con las obras de infraestructura que se programen para esa área, que se
quiere decir con esto, el código debe atender a la relación DENSIDAD /INFRAESTRUCTURA
URBANA
6
CONSTRUCCIONES I

Tendremos que valernos de un ejemplo para entender esta relación Código de Planeamiento,
densidad, infraestructura urbana.
- En la siguiente imagen se observa como la Ciudad se divide en sectores o Distritos de

zonificación. No es un gráfico realizado al azar, se observan diferentes clases de zonas o
distritos como ser: DISTRITO CENTRO EN COLOR AZUL, DISTRITO RESIDENCIAL EN COLOR
ROJO, DISTRITO DE EQUIPAMIENTO EN COLOR VERDE. En los distritos denominados
residenciales, COMO SER DENSIDAD ALTA, DENSIDAD MEDIA Y DENSIDAD BAJA (se lo
puede ver en la gama de los colores rojos en la siguiente imagen) y estas guardan estrecha
relación con la infraestructura y equipamiento disponible. Una manzana urbana típica de
la Ciudad de Resistencia tiene entre 28 y 30 parcelas, se supone que existen 30
propietarios y que cada propietario posee una familia tipo de 4 integrantes estaríamos en
presencia de 120 personas mínimamente por manzana.
¿habrá suficiente energía, agua potable, cloacas o equipamiento para 20 manzanas o sea para
2400 personas?
Estos son los factores a tener en cuenta, como síntesis de lo dicho podríamos citar una
manzana de un sector RESIDENCIAL de baja densidad, donde el MUNICIPIO no acepta la
conformación de parcelas cuya superficie sea inferior a los 1500 m2 con un frente mínimo de 25
metros, lo que deduce es que en la manzana no tenga más de 12 lotes o parcelas por lo tanto 48
personas, ¿se entiende? ES DE ESTA MANERA QUE EL CODIGO REGULA LAS DENSIDADES
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CONSTRUCCIONES I

Manzana en sector Residencial de alta densidad Manzana en sector Residencial de baja densidad
1 2 3
4
6
También es objetivo de este Código, la de Consolidar la creación de una red vial principal que
atienda las necesidades de circulación actual y futura. Pare ello clasifica las vías de la siguiente
manera:
1. RED VIAL PRIMARIA: constituida por los tramos de rutas nacionales y provinciales, que
posibilitan los accesos regionales y distribuyen el transito desde los mismos hacia la
red vial secundaria.
2. RED VIAL SECUNDARIA: arterias de transito rápido que distribuyen los flujos principales
de circulación entre los distintos sectores del complejo urbano y desde los mismos
hacia las salidas regionales. Deben disponer de un ancho de vía suficiente y ser
periféricas a las áreas centrales y de mayor densificación con el fin de evitar la
congestión de las mismas. Algunas están destinadas preferentemente al tránsito de
cargas pesadas, otras al de cargas livianas.
3. RED VIAL TERCIARIA: constituida por las vías que interconectan entre si las áreas
centrales y comerciales y canalizan el mayor flujo de transporte colectivo urbano con
sus múltiples paradas por lo cual la velocidad de circulación se torna mas lenta,
presenta una trama cruzada con la red secundaria de modo que desde cualquier punto
de la misma es posible alcanzar, a corta distancia una vía rápida de distribución.
4. RED VIAL CUATERNARIA: representada por las múltiples calles de acceso a cada parcela
urbana por lo cual no integran a la categoría de red principal. No obstante, deben
guardar una red terciaria y es admisible si intersección con la red secundaria, pero no
debe tolerarse su vinculación directa con la red primaria para la cual deben preverse
calles laterales de servicio.
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CONSTRUCCIONES I

La función de ellas es entre

otras cosas comunicar y relacionar entre si las distintas áreas o distritos con el exterior de la ciudad
y sus accesos.
• PRESERVAR EL BUEN FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA FLUVIAL LACUSTRE y por otro

lado VALORIZAR LAS AREAS DE PAISAJE NATURAL.
Laguna Arguello- Resistencia Chaco.
Parque de la democracia- Resistencia Chaco.
Para entender el significado del término sistema fluvial lacustre tendríamos que observar una
foto aérea de la Ciudad de Resistencia (se observa más adelante)
Resistencia es una ciudad atravesada por dos ríos, el Rio Negro y el Riacho Arazá (hoy
totalmente canalizado) que atraviesan la capital del Chaco, El Rio Negro particularmente es un
rio sinuoso (rio de llanura) que con el paso del tiempo y las periódicas inundaciones suele cambiar
de curso, al cambiar de curso deja formadas infinitas lagunas con forma semicircular en varios
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CONSTRUCCIONES I

puntos de resistencia y sus alrededores. Estas lagunas de forma semicircular reciben el nombre
de meandros.
Todo este sector de la Ciudad posee una belleza paisajística natural no aprovechada. Esas
lagunas, hoy contaminadas en su mayoría hace unos 50 o 60 años oficiaban de balnearios, pero
su función principal no era esa sino la de RESERVORIOS DE AGUA, acumular aguas de lluvia para
luego volcarlas al rio negro y este a su vez al Rio Paraná, en eso consiste el sistema.
Hoy las especulaciones inmobiliarias han tapado, y rellenado una gran cantidad de estas
lagunas creando serios problemas de inundaciones ante cada precipitación abundante, el agua
no tiene adónde ir, donde antes se almacenaba y se absorbía hoy existe pavimento, veredas y
metros cuadrados de ciudad.
CIUDAD de Resistencia Chaco. Imagen aérea.
A modo de ilustración, sería bueno que observen una foto aérea de la ciudad de resistencia
de hace 60 años y otra actual luego de una intensa precipitación, descubrirán claramente el
fenómeno de que vuelven a formarse las lagunas que existían sobre los pavimentos y veredas de
hace 70 años.
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CONSTRUCCIONES I

También es deber de este código establecer áreas verdes que actúen como pulmones de la
ciudad, así como nuestras obras deben respetar una relación de metros cuadrados construidos y
espacios verdes, se estima como saludable que el 30 % de la ciudad debe corresponderse como
espacios verdes.
Plaza 25 de mayo - Resistencia Chaco.
Parque dos de febrero - Resistencia Chaco.
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CONSTRUCCIONES I

| DISTRITOS DE ZONIFICACION |
Si observamos la imagen de arriba, vemos una planimetría de la Ciudad de Resistencia, quiero

que la observen con ojos de arquitectos y les pregunto porque es un término que seguramente
lo habrán estudiado:
¿QUE QUIERE DECIR QUE UNA CIUDAD TENGA ESTRUCTURA DE DAMERO?
La ciudad de Resistencia está organizada en CHACRAS, ¿que son las chacras? Son espacios
cuadrados de 1000 x 1000 metros dentro de las cuales se encuentran 64 manzanas, Ahora
respondamos porque Damero: La palabra damero proviene del famoso juego de damas, si
ustedes observan un tablero donde se juega ajedrez observaran que posee 64 divisiones, que no
es otra cosa que lo que encierran las chacras, 64 manzanas.
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CONSTRUCCIONES I

- Quiero que observen con detenimiento la fotografía de la Ciudad de Resistencia (en la

hoja anterior). Por un lado se aprecian perfectamente las llamadas chacras como así
también las manzanas dentro de ellas, se aprecian también las vías principales de
circulación primarias, secundarias y terciarias, pero lo que más quiero que observen es el
cuadrante delimitado por las Avenidas Sarmiento, Avenida 9 de julio, Ruta Nicolás
Avellaneda y Rio Paraná, estamos en presencia del sistema fluvial lacustre, se observa el
Rio Negro, su recorrido actual y sus viejos recorridos con la presencia de las lagunas
semicirculares que se llaman meandros.
- Habíamos visto entre los objetivos del Código de Planeamiento Urbano la diagramación
de las vías de circulación clasificándolas en vías de circulación primaria, secundaria,
terciaria y cuaternaria.
Aparte de estas; es necesario conocer el significado de la denominación de calles, avenidas, y

avenidas de circunvalación:
• SE LLAMA CALLE a aquella vía de circulación, que de línea municipal a línea municipal
posea un ancho de 20 metros, (Ejemplo, 95 % de las calles de Resistencia)
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CONSTRUCCIONES I

20m
• SE LLAMA AVENIDA a aquella vía de circulación que de línea Municipal a línea municipal
tenga un ancho de 30 metros, (Ejemplo: Avenida 25 de mayo, avenida Rivadavia)
30m
• SE LLAMAN AVENIDAS DE CIRCUNVALACIÓN a aquellas que de línea municipal a línea

municipal posean un ancho de 50 metros.)
50m
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CONSTRUCCIONES I

Ejemplos: Avenida Las Heras /Avenida Vélez Sarsfield; Avenidas Castelli/Avenida Alvear; Avenida
Hernandarias /Avenida Avalos; Avenida Lavalle/Avenida Laprida, se las puede ver señaladas En la
foto aérea de la ciudad de Resistencia con color amarillo.
Estas avenidas encierran a las 4 primeras y principales chacras de la Ciudad.
| DEFINICIONES |
Definiendo vías de circulación hemos utilizado el término” Línea Municipal”, y al definir

“chacra” hemos ocupado el término “Manzana” dando por entendido es algo que lo suponemos
como aprehendido. Pero vamos a definirlo como corresponde.
A- NOMENCLATURA CATASTRAL: todo lo referido a la identificación del lote, está

representado por la circunscripción, chacra, manzana, solar o sección, parcela, unidad
funcional. En la Ciudad de Corrientes recibe el nombre de Adrema.
B- MANZANA: espacio generalmente de forma cuadrada o rectangular rodeada por

calles y que en su generalidad miden 100 x 100 metros. Pueden existir manzanas
aprobadas de 50 x 100 metros, es el caso de manzanas atravesadas por una calle
interior que recibe el nombre de “Pasaje”, el fundamento de la existencia de este tipo
de manzanas es la configuración de mayor cantidad de lotes o parcelas en lugares con
infraestructura y equipamiento completo
Manzana 100x100 Manzana 50x100
C- CHACRA: espacio de 1000 metros por 1000 metros que en su interior se conforman
64 manzanas.
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CONSTRUCCIONES I

D- SECCION: la manzana posee 4 secciones, ellas se denominan con letras A/B/C y D.
E- PARCELAS: Área indivisa de terreno designada como tal en planos registrados por
autoridad competente. Según catastro, la parcela es cada una de las tierras de distinto
dueño.
Se clasifican a su vez en tres tipos de parcelas:
• Parcela de esquina: dos lados contiguos adyacentes la vía pública.

• Parcela intermedia: aquella que no es de esquina. Con limitantes de tres líneas
divisorias de predio.
• Parcelas de uso no conforme: aquella que no cumple con las medidas mínimas exigidas
según distrito.
|LINEAS DEL LOTE Y DE LA MANZANA |

1. LINEA MUNICIPAL (LM): línea virtual que separa el espacio público del espacio
privado, puede existir línea municipal que separa un espacio público de otro espacio
público como es el caso de las plazas y los parques o plazoletas de recreación.
2. LINEA DIVISORIA DE PREDIOS (LDP): Es aquella línea virtual que separa una propiedad
privada de otra propiedad privada, debo aclarar que esta línea es MAL DENOMINADA
línea medianera o eje medianero, no existen esos conceptos.
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CONSTRUCCIONES I

LDP Línea divisoria de predios
LDP
LDP
LM Línea Municipal
3. PARED MEDIANERA: es aquella pared construida sobre la línea divisoria de predios y

debe tener como mínimo 30 centímetros de espesor y ser pagada en partes iguales
por ambos vecinos, (FUENTE CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA) teniendo
un mínimo de 15 cm de ancho en cada propiedad.
0,15
0,15
La misma debe ser

Pagada por ambos vecinos.
LDP - Línea divisoria de predio
• La pregunta, es ¿pueden realizarse paredes medianeras de 45 cm?, la respuesta es sí.
si la pared se encuentra “encaballetada” o sea mitad de ancho de cada lado debe ser pagada
a medias por más que su ancho sea superior a los 30 centímetros, pero en el caso de que la pared
en una de las propiedades vecinas solo tenga 15 cm como indica la ley y del lado del otro vecino
apoya el resto, o sea unos 30 cm no debe ser pagada por partes iguales.
0,30
0,15
La misma no debe ser

Pagada por ambos vecinos.
LDP - Línea divisoria de predio 17

CONSTRUCCIONES I

4. LINEA DE OCHAVA (LO): es la línea perpendicular a la bisectriz del ángulo que

conforman dos líneas municipales convergentes. Su longitud dependerá de la suma
del ancho de las calles o avenidas convergentes como así también el ángulo que
conforman las líneas municipales convergentes.
*la dimensión mayor rige
para los distritos C1 y C2.
Por encima de los 3 m sobre

el nivel de la acera, sin
rebasar las prolongaciones de
las LM concurrentes, se
permite que los pisos altos
*tabla del código de planeamiento urbano de la avancen por fuera de la línea
ciudad de Resistencia. de ochava formando cuerpo
saliente cerrado con un vuelo
limitado.
5. LINEA DE EDIFICACION (LE): Es aquella línea virtual dentro de la parcela a partir de la

cual aquella puede ser ocupada con los volúmenes construidos. Puede o no coincidir
con la Línea Municipal, De acuerdo al distrito de zonificación se prevé un retranqueo
desde la línea municipal para dotar a ese referido distrito, ciertas características
paisajísticas o ambientales, el espacio debe ser destinado a jardines. La línea de
edificación es una RESTRICCION AL DOMINIO
6. LINEA DE BASAMENTO (LB): Es aquella línea que delimita el corazón de manzana.

Luego de esa línea no se podrá construir salvo excepciones previstas en el Código,
está ubicada a 1/3 de la línea municipal. (siempre referido a una manzana tradicional
de 100 x 100 metros).ES UNA RESTRICCION AL DOMINIO
7. CORAZON DE MANZANA: como dijimos anteriormente, es un área delimitada por la

línea interna de basamento y está destinado a la perquisición y arborización, sería el
pulmón verde que cada propietario de lote o parcela concede a la ciudad. ES UNA
RESTRICCION AL DOMINIO.
8. LINEA DE FRENTE INTERNO (LFI): Ver gráfico, es la línea desde la cual podemos crecer
en altura luego e la altura máxima permitida en el basamento. ES UNA RESTRICCION
AL DOMINIO
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CONSTRUCCIONES I

9. BASAMENTO: Es la superficie total que podemos construir en nuestra parcela de línea

divisoria de predios a línea divisoria de predios y desde línea municipal o línea de
edificación si los hubiere hasta la línea interna de basamento, o sea hasta la línea que
da lugar al corazón de manzana.
Este basamento puede tener tres metros, seis metros, nueve metros hasta un máximo de 12
metros de altura según el distrito de zonificación al que pertenece la parcela.
*Ver nueva Ordenanza promulgada en noviembre de 2018 para zonas residenciales de alta densidad y densidad
media, OEDENANZA 12926
| ESQUEMAS |
VEREDA
EDIFICIO EN CORTE
LOTE MARCADO EN PLANTA
LINEA DE FRENTE INTERNO
LINEA INTERNA DE BASAMENTO
LDP CORAZON DE MANZANA
PARCELA URBANA INTERMEDIA

LDP
LDP
LINEA DE OCHAVA
LM
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CONSTRUCCIONES I

EJEMPLO: plano de Vivienda Unifamiliar
En la siguiente imagen se puede observar:
• LA MANZANA DONDE SE ENCUENTRA INSERTO EL LOTE, LAS CALLES, EL NUMERO DE

LOTE, EL NORTE (esquema izquierdo parte de arriba)
• FACTOR DE OCUPACION DE SUELO- FOS (SILUETA EN PLANTA BAJA)
• FACTOR DE OCUPACION TOTAL -FOT (SUMA DE LAS DOS SILUETAS PB + PA).
• LINEAS DIVISORIAS: LINEA MUNICIPAL, LINEA DE OCHAVA, LINEA DIVISORIA DE
PREDIO, LINEA DE EDIFICACION, CORAZON DE MANZANA.
| RESTRICCIONES AL DOMINIO |
Las restricciones al dominio como su nombre lo indica son aquellas medidas o normas que fija
el Código de planeamiento Urbano que inciden sobre nuestra propiedad, sobre nuestro lote,
sobre nuestro dominio a la hora de construir.
Aparecen dos términos nuevos en estas como son el FOS y el FOT. Procederemos a definirlos:
1. F.O.S. FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO: Valor que debe multiplicarse por la superficie
del terreno para obtener el máximo de ocupación en proyección de la masa edificada en
el predio, para los usos permitidos. Este factor tiene carácter de máximo sin ser un valor
fijo, y la envolvente del perímetro final de todo el edificio no podrá excederlo. El resto del
predio deberá recibir tratamiento paisajístico o espacio verde.
20
CONSTRUCCIONES I

No se computarán como
FOS las rampas de acceso vehicular, escaleras abiertas y balcones.
2. F.O.T. FACTOR DE OCUPACION TOTAL: valor que debe multiplicarse por la superficie del
terreno para obtener el máximo permitido de superficie edificable en determinada
parcela. Los balcones fuera de línea municipal no serán computados y aquellos espacios
con tres de sus lados abiertos serán computados como media superficie. Ejemplo, si el
terreno mide 10 x 50 tendrá una superficie de 500 m2, si el valor de FOT es igual a 3 (tres)la
superficie permitida total a edificar será de 1500 m2.
Importante: existen ordenanzas nuevas para las zonas céntricas y residenciales de alta y media
densidad en que el termino FOT es reemplazado por el de altura máxima permitida. Ord. 12926
Ya tendrán la oportunidad de tomar contacto con la ordenanza 12926 donde indica

perfectamente cómo obtener la altura máxima de un edificio.
EJEMPLO PRACTICO:
ESQUEMA DE LOTE CON UBICACIÓN DEL LOTE: ASUNCION 450. RESISTENCIA, CHACO
SUPERFICIE EN PB
SOMBREADA DISTRITO DE ZONIFICACION: R4
LDP SEGÚN CODIGO DE PLANEAMITO: FOS: 0,5; FOT: 3
TERRENO SUP: 10 X 50M
FOS REQUERIDO: 0,5 = 500 M2 (SUP DEL LOTE) X 0,5= 250 M2

LDP
LDP
SUP EDIIF MAX

50 M
PB
FOT REQUERIDO: 3= 500M2 (SUP DEL LOTE) X 3= 1500 M2
250M2
ESTO QUIERE DECIR QUE LA SUPERFICIE TOTAL A CONSTRUIR NO

DEBE SER MAYOR A 1500M2, RESPETANDO SIEMPRE QUE EN
PLANTA BAJA NO HAYA MAS DE 250 M2 (ESTABLECIDO EN FOS)
LM
10 M
• Otras restricciones al dominio son:
LINEA DE OCHAVA
LINEA DE EDIFICACION
LINEA INTERNA DE BASAMENTO
LINEA DE FRENTE INTERNO
RETIROS
21
CONSTRUCCIONES I

CENTRO LIBRE DE MANZANA.
(Todos ellos ya definidos anteriormente)
| PLANO DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO |
Es uno de los planos más importantes a tener en cuenta antes de iniciar un proyecto, no lo
hacemos nosotros los arquitectos, lo hacen los agrimensores y es obligatoria su presentación ante
los organismos de contralor al presentar una documentación técnica de proyecto.
Ustedes se preguntarán que es un plano de deslinde y amojonamiento.
Deslinde es deslindar, fijar límites, y amojonamiento proviene de amojonar, de colocar

mojones en esos límites.
Antes de llevar a cabo un proyecto debemos contratar un Agrimensor para que confeccione
ese plano.
Ejemplo 1: en un terreno urbano por ejemplo con un 90 % de ocupación en la manzana es el

único terreno que queda libre y que concuerda con los datos del Título de Propiedad, pareciera
fácil, pero con ese plano de deslinde podemos verificar si nuestros vecinos (ya con sus
proyectos/obras construidos) respetaron sus límites, es muy común ver invasiones de nuestro
terreno hacia los lotes colindantes o de los vecinos hacia nuestro lote, y he aquí la importancia de
este plano, se han dado infinidad de casos en que en el Título de propiedad figura un terreno con
determinado ancho y largo, aprobamos el proyecto y luego cuando queremos llevar a cabo la obra
nos encontramos con el terreno que tiene un metro menos de ancho. Tenemos un litigio asegurado
con nuestro vecino, y eso lleva como mínimo un par de años.
El grafico que verán a continuación es un plano de deslinde y amojonamiento, lo que figura con
línea de trazo grueso y que une a las letras A/B/C y D serían los limites reales correspondientes a
nuestro lote.
22
CONSTRUCCIONES I

INVASION DE TERRENO.
Lo que observan como “rayado” serían los volúmenes ya edificados y consolidados como así
también los muros medianeros. Se aprecia perfectamente como los terrenos se invaden, Es algo
muy frecuente en los terrenos de esta Ciudad y de producirse la Municipalidad exige un acuerdo
entre ambos vecinos que se llama CONTRATO DEMEDIANERIA.
Ejemplo 2: pensemos en un terreno en un loteo nuevo, donde se lotearon 10 hectáreas, y

nosotros tengamos que llevar a cabo la primera obra en un total de 300 lotes, ¿cómo saber con
exactitud cuál es el lote que me corresponde según Título cuando no exista nada que me otorgue
una referencia? Bueno, he aquí la razón de la necesidad del Agrimensor y su plano de deslinde. Se
han dado situaciones aisladas en que reconocidos profesionales del medio han llevado a cabo
obras prácticamente enteras en un lote equivocado, es de vital importancia reconocer el lote y sus
límites y asegurarse ante las dependencias de catastro Municipal (veremos más delante de que se
trata)
23
CONSTRUCCIONES I

VISTAS LOTEO
LOTEO EN PLANTA
| SINTESIS DEL TRAMITE Y ORGANISMOS INTERVINIENTES |
Hemos oído hablar en nuestra corta carrera de arquitectura hasta el día de la fecha que
algunos docentes hacen referencia a la presentación de croquis preliminares, anteproyecto y
proyecto, y es por eso que vamos a definir uno de estos conceptos.
1. CROQUIS PRELIMINARES: Se entiende por croquis preliminares, indistintamente los

esquemas, diagramas, croquis de plantas, de elevaciones o de volúmenes, o cualquier otro
elemento grafico que el Profesional confecciona como preliminar interpretación del
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CONSTRUCCIONES I

programa convenido con el comitente. Se entiende por GUION la relación escrita

acompañada de esquemas, que expresa el concepto de la exposición, su lema
fundamental y sus finalidades e indica la forma de expresión la correlación de los tópicos,
sintetizando las leyendas correspondientes.
2. ANTEPROYECTO: Se entiende por Anteproyecto al conjunto de plantas, cortes y
elevaciones, estudiados conforme a las disposiciones vigentes establecidas por las
autoridades encargadas de su aprobación o en su caso, el conjunto de dibujos y demás
elementos gráficos necesarios para dar una idea general de la obra en estudio. El
anteproyecto debe acompañarse de una memoria descriptiva, escrita o gráfica, y de un
presupuesto global estimativo. Cuando se trata de exposiciones, se presentará además un
cálculo de explotación.
3. PROYECTO: Se entiende por Proyecto el conjunto de elementos gráficos y escritos que
definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarlas bajo la
dirección de un Profesional. Comprende:
a. Planos generales, a escala conveniente de plantas, elevaciones principales, y cortes
acotados y señalados con los símbolos convencionales, de modelos que pueden ser
tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructura e instalaciones.
b. Planos de construcción y de detalles.
c. Planos de instalaciones y de estructuras con sus especificaciones y planillas
correspondientes.
d. Presupuesto, pliego de condiciones, llamado licitación y estudio de propuestas.
4. DIRECCION DE OBRA: Se entiende por Dirección de obra la función que el Profesional

desempeña controlando la fiel interpretación de los planos y la documentación técnica
que forma parte del Proyecto, y la revisión y extensión de los certificados
correspondientes a pagos de la obra en ejecución, incluso el ajuste final de los mismos.
El director de obra debe velar por los intereses del propietario frente a la empresa
constructora, legalmente no puede ser la misma persona la que lleva adelante la ejecución
de la obra y la dirección de la misma.
25
CONSTRUCCIONES I

| ORGANISMOS DE CONTRALOR |
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE LA PROVINCIA DEL CHACO: hasta hace unos pocos años existía
en su lugar el Consejo Profesional para los agrimensores, arquitectos e ingenieros de la Provincia
del Chaco. Es un organismo de afiliación obligatoria para el ejercicio de la Profesión, regula
nuestros honorarios mínimos y en base a ello se nos cobra un canon de un 3 % de nuestros
Honorarios Profesionales.
CAJA PREVISIONAL PARA PROFESIONALES DE LA INGENIERIA DEL CHACO: creada en el año

1987, que al igual que el Colegio de arquitectos de la Pcia. Del Chaco es de afiliación obligatoria
para cualquiera que quiera ejercer la Profesión en nuestra Provincia, este organismo retiene el
7.5 % de nuestros honorarios en concepto de aportes previsionales. De la región es la única
Provincia donde existe una Caja previsional de afiliación obligatoria para ejercer la profesión.
MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE RESISTENCIA: Organismo oficial que a través de sus

diferentes secretarias o direcciones controlan el cumplimiento de pautas, normas y reglas que
deben ser respetadas en nuestro Proyecto (Código de Planeamiento Urbano/ Reglamento
General de Construcciones.)
DIRECCION GENERAL DE CATASTRO: verifica que la nomenclatura catastral concuerde con el

domicilio de obra del propietario y el Título de propiedad, verifica el plano de deslinde y
amojonamiento, que no haya invasiones/o corrimientos, en caso de haber se solicita TRATADO
DE MEDIANERIA.
DIRECCION DE CONTROL DE USO DEL SUELO: Verifica la ocupación del suelo a través del
cumplimiento del FOS y del FOT y FOS y altura permitida en el caso de Ordenanza nueva N 12926
También debe verificar el distrito de zonificación de acuerdo a su domicilio y que el destino

de la obra respete el carácter de la actividad, dicho de otra forma, que la actividad a desarrollar
en ese distrito de zonificación sea compatible con lo estipulado en el código de planeamiento
Urbano.
DIRECCION DE OBRAS PARTICULARES: Verifica el correcto cumplimiento de la normativa

establecida en el Reglamento General de Construcciones.
26
CONSTRUCCIONES I

| SINTESIS DEL TRAMITE |
• Primera cita: reunión con nuestros futuros clientes.

• Confección del Programa de necesidades y programa arquitectónico.
• Verificación del domicilio. Nomenclatura catastral de acuerdo al Título de Propiedad.
• Verificación del Distrito de zonificación y carácter de la actividad.
• Verificación de acuerdo a datos del FOS y del FOT, extraídos del Código de
Planeamiento Urbano de la Ciudad, de máximas superficies, por nivel o plantas.
• Encargo de realización de plano de deslinde y amojonamiento a un agrimensor.
• Verificación de medidas según título y plano de deslinde y amojonamiento en el
terreno.
• Presentación a nuestro comitente de croquis preliminares.
• Ajuste de Croquis preliminares para dar lugar al anteproyecto, estricto cumplimiento
de las normativas (Código de Planeamiento Urbano y Reglamento General de
Construcciones.
• Realización de Proyecto ejecutivo de obra.
• Entrega de Proyecto a las diferentes reparticiones y pago de cánones establecidos.
• Colegio de Arquitectos: 3 % de los Honorarios Profesionales
• Caja previsional: 7.5 % de los Honorarios Profesionales
• Municipalidad de La ciudad de Resistencia. Mesa de entradas, dirección de catastros,
Dirección de control de usos, dirección Gral. de Obras Particulares,
• Aprobación de planos de Proyecto ejecutivo por parte de la Municipalidad
• Pago de canon de derecho de Construcción.
• Retiro de documentación aprobada con el consiguiente Permiso de obra
• Inicio de obra, verificación de mojones, realización de Replanteo de obra.
27
CONSTRUCCIONES I

| ELEMENTOS QUE CONFORMAN UN PROYECTO EJECUTIVO DE OBRA |
DOCUMENTACION GRAFICA: Conjunto de planos realizados con fines de poder llevar a cabo
una obra, ellos serían (LEGAJO)
EJEMPLO: VIVIENDA UNIFAMILIAR (PB, PA, PLANTA DE TECHO, FACHADA Y CONTRAFACHADA)
PLANTA ALTA
PLANTA BAJA
28
CONSTRUCCIONES I

FACHADA
CONTRAFACHADA
PLANTA DE TECHO
• Plano general: plantas, elevaciones, cortes, fachadas, planillas de iluminación y de

ventilación.
• Planos de estructura: plantas de estructura de fundaciones, planta de estructura de
columnas vigas y losas y sus correspondientes planillas de doblado de hierros, plantas
de estructura de techos
• Planos de replanteo: Planta de replanteo de fundaciones, planta de replanteo de
elevaciones, planos de replanteo de estructuras, planos de replanteo de escaleras.
• Planos de instalaciones sanitarias.
• Planos de instalaciones eléctricas
• Planos de instalaciones de gas.
• Plano de instalaciones termodinámicas.
29
CONSTRUCCIONES I

• Planos de instalaciones contra incendios.

• Planos de carpintería: planta de carpintería, elevaciones de carpinterías, ´planillas de
carpinterías.
• Plano de detalles constructivos, Etc.
DOCUMENTACION ESCRITA:
• Pliego de especificaciones técnicas generales PETG

• Pliego de especificaciones técnicas particulares PETP
• Contrato
• Acta de inicio de obra
• Libro de notas de pedido.
• Libro de órdenes de servicio
• Certificaciones de obra.
• Certificado de recepción provisoria de obra
• Certificado de Recepción final de obra.
| BIBLIOGRAFIA |
• CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO DE LA CIUDAD DE RESISTENCIA

• REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIONES
• ORDENANZA 5403
• ORDENANZA 8775
• ORDENANZA 12926
• CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA
• LEY DE OBRAS PUBLICAS DE LA PROVINCIA DEL CHACO 4990
CATEDRA: CONSTRUCCIONES I – 3º AÑO FAU-UNNE
Clase “Conocimientos previos a la iniciación de la construcción de la obra”

A cargo: Jefe de Trabajos Prácticos: Arq. Romero Comas Fabian
Mail: arq.romerocomas.construcciones1@gmail.com
Colaboración: Auxiliar Docente de Primera Arq. Sasovsky Tatiana
30

Clase UNIDAD 1 ROMERO COMAS

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CONSTRUCCIONES I

| Conocimientos previos a la iniciación de la construcción de la obra |

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

Resistencia, 25 de Marzo de 2020

PROGRAMA DEL PLAN 2003/2006.

Objetivos particulares de la Unidad:

• Ubicar al alumno en el campo administrativo de la construcción.

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

|CODIGOS, REGLAMENTACIONES, NORMAS, LINEAS DEL LOTE Y DE

CODIGO según su significado en derecho, es un conjunto ordenado sistematizado de normas

En lo que se refiere a nuestro desempeño como Profesionales de la Arquitectura tenemos que

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

No podemos ejercer la Profesión sin tener conocimiento de las Normas y Reglamentaciones

Código en derecho, es un conjunto unitario, ordenado y sistematizado de normas y

CODIGO CIVIL DE LA REPUBLICA ARGENTINA

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

REGLAMENTO GENERAL DE CONSTRUCCIONES

Tiene por objeto ordenar y encargar el desenvolvimiento físico de la ciudad dentro de

El Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Resistencia fue realizado por un grupo

• Promover el Bienestar General de la población

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

El termino BIENESTAR DE LA POBLACION tiene un significado muy amplio comenzando por

¿QUE ENTIENDEN USTEDES POR INFRAESTRUCTURA URBANA?

¿QUE ENTIENDEN USTEDES POR EQUIPAMIENTO URBANO?

Infraestructura urbana está referido a la presencia en determinados sectores de la ciudad de

En cuanto al equipamiento Urbano está referido a la presencia de escuelas, hospitales, centros

La Ciudad de Resistencia está dividida en áreas o distritos de acuerdo a la infraestructura y

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

PARA UN CRECIMIENTO ORDENADO, LA CIUDAD HA SIDO ZONIFICADA ADOPTANDO EL

PARA CADA DISTRITO ZONIFICADO SE HAN DETALLADO LA TOTALIDAD DE LAS NORMAS

5- DISTRITOS DE URBNIZACION DETERMINADA

6- DISTRITOS DE URBANIZACION ESPECIAL

7- DISTRITOS URBANOS COMPLEMENTARIOS

9- DISTRITO URBANIZACION PARQUE

10- ZONA DE URBANIZACION DIFERIDA

11- ZONA DE RESERVA URBANA

12- ZONA DE PROTECCION

13- ZONAS RURALES

(Ver en Código de Planeamiento Urbano características de cada distrito)

Ejemplo: No se permite el funcionamiento de un pub o boliche bailable en un área denominada

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

inmobiliaria no alerta a los

- El crecimiento de la densidad de población para una determinada área debe estar en

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

- En la siguiente imagen se observa como la Ciudad se divide en sectores o Distritos de

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

La función de ellas es entre

• PRESERVAR EL BUEN FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA FLUVIAL LACUSTRE y por otro

Laguna Arguello- Resistencia Chaco.

Parque de la democracia- Resistencia Chaco.

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

CIUDAD de Resistencia Chaco. Imagen aérea.

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

Plaza 25 de mayo - Resistencia Chaco.

Parque dos de febrero - Resistencia Chaco.

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

Si observamos la imagen de arriba, vemos una planimetría de la Ciudad de Resistencia, quiero

¿QUE QUIERE DECIR QUE UNA CIUDAD TENGA ESTRUCTURA DE DAMERO?

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos

- Quiero que observen con detenimiento la fotografía de la Ciudad de Resistencia (en la

Aparte de estas; es necesario conocer el significado de la denominación de calles, avenidas, y

Arq. Romero Comas Fabian- Jefe de Trabajos Prácticos