Impacto socioeconómico de los bienes

raíces comerciales en América Latina

Este informe fue preparado y elaborado por el departamento de Investigación del ICSC.

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2
ÍNDICE

4 Prólogo

5 Resumen ejecutivo

7 Fundamentos socioeconómicos latinoamericanos

Panorama económico

Tendencias demográficas

Tendencias de consumo

15 Fundamentos del comercio minorista/centros comerciales en América Latina

Tamaño y magnitud de la industria de bienes raíces comerciales

Ventas minoristas de los bienes raíces comerciales

Evolución de los bienes raíces comerciales

Globalización del comercio minorista

Diversificación de arrendatarios y desarrollos de uso mixto
Comercio minorista innovador y conceptos experienciales

24 Impacto de la industria de centros comerciales/comercio minorista

de América Latina

Empleo, producción e ingreso de los bienes raíces comerciales

Empleo directo
Efecto multiplicador
Catalizador de desarrollo económico

Ingreso del sector público

El comercio minorista sirviendo a los consumidores y a la sociedad de

América Latina

Participación comunitaria
Sustentabilidad ambiental

29 Conclusión

31 Apéndices

3
PRÓLOGO
Conforme la globalización avanza y el mundo se vuelve cada vez más interconectado, es importante tomar
un momento para reflexionar acerca del lugar que ocupamos en él para asegurarnos de que nuestras
acciones contribuyan de manera positiva, no solo en el ámbito económico, sino también desde una
perspectiva ambiental y social. Con esa finalidad, el siguiente documento detalla objetivamente las valiosas
contribuciones de la industria de los bienes raíces comerciales a la región de América Latina en su totalidad.

Este informe está dirigido a tres principales audiencias: profesionales en bienes raíces comerciales
en América Latina, profesionales en bienes raíces comerciales globales y legisladores (y medios de
comunicación) de América Latina.

El primer grupo de minoristas y propietarios/desarrolladores de centros comerciales en Latinoamérica,

puede utilizar este informe como una herramienta de comparación entre los mercados con los está
estrechamente familiarizados y los mercados con los que no lo está. Este conocimiento es crucial en la
evaluación del rendimiento de las carteras existentes, así como de posibles oportunidades de expansión.
Este grupo encontrará además, que este estudio es valioso en su propio trabajo con el sector público para
demostrar la cantidad y la calidad de los impactos positivos netos de la industria.

El segundo grupo de minoristas y propietarios/desarrolladores de centros comerciales globales puede usar

este informe como una herramienta instructiva sobre las tendencias económicas, demográficas, sociales
y políticas características de América Latina. Dada la notoria dificultad para obtener datos de la región,
el siguiente estudio les proporcionará algunas bases a estos profesionales foráneos para que evalúen los
mercados y las oportunidades de inversión.

El último grupo es quizá la audiencia más importante. Es de vital importancia que los legisladores (y
los medios de comunicación) comprendan en su totalidad la amplitud y profundidad que tienen las
contribuciones de la industria de bienes raíces comerciales en la economía de América Latina y en la
sociedad en general. Se espera que las leyes y normas, con el entendimiento pleno de estas contribuciones,
ya sea a niveles locales, nacionales o internacionales, sirvan para promover y mejorar nuestra industria y
por ende, la prosperidad de América Latina.

La industria de centros comerciales de América Latina –y de hecho alrededor del mundo– se encuentra
en medio de una fascinante transformación. Los avances tecnológicos, así como los gustos y preferencias
cambiantes de los consumidores, están dando forma a la siguiente generación de bienes raíces
comerciales. La industria ha acogido estos cambios y ha adoptado innovaciones para asegurar que nuestro
éxito continúe y nuestras contribuciones sean constantes al bienestar socioeconómico de las comunidades
que servimos.

Fernando de Peña Iver

Presidente | Consejo Consultivo del ICSC para América Latina y el Caribe
Vicepresidente Ejecutivo | Mall Plaza | Santiago, Chile

4
RESUMEN EJECUTIVO
La economía latinoamericana y las personas que habitan esta región son importantemente dependientes
del buen funcionamiento de la industria de bienes raíces comerciales.

Primero, la industria es el principal facilitador de ventas minoristas que impulsa el consumo privado y que,
en cambio, genera producto interno bruto (PIB). Las ventas minoristas generan un 17.2% del PIB en América
Latina en conjunto. Se puede calcular que el verdadero impacto es mucho mayor ya que esta cifra no
incluye ventas por vehículos de motor, partes de vehículos, combustible ni servicios de alimentos.

Segundo, nuestra industria es uno de los sectores de empleo más grandes en la región, con más de uno por
cada siete empleos. En muchos casos, estos trabajos en comercios son desempeñados por una creciente
fuerza laboral femenina, adolescente, de la tercera edad y de personas que requieren oportunidades con
un nivel de entrada inicial más flexible. Sin embargo, los empleos en bienes raíces comerciales han dejado
de ser solo puestos de ventas minoristas, ahora con la transformación de los centros comerciales en
centros comunitarios, estos ofrecen una amplia variedad de servicios profesionales, los cuales van desde el
cuidado de la salud hasta educación y finanzas.

Tercero, las inversiones realizadas en el desarrollo y operación de propiedades comerciales tienen un

efecto combinado en la economía latinoamericana, lo cual se traduce en un impacto mucho mayor que el
valor de la inversión inicial en la economía en general. Un impacto especialmente visible es la generación
de miles de millones de dólares en ingresos fiscales que son utilizados para financiar programas y servicios
públicos. Otro impacto, potencialmente mayor, es el desarrollo económico impulsado en la comunidad de
alrededor, el cuál mejora el empleo, la construcción, la infraestructura y los servicios. Finalmente, aunque
no se trata a detalle en este informe, el aumento en el suministro comercial a menudo conlleva a mayor
competencia y a la disminución correspondiente de los precios de productos y servicios.

Cuarto, el carácter ubicuo de los bienes raíces comerciales hace que la industria se arraigue a menudo
en los cimientos de comunidades grandes y pequeñas. Estos centros de comercio actúan como un lugar
de reunión para el intercambio de no solo productos y servicios, sino también de ideas, cultura y valores.
Son espacios seguros, tanto en sentido literal como figurado, en los cuales personas de todo tipo pueden
encontrarse para comprar, cenar, socializar, aprender, instruir, hacer labor de voluntariado, entretenerse y
mucho, mucho más.

Para resumir, cuando la industria de bienes raíces comerciales prospera, las condiciones socioeconómicas
de América Latina también avanzan. Por fortuna, según todos los indicios, la industria está efectivamente
prosperando y se espera que así continúe en el futuro cercano.

5
 PUNTOS CLAVE:

ECONOMÍA • Aunque es lingüísticamente homogénea en su mayor parte, América Latina está económicamente y
políticamente desagregada, dando lugar a un mosaico de naciones que caen sobre un espectro que va
desde naciones más avanzadas a naciones menos desarrolladas. Solo siete países conforman más del
90% del PIB total de la región.

• Desde 2014, América Latina en su totalidad se encuentra en recesión y se ha contraído alrededor de un

1% - en general. Por fortuna, se espera que América Latina en conjunto tenga un crecimiento económico
neto de 1.4% en 2017 y acelerará durante los próximos cinco años hasta lograr un incremento acumulado
de 13%. Este crecimiento es impulsado, en parte, por un repunte en los precios de productos básicos,
inversión china en manufactura con valor agregado y una creciente clase media.

DEMOGR AFÍA
• La población latinoamericana ha crecido, por tasas más elevadas de natalidad, casi un 12% durante la
última década. Este crecimiento ha dado lugar a una demografía de consumidores considerablemente
más jóvenes y simultáneamente, el porcentaje de mujeres en la fuerza de trabajo ha aumentado,
agregando los niveles de ingreso de los hogares.

• Para 2022, la población latinoamericana de entre 30 y 39 años de edad aumentará su gasto de

consumo total por un 107% en comparación con su gasto de diez años antes cuando tenía entre 20 y 29
años de edad, casi un cuarto de ese gasto será para alimentos y bebidas consumidas en casa.

E S PA C I O • Se espera que América Latina agregue más de 26 millones de metros cuadrados de espacio para venta
minorista entre 2016 y 2021.

• El tamaño promedio de una tienda en la región es de aproximadamente 80 metros cuadrados,

comparado con 926 metros cuadrados en Estados Unidos.

• América Latina cuenta con casi 60 millones de metros cuadrados de área bruta arrendable en
centros comerciales, o aproximadamente 99 metros cuadrados por cada 1,000 personas. Estas cifras
corresponden a una fracción de aquellos en Estados Unidos, lo cual indica que aún hay una trayectoria
considerable por recorrer con respecto a oportunidades de desarrollo.

V E N TA S Y E M P L E O
• Las ventas minoristas latinoamericanas sumaron en total casi $800 mil millones de dólares, generando
aproximadamente $1,720 en ventas por metro cuadrado o $160 por pie cuadrado. Estas ventas son
responsables de más del 17% del producto interno bruto total de América Latina.

• Debido en parte a tarifas bajas de conectividad a Internet y al acceso a smartphones, los índices de
penetración por ventas en línea son más bajas en América Latina que en Estados Unidos. El 95% de las
ventas minoristas latinoamericanas son generadas en tiendas físicas (en tienda o por Internet).

• Las ventas minoristas generaron $134.3 mil millones de dólares en ingresos fiscales que sirvieron para
financiar servicios y proyectos de obras públicas cruciales en América Latina. Esto es además de
los ingresos generados por impuestos sobre propiedades comerciales y los impuestos por ingresos
personales y empresariales.

• La industria minorista genera casi 40 millones de empleos de manera directa en América Latina, o una
de cada siete personas. Este número es aún mayor si se considera la gran cantidad de arrendatarios
no comerciales y los efectos multiplicadores del desarrollo y de las operaciones de los bienes raíces
comerciales.

COMUNIDAD • Los desarrolladores de propiedades comerciales latinoamericanas están respondiendo a la tendencia

global de “placemaking” al incorporar minoristas innovadores, arrendatarios experienciales y usos de
propiedad no comerciales en sus proyectos, desde su construcción inicial o durante remodelaciones
importantes.

• Las propiedades comerciales ofrecen un “tercer lugar” fuera de casa o de la oficina para reunirse con
amigos y familiares en un ambiente seguro, limpio y abierto. Estos centros comunitarios van más allá
de brindar un lugar para comprar y de entretenimiento, también ofrecen un lugar para actividades
educativas, artísticas, culturales y humanitarias.
6
FUNDAMENTOS SOCIOECONÓMICOS LATINOAMERICANOS
En lo que respecta a extensas regiones globales, el mercado latinoamericano es relativamente homogéneo
y sorprendentemente diverso a la vez. Con pocas excepciones, el español y el portugués, dos idiomas
estrechamente relacionados, dominan los dialectos hablados. La consistencia regional es de utilidad en
lo que se refiere al flujo libre de personas e ideas. Por otro lado, América Latina está sumamente dividida
desde el punto de vista económico y político. Esta inconsistencia regional hace que sea más difícil el flujo
libre de capital y productos, así como perpetúa la marcada desigualdad que ha llegado a caracterizar la
zona. En muchos aspectos, América Latina es lo contrario de la Unión Europea con sus diversos idiomas y
economías ligadas1.

México

Belice
Honduras
Guatemala
Nicaragua
El Salvador

Costa Rica Guayana

Venezuela
Panamá Surinam
Guayana Francesa
Colombia

Ecuador

Perú Brasil

Bolivia

Pa
ra
gu
ay

Chile

Argentina
Uruguay

1
A efectos de este informe, se definirá que América Latina está compuesta por los ocho países hispanoparlantes de Norteamérica
(mencionada a menudo como Centroamérica): Belice, Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Honduras, México, Nicaragua y Panamá; y
los 13 países de Sudamérica: Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador, Guayana Francesa, Guayana, Paraguay, Perú, Surinam,
Uruguay y Venezuela. Este análisis no incluye el Caribe.

7
Panorama económico
El producto interno bruto (PIB) es la forma más consistente de medir el rendimiento económico de un país
o una región determinados. La métrica es una medida integral del consumo, la inversión, el gasto público y
las importaciones menos exportaciones de una zona. Se puede evaluar el tamaño relativo de las economías
al ver sus niveles y se puede determinar si una economía está en expansión o en recesión al ver sus tasas de
crecimiento.

En 2016, el PIB de América Latina en conjunto fue de $4.6 billones (en dólares estadounidenses reales con un
tipo de cambio fijo al 2016). A manera de comparación, los Estados Unidos obtuvo un PIB de $18.6 billones
de dólares en 2016, cuatro veces más que el de América Latina. En términos de variaciones contra el año
anterior, la región en su totalidad se ha venido contrayendo. El crecimiento del PIB de América Latina fue
negativo para 2015 y 2016: -0.1% y -0.8% respectivamente. Por fortuna, se pronostica que cerrará en positivo
para 2017 con un 1.4% de crecimiento para la región2.

Desde luego y como se menciona anteriormente, la historia cambia significativamente por país. Países
como Brasil, Argentina y Venezuela han estado con recesiones profundas y prolongadas, mientras que
México, Perú y Panamá se han desempeñado bastante bien.

Cabe observar que, de los 21 países latinoamericanos, solo siete países representan más del 90% del
rendimiento económico de la región. Por esa razón, se concentrará mucho del siguiente análisis en estos
países principales. Se muestra los niveles, la participación y las tasas de crecimiento por país en la Tabla 1.

Tabla 1: Niveles de PIB, participación y tasas de crecimiento, 2016*

Moneda USD Per % del total Total Crecimiento
País USD en MM local en MM cápita para A.L. acumulado 2011 – 2016
Brasil $1,794.7 6,266.9 BRL $8,564 38.76% 38.76% -2.1%
México $1,044.5 19,522.7 MXN $8,120 22.56% 61.32% 13.2%
Argentina $545.1 8,056.0 ARS $12,432 11.77% 73.09% -0.9%
Colombia $282.5 862,675.0 COP $5,806 6.10% 79.19% 19.8%
Chile $246.2 166,651.2 CLP $13,578 5.32% 84.51% 16.1%
Perú $191.9 647.7 PEN $6,039 4.14% 88.65% 23.2%
Ecuador $96.8 96.8 US$ $5,908 2.09% 90.75% 12.7%
Guatemala $68.3 519.0 GTQ $4,096 1.48% 92.22% 19.2%
Venezuela $60.2 29,663.3 VEF $1,910 1.30% 93.52% -12.8%
Costa Rica $57.4 31,287.4 CRC $11,737 1.24% 94.76% 21.4%
Panamá $55.2 55.2 PAB $13,833 1.19% 95.95% 40.8%
Uruguay $52.5 1,581.1 UYU $15,243 1.13% 97.09% 13.9%
Bolivia $33.0 228.2 BOB $3,031 0.71% 97.80% 29.4%
Paraguay $27.2 152,776.9 PYG $4,044 0.59% 98.39% 25.9%
El Salvador $26.6 26.6 US$ $4,328 0.57% 98.96% 10.4%
Honduras $20.7 475.2 HNL $2,528 0.45% 99.41% 18.3%
Nicaragua $13.4 383.9 NIO $2,179 0.29% 99.70% 26.4%
Guayana Francesa $4.7 4.2 EU€ $17,048 0.10% 99.80% 17.5%
Surinam $3.9 24.9 SRD $7,122 0.08% 99.88% -2.5%
Guyana $3.6 744.0 GYD $4,672 0.08% 99.96% 24.1%
Belice $1.8 3.5 BZD $4,906 0.04% 100.00% 12.5%
Sudamérica Sub-Total $3,342.3 N/A $7,910 72.18% N/A 3.0%
Centroamérica Sub-Total $1,287.9 N/A $7,358 27.82% N/A 14.9%
América Latina Total $4,630.2 N/A $7,748 100.00% N/A 6.0%

EE. UU. 18,567.0 18,567.0 US$ $57,265 N/A N/A 10.9%

* PIB clasificado en US$ a precios constantes del 2016 con tipos de cambio fijos del 2016.
Fuentes: Euromonitor International/Eurostat/OECD/UN/International Monetary Fund, IFS

2
A menos que se especifique de otra manera, el siguiente informe usa datos de Euromonitor International para América Latina.

8
En general, la desaceleración del crecimiento que se observa en América Latina se debe a una disminución
de los precios de los productos básicos, a una demanda relativamente débil de las exportaciones, a la
volatilidad financiera y a un número de inestabilidades sociopolíticas importantes.

Las economías de Sudamérica – y Centroamérica en menor medida– dependen principalmente de las

exportaciones de productos agrícolas, combustibles y mineros. Entre los países sudamericanos, un 71.4%
de todos los productos exportados caen dentro de estas categorías3. Esto es importante porque los precios
globales de muchos de estos productos básicos han colapsado, disminuyendo entre un 15% y 50% desde
2008-2012 cuando estaban cerca de máximos históricos 4.

Algo que agrava aún más este problema es el hecho de que la economía de China también se
ha ralentizado. Esto es relevante porque China es el destino del 18.6% de todas las exportaciones
sudamericanas y cualquier baja en el rendimiento chino se traduce directamente en una reducción de la
demanda de productos latinoamericanos.

La región también se ha caracterizado por devaluaciones monetarias generalizadas y drásticas. Las

monedas locales de algunos países de América Latina han tenido una baja entre el 30% y 70% frente al
dólar5. Además de, y en parte como resultado de, estas devaluaciones de moneda en la región, América
Latina también ha tenido que lidiar con una inflación considerable−incremento en los costos de bienes y
servicios. En general, estos incrementos se encuentran en un rango del 20% al 40% durante los últimos cinco
años; sin embargo, en el caso de Venezuela, un entorno hiperinflacionario ha conducido a que los precios
aumenten en un agobiante 510%6.

Mientras que los costos de los bienes y servicios aumentan paulatinamente, los consumidores de América
Latina están en peor situación ya que el crecimiento de su ingreso no sigue el mismo ritmo. De este modo,
el ingreso disponible real está bajando en gran parte de la región. Esto es especialmente problemático
para una región del mundo que ya se caracteriza por su extensa pobreza y altos niveles de desigualdad en
ingresos. Aunque los valores varían drásticamente por país, el 3.7% de la población latinoamericana
(22.2 millones de personas) vive por debajo del umbral internacional de pobreza de $1.90 dólares por día.

Esta combinación del debilitamiento de una demanda externa de productos básicos cada vez más baratos
y un debilitamiento de la demanda interna, como resultado de una disminución del ingreso real e índices
elevados de pobreza, ha sido un factor importante del descenso económico que se ha visto en la región en
los últimos años.

A pesar de las dificultades mencionadas anteriormente, América Latina tiene un gran potencial con
respecto a crecimiento económico.

Para empezar, los precios de un determinado número de productos básicos de los que América Latina
depende han repuntado hasta cierto grado de sus niveles bajos recientes. Los precios de productos
agrícolas y combustibles importantes han aumentado entre un 25% y 50%, y metales preciosos clave han
subido entre un 50% y 90%7.

3
World Trade Organization: Merchandise Trade Values Annual Dataset.
4
Food and Agriculture Organization of the United Nations; BMWFW – Federal Ministry of Science, Research and Economy; World Bank.
5
Euromonitor International; International Monetary Fund, IFS.
6
Euromonitor International; Eurostat; OECD; UN; International Monetary Fund, IFS.
7
Macrotrends: www.macrotrends.net.

9
Por otra parte, aunque se espera que la ralentización de China siga en los próximos años, existe una nueva
esperanza con respecto a aumento en relaciones —especialmente después de que los Estados Unidos
ha dado señales de que puede empezar a distanciarse de la región8. China ha prometido aumentar el
comercio con la región por unos $500 mil millones de dólares para 20259.

Aunque las tasas inflacionarias mencionadas anteriormente son ciertamente preocupantes también,
cabe señalar que, con algunas excepciones, los países latinoamericanos tienen ratios de endeudamiento
externo más bajos y mayores reservas internacionales que el promedio mundial. Este hecho les da mayor
flexibilidad a estas naciones con respecto a la política monetaria y ofrece un mejor acceso a los mercados
de capitales. Esto a su vez reduce la probabilidad de depender de préstamos internacionales que, como se
ha demostrado en algunos países europeos, a menudo conllevan grandes requerimientos de austeridad.

Con respecto a las cuestiones de desigualdad de ingreso, cabe mencionar que millones de
latinoamericanos han salido de la pobreza y han engrosado la clase media durante la última década. La
información disponible sugiere que, para la gran mayoría de los países latinoamericanos, el porcentaje de
hogares considerados “clase media” ha aumentado en algún grado de 2007 a 201610.

Como se señaló anteriormente, se espera que la región en su totalidad salga de su recesión económica en
2017 y vuelva a tener un PIB con crecimiento positivo (1.4%). Se espera una aceleración en este crecimiento
en los próximos cinco años y que se genere un crecimiento acumulado del PIB de alrededor de 12.5%11 . La
Gráfica 1 a continuación destaca el crecimiento del PIB pronosticado para los países latinoamericanos
seleccionados.

Gráfica 1: Pronóstico de volúmenes, participación y tasas de crecimiento de PIB en 5 años

(2017-2021)
40%
Nota: El tamaño
de la burbuja
35% representa la
participación del
país del total del
30% crecimiento del
PIB pronosticado
para América
25%
Latina de 2017 a
2021 Argentina
Tasa de crecimiento del PIB en 5 años

20% Brasil

Chile

15% Colombia

Perú
10% Venezuela

México
5%
Panamá

0%
$0 $1 $2 $3 $4 $5 $6 $7 $8 $9 $10 $11

-5%

-10%

Crecimiento acumulado del PIB a 5 años (billones de dólares)

Fuentes: Euromonitor International/Eurostat/OECD/UN/International Monetary Fund, IFS

8
Según Euromonitor International, se espera que el PIB de China crezca un 33.4% del 2016 al 2021 frente al 42.3% de crecimiento que tuvo
del 2011 al 2016.
9
Kevin P. Gallagher, “China Steps Into the Latin American Void Trump Has Left Behind,” Foreign Policy, March 2017.
10
Euromonitor International define la clase media como el número de hogares con entre el 75% y el 125% del ingreso medio.
11
Como referencia, Euromonitor International espera que el PIB de EE. UU. crezca un 9.3% en los próximos cinco años.

10
Tendencias demográficas
En el 2016 había casi 600 millones de personas viviendo en América Latina. Aproximadamente el 70% de la
población se localiza en Sudamérica y el resto vive en Centroamérica. América Latina ha crecido por más
de 63 millones de personas, un aumento de casi el 12%, durante la última década. Durante el mismo periodo
de tiempo, la población de Estados Unidos creció un 7.6% o casi 23 millones de personas.

Mientras que el crecimiento de la población estadounidense ha sido impulsado por la inmigración, el

crecimiento en la población de América Latina ha sido impulsado por tasas de natalidad más elevadas y
tasas de mortalidad más bajas por consecuencia. Esto no quiere decir que la población latinoamericana
vive más tiempo que la población en Estados Unidos, sino que su población es mucho más joven. En 2016, la
edad promedio en los Estados Unidos era de 38 años, mayor que cualquier país de América Latina. Uruguay
es el país con la población “más vieja” de la región, con una edad promedio de 35 años, mientras que
Guatemala tiene la población más joven, con 21.4 años de edad promedio.

Las discrepancias se vuelven claras al observar la distribución por edades. El 66% de la población de
América Latina tiene menos de 40 años de edad, mientras que el mismo rubro en Estados Unidos presenta
un índice de un poco más del 52%. Las Gráficas 2 y 3 de abajo muestran la distribución por hombres y
mujeres para América Latina y los Estados Unidos en 2016.

Gráfica 2: Población de América Latina: 2016 (en millones de personas)

Edad 80+
Edad 75-79
Edad 70-74
Edad 65-69
Edad 60-64
Edad 55-59
Edad 50-54
Edad 45-49
Edad 40-44 Mujeres

Edad 35-39 Hombres

Edad 30-34
Edad 25-29
Edad 20-24
Edad 15-19
Edad 10-14
Edad 5-9
Edad 0-4

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28

Fuentes: Euromonitor International/UN

Gráfica 3: Población de Estados Unidos: 2016 (en millones de personas)

Edad 80+
Edad 75-79
Edad 70-74
Edad 65-69
Edad 60-64
Edad 55-59
Edad 50-54
Edad 45-49
Edad 40-44 Mujeres

Edad 35-39 Hombres

Edad 30-34
Edad 25-29
Edad 20-24
Edad 15-19
Edad 10-14
Edad 5-9
Edad 0-4

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28

Fuentes: Euromonitor International/UN

11
Como se puede suponer, Centroamérica está mucho más densamente poblada que Sudamérica. Hay casi
69 personas por kilómetro cuadrado entre los países centroamericanos, comparado con tan solo alrededor
de 24 personas por kilómetro cuadrado en Sudamérica. Según registros, Estados Unidos tenía alrededor de
35 personas por kilómetro cuadrado en 2016.
Sin embargo, esta densidad no se traduce necesariamente en una población más urbana. Según métricas
de Euromonitor, cerca del 80% de la población latinoamericana vive en una “zona urbana”, comparado con
el 84% de personas en Estados Unidos. Según estos indicadores, Centroamérica está menos urbanizado que
Sudamérica con un 71% de la población viviendo en una zona urbana frente a un ligeramente superior 83%.
Además, la velocidad a la que estas regiones se están urbanizando es mayor que en los Estados Unidos. La
población urbana en los Estados Unidos creció casi un 11%, mientras que la población urbana de América
Latina creció casi un 14% de 2007 a 2016.

Tendencias de consumo
Es importante entender los movimientos y las tendencias poblacionales ya que estas son personas, que
en última instancia, son una población de consumidores. Sin embargo, el consumo como motor de una
economía varía considerablemente de país a país. La Gráfica 4 muestra cuánto dependen los países
latinoamericanos del gasto de consumo para generar PIB, con los Estados Unidos incluido como punto de
referencia.

Gráfica 4: Gasto de consumo como porcentaje del PIB: 2016

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
e

as

la

ia

ay

ca

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y
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Co
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Pa

Fr
Ar
Ve

Ni

Co
G
El

EE

na
ya
ua
G

Fuentes: Euromonitor International/Eurostat/UN/OECD

Es tan importante entender la magnitud del gasto de consumo como es útil entender en qué se gasta ese
dinero, y cómo cambia eso con el tiempo. La Gráfica 5 de abajo muestra cómo cambiarán los patrones de
gasto para varios grupos de edad a medida que envejecen.

Por ejemplo, la población latinoamericana de entre 20 y 29 años de edad gastaba aproximadamente

$4,200 dólares por persona en una variedad de bienes y servicios en 2012. Se espera que este grupo de
personas aumente su gasto un 107% a $8,700 dólares por persona para 2022. Se espera que el gasto en tan
solo ropa y calzado aumente un 79% a $465 dólares por persona en esta cohorte de edad para 2022.

Además, esas personas habrán cambiado las proporciones del gasto de su dinero para 2022. Esto es
que a medida que envejecen, este grupo de mileniales gastará una mayor proporción de su dinero para
gastos discrecionales en cosas como productos alimenticios (21% a 23%) y transporte (16% a 18%), y gastará
relativamente menos en hoteles y restaurantes (8% a 7%).

12
Gráfica 5: Gasto del consumidor latinoamericano por categoría y grupo de edad*
$16,000

Other Goods & Services

$14,000 Otros productos y servicios ‡
Hotels & Restaurants
Leisure & Recreation
Hoteles y restaurantes
$12,000 Transportation
Esparcimiento
Health y recreación
Goods & Medical Services

$10,000 Household Goods & Services

Transporte
Housing

USD per cápita

Clothing & Footwear
Productos para la salud y
$8,000 servicios médicos
Food & Beverage (Home Consumption)
Other Goods & Services
Enseres domésticos y
$6,000 Hotels & Restaurants
servicios de vivienda
Leisure & Recreation
Vivienda
Transportation
$4,000
Health Goods & Medical Services
Ropa y calzado
Household Goods & Services
$2,000
Housing
Abarrotes
(Alimentos
Clothing y bebidas en el hogar)
& Footwear
$- Food & Beverage (Home Consumption)
20-29 30-39 30-39 40-49 40-49 50-59
en 2012 en 2022 en 2012 White en 2022 en 2012 en 2022

* Los datos están en precios constantes de 2016 con tipos de cambio fijos de 2016. Los datos excluyen los siguiente paises: Belice, El Salvador,
Guayana Francesa, Guatemala, Guyana, Honduras, Nicaragua, Panamá, Paraguay, y Surinam.
‡
La categoría de “otros bienes y servicios” incluye entre otros: gasto en comunicaciones, educación, cuidado personal, joyería, seguros y
servicios financieros.
Fuentes: Euromonitor International/Investigación del ICSC

Una creciente clase media fuerte es una de las claves para una economía de consumo. Se puede lograr
esto con un aumento en los salarios reales per cápita, lo cual, como se ha expuesto anteriormente, no
está pasando en gran parte de América Latina o con un aumento en las tasas de participación laboral —
especialmente para mujeres. La Gráfica 6 de abajo muestra las tasas de participación laboral masculina y
femenina en países latinoamericanos en 2016.

Gráfica 6: Tasas de participación laboral por género: 2016

Surinam
Guatemala
Costa Rica
Belice
México
Honduras
Venezuela
Argentina
Chile
Ecuador
Colombia Mujeres
El Salvador
Hombres
Panamá
Brasil
Bolivia
Paraguay
EE. UU.
Perú
Nicaragua
Uruguay
-100 100-9090 80
-80 70-70 60 -6050 40
-50 30-40 20 -3010 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Tasa de participación de la fuerza laboral

Fuentes: Euromonitor International/ International Labour Organization /Eurostat

13
A pesar de que hay un creciente número de mujeres contribuyendo un salario al hogar, la gran mayoría de
la población latinoamericana se mantiene con ingresos entre $1,500 y $40,000 dólares al año. La Gráfica 7
a continuación muestra la población de países sudamericanos seleccionados por ingreso bruto anual con
valores constantes en dólares estadounidenses al 2016.

Gráfica 7: Población por ingreso bruto anual en dólares estadounidenses constantes al 2016

35

30
Población en millones

25

20

15

10

0
EEUU
0
50

0
00

0
-$

Brasil
50

0
1,

50
$0

0
1,
-$

50

0
2,
-$

México
00
01

3,

0
-$

50
01

5,
-$

0
$5

00
01

-$

7,

0
,0

Colombia
01

00
-$

,
,5
$1

0
10
01

00
,5
$1

0
15
-$
01

00
,5
$2

,
Argentina

0
20
-$
$3

,0

00
,
01

0
30
-$
$5

00
,
1

40

0
,5

-$
00

00
Perú

,
$7

50

0
-$
00
0,

00
1

,
60

0
-$
00
$1

5,

00
,
70
-$
00

0
$1

0,

1
Chile

00
,
80
00

-$
$2

0
0,

00
0,
$3

00

-$
0,

0
1

10

5,

00
$4

00
0,

0
1

12
-$

0,
$5

00
00
0,

-$

15

1+
$6

0,
1
0,

00

-$

25

00
$7

1
00
0,

-$

,
1

50
$8

00
00

$2
00
,
$1

25

,
50
$1

$1
Chile Perú Argentina Colombia México Brasil EE. UU.

Fuente: Euromonitor International

Otro factor clave en el comportamiento del consumidor latinoamericano es el acceso a Internet y

smartphones. Como en otras partes del mundo, el comercio electrónico está creciendo en América Latina;
esto es estimulado en parte por precios más bajos y mejor acceso a Internet y a tecnologías móviles.

En 2016, América Latina seguía rezagada con respecto a los Estados Unidos en cuanto conectividad
a Internet y posesión de smartphones, pero varios países de la región están cerrando esa brecha
rápidamente ya que las tasas de adopción son mayores en América Latina que en los Estados Unidos.
(ver Gráfica 8.)

Gráfica 8: Acceso a internet y posesión de smartphones: 2016

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%
EE. UU. Chile Argentina Brasil Colombia México Perú

Columna 1: Porcentaje de hogares con acceso a Internet Internet

Columna 2: Porcentaje Phones
de personas con teléfono smartphone

Fuentes: Euromonitor International/International Telecommunications Union

14
FUNDAMENTOS DEL COMERCIO MINORISTA/CENTROS
COMERCIALES EN AMÉRICA LATINA
Hay centros comerciales latinoamericanos de todas formas y tamaños, van desde una pequeña plaza
lineal local y centros de conveniencia (menos de 10,000 metros cuadrados/100,000 pies cuadrados)
hasta grandes centros comerciales super-regionales (más de 80,000 metros cuadrados/850,000 pies
cuadrados). El Apéndice A contiene una lista completa de los estándares de clasificación de los comercios
latinoamericanos.

Tamaño y magnitud de la industria de bienes raíces comerciales

Según Euromonitor International, América Latina cuenta con más de 464 millones de metros cuadrados
de espacio para venta minorista en tienda; esto representa aproximadamente 777 metros cuadrados de
espacio para venta por cada 1,000 personas. En comparación, Estados Unidos cuenta con más 803 millones
de metros cuadrados de espacio para venta o aproximadamente 2,477 metros cuadrados por cada 1,000
personas. Se pueden encontrar las medidas equivalentes en pies cuadrados en la Tabla 2 a continuación.

Estas cifras son considerablemente inferiores para el área bruta arrendable (GLA, por sus siglas en inglés)
tan solo para los centros comerciales12. Como revelan los datos, América Latina cuenta con casi 60 millones
de metros cuadrados de espacio de centro comercial o alrededor de 99 metros cuadrados por cada 1,000
personas. Después de quitar centros de menor tamaño, Estados Unidos tiene casi 394 millones de metros
cuadrados de espacio de centro comercial o aproximadamente 1,215 metros cuadrados por cada 1,000
personas. El Apéndice B incluye una tabla elaborada por Euromonitor sobre el desglose del área bruta
arrendable por tamaño de centro comercial en países latinoamericanos seleccionados.

12
Para mantener la comparabilidad con los cálculos de Euromonitor, el área bruta arrendable de los centros comerciales de CoStar,
para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros comerciales superregionales, centros comerciales regionales,
centros comunitarios, power centers y centros estilo de vida.

15
Tabla 2: Total de espacio para venta minorista per cápita y área bruta arrendable de centros
comerciales 2017*
Área bruta
Espacio para venta en tienda minorista Área bruta arrendable de centros comerciales
arrendable
del centro
comercial
País
Metros Pies m² por ft² per Metros Pies m² por ft² per como % del
cuadrados cuadrados ‘000 cápita cuadrados cuadrados ‘000 cápita espacio
para venta
minorista
Argentina 29,252,400 314,869,908 667.1 7.2 2,855,842 30,740,002 65.1 0.7 9.8%
Bolivia 3,115,600 33,536,007 286.1 3.1 509,867 5,488,157 46.8 0.5 16.4%
Brasil 163,075,800 1,755,331,604 778.2 8.4 14,607,950 157,238,513 69.7 0.8 9.0%
Chile 26,847,300 288,981,652 1,480.7 15.9 3,635,967 39,137,189 200.5 2.2 13.5%
Colombia 52,247,900 562,391,171 1,073.9 11.6 4,745,000 51,074,706 97.5 1.0 9.1%
Ecuador 16,440,900 176,968,204 1,003.4 10.8 882,162 9,495,499 53.8 0.6 5.4%
Guayana
65,600 706,112 237.9 2.6 19,556 210,502 70.9 0.8 29.8%
Francesa
Guyana 42,000 452,084 54.5 0.6 35,723 384,517 46.4 0.5 85.1%
Paraguay 2,603,300 28,021,661 387.1 4.2 314,217 3,382,201 46.7 0.5 12.1%
Perú 13,901,900 149,638,661 437.5 4.7 2,631,481 28,324,998 82.8 0.9 18.9%
Surinam 87,700 943,994 160.2 1.7 25,468 274,137 46.5 0.5 29.0%
Uruguay 5,201,200 55,985,197 1,510.2 16.3 246,000 2,647,919 71.4 0.8 4.7%
Venezuela 10,727,000 115,464,355 340.3 3.7 4,102,453 44,158,388 130.2 1.4 38.2%
Sudamérica 323,608,600 3,483,290,610 765.9 8.2 34,611,686 372,556,730 81.9 0.9 10.7%
Belice 145,600 1,567,224 396.8 4.3 30,654 329,951 83.5 0.9 21.1%
Costa Rica 2,964,400 31,908,505 606.2 6.5 647,578 6,970,464 132.4 1.4 21.8%
El Salvador 2,265,500 24,385,615 368.6 4.0 596,374 6,419,312 97.0 1.0 26.3%
Guatemala 3,666,300 39,463,687 219.9 2.4 784,459 8,443,835 47.0 0.5 21.4%
Honduras 1,089,100 11,722,963 133.0 1.4 383,093 4,123,579 46.8 0.5 35.2%
México 127,926,700 1,376,990,206 994.5 10.7 20,254,343 218,015,723 157.5 1.7 15.8%
Nicaragua 375,700 4,043,997 61.1 0.7 286,825 3,087,359 46.6 0.5 76.3%
Panamá 2,418,850 26,036,254 606.2 6.5 1,353,663 14,570,695 339.2 3.7 56.0%
Centroamérica 140,852,150 1,516,118,452 804.7 8.7 24,336,989 261,960,918 139.0 1.5 17.3%
América Latina 464,460,750 4,999,409,062 777.2 8.4 58,948,676 634,517,648 98.6 1.1 12.7%

EE. UU. ‡ 803,265,100 8,646,265,210 2,477.4 26.7 393,834,948 4,239,200,000 1,214.7 13.1 49.0%

*
El área bruta arrendable de centros comerciales de los países latinoamericanos solo incluye centros con más de 10,000 metros
cuadrados.
‡
La cifra del espacio comercial en tienda para Panamá fue calculada usando el valor en metros cuadrados/1,000 de Costa Rica como
sustituto.
‡‡
Para mantener la comparabilidad con los cálculos de Euromonitor, el área bruta arrendable de los centros comerciales de CoStar,
para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros comerciales superregionales, centros comerciales regionales,
centros comunitarios, power centers y centros estilo de vida.
Fuentes: Euromonitor International/CoStar/Investigación del ICSC

16
De acuerdo a los pronósticos de Euromonitor, se espera que América Latina en conjunto agregue más de
26 millones de metros cuadrados en espacio comercial entre 2016 y 2021, un aumento del 5.7%. La Gráfica 9
a continuación destaca las predicciones de crecimiento (o descrecimiento) esperado en espacio de tiendas
minoristas para las naciones seleccionadas hasta 2021. El Apéndice C detalla el crecimiento estimado en
cinco años del espacio de tiendas minoristas para todos los países latinoamericanos y los Estados Unidos,
en metros cuadrados y pies cuadrados.

Gráfica 9: Cambio estimado en espacio de tiendas minoristas: 2016-2021

12,000,000 9%

8%

Crecimiento como % del total del espacio de venta

7%
10,000,000
6%
Crecimiento en metros cuadrados

5%

8,000,000 4%

3%

2%
6,000,000
1%

0%

4,000,000 -1%

-2%

-3%
2,000,000
-4%

-5%

0 -6%
Chile Argentina México Colombia Brasil Perú

Crecimiento en m² % de crecimiento

Fuente: Euromonitor International

Nota: Se espera que los EE. UU. se reduzca 6.5 millones de metros cuadrados (0.8% en espacio) y Canadá 326,000 metros cuadrados
(-0.3%), según Euromonitor.

17
En cuanto a tamaño por tienda, los minoristas latinoamericanos ocupan mucho menos espacio en promedio
que sus contrapartes estadounidenses. En toda la región en su conjunto, las tiendas minoristas son de
aproximadamente 80 metros cuadrados en promedio, en comparación con 926 metros cuadrados en los
Estados Unidos, según Euromonitor.

Es posible que esto se deba al hecho, como se mencionó anteriormente, de que solo el 12.7% del área bruta
arrendable latinoamericana se localiza en centros comerciales. Eso significa que América Latina tiene
una mayor proporción de su área bruta arrendable en ubicaciones independientes más pequeñas que
los Estados Unidos. La Gráfica 10 de abajo clasifica estos mercados seleccionados por espacio de tiendas
minoristas por sitio en metros cuadrados. Consulte el Apéndice D para ver esta cifra en pies cuadrados.

Gráfica 10: Espacio de tiendas minoristas por sitio: 2016

1,000
900
800
700
150

140
600
500
Metros cuadrados por sitio de venta minorista

130

120 400
110 300
100
200
90
100
80
-
70
60 EE.
USAUU.
50
40
30
20
10
-
Chile
Brasil
México
Colombia
Argentina
Perú

Fuente: Euromonitor International

Ventas minoristas de los bienes raíces comerciales

Hubo casi $800 mil millones de dólares en ventas minoristas en toda América Latina en 2016. Esta cifra se
compara con casi $3 billones de dólares en los Estados Unidos. En términos per cápita, los consumidores
latinoamericanos gastan $1,333 dólares por año, comparado con $9,220 por persona cada año en los
Estados Unidos. Brasil y México en conjunto representan más de la mitad del gasto total, 32.6% y 22.1%
respectivamente.

En términos de productividad, América Latina genera alrededor de $1,720 dólares por metro cuadrado o
$160 dólares por pie cuadrado. Estas cifras son más de dos veces superiores en los Estados Unidos.
La Tabla 3 de abajo lista estos niveles de gasto en comercios minoristas, así como los indicadores per
cápita, por metro cuadrado y pie cuadrado, y el porcentaje de las cifras de PIB de todos los países de la
región en 2016.

18
Table 3: Total de gasto en comercios minoristas*
Área bruta
arrendable del
Ventas Ventas
MM Moneda local USD per % de A.L. centro comercial
País (USD) (USD)
dólares en MM cápita total como % del
por m² por ft²
espacio para venta
minorista
Argentina $96.5 1,461.0 ARS $2,201 12.1% $3,299 $307 17.7%
Bolivia $8.3 57.5 BOB $764 1.0% $2,670 $248 25.2%
Brasil $259.4 914.9 BRL $1,238 32.6% $1,591 $148 14.5%
Chile $50.5 34,473.5 CLP $2,784 6.3% $1,880 $175 20.5%
Colombia $64.8 203,480.8 COP $1,331 8.1% $1,239 $115 22.9%
Ecuador $23.7 23.7 US$ $1,449 3.0% $1,444 $134 24.5%
Guayana Francesa $0.9 0.8 EU€ $3,151 0.1% $13,241 $1,230 18.5%
Guyana $0.9 190.5 GYD $1,191 0.1% $21,850 $2,030 25.5%
Paraguay $1.9 10,583.7 PYG $281 0.2% $725 $67 6.9%
Perú $29.2 99.7 PEN $919 3.7% $2,099 $195 15.2%
Surinam $1.9 10.1 SRD $3,494 0.2% $21,818 $2,027 49.1%
Uruguay $11.0 338.6 UYU $3,186 1.4% $2,110 $196 20.9%
Venezuela $30.3 15,620.8 VEF $962 3.8% $2,828 $263 50.4%
Sudamérica $579.3 N/A $1,371 72.7% $1,790 $166 17.3%
Belice $0.3 0.7 BZD $920 0.0% $2,318 $215 18.8%
Costa Rica $15.0 8,123.0 CRC $3,069 1.9% $5,063 $470 26.1%
El Salvador $5.0 5.0 US$ $819 0.6% $2,222 $206 18.9%
Guatemala $14.3 109.7 GTQ $857 1.8% $3,898 $362 20.9%
Honduras $2.3 52.6 HNL $280 0.3% $2,106 $196 11.1%
México $176.2 3,211.5 MXN $1,370 22.1% $1,378 $128 16.9%
Nicaragua $0.9 26.3 NIO $150 0.1% $2,455 $228 6.9%
Panamá $3.3 3.3 PAB $815 0.4% $2,581 $240 5.9%
Centroamérica $217.4 N/A $1,242 27.3% $1,556 $145 16.9%
América Latina $796.7 N/A $1,333 100.0% $1,720 $160 17.2%

EE. UU.† $2,989.5 $2,989.5 US$ $9,220 N/A $3,722 $346 16.1%

*
La definición de Euromonitor para gasto en comercio minorista excluye minoristas especializados o vehículos de motor, motocicletas,
partes de vehículos y combustible. También excluye las industrias de servicios de comida, alquiler y comercio mayorista. No estaban
disponibles los datos de estas otras industrias.
‡
Las cifras correspondientes a los Estados Unidos fueron tomadas de Euromonitor y no de la Oficina del Censo de Estados Unidos por
razones de continuidad. Para poder conciliar ambas cifras, se debe restar las ventas de concesionarios de vehículos de motor y partes,
gasolineras, transacciones de negocio a negocio—lo cual afecta categorías como materiales de construcción— y facturas que no
correspondan a mercancías (embarque y manejo) de las cifras de ventas comerciales totales del gobierno.
Fuente: Euromonitor International

De los $796.7 mil millones de dólares en ventas minoristas latinoamericanas, el 93.1% ($741.7 mil millones
de dólares) de las ventas fueran realizadas en tiendas físicas. El restante es, por definición, ventas no
realizadas en tienda. La categoría de ventas no realizadas en tienda incluye ventas por Internet a través del
llamado “pure-play” o ventas de minoristas que solo venden por Internet y ventas por Internet realizadas
por minoristas que también operan tiendas físicas. Las ventas minoristas por “pure-play” representaron el
1.9% de las ventas totales (alrededor de $15 mil millones de dólares). Los minoristas omnicanal representaron
alrededor de $11.7 mil millones de dólares de las ventas en línea (o 1.5% de las ventas minoristas totales).
El 3.5% o $28.2 mil millones de dólares restantes en ventas no realizadas en tienda se atribuyen a venta
directa, órdenes por correo postal y ventas de máquinas expendedoras. La Gráfica 11 a continuación
muestra el desglose en la región y destaca el hecho de que el 94.6% de todas las ventas minoristas
latinoamericanas se siguen realizando con minoristas que tienen presencia física.

19
Gráfica 11: Total de ventas minoristas latinoamericanas por canal: 2016

1.5%
93.1% 1.9%
3.5%
En tiendas

94.6% de las ventas Omnicanal

comerciales de América
Latina son generadas
por minoristas con Pure-Play
establecimiento físico

Otros minoristas
sin tienda física

Fuente: Euromonitor International

La penetración de Internet es un poco más elevada en los Estados Unidos. Las ventas minoristas por
“pure-play” representan el 4% de las ventas totales ($194.1 mil millones de dólares), mientras que las
ventas por Internet de minoristas omnicanal equivalen al 2.3% ($113.4 mil millones de dólares). Al final,
el 90.7% de todas las ventas minoristas de los Estados Unidos aún son generadas por minoristas con
tiendas físicas .

Euromonitor proyecta que las ventas por Internet crecerán del 3.4% del total de ventas minoristas
latinoamericanas en 2016 al 5.2% para 2021. Esto es impresionante dado que se espera que las ventas
minoristas totales de la región crezcan a $914.6 mil millones en los próximos cinco años, un aumento de
casi el 15%. Por tanto, las ventas por Internet deben estar aumentando a un ritmo más acelerado para
que aumenten como porcentaje de las ventas totales. Euromonitor proyecta que las ventas por Internet
en América Latina llegarán a $47.8 mil millones de dólares para 2021, un incremento de casi el 80% de
los niveles en 2016.

La importancia del comercio físico para los compradores latinoamericanos es reiterada en un informe
de A.T. Kearney, el cual indica que el 91% de los consumidores mexicanos y brasileños prefieren, en
última instancia, comprar en tienda después de buscar en Internet o fuera de Internet 14.

13
Oficina del Censo de Estados Unidos: Annual Retail Trade Report e Investigación del ICSC.
14
A.T. Kearney. “2016: The Tipping Point for E-Commerce in Mexico”, 2016.

20
Evolución de los bienes raíces comerciales
El comercio minorista es un sector sumamente dinámico de la economía latinoamericana. Las marcas
minoristas y las propiedades donde se colocan necesitan adaptarse a los gustos y preferencias del
consumidor cambiante.

Globalización del comercio minorista

La edición 2016 del informe “How Global is the Business of Retail?” [¿Cuán global es el negocio del
comercio minorista?] de CBRE hizo un análisis de las redes operacionales de 334 principales minoristas
internacionales en 61 países y encontró que una nueva actividad comercial transfronteriza creció
moderadamente en 201515. Los 61 países fueron clasificados en base a la cantidad de nuevos participantes
internacionales en estos mercados. Dentro de América Latina, México fue el país con la clasificación más
alta ocupando el lugar 16 en general —con 32 minoristas nuevos entrando en el mercado, un aumento
del 3.1%.

Según el informe, “México sigue siendo un lugar imprescindible para la expansión de marcas fuera de
los Estados Unidos y la tendencia actual de los centros comerciales en el país sencillamente ha facilitado
el proceso de adaptación para estas marcas. En la región latinoamericana en general, las economías
aletargadas de Brasil y Argentina han presentado oportunidades para los minoristas en los mercados de
más tamaño mediano de Chile y Perú, donde se ha visto crecer la presencia de marcas internacionales en
un 4.5% y 13.8%”.

El informe continúa exponiendo que “los centros comerciales juegan un papel importante en la creación de
oportunidades para la expansión de nuevos participantes conforme más minoristas buscan expandirse en
nuevos mercados”. Este sentimiento se refleja en el artículo del Financial Times que expone que, dentro de
América Latina, “el centro comercial, más que la tradicional calle principal, está liderando el camino para
las marcas de moda globales para aumentar su exposición en la región” 16.

Este artículo procede a citar a un representante de Inditex Group, el minorista de ropa más grande del
mundo que cuenta con 178 tiendas emblemáticas Zara en 16 países centro y sudamericanos: “Hasta 2015,
hemos abierto 15 tiendas en América Latina bajo la familia Inditex, la mayoría en centros comerciales.
Planificamos abrir más de 30 tiendas para finales de este año”.

Diversificación de arrendatarios y desarrollos de uso mixto

Mientras los centros comerciales buscan ampliar su popularidad como destino para los consumidores y no
solamente como un lugar para comprar, es necesario ampliar la mezcla de arrendatarios de los centros
comerciales para incluir una mayor proporción de servicios de consumo. Entre estos arrendatarios no
tradicionales se encuentran establecimientos de alimentos y bebidas (A&B) y de esparcimiento, servicios
médicos y dentales, gimnasios y spas, así como una variedad de establecimientos educativos, culturales
y de entretenimiento. La incorporación de arrendatarios no tradicionales en los centros comerciales se ha
convertido en una herramienta cada vez más importante para los administradores de activos para poder
mejorar la experiencia de los visitantes e incrementar el tiempo de permanencia.

Además de simplemente mejorar la mezcla de arrendatarios, una variedad de desarrolladores de bienes

raíces comerciales están llevando esto un paso más adelante para crear propiedades totalmente de
uso mixto. Estos proyectos a menudo incluyen uno o más de los siguientes elementos: espacio de oficina,
hospitalidad, residencial y área común. Hay muchos ejemplos de centros comerciales de primera clase a
lo largo de América Latina. Solo se pueden destacar algunos aquí, incluyendo el siguiente desarrollo de
uso mixto.

15
CBRE, How Global is the Business of Retail?, 2016.
16
Lucinda Elliott and Andres Schipani, “The Shopping Mall Becomes King in Latin America,” Financial Times, September 22, 2015.

21
ESTUDIO DE CASO: Toreo Parque Central, México
Toreo Parque Central, en la Ciudad de México, es un excelente ejemplo de cómo
América Latina está cambiando a desarrollos de uso mixto ante la creciente
urbanización. El parque comercial en sí está construido sobre el terreno donde se
encontraba una histórica plaza de toros; se compone de un centro comercial, tres
edificios para oficinas y un hotel ejecutivo. La superficie comercial abarca cerca de 1
millón de pies cuadrados (alrededor de 93,000 metros cuadrados). La superficie total,
si se incluye los componentes de uso mixto circundantes, asciende a más de 4.5
millones de pies cuadrados (alrededor de 418,000 metros cuadrados).

En 2015, Toreo Parque Central recibió a más de 9.5 millones de visitantes, cifra que
aumentará cuando se termine la construcción restante del espacio para oficinas. El
centro comercial y los edificios circundantes actúan como un centro social y cultural
que favorece la interacción. El desarrollo funciona como una ciudad a pequeña
escala que depende de sus habitantes para negocio durante la semana y del influjo
de otros durante el fin de semana. Esto permite que el centro comercial opere a pesar
de tener acceso limitado debido a dos grandes autopistas que rodean el proyecto.

Los proyectos de uso mixto, como Toreo Parque Central, tienen la capacidad de
transformar una ubicación de alto riesgo en un centro urbano con influjo constante
de gente. Más aún, estos tipos de desarrollos son necesarios conforme más personas
se mudan a las ciudades y que exigen comodidad mediante la alineación de espacios
para vivir, trabajar y jugar.

Fuente: Euromonitor/Sordo Madaleno Arquitectos

Comercio minorista innovador y conceptos experienciales

Conforme la industria de bienes raíces comerciales evoluciona, los minoristas existentes están incubando
nuevos conceptos para expandir sus marcas, a menudo mediante el uso de una publicación limitada de
“pop-ups” en los mercados objetivo. Estas tiendas únicas permiten que los minoristas hagan pruebas de
mercancías únicas y diseños innovadores de tiendas antes de lanzarlos en otros mercados primarios o
secundarios.

Esta estrategia puede ser utilizada por un nuevo minorista, restaurante o proveedor de servicios o puede
ser utilizada por un operador existente que, hasta ese momento, haya ofrecido sus productos y servicios
por Internet. En los últimos años, la industria ha presenciado como una gran cantidad de minoristas
que solo vendían por Internet, están abriendo tiendas físicas. Estas tiendas han tenido buena recepción
porque los consumidores agradecen la oportunidad de interactuar con la marca. Los minoristas también
han cosechado los beneficios de tener un punto de contacto adicional con sus consumidores, a menudo
generando ventas adicionales al momento de recoger productos en la tienda o durante devoluciones o
cambios.

Numerosos desarrolladores van más allá de la tienda para incorporar elementos experienciales en el
diseño y marketing del centro comercial en su totalidad. El siguiente caso de estudio ejemplifica estos
esfuerzos.

22
ESTUDIO DE CASO: Mall Plaza Oeste, Chile
En los últimos años, Mall Plaza Oeste, en Chile, ha remodelado sus áreas comerciales
de manera consistente para satisfacer las nuevas y diferentes exigencias de los
consumidores. En 2014, Mall Plaza construyó una laguna artificial de 30,000 pies
cuadrados (alrededor de 2,800 metros cuadrados) en un área central para mejorar la
experiencia comercial. En 2016, se llevó a cabo una ampliación y modernización del
centro comercial en varias facetas; se agregaron tiendas de lujo, restaurantes con
exquisita gastronomía y opciones de recreación y entretenimiento al aire libre.
Muchas de estas opciones están ubicadas alrededor de la laguna para que
compradores y comensales puedan observar el hermoso espacio exterior en Mall
Plaza Oeste.

Mall Plaza también ha sido líder en la industria en cuanto alcance en medios sociales;
su página de Facebook contiene más de 1.3 millones de “me gusta”. Todo esto es un
esfuerzo coordinado para llegar a los mileniales y establecer al centro comercial como
un lugar de esparcimiento y recreación. Esto es aparentemente una tendencia entre
los centros comerciales de la región ya que su objetivo es crear espacios que desafíen
el sentido tradicional de un centro comercial. Mall Plaza Oeste cultiva una experiencia
para sus clientes y es un ejemplo excelente de cómo los centros comerciales pueden
usar los medios sociales y un diseño innovador para atraer más clientes.

Fuente: Mall Plaza

23
IMPACTO DE LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES/
COMERCIO MINORISTA DE AMÉRICA LATINA
Los bienes raíces comerciales actúan como el pilar de las comunidades de toda América Latina. Estos
centros brindan mucho más que solo un lugar para comprar productos y servicios. Desde el punto de vista
económico, son una fuente importante de empleo, salarios e ingresos públicos cruciales. Más aún, son
catalizadores de desarrollo económico, estimulando inversiones continuas en los establecimientos físicos y
sociales que los rodean. Desde el punto de vista social, estas propiedades comerciales actúan como lugares
de encuentro, socialización y entretenimiento. Grandes o pequeños, urbanos o rurales, los bienes raíces
comerciales son una parte esencial de la estructura de las innumerables comunidades latinoamericanas.

Empleo, producción e ingreso de los bienes raíces comerciales

En comparación con otros tipos de propiedades comerciales, los bienes raíces comerciales suelen estar
distribuidos más equitativamente en cualquier país porque los habitantes necesitan tener acceso rápido y
fácil a artículos de primera necesidad. Esto asegura que prácticamente cada comunidad de América Latina
tenga acceso a un centro comercial y por tanto, cada comunidad de América Latina tiene un cierto número
de empleados que laboran en bienes raíces comerciales.

Empleo directo
El comercio minorista latinoamericano soporta 39.2 millones de empleos, comparado con 15.8 millones en
los Estados Unidos. Brasil representa aproximadamente el 38% de esa cifra (14.7 millones de empleados
en comercios minoristas y México representa un 19% adicional (7.5 millones de empleados en comercios
minoristas). Según muestra la Tabla 4, América Latina tiene un mayor porcentaje de su fuerza laboral en el
comercio minorista (14.9%) que los Estados Unidos (11.0%).

Tabla 4: Empleo en el comercio minorista 2016

País Empleo (000s) El comercio minorista como % del total
Argentina 1,740.2 10.1%
Bolivia 645.5 12.5%
Brasil 14,715.8 15.2%
Chile 1,219.8 15.0%
Colombia 3,564.5 16.1%
Ecuador 1,086.7 15.2%
Guayana Francesa 9.0 15.0%
Guyana 43.7 15.0%
Paraguay 539.2 16.3%
Perú 2,498.8 15.6%
Surinam 20.5 15.0%
Uruguay 198.5 12.0%
Venezuela 2,298.2 17.4%
Sudamérica 28,580.4 14.9%
Belice 17.8 12.7%
Costa Rica 271.6 13.6%
El Salvador 545.4 18.9%
Guatemala 1,119.3 17.3%
Honduras 555.4 15.0%
México 7,452.5 14.4%
Nicaragua 439.7 14.2%
Panamá 253.2 14.3%
Centroamérica 10,654.8 14.9%
América Latina 39,235.1 14.9%

EE. UU. 15,820.2 11.0%

*
No hay datos disponibles para Guayana Francesa, Guyana, Surinam y Honduras. Se calculó el estimado con el promedio regional de
15% de empleo en comercio minorista.

Fuentes: Euromonitor International/International Labour Organization/Bureau of Labor Statistics/Investigación del ICSC

24
Un informe más completo del impacto directo de la industria debe incluir elementos del sector de servicios,
un componente cada vez más importante en la mezcla de arrendatarios dentro de los centros comerciales.
Este sector incluiría restaurantes y bares, profesionales de cuidado de la salud y otros, gimnasios
y establecimientos de acondicionamiento físico, cines y demás opciones de entretenimiento. Otras
contribuciones de empleo directo incluyen aquellos correspondientes al desarrollo y operación de centros
comerciales17. Lamentablemente no se tienen datos sobre empleos a este nivel de granularidad para la
región latinoamericana; por lo tanto, no se intentó calcular o incluir estos empleos en las cifras de empleo
directo.

Efecto multiplicador
Además de las personas empleadas directamente por propietarios, desarrolladores y arrendatarios de
centros comerciales, se encuentran aquellas personas cuyo trabajo depende del desarrollo y/o de la
persistencia operativa de un centro comercial en su comunidad. A estos trabajos se les denomina empleos
indirectos e inducidos.

Estos impactos indirectos e inducidos derivan de lo que típicamente se denomina como “efecto
multiplicador”. Por ejemplo, si se gastan millones de dólares directamente en el proyecto de construcción de
un centro comercial, hay un impacto directo en la cadena de abastecimiento de materiales de construcción.
Es decir, varios subcontratistas locales se benefician puesto que ellos suministran cemento, equipo
industrial, materiales de construcción, etc.

El empleo inducido se refiere a los trabajos creados y soportados que se derivan del gasto del sueldo
y salario de estos trabajadores de la construcción en la región local. Esto es, los empleados del restaurante,
supermercado o cine que tienen trabajo porque el trabajador de la construcción del centro comercial es su cliente.

Se puede encontrar los estimados de estos multiplicadores en un estudio reciente comisionado por la
NAIOP, una asociación de desarrollo de bienes raíces comerciales18. El estudio identifica el impacto total
en el producto nacional o regional bruto (producción), el empleo y el ingreso personal derivado de la
construcción de propiedades comerciales.

Según este análisis, por cada $1,000,000 de dólares gastados en la construcción de una propiedad
comercial, la comunidad puede esperar un incremento total de $2,904,853 dólares en producción. También
se espera que este impacto directo genere 20.7 empleos con un aumento de $942,866 en los ingresos
personales de la región19.

La Federación Nacional de Minoristas de Estados Unidos (NRF) realizó un análisis similar para evaluar el
impacto total de la producción, del empleo y de las ganancias, derivado de las operaciones de la industria
minorista20. La Gráfica 12 resalta los totales estimados de los impactos directo, indirecto e inducido, según
este análisis.

Gráfica 12: Impacto económico de la industria minorista*

Impacto directo Impacto indirecto e inducido Impacto total

Producción: $2.6 T

+ =
Empleos: 42.3 M
Ingreso: $1.6 T
Producción: $1.3 T Producción: $1.3 T
Empleos: 29.0 M Empleos: 13.3 M
Ingreso: $822.5 B Ingreso: $757.5 B Multiplicadores
Producción: 2.08
Empleos: 1.46
Ingreso: 1.92

Consulte la nota 19 a continuación.

Fuente: National Retail Federation

17
Los empleos de desarrollo se refieren a aquellos que se encuentran tanto en la fase de preconstrucción como la fase de construcción. Las
ocupaciones que se encuentran en la fase de preconstrucción incluyen arquitectos, ingenieros, abogados y financieros. Las ocupaciones
de la fase de construcción incluyen personal de desarrollo del sitio hasta acondicionamiento de arrendatarios. Los empleos de
operaciones incluyen personal de mantenimiento, servicios públicos y profesiones de administración de la propiedad y tecnología.
18
NAIOP Research Foundation. “Economic Impacts of Commercial Real Estate”, 2017.
19
Estos datos se refieren a desarrollos comerciales en los Estados Unidos, puesto que no se pudo encontrar datos disponibles sobre efectos
multiplicadores de proyectos latinoamericanos.
20
National Retail Federation. “The Economic Impact of the U.S. Retail Industry”, 2014.

25
Catalizador de desarrollo económico
El desarrollo y las operaciones de los proyectos de bienes raíces comerciales generan un valor a largo plazo
en las comunidades que los rodean con estos impactos directos, indirectos e inducidos. Las inversiones
en estos tipos de proyectos son, a menudo, un primer paso en la cascada de inversiones en mejoras en la
infraestructura, sistemas de transporte o en otros desarrollos comerciales o residenciales cercanos. De
esta manera, la propiedad comercial actúa como un catalizador de desarrollo económico que a menudo
conduce a una mejora en la calidad de vida de los residentes locales y a un aumento en el valor de las
propiedades vecinas.

ESTUDIO DE CASO: RioMar Fortaleza, Brasil

Los centros comerciales desempeñan a menudo un papel importante en la
revitalización de comunidades con dificultades; mejoran el panorama económico
local con generación de ingresos, aumento de empleos e inversiones. Rio Mar
Fortaleza, el cual se localiza en el vecindario de Papicu en Brasil, es un ejemplo
sobresaliente de este efecto.

El centro comercial, el cual abrió sus puertas en octubre de 2014, genera cerca de $50
millones de dólares (150 millones de reales brasileños) al año. El proyecto ha llevado a
la creación de más de 11,000 empleos, de los cuales 8,000 son creados directamente
por el centro comercial. Además, se construyó una nueva infraestructura que da
soporte al centro comercial; incluye 11 kilómetros de calles amplias, un viaducto, un
túnel y aceras con alumbrado nuevo.

Con objeto de reducir el posible impacto negativo de aquellos viviendo en la

comunidad, los desarrolladores también construyeron 75 viviendas para aquellas
personas desplazadas por el centro comercial e invirtieron $32 millones de reales
directamente en la comunidad para revitalizar la laguna Papicu. RioMar Fortaleza,
como muchos de los centros comerciales de América Latina, sirvió como catalizador
de su economía, mejorando la infraestructura de la comunidad y la vida de las
personas que viven en ella.

Fuente: Dario do Nordeste / Oestado

Ingresos del sector público

Aparte de contribuir grandes cantidades de empleos, PIB e ingresos para las comunidades de toda América
Latina, la industria de bienes raíces comerciales también genera miles de millones de dólares en ingreso
público por las recaudaciones en impuestos reales sobre la propiedad, ventas e ingreso. Estos ingresos son
cruciales para el apoyo de los gobiernos locales, regionales y nacionales, así como para proporcionar la
infraestructura y los servicios encomendados.

Los minoristas latinoamericanos contribuyen de manera significativa en los ingresos gubernamentales a

través de la recaudación y la remisión de impuestos sobre ventas. Estas tasas de impuestos sobre ventas
varían mucho entre los países. Dentro de la región, Uruguay tiene la tasa más alta a 22%, mientras que
Panamá tiene la más baja al 7%. Las ventas minoristas totales de todos los países latinoamericanos en
conjunto generaron $134.3 mil millones de dólares en ingreso fiscal en 2016. En contraste, los Estados Unidos
recaudó $192.8 mil millones de dólares por impuestos de ventas locales y estatales en 2016. La Tabla 5 de
abajo detalla los ingresos por impuestos de venta y las tasas por país en 2016.

26
Tabla 5: Recaudación de impuestos sobre ventas minoristas 2016
País USD Moneda local en Tasa nacional de
Millones millones impuestos sobre la
venta
Argentina $18,124 274,365 ARS 21%
Bolivia $1,076 7,434 BOB 13%
Brasil $57,282 202,058 BRL 17%
Chile $9,566 6,532,943 CLP 19%
Colombia $9,143 28,727,900 COP 19%
Ecuador $3,273 3,273 US$ 14%
Guayana Francesa $124 124 US$ N/A
Guyana $101 101 US$ 16%
Paraguay $276 276 US$ 10%
Perú $5,216 17,823 PEN 18%
Surinam $215 215 US$ 10%
Uruguay $2,178 67,210 UYU 22%
Venezuela $3,498 1,801,320 VEF 12%
Sudamérica $110,072 N/A N/A
Belice $36 36 US$ 12.5%
Costa Rica $3,184 1,723,300 CRC 13%
El Salvador $482 482 US$ 13%
Guatemala $1,696 13,019 GTQ 12%
Honduras $222 222 US$ 15%
México $18,186 331,403 MXN 16%
Nicaragua $82 82 US$ 15%
Panamá $320 320 US$ 7%
Centroamérica $24,208 N/A N/A
América Latina $134,279 N/A N/A

EE. UU.* $192,800 192,800 US$ 0% - 12%

*
Los Estados Unidos no tiene una tasa de impuesto sobre ventas nacionales, más bien los impuestos sobre ventas son recaudados a
niveles locales y estatales, los cuales oscilan entre 0% y 12%.
Fuentes: Euromonitor International/Oficina del Censo de Estados Unidos/Trading Economics/Tax Foundation

Además de los impuestos sobre ventas, los bienes raíces comerciales generan ingreso público originado
de otras fuentes: los empleados de los centros comerciales pagan impuestos por ingreso; los empleadores
pagan impuestos empresariales y de nómina, y los propietarios de terrenos y construcciones pagan
impuestos sobre la propiedad, los cuales son cruciales a menudo para los gobiernos a nivel local.

El comercio minorista sirviendo a los consumidores y a la sociedad

de América Latina
Los desarrollos de bienes raíces comerciales son más que simplemente lugares de suministro de bienes
y servicios. Dado que prácticamente hacen un impacto en cada comunidad de América Latina, son un
componente vital de la estructura de la vida cotidiana. Los centros comerciales brindan mayormente
un espacio para que las personas disfruten de manera segura oportunidades de esparcimiento y
entretenimiento, participen en diálogos cívicos o aprovechen los programas culturales y educacionales.

27
Participación comunitaria
Los centros comerciales ofrecen una diversidad de comercios minoristas y servicios personales o profesionales.
Esto permite que los consumidores satisfagan sus necesidades básicas de manera cómoda y eficiente, así
como opciones para cenar, entretenerse o sencillamente encontrarse con amigos y familiares en un ambiente
limpio, seguro y cómodo. Debido a que estas propiedades están libremente abiertas para el público, ofrecen
un “tercer lugar” vital lejos de casa o de la oficina para participar en actividades sociales y comunitarias.

Dado este lugar central que ocupan en la sociedad latinoamericana, tanto los minoristas como los dueños de las
propiedades comerciales reconocen que es necesario mirar más allá de las utilidades y participar en programas
educativos, artísticos, culturales y humanitarios para apoyar y relacionarse con la comunidad regional.

ESTUDIO DE CASO: Centro comercial Andino, Colombia

Desde el inicio de 2015, el centro comercial Andino ha ayudado a que niños de zonas
rurales vayan a la escuela con su programa social Acompáñame a la Escuela. Un
gran porcentaje de las familias de Colombia viven en zonas rurales y es difícil para los
niños quedarse en el salón de clases debido al traslado diario entre casa y escuela. La
falta de transporte adecuado aumenta considerablemente el índice de abandono
escolar de estos estudiantes.

En los últimos dos años, el centro comercial Andino ha donado más 1,900 bicicletas
y 2,600 pares de zapatos a los niños, algunos de los cuales tenían que caminar por
el terreno colombiano para llegar a la escuela. La meta es proporcionar medios de
transporte más seguros y eficientes. La disminución del tiempo que los niños pasan en
el traslado cotidiano aumenta el tiempo que pueden pasar estudiando, en programas
después de la escuela y con la familia.

El centro comercial Andino se asegura de que con este programa muchos estudiantes,
que se verían forzados a abandonar la escuela en caso contrario, puedan asistir a la
escuela de manera puntual y regular, al mismo tiempo que mejoran su calidad de
vida y educación.

Fuente: Acompáname a la Escuela/Andino Shopping Center

Sustentabilidad ambiental
Otra manera en que los propietarios de centros comerciales son buenos ciudadanos empresariales es
mediante la incorporación de prácticas ecológicamente sustentables en el desarrollo y operaciones de sus
propiedades. Las iniciativas de sustentabilidad incluyen el uso de sistemas de refrigeración, iluminación
y materiales de construcción energéticamente eficientes, fuentes de energía renovable, conservación del
agua, uso de materiales reciclados, reciclaje de desechos y flotas de vehículos con mayor rendimiento de
combustible. Por varias razones, la industria de bienes raíces comerciales ha estado a la vanguardia en el
diseño y ejecución de estos tipos de iniciativas de desarrollo sustentable.

ESTUDIO DE CASO: Bahía Sur, México

Bahía Sur, y su campaña #ActivatuModoVIVO, es una iniciativa que prioriza el
medioambiente y la sustentabilidad. Este programa busca crear un respeto más
concertado por el medioambiente, tanto en el sector público como en el privado.

El énfasis es crear un proceso proactivo que evalúe los ecosistemas y la biodiversidad

para mejorar el bienestar humano. El programa medioambiental está en línea con las
normas internacionales de sustentabilidad más recientes y ha empleado más de 100
medidas para proteger a la comunidad local.

Entre los principales pilares de la campaña se encuentran el consumo eficiente,

energía renovable y tratamiento de residuos. Ante los ojos de Bahía Sur, los centros
comerciales, por su magnitud en tamaño y uso, tienen la responsabilidad de promover
prácticas positivas de sustentabilidad. Se encuentran a la vanguardia en este aspecto
y han ayudado a que la industria latinoamericana avance hacia un cuidado proactivo
del medioambiente.

Fuente: Bahía Sur

29
CONCLUSIÓN
A pesar de los desafíos mencionados anteriormente, la industria de bienes raíces
comerciales tiene un futuro brillante en América Latina. Una serie de fuerzas sociales
y económicas están ayudando a consolidar estos desarrollos como el cimiento de las
comunidades en toda la región.

Estas fuerzas incluyen, entre otras cosas, una gran población de gente joven, una
creciente fuerza laboral femenina y una clase media constantemente creciente con
mayor proporción de ingreso disponible. Además, la oferta de centros comerciales en
términos absolutos y per cápita sigue estando muy por debajo de los Estados Unidos, así
como indica que los mercados en todo el espectro de países pueden absorber desarrollos
de propiedades comerciales adicionales.

Con una demanda robusta y una oferta limitada, la industria de bienes raíces comerciales
tiene un potencial tremendo para impulsar el crecimiento económico y el bienestar
social en toda la región en los años venideros. Como se mencionó anteriormente, el
desarrollo y las operaciones de los centros comerciales conducen a impactos económicos
netos que exceden a las inversiones directas por mucho. Los efectos de propagación y
retroalimentación positivos de estos centros tienen una repercusión en toda la economía
latinoamericana a través de impactos indirectos e inducidos, acumulando beneficios a
niveles locales, regionales y nacionales.

Además de apoyar la cadena de suministro local, los centros comerciales generan un

crecimiento neto de empleo, especialmente entre mujeres, adolescentes y personas de la
tercera edad, muchos de los cuales necesitan oportunidades de empleo flexibles como
nivel de entrada inicial. Los bienes raíces comerciales también generan miles de millones
de dólares en los tan necesarios ingresos fiscales utilizados para financiar programas y
servicios públicos cruciales.

Socialmente, la industria de bienes raíces comerciales se encuentra en el corazón de

la vida cívica de miles de comunidades latinoamericanas, que van desde las ciudades
urbanas más grandes hasta los pueblos agrícolas más pequeños. Placemaking es el
pilar del desarrollo y de la administración de los centros comerciales, conforme estas
propiedades se convierten cada vez más en un “tercer lugar” entre el trabajo y la casa,
donde las personas se encuentran con familiares, amigos y vecinos en un ambiente
seguro, abierto e interesante.

29
 APPENDICES
Impacto socioeconómico de los bienes raíces comerciales en América Latina
Fuente: Investigación del ICSC

% área bruta
Rango típico de área Cantidad típica de Tamaño de área de
Tipo de centro comercial Concepto Acres # de tiendas anclas arrendable de Tipo habitual de tiendas anclas
bruta arrendable arrendatarios influencia
tienda ancla

Centros de propósito general

Centro comercial superregional Tiene un concepto similar a los centros comerciales ‘+850,000 sq. ft / 60-120 ‘+3 tiendas anclas 50-70% N/A Tienda departamental de línea completa o intermedia 5-25 millas
regionales, pero ofrece mayor variedad y surtido. +80,000 m² principales y +2 (3 o más), así como hipermercados, tiendas de mejoras
tiendas anclas para el hogar, edificios de servicios médicos, edificios de
complementarias enseñanza, entretenimiento y/o cines (2 o más).

Centro comercial regional
Tiendas de mercancía en general o especializadas 425,000-850,000 sq. ft. 40-100 ‘+2 tiendas anclas 50-70% 40-80 tiendas Tienda departamental de línea completa o intermedia 5-15 millas
en modas. Son cerrados generalemente, con / 40,000-80,000 m² y +1 tienda ancla (2 o más), así como hipermercados, tiendas de mejoras
orientación de las tiendas hacia adentro conectadas complementaria para el hogar, edificios de servicios médicos, edificios de
por un pasillo común. El estacionamiento rodea el enseñanza, entretenimiento y/o cines (1 o más).
perímetro exterior.

Centro comunitario (“Centro de
vecindario”)
Tiendas de mercancía en general o artículos de 100,000-425,000 sq. ft. 10-40 ‘+1 tienda ancla 40-60% 15-40 tiendas Tienda departamental de línea completa o intermedia 3-6 millas
conveniencia. Ofrecen una variedad más amplia / 10,000-40,000 m² principal y +1 (1 o más), así como hipermercados, tiendas de mejoras
en indumentaria y otras prendas/textiles que los tienda ancla para el hogar, edificios de servicios médicos, edificios de
centros de vecindario. El centro está diseñado complementaria enseñanza, entretenimiento y/o cines (1 o más).
generalmente en línea recta, como una franja, o
puede estar en forma de L o U, dependiendo del
sitio y del diseño.

30
Centro en forma de franja/Centro de Una línea de tiendas o establecimientos de servicio Hasta 100,000 sq. ft. / <3 0-1 N/A N/A Supermercado o farmacia 3 millas
conveniencia que están adjuntos y son administrados como una 10,000 m²
entidad minorista coherente; el estacionamiento
está ubicado frente a las tiendas por lo general.
Los frentes de las tiendas pueden estar conectados
con bóvedas abiertas. Los centros en franja no
tienen pasillos cerrados conectando a las tiendas.
Un centro en franja puede estar diseñado en línea
recta o tener forma de “L” o “U”.

Centros de especialidad

Power Center Tiendas anclas de una categoría predominante, 100,000-425,000 sq. ft. 25-80 0-2 70-90% N/A Hipermercado o tienda de mejoras para el hogar 5-10 millas
incluyendo tiendas departamentales de descuento, / 10,000-40,000 m²
tiendas de mercancías a precios rebajados, clubes
de mayoreo, con tan solo algunos arrendatarios
pequeños.

Estilo de vida Tiendas especializadas de cadenas nacionales de 150,000-500,000 sq. ft. 10-40 0-2 0-50% N/A Tienda especializada de lujo de formato grande. 8-12 millas
lujo con opciones de restaurantes y entretenimiento / 12,500-50,000 m²
en un ambiente al aire libre.

Centro de tiendas de ventas de fábrica Tiendas de fabricantes y minoristas que venden 50,000-400,000 sq. ft. / 10-50 N/A N/A N/A Tiendas de descuento de fabricantes y minoristas 25-75 millas
productos de marca a precios de descuento. 4,500-40,000 m²

Centro temático/festival
Tiendas que ofrecen mercadería y actividades 80,000-250,000 sq. ft. / 5-20 No especificado N/A N/A Restaurantes, entretenimiento 25-75 millas
de esparcimiento, turismo, comercio minorista 7,500-25,000 m²
y servicios, con el entretenimiento como tema
unificador. Están ubicados a menudo en áreas
urbanas; pueden ser adaptados en edificios más
antiguos -algunas veces históricos- y ser integrados
en un proyecto de uso mixto.

Propiedad de propósito limitado

Comercio minorista en aeropuertos Concentración de tiendas minoristas ubicadas 75,000-300,000 sq. ft. / N/A N/A N/A N/A Sin tiendas ancla; el comercio minorista incluye minoris- N/A
dentro de un aeropuerto comercial. 7,000-30,000 sq. m. tas especializados y restaurantes
 País Pequeño Mediano Regional Mega Total
(10,000 a 19,999 m²) (20,000 a 29,999 m²) (30,000 a 59,999 m²) (60,000 m² o mayor)
Argentina 1,094,740 523,571 1,047,142 190,389 2,855,842
Brasil 4,159,880 3,934,150 5,449,765 1,064,155 14,607,950
Chile 718,216 1,122,212 897,770 897,770 3,635,967
Colombia 2,250,486 1,003,229 1,138,800 352,486 4,745,000
Guatemala 380,344 237,715 166,400 - 784,459
México* 4,861,042 7,008,003 6,299,101 2,086,197 20,254,343
Uruguay 143,500 61,500 41,000 - 246,000
País Pequeño Mediano Regional Mega Total
(10,000 a 19,999 m²) (20,000 a 29,999 m²) (30,000 a 59,999 m²) (60,000 m² o mayor)
Argentina 38.3% 18.3% 36.7% 6.7% 100%
Brasil 28.5% 26.9% 37.3% 7.3% 100%
Chile 19.8% 30.9% 24.7% 24.7% 100%
Colombia 47.4% 21.1% 24.0% 7.4% 100%
Guatemala 48.5% 30.3% 21.2% 0.0% 100%
México* 24.0% 34.6% 31.1% 10.3% 100%
Uruguay 58.3% 25.0% 16.7% 0.0% 100%

*La información de México fue proporcionada por Fernando Peñafiel López y Juan Ignacio Rodríguez Barrera.

Fuente: Euromonitor International/ICSC Research

APÉNDICE C: Cambio estimado en espacio para venta en tiendas minoristas: 2016-2021

País % de crecimiento Cambio en m² Cambio en ft²
Argentina 2.5% 728,300 7,839,348
Bolivia 4.4% 136,400 1,468,196
Brasil 6.5% 10,535,200 113,399,839
Chile 1.9% 519,600 5,592,922
Colombia 6.1% 3,138,700 33,784,653
Ecuador 7.0% 1,136,800 12,236,402
Guayana Francesa 11.9% 7,600 81,806
Guyana (2.6%) (1,100) (11,840)
Paraguay 7.3% 186,200 2,004,238
Perú 8.6% 1,168,300 12,575,464
Surinam (1.4%) (1,200) (12,917)
Uruguay 1.8% 95,400 1,026,876
Venezuela 1.7% 178,600 1,922,433
Sudamérica 5.6% 17,828,800 191,907,420
Belice 9.9% 14,200 152,847
Costa Rica 7.9% 229,300 2,468,162
El Salvador 2.4% 53,200 572,639
Guatemala 14.6% 520,200 5,599,381
Honduras 7.0% 75,600 813,751
México 5.7% 7,233,300 77,858,518
Nicaragua 5.2% 19,200 206,667
Panamá 7.5% 93,100 1,002,119
Centroamérica 6.0% 8,238,100 88,674,085
América Latina 5.7% 26,066,900 280,581,505

NOTA: Paréntesis indican pérdida.

Fuente: Euromonitor International

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APÉNDICE C: Espacio de tiendas minoristas por sitio (en pies cuadrados): 2016

Pies cuadrados por sitio de venta minorista

1,600 10,000
1,500
9,000
1,400
1,300 8,000
1,200 7,000
1,100 6,000
1,000 5,000
900 4,000
800 3,000
700
2,000
600
1,000
500
400 -
300 EE.
USAUU.
200
100
-

Chile
Brasil
México
Colombia
Argentina
Perú

Fuente: Euromonitor International

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