CATASTRO TERRITORIAL

Nociones Elementales
Objetivos y Fines

Registro Valuatorio
Parcelario Catastral

Alumno : Carlos Alberto Ovando Duran

Registro: 212196944
 INDICE
CAPITULO I...............................................................................................................5

Introducción............................................................................................................5

CAPITULO II............................................................................................................15

La unidad registral................................................................................................15

CAPITULO III...........................................................................................................24

Los registros catastrales......................................................................................24

CAPITULO IV..........................................................................................................28

La nomenclatura catastral....................................................................................28

CAPITULO V...........................................................................................................34

Registro jurídico o real.........................................................................................34

CAPITULO VI..........................................................................................................38

Registros de avalúos............................................................................................38

CAPITULO VII.........................................................................................................44

Registro de mensuras..........................................................................................44

CAPITULO VIII........................................................................................................48

Registro mecanizada...........................................................................................48

CAPITULO IX..........................................................................................................55

Los principios registrales y el catastro.................................................................55

CAPITULO X...........................................................................................................58

Publicidad catastral..............................................................................................58

CAPITULO XI..........................................................................................................65

Actualización catastral.........................................................................................65

CAPITULO XII.........................................................................................................71

La propiedad horizontal........................................................................................71
CAPITULO XIII........................................................................................................75

Otras registraciones especiales...........................................................................75

CAPITULO XIV........................................................................................................82

El consejo federal del catastro.............................................................................82

CAPITULO XV.........................................................................................................97

La enseñanza del catastro en la universidad argentina......................................97

CAPITULO XVI......................................................................................................109

El Registro Valuatorio Parcelar o Catastral.......................................................109

CAPITULO XVII.....................................................................................................112

Elaboración de normas y procedimientos valuatorios.......................................112

CAPITULO VIII......................................................................................................117

Los coeficientes correctores y su uso................................................................117

CAPITULO XIX......................................................................................................142

Delimitación de zonas........................................................................................142

CAPITULO XX.......................................................................................................145

Recopilación de antecedentes...........................................................................145

CAPITULO XXI......................................................................................................155

Análisis y depuración de antecedentes.............................................................155

CAPITULO XXII.....................................................................................................160

Determinación de valores básicos unitarios para la tierra urbana y rural y de

mejoras...............................................................................................................160

CAPITULO XXIII....................................................................................................177

Reclamo de los contribuyentes..........................................................................177

CAPITULO XXIV...................................................................................................182

Actualización del Registro..................................................................................182

CAPITULO XXV....................................................................................................185

La recaudación impositiva y la incidencia del Impuesto Inmobiliario................185

ANEXO I................................................................................................................192

Citas Importantes...............................................................................................192

ANEXO II...............................................................................................................194

Tablas de coeficientes correctores del valor para propiedad horizontal de una

sola planta y con acceso por pasillo común......................................................194
 PROLOGO

Ante el pedido formulado por el Ing. Agrim. Wilfrido D. López me siento honrado
en ser elegido con ser elegido para prologar la obra que sobre “Catastro
Territorial”. Publicara.

El catastro territorial importa la realización expresiva de la tierra con todas sus

potencialidades física y sus derechos que la invisten.

Se suelen asimilar el concepto catastral al de inventario, pero cuando se le agrega

la calificación de territorial, no solo se refiere al contenido del suelo, sino también a
la vinculación integral del hombre, a quien el haceder dio la orden de poseerla y
aprovecharla, previo conocimiento y explotación de todas sus riquezas, con fines
sociales y humanitarios.

Se dice también que catastro consiste en medir y delinear las características

naturales y artificiales de la tierra. Estas características engloban. Como dice el
Ing. López, aspectos físicos, jurídicos y económicos.

Pretender hacer un análisis exhaustivo e individualizado, es ejecutar una tarca

catastral incompleta, y así lo entiende el autor cuando dice que el “Catastro tiene
que efectuar mediciones geodésicas y topográficas” comprendiendo también las
determinaciones de3 valores socio-económicos y ensaya una definición diciendo
que es un “Registro público ordenado de los bienes inmuebles” a fin de dar
“seguridad a la publicidad de los derechos reales”. Bajo los aspectos geométricos-
parcelarios, jurídicos y económicos.

Los derechos reales está íntimamente ligados al concepto de derecho “secundario

y derivado” y es “un atributo fundamental de la persona” y como es lógico, debe
ordenarse a las necesidades sociales.

De aquí que, frente al derecho de la propiedad privada, se encuentra como valor

primario “el derecho de posesión”.
1
Este somero planteo fundamenta todo lo referente al régimen parcelario y de él
surge la necesidad imperiosa de analizar todas las facetas que hacen el
conocimiento parcelario catastral territorial, su representación cartográfica con
todos los derechos inherentes, como así la valoración parcelaria sin descuidar su
individualización física, entendido que “marcar” es tan importante como “medir”.

Ello implica ajustar la tarea agrimensuril al derecho real y posesorio.

Si bien la mensura “no da derechos”, se ajusta a él en el afán de evitar o

evidenciar superposiciones y derechos de uso, como son las servidumbres de
todo tipo.

Así como el Ing. López, con todo acierto, describe las funciones del catastro,
haciendo referencia a la importancia y trascendencia del certificado catastral, en
el afán de definir no solo el derecho y su constancia física, sino también su
trascendencia como unidad territorial continúa.

Es verdaderamente de interés socio-económico y político la concepción integral

del mismo y sus alcances a todos los derechos que compelen a la propiedad,
como así a su contenido, tanto superficial como en profundidad.

No escapa a las consideraciones y a los análisis vertidos en la obra, que se

prologa la importancia que la misma tiene en el ámbito formativo del profesional de
la agrimensura.

Es por ello que también incluye en su contexto, todos los aspectos que hacen al
perfeccionamiento y complementación, no solo del conocimiento cuanto de la
escritura formativa y valorativa de la persona profesional, responsable de su
ejecución mediante el uso y aplicación de todas las especialidades concurrentes
como son: la Geodesia; la Topografía; la Eotogrametria; la Avaluación; la
Cartografía; la Informática; el Derecho; etc.

2
En mi carácter de ex profesor del Ing. Agrim. Wilírido Daniel López y de la cátedra
respectiva, no me cabe otra cosa que felicitarlo tanto por el esfuerzo intelectual
que importa un trabajo como el bien instructivo social que se colige.

Quiero dejar sentado que ello me hace sentir orgulloso por haber sembrado
fructíferamente la semilla del estudio y la investigación y quiera Dios impulsarlo a
perfeccionar la obra empezada y completarla con el vuelco instructivo de todas
sus inquietudes educacionales para bien de los intereses tanto de la docencia
como de la patria, en orden a todas las proyecciones del catastro.

3
 PRIMERA PARTE
NOCIONES ELEMENTALES, OBJETIVOS Y FINES

4
 CAPITULO I

Introducción

El conocimiento de los fundamentos de una disciplina cualquiera, constituye el

lenguaje común por medio del cual puede entenderse los que son ajenos a ella
con los que se dedican a la misma. Traducido a los problemas del catastro, el
conocimiento de sus fundamentos es el lenguaje que permite el entendimiento
entre el gobernante, para el cual el catastro constituye una parte de la
administración y sus funcionarios que llevan adelante la obra catastral.

Lamentablemente con frecuencia observamos que los directivos de una repartición

no conocen suficientemente las bases y fundamentos de las otras reparticiones de
la administración pública y así es como nunca pueden entenderse.

Es imperdonable el desconocimiento de los fines de una obra por parte de

aquellos que deben llevarla adelante. Con demasiada frecuencia los empleados y
funcionarios de una oficina pública, solo conocen algunos detalles peculiares de
su trabajo y no su relación con el conjunto. Así el trabajo les parece como una
rutina sin sentido, como un mal al que están condenados para poder ganarse el
sustento diario. Otros se han formado idea completamente errónea de la finalidad
de su obra, se han ido como suele decirse, por las ramas, lo que quiere decir que
se encuentran en un lugar en el que no se dan cuenta de que esas ramas están
sostenidas en última instancia por el tronco del árbol.

Es así que, para poder trabajar con interés y entusiasmo en la ejecución de una
obra, hay que saber por qué y para qué se la hace, solo así se hace fácil lo que de
otra manera aparece como una carga pesada. También la sociedad, el público en
general, debe saber de qué se trata, porque con sus impuestos está sosteniendo
la administración.

¿Qué es el Catastro?

5
Sobre el origen de la palabra “Catastro” no are ninguna mención. Pues son
muchos los autores destacados que han incursionado en este campo, dándonos
las explicaciones etimológicas y su aplicación en la antigüedad.

La confección de un Catastro Territorial tiene por objeto la realización de un

inventario de la riqueza inmobiliaria de un País o de una jurisdicción cualquiera.
Recordemos que por inventario se entiende una descripción o relación ordenada
de los bienes de alguien. En nuestro caso particular, Catastro será la descripción
ordenada de todas y cada una de las propiedades o parcelas que integran el
territorio a catastrar. La parcela es, por lo tanto, el elemento objeto de nuestro
inventario.

Parcela

Antes de seguir adelante, es necesario desmenuzar el concepto de parcela, sobre

todo para diferenciarla de otros elementos que también suelen ser objeto de
inventario, como los bienes muebles.

La parcela, al igual que los seres humanos y a diferencia de otros objetos,

podemos considerarla constituida por dos elementos: cuerpo y alma.

Su cuerpo es una fracción de terreno sobre la superficie terrestre. Su alma, el

título que la define. Tiene pues una faz física y otra faz jurídica. Podemos
encontrar parcelas sin alma, o sea, que carecen de título, son parcelas muertas.

Podemos también encontrar parcelas constituidas como los ángeles, puramente

de alma es decir, con títulos perfectos, pero sin existencias materiales sobre la
superficie de la tierra, les falta cuerpo.

Hay parcelas con cuerpos deformes o mutilados y también las hay con cuerpos
perfectos pero con alma negra, o sea, títulos vaciados.

También al igual que los seres humanos las parcelas gozan de una condición
económica determinada: pueden ser ricas, pueden pertenecer a la clase media o
pueden ser pobres.
6
En resumen, la parcela es una inseparable conjunción física-jurídica-económica.

Descripción Catastral

El inventario catastral deberá escribir entonces, para cada parcela: su aspecto

físico (forma, dimensiones, ubicación, etc.); su aspecto jurídico (títulos, derecho,
propietarios, etc.); su aspecto económico (edificaciones, cultivos, valor, etc.), y
además, estas descripciones deberán quedar registradas y ordenadas de tal forma
que cuando se necesite la información de una de una determinada parcela pueda
encontrarse rápidamente el lugar donde está registrada. Problema este nada
despreciable cuando el número de parcelas y por lo tanto de sus descripciones
asciende a varios miles. (La provincia de Buenos Aires tiene alrededor de
6.500.000 parcelas y Francia alrededor de 94.000.000).

Concretamente, nuestro problema es describir cada parcela y ordenar esas

descripciones.

Mal puedo describir algo que no conozco. Deberé entonces visitar cada parcela,
reconocerla y tomar conocimiento de sus tres aspectos.

Tanto en las ciencias puras como en las ciencias aplicadas, en las artes y en el
proceso ordinario de la vida diaria, medir es el medio principal para adquirir
conocimientos.

El relevamiento catastral consiste en medir y delinear las características físicas de

la parcela, definir su estado jurídico y describir su aspecto económico. Las
medidas y delineaciones registradas en forma de croquis, planos o mapas son la
mejor base para una descripción rápida y exacta.

Actualmente, con el uso de la fotografía aérea y la fotogrametría, olas tareas

señaladas se han simplificado enormemente y al uso de ésta técnica nos
referiremos más adelante.

7
La descripción de su aspecto económico, necesita ser sintetizado en un número,
para establecer fácilmente comparaciones de las parcelas entre si y poder definir
cuantas veces es más poderosa económicamente unas respecto a otras.

Si para dimensionar este número, que medirá el potencial económico de las

parcelas, tomando como unidad la del signo monetario, éste número resulta ser el
avaluó fiscal o catastral.

Para terminar la descripción nos falta hacer el estudio de su aspecto jurídico es

decir la relación existente entre el cuerpo y el alma de la parcela.

Pondremos así de manifiesto si se cumple o no aquello de “mens sana in corpore

sano”, en otras palabras determinaremos la aplicabilidad del título sobre el terreno
de que se trate, estableciendo la correspondencia biunívoca entre el hecho y el
derecho.

En este punto se hace necesario una aclaración: frecuentemente se confunden los

medios que utiliza Catastro con los objetivos que debe cumplir, de tal manera que
sólo se aprovecha una mínima parte de las posibilidades que nos brinda.

Evitar Confusiones

Catastro tiene que efectuar mediciones Geodésicas y Topográficas para

determinar la forma, dimensiones y ubicación de las parcelas, pero su objetivo no
termina allí, es decir, no debe confundírselo con una repartición geodésica, de
topografía y mapas.

Debe efectuar valuaciones para completar la descripción económica de las

parcelas, y aunque estas evaluaciones sirvan para distribuir equitativamente las
cargas fiscales, no debe confundirse a Catastro con una repartición recaudadora
de impuestos (Rentas).

Catastro tampoco es saneamiento de títulos de propiedad, pero pone en evidencia

una serie de irregularidades hasta ese momento no detectado e ignorado que
recién ahora se puedan subsanar.
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Actuales definiciones de Catastro

En mi trabajo titulado “Recopilación Catastral”, ensaye la siguiente definición: “El

Catastro Territorial es el registro público Ordenado de los bienes inmuebles de una
jurisdicción , bajo sus tres aspectos fundamentales: el Geométrico-Parcelario; el
jurídico y el económico, a fin de dar seguridad y garantías al trafico
inmobiliario ,coadyuvar a la publicidad de los derechos Reales; lograr una justa y
equitativa distribución de las cargas fiscales y servir de base indispensable para la
planificación de la obra pública”.

Con la definición no solo pretendí dar un concepto del Catastro sino también
indicar los elementos fundamentales que debe contener y algunas de las
finalidades más importantes que el mismo debe cumplir.

Los especialistas de agrimensura de las distintas universidades nacionales y

privadas del país, reunidos en el salón Verde del ministerio de educación y justicia
de la Nación, durante los días 15 y 17 de junio de 1987. Propusieron la siguiente
definición: “El Catastro Territorial es el Registro Público Sistematizado de los
bienes inmuebles de una jurisdicción, contemplados en sus tres aspectos
fundamentales: el jurídico; el Geométrico y el Económico. Tiene la finalidad de
coadyuvar a la publicidad y garantizar los derechos reales, a una justa y equitativa
distribución de las cargas fiscales y sirve de base indispensable para la
planificación del ordenamiento territorial y la obra pública. Ello supone una
metodología para instrumentarlo, una larga y compleja tarea para ejecutarlo, una
organización administrativa para conservarlo y un aporte constante de información
para mantenerlo actualizado”.

“Es en le Catastro donde la cosa inmueble nace a la vida jurídica, donde se

conserva o se transforma y donde se extingue, acontecimientos que requieren una
constatación objetiva en el terreno (La mensura) y un instrumento que la
exteriorice (el plano de mensura). Por eso suele decirse que la mensura es la
célula generadora del Catastro”. Esta definición, que enriquece notablemente a la

9
anterior, conserva los principios básicos de aquella en cuanto al objetivo y
finalidad de la institución catastral.

Otras funciones del Catastro

Desmenuzando un poco la definición, vemos que, además de registrar las

parcelas bajo sus tres aspectos fundamentales, que desarrollaremos más
adelante, se refiere a la publicidad y garantías de los derechos reales. Tal aporte,
deviene Inexorablemente de su función registral y de anotar hechos que el
registro Inmobiliario no lo hace, en razón de su propia naturaleza Ambos registro,
el catastral y el Inmobiliario, se complementan.

Mientras el registro Inmobiliario publicita derechos, el Registro Catastral publicita

hechos, pero que unos están referidos a los otros de una manera biunívoca.

Pero hay hechos- que también son derechos-que solo son publicitados pero el
Catastro, como la posesión, consagrada en nuestro Código Civil, y más, hacen
que la publicidad y garantías de los derechos reales sea complementada y
perfeccionada por el Registro Catastral.

¿Cómo lo hace? A través del certificado catastral, documentos que también

describiremos más adelante.

Se refiere también la definición a una justa y equitativa distribución de las cargas

fiscales. Obviamente se trata fundamentalmente del impuesto inmobiliario. Antes
de la existencia de los catastros en nuestra era, pues se tiene conocimientos que
ya existieron 4.000 años A.C. Los avalúos fiscales con finalidad del cobro del
impuesto inmobiliario, se realizaban en base a declaraciones juradas, sin ninguna
constatación de la realidad de los hechos lo que significó una gran injusticia en
ese sentido. Con el advenimiento del Catastro Parcelario, ejecutado mediante
censo y/o fotografías aéreas a escala adecuada todo ello cambió. Se
establecieron procedimientos y metodología valuatorias que garantizaron la
fiabilidad de los resultados, determinando valores equitativos para las distintas
parcelas y consecuentemente una justa distribución de su aporte al Estado.

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Por último, menciona que sirve de base indispensable para la planificación de los
congresos de cartografía del país, es: “Sin Cartografía no hay planificación, sin
planificación no hay desarrollo”.

El organismo catastral elabora toda clase de cartografía. Desde mapas

provinciales a escala 1:500.000, a planos manzaneros a escala1:300 y mayores.
Es decir, cuenta con todos los elementos necesarios que permiten a otros
organismos de la administración planificar el ordenamiento territorial, mediante el
dictado de las normas pendientes.

Y qué decir de la obra pública. El Estado puede planificar sobre bases ciertas y
exactas las obras públicas a ejecutar, con la consiguiente disminución del gasto
público, al realizar sus cálculos sobre elementos veraces y con información
detallada.

La construcción de caminos, barrios, diques, infraestructura, de servicios,

poliductos, gasoductos, electroductos, sistemas cloacales, redes de agua, e
innumerables obras más, se ejecutan con eficiencia, seguridad, economía y
rapidez si cuentan con cartografía adecuada, precisa y veras.

El inventario catastral, de ahora en adelante el Registro Catastral atesora una

valiosa información individual para cada parcela. Esta información individual tiene
su importancia, pero su verdadero valor queda al descubierto cuando es posible
analizar datos colectivos y obtener valores de conjunto.

La estadística se ha incorporado a la técnica moderna como una rama de

extraordinaria importancia por su poder resolutivo y por su capacidad de predecir
sucesos.

También el Catastro usa la estadística para expresar sus conclusiones, en

especial las de índole económica: estado de ocupación de los inmuebles; grado de
subdivisión de la tierra, distribución edilicia; valores, etc. Esta información,
inteligentemente analizada, permite obtener bases concretas para legislar sobre
candentes problemas y programar una adecuada política de Gobierno.

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Los relevamientos catastrales que están realizando en casi todo el País, a través
de préstamos del Banco Mundial, van a aprovechar a los gobiernos de una
información estadística de extraordinaria significación. Sobre esas bases y con
esos fines ha sido concebido.

La estadística catastral representa hoy el apoyo imprescindible de toda

planificación moderna. Si cualquier empresa la considera necesaria, el Estado
debe juzgarla vital por que debe tenerse muy en cuenta, que la condición
necesaria para resolver acertadamente un problema, es conocer con precisión los
datos atinentes al mismo. Un médico no puede diagnosticar si no conoce los
síntomas que padece el paciente; un juez no puede dictaminar si no conoce los
antecedentes del caso y un astrónomo no puede predecir un eclipse si no conoce
las coordenadas y movimientos de los astros.

De allí que toda organización catastral deba munirse de un sistema de

registración tal, que permita la fácil, rápida y segura confección de todo tipo de
estadística sobre la base de su documentación.

Pero una vez más la técnica moderna viene en nuestro auxilio con sus
maravillosas máquinas electrónicas, verdaderos cerebros capases de Computar y
elaborar el inmenso cúmulo de datos del inventario catastral en menos tiempo que
el que se tarda en impartir la orden.

Surge así un nuevo Registro Catastral, que dominaremos Registro Mecánico para
diferenciarlos de otros.

Con éste cúmulo de información sobre el acervo inmobiliario de una jurisdicción,

principalmente de una provincia, o de un municipio, se puede conocer con certeza
el grado y forma de ocupación de las propiedades urbanas y rurales, y con estas
cifras, analizar en forma documentada la realidad del problema de la vivienda y del
agro, valorando y orientando la labor crediticia oficial.

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El urbanista puede conocer la densidad de la edificación su edad, categoría y
distribución. El Estado puede descubrir los terrenos fiscales no registrados y que
se encuentran desperdigados en todo el ámbito provincial como parcelas muertas.

El catastro impide que surjan por prescripción derechos nada convenientes y es

un medio de prueba de la existencia de dichos derechos donde este medio de
adquirir se estima ventajoso.

Que se necesita

Tanto para la ejecución como para la organización y administración de un catastro,

se necesita el conocimiento de diversas técnicas que están en constante
evolución. El desarrollo de la informática de la fotogrametría y de nuevos
elementos de medición (GPS), han creado posibilidades de total transformación
del catastro parcelario clásico. Los aspectos legales del Derecho Civil son también
material de incursión del Catastro, principalmente los referidos a Derechos Reales
y Posesoriosç

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 ESQUEMA CONCEPTUAL

Registro
Catastral

Objetivos

Registro Registro de Registro Registro

Parcelatorio Mensura Valuatorio Real

Fines

Impuestos Seguridad y Apoyo Cartografía en

justos y garantías Traf. Publicidad Der. general
equitativos Inmob. reales

Apoyo Ordenamiento Saneamiento Publicidad

Planificación de territorial de títulos de catastral
la O.P dominio

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 CAPITULO II

La unidad registral

Antes de referirme a los registros catastrales, hare mención al objeto registral y

sus condiciones: La parcela.

Dimos anteriormente algunos elementos de la parcela y concluimos en su

conjunción física-jurídica-económica.

Todas las provincias del país, en sus respectivas leyes catastrales, definieron a la
parcela coincidiendo en que la misma es el objeto registral más estable.

Por ello, la suspendida Ley Nacional del Catastro Nº 20.440, la definía así: “Es la
cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de
límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio o poseída por una
persona o varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en el
documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el
organismo catastral”.

Y al referirse s sus elementos esenciales decía: “Son elementos esenciales de la

parcela”

a) La ubicación del inmueble y sus linderos

b) Los límites del inmueble, en relación con el título jurídico o lo posesión
ejercida
c) Las medidas lineales angulares y de superficie del inmueble.

El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento

territorial practicado conforme a esta ley y representando en un documento
cartográfico inscripto en el organismo catastral”.

La mayoría de las provincias del País dictaron, con posterioridad a 1973, fecha en
que fue sancionada y promulgada la ley nacional, sus leyes del catastro,

15
adecuando su redacción a la norma legal nacional y adoptando casi idénticamente
la definición de parcela dada.

San Juan fue una de esas provincias, y en su ley de Catastro Nº 5.445, definió a la
parcela como sigue: “Denominase parcela la cosa inmueble de extensión territorial
continua, deslindada por un polígono de limites creados por un título jurídico o una
posesión ejercida, exteriorizados en el documento cartográfico de un acto de
levantamiento territorial; inscripto en el organismo catastral”.

Y continua en el artículo siguiente son elementos esenciales de la Parcela:

a) La ubicación de la misma y sus linderos

b) Las medidas lineales, angulares y de superficie del respectivo polígono de
límites y su deslinde en relación al título jurídico o posesión ejercida”.

“Los elementos mencionados constituyen el estado parcelario del inmueble”.

“El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento

territorial representando en un documento cartográfico inscripto en el organismo
catastral”.

Como puede apreciarse, ambas definiciones son muy similares y las

desmenuzaremos para su interpretación.

Es cosa inmueble

Cuando el Código Civil se refiere a las cosas inmuebles, en su artículo 2313, nos
habla de los inmuebles por naturaleza; o por accesión, o por su carácter
representativo.- pero en el artículo 2314 define a los inmuebles por naturaleza, y
da como ejemplo claro “el suelo y todas las partes solidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad”

No cabe duda entonces que la parcela territorial es cosa inmueble por naturaleza,
pues se encuentra inmovilizada por sí mismo.

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De extensión territorial continua

Es decir que la parcela es un hecho territorial ininterrumpido y cualquier

discontinuidad la divide. Esta división solo se produce cuando aparece otra
parcela, perteneciente a otra persona o a la misma, que tiene su fundamento en
otro acto jurídico. Por ejemplo: si soy propietario de una parcela y esta es afectada
parcialmente a expropiación para apertura de un ruta o camino y ello se efectiviza,
la continuidad de mi parcela ha sido interrumpida y aparecen ahora tres parcelas:
una que es la fracción remanente de la que continuo siendo propietario; otra es la
fracción para el camino de la que será titular el dominio público del Estado y una
tercera fracción remanente de la que también sigo siendo propietario (Ver figura).

Pero el instrumento jurídico original por el cual yo era propietario de la parcela, no

se modifica, solo descargándose del Registro Inmobiliario la fracción expropiada.

2 Camino

Pero en cambio, cuando la interrupción de la parcela la produce un hecho que no

cambia el dominio del suelo, permanece siendo continua como ocurre con la
servidumbre real de tránsito o de acuerdo o servidumbre administrativas. En estos
casos, el titular del inmueble sirviente no pierde el dominio del inmueble afectado a
servidumbre y por tanto no se interrumpe la continuidad de la parcela.

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 Servidumbre de paso o
acueducto

Deslindada por un polígono de Límites.

Expresó Alfonso Fraga “El espíritu humano no puede admitir la existencia de una
propiedad absolutamente ilimitada. La idea de propiedad sin límite, con chocar al
buen sentido, importa una negación”.

Toda parcela, aun en el caso de parcelas posesorias, deben estar deslindadas por
un polígono que desmarque sus límites y que en principio, debieran coincidir con
los límites que señalan el título de propiedad, la escritura pública, cuya registración
e inscripción se realizó en el registro correspondiente.

Este polígono puede tener diferentes formas geométricas, pero él debe encerrar la
superficie contenida en el título.

Ahora bien, hay casos de difícil definición del límite en el terreno, en los hechos
reales, pero ello no significa que no exista el polígono de límites.

Estos casos se suelen producir en la zona oeste de nuestro país, donde además
de existir un límite internacional, la cordillera de Los Andes dificulta la definición
física de límite de una parcela. También ocurre algo similar con las parcelas
ribereñas, donde el dominio público del Estado no está definido por la línea de
Ribera que lo delimitaría del dominio de los particulares, cerrando el polígono
parcelario.

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Antes de seguir analizando la definición de parcela, debemos decir que acá
encontramos una diferencia entre una y otra. En la definición dada por la Ley
Nacional se dice: perteneciente a un propietario o a varios en condominio o
poseída por una persona o varias en común…” a lo que no se alúde en la
definición de la Ley Provincial.

Y esto es razonable, compartiendo el criterio de la provincia por tanto lo que se

registra es el hecho parcelario territorial independiente de quien o quienes sean
los titulares del dominio o virtudes poseedores, pues ellos son el elemento más
cambiante en la relación. Mientras la parcela permanece inmóvil, el titular del
dominio puede cambiar constantemente debido a las transacciones inmobiliarias
que se realizan, permaneciendo la parcela incólume. Por lo tanto, que permanezca
a una o varias personas o la posea una o varios poseedores, no modifica su
calidad de parcela ni su registración.

Otra diferencia es que, en la definición provincial se dice: “creados por un título

jurídico o una posesión ejercida, frase que no figura en la definición nacional.

Se ha querido, con buen criterio, establecer la relación biunívoca entre el hecho

territorial y el derecho que lo ampara, al decir que el polígono de límites debe estar
o en el titulo jurídico o en la posesión realmente ejercida.

Esto quiere decir que ha determinada porción de terreno le corresponde en

coincidencia un determinado derecho, sea de dominio, sea de posesión.

Como última diferencia encontramos que la ley nacional es más completa al

establecer los elementos que debe contener el documento cartográfico (plano)
donde se represente la existencia de la parcela, al incorporar a los elementos
esenciales en su definición.

Documento cartográfico

El documento cartográfico es el llamado “plano de mensura”, cuyos requisitos son

reglamentados por cada provincia según sus necesidades.

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La parcela entonces debe constar en un documento cartográfico con todos los
elementos esenciales que establecen las respectivas leyes y reglamentos de
mensuras. Sin éste requisito no existe como tal, y su registración solo tendrá
validez a los fines impositivos. Por tanto, cada parcela debe tener su plano, pues
éste revela su existencia, su forma, sus dimensiones, su ubicación, su relación con
la causa jurídica que la empara y otros elementos que veremos más adelante.

Acto de levantamiento territorial

También se encuentra definido por la ley, pero para resumir digamos que es el
acto por medio del cual el profesional de la agrimensura constata la existencia de
la parcela, revela y mide sus elementos esenciales y comprueba la territorialidad
del derecho con el hecho medido.

Inscripto en el organismo catastral

Como ya dijimos, el Catastro es un Registro.- Registra las parcelas territoriales.-

Luego para que la parcela exista como tal, debe estar inscripta en el organismo
catastral.

Puede ocurrir que aunque se haya realizado el acto de levantamiento territorial o

parcelario y volcado todos los elementos en un documento cartográfico, no se
inscriba en el catastro. En tal caso no existe como parcela aunque haya reunido
todos los requisitos que fija la legislación.

Por ultimo nos encontramos con los elementos esenciales de la parcela.

La ubicación y sus linderos la individualizan en un determinado lugar con relación

a las obras parcelas del conjunto. Por su inmovilidad territorial tiene una sola
ubicación, que puede relacionarse o vincularse a distintos sistemas paras su
identificación.

Los límites con relación al título o a la posesión son parte del aspecto jurídico de la
misma y permite relacionar el hecho con el derecho o la posesión que se tenga.

20
Las medidas lineales, angulares y de superficie completan su aspecto físico,
mostrando su forma, dimensiones, extensión y elementos de cálculo para su
comprobación.

Sin embargo, para el Catastro, no se completa con esta definición la registración

parcelaria pues prácticamente se refiere casi exclusivamente a un solo aspecto del
mismo: el físico. Faltarían los aspectos jurídicos y económicos.

Con referencia al aspecto económico, deben revelarse todo el contenido

económico, como son: construcciones en general de todo tipo y cultivos en
general de todo tipo. Estas construcciones y cultivos deben reunir el requisito de
permanentes para transformarse en inmuebles por accesión.

Este relevamiento del contenido económico, reúne una serie de requisitos que
veremos más adelante (Registro Valuatorio Catastral-fiscal) y que son necesarios
para los fines del Catastro.

También debemos decir que la unidad registral parcelaria, se clasifica según su

ubicación y destino en: urbana y rural. Algunas provincias hacen sub
clasificaciones intermedias como: suburbanas y sub rurales. A cualquiera de ellas
se suman las denominadas parcelas sometidas al régimen de Propiedad
Horizontal, Ley Nº 13.512.

Esta clasificación genérica no permite realizar ciertas estadísticas importantes y

programar políticas, generalmente impositivas, acordes la capacidad contributiva
de la población.

En consecuencia, se hacen otras clasificaciones, según las necesidades de cada

jurisdicción, para distinguir una parcela de otras, aun dentro de una misma
clasificación genérica, Veamos algunos ejemplos:

21
 Parcelas urbanas
Baldías Hospitales
Comerciales Sanatorios
Fiscales provinciales Escuelas
Residenciales Clubes

Culto Católico Fiscales Nac.

Otros Cultos Fiscales Mun.
Etc.

Parcelas rurales
Sin cultivos Con cultivos
Con derecho de riego Industriales
Fiscales etc.

También suele agregarse y esto es muy importante para el contenido económico,

la información sobre los servicios de infraestructura con que cuenta: agua, luz,
cloacas, pavimento, teléfono, recolección de residuos, etc.

El aspecto jurídico no deje de ser menos importante que los anteriores. Este
refleja el derecho o derechos sobre la parcela registrada y nos indica quien es el
titular de esos derechos. Estos datos se obtienen del registro general Inmobiliario
generalmente mediante el envío al organismo catastral de una minuta de la
registración, en la que constan resumidamente, todos los datos que han inscripto
el registro, en el momento en el que el interesado legitimo ha solicitado dicha
inscripción.

Para el caso de las parcelas posesorias, no existe inscripción en el Registro de la

propiedad, y el Catastro conoce al que pretende poseer a través del plano de
mensura para posesión o de los censos regulares que el organismo debe realizar.

22
Es decir que, el aspecto jurídico brinda el Catastro elementos fundamentales para
su objetivo y fines tal como:

a) Titulares de los derechos reales que se ejercen sobre las parcelas:

b) Derechos reales sobre las parcelas;
c) Linderos según títulos:
d) Documentos de identidad y domicilios;
e) Otros.

Cuando nos refiramos al Registro Real o jurídico del Catastro, nos extenderemos
en el tema, pues es mediante este aspecto que se tiene al saneamiento de los
títulos de propiedad.

23
 CAPITULO III

Los registros catastrales

Hemos dicho que el Catastro es un Registro y que la unidad registral es la parcela.

También hemos dicho que lo hace bajo tres aspectos fundamentales:

El físico, el jurídico y el económico.

Para cumplir con estos requisitos deben contar con una organización que así lo
permita y con tantos registros individuales como necesario sea, pues cada uno
cumple una determinada función y todos juntos hacen a la complementación de la
publicidad de los derechos y otras finalidades del catastro que hemos
mencionado.

Registro Grafico-Geométrico

En él se registran todas las situaciones de hecho, es decir, todas las parcelas de

la jurisdicción catastrada estén emparadas o no por un título de propiedad.

Pueden existir registros separados entre parcelas con título y parcelas sin título
(posesiones), pero vinculados entre sí. El registro está formado por cartas donde
se vuelca la forma y ubicación de cada parcela. Esta ubicación es absoluta y
relativa.

Es absoluta porque ese pedazo de suelo está en un único y definido lugar del
territorio y relativa, porque cada parcela está rodeada por otras, absolutamente
contiguas, sin claros ni espacios vacíos.

Cada parcela tiene colindantes aun cuando se desconozcan los titulares del
dominio o de la posesión.

La confección del Registro Geométrico-Parcelario depende de dos factores

determinados: uno, las dimensiones, que regulan las escalas a utilizar.

24
No se emplea la misma escala para cartas de zonas urbanas que para zonas
rurales y dos, igual criterio se sigue para las precisiones.

Donde los valores de la tierra es considerable, debe utilizarse mayor precisión que
para zonas de valores considerablemente menores.

Estas cartas, en lo posible, deben estar relacionadas o vinculadas a sistemas de

apoyo geodésico, tales como triangulaciones fundamentales, debiendo llegar a las
coordenadas Gauss-Krugger del país.

En estos registros cada parcela se individualiza con un símbolo, que se denomina

Nomenclatura Catastral y que sirve de vínculo con los restantes registros
catastrales.

Existen varios métodos y formas que pueden adoptarse para la nomenclatura

catastral, pero en general debe tenerse en cuenta la conveniencia de utilizar un
símbolo que no dependa de factores externos.

25
Más adelante nos referiremos específicamente a la nomenclatura catastral y a un
método apropiado para determinar el símbolo identificatorio.

Cada carta parcelaria tendrá la porción de territorio que corresponda según sus
dimensiones, tipo y escala empleada, debiendo estar delimitada por hechos físicos
fácilmente reconocibles y que constituyan a la vez una interrupción del dominio,
tales como: calles, vías férreas, ríos, etc. Y en casos muy extremos el límite puede
ser el de propiedades, a fin de que las mismas no queden divididas por elementos
que le son ajenos.

Hay que tener cuidado en la vinculación de cartas contiguas, principalmente si se

han confeccionado a escalas diferentes, para facilitar el relacionamiento de
propiedades. Deben indicarse en las mismas las marcas catastrales y puntos
fundamentales: topográficos o geodésicos, con sus respectivas individualizaciones
(nomenclatura), como una información adicional tendiente a la ubicación de puntos
fijos para la inmovilización geográfica de las parcela.

En este registro gráfico-parcelario deben volcarse todas las modificaciones que se

produzcan en las parcelas, sean por división (fraccionamiento, loteos, etc.),
integración (unión de dos o más parcelas) o por efectos de la obra pública.

Deben volcarse también en ellas todas las mensuras que se registren, a fin de
proceder paulatinamente al ajuste del registro, ya que como todos sabemos, las
mediciones en la operación de la mensura son más precisas que las utilizadas
para confeccionar la carta.

Con los modernos métodos fotogramétricos se alcanzan precisiones más que

aceptables para los fines catastrales.

El registro se completa colocando el nombre de las calles o rutas, plazas, etc.

Como se ve en la figura anterior.

Las modificaciones de éste registro, que señaláramos precedentemente deben

realizarse una vez por año en los originales debiendo realizarse una copia por

26
cada hoja del registro y por año, para conocer el trama sucesivo que se haya
producido y además poder volver a situaciones parcelarias anteriores.

Como cualquier otro registro, este pierde eficacia si no se actualiza

permanentemente. Pero deben extremarse los recaudos para mantener las
conciencias de las situaciones anteriores. Por ejemplo, es conveniente, cuando
una parcela se divide o unifica, no borrar la nomenclatura catastral que pierde
vigencia, sino tacharla suavemente de modo que pueda leerse sin inconvenientes.
Ello evitara dar a una nueva parcela la nomenclatura que ya tuvo otra, evitándose
inconvenientes si se desea remontar en la historia jurídica, pues esa dualidad
puede generar equívocos.

Para los casos en que no sea posible tacharla y deba borrarse, previo a ello, debe
indicarse la nomenclatura obsoleta en un costado de la carta, en un espacio que
debe destinarse para ello.

En consecuencia, el Registro Geométrico-Parcelario es el punto de partida de la

Registración Catastral.

Antes de continuar con la descripción y objetivos de cada registro, me referiré a la

forma de individualización de la parcela, que también forma parte de este registro
y él es el vínculo con los otros.

27
 CAPITULO IV

La nomenclatura catastral

Cualquiera sea el conjunto de los bienes que se desea inventariar, es

imprescindible individualizar cada uno de ellos con el objeto de determinar que tal
bien le corresponderá tal relación y recíprocamente, o sea establecer una
correspondencia biunívoca entre el conjunto de bienes y el conjunto de las
relaciones que de ellos se hagan.

Los bienes inmuebles forman un conjunto muy particular: se caracteriza por su

cualidad de inamovibles y ya dijimos que su unidad principal es la parcela.

Supuesto materializado los límites de todas las parcelas, forman ellas un conjunto
físicamente estático, de ahí que la sola ubicación de una parcela an relación a las
demás es un recurso que con presidencia de otros elementos, distingue e
individualiza a cada una de las parcelas del conjunto.

Por lo tanto buscamos un sistema de símbolos que nos permita individualizar a las
parcelas y ordenar sus antecedentes catastrales, nada más lógico que esos
símbolos y el criterio que se adopte para su ordenamiento este en relación con la
ubicación relativa de las parcelas. De esa forma, no solo se conseguirá
individualizar las parcelas y ordenar sus antecedentes si no que, en conocimiento
de los símbolos que le corresponde podremos rápidamente ubicarla en el terreno
o partiendo de su ubicación, averiguar esos símbolos y por lo tanto encontrar sus
antecedentes catastrales.

El sistema que desarrollaremos fue creado por el Agrim. Reinaldo Carestia en el

año 1960, adoptado por la provincia de San Juan y varias provincias del país
(Catamarca, Rio Negro, etc.). A los símbolos elegidos con el criterio expuesto y
que responden a la necesidad fundamental de individualizar y localizar las
distintas parcelas de una provincia o de cualquier jurisdicción, y ordenar sus
antecedentes catastrales, estableciendo una correspondencia biunívoca entre en

28
conjunto de parcelas y el de los antecedentes, es lo que se ha dado en llamar
Nomenclatura Catastral.

Los matemáticos han ideado numerosos sistemas que permiten ordenar y ubicar
todos los infinitos puntos no solamente de un plano o de una superficie, sino
también del espacio, en forma clara, simple y que no admite dudas sobre su
aplicación. Estos sistemas son los llamados Sistemas Coordenados.

Las matemáticas, aunque trabajan con entes abstractos, constituyen una rama
para ser utilizada en la resolución de problemas concretos. Nuestro sistema
concreto es individualizar y localizar las distintas parcelas de una jurisdicción, y el
procedimiento que se utilice debe ser tal, que permita el tadanamiento lógico de
los antecedentes catastrales de ellas, estableciendo una correspondencia
biunívoca entre el conjunto de parcelas y de sus antecedentes.

Se exige además la condición, que una ves asignada la nomenclatura que

corresponda a cada parcela, deberá ella mantenerse sin modificaciones mientras
persista la parcela, y deberá contener el mínimo de símbolos compatibles con la
función a cumplir en lo posible pertenecientes a un conjunto homogéneo.

Las parcelas no son puntos matemáticos, pero podrían concebirse como

constituidas por un conjunto de puntos, y si por medio de los sistemas
coordenados podemos ordenar e identificar los infinitos puntos del espacio, es
mucho más sencillo ordenar e identificar un conjunto finito de entes en el plano.

Si esos entes como las parcelas estuvieran formados por un conjunto de puntos,
solo es necesario delimitar el conjunto en el plano y convenir en dar el ente o
parcela la denominación de uno solo de estos puntos.

Para realizar ello, hay dos formas de proceder una de ellas es elegido, el sector o
zona a nomenclar, se busca la parcela de menor superficie que exista en el mismo
o las que establezcan las reglamentaciones locales en cada lugar, y se determine
el lado del cuadrado que contiene la misma superficie . Por ejemplo, si la parcela
mínima es de 12 m. de frente por 34 m. de fondo, con una superficie de 408 m.

29
cuadrado, existe un cuadrado de 20 m. de lado que contiene la misma superficie.
Este lado del cuadrado corresponderá al lado de la cuadricula que se dibuja sobre
el sector a nomenclar. De esta manera nos aseguramos que en cada parcela
caerá uno o más vértices del cuadriculado.

Numerando las abscisas y ordenadas y ordenando el cuadriculado a partir de un

origen cuya abscisa y ordenada circunscriban al sector parcelario representando
en el plano, podemos designar a cada parcela por la abscisa y ordenada que
corresponda a uno de los vértices del cuadriculado que caiga en su interior.

La otra forma no tiene en cuenta el tamaño de la parcela para definir la cuadricula

si no que se elige como punto identificatorio de la parcela su centro de gravedad o
baricentro y trazando por él la abscisa y ordenada se determina su nomenclatura.

30
Estamos ya en condiciones de encontrar rápidamente una parcela representada
en el plano si se nos da su nomenclatura catastral ya que para ello solo es
necesario buscar aproximadamente la línea de la abscisa correspondiente y su
intersección con la respectiva ordenada. Con seguridad encontraremos la parcela
buscada y no habremos empleado más tiempo que el necesario para leer el
número representativo de la misma.

El procedimiento empleado por dar nomenclatura a una parcela es completamente

independiente de la manzana y de la distribución y cantidad de las restantes
parcelas, en consecuencia, no será afectada cualquier sea el remodelamiento que
pueda sufrir la zona representada, siempre y cuando ese remodelamiento no
afecte directamente a la parcela.

En caso de división de parcelas, no existe ningún problema en dar nuevas

nomenclaturas a las nuevas parcelas, ya que, si se elige el primer procedimiento
para la elección del lado de la cuadricula, las nuevas parcelas que surjan siempre
contendrán algún vértice en su interior, o por el

31
Contrario, si se elige el segundo procedimiento, se determinan los baricentros de
las nuevas parcelas, y en cualquiera de los dos casos se asigna una nueva
Nomenclatura Catastral.

Al número de cuatro cifras que hemos asignado a las parcelas en el cual

convenimos que las dos primeras cifras indican la ordenad y las otras dos
abscisa, hay que agregar el símbolo que identifique al Departamento y al Sector a
que pertenece. Lo más apropiado es utilizar números arábigos para la
denominación de estos.

Igual que se hizo con la abscisa y ordenada, el símbolo del departamento y del
sector, pueden escribirse como un número de cuatro cifras donde las dos primeras
indiquen el departamento y las dos segundas el sector.

Ahora bien para evitar confusiones en la nomenclaturas catastrales el número que

se asignó al sector debe ser el inmediato superior al asignado al último
departamento. Por ejemplo: si una provincia tiene dividido su territorio en 20
departamentos, los sectores deben comenzar con el número 21. Ello permite que
si por error wse transporten los números del departamento y del sector, se detecte
en forma inmediata.

Supongamos que una parcela se encuentre identificada por la nomenclatura

catastral 1523-4020 y que involuntariamente se coloca 23215 – 4020 en forma
inmediata detectamos el erros, ya que no existen Departamentos con números
mayores a 20. En conveniente también elegir o adoptar un orden para la
numeración de los sectores, a fin de que el mismo sea adoptado igualmente para
todos los Departamentos.

Se sugiere el sentido que se indica a continuación.

32
 21 22 23 24

21 22 23 24

21 22 23 24

Elegida la escala conveniente para la representación de las parcelas dentro del

Sector, puede colocarse la nomenclatura propia de cada parcela dentro de ella
(ver figuras anteriores), lo que permite una más rápida ubicación de la parcela
buscada.

Ordenamiento.

Asigna ya la nomenclatura que corresponde a cada parcela dentro del Sector, solo
resta efectuar el ordenamiento de sus antecedentes. Este ordenamiento puede
realizarse de la siguiente manera: se toman todas las parcelas de ordenadas 00 y
se ordenan en forma creciente de abscisas agotadas éstas se siguen con las
parcelas de ordenadas 01 y así sucesivamente.

Cabe aclarar que aunque la nomenclatura catastral de una parcela está dada en
forma de ordenada y abscisa, estas no son coordenadas en el sentido matemático
de la palabra sino solo elementos para una rápida localización de la parcela.

33
 CAPITULO V

Registro jurídico o real

Es el registro fundamental de la labor catastral. En el se establece la relación

posesión-derecho, decir la correspondencia entre la parcela, objeto del derecho y
el poseedor, sujeto del derecho.

También se denomina Registro Real (como el Folio Real en el Registro

Inmobiliario) por cuanto se registra el hecho cierto, que es la parcela la cual puede
cambiar indefinidamente de titular sin que por ello se altere su existencia.

Pero si el titular decide dividirla o integrarla con otras desaparece como tal, para
nacimiento a otra u otras parcelas.

En este registro, para cada parcela existe un legajo con las constancias de
dominio, actuales y anteriores, su valuación catastral, un croquis coincidente con
el registro gráfico y una copia del plano de mensura si existe, como así también
toda otra constancia que resulte de interés publicitar, tales como: servidumbres
reales o administrativas, afectaciones a expropiación, posesiones veinteañales,
etc.

Cada uno de los folios que componen el legajo debe llevar la nomenclatura
catastral correspondiente.

El Registro Jurídico o Real se actualiza mediante la información que proporciona

el Registro de la Propiedad Inmueble, al informar los cambios de dominio
mediante el envío de una minuta donde consta toda la información necesaria que
permite individualizar a la parcela correspondiente.

El resto de la información se actualiza con los datos que proporcionan los otros
registros del catastro.

34
Este registro cuenta con un archivo histórico, donde van a parar los legajos de
todas aquellas parcelas que desaparecen por división o integración, permitiendo
remontarse en el tiempo con los antecedentes de cada parcela.

Un Registro Real completo y actualizado es imprescindible para la publicación

catastral, mediante el Certificado Catastral, elemento indispensable que
necesariamente debe ser requisito primero para los actos jurídicos sobre
inmuebles, cumpliendo así el catastro su verdadera función de policía inmobiliaria
y brindando seguridad al trafico inmobiliario.

El constante manipuleo de los legajos parcelarios, sea para dar publicidad o para
brindar cualquiera otra información, hace que los mismos se deterioren y el
agregado de nueva información los transforma a veces en una abultada carpeta
de difícil manejo. Por ello, es necesario la implementación de folio catastral, donde
coste toda la información que contiene el legajo, pero en forma resumida. Este
folio puede ser manual o mecanizado.

Manualmente seria, como su nombre lo indica, un folio, una hoja especial

diseñada de tal forma que permita incorporarle información resumida y actualizada
de cada parcela. Un ejemplo de ello es el modelo que sigue.

35
Sera mecanizado cuando haciendo uso de la computación incorporamos los datos
parcelarios a la memoria de una P.C. o en diskettes, los que también pueden
ordenarse por nomenclatura catastral y tener un archivo que ocupe menos espacio
físico.

Hemos dicho que este Registro es el más importante del Catastro, porque al
establecer en el mismo la relación entre el hecho posesorio y el derecho que lo
ampara, se descubren los vicios que se encontraban ocultos permitiendo así
iniciar las acciones pertinentes para sanear los mismos.

Algunos ejemplos nos aclaran la afirmación presente y no permitirá considerar

otras situaciones no planteadas en esta obra. Todos sabemos que con frecuencia
se expropian parcialmente inmuebles para apertura o ensanches de calles, otras
obras públicas en beneficio de la sociedad. Los trámites expropiatorios casi
siempre llevan años para su conclusión, y al finalizar nadie se ocupa de transferir
del dominio privado de los particulares al dominio público del Estado la fracción
expropiada.

Pero la obra se hizo. Es decir, que la situación dominial en el Registro de la

Propiedad Inmueble no cambia, manteniendo los mismos datos originales,
superficie, linderos, medidas, etc. Pero en la realidad extraregistral esto no es así.
La situación de hecho ha cambiado totalmente, pues la parcela ha sido dividida,
ha modificado su número identificatorio (nomenclatura catastral) su superficie,
medidas, etc.

Este es el caso que dominamos de parcelas mutiladas, con el alma completa-

titulo-y el cuerpo mutilado-posesión.

Peor es el caso de la expropiación total donde no ha quedado nada del cuerpo

(terreno bajo las aguas por ejemplo) pero sigue intacta en el alma (titulo).

Si a esto le agregamos que la Ley Registral Nº 17.801 y las leyes provinciales no

incorporaron la inscripción del dominio público del Estado a su registro, vemos

36
con mayor claridad cuál es el aporte del Catastro a la Publicidad de los Derechos
Reales.

Como el caso citado hay muchos más que no desarrollaremos, pero

mencionaremos: servidumbres reales no inscriptas: servidumbres administrativas
a cielo cerrado (gasoductos poliductos; etc.): posesiones veinteañales, etc.

Veremos algo más sobre el tema en el capítulo sobre Certificado Catastral.

El Registro Jurídico debe llevar un registro especial para los bienes privados del
Estado sin perjuicio de que estos bienes estén también en el registro general.

Las parcelas de propiedad privada del Estado, vuelven a registrarse con motivo de
brindar al poder administrador un elemento básico para la correcta administración
de sus bienes. Este registro es más minucioso, pues debe incorporar el uso de
inmuebles y el motivo por el cual tiene ese uso; las circunstancias por las cuales
ha ingresado al patrimonio de Estado y un detalle amplio y pormenorizado de
todas las mejoras que contenga. Todo ello tiene como objetivo facilitar la defensa
de los derechos del Estado cuando se pretenda, por ejemplo, usucapir sobre ellos.
Su régimen de actualización es similar a la de los otros registros.

37
 CAPITULO VI

Registros de avalúos

Registra los contenidos económicos de las parcelas, es decir, sus valores

reducidos a la unidad monetaria adoptada por nuestro país. Este registro puede
publicitar valores reales o valores proporcionales a los reales, según los casos y
las necesidades.

Construir este registro es quizá la tarea más compleja y más ingrata, por cuanto
los factores intervinientes son varios y muy diversos.

Ingrata, porque manejando responsablemente datos y tendencias pueden llegarse

a valores dispares pero lógicos.

Compleja, porque tiene una cuenta de subjetividad en la determinación de los

valores básicos urbanos y rurales que se aplicaran a cada parcela.

Tiene dos funciones: una de ellas es la de determinar el avalúo catastral o fiscal

como base de la contribución territorial y la otra, el conocimiento del valor
económico de un territorio, como importante dato para las políticas de acción de
los gobiernos.

Es entonces más importante en la confección de este registro, la equidad de

valores que su relación con los valores de mercado.

Los valores de mercado son fluctuantes, debidos a distintos factores, incluso

públicos, produciendo oscilaciones que no responden a leyes definidas.

Pero hay que tener en cuenta que el principal uso que hace de él el Estado, es un
uso como base del Impuesto Inmobiliario o imposición fiscal.

Es conveniente que se discriminen los valores de la tierra y los valores de las

mejoras (vivienda, cultivo, etc.), de este modo podrá orientar mejor y más

38
eficazmente las políticas impositivas, desalentando o alentando algún aspecto del
haber inmobiliario.

Este registro permite al castro aportar datos importantes, como datos estadísticos
sobre uso del suelo; viviendas, clases de suelo agrícola; tipos de cultivo;
superficies cultivadas, etc., cuya elaboración da importantísimos elementos de
juicio para la orientación de planes de gobierno.

La actualización de este registro debe necesariamente encararse en forma parcial

y en forma parcial y en forma masiva. Parcial, al ir agregarlo o sustrayendo el
contenido económico de las parcelas y masiva, para ajustar valores por
fluctuaciones generales, sea por influencia de obras públicas o por el crecimiento
propio demográfico de distintas zonas. Esta actualización masiva debe efectuarse
periódicamente, cada cinco años, mediante un receso general, que servirá para
una revisión y ajuste de los demás Registros Catastrales.

Sobre el tema volveremos en el capítulo sobre actualizaciones del catastro.

De este registro depende todo el sistema impositivo inmobiliario que se aplica y se

aplicara a partir de la implementación de los catastros multifinalitarios y el Pacto
Federal Fiscal.

En consecuencia, es necesario tener en claro las pautas mínimas que debe reunir
todo proceso de valuación masiva de miles de parcela urbanas y rurales, que
conforman el territorio de la jurisdicción a considerar.- Los errores que se cometan
en la ejecución del catastro repercuten en forma directa en la valuación parcelaria
y se transmiten, en menor escala, al impuesto inmobiliario.

Es decir, en la medida que el relevamiento catastral sea más preciso, más

precisión tendrán las valuaciones. Si por ejemplo, en la medición de la superficie y
lados del polígono que conforman la parcela, se cometen errores groseros,
aunque en el conjunto de la manzana se compensen, la valuación de las distintas
parcelas no será la correcta, pues la superficie es un elemento determinante del
valor.

39
Con el mismo criterio, una exagerada precisión no mejora la calidad de la
valuación, pues esa hace uso de coeficientes correctores o asimiladores,
empíricos y subjetivos, que no aseguran el mantenimiento de la precisión en el
levantamiento.

Las mejoras incorporadas a los inmuebles revisten un carácter más que

importante en la determinación del valor, pues las mismas representan, en casi la
mayoría de los casos, varias veces el valor del terreno, por lo que, el cálculo de su
valor, debe hacerse con sumo cuidado. Y para ellas rigen los mismos principios
que para la parcela tierra, en cuanto a precisión en el relevamiento.

Las distintas características constructivas de las mejoras urbanas y las distintas

formas y tipos de cultivo y explotación de la propiedad rural, determinan valores
diferentes, que deben ser justificados mediante los procedimientos
correspondientes.

El principio básico y fundamental sobre el que debe basarse la valuación catastral,

es el de equidad, al fin de lograr otro principio fundamental como el de justicia
tributaria.

Esta seguridad se logra mediante el dictado de normas de procedimientos

valuatorios, claras, precisas y técnicamente adecuadas a la realidad del territorio a
valuar.

Se agregara al final del capítulo modelo planilla de releva miento mejoras

urbanas.

Debido a que el valor de los inmuebles no se mantiene estático, es necesario

realizar estudios periódicos de actualización de este registro, a fin de que los
valores no se distorsionen rápidamente y no tenga en el efecto buscado.

Se debe prestar atención a los cambios en los sistemas constructivos y materiales

empleados, como así ambientes a las técnicas de exploración agropecuaria, que
frecuentemente modifican los valores de las mejoras.

40
El constante proceso de ordenamiento territorial y crecimiento urbano producen
cambios y modificaciones en el estado parcelario que inciden en forma directa en
la valuación, razón por la cual, se debe estar alerta a esas modificaciones.

Como la valuación catastral no puede verse envuelta en los vaivenes del mercado
inmobiliario, pues ella representa un valor social y puede tener vigencia de solo un
años (periodo fiscal), generalmente un porcentaje del valor del mercado, que cada
Provincia regula según sus necesidades (por lo general no más del 80%), en
consecuencia, es muy importante y necesario que los organismos catastrales
dicten normas de procedimientos y metodologías valuatorias ajustadas a técnicas
operativas reconocidas y de aplicación universal.

Para una mejor comprensión del problema veamos esquemáticamente un modelo

de proceso de valuación masiva de inmuebles.

Elaboración de Normas y
Procedimientos Valuatorios

Delimitación de Residencial
Zonas urbanas comercial

Delimitación de Tipos de Suelo

Zonas rurales cultivos, etc

Recopilación de antecedentes del Análisis de costo de

mercado construcción y cultivos

Análisis y depuración de
antecedentes

41
Determinación de valores unitarios
para la tierra urbana y rural Valores
unitarios de mejoras

Cálculo del Valor del Terreno

y de las Mejoras

VALOR TOTAL
(Avalúo Fiscal)

Revisión y Control
Ajustes

42
Simbología de relevamiento de mejoras usado por la Dirección de Geodesia y
Catastro de la provincia de San Juan

43
 CAPITULO VII

Registro de mensuras

La mensura, también conocida como Acto de Levantamiento Parcelario es un

complemento de la labor catastral. Sirve para ajustar el Registro Grafico-Parcelario
y la relación dominio-posesión.

El plano de mensura debe ser lo suficientemente explícito para cumplir su finalidad

y una serie de actos y hechos del profesional de la agrimensura que forman parte
de su labor, como: memorias y actas de mensura; estudios de títulos, etc., son
registrados y archivados en el organismo catastral en cumplimiento de la policía
inmobiliaria catastral, fundamentalmente por dos aspectos: uno, velar por que se
cumplan los requisitos mínimos para que el plano se convierta en documento
público, y el otro, para dar fecha cierta a la habilidad de tal plano.

El catastro registra el plano y su original y documentación complementaria quedan

en custodia de la Institución, haciéndose público el resultado de la operación y
accesible a cualquiera con interés legítimo en conocer tal documentación o utilizar
copia del plano.

Es oportuno destacar el concepto de grandes hombres de la historia mundial y

nacional, sobre la necesidad de conocer fehacientemente el espacio territorial.

Napoleón Bonaparte: “Las medidas a medias hacen siempre perder tiempo y

dinero. EL catastro parcelario será un buen complemento de mi código en lo que
concierne a la posesión del suelo. Es necesario que los planos sean bastantes
exactos y tan desarrollados como para que sirvan a fijar los límites de propiedad e
impedir los pleitos.

Bernardino Rivadavia: “Entre los ramos de mayor influencia en la prosperidad de

este país, que demanda un arreglo especial, prevalece ciertamente el deslinde de
la propiedad territorial, la distribución de las tierras y el conservar la demarcación
de ellas con una notoriedad y exactitud que poniendo fin a los litigios que arruinan

44
a tantas familias y tanto obstáculo oponen al progreso de la agricultura y
población, den a una y otra las seguridades porque claman para un aumento y
mejora sin términos”.

Nicolás Avellaneda. “No hay propiedad segura cuando se halla expuesta a verse
envuelta en litigio. Es indispensable por esta razón, que una mensura general y
metódica preceda siempre a las ventas, a fin de que la ubicación de los títulos, sus
rumbos y limites no susciten jamás cuestiones”.

Dr. Juan Segundo Fernández. “Para localizar una propiedad territorial y aislarla
por medio de signos sensibles de la comunidad de las que la rodean, se necesita
la concurrencia de dos elementos de un orden muy distinto, pero que se ligan tan
estrechamente que es imposible separarlos. El uno no es más que la
representación material de la cosa sometida al derecho, el otro, es instrumento
escrito que lo constata. Este es el principio, aquel el resultado de la aplicación del
principio; el uno pertenece a la ciencia práctica de la agrimensura, el otro a la
ciencia especulativa del derecho; tales son en suma, el titulo que constituye y
declara la propiedad, que por sus indicaciones hace conocer a priori el fundo a
que se refieren y las líneas matemáticas de su perímetro, y el amojonamiento que
la circunscribe y aísla, que hace sensibles esas líneas, fijando así la señal donde
debe detenerse la posesión de los vecinos, previniendo sus avances y reclamando
perpetuamente por la integridad de la propiedad”.

“Las mensuras entre nosotros son la base, tratándose de adquisiciones de

terrenos públicos, principalmente después de nuestra emancipación de España,
son el complemento y la mejor explicación de los títulos en los demás casos. En la
conservación de éstas mensuras, encontrara la propiedad territorial una de sus
más fuertes garantías”.

Y contemporáneamente tenemos:

Dr. Juan A. Bibiloni: “Las diligencias y planos de mensura constituyen

instrumentos del más alto valor jurídico y una de las beses más importantes para

45
el establecimiento del Registro de Inmuebles y por consiguiente, para la
estabilidad de los derechos reales. Son la traducción en el terreno de los títulos de
propiedad”.

“La mensura es condición fundamental de la inscripción. Lo es bajo un doble punto

de vista. “Es esencial para la determinación del bien, para establecer su identidad
su ubicación. Los es para evitar los asientos de personas que usurpan con falsos
títulos aparentes o de superposición la propiedad ajena”.

Reunión de especialistas de agrimensura: “De conocen distintas definiciones de

mensura pero todas tienen un denominador común: se trata de una operación con
claras connotaciones jurídicas. No es pues una mera valoración cuantitativa (la
medida), sino también y esencialmente, cualitativa”.

“Puede decirse, en fin que la mensura es una operación de agrimensura

compuesta por un conjunto de actos tendientes a investigar, identificar,
determinar, medir, ubicar representar y documentar las cosas inmuebles y sus
limites conforme con las causas jurídicas que los originan, y a relacionarlos con los
signos de la posesión”.

Veamos ahora el contenido de los planos: el plano de mensura contiene como

mínimo los tres aspectos fundamentales del catastro el geométrico, el jurídico y el
económico, y según la jurisdicción otros elementos también importantes.

Contenido geométrico: se revelan en el plano con la forma y medidas de la parcela

(elementos esenciales), deslindes, ubicación, balances de superficies,
nomenclatura catastral, croquis de ubicación, etc.

Contenido jurídico: este contenido lo encontramos en el croquis de títulos, nombre

de propietario o poseedor, inscripción del dominio, etc.

Contenido económico: se nos muestra de las mejoras urbanas o rurales que se

dibujan en las parcelas y los formularios de características que se deben
presentar.

46
Otros elementos exigibles: son exigibles también otros elementos de tanta
importancia como los anteriores. Por ejemplo las notas del plano, que son
aclaratorias de los contenidos del plano; el nombre y firma del profesional actuante
y del comitente; el tamaño del plano y su escala de dibujo, entre otros.

Publicidad de la mensura

Se ha dicho ya que la mensura es la aplicabilidad territorial del titulo al terreno, es

decir, la interpretación del derecho contenido en el titulo sobre un espacio
territorial determinado. Se ha dicho también que con ella se revelan los defectos
del título y permiten su regularización o saneamiento.

En consecuencia, es importante publicitar el acto de mensura, al fin de que todos

los interesados legítimos, como colindantes acreedor hipotecario, herederos, etc.,
puedan concurrir a dicho acto, a efecto de no ver lesionados sus derechos y
prestar o no conformidad a las operaciones que realice el profesional de la
agrimensura. Esto no significa que el acto deba suspenderse por causa de las
protestas de quienes se sientan lesionados, pero de ello se dejara constancia en
las actas respectivas que el profesional debe labrar y hacer firmar por los
interesados.

Actualmente, en la mayoría de las provincias argentinas, el acta de mensuras es

“clandestino”, pues no cuenta con la publicidad necesaria para transformarse en
público y son los organismos catastrales quienes deben exigir este requisito, en
mérito al poder de policía catastral que detentan.

47
 CAPITULO VIII

Registro mecanizada

Se lo denomina así por ser el registro computarizado del catastro. Es lo que

también se denomina, el gran banco de datos catastrales.

En este registro se encuentran toda la información catastral, perfectamente

codificada, de manera de poder extraer de él, el dato que se requiera sin
necesidad de consultar todo el registro.

El cúmulo de información que almacena lo transforma en un registro de gran

envergadura. Y últimamente se está estudiando su descentralización.

Para tener una idea de la cantidad de datos que en él se guardan, hagamos las
siguientes cuentas, solamente para dos provincias. Digamos primeramente que
por cada parcela se registran aproximadamente unos 200 datos.

Para la provincia de Buenos Aires, con 6.500.000 parcelas aproximadamente, por

200 datos por parcela acumula la cantidad de 1.300.000.000 (mil trescientos
millones) de datos y la provincia de San Juan, con aproximadamente 140.000
parcelas, registra 28.000.000 (veintiocho millones) de datos.

Esto nos muestra claramente la importancia del registro mecanizado y el saber

utilizarlo. En él guarda toda la estadística que se necesite sobre el territorio, que
permitirá la implementación de políticas inmobiliarias por parte de los gobiernos de
turno.

A este registro llega toda la información de los restantes Registros del Catastro,
concentrándose en él todos los datos parcelarios, en sus tres aspectos
fundamentales.

Es el más utilizado por las direcciones de Rentas, pues de él extraen la

información económica (avalúo parcelario), los datos identificatorios del propietario

48
de la parcela y la nomenclatura catastral, a los fines de la confección de la boleta
del impuesto inmobiliario.

Se espera, que a partir de los nuevos catastros que se encuentran en plena etapa
de actualización, el uso por parte de otros organismos y empresas del Estado sea
mayor.

Cualquier modificación que se produzca en los otros registros, por las causas que
ya hemos relatado (división, unificación o anexión, expropiación parcial, etc.), se
deben comunicar al registro mecanizado, quien produce, según la modificación
que sea, las altas y bajas del registro.

Las bajas son producidas cuando una parcela registrada modifica su estado
parcelario cambiando de nomenclatura catastral, y en consecuencia deja de estar
vigente.

Las altas se producen cuando ocurrido el caso señalado precedentemente, se

originan una o varias parcelas distintas a la de origen, con nuevas nomenclaturas
catastrales, constituyendo un nuevo estado parcelario.

También en este registro se producen olas modificaciones, que resultan no ya del

cambio del estado parcelario del inmueble, si no de otro u otros aspectos de la
parcela, como el avalúo catastral por incorporación o erradicación de mejoras o
cambios en el titular del dominio por haberse producido una venta de la parcela.

Estos tres tipos de acciones del registro: baja, alta y modificaciones, no deben
ingresar en forma inmediata al mismo, por las razones que expusimos en el
capítulo sobre el registro de avalúos. La valuación catastral tiene vigencia durante
el año fiscal, y el cálculo del recurso: impuesto inmobiliario, se realizan en base al
avalúo fijado para ése año. Asimismo la confección y envío de las boletas de
impuesto, toman como base cierta la información que suministra este registro.

49
En consecuencia, no se puede estar modificando del registro permanentemente
por las diversas causas que hemos explicado, porque entorpeciera todo el proceso
tributario.

Las acciones especificadas deben realizarse anualmente, fijando los organismos

catastrales la fecha de vigencia de los nuevos cambios.

Ello no significa que el registro mecanizado tenga que esperar, que puedan tener
preparadas todas las modificaciones y cambios a realizar en el banco de datos,
para que una vez resuelta la fecha de vigencia se incorpore la información en
forma inmediata.

Debemos destacar también que las bajas a dar, no deben borrarse del registro,
sino guardarse en otro registro, parecido al histórico del registro real, por cuanto
sus datos puedan todavía puedan resultar de interés para otros organismos de la
administración pública por diversas causas: deudas impositivas; situación a
determinada fecha por causa de expropiación, etc.

En resumen de toda la información parcelaria y su codificación, la realiza el

registro real o jurídico, porque allí, como ya dijimos se encuentra toda la
información escrita.

Todo ello se realiza a través de formularios perfectamente diseñados, que puedan

tener diferentes formas y características, y estar codificados según la necesidad
de cada jurisdicción.

El modelo que se adjunta, representa una forma de ellos.

Obsérvese que estos formularios deben diseñarse teniendo en cuenta los

objetivos y fines del catastro territorial.

El primer lugar se debe tener en cuenta los tres aspectos fundamentales del
catastro: físico, jurídico y económico.

50
En segundo lugar dentro de cada aspecto, el mayor nivel de detalles para el logro,
no solo de un conocimiento acabado de la parcela, sino para la elaboración de
estadística para planes de gobierno.

El tercer lugar, una codificación de fácil interpretación para el personal técnico y

administrativo que trabajará en el llenado se éstos formularios es necesario, al fin
de evitar, que por ambigüedades en la comprensión de la información,
posteriormente es obtengan estadísticas o datos ajenos a la realidad.

Se puede también agregar en estos formularios, información adicional de gran

importancia para el catastro y otros organismos ya que, no olvidemos, se deben
tender a un catastro multifinalitario o multipropósito.

Podemos decir, que este registro mecanizado, se puede obtener “Catastro

temáticos”, en razón de que cuentan con información clasificada que permite el
análisis individual de distintos aspectos. Por ejemplo: cantidad de Ha. Cultivadas;
tipos de cultivos; estados vegetativos en que se encuentran; tipos de suelo donde
se cultivan; derechos de riesgo que tienen, etc., permitiendo ello un estudio serio y
responsable de la situación del agro y otros aspectos del campo argentino.

En las zonas urbanas se conocerá cantidad de metros cuadrados constituidos por

año: cantidad de parcelas baldías; nivel y tipos de construcciones, etc., ofreciendo
a los urbanistas y planificadores la mayor información urbana para sus planes
reguladores y de crecimiento.

Tanto en zonas urbanas como rurales, o como cualquier otra, es importante

conocer su situación patrimonial, es decir, los derechos y posesiones existentes, al
fin de fijar políticas de saneamiento y crediticias para determinadas zonas.

En fin puede obtenerse de este registro tanto niveles de información parcelaria y

de conjunto como se desee, que tanto la empresa privada como la administración
pública, pueden programar con mayor eficiencia, con menor costo y con mayor
seguridad, las obras que tengan que proyectar para ofrecer mejores servicios por
un lado y un mejor nivel de vida por otro.

51
La informática, que en estos últimos tiempos ha avanzado tan aceleradamente en
la producción de equipos y programas de trabajo, es la gran artífice de este
registro.

Los modernos equipos de computación (Hardware), con una capacidad

De memoria increíble y una rapidez de operatividad hace tiempo impensada, han

invadido el mercado comercial ofreciendo distintas alternativas que cada
organismo catastral debe analizar.

Asimismo, los programas y a estudiados y en estudio (Software), permiten, hoy en

día, llevar el registro grafico parcelario, en computación, reduciendo espacios
físicos y documentación que se deteriora con el uso.

La importancia de este registro, no solo por la cantidad de datos que acumula

(banco de datos), sino por lo que de él se puede obtener, hace necesario que las
autoridades correspondientes realicen en estudio exhaustivo y pormenorizado
antes de tomar la decisión sobre la compra del equipamiento necesario y
condiciones de uso del mismo, ya que representa inversiones de dinero
considerables.

Por último de este registro también puede obtenerse y expedirse el certificado

catastral, pues hemos dicho que registra todos los datos de los otros registros,
pero debe verificarse la información en los restantes registros, debido a los
tiempos que se tardan entre la recepción de la información la registración en los
otros registros y el envío del formulario con todas modificaciones al registro
mecanizado.

52
Formulario de relevamiento y codificación utilizando por catastro en San Juan

53
54
 CAPITULO IX

Los principios registrales y el catastro

Los registros funcionan conforme a ciertos principios, que son los llamados
principios registrales y que corresponden a los criterios directrices mediante los
cuales el registro cumple su función y señalan el valor formal y sustantivo de la
registración.

Principio de especialidad, exige que la publicidad de los derechos reales se

articule sobre el elemento estable que es la parcela de acuerdo a este principio el
centro del sistema de publicidad es la parcela a diferencia del sistema personal, en
el cual el centro del sistema es el propietario.

El catastro cumple por excelencia este p0rincpio ya que la unidad registral es la

parcela, registrada como tal a través del plano de mensura.

Principio de rogación, es el principio mediante el cual la inscripción debe realizarse

a pedido de parte interesada y no de oficio. Esto significa que las distintas
anotaciones o asientos de los actos jurídicos que tengan por finalidad construir,
modificar transferir un derecho real, no se hacen de oficio en el registro, sino que
ha solicitud de la parte interesada más alla de que, una vez iniciado el trámite, el
movimiento interno en el registro sea oficioso.

Acá encontramos una diferencia con el registro catastral, en virtud a que dicho
organismo está autorizado a realizar actos de levantamientos parcelarios
(mensuras) o a contratarlos, en bienes del dominio privado del estado y a veces
de los particulares (casos de expropiación). Que necesariamente deben inscribirse
de oficio, es decir a instancias del propio organismo. Pero si consideramos que
hay un interés legítimo por parte del Estado se cumplirá el principio, lo cual es
correcto y asi sucede. Es decir, quien requiere la inscripción y es el interesado
legítimo, es el Estado o alguno de sus organismos.

55
Principio de prioridad. Por este principio se establece la preferencia de los actos
que han sido inscriptos en primer término sobre aquellos que se inscriben con
posterioridad.

En el catastro este principio lo encontramos invertido. Es decir que la última

inscripción o registrador tiene validez frente a las anteriores, desactualizándolas y
anulando dichas inscripciones, vale decir, que el último plano registrado sobre una
parcela es el que tiene valor y vigencia con respecto a otros planos inscriptos con
anterioridad a ese.

Principio de tracto sucesivo:(2): "este principio complementa al anterior. Según él,

no puede registrarse ningún título sin que previamente no se haya realizado la
registración del derecho del disponente, es decir, que no se puede registrar una
venta a nombre del adquirente sin que conste inscripto previamente en el registro
el derecho de propiedad del enajenante'

Si bien el principio se cumple en el catastro, no se hace con la rigurosidad del

Registro Inmobiliario. Esto se debe a que a! plano de mensura se le da una
vigencia casi ilimitada mientras no se modifique el estado parcelario que é!
representa,}' pueden hacerse tantas transferencias de dominio como se quieran,
con el mismo plano, sin modificar nada en él, hasta que pierde su vigencia y se
requiere o una verificación de la subsistencia del estado parcelario o un nuevo
plano.

Sin perjuicio de ello, recordemos que el Registro Inmobiliario comunica al Registro

Catastral todo cambio de titularidad de dominio, por lo que, el tracto en catastro es
perfectamente conocido.

Principio de legalidad (2) por este principio, el encargado de inscribir o registrar,

está autorizado a revisar las formalidades del acto, v la legalidad de los
instrumentos' que se le presentar, para inscribir.- El principio de legalidad es
imprescindible en un sistema de publicidad que quiera cumplir su fin de asegurar
la exactitud de sus inscripciones.- Una publicidad que no tenga una mínima

56
garantía de exactitud, deja de ser publicidad y pasa a ser un factor de confusión e
inseguridad

E¡ Registro Catastral cumple acabadamente con éste principio.- Y lo hace desde

un doble punto de vista. Controla la formalidad del acto de mensura al exigir que
con la solicitud de inscripción se agreguen todos los documentos anexos
(citaciones, actas, memorias, etc.) que complementan al acto. Y en segundo lugar,
realiza un control técnico de la operación de mensura, para lo cual ha establecido
tolerancias de cálculo y medición e inspecciones al terreno para verificar la
realidad de los hechos.

Principio de legitimación (2): "según éste principio, las constancias del registro
hacen plena fe v no son susceptibles de prueba en contrario, con respecto a los
terceros que se atienen a la publicidad registral"

Este principio no se cumple en el Registro Inmobiliario ni en el Registro Catastral,

ya que, la inscripción en ambos, no convalida los documentos nulos ni subsana
sus defectos.

Principio de fe pública (2): "es una consecuencia de la presunción de exactitud del

regisi.ro. Es, tal vez, la consecuencia más importante en orden a la publicidad de
los derechos reales. Se complementa con el principio de legitimación, para
conformar un sistema que acuerde al registro una eficacia probatoria,
especialmente cuando se trata de derechos de terceros que han confiado en las
constancias del registro'".

El significado jurídico de este principio es el ce acordar carácter sustantivo a la

inscripción y no el mero carácter informativo, y asegurar la eficacia probatoria que
tienen las constancias del registro con respecto a terceros.

Ninguno de los dos registros cumple con este principio. Ei Registro Catastral
porque no garantiza que la parcela inscripta, a través del plano ce mensura, no
adolezca de errores materiales o jurídicos (título putativo) y atacada su validez
catastro no puede garantizarlas de lo que controla.

57
 CAPITULO X

Publicidad catastral

Di c ri Dr. Rafael Bicha'": "La protección de los derechos patrimoniales de los

particulares es materia de la legislación civil y comercial derecho privado siempre,
pero las formas jurídicas-tradicionales de librar lodo acto a la autonomía
contractual y a la intervención judicial en caso de incumplí miento o de
obligaciones emergentes del contrato, es, hace ya mucho, insuficiente para una
eficaz protección de la fe pública o de los terceros. De ahí la intervención del
poder administrador, no en los actos jurídicos propiamente, sino en la publicidad
de ellos"

Definición'-': "La publicidad es el acto o conjunto de actos por medio a los cuales
se pone en conocimiento del público, es decir, de los terceros que no son parte en
los respectivos actos, con intervención del Estado, la existencia y modificaciones
de la propiedad y demás derechos reales".

Es indudable en consecuencia que la publicidad en general es:

a) El medio de protección y garantía de los derechos reales;

b) Necesaria e indispensable.

Con relación a los inmuebles, son dos los organismos encargados de publicitar
todas las circunstancias y hechos que sobre ellos se producen.-Estos organismos
son los registros de la Propiedad Inmueble los Catastros Territoriales.

Cada uno publicita, según su competencia, los hechos y derechos que registran, y
de su relación armónica y combinada se obtiene una completa y total publicidad
de los derechos reales y posesorios, garantizando sin duda alguna, la claridad y
nitidez del tráfico inmobiliario.

El elemento común que une a ambos registros es la unidad registral: parcela, que
representa el elemento más estable en la relación hecho-derecho.

58
Los Catastros Territoriales publicitan la correspondencia de los derechos que se
invocan, principalmente el de dominio, sobre el hecho posesorio, mostrando
aquello que se dijo al comienzo, de parcelas mutiladas, muertas, etc., permitiendo
de ese modo la regulación jurídica de las mismas, mediante el procedimiento
judicial que corresponda.

Pero además, agrega otros elementos que no tienen los registros inmobiliarios,
tales como: afectaciones a expropiación durante el trámite administrativo;
restricciones administrativas al dominio; pretensiones de posesiones veinteañaics;
ocupación de Los terrenos: que desde el punto de vista jurídico y del tráfico
inmobiliario, son más que importantes.

A esta información se añade otra de tipo general, no menos importante, como:

avalúo catastral; tipo y características de las mejoras que contiene la parcela;
deslindes; pianos de mensuras, etc., que completan el cuadro publicitario.

Ahora bien, ¿cómo se realiza la publicidad catastral y quién o quienes pueden

solicitarla?

La forma más práctica y usual de realizar la publicidad catastral es a través del

certificado catastral que es el instrumento básico del régimen catastral y el nexo
de unión entre el Catastro y el registro Inmobiliario.

Este certificado catastral, que debe contener todos los elementos mencionados
precedentemente, es necesario se requiera previo a la realización de todo acto
jurídico sobre inmuebles, a fin de evitar que la publicidad de los derechos quede
trunca y se sorprenda al comprador de buena fe, con situaciones no previstas por
él (por ejemplo parcela afectada a expropiación por ensanche de calle.

El poder administrador es el encargado de exigir que este requisito ser obligatorio,

porque a él se le ha confiado la misión de prevenir y proteger los derechos de los
administrados.

59
En el estudio sobre la publicidad inmobiliaria realizado por la OEA, se dijo: "Puede
afirmarse, en sentido estricto, que cuando no existe el catastro, la fe pública del
registro no tiene apoyo alguno. Es un presupuesto ineludible de la publicidad
inmobiliaria que los sistemas utilizados han de tener como base el catastro, para
que en los registros inmobiliarios se produzca una identificación perfecta y una
correlación exacta entre la unidad física y .sus atributos jurídicos"

Con las modernas técnicas de computación, la elaboración y expedición del

certificado catastral, no representa ninguna dificultad para su implementación en
todo el país, alcanzando el catastro otros de los objetivos fundamentales de su
creación.

Quien puede solicitarlo

Como el certificado catastral es un instrumento de publicidad, puede ser solicitado

por quien tenga interés legítimo en conocer cuál es la situación hecho y de
derecho de la parcela o parcelas que le interesen.

Los organismos catastrales deben reglamentar la forma, modo y requisitos a

cumplir para el requerimiento del certificado catastral, por parte ¡je quienes estén
interesados en obtenerlo.

Entre los posibles solicitantes con interés legítimo, podemos citar: profesionales de
la agrimensura, del notariado y del derecho; organismos de la administración
pública en general; propietario; comprador por boleto de compra venta: herederos:
acreedor hipotecario; justicia; entreoíos.

Debe contener

Las provincias que han legislado sobre el tema, han definido el contenido de!
certificado catastral, según sus propias necesidades y características. La mayoría
no lo ha hecho y es lamentable que todavía no lo hagan, pues el certificado
catastral llena un vacío en la legislación civil argentina, en cuanto a! régimen de
publicidad de los derechos reales, especialmente el de dominio.

60
Nosotros mencionaremos algunos elementos mínimos que -debe contener, como
un aporte a futuras legislaciones provinciales que vayan a implementarlo.

En primer lugar, el certificado catastral debe, justamente, certificar la existencia de

la parcela.' conforme a la definición dada de la misma, es decir, que se encuentre
registrada como tal en el organismo catastral. Caso contrario, cebe denegarse el
mismo.

Cuando la parcela exista como tal, la certificación debe indicar la nomenclatura

catastral: la ubicación de la parcela y el número de plano de mensura registrado
en el catastro. Asimismo, las medidas lineales y superficiales que figuran en el
plano y su relación con las señaladas en el título de propiedad.

Debe también indicar el certificado catastral los ciatos de inscripción dominial

vigente; la identidad, documento y domicilio del propietario.

Se debe agregar el avalúo catastral vigente a la fecha de solicitud y s: se hubiese

iniciado un juicio de usucapión sobre parte o el todo de la parcela, se especificará
el número de autos, caratula y juzgado donde se tramita.

En el caso de que se trate de una parcela rural en zonas bajo riego, se debe
indicar e! número, de .registro y la dotación de agua que tenga otorgada.

Claro está, que cada provincia incorporará toda otra información que considere
pertinente, según las características propias de las mismas."

Se debe también establecer un período de vigencia del certificado catastral, pues

los datos que él informa, pueden modificarse por distintas circunstancias: cambios
del titular de dominio; fraccionamiento o integración parcelaria; modificación del
avalúo catastral, etc. Este periodo de vigencia o validez del certificado, puede
variar entre 15 y 30 días a partir de su expedición.

El organismo catastral, teniendo en cuenta las modernas técnicas de computación,

no debe demorar más de 4S a 72 horas en expedir la certificación catastral.

61
Digamos por último que el certificado catastral reviste calidad de instrumento
público.

Hacemos ésta aseveración, recordando la definición que da Salvat del instrumento

público.

"Otorgado con las formalidades que ia ley establece, en presencia de un oficial

público a quien la lev le confiere la facultad de autorizarlo". ."Vale decir para que
tenga la calidad de público deben darse dos condiciones: ají que este instrumento
tenga por autor a un funcionario público y b) que en su otorgamiento se hayan
observado los ritos legales especialmente proscriptos".

El artículo 979 del Código Civil, en su inciso 2 , nos dice:

"Son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos cualquier otro

instrumento que extendieron los escribanos o funcionarios públicos en la forma
que las leyes hubieren determinado".

"Como vemos, es instrumento público todo documento .otorgado por un

funcionario público que lo emite observando las prescripciones de orden formal
establecidas per ley".

62
 ESQUEMA CONCEPTUAL

CATASTRO TERRITORIAL

Registro público

Registro
Registro Registro de Registro
grafico
valuatorio mensura jurídico o real
parcelaria

Seguridad y garantía de los

derechos reales

Publicidad catastral

CERTIFICADO CATASTRAL

63
Provincias que tiene implementando el Certificado Catastral.

- Tucumán Decreto –Ley 99/158/17 ratificado por ley 1943

- Salta Ley N 1030/48
- Formosa Ley N 41/58
- Mendoza Decreto Ley 507/63
- Chubul Ley N 609/65
- La Pampa Leyes N 498/69 y 935/79
- Córdoba Ley N 5057/69
- Buenos Aires Leyes N 573870 y 9350
- Rio Negro Ley N 662/71
- Neuquén Ley N 662/71
- San Juan Leyes N 3908/79 y 5445/85
- Misiones Ley N 517/74
- La Pioja Ley N 3778/78
- Catamarca Ley N 3585/80
- Entre Ríos Ley N 6508/80
- Tierra del fuego Ley N 146/80

64
 CAPITULO XI
Actualización catastral

El Catastro por su propia naturaleza, es un registro dinámico, no estático.- La

desactualización de sus registros produce la pérdida del valor de la información
registrada y deja de tener eficacia.- De ahí la importancia de mantenerlo
actualizado desde todo punto de vista.-La actualización se produce de tíos formas:

a) desde la actividad privada;

b) desde la propia administración.

Desde la Administración, la actualización se realiza también ce des formas:

a) Permanente
b) Periódica.

Veamos el caso a): la acción de la actividad privada participa ce la actualización y

perfeccionamiento del catastro. Cuando nos referimos a! Registro de Mensuras,
en el capítulo VII dijimos que la mensura servía para ajusta, el registro gráfico, ya
que la medición de la parcela en el acto de levantamiento parcelario es más
precisa que los métodos que se utilizan para confeccionar las cartas del registro
gráfico-parcelario.

Pero la mensura produce efectos en todos les registros de catastro Una vez
aprobada y registrada, se vuelca al registro grafico correspondiente para su
reajuste y deben girarse copias de la misma a los registros valuatorio y real o
jurídico.

Al primero, para reajustar el avalúo catastra; con fices fiscales en base a la nueva
superficie que indique el plano. Pero además, come en el plano se deben indicar
las mejoras de carácter permanente, y el profesional actuante debe agregar una
planilla o formulario con las características ce ésas mejoras, también se actualiza
el contenido económico de la parcela. Debemos tener presente que no solo se

65
actualiza por incorporación ce mejoras sino también por erradicación de ellas,
modificándose el avalúo catastral y ajustándolo a la situación real que se presenta.

Al registro real o jurídico se agrega la copia del plano de mensura que establece la
relación biunivoca entre el hecho posesorio y el derecho-invocado.

Toda acción privada que modifique el estado parcelario existente, conduce a la

actualización inmediata del catastro. Por ejemplo: la construcción de barrios o
edificios en propiedad horizontal.

Desde la administración pública, dijimos que se realiza permanentemente y

Periódicamente.

Permanente.

Al igual que en el caso privado, toda acción del gobierno que constituya o
modifique d estaco parcelario existente, produce una actualización de los registros
catastrales.

Cuando el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) u organismo encargado de

llevar adelante los planes de viviendas de los gobiernos provinciales o nacional,
ejecuta el loteo correspondiente (fraccionamiento de tierras) produce la
modificación del estado parcelaria y en consecuencia, (actualización de los
registros catastrales.

Esta modificación produce efectos solo en el registro gráfico-parcelario y notas de

advertencia en el registro real o jurídico.

Una vez concluidas las obras v entregadas las viviendas a sus adjudicatarios, se
produce la actualización del registro valuatorio y. hasta tanto no se realice la
transferencia de dominio por escritura pública, no se actualiza el aspecto jurídico,
permaneciendo como titular el IPV y agregan-1 ° a registro el nombre de todos los
adjudicatarios.

66
Ocurre exactamente lo mismo con los planes de viviendas que implementa el
Banco Hipotecario Nacional o les organismos sociales con que cuentan caca
provincia para viviendas de menor categoría (Plan Lote; lote Hogar; Programa
Arraigo; etc.)

Cuando las direcciones provinciales de Vialidad o Dirección Nacional Vialidad,

ejecutan obras de ensanches de ratas existentes o construcción de nuevas rutas
provinciales o nacionales, es evidente que se modifica 1 "' Parcelario. Esto
produce también la necesaria actualización de los registros de catastro.

La expropiación per causa de utilidad pública, con destino a obras de bien común,
para satisfacción material o espiritual, son también causa de modificación del
estado parcelario y su consecuente efecto en el catastro construcción de diques,
autopistas, electroductos, etc.; modifican la situación territorial y por ende el
estado parcelario.

Hay otro tipo de modificaciones cae no afectan a la tierra, sino a los derechos o
titulares de ellos. Estas modificaciones solo se registran en el registro real o
jurídico, que debe actualizarse en base a la información que lo suministra el
registro general inmobiliario.

Es decir, el registro catastral se actualiza permanentemente, sea por

modificaciones en el estado parcelario; por modificaciones en el-contenido
económico de las parcelas o p-or modificaciones en el aspecto jurídico (derechos
reales en general).

Estas modificaciones y actualizaciones no pueden entrar en vigencia en forma

inmediata. Ello se debe a que el registro valúate rio determina el avalúo catastral
con vigencia anual, a los efectos del impuesto inmobiliario, y por lo tanto, teda
modificación ales registros debe incorporarse anualmente. a fi n de no producir
inconvenientes y problemas en el cobro y recaudación impositiva.

67
Recordemos que cada vez que se modifica el Estado parcelario se modifica la
nomenclatura catastral de la parcela es decir, su símbolo identificatorio y se
modifica también su avalúo catastral.

He señalado alanos de los organismos provinciales y nacionales que por su

accionar producen cambies en el territorio que inciden en los registres catastrales.

Cada provincia argentina, según su estructura ce funcionamiento, tendrá-o no

otros organismos que de una u otra forma tengan relación con el catastro
territorial, por ejemplo: direcciones de Minería; de Hidráulica; de Agricultura y
Ganadería; de Planificación Urbana: etc. que deberán establecer la relación de
intercomunicación de información para mantener actualizado al catastro.

Por último digamos que las municipalidades, cualquiera sea su categoría, tienen
una relación directa con el catastro. Más aún, debieran tener el catastro municipal
de servicios. La ejecución de obras de infraestructura de servicios, como cloacas,
agua potable, etc. incide en forma directa en el registro valuatorio pues cambia el
valor de 1a tierra y en consecuencia, el avaluó catastral se modifica.

Todo esto nos lleva a señalar que el catastro es un gran sistema de información
territorial y que los distintos organismos son subsistemas de este sistema.

Periódica

La actualización periódica, llamada también masiva, comprende a todas las

parcelas de una jurisdicción o provincia sin distinción de clases o tipos, es decir,-
urbanas y rurales, y sin necesidad de que se haya producido una modificación del
estado parcelario.

Puede sin embargo realizarse una actualización masiva considerando el tipo de

parcela, pero al solo efecto de organizar el censo parcelario y realizar el mejor
control del mismo:

Esta actualización puede comprender todos los aspectos del catastro, o solo
alguno de ellos, dependiendo esta decisión de los objetivos que se persigan.
68
Digamos primeramente que este tipo de actualizaciones debiera realizarse en
períodos de cinco (5) años como mínimo y no más de diez (10) años como
máximo, a fin de que su ejecución no resulte muy onerosa y de más difícil control.

Actualmente los catastros provinciales están totalmente desactualizados y han

encarado, con préstamos del Banco Mundial, proyectos de gran envergadura,
tendientes a lograr catastros multifinalitarios mediante la aplicación de sistemas
de información territorial.

Los trabajos a ejecutar comprenden distintas operaciones ce campaña y de

gabinete que cubren todos los aspectos del catastro.

Así, se realizarán operaciones de colocación de puntos topográficos y marcas

catastrales, los que se unirán por medio de poligonales de enlace para dar
coordenadas a los mismos.

Se realizarán vuelos fotogramétricos en zonas urbanas y rurales a escala

conveniente, para de' xlar mejoras no declaradas y erradicadas.

Se realizarán censos parcelarios mediante la visita directa a cada parcela

registrada, a fin de determinar las características de las mejoras y constatar el
titular de dominio.

Se relevarán todos ios servicios con que cuentan las zonas urbanas: pavimento;
energía eléctrica; agua potable; gas natural; cloacas: teléfono; etc., y servicios
municipales de alumbrado público y recolección de residuos.

Por fin, se producirá una actualización casi total, cuya ejecución, curará entredós
y cinco años, según la cantidad de parcelas que tenga cada provincia y el
proyecto que vaya a licitar.

Por la magnitud de la obra, este tipo de actualizaciones deben ser contratadas

con la actividad privada, mediante el procedimiento de licitación pública,
pudiéndose licitar todos los trabajes en un solo cuerpo o separarlos según los
objetivos de cada uno de ellos.
69
Del estricto control e inspección de los trabajos se obtendrán resultados óptimos,
que permitirán una rica estadística inmobiliaria y la confección de cartografía
temática, tan importante para las decisiones gubernamentales, provinciales o
municipales, en beneficio de la comunidad.

ESQUEMA CONCEPTUAL

Registro Dirección Dirección Instituto

Provincial de nacionalidad Provincial de
inmobiliario Vialidad de Vialidad la Vivienda

Dirección Banco
Dirección de Dirección de
Hipotecario
de Rentas Arquitectura Hidráulica
Nacional

El catastro territorial y su
relación con otros organismos
de la administración y pública
provinciales y nacionales

Registro Dirección Dirección Instituto

Provincial de nacionalidad Provincial de
inmobiliario Vialidad de Vialidad la Vivienda

Dirección Banco
Dirección de Dirección de
Hipotecario
de Rentas Arquitectura Hidráulica
Nacional

70
 CAPITULO XII

La propiedad horizontal

Es u n régimen de propiedad muy especial, regido por la Ley Nacional N" 13.512,
en el que conviven el dominio y el condominio.

Veamos la incidencia de este régimen de subdivisión y su registración en el

catastro.

Como lo dice la propia ley, pueden subdividirse en éste régimen los distintos pisos
de un mismo edificio, o los distintos departamentos de un mismo piso o los
departamentos de una sola planta siempre que tengan salida a calle, en forma
directa o través de un pasillo común.

Pero la parcela tierra, donde se asientan estos edificios, no se subdivide, sino que
se somete al derecho de condominio entre todos les participantes, según
proporciones que también se establecen.

Es decir que aunque se someta una parcela coa un edificio a construir, en

construcción o construido, al régimen de propiedad horizontal, no se modifica el
estado parcelario de la misma, y por lo tanto no cambia su nomenclatura catastral,
ya que, hemos dicho que solamente en el caso en que se modifique la forma o
superficie de la parcela cambiará su símbolo identificarlo en señal justamente de
que algo ocurrió.

Ahora bien, la propiedad horizontal genera otro tipo de parcelas, comúnmente

llamadas subparcelas, que corresponden a los departamentos: oficinas, locales
comerciales u otras formas de dominio exclusivo o unidades funcionales que este
régimen permite y que deben ser registradas por los organismos competentes y
deben tributar como lo hacen las otras.

Es necesario en consecuencia asignarles también una identificación para

diferenciarlas entre sí, que sea compatible con la ya asignada a la parcela, tierra.

71
Una forma de haciendo, siguiendo con lo expuesto en el capítulo IV es agregando
cuatro dígitos más a la nomenclatura catastral de la parcela, donde los dos
primeros representen al piso donde se ubica y ios dos segundos la ubicación
dentro del piso. Por ejemplo: 0425 -3050-0202. Esto significa que el departamento
se encuentra en el segundo piso y es el segundo en ubicación.

Para los subsuelos puede utilizarse una letra o un número, con un subíndice que
indique a cual se refiere. Por ejemplo: S3 = significa tercer subsuelo.

Para este tipo- de propiedad, catastro cebe tener un registro especial ya que, para
una misma parcela, existen varias sub parcelas de distintos propietarios, que
deberán registrarse independientemente, indicándose en el registro gráfico
parcelario con una característica que identifique a las parcelas sometidas a este
régimen.

Rigen para éstas subparcelas mismos principios y reglamentaciones catastrales

que para ¡as otras, agregándoseles como requisito extra, el Reglamento de
Copropiedad y Administración, a fin de conocer la proporcionalidad que tienen en
las cosas comunes y el condominio sobre el terreno.

Se presentan en éste régimen dos tipos de registraciones: una provisoria y otra

definitiva y eventual mente puede existir una tercera o intermedia entre las dos
anteriores, donde existan dos registraciones distintas para un mismo inmueble:
provisoria y definitiva.

Veamos los casos. Cuando el propietario de una parcela decide someterla al

régimen de propiedad horizontal, puede ocurrir qué ya ter.ga el edificio construido
o todavía no.

En el caso de tener ya el edificio construido, cuenta entonces con un plano de

obra aprobado por autoridad competente y el profesional de la agrimensura
procede a la medición y confección del plano de subdivisión en propiedad
horizontal Supuesto cumplido todos ios requisitos exigidos por las respectivas
reparticiones, el organismo catastral registra en forma definitiva la subdivisión,

72
creando tantas subparcelas como se hayan señalado en el plano respectivo. Este
es un caso.

Si el propietario que decide realizar la propiedad horizontal, tuviese todavía que

construir el edificio, es decir, nos encontraríamos en el caso denominado de
prehorizontalidad, busca primero a un profesional de la arquitectura o ingeniería
para el diseño y cálculo del o los edificios a construir. Aprobados estos planos y
antes de comenzar la obra, puede requerir el plano de subdivisión en propiedad
horizontal para comenzar la venta de las unidades y costear de ésa manera la
construcción de la obra.

En estos casos, el organismo catastral, supuesto cumplido todos los requisitos

exigibles, registra en forma provisoria la subdivisión, hasta que el edificio esté
construido y habilitado, y no se generan nuevas subparcelas hasta que la
registración sea definitiva. Este es el otro caso.

Ahora bien, podría ocurrir que el propietario de un inmueble hubiese proyectado

una obra de gran envergadura y que aprobados los planos Ge construcción inició
las mismas, pero no pudo concluirlas por falta de dinero.

Nos encontramos entonces en un tercer caso, donde tenemos parte del edificio
construido y parte sin construir. -En estos casos también puede solicitarse someter
la parcela al régimen de propiedad horizontal y requerir el plano de subdivisión

Supuesto también cumplidos todos los requisitos exigidos por los organismos
competentes, el organismo catastral pueda registraren forma definitiva la parte
construida y habilitada del edificio y registrar en forma provisoria la parte del
edificio que falta construir. De esta manera, el propietario del inmueble puede
vender las unidades que se encuentran en condiciones y con ése dinero continuar
la construcción del edificio.

Como vemos, la propiedad horizontal es un caso muy especial y particular de

propiedad que el catastro debe considerar, según sus modalidades, para ya
registrados.

73
Como consecuencia ce ros particularidades, los regir-ros individuales del Catastro,
actúan también en forma diferente.

En el registro de avalúos, se modifica el procedimiento en la determinación del

valer, ya que, al valor ce la unidad de dominio exclusivo (departamento, oficina;
comercio, etc.) se le incluyen los valores de la panes proporcionales de los bienes
comunes (escaleras; ascensores; montacargas, etc.) y ¡a parte proporcional sobre
el terreno donde se asienta el edificio. Generalmente estos datos se obtienen, o
del plano de subdivisión en propiedad horizontal o del reglamento de copropiedad
y administración.

En el registro gráfico, al no modificarse la parcela tierra, pues ella no se subdivide

sigue manteniendo la nomenclatura catastral y se le coloca una característica para
distinguirla de las otras parecías que la rodean.

En el registro real o jurídico, se crea un nuevo archivo para propiedad horizontal,

donde se incorporan todas las subparcelas generadas per este régimen, en las
crie se colocan asientos de referencia reciprocas es decir, en cada subparcela se
debe indicar a que parcela tierra correspondan y viceversa, en ia parcela derra se
coloca a que unidades en propiedad horizontal le pertenece.

Existen también otros tipos de propiedades o parcelas especiales que el catastro

debe considerar en sus registros y que el Registro Genera! Inmobiliario no puede
hacerlo. Entre otras, mencionaremos: parcelas ribereñas; parcelas posesorias;
parcelas con excedentes superficiales; etc.

74
 CAPITULO XIII

Otras registraciones especiales

Cuando nos referimos a la propiedad horizontal en el capítulo anterior ya

adelantamos que no era el único régimen de propiedad especial, sino que existían
otros que también requieren algunas consideraciones particulares para su
registración.

El Código Civil Argentino,- al referirse a los modos de adquirir la propiedad,

menciona entre otros a: la accesión y la posesión (art. 2524 C.C.).

La accesión puede producirse por aluvión, avulsión o abandono del cauce del rio
pero en definitiva se trata de un incremento o disminución de tierras de las
parcelas ribereñas, (art. 2571; 2572; 2573; 2583 y 2584 C.C.)

Por su parte, la posesión, es la tenencia de la tierra (una parcela o porción de ella)

con ánimo de ser dueño, propietario de ésa porción ce .terreno, (art. 2351; 4016 y
4016 C.C.).

Veamos entonces como debe actuar el catastro ante estas realidades y que ocurre
en sus distintos registros.

Accesión"

Hemos dicho al comienzo de esta obra que el catastro registra el hecho posesorio
y ¡o relaciona con el derecho que se invoca o 1o ampara.

En consecuencia, cuando se realiza un relevamiento censal, sea fotogramétrico o

per visita directa a cada parcela, el censista releva toda la extensión territorial que
ve deslindada, hasta una supuesta línea de ribera (límite entre el dominio público
del Estado y privado de les partir.

Cuando se compara con el título de dominio, puede resultar que la superficie

censada o relevada, sea mayor, igual o menor que la superficie indicada en la

75
escritura, teniendo en cuenta por supuesto las tolerancias de medición y cálculo
para éstos tipos de relevamientos.

Si la superficie relevada resultara igual o menor que la del título, la registración

catastral no presentará mayores inconvenientes, ya que en un caso coincide y en
el otro es menor.

El registro valuatorio determinará el valor de la parcela en función de la superficie

real poseída y no per la indicada por el título, con lo que, el propietario no se vé
perjudicado, al menos tributariamente, por tener menor-superficie.

En el registro jurídico o real quedará constancia de las relaciones entre el hecho y

el derecho para su posterior publicidad.

En el supuesto que la superficie de una parcela relevada, sea superior a la

indicada en el título; se ha producido una accesión, por las diversas causas que
hemos señalado, de la que, el registro catastral debe tomar noticia.

Es decir que, el propietario de la parcela ribereña ve incrementada su parcela y

tiene derecho a pedir que se le otorgue título sobre ella, mediante el procedimiento
judicial que corresponda.

El registro valuatorio necesariamente determinará un valor catastral teniendo en

cuenta la superficie relevada y no la del título (ai igual que cuando es menor), pero
el valor de la fracción accedida, ¿se calculará de igual manera que el de la parcela
con título?

Sin entrar en esa disquisición valuatoria, es indudable que el valor catastral

aumentará, y por lo tanto también ocurrirá lo mismo con e! impuesto inmobiliario.

En el registro rea! o jurídico, también se registrará ésta diferencia de superficies y

se colocará notas señalando que la diferencia se debe a la accesión de terrenos y
la causa de la misma.

¿Qué pasó mientras tanto en el Registro Inmobiliario?

76
Nada. La inscripción registral se mantiene intacta. La superficie y medidas de la
parcela no se modifican.

Nos encontramos entonces en los casos a que hicimos referencia en el capítulo I,

sobre parcelas mutiladas o desformes, es decir, que la realidad extraregistral no
coincide con la registral.

Vemos entonces la importancia fundamental que tiene la publicidad catastral a

través del certificado catastral. El catastro registra situaciones que no puede ni
conoce el Registro Inmobiliario, y por lo tanto, su apone a la publicidad de los
derechos reales y otros derechos, no solo resulta fundamental, sino imprescindible
para lograr una total garantía y claridad en el tráfico inmobiliario y proteger la
buena fe de los ciudadanos.

Posesión:

La posesión, a diferencia de la accesión, se puede producir en cualquier parte del

territorio, sea urbano o rural, sobre parcelas dominiales completas o fracción de
ellas o sobre varias parcelas, dependiendo ello de la voluntad del poseedor.

Para la obtención del título de dominio se requieren varios requisitos, pero solo
nos referiremos a los dos más importantes que tienen incidencia en el Catastro. El
tiempo de la posesión y los actos posesorios.

Hemos dicho reiteradamente que el catastro registra el hecho y lo compara con el

derecho. Pero en éste caso no hay un derecho que ampare la posesión. Se posee
porque se posee.

En consecuencia, la posesión no modifica La situación registral, pero si genera

una clase nueva de parcelas, llamadas posesorias que requieren su propio
tratamiento, en razón de sus particulares características.

Como para adquirir el titulo se necesitan 20 años de posesión continua, pública y

parifica, y no puede desconocerse este derecho contemplado en nuestro Código

77
Civil, los organismos catastra le deben registrarlo y darle un tratamiento parecido
al de las otras parcelas.

Esta registración debe producirse a instancias del propio poseedor, mediante la

presentación del plano de mensura respectivo, en el que se indique la superficie
poseída y todos los demás datos necesarios para su correcta ubicación.

Se debe indicar también las mejoras que contenga y sus características (actos
posesorios) a fin de determinar el valor de las mismas.

Como la posesión es contradictoria, .debe conocerse la parcela dominial sobre la

cual se hace la posesión (puede ser una o varias o parte de una c varias) y su
inscripción en el Registro General Inmobiliario.

Veamos entonces que ocurre con los Registros Catastrales, una vez que tenemos
todos los datos necesarios.

El registro de mensuras inscribe el acto de levantamiento parcelario, en forma

provisoria hace colocar notas de referencia recíproca en el plano de mensura de la
parcela dominial, si lo tuviera.

El registro grafico parcelario no modifica el estado parcelario de su registre, pero

Si distingue con algún símbolo o color la parcela sobre la cual se pretende
usucapir. Puede además, crear un registro parcelario de posesiones
independiente del otro registró.

El registro v aleatorio determina el valor de la parcela posesoria y sus mejoras, a

fin de que el poseedor abone su impuesto inmobiliario, como otro de los requisitos
exigidos por la ley para demostrar el animus posesorio, pudiendo generar también
un-legajo para cada parcela posesoria que se presente.

El registro jurídico o real, al no haberse modificado ningún registro catastral y

estando tocos a !a espera de la iniciación del juicio de posesión veinteañal y
resolución judicial definitiva, tampoco modifica su registración, pero si ceja

78
constancia en el legajo de la parcela do moni al, de la pretenden de usucapir sobre
esa parcela.

Al igual que los otros registros podría tener un registro especial para posesiones.

Por segunda vez nos preguntamos: ¿qué pasó con el Registro Inmobiliario
mientras tanto?

Nada. La inscripción registral se mantiene intacta. Ello es lógico. El registro no

tiene noticia de la posesión y solo se entera cuando una sentencia judicial le
ordena la inscripción de la parcela a nombre del poseedor.

Vemos nuevamente la importancia de la publicidad catastral.

Cuando alguien se decide comprar un inmueble, es necesario se soliciten dos

certificaciones: una al Registro Inmobiliario y otra al Registro Catastral, porque de
ambas resultará la realidad de lo que sucede sobre el estado parcelario, desde el
punto de vista jurídico y desde el punto de Vista territorial, dando así garantías y
seguridad al tráfico inmobiliario.

Digamos por último, y para reanimar conceptos: la registración de parcelas

posesorias en el Registro Catastral, es provisoria, y se transforma en definitiva,
una vez que el Juez de 1a causa haya dictado sentencia en favor del poseedor.

Existen otros casos especiales, como el de "excedentes superficiales", con

características similares al anterior, en algunos aspectos.

Digamos que excedente superficial es toda aquella superficie que, superada las
tolerancias fijadas por cada organismo catastral, supera a la superficie de !a
parada dominial que índica el título de propiedad.- Es decir que, calculada la
superficie de una parcela, ésta resulta ser mayor que la superficie que indica el
tirulo de propiedad en más de un porcentaje que cada organismo catastral ha
establecido (5%: 1%; 10%).

79
Nos encontramos entonces frente a una superficie no amparada por título, pero
anexada o a continuación de otra superficie totalmente amparada por un derecho
de dominio o condominio.

Se producen aquí dos casos a considerar; uno, que se trate de un error en la

confección del título (se llama entonces excedente formal) y otro, que
evidentemente se haya producido un avance sobre terreno vecino (se llama
entonces excedente sustancial de fondo)

Si entrara distinguir por ahora !as diferencias jurídicas y soluciones de ambos

casos, digamos que es necesario regularizar ambas situaciones. Pero mientras
ello ocurre, el registro catastral debe actuar, dando una salida adecuada a la
problemática planteada.

El excedente por carecer de título, es una posesión. En consecuencia debe

señalarse su ubicación, medidas y superficie. Corno solo se descubre cuando se
realiza la mensura de la parcela, los distintos registros de catastro deben actuar de
la siguiente manera:

El registro de mensuras aprueba c inscribe el acto o lo registra, con la exigencia

de que en plano se individualice perfectamente la superficie excedente, se escriba
en su interior la palabra excedente y figure asimismo en el balance de superficie
que el profesional realiza entre el hecho posesorio y el derecho que lo ampara.

El registro geométrico parcelario no modifica su situación, pero ceja constancia

que se trata de una parcela con excedente, mediante un símbolo o un color que
las distinga de las otras.

El registro valuatorio mantiene el valor catastral asignado a la parcela, pues se

valúa la posesión, y solamente podríamos preguntamos, al igual que en ia parcela
posesoria, si el valor de una parcela dominial es igual al valor de una parcela
posesoria, supuestamente de igual superficie y ubicadas en la misma zona.

80
Por último, el registro real o jurídico tampoco modifica lo registrado, pero si debe
colocar notas de advertencia en el legajo de ¡a parcela y en el folio, catastral, a los
efectos de la publicidad catastral

Otra vez nos encontramos con la pregunta que nos hemos venido hiriendo. ¿Qué
pasa con el Registro Inmobiliario? Y la respuesta es siempre la misma. Nada.
Porque solamente registra documentos portadores de derechos, sin interesarle la
existencia o no del hecho físico o sus irregularidades.

Y volvemos otra vez a reafirmar la necesaria e importante publicidad catastral en

garantía y seguridad de los compradores de buena fe y el tráfico inmobiliario

No cabe dudas que al igual que el certificado otorgado per el Registro Inmobiliario,
previo al acto jurídico, debe requerirse el certificado catastral, para que las partes
conozcan la situación real de la o las parcelas que entrarán en el negocio
inmobiliario.

81
 CAPITULO XIV

El consejo federal del catastro

El Consejo Federal del Catastro es una organización creada por los directores de
catastro de las distintas provincias del país y de Capital Federal, que tuvo sus
orígenes el 4 de diciembre de 195S, a instancias de lo resuelto en el Primer
Congreso Nacional de Agrimensura, realizado en la provincia de Córdoba, en julio
de ése mismo año.

En aquella época, prácticamente se iniciaban los catastros provinciales salvo en

algunas provincias, como Córdoba y Santa Fe, entre otras, que va contaban con
una organización catastral.

Ante la necesidad de fijar políticas catastrales y establecer normas uniformes, a!

menos en el aspecto cartográfico para todo el país, e impulsar y perfeccionar en
la técnica catastral a los profesionales que llevarían adelante esta monstruosa
obra, se crea el Consejo Federal del. Catastro.

De neto corte federalista, es apoyado por los gobiernos provinciales, quienes

dictaron sus respectivos decretos de adhesión al mismo, y aportan una ínfima
cantidad de dinero para su sostenimiento.

Durante sus 36 años de vigencia, ha producido una enorme labor catastral,

aconsejando normas procedimiento y metodologías catastrales; proponiendo
proyectos de leyes provinciales y nacionales, que en la mayoría de los casos
fueron receptadas; apoyando decididamente a! perfeccionamiento profesional a
través de jomadas y reuniones científicas.

Casi todas las provincias argentinas han sido sede del Consejo en alguna
oportunidad, siendo la primera la provincia de San Luis y la actual !a provincia de
Misiones.

El Consejo dictó sus propias bases Fundamenta Íes y la reglamentación de las

mismas, donde se encuentra resumido claramente los objetivos y fines del mismo.
82
Esta organización realiza reuniones periódicas, donde se trata la problemática
catastral de todo el país y todos aquellos temas Inherentes al catastro, a fin de
buscar las mejores soluciones.

Desconocido el Consejo por la sociedad y lamentablemente también por la

mayoría de los funcionarios públicos que debieron actuar durante 36 años que
lleva de vida, no ha podido ser institucionalizado como tal, y. reconocido como el
único capaz de fijar políticas catastrales sin colores políticos, es decir, en beneficio
de todo el país, pues en sus reuniones y decisiones participan todos los directores
de catastro del país, sin importar sus inclinaciones políticas partidarias, sino que
todos participan volcando sus conocimientos y experiencia profesional en bien del
catastro territorial

En honor a ello y en razón de que ha permanecido puro durante .tantos' años, fui
autorizado por su actual secretario general, agrimensor Oscar CataIfo,a dedicar un
capitulo ya transcribir las bases fundamentales y su reglamentación, para un
conocimiento más acabado y fiel de la importancia de Consejo Federal del
Catastro para los gobiernos y para la sociedad.-

BASES FUNDA-MENTALES

Finalidad

Artículo No.1 El Consejo Federal del Catastro de. la República Argentina se

constituye con la finalidad de promover, coordinar y orientar la ejecución de las
tareas relativas ai catastro territorial en sus aspectos físico, económico y jurídico,
que tiene a su cargo el Estado Nacional y ¡os estados provinciales, como titulares
en sus jurisdicciones del poder de policía inmobiliario catastral.

En adelante, en el presente texto se lo denominará "el Consejo". .

Miembros

Artículo N° 2. Se integra el Consejo por la Capital Federal, el Territorio Nacional de

Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas de! Atlántico Sur y los estados
83
provinciales adheridos, en carácter de miembros, con derecho a voz y voto, los
cuales estarán representados por las autoridades máximas de los organismos
catastrales de cada jurisdicción integrante, o en su defecto por quienes ellas
designaren.

Funciones

Artículo Nº 3. El Consejo tiene las siguientes atribuciones y deberes:

a) Aconsejar y/o asesorar a las autoridades nacionales y provinciales a pedido

de éstas o por iniciativa propia las pautas y políticas a seguir para el
ejercicio adecuado del poder de policía inmobiliario catastral mediante la
aplicación de las disposiciones vigentes o las que se dictaren en forma
concordante en el futuro, como normas específicas para la ejecución y
conservación del catastro.
b) Realizar, promover y coordinar tareas de investigación, asesora miento y
contribución a la formación y perfeccionamiento del Catastro, en sus
aspectos físico económico y jurídico y de técnicas de registración catastral,
y las conducentes a la implementación de sistemas de información territorial
orientados hacia un catastro multipropósito utilizando a tal fin los recursos
propios o el aporte que al efecto ofrezcan los miembros o cualquier otro
ente público o privado que colaboren en tal propósito.
c) Desarrollar el temario sometido a su consideración en las reuniones que
realice y emitir las resoluciones, recomendaciones y declaraciones que
correspondan.
d) Considerar los informes presentados per secretaria general inherentes a las
actividades desarrolladas por el Consejo, estado y evolución futura de los
planes de trabajo elaborados o en ejecución, como así también considerar
los informes que presenten cada uno de los miembros integrantes.
e) Aprobar su reglamento interno.
f) Recabar asistencia técnica y científica de entidades públicas y privadas,
profesionales y docentes vinculados con la material catastral, cuando
resultare necesario.
84
 g) Promover el progreso de la legislación catastral y la modernización de los
métodos y técnicas operativas, como asimismo la eficaz coordinación de los
organismos catastrales con los restantes de la administración pública.
h) Dictaminar acerca de la interpretación de las normas vigentes en materia
catastral a pedido de cualquier autoridad o entidad.

Reuniones

Artículo N° 4. El Consejo realizará una reunión ordinaria anual de carácter

obligatorio para el tratamiento de sus actividades específicas, previa convocatoria
de secretaría general. En esa reunión, el Consejo asumirá funciones deliberativas
y resolutivas, constituido en asamblea, pudiendo sesionar válidamente y adoptar
resoluciones con la simple mayoría de los miembros presentes en la misma.

Sin perjuicio de las funciones del secretario general, para las sesiones de cada
reunión ordinaria, se elegirá entre los miembros, para la dirección de las
deliberaciones y orden de los debates, a un presidente que será asistido por dos
secretarios "ad-hoc".

Así mismo podrán realizarse reuniones de consulta, sujetas a la reglamentación

respectiva.

Artículo N°5. El Consejo realizará reuniones extraordinarias cuando, lo soliciten

como mínimo tres de sus miembros, quienes propondrán lugar, fecha y temario,
con la debida antelación, debiendo acompañar además, la conformidad de la
autoridad respectiva de la sede propuesta

Coordinación

Artículo N° 6. En reunión ordinaria, el Consejo elegirá por simple mayoría entre

sus miembros, un secretario general, un secretario primero y un secretario
segunde, los que desempeñarán sus funciones durante un periodo de dos años, el
que podrá prorrogarse dos años más, mediante igual procedimiento, si hubiere
motivos que así lo justifiquen.

85
Artículo Nº 7. La secretaria general mencionada en el artículo anterior, tendrá a su
cargo las siguientes funciones:

a) La gestión administrativa y técnica de las funciones asignadas al Consejo

en éstas bases fundamentales, propiciando la ejecución de sus decisiones
en jurisdicción de cada uno de los miembros,
b) Prestar apoyo técnico por parte del Consejo y coordinar dicha tarea, a
través de sus miembros, cuando así lo soliciten autoridades competentes
ce estos o cualquier otra entidad, pública o privada, vinculadas a la
actividad catastral.
c) Representar al Consejo en todos los actos a los que fuere convocado
ejerciendo las funciones que le fueren delegadas.
d) Ejecutar las resoluciones que adopte el Consejo en sus reuniones
plenarias, poniendo en conocimiento de todos los miembros, tanto dichas
resoluciones como "las declaraciones y recomendaciones que emitan,
dando unas y a otras, la publicidad adecuada.
e) Expedirse en todos los asuntos de carácter urgente que le fueren
presentados dentro de sus funciones, dando cuenta de lo resuelto, y
medidas consecuentes que adoptare, en la primera oportunidad, a la
totalidad de los integrantes del Consejo reunidos en asamblea.
f) Convocar a reunión ordinaria, extraordinaria o de consulta, según
corresponda, tomando a su cargo la coordinación general de las mismas y
labrando actas dejando constancia de lo tratado, en asistencia al cuerpo
directivo de dichas reuniones y rubricando las actas junto a éstos.
g) Preparar el informe anual de la actividad desarrollada y la, memoria y
balance del ejercicio, los que "presentará" en la oportunidad que indique la
reglamentación respectiva a la asamblea del Consejo"
h) Consultará a los miembros respecto de la elaboración de los inforrr.es
necesarios para asegurar e! regular y eficiente funcionamiento de la
actividad de! Consejo, corno asimismo acerca de los lineamientos a seguir
en la aplicación de normas legales y técnicas inherentes al catastro,

86
 i) Atender la organización y funden eficaz del servicio técnico administrativo
del Consejo, para cuyo fin contará con el personal que designe al efecto,
j) Ejecutar el despacho de los asuntos de mero trámite, archivo de
documentación y dictado de publicaciones.
k) Podrán asistir a las reuniones del Consejo, con voz pero sin voto, los
representantes de entidades públicas o privadas, nacionales,
internacionales, provinciales y municipales, de carácter científico.
profesional o docente, vinculadas a la materia catastral, e incluso a
actividades conexas, previa conformidad del órgano coordinador en cuanto
a la oportunidad.

Artículo Nº. Los secretarios primero y segundo colaborarán con el secretario

general en el desempeño de sus funciones y serán en ése orden, sus
reemplazantes en caso de impedimento.

Recursos

Artículo Nº 9. Los gastos que demande el funcionamiento de la estructura del

Consejo, serán atendidos por los Miembros en forma igualitaria y los efectos se
fijará anualmente el apone respectivo en Reunión Odinaria.- Así mismo el Consejo
podrá recibir fondos provenientes de otras instituciones previa conformidad de la
simple mayoría de sus Miembros.-

Disposiciones complementarias

Artículo N" 10. La sede del Consejo será la correspondiente ai organismo catastral
que represente el secretario general, quien ejercerá ésa presentación sin perjuicio
de su función cono órgano coordinador del Consejo.

Artículo N" 11. En reunión extraordinaria podrán ser modificadas las presentes
bases fundamentales, para lo cual será necesario contar con la mitad de los
miembros permanentes y el voto favorable de las dos terceras partes de Ios
miembros presentes.

87
Artículo N° 12. El Consejo propiciará, con carácter prioritario, la adopción de las
medidas légales pertinentes, para obtener su reconocimiento institucional por
parte del Estaco Nacional.

REGLAMENTACION DE LAS BASES FUNDAMENTALES

CAPITULO I

Fines

Artículo N° 1. El Consejo Federal del Catastro se constituye conforme a los fines

previstos en las bases fundamentales, para promover el estudio y
perfeccionamiento del catastro y 1 mejor organización y desenvolvimiento ce los
organismos vinculados al mismo

CAPITULOII

Reuniones. Autoridades. Quorum y ordenamiento da las sesiones

Artículo N° 2. El Consejo celebrará en forma anual y obligatoriamente, reunión

ordinaria de sus miembros, constituidos en carácter de asamblea, quienes
intervendrán con derecho a voz y voto en el tratamiento de los temas propuestos
para éstas reuniones.

Se realizará dentro de los ciento veinte días (120) anteriores a la finalización del
ejercicio anual, pudiendo modificarse la fecha por razones de fuerza mayor, a
criterio del secretario general, lo que deberá ser notificado a !a asamblea,- en la
primera reunión que se efectúe con posterioridad a la decisión.

La convocatoria será formulada por el secretario general con cuarenta)- cinco días
(45) de anticipación, ven ella se tratará el siguiente orden del día, sin perjuicio de
la consideración de otros lemas:

a) Memoria, balance y cálculo de gastos y recursos;

88
 b) Designación de dos (2) representantes para formar la mesa directiva de la
reunión en el carácter de presidente de la asamblea
c) secretario de actas, quienes actuarán en forma conjunta con el secretario
general y rubricarán el acta respectiva.

Artículo N° 3. Reunión extraordinaria.

Cuando razones de singular importancia, debidamente fundadas, lo exijan, puede

el Consejo celebrar reunión extraordinaria solicitud de cualquiera de sus
miembros, con el apoyo de dos (2) representantes más.

La requisitoria se formulará al secretario general, acompañando antecedentes y

fundamentos de los temas a considerar y fijando día, hora y lugar donde se
realizará-la reunión extraordinaria, con una anticipación no menor de cuarenta y
cinco (45) días de la fecha elegida.

La convocatoria la deberá efectuar el secretario general con antelación no menor

de treinta (30) días al de la fecha fijada, haciendo constar además el día, hora y
lugar donde se realizará y el temario a tratar.

Artículo Nº4. El Consejo podrá convocara iniciativa del secretario general o de

cualquiera de sus miembros, a reuniones de consulta, las que podrán efectuarse
en asamblea o bien en grupos zonales de acuerdo a la vecindad geográfica de los
integrantes. El temario de estas reuniones versará sobre cuestiones consideradas
de interés para el miembro que las convoca, el que fijará 1a fecha lugar y temario,
resolviendo en definitiva sobre la oportunidad de la convocatoria el secretario
general.

Si la convocatoria a la reunión de consulta fuera denegada por el secretario

general, en el caso de que el pedido haya sido formu1ado por otro miembro, éste
podrá solicitar la reconsideración del mismo en la próxima reunión ordinaria o
extraordinaria que efectúe el Consejo.

89
Los miembros participantes de la "reunión de consulta, deberán informar a
secretaria general de lo actuado y conclusiones a que arribaren en la misma,
dentro de los treinta (30) días siguientes a su realización.

Artículo Nº 5. Las reuniones mencionadas en los artículos anteriores. se

desarrollarán previa constitución de los integrantes del Consejo en asamblea, la
que tendrá facultades resolutivas respecto al temario cajo tratamiento, excepto ¡as
reuniones de consulta de carácter zonal.

La sesión será abierta por el secretario general, quien informará respecto de los
temas a considerar, conformo a la reunión que se realizara, precediéndose de
inmediato a la elección de la mesa directiva de la reunión, con 1a función de
coordinar y dirigir el debate de la sesión o sesiones a efectuarse.

La mesa directiva estará formada por un presidente, secundado por un secretario

de actas y el secretario general, con quienes colaborarán los secretarios primero y
segundo de resultar necesario.

Artículo N3 6. El presidente de la asamblea, designado de acuerdo a lo dispuesto

en el artículo precedente, tendrá a su cargo la conducción de las deliberaciones en
la forma más conveniente y hará guardar el orden, concediendo la palabra con
preferencia al que no hubiere hecho uso de ella evitando en lo posible que las
discusiones se aparten de la cuestión.- Si dos o más asílenles pidieren a! mismo
tiempo la palabra, le será concedida en primer término al investido "como"
miembro "y si revistieran el mismo' carácter, al que se proponga a hablar en contra
de las ideas expresadas por el-preopinante, con relación al punto en debate.

El procedimiento a seguir en el desarrollo de las reuniones será establecido por la

mesa directiva con el acuerdo de la simple mayoría de los miembros presentes, el
que podrá ser en sesiones plenarias (o de asamblea), o por medio de comisiones,
tratándose los temas en general y en particular.

Artículo N° 7. En los plenarios los miembros harán exposiciones no mayor de

veinte minutos, excepto los informantes de comisiones o que presenten temas,

90
cuya exposición será de treinta minutos, salvo que se resuelva prorrogar el plazo o
declarar libre el debate. Los demás asistentes podrán hablar el tiempo que
autorice la mesa directiva.

Artículo Nº 8. En ia asamblea y en las comisiones, tendrán voz tanto los miembros

como los invitados, pero las decisiones se tomarán únicamente con el voto de los
miembros, únicos con ese derecho. Cada organismo Catastral solamente podrá
emitir un voto.

El quorum para cualquiera de las reuniones se formará con la mitad más uno de
los miembros del Consejo. Si a la hora fijada no se alcanzara dicho número,
noventa minutos después, reunión sesionará con cualquier número. Las
resoluciones se aprobarán, así como las mociones de orden y ce preferencia, por
simple mayoría de votos de los miembros presentes, pudiendo prosperar las
reconsideraciones cuando sean apoyadas por el voto de les dos tercios de los
presentes y con quorum no inferior al correspondiente al de la reunión que aprobó
el asunto considerado.

Artículo N° 9. En caso de igualdad en la votación, el presidente de la mesa

directiva tendrá derecho al desempate.

Artículo Nº 10. Un miembro podrá investir la representación de hasta dos

miembros más y en tal carácter participar de ¡3 votación, ajustando la misma a la
opinión sustentada al respecto por sus representados y aclarando debidamente tal
circunstancia al emitir su voto. La mesa directiva de la reunión que se trate,
controlará la documental acreditante de la representación indicada en el presente,
de conformidad a lo establecido en el artículo 16 de ésta reglamentación.

Artículo N° 11. Toda proposición hecha por un miembro, es una moción Estas
podrán "ser de:

a) De orden Refieren a levantar la sesión pasar a cuarto intermedio, declarar

libre o cerrado el debate, pedir que el orador se ajuste al ternario, o que un
asunto vuelva a comisión o pase a otra Esta enumeración no es taxativa.

91
 Las mociones de orden serán previas a todo otro asunto y puesta a
votación por el Presidente, sin discusión.-
b) Será moción de preferencia, toda proposición que tenga por objeto anticipar
la consideración de un asunto que figure en el temario.
c) Será moción de reconsideración, la que tenga por fin reveer una resolución
aprobada en general o en particular.

Articulo Nº 12. Los asuntos mencionados en el temario se tratarán cor riguroso

orden de prioridad.

Podrán tratarse después, otros asuntos sugeridos por los Miembro, presentes,
siempre que así se resuelva por e! veto de ¡as dos terceras partes de los mismos.
En este repuesto, solo podrán emitir recomendaciones o resoluciones, si los
miembros presentes constituyen el cincuenta por ciento de! total de los miembros
del Consejo.

Artículo N° 13. Las actas de las reuniones serán redactadas por el Secretario ad-
hoc y rubricadas por la mesa directiva, dejándose constancia en ellas, de los
puntos tratados y de las resoluciones tomadas, así también como de cualquier
aspecto cuja inclusión sea solicitada por cualquiera de ¡os miembros presentes.

Artículo N° 14. En caso de que el estudio del temario se realice por comisiones,
las mismas se integrarán con fes (3) miembros como mínimo.

Las comisiones designarán en su seno un presidente, tin secretario y un relator,

requiriéndose para ra funcionamiento la presencia de la simple mayoría de sus
componentes.

Adoptarán resoluciones per simple mayoría de sus miembros presentes y podrán

admitir en cualquier momento, la incorporación de nuevos miembros, poro en
ningún case ello importará reveer lo ya tratado.

Artículo N° 15. Las comisiones podrán recabar información de las personas que
crea conveniente consultar, a través de su voz o de su opinión escrita.

92
Artículo Nº 16. Los representantes y delegados que concurran a las reuniones del
Consejo, acreditarán ra personería con nota o telegrama remitido por las
autoridades máximas de los organismos catastrales a que pertenecen. En caso de
duda respecto a la legitimidad de la representación invocada, el secretario general
deberá someterla como asusto previo a ¡as deliberaciones, a consideración de la
asamblea, la cual resolverá por simple mayoría de votos de los miembros
presentes.

CAPITULO III

Resoluciones

Artículo N° 17. Las decisiones adoptadas en las reuniones del1 Consejo, tendrán
carácter resolutivo en cuanto a la actividad institucional del mismo.

Aquellas resoluciones-que establezcan la ejecución de procedimientos técnicos o

legales para la actividad catastral, serán remitidas a las autoridades gubernativas
de cada uno de los estados miembros, para su conocimiento y consideración.
Asimismo se podrá dictar declaraciones o recomendaciones sin carácter
resolutivo.

CAPITULO IV

Atribuciones y deberes del Consejo

Artículo Nº 18. El Consejo tendrá las atribuciones y deberes fijados en las bases
fundamentales y conforme a ello podrá:

a) Aconsejar a las autoridades nacionales y provinciales las pautas y políticas

a seguir en materia catastral.
b) Realizar, promover y coordinar tareas de investigación y asesc-ramier.to en
la materia, utilizando a tal fin los recursos propios y puliendo recurrir a los
que ofrezcan los miembros o cualquier otro ente público o privado.
c) Considerar los informes que presenten el secretario general y los miembros
que convoquen a reunión y desarrollar el temario correspondiente,
93
 emitiendo las resoluciones, recomendaciones y declaraciones que sean
pertinentes.
d) Podrá recabar asistencia e información de las entidades, de personas
públicas o privadas que crea conveniente consultar.

Artículo Nº 19. Los trabajos que se refieren a los objetivos fundamentales de la

creación del Consejo, elaborados per personas o entidades ajenas a el podrán ser
incluidos en el temario de las reuniones extraordinarias, si se cuenta con el apoyo
de alguno de los miembros o del secretario general.

CAPITULO V

De la secretaria general

Artículo N° 20. La coordinación general del Consejo será ejercida por la secretaría
general a cargo de uno de los miembros, que sea designado a tal efecto el que
tendrá a su cargo las funciones encomendadas en las bases fundamentales y en
esta reglamentación

Artículo N° 21. El secretario general podrá integrar las comisiones de trabajo que
se designen representando la jurisdicción a la que pertenece, con derecho a voz y
voto, al igual que en la asamblea.

Artículo N° 22; El secretado general, como gestor de las tareas técnicas y

administrativas del Consejo, ejecutará sus decisiones dentro de la jurisdicción que
representa, propiciará su cumplimiento en las restantes y prestará apoyo técnico a
quienes así lo requieran en el Consejo.

Artículo N° 23. El secretario general pondrá en conocimiento de todos los

integrantes del Consejo, las resoluciones y declaraciones que se emitan, dentro de
los treinta (30) días de finalizada la reunión respectiva, a las que dará publicidad
adecuada.

94
Articulo Nº 24. Estará a cargo de la secretaria general la elaboración de ¡as
estadísticas y ¡os estudios comparativos en base a ¡os datos que ¡es remitan los
miembros, inherente a la actividad catastral.

Artículo N° 25. La secretaria general tendrá a su cargo ¡as tarcas inherentes al

despacho, archivos, registros contables y demás atinentes a la función del órgano
coordinador. Asimismo, a los fines dispuestos en el artículo 7, inciso i), de las
bases-fundamentales, ¡as contrataciones no podrán ser de carácter permanente.

Artículo Nº 26. Las designaciones de los secretarios son impersonales

consecuentemente corresponden a la autoridad máxima del organismo catastral
nominado por 1a asamblea ordinaria. En caso de renuncia de alguno de los
secretarios, lo reemplazará quien lo siga en el orden establecido en el artículo 6 de
las bases fundamentales.

CAPITULO VI

Gastos y recursos

Artículo N° 27. Los gastos que demande el funcionamiento del Consejo Federal,
serán atendidos en partes iguales por los Estados integrantes los cuales deberán
hacer efectivo su correspondiente aporte, dentro de los ciento veinte (120) días a
contar desde c! 1 de mayo, fecha de comienzo1 del ejercicio anual que cierra el 30
de abril.

Dichos aportes y cualquier otro recurso en efectivo o valores equivalentes que

ingresen al fondo del Consejo, se depositarán en un banco oficial.

CAPITULO VII

Disposiciones complementarias

Artículo Nº 2S. El secretario general 'podrá ser asistido por una Secretaria
permanente con sede en la Capital Federal y con facultades para realizar
gestiones técnico administrativas.

95
Artículo Nº 29. Los organismos catastrales deberán comunicar en forma inmediata
al secretario general de! Consejo, todo cambio de autoridades máximas, a los
efectos de mantener actualizada la nómina de sus miembros.

Artículo Nº 30. En reunión extraordinaria podrá ser modificada la presente

reglamentación, para lo cual será necesario contar con la mitad de los miembros
permanentes y el voto favorable de las dos terceras partes de los miembros
presentes.

96
 CAPITULO XV

La enseñanza del catastro en la universidad argentina.

Ha sido una preocupación constante e! perfeccionamiento profesional a nivel de

grado y de posgrado, sobre la enseñanza del catastro, con miras a obtener
personal altamente capacitado para llevar adelante la obra catastral.

El ordenamiento territorial y la seguridad y garantías de los derechos reales y

posesorios que ¡os habitantes ejercen sobre porciones de! territorio, es una fundón
primordial de cualquier gobierno, y la universidad, como fuente de enseñanza
superior de los más altos principios -de formación académica, en sus distintos
aspectos, no puede quedar ajena a ésta realidad tangible.

Los sistemas de información territorial, base de datos digitales, gráficos y

numéricos, es la nueva técnica imperante hoy día en el mundo moderno, que debe
ser conocida y aplicada por los profesionales del futuro, a fin de que egresen con
los conocimientos necesarios para ofrecer a la comunidad lo que de ellos se
espera.

La universidad debe aplicar metodologías y técnicas ce enseñanza que permitan

al futuro profesional una actuación científica operativa con capacidad para
resolverlos problemas que a diario se le presentarán, dando muestras de
creatividad y generación de nuevas técnicas aplicables a los problemas de su
incumbencia y con interés de abordar tareas de investigación.

El profesional egresado, debe haber logrado y la universidad enseñado

a) Un conocimiento claro y preciso de: significado del catastro territorial, su

importancia y necesidad.
b) El modo de ejecución de un catastro, su mantenimiento y actualización
c) El rol que cumple el catastro en la sociedad y en la planificación de la obra
pública;

97
 d) El conocimiento necesario para la solución, creatividad e investigación de
los distintos aspectos del catastro;
e) Un manejo fluido de la terminología catastral;
f) El concepto claro de mensura parcela y ordenamiento territorial;
g) Las restricciones al dominio referente a las modificaciones del estado
parcelario y formas de solución;
h) El conocimiento de Ios distintos casos de mensuras que se pueden
presentar y sus diferentes soluciones;
i) Ei caso particular de propiedad horizontal;
j) Las técnicas sobre valuación de inmuebles;
k) El uso de fotogrametría en el catastro;
l) El concepto e importancia de un sistema de información territorial (SIT) y
su implementación;
m) La misión que le toca cumplir al profesional de la agrimensura, sus
responsabilidades, derechos, obligaciones y ética profesional.

Con estos conceptos, el contenido de un programa de estudios para una materia

como catastro, debiera prever como mínimo, las siguientes unidades de
enseñanza:

Unidad I:

La Agrimensura

1.1 Breve reseña histórica. Desarrollo y avance. El concepto actual de la

profesión. Su necesidad en el medio social. La importancia de los
conocimientos. Contenido jurídico, físico y económico social.
1.2 El agrimensor. Aspectos fundamentales en la formación. La función del
agrimensor en la propiedad inmueble. Especializa-dones profesionales.
Ámbitos de actuación. Ética profesional.

Unidad II:

El Catastro Territorial

98
 2.1 Concepto. Breve reseña histórica. Función y objetivos. Su necesidad. Los
aspectos del catastro. La organización catastral. Estructuras básicas.
Relaciones del catastro con otros organismos.
2.2 Ordenamiento territorial. Concepto. Normas legales que rigen en la materia.
Identificación parcelaria. La nomenclatura catastral. Sistemas adoptados.
2.3 Los Registros Catastrales. Registro gráfico; real; valuatorio y de actos de
levantamientos territoriales. Funciones y objetivos. Publicidad catastral. El
certificado catastral. Su importancia y necesidad.-Normas legales vigentes.
2.4 Actos de levantamientos territoriales y parcelarios. Concepto. Documentos
esenciales. Contradicciones con el estado parcelario de inmueble vecinos.
Procedimientos.
2.5 Registraciones especiales y particulares Inscripciones provisorias.
Registración de la propiedad horizontal y de los actos posesorios.
Restricciones dominiales. Registración definitiva.
2.6 Folio Catastral. Concepto. Contenido. Actualización. Folio catastral manual
y mecanizado.
2.7 Sistemas de información territorial. Conceptos básicos. Evaluación de
información básica catastral, cartográfica y de otras fuentes. Análisis y
estadística de datos territoriales.

Unidad III:

La Ejecución de un Calostro.

3.1 Metodologías para la ejecución de un catastro. Censos catastrales.

Elementos básicos fundamentales. Programaciones importancia de cada
uno de ellos. Evaluación y compaginación.
3.2 La fotogrametria y la fotoimerpretación en la ejecución del catastro.
Ventajas e inconvenientes. Precisiones, rapidez y contabilidad de los
resultados. Otros métodos.

99
Unidad IV:

La Mensura

4.1 Concepto. Definición. Clasificación. Mensuras con problemas particulares

(excedentes - línea de ribera- etc.). Reglamentos de mensuras.
Disposiciones legales.
4.2 Normas para la presentación de planos.-Elementos que deben contar en el
plano. Documentos que conforman el legajo de mensura. Trámites para la
registración del plano.
4.3 Casos particulares de mensuras para usucapir. Requisitos. Registraciones
provisorias v definitivas. Oposiciones.
4.4 Controles que realiza el organismo catastral. Ejercicio del poder de policía
inmobiliario catastral. Procedimientos para los casos de contradicciones
entre documentos registrados y los que se presentan para su registro.

Unidad V:

Reglamentos de mensuras.

5.1 Reglamentaciones para la ejecución y presentación de mensuras.

Obligatoriedad de su cumplimiento. Contenido.
5.2 Contribución a la ejecución y actualización del catastro.

UNIDAD VI

La Pereda

6.1 Concepto. Definición. Elementos constitutivos. Parcela dominial y parcela

posesoria. Clasificación parcelaria.
6.2 Medición de parcelas deslindadas y sin deslinde. Aplicabilidad del título al
terreno. Distintos tipos de deslindes. Su representación e importancia.

Unidad VII:

100
Modificación del Estado Parcelario.

7.1 Concepto sobre fraccionamiento y loteo: urbano y rural. Normas que rigen
la subdivisión de la tierra. restricciones a! dominio. Trámites para la
aprobación de anteproyectos. Organismos competentes.
7.2 Lotees. Formación de nuevos centros urbanos y rurales. Ampliación o
modificación de centros de población ya existentes. Zonificación.
Urbanización.
7.3 Subdivisiones simples. Subdivisiones transversales. Casos de existencia de
más de un título de propiedad. Balances de superficies.-
7.4 La modificación del estado parcelario por otras causas. Integración
parcelaria. Expropiación parcial. Su incidencia en el catastro. Actualización
do los registros.

Unidad VIII

La Propiedad Horizontal

8.1 Concepto. Contenido de la Ley 13.512 y Decretos reglamentarios. Dominio

y condominio. Bienes comunes. Derechos, obligaciones y prohibiciones de
cada propietario. El reglamento de copropiedad y administración.
Inscripción en el Registre Inmobiliario y Catastral.
8.2 Requisitos a tener en cuenta en la subdivisión. Independencia y
funcionalidad. Edificios construidos, en construcción y a construir.
8.3 Confección del plano. Planos provisorios y definitivos. Contenido de los
mismos. Orden de las plantas. Orientación. Cuerpos de de edificios
aislados/Nomenclatura catastral de las plantas y unidades.
8.4 Trámite y documentación para la aprobación de planos. Confección de
legajos parcelarios y asientos de referencia reciproca
8.5 Registración Catastral Actualización de les registros.

101
 ESQUEMA CONCEPTUAL

Base fundamental del El Agrimensor Se relaciona con otros

ordenamiento territorial organismos

Equidad en el impuesto Ejercicio profesional De la administración

inmobiliario pública

Mensuras y otros
trabajos
Seguridad y garantía de
los derechos reales

Registro inmebiliario
Registro Público IPV
BHN
VN
Base fundamental para Municipalidad
la planificación de la Rentas
obra pública Otros

Catastro territorial
multifinalitario

Actualizan

Información
multifinaritaria
Proporcionar
Sistemas de Información
información territorial

102
 Banco de datos con
base territorial

Cantografia Temática

Publicidad catastral – Certificado Catastral

La ciencia y técnica ce éste siglo nos ha asombrado con sus adelantos y logrc-3
obtenidos en todos los campos de investigación. El siglo XXI es evidente que nos
deparará cosas más asombrosas aún. En consecuencia, nuestras universidades
no pueden quedarse conforme con solo preparar a les futuros profesionales a nivel
de grado, sino que deben generar constantemente cursos de perfeccionamiento y
actualización, es decir, de posgrado con un elevado nivel académico, y si fuera
posible, la implementación de licenciaturas, masters o doctorados en las distintas
especialidades. Solo así se logrará un alto nivel de rendimiento y eficiencia en la
tarea que a cada profesional le toca cumplir en su rol con la sociedad.

103
 BIBLIOGRAFIA

1 quema para la Registración de les Bienes Inmuebles. Consejo Federal de

Inversiones (CFI). 1961.

Fundamentación de la Necesidad de la Mensura. Asociación de Agrimensores de

la provincia de San Luis. 1964.

El Catastro Territorial y la Publicidad Inmobiliaria. Agrim. Juan Manuel Castagnino.

Editado por el Colegio de Ingenieros de la provincia de Santa Fe. 1967.

El Catastro como Registro Público. Consejo Federal de Inversiones (CFI). 1970.

Programa Conjunto de Tribulación. OEA/BID. 1571.

Revista Notarial N° 24. Colegio de Escribano.: ce ¡a provincia de Córdoba. 1972.

Agrimensura Legal II. Dr. Antonio Lloverás. Editado per el Colegio de

Profesionales de la Agrimensura de la Provincia de San Juan. 1973. (Los
principios regístrales y conceptos fueron extraídos de esta publicación).

Ley Nacional de Catastro Nº 20.440. 1973.

La Obra del Maestro Juan Segundo Fernández. Editado por Ja Asociación de

Agrimensores de La Rioja. 1974.

Publicidad de los Derechos reales sobre Inmuebles. Dr. Julio E. Mattar N. Centro
de Fotogrametria. Cartografía y Catastro. U.X.S.J. 1373.

Relaciones de la Agrimensura con el Derecho. Dirección de Catastro de la

provincia de La Roja. 1930.

Catastro. Ing. Karl dobzer Eberl. Editorial Concepto S. A. México. 1981.

Sistemas Catastrales. Ing. Herst Karl Dobner Eberl Editorial Concepto S. A.

México. 1S32.

104
Geoinformática. Ing. Horst Karl Dobner Eberl Editorial Concepto S. A. México.
I982

Agrimensura Legal Aplicada. Agrim. Antonio Bueno Ruiz. Editado por la Facultad
de Ingeniería de La Plata. 19S2.

Qué es Agrimensura. Dr. Miguel A. Ciuro Caldani. Agrim. Carlos A. Bianco. Agrim.
Héctor B. Oddone. Editado por la Asociación de Agrimensores de la provincia de
Santa Fe. 1983.

La Publicidad Catastral y los Principios Regístrales. Dr. Julio E. Mattar

Centro de Fotogrametria. Cartografía y Catastro. U.N.S.J. 1983.

Teoría de los Sistemas de Información. Borje Langefors. Editorial El Ateneo. 1985.

105
 SEGUNDA PARTE

Registro valuatorio parcelario catastral

106
 INTRODUCCION

La frecuente costumbre de la sociedad de culpar al organismo catastral del

Impuesto Inmobiliario, hace necesario aclarar conceptos y funciones de dos
reparticiones que cumplen tareas diferentes, pero que las une el avaluó catastral
con fines impositivos.

Las direcciones de Rentas fueron creadas mucho antes que las direcciones de
catastro, obviamente con la finalidad de recaudar dinero; proveniente de los
distintos impuestos provinciales que fueron implementando los gobiernos de turno.

El Impuesto Inmobiliario fue uno de ellos, y se cobraba en base a la declaración

jurada realizaba cada contribuyente.

Evidentemente los casos de inequidad e injusticia tributaria estaban a la orden

del día, pues cada uno declaraba lo que le convenía, y no se realizaban
inspecciones para corroborar lo declarado.

Por otro lado, el avalúo de los inmuebles no se realizaba siguiendo técnicas y

procedimientos científicos que dieran certeza al valor.

El avenimiento de los organismos catastrales, la mayoría de ellos en ,1 e siglo,

trajo la solución a innumerables problemas inmobiliarios, entre líos, el referido a la
carga impositiva parcelaria, al introducir y asignar como tarea específica del
catastro, la determinación del llamado "avalúo al", hoy llamado "valor catastral"
con fines impositivos.

Al establecer métodos y procedimientos valuatorio, con carácter técnico-científico,

desapareció la inequidad en el tribute y a! realizar de oficio relevamientos y
controles periódicos del estado parcelario, se impuso la justicia en el tributo, ya
que ello permitió que se pagara en función de lo que realmente se tiene.

El contribuyente por su parte, puede conocer fehacientemente el valor de su

parcela y cómo se ha llegado a ése valor, redamando en aquellos casos que
considere pertinentes.-
107
El aumento en el Impuesto Inmobiliario, cuyas quejas escuchamos
constantemente, no se debe a! organismo catastral, pues éste valúa la propiedad
teniendo en cuenta el mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas
debidamente probadas.

Si bien el impuesto está en relación directa con el valor de las parcelas, éste es el
resultado de la aplicación de una alícuota (porcentaje) que fijan los poderes
ejecutivos mediante la sanción y promulgación, a través de los poderes
legislativos, de las leyes impositivas anuales, en las que se establecen la forma y
modo del impuesto inmobiliario, cuyas variaciones dependerán de las necesidades
de los gobiernos.

Por lo tanto, el responsable del Impuesto Inmobiliario no es el, catastro territorial,

sino las direcciones de rentas de cada jurisdicción, quienes por imperio de la Ley
actúan en consecuencia. Esta segunda parte intenta definir con claridad los
procedimientos valuatorios que se utilizan y algunas recomendaciones para,
mejorar ei sistema y agilizar los cálculos, sin dejar de lado los principios básicos
del impuesto inmobiliario: equidad y justicia.

108
 CAPITULO XVI

El Registro Valuatorio Parcelar o Catastral

En el capítulo VI de la primera parte, "Catastro Territorial -Nociones Elementales

Objetivos y Fines, expusimos los conceptos fundamentales y objetivos de este
registro.

Finalmente agregamos un esquema conceptual con los pasos a seguir, a fin de

lograr, un Registro que cuente con una metodología v procedimientos adecuados,
tanto en lo referente a normas técnicas y legales como en lo referente a trámites a
seguir en el aspecto administrativo.

Es importante destacar, que todos los contribuyentes del impuesto inmobiliario,

tienen derecho a Saber los procedimientos que utiliza el Estado, en éste caso el
organismo catastral, para determinar el valor de los inmuebles, y de ésa manera
presentar, si lo consideran pertinente, el r:clamo correspondiente.

De igual manera, el contribuyente está obligado a denunciar las mejoras que

incorpore a su inmueble, sean urbanas o rurales, y '-.s erradicaciones que se
produzcan, de manera no solo de lograr una justa y equitativa distribución de las
cargas fiscales sino de mantener actualizado el Registro de Avalúos, cuyas otras
finalidades así lo requieren.

Veremos más adelante como se realizan éstas operaciones.

Ahora nos dedicaremos al aspecto técnico de éste Registro, y nos ajustaremos al

esquema conceptual a que hicimos referencia.

Consideraciones previas

La valuación inmobiliaria es una ciencia, y como tal, se rige por principios básicos
elementales y utiliza procedimientos y técnicas conducentes a la determinación del
valor de los inmuebles, malquiera sea su clasificación.

109
Pero cuando se trata de la valuación masiva de inmuebles, como en el caso del
catastro territorial, deben generalizarse algunos métodos y técnicas para facilitar
su utilización.

Recordemos que cualquier provincia del país supera las 100.000 parcelas,
llegando algunas al orden de 6.500.000, entre urbanas y rurales, demandando ello
una cantidad insospechada de operaciones para determinar el valor ce cada una
de ellas.

Lo más importante de todo es que se mantengan los principios de equidad y

justicia en el tributo.

Tasar un inmueble, es determinar el valor más probable del mismo distorsión

Para ello, deben cumplirse una serie de pases previos, mínimos y necesarios para
lograr el fin buscado.

La valuación catastral, a diferencia de otras valuaciones, permanece estática por

períodos anuales, llamados periodos fiscales,, del uno de enero al -31 de
diciembre de cada año, debiendo en consecuencia tener presente factores ajenos
al propio valor.

Principios Valuatorios

Los principios básicos que deben aplicarse en la valuación masiva de inmuebles

son:

a) Principio de Uniformidad: En el proceso de comparación, se acepta el

principio de uniformidad, el cual reconoce que propiedades simulares tienen
iguales valares, ruede asumirse que distintas propiedades tienen valores
similares, si tuvieran el mismo tamaño, acceso, utilidad, práctica y
geometría. Se presume que similares elementos de valor crean valores
comparables v que las diferencias en valores se ordenan de una manera
razonablemente ordenada".

110
b) Principio de Comparación: "En el principio de comparación, el tasador debe:
1) pensaren términos relativos: mucho mejor; mejor; igual; peor; mucho
peor. evitar comparaciones forzosas. Si los extremos se encuentran muy
alejados, la pregunta surge de inmediato ¿son comparables?
c) Principio de Exactitud y Precisión: "La precisión en la valuación de bienes
raíces es relativa pero no absoluta. Valores exactos son aquellos que son
hechos con vista a una evidencia real de valores, en el proceso de avalúo.
No existe otro criterios avalúos son juicios, no medidas. Por cuanto la
precisión de un juicio es manifiestamente imposible, un valuador debe
buscar un grado de viabilidad fuerte, donde sea posible obtener una mejor
estimación que llene el propósito. Valoraciones exactas son aquellas que
son razonables con base a las evidencias, donde no existen más pruebas
que la prueba de la factibilidad.

111
 CAPITULO XVII

Elaboración de normas y procedimientos valuatorios

Fijados los principios a considerar, veamos los procedimientos y métodos a

seguir.-

Son des los métodos más utilizados en nuestro país para la determinación del
valor: el método indirecto o comparativo y el método directo o de la renta.

Los organismos catastrales utilizan ambos, aplicando un método para parcelas

urbanas y otro para parcelas rural es y en otros casos un mismo método para
cualquier clase de parcelas. Ello depende de las características de cada provincia
o región. Estas diferencias también tienen su fundamentación en las distintas
políticas impositivas que cada jurisdicción aplica.

Como la valuación fiscal debe tener vigencia de un año, según dijimos

anteriormente, y como ésta no puede superar el valor de mercado por ningún
concepto, y ante la imposibilidad de saber qué pasará con el mercado inmobiliario
durante el año de vigencia, siempre ésta representa un porcentaje del valor real de
los inmuebles, de manera de evitar los vaivenes de! mercado, que no es estático
sino dinámico.-

Según el Pacto Fiscal Federal, se sugiere que el valor catastral con fines
impositivos sea el 80% del valor de mercado.

Dijimos que eran des los métodos más usuales:

1) El método indirecto o comparativo: requiere de gran cantidad ce

antecedente principalmente de inmuebles baldíos para lograr valores
razonables.
2) El método directo o de la renta requiere el conocimiento contable de la
empresa en su caso, o antecedentes ce rentas de inmuebles similares y de
estabilidad monetaria. Caso contrario, debe calcularse una renta líquida
anual, promedio de varios años, para poder utilizar el método.
112
Ambos métodos son aplicables en la medida que se tomen las previsiones
necesarias en cada caso, de manera de no producir distorcion.es en el valor que
causen perjuicio tanto al Estado como a los contribuyentes.

El método comparativo tiene la ventaja de ser más objetivo y determinar un valor

físico de la parcela, mediante la aplicación de coeficientes y asimiladores-
correctores. Pero para determinar valores aceptables es necesaria mucha
información y que ésta sea fiable.

El método de la renta, por el contrario, no considera a la cosa como objeto, sino

solamente desde e! punto de vista de la generación de una renta, es decir,
prescindiendo de toda otra consideración. Además esta renta, que es líquida y no
bruta,- debe capitalizarse a un determinado interés, que debe ser analizado, y ello
dificulta de alguna manera su aplicación. Claro está que se traía de un buen
método. La cosa vale por lo que produce. Pero no siempre es así.

De todas maneras, el organismo catastral debe definir la metodología a aplicar, a

Fin de que el contribuyente conozca ciara y perfectamente la forma en que fue
determinado el valor de su parcela.

Por lo general, el método comparativo se utiliza para parcelas urbanas y

suburbanas y el método de la renta para parcelas rurales e industriales.

Las técnicas que utilizan ambos métodos son las siguientes:

METODO COMPARATIVO

Parcelas urbanas Tierra libre de mejoras:

Vtu = Vbu x Sup. x Coef. Ccrrec.

Vtu = Valor terreno urbano

Vbu = Valor básico unitario (S/m2)

Sup. — Superficie de la parcela

113
Coef. Corree. = Coeficiente corrector (forma y superfice).

Mejoras:

Vm = Vbum x Sup. x Coef. Corree.

Vm = Valor de las mejoras

Vbum = Valor básico unitario de mejoras (S/m2)

Sup. = Superficie de mejoras

Coef. Corree. = Coeficiente corrector (edad y estado).-

Valor Total

Vt = Vtu + "Vm

Parcelas rurales

Tierra libre de mejoras:

Vtr = Vbu x Sup. x Coef. Correc."

Vtr = Valor tierra rural

Vbu = Valor básico unitario (S/ha.)

Sup. Superficie de 13 parcela

Coef. Corree. = Coeficiente Corrector (suelo: superficie; receptividad; agua: etc.)

Mejoras:

Vm = Voum x Sup. x Coef. Corree.

Vm = Valor de las mejoras

Vbum = Valor básico unitario de mejoras (S/ha)

114
Sup. = Superficie de mejoras

Coef. Corree. = Coeficientes Correctores (edad: estado; etc.).-

Valor Total

Vt = Vtr + Vm

Los valores así determinados se comparar, con los valores ce mercado para
analizar la existencia o no de discrepancias que podrían resultar, en mas o en
menos: .-

Más adelante nos referiremos a los distintos coeficientes que se aplican

METODO DE LA RENTA

Tanto para inmuebles urbanos como rurales, industriales o comerciales el método

de la Renta es el más simple y directo:

V=R/r

V = Valor del inmueble

R = Renta líquida anual

r= tasa de Capitalización.

Pero su simplicidad no es tal cuando se desconoce R y además se tiene duda en

que tasa r se debe aplicar.

Cuando se trata de una empresa, rural,-industrial, comercial o de cualquier tipo es

importante contar con los libros contables, a fin de no equivocarse en la
determinación de R Esto no es siempre fácil, y con más frecuencia se da el caso
contrario, es decir, es muy difícil poder obtener esa información por diversas
circunstancias que no analizaremos. Además, por tratarse de la valuación masiva
de gran cantidad de parcelas, no se puede analizar individualmente cada una de

115
ellas, ya que ello demandarla una cantidad de tiempo importante y con resultados
que no lo justificarían.

Para éstos casos se suele utilizar el concepto de renta media potencia, a fin de
facilitar ¡os cálculos y luego corregir con coeficientes los desfasajes o distorcior.es
que pudieren haberse producido.

La fijación de la tasa r también tiene su dificultad.

Durante los periodos inflacionarios de nuestro país, fue casi imposible aplicar con
justicia éste método, debido a las diferentes y variables tasas de capitalización
existentes, tanto que aún variaban según el capital en juego.

Con el avenimiento de la estabilidad, económica; se facilitó la decisión en la

adopción de la tasa r, lo que permite la utilización del método.

El uso de ésta metodología en parcelas urbanas es menos probable y casi no se

aplica, salvo casos muy especiales donde otro método no da resultados
satisfactorios (sanatorios; hospitales; cementerios parques; etc.)

Debernos también decir que el método no es de aplicación estricta, rígida e

inflexible. Esto es así por cuanto la parcela que no produce renta no tendría valor,
lo cual no es cierto.

116
 CAPITULO VIII

Los coeficientes correctores y su uso

Pasemos ahora a analizarlos distintos coeficientes que se tienen en cuenta para

corregir o adecuar los valores unitarios de la tierra y de las mejoras a las
circunstancias de cada parcela.

Comenzaremos por las parcelas urbanas, que por lo general superan en cantidad
a las parcelas rurales.

En las zonas urbanas nos encontramos frecuentemente con parcelas de distintas

formas y tamaños, aún dentro de una misma manzana, cuyos valores serán
también diferentes, aunque el valor básico unitario (S/m2) sea el mismo en toda la
cuadra.

Calle

117
La parcela (1) es un lote regular ubicado en esquina de manzana. El lote (2) tiene
forma de L y salida a dos calles. El lote (3) tiene un martillo al fondo y el (4) es
regular pero de pocas dimensiones. El lote (5) es de forma regular y medidas
adecuadas y el (6) también se encuentra en esquina, pero de menores
dimensiones que el (1). Todos ellos valen diferente, no solo porque tienen distintas
superficies, sino porque tienen distintas formas y ubicación dentro de la manzana.

Y es aquí donde interviene uno de los coeficientes más usados en el método

comparativo, que se denomina coeficiente de frente y fondo y que depende de las
medidas y forma del lote.

Este coeficiente que ya viene tabulado en tablas de doble entrada y toma como
lote de comparación, prototipo o ideal, uno de medidas determinadas, que por 1o
general es de 10m frente por 30m. de fondo (1:3)» adoptando para él, el
coeficiente uno (1.00) puede tener y tiene valores superiores e inferiores a la
unidad.

El lote de comparación o ideal puede también tener medidas distintas a ¡as

indicadas, y cada provincia confeccionar sus tablas.

Los lotes de forma regular cuyas medidas difieran de las del lote de comparación,
tendrán un coeficiente mayor o menor que la unidad, según ¡as variaciones del
frente y del fondo.

Para aquellos lotes que no sean regulares, como el caso del (2) y (3) de la figura,
se usan procedimientos para transformarlos a regulares y aplicados coeficiente
descripto.

Para los lotes en esquina, además de éste coeficiente, se usa otro do valorización
por esquina que contempla ¡as mayores ventajas que presenta por su inmejorable
ubicación.

Con el avenimiento de la informática y la computación, se ha facilitado

enormemente la aplicación de este coeficiente y otros que ya veremos. A raíz de

118
ello, es necesario descartar algunos procedimientos técnicos y volcarse por la
aplicación de porcentajes de valorización o desvalorización para los casos de
lotes no regulares y de variada forma.-

Otro de los coeficientes utilizados es el coeficiente de actualización. Este

coeficiente se utiliza en razón de que los antecedentes y datos que se recaban, no
están todos referidos a la misma fecha y además, la determinación de los valores
básicos unitarios se realiza también a una fecha predeterminada, que no coincide
con la de los antecedentes.-

Generalmente se usa para actualizar el coeficiente que resulta de la relación de

índices que da el INDEC (Instituto Nacional ele Estadísticas y Censos), para
precios mayoristas, nivel general, entre la fecha del antecedente y la fecha a la
cual quiere referirse el valor.

En realidad no es el más adecuado, ya que debiera utilizarse el que fije el

mercado inmobiliario pero ante la carencia de coeficientes que reflejen ésa
variación, o curvas representativas de ello, deben utilizarse los índices del INDEC,
teniendo la debida precaución de que los antecedentes a actualizar tengan una
fecha lo más cercana posible a la fecha a tasar, a fin de evitar las distorsiones
que se producen en el valor como consecuencia de Índices muy elevados.

Los índices son proporcionados mensual mente, por lo que no reviste mayores
inconvenientes la aplicación del coeficiente de actualización.

Sin perjuicio de ello, es necesario establecer un procedimiento para la aplicación

de éste coeficiente en razón de: a) los índices se dan inusualmente y
generalmente después del cinco de cada raes y b) la fecha de los antecedentes
puede ser cualquiera dentro del mes.

Es necesario destacar que aunque haya estabilidad monetaria, los mercados no

son estáticos, y menos el inmobiliario. Este mercado se mueve a impulsos de
otros factores tan importantes como la estabilidad, como lo es la política social;
préstamos hipotecarios: créditos para viviendas; etc.

119
Nos parece acertado el procedimiento utilizado por el Tribunal de Tasaciones dé la
provincia de San Juan y que se propusiera por el suscripto al 5° Congreso
Argentino ce Valuaciones: ''Cuando la fecha del dato antecedente se encuentre
dentro de la primera quincena del mes, el índice de actualización que se tomará,
será el del mes anterior y cuando ésta se encuentre dentro de la segunda
quincena del mes el índice de actualización será el del mes que se tiene el dato.

De esta manera se define claramente cuáles son los índices a utilizar para
determinar e! coeficiente de actualización.

Un tercer coeficiente es el de ubicación. Es el coeficiente más subjetivo de todos y

solo se utiliza en la etapa de homogeneización de los antecedentes, es decir,
cuando se determinan los valores básicos unitarios de la tierra libre de mejoras,
para cada lugar que vaya fijando el organismo catastral.

Este coeficiente no se encuentra tabulado y depende de la experiencia y

conocimientos de los profesionales que intervengan en el proceso de
homogeneización.

Por lo general se coloca coeficiente uno (1) al lugar en el que se va a determinar el

valor unitario y se compara éste con cada uno de los antecedentes a
homogeneizar,- aplicándose aquí el principio de comparación. De esta
comparación resultarán coeficientes mayores o menores que uno, según sea que
los antecedentes estén mejor o peor ubicados que el lugar de comparación

Completando el proceso- de homogeneización, actualmente se está utilizando un

coeficiente denominado de oferta. ¿De dónde, surge este coeficiente? Hasta no
hace mucho tiempo se usaban como antecedentes d ~ comparación, las ventas de
inmuebles cuyos valores figuraban en las escrituras públicas inscriptas en el
Registro Inmobiliario. Comprobado que dichos valores, por diversas
circunstancias, no eran los reales, se comentó a dejar de usar estos datos, para
volcarse-a otros que presentaban mayores ventajas y alternativas: las ofertas

120
diarias de inmuebles que figuran en los medios de comunicación escrita (diarios) y
las inmobiliarias.

La ventaja fundamenta'! es que pueden acercarse en forma muy aproximada a la

fecha de tasación y en consecuencia casi no- existe distorsión del valor. La
segunda ventaja es que se Trata de valores reales, al menos intencionales (valor
de intención o precio pretendido) en un mercado próximo al que nosotros
queremos.

Pero el valor ofertado no es siempre el valor final de la operación. -En la mayoría

de los casos, entre la puja del comprador y vendedor, se produce un acuerdo en el
precio, que resulta ser menor que lo que decía la oferta pública. Se ha
comprobado que, según las necesidades y circunstancias, puede reducirse hasta
en un 20%.

Aparece entonces el coeficiente de oferta, que contempla esta reducción y que en

cada caso hay que analizar.

El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos

antecedentes de operaciones de ventas, utiliza también los ofrecimientos, pero de
acuerdo a ¡as zonas, las características del lugar, etc. aplica un Coeficiente
correctivo que puede ser de 0,80 a 0,55".(5)

En consecuencia la homogeneización de antecedentes está dada por la siguiente

fórmula:

Sm2 Direc x Ca x Co
Vhu=
Cu X Cff

Vhu = Valor homogeneizado unitario (S/m2)

S/m2 Direc = Valor unitario directo (Preció /Superf);

Ca = Coeficiente de Actualización.
121
Co = Coeficiente de Oferta

Cu = Coeficiente de Ubicación

Cff= Coeficiente de frente y fondo

El promedio de les Vhu será el valor más probable en ese lugar y a la fecha que
hayamos elegido.

Si queremos depurar aún más el valer y tenemos suficiente cantidad de

antecedentes, podemos obtener una inedia ponderada, sumando v restando al
Vhu el 20%, obteniendo así desvalores límites, uno superior v otro inferior.
Comparando estos dos valores con todos los Vhu que tenemos desearíamos o
eliminamos todos aquellos que estén fuera de esos límites v hacemos un nuevo
promedio con los Vhu que se encuentren dentro 'de los límites. Este nuevo Vhu
nos da mayor seguridad que el primer promedio realizado.

De acuerdo a la política impositiva década provincia, y de la nación, a este Vhu se

le aplicará un coeficiente de reducción para obtener el valor catastral con fines
impositivos, que podrá ser 0,70 o 0,80. Por 1o tanto, el valor catastral será:

Vc = Vhu x 0,80

Cuando las parcelas urbanas o suburbanas superan cierta superficie, por ejemplo
los 2.000 m2 y Llegan incluso a' tener un ¿rea de varias hectáreas, como todavía
ocurre en varias provincias, se les aplica un coeficiente corrector en base a la
superficie y a su frente o fondo. Este coeficiente contempla, entre otras cosas, la
pérdida de superficie que se destinaría a infraestructura; la menor cantidad de
oferentes, etc. También se encuentra tabulado y depende de las características de
cada jurisdicción.

Veamos ahora que ocurre con las parcelas rurales. Si bien el, procedimiento de
homogeneización de antecedentes es similar, se utilizan otros coeficientes.

122
Los coeficientes que mantienen su concepto y aplicación son el de Actualización
el de oferta y el de ubicación, aunque este último referido a otros parámetros
distintos a los de los parcelas urbanas.

Aparecen otros coeficientes correctores que contemplan características

particulares de las parcelas rural es Así tenemos el coeficiente, edafológico o de
aptitud agrícola, que tiene en cuenta la capacidad productiva del suelo. Según las
regiones de! país, se hace uso de otros coeficientes paja homogeneizar valores.
Por ejemplo: coeficiente de receptividad ganadera, que contempla la capacidad de
recibir determinada cantidad de ganado por Ha.; coeficiente de derecho de riego,
que contempla la cantidad de agua de riego que otorga el derecho, comparada
con la superficie de la parcela; coeficiente por topografía, que contempla les
desniveles de la parcela (fuertes, normales, etc.).

En aquellas provincias o regiones donde se encuentra determinada la unidad

Económica Rural, puede utilizarse un coeficiente referido a este ítem, que sería
similar al de frente y fondo para lotes urbanos.

Siguiendo el mismo procedimiento que para lotes urbanos, se homogenizan los

antecedentes y se obtiene Ve rural.

Mejoras

Con las mejoras urbanas y rurales ocurre algo similar.

Mejores urbanas

Pero lo general las mejoras urbanas están constituidas por construcciones de

distintas calidades, según la época en que fueron construidas y el destino de las
mismas, siendo las más comunes la vivienda y el comercio de todo tipo.

Para determinar el valor de las mismas, se utiliza el método de reposesión, que

consiste en calcular su valora nuevo y a la misma fecha en que se tasa el terreno,
y luego se deprecia por estado de conservación.

123
La depreciación que se aplica, llamada de Ross - Heídeck, se encuentra tabulada,
y más allá de su justeza o no, a! ser aplicada a todas las mejoras por igual, cumple
con el principio de equidad que debe mantenerse en el proceso valuatorio.

Ahora bien, estos autores consideraron un período de vida útil para las
construcciones de su época, que en la actualidad varía, en razón de los distintos
materiales que se utilizan para construir y la diversidad de calidades, por lo que;
debe tenerse cuidado en la aplicación del método, a fin también de no obtener
valores fuera de la realidad del mercado inmobiliario.

Obsérvese como ejemplo que las construcciones en zonas de riesgo mito (oeste
argentino) no reúnen las mismas características que las de otras zonas donde las
estructuras edilicias no requieren cálculos especiales.

Es decir que, aunque algún edificio o construcción haya cumplido con su vida útil
según tablas y le corresponda en consecuencia el denominado Valor Residual,
puede resultar que continúa en buenas condiciones y puede seguir prestando
utilidad.

Aparece acá entonces otro concepto ligado al de depreciación, y que es el de

expectancia de vida, es decir, cuantos años más se considera que esa mejora
puede seguir prestando servicios. En base a este concepto, la construcción no
tiene ya un valor residual por haber cumplido su vida útil calculada, sino porque ya
no pueda prestar servicios.

Pero como las tablas están ya calculadas para un periodo de vida determinado, se
hace uso de un artificio para poder utilizarlas. Se resta de la vida transcurrida los
años de expetancia calculados y con esa diferencia se entra en la tabla para
obtener el coeficiente de depreciación.

La fórmula general para el cálculo del valor de las mejoras urbanas, es por
consiguiente:

Vra = Vou (S/m2) x Sup. x Coef. Dep.

124
Vm = Valor mejoras

Vbu = Valor unitario de la construcción según tipo

Sup. = Superficie ce la mejora

Con. Dep. = Coeficiente de Depreciación.

Mejoras rurales

En las parcelas rurales también se encuentran mejoras edilicias, tales como

viviendas, galpones, tinglados, molinos, piletas, pozos de agua, etc., a las que se
le aplica para su cálculo, el mismo procedimiento que se ha explicado
precedentemente.

Pero también encontramos otro tipo ce mejoras de carácter permanente, como

son los cultivos de todo tipo, y que para determinar su valor, también se usan
coeficientes correctivos.

En General fórmula de cálculo es:

Vmr"= Vbu (S/m2) x Sup. (Ha) x Coef. Dep.

Vmr = Valor mejoras rurales.

Vbu = Valor unitario de cada cultivo (S/ha)

Sup. = Superficie del cultivo

Coef. Dep..= Coeficiente de depreciación.

Para otro tipo de mejoras rurales, se debe analizar las características 'de las
mismas y definir el método a aplicar.

125
Los cultivos anuales no se consideran en el avaluó catastral, ya que los mismo no
tienen carácter ce permanentes y pueden ser cambiador anualmente en razón de
sus propias características.

Los cultivos semipermanentes, como la alfalfa, suelen incluirse en la valuación.

Resumen

Las metodologías aplicables más usuales son dos Método Comparativo o Indirecto
y Método de la .Renta o Directo y para las mejoras e Método de Reposición.

Procedimiento de cálculo.

Método comparativo

Terreno urbano

Vtu = Vbu x Sup. x Coef. Correc.

Mejoras urbanas

Vmu = Vbu x Sup. x Coef. Dep.

Valor tota]

Vt = Vnj + Veo

Terreno rural

Vtr = Vbu x Sup. Coef. Correc.

Mejoras rurales

Vmr = Vbum x Sup. x Coef. Dep.

Valor tota

Vt = Vtr h  Vmr

126
Método de la renta

R
V+
r

El método de la renta puede ser utilizado tanto para parcelas urbanas como para
rurales.

127
 METODOLOGIAS UTILIZADAS

POR ALGUNAS PRO VINCIAS ARGENTINAS

Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires

Parcelas urbana

Vtlm = Ve x Sup. x Cff

Provincia de Buenos Aires

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Sus x Cff

Parcelas sub-rurales y rurales

Vb x Ctee x Sup

Ctee = Coeficiente per características topográficas, ecológicas y económicas.

Provincia de Calamarca

Parcelas urbanas y suburbanas

Vtlm = Ve x Sup. x Cff

Parcelas rurales y sub-rurales

Vtlm = Vb x Sup. x Cff

Cs = Coeficiente por superficie

Provincia de Corrientes Parcelas urbanas y suburbanas

Vtlm = Vb x Sup. x Cff

Parcelas rurales

128
 Vtlm = Vb x Sup.

El valor Vb se calcula de la renta media capitalizada al 6% anual.-Este Vb que

corresponde a la aptitud media se incrementa hasta un valor óptimo
correspondiente a la aptitud máxima.

Posteriormente y por Ley 3450 se cambió el procedimiento, estipulándose lo

siguiente:

Parcelas urbanas

Vtlm = Vo x Sup. x Cff

Parcelas sub-rurales

Vtlm = Vb x Ca x Sup

Ca. = Coeficiente por características agronómicas.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Cam x Ca x Sup.

Cam = Coeficiente de corrección que es la razón inversa de la aptitud media.

El valor de Vb se calcula:

1) Valores medios de mercado.

2) Réntamela normal capitalizada al 6% anual.

Provincia de Córdoba

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas rurales

129
 Vtlm = Vb x Cu x Sup.

Cu = Coeficiente de ubicación.

Provincia del Chubut

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas sub-rurales

Vtlm = Vb x Ce x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Rg x E x Sup.

Rg = Coeficiente de Receptividad Ganadera

E = Emplazamiento

El Vb para las parcelas rurales se calcula:

1) Precios corneales de mercado.

2) Capitalización neta normal al 6% anual.

Provincia del Chaco

En esta provincia les municipios manejan sus propios catastros y por convenio con
la Dirección de Catastro, quien los asesora y capacita a! personal, el Concejo
Descerante es quien da la aprobación de los valores para la tierra urbana y
suburbana.

Parcelas urbanas

Vtlm = Vo x Sup. x Co

130
Co = coeficiente referido a forma y ubicación de la parcela.

Parcelas suburbanas

Vtlm = Vb x Sup. x Co

Co = ídem a Ca. Parcelas rurales

Vtlm = Vb x C x Ca x Sup.

C = Coeficiente de corrección: razón inversa de la aptitud media de cada zona.

Ca = Coeficiente representativo de características: ubicación, suelo, topografía,

agua, aptitud agrícola, aptitud ganadera, bosques, lagunas .etc.

Provincia de Entre Ríos

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x CcTx Sup.

Parcelas sub-rurales

Vtlm = Vb x Ca x Sup.

Ca = Coeficiente de características agronómicas

Parcelas rurales

x¿
Vtlm+VbZEE x App ¿
rApMZEE

VbZEE = Valor básico de la zona ecológica - económica.

App = Aptitud edafotopográfica de la parcela.

ApMZEE = Aptitud edafotopográfica media de la zona ecológica económica

131
Provincia de Jujuy

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas sub-rurales

Vtlm = Vb x Ca x Sup.

Ca = Coeficiente de características agronómicas.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Ca x Ca x Sup.

Ce = Coeficiente de emplazamiento.

El valor Vb para las parcelas rurales se calcula:

1) Valores medies de mercado.

2) Capitalización de la renta neta normal al 6% anual.

Provincia de La Pampa.

Parcelas urbanas y suburbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas urbanas y suburbanas con superficie entre 2.000 y 15.000 m 2.

Vtlm = Vb x Cs x Sup

Cfs = coeficiente por fondo y superficie

Parcelas urbanas y suburbanas con superficie mayor de 15.000 m 2

Vtlm = Vb x Ca x Sup.

132
Ca = coeficiente por superficie.

Parcelas rurales v sub-rurales

Vtlm = Vbm x Ctg x Sup.

Vbm = valor unitario medio que se incrementa hasta un valor óptimo

correspondiente a la aptitud máxima, afectada por un coeficiente de corrección de
aquella.

Ctg =.Coeficiente de características agro topográficas y geométricas.

Provincia de Misiones

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas suburbanas

Vtlm = Vb x Sup. x Cat

Cat = Coeficiente por condiciones agrotopogrgráficas.

Parcelas rurales

Vtlm = Vbam x Ciam x Sup.x Cate

Vbam = Valor básico de la aptitud media.

Ciam = Coeficiente de corrección que resulta de la inversa de la aptitud media.

Cate = Coeficiente por por características agrotopográficas y económica de cada

parcela.

133
El valor Vb se calcula por la renta neta capitalizada al 6% anual.

Provincia de Santiago del Estero

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Sup.

Se tienen en cuenta distintas posibilidades de uso o destino de las parcelas

rurales.

Provincia de San Luis

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Ce x Sup.

Ce = Coeficiente Edafológico.

Provincia de Sarria Fe

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Sup.

Vb = X-I (X-Z)

134
X = valor básico unitario aprobado por la junta central de valuación para las tierras
de la primera categoría del distrito.

I = porcentaje sobre el precio básico a deducir.

Z = Y - (0,3 x X)/ 0.7.

Y = valor básico unitario fijado por la Junta Central de Valuación para tierras de
cuarta categoría.

Para tierras de quinta/ sexta categoría se aplica el 67% y 34 % respectivamente,

sobre el valor de Y.

Provincia de San Juan

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas con derecho a riego para toda la extensión o parte de ella

Vp = C.20 x Vb x K x ( 4 Sc/a 4  St)

K = Coeficiente Edafológico

Sc/a = Superficie con derecho de riego

St = Superficie total de la parcela

Parcelas rurales sin derecho de riego

Vp = 0,20 x K x Sup.

Propiedad horizontal

Vm, = Vb x St x K1 x K2 x K3 x Ce

Vm = valor de la mejora

135
Vb = valor básico unitario (S/m2)

Sí = superficie total de la unidad de dominio exclusivo.

Ce = coeficiente de depreciación por edad y estaco.

K1 = coeficiente por distribución en el edificio que varía por planta y per destino

K2 = coeficiente por distribución en el piso.

K3 = coeficiente por tener o no ascensor.

Vt = Vb x S x P

Vt = valor terreno proporcional

Vb = valor básico unitario (S/m2)

S = superficie total del terreno

P = porcentual que corresponde de a la unidad de dominio exclusivo.

Vude = Vm  Vt

Vude = Valor unidad de dominio exclusivo.

Provincia de Salta

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup;

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Cu x Sup.

Cu = Coeficiente por emplazamiento y accesibilidad.

Pro vil da de Santa Cruz

136
Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas sub-rurales

Vtlm = Vb x Ca x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Cre x Sup.

Ca = Coeficiente per características agronómicas.

Cre = Coeficiente por receptividad ganadera y emplazamiento.

Provincia de Tucumán

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Sup.

Parcelas rurales agrícolas

Vtlm = Vb x Cte x Sup.

Parcelas rurales ganaderas

Vtlm = Vb x Ct x Sup.

Coeficiente por características topográficas, ecológicas y económicas.

Ct = Coeficiente por características topográficas.

Provincia de Tierra del Fuego

Parcelas urbanas

Vtlm = Vb x Cff x Cd x Sup

137
Coeficiente de depreciación por características topográficas.

Parcelas suburbanas

Vtlm = Vo x Cff x Sup.

Parcelas rurales

Vtlm = Vb x Sup.

En las parcelas rurales se aplica también un coeficiente por receptividad y

emplazamiento. El valor de Vb se calcula:

1) Valores medios de mercado.

2) Renta neta normal capitalizada al cíe anual.

Provincia de Mendoza

Propiedades comunes

At = (St x Vut x Cff)  ( Sc x Vuc x Ca x Cre x Cz) 

(Cv x Vuvl)  ( Scu x Vucu)

At = avalúo total

St = superficie del terreno

Vut = valor unitario del terreno

Cff = coeficiente de frente y fondo

Se = superficie de la construcción

Vuc = valor unitario construcción urbana

Cz = coeficiente zonal depende de la ubicación de la propiedad.

138
Crc = coeficiente relativo de la construcción, depende de la calidad de los
materiales.

Ca = coeficiente de antigüedad

Cv = capacidad vinaria de bodega

Vuvl = valer unitario de la vasija urbana por Hl.

Scu = superficie cultivada.

Vucu = valor unitario del cultivo.

Propiedad horizontal de una planta

At = (St x Vut x Cn) + ( Se x Vuc x Ca x Cre x Cz)

Ats = At x CC

Ats = Avalúo total subparcela

CC = Coeficiente de copropiedad

Propiedad horizontal de más de una planta

At = (St x Vut x Cff) ÷ (Vut (0,85 Sc-St)  Sc x Vuc x

CMC x Cz x Ca x Crs)

CMC = coeficiente de mayor costo ce construcción.

Ats = At X CE

CE = coeficiente equivalente - depende del porcentaje de copropiedad, del piso y

superficie de cada unidad.

CE = CC x CA x CS

CC = coeficiente de copropiedad

139
CA = coeficiente de altura

CS = coeficiente que depende de la superficie cubierta.

Propiedades suburbanas

At = (Sí x Vut x Cff)  ( Sc x Vuc x Ca x Crs x Cz) 

(Cv x Vuvl)  ( Scu x Vucu)

Propiedades rurales entre 2.500 y 10.000 m2

nxVut 2−2500 x Vm
Vt =2500 x Vm ÷ x¿
7500

Vt = valor total tierra libre de mejoras.

Vm = valor mínimo por Departamento en S/m 2.

Vut2 = valor unitario de la tierra (por Ha.) con derecho de riego, de acuerdo al
distrito donde se ubica.

St = superficie en m2 de la propiedad.-

Propiedades rurales de más de 10.000 m2.

At ÷ (St x Vutl x Cs) ÷ ( Scu x Vutl x Cs x Ir) ÷

(Sc x Vuc x Cre x Ca) ÷ ( Scu x Vucu x CZrc) ÷ (Cu x Vuv2)

At = avalúo total

Vtl = valor total de la tierra sin derecho de riego

St = superficie de la parcela en Ha.

140
Vutl = valor unitario de la tierra (ha.) libre de mejoras sin derecho de riego y de
acuerdo a su ubicación.-

Cs = coeficiente de superficie

Vt2 = diferencia del valor de la tierra por el derecho de riego, de acuerdo a su

ubicación.-

Scu = superficie cultivos

Ir = Índice de riego = (Vut2 / Vutl) - 1

Vut2 = valer unitario de la tierra por ha con derecho de riego y de acuerdo a su

ubicación.-

Vucu = valor unitario de los cultivos.

CZra = coeficiente departamental rural para cultivos permanentes por especie o

grupos afines.

Cv = capacidad vinaria expresada en Hl.

Vuv2 = valor unitario de vasija vinaria en zona rural.

141
 CAPITULO XIX

Delimitación de zonas

Establecidos ya los métodos y procedimientos valuatorios a seguir, es necesario

delimitar con claridad las distintas zonas de una jurisdicción, a fin de saber v
conocer donde se aplicará cada metodología.

En principio las zonas se dividen en dos grandes grupos: zonas urbanas y zonas
rurales.

Esta división lleva implícito el uso y destino de cada parcela. Por lo general las
zonas urbanas, son las que se encuentran dentro de los ejidos municipales y
cuentan con todos los servicios de infraestructura.- Por su parte, la zona rural es la
que se encuentra fuera de los límites del ejido y está destinada a la explotación
agrícola-ganadera.

Dentro de éstos dos grandes grupos, hay sub-clasificaciones menores que definen
más claramente el uso y desuno de las parcelas, que comí hemos visto, algunas
provincias ya las tienen y aplican su propia metodología de cálculo.

Pero puede llegarse a un nivel de clasificación mucho menor, para lograr un valor
mucho más aproximado a la realidad. Asi por ejemplo, en las zonas urbanas se
pueden delimitar áreas residenciales, comerciales, mixtas, de esparcimiento, etc.
En las zonas rurales pueden definirse las áreas dedicadas a la explotación
agrícola, ganadera, mixta, industrial, bajo riego de secano, etc.

Residencial
Urbana Comercial
Mixta
Otras
Zonificación
Agrícola
Ganadera
Rural Boscosa
Secano
Mixta
Otras
142
Dentro de cada subzona, existen parcelas de características muy particulares,
cuyos valores deben determinarse no por los métodos clásicos ya explicitados,
sino siguiendo otros procedimientos. Por ejemplo, el caso ce: sanatorios privados;
cementerios parques; estaciones de servicio; cines y teatros; hoteles; edificios en
propiedad horizontal (para zonas urbanas) y bosques de árboles de distintas
variedades; cultivos no tradicionales; yacimientos de distintas categorías;
inmuebles por accesión; parcelas posesorias; etc. (para zonas rurales e
industriales). Algunas jurisdicciones clasifican las zonas en cuatro grandes grupos:
urbano, suburbano; rural y sub-rural, dejando entrever una transición entre lo
urbano y lo rural, pero que no puede darse en todos los casos.

De todas maneras, definir un límite físico para las distintas zonas no presenta'
mayores dificultades, y ¡os problemas se presentarán en las parcelas que se
encuentren linderas a ése límite, pues puede no solo determinarse un valer
distinto, sino hasta cambiar la metodología de cálculo.

Con el uso de la fotogrametría y fotointerpretación, la tarca ce clasificación y

delimitación se facilita enormemente.

Cada provincia, en sus respectivas leyes catastrales, clasificaron las parcelas

definiendo las distintas zonas a que hemos hecho referencia. Veamos como
ejemplo solamente, lo que establece la provincia de Pao Negro en el capítulo íil,
artículo 12, de la ley 662.

Artículo 12. De acuerdo con sus características, las parcelas son: urbana, sub-
rurales o rurales:

a) Son parcelas urbanas las ubicadas en ciudades, pueblos, villas u otros

lugares que sean asientos de población, de actividades culturales,
comerciales, industrial y administrativas complementarias, agrupadas
generalmente en manzanas".
b) Son parcelas sub-rurales las que comprenden quintas asiento de cultivos
frutales y hortalizas de pequeña extensión, criaderos de aves,

143
 chacras, .granjas, tambos, establecimientos frutícolas y vitícolas, agrupados
generalmente en quintas o chacras.
c) Son parcelas rurales las cxtencior.es territoriales que comprenden
explotaciones agrícolas-ganaderas, estancias, bosques y zonas desérticas,
cuyo fraccionamiento no se encuadre en la clasificación establecida en los
apartados a) y b) de este artículo". (Ley 662 -Año 1971).

En el resto de las provincias, palabras más, palabras menos, las definiciones son
similares.

144
 CAPITULO XX

Recopilación de antecedentes.

"Saber tasar; no significa, como muchos creen tener un vasto conocimiento de

valores actuales de un lugar, sino es saber buscar, analizar y ponderar los
antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. Para ello cuenta con
numerosos métodos y procedimientos de probada encada."

La recopilación de antecedentes es tal vez la tarea más tediosa, pero la más

importante.

Es necesario contar por lo tanto con la mayor cantidad de datos posibles, tanto
urbanos como rurales, de transacciones inmobiliarias u otras formas de intención
de precios.

La información a recopilar debe referirse a terrenos baldíos o con mejoras, de

forma regular o irregular, urbanos, rurales, industriales, etc. con servicios de
infraestructura o sin ellos, es decir, toda clase de información en la que conste un
precio y la fecha en que se convino el precio.

Esta información se puede obtener de diversas fuentes, siendo las más usuales y
corrientes:

a) Avisos periodísticos:
b) Consultas a inmobiliarias;
c) Remates judiciales:
d) Ofertas particulares:
e) Escrituras traslativas de dominio;
f) Otras.

a) Avisos periodísticos: la información que proporcionan los diarios de la zona o

jurisdicción es muy importante. Pero generalmente no. proporcionan todos los
datos necesarios para identificarla parcela ofertada y sus distintos elementos. En
consecuencia, requiere de la investigación personal la obtención de los datos
145
faltantes, ya sea consultando a quien publicó el aviso, o si es posible, averiguando
los mismos en el propio organismo catastral. Sin perjuicio de ello, es
imprescindible realizar una inspección ocular a la parcela y verificar las
características y estado de las mejoras que tuviera.

b) Consulta a inmobiliarias: otra fuente de información son las inmobiliaria Estas

poseen gran cantidad de información de diferentes zonas y clases de parcelas,
particularmente del mercado inmobiliario al momento de !a consulta, por lo que, al
igual que en el caso anterior, y los que siguen, debe anotarse con mucho cuidado
la fecha del dato antecedente.

En las inmobiliarias deben consultarse precios de contado y si las parcelas

ofertadas son baldías o con mejoras. En todos los casos debe realizarse una
inspección al lugar y a la parcela -dato.

Por lo general son muy buenas colaboradoras en proporcionar información,

aunque algunas la retacean por temor a que se les sustraigan los clientes, razón
por la cual, la persona o profesional que solicita los datos debe informar el motivo
del requerimiento.

Se deben consultar todas las Inmobiliarias que sean posible, pues teda
información y dato es muy importante, aunque luego se descarten o eliminen
muchos de ellos.

c) Remates judiciales: la fuente más Fidedigna del valor es el remate judicial

público. Su publicidad se realiza a través de los diarios locales y Boletín Oficial de
la provincia.

Es muy importante concurrir a todos ellos, para obtener el cato al memento y

conocer todas las condiciones del mismo, ya que a veces, en la publicación, no
aparece toda la información.

146
Debe saberse coa claridad, por ejemplo, si los impuestos adeudados se abonarán
con el dinero del precio pactado o hay que sumárselo a la oferta, idem con
hipotecas y embargos, ya que ello puede variar los valores.

Acá también deber verificarse las mejoras y el estado de conservación en que

s¿ encuentran, en el caso de que la parcela las tenga.

Por lo general los remates tienen una base a partir de la cual se hacen las ofertas,
y es la base, en la mayoría de los casos, es el avalúo catastral, para el año fiscal
correspondiente, por lo tanto este dato debe tenerse presente.

d) Ofertas de particulares: también con cierta frecuencia aparecen en les diarios

ofertas de inmuebles que realizan los propios propietarios, sin intermediarios.-La
consulta a los mismos reviste especial interés, pues puede conocerse a ciencia
cierta el valor neto de contado a que está dispuesto a vender.

Al igual que en los casos anteriores, la inspección ocular y reí cv amiento de las
mejoras existentes debe realizarse, a fin de poder concretar una valuación
correcta de la misma.

La información no solo puede obtenerse do los avises periodísticos, sino que,

algunos propietarios suelen colocar carteles de venta en el propio inmueble dando
a publicidad su intención de vender.

e) Escrituras traslativas de dominio: otra forma de obtener información, es

consultando las escrituras traslativas de dominio, inscriptas en el Registro General
Inmobiliario. Esto puede realizarse de dos maneras distintas: una consultando
directamente en el Registro Inmobiliario, y otra, consultando el propio organismo
catastral a través del registro jurídico o real. Es decir, que el registro valuatorio
cuenta con información a la mano, pues al registro real llegan todas las minutas de
transferencias de dominio, para actualizar e! nombre del propietario.

147
En las escrituras figura el precio de venta, que a veces no es el real per diversas
circunstancias, por lo tanto debe investigarse en profundidad para tener seguridad
de los valores que se tomarán en cuenta.

f) Otras fuentes de información: existen otras fuentes de información a las que se

pueden recurrir y que tienen datos de real valía.- Estas fuentes son los organismos
técnicos específicos en materia de valuación de inmuebles, como los tribunales de
tasaciones provinciales; comisiones de tasaciones; junta de valuación; etc., que
funcionan en cada provincia. Ellos poseen también importante información puntual
sobre valores de parcelas y ce mejoras.

Obtenida teda la información posible, esta debe clasificarse para su posterior

análisis. La clasificación se realiza en base al tipo de parcelas previamente
establecido y al uso y destino de las mismas.

Residencial
Baldias
Comercial

Residencial
Urbanas Con Mejores
Comercial

Residencial
Prob. Hortiz
Comercial

Agricola
Sin Mejoras Ganadera
Otras

Agricola
Rurales Con Mejores Ganadera
Otras

Mixtas

Agricola
Con Mejores Ganadera
Otras

148
A continuación se confecciona otra clasificación, a fin de ir facilitando la tarea de
homogeneización posterior. Esta clasificación se realiza por superficie de las
parcelas, que pueden agruparse por estratos comparables.

Por ejemplo:

0 a 500 m2
Baldias 501 a 1.000 m2
1.001 a 2.000 m2
Más de 2.000 m2

Para las parcelas rurales, depende de la jurisdicción que se trate los estratos que
se considerarán, ya que no es lo mismo, por ejemplo, la Provincia de La Pampa o
Buenos Aires que las provincias de Mendoza o San Juan. En las dos primeras sé
agruparán superficies de mayor cantidad de a que en las dos segundas, en virtud
de las distintas explotaciones que se realizan del suelo rural.

Para lograr mejores resultados se puede seguir sub clasificando considerar:

Parcelas regulares

Parcelas irregulares (leve y grave)

Parcelas en esquina

Parcelas con frente a dos calles

Parcelas triangulares

Otras.

Esta clasificación puede hacerse dentro de cada estrato, favoreciendo

enormemente el proceso ce homogeneización posterior.

Con referencia a las parcelas rurales, debe considerarse el caso de aquellas

provincias que tienen determinada la unidad económica rural (art. 2326 del C.C.).

149
Lo cual significa un punto de partida para la comparación con parcelas de mayor o
menor superficie.

Es muy importante conocer la calidad de los suelos, y en consecuencia resulta

también importante agrupar parcelas que tengan características edafológicas
similares, ya que, los valeres de la tierra rural también vanan en función de la
potencialidad de explotación.

Reunidos todos los antecedentes y clasificados según se explicó, o de la manera

que cada jurisdicción considere de acuerdo a sus propias características,
comienza el proceso de análisis y homogeneización de los mismos.

Mejoras

Para determinar el valor de las mejoras urbanas y rurales es necesario también

contar con información. La gran variedad de materiales de construcción, calidad
de los mismos, sistemas constructivos imperantes, distintos tipos de unidades
habitacionales, etc., hacen necesario que el organismo catastral cuente con
información detallada en ésta materia.

Existen revistas especializadas en materia de construcción de todo tipo e

instituciones de investigación que se dedican al análisis de cada uno de los ítems
que intervienen en la ejecución de una obra, que facilita enormemente la tarea de
determinar valores.

Inclusive, el propio organismo catastra puede llevar los estudios pertinentes para
determinar los valores básicos unitarios de los distintos tipos de construcción que
considere y de los cultivos de carácter permanente de cada zona.

Los procedimientos pueden ser diversos.-Desde la determinación del valor de una

vivienda tipo, hasta la determinación de cinco o seis tipos de viviendas, que luego
se comparan con la vivienda a tasar.

Otro procedimiento es dar puntaje a cada items que interviene en la construcción

de una vivienda tipo y comparar con la vivienda a tasar.
150
De todas maneras el organismo catastral, a través del registro velatorio, debo
establecer el valor básico unitario que utilizará para la tasación de las mejoras
urbanas, especificando las características que responden a ése valor.-

Estos análisis y determinaciones deben hacerse para todo tipo de mejoras, no solo
para viviendas, sino también para: galpones de todo tipo; industrias; fábricas;
propiedad horizontal: etc., cuyas características y condiciones constructivas
difieren de la vivienda unifamiliar.

Es imprescindible entonces un relevamiento detallado de cada, construcción, a

yaliug, determinando .características,, edad y estado de conservación, para su
posterior valuación.

Otro tanto ocurre con las mejoras rurales. La determinación "del costo de implante
ce los cultivos no representa mayores dificultades, ya que, existen organismos
como INTA (Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria) que permanentemente
realizan el cálculo de costos de diversos cultivos, según la zona donde desarrollan
su actividad

Al igual que en las mejoras urbanas, debe realizarse un relevamiento detallado de

todos los cultivos implantados tn una parcela rural, especificar, do claramente: tipo
de cultivo; variedad; edad; producción; estado vegetativo; superficie; etc., a fin de
contar con los elementos necesarios para su posterior valuación.

Es decir que el registro valuatorio debe contar con información actualizada de

valores unitarios de mejoras urbanas y rurales al momento que los necesite o
puede calcularlos ajustándose a los procedimientos técnicos imperantes en la
materia.

151
152
153
154
 CAPITULO XXI

Análisis y depuración de antecedentes

Reunidos ya los antecedentes y clasificados como se indicó en el punto anterior,

viene la etapa de análisis y depuración de los mismos.

Previo a ello, es necesario realizar otro tipo de operaciones tendientes a facilitar el

desarrollo de este punto.

Estas operaciones son:

1) Elegir puntos claves o ubicaciones nodales donde se fijarán los valores

básicos unitarios.
2) Definir a él los radios máximos de distancia entre les puntos nodales y los
antecedentes que se analizarán.

Punto nodal

Se define así a la intersección de des calles elegidas corno referencia para

determinar el valor básico unitario (S/nf), a partir del cual se asignarán valeres a
las restantes cuadras. Habrá tantos puños nodales como necesidad se tenga y los
antecedentes lo permitan.

Radies máximos

Se define así a la distancia máxima aceptable s que puede esta: ubicado un

antecedente para poder ser analizado. Esta distancia se establece en función de
la zona que se vaya a analizar: residencial, comercial, mixta, etc.

Para visualizar mejor el problema, pueden volcarse ios datos en cartas del
Registro Gráfico Parcelario, lo que permitirá posteriormente compatibilizar los
valores encontrados.

155
Concluidas las operaciones descriptas, se agrupan todos ios antecedentes que se
encuentran de dentro del radio de acción de cada punto nodal definido y
comienza su análisis y depuración.

La primera operación a realizar es fijar la fecha a 1a cual se realizará la

determinación del valor y consecuentemente obtener los coeficientes de
Actualización de cada antecedente, siguiendo el procedimiento explicado.

La segunda operación a realizar es la determinación del valor unitario directo de

cada antecedente, corregido únicamente por el coeficiente de frente y fondo, para
reducir todos ellos a un lote de comparación prototipo o ideal de la zona.

Hemos logrado entonces llevar todos los antecedentes a una misma fecha y
referidos a un lote de comparación que se toma como ideal. Podemos ahora hacer
comparaciones para depurar nuestros datos, antes de continuar el análisis.

Se listan los valores obtenidos de mayor a menor y se promedian los mismos. A

este promedio se le suma y se le resta el 50% del mismo, estableciendo un límite
superior y otro inferior. Todos los valores que caigan fuera de estos límites, se
descartan o eliminan, depurando así los antecedentes a analizar.

Se adopta este 50% como una primera aproximación, depurando y eliminado

valores muy extremos que pueden distorsionar el valor final.

Ejemplo: supongamos tener 10 Valores;

60 35

55 30

45 25

40 20

35 20

156
El promedio nos da 36.50. Sumando y restando el 50% tenemos: límite superior
54,75 y límite inferior 18,25. Corresponde entonces eliminar el valor de 60 y 55 y
quedarse con los ocho restantes. Obsérvese que se eliminan aquellos valores que
superan en más del 50% al menor valor obtenido (20).

Concluida ésta operación, se continúa con el proceso de análisis. Para ello debe
determinarse el coeficiente de ubicación de cada antecedente, con referencia al
punto nodal correspondiente. Se hace uso entonces del principio de comparación
y se considera (es una forma de hacerlo) con coeficiente uno al punto nodal. El
coeficiente de cada antecedente será mayor, igual o menor que uno (1), según la
apreciación personal del tasador o equipo interdisciplinario que se aboque a la
tarea.

Llevados ahora todos los valores a un mismo punto, se hace un nuevo promedio,
al que, al igual que en el caso anterior, se le 'suma y se le resta un porcentaje, que
en esa etapa del análisis es menor, generalmente del 20% y nuevamente se
descaran o eliminan los valores que se encuentren fuera de los límites
establecidos, realizando otro promedio con los valores restantes.

Hemos obtenido asi el valor básico unitario para ese punto nodal.

Siguiendo el misino procedimiento para los otros puntos nodales, habremos

calculado tantos valores unitarios como puntos claves hayamos definido y
estaremos ahora en condiciones de establecer valores básicos unitarios cuadra
por cuadra en la zona en estudio.

El análisis y depuración ce antecedentes de zonas rurales, si bien se asemeja al

de zonas urbanas, tiene en cuenta oíros parámetros. En este caso no es
necesario definir puntos zeda i es ni dar valeres por cuadras o calles, sino que, se
deben determinar valores por hectárea para distintos tipos de suelos y
potencialidades agrícola.

Existen diferentes formas de hacerlo, pero las mes usuales son:

157
 1) Determinar el valer básico unitario (S/Ha.) para un suelo de calidad óptima
y comparar éste con los distintos tipos ce suelo que tenga cada parcela
resultando un coeficiente de comparación que contempla los distintos
factores intervinientes (textura del suelo: capa ararle: receptividad;
topografía; etc.
2) Determinar un valor básico unitario (S/Ha.) para cada tipo de suelo que
componga la región en estudio.

También se pueden elaborar estos valores básicos lomando en cuenta otro u otros
parámetros, según la provincia que se trate, es decir, que el suelo no es el único
elemente a considerar, si bien es el más impórtame.

Es importante que el registro valuatorio cuente con mapas de suelos, donde se

indique no solo el tipo o clases de suelos, sino también las características de cada
uno de ellos.

De igual forma se puede contar con mapas o cartas donde se señalen la

receptividad ganadera y tipo ce ganado: cultivos característicos; isoyetas; etc., a
fin de apreciar fehacientemente todas las características que influirán en el valor
de la parcela.

Puede ocurrir y ocurre que en la misma parcela encontremos por ejemplo más de
un tipo de suelo, y en consecuencia debe establecerse una metodología para el
cálculo-final del valor de la parcela. Para estos casos sugerimos:

1) Cuando existan dos tipos de suelos en una misma parcela, y cada uno
represente aproximadamente e! 50% de la superficie, a los fines del cálculo
del valor, se tomará la influencia de cada uno de ellos.
2) Cuando alguno de los suelos supere en superficie a! otro en un porcentaje
mayor o igual al 15%, a los fines del cálculo del valor, se tomará el suelo
que ocupe mayor superficie, para toda la superficie de la parcela.
3) Cuando existan tres o más suelos en una misma parcela, a los fines del
cálculo del valor, se tomara aquel que represente el 35% o más de la

158
 superficie de la parcela. Caso contrario, se considerará cada suelo en el
porcentaje de su incidencia.

Determinar los valores básicos por hectárea para cada tipo de suelo, se puede
realizar clasificando los antecedentes según el tipo de suelo, realizando el análisis
y depuración de les mismos. Como éste dato (tipo de suelo) no figura en la
información del antecedente, insistimos en que el registro valuatorio debe contar
con un mapa de suelos a escala adecuada, a fin de volcar los datos a la
cartografía catastral para la interpretación parcelaria.

Como es el caso urbano también se debe fijar a la que se quiere determinar el

valor y actualizar los antecedentes a ésa fecha.

Para aquellas provincias que consideren un coeficiente corrector por superficie, lo

aplicarán en ésta etapa, como así también el coeficiente de oferta en los casos
que corresponda.

Es conveniente también analizar antecedentes de parcelas libres de mejoras, de

forma más o menos regular y superficies equivalentes, a fin de lograr un valor
básico libre de influencias extrañas.

Producida la depuración siguiendo el procedimiento explicado en éste punto, se

pasa a la etapa siguiente, es decir, a la determinación de los valores básicos
unitarios para la tierra urbana y rural y las correspondientes mejoras.

159
 CAPITULO XXII

Determinación de valores básicos unitarios para la tierra urbana y rural y de

mejoras.

Esta etapa es complementaria y simultánea con la anterior.- Para analizar y

depurar antecedentes debimos recurrir a una seuda homogeneización de valores y
obtener un valor unitario corregido por ciertos factores en lugares claves (puntos
nodales) para la zona urbana y algo similar en zonas rurales.

Ahora., partiendo de los valores establecidos en los puntos nodales, podemos

densificar valores entre puntos, mediante la aplicación de un coeficiente de
ubicación. Es decir, estamos en condiciones de dar valores cuadra por cuadra y
construir un mapa de valores a nivel parcelario.

Partiendo como dijimos de los puntos nodales, se van asignando valores en el

sentido de los cuatro puntos cardinales, hasta encontrarse con los valores que se
han asignado desde otro punto nodal, permitiendo ello compatibilizar los mismos y
evitar saltos no deseables.

Es importante después de haber fijado valores, realizar una recorrida de

inspección a las distintas zonas, a fin de reafirmar los mismos o introducir
modificaciones que se consideren importantes.

Tanto los valores urbanos como los rurales deben fijarse a! primero de enero de
cada año, siendo vigentes hasta el 31 de diciembre del mismo año.

Cálculo del valor del terreno y de mejoras

Nos encontramos ya casi en la etapa final de todo el proceso valuatorio Hemos

llegado a determinar los valores básicos unitarios (S/nr) par3 la tierra libre de
mejoras, urbana, cuadra por cuadra, y los valores básicos unitarios (S/na.) para la
tierra libre de mejoras, rural. Tenemos también los valores unitarios de una
construcción tipo o de varios tipos de construcción y los valores unitarios de
distintos tipos de cultivos de carácter permanente y otros tipos de mejoras rurales.
160
Todos referidos a una misma focha, que como hemos explicitado, debe ser el
primero de enero de cada año.

Quiere decir que estamos en condiciones de realizad los cálculos pertinentes para
llegar al valor de la parcela, terreno y mejoras, y obtener el valor final de la misma.

Comienza aquí una nueva etapa de toma de decisiones, ya que es necesario

establecer la metodología a seguir para los casos especiales y particulares, entre
los que mencionaremos:

1) Propiedad horizontal'
2) Lotes en esquina
3) Lotes con salida a dos calles
4) Loses de forma muy irregular
5) Lotes triangulares
6) Cementerios parques privados
7) Oíros casos.

1) Propiedad Horizontal

Ya hemos mencionado en el capítulo XII de la primera parte: "Catastro Territorial",

que la propiedad horizontal es un caso particular v especia], ya que conviven el
dominio y el condominio. Existen por lo tanto el dominio sobre el departamento y el
condominio sobre cosas comunes (escaleras, ascensores, etc.) y sobre el terreno.

Existe también, en virtud a lo establecido por la Ley 13.512 de P.H. este régimen
en unidades de una sola planta, con acceso a pasillos comunes que dan a la vía
pública.

Es decir que, dentro del régimen de propiedad horizontal nos encontramos con
edificios en altura, de varios pisos, y en cada piso varios departamentos o
unidades de dominio exclusivo y con construcciones de una sola planta o piso,
ubicadas sobre el frente o en profundidad de una

161
 4
3

6
1

Calle

1 2 3

Calle

Parcela cualquiera. .

En consecuencia, deben considerarse las distintas modalidades, a fin de que los

procedimientos a aplicar sean acordes con ellas y obtener el valor correcto

Para el caso de edificios en altura, es conocido que el mercado inmobiliario tiene

distintas apetencias según donde se encuentre la propiedad horizontal.

Para regiones de nuestro país, como el norte y oeste los valores de los
departamentos de los últimos pisos es menor que los de planta baja o primer y
segundo piso, máxime si nos encontramos en zonas de riesgo sismico. En
cambio, en otras zonas más densamente pobladas, como el centro y el este, la
gente prefiere vivir en altura, para evitar ruidos molestes, smog y falta de aire y
luz.

A raíz de ello se han confeccionado tablas de coeficientes correctores del valor en

función de la altura y ubicación dentro del piso., para cada departamento a tasar.

162
Estas tablas difieren de una región a otra y de una provincia a otra, propio de las
características de cada una.

La propiedad horizontal requiere plano ce mensura de subdivisión, y en él consta

no solo la ubicación y superficie de cada unidad ce dominio exclusivo, sino los
porcentuales de condominio que a cada uno le corresponde sobre las cosas
comunes y sobre el terreno. Ello facilita enormemente el cálculo del valor catastral.

Se calcula primeramente el valor del terreno donde se asienta la propiedad

horizontal, mediante el método ya explicado para terrenos, tomando como valor
básico el correspondiente a la calle donde se ubica el edificio.

Vi = Vo x Sup. x Cc-cf. Corree.

Seguidamente se calcula el valor del departamento tomando el valor a nuevo

unitario para ese tipo de construcción, depreciándolo por edad y estado de
conservación.

Vra = Vo x Sup. x Coef. Dep.

En la superficie indicada en la fórmula anterior, puede sumarse la correspondiente

a las cosas comunes (escaleras, muros, etc.) o calcularse por separado

A continuación se busca en el plano de mensura el porcentaje que tiene el

departamento sobre el terreno (si no figura en el plano se recurre a la escritura y
reglamento de copropiedad), y se calcula el valor del mismo

Vtp = Vt x X %

Vtp = Valor terreno proporcional

Vt = Valor terreno.

Al valor Vm calculado para !a mejora, se le aplica ahora el coeficiente corrector

según su ubicación en el piso y según ei piso en que se encuentre, obteniéndose
el valor final.

163
 Vmc = Vm x Cph

Vmc = Valor mejora corregida

Vm = Valor mejora

Cph = Coeficientes de propiedad horizontal

El valor catastral será entonces :

Vc = Vtp + Vmc

Y el valor fiscal será:

Vf= X % x Ve

Para los otros casos, es decir, construcciones de una sola planta, el procedimiento
de cálculo es el mismo, con la diferencia que al departamento se le aplica un
coeficiente por alejamiento de la vía pública, en un caso, y en el otro no se aplica
ningún coeficiente porque todos tienen salida directa a calle.

Para las unidades complementarias se sigue el mismo método que para las
unidades de dominio exclusivo.

2) Lotes en esquina. .

Es por todos conocidos que un lote en esquina tiene más valor que un lote de
iguales dimensiones ubicado en la mitad de la cuadra. Ello es así en razón ce la
facilidad que presenta para un mejor aprovechamiento, incrementadose ello en
zonas comerciales, al ofrecer mayor longitud para vidrieras y distribución ce
escaparates y estanterías.

Este mayor valor, por la influencia de la esquina, también puede obtenerse de

diferentes maneras, pero la más usual y de más amplia difusión es la planteada
per el Ing. Miguel Ángel Valvano, quien mediante un procedimiento práctico
determina un coeficiente o factor numérico mediante el cual se entra a una tabla

164
que nos da el coeficiente de valorización a aplicar. (Se recomienda ver el trabajo
presentado en el Congreso Argentino de Ingeniería - Buenos Aires - 1966).

El método por su simplicidad y practicidad, puede ingresarse a un sistema

informático y calcular automáticamente el coeficiente de valorización.

Luego, para calcular el valor del Iote se toma el valor básico de la calle de mayor
valor, en el caso que no sea igual

Vte = Ve x Sup. x Coef. ff x Cv

Vte = Valor terreno en esquina

Coef. ff = coeficiente de frente y fondo del lote

Cv = coeficiente de valorización.-

3) Lotes con salida a dos calles

Se presentan aquí dos casos bien diferenciados:

1) que las calles sean opuestas y paralelas.

2) que las calles sean perpendiculares.

Calle Calle

En ambos casos puede ocurrir:

1) que las calles tengan igual valor y

2) que las calles tengan valores diferentes.

165
Cuando los valores básicos de las calles son iguales, las dificultades de cálculo se
reducen, pero aun así es necesario un procedimiento metodológico de fácil
aplicación, ya que estos casos so presentan con bastante frecuencia.-

Los métodos más usuales para el primer caso son el de difusión de valores o
determinación de la influencia de cada calle.

Para el segundo caso, y siempre que las calles no sean de igual valor, pues se
simplifica el cálculo, se prolonga el lado que da a la calle d? mayo; valor, y se
tienen así dos lotes que se tasan por separado y se suman.

4) Lotes de forma muy Irregular

El caso de lotes de forma muy irregular, merece una determinación por pane del
organismo catastral, a fin de facilitar y agilizar el cálculo del valor de los mismos.
En rigor de verdad, y ajustándose a las técnicas valuatorias imperantes "habría
que analizar cada caso en particular a fin de determinar el coeficiente do
irregularidad que mediría desaprovechamiento del lote. Pero cuando se trata de
valuaciones masivas, con enormes posibilidades de realizar los cálculos por
computadoras, es necesario adoptar otra metodología. .

Un procedimiento de fácil aplicación es establecer porcentajes de desvalorización

en función de la gravedad de la irregularidad como lo han hecho varias provincias
y aplicarlo directamente al valor básico de la calle o el otro procedimiento de
disminuir el coeficiente de frente y fondo que correspondería a un lote equivalente,
del mismo frente pero de un fondo igual al cociente entre la superficie del lote y su
frente.

¿ . Lote
Fondo=
Frente Lote

5) Lotes Triangulares

Otro caso particular de lotes es el de los lotes triangulares, que aunque parezca
difícil, también se presentan en la práctica del avalúo.

166
Este tipo ce lotes fue muy castigado por su forma y dificultades que presentaba
para su aprovechamiento.

Pero desde hace un tiempo a esta parte, las nuevas técnicas constructivas; las
modificaciones a las planificaciones urbanas; los nuevos conceptos de hábitat;
etc.; han hecho cambiar el pensamiento, de manera tal que hoy en día, se analiza
este tipo de lotes desde el punto de vista de su aprovechamiento.

Como se indica en las figuras, se calcula la superficie aprovechable ya ésta se la

trata como si fuera un lote regular con el frente y fondo del lote triangular y a la
superficie remanente castiga considerándola con el frente y fondo del lote
triangular al que pertenece

Existen tablas confeccionadas al efecto, pero cada jurisdicción puede calcular y

confeccionar las propias o adoptar las ya existentes.

167
Lote triangular de 10m. de frente por 40m. de fondo.-Valor Básico Unitario de la
calle: S/m2. 100 Superficie del lote = 200 rn2. Superficie aprovechable =102,30
Superficie remanente = 97.70 m2 Aprovechamiento = 0,51

Cálculo

S/m2 100 x 0,90 x 102,30 = S 9207

S/m2 100x 0,61 x 97,70 m2 = S 5950

TOTAL = S 15.167

Si se hubiera aplicado directamente el valor básico a toda la superficie del lote con
el coeficiente de depreciación por lote triangular. 5í habría obtenido un valor de:

Valor lote = S 12.200

6) Cementerios parques privados

Se ha incorporado este caso por ser de "reciente aparición y merece un

tratamiento separado. Por lo general los cementerios privados están alejados de
las zonas urbanas, estableciendo algunas reglamentaciones provinciales y
municipales una distancia mínima de 5 Km. para su instalación. Esto hace que no
se encuentren en zonas netamente urbanas y se dude si se encuentran en zonas
rurales o sub-rurales De considerar que se ubican en zonas de explotación
agrícola, y teniendo en cuenta además la extensión (de varias hectáreas) podría
suponerse la aplicación del método comparativo-separativo, es decir, tasar el
terreno por un lado, tomando un v2lor básico por ha.; las mejoras por otro y luego
sumar.

Considero que teniendo en cuenta las características del destino asignado a estas
parcelas, el método correcto para determinar el valor, es el método de la renta
capitalizada, pues el método comparativo no refleja en estos caso; la realidad del
mercado.

168
7) Otros casos

Hay una gran variedad de cases que se pueden presentar, que si no existe una
metodología explicitada, siempre es posible asimilarlo a algún procedimiento
conocido y salir adelante

Sin embargo no siempre es así y tenemos el caso de las parcelas posesorias (ver
capitulo XIII - Catastro Territorial - primera parte) que requieren un tratamiento
particularizado.

La par-cela posesoria carece de título de dominio que la ampare y por lo tanto, si

bien aparece de algún modo en el mercado inmobiliario, pues la posesión se
trasmite, está fuera de todo crédito hipotecario o de cualquier otro tipo (préstamos
sociales), que la toman insegura y poco apetecible por potenciáis compradores.

Ello es así en razón también de la necesidad de iniciar y concretar un juicio de

usucapión para obtener la titularidad de la misma y poder en definitiva gozar ce las
mismas posibilidades que el resto del estado parcelario.

La posesión es generalmente contradictoria y se realiza contra el titular de!

dominio vigente en el Registro General Inmobiliario. Pero también ocurre con
frecuencia, principalmente en el norte y oeste de nuestro país, que se posea en
terreno; de nadie (bienes mostrencos) por no encontrarse ningún titular registra! o
ser herederos ya de tercera o cuarta generación, que nunca realizaron el juicio
sucesorio pertinente para definir sus derechos.

Dijimos en la obra citada (Catastro Territorial) que el organismo catastral registra

la parcela posesoria en forma provisoria, a tal punto que sugerimos la creación de
un registro especial para ellas, porque las mismas también tributan.

El decreto 5756/58 nacional que se refiere al artículo 24 de la ley 14.159 se

incorpora al Código Civil, en su inciso c) establece Se admitirá toda clase de
pruebas; pero el falló no podrá basarse exclusivamente en la testimonial Será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos ó tasas

169
que gravan al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invocara
la posesión.

Está claro entonces que el poseedor debe pagar, entreoirás cosas, d Impuesto
Inmobiliario que corresponda a la parcela poseída:

Y es en este punto donde se han planteado distintas teorías por parte de los
catastros, a fin de poder dar cumplimiento a lo explicitado por la legislación
vigente, a requerimiento del poseedor.

Para explicar ello veamos les supuestos planteados.

La parcela posesoria puede abarcar la totalidad de la superficie de una parcela

dominial puede abarcar parte de ella puede abarcar totalidad de varias parcelas o
puede abarcar parte de varias parcelas dominiales.

Cuando un poseedor solicita pagar el impuesto inmobiliario sobre la parcela

poseída, los organismos catastrales se inclinaban por alguna de las dos siguientes
soluciones:

1) Le hacían pagar el impuesto de la parcela dominial letal, aunque: poseyera

parte de ella;
2) Calcular el avalúo proporcional que correspondía a la fracción o fracciones
poseídas, y sobre eso tributaban.

En cualquiera de los dos casos, el valor se había determinado para una parcela
con título de dominio y no se tenían en cuenta además, las mejoras introducidas
por el poseedor (actos posesorios - art. 2384 C.C.)

Por consiguiente, una u otra actitud que asumiera el catastro, de las indicadas, a
mi juicio significa un error e inocuidad en el tributo.

Pagar por una fracción de terreno el impuesto correspondiente a toda la parcela,

no es justo y estar calculando avalúos proporcionales, tampoco, por cuanto la
parcela posesoria puede estar ubicada en distintos lugares d: la parcela dominial.

170
Por ello creo que lo más conecto es tasar la parcela posesoria como tal, ya que se
trata de una parcela con características especiales: le falta el título de dominio que
la ampare.

Todos los elementos que intervienen para definir una metodología de cálculo y
diferenciara estas parcelas de otras, se encuentran explicitados en mi trabajo
titulado "Valuación de parcelas posesorias" (Ing. Wilfrido D. López - Colegio de
Profesionales de la Agrimensura de San Juan Año 1988), por lo que aca solo
mencionaremos las fórmulas finales y modo de aplicación.

CA = 0,20  0,02 (n- 1)

CA = Coeficiente por antigüedad de la posesión,

n = años de posesión.-

CAP = 1  {0,10 + 0,05 (m- 1)}

CAP = Coeficiente de artes posesorios

m = cantidad de actos posesorios.-

Las fórmulas indicadas se aplican cuando la posesión tensa mer.es de 20 años de

existencia.

Cuando la posesión tenga más de 20 años, se aplican las siguientes fórmulas.

−2,1+ 0,70
CA=
bdn

CAP = 1  { 0.10  0,05 (m - 1 )}

Obsérvese que la segunda fórmula es la misma en ambos casos, porque-está

referida a los actos posesorios realizados sobre la pan-cela (construcciones;
cultivos; cerramiento perimetral; mensura; etc.).

171
Los coeficientes CA y CAP son correctores del valor y mediante la aplicación de
las fórmulas señaladas obtenemos la magnitud ¿e cada une de ellos, para
aplicárselos al valor final o al valor básico de la zona.

La fórmula general para obtener el valor de la parcela seria :

Vpp = Vb x Sup. x CA x CAP

Cuando se trate de parcelas urbanas debe agregarse el coeficiente corrector por

forma y superficie (Cff) y en parcelas rurales el coeficiente ecológico (Ce) o el que
corresponda según la jurisdicción que se trate.

Con la fórmula descripta obtenemos un valor independiente, propio de la parcela

posesoria, y partiendo del mismo valor básico unitario para la zona de
emplazamiento de la parcela.

Valor final

Concluidas todas las operaciones y decisiones señaladas en los puntos

procedentes, corresponde la determinación del valor final de cada parcela, a fin de
comprobar la aplicabilidad o no de los procedimientos y métodos empleados.

Este valor final, denominado también más correctamente valor catastral, debe ser
igual al valor de mercado, dentro de ciertos parámetros, que si todo anduvo
correctamente, no debe variar en más o en menos del 10%. Es decir que:

Vc = Vm = 10%

Vc = Valor Catastral

Vm = Valor de Mercado

Si la diferencia es mayor y constante debe revisarse todo el procedimiento desde

su .comienzo, punto por punto, a efectos de detectar los posibles errores que
hayan producido una distorsión en el valor.

172
Si revisado todo el proceso se comprueba que el mismo ha sido correctamente
aplicado, es necesario entonces hacer el siguiente análisis: Al determinar el valor
catastral como la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras, debemos
tener presente que ésta suma no es del todo homogénea; En base a qué hacemos
esta afirmación? Veamos.

Cuando tasamos el terreno, tenemos en cuenta antecedentes de operaciones de

compra-venta; de ofertas; de inmobiliarias; de remates públicos; etc. que
representan valores de mercado a la fecha de tasación (primero de enero de cada
año). Realizamos .todas las correcciones que consideramos pertinente, es decir,
homogeneizamos valores, y luego los aplicamos a cada una de Las parcelas a
tasar.

Podemos decir entonces que para el terreno libre de mejoras hemos determinado
y calculado un valor de mercado, basado, con algunas correcciones, en la libre
oferta y demanda. Debe en consecuencia aquí cumplirse la fórmula señalada.

Con las mejoras no ocurre lo mismo. Ello se debe a que partimos de valores que
se calculan a nuevo, en base a la composición de los materiales o elementos que
las conforman, y luego se deprecia teniendo en cuenta la edad y estaco ce
conservación de la misma. Es decir, hemos calculado un' "valor físico" o
'"intrínseco", que puede no ser el de mercado. Luego, la suma do este valor con el
del terreno libre de mejoras, es decir, el conjunto, puede no resultar ser el valor de
mercado del conjunto, por las razones expuestas.

Para comprender más claramente lo señalado, recordemos aquel ejemplo que

siempre nos daba nuestro maestro de valuaciones: construir una vivienda en el
cerro Aconcagua cuesta un dineral, y puesta a la venta en el mercado inmobiliario
no vale nada.

Es necesario en consecuencia realizar algunos ajustes para que los valores se

acerquen lo más posible a! de mercado, que es nuestro punto de referencia.

173
¿Cómo se hace?. Recordemos que al comienzo de este trabajo dijimos que no se
deben descartar ningún tipo de antecedente? que logremos obtener. Es decir, que
aquellos antecedentes de ofertas; remates; compra-venta, etc., con valores del
conjunto tierra-mejoras, ahora nos ser útiles, porque nos permiten comparaciones
para detectar posibles distorsiones del valor. Y por otro lado salimos a la
búsqueda de nuevos elementos de juicio y comparación, aoscuitar.do nuevamente
el mercado inmobiliario mediante la consulta a nuevos antecedentes e
inmobiliarias.

Aparecerá entonces un nuevo coeficiente corrector, que denominaremos

coeficiente de mercado o coeficiente de realización (puede tener diferentes
denominaciones), que podrá ser mayor o menor que la unidad, según que el valor
del conjunto determinado por nosotros esté por encima o por debajo del valor de
mercado.

Tendremos entonces:

Ve = Valor catastral.

Vcn = Valor del conjunto

Cr = coeficiente de realización o de mercado

Este coeficiente Cr varia dentro de ciertos parámetros, que no pueden superar el

20% en mas o en menos, caso contrario, debe existir algún error muy grosero en
el procedimiento.

Como ya dijimos, el Cr solo se aplica a parcelas con mejoras.

Otro procedimiento aplicable para estos casos, es el de considerar que el Cr solo

se utiliza para las mejoras, pues el terreno, como vimos, no se encontraría
influenciado por este factor.

En consecuencia tendríamos:

174
 Vm = Vb x Sup. x Cd x Cr

Vm = Valor mejoras

Vb = Valor básico unitario (S/m2)

Sup. = Superficie

Cd = coeficiente de depreciación

Cr = coeficiente de realización

Y por lo tanto:

Vc = Vt  Vm

Ve = Valor catastral

Vt = Valor terreno

Vm = Valor mejoras

Por último, el avalúo fiscal con fines impositivos será un porcentaje del valor
catastral, que cada Provincia debe fijar de acuerdo a la política impositiva que
establezca, y que en el caso del Pacto Fiscal Federal, se ha establecido que sea
el 80% del valor de mercado.

Luego:

Vf = 0,80 x Vc

Vf = Valor fiscal

Ve = Valor catastral.

La comprobación final se hace tomando grupos de parcelas ce distintas zonas,

generalmente representativas y donde se conoce con más certeza los valores de
mercado.

175
Las comprobaciones, tanto en áreas urbanas como aírales se realizan en parcelas
sin mejoras y parcelas con mejoras, de manera de dejar v= finiquitado el proceso y
confeccionar el padrón de avalúos.

Padrón de avalúos

Es el listado que imprime el registro mecanizado, en el que consta, como mínimo:

1) Nomenclatura Catastral
2) Superficie de la parcela
3) Avalúo Fiscal.

Generalmente tienen más información que la indicada, a veces codificada a veces

no. Por ejemplo, en algunas provincias, agregan:

4) Domicilio de la parcela
5) Nombre del propietario o poseedor
6) Urbana o Rural (codificado)
7) Con mejoras o sin mejoras (codificado)
8) Avalúo de la tierra y avalúo de las mejoras.
9) Otros datos.

176
 CAPITULO XXIII

Reclamo de los contribuyentes

El dictado de normas, métodos y procedimientos velatorios con fines catastrales y

fiscales, reviste fundamental importancia para el Estado y los particulares, en
virtud a que se enmarca jurídicamente todo lo concerniente a la valuación
parcelaria.

Estas normas deben tener cierta jerarquía en la pirámide jurídica, de manera que
una vez dictadas no puedan ser modificadas de oficio, sino que se requieran
ciertos trámites administrativos para ello, por ejemplo, un decreto o una ley.

Deben ser publicadas para que sean conocidas por todos los contribuyentes, a
quienes en definitiva se les cebra el Impuesto Inmobiliario

Los contribuyentes pueden realizar reclamos de avalúos por ante el organismo

catastral, cuando consideren que el valor de su o sus parcelas no es el correcto. .

Los reclamos deben presentarse por escrito y fundamentando el mismo, es decir,

las razones de hecho y técnicas que se consideren erróneas y que han conducido,
a su juicio, a un valor alejado de la realidad.

Los avalúos son revisables. Es decir, que no debe molestarse el organismo

catastral por un pedido de revisión, porque pueden producirse errores en el avalúo
por distintas causas.

Entre las causas posibles y más comunes, tenemos:

1) Error en el ingreso de datos para el cálculo del avalúo;

2) Error en la nomenclatura catastral y por consiguiente el avalúo es de otra
parcela;
3) Error en 1a superficie ce la parcela o de la mejora:
4) Error en el tipo de suelo rural u otro elemento Ínter.'iniente en el valor;
5) Erradicación de mejoras no declaradas;

177
 6) Otros.

Producida entonces la revisión del avalúo reclamado, puede ocurrir que:

1) El mismo se encuentre correcto; o

2) Se detecte algún error de los mencionados.

Cuando ocurriera el primer caso, corresponde analizarlos argumentos expuestos

por el contribuyente, ya que de los mismos pueden extraerse alguna conclusión o
aporte para mejorar el-sistema.

Si de la argumentación no resultaran elementos convincentes para modificar el

avalúo, este queda firme y se lo ratifica al contribuyente, quedándole a éste
expedita la vía para oíros recursos administrativos.

En el segundo caso, además de corregir el valor por haber detectado un error en

el cálculo del mismo, también conviene analizar los argumentos expuestos en el
escrito presentado por el propietario de la parcela, por las razones apuntadas
precedentemente.

Corregido el valor, se comunica éste al interesado y se modifica el registro

valuatorio y el registro mecanizado.

Si el error detectado es de tipo general, conviene entonces revisar más parcelas

de la zor.3 de oficio, a fin de corregir un error masivo v evitar reclamos posteriores.

Las modificaciones que se produzcan en las parcelas con posterioridad al primero

de enero de cada año no deben producir cambios en el avalúo del año, sino que
deben ingresar al año fiscal siguiente.

Estas modificaciones pueden ser:

1) Incorporación de mejoras;
2) Erradicación de mejoras
3) Modificación del estado parcelario (unificación o división de parcelas);

178
 4) Cambios en el titular del dominio:
5) Incorporación de nuevos servicios a la zona que producen cambios en el
valor (pavimentos; cloacas; etc.);
6) Servidumbres administrativas o reales que se constituyan;
7) Nuevas obras públicas;
8) Otras.

Pueden producirse cambios de tipo general, principalmente en épocas de

renovación de autoridades gubernamentales (elecciones en todo el país), debido a
la implementación de políticas económicas; sociales; crediticias; etc., que
modifican los valores inmobiliarios en función de nuevas expectativas. Pero estos
cambios no ocurren en forma inmediata, sino gradual, y pueden ser asimilados y
analizados con más tiempo, para detectar el grado de influencia de los mismos en
el mercado inmobiliario. Es decir, que también se reflejarán al año siguiente de
producidos, ya que, como hemos dicho en reiteradas ocasiones, el avalúo no estar
modificándose constantemente, sino por períodos anuales o fiscales, razón por-la
cual, y a efectos de amortiguar todos Ies vaivenes de un mercado cambiante, y no
perjudicar al contribuyente, se lo toma como un porcentaje menor al del mercado
inmobiliario, y que, reitero, según el Pacto Fiscal Federal, sería del S0% de éste,
pero puede ser el porcentaje-que cada jurisdicción crea conveniente a sus
intereses.

Otras consideraciones de interés

179
La informática es un recurso de inestimable apoyo para cualquier tarca que se
encare.

El catastro no escapa a ésta consideración y el registro valuatorio parcelario

catastral encuentra en la computación una herramienta extraordinaria por las
innumerables ventajas que representa y ofrece.

Puede confeccionar cartografía temática valuatoria, en la que se puede

representar:

a) Servicios con que cuenta la zona;

b) Valores por calles;
c) Densidad de construcción;
d) Distribución de cultivos;
e) Etc.

Logrando de ésta manera una visualización rápida de la situación económica de la

zona representada

Más aún podrían construirse isocurvas de valor algo similar a lo que son las
curvas de nivel para la topografía.) Obtener valores por interpolación en aquellos
lugares conde no se cuente con suficiente información.

Este registro valuatorio permite también analizar puntualmente casos fuera de lo

común, de gran interés para el campo valuatorio y permite además, analizar y
estudiar e! comportamiento del mercado inmobiliario según las clases de parcelas
(urbanas y rurales), y en su conjunto, revistiendo una importancia fundamental
para su comparación con los índicos de actualización.

Otra de las aplicaciones que surgen de este registro, es en el campo ce la

planificación y desarrollo de zonas, tanto urbanas como rurales, a! contar con
información de valores y servicios de infraestructura que permiten diagnósticos de
crecimiento y posteriores controles o incentivos.

180
Desde el punto de vista rural, a través del Registro se pueden conocer la cantidad
de Hectáreas cultivadas, tipos de cultivos, producciones aproximadas, etc., que
también facilitan el diagnóstico y planificación de la agricultura o ganadería.

Es decir que el registro valuatorio parcelario catastral, brinda una amplia gama de
posibilidades para realizar distintas investigaciones tendientes a mejorar la calidad
de vida de los ciudadanos y a lograr una más eficiente acción de gobierno.

181
 CAPITULO XXIV

Actualización del Registro

El registro valuatorio como cualquier registro del catastro, es dinámico. Debe

actualizarse permanentemente, pues su incidencia en ís; finanzas públicas resulta
de fundamental importancia. Si bien el impuesto inmobiliario no es uno de leí
primeros en montos presupuestados y recaudación, no por ello deja detener
relevancia, máxime en la actualidad, que con la reducción o eliminación de otros
impuestos se hace necesario un control más extricto de éste, a fin de elevar los
niveles de recaudación históricos.

Hemos dicho en puntos anteriores que las modificaciones al registro deben

hacerse anualmente. Y lo sostenemos. Pero ello no significa que el registro
permanezca estático, parado durante un año no, al contrario, debe realizar
permanentes inspecciones a los lugares y zonas donde se producen
modificaciones parcelarias: incorporación de mejoras ce carácter permanente
(promoción industrial ejecución de obras de infraestructura de servicios: etc., para
su actualización.

El territorio constantemente se está modificando como consecuencia de la acción

de! hombre, lo que produce cambios que deben registrarse a fin de tener
constancia de les mismos y darlos a publicidad para facilitar y agilizar los nuevos
cambio? que se producirán.

Estas modificaciones se producen en los tres aspectos del catastro: físico; jurídico
y económico, incidiendo dos de ellos en el valor de les inmuebles.

El cambio o modificación jurídica solo incide en la titularidad o posesión del bien, y

en su caso en el domicilio fiscal del contribuyente, pero no modifica el avalúo
parcelario, salvo los casos de entrega de terrenos fiscales a los particulares, los
que comenzarán a tributar, como lo es el Programa Arraigo.

Las modificaciones en el aspecto físico se producen por:

182
 a) Nuevos loteos y fraccionamientos de tierras;
b) Unificación c integración parcelaria:
c) Obras públicas que modifican el estado parcelario (expropiaciones, etc.)

Y las modificaciones ene! aspecto Económico son causadas por:

a) Incorporación de mejoras (Urbanas y Rurales);

b) Erradicación de mejoras (Urbanas y Rurales);
c) Nuevas Infraestructuras de Servicios.

Es decir que el registro valuatorio se encuentra en permanente acción de

actualización, sea por una causa o sea por otra, lo que debe comunicar
anualmente al registro mecanizado.

Relación con la Dirección de Rentas

Hemos dicho que el Impuesto Inmobiliario es anual y por ésa razón les valores
catastrales con fines fiscales se mantienen constantes durante el año Fiscal

Cada vez que se produce una modificación en el registro valuatorio, esta incide en
forma directa en la valuación parcelaria, y por ende, en la recaudación impositiva,
acción que realizan las direcciones de Rentas.

Y es aquí donde se debe tener sumo cuidado por parte de ambos organismos:
Catastro y Rentas.

¿Por qué?

Ocurre con cierta frecuencia que existan parcelas que adeuden el impuesto
inmobiliario no solo, del año fiscal vigente, sino también de varios años anteriores.
Si cualquiera de estas parcelas se subdividiera o unificara dando origen a otras
parcelas, y no se toman las previsiones del caso, a! dar de baja a la parcela
"madre" y de alta a ¡as nuevas parcelas, se pierde, la deuda impositiva que tenía y
en consecuencia se produce un perjuicio fiscal.

183
Es decir que, previo a realizar cualquier modificación del registro, debe existir
algún procedimiento que establezca el mecanismo de la alta y baja para que no se
produzca el caso planteado.

La relación entre el organismo recaudador (Rentas) y el organismo catastral, debe

ser intima, estrecha, de manera-de compatibilizar las distintas funciones de ambos
en una tarea que los une.

Es indudable entonces que el personal que desarrolla tareas en ambos

organismos debe estar compenetrados de estos problemas, al menos el personal
involucrado en la determinación del valor y el personal encargado del impuesto
inmobiliario.

184
 CAPITULO XXV

La recaudación impositiva y la incidencia del Impuesto Inmobiliario

Todas las provincias del país cuentan con recursos propios, genuinos, producto de
la recaudación impositiva de los diferentes impuestos provinciales que están
obligados a pagarlos contribuyentes correspondientes.

Entre otros, estos impuestos son:

a) Ingresos Brutos;
b) Sellos;
c) Inmobiliario;
d) Automotor;
e) Otros.

Cada uno de ellos contribuye en una proporción diferente, según sea el porcentaje
de recaudación del total presupuestado y el nivel de cumplimiento de los
contribuyentes.

Estos porcentajes y niveles dependen también del seguimiento que se haga de

cada contribuyente en cada uno de los impuestos.

El gráfico que se agrega, correspondiente a la provincia de San, Juan, nos ilustra

claramente lo expresado.

Con la firma del Pacto Fiscal Federal, se produce una modificación en la

estructura impositiva provincial, que hace necesario dirigir las acciones hacia
cienos impuestos.

Al desaparecer algunos-impuestos y otros reducir su campo de aplicación,

adquieren relevancia aquellos que se mantienen.

Así, el Impuesto a los Sellos se deroga para operaciones financieras y de seguros

y el Impuesto a los Ingreses Brutos es eliminado para las transacciones

185
intermedias y se compensa con un aumento en la alícuota para consumos finales.
Estos dos impuestos representan del orden del 60% de la recaudación impositiva
provincial.

Uno de los que se mantiene es el Impuesto Inmobiliario, que es el resultado de

aplicar una alícuota (porcentaje) a !a valuación fiscal que determina el organismo
catastral, y que depende de la política impositiva que impíamente cada provincia.

186
Es por esta razón que la valuación catastral se ubica en un lugar de fundamental
importancia y necesidad, que se coloca en la mira de todos, decir, del Estado y de
los contribuyentes.

Es necesario entonces mejorar la "puntería en la determinación y cálculo de los

valores, pues cualquier error que se cometa rápidamente saldrá a luz.

Por lo tanto, se debe ser muy cuidadoso en todas las etapas procedimentales y
previas para tener seguridad en las operaciones posteriores.

Con motivo de los-relevamientos y actualización catastral que se están realizando

en casi todo el país, con préstamos de! Banco Mundial, a través del "Programa de
saneamiento financiero y desarrollo económico de las provincias argentinas", se
hace necesario, por parte de los organismos catastrales, extremar los recaudos
para que estos relevamientos tengan las precisiones necesarias, para que los
valores que se calculen posteriormente no se vean plagados de errores
producidos en etapa; anteriores.

Como se ha visto en toda la obra, en el cálculo del valor interviene en forma

directa la superficie de la parcela y la superficie de la mejora. En consecuencia los
errores cometidos en éstos datos, inciden directamente en el valor, y se trasmiten,
por carácter transitivo al momo del impuesto a percibir, ya que éste, es un
porcentaje de aquel.

Lo mismo ocurre con las mejoras de carácter permanente, urbanas o rurales. De

las características de ¡as mismas depende su \a!cr básico unitario, por lo que
deben relevarse de manera tal de no tener dudas sobre ellas. A veces ocurre que
la modificación de uno o dos items cambia e! tipo de construcción, pasa ndo de
una categoría a otra, mejor o peor, perjudicando o favoreciendo al contribuyente.

Iguales conceptos valen para los cultivos, en los que si se cambia por ejemplo la
distancia de plantación, varia el valor básico unitario, produciendo el mismo efecto
señalado precedentemente.

187
Como también se puede apreciar, en la fórmula de cálculo del valor, intervienen
directamente coeficientes correctores del valor dependiendo algunos de las
medidas de las parcelas y otros deis apreciación del censista.

Por ello es necesario preparar adecuadamente al personal que realizará los

relevamientos y ejecutar chequeos permanentes, de manera de hacer un control
que permita reajustes a tiempo, con menores costos y no correcciones masivas,
en las que se pierde tiempo y dinero.

Consecuentemente la medición o medidas de las parcelas deben encontrarse

dentro de las tolerancias que fije el organismo catastral, estableciendo el
procedimiento aceptable de relevamiento', es decir, por medición directa o por
fotogrametría

Se ha comprobado que con el moderno instrumental fotogramétrico se alcanzan

precisiones más que suficientes para un buen catastro y lógicamente para el
cálculo de la valuación.

Con la implementación de los sistemas de información territorial (SIT), se podrá

hacer un seguimiento particularizado de cada una de las parcelas registradas en el
catastro y por ende, de su situación impositiva frente al ente recaudador (Rentas ),
lo que permitirá un mayor nivel de recaudación y justicia en el tributo, ya que, al
pagar más contribuyentes es más equitativa la distribución.

CONCLUSION

A partir del año 1995 la valuación Catastral y el avalúo fiscal adquieren una
relevancia fundamental y preponderante para la política impositiva de cada
provincia, ya que de él dependerá gran parte de los recursos genuinos de la
jurisdicción.

Por ello, los organismos catastrales, a través de sus registros valuatorios, deberán
contar con los instrumentos legales pertinentes y procedimientos metodológicos
adecuados para lograr una valuación catastral ajustada a !a realidad del mercado

188
inmobiliario de cada zona, de cada tipo de parcela (urbana o rural) y de cada
provincia, alcanzando con ello les dos principios fundamentales que caracterizas,
al impuesto Inmobiliario: justicia y equidad, en el tributo.

189
 BIBLIOGRAFIA

Ingeniería de Valuación - Anson Marston y Thomas R. Agg. Tomos I y II Selección

Contable S.A. Bs. As. - 1947.

Tratado- de Tasación - Stanley Me Miehael. Editorial Labor SA -A-gcntina - 1949.

Tasación de Inmuebles Urbanos - Mario E. Chandias. Editorial Alsina - Bs. As. -

1958.

Tasación de Inmuebles Urbanos y Valuación de Terrenos para Propiedad

Horizontal - Jorge Víctor y Carlos Rivarola. Ediciones Zanetti -1967.

III Curso de Tasación de Inmuebles - Mario E. Chandias. Departamento

Publicaciones tic SOTA VE - Caracas - Venezuela - 1969.

La Valuación de Predios Urbanos - Horst Karl Dobner Eber. Editorial Concepto

S.A. - México - 1983.

Manual de Tasaciones - Dante Guerrero. Editorial Alsina - 1984

Manual de Tasaciones - Eduardo Magnou. Editorial Astrea - 1989.

La Valuación de Predios Rurales - Horst Karl D. Eberl. Editorial Concepto S.A. -

México – 1989.

Manual del Tasador - Eduardo Magnou. Editorial Abeledo- Pcrrot -1992.

Leyes Provinciales y Normas Legales sobre Procedimientos Métodos Valuatorios.

Trabajos de Congresos v Elaboraciones Profesionales

Método de Dispersión.- Ing. Carlos Enrique Gigante. Revista Tasaciones Año I.

Nº3. Pag. 31. 1983.

¿Por qué se hace necesario contar con el índice propuesto? Ing. Miguel A.
Navone Colomer. Perista Tasaciones. Año I. Nº 5. Pág. 30. 1983.

190
Las tasas de interés en la Argentina. Lic. Marcos Victorica. Resista Tasaciones.
Año I. N3 31. Pag. 42. 1983.

Un Método para establecer Valores Fiscales de Minas. Dr. Eduardo Magnou.

Revista Tasaciones. Año II. N° 12. Pág. 36. 1983.

Tasaciones Rurales, Ing. Agr. Vicente O. Múscolo. Revista Tasaciones. Año II –

Nº15, pág. 6.1934. Rsrrista Tasaciones. Año II. Nº 16. Pág. 6 1984. Revista
Tasaciones. Año II. N° 17. Pág. 6. 1984.

La Computación en las Valuaciones Masivas. Ing. Galdino A. Cattáneo. Revista

Tasaciones. .Año II – Nº 21/22. Pág. 46. 1984.

191
 ANEXO I

Citas Importantes

En base a esta teoría se api ¡can tres métodos de valuación tanto para predios
urbanos como rurales. Se pueden resumir come siguen:

Método de marcado

Surge de la escuela austríaca y enfatiza las fuerzas del mercado que influyen en la
oferta y la demanda a corto plazo. Para aplicarlo se utilizan antecedentes de
operaciones realizadas recientemente y se establece el valor de! terreno y sus
mejoras por comparación.

La confiabilidad de la información así obtenida depende de que ia operación

comparable haya sido efectuada en términos objetivos e impersonales, sin
presiones de ninguna de las partes que intervinieron en ella.

Método de ingresos

Proviene también de la escuela austríaca y toma la utilidad como medida de! valor.
Se aplica al terreno y sus mejoras en función de su capacidad para producir
ingresos con un programa de uso óptimo. En otras palabras, se basa en la
productividad del predio para determinar su valor.

Método de costos

Se deriva de la escuela clásica. Supone que e! costo de reposición o reproducción

es el límite máximo del valor y toma en cuenta el desgaste y la obsolescencia de
las construcciones que se encuentran en el predio. Su importancia es evidente
cuando se trata de hipotecar o mejorar el terreno, así cerno para el financiamiento
de proyectos de diversa índole.

Otros métodos

192
Cuando las circunstancias no permiten aplicar alguno de- los métodos anteriores,
se puede estimar e! valor de un predio mediante la realización de valores de
venías totales y mejoras óptimas. Es aplicable en zonas donde ésta relación se
conoce con precisión, de modo que se pueda emitir un juicio acerca del desarrollo
o sub-desarrollo de la propiedad.

Cuando se han obtenido las indicaciones del valor a través de los métodos
devaluación, hay que establecer una correlación ponderando cada valor indicado y
tomando en cuenta las características específicas del bien raíz, a fin de determinar
el valor final.

Valor de Mercado, es en suma, el precio de venta más probable

193
 ANEXO II

Tablas de coeficientes correctores del valor para propiedad horizontal de una sola
planta y con acceso por pasillo común.

Distancia a calle Coeficiente

principal

0 mts. 1,00

10 mts. 0,95

20 mts. 0,95

30 mts. 0,90

40 mts. 0,90

50 mts. 0,85

60 mts. 0,85

70 mts. 0,85

Más de 70 mts 0,70

194
Tabla de coeficientes correctores del valor para lotes triangulares en función del
aprovechamiento.

1 2 3 4 5 6
Frente Fondo Sup. Útil Remanente Coeficientes correc.
10 20 81 19 1,10 0,67
25 104 21 1,05 0,66
30 126 24 1,00 0,65
35 153 22 0,95 0,63
40 175 25 0,90 0,61
45 203 22 0,85 0,59
50 228 22 0,80 0,56
55 252 23 0,77 0,56
60 276 24 0,73 0,53
65 300 25 0,70 0,53
70 324 26 0,67 0,50
75 348 27 0,65 0,50
80 372 28 0,63 0,48
85 396 29 0,61 0,48
90 420 30 0,59 0,46
95 444 31 0,57 0,46
100 468 32 0,56 0,44

15 10 51 24 1,34 0,78
15 88 24 1,28 0,75
20 123 27 1,21 0,74
25 160 27 1,16 0,73
30 197 28 1,10 0,70
35 234 28 1,05 0,69
40 272 28 1,00 0,68
45 299 38 0,95 0,66
50 346 29 0,90 0,64
20 10 71 29 1,16 0,67
15 118 32 1,11 0,66
20 167 33 1,06 0,64
25 216 34 1,01 0,63
30 265 35 0,96 0,61
35 315 35 0,91 0,60
25 10 90 35 1,16 0,67
15 149 38 1,11 0,66
30 10 109 41 1,16 0,67
15 180 45 1,11 0,66

195
 20 255 45 1,06 0,64
25 327 48 1,01 0,64

35 10 128 47 1,16 0,67

15 210 52 1,11 0,66
40 10 147 53 1,16 0,67
15 241 59 1,11 0,66
45 10 166 59 1,16 0,67
15 272 65 1,11 0,66
50 10 185 65 1,16 0,67
15 304 71 1,11 0,66

Para la superficie que se indica en la columna 3 se aplica el coeficiente de la

Columna 5 y para la superficie de la columna 4 el coeficiente de la columna 6.

196