Rubiano Porras David Andres 2019hhhh

DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN
INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL QUE SE ENCUENTRAN SOMETIDOS A

PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EL MUNICIPIO DE MADRID CUNDINAMARCA,
ZONA URBANA.
AUTOR
DAVID ANDRÉS RUBIANO PORRAS
COD: 20081025098
PROYECTO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR EL

TÍTULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ, COLOMBIA
JULIO DE 2019
Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 1

DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN
INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL QUE SE ENCUENTRAN SOMETIDOS A
PROPIEDAD HORIZONTAL PARA EL MUNICIPIO DE MADRID CUNDINAMARCA,
ZONA URBANA.
PROYECTO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON

EL ACUERDO 038 DE 2015
AUTOR
DAVID ANDRÉS RUBIANO PORRAS
COD: 20081025098
DIRECTOR INTERNO
CARLOS GERMÁN RAMÍREZ RAMOS
Ingeniero Catastral y Geodesta
Docente Tiempo Completo
DIRECTORA EXTERNA
GLORIA ESPERANZA SUÁREZ POVEDA
Ingeniera Catastral y Geodesta
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ, COLOMBIA
JULIO DE 2019

TABLA DE CONTENIDO
1. TITULO............................................................................................................ 6
2. INTRODUCCIÓN............................................................................................. 6
3. RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................. 7
4. JUSTIFICACIÓN ............................................................................................. 8
5. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA ................................................................... 9
5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................. 9
6. ESTADO DEL ARTE ..................................................................................... 10
7. OBJETIVOS .................................................................................................. 11
7.1. OBJETIVO GENERAL................................................................................... 11
7.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ......................................................................... 11
8. MARCO TEÓRICO ........................................................................................ 12
8.1. ESPECULACIÓN INMOBILIARIA: ................................................................ 12
8.2. MEDIDA DE LA BONDAD DE AJUSTE: ....................................................... 12
8.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS: .................... 12
8.4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ................................................. 12
8.5. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: ........................................ 12
8.6. EDIFICIO: ...................................................................................................... 12
8.7. CONJUNTO: ................................................................................................. 13
8.8. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: ...................................... 13
8.9. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: ........................................ 13
8.10. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: .................................................. 13
8.11. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: ................................... 13
8.12. BIENES COMUNES: ..................................................................................... 13
8.13. BIENES COMUNES ESENCIALES:.............................................................. 13
8.14. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:.......................................................... 14
8.15. ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: .................................................................. 14
8.16. ÁREA PRIVADA LIBRE: ................................................................................ 14
8.17. RENTA DE ARRENDAMIENTO: ................................................................... 14
8.18. TASA DE CAPITALIZACIÓN: ........................................................................ 14
8.19. VALOR COMERCIAL: ................................................................................... 14
8.20. AVALÚO: ....................................................................................................... 14
8.21. AVALÚO INMOBILIARIO: ............................................................................. 15
8.22. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS. .................................................... 15

8.22.1. AVALÚO COMERCIAL.................................................................................. 15
8.22.2. AVALÚO CATASTRAL. ................................................................................. 16
8.23. RENTA .......................................................................................................... 17
8.24. TEORÍA DE LA RENTA ................................................................................. 17
9. MARCO NORMATIVO .................................................................................. 19
9.1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA. ............................................... 19
9.2. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO. .................................................................... 19
9.3. LEY 9 DE 1989 Y LEY 388 DE 1997. ............................................................ 19
9.4. LEY 388 DE 1997. ......................................................................................... 20
9.4.1. DECRETO 2150 DE 1995. ............................................................................ 21
9.4.2. DECRETO 1420 DE 1998. ............................................................................ 22
9.5. LEY 675 DE 2001. ......................................................................................... 23
9.6. LEY 510 DE 1999. ......................................................................................... 23
9.7. LEYES 546, 550 DE 1999 Y DECRETO 422 DE 2000. ................................ 24
9.8. RESOLUCIÓN 13314 DE 2001 DE LA SUPERINTENDENCIA DE
INDUSTRIA Y COMERCIO. .......................................................................... 25
9.9. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 EXPEDIDA POR EL INSTITUTO
GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI............................................................. 25
9.10. LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DE 2013. ......................................................... 26
9.11. LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD
VALUATORIA Y EL SERVICIO DE LOS AVALÚOS (USNA AVSA). ............ 27
10. METODOLOGÍA ............................................................................................ 29
10.1. FASE I. .......................................................................................................... 30
10.1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. .................................................................... 30
10.1.2. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO. ............................ 31
10.1.3. DEFINICIÓN DEL TIPO DE INMUEBLE. ...................................................... 35
10.1.4. DEFINICIÓN DE VARIABLES. ...................................................................... 37
10.2. FASE II. ......................................................................................................... 44
10.2.1. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: FUENTES DIRECTAS E INDIRECTAS. ... 44
10.2.2. CONSTRUCCIÓN DE LA BASE DE DATOS. ............................................... 46
10.2.3. DEPURACIÓN Y SELECCIÓN DE COMPARABLES: CARACTERIZACIÓN
DE LA INFORMACIÓN (SACAR LOS ATÍPICOS, NORMALIZAR). .............. 47
10.2.3.1. MUESTRAS ATÍPICAS EN VENTA: ............................................................. 48
10.2.3.2. MUESTRAS ATÍPICAS EN RENTA: ............................................................. 51
10.2.4. DESCRIPCIÓN ESTADÍSTICA DE LAS VARIABLES................................... 53

10.2.4.1. VARIABLE POR UBICACIÓN ....................................................................... 53
10.2.4.2. VARIABLE POR ÁREA ................................................................................. 60
10.2.4.3. VARIABLE POR NÚMERO DE PISO ............................................................ 63
10.2.4.4. VARIABLE POR ESTRATO .......................................................................... 67
10.2.4.5. ESTADISTICA GENERAL ............................................................................. 70
10.3. FASE III. ........................................................................................................ 71
10.3.1. CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN. ......................... 71
10.3.1.1. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CENTRO” ... 71
10.3.1.2. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CASA
BLANCA” ....................................................................................................... 72
10.3.1.3. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LOS
ALCAPARROS” ............................................................................................. 72
10.3.1.4. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “HACIENDA
MADRID” ....................................................................................................... 72
10.3.1.5. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “HACIENDA
ZARAGOZA” ................................................................................................. 73
10.3.1.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LA
PROSPERIDAD” ........................................................................................... 73
10.3.1.7. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “RESERVA DE
MADRID” ....................................................................................................... 73
10.3.1.8. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL TOTAL DEL MUESTREO
CAPTADO. .................................................................................................... 74
10.3.2. ANÁLISIS DE AVALÚOS REALIZADOS EN LA ZONA OBJETO DE
ESTUDIO APORTADOS POR R.V. INMOBILIARIA. .................................... 75
10.4. FASE IV......................................................................................................... 82
10.4.1. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS. ................................. 82
10.4.2. CONCLUSIONES. ......................................................................................... 86
11. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ............................................................. 87
12. RECURSOS .................................................................................................. 88
13. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................. 89

1. TITULO
Determinación de las tasas de capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial

que se encuentran sometidos a propiedad horizontal para el municipio de Madrid
Cundinamarca, zona urbana.
AUTOR: David Andrés Rubiano Porras. CÓDIGO: 20081025098.
2. INTRODUCCIÓN
La economía del país para el año 2018 se vió impulsada entre enero y marzo, por las
actividades financieras y de seguros, así como la administración pública y defensa. Sin
embargo, el sector de construcción fue el que más se contrajo en el primer trimestre.
El departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que el Producto

Interno Bruto (PIB) de Colombia creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, en
comparación con el año 2017 que tuvo un Producto Interno Bruto de 1,8%.
En este documento se evidencia que el comportamiento regular del sector de la

construcción (-8,2%) fue consecuencia de la baja en actividades especializadas para la
construcción de edificaciones y obras de ingeniería civil (-8,2%), la construcción de
carreteras y vías de ferrocarril (-6,4%) y la construcción de edificaciones residenciales y
no residenciales que registró una caída de (9,2%-).1
Sin embargo, el municipio de Madrid, tras salir adelante de una medida cautelar
relacionada con la sentencia del río Bogotá, aportó al crecimiento del 9,1% del
departamento; el dato relevante está relacionado con la vivienda de interés social (VIS),
que aumentó 87,5% para el año 2018.2
Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y

procedimientos que permitan observar su comportamiento. En este orden de ideas las
técnicas valuatorias brindan una respuesta factible para explicar las conductas
presentadas, uno de los métodos empleados es el de capitalización de rentas o
ingresos; el cual pretende estimar el valor comercial de un bien a partir de información
del canon de arrendamiento y de una tasa de capitalización.
En el presente proyecto se pretende determinar una tasa de capitalización, que explique

la viabilidad de inversión en inmuebles de uso residencial que se encuentran sometidos
a propiedad horizontal para el municipio de Madrid – Cundinamarca mediante un
modelo estadístico.
1
Economía colombiana creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, PORTAFOLIO CRECIMIENTO ECONÓMICO | 5/15/2018.
2
Ventas de vivienda en Bogotá y Cundinamarca dismuyeron 3,8 %, Gabriel E. Flórez G. Economía y Negocios, PORTAFOLIO
SEPTIEMBRE 11 DE 2018.

3. RESUMEN EJECUTIVO
El presente proyecto tiene como propósito determinar y realizar el respectivo análisis de

las tasas de capitalización de rentas de inmuebles de uso residencial sometidos al
régimen de propiedad horizontal ubicados en el perímetro urbano del municipio de
Madrid - Cundinamarca, ejecutando un ejercicio que permitirá observar los patrones de
valor en el mercado, la utilidad para inversionistas y el crecimiento económico que ha
sufrido el municipio durante los últimos años, el cual ha constribuido con el incremento
de los proyectos constructor de uso residencial.
La zona de estudio está conformada por las áreas privadas residenciales sujetas a
propiedad horizontal específicamente apartamentos en el área urbana del municipio de
Madrid.
Se pretende obtener las tasas de capitalización del mercado de inmuebles de uso

residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal (apartamentos),
acompañado de un documento que contenga el respectivo análisis y conclusiones de la
dinámica del mercado de utilidad para el sector inmobiliario, permitiendo la toma de
decisiones conforme al mayor beneficio posible, producto de la mejor combinación
geográfica y económica.
La empresa RV Inmobiliaria S.A. como líder en el sector inmobiliario, cuenta con una
amplia base de datos y un grupo experto de profesionales, que generan información de
utilidad para el sector. Para contribuir con esta labor, se plantea la ejecución de una
práctica que comprende la determinación de tasas de capitalización en inmuebles de
uso residencial que se encuentran sometidos a propiedad horizontal para algunos de los
sectores más representativos del municipio de Madrid. Se realizará un estudio de
mercado que conste de fuentes directas e indirectas de ofertas de ventas y rentas de
este tipo de inmueble, soportado por inspección en campo que permita corroborar la
información obtenida.
Para el cálculo de las tasas se implementará el método de renta directo visto como la
relación entre el canon de renta y el valor de venta comercial. Finalmente se llevará a
cabo un análisis de las tasas calculadas y la forma en que son afectadas por los
parámetros explicativos.
La ejecución del proyecto se realizará en el intervalo de abril a julio de 2019, como

trabajo de grado en la modalidad de pasantía conforme al acuerdo 038 de 2015, con el
fin de optar al título de pregrado del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y
Geodesia, teniendo en cuenta que los contenidos del proceso de formación del
ingeniero catastral y geodesta son acordes a las actividades a realizar durante la
práctica, implementando en el ámbito laboral los conocimientos adquiridos en la
academia.

4. JUSTIFICACIÓN
La empresa R.V. Inmobiliaria S.A. en el desarrollo de sus actividades de tasación de

activos, consultoría y corretaje corporativo, no cuenta con estudios de mercado de tasas
de capitalización de renta de inmuebles de uso residencial con sujeción al régimen de
propiedad horizontal.
Un estudio detallado de los patrones de valor para dicho sector podría concentrar la
inversión en función a las mejores localizaciones y menores costos posibles,
impulsando el crecimiento económico del sector.
Este estudio se centra en la determinación de las tasas de capitalización de renta en

apartamentos sometidos a propiedad horizontal para el municipio de Madrid, ya que son
las zonas más representativas de dicho mercado en esta zona, debido al crecimiento
registrado en los últimos años. Acompañado de un análisis, que sirva de insumo para el
sector inmobiliario, dada la escasez de este tipo de información, con enfoque municipal
y sectorial.
El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario tiene como función principal

informar sobre los siguientes aspectos: a. Precio; b. Velocidad de venta (absorción del
producto por el mercado); c. Características del inmueble y por último d. Competencia
(producto, precio y ubicación). Otro aspecto importante, es que los estudios de mercado
son también un instrumento para elaborar los pronósticos de venta, parte fundamental
de las proyecciones financieras. Así mientras mejor esté elaborado el análisis de
mercado más cerca estará de la realidad.3
En este orden de ideas, las tasas de capitalización representan un porcentaje de

rentabilidad en torno a determinados inmuebles, lo cual permite dar proyecciones o
nociones de inversión.
3
Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado:
https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf

5. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA
5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Actualmente, en Colombia existen pocas fuentes de consulta de este tipo de
mercado, con información desactualizada, de acceso restringido, con diversas
tipologías y son muy escasos los estudios regionales. Por lo que se ha visto
afectado principalmente el gremio constructor, de inversionistas independientes,
agentes inmobiliarios y valuadores, debido a que ha sido limitada ante el
desconocimiento de los patrones de oferta y la especulación del mercado.
La oferta de vivienda en la sabana de Bogotá es cada vez mayor. El proceso de

urbanización en los 19 municipios, que contempla esta zona de la ciudad, sigue
jalonando nuevas inversiones de los desarrolladores y compradores, tanto así, que
a hoy hay más de 16.600 unidades disponibles. Prodesa, Amarilo y Ospinas
lideran la construcción de este alto volumen de proyectos.
Después de la suburbanización de los suelos rurales en 2003, el incremento en la

demanda y la oferta ha crecido a pasos agigantados. Según María Clara Luque,
presidenta de Fedelonjas, “este fenómeno se debe a dos factores: la inseguridad
jurídica de las normas urbanísticas en Bogotá y la difícil construcción de nuevos
proyectos inmobiliarios en la capital”.
Es así, como desde 2011 hasta 2016, según Fedelonjas Bogotá, se generaron
cerca de 400 proyectos inmobiliarios en municipios como Funza, Madrid,
Mosquera, Chía, Cajicá y Zipaquirá. A esto se suma las más recientes cifras de
Camacol, las cuales arrojaron que solo en 2017 se vendieron cerca de 22.500
unidades de vivienda nueva.4
Entonces, surge la necesidad de realizar un estudio estricto de las dinámicas en el

sector ejecutando el cálculo de las tasas de capitalización de inmuebles
residenciales sujetos al régimen de propiedad horizontal, para el municipio de
Madrid - Cundinamarca, cuyos resultados estén a la disposición del sector
inmobiliario de la ciudad y en particular como insumo para la empresa R.V.
Inmobiliaria S.A., en su labor de asesorar adecuadamente a los inversionistas de
esta zona.
4
Prodesa y Amarilo lideran construcción de vivienda en la sabana de Bogotá febrero de 2018 REVISTA LA REPÚBLICA.

6. ESTADO DEL ARTE
Entre los estudios realizados sobre tasas de capitalización de rentas, se encontraron,

algunos realizados por estudiantes de la facultad de Ingeniería Catastral y Geodesia
con la finalidad de determinar y realizar el respectivo análisis de las tasas de
capitalización de rentas de inmuebles comerciales, como locales, oficinas y bodegas,
como se puede observar en el siguiente listado:
 Determinación de Tasas de Capitalización de Rentas en Locales de Centros

Comerciales y Corredores en el Sector del Poblado en Medellín.
http://hdl.handle.net/11349/6348
 Estimación de la Tasa de Capitalización de Rentas Año 2017 para los Principales

Sectores de Oficinas de la Ciudad de Medellín
 Análisis Comparativo De Estimación De Renta A Partir Del Método De

Capitalización De Rentas Y El Método De Comparación De Mercado En El
Municipio De Zipaquirá Cundinamarca (Zona De Estudio Vereda Rio Frío)
 Tasas de Rentabilidad para Centros Comerciales del Norte de la Ciudad de

Bogotá.
Cabe anotar que los estudios realizados son basados en zonas comerciales en su gran
proporción, lo que hace que este proyecto sea necesario al estar en un uso residencial
de un municipio con crecimiento constructivo.

7. OBJETIVOS
7.1. OBJETIVO GENERAL
 Determinar las tasas de Capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial

que se encuentran sujetos bajo el régimen propiedad horizontal para el municipio
de Madrid Cundinamarca, zona urbana.
7.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS


 Recolectar información acerca de ofertas de arriendo y venta de los inmuebles
residenciales (apartamentos) que se encuentran sometidos a propiedad
horizontal de la zona de estudio.
 Corroborar la localización y características de los diferentes inmuebles ofertados

teniendo en cuenta el Plan de Ordenamiento Territorial de Madrid Cundinamarca
en cuanto su normatividad.
 Definir tipología de apartamentos según su área, número de piso, localización,

accesibilidad y vetustez.
 Ejecutar un estudio de mercado con información directa e indirecta, que constará

de ofertas recolectadas del mercado actual, avalúos contenidos en las bases de
datos de la empresa R.V. Inmobiliaria, conceptos y transacciones aportadas por
expertos del sector.
 Realizar un análisis descriptivo de los datos que permita definir el nivel de

precisión del estudio, estableciendo un nivel de confianza y de error, que permita
precisar un universo y una muestra.
 Realizar la respectiva georreferenciación de puntos muestra, garantizando la

representatividad de la zona de estudio.
 Realizar la debida normalización de los datos obtenidos anteriormente.
 Definir las variables determinantes en el cálculo de la tasa de capitalización.
 Calcular las tasas de capitalización para los puntos muestra a partir de la relación
entre el canon de renta y el valor comercial, conforme a lo estipulado en la
Resolución 620 de 2008.
 Efectuar un análisis que permita determinar los patrones de comportamiento de

las tasas y cómo influyen los inductores de valor.

8. MARCO TEÓRICO
8.1. ESPECULACIÓN INMOBILIARIA:

Es una operación comercial que practica una empresa o sociedad que se dedica
a construir, arrendar, vender y administrar viviendas, con ánimo de obtener lucro.
También se define como el efectuar operaciones comerciales o de tipo financiero
para obtener beneficios basados en variaciones de precios.5
8.2. MEDIDA DE LA BONDAD DE AJUSTE:

Permite conocer que tan bien se ajusta la línea de regresión muestral a los datos,
a través del coeficiente de determinación R², el cual mide la proporción o el
porcentaje de la variación total en el valor m ² del terreno por el modelo de
regresión.6
8.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS:

La Resolución 620 de 2008 en el artículo 2, lo define como una técnica valuatoria
que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas
(canon de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización,
que permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en
la vida remanente del bien.
Está técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un

periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:
𝑖=𝑅/𝑃
Donde, 𝑖= 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛
𝑅= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎
𝑃= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎7
8.4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio
o conjunto, construido o por construirse.
8.5. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios
de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
8.6. EDIFICIO:
Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya
estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para
5
Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de Mercado:
https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf
6
Sánchez, D. D. (2010). Modelo de regresión lineal generalizado para el avalúo de terrenos de uso residencial, aplicado
a las localidades de Suba y Usaquén. Bogotá, Colombia: Universidad Distrital Francisco José de Caldas.
7
IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.

ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y
servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad
horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
8.7. CONJUNTO:
Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o
varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad
general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
8.8. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
8.9. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al
desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad
urbanística vigente.
8.10. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones,
tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente.
8.11. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR:

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de
propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto
sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública
directamente o por pasaje común.
8.12. BIENES COMUNES:

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por
su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes
de dominio particular.
8.13. BIENES COMUNES ESENCIALES:

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad
del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los
bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes
no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el
cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los
cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento

de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las
fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
8.14. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:

Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su
participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno
contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las
que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto.
8.15. ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA:

Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes
comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas
legales.
8.16. ÁREA PRIVADA LIBRE:

Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta, excluyendo los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales.8
8.17. RENTA DE ARRENDAMIENTO:

Es el precio mensual del arrendamiento, el cual es fijado por las partes en
moneda legal, sin embargo, para locales comerciales no hay una regulación que
indiqué el tope máximo de reajuste anual de la renta.9
8.18. TASA DE CAPITALIZACIÓN:

Es la relación hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de las
propiedades con características similares al bien objeto de avalúo.10
8.19. VALOR COMERCIAL:

Es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las
condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.11
8.20. AVALÚO:
Es un dictamen técnico constituido por una completa investigación de mercado
con el objeto de poner a la venta un inmueble (apartamentos, casas, bodegas,
8
LEY 675 DE 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, Capítulo I – Objeto y
definiciones: http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf
9
Código de Comercio. (1971). Obtenido de http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102
10
11
Ministerio de Desarrollo Económico. (24 de Julio de 1998). Decreto 1420 de 1998. Bogotá, Colombia.

oficinas, automóviles, etc.) que tenga un valor adecuado a las expectativas de
cliente y potenciales compradores.
8.21. AVALÚO INMOBILIARIO:

Es la tasación del valor de un predio a precio comercial en condiciones actuales,
realizado por un Avaluador o firma especializada en propiedad raíz a fin de darle
curso a una determinada operación.
8.22. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS.

Es importante conocer las clases de avalúos y sus usos, este es un aspecto
determinante para establecer si el dictamen aportado está verdaderamente
llamado a ser parte del proceso al cual se vincula. Son clases de avalúos
inmobiliarios los siguientes:
8.22.1. AVALÚO COMERCIAL.

Este tipo de avalúos, constituyen el género con relación a las demás
clases que se van a mencionar, pues son una derivación del avalúo
comercial, a pesar de que la Resolución 620 de 2008 dice que los
métodos allí descritos son utilizados para determinar el precio de los
inmuebles ordenados por la Ley 388 de 1997(administrativos), estos
lo que determinan es el valor comercial, e incluso son utilizados
para emitir las diferentes clases de avalúos existentes.
A pesar de que exista una clasificación de avalúos inmobiliarios, hay

que recordar que estos, en el fondo lo que buscan es determinar el
precio de un bien, y que la variación está ligada a los fines con los
que se haga ese avaluó y de las partes interesadas en él.
Múltiples leyes incluso con anterioridad a la Ley 9 del 89 hacen uso

de esta clase de avalúos, jamás se incluyó una definición sobre lo
que se debía entender por avalúo comercial. De una forma más
aproximada como se mostró anteriormente el decreto 1420 de 1998
con relación al valor comercial dijo lo siguiente:
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más

favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento
de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.”
A pesar de que no menciona lo que es “el avalúo comercial” si

define lo que busca “el valor comercial”, formando así un sustento y
precedente legal de lo que es esta clase de avalúo.
Fueron los comerciantes, los que empezaron a establecer que hacia

un inmueble más costoso que otro, con el transcurso del tiempo en
especial en Colombia, las entidades bancarias empezaron a ser
pioneras en ver en este tipo de dictámenes una herramienta para

garantizar las distintas actividades que realizan hasta el día de hoy,
es gracias a esto que al avaluó comercial se le conoce como el que
determina el valor de un inmueble en el mercado actual a través de
la ley de la oferta y la demanda, como consecuencia las
regulaciones internas de diferentes entidades privadas o públicas
que los solicitan estiman como fecha de vigencia un periodo que no
supere los 12 meses pues se entiende que después de un año las
condiciones que afectan el precio pueden cambiar generando una
depreciación o crecimiento en el valor.
Este tipo de avalúos pueden ser realizados por cualquier persona

natural o agremiación especializada que cuente con su registro
vigente y además tenga los conocimientos respectivos, no hay
restricción en cuanto a esta parte, ni tampoco lo hay para quienes
los solicitan ya que puede ser cualquier tercero, que incluso carezca
de algún tipo de vinculación o interés con el predio.
8.22.2. AVALÚO CATASTRAL.

Es el que refleja el valor de los inmuebles, dicha apreciación se
basa en diferentes análisis investigativos sobre datos estadísticas
del mercado, aparte de esto el avalúo catastral toma como base los
dictámenes que se han hecho con anterioridad del bien, a esto se le
conoce como actualización catastral, herramienta que mantiene
reajustada la información de cada predio en sus aspectos físicos,
jurídicos de afectación por obras públicas y demás variantes que
pueden generar la depreciación o alza en su valor.
El avalúo Catastral comparte características similares a otras clases

como el análisis del terreno, la construcción e incluso la utilización
de metodologías establecidas por el IGAC, pero se diferencia de
otros en que es realizado por entidades públicas, muestra un
porcentaje del verdadero valor comercial y principalmente es una
base que sirve para determinar el valor del impuesto predial.
El impuesto predial es un pago que se hace a favor de la entidad

territorial en donde se encuentra ubicado el inmueble, y es una
obligación que está en cabeza del propietario. A diferencia del
avalúo Catastral que NO tiene ningún tope para establecer el
incremento del bien el impuesto “No puede exceder el doble del
monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente
anterior” a excepción de los siguientes casos, de conformidad con la
Ley 44 de 1990 que fue la norma que creo el “impuesto predial
Unificado”:
- Cuando en un lote no construido se realice algún tipo de edificación.

- Inmuebles calificados como urbanizados, no urbanizados y no
edificados.

- Cuando en Catastro es incorporado por primera vez el inmueble.
Como se mencionó las clases de avalúos en materia inmobiliaria se

dan porque existe una norma que los crea o definen
individualmente, en el caso del avalúo catastral la Resolución 070
de 2011 que consignó la respectiva definición ya explicada.
La razón de porque el avalúo catastral comprende solo una porción

de lo arrojado en un avalúo comercial, es porque así lo determino la
Ley 223 del 20 de diciembre de 1995 por la cual se expidió una
regulación relacionada al tema tributario y disposiciones varias del
artículo 69, en resumen dijo lo siguiente sobre la determinación del
avalúo catastral: Para predios ubicados en zona rural el avalúo
Catastral comprende un porcentaje entre el 0% y el 100 % del
avalúo comercial mientras para predios urbanos el avalúo Catastral
comprende un porcentaje entre el 40% y el 100 % del avalúo
comercial.12
8.23. RENTA
En su acepción más conocida, la renta es un ingreso anual. Este ingreso debe
ser distinguido de un salario, una remuneración, un beneficio o una plusvalía. La
renta es el ingreso que obtiene el propietario de un bien mueble o inmueble a
cambio de una cesión perpetua o temporal de dicho bien. Este ingreso puede
percibirse en diversas formas: en forma de trabajo (servicio), de productos (renta
en especies) o de dinero.
8.24. TEORÍA DE LA RENTA

Este término ha sido abordado por varias personas, aportando cada uno un
enfoque diferente. El primer esbozo de este término es abordado por William
Petty, a principios del siglo XVI Para él, “la renta de la tierra en un año cualquiera,
será igual al producto de la cosecha menos el costo de la semilla y de todo
aquello que "el productor mismo ha consumido y entregado a otros, a cambio de
ropas y otros artículos de primera necesidad”)13 esta definición deja entrever una
estrecha relación entre la renta y el valor de los productos cosechados. Más
adelante el concepto de renta seria retomado por Adam Smith quien establece
que el valor de toda mercancía se divide en tres componentes: los salarios, las
utilidades y la renta, estos tres conceptos no son solo las únicas fuentes de
ingresos de las diferentes clases sociales, convierten también en las fuente del
valor de cambio, en base a este postulado Smith puede establecer una teoría en
12
Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos inmobiliarios en Colombia un estudio
sobre la incongruencia en sus elementos orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado
WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA. (2014)
13
La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y
Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)

la que la renta toma un comportamiento diferente al del salario y la utilidad en la
composición del precio, siendo esta un efecto del precio y no su causa.
Estos modelos clásicos logran estructurase con el trabajo de David Ricardo, el

retoma el trabajo de Smith desde un enfoque más específico, define la renta
como “aquella parte del producto de la tierra que se paga al terrateniente por el
uso de las energías originarias e indestructibles del suelo” su definición parte de
la premisa de que la tierra no es ilimitada y su distribución no es uniforme lo que
hace que exista una demanda de tierra para la producción de bienes, la cual a su
vez es directamente proporcional con el incremento de la población. Esto exige la
utilización de tierras de menor calidad, produciendo a su vez que los propietarios
de las tierras de mejor calidad puedan exigir un pago mayor por el uso de sus
tierras, a esto se le conoce como rentas diferenciales. El modelo de Ricardo
levanta algunas dudas, lo que le gana, aun sobre su eficacia, varias críticas,
hasta que Carl Marx resuelve las fallas en la definición de la renta propuesta por
Ricardo, demostrando la existencia de la renta absoluta, Para Marx “La renta del
suelo surge en principio de una condición social e histórica, la propiedad
territorial, y de un hecho técnico/natural, la productividad diferencial del trabajo,
ante el recurso tierra cada vez peores condiciones (o los yacimientos, o las
minas).” La teoría propuesta por Marx es actualmente la más aceptada, esta
teoría toma parte delos paradigmas clásicos y los complementa con la ampliación
de las categorías de renta y las relaciones entre los actores económicos.14
14
La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de Petty, Smith, Malthus, Ricardo y
Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)

9. MARCO NORMATIVO
9.1. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA.

Tradicionalmente se tiene que los elementos esenciales de cualquier Estado son:
la población; Que representan el elemento humano, la soberanía; que es la
independencia que se tiene para gobernar y a su vez se refleja en el
reconocimiento del Estado respecto a otros, y el territorio; que es el espacio físico
donde se encuentra la población y se ejerce el control político.
El aspecto territorial comprende diferentes elementos tales como el espacio

aéreo, electromagnético, subsuelo, mar territorial, entre otros, sin duda alguna si
llegase a faltar alguno de estos elementos no se podría hablar de un Estado, en
Colombia la Constitución del 91 determinó cuál es ese espacio territorial y
adicionalmente en el artículo 102 atribuye la propiedad del territorio y de los
bienes públicos a la Nación. Tomando el territorio como elemento esencial del
Estado colombiano la misma constitución sigue desarrollando este tema a través
de la regulación que le da a la propiedad privada en su artículo 58 mencionando
como primera medida una garantía a esta y a todos los derechos que se
adquieran conforme a la ley, pero seguidamente limita ese derecho a la
propiedad estableciendo que por motivos de utilidad pública o de interés social el
Estado puede expropiar al particular.15
9.2. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO.

De forma más específica el Código Civil en su título Primero “De las varias clases
de bienes” clasifica los bienes en cosas corporales e incorporales que se
subdividen en muebles e inmuebles y a su vez los inmuebles traen una
subdivisión. El artículo 6564, no describe de forma específica a que se refiere la
palabra “inmueble” sino que de una vez empieza por clasificar a los inmuebles en
dos grupos; los que por su naturaleza lo son y aquellos que adquieren la
característica de inmueble por la adhesión, una última categoría de inmueble la
trae el artículo 658 al mencionar los inmuebles por destinación, cabe mencionar
que las plantas son consideradas inmuebles o muebles según el estado en que
se encuentren. Los inmuebles según la norma civil son cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro como lo son las; tierras, minas y cosas que se
adhieren a ellas como las construcciones y los árboles. 16
9.3. LEY 9 DE 1989 Y LEY 388 DE 1997.

Estas dos leyes son un desarrollo de las disposiciones contenidas en el último
párrafo del artículo 58 de la Constitución Política que menciona; “Por motivos de
utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber
expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Este se fijará
consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que
15 10

determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía
administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso
respecto del precio.” Lo que busca la Ley 9 y la 388 es establecer el
procedimiento administrativo o judicial que se debe aplicar al momento de iniciar
una expropiación, el constituyente prevé que el factor del precio de la tierra es
objeto de discusión entre las partes, por tal razón permite que haya discusión
sobre este tema y es ahí en donde el avalúo inmobiliario juega un papel
importante.
9.4. LEY 388 DE 1997.

Esta ley reglamenta y modifica en parte las disposiciones que trajo la ley 9 de
1989, para destacar el aporte hecho se puede decir que introdujo un
procedimiento administrativo para la enajenación voluntaria y forzosa más
específico, tocó el tema de la indemnización a los propietarios señalando la forma
de pago, todo con relación a los inmuebles y la importancia del avalúo. De los
aspectos relevantes de esta ley es que mencionó la plusvalía, como elemento
esencial para tener en cuenta en cualquier tipo de avalúo inmobiliario.17
Recogiendo la definición del artículo 8218 de la Constitución política, se establece

que todas aquellas actuaciones urbanísticas realizadas por el sector público o
privado entendidas como obras que desarrollan por ejemplo vías, aeropuertos,
edificios, entre otros, generan un beneficio que incrementa el valor del suelo y a
su vez afecta de manera positiva a los predios o construcciones aledañas,
situación que se conoce como Plusvalía19.
Al generarse un beneficio sobre el suelo automáticamente se refleja un

incremento en el pago de impuestos, dando derecho a las entidades territoriales
a disponer de la captación de estos recursos adicionales que son destinados en
principio a la inversión pública, a este hecho se le conoce como Participación en
la Plusvalía.
De acuerdo con el artículo 74 los siguientes hechos, son generadores de

participación en la Plusvalía, de acuerdo con el POT (Plan de ordenamiento
Territorial) y demás decretos municipales o distritales que lo desarrollen:
17
Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se modifica la Ley 9 de
1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.
18
CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Artículo 82. “Es deber del Estado velara por la protección de la integridad
del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades
públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio
aéreo urbano en defensa del interés común”
19
Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios contiguos, pero siempre hay una excepción
y es cuando el desarrollo y entrega de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto depende de las
características individuales de cada bien y del impacto que les genere el desarrollo y entrega de esas obras.

a. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración
de parte del suelo rural como suburbano.
b. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
c. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea

elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. 20
El aumento de la tierra se da por la ejecución de obras públicas permitiendo que

se participe en la Plusvalía, pero existe la salvedad de que esas obras no se
desarrollen con dineros captados por concepto de valorización de las entidades
territoriales donde se ejecuten esos proyectos. El artículo 87 establece que el
acto administrativo que aprueba la participación en la plusvalía no podrá
producirse después de seis meses de concluidas la obras, pues debe ser la
administración territorial la que determina el valor promedio del aumento en el
valor de la tierra (plusvalía) que se obtuvo por metro cuadrado, como
consecuencia del desarrollo de la obra ejecutada, valor que puede calculase
antes o durante la ejecución del proyecto.
Como consecuencia de las disposiciones traídas tanto en la ley 9 como en la 388

se le dio importancia al avalúo inmobiliario, empezaron a salir una gran variedad
de decretos que intentaron regular y formalizar el avalúo principalmente en temas
relacionados con la administración pública, algunos de los decretos más
importantes son los siguientes:
9.4.1. DECRETO 2150 DE 1995.

Por medio de la cual se suprimieron y reformaron algunos trámites
considerados innecesarios para la administración, en su artículo 27,
estableció que: tratándose de avalúos inmobiliarios necesarios para
las diferentes entidades públicas, podían ser adelantados por
cualquier persona natural (Avaluador) debidamente inscrito y
autorizado por la Lonja que se encuentre más cerca al bien objeto
del avalúo, también este artículo menciona que la persona Jurídica
o el IGAC pueden expedir este tipo de avalúos. A pesar de que este
Decreto no tiene como objeto central el desarrollo de los avalúos la
anotación traída específicamente sobre el tipo de “avalúo
administrativo”, da una característica que lo diferencia de los demás
tipos de avalúos y es que la persona natural debe estar inscrita y
autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde esté
ubicado el inmueble. Es decir que si el avaluador está inscrito en
una Lonja de Bogotá, pero debe hacer un Avalúo Administrativo en
la ciudad de Medellín tiene que inscribirse en una lonja de esa
ciudad para emitir el dictamen, lo mismo sucede con las Personas
Jurídicas que realicen este tipo de avalúo pues deben estar
20
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley
2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

ubicadas en la circunscripción territorial de donde se encuentre el
inmueble.
9.4.2. DECRETO 1420 DE 1998.

Si se observan las normas anteriores, se refleja como la regulación
de los avalúos se daba por diferentes leyes y decretos que en
algunos apartes trataban el tema, pero no lo hacían de manera
general. Así que el Decreto 1420, es la primera regulación que
aborda de manera amplia los avalúos inmobiliarios, en sus
disposiciones señala las normas, procedimientos, parámetros y
criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles, dentro
de los aspectos importantes de este decreto cabe resaltar los
siguientes:
• El artículo primero señala que la regulación de los avalúos se da

para procesos administrativos tales como; adquisición de inmuebles
por enajenación forzosa, adquisición de inmuebles por enajenación
voluntaria, adquisición de inmuebles a través del proceso de
expropiación por vía judicial, adquisición de inmuebles a través del
proceso de expropiación por vía administrativa, determinación del
efecto de plusvalía, determinación del monto de la compensación en
tratamiento de conservación, Pago de la participación en plusvalía
por transferencia de una porción del precio objeto de la misma y
Determinación de la compensación por afectación por obra pública
en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989.
• Este decreto trajo la definición del valor comercial de los inmuebles,

contenida en el artículo segundo: “Se entiende por valor comercial
de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría
en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y
jurídicas que afectan el bien”
De la cita textual, se pueden establecer los siguientes términos a

saber:
A. “precio más favorable” carece de un componente objetivo a pesar

de que el valor se supedita a las condiciones del mercado, esas
condiciones no son otra cosa que los acuerdos a los que llegan las
partes actuando de forma onerosa.
B. “libremente”, amplia la decisión del precio a un sin número de

variables que no precisamente versan sobre el inmueble, sino que
pueden recaer en las condiciones del comprador y del vendedor.

• Es un primer intento por formalizar la labor que realizan las Lonjas y
sus respectivos miembros. Este Decreto aparte del IGAC autorizó
formalmente a privados como las lonjas de propiedad raíz y a sus
afiliados para elaborar avalúos.
• De la misma manera reconoció a las lonjas de propiedad raíz como

asociaciones que agrupan a profesionales especializados en el
tema inmobiliario los cuales deben contar con acreditación y registro
para poder emitir dictámenes.
A las Lonjas aparte del registro de las personas naturales se les

indicó que debían crear un sistema para controlar las actividades
que estas realizaban a partir de la creación de regímenes
sancionatorios, incompatibilidades, inhabilidades, impedimentos,
derechos y deberes.21
9.5. LEY 675 DE 2001.

La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad
horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.22
9.6. LEY 510 DE 1999.

Aunque esta ley va dirigida al sector financiero, su aporte en materia de avalúos
inmobiliarios se da cuando dispone en su artículo 86 que cuando se den bienes
inmuebles como dación en pago para créditos hipotecarios la base para
determinar dicho valor será de acuerdo con el avalúo comercial.
A su vez establece condiciones al avaluador diciendo textualmente:

“…no tengan vinculación directa o indirecta con el respectivo establecimiento de
crédito, o parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de
afinidad y único civil con los directores y administradores del mismo…”
Destacando como requisitos la idoneidad profesional, solvencia moral,

experiencia e independencia. Estas expresiones le dan una cabida en el sector
21
Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se reglamentan parcialmente el
artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80,
82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, con referencia al tema de avalúos.
22
."Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad.
http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html

financiero a los avaluadores y avalúos, pues los dictámenes constituyen un
respaldo a las decisiones de crédito que toman los bancos.23
9.7. LEYES 546, 550 DE 1999 Y DECRETO 422 DE 2000.

Estas leyes 546 (Ley marco de vivienda) y ley 550 (Ley de reactivación
económica) siguieron dándole relevancia a los avalúos, pues estos lo convirtieron
en una herramienta indispensable a la hora de hacer inversiones o subsidiar
programas que tuvieran como objeto los inmuebles, es así como a través de la
expedición del Decreto 422 se pretendió crear un Estatuto General sobre avalúos
y avaluadores, esta norma constituyó los preceptos generales que hasta el día de
hoy orientan la actividad valuatoria.
Es de recalcar que esta norma se encuentra vigente y que dentro de su contenido

enumero y estableció expresamente unos elementos esenciales a los cuales
deben estar sujetos los avalúos, aunque textualmente la norma se refiere a estos
elementos como “criterios”, a través del tiempo y de acuerdo al desarrollo
normativo que ha tenido esta materia los “criterios” del artículo primero son
verdaderamente los principios que rigen todo lo relacionado con los avalúos, los
cuales son:
a. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas

fuentes sean verificables y comprobables.
b. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de

depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelarán.
c. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y

revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
d. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que

permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir
a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos
los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.
e. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en
sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes
que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos
de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación,
dependencia o parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a
las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en
ningún evento conflicto de intereses.
23
Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se
dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el
mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades.

f. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la
especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el registro nacional
de avaluadores.” 24
Es así como esta normativa trata de manera más detallada los avalúos,
estableciendo el procedimiento para la inscripción de personas naturales y
jurídicas al registro nacional de avaluadores. Sobre el registro se estableció un
trámite, requisitos de inscripción, creación de exámenes, sanciones que
comprenden la exclusión y suspensión del registro, sistemas de actualización del
registro y requisitos documentales.
9.8. RESOLUCIÓN 13314 DE 2001 DE LA SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y

COMERCIO.
En cumplimiento de la sentencia C-1265-2000 la Superintendencia queda solo
con la facultad de inscribir las personas al Registro Nacional de Avaluadores
clasificándolos por especialidades, el carácter de público que le da esta
Resolución a la inscripción dejó abierta la puerta para que cualquier persona sin
conocimiento alguno sobre la materia pueda solicitar su inscripción. En
conclusión, esta situación permite que personas sin conocimiento alguno sobre
determinadas materias puedan ser registradas como avaluadores en materias
donde no acreditan el conocimiento que dicen tener.
9.9. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 EXPEDIDA POR EL INSTITUTO GEOGRÁFICO

AGUSTÍN CODAZZI.
Aunque se dijo que por medio de esta resolución se establece un procedimiento
para determinar el valor de los inmuebles objeto de procesos de enajenación
voluntaria y forzosa desarrollados por la Ley 388 de 1997, los conceptos
desarrollados por esta ley han sido utilizados para la elaboración de avalúos que
son utilizados en diferentes procesos administrativos, judiciales, civiles, laborales,
notariales, entre otros. Sin duda alguna la Resolución 620 es la única que
recopila y desarrolla de manera precisa los procedimientos existentes para la
elaboración de avalúos, dando un soporte legal a las técnicas empleadas para la
emisión de dictámenes, clasificándolos en cuatro diferentes métodos valuatorios,
los cuales se analizarán más adelante:
• Método de Comparación o de Mercado.

• Método de Capitalización de Rentas o Ingresos.
• Método de Costo de Reposición.
• Método (Técnica) Residual.
Así como a través de este acto administrativo se les da un reconocimiento legal a

estos métodos, se requiere una documentación específica (La contenida en el
Art.13 del Dto. 1420 de 1998), se establecen unos pasos y características de
24
Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.

identificación, en donde obliga a tener en cuenta características del inmueble
como su forma física, estado legal, tipo de inmueble (Rural, urbano, régimen de
Propiedad Horizontal, Vivienda de Interés Social, entre otros), nombrando como
por medio de distintas fórmulas y estadísticas se brinda una herramienta para
sustentar el avalúo conforme al método utilizado, ya que aunque cada método
emplea una técnica o formula diferente hay constantes comunes que no varían
pues todos los inmuebles siempre van a tener un área, unos linderos, una
ubicación, un estado de conservación, entre otras muchas características propias
de ese tipo de bienes.
9.10. LEY 1673 DEL 19 DE JULIO DE 2013.

Después de casi cinco años sin expedición de normas tendientes a regular la
materia de los avalúos inmobiliarios el Congreso de la Republica emitió la
presente ley, la cual se enfoca en tratar de subsanar ese vacío normativo creado
por la sentencia C-1265-2000 en lo referente al control que se debe tener con
respecto a las personas que ejercen la actividad de avaluadores.
Aunque esta norma se enfoca de manera general a todos los que ejercen la
actividad de avaluadores claramente acoge a aquellos especializados en materia
inmobiliaria, es evidente que esta ley representa un cambio total en esta materia,
de manera específica los cambios más relevantes introducidos son los
siguientes:
Crea el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) antes conocido como registro

nacional de avaluadores, implantando unos requisitos específicos para solicitar la
inscripción.
• Se establece que el RAA permite a los avaluadores ejercer su actividad en todo

el territorio nacional, aspecto que resulta importante para los avaluadores de
inmuebles toda vez que para dictar cierta clase de avalúos de este tipo se
requería que la persona estuviera inscrita en el lugar donde estuviera ubicada el
inmueble.
• Se establece un régimen de faltas, inhabilidades, impedimentos e

incompatibilidades para ejercer la actividad, hecho que resulta importante ya que
genera más seguridad sobre la persona encargada de emitir el avalúo. De la
misma se establece un código ético y de deberes que involucra al avaluador con
sus clientes.
• Un cambio importante es que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo pasa

a ejercer funciones de inspección, vigilancia y control específicamente sobre las
entidades reconocidas en el sector inmobiliario y sus respectivos miembros,
instando incluso a la Superintendencia de Industria para que aplique las
sanciones y procedimientos establecidos en dicha ley. Sin duda alguna en
materia de avaluadores inmobiliarios la norma es bastante rígida y busca que
aquellos que ejercen esta actividad estén mucho más preparados para emitir
dictámenes.

Las anteriores leyes, decretos, sentencias y resoluciones proporcionan los
lineamientos, procedimientos y sanciones que le permiten a los avaluadores
certificados tener los mecanismos jurídicos y técnicos necesarios para ejercer la
actividad valuatoria garantizando principios de calidad en los servicios prestados,
también establece las entidades que tomaran el rol de ente de control
disciplinario de los avaluadores, con lo anterior se generara una mayor
transparencia, equidad y confianza en el mercado inmobiliario y frente al
Estado.25
9.11. LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD

VALUATORIA Y EL SERVICIO DE LOS AVALÚOS (USNA AVSA).
Es la encargada de normalizar la actividad valuatoria y la prestación del servicio
de avalúos en lo relacionado con la elaboración, prestación, revisión, auditoría y
control de avalúos de toda clase de bienes mediante Normas Técnicas
Sectoriales y Guías Técnicas Sectoriales.
Para la realización de la Normas Técnicas Sectoriales (NTS) y Guías Técnicas

Sectoriales (GTS), es de gran importancia la asistencia de todos los sectores
interesados y afectados, para garantizar la pluralidad del conocimiento y la
comprensión del documento normativo. Por esta razón, se establecieron un
mínimo de actores interesados que deben participar en el proceso:
• Gobierno.
• Prestadores del Servicio: Valuadores
• Academia
• Gremios.
• Usuarios de las valuaciones: Entidades financieras, gobierno, empresa
privada, comunidad en general
- NTSS 01: Bases para la determinación del valor de mercado. Explica los criterios
generales a la definición de valor de mercado y a su aplicación en la evaluación
de bienes.
- NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y

metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de
mercado.
- NTS I 01: Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles urbanos.

Establece la información mínima que debe contener el informe de valuación para
bienes inmuebles urbanos.
25
WALTER OSWALDO CASTRO PEÑUELA.

- NTS M O3: Norma Técnica Sectorial para la valuación de derechos de
arrendamiento.
- NTS C 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento.
- NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles.
- NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo
con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de otros, y
se aplica a los diferentes tipos de valuaciones.

10. METODOLOGÍA
La metodología realizada para el proyecto comprende varias fases que se

mostrarán a continuación (Imagen 1):
Fuente: Imagen 1 Metodología. Elaboración propia
FASE I.
1. Definición del problema.

2. Identificación de la zona objeto de estudio, determinando y examinando la
normatividad del municipio de Madrid – Cundinamarca, asociado al uso
Residencial.
3. Definición del tipo de Inmueble.
4. Definición de Variables.
FASE II.
1. Investigación económica: Fuentes directas e indirectas.

2. Construcción de la base de datos.
3. Depuración y selección de comparables: Caracterización de la información
(Sacar los atípicos, normalizar).
4. Descripciones estadísticas de las variables.

FASE III.
1. Cálculos y procesamiento de la información.

2. Análisis de avalúos realizados en la zona objeto de estudio aportados por R.V.
Inmobiliaria.
FASE IV.
1. Resultados.
2. Análisis de los resultados.
3. Conclusiones.
10.1. FASE I.
10.1.1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.

En términos regionales, se presenta un fenómeno en el que los municipios
de la sabana se han convertido en municipios dormitorio a raíz de la
dinámica urbana de Bogotá: alto crecimiento población y altos precios del
suelo. Este fenómeno ha producido el aumento significativo del sector de
la construcción. De las 11.961 viviendas nuevas en el Área Metropolitana
de Bogotá, el 32,5% de ellas se construyeron en los municipios aledaños a
Madrid. 1.459 viviendas se construyeron en Madrid (12.2%), 933 viviendas
nuevas en Mosquera (7,8%), 813 viviendas en Facatativá (6,8%) y 682
viviendas en Funza (5,7), el 67.5% restante del total de las viviendas
nuevas corresponde a municipios como Soacha, Chía, la Calera, Sopo,
Cota y Cajicá-Tabio-Tenjo26.
En la región, la gran demanda de vivienda ocasionada por la presión de

Bogotá desencadena la construcción de nuevas viviendas de diferentes
estratos, la construcción de viviendas de interés social y la construcción de
viviendas campestres.
- VIP (Vivienda de Interés Prioritario año 2017) hasta $52’000.000

- VIS (Vivienda de Interés Social año 2017): $52´000.000 - $100’000.000
- Vivienda Rango Bajo: $100’000.000 - $250´000.000
- Vivienda Rango Medio: $205’000.00 – 400’000.000
- Vivienda Rango Alto: superior a 400’000.000.27
Según dicho Estudio se evidencia que en la Región la mayor oferta de

vivienda corresponde al rango bajo (44%), seguido de la Vivienda de
Interés Social (26%) y la vivienda de rango medio (13%). Mientras que la
vivienda de rango alto (12%) y la vivienda de interés prioritario representan
el 12% y 5% respectivamente.
26
Encuesta Multipropósito, 2014. Alcaldía de Madrid Cundinamarca.
27
Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca.

Fuente: Imagen 2 “Estudio del crecimiento y evaluación de la huella urbana para los
municipios de conforman el área Bogotá Región”, 2017
Respecto a la oferta de vivienda multifamiliar Madrid se destaca al ser uno

de los municipios que mantiene una oferta equilibrada entre los rangos de
vivienda medio, bajo y VIS. Asimismo, con relación a la oferta de vivienda
unifamiliar Madrid se destaca por una oferta mayoritaria de VIS.
10.1.2. IDENTIFICACIÓN DE LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO.
LOCALIZACIÓN
La subregión occidental, compuesta por Facatativá, Bojacá, Funza,
Mosquera y Madrid, está localizada al occidente de la Sabana de Bogotá
sobre la cordillera oriental del altiplano Cundiboyacense.
Las fronteras principales de la subregión son Bogotá al occidente,

puntualmente el río Bogotá y el Aeropuerto El Dorado, Tenjo y Cota al
nororiente y, por último, Soacha al sur. A la subregión, la atraviesan dos
vías de carácter nacional en sentido oriente-occidente: la Troncal de
Occidente y la Autopista Medellín, y cuatro vías intermunicipales en
sentido norte -sur: la Transversal de la Sabana, desprendida de los cascos
urbanos de Funza y Mosquera, la Vía Subachoque, desprendida del casco
urbano de Madrid y, finalmente, las vías El Rosal-Facatativá y Facatativá-
El Vino, ambas desprendidas del casco urbano de Facatativá. En la
subregión, los centros urbanos de todos los municipios, salvo Bojacá, se
ubican sobre el eje de la Troncal de Occidente. Bojacá se conecta a la
Troncal de Occidente a través de la vía Bojacá-Facatativá.

Fuente: Imagen 3 Localización del Municipio de Madrid – Cundinamarca. Documento
Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018
El municipio de Madrid queda en el centro de la subregión occidental. Es el

único municipio que limita con todos los demás municipios de la subregión.
Específicamente, limita con Mosquera y Funza al oriente, con Facatativá al
occidente, con Bojacá al sur y con Subachoque, El Rosal y Tenjo al norte.
Adicionalmente, el río Subachoque entra al municipio por el norte, cruza el
perímetro urbano y sale por el suroriente hacia Mosquera. Mientras tanto,
por el occidente del municipio atraviesa el río Bojacá, el cual se cruza con
el Río Subachoque, formando la laguna Herrera al suroccidente del
municipio. Finalmente, colindando con la variante de la Troncal de
Occidente que circunda el casco urbano, hay chucua alrededor de la cual
se desarrolla gran parte de la actividad floricultora.
La morfología del municipio es longitudinal. Su casco urbano queda la sur

del municipio sobre la Troncal de Occidente. De ahí se desprende la zona
rural del municipio hacia el nororiente cruzando la Autopista Medellín hasta
llegar a Subachoque. La cabecera municipal de Madrid está a 2554 metros
sobre el nivel del mar y tiene una temperatura media de 14˙C. Por otro
lado, tiene una extensión total de 120.5 km². De esta área, 7.5 km² son
urbanos y 113 Km² son rurales. El área urbana está compuesta por 41
barrios, una zona de casas fiscales de la fuerza aérea y seis conjuntos
residenciales, mientras que al área rural la componen 16 veredas. Las

veredas principales quedan, por un lado, hacia la Autopista Medellín, tales
como La Punta y Puente Piedra y, por el otro, sobre la variante de la
Troncal de Occidente, tales como Santa Cruz y Laguna Larga.28
Entre las urbanizaciones identificadas para el desarrollo del presente

proyecto se encuentran:
1. Abundara - La Prosperidad
2. Alcalá - Hacienda Madrid
3. Alhambra, Condominio Campestre - Hacienda Zaragoza
4. Altos de Madrid - Centro
5. Aranjuez - Hacienda Madrid
6. Arboleda - Hacienda Casa Blanca
7. AVIUM - Centro
8. Balsillas - Hacienda Casa Blanca
9. Boreal - La Prosperidad
10. El Huerto - Hacienda Casa Blanca
11. El Molino - Hacienda Casa Blanca
12. El Pedregal - Hacienda Casa Blanca
13. El Peñol – Reserva de Madrid
14. El Portón I - Hacienda Casa Blanca
15. El Portón II - Hacienda Casa Blanca
16. El Prado - Hacienda Madrid
17. El Redil - Hacienda Casa Blanca
18. El Retiro - Hacienda Madrid
19. El Rodeo - Hacienda Casa Blanca
20. El Solar - Hacienda Casa Blanca
21. Fontana - La Prosperidad
22. Hacienda Los Alcaparros I
23. Hacienda Los Alcaparros II
24. La Castellana - Hacienda Madrid
25. La Finca - Hacienda Madrid
26. La Herrería - Hacienda Casa Blanca
27. La Sierra - Hacienda Casa Blanca
28. Padua – Reserva de Madrid
29. Palermo - Reserva de Madrid
30. Palmar - Reserva de Madrid
31. Pampa - Reserva de Madrid
32. Paramillo - Reserva de Madrid
33. Piamonte - Reserva de Madrid
34. Prados - Reserva de Madrid
35. Solera - La Prosperidad
36. Tarento Apartamentos – Hacienda Zaragoza
37. Zaragoza - Hacienda Zaragoza
38. Ventura - La Prosperidad
28
Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca.

Imagen 4. Fuente: Catastro Municipal, 2009, Alcaldía de Madrid Cundinamarca
Enmarcando la zona de estudio se encuentra la Cabecera Municipal la

cual se caracteriza por el predominio del uso residencial. Dentro de los
desarrollos de vivienda localizados en el suelo urbano es posible encontrar
tanto desarrollos formales como informales.
Cabe anotar que luego de realizar las respectivas visitas técnicas se logró
obtener un muestreo el cual se encuentra concentrado en siete (7) zonas
del Municipio de Madrid, los cuales son:
- La Prosperidad
- Hacienda Zaragoza
- Reserva de Madrid
- Hacienda Casa Blanca
- Hacienda Madrid
- Centro
- Hacienda Los Alcaparros
DEMOGRAFÍA
En las últimas décadas el crecimiento demográfico del departamento de
Cundinamarca ha tenido un comportamiento por encima del crecimiento
promedio nacional y, en particular, los municipios que se encuentran en la
Sabana de Bogotá han presentado el mayor aumento poblacional en la
región. Dicho crecimiento se da debido a los movimientos migratorios

intrarregionales que se han presentado entre la población atraída por
Bogotá desde el resto del país y los municipios de la Sabana de Bogotá.
De acuerdo con lo anterior, a continuación se presentan las proyecciones
de población del municipio:
Madrid, para el año 2018, según el DANE, el municipio deberá tener una
población de 82.118 habitantes de los cuales 71.538 personas
corresponden a su cabecera y 10.580 al resto del municipio y para el año
2020 el municipio tendría un total 85.090 habitantes.
Estas cifras poder tener como consecuencia la oferta de vivienda y empleo

que tiene el municipio. Convirtiéndolo en uno de los municipios con mayor
dinámica inmobiliaria de la región sabana. Esta dinámica se analizará más
adelante.
En cuanto a su comportamiento económico, el municipio de Madrid

presenta una variación con respecto al 2005 consolidando el comercio
como la principal destinación económica de los predios, diferente a la
vivienda. El 7,8% de los establecimientos se dedica a la industria; el 55,3%
a comercio; el 33,2% a servicios y el 3,7% a otra actividad.29
10.1.3. DEFINICIÓN DEL TIPO DE INMUEBLE.

La tipología de los inmuebles que serán utilizados como muestras para el
presente proyecto están definidas en apartamentos sujetos al régimen de
propiedad horizontal, ubicado en el casco urbano de Madrid,
Cundinamarca.
Es así, como se encontraron inmuebles nuevos, usados y en proyecto

constructor; este último no entra dentro del proceso estadístico ya que
estos inmuebles no existen físicamente y su valor comercial está sujeto a
la fecha de entrega, lo cual los saca del mercado que se pretende obtener.
Para los apartamentos que cuentan con garaje y/o depósito privado y/o de
uso exclusivo, se les descuenta el valor de dicha unidad para de esta
manera establecer el valor por metro cuadrado de solo la unidad privada
“apartamento”.
29
Documento Técnico de Soporte PBOT Madrid- 2018, Alcaldía de Madrid Cundinamarca

En la siguiente tabla se puede observar la cantidad ofertas en venta con
respecto a cada una de las zonas delimitadas por ubicación:
CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "VENTA" POR

ZONA
RESERVA DE MADRID
LA PROSPERIDAD
HACIENDA ZARAGOZA
MUESTRAS
HACIENDA MADRID
HACIENDA LOS ALCAPARROS
HACIENDA CASA BLANCA
CENTRO
0 10 20 30 40 50 60 70
Imagen 5. Fuente: Datos Muestras por zona en ventas. Elaboración propia
ZONA MUESTRAS
CENTRO 13
HACIENDA CASA BLANCA 63
HACIENDA LOS ALCAPARROS 4
HACIENDA MADRID 49
HACIENDA ZARAGOZA 28
LA PROSPERIDAD 22
RESERVA DE MADRID 27
TOTAL DE MUESTRAS EN VENTA 206
En la siguiente tabla se puede observar la cantidad ofertas en renta con

respecto a cada una de las zonas delimitadas por ubicación:

CANTIDAD DE MUESTRAS EN OFERTA "RENTA" POR
ZONA
RESERVA DE MADRID
LA PROSPERIDAD
HACIENDA ZARAGOZA
HACIENDA MADRID MUESTRAS
CENTRO
0 10 20 30 40 50 60
Imagen 6. Fuente: Datos Muestras por zona en Renta. Elaboración propia
ZONA MUESTRAS
CENTRO 5
HACIENDA CASA BLANCA 53
HACIENDA LOS ALCAPARROS 4
HACIENDA MADRID 46
HACIENDA ZARAGOZA 20
LA PROSPERIDAD 41
RESERVA DE MADRID 32
TOTAL DE MUESTRAS EN RENTA 201
10.1.4. DEFINICIÓN DE VARIABLES.

Dadas las condiciones físicas de cada uno de los predios evidenciados en
visita y corroborados telefónicamente, se logran establecer las variables:
1. Área privada.
2. Numero de Piso.
3. Estrato.
4. Ubicación.
1. ÁREA PRIVADA: Como bien se sabe esta área está definida como una
extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los
bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con la
Ley 675 de 2001, así mismo la Resolución 620 de 2008 en su artículo No.
10 nos dice que para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad

horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada
de construcción.
Conforme lo anterior, las muestras objeto de estudio deben estar

establecidas por áreas privadas; para esto se realizó la respectiva
indagación y corroboración, aplicando un índice del 92% el cual
corresponde al área privada a utilizar y un 8% restante, el cual está
definido como área común.
Dicha relación fue establecida con documentos de diferentes inmuebles

sujetos a propiedad horizontal, suministrados por R.V. Inmobiliaria,
arrojando porcentajes entre el 7 hasta 10 por ciento; adoptando un 8% de
depuración.
Posteriormente se encontró, que hay apartamento desde 38 m2 hasta 100

m2, los cuales van a ser procesados en tres rangos: apartamentos de 38
m2 hasta 52 m2, apartamentos de 53 m2 hasta 72 m2 y apartamentos de
73 m2 hasta 100 m2.
En la siguiente tabla se evidencia la cantidad ofertas en venta con

respecto a los rangos por áreas establecidos:

ÁREA
73 M2 A 100 M2
53 M2 A 72 M2 MUESTRAS
38 M2 A 52 M2
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120
Imagen 7. Fuente: Datos Muestras por rango de área en Venta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS
38 M2 A 52 M2 63
53 M2 A 72 M2 119
73 M2 A 100 M2 24
En la siguiente tabla se observa la cantidad de ofertas en Renta con

respecto a los rangos por áreas establecidos:

ÁREA
73 M2 A 100 M2
53 M2 A 72 M2 MUESTRAS
38 M2 A 52 M2
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120
Imagen 8. Fuente: Datos Muestras por rango de área en Renta. Elaboración propia
ÁREAS MUESTRAS
38 M2 A 52 M2 71
53 M2 A 72 M2 112
73 M2 A 100 M2 18
2. NUMERO DE PISO: La tipología constructiva evidenciada en campo

corresponde a edificios en su mayoría de hasta 6 pisos, sin embargo se
encontraron en el sector de la prosperidad edificios de hasta 20 pisos.
Los conjuntos que cuentan con más de 6 pisos tienen ascensor por norma,
para los demás que tienen hasta 6 niveles de altura no cuentan con
ascensor; sin embargo, el conjunto residencial la ALHAMBRA,

CONDOMINIO CAMPESTRE que cuenta con ascensor y su altura es de
tan solo 6 pisos.
Lo anterior se establece con el fin de identificar los pisos más comerciales,

ya que para aquellos apartamentos que no cuentan con ascensor y
quedan en un nivel de piso más alto su comercialización es más lenta que
la de un predio en segundo o primero piso, esto en cuanto a venta o renta.
Así mismo, para aquellos conjuntos en donde si cuentan con ascensor los
pisos más altos son más atractivos en cuanto a su comerciabilidad, por
ende su precio individual debería ser más alto.
Ahora, se establece rangos por pisos para poder identificar la cantidad de

predios identificados en campo; dichos rangos están dados por
apartamentos de 1 piso a 2do piso, de 3 piso a 4to piso, de 5to piso a 6to
piso y de 7mo piso en adelante.
En la siguiente tabla se puede ver la cantidad ofertas en Venta con

respecto a los rangos por piso establecidos:

PISO
7 PISO Y MÁS
5 PISO A 6 PISO
MUESTRAS
3 PISO A 4 PISO
1 PISO A 2 PISO
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Imagen 9. Fuente: Datos Muestras por rango de Piso en Venta. Elaboración propia

ÁREAS MUESTRAS
1 PISO A 2 PISO 52
3 PISO A 4 PISO 99
5 PISO A 6 PISO 44
7 PISO Y MÁS 11
En la siguiente tabla se observa la cantidad ofertas en Renta con respecto

a los rangos por piso establecidos:

PISO
7 PISO Y MÁS
5 PISO A 6 PISO
MUESTRAS
3 PISO A 4 PISO
1 PISO A 2 PISO
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Imagen 10. Fuente: Datos Muestras por rango de Piso en Renta. Elaboración propia
ÁREAS MUESTRAS
1 PISO A 2 PISO 62
3 PISO A 4 PISO 64
5 PISO A 6 PISO 54
7 PISO Y MÁS 21
3. ESTRATO. Para esta variable hay que considerar que los inmuebles
muestreados son muy homogéneos entre sí, ya sea en cuanto a sus
acabados o dotación comunal.
Hay evidencia de conjuntos residenciales estrato socioeconómico 3 que

pueden contar con piscina, canchas de squash etc., y estratos 4 que
también; en cuanto a los acabados de cada unidad es relativa, ya que en

su gran mayoría los apartamentos fueron entregados en obra negra, gris o
blanca y cada propietario dio arreglo con acabados muy similares de
acuerdo a la zona.
Sin embargo, a continuación se relacionan los estratos encontrados en

para cada una de las ofertas, dichos estratos fueron contrastados con la
estratificación establecida por el municipio de Madrid Cundinamarca.
En la siguiente tabla se refleja la cantidad de ofertas en Venta con

respecto a los estratos socioeconómicos encontrados:

ESTRATO
ESTRATO 6
ESTRATO 5
ESTRATO 4
MUESTRAS
ESTRATO 3
ESTRATO 2
ESTRATO 1
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180
Imagen 11. Fuente: Datos Muestras por Estrato en Venta. Elaboración propia
ÁREAS MUESTRAS
ESTRATO 3 178
ESTRATO 4 28

En la siguiente tabla se expone la cantidad ofertas en Renta con respecto
a los estratos socioeconómicos encontrados:

ESTRATO
ESTRATO 6
ESTRATO 5
ESTRATO 4
MUESTRAS
ESTRATO 3
ESTRATO 2
ESTRATO 1
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180
Imagen 12. Fuente: Datos Muestras por Estrato en Renta. Elaboración propia
ÁREAS MUESTRAS
ESTRATO 3 175
ESTRATO 4 26
4. UBICACIÓN. Se encontró una concentración de muestras conformadas

por siete (7) zonas las cuales son:
- La Prosperidad
- Hacienda Zaragoza
- Reserva de Madrid
- Hacienda Casa Blanca
- Hacienda Madrid
- Centro
- Hacienda Los Alcaparros
Estas zonas fueron construidas progresivamente, pero de forma constante

en el transcurso de 5 años, diseñadas como grandes ciudadelas en donde
se encuentran distintas tipologías constructivas y de áreas.

Esta variable se encuentra definida en el presente capitulo “definición de
tipo de inmueble” y descrita en las imágenes 5 muestras por zona en venta
y 6 muestras por zona en renta.
10.2. FASE II.
10.2.1. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: FUENTES DIRECTAS E INDIRECTAS.

Se realizaron ocho (8) visitas al municipio de Madrid, Cundinamarca para
de esta manera obtener de manera directa ofertas de venta y renta de
apartamentos sujetos a propiedad horizontal; así mismo, para conocer la
tipología constructiva de las torres, conocer la infraestructura de cada uno
de los sectores, reconocer la accesibilidad vial para cada uno de los
conjuntos residenciales, su estado de conservación, arborización, etc.
Se visitó cada uno de los conjuntos residenciales, se logró ingresar a tan

solo unos pocos, esto dado las normas establecidas por la asamblea de
cada conjunto. En algunos casos, en donde el propietario se encontraba
disponible, se ingresó al inmueble, se reconoció distribución interna,
disposición en acabados y demás información suministrada por el
propietario.
Se encontró gran número de ofertas publicadas en ventanas, carteleras

(portería) y cuaderno de registro de venta y arriendo.
Lo anterior obedece a la informalidad de publicidad de los inmuebles, esto

debido a la no costumbre de pagar publicidad y porcentajes a una
inmobiliaria.
Así mismo, se encontraron ofertas en páginas reconocidas como lo son

MetroCuadrado.com y FincaRaiz.com; para tan caso de fuentes indirectas
solo se trabajaron estos dos portales de finca raíz.
Para tal caso, se obtuvieron los siguientes resultados:
206 ofertas en venta, 201 ofertas en renta, para un total de 407 ofertas
entre renta y venta. De los cuales 227 ofertas corresponden a muestras
directas (obtenidas en campo) y 180 ofertas obtenidas en los portes de
finca raíz anteriormente mencionados.
Cabe aclarar que dichas ofertas fueron verificadas telefónicamente, para

corroborar nombre de conjunto, área del apartamento, numero de piso,
acabados, vetustez, estrato, acabados, numero de parqueaderos,
depósitos, numero de baños, habitaciones, cocina, valor de administración,
entre otros. Información la cual se encuentra descrita en el formato de
mercado.

En la siguiente grafica se muestra con mayor exactitud dicho muestreo.
RESERVA DE MADRID
LA PROSPERIDAD
MUESTRAS
HACIENDA ZARAGOZA INDIRECTAS RENTA
MUESTRAS
HACIENDA MADRID INDIRECTAS VENTA
HACIENDA LOS MUESTRAS

ALCAPARROS DIRECTAS RENTA
HACIENDA CASA BLANCA MUESTRAS

DIRECTAS VENTA
CENTRO
0 5 10 15 20 25 30 35 40
Imagen 13. Fuente: Datos fuentes directas e indirectas Venta y Renta. Elaboración propia.
MUESTRAS MUESTRAS MUESTRAS MUESTRAS

ZONA DIRECTAS DIRECTAS INDIRECTAS INDIRECTAS
VENTA RENTA VENTA RENTA
CENTRO 8 3 5 2
HACIENDA CASA BLANCA 36 31 27 22
HACIENDA ALCAPARROS 2 2 2 2
HACIENDA MADRID 27 26 22 20
HACIENDA ZARAGOZA 16 12 12 8
LA PROSPERIDAD 8 27 14 14
RESERVA DE MADRID 14 15 13 17
TOTAL DE MUESTRAS
DIRECTAS 227
TOTAL DE MUESTRAS
INDIRECTAS 180

10.2.2. CONSTRUCCIÓN DE LA BASE DE DATOS.
Para la construcción de la base de datos se tomó como referencia los
formatos de estudio de mercado utilizados en R.V INMOBILIARIA para la
realización de avalúos comerciales.
Se realizó el respectivo análisis a los formatos, con el fin de obtener la

información necesaria de cada inmueble, adicionando y depurando ítems
que permitan un correcto procesamiento estadístico.
Es así, como se establecen dos formatos:
 Formato de mercado para ofertas en venta.

 Formato de mercado para ofertas en renta.
Conforme lo anterior, se tienen los siguientes ítems para el registro de la

base en cuanto al estudio de ofertas en venta:
VR
ÁREA FUENTE OBSE
NOMBRE COORDEN EDAD VALOR VALOR No. VR VR TERRAZA,
No. ZONA DIRECCIÓN TIPO PISO ESTRATO PRIVADA VR Y/O FECHA HAB. BAÑOS COCINAS RVACI
CONJUNTO ADAS AÑOS OFERTA DEPURADO GARAJES GARAJES DEPÓSITO BALCÓN
M² M² TELÉFONO ONES
Y/O PATIO
Imagen 14. Fuente: Formato estudio de mercado inmuebles en venta. Elaboración propia.
1) No. (número de oferta).

2) NOMBRE CONJUNTO.
3) ZONA.
4) DIRECCIÓN.
5) COORDENADAS.
6) TIPO (tipo de inmueble).
7) PISO (número de piso).
8) EDAD (años) (Vetustez).
9) ESTRATO.
10) VALOR OFERTA (valor pedido).
11) VALOR DEPURADO (valor negociado).
12) No. GARAJES.
13) Vr. Garajes (valor venta garajes).
14) Vr. Depósito (valor venta depósito).
15) Vr. TERRAZA, BALCÓN Y/O PATIO.
16) ÁREA PRIVADA M².
17) VR. M² (valor venta por metro cuadrado).
18) FUENTE Y/O TELÉFONO.
19) FECHA (fecha de captura de la oferta).
20) HAB. (número de habitaciones).
21) BAÑOS (número de baños).

22) COCINAS (número de cocinas).
23) OBSERVACIONES.
Para las ofertas en renta se plantearon los siguientes ítems:
ÁREA FUENTE OBSE

NOMBRE COORDEN EDAD VALOR VALOR ADMINIST No. VR VR
No. ZONA DIRECCIÓN TIPO PISO ESTRATO PRIVADA VR Y/O FECHA HAB. BAÑOS COCINAS RVACI
CONJUNTO ADAS AÑOS OFERTA DEPURADO RACIÓN GARAJES GARAJES DEPÓSITO
M² M² TELÉFONO ONES
Imagen 15. Fuente: Formato estudio de mercado inmuebles en renta. Elaboración propia.
1) No. (número de oferta).

2) NOMBRE CONJUNTO
3) ZONA
4) DIRECCIÓN
5) COORDENADAS
6) TIPO (tipo de inmueble).
7) PISO (número de piso).
8) EDAD (años) (Vetustez).
9) ESTRATO
10) VALOR OFERTA (valor pedido).
11) VALOR DEPURADO (valor negociado).
12) ADMINISTRACIÓN
13) No. GARAJES.
14) VR GARAJES (valor arriendo garajes).
15) VR DEPÓSITO (valor arriendo deposito).
16) ÁREA PRIVADA M²
17) VR M² (valor arriendo por metro cuadrado).
18) FUENTE Y/O TELÉFONO
19) FECHA (fecha de captura de la oferta).
20) HAB. (número de habitaciones).
21) BAÑOS (número de baños).
22) COCINAS (número de cocinas).
23) OBSERVACIONES
**Anexo al presente informe se adjuntara la base construida con las

ofertas en venta y renta evidenciadas en campo y en los portales web.
10.2.3. DEPURACIÓN Y SELECCIÓN DE COMPARABLES:

CARACTERIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN (SACAR LOS ATÍPICOS,
NORMALIZAR).
Este proceso pretende organizar los datos captados en campo y en los
portales web en cada uno de los formatos de estudio de mercado
anteriormente mostrados, de tal manera que los resultados a utilizar en la

base de datos sean siempre inequívocos y den el resultado que se
pretende.
Conforme a esto, se puede establecer tendencias de precios por conjunto

residencial, y así fácilmente identificar los inmuebles sobre valorados en
cuanto a su precio de venta.
Lo anterior, se genera a raíz de una especulación inmobiliaria la cual está

basada en el pronóstico y en un estudio de los precios de las viviendas. En
donde un especulador intenta predecir el rendimiento futuro de cualquier
inversión, y tiende a centrarse en las ganancias a corto plazo. Cuando la
especulación impulsa la demanda, los precios se disparan y viceversa. Los
costos de la vivienda no solo dependen de la demanda especulativa, sino
también de la oferta y las tasas de interés. Generalmente un comprador
adquiere una propiedad para revenderla rápidamente, en lugar de
disfrutarla a largo plazo, confiando en el hecho de que podrá beneficiarse
del rápido aumento en los precios de la propiedad.
Una vez normalizadas las muestras obtenidas, se evidencian nueve (9)

ofertas que se encuentran con precios atípicos tanto en renta como en
venta, los cuales se observan a continuación:
10.2.3.1. MUESTRAS ATÍPICAS EN VENTA:
DATOS ATÍPICOS EN VENTA
NOMBRE VALOR VALOR ÁREA

No. ZONA VR M²
CONJUNTO OFERTA DEPURADO PRIVADA M²
HACIENDA CASA
1 ARBOLEDA $ 340.000.000 $ 316.200.000 73,00 $ 4.061.096
BLANCA
HACIENDA CASA
2 EL RODEO $ 220.000.000 $ 209.000.000 59,25 $ 3.527.426
BLANCA
3 FONTANA LA PROSPERIDAD $ 210.000.000 $ 203.700.000 53,36 $ 3.773.051
HACIENDA
4 ZARAGOZA $ 170.000.000 $ 164.900.000 49,68 $ 3.271.538
ZARAGOZA
RESERVA DE
5 PAMPA $ 180.000.000 $ 174.600.000 51,52 $ 3.342.974
MADRID
6 VENTURA LA PROSPERIDAD $ 240.000.000 $ 232.800.000 55,20 $ 4.160.145
Imagen 16. Fuente: Muestras atípicas en venta. Elaboración propia.

- Para el conjunto residencial Arboleda, ubicado en la Hacienda Casa
Blanca, se obtuvieron las siguiente estadísticas:
CONJUNTO RESIDENCIAL ARBOLEDA

PROMEDIO 12 DATOS $ 2.698.550
DESVIACIÓN 12 DATOS $ 86.151
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 3,19%
NÚMERO DE DATOS 12
RAÍZ N 3,46
T-STUDENT 1,569
LIMITE SUPERIOR $ 2.737.570
LIMITE INFERIOR $ 2.659.529
El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 4.061.096

por m2, valor que excede un 32,59% sobre el límite superior de las
muestras obtenidas en el Conjunto Residencial Arboleda las cuales
corresponden a $ 2.737.570 por m2; razón por la cual esta oferta es
depurada para el análisis estadístico.
- Para el conjunto residencial El Rodeo, ubicado en la Hacienda Casa

CONJUNTO RESIDENCIAL EL RODEO

NÚMERO DE DATOS 3
RAÍZ N 1,73
T-STUDENT 1,996

muestras obtenidas en el Conjunto Residencial El Rodeo las cuales
- Para el conjunto residencial La Fontana, ubicado en La Prosperidad, se

obtuvieron las siguiente estadísticas:
CONJUNTO RESIDENCIAL LA FONTANA


NÚMERO DE DATOS 6
RAÍZ N 2,45
T-STUDENT 1,692

muestras obtenidas en el Conjunto Residencial La Fontana las cuales
- Para el conjunto residencial Zaragoza, ubicado en la Hacienda Zaragoza,

se obtuvieron las siguiente estadísticas:
CONJUNTO RESIDENCIAL ZARAGOZA

NÚMERO DE DATOS 12
RAÍZ N 3,46
T-STUDENT 1,569

muestras obtenidas en el Conjunto Residencial Zaragoza las cuales
- Para el conjunto residencial Pampa, ubicado en la Reserva de Madrid, se

CONJUNTO RESIDENCIAL PAMPA

NÚMERO DE DATOS 6
RAÍZ N 2,45
T-STUDENT 1,692

muestras obtenidas en el Conjunto Pampa las cuales corresponden a
$2.405.234 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el
análisis estadístico.
- Para el conjunto residencial Ventura, ubicado en La Prosperidad, se

CONJUNTO RESIDENCIAL VENTURA

NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
T-STUDENT 1,746

muestras obtenidas en el Conjunto Ventura las cuales corresponden a
$2.585.243 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el
análisis estadístico.
10.2.3.2. MUESTRAS ATÍPICAS EN RENTA:
DATOS ATÍPICOS EN RENTA

NOMBRE VALOR VALOR ÁREA
No. ZONA VR M²
CONJUNTO OFERTA DEPURADO PRIVADA M²
RESERVA DE
1 PRADOS $ 900.000 $ 873.000 51,00 $ 15.518
MADRID
HACIENDA CASA
2 LA SIERRA $ 1.767.600 $ 1.714.572 86,00 $ 16.011
BLANCA
RESERVA DE
3 PARAMILLO $ 1.050.000 $ 1.018.500 57,60 $ 14.046
MADRID
Imagen 17. Fuente: Muestras atípicas en renta. Elaboración propia.
- Para el conjunto residencial Prados, ubicado en la Reserva de Madrid, se


CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS
PROMEDIO 7 DATOS $ 10.914
DESVIACIÓN 7 DATOS $ 617
NÚMERO DE DATOS 7
RAÍZ N 2,65
T-STUDENT 1,655
LIMITE SUPERIOR $ 11.300
LIMITE INFERIOR $ 10.528
El valor por metro cuadrado de la oferta atípica corresponde a $ 15.518

muestras obtenidas en el Conjunto Prados las cuales corresponden a
$11.300 por m2; razón por la cual esta oferta es depurada para el análisis
estadístico.
- Para el conjunto residencial La Sierra, ubicado en la Hacienda Casa

CONJUNTO RESIDENCIAL LA SIERRA

NÚMERO DE DATOS 6
RAÍZ N 2,45
T-STUDENT 1,692

muestras obtenidas en el Conjunto La Sierra las cuales corresponden a
estadístico.
- Para el conjunto residencial Paramillo, ubicado en la Reserva de Madrid,

se obtuvieron las siguiente estadísticas:
CONJUNTO RESIDENCIAL PARAMILLO

NÚMERO DE DATOS 10
RAÍZ N 3,16

T-STUDENT 1,592

muestras obtenidas en el Conjunto Paramillo las cuales corresponden a
estadístico.
Dado lo anterior, se obtuvieron los siguientes datos comparables:
ZONA MUESTRAS EN VENTA MUESTRAS EN VENTA

CENTRO 13 5
HACIENDA CASA BLANCA 63 53
HACIENDA LOS ALCAPARROS 4 4
HACIENDA MADRID 49 46
HACIENDA ZARAGOZA 28 20
LA PROSPERIDAD 22 41
RESERVA DE MADRID 27 32
TOTAL DE MUESTRAS 206 201
10.2.4. DESCRIPCIÓN ESTADÍSTICA DE LAS VARIABLES

Para este punto se mostrara el comportamiento con cada una de las
variables anteriormente definidas, estableciendo los límites de confianza,
desviación estándar, varianza, máximos, mínimos etc.
10.2.4.1. VARIABLE POR UBICACIÓN

Dado lo anterior, se obtuvieron las siguientes estadísticas para las
muestras en venta y renta discriminadas por la variable Ubicación (Zonas).
 ESTADISTICAS POR ZONA - INMUEBLES EN VENTA
ZONA CENTRO
MEDIA $ 2.308.812
DESVIACIÓN ESTANDAR $ 168.417
NÚMERO DE DATOS 13
RAÍZ N 3,61
MÁXIMO $ 2.565.844,48
MÍNIMO $ 2.002.669,72
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

VARIANZA $ 30.488.289.114
Para la zona centro, el estudio arroja un promedio de $ 2.308.812, una

desviación estándar de $ 168.417, un coeficiente de variación del 7,29%,
intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $
2.400.363 y límite inferior de $ 2.217.261, con un total de muestra de 13
datos.
ZONA HACIENDA CASA BLANCA

MEDIA $ 2.624.469
NÚMERO DE DATOS 63
RAÍZ N 7,94
MÁXIMO $ 3.247.407,26
MÍNIMO $ 2.003.569,11
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 62.947.482.491
Para la zona de Casa Blanca, el estudio arroja un promedio de $

2.624.469, una desviación estándar de $ 250.893, un coeficiente de
variación del 9,56%, intervalos de confianza entre el límite superior
correspondiente a $2.686.423 y límite inferior de $ 2.562.515, con un total
de muestra de 63 datos.
ZONA HACIENDA LOS ALCAPARROS

MEDIA $ 2.283.338
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
MÁXIMO $ 2.397.168,10
MÍNIMO $ 2.232.736,57
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

VARIANZA $ 5.974.559.115
Para la zona de Los Alcaparros, el estudio arroja un promedio de $

ZONA HACIENDA MADRID

MEDIA $ 2.421.271
NÚMERO DE DATOS 49
RAÍZ N 7,00
MÁXIMO $ 2.790.000,00
MÍNIMO $ 1.939.860,48
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 58.347.657.542
Para la zona de Hacienda Madrid, el estudio arroja un promedio de $

ZONA HACIENDA ZARAGOZA

MEDIA $ 2.296.020
NÚMERO DE DATOS 28
RAÍZ N 5,29
MÁXIMO $ 2.622.337,66
MÍNIMO $ 2.100.040,26
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

VARIANZA $ 11.830.546.071
Para la zona de Hacienda Zaragoza, el estudio arroja un promedio de $
ZONA LA PROSPERIDAD
MEDIA $ 2.440.817
NÚMERO DE DATOS 22
RAÍZ N 4,69
MÁXIMO $ 2.611.413,04
MÍNIMO $ 2.202.989,13
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 10.238.970.606
Para la zona de La Prosperidad, el estudio arroja un promedio de $

ZONA RESERVA DE MADRID

MEDIA $ 2.454.120
NÚMERO DE DATOS 27
RAÍZ N 5,20
MÁXIMO $ 2.803.278,69
MÍNIMO $ 2.241.638,80
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 18.975.298.336

Para la zona de Reserva Madrid, el estudio arroja un promedio de $
 ESTADISTICAS POR ZONA - INMUEBLES EN RENTA
ZONA CENTRO
MEDIA $ 9.381
NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
MÁXIMO $ 10.769,15
MÍNIMO $ 8.552,08
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 1.299.451
Para la zona centro, el estudio arroja un promedio de $ 9.381, una

intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.380
y límite inferior de $ 8.382, con un total de muestra de 5 datos.
ZONA HACIENDA CASA BLANCA

MEDIA $ 10.743
DESVIACIÓN ESTANDAR $ 717
NÚMERO DE DATOS 53
RAÍZ N 7,28
MÁXIMO $ 12.381,29
MÍNIMO $ 8.724,58
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 513.731

Para la zona de Casa Blanca, el estudio arroja un promedio de $ 10.743,
una desviación estándar de $ 717, un coeficiente de variación del 6,67%,
ZONA HACIENDA LOS ALCAPARROS

MEDIA $ 11.805
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
MÁXIMO $ 12.136,38
MÍNIMO $ 11.373,25
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 113.902
Para la zona de Los Alcaparros, el estudio arroja un promedio de $ 11.805,

una desviación estándar de $ 337, un coeficiente de variación del 2,86%,
intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $12.136 y
límite inferior de $ 11.475, con un total de muestra de 4 datos.
ZONA HACIENDA HACIENDA MADRID

MEDIA $ 10.147
NÚMERO DE DATOS 46
RAÍZ N 6,78
MÁXIMO $ 12.797,05
MÍNIMO $ 8.010,12
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
Para la zona de Hacienda Madrid, el estudio arroja un promedio de $

10.147, una desviación estándar de $ 1.371, un coeficiente de variación
del 13,51%, intervalos de confianza entre el límite superior

correspondiente a $10.543 y límite inferior de $ 9.751, con un total de
muestra de 46 datos.
ZONA HACIENDA ZARAGOZA

MEDIA $ 9.895
NÚMERO DE DATOS 20
RAÍZ N 4,47
MÁXIMO $ 10.935,90
MÍNIMO $ 8.724,87
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 507.131
Para la zona de Hacienda Zaragoza, el estudio arroja un promedio de $

9.895, una desviación estándar de $ 712, un coeficiente de variación del
7,20%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a $
10.207 y límite inferior de $ 9.583, con un total de muestra de 20 datos.
ZONA LA PROSPERIDAD
MEDIA $ 11.167
NÚMERO DE DATOS 41
RAÍZ N 6,40
MÁXIMO $ 12.834,52
MÍNIMO $ 10.106,84
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 461.554
Para la zona de La Prosperidad, el estudio arroja un promedio de $


ZONA RESERVA DE MADRID
MEDIA $ 10.632
NÚMERO DE DATOS 32
RAÍZ N 5,66
MÁXIMO $ 11.980,00
MÍNIMO $ 9.153,07
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 536.849
Para la zona de Reserva Madrid, el estudio arroja un promedio de $

10.2.4.2. VARIABLE POR ÁREA

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable área
Privada, se estimaron las siguientes estadísticas:
 ESTADISTICAS POR RANGO DE ÁREA - INMUEBLES EN VENTA
ÁREAS ENTRE 38 M2 Y 52 M2
MEDIA $ 2.448.882
NÚMERO DE DATOS 63
RAÍZ N 7,94
MÁXIMO $ 2.790.000,00
MÍNIMO $ 2.100.040,26
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 28.070.313.402
Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 38 m2 y 52

m2 se obtiene un promedio de $ 2.448.882, una desviación estándar de $

167.542, un coeficiente de variación del 6,84%, intervalos de confianza
entre el límite superior correspondiente a $ 2.490.254 y límite inferior de $
2.407.511, con un total de muestra de 63 datos.
MEDIA $ 2.407.977
NÚMERO DE DATOS 120
RAÍZ N 10,95
MÁXIMO $ 2.803.278,69
MÍNIMO $ 1.939.860,48
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 39.134.401.986

m2 se obtiene un promedio de $ 2.407.977, una desviación estándar de $
197.824, un coeficiente de variación del 8,22%, intervalos de confianza
entre el límite superior correspondiente a $ 2.443.371 y límite inferior de $
2.372.582, con un total de muestra de 120 datos.

MEDIA $ 2.788.816
NÚMERO DE DATOS 23
RAÍZ N 4,80
MÁXIMO $ 3.247.407,26
MÍNIMO $ 2.266.545,89
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 83.382.754.484
Para las muestras obtenidas que están en el rango de área de 73 m2 y

100 m2 se obtiene un promedio de $ 2.788.816, una desviación estándar
de $ 288.761, un coeficiente de variación del 10,35%, intervalos de

confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.906.827 y límite
inferior de $ 2.670.805, con un total de muestra de 23 datos.
 ESTADISTICAS POR RANGO DE ÁREA - INMUEBLES EN RENTA
MEDIA $ 11.170
NÚMERO DE DATOS 71
RAÍZ N 8,43
MÁXIMO $ 12.834,52
MÍNIMO $ 9.277,78
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 737.116

m2 se obtiene un promedio de $ 11.170, una desviación estándar de $
859, un coeficiente de variación del 7,69%, intervalos de confianza entre el
límite superior correspondiente a $ 11.370 y límite inferior de $ 10.970, con
un total de muestra de 71 datos.
MEDIA $ 10.227
RAÍZ N 10,58
MÁXIMO $ 11.972,22
MÍNIMO $ 8.010,12
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 919.935

m2 se obtiene un promedio de $ 10.227, una desviación estándar de $

959, un coeficiente de variación del 9,38%, intervalos de confianza entre el
límite superior correspondiente a $ 10.404 y límite inferior de $ 10.049, con
un total de muestra de 112 datos.

MEDIA $ 10.431
NÚMERO DE DATOS 18
RAÍZ N 4,24
MÁXIMO $ 11.795,80
MÍNIMO $ 8.724,87
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 917.596
Para las muestras obtenidas que están en el rango de 73 m2 y 100 m2 se

obtiene un promedio de $ 10.431, una desviación estándar de $ 958, un
coeficiente de variación del 9,18%, intervalos de confianza entre el límite
superior correspondiente a $ 10.873 y límite inferior de $ 9.988, con un
total de muestra de 18 datos.
10.2.4.3. VARIABLE POR NÚMERO DE PISO

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable número
de piso, se obtienen las siguientes estadísticas:
 ESTADISTICAS POR RANGO DE NÚMERO DE PISO - INMUEBLES EN

VENTA
DE 1 PISO A 2 PISO
MEDIA $ 2.460.766
NÚMERO DE DATOS 52
RAÍZ N 7,21
MÁXIMO $ 3.247.407,26
MÍNIMO $ 1.988.643,74
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

VARIANZA $ 56.773.885.432
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de primer a

segundo piso se determina un promedio de $ 2.460.766, una desviación
estándar de $ 238.273, un coeficiente de variación del 9,68%, intervalos de
DE 3 PISO A 4 PISO
MEDIA $ 2.454.431
NÚMERO DE DATOS 99
RAÍZ N 9,95
MÁXIMO $ 3.113.958,81
MÍNIMO $ 1.954.874,84
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 54.365.529.932
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de tercer a

cuarto piso se determina un promedio de $ 2.454.431, una desviación
DE 5 PISO A 6 PISO
MEDIA $ 2.484.535
NÚMERO DE DATOS 44
RAÍZ N 6,63
MÁXIMO $ 3.068.720,93
MÍNIMO $ 1.939.860,48
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

VARIANZA $ 64.129.058.017
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de quinto a

sexto piso se determina un promedio de $ 2.484.535, una desviación
estándar de $ 253.237, un coeficiente de variación del 10,19%, intervalos
de confianza entre el límite superior correspondiente a $ 2.559.361 y límite
DE 7 PISO EN ADELANTE
MEDIA $ 2.464.677
NÚMERO DE DATOS 11
RAÍZ N 3,32
MÁXIMO $ 2.590.969,90
MÍNIMO $ 2.401.528,51
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 4.042.596.050
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de séptimo

piso en adelante se determina un promedio de $ 2.464.677, una
2.502.250 y límite inferior de $2.427.103, con un total de muestra de 11
datos.
 ESTADISTICAS POR RANGO DE NÚMERO DE PISO - INMUEBLES EN

RENTA
DE 1 PISO A 2 PISO
MEDIA $ 10.585
NÚMERO DE DATOS 62
RAÍZ N 7,87
MÁXIMO $ 12.797,05
MÍNIMO $ 8.271,98
CONFIANZA 95,00%

ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 967.840
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de primer a

segundo se determina un promedio de $ 10.585, una desviación estándar
de $984, un coeficiente de variación del 9,29%, intervalos de confianza
entre el límite superior correspondiente a $ 10.830 y límite inferior de $
10.340, con un total de muestra de 62 datos.
DE 3 PISO A 4 PISO
MEDIA $ 10.573
NÚMERO DE DATOS 64
RAÍZ N 8,00
MÁXIMO $ 12.797,05
MÍNIMO $ 8.551,74
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de tercer a

cuarto piso se determina un promedio de $ 10.573, una desviación
confianza entre el límite superior correspondiente a $ 10.825 y límite
inferior de $10.320, con un total de muestra de 64 datos.
DE 5 PISO A 6 PISO
MEDIA $ 10.334
NÚMERO DE DATOS 54
RAÍZ N 7,35
MÁXIMO $ 12.304,54
MÍNIMO $ 8.010,12
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%

Z $ 1,959964
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de quinto a

sexto piso se determina un promedio de $ 10.334, una desviación estándar
de $ 1.086, un coeficiente de variación del 10,51%, intervalos de confianza
entre el límite superior correspondiente a $ 10.624 y límite inferior de
$10.044, con un total de muestra de 54 datos.
DE 7 PISO EN ADELANTE
MEDIA $ 11.203
NÚMERO DE DATOS 21
RAÍZ N 4,58
MÁXIMO $ 12.834,52
MÍNIMO $ 10.151,92
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 428.546
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el rango de séptimo

piso en adelante se determina un promedio de $ 11.203, una desviación
estándar de $ 655, un coeficiente de variación del 5,84%, intervalos de
confianza entre el límite superior correspondiente a $ 11.483 y límite
inferior de $ 10.923, con un total de muestra de 21 datos.
10.2.4.4. VARIABLE POR ESTRATO

Para las muestras en venta y renta discriminadas por la variable estrato
socioeconómico, se determinan las siguientes estadísticas:
 ESTADISTICAS POR ESTRATO SOCIOECONÓMICO - INMUEBLES EN

VENTA
ESTRATO 3
MEDIA $ 2.433.605

RAÍZ N 13,34
MÁXIMO $ 3.247.407,26
MÍNIMO $ 1.939.860,48
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 47.742.169.802
Para las muestras obtenidas que se encuentran en el estrato

socioeconómico tres (3) se obtuvo un promedio de $ 2.433.605, una
2.465.704 y límite inferior de $ 2.401.506, con un total de muestra de 178
datos.
ESTRATO 4
MEDIA $ 2.649.922
NÚMERO DE DATOS 28
RAÍZ N 5,29
MÁXIMO $ 3.092.727,27
MÍNIMO $ 2.266.545,89
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 54.324.109.817

socioeconómico cuatro (4) se obtuvo un promedio de $ 2.649.922, una
intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente a
$2.736.253 y límite inferior de $ 2.563.591, con un total de muestra de 28
datos.

 ESTADISTICAS POR ESTRATO SOCIOECONÓMICO - INMUEBLES EN
RENTA
ESTRATO 3
MEDIA $ 10.609
RAÍZ N 13,23
MÁXIMO $ 12.834,52
MÍNIMO $ 8.010,12
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964

socioeconómico tres (3) se obtuvo un promedio de $ 10.609, una
ESTRATO 4
MEDIA $ 10.370
NÚMERO DE DATOS 26
RAÍZ N 5,10
MÁXIMO $ 11.753,97
MÍNIMO $ 8.724,87
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
VARIANZA $ 789.589

socioeconómico cuatro (4) se obtuvo un promedio de $ 10.370, una
desviación estándar de $ 899, un coeficiente de variación del 8,57%,

10.2.4.5. ESTADISTICA GENERAL
 MUESTRAS TOTALES EN VENTA
MUESTREO TOTAL EN VENTA

MEDIA $ 2.463.007
RAÍZ N 14,35
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
Para la totalidad de las muestras obtenidas se obtuvo un promedio de

$2.463.007, una desviación estándar de $ 232.161, un coeficiente de
correspondiente a $ 2.494.711 y límite inferior de $ 2.431.304, con un total
 MUESTRAS TOTALES EN VENTA
MUESTREO TOTAL EN RENTA

MEDIA $ 10.578
RAÍZ N 14,18
CONFIANZA 95,00%
ALFA 5,00%
Z $ 1,959964
Para la totalidad de las muestras obtenidas se obtuvo un promedio de

$10.578, una desviación estándar de $ 1.021, un coeficiente de variación
del 9,65%, intervalos de confianza entre el límite superior correspondiente
a $ 10.719 y límite inferior de $ 10.437, con un total de muestra de 201
datos.

10.3. FASE III.
10.3.1. CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN.

Conforme a la definición de método de capitalización de rentas o ingresos,
descrita en la Resolución 620 de 2008 en el artículo 2 la cual la dice que
se trata de una técnica valuatoria que pretende establecer el valor
comercial de un bien, a partir de las rentas (canon de arrendamiento) o
ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que permite traer a
valor presente la suma de las probables rentas generadas en la vida
remanente del bien.
Está técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta

en un periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así:
𝑖=𝑅/𝑃
Donde, 𝑖= 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛
𝑅= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎
𝑃= 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎30
En conclusión es la relación hallada entre el canon de arrendamiento y el

valor comercial de las propiedades con características similares al bien
objeto de avalúo.31
Conforme a esto, se procede a hallar las tasas de capitalización de renta

de acuerdo a las zonas establecidas inicialmente y con los datos
estadísticos obtenidos en el numeral anterior.
10.3.1.1. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CENTRO”
VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R) TASA % (i)

MEDIA $ 2.308.812 $ 9.381 0,41%
LIMITE INFERIOR $ 2.217.261 $ 8.382 0,38%
LIMITE SUPERIOR $ 2.400.363 $ 10.380 0,43%
En el sector “Centro” se encuentra un rango de tasas de capitalización que

oscilan entre el 0,38% y el 0,43%, en tal caso se adopta la tasa de la
media aritmética correspondiente al 0,41%
30 31

10.3.1.2. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “CASA
BLANCA”

MEDIA $ 2.624.469 $ 10.743 0,41%
LIMITE INFERIOR $ 2.562.515 $ 10.550 0,41%
LIMITE SUPERIOR $ 2.686.423 $ 10.936 0,41%
En el sector de “Casa Blanca” se obtiene una tasa de capitalización

definida correspondiente al 0,41%
10.3.1.3. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LOS

ALCAPARROS”

MEDIA $ 2.283.338 $ 11.805 0,52%
LIMITE INFERIOR $ 2.207.590 $ 11.475 0,52%
LIMITE SUPERIOR $ 2.359.086 $ 12.136 0,51%
En el sector “Los Alcaparros” se obtiene un rango de tasas de

capitalización que oscilan entre el 0,51% y el 0,52%, en tal caso se adopta
la tasa del límite inferior y la media aritmética correspondiente al 0,52%
10.3.1.4. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR

“HACIENDA MADRID”

MEDIA $ 2.421.271 $ 10.147 0,42%
LIMITE INFERIOR $ 2.353.638 $ 9.751 0,41%
LIMITE SUPERIOR $ 2.488.905 $ 10.543 0,42%
En el sector de “Hacienda Madrid”se halla un rango de tasas de

la tasa del límite superior y la media aritmética correspondiente al 0,42%.

10.3.1.5. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR
“HACIENDA ZARAGOZA”

MEDIA $ 2.296.020 $ 9.895 0,43%
LIMITE INFERIOR $ 2.255.733 $ 9.583 0,42%
LIMITE SUPERIOR $ 2.336.308 $ 10.207 0,44%
En el sector de “Hacienda Zaragoza” se encuentra un rango de tasas de

la tasa de la media aritmética correspondiente al 0,43%.
10.3.1.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “LA

PROSPERIDAD”

MEDIA $ 2.440.817 $ 11.167 0,46%
LIMITE INFERIOR $ 2.398.534 $ 10.959 0,46%
LIMITE SUPERIOR $ 2.483.100 $ 11.375 0,46%
En el sector “La Prosperidad” se encuentra una tasa de capitalización

definida correspondiente al 0,46%.
10.3.1.7. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL SECTOR “RESERVA

DE MADRID”

MEDIA $ 2.454.120 $ 10.632 0,43%
LIMITE INFERIOR $ 2.402.161 $ 10.378 0,43%
LIMITE SUPERIOR $ 2.506.079 $ 10.886 0,43%
En el sector “Reserva Madrid” se encuentra una tasa de capitalización

definida correspondiente al 0,43%.
CONCLUSIÓN
Realizando un análisis comparativo de las tasas obtenidas en los

diferentes sectores definidos en el perímetro urbano del municipio de
Madrid Cundinamarca, se consolida la información de la siguiente manera:

TASAS DE CAPITALIZACIÓN EN RENTA, MUNICIPIO
MADRID CUNDINAMARCA, ZONA URBANA
LA PROSPERIDAD
RESERVA DE MADRID
HACIENDA ZARAGOZA TASA

ADOPTADA
HACIENDA MADRID
CENTRO
0,00% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50% 0,60%
Imagen 18. Fuente: Datos fuentes directas e indirectas Venta y Renta. Elaboración propia.
Dado lo anterior se obtiene:
ZONA TASA % ADOPTADA

CENTRO 0,41%
HACIENDA CASA BLANCA 0,41%
HACIENDA LOS ALCAPARROS 0,52%
HACIENDA MADRID 0,42%
HACIENDA ZARAGOZA 0,43%
LA PROSPERIDAD 0,46%
RESERVA DE MADRID 0,43%
10.3.1.8. TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA PARA EL TOTAL DEL

MUESTREO CAPTADO.

MEDIA $ 2.463.007 $ 10.578 0,43%
LIMITE INFERIOR $ 2.431.304 $ 10.437 0,43%
LIMITE SUPERIOR $ 2.494.711 $ 10.719 0,43%
Se encuentra una tasa de capitalización definida correspondiente al

0,43%.

10.3.2. ANÁLISIS DE AVALÚOS REALIZADOS EN LA ZONA OBJETO DE
ESTUDIO APORTADOS POR R.V. INMOBILIARIA.
En este aparte se analizaron los avalúos realizados durante el transcurso

del año 2019 en R.V. Inmobiliaria S.A.
Se han realizado un total de ocho (8) avalúos hipotecarios desde enero de

2019 hasta agosto de 2019.
Por razones de confidencialidad solo se presentan los daros

exclusivamente puntuales del inmueble objeto de comparación.
CONJUNTO RESIDENCIAL LA SIERRA P.H.
ANEXO MEMORIAS DE CALCULO
COMPARACIÓN DE MERCADO
VR TERRAZA,
VALOR DEPURADO FUENTE Y/O EDAD EN
DIRECCIÓN Y TIPO VALOR OFERTA VR GARAJES DEPÓSITO BALCÓN Y/O ÁREA PRIVADA M² VR M² FECHA OBSERVACIONES
5-6% TELÉFONO AÑOS
PATIO
CASA DE 2 NIVELES, INTERIOR MEDIANERA CONSTA

DE: EN EL PRIMER NIVEL CUENTA CON CUARTO DE
ESTUDIO, DEPÓSITO BAJO ESCALERA, BAÑO
CL 4 No. 1A - 126 SOCIAL, CUARTO DE ROPAS, SALA, COMEDOR,
ESTE CONJUNTO COCINA INTEGRAL Y CHIMENEA, EN EL SEGUNDO
CS $ 420.000.000 $ 399.000.000 $0 $0 $ 81.000.000 92,89 $3.423.233 3188217421 4 11-may-19
RESIDENCIAL LA NIVEL 3 HABITACIONES, 2 BAÑOS (PRINCIPAL Y
SIERRA P.H. SOCIAL) Y 2 PARQUEADEROS. CUENTA CON UN
ÁREA LIBRE PRIVADA CERCANA A LOS 80,00 M2
LOS CUALES INVOLUCRAN DOS GARAJES
SENCILLOS DESCUBIERTOS, UN PATIO Y TERRAZA.
CASA DE 3 NIVELES, INTERIOR ESQUINERA CONSTA

DE: EN EL PRIMER NIVEL CUENTA CON: DEPÓSITO
BAJO ESCALERA, BAÑO SOCIAL, CUARTO DE
ROPAS, SALA, COMEDOR, COCINA INTEGRAL,
CL 4 No. 1A - 126
CHIMENEA Y PATIO; EN EL SEGUNDO NIVEL 2
ESTE CONJUNTO 3104778504
CS $ 440.000.000 $ 418.000.000 $0 $0 $ 76.000.000 109,29 $3.129.352 4 11-may-19 HABITACIONES, 1 BAÑOS Y ESTUDIO; TERCER NIVEL
RESIDENCIAL LA YADY
ALCOBA PRINCIPAL CON BAÑO PRIVADO Y 2
SIERRA P.H.
PARQUEADEROS. CUENTA CON UN ÁREA LIBRE
PRIVADA CERCANA A LOS 80,00 M2 LOS CUALES
INVOLUCRAN DOS GARAJES SENCILLOS
DESCUBIERTOS, UN PATIO Y TERRAZA.
CL 4 No. 1A - 126
RESIDENCIAL LA ALEX VILLEGAS
SIERRA P.H.
CL 4 No. 1A - 126
RESIDENCIAL LA LOLYMAR
SIERRA P.H.
DESVIACIÓN 4 DATOS $ 193.173 $ -
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
T-STUDENT 1,858
VR M2 ADOPTADO $ 3.147.692
VR M 2 DEFINITIVO $3.150.000 $ 9 4 5.0 0 0 ,0 0

Dentro de las muestras encontradas se obtienen los siguientes resultados:

NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960
Se evidencia que el valor por metro cuadrado para el avalúo realizado se

encuentra entre los rangos de $ 2.968.234 y $ 3.327.150 para el mes de
mayo; valores que se están dentro de los valores obtenidos del límite
superior e inferior de nuestras resultantes estadísticas, las cuales
corresponden a 2.927.696 y 3.061.689 por metro cuadrado.
CONJUNTO RESIDENCIAL ARBOLEDA P.H.
VALOR VR FUENTE Y/O
DIRECCIÓN Y TIPO EDAD # PISO VALOR OFERTA VR GARAJES ÁREA LIBRE M2 ÁREA PRIVADA M2 VR M² FECHA OBSERVACIONES
DEPURADO 3-5% DEPÓSITO TELÉFONO
APARTAMENTO CON TRES HABITACIONES Y DOS BAÑOS,
COCINA INTEGRAL CON GRANITO PULIDO, PISOS EN
KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 2 $ 220.000.000 $ 213.400.000 $ 22.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.774.597 3003397133 25-jul-19
ZONA SOCIAL CON MADERA LAMINADA Y HABITACIONES
EN TAPETE, UN GARAJE.
PISOS EN ZONA SOCIAL Y HABITACIONES EN MADERA
LAMINADA ; PISOS EN COCINA Y ZONA DE ROPAS EN
PORCELANATO, MUROS EN ESTUCO Y VINILO, CIELO
KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 4 $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 18.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.691.968 3134531166 25-jul-19
RASO EN DRYWALL. COCINA INTEGRAL CON MESON EN
GRANITO PULIDO,BAÑO DIVISION EN VIDRIO
TEMPLADO, CUENTA CON UN GARAJE DESCUBIERTO.
KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 4 $ 210.000.000 $ 199.500.000 $ 22.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.573.098 3112634392 25-jul-19
TEMPLADO, CENTA CON UN GARAJE CUBIERTO.
KR 2 ESTE # 5 - 20 AP 3 6 $ 200.000.000 $ 194.000.000 $ 18.000.000 $ - 2,82 68,56 $ 2.551.353 3138513026 25-jul-19
TEMPLADO, CENTA CON UN GARAJE DESCUBIERTO.
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
T-STUDENT 1,858
VALOR BALCÓN USO EXCLUSIVO $ 1.142.100
INCIDENCIA EN EL VALOR $ 16.658
VALOR PATIO USO EXCLUSIVO $ 1.571.400
INCIDENCIA EN EL VALOR $ 22.920
VR ADOPTADO DE AREA PRIVADA MAS BALCÓN Y PATIO DE USO EXCLUSIVO $ 2.739.578
VR M2 DEFINITIVO $2.740.000

NÚMERO DE DATOS 12
RAÍZ N 3,46
CONFIANZA 95%

ALFA 5%
Z 1,960
Para el Conjunto Residencial Arboleda se estima un valor por metro

cuadrado adoptado en el avalúo realizado en el mes de julio del año 2019
por R.V. Inmobiliaria de $2.740.000; y para el presente estudio se hallan
valores entre $ 2.649.806 y $ 2.747.293 que corresponden al límite inferior
y superior de las muestras captadas en campo.
CONJUNTO RESIDENCIAL ABUNDARA P.H.
ÁREA
VALOR VR ÁREA FUENTE Y/O
DIRECCIÓN Y TIPO VALOR OFERTA VR GARAJES VR DEPÓSITO PRIVADA VR M² FECHA OBSERVACIONES
DEPURADO 0% LIBRE TELÉFONO
M2
3 ALCOBAS, BAÑO, DISP. BAÑO, ESTUDIO, SALA

KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $0 $0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 09-ago-19
COMEDOR, COCINA ROPAS, PATIO.

KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $0 $0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 18-jul-19
KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $0 $0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 18-jul-19

KR 24 # 2 - 297 AP $ 111.795.660 $ 111.795.660 $0 $0 $ 721.041 58,23 $ 1.907.515 7467828-140 18-jul-19
DESVIACIÓN 4 DATOS $ - $ -
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
T-STUDENT 1,858
VR M2 DEFINITIVO $1.907.515
Dentro de las muestras encontradas se hallan los siguientes resultados:

NÚMERO DE DATOS 3
RAÍZ N 1,73
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960
En este caso se registra una diferencia notable entre el valor por metro
cuadrado adoptado para el avalúo realizado en el mes de julio
correspondiente a $1.907.515 y los límites de las muestras obtenidas las
cuales se encuentran entre $ 2.256.020 y $2.461.799. Lo anterior obedece
a que el inmueble valorado por R.V. Inmobiliaria se encuentra en obra gris,
lo que repercute que su precio sea inferior a las muestras captadas que si

cuentan con remodelaciones locativas. Dado lo anterior se estima un valor
de acabados de $25.000.000 (aproximadamente corresponde a $430.000
por metro cuadrado), según presupuesto realizado; lo cual genera que el
valor por metro cuadrado pase de $1.907.515 a $ 2.336.847, valor muy
cercano a la media aritmética arrojada con las muestras obtenidas para el
proyecto.
PARQUE RESIDENCIAL BOREAL P.H.
VR TERRAZA,
VALOR DEPURADO ÁREA PRIVADA FUENTE Y/O
DIRECCIÓN Y TIPO VALOR OFERTA VR GARAJES VR DEPÓSITO BALCÓN Y/O VR M² EDAD FECHA OBSERVACIONES
5% M² TELÉFONO
PATIO
CL 6 SUR No. 24 -
APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN TERCER PISO,
127 CONJUNTO
CON ACABADOS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES
PARQUE AP $ 140.000.000 $ 133.000.000 $0 $0 $ 0,00 50,71 $2.622.757 3125420149 1 08-jun-19
ALCOBAS, DOS BAÑOS; EL ÁREA PRIVADA INVOLUCRA
RESIDENCIAL
UN BALCÓN.
BOREAL P.H.
CL 6 SUR No. 24 -
APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN SÉPTIMO PISO,
127 CONJUNTO
3212093170 CON ACABADOS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES
PARQUE AP $ 150.000.000 $ 142.500.000 $0 $0 $ 0,00 50,71 $2.810.097 1 08-jun-19
NELSON ROJAS ALCOBAS, DOS BAÑOS; EL ÁREA PRIVADA INVOLUCRA
RESIDENCIAL
UN BALCÓN.
BOREAL P.H.
CL 6 SUR No. 24 -
APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN PISO ONCE,
127 CONJUNTO
3202638595 LUZ CON ACABADOS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES
PARQUE AP $ 155.000.000 $ 147.250.000 $0 $0 $ 0,00 50,71 $2.903.767 1 08-jun-19
STELLA ALCOBAS, DOS BAÑOS; EL ÁREA PRIVADA INVOLUCRA
RESIDENCIAL
UN BALCÓN.
BOREAL P.H.
CL 6 SUR No. 24 -
APARTAMENTO INTERIOR MEDIANERO EN CUARTO PISO,
127 CONJUNTO
EN OBRA GRIS, CUENTA CON: SALA COMEDOR, TRES
PARQUE AP $ 145.000.000 $ 137.750.000 $0 $0 $ 0,00 50,71 $2.716.427 3106250944 1 08-jun-19
ALCOBAS, DOS BAÑOS; EL ÁREA PRIVADA INVOLUCRA
RESIDENCIAL
UN BALCÓN.
BOREAL P.H.
NÚMERO DE DATOS 4
RAÍZ N 2,00
T-STUDENT 1,858
VR M2 DEFINITIVO $ 2.765.000

NÚMERO DE DATOS 7
RAÍZ N 2,65
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960
En las muestras obtenidas en campo se encuentran rangos entre el límite

inferior y límite superior de $ 2.435.737 y $ 2.538.881; valores que se
están cercanos al valor adoptado para avalúo realizado en el mes de junio
por R.V. Inmobiliaria, el cual cuenta con acabados mejores que las ofertas
señaladas.

CONJUNTO RESIDENCIAL ALTOS DE MADRID P.H.
VR TERRAZA,
VALOR DEPURADO ÁREA FUENTE Y/O
DIRECCIÓN Y TIPO VALOR OFERTA VR GARAJES VR DEPÓSITO BALCÓN Y/O VR M² EDAD PISO FECHA OBSERVACIONES
3% PRIVADA M² TELÉFONO
PATIO
KR 2 # 1 - 04 SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,
3134774190
ALTOS DE MADRID AP $ 155.000.000 $ 150.350.000 $ 16.000.000 $0 $ 1.900.000 61,24 $2.162.732 7 1 09-abr-19 ESTUDIO, ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS,
8280186
R.P.H BALCÓN.
KR 2 # 1 - 04 SALA COMEDOR, COCINA AMERICANA,
ALTOS DE MADRID AP $ 160.000.000 $ 155.200.000 $ 16.000.000 $0 $ 1.900.000 60,30 $2.276.956 3138258872 7 2 09-abr-19 ESTUDIO, ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS,
R.P.H BALCÓN.
KR 2 # 1 - 04
SALA COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, ROPAS, 3
ALTOS DE MADRID AP $ 160.000.000 $ 155.200.000 $ 16.000.000 $0 $ 1.900.000 63,13 $2.175.003 3132530589 7 2 09-abr-19
ALCOBAS, 2 BAÑOS, BALCÓN.
R.P.H
KR 2 # 1 - 04 SALA COMEDOR, COCINA SEMINTEGRAL,
6062444
ALTOS DE MADRID AP $ 154.900.000 $ 150.253.000 $ 16.000.000 $0 $ 1.900.000 60,30 $2.194.916 7 3 09-abr-19 ESTUDIO, ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS,
3134988899
R.P.H BALCÓN.
KR 2 # 1 - 04 SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,
ALTOS DE MADRID AP $ 130.000.000 $ 126.100.000 $ 16.000.000 $0 $ 1.900.000 58,00 $1.865.517 3174046880 7 1 09-abr-19 ESTUDIO, ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS,
R.P.H BALCÓN.
NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
T-STUDENT 1,746

NÚMERO DE DATOS 10
RAÍZ N 3,16
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960
Para el Conjunto Residencial Altos de Madrid se encuentra un valor por

metro cuadrado adoptado en el avalúo realizado en el mes de abril del año
2019 por R.V. Inmobiliaria de $2.280.000; y para el presente estudio se
hallan valores entre $ 2.167.251 y $ 2.305.837 que corresponden al límite
inferior y superior de las muestras captadas en campo. Dicho valor
adoptado para el avalúo realizado es próximo a la media aritmética
arrojada, lo cual ratifica el valor de precios.

CONJUNTO RESIDENCIAL BALSILLAS P.H.
VR TERRAZA,
VALOR DEPURADO FUENTE Y/O EDAD EN
DIRECCIÓN Y TIPO VALOR OFERTA VR GARAJES DEPÓSITO BALCÓN Y/O ÁREA PRIVADA M² VR M² FECHA OBSERVACIONES
3% TELÉFONO AÑOS
PATIO
CONJUNTO
3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
RESIDENCIAL AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 18.000.000 $0 $ 2.460.000 63,00 $2.446.667 3144680152 5 02-may-19
INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
BALSILLAS P.H
CONJUNTO
BALSILLAS P.H
CONJUNTO
BALSILLAS P.H
CONJUNTO
3006836625 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
RESIDENCIAL AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 18.000.000 $0 $ 2.460.000 67,10 $2.297.168 5 02-may-19
3153797206 INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
BALSILLAS P.H
CONJUNTO
3006836625 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
RESIDENCIAL AP $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 18.000.000 $0 $ 2.460.000 75,15 $2.438.323 5 02-may-19
3153797206 INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
BALSILLAS P.H

NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
T-STUDENT 1,746
VALOR BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (3,34M2) $ 2.458.971
INCIDENCIA EN VR M2 $ 32.569
VALOR ADOPTADO INCLUYENDO BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (3,34 M2) $ 2.486.643
VR M 2 DEFINITIVO $2.485.000 $ 74 5.50 0 ,0 0
VR TERRAZA,
3% PRIVADA M² TELÉFONO
PATIO
CO. RESIDENCIAL 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 24.000.000 $0 $ 990.000 63,00 $2.374.762 3144680152 5 3 02-may-19
BALSILLAS P.H. INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 24.000.000 $0 $ 990.000 59,66 $2.507.743 6192370 5 5 02-may-19
AP $ 230.000.000 $ 223.100.000 $ 24.000.000 $0 $ 990.000 80,14 $2.472.072 3168851211 5 4 02-may-19
CO. RESIDENCIAL 3006836625 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
AP $ 180.000.000 $ 174.600.000 $ 24.000.000 $0 $ 990.000 66,78 $2.240.251 5 3 02-may-19
BALSILLAS P.H. 3153797206 INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
CO. RESIDENCIAL 3006836625 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS, COCINA
AP $ 210.000.000 $ 203.700.000 $ 24.000.000 $0 $ 990.000 74,80 $2.389.279 5 4 02-may-19
BALSILLAS P.H. 3153797206 INTEGRAL ROPAS, ESTUDIO.
NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
T-STUDENT 1,746
VALOR BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (1,38 M2) $ 992.284
INCIDENCIA EN VR M2 $ 15.673
VALOR ADOPTADO INCLUYENDO BALCÓN - ÁREA COMÚN DE USO EXCLUSIVO (1,38 M2) $ 2.412.495

NÚMERO DE DATOS 3
RAÍZ N 1,73
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960

En este caso se aportaron dos avalúos realizados al Conjunto Residencial

Balsillas P.H., el primero arrojo un valor por metro cuadrado de $2.485.000
y el segundo un valor de $2.410.000 por m2, la diferencia radica entre el
descuento del parqueadero dentro del valor total ofertado, ya que en la
primera oferta se asigna un valor para los parqueaderos de $18.000.000 y
para el segundo un valor de $24.000.000, precio que repercute en el valor
final del avalúo.
En el presente caso, se asigna un valor para los parqueaderos

correspondiente a $15.000.000 luego de realizar un sondeo, llamadas a
los inmuebles, solicitando información de venta de garajes sencillos.
Conforme a esto nuestro resultado arroja un valor promedio de

$2.617.805, con límites superior e inferior correspondientes a $ 2.709.760
y $2.525.850, respectivamente.
CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASTELLANA P.H.
VR TERRAZA,
0-5% PRIVADA M² TELÉFONO
PATIO
CONJUNTO R. LA 3043787386 301 COCINA ROPAS, SALA COMEDOR, 2
AP $ 80.000.000 $ 80.000.000 $0 $0 $0 39,27 $2.037.058 2 3 14-may-19
CASTELLANA P.H. 273 59 82 ALCOBAS, BAÑO.
CONJUNTO R. LA COCINA INTEGRAL, SALA COMEDOR,
AP $ 118.000.000 $ 114.460.000 $0 $0 $0 50,00 $2.289.200 3002097736 2 3 14-may-19
CASTELLANA P.H. ROPAS, 3 ALCOBAS, 2 BAÑOS.
CONJUNTO R. LA 6062444 COCINA INTEGRAL, SALA COMEDOR,
AP $ 74.900.000 $ 74.900.000 $0 $0 $0 38,00 $1.971.053 2 5 14-may-19
CASTELLANA P.H. 3134988899 ROPAS, 2 ALCOBAS, BAÑO.
CONJUNTO R. LA COCINA ROPAS, SALA COMEDOR, 2
AP $ 93.500.000 $ 88.825.000 $0 $0 $0 38,36 $2.315.623 3186910526 2 2 14-may-19
CASTELLANA P.H. ALCOBAS, BAÑO.
CONJUNTO R. LA COCINA ROPAS, SALA COMEDOR,
AP $ 91.000.000 $ 86.450.000 $0 $0 $0 38,00 $2.275.000 3167405437 2 3 14-may-19
CASTELLANA P.H. ROPAS, 2 ALCOBAS, BAÑO.
NÚMERO DE DATOS 5
RAÍZ N 2,24
T-STUDENT 1,746

NÚMERO DE DATOS 7
RAÍZ N 2,65
CONFIANZA 95%
ALFA 5%
Z 1,960

Caso similar al del Conjunto Residencial Abundara P.H, donde se
encuentra una diferencia considerable entre el valor por metro cuadrado
adoptado para el avalúo realizado en el mes de mayo correspondiente a
$2.305.000 y los límites de las muestras obtenidas las cuales se
encuentran entre los limites $ 2.600.242 y $ 2.670.976. Lo anterior
obedece a que el inmueble valorado por R.V. Inmobiliaria se encuentra en
obra gris, lo que repercute que su precio sea inferior a las muestras
captadas que si cuentan con remodelaciones locativas. Dado lo anterior se
estima un valor de acabados de $18.000.000 (aproximadamente
corresponde a $430.000 por metro cuadrado), según presupuesto
realizado; lo cual genera que el valor por metro cuadrado pase de
$2.177.587 (promedio) a $ 2.607.587, valor muy cercano a la media
aritmética arrojada con las muestras obtenidas para el proyecto.
10.4. FASE IV.
10.4.1. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS.
A continuación se mostrara las tasas de capitalización en renta obtenidas,

junto con los valores por metro cuadrado adoptados para las inmuebles en
venta y renta, distribuidos por zonas.
ZONA VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R) TASA % (i)

CENTRO $ 2.308.812 $ 9.381 0,41%

CASA BLANCA $ 2.624.469 $ 10.743 0,41%

LOS ALCAPARROS $ 2.283.338 $ 11.805 0,52%

HACIENDA MADRID $ 2.421.271 $ 10.147 0,42%

HACIENDA ZARAGOZA $ 2.296.020 $ 9.895 0,43%

LA PROSPERIDAD $ 2.440.817 $ 11.167 0,46%

RESERVA DE MADRID $ 2.454.120 $ 10.632 0,43%

VALOR RENTA (R)
VALOR RENTA POR METRO CUADRADO $13.000
$12.000
$11.000
$10.000
$9.000
$8.000
$7.000
LOS HACIENDA HACIENDA LA RESERVA DE
CENTRO CASA BLANCA
ALCAPARROS MADRID ZARAGOZA PROSPERIDAD MADRID
VALOR RENTA (R) $9.381 $10.743 $11.805 $10.147 $9.895 $11.167 $10.632
Imagen 19. Fuente: Datos valor por metro cuadrado venta por zona. Elaboración propia.
Se observa que la tasa de capitalización más alta corresponde al a zona

de los Alcaparros con un 0,52%, esto se debe su ubicación en el centro del
municipio de Madrid, cercanía a centros comerciales, plaza principal,
hospitales, colegios, alcaldía, transporte, etc.
La zona centro no tiene la misma influencia que los alcaparros ya que esta
se ubica en la zona de la base aérea “Justino Mariño Cuesto” y bodegas
de grandes superficies, ubicas hacia el suroccidente del municipio.
La hacienda Casa Blanca que comparte tasa del 0,41% con la zona
centro, también se ubica hacia el sur del casco urbano del municipio pero
más al oriente. Es una de las zonas más grandes, bien ubicadas y con
mayor diversidad en la tipología (áreas, equipamiento comunal) de
inmueble; sin embargo, esta zona es de las más costosas del municipio, lo
que influye que tomar en arriendo un apartamento lleve más tiempo de
publicación. Es así como los cánones de arrendamiento tienen que de
cierta manera restringirse a una tasa que su rotación comercial no
provoque estancamiento de los inmuebles.

VALOR VENTA (P)
VALOR VENTA POR METRO CUADRADO $2.700.000
$2.600.000
$2.500.000
$2.400.000
$2.300.000
$2.200.000
$2.100.000
$2.000.000
LA
LOS HACIENDA HACIENDA RESERVA DE
CENTRO CASA BLANCA PROSPERIDA
ALCAPARROS MADRID ZARAGOZA MADRID
D
VALOR VENTA (P) $2.308.812 $2.624.469 $2.283.338 $2.421.271 $2.296.020 $2.440.817 $2.454.120
Imagen 20. Fuente: Datos valor por metro cuadrado renta por zona. Elaboración propia.
Hacienda Madrid, un sector atractivo por la tipología, precios en venta y

renta de apartamentos, se ubica en a las afueras del casco urbano. Esta
zona tiene gran influencia de población de estrato socioeconómico tres (3),
sin embargo su ubicación no es tan favorable con respecto al transporte
público, al encontrarse sobre la variante Facatativá Madrid donde la
influencia de buses es escaza.
Algo parecido vive la zona de Hacienda Zaragoza, la cual se encuentra

ubicada al costado norte de la variante Facatativá – Madrid, donde la
influencia de transporte público es baja; sin embargo, actualmente se está
desarrollando dos proyectos nuevos los cuales generan zozobra y quizá
especulación en precios tanto en venta como renta, aun así la tasa de
capitalización en renta se define dentro de arrojada para la totalidad de
inmuebles, la cual corresponde a un 0,43%.
La anterior tasa la tiene de igual manera Reserva de Madrid, esta se ubica

más hacia el centro del municipio cercanía de Hacienda Casa Blanca. Esta
zona se encuentra en proceso de consolidación, ya que los inmuebles
estudiados se encuentran ubicados adentro de la “Reserva Madrid” lo que
implica que su acceso sea más fácil en carro.
Por último, La Prosperidad ciudadela corresponde a un proyecto el cual

sigue creciendo y consolidándose, su ubicación en la periferia del
municipio y sus construcciones en altura hace que tenga un índice más
alto que los anteriormente analizados, con un 0,46%. Se pueden encontrar

edificios de hasta 20 pisos, y el costo por metro cuadrado en venta se
mantiene en el promedio de Zonas como Casa Blanca y Reserva Madrid.
Se obtiene una tasa de capitalización general que fue obtenida de la

totalidad de datos tanto en venta como en renta, lo cual nos arrojó:
TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS GENERAL

RESERVA DE MADRID 0,43%
De acuerdo a los demás análisis estadísticos en cuanto a las variables

establecidas, se obtuvo los siguientes valores:
ÁREA VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

38 M2 Y 52 M2 $ 2.448.882 $ 11.170
53 M2 Y 72 M2 $ 2.407.977 $ 10.227
73 M2 Y 100 M2 $ 2.788.816 $ 10.431
El análisis por área se puede establecer que un apartamento de menor

área renta más, esto debido a que su costo de arrendamiento es más bajo
y más accesible.
La exclusividad de los apartamentos de más de 73 m2 hace que su precio

de venta sea más alto, sin embargo la oferta y demanda de inmueble es
mucho más baja.
No. PISO VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

1A2 $ 2.460.766 $ 10.585
3A4 $ 2.454.431 $ 10.573
5A6 $ 2.484.535 $ 10.334
7 EN ADELANTE $ 2.464.677 $ 11.203
En los conjuntos residenciales que cuentan con ascensor, lo niveles más

altos son más atractivos comercialmente, lo que nos lleva al valor de “7
pisos en adelante”.
Para aquellos inmuebles sin ascensor, son más buscados en arriendo los
pisos 1, 2, 3 y 4 por esto el valor por metro cuadrado de arrendamiento es
muy similar y superior al del 5 y 6 piso.
ESTRATO VALOR VENTA (P) VALOR RENTA (R)

3 $ 2.433.605 $ 10.609
4 $ 2.649.922 $ 10.370
La conformación de las zonas y la diversidad de tipología de inmuebles

hace que se encuentren dos conjuntos de dos estratos en la misma zona,
lo cual genera que aquellos inmuebles estrato cuatro (4), manejen precios

de renta muy similares a los de estrato tres (3). Para venta, lo anterior no
aplica dado que su equipamiento comunal, estructura y hasta acabados
sea mejor el de estrato cuatro (4).
10.4.2. CONCLUSIONES.
El municipio de Madrid se ha convertido en uno de los municipios
dormitorio a raíz de la dinámica urbana de Bogotá: alto crecimiento
población y altos precios del suelo. Este fenómeno ha producido el
aumento significativo del sector de la construcción, sin embargo se logró
identificar una alta oferta de inmuebles y baja demanda.
Inmuebles que se encuentran en oferta de venta pueden llegar a tener

más de dos año de publicación para su venta; esto en cuanto a vivienda
usada. En los proyectos nuevos la dinámica es más constante ya que con
los subsidios de vivienda, cercanía a Bogotá y paisajes se hace más
atractivo invertir en este tipo de inmuebles. En cuanto a la renta, se logró
identificar que de igual manera que la venta hay una alta oferta pero baja
demanda, bajo esta modalidad los predios pueden llegar a estar en oferta
de renta hasta de un año, lo cual lleva a que gran parte de los inmuebles
de uso residencial sujetos a propiedad horizontal cumplen un objetivo de
inversión a largo plazo, mientras se consolida comercialmente los
sectores, puntualmente para sectores como La Prosperidad, Hacienda
Zaragoza, Reserva Madrid, Hacienda Madrid.
Lo anterior se ve reflejado en las y tasas de capitalización de renta las

cuales son muy próximas y se encuentran entre un rango del 0,11% entre
la más alta (Hacienda Alcaparros) correspondiente al 0,52% y la más baja
(Zona Centro y Hacienda Casa Blanca) del 0,41%.
Así mismo, se logró identificar que dada la alta oferta de inmuebles en

renta, los precios por metro cuadrado en oferta de renta son muy
homogéneos, con el fin de que su demanda sea competitiva.
Se obtuvo una tasa de capitalización general para los sectores objeto de

análisis correspondiente al 0,43%.
Se encontraron precios de venta por metro desde el $1.940.000 hasta los

$3.250.000 y de renta desde $8.000 hasta $13.000 por metro cuadrado.
Tanto para renta como para venta se evidenció mayor oferta de inmuebles
en el sector de Casa Blanca llegando a ocupar el 30,58% de los datos de
la muestra total en venta y del 26,36 de la muestra total en renta. Así
mismo el sector con menos oferta corresponde al de Alcaparros.

11. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
ACTIVIDADES MES MES MES MES

FASE I: FORMULACIÓN Y PLANEACIÓN
Planteamiento del problema de investigación,
justificación y objetivos propuestos
Identificación de la zona objeto de estudio,
determinando y examinando la normatividad del
municipio
Definición de Variables
FASE II 2: RECOLECCIÓN INFORMACIÓN
Visita al sector objeto de estudio
Investigación económica
Construcción de la base de datos.
Depuración y selección de comparables: Sacar los
atípicos, normalizar.
Descripciones estadísticas de las variables.
FASE III: DEPURACIÓN Y CALCULO
Homogenización de la información
Inferencia Estadística
Cálculo de las tasas de capitalización
Análisis de avalúos aportados por R.V. Inmobiliaria.
FASE IV: ANÁLISIS Y CONCLUSIONES
Análisis de los resultados
Elaboración de la cartografía.
Elaboración de tablas estadísticas
Realización informe final.
FASE V: REVISIONES
Revisión Director

12. RECURSOS
Los recursos requeridos para el desarrollo de esta práctica constan de un componente

humano y de unos insumos, que fueron aportados por la empresa R.V. Inmobiliaria S.A
y por la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, como se describe a
continuación.
CAPITAL HUMANO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO.

Rol a desempeñar Persona a cargo de la Entidad Tiempo de
actividad ejecución
(HORAS)
Director interno Ing. Carlos German Universidad Distrital 192
Ramírez Ramos Francisco José de
Caldas
Directora Externa Ing. Gloria Esperanza R.V. Inmobiliaria S.A. 192
Suárez Poveda
Estudiante David Andrés Rubiano Universidad Distrital 384

Porras Francisco José de
Caldas
INSUMOS PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO.

Insumo Financiación
Transporte R.V. Inmobiliaria S.A
Computador R.V. Inmobiliaria S.A
Bases de datos Propia
Rstudio Software libre
ArcGis Universidad Distrital F.J.C
Office R.V. Inmobiliaria S.A
Digitación información Propia
Impresiones R.V. Inmobiliaria S.A

13. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
 Economía colombiana creció 2,2% en el primer trimestre de 2018, PORTAFOLIO

CRECIMIENTO ECONÓMICO | 5/15/2018.
 Ventas de vivienda en Bogotá y Cundinamarca dismuyeron 3,8 %, Gabriel E.

Flórez G. Economía y Negocios, PORTAFOLIO SEPTIEMBRE 11 DE 2018.
 Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de

Mercado: https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf
 Prodesa y Amarilo lideran construcción de vivienda en la sabana de

Bogotá febrero de 2018 REVISTA LA REPÚBLICA.
 Altoro Cosulting Group SL. (01 de 11 de 2015). Obtenido de Estudios de

Mercado: https://altoro.files.wordpress.com/2011/04/4_estmerc011.pdf
 Sánchez, D. D. (2010). Modelo de regresión lineal generalizado para el avalúo de

terrenos de uso residencial, aplicado a las localidades de Suba y Usaquén.
Bogotá, Colombia: Universidad Distrital Francisco José de Caldas.
 IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.
 LEY 675 DE 2001 por medio de la cual se expide el régimen de propiedad

horizontal, Capítulo I – Objeto y definiciones:
http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf
 Código de Comercio. (1971). Obtenido de

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41102
 IGAC. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Bogotá, Colombia.
 Ministerio de Desarrollo Económico. (24 de Julio de 1998). Decreto 1420 de

1998. Bogotá, Colombia.
 Universidad Católica de Colombia Facultad de Derecho Tesis de los avalúos

inmobiliarios en Colombia un estudio sobre la incongruencia en sus elementos
orientadores y los efectos en la seguridad jurídica, realizada por el Abogado
 La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de

Petty, Smith, Malthus, Ricardo y Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003)
 La teoría de la renta en el contexto de la economía clásica: las contribuciones de

Petty, Smith, Malthus, Ricardo y Marx. - Óscar Gonzalo Manrique Díaz (2003).

 Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75,
Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras
disposiciones.
 CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Artículo 82. “Es deber del Estado

velara por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación
al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas
participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la
utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”
 Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios
contiguos, pero siempre hay una excepción y es cuando el desarrollo y entrega
de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto depende de las
características individuales de cada bien y del impacto que les genere el
desarrollo y entrega de esas obras.
 COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la

cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras
disposiciones.
 Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual

se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27
del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y
87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de1998, con
referencia al tema de avalúos.
 "Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad.

http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/ley_0675_2001.html
 Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se

reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la cual
se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el
mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades.
 Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual

se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos
60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.

Rubiano Porras David Andres 2019hhhh

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DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN

INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL QUE SE ENCUENTRAN SOMETIDOS A

PROYECTO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR EL

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 1

PROYECTO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE CONFORMIDAD CON

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 2

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 3

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 4

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 5

Determinación de las tasas de capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial

AUTOR: David Andrés Rubiano Porras. CÓDIGO: 20081025098.

El departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) reveló que el Producto

En este documento se evidencia que el comportamiento regular del sector de la

Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y

En el presente proyecto se pretende determinar una tasa de capitalización, que explique

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 6

El presente proyecto tiene como propósito determinar y realizar el respectivo análisis de

Se pretende obtener las tasas de capitalización del mercado de inmuebles de uso

La ejecución del proyecto se realizará en el intervalo de abril a julio de 2019, como

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 7

La empresa R.V. Inmobiliaria S.A. en el desarrollo de sus actividades de tasación de

Este estudio se centra en la determinación de las tasas de capitalización de renta en

El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario tiene como función principal

En este orden de ideas, las tasas de capitalización representan un porcentaje de

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 8

5.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La oferta de vivienda en la sabana de Bogotá es cada vez mayor. El proceso de

Después de la suburbanización de los suelos rurales en 2003, el incremento en la

Entonces, surge la necesidad de realizar un estudio estricto de las dinámicas en el

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 9

Entre los estudios realizados sobre tasas de capitalización de rentas, se encontraron,

 Determinación de Tasas de Capitalización de Rentas en Locales de Centros

 Estimación de la Tasa de Capitalización de Rentas Año 2017 para los Principales

 Análisis Comparativo De Estimación De Renta A Partir Del Método De

 Tasas de Rentabilidad para Centros Comerciales del Norte de la Ciudad de

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 10

7.1. OBJETIVO GENERAL

 Determinar las tasas de Capitalización de rentas en inmuebles de uso residencial

7.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Corroborar la localización y características de los diferentes inmuebles ofertados

 Definir tipología de apartamentos según su área, número de piso, localización,

 Ejecutar un estudio de mercado con información directa e indirecta, que constará

 Realizar un análisis descriptivo de los datos que permita definir el nivel de

 Realizar la respectiva georreferenciación de puntos muestra, garantizando la

 Realizar la debida normalización de los datos obtenidos anteriormente.

 Definir las variables determinantes en el cálculo de la tasa de capitalización.

 Efectuar un análisis que permita determinar los patrones de comportamiento de

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 11

8.1. ESPECULACIÓN INMOBILIARIA:

8.2. MEDIDA DE LA BONDAD DE AJUSTE:

8.3. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS:

Está técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un

8.4. RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

8.5. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 12

8.8. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL:

8.9. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL:

8.10. EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO:

8.11. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR:

8.12. BIENES COMUNES:

8.13. BIENES COMUNES ESENCIALES:

Proyecto de Grado Ingeniería Catastral y Geodesia 13