Fusiones y Adquisiciones 202

PRÁCTICA CALIFICADA N° 3

Su cliente, ALFA INVESTMENTS LTD. (“ALFA”), sociedad constituida y existente bajo las
leyes del estado de Delaware, Estados Unidos, es accionista del 99.99% de INMOBILIARIA
BETA S.A.C. (“BETA”). El segundo accionista es una entidad vinculada.

BETA es propietaria de un terreno agroindustrial de 500 hectáreas al sur de Lima.

ALFA ha recibido una comunicación de un potencial comprador, la empresa INVERSIONES

INMOBILIARIAS S.A.C., interesado en adquirir el terreno de BETA.

El Directorio de ALFA ha convenido evaluar la posibilidad de la venta, y ha solicitado al comprador

suscribir un Acuerdo de Entendimiento (“MOU”) para regular esta negociación.

El comprador hizo llegar al Directorio el borrador adjunto. Como asesores legales de ALFA, el
Directorio le solicita:

1. Explicar la operación que plantea el comprador para la adquisición del terreno, y bajo qué
forma jurídica usted recomienda que se ejecute.

2. Señalar las principales obligaciones y derechos que ALFA y BETA estarían asumiendo con
la suscripción del MOU.

3. Indicar qué tipo de información estima que ALFA y BETA deberán entregar al comprador
como parte de la negociación, y qué mecanismos para proteger dicha información están
contempladas en el MOU.

4. Proponer las modificaciones que estime necesarias al MOU (resaltadas en otro color o
mediante control de cambios) para cautelar los intereses de su cliente en la negociación.
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ACUERDO DE ENTENDIMIENTO

Conste por el presente documento, el Acuerdo de Entendimiento (el “Acuerdo”) que celebran, de
una parte:

 INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.C., sociedad constituida bajo las leyes de [●],

con domicilio en [●], debidamente representada por [●], identificado con [●] No. [●] de
conformidad con los poderes inscritos en la Partida Registral No. [●] del Registro de
Personas Jurídicas de Lima (el “COMPRADOR”);

Y, de la otra parte:

 ALFA INVESTMENTS LTD., sociedad constituida bajo las leyes del estado de Delaware,
Estados Unidos de América, con domicilio en [●], debidamente representada por [●],
identificado con [●] No. [●] de conformidad con los poderes inscritos en la Partida Registral
No. [●] del Registro de Personas Jurídicas de Lima (el “VENDEDOR”);

Con la intervención de:

 INMOBILIARIA BETA S.A.C., sociedad constituida bajo las leyes de la República del
Perú, con domicilio en [●], debidamente representada por [●], identificado con [●] No. [●]
de conformidad con los poderes inscritos en la Partida Registral No. [●] del Registro de
Personas Jurídicas de Lima (el “Target”)

Para efectos del presente Acuerdo, el COMPRADOR y el VENDEDOR serán designados

conjuntamente como las “Partes” e individual e indistintamente como la “Parte”.

El Acuerdo se celebra en los siguientes términos:

CLÁUSULA PRIMERA: DEFINICIONES

Salvo indicación expresa o si el contexto así lo requiere, los términos en mayúsculas en el presente
Acuerdo tendrán el significado que se les asigna a continuación:

1.1 Acuerdo : Tiene el significado que se indica en la parte

introductoria del presente documento.

1.2 Condiciones Técnicas del : Se encuentran detalladas en el Anexo 1 del presente

Terreno Acuerdo.

1.3 Documentos Definitivos : Tiene el significado que se señala en la cláusula

quinta del presente Acuerdo.

1.4 Due Diligence : Tiene el significado que se señala en la cláusula sexta

del presente Acuerdo.

1.5 Fecha de Cierre : Es la fecha en la cual se formaliza la transferencia a

favor del COMPRADOR de la propiedad del Terreno
y/o del Target, a través de la estructura de adquisición
acordada entre las Partes, mediante la firma de los
Documentos Definitivos y efectuándose el pago del
precio conforme acuerden las Partes. La Fecha de
Cierre será determinada por las Partes.

1.6 Operación : Tiene el significado que se señala en la cláusula

tercera del presente Acuerdo.

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1.7 Reorganización Societaria : Proceso de reorganización por medio del cual la

Target escindirá determinados activos y pasivos de su
propiedad a favor de terceros, con excepción del
Terreno. Las Partes acuerdan que la Reorganización
Societaria deberá llevarse a cabo y quedar
formalmente concluida, a satisfacción del
COMPRADOR, previamente a la Fecha de Cierre.

1.8 Target : INMOBILIARIA BETA S.A. es una sociedad

Que anónima constituida de acuerdo a las normas y leyes
de la República del Perú, la cual es propietaria única
y exclusiva del Terreno conforme se encuentra
definido en el numeral 1.9 del presente documento,
cuyas acciones representativas del capital social son
íntegramente de propiedad del VENDEDOR.

1.9 Terreno : Inmueble de propiedad del Target, ubicado en [●],

inscrito en la Partida Electrónica N° [●] del Registro
de Propiedad Inmueble de [●].

CLÁUSULA SEGUNDA: ANTECEDENTES

Las Partes se encuentran interesadas y se obligan a que el COMPRADOR adquiera –ya sea de
manera directa o indirecta– la propiedad del Terreno, razón por la cual han venido negociando
preliminarmente ciertos términos y condiciones de dicha transferencia.

En razón de lo anterior, las Partes han acordado reflejar dichas disposiciones en el presente Acuerdo,
las mismas que deberán verse replicadas oportunamente en los Documentos Definitivos y demás
acuerdos celebrados entre ambas, conforme a los términos aquí referidos, en caso se materialice la
Operación, según se define en la cláusula tercera siguiente.

CLÁUSULA TERCERA: OBJETO

Por el presente Acuerdo, las Partes establecen los términos fundamentales, procedimientos y
mecanismos que han convenido con la finalidad de que el COMPRADOR pueda adquirir (ya sea de
manera directa o indirecta) la propiedad exclusiva del Terreno (la “Operación”). Para este fin, las
Partes han acordado que emplearán sus mejores esfuerzos para que dicha adquisición se genere de
manera indirecta, es decir, mediante la adquisición del cien por ciento (100%) de las acciones
representativas del capital social del Target, empresa propietaria del Terreno.

CLÁUSULA CUARTA: VALOR PRELIMINAR Y ESTRUCTURA DE LA OPERACIÓN

4.1. El COMPRADOR estaría dispuesta a ofrecer por la adquisición de la totalidad de las

acciones representativas del capital social del Target, el importe de [●] ([●] y 00/100
Dólares de los Estados Unidos de América). Sin embargo, el pago de dicha suma se
encuentra sujeta al cumplimiento de todas las condiciones precedentes señaladas en la
cláusula séptima del presente Acuerdo, así como a la conformidad del COMPRADOR con
el resultado de la información obtenida una vez finalizado el Due Diligence que el
COMPRADOR y sus asesores efectuarán sobre el Target y el Terreno, conforme a los
términos establecidos en la cláusula sexta del presente documento.

En ese sentido, las Partes acuerdan que el monto previamente mencionado no podrá ser
reajustado en base a dicho resultado.

4.2. Las Partes acuerdan que el mecanismo de adquisición del Terreno por medio del cual se

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implementaría la Operación será definido de manera posterior, es decir, una vez que se
produzca el cumplimiento de todas las condiciones precedentes señaladas en la cláusula
séptima, principalmente aquella condición referida a la finalización satisfactoria, a criterio
del COMPRADOR, del reporte de Due Diligence legal y técnico, cuestión que permitirá a
éste último adoptar una decisión adecuadamente informada sobre la estructura final de la
Operación. Dicha adquisición se definirá e implementará mediante los Documentos
Definitivos y/o a través de acuerdos adicionales que celebren las Partes.

CLÁUSULA QUINTA: DOCUMENTOS DEFINITIVOS

5.1. En caso se haya producido el cumplimiento de todas las condiciones precedentes detalladas
en la cláusula séptima del presente Acuerdo a su cargo, el VENDEDOR enviará una
comunicación por escrito al COMPRADOR informando sobre este hecho en un plazo no
mayor a siete (7) días calendario luego de dicha ocurrencia.

5.2. Por su parte el COMPRADOR, una vez que haya recibido dicha comunicación podrá
solicitar al VENDEDOR que le proporcione la información y documentación que considere
necesaria a fin de verificar el cumplimiento de las condiciones precedentes detalladas en la
cláusula séptima, aceptando la oferta de venta en dicho acto.

5.3. En caso el COMPRADOR decida llevar a cabo la Operación, las Partes acuerdan que
negociarán y suscribirán los documentos definitivos de la misma, (los “Documentos
Definitivos”), los cuales comprenderán entre otros que las Partes acuerden eventualmente,
los siguientes:

a. Contrato de compraventa, el cual incluirá las obligaciones complementarias del

VENDEDOR, tales como la obligación de [●]; las garantías reales que se deberán
constituir para cubrir al COMPRADOR ante el incumplimiento por parte del
VENDEDOR y/o el Target de las obligaciones definidas por las Partes; la creación de
una cuenta escrow o cualquier otro instrumento o documento que las Partes decidan
negociar y suscribir para estos efectos; entre otros;

b. Cualquier otro acuerdo que las Partes decidan negociar y suscribir en el marco de la
implementación de la Operación.

5.4. La redacción, negociación y suscripción de los Documentos Definitivos deberá quedar

concluida a más tardar a los ciento ochenta (180) días calendario posteriores a la
verificación a satisfacción del COMPRADOR del cumplimiento de todas las condiciones
precedentes detalladas en la cláusula séptima del presente Acuerdo, fecha en que se
configurará la Fecha de Cierre, salvo que las Partes acuerden modificar dicha fecha de
común acuerdo.

Sin perjuicio de lo anterior, las Partes acuerdan que los Documentos Definitivos podrán
comenzar a negociarse y a redactarse durante el plazo que tome el cumplimiento de las
condiciones precedentes referidas en la cláusula séptima siguiente, en caso ambas lo
consideren pertinente.

CLÁUSULA SEXTA: PROCESO DE DUE DILIGENCE

6.1. El COMPRADOR llevará a cabo bajo su costo y riesgo un proceso de auditoría legal,
financiera, contable y técnica sobre el Target y el Terreno, que tendrá como finalidad
determinar la existencia o materialización de potenciales contingencias ocultas que pudieran
derivarse u originarse como consecuencia de la Operación (en adelante el “Due Diligence”).

6.2. El VENDEDOR y/o el Target proporcionarán al COMPRADOR y a los asesores que ésta
designe, la información que solicite para efectos del Due Diligence, previo requerimiento y
siempre y cuando la consideren relevante para la operación. Asimismo, el VENDEDOR y/o

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el Target le darán a El COMPRADOR acceso a sus instalaciones, así como le

proporcionarán cualquier otra información relevante que sea necesaria a efectos de que ésta
última pueda realizar una evaluación completa e integral del Target y del Terreno, que le
permita tomar una decisión adecuadamente informada sobre la ejecución de la Operación.

6.3. El VENDEDOR y/o Target deberán poner a disposición del COMPRADOR en un plazo
máximo de dos (2) días hábiles contados a partir de la fecha en que reciban el requerimiento
de información para la realización del Due Diligence, de parte del COMPRADOR y/o de
sus asesores legales, la información que se indique en dicho requerimiento siempre que la
misma esté a su disposición.

6.4. Como resultado del Due Diligence, el COMPRADOR podrá solicitar al VENDEDOR y/o al
Target la realización de determinadas operaciones, con la finalidad de eliminar o reducir
contingencias u optimizar la estructura jurídica bajo la cual opere el Target, de ser el caso.

6.5. Las Partes acuerdan que el Due Diligence tendrá una duración no mayor a ciento ochenta
(180) días calendario, contados desde el momento en que un porcentaje significativo de la
información requerida -equivalente a no menos del ochenta por ciento (80%)-, haya sido
entregada al COMPRADOR y/o a sus asesores, a satisfacción de éstos. Este plazo podrá ser
prorrogado de común acuerdo entre las Partes.

CLAUSULA SÉPTIMA: CONDICIONES PRECEDENTES:

La realización de la Operación estará sujeta al cumplimiento de las siguientes condiciones

precedentes:

7.1. Que se haya realizado el Due Diligence conforme a lo establecido en la cláusula sexta del
presente Acuerdo y a satisfacción del COMPRADOR.

7.2. Que el Due Diligence efectuado sobre el Terreno demuestre que éste cumple con las
especificaciones técnicas señaladas en el Anexo 1 del presente Acuerdo.

7.4. Que no haya ocurrido un evento que a juicio del COMPRADOR afecte sustancialmente de
una manera adversa los negocios, operaciones, bienes (incluido el Terreno) o derechos del
Target.

Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, concordado con lo establecido en la cláusula quinta

anterior, el COMPRADOR se encuentra facultado –en cualquier momento y sin expresión de causa–
para resolver el presente Acuerdo, incluso cuando se haya producido el cumplimiento de todas las
condiciones precedentes señaladas en la presente cláusula, desvinculándose por completo de la
Operación y de las obligaciones asumidas en este documento. Dicha resolución no estará sujeta a
penalidad alguna ni obligación de indemnización por parte de El COMPRADOR a favor del
VENDEDOR, el Target o cualquier tercero.

CLAUSULA OCTAVA: EXCLUSIVIDAD Y NO COMPETENCIA

8.1. Las Partes acuerdan que el COMPRADOR tendrá exclusividad para la participación en la
Operación, no pudiendo el VENDEDOR y/o el Target negociar o comprometer la
participación de terceras personas respecto de cualquier aspecto vinculado a la Operación ni
a la propiedad del Terreno, salvo expresa autorización del COMPRADOR.

En ese sentido, el VENDEDOR y el Target se obligan a no solicitar, ofrecer, negociar,

evaluar, aceptar, ni promover con cualquier tercero de manera directa o indirecta, cualquier
intención, oferta o propuesta, relativa a las acciones representativas del capital social del
Target, los bienes del Target -específicamente el Terreno-, así como todas aquellas acciones
que puedan afectar la Operación a criterio del COMPRADOR, sin consentimiento previo y
por escrito de este último.

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La exclusividad durante todo el tiempo que duren las negociaciones entre las Partes, y hasta
por un (1) año luego de haber concluido insatisfactoriamente, bajo criterio del
COMPRADOR.

8.2. Durante el periodo de exclusividad, el VENDEDOR y el Target acuerdan informar al

COMPRADOR, como máximo dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes, respecto de
la identidad, así como el detalle de cualquier tercero que contacte a cualquiera de los
primeros, con intereses de compra parcial o total de cualquier parte de las acciones
representativas del capital social de cualquiera de estas empresas, o del Terreno
directamente.

8.3. Esta obligación de exclusividad tendrá plenos efectos y se mantendrá vigente desde la
suscripción del presente Acuerdo hasta la Fecha de Cierre, pudiendo ser ésta modificada por
las Partes de mutuo acuerdo.

CLÁUSULA NOVENA: PLAZO DE VIGENCIA DEL ACUERDO

Las Partes acuerdan que el presente Acuerdo se encontrará vigente desde su firma hasta la Fecha de
Cierre, pudiendo ser renovado automáticamente por un plazo igual, menor o mayor, previo acuerdo
celebrado por escrito entre las Partes.

CLAUSULA DÉCIMA: CONFIDENCIALIDAD

El presente Acuerdo y toda la información vinculada al mismo, incluyendo, pero no limitándose a la

información que sea cursada entre las Partes o sus asesores para evaluar o negociar la Operación,
tienen carácter estrictamente privado y confidencial.

Las Partes se obligan a no revelar la información indicada a terceros, ni anunciarla de manera

pública o a través de cualquier medio, salvo: (i) con la autorización expresa y por escrito de la otra
Parte; o, (ii) cumplimiento de obligaciones legales o por mandato de una autoridad competente.

Asimismo, las Partes se obligan a no utilizar esta información para fines distintos a los que se
derivan del presente Acuerdo y se comprometen a causar que sus accionistas, directores, gerentes,
funcionarios, empleados, asesores, representantes, contratados y/o personas vinculadas que tengan
acceso a ésta, guarden el mismo nivel de reserva; quedando cada una de las Partes obligada a asumir,
de ser el caso, cualquier responsabilidad por los actos cometidos por las personas indicadas en
contravención con lo establecido en la presente cláusula.

Las obligaciones de confidencialidad asumidas por las Partes en el presente Acuerdo se extienden
por un plazo de hasta dos (2) años posteriores a la suscripción de este documento. Dicho plazo podrá
ser prorrogado de común acuerdo entre las Partes.

CLÁUSULA DÉCIMO PRIMERA: MISCELÁNEOS

11.1 El VENDEDOR directamente o través del Target, acuerda informar al COMPRADOR,

como máximo dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes la ocurrencia de cualquier
evento que pueda afectar sustancialmente y de una manera adversa los negocios,
operaciones, bienes -particularmente el Terreno- o derechos del Target.

11.2 Este Acuerdo prevalece sobre cualquier acuerdo, borrador, acuerdo verbal o entendimiento
previo entre las Partes relacionadas con este objeto. El presente Acuerdo no puede ser
modificado en ningún sentido salvo mediante instrumento por escrito suscrito por las Partes
y cuyo instrumento específicamente establecerá que constituye una modificación a este
Acuerdo.

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11.3 Ninguna de las Partes podrá ceder total o parcialmente sus derechos y posición contractual
en el presente Acuerdo, sin el previo consentimiento por escrito de la otra Parte.

11.4 Cada Parte asumirá sus propios gastos con relación a los asuntos contemplados en el
presente Acuerdo. Sin embargo, en caso alguna de las Partes se retire injustificadamente del
proceso previsto en este Acuerdo, salvo por los supuestos establecidos taxativamente en este
documento, la Parte que se retira estará obligada a reembolsar a su contraparte todos los
gastos en los que haya incurrido con relación al Acuerdo y/o a la ejecución de la Operación,
incluyendo, sin limitar, los honorarios de asesores y auditores.

11.5 Todas y cada una de las notificaciones y comunicaciones que se relacionen con este
Acuerdo, deben ser remitidas a las direcciones, correos electrónicos y/o a los números de
facsímile señalados a continuación:

Al COMPRADOR

Atención: [●]
Dirección: [●], distrito de [●], provincia y departamento de Lima, República del Perú.
Teléfono: [●]
Correo Electrónico: [●]

Al VENDEDOR

Atención: [●]
Dirección: [●], distrito de [●], provincia y departamento de Lima, República del Perú.
Teléfono: [●]
Correo Electrónico: [●]

Al Target

Atención: [●]
Dirección: [●], distrito de [●], provincia y departamento de Lima, República del Perú.
Teléfono: [●]
Correo Electrónico: [●]

CLÁUSULA DÉCIMO SEGUNDA: LEY APLICABLE Y SOLUCIÓN DE

CONTROVERSIAS

12.1 Este Acuerdo y los Documentos Definitivos que se celebren para formalizar la Operación
estarán sujetos a las leyes de la República del Perú.

12.2 Se acuerda que toda discrepancia o controversia que se suscite entre las Partes en relación
con la interpretación, ejecución, validez o eficacia del presente Acuerdo, procurará ser
resuelta por las Partes de buena fe mediante trato directo. De no llegar las Partes a un
Acuerdo en el plazo de quince (15) días, a pedido de cualquiera de ellas, la controversia será
resuelta mediante un arbitraje de derecho, el cual se sujetará a las siguientes reglas:

El arbitraje será llevado a cabo por un tribunal arbitral compuesto de tres (3) miembros. El
arbitraje se llevará a cabo de Acuerdo al Reglamento Procesal de Centro de Conciliación y
Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima (el “Centro”), o en su
defecto por las normas que determinen los árbitros.

Cada una de las Partes designará a un árbitro. El tercer árbitro será designado de común
Acuerdo por los árbitros designados por las Partes. El tercer árbitro presidirá el tribunal
arbitral.

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En caso las Partes no designen a sus respectivos árbitros dentro de un plazo de diez (10)
días, contados desde la fecha en que sean notificados por la otra Parte, señalando su
intención de acogerse a la presente cláusula, el árbitro será designado por el Centro.

Asimismo, en caso los dos árbitros designados no designasen al tercer árbitro dentro de un
plazo de diez (10) días, contados desde la fecha de la designación del último de ellos, el
tercer árbitro será designado por el Centro.

En caso de que por cualquier motivo tuviere que designarse un árbitro sustituto, éste será
designado siguiendo el mismo procedimiento señalado precedentemente para la designación
del árbitro que se sustituye.

El laudo arbitral emitido por el tribunal arbitral será inapelable y definitivo. Asimismo, el
tribunal arbitral puede quedar encargado de determinar con precisión la controversia.

El lugar del arbitraje será en la cuidad de Lima, República del Perú y el idioma que se
utilizará en el procedimiento arbitral será el español.

Los gastos y costos correspondientes al arbitraje serán asumidos por la parte perdedora, sólo
cuando se cuente con un laudo firme respecto del proceso.

Para cualquier intervención de los jueces y tribunales ordinarios dentro de la mecánica

arbitral, las Partes se someten expresamente a los jueces y tribunales de la sede central del
distrito judicial del Cercado de Lima, renunciando al fuero de sus domicilios.

Las disposiciones de la presente cláusula sobrevivirán a la resolución o terminación del

presente Acuerdo.

Suscrito en la ciudad de Lima, a los [●] días del mes de [●] de [●].

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EL COMPRADOR EL VENDEDOR