REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

CONTENIDO.

A. Introducción................................................................................................................................. 2
b. Responsabilidad del agente de comisionamiento (Cxa) ........................................................ 2
c. Coordinación ............................................................................................................................... 4
d. Responsabilidades ..................................................................................................................... 6
e. Ejecución de Cx........................................................................................................................... 9
f. Capacitación del facilities team ............................................................................................... 10
g. Manuales de operación y entrenamiento ............................................................................... 11
h. Entregables del Cx .................................................................................................................... 11
i. Abreviaturas .............................................................................................................................. 12
j. Glosario de terminos. ............................................................................................................... 12

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

A. INTRODUCCIÓN

El proceso de Commissioning (Cx) Es un proceso sistemático que asegura que todos los sistemas del
edificio funcionan interactivamente de acuerdo a la intención de diseño y las necesidades operacionales
del cliente. Es logrado iniciando en la fase de diseño y documentando la intención de diseño, continuando
por la construcción, aceptación y periodo de garantía con la verificación final del desempeño de los
sistemas. El proceso de comisionamiento debe incluir y coordinar las funciones separadas de
documentación de los sistemas, arranque de equipo, calibración de los sistemas de control, pruebas y
balanceo, pruebas de desempeño y entrenamiento.

Los trabajos para el desarrollo del Plan y gestión del plan de Comisionamiento (CxP) se realizara a través
de un Agente de Commissioning autorizado (CxA) asignado por BANAMEX, esta entidad realizara la
verificación de los sistemas desde el proceso de construcción del Core & Shell hasta la entrega de la
construcción y adaptaciones del Fit Out.

 Nivel 1 - Factory Witness Testing (Pruebas presenciales por fabricantes)

 Nivel 2 - Site Acceptance Inspection (Inspección en sitio para aprobación del sitio)
 Nivel 3 - Pre-Funcional Testing & Start Up (Pruebas de pre funcionamiento y arranque)
 Nivel 4 - Funcional Performance Testing (Pruebas de funcionamiento)
 Nivel 5 - Integrated System Testing (Pruebas de sistemas integrados)

El alcance de los servicios será integrar los servicios de un GC con el CxA para verificar que la
infraestructura electromecánica tenga una operación de forma integrada, alineada a los requisitos y por lo
que deberá realizar una exhaustiva revisión de la planificación, diseño y entrega de los sistemas y equipos
críticos (energía, refrigeración, controles, seguimiento, etc.) y los sistemas integrales de seguridad,
informáticos y de servicio que trabajen en conjunto con los lineamientos de diseño requeridos en:

B. RESPONSABILIDAD DEL AGENTE DE COMISIONAMIENTO (CxA)

El comisionamiento durante la fase de adaptación de interiores pretende lograr a través de los siguientes
objetivos de acuerdo a los Documentos de Contrato:

 Verificar que el CONTRATISTA GENERAL suministre los equipos según las especificaciones
indicadas en el proyecto ejecutivo
 Verificar que los equipos sean instalados de acuerdo a las recomendaciones del fabricante y a los
estándares mínimos aceptados por BANAMEX y que reciben un chequeo operacional adecuado
de parte de los contratistas de instalación.
 Verificar y documentar el desempeño de los equipos y sistemas, identificación de riesgos
 Verificar que la documentación de operación y mantenimiento de los sistemas y equipos de Core
& Shell y Fit Out esté completa y en sincronía
 Verificar la coordinación del CONTRATISTA GENERAL para la correcta capacitación y manejo de
los sistema y equipos
 Verificar que el Equipo Operativo (Facilities Team) asista a las capacitaciones para el manejo y
mantenimiento de los sistemas y equipos en operación

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

Los sistemas y equipos que comisionara el CxA comprenden pero no se limitan a lo siguiente:

B1.- Instalaciones Eléctricas

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Tableros de Fuerza
 Tableros de Control
 UPS´s (Unit Power System)
 PDU´s (Power Distribution Unit)
 Canalizaciones Horizontales
 Control de iluminación
 Conexiones Horizontales a Tierra
 Otros

B2.- Sistemas HVAC Fit Out

 Verificación de equipos e interconexiones C&S-FitOut
 HVAC de Fit Out (Cuartos de Telecomunicaciones, Centros de Cómputo, Cuartos
eléctricos y mecánicos, Cuartos pertenecientes al sistema de seguridad interior, etc.)

B3.- Sistemas Hidráulicos y Sanitarios

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Instalaciones sanitarias (Interiores)
 Control de sistemas
 Otros, según proyecto de interiores

B4.- Detección de Incendios

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Sensores y alarmas (Interiores)
 Control y acoplamiento a BMS (Interiores)
 Otros, según proyecto de interiores

B5.- Protección de Incendios

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Sprinklers y redes internas
 Equipos manuales de extinción interiores
 Control y acoplamiento a BMS
 Otros, según proyecto de interiores

B6.- Building Management System (Interiores + Core&Shell)

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Conexiones a sistema eléctrico
 Servidores y equipos del BMS
 Conexiones e interfaz para:
- Control de acceso y alarmas
- CCTV
- Detección y Protección de Incendio y Evacuación
- Sistemas HVAC
- Sistemas de agua caliente
- Equipos medidores de energía, flujo y combustibles
- Sistemas Eléctricos

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

- Servidores y equipos de sistemas informáticos

- Otros, según proyecto de interiores

B7.- Sistema de Control de Acceso

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Compatibilidad y sincronía entre equipos y sistemas de C&S-Fit Out
 Servidores de Control
 Puertas y torniquetes
 Sistemas de identificación
 Tableros de control y alimentación eléctrica
 Cableados y canalizaciones
 Otros, según proyecto de interiores

B8.- Sistema CCTV

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Servidores de CCTV
 Cámaras y equipos de CCTV
 Cableados y canalizaciones
 Otros, según proyecto de interiores

B9.- Telephony Command Center (Secondary Center)

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Servidores y UPS
 Equipos del TCC
 Cableados y canalizaciones
 Otros, según proyecto de interior

B10.- Sistema de Voz & Datos

 Verificación de calidad de equipos e interconexión de instalaciones C&S-FitOut
 Instalación de Racks
 Instalación de conexiones (Patch Panel)
 Cableados y canalizaciones
 Pruebas de conexiones, atenuación, distorsión de señal, etc.

C. COORDINACIÓN

C1.- Equipo de Cx:

Las responsabilidades de varios participantes en el proceso de comisionamiento que se tiene contemplado
para verificar y ejecutar los trabajos para la adaptación de interiores y los créditos relacionados con LEED
y sus prerrequisitos:

 Gerencia de proyecto PMO

 Agente de comisionamiento
 Contratista General
 Equipo de Diseño
 Contratista Mecánico
 Contratista Eléctrico

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

 Contratista de las pruebas de balanceo

 Contratista de Control
 Cualquier otro subcontratista o proveedor de equipo o sistema que se requiera
 El representante del Desarrollador del Core and Shell del Edificio (C&S Dev.)
 Equipo de operación y mantenimiento FT

C2.- Administración:
BANAMEX contratara un servicio de comisionamiento que desarrollara la supervisión y verificación del
diseño de FitOut. El GC deberá proveer los servicios y el personal capacitado para desarrollar y facilitar
el trabajo de comisionamiento para asegurar que las actividades programadas se apeguen al
cronograma maestro de los trabajos.

El CxA dirige y coordina las actividades de comisionamiento y reporta a la PMO. Todos los miembros
trabajan juntos para cumplir con las responsabilidades contractuales y lograr los objetivos de los
Documentos de Contrato.

C3.- Programación:
El CxA trabajara con el GC para establecer los protocolos y programar las actividades de
comisionamiento. El CxA proveerá con suficiente anticipación (dos semanas) al GC para la
programación de actividades de comisionamiento. El GC integrara todas las actividades de
comisionamiento en el cronograma maestro del proyecto. Todos los participantes resolverán los
problemas de programación y harán las notificaciones necesarias con anticipación de manera que el
proceso de comisionamiento este alineado en todos los niveles.
El CxA deberá proveer el programa de eventos de comisionamiento primarios o hitos de
comisionamiento, en la reunión inicial de coordinación de comisionamiento. A medida que la
construcción progrese y se requiera programas más detallados de parte del GC, el CA ajustara los
programas de comisionamiento adecuadamente

En caso que algún integrante del Equipo de Cx y/o GC no pueda participar en alguna actividad deberá
notificar a la PMO y al CxA mínimo con 5 días de anticipación para que juntos reprogramen la actividad
para llevarse a cabo.

C3.- Período De Garantía:

 Asegurar que los subcontratistas ejecuten las pruebas estacionales o diferidas, atestiguadas
por el CxA, de acuerdo a las especificaciones.
 Asegurarse que los subcontratistas corrijan las deficiencias y hagan los ajustes a los manuales
de operaciones y mantenimiento y planos As-Built o Red Line para asuntos aplicables en
cualquier prueba estacional.
 Proveer todos los datos de entregables, incluir procedimientos detallados de arranque y
responsabilidades específicas del propietario para mantener las garantías.

C4.-Instrumentación Requerida para Cx:

El GC deberá contar:
 Con el equipo necesario para ejecutar pruebas pre funcionales y de arranque así como
pruebas funcionales

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

 Cualquier equipo, instrumento o herramienta especial (sólo disponible del fabricante para un
equipo en particular) deberá ser proporcionada para las pruebas de equipos
 Equipo de “data logging” y software necesario para las actividades y pruebas
 El equipo de medición deberá contar con la calidad para evaluar el desempeño de sistemas

D. RESPONSABILIDADES:

D1.-De todos los participantes:

 Seguir el Plan de Comisionamiento.
 Atender las reuniones de comisionamiento.

D2.- Propietario del Fit Out:

 Asignar al CxA que desarrollara el comisionamiento
 Asignar a la PMO que representara al propietario BANAMEX
 Asignar al FT que estará encargado del mantenimiento y operación del edificio
 Verificar que el seguimiento de los programas de Cx y GC

D3.- DevC&S
 Asignar personal calificado que los represente en las reuniones y pruebas para atender los
requerimientos del Cx en la interacción de los equipos del Core & Shell y el Fit Out
 Atender los requerimientos de sincronización e interconexión de los sistemas y equipos, para
que funcionen correctamente

D4.- PMO:
 Coordinar con BANAMEX Fit Out que el equipo que designara para la operación y
mantenimiento FT que esté presente en las actividades de campo de Cx y sesiones de
entrenamiento de acuerdo al Programa de CxP
 Coordinar al personal del DevC&S para que esté presente durante el desarrollo de actividades
de campo de Cx, tener comunicación directa en caso de requerir apoyo en la resolución de los
sistemas y equipos de C&S
 Asegurar que el equipo está siguiendo los lineamientos acordados en el CxP
 Atender a las sesiones de alcances de Cx y juntas adicionales relacionadas a Cx que se
requieran.
 Asegurarse que las deficiencias o pruebas diferidas sean atendidas y documentadas
 Facilitar la coordinación del trabajo del CxA. Junto con el GC y CxA asegurarse que las
actividades de Cx sean asignadas en el Master Plan alineado al proyecto
 Revisar y dar seguimiento a los reportes, control y mitigación de riesgos, verificación y
aseguramiento de calidad mediante el uso de la documentación y formatos registrados para
dicho fin
 Coordinar la comunicación a problemas de inconformidad y deficiencias de diseño en todas
las fases de Cx en conjunto con el equipo de trabajo.
 Distribuir las listas de verificación de construcción e instalación al equipo de CxP
 Apoyar en la coordinación para la realización de pruebas pre funcionales y funcionales en
tiempo y extemporáneas, con previo VoBo. de BANAMEX

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

D5.- GC:
 Asignar un representante para facilitar la coordinación del trabajo de comisionamiento en
conjunto con el CxA y asegurar que las actividades programadas del CxP se lleven a cabo de
manera eficiente.
 Asignar un representante que atenderá todas las reuniones que requiera el equipo de Cx y
PMO
 El GC deberá considerar los costos que requiera para asegurar los trabajos de
comisionamiento en el precio total de contrato
 En cada orden de compra o subcontrato escrito, incluir los requerimientos para entregables;
datos de operaciones y mantenimiento, tareas de comisionamiento, y entrenamiento que se
requiera.
 Cooperar con el CxA en la resolución de problemas documentados
 Integrar y coordinar actividades del proceso de Cx con el Programa de obra conjuntamente
con el CxA y con el Vo.Bo. de la PMO
 Proveer todos los datos de entregables, incluir procedimientos detallados de arranque y de los
sistemas y equipos
 Elaborar los Red Line Drawings
 Completar de forma electrónica las listas de construcción e instalación en cuanto el trabajo
sea completado e informar al CxA & PMO según el cronograma; la PMO llevará el registro de
dichas listas
 Revisar los procedimientos de instalación y pruebas de los equipos instalados por
representantes de fábrica
 Entrega de la lista de equipos con número de serie, modelo, fichas técnicas, manuales de
instalación, operación, mantenimiento, plan de arranque, pruebas de fábrica, certificados de
cumplimiento con NOM’s
 Incluir todas las herramientas especiales e instrumentos requeridos para pruebas de equipo
de acuerdo a los documentos de contrato en el precio base de licitación al contratista, excepto
por el equipo de registro de datos independiente que se usara por parte del CA.
 Supervisar los procedimientos de prueba para equipos instalados por representantes de los
fabricantes.
 Revisar y aceptar procedimientos de pruebas de Cx que sean provistas por el CxA
 Proporcionar el material necesario (manuales de operación, planos, etc.) para la elaboración
del manual de operación y mantenimiento de los sistemas y equipos del Fit Out, clarificar y
actualizar las secuencias originales de operación como las condiciones de post-construcción
 Proveer una lista con las configuraciones de instalación, rangos, set points, horarios o registros
requeridos por el CxA, Proveer información requerida por el CxA sobre la secuencia de
operación de equipos y procedimientos de pruebas
 Asegurar, supervisar y controlar el trabajo y entregables de subcontratistas y proveedores
asignados
 Proveer todos los datos de entregables, incluir procedimientos detallados de arranque y
responsabilidades específicas del propietario para mantener las garantías. Realizar las listas
de verificación de construcción e instalación y proporcionárselas a CxA
 GC deberá entregar en tiempo y forma la documentación e información que sea requerida

D6.- Responsabilidades de Subcontratistas y Proveedores del GC

 Asignar representantes con experiencia y autoridad para afrontar las necesidades del Cx y
CxP
 Proporcionar todas las fichas técnicas, planos y manuales de instalación requeridos,
incluyendo procedimientos de arranque detallados y responsabilidades específicas del cliente
para mantener las garantías

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

 Incluir todos los equipos necesarios para la prueba de los equipos y sistemas que se requiera
 Apoyar en las pruebas de equipos y sistemas instalados, involucrar al representante de fábrica
si se requiera
 Proporcionar al GC información requerida por el CxA con respecto a secuencias de operación
y procedimientos de pruebas de los equipos
 Acudir a juntas integradoras de Cx y juntas adicionales según se requiera
 Proporcionar información requerida por el CxA con respecto a secuencias de operación y
procedimientos de pruebas de los equipos
 Revisar los procedimientos de pruebas para equipos instalados por representantes de fábrica
 Asegurar el entrenamiento al personal de mantenimiento del propietario.
 Preparar los manuales de operación y mantenimiento, de acuerdo a los documentos de
contrato, incluye clarificar y actualizar las secuencias originales de operación como
condiciones post-construcción.

D7.- Responsabilidades del CxA:

El rol principal del CxA es desarrollar y coordinar la ejecución de los planes de prueba, observar y
documentar su desempeño. Los contratistas deberán proveer todos los requerimientos para el arranque,
de las pruebas pre funcionales y funcionales de los equipos y sistemas. Específicamente el CxA será
responsable de:
 Coordinar con la PMO la juntas de alcances para el desarrollo del Cx con el equipo
 Desarrollar e integrar la ejecución el CxP
 Solicitar y revisar cualquier información adicional requerida para desarrollar las tareas de Cx
 Coordinación de las actividades de Cx, utilizando protocolos consistentes y proporcionando
comunicación continua a todas la partes involucradas a través de la PMO
 Revisión del CxP durante la fase de construcción
 Documentar y distribuir pruebas pre-funcionales y listas de verificación (checklist)
 Coordinar las visitas a sitio para observar los componentes e instalaciones de los sistemas y
equipos
 Revisar las listas de verificación de construcción e instalación proporcionadas por el GC
 Atestiguar todas las pruebas de los sistemas requeridos para que cumplan con el proceso de
Cx asegurar la ejecución de los procedimientos y protocolos de cada una de las pruebas
 Documentar, atestiguar y aprobar el balanceo y pruebas de los sistemas de aire y agua
 Recopilar la documentación que otorgara el GC de los sistemas y equipos instalados
 Aseguramiento y control de calidad, reporteo y levantamiento de informacion de las pruebas,
mitigación de riesgos en conjunto con el equipo CxA y PMO
 Atestiguar y aprobar los reportes de arranque de los equipos
 Coordinar, atestiguar y aprobar las pruebas pre funcionales y funcionales realizadas por el GC
y sus subcontratistas y proveedores
Revisar y aprobar el material y el cronograma del entrenamiento para el FT
 Desarrollar un reporte final de Cx con la documentación de respaldo completa del proceso
incluyendo “Lecciones aprendidas”
 Coordinación en conjunto con el FT las pruebas funcionales al 10° mes de haber terminado la
construcción a los sistemas que contaron con un proceso de Cx para corroborar la correcta
operación del edificio
 Realizar un reporte con el levantamiento de las observaciones y entrevistas con los ocupantes
y operadores del lugar para identificar los problemas en la operación

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

 CxA entregará un reporte final en el cual estará recopilada toda la documentación y proceso
del CxP, la evaluación de las deficiencias e identificación de las áreas de oportunidad del
proceso. Todas las minutas, reportes, entregables, bitácoras de problemas, listas pre-
funcionales, pruebas funcionales, reportes de monitoreo (estos formatos serán entregados al
participante ganador)

E. EJECUCIÓN DE Cx

E1.- Reuniones:
 Reunión de Inicio: Previo al inicio de la construcción, el Cx convocara una junta de arranque
en los primeros 90 días en donde se presentara el CxP con el programa del desarrollo de los
trabajos, en donde deberán participar todos los miembros del equipo de GC; la minuta de la
reunión será generada por el CxA y distribuida por la PMO a todos los participantes.
 Reuniones: Se realizaran reuniones recurrentes según el programa de trabajo aceptado y
presentado por el CxA, en las cuales el CxA realizara la coordinación y recopilación de datos
así como la resolución de deficiencias y problemas de instalación del GC. El GC deberá dar
seguimiento y solución a los problemas que se presenten durante el proceso de construcción,
instalación, pruebas y puesta en marcha de los equipos y sistemas del Fit Out.

E2.- Reportes:
 El GC entregara los reportes a la PMO para revisión y verificación de los trabajos.
 El GC deberá recopilar la documentación y realizar un reporte fotográfico de las pruebas y
arranque de los equipos integrados en el CxP

E3.- Arranque, Listas Pre funcional y Checkout Inicial:

Las listas de verificación pre funcionales sirven para asegurar que los equipos y sistemas estén
correctamente conectados y su operación sea correcta. Se asegura de que en las pruebas pre
funciónales se detecten los problemas y se mitiguen los riesgos para la siguiente etapa, las
pruebas funcionales (verificación del sistema en profundidad) pueda llevarse a cabo sin demoras
innecesarias. Todos los equipos deben recibir pruebas pre funcionales completas y estas deben
ser realizadas por el GC y sus subcontratistas. No se utilizan estrategias de muestreo. La prueba
pre funcional para un sistema dado debe ser completada con éxito antes de proceder con pruebas
funcionales del mismo equipo o sistema.
 Arranque y Verificación Inicial. El CxA deberá apoyar a los miembros del equipo de Cx
responsables para los procedimientos desarrollando el plan de arranque detallados de todos
los equipos. El CxA asegurara que se cuenta con la documentación escrita de que las
recomendaciones de los procedimientos de los fabricantes han sido completadas. Los equipos
responsables de las pruebas y arranques deben ser identificados en las reuniones de Cx y
documentados en los formatos de cada una de las pruebas.
El GC es el responsable de la compra de equipo debe desarrollar un plan de arranque
completo combinando o añadiendo elementos a la lista proporcionada por el CxA con los
procedimientos especificados por el fabricante en el manual de operación y mantenimiento.
El GC subcontratista debe presentar el plan de arranque completo al CxA para su revisión y
aprobación. El plan de arranque debe incluir; Listas de verificación de Cx, procedimiento de
prueba copiado del manual de instalación del fabricante en formato electrónico modificable, el
CxA revisara y aprobara el procedimiento de arranque.
 Sensores y calibración del actuador. El GC proveerá todos los sensores (llámese de
temperatura, humedad relativa, CO2, presión, etc) la prueba de válvulas y rango de
compuertas (deberá de comprobar que la posición actual del elemento corresponda con la
lectura del BAS) instalados en campo deberán estar calibrados y en funcionamiento.

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

 Ejecución de las listas de verificación prefuncional e inicio: Cuatro semanas antes del
arranque, el GC deberá programar las pruebas de inicio conjuntamente con la PMO y CxA.
 Deficiencias, inconformidades y aprobación de listas de verificación y arranque.
El GC deberá documentar cualquier problema durante los procedimientos de pruebas ya sea
al final de la hoja de verificación, en la base de datos o como un documento adjunto. Todas
las observaciones deber ser proporcionadas al CxA en un periodo no mayor a dos días
después de las pruebas se hayan realizado.
Asuntos que queden incompletos y que luego causen deficiencias o retrasos en las pruebas
funcionales resultaran en cargos extras a la(s) parte(s) responsable(s)

E4.- Pruebas de Desempeño Funcional:

El objetivo de las pruebas funcionales es demostrar que cada sistema opere de acuerdo a la
documentación de diseño. Las pruebas funcionales facilitan llevar a los sistemas a un estado de operación
dinámica completa
 Métodos de Prueba. Las pruebas funcionales pueden ser realizadas bajo los siguientes
métodos, siempre y cuando estos sean adecuados para el tipo de sistema. El CxA podrá hacer
un muestreo del 20%, si fallan el 10% de las unidades probadas se hace una prueba a otro
20% del grupo y en caso de que la falla sea frecuente se suspende la prueba y se solicita la
participación de GC y/o subcontratista para su revisión
 Coordinación. GC deberá proporcionar suficiente información al CxA con respecto a sus
trabajos completados para las listas de verificación pre funcional y el arranque de todos los
equipos y sistemas. El CxA deberá programar las pruebas funcionales a través de la PMO
para que este avise al GC. El CxA deberá dirigir, ser testigo y documentar las pruebas
funcionales de equipos y sistemas. Los subcontratistas deberán ejecutar las pruebas
 Resolución de Problemas. El CxA recomendará soluciones a problemas encontrados, sin
embargo la responsabilidad de verificar que estos problemas sean resueltos y se evalúen de
nuevo corresponde al GC. Se llevara una bitácora de problemas o deficiencias para conocer
el responsable, fecha de registro, soluciones y fecha de cierre; dicha bitácora será llevada por
la PMO. Cuando una deficiencia sea identificada, el CxA notificara la deficiencia al
subcontratista responsable, así mismo se procederá de la siguiente manera: Cuando no hay
ninguna disputa por la deficiencia el GC acepta la responsabilidad de corregirla y el CxA
documenta la deficiencia; posteriormente GC la corrige y se agenda una segunda prueba. Se
verifica el desempeño y se actualiza la bitácora de deficiencias
Costo de pruebas extras Si por responsabilidad del GC es necesario repetir una prueba pre
funcional o funcional, el costo será absorbido por el GC

F. CAPACITACIÓN DEL FACILITIES TEAM

PMO deberá ser responsable de coordinar, calendarizar y asegurarse que las capacitaciones del personal
se lleven a cabo de manera adecuada
GC será responsable de facilitar la información necesaria para que el CxA entregue un plan de
entrenamiento que será revisado y aprobado en conjunto por BANAMEX y la PMO; dicho plan debe
contar con los siguientes puntos:
 Ubicación y horario de/las capacitaciones
 Objetivo
 Equipo y sistemas instalados
 Temario y material de apoyo
 Observaciones finales de los participantes

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

G. MANUALES DE OPERACIÓN Y ENTRENAMIENTO

El GC deberá proporcionar la información necesaria para que el CxA pueda elaborar el manual de
operación y mantenimiento dentro de 60 días naturales posteriores a la revisión de planos de equipos.

El Manual de Sistema deberá contener:

 Resumen del Sistema
 Memoria Descriptiva y de cálculo
 Planos esquemáticos
 Planos As-built o Red Line
 Fichas técnicas y Submittals/Transmittals
 Secuencia de operación
 Manuales de operación y mantenimiento
 Bitácora
 Aseguramiento y control de calidad
 Garantías
 Documentación, de equipos
 Pruebas y reportes
 Acta final de entrega firmada por el cliente

H. ENTREGABLES DEL CX

El GC debe de apoyar y participar activamente con el CxA y la PMO para generar los siguientes
entregables:
 Documentación de soporte para el desarrollo del CxP
 Requerimientos del cliente
 Bases de diseño aprobadas
 Bitácora de revisión de diseño
 Minutas
 Estructura de Comunicación
 Listado de Sistemas y equipos
 Cronograma de trabajos
 Documentación de pruebas pre funcionales.
 Documentación de pruebas funcionales (incluidos reportes de Prueba y Balanceo)
 Reportes de progreso e identificación y mitigación de riesgos
 Roles y Responsabilidades del equipo
 Manual de sistemas
 Bitácora de entrenamiento
 Reporte de visita 10° mes
 Reporte final (Lecciones Aprendidas)

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

I. ABREVIATURAS

CC.- Contratista de Control & Automatización

Cx.- Comisionamiento/Commissioning
CxA.- Agente de Comisionamiento/Commissioning Authority
CxP.- Plan de Comisionamiento/Commissioning Plan
C&S.- Core & Shell
DE.- Equipo de diseño
DevC&S.- Representante del Desarrollador de C&S
ES.- Proveedor de Equipos
FT.- = Equipo Operativo y de Mantenimiento/Facilities Team
GC.- Contratista General
MC.- Contratista Mecánico
PMO.- Project Management Office, la cual hace las funciones de representación del propietario
para el proceso de Fit Out
TAB.- Contratista de las partes de balanceo

J. GLOSARIO DE TERMINOS.

ACTIVIDAD DEL COMMISSIONING: Un componente del proceso de Commissioning

AGENTE DE COMMISSIONING: Una entidad identificada por el propietario del proyecto que planea,
programa y coordina al equipo de Commissioning para implementar el proceso de Commissioning

APROBACIÓN: Una acción contractual definida que permite que una actividad pueda comenzar o
continuar.
ARRANQUE: Es el inicio de la operación de un equipo o activar el mismo para que entre a su estado
dinámico

BASE DEL DISEÑO: Un documento que contiene los registros de los conceptos, cálculos, decisiones
y selecciones de producto que se utilizarán para cumplir con los requisitos de los propietarios con
respecto al proyecto y para satisfacer también los requisitos reglamentarios aplicables, normas y
directrices. El documento incluye las descripciones narrativas y listas de términos individuales que
darán soporte al proceso de diseño

BITÁCORA DE PROBLEMAS: un registro oficial y permanente de los problemas o riesgos - y su

solución - que han sido formuladas por los miembros del equipo de “Commissioning” durante el curso
del Commissioning

CONDICIONES SIMULADAS: Condición que es creada con el propósito de probar la respuesta del
sistema a dicha condición

CORE & SHELL.- Término utilizado para denominar la estructura del edificio incluye el envolvente,
vertical, circulación y espacios públicos

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

DATALOGGER: Dispositivo separado del sistema de automatización del edificio que tiene la función
de medir flujos, presiones, corriente, estados, etc.

DEFICIENCIA: Es una condición de la instalación, componente, función o sistema que no se

desempeña apropiadamente o no cumple con la intención del diseño

EQUIPO DE COMMISSIONING: Son quienes a través de acciones coordinadas, se responsabilizan

de la implementación del proceso de Commissioning

FASE DE ACEPTACIÓN: Fase de la construcción después del arranque y revisión inicial de los
equipos, es la fase donde se desarrollan las pruebas funcionales y entrenamientos a personal de
operación y mantenimiento

FIT OUT- Término usado para describir el proceso de toma de espacios interiores adecuados para la
ocupación, se utiliza en relación con los desarrollos de oficinas, donde la construcción de la base se
completa con el desarrollador, y la final se ajusta a cabo por el ocupante.

HERRAMIENTAS PROBABILÍSTICAS: herramientas y métodos basados en la estadística, ya sea

uniforme o una probabilidad / distribución estadística conocida de los resultados que se pueden
predecir o esperar. La distribución de los resultados debe estar dentro de un rango razonablemente
cerca del resultado esperado (media o valor de medición), ya sea conocido o estimado

LISTA DE PREFUNCIONAL: un formulario utilizado por el contratista para verificar que los
componentes adecuados están en el lugar correcto, listo para su correcta instalación y correcta
funcionalidad

MANUAL DE SISTEMAS: Documento compuesto y enfocado en los sistemas el cual incluye el manual
de Commissioning, operación, manual de mantenimiento, así como información adicional de utilidad
para el propietario durante la fase de ocupación y la de operaciones

MONITOREO: Es el registro de parámetros (flujo, presión, temperatura, corriente, etc.) de los equipos
en operación usando medidores con capacidad de registrar los datos

PLAN DE COMMISSIONING: Un documento se describe la organización, programación, asignación

de recursos, y los requisitos de documentación del proceso de puesta en marcha

PLAN DE ENTRENAMIENTO: Un documento escrito que detalla las expectativas, el calendario,

presupuesto y los resultados de las actividades de Commissioning relacionados con la formación de
un proyecto personal de operación y mantenimiento, los usuarios y ocupantes

PMO- Gerencia de proyectos asignada por dueño del Fit Out (BANAMEX)

PROCESO CONTINÚO DE COMMISSIONING: Es una continuación del proceso de Commissioning

en la fase de ocupación y operación del edificio para verificar que el proyecto continúa cumpliendo con
los requisitos solicitados por el dueño del proyecto. Las actividades del proceso continuo de
Commissioning están en curso para una mayor vida de la instalación

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REQUERIMIENTOS PARA COMISIONAMIENTO

PROCEDIMIENTO DE PRUEBA: Es el proceso paso a paso que se tiene que ejecutar para cumplir
con los requerimientos de prueba de los sistemas. Estos procedimientos son desarrollados por el
Agente de Commissioning

PROCESO DE COMMISSIONING: Un proceso centrado en la calidad para mejorar la entrega del

proyecto. El proceso se centra en verificar y documentar que las instalaciones y todos sus sistemas y
componentes son planeados, diseñados, instalados, probados, operados y mantenidos para cumplir
con los requisitos del propietario del proyecto

PROGRESO DEL PROCESO DE COMMISSIONING Y FORMULARIO DE APROBACIÓN: Un

documento que indica las actividades realizadas como parte del proceso de Commissioning, el estado
de aprobación de las actividades y los hallazgos significativos de dichas actividades, dicho documento
se actualiza continuamente durante el transcurso de un proyecto

PRUEBA FUNCIONAL: Es una prueba dinámica y con el equipo o sistema operando utilizando
métodos manuales de medición o monitoreo para corroborar su correcto funcionamiento. Los sistemas
y equipos son probados bajo diferentes modos (ej. modo de enfriamiento, calentamiento,
economizador, falla)

PRUEBA MANUAL: Método de prueba donde se utiliza instrumentación de mano u observación directa
para verificar el desempeño de los sistemas

REPORTE DE CAMPO DEL COMMISSIONING: Un documento con los registros de las actividades y
resultados del proceso de Commissioning

REQUERIMIENTOS DE PRUEBA: Estos requerimientos especifican que modos y funciones serán

probados

REQUISITOS DEL PROYECTO DEL PROPIETARIO (OPR): Un documento escrito con los detalles
sobre los requisitos funcionales de un proyecto y las expectativas de cómo se usará y operará. Esto
incluye los objetivos del proyecto y el diseño, así como los criterios de desempeño medibles,
presupuestos, programas, criterios de éxito y la información de apoyo

TÉCNICA DE GRUPO NOMINAL: Un proceso formal de intercambio de ideas, utilizado para obtener
la máxima posición de crédito posible de entrada a partir de una variedad de puntos de vista en un
corto período de tiempo. El enfoque típico es una sesión de taller en la que se presenta una pregunta,
se registran individualmente las respuestas de los asistentes en una hoja de papel, las cuales se
discuten y luego las personas clasifican sus cinco respuestas con mayor puntuación

VERIFICACIÓN: El proceso por el cual se confirma que los documentos específicos, componentes,
equipos, montajes, sistemas e interfaces entre los sistemas cumplen con los criterios descritos en los
requisitos del proyecto del propietario

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