Análisis Del Sitio Bosques Del Real

DESCRIPCIÓN BREVE
Analizando las condiciones urbanísticas del

sitio en la zona metropolitana de Toluca para
encontrar fortalezas y debilidades para
posteriormente concluir y realizar
recomendaciones profesionales
Jaime Iván Pérez Gutiérrez

Desarrollo de proyectos urbanísticos
25 de mayo de 2022
BOSQUES DEL REAL

Análisis del sitio
18 DE SEPTIEMBRE DE 2020
ANÁLISIS DEL SITIO BOSQUES DEL REAL
JAIME IVÁN PÉREZ GUTIÉRREZ
Contenido
ASPECTOS LEGALES. – ..................................................................................................................... 2

ASPECTOS REGIONALES. – .............................................................................................................. 2
LINDEROS, SUPERFICIES, TOPOGRAFÍA Y COLINDANCIAS. – .................................................... 6
ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS. - ................................................................................................ 7
USO DE SUELO Y DENSIDAD. - ........................................................................................................ 7
VÍAS DE COMUNICACIÓN. -............................................................................................................. 8
EQUIPAMIENTO, OBRAS Y PROYECTOS EN LA ZONA. - ............................................................... 9
INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS EXISTENTES. - .......................................................................... 9
AFECTACIONES Y RIESGOS. - ........................................................................................................ 10
OBSERVACIONES DE PROYECTO. – ...................................................................................... 10
ANEXO. ............................................................................................................................................. 12
Referencias ...................................................................................................................................... 13
1
WWW.GRUPOARQYURB.COM
MUNICIPIO TOLUCA, ESTADO DE MÉXICO
PREDIO: Bosque del Real
ANÁLISIS DEL SITIO

ASPECTOS LEGALES. –
El proyecto cuenta con autorización de conjunto urbano en Gaceta Oficial del Estado de México con
fecha del 8 de septiembre del año 2008. Donde se autoriza el conjunto urbano mixto llamado “Rancho
San Pablo David” para desarrollar 360 viviendas en un terreno de 188,374 m², ubicado en calzada San
Pablo número 115, poblado de Tlacotepec, delegación Capultitlán, municipio de Toluca, Estado de
México, a favor de Desarrollos Naturales S.A. de C.V.1 (Díaz, Bruno. 2022)
ASPECTOS REGIONALES. –
1
Gaceta oficial del estado de México. 2008-09-09. P.1.
https://legislacion.edomex.gob.mx/sites/legislacion.edomex.gob.mx/files/files/pdf/gct/2008/sep091.pdf
consultado el 25/05/2022.
2
3
En el municipio el clima predominante es templado subhúmedo C(w2), con una temperatura promedio
de 18°C, aproximadamente el 78%, es decir; 32,771 hectáreas.2 La precipitación promedio anual es de
800 a 1,000 milímetros, los meses del año en que se presenta la mayor precipitación pluvial son de
junio a septiembre, destacando el primer mes, con 156.4 milímetros, seguido del mes de agosto con
152.3 milímetros y disminuyendo paulatinamente el registro en diciembre a 14.5 milímetros. 3 En
cuanto al viento dominante, se muestra a continuación que viene desde el sur oeste. (Ruiz, Laura.
2022)
Ilustración 1. Vientos dominantes
LOCALIZACIÓN . - El predio se encuentra dentro del U3 contorno de acuerdo con los perímetros de
contención urbana que establece CONAVI.4 (Gobierno Federal, 2021)
2
Plan municipal de desarrollo urbano de Toluca. 20 de diciembre de 2018. P.69
https://seduo.edomex.gob.mx/sites/seduo.edomex.gob.mx/files/files/DOCUMENTO%20PMDU%20(1).pdf
consultado el 25/05/2022.
3
Ibidem
4
Conforme a las Reglas de Operación del Registro Único de Vivienda (RUV) que establece la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI),
publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 26 de diciembre de 2011 respecto al Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu Casa”
para el ejercicio vigente. http://sig.ruv.org.mx/
4
Ilustración 2 Ubicación conforme a los polígonos de contención urbana del registro único de vivienda. Fuente elaboración
propia.
Ilustración 3 Imagen satelital de ubicación del terreno. Bosque San Pablo David.
La dirección oficial es Calzada Rancho San Pablo colonia Tlacotepec, Toluca, Estado de México. C. P.
50264.
5
LINDEROS, SUPERFICIES, TOPOGRAFÍA Y COLINDANCIAS. –
SUPERFICIE (M2) CARACTERÍSTICAS

Lote A 76,933.96 Terreno afectado por vialidad en el sur
Lote B 145,242.21 Terreno afectado por vialidad al norte
Zona de restricción por vialidad y canal pluvial 8,090.25 Franja no urbanizable por 18 m de derecho de vía
TOTAL 230,266.42 m²
6
(Escutia, Juan. 2022)

SUPERFICIE FÍSICA
Superficie Bruta 230,266.42 Polígono físico
Restricciones 8,090.25 Derechos de vía
Superficie neta 222,176.17 m²
Ilustración 4 Cálculos de superficie bruta y superficie neta. Elaboración propia. Datos recabados del plan maestro de
conjunto.
Se compone de 2 polígonos. El primer polígono es el lote a el cual se encuentra al sur, con una
afectación. El lote B es el terreno que está al sur, el cual tiene la misma afectación al norte. Y la zona
de restricción por vialidad y canal pluvial se calcula que tiene más de 8000 m², el cual tiene una franja
no urbanizable por 18 m de derechos de vía. (Gutiérrez, Vianey. 2022)
INFORMACIÓN DEL TERRENO
Topografía y desnivel máximo Unidad topográfica, suave con pendiente ascendente, desnivel de 14m
Nombre del proyecto Conjunto urban Bosque del Real
Tipo de proyecto Conjunto urbano mixto (habitacional residencial, comercial y de servicios)
Dirección Calzada Rancho San Pablo colonia Tlacotepec, Toluca, Estado de México. C. P. 50264.
Ilustración 5 Datos del terreno. Elaboración propia. Datos recabados del plan maestro de conjunto.
ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS. -
Actividad económica en el municipio, PEA, población total, pirámide de edades, población
discapacitada o en situación vulnerable, número de viviendas en el municipio, precios de casas,
porcentajes de servicios y población atendida (agua, luz, drenaje), insertar gráficas pequeñas,
tradiciones, costumbres, accesibilidad universal de la zona.
Tener en cuenta que debe ser una síntesis, retirar información que no sea relevante o no tenga relación
directa al predio.
Todas las imágenes deben tener título, fuente, página donde se encontró y año.
USO DE SUELO Y DENSIDAD. -

Uso del suelo, plano de uso del suelo con el terreno dibujado, densidad permitida (viviendas por
hectárea), COS, CUS, normatividad aplicable al uso del suelo, citar fuente. Se puede insertar aquí el
plan maestro de diseño urbano en Excel con superficies y normatividades.
Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de usos del suelo municipal, incluyendo simbología,
fuente y nombre del plano.
NORMATIVIDAD
Uso del Suelo Conjunto urbano 68 Conjunto Urbano - Habitacional densidad baja
Superficie de desplante (COS) 138,159.85 0.6
Superficie máxima construida (CUS) 276,319.70 1.2
Altura máxima permitida 2 Niveles promedio
Densidad bruta (permitida) 30 Viv/Has
Número de viviendas máximas permitidas 667 Viviendas
Densidad neta (proyecto) 16 Viv/Has
Número de Viviendas de proyecto 355 Viviendas aproximadas
Número de Habitantes de proyecto 1,538 Habitantes (4.33 habitantes por vivienda)
Ilustración 6
7
Ilustración 7 Plano de usos del suelo conforme al plan municipal de desarrollo urbano. (González, Pablo. 2022)
VÍAS DE COMUNICACIÓN. -
Plano señalando vialidades regionales, de acceso y distribución para accesar al predio, presencia de
paraderos de transporte público en la zona, de ser necesario comentar a qué distancia se encuentran.
Describir cómo se llega al terreno.
Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de vialidades y restricciones municipal, incluyendo
simbología, fuente y nombre del plano, visualizando derechos de vía.
8
EQUIPAMIENTO, OBRAS Y PROYECTOS EN LA ZONA. -

Mencionar equipamientos del entorno con distancia de recorrido hasta el predio, mencionar qué obras
y proyectos se encuentran contemplados en el plan municipal de desarrollo urbano (de ser necesario
incluir la imagen del plano), buscar en internet información pertinente e insertar nota al pie de página
con la fuente.
INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS EXISTENTES. -

Presencia de agua potable, pozos de agua cercanos, cárcamos, punto de descarga sanitaria, puntos
de conexión a la red eléctrica, presencia de otros servicios relevantes, de ser necesario incluir
imágenes del plan municipal, insertar noticias de internet sobre obras de infraestructura.
Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de Infraestructura, incluyendo simbología, fuente y
nombre del plano.
9
Ilustración 8 Cobertura de la red eléctrica conforme a los datos del registro único de vivienda. Fuente, elaboración propia.
AFECTACIONES Y RIESGOS. -
Mencionar riesgos que contempla el plan municipal en la zona, afectaciones al interior del predio con
superficie (también señalarlos en el plano del terreno si existen), vulnerabilidad a fenómenos naturales
(inundaciones, climas extremos, sismos, fallas, fracturas, riesgos químicos, tornados, huracanes,
tormentas, etc.)
Insertar imagen de mapeo del terreno en el plano de Riesgos municipal, incluyendo simbología, fuente
y nombre del plano.
Ilustración 9 Restricción al interior del terreno donde se puede observar la avenida secundaria de 18 M. Fuente, elaboración
propia con base al levantamiento topográfico.
OBSERVACIONES DE PROYECTO. –
10
Una de las fortalezas del predio es que se encuentra en una zona boscosa. Cuenta con una
tipografía en la cual su desnivel es de 14 M, con lo cual puede ser muy valorable ya que no se
va a inundar. Cuenta con un río que nos puede servir como descarga sanitaria. Una fortaleza
importante es que cuenta con vías de comunicación y ya cuenta con un uso del suelo que nos
permite desarrollar un conjunto urbano.
Una de sus debilidades, es que no tiene mucha conexión y lo que se busca en esta propuesta es tener
más privacidad. Una de sus debilidades es que tiene muy pocas viviendas las cuales son residenciales.
Análisis de oportunidades
Análisis de riesgos de proyecto
Aspectos económicos del proyecto
Aspectos sociales, cómo podrán interactuar sus habitantes, cómo se integran a la zona
Aspectos medioambientales, qué cuidar en el área de influencia, qué tipo de áreas y zonas
necesitamos
Características que debe contemplar el proyecto
Conclusiones de normatividad, qué no se puede hacer, cuáles ventajas existen
Cómo aprovechar los servicios, obras y proyectos en la zona
11
Ilustración 10https://www.re-thinkingthefuture.com/city-and-architecture/a2181-8-cities-in-the-world-famous-for-their-
urban-planning/ Consultado el 25/05/2022.
En la imagen anterior podemos apreciar que existen varios usos del suelo mezclados con vivienda de
alta densidad y se encuentran áreas boscosas en las cuales tiene una vialidad en el cual tiene un
parque y desemboca a una glorieta en la cual tiene muchas áreas verdes. Con esta idea se va a inspirar
el proyecto para realizar algo similar.
Qué se propone para mejorar el entorno inmediato
Cómo integrarnos al lugar, qué equipamientos e infraestructura nos ayudan en la zona
Verificar que cada punto anterior es un párrafo explicado, no renglones o enunciados simples.
ANEXO.
Ilustración 1. Vientos dominantes ...................................................................................................... 4
Ilustración 2 Ubicación conforme a los polígonos de contención urbana del registro único de
vivienda. Fuente elaboración propia................................................................................................... 5
Ilustración 3 Imagen satelital de ubicación del terreno. Bosque San Pablo David. ............................ 5
Ilustración 4 Cálculos de superficie bruta y superficie neta. Elaboración propia. Datos recabados
del plan maestro de conjunto. ............................................................................................................ 7
Ilustración 5 Datos del terreno. Elaboración propia. Datos recabados del plan maestro de conjunto.
............................................................................................................................................................. 7
Ilustración 6 ......................................................................................................................................... 7
Ilustración 7 Plano de usos del suelo conforme al plan municipal de desarrollo urbano. (González,
Pablo. 2022) ........................................................................................................................................ 8
12
Ilustración 8 Cobertura de la red eléctrica conforme a los datos del registro único de vivienda.
Fuente, elaboración propia. .............................................................................................................. 10
Ilustración 9 Restricción al interior del terreno donde se puede observar la avenida secundaria de
18 M. Fuente, elaboración propia con base al levantamiento topográfico. ..................................... 10
Ilustración 10https://www.re-thinkingthefuture.com/city-and-architecture/a2181-8-cities-in-the-
world-famous-for-their-urban-planning/ Consultado el 25/05/2022. ............................................. 12
Referencias
Gobierno Federal. (5 de junio de 2021). RUV Visor Geográfico. Obtenido de RUV Visor Geográfico:
http://geo.ruv.org.mx:8080/demo/
13

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Jaime Iván Pérez Gutiérrez

BOSQUES DEL REAL

JAIME IVÁN PÉREZ GUTIÉRREZ

ASPECTOS LEGALES. – ..................................................................................................................... 2

JAIME IVÁN PÉREZ GUTIÉRREZ

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