FASE II - Componente Urbanístico - 2020!04!24

CONSULTORÍA
PARA EL PLAN DE
USO Y GESTIÓN
(PUGS) CANTÓN
PEDERNALES
Componente
Urbanístico
EIBARKITUR
Abril 2020
EIBARKITUR
Índice
1. Introducción 8
1.1. Objetivos 8
1.1.1. General 8
1.1.2. Específicos 8
2. Polígonos de Intervención Territorial 10

2.1. Suelo urbano 10
2.1.1. Zonas Homogéneas Urbanas 10
2.1.2. Polígonos de Intervención Territorial Urbanos (PITU) 24
2.2. Suelo rural 43

2.2.1. Polígonos de Intervención Territorial Rurales (PITR) 43
3. Tratamientos urbanísticos 46
3.1. Suelo urbano 46
3.1.1. Tratamiento de sostenimiento 48
3.1.2. Tratamiento de renovación 50
3.1.3. Tratamiento de conservación 52
3.1.4. Tratamiento de consolidación 54
3.1.5. Tratamiento de mejoramiento integral 60
3.1.6. Tratamiento de desarrollo 67
3.1.7. Tratamiento de protección 73
3.2. Suelo rural 78

3.2.1. Tratamiento de promoción productiva 78
3.2.2. Tratamiento de recuperación 78
3.2.3. Tratamiento de mitigación 79
3.2.4. Tratamiento de conservación 79
3.2.5. Tratamiento de desarrollo 79
4 Aprovechamiento del suelo 82

4.1. Uso de suelo 82
4.1.1. Usos generales y específicos 82
4.1.1.1. Residencial 82
4.1.1.2. Múltiple 83
4.1.1.3. Comercio y Servicios 83
4.1.1.4. Industrial 86
4.1.1.5. Equipamientos 90
4.1.1.6. Agropecuario 93
4.1.1.7. Forestal 94
4.1.1.8. Acuícuola 94
4.1.1.9. Protección Ecológica 95
4.1.1.10. Aprovechamiento Extractivo 96
4.1.1.11. Protección de Riesgos 96
4.1.2. Compatibilidad de usos 97
4.1.3. Condiciones espaciales para la implantación de usos 99
4.1.3.1. Residencial 99
4.1.3.2. Múltiple 99
4.1.3.3. Comercio y Servicios 99
4.1.3.4. Industrial 100
4.1.3.5. Equipamientos 101
4.1.3.6. Agropecuario 102
4.1.3.7. Forestal 102
4.1.3.8. Acuícuola 102
4.1.3.9. Protección Ecológica 102
4.1.3.10. Aprovechamiento Extractivo 102
4.1.3.11. Protección de Riesgos 103
4.2. Forma de ocupación del suelo y edificabilidad 103
4.3. Tablas de asignación de uso de suelo, forma de ocupación y edificabilidad 107

4.3.1. Fichas con el plano de Zonas Homogéneas con la asignación de datos de uso de
suelo, forma de ocupación del suelo y edificabilidad 109
4.3.2. Determinantes urbanísticas especiales 136
4.3.2.1. Habilitación del suelo para predios inferiores a 150m2 en suelo urbano y
10.000m2 en suelo rural 136
4.3.2.2. Predios con lotes inferiores al lote mínimo establecido en el PIT pero con
tamaño superior a 150 m2 en suelo urbano y 10.000m2 en suelo rural 136
4.3.2.3. Predios con forma irregular que no cumpla con el frente mínimo definido
en el PIT 137
4.3.2.4. Predios que no cumplen con los mínimos establecidos en el PUGS ni con las
condiciones especiales descritas 137
4.3.2.5. Urbanizaciones aprobadas con anterioridad a la vigencia del PUGS 137
4.3.2.6. Predios localizados en zonas con pendiente hasta de 50% 137
5. Estándares Urbanísticos 138

5.1. Estándares mínimos para la dotación de espacios públicos y áreas verdes 138
5.2. Estándares mínimos para la dotación de equipamientos e infraestructuras 138

5.2.1. Equipamientos de desarrollo social 138
5.2.2. Equipamientos de gestión 140
5.2.3. Estándares mínimos para dotación de servicios en frente marítimo 141
5.3. Previsión del suelo para vivienda social 142
5.4. Vías 142

6. Instrumentos de gestión del suelo 144
6.1. Instrumentos para la distribución equitativa de las cargas y los beneficios
(Unidades de actuación urbanística) 144
6.2. Instrumentos para definir la morfología urbana y la estructura predial 144

6.2.1. Reajuste de terrenos 144
6.2.2. Integración inmobiliaria 145
6.2.3. Fraccionamiento, partición o subdivisión 145
6.2.4. Cooperación entre partícipes 145
6.3. Instrumentos para regular el mercado de suelo 145

6.3.1. Derecho de adquisición preferente 145
6.3.2. Declaración de desarrollo y construcción prioritaria 145
6.3.3. Declaración de zonas especiales de interés social 145
6.3.4. Anuncio de proyecto 146
6.3.5. Derecho de superficie 146
6.3.6. Banco de suelos 146
6.4. Instrumentos de Financiamiento del Suelo Urbano 146

6.4.1. Concesión onerosa de derechos 146
6.5. Instrumentos para la gestión del suelo de los asentamientos de hecho 147
6.5.1. Declaratoria de Regularización prioritaria 147
7. Bibliografía 148
Índice de Mapas
Mapa 1. Zonas Homogéneas Urbanas - Pedernales, Arrastradero, La Chorrera 11

Mapa 2. Zonas Homogéneas Urbanas - Cojimíes 12
Mapa 3. Zonas Homogéneas Urbanas - Pueblo Nuevo 13
Mapa 4. Zonas Homogéneas Urbanas - Atahualpa 14
Mapa 5. Zonas Homogéneas Urbanas - Coaque 15
Mapa 6. Zonas Homogéneas Urbanas - 10 de Agosto 16
Mapa 7. PIT A-01 28
Mapa 8. PIT A-02 29
Mapa 9. PIT A-03 30
Mapa 10. PIT A-04 31
Mapa 15. PIT B-01 36
Mapa 16. PIT C-01 37
Mapa 17. PIT D-01 38
Mapa 18. PIT E-01 39
Mapa 19. PIT F-01 40
Mapa 20. PIT G-01 41
Mapa 21. PIT H-01 42
Mapa 22. PITR 44
Mapa 23. Tratamiento urbanístico de sostenimiento 49
Mapa 24. Tratamiento urbanístico de renovación 51
Mapa 25. Tratamiento urbanístico de conservación 53
Mapa 26. Tratamiento urbanístico de consolidación - Pedernales 55
Mapa 27. Tratamiento urbanístico de consolidación - Cojimíes 56
Mapa 28. Tratamiento urbanístico de consolidación - Atahualpa 57
Mapa 29. Tratamiento urbanístico de consolidación - Coaque 58
Mapa 30. Tratamiento urbanístico de consolidación - 10 de Agosto 59
Mapa 31. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Pedernales 61
Mapa 32. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Cojimíes 62
Mapa 33. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Pueblo Nuevo 63
Mapa 34. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Atahualpa 64
Mapa 35. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Coaque 65
Mapa 36. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - 10 de Agosto 66
Mapa 37. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Pedernales 68
Mapa 38. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Cojimíes 69
Mapa 39. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Atahualpa 70
Mapa 40. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Coaque 71
Mapa 41. Tratamiento urbanístico de desarrollo - 10 de Agosto 72
Mapa 42. Tratamiento urbanístico de protección - Pedernales 74
Mapa 43. Tratamiento urbanístico de protección - Atahualpa 75
Mapa 44. Tratamiento urbanístico de protección - Coaque 76
Mapa 45. Tratamiento urbanístico de protección - 10 de Agosto 77
Mapa 46. Tratamiento urbanístico suelo rural 80
Mapa 47. Uso de suelo PITU A-01 111
Mapa 55. Uso de suelo PITU B-01 126
Mapa 56. Uso de suelo PITU C-01 128
Mapa 57. Uso de suelo PITU D-01 129
Mapa 58. Uso de suelo PITU E-01 130
Mapa 59. Uso de suelo PITU F-01 131
Mapa 60. Uso de suelo PITU G-01 132
Mapa 61. Uso de suelo PITU H-01 133
Mapa 62. Uso de suelo PITR 135
Índice de Tablas
Tabla 1. Zonas Homogéneas Urbanas 10

Tabla 2. Polígonos de Intervención Territorial Urbanos 27
Tabla 3. Polígonos de Intervención Territorial Rural 43
Tabla 4. Tratamientos urbanísticos 46
Tabla 5. Tratamientos Suelo Urbano 47
Tabla 6. Tratamientos Suelo Rural 78
Tabla 7. Codificación de usos de suelo 82
Tabla 8. Uso de suelo Comercial y de Servicios 86
Tabla 9. Uso de suelo Industrial 89
Tabla 10. Uso de suelo Equipamiento 93
Tabla 11. Uso de suelo Agropecuario 93
Tabla 12. Uso de suelo Forestal 94
Tabla 13. Uso de suelo Acuícola 95
Tabla 14. Uso de suelo Protección Ecológica 96
Tabla 15. Uso de suelo Aprovechamiento Extractivo 96
Tabla 16. Uso de suelo Protección de Riesgos 97
Tabla 17. Compatibilidad de usos 99
Tabla 18. Usos de suelo urbanos 108
Tabla 19. Usos de suelo rurales 109
Tabla 20. Uso de suelo PITU A-01 110
Tabla 28. Uso de suelo PITU B-01 126
Tabla 29. Uso de suelo PITU C-01 127
Tabla 30. Uso de suelo PITU D-01 129
Tabla 31. Uso de suelo PITU E-01 130
Tabla 32. Uso de suelo PITU F-01 131
Tabla 33. Uso de suelo PITU G-01 132
Tabla 34. Uso de suelo PITU H-01 133
Tabla 35. Uso de suelo PITR 134
Tabla 36. Equipamientos de servicios sociales 139
Tabla 39. Consideración especial para vías 143
Índice de Gráficos
Gráfico 1. Zona A-01 17

Gráfico 9. Zona B-01 21
Gráfico 10. Zona C-01 21
Gráfico 11. Zona D-01 22
Gráfico 12. Zona E-01 22
Gráfico 13. Zona F-01 23
Gráfico 14. Zona G-01 23
Gráfico 15. Zona H-01 24
1 Introducción
La LOOTUGS en su artículo 29 establece que el

Componente Urbanístico del Plan de Uso y Gestión
del Suelo se desarrolla conforme lo establecido el
componente estructurante y regula específicamente
el uso y edificabilidad de acuerdo a la clasificación
y sub-clasificación del suelo. Este se ordena en
polígonos de intervención, a los que se les aplica
un tratamiento urbanístico, y los respectivos datos
de usos de suelo, forma de ocupación del suelo
y edificabilidad, así como los instrumentos de
gestión a ser empleados según los requerimientos
específicos del Plan.
1.1. Objetivos
1.1.1. General
Analizar y determinar las características urbanísticas

del cantón Pedernales en cuanto al uso, forma de
ocupación y edificabilidad del suelo, y, la viabilización
de instrumentos de gestión que permitan alcanzar
el modelo territorial cantonal y urbano definido en
el Componente Estructurante
1.1.2. Específicos
• Definir los polígonos de intervención

territorial urbanos y rurales
• Asignar los tratamientos urbanísticos a los

polígonos de intervención territorial
• Asignar los usos, forma de ocupación y

edificabilidad a los polígonos de intervención
territorial
• Establecer estándares urbanísticos para el

cantón Pedernales
EIBARKITUR
• Guiar la aplicación de los instrumentos de

gestión del suelo.
8
9
2 Polígonos de Intervención Territorial
La LOOTUGS define a los polígonos de intervención A partir de este análisis se obtuvieron las siguientes
territorial como: “las áreas urbanas o rurales ZHU en los ocho asentamientos definidos como
definidas por los planes de uso y gestión de suelo, suelo urbano que están representados por un
a partir de la identificación de características literal, y cada ZHU se le asigna un número.
homogéneas de tipo geomorfológico, ambiental,
paisajístico, urbanístico, socioeconómico e histórico En total, se identificaron 15 Zonas Homogéneas
cultural, así como de la capacidad de soporte del Urbanas dentro del cantón. Dentro del área urbana
territorio, o de grandes obras de infraestructura con de la cabecera cantonal se determinaron 8 ZHU
alto impacto sobre el territorio, sobre las cuales se mientras que en los asentamientos urbanos ubicado
deben aplicar los tratamientos correspondientes” en las parroquias rurales se identificaron una ZHU
(Art. 41). en cada uno.
Los polígonos de intervención territorial urbanos

y rurales se los desarrolla de conformidad con lo
dispuesto por la LOOTUGS y la información oficial
municipal proporcionada para el análisis, que en el Código Área Código
Área urbana Área (ha)
área rural es muy limitada. urbana ZHU
A-01 23,92
A-02 58,76
2.1. Suelo urbano A-03 58,67
A-04 198,21
Dentro del suelo clasificado como urbano, se Pedernales A
definieron los Polígonos de Intervención Territorial A-05 46,16
Urbanos (PITUs), en base a una división pevia del A-06 87,56
territorio en Zonas Homogéneas Urbanas (ZHU), A-07 87,42
que permitieron encontrar semejanzas y patrones A-08 69,05
dentro del suelo urbano. Arrastradero B B-01 21,04
Cojimíes C C-01 68,16
2.1.1. Zonas Homogéneas Urbanas
Pueblo Nuevo D D-01 21,56
Las ZHU permiten categorizar el territorio en la Atahualpa E E-01 22,29
forma más amplia, para luego definir al detalle La Chorrera F F-01 6,95
los PITUs que se encuentran dentro de cada una Coaque G G-01 42,24
de ellas. Las factores que fueron analizados para 10 de Agosto H H-01 15,53
definir las ZHU fueron:
Tabla 1. Zonas Homogéneas Urbanas
Elaboración: EIBARKITUR
• Subclasificación del suelo urbano
• Características topográficas del territorio
• Morfología predial
• Actividades económicas y uso del suelo actual

EIBARKITUR
• Condiciones especiales de riesgo y

conservación
• Ubicación de equipamientos
10
Mapa 1. Zonas Homogéneas Urbanas - Pedernales, Arrastradero, La Chorrera
11
EIBARKITUR
Mapa 2. Zonas Homogéneas Urbanas - Cojimíes

12
Mapa 3. Zonas Homogéneas Urbanas - Pueblo Nuevo
13
EIBARKITUR
Mapa 4. Zonas Homogéneas Urbanas - Atahualpa

14
Mapa 5. Zonas Homogéneas Urbanas - Coaque
15
EIBARKITUR
Mapa 6. Zonas Homogéneas Urbanas - 10 de Agosto

16
Gráfico 1. Zona A-01

17
EIBARKITUR

18

19
EIBARKITUR

20
Gráfico 9. Zona B-01
Gráfico 10. Zona C-01

21
Gráfico 11. Zona D-01
EIBARKITUR
Gráfico 12. Zona E-01

22
Gráfico 13. Zona F-01
Gráfico 14. Zona G-01

23
Gráfico 15. Zona H-01
2.1.2. Polígonos de Intervención Territorial Código

Área urbana Código ZHU Área (ha)
Urbanos (PITU) PITU
A-01 A-01-01 4,10
Una vez definidas las ZHU, éstas se subdividen en A-01 A-01-02 9,15
PITUs, en función de los siguientes factores:
A-01 A-01-03 1,98
A-01 A-01-04 2,45
• Modelo territorial
A-01 A-01-05 0,18
• Subclasificación del suelo A-01 A-01-06 0,56
A-01 A-01-07 1,74
• Características naturales del entorno A-01 A-01-08 1,17
A-01 A-01-09 0,54
• Trazado urbano A-01 A-01-10 0,91
Pedernales A-01 A-01-11 1,20
• Ejes viales y de movilidad
A-02 A-02-01 4,47
• Ejes urbanos principales A-02 A-02-02 1,54
A-02 A-02-03 4,24
• Características de edificaciones A-02 A-02-04 5,65
A-02 A-02-05 1,11
Cada PITU tiene una numeración única, que A-02 A-02-06 0,75
EIBARKITUR
formando parte de una ZHU, se genera un código

A-02 A-02-07 3,10
particular al que posteriormente se le asignará los
respectivos datos. A-02 A-02-08 25,43
A-02 A-02-09 2,91
A-02 A-02-10 5,00
24
A-02 A-02-11 0,60 A-04 A-04-22 14,48
A-02 A-02-12 0,64 A-05 A-05-01 2,27
A-02 A-02-13 0,36 A-05 A-05-02 1,37
A-02 A-02-14 2,21 A-05 A-05-03 4,39
A-02 A-02-15 0,41 A-05 A-05-04 0,38
A-02 A-02-16 0,35 A-05 A-05-05 1,12
A-03 A-03-01 10,16 A-05 A-05-06 10,33
A-03 A-03-02 6,25 A-05 A-05-07 3,27
A-03 A-03-03 1,49 A-05 A-05-08 8,34
A-03 A-03-04 0,44 A-05 A-05-09 0,37
A-03 A-03-05 7,44 A-05 A-05-10 2,97
A-03 A-03-06 4,10 A-05 A-05-11 7,79
A-03 A-03-07 4,25 A-05 A-05-12 1,26
A-03 A-03-08 0,97 A-05 A-05-13 2,30
A-03 A-03-09 2,50 A-06 A-06-01 1,02
A-03 A-03-10 10,27 A-06 A-06-02 1,36
A-03 A-03-11 1,78 A-06 A-06-03 3,36
A-03 A-03-12 5,37 A-06 A-06-04 1,53
A-03 A-03-13 1,05 A-06 A-06-05 1,70
A-03 A-03-14 2,53 A-06 A-06-06 1,29
Pedernales A-04 A-04-01 21,06 Pedernales A-06 A-06-07 5,24
A-04 A-04-02 4,55 A-06 A-06-08 2,89
A-04 A-04-03 1,60 A-06 A-06-09 3,53
A-04 A-04-04 1,92 A-06 A-06-10 7,61
A-04 A-04-05 16,27 A-06 A-06-11 1,15
A-04 A-04-06 9,59 A-06 A-06-12 0,47
A-04 A-04-07 18,58 A-06 A-06-13 5,55
A-04 A-04-08 10,28 A-06 A-06-14 0,58
A-04 A-04-09 20,77 A-06 A-06-15 4,18
A-04 A-04-10 2,43 A-06 A-06-16 3,50
A-04 A-04-11 1,40 A-06 A-06-17 1,54
A-04 A-04-12 2,57 A-06 A-06-18 6,71
A-04 A-04-13 1,37 A-06 A-06-19 2,97
A-04 A-04-14 15,45 A-06 A-06-20 2,03
A-04 A-04-15 1,14 A-06 A-06-21 1,90
A-04 A-04-16 2,69 A-06 A-06-22 1,66
A-04 A-04-17 4,77 A-06 A-06-23 1,17
A-04 A-04-18 15,02 A-06 A-06-24 1,21
A-04 A-04-19 23,24 A-06 A-06-25 1,68
A-04 A-04-20 3,57 A-06 A-06-26 0,90
A-04 A-04-21 5,47 A-06 A-06-27 0,86
25
A-06 A-06-28 7,06 A-07 A-07-32 5,59
A-06 A-06-29 0,40 A-08 A-08-01 0,18
A-06 A-06-30 2,61 A-08 A-08-02 0,18
A-06 A-06-31 0,46 A-08 A-08-03 6,44
A-06 A-06-32 3,13 A-08 A-08-04 4,41
A-06 A-06-33 2,03 A-08 A-08-05 5,53
A-06 A-06-34 0,48 A-08 A-08-06 1,06
A-06 A-06-35 0,65 Pedernales A-08 A-08-07 0,68
A-06 A-06-36 2,08 A-08 A-08-08 3,65
A-06 A-06-37 1,08 A-08 A-08-09 3,56
A-07 A-07-01 2,92 A-08 A-08-10 5,90
A-07 A-07-02 0,45 A-08 A-08-11 10,20
A-07 A-07-03 0,42 A-08 A-08-12 12,34
A-07 A-07-04 1,08 A-08 A-08-13 8,74
A-07 A-07-05 1,24 A-08 A-08-14 4,51
A-07 A-07-06 4,27 A-08 A-08-15 1,67
Arrastradrero
A-07 A-07-07 0,79 B-01 B-01-01 19,51
A-07 A-07-08 1,97 B-01 B-01-02 1,53
A-07 A-07-09 1,82 C-01 C-01-01 3,14
A-07 A-07-10 1,15 C-01 C-01-02 7,70
Pedernales A-07 A-07-11 5,73 C-01 C-01-03 4,75
A-07 A-07-12 1,47 C-01 C-01-04 0,50
A-07 A-07-13 0,97 C-01 C-01-05 0,88
A-07 A-07-14 1,66 C-01 C-01-06 0,69
A-07 A-07-15 19,64 C-01 C-01-07 1,36
A-07 A-07-16 1,29 C-01 C-01-08 0,31
A-07 A-07-17 0,46 C-01 C-01-09 0,15
A-07 A-07-18 0,86 C-01 C-01-10 0,53
A-07 A-07-19 0,21 C-01 C-01-11 4,39
Cojimíes
A-07 A-07-20 1,76 C-01 C-01-12 1,09
A-07 A-07-21 3,76 C-01 C-01-13 0,60
A-07 A-07-22 1,02 C-01 C-01-14 0,57
A-07 A-07-23 2,81 C-01 C-01-15 1,21
A-07 A-07-24 2,44 C-01 C-01-16 2,17
A-07 A-07-25 12,47 C-01 C-01-17 5,34
A-07 A-07-26 2,42 C-01 C-01-18 1,23
A-07 A-07-27 0,99 C-01 C-01-19 6,76
EIBARKITUR
A-07 A-07-28 1,32 C-01 C-01-20 1,26

A-07 A-07-29 1,51 C-01 C-01-21 4,20
A-07 A-07-30 1,49 C-01 C-01-22 5,93
A-07 A-07-31 1,47 C-01 C-01-23 3,27
26
Cojimíes C-01 C-01-24 6,90
Pueblo Nuevo C-01 C-01-25 3,21
D-01 D-01-01 21,56
E-01 E-01-01 13,95
E-01 E-01-02 0,87
E-01 E-01-03 0,69
Atahualpa
E-01 E-01-04 0,16
E-01 E-01-05 1,00
E-01 E-01-06 0,66
E-01 E-01-07 2,86
La Chorrera E-01 E-01-08 2,09
F-01 F-01-01 6,95
G-01 G-01-01 1,24
G-01 G-01-02 2,39
G-01 G-01-03 0,92
Coaque
G-01 G-01-04 12,59
G-01 G-01-05 6,33
G-01 G-01-06 8,07
G-01 G-01-07 3,29
G-01 G-01-08 7,42
H-01 H-01-01 4,97
H-01 H-01-02 0,45
H-01 H-01-03 0,18
H-01 H-01-04 0,25
10 de Agosto H-01 H-01-05 1,53
H-01 H-01-06 0,25
H-01 H-01-07 2,36
H-01 H-01-08 0,51
H-01 H-01-09 4,48
H-01 H-01-10 0,55
Tabla 2. Polígonos de Intervención Territorial Urbanos

27
EIBARKITUR
Mapa 7. PIT A-01

28
Mapa 8. PIT A-02
29
EIBARKITUR
Mapa 9. PIT A-03

30
Mapa 10. PIT A-04
31
EIBARKITUR
Mapa 11. PIT A-05

32
Mapa 12. PIT A-06
33
EIBARKITUR
Mapa 13. PIT A-07

34
Mapa 14. PIT A-08
35
EIBARKITUR
Mapa 15. PIT B-01 - Arrastradero

36
Mapa 16. PIT C-01 - Cojimíes
37
EIBARKITUR
Mapa 17. PIT D-01 - Pueblo Nuevo

38
Mapa 18. PIT E-01 - Atahualpa
39
EIBARKITUR
Mapa 19. PIT F-01 - La Chorrera

40
Mapa 20. PIT G-01 - Coaque
41
EIBARKITUR
Mapa 21. PIT H-01 - 10 de Agosto

42
2.2. Suelo rural Debido a la limitada información existente respecto
al suelo rural, especialmente la falta de un catastro
De acuerdo con lo establecido en la LOOTUGS en su rural, se han determinado 17 PITR.
artículo. 19, se define al suelo rural como “[...] El suelo
rural es el destinado principalmente a actividades
Código
agro productivas, extractivas o forestales, o el Parroquias Código Área (ha)
PITR
que por sus especiales características biofísicas o
R-01 10,31
geográficas debe ser protegido o reservado para
futuros usos urbanos [...]”. R-02 64,68
R-03 74,60
Para el caso de los polígonos de intervención de las R-04 5,83
áreas rurales se han delimitado el suelo del cantón R-05 13,75
a excepción de la cabecera cantonal y las cabeceras R-06 1,27
parroquiales, las mismas que se denominan áreas
R-07 2,27
urbanas, la delimitación se desarrolla a continuación.
Todas las R-08 3,76
A diferencia del componente urbanístico para el parroquias del R R-09 25,99
suelo urbano que se desarrolla a través de Zonas cantón R-10 37.528,44
Homogéneas Urbanas que a su vez contienen R-11 5.755,83
polígonos de intervención territorial, por la R-12 4.336,53
diversidad del territorio, en el suelo rural se
R-13 798,68
presentan directamente los polígonos. Esto se debe
a la limitada información oficial del área rural y que R-14 27.662,10
no se proporcionó un catastro rural de predios, que R-15 103.834,01
permita una delimitación precisa. R-16 9.992,01
R-17 765,76
2.2.1. Polígonos de Intervención Territorial Tabla 3. Polígonos de Intervención Territorial Rural

Rurales (PITR) Elaboración: EIBARKITUR
Los polígonos de intervención rural han sido definidos

a partir de la información cartográfica secundaria.
Se constituyen a partir de la subclasificación
del suelo que se desarrolla en el componente
estructurante. Está basado particularmente en los
recursos naturales en general, y la aptitud del suelo
en particular, que juega un importante papel en la
economía del país, por su función de producción,
y en especial de la agropecuaria y forestal, por ser
una de las bases del intercambio comercial y de la
balanza de pagos del país. La mayor eficiencia en el
uso de las tierras, y el mantenimiento a perpetuidad
de sus cualidades productivas, depende de la
adecuación de ese potencial, de los riesgos de su
utilización y de la tecnología aplicada.
43
EIBARKITUR
Mapa 22. PITR

44
45
3 Tratamientos urbanísticos
De conformidad con lo que plantea la LOOTUGS, utilización de los sistemas públicos de soporte
los tratamientos urbanísticos son “disposiciones y los espacios edificados que no requiere
que orientan las estrategias de planeamiento de la intervención en la infraestructura y
urbanístico de suelo urbano y rural, dentro de un equipamientos públicos, sino de la definición
polígono de intervención territorial, a partir de sus de una normativa urbanística destinada a
características de tipo morfológico, físicoambiental mantener el equilibrio orientado.
y socioeconómico. Los tratamientos están definidos
en el glosario de esta Ley.” (Art. 42) • Tratamiento de renovación: Se aplica en
áreas en suelo urbano que por su estado de
La misma ley ya determina cómo se deben asignar deterioro físico, ambiental y/o baja intensidad
los respectivos tratamientos: de uso y la pérdida de unidad morfológica,
necesitan ser reemplazadas por una nueva
estructura que se integre física y socialmente
Clasificación Subclasificación
Tratamiento al conjunto urbano. El aprovechamiento de
del Suelo del Suelo
estos potenciales depende de la capacidad
Sostenimiento
máxima de utilización de los sistemas públicos
Consolidado Renovación de soporte.
Conservación
Urbano Consolidación • Tratamiento de conservación: Se aplica
Mejoramiento a aquellas zonas urbanas que posean un
No consolidado alto valor histórico, cultural, urbanístico,
Integral
Desarrollo paisajístico o ambiental, con el fin de orientar
acciones que permitan la conservación
Expansión urbana Desarrollo
y valoración de sus características, de
Conservación conformidad con la legislación ambiental o
Protección
Recuperación patrimonial, según corresponda.
Rural Promoción
Producción y productiva Suelo urbano no consolidado
Aprovechamiento
Recuperación
extractivo
Mitigación • Tratamiento de consolidación: Se aplica a
aquellas áreas con déficit de espacio público,
Tabla 4. Tratamientos urbanísticos infraestructura y equipamiento público que
Fuente: LOOTUGS, 2016
requieren ser mejoradas, condición de la
cual depende el potencial de consolidación y
redensificación.
3.1. Suelo urbano
• Tratamiento de mejoramiento integral: Se
Para el suelo urbano, la ley prevé los siguientes aplica a aquellas zonas caracterizadas por la
tratamientos urbanísticos: presencia de asentamientos humanos con
alta necesidad de intervención para mejorar
la infraestructura vial, servicios públicos,
Suelo urbano consolidado
equipamientos y espacio público y mitigar
riesgos, en zonas producto del desarrollo
• Tratamiento de sostenimiento: Se aplica en
EIBARKITUR
informal con capacidad de integración

áreas que se caracterizan por un alto grado
urbana o procesos de redensificación en
de homogeneidad morfológica, coherencia
urbanizaciones formales que deban ser
entre el uso y la edificación y una relación
objeto de procesos de reordenamiento
de equilibrio entre la capacidad máxima de
físicoespacial, regularización predial o
46
urbanización.
• Tratamiento de desarrollo: Se aplican a

zonas que no presenten procesos previos de
urbanización y que deban ser transformadas
para su incorporación a la estructura urbana
existente, alcanzando todos los atributos de
infraestructuras, servicios y equipamientos
públicos necesarios.
El artículo 42 de la LOOTUGS establece, también,

que los “Gobiernos Autónomos Descentralizados
municipales y metropolitanos podrán establecer
tratamientos adicionales que consideren necesarios
en función de sus características territoriales”, por
lo que se crea el Tratamiento de Protección para el
suelo urbano no consolidado.
• Tratamiento de protección. Se aplica a

aquellas zonas urbanas no consolidadas que
tienen un alto valor urbanístico, paisajístico o
ambiental, buscando orientar acciones que
permitan la valoración y protección de sus
características.
Tratamiento Suelo Urbano Área (ha)

Suelo Urbano Consolidado 88,57
Tratamiento de sostenimiento 30,38
Tratamiento de renovación 54,65
Tratamiento de conservación 3,54
Suelo Urbano No Consolidado 739,29
Tratamiento de consolidación 446,89
Tratamiento de mejoramiento integral 172,28
Tratamiento de desarrollo 101,66
Tratamiento de protección 18,46
Tabla 5. Tratamientos Suelo Urbano

47
3.1.1. Tratamiento de sostenimiento
Se lo ubica en suelo urbano consolidado, que

está provisto de los servicios básicos de agua
potable, alcantarillado y energía eléctrica. Está
ubicado sobre la cota 30, por lo que los niveles
de riesgo por tsunami o inundaciones es poco
probable. La mayoría de los predios se ubican en
una topografía plana y favorable, y cuya trama
urbana es predominantemente rectangular. Luego
del terremoto y tras la caída y demolición de
varios edificios, se determina que la edificabilidad
promedio que existe es de 2 pisos, con algunos
bloques de 4 pisos. El objetivo de aplicar este
tratamiento es que la norma busque sostener el
proceso urbanístico que se da, reconociendo las
obras de mantenimiento y mejoramiento de espacio
público y vialidad.
EIBARKITUR
48
Mapa 23. Tratamiento urbanístico de sostenimiento
49
3.1.2. Tratamiento de renovación
Se aplica este tratamiento al suelo urbano

consolidado, que siendo provisto por servicios
básicos y teniendo accesibilidad al sistema de
movilidad de la ciudad, presenta un deterioro físico,
una baja intensidad del uso del suelo, y varios lotes
que no han sido re-edificados luego del sismo,
o nunca fueron edificados. El objetivo de aplicar
este tratamiento es aplicar una normativa que
permita integrar nuevas estructuras que permitan
la integración del suelo urbano consolidado en
ejes y corredores que intensifiquen la habitabilidad
urbana del sector y la utilización máxima de los
sistemas públicos de soporte.
EIBARKITUR
50
Mapa 24. Tratamiento urbanístico de renovación
51
3.1.3. Tratamiento de conservación
Se encuentra principalmente en el suelo urbano

consolidado, que por razones de carácter de
conservación, que en el caso de Pedernales
es exclusivamente por razones paisajísticas o
relacionadas con mantener la naturaleza.
EIBARKITUR
52
Mapa 25. Tratamiento urbanístico de conservación
53
3.1.4. Tratamiento de consolidación
Se lo aplica en suelo urbano no consolidado, donde

no está provisto de los tres servicios básicos de agua
potable, alcantarillado y energía eléctrica. Tiene
las características suficientes para incorporarse
a la trama urbana dictada desde el suelo urbano
consolidado. Está próximo al sistema de movilidad
del cantón y está bien provisto de los equipamientos
esenciales definidos en los estándares urbanísticos.
EIBARKITUR
54
Mapa 26. Tratamiento urbanístico de consolidación - Pedernales
55
EIBARKITUR
Mapa 27. Tratamiento urbanístico de consolidación - Cojimíes

56
Mapa 28. Tratamiento urbanístico de consolidación - Atahualpa
57
EIBARKITUR
Mapa 29. Tratamiento urbanístico de consolidación - Coaque

58
Mapa 30. Tratamiento urbanístico de consolidación - 10 de Agosto
59
3.1.5. Tratamiento de mejoramiento
integral
Se encuentra en suelo urbano no consolidado, y

tiene mayores dificultades para integrarse a la red
de servicios básicos, y al sistema de movilidad de la
ciudad. Además no está provisto adecuadamente a
los equipamientos necesarios y requeridos para una
adecuada unidad urbana. Se caracteriza por tener
una topografía accidentada cuya estructura predial
no es de práctica aplicación en el territorio, y por lo
tanto por estar en zonas de riesgo que requieren de
la intervenciones para mitigar dicho riesgo.
EIBARKITUR
60
Mapa 31. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Pedernales
61
EIBARKITUR
Mapa 32. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Cojimíes

62
Mapa 33. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Pueblo Nuevo
63
EIBARKITUR
Mapa 34. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Atahualpa

64
Mapa 35. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - Coaque
65
EIBARKITUR
Mapa 36. Tratamiento urbanístico de mejoramiento integral - 10 de Agosto

66
3.1.6. Tratamiento de desarrollo
Se lo aplica en suelo urbano no consolidado, donde

no existe un proceso completo de urbanización,
que implica el conjunto de obras de dotación de
infraestructuras, equipamientos y espacio público.
Requiere de una intervención por parte de un
desarrollador urbanístico e inmobiliario que permita
cumplir con los estándares urbanísticos y normativa
respectiva para un nuevo desarrollo.
67
EIBARKITUR
Mapa 37. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Pedernales

68
Mapa 38. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Cojimíes
69
EIBARKITUR
Mapa 39. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Atahualpa

70
Mapa 40. Tratamiento urbanístico de desarrollo - Coaque
71
EIBARKITUR
Mapa 41. Tratamiento urbanístico de desarrollo - 10 de Agosto

72
3.1.7. Tratamiento de protección
Se lo aplica en suelo urbano no consolidado, que

por razones de carácter de protección, que en el
caso de Pedernales es exclusivamente por razones
ambientales o relacionadas con mantener la
naturaleza.
73
EIBARKITUR
Mapa 42. Tratamiento urbanístico de protección - Pedernales

74
Mapa 43. Tratamiento urbanístico de protección - Atahualpa
75
EIBARKITUR
Mapa 44. Tratamiento urbanístico de protección - Coaque

76
Mapa 45. Tratamiento urbanístico de protección - 10 de Agosto
77
3.2. Suelo rural Tratamiento Suelo Rural Área (ha)
Tratamiento de conservación 47.620,81
Para el suelo rural, en su artículo 4, la ley prevé los Tratamiento de desarrollo 202,45
siguientes tratamientos urbanísticos:
Tratamiento de mitigación 798,67
• Tratamiento de desarrollo. Se aplica al suelo Tratamiento de promoción productiva 114.591,78

rural de expansión urbana que no presente Tratamiento de recuperación 27.662,10
procesos previos de urbanización y que deba
Tabla 6. Tratamientos Suelo Rural
ser transformado para su incorporación a la Elaboración: EIBARKITUR
estructura urbana existente, para lo cual se
le dotará de todos los sistemas públicos de
soporte necesarios. 3.2.1. Tratamiento de promoción
productiva
• Tratamiento de conservación. Se aplica a
aquellas zonas rurales que posean un alto El tratamiento de promoción productiva está
valor histórico, cultural, paisajístico, ambiental dirigida al suelo que tiene aptitud agropecuaria
o agrícola, con el fin de orientar acciones y acuícola. Se han identificado 129.619,19 ha.
que permitan la conservación y valoración aptas para promoción productiva, de acuerdo con
de sus características, de conformidad con la reclasificación de la información agropecuaria
la legislación ambiental o patrimonial, según a escala 1:25.000. Se delimitó dichas zonas para
corresponda. promoción productiva ya que las mismas presentan
características físicas para aprovechamiento bajo
• Tratamiento de recuperación. Se aplica una categoría o tipo de utilización desde el punto
a aquellas zonas de suelo rural de de vista de producción agropecuaria, sin causar
aprovechamiento productivo o extractivo que deterioro físico del suelo.
han sufrido un proceso de deterioro ambiental
y/o paisajístico, debido al desarrollo de las De acuerdo con la calidad y capacidad de suelos
actividades productivas o extractivas y cuya identificados para promoción productiva del cantón,
recuperación es necesaria para mantener el se recomiendan cultivos agrícolas como higuerilla,
equilibrio de los ecosistemas naturales, según aguacate, cacao, café, banano, caña de azúcar,
lo establecido en la legislación ambiental y plátano, maíz duro, maní. Para cultivos pecuarios
agraria. se recomienda el mantenimiento y/o mejoramiento
de los pastos; y para las actividades forestales
• Tratamiento de promoción productiva. Se se recomienda la forestación y reforestación con
aplica a aquellas zonas rurales de producción especies nativas y exóticas adaptadas a la zona,
para potenciar o promover el desarrollo adaptadas a la zona, de rápido crecimiento y de
agrícola, acuícola, ganadero, forestal o de copa ancha. Finalmente, este suelo tiene la aptitud
turismo, privilegiando aquellas actividades para desarrollos turísticos.
que garanticen la soberanía alimentaria,
según lo establecido en la legislación agraria.
3.2.2. Tratamiento de recuperación
• Tratamiento de mitigación. Se aplica
a aquellas zonas de suelo rural de Alrededor de 45.516,06 ha en el cantón Pedernales
EIBARKITUR
aprovechamiento extractivo donde se se delimitan como zonas de producción con

deben establecer medidas preventivas para tratamiento de recuperación. Se identificaron estas
minimizar los impactos generados por la superficies debido a sus limitaciones físicas para
intervención que se desarrollará, según lo usos agrícolas y forestales. Limitaciones importantes
establecido en la legislación ambiental. como pendiente, clima, textura, que conlleva a
78
estos suelos a delimitarlos como suelos donde solo bosque húmedo tropical en la Cordillera de Mache
se deberían destinar acciones de recuperación y Chindul al sur de la provincia de Esmeraldas y
como mantenimiento de cobertura vegetal y/o norte de la provincia de Manabí, en una extensión
reforestación. Entre este suelo se encuentra el borde aproximada de 70 000 hectáreas. De acuerdo con la
costero, de conformidad con lo que se establece normativa, se prohíbe la alteración de sus límites y
en el Plan de Ordenamiento Territorial Costero del el deterioro de sus recursos.
Cantón Pedernales y el Plan de Ordenamiento del
Espacio Marino Costero-POEMC. Bosque protector Pata de Pájaro
El polígono está delimitado de acuerdo con los

3.2.3. Tratamiento de mitigación límites establecidos por el Sistema Nacional de Áreas
Protegidas (SNAP) del Ministerio del Ambiente. El
Las zonas donde se debería aplicar tratamiento Bosque Protector comprende un área de 43.36 km².
de mitigación son las concesiones mineras, las
únicas actividades extractivas de recursos no Manglar del Estuario de Río Cojimíes
renovables identificados dentro del cantón. En la
actualidad existen cuatro concesiones mineras Polígono delimitado de acuerdo con el Patrimonio
que operan actualmente que cubren alrededor de Forestal Nacional. Según El Código Orgánico del
45.81 hectáreas en el cantón. Dichas concesiones Ambiente (COA) Art.103, el ecosistema manglar
mineras son no metálicas es decir el impacto al es un bien del Estado, el mismo que está fuera del
medio ambiente es medio, ya que las mismas comercio, no es susceptible de posesión o cualquier
extraen materiales de construcción como arena y otro medio de apropiación, y sobre él no puede
cascajo. El Ministerio de Ambiente y ARCOM regulan adquirirse el dominio ni ningún otro derecho real por
dichas concesiones ya que las mismas según la ley prescripción; y solamente podrá ser aprovechado
minera no pueden operan sin licencia ambiental sosteniblemente mediante concesión otorgada
ni concesión de agua vigente. Dentro de su plan o renovada por el Ministerio rector del ámbito
de explotación y de operación necesarios para pesquero. Conservación, protección y uso sostenible
operar; debe contemplar la gestión social, procesos sin afectar sus procesos y ciclos vitales, evitando su
técnicos, remediación ambiental y buen uso de los fragmentación por actividades antrópicas.
recursos no renovables que se identifiquen dentro
de las áreas concesionadas.
Sistema hídrico
3.2.4. Tratamiento de conservación Los recursos hídricos sólo pueden ser usados o
aprovechados sustentablemente. En Pedernales
Se aplica el tratamiento de conservación a los se deberán considerar para su recuperación o
polígonos que son parte del sistema nacional de protección como mínimo los siguientes cuerpos de
áreas protegidas y zonas ecológicas que deben agua: Río Tachina, río Vite, estero Chimbique, estero
mantenerse. Agua Amargo.
Reserva Mache Chindul 3.2.5. Tratamiento de desarrollo

El polígono que comprende la Reserva Mache Este tratamiento se aplica a las áreas de suelo
Chindul está delimitado en base al Registro Oficial rural de expansión urbana establecidos en el
N°29 (jueves 19 de septiembre de 1996) que componente estructurante de este instrumento de
declara la existencia de la Reserva Ecológica Mache- planificación. Este tratamiento se aplica en un área
Chindul e incorporado al Patrimonio Nacional de total de 202,45 ha.
Áreas Naturales del Ecuador, el remanente del
79
EIBARKITUR
Mapa 46. Tratamiento urbanístico suelo rural

80
81
4 Aprovechamiento del suelo
El aprovechamiento del suelo se define Uso General Código

particularmente en la LOOTUGS como la
Residencial R
determinación de las posibilidades de utilización
Múltiple M
del suelo, en términos de clasificación, uso,
ocupación y edificabilidad, de acuerdo con los Comercial y de servicios CyS
principios rectores definidos en la ley (Art. 20). El Industrial I
aprovechamiento debe aplicarse conforme la forma Equipamiento E
ordenada de dividir el territorio, esto es en los Agropecuario A
polígonos de intervención territorial. Para lo cual,
Forestal F
la presente sección desarrolla los datos respecto a
los usos de suelo, la forma de ocupación del suelo, Acuícola U
y la edificabilidad. Estos datos deben ser asignados Protección Ecológica P
de conformidad con el modelo territorial y los Aprovechamiento Extractivo X
estándares urbanísticos para el cantón Pedernales.
Protección de Riesgos R
Tabla 7. Codificación de usos de suelo

4.1. Uso de suelo 3. Uso restringido. Es aquel que no es

requerido para el adecuado funcionamiento
De conformidad a lo que define la ley, el uso es la del uso principal, pero que se permite bajo
destinación asignada al suelo, conforme con su determinadas condiciones.
clasificación y subclasificación, previstas en la Ley
(Art. 21). Se refiere en particular a las actividades
4. Uso prohibido. Es aquel que no es compatible
que se desarrollen en los predios que constan
con el uso principal o complementario, y
dentro de un polígono de intervención territorial.
no es permitido en una determinada zona.
Los usos que no estén previstos como
4.1.1. Usos generales y específicos principales, complementarios o restringidos
se encuentran prohibidos.
Uso general es aquel definido por el plan de uso y
gestión de suelo que caracteriza un determinado Los usos urbanos específicos, se determinan en los
ámbito espacial, por ser el dominante y mayoritario cuadros que se encuentran en esta sección, por
(Art. 22). Para efectos del presente plan, se definen cada uso principal, que determinan actividades
los usos generales presentados en la Tabla 7. económicas ejemplificativas, sobre las cuales
se deberán expedir las respectivas licencias de
De conformidad con la LOOTUGS, los usos específicos funcionamiento o patentes de dichas actividades,
son aquellos que detallan y particularizan las para que puedan operar. Estos listados deberán ser
disposiciones del uso general en un predio concreto, revisados continuamente por la municipalidad.
conforme con las categorías de uso principal,
complementario, restringido y prohibido. 4.1.1.1. Residencial
1. Uso principal. Es el uso específico permitido De conformidad con la Resolución No.

en la totalidad de una zona. 005-CTUGS-2020, el uso residencial se destina
EIBARKITUR
para vivienda permanente, en uso exclusivo o

2. Uso complementario. Es aquel que combinado con otros usos de suelo compatibles, en
contribuye al adecuado funcionamiento del edificaciones individuales o colectivas del territorio.
uso principal, permitiéndose en aquellas Para el cantón Pedernales existen dos tipos de uso
áreas que se señale de forma específica. residencial:
82
Residencial 1 A. Comercio y servicios barriales
• Zonas residenciales con presencia limitada Constituyen las actividades que son compatibles
de actividades comerciales y equipamientos con el uso de suelo residencial y contienen los
de nivel barrial. En esta categoría pueden comercios básicos para consumo diario, tales como
construirse edificaciones unifamiliares con servicios de apoyo a las áreas residenciales, oficinas
pocos pisos de altura. menores y alojamiento doméstico no permanente.
• Los equipamientos podrán ocupar el 100% B. Comercio y servicios sectoriales

del COS Total, las actividades de comercio y
servicios podrán ocupar hasta un máximo del Constituyen las actividades que sirven a los distintos
50% de COS PB. sectores o Zonas Homogéneas Urbanas y Rurales,
permitiendo actividades de comercio con un bajo
Residencial 2 impacto con el medio ambiente. Está compuesto
por comercios especializados que sirven a todo un
• Zonas residenciales que permiten actividades sector y que generan tráfico vehícular y de carga.
económicas, comerciales y equipamientos Permite también brindar servicios especializados
para el barrio o un sector de mayor área que están cerca a zonas residenciales, contienen
dentro de la ciudad. comercios de menor escala, oficinas de negocios,
empresas, sedes gubernamentales, etc. Finalmente
• Los equipamientos y las actividades de permite actividades de alojamiento permanente
comercio y servicios podrán ocupar hasta el según las limitaciones que se establecen en el
100% del COS Total. cuadro anexo.
4.1.1.2. Múltiple C. Comercio y servicios cantonales
De conformidad con la Resolución No. Contiene las actividades de tipo comercial y

005-CTUGS-2020, el uso múltiple se le da al suelo con servicios que sirven a todo a la ciudad de manera
mezcla de actividades residenciales, comerciales, general y al cantón. Contiene a su vez comercio y
de oficina, industriales de bajo impacto, servicios y servicios restringidos que serán compatibles según
equipamientos compatibles. Se ubica en las zonas la sección de compatibilidad de usos.
de centralidad de la ciudad o en los ejes de las vías
principales. Contiene comercio y servicios que ubicándose
en zonas determinadas rebasan la magnitud de
4.1.1.3. Comercio y Servicios la ciudad y sirven a todo el cantón. Contiene
establecimientos que generan alto tráfico vehicular
De conformidad con la Resolución No. y de carga, que afectan la imagen urbana y otras
005-CTUGS-2020, el uso comercio y servicios se le actividades económicas que son propias de sectores
da al suelo con mezcla de actividades residenciales, o barrios; centros de diversión que que tienen
comerciales, de oficina, industriales de bajo un alto impacto para la vida diaria de la ciudad;
impacto, servicios y equipamientos compatibles. Se almacenes y bodegas con una perspectiva mayorista,
ubica en las zonas de centralidad de la ciudad o en centros comerciales mayores; alojamiento con una
los ejes de las vías principales. capacidad de cama superior a la escala sectorial. De
manera especial contiene comercio restringido, y
El uso comercial y servicios se clasifica por escalas: talleres de servicios que por ruido, vibración, olores,
humo, polvo, debe tener una zona determinada en
la ciudad.
83
Uso
Simbología Escala Código Actividades
Específico
Actividades de peluquería y otros tratamientos de belleza
Alquiler con fines operativos de maquinarias y equipo de
oficina
Alquiler de duchas de vestidores y duchas de agua dulce
Alquiler de equipo de computacion/cybercafé
Reparacion y arreglos de prendas de vestir
Servicio de instalacion, mantenimiento de
electrodomesticos
Tienda de abarrotes
Barrial CB
Venta al por menor de articulos de bazar en general
Venta al por menor de articulos de papeleria
Venta al por menor de carne, pollo, chancho y derivados
Venta al por menor de mariscos
Venta al por menor de prendas de vestir y calzado
Venta de pan, panecillos pasteles
Venta la por menor de productos farmaceuticos
Ventas de bocaditos dulce y servicios de comida bajo
contrato
Venta al por menor de arroz, cacao, etc
Venta al por menor de artefactos electrodomestico
Comercio C Venta al por menor de articulos de ferreteria
Venta al por menor de ataudes
Venta al por menor de bebidas alcoholicas artesanales
Venta al por menor de equipos de telecomunicación,
celulares, piezas y accesorios
Venta al por menor de gas en bombona
Venta al por menor de muebles de cualquier material
Venta al por menor de productos naturistas
Venta al por menor de productos veterinarios
Sectorial CS
Venta de alimentos balanceados, abonos organicos
Venta de articulos de plastico
Venta de insumos agropecuarios
Venta de licor y servicio de entretenimiento
Venta de lubricantes, aceites, filtros etc.
Venta de productos cosmeticos
Ventas al por menor de productos de perfumeria
EIBARKITUR
Ventas al por menor de productos para fiestas

Ventas de armas, municiones y accesorios
Ventas de boletos de loteria
Ventas de lentes y examenes visuales
84
Venta al por mayor de bebidas alcoholicas
Venta al por mayor de productos de supermercado
Venta al por mayor de productos naturales medicinales
Venta al por mayor de telefono y equipo de computacion
Venta al por mayor de todo tipo de partes, componentes.
Venta al por mayor y menor de madera
Venta al por mayor y menor de materiales de construccion
Comercio C Cantonal CC Venta al por mayor y menor de prendas de vestir en general
Venta al por menor y mayor de desechos y material
reciclable
Venta al por menor y mayor de helados y bolos
Venta al por menor y mayor de marisco
Venta al por menor y mayor de materiales de papelerias
Venta al por menor y mayor de partes piezas y accesorios de
moto
Venta al por mayor de articulos de bazar
Actividades de oficina
Gimnasios y otras instalaciones para actividades deportivas
Barrial SB bajo techo
Servicio de alimentos y bebidas (prohibida la venta de licor
de manera predominante o exclusiva)
Actividades de apoyo a la enseñanza
Actividades profesionales y de consultoría técnica
Actividades de clubes deportivos, ligas deportivas y afines
Actividades de mensajería
Actividades financieras y de seguros
Centro de diagnóstico por imágen
Centro de distribución de gas GLP
Centro de spa y salón de masaje
Servicios S Centros de formación técnica y profesional
Consulta y tratamiento por medicos generales y
Sectorial SS especialistas, hasta 6 unidades de consulta
Gallera o coliseo de gallos
Investigaciones y desarrollo experimental en el campo de las
ciencias naturales y la ingeniería.
Investigaciones y desarrollo experimental en el campo de las
ciencias sociales y las humanidades
Lavado y limpieza de vehículos y motocicletas
Lavado y limpieza, incluida la limpieza en seco, de productos
textiles y de piel
Mantenimiento y reparacion de vehiculos automotores
Galerías de arte
Publicidad
85
Organización y gestion de eventos
Sala de juegos electrónicos y mecánicos sin apuestas o
premios
SS Servicio de estanpados serigraficos de productos textiles
Servicio de reparacion y mantenimiento de aparatos
Sectorial eléctricos
Servicios de grabación de sonidos en discos o en cintas
Servicios administrativos y de apoyo
Agencia de viajes
SS2
Centros de diversión/discotecas/bares
Servicio de hospedaje
Servicios S Agencias y patios de vehículos automotores livianos
Bodegas de almacenamiento sin tratamiento
SC1 Bodegas de productos perecibles
Centro de acopio de gas GLP
Todas las actividades de transporte de carga por carretera
Servicio de hospedaje en moteles
Cantonal
Casas de citas
SC2
Clubes nocturnos
Centros de tolerancia
Actividades de espectáculos de rodeo
SC3 Actividades de espectáculos en vivo distintos de los
deportivos
Tabla 8. Uso de suelo Comercial y de Servicios

4.1.1.4. Industrial establecimientos manufactureros).
De conformidad con la Resolución No. • Industrial de mediano impacto: Corresponde

005-CTUGS-2020, el uso industrial es el destinado a industrias que producen ruido desde los
a las áreas de la ciudad en suelo rural o urbano, con 60dB, vibración y olores, condicionados o no
presencia de actividad industrial de variado impacto, compatibles con usos de suelo residencial
que producen bienes o productos materiales. De (Vulcanizadoras, aserraderos, mecánicas
acuerdo con el impacto, el suelo industrial puede semipesadas y pesadas).
ser:
• Industrial del alto impacto: Corresponde
• Industrial de bajo impacto: Corresponde a las industrias peligrosas por la emisión
a las industrias o talleres pequeños que de combustión, emisiones de procesos,
no generan molestias ocasionadas por emisiones de ruido, vibración o residuos
EIBARKITUR
ruidos menores a 60dB, malos olores, sólidos, su localización debe ser

contaminación, movimiento excesivo de particularizada. (Fabricación de maquinaria
personas o vehículos, son compatibles con pesada agrícola, botaderos de chatarra,
usos residenciales y comerciales. (Cerrajerías, fabricación de productos asfálticos, pétreos,
imprentas artesanales, panificadoras, fabricación de jabones y detergentes).
86
El detalle de las actividades industriales dentro de
cada grupo descrito consta en el siguiente cuadro:
Uso
Específico
Carpinterías y reparación de muebles
Cerrajería, ensamblaje de productos sin fundición, aleación
y galvanoplastia
Ebanistería
Editoriales e industrias conexas
Elaboración artesanal de instrumentos musicales
Elaboración artesanal de dulces, cocadas, melcochas entre
otros
Elaboración de artículos deportivos
Elaboración de masas mezcladas para fabricación de
pasteles
Elaboración artesanal de helados, sorbetes, granizados y
Bajo afines
I1
Impacto
Fabricación de productos de informática, electrónica y
óptica
Imprentas artesanales, encuadernación (excepto la
manufactura de los componentes básicos)
Impresión y reproducción de grabaciones
Panificadora
Industrial I Reparación de bicicletas
Reparación de motocicletas y mototaxis
Reparación y mantenimiento de aparatos electrónicos
Taller de artículos de cuero, calzado en pequeña escala
Talleres de orfebrería y joyería
Tapicerías artesanales
Bloqueras
Cervecerías, vinerías, destilerías de producción artesanal
Elaboración de artículos plásticos
Elaboración de productos de cerámica
Empacado y etiquetado de mariscos, productos cárnicos y
afines
Medio Criaderos de pollos y aves de corral
I2
Impacto
Fabricación botes de fibra de vidrio
Fabricación de aire acondicionado
Fabricación de bicicletas
Fabricación de colchones sin polimerización
Fabricación de hielo seco (dióxido de carbono) o natural
Fabricación de motocicletas, mototaxis y repuestos
87
Fabricación de muebles y accesorios metálicos
Fabricación de productos textiles
Fabricación de puntales, andamios
Fabricación de tanques o recipientes a base de soldadura
Fabricación de vidrio y objetos de vidrio
Fábricas para el procesamiento de café
Laboratorios de investigación, análisis, experimentación o
pruebas
Laboratorios de larvas de camarón
Moliendas de harina y similares
Panificadoras y productos en base de harina (1000-25000
lts)
Medio Pasteurización de leche y sus derivados y/o procesamiento
I2
Impacto de leche para la obtención de quesos, mantequilla, etc.
Plantas frigoríficas
Producción artesanal de embutidos
Producción de aparatos ortopédicos
Producción de aparatos protésicos
Producción de bebidas alcohólicas que no incluye proceso
de destilación
Producción de conductores eléctricos y tuberías plásticas
Industrial I Producción de conservas de alimentos secos y deshidratados
Producción de conservas, mermeladas, jarabes,
concentrados, aderezos, especias y extractos industriales.
Producción de frutas, jugos, vegetales y comida congelada ,
helados y afines
Bodega de baterías y materiales contaminados con
productos peligrosos
Bodega de chatarra con balanza alto rango para pallets
Centrales termoeléctrica
Construcción y/u operación de fábricas para elaboración de
alimentos para animales
Destilación, mezcla, fabricación de bebidas alcohólicas
Embotellado industrial con agua sin potabilizar
Alto Fabricación de asfalto o productos asfálticos
I3
Impacto
Fabricación de baldosas y losetas de recubrimiento
Fabricación de cemento
Fabricación de equipo eléctrico
Fabricación de instrumentos y materiales médicos y
EIBARKITUR
odontológicos.
Fabricación de jabón, detergentes y afines
Fabricación de juegos y juguetes.
Fabricación de maquinaria agrícola
88
Fabricación de maquinaria para la construcción
Fabricación de otros productos minerales no metálicos
Fabricación de papel y de productos de papel
Fabricación de pinturas, barnices, lacas, resinas sintéticas
Fabricación de productos de caucho natural o sintético y
plástico
Fabricación de productos de grafito
Fabricación de productos farmacéuticos, sustancias químicas
medicinales y productos botánicos de uso farmacéutico
Fabricación de productos primarios del hierro y acero
Fabricación de productos veterinarios
Fabricación de tinta
Fabricación industrial de cosméticos
Fabricación o procesamiento de productos estructurales
(varillas, vigas, rieles)
Fabricación y montaje de camiones
Fábricas para producción de bebidas carbonatadas o
Alto gaseosa
Industrial I I3
Impacto
Hormigoneras
Industria metalmecánica
Industria tabacalera
Pasteurización de leche y sus derivados y/o procesamiento
de leche para la obtención de quesos, mantequilla, etc.
(>25000 lts)
Planta de tratamiento y energía eléctrica
Procesamiento de aceites y grasas animales y vegetales
Procesamiento de pescado, crustáceos y otros productos
marinos
Producción industrial de confites
Producción industrial de embutidos
Producción y comercialización de fertilizantes, abonos
Producción y comercialización de plaguicidas, desinfectantes
Productos de cal y/o yeso
Tinturado de textiles y pieles
Tubos de cemento
Tabla 9. Uso de suelo Industrial

89
4.1.1.5. Equipamientos radio de influencia, pudiendo ser tipificados como
barriales para aquellos cuya influencia sea un barrio,
De conformidad con la Resolución No. sectoriales o zonales aquellos cuya influencia cubra
005-CTUGS-2020, el uso equipamiento es para varios barrios o zonas de la ciudad y equipamientos
el suelo destinado a actividades e instalaciones de ciudad a aquellos que por su influencia tenga
que generen bienes y servicios sociales y públicos alcance o puedan cubrir las necesidades de la
para satisfacer las necesidades de la población o población de toda la ciudad.
garantizar su esparcimiento, independientemente
de su carácter público o privado. Los equipamientos El detalle de los equipamientos consta en el
deben clasificarse de acuerdo con su naturaleza y el siguiente cuadro:
Uso
Específico
Universidades
Escuelas politécnicas
Cantonal EEC
Centros de investigación
Institutos tecnológicos superiores
Establecimiento para educación inicial, básico y bachillerato
Institutos técnicos
Eduación EE
Institutos de educación especial
Sectorial EES Centros artesanal
Escuelas taller
Institutos de educación superior con actividades
semipresenciales
Barrial EEB Centro educativo inicial y general básico
Centros de promoción popular
Centros culturales
Centros de documentación
Teatros, auditorios y cines mayores a 150 puestos.
Cantonal ECC
Sedes de asociaciones y gremios profesionales
Casas de la cultura
Centros culturales
Cultural EC Cinematecas y hemerotecas
Bibliotecas
Museos
Sectorial ECS Galerías públicas de arte
Salas de exposiciones
Teatros, auditorios y cines de hasta 150 puestos
EIBARKITUR
Casas barriales
Barrial ECB
Bibliotecas barriales y archivos
Hospital de especialidades
Salud ES Cantonal ESC
Hospital general mayor a 15 camas de hospitalización
90
Cantonal ESC Consultorios mayores a 20 unidades de consulta
Clínicas con un máximo de 15 camas de hospitalización
Centros de salud
Salud ES Sectorial ESS
Unidades de emergencia
Hospitales del día
Barrial ESB Subcentros de Salud.
Albergues de asistencia social de más de 50 camas
Cantonal EBC
Centro de protección de niños, niñas y adolescentes
Centro de formación juvenil y familiar
Asilos de ancianos
Bienestar EBS
EB Centros de reposo
social
Orfanatos
Centros infantiles
Barrial EBB Guarderías
Centro de estimulación temprana
Estadios
Piscinas y balnearios
Coliseos
Cantonal ERC
Polideportivos
Centro de espectáculos
Recreativo y Parque cantonal
ER
Deporte Centros recreativos deportivos
Canchas deportivas de césped natural y sintético
Sectorial ERS Escuela deportiva
Alquiler de salones, áreas verdes, y deportivas para eventos
Parque infantil
Barrial ERB Parque barrial y/o sectorial
Parque con recreación pasiva
Cantonal EGC Catedral de culto religioso de más de 500 personas
Templos, iglesias y centros de culto de hasta 500 personas
Sectorial EGS
Religioso EG
Capillas
Barrial EGB
Centro de culto religioso hasta 200 puestos
Instalaciones militares
Cuarteles policiales
Cantonal EGC
Centro de rehabilitación social, penitenciaria y cárceles
Seguridad EG Centro de detención provisional
Estación de bomberos
Sectorial EGS
Unidad de vigilancia comunitaria
Barrial EGB Unidad de policía comunitaria
91
Alcaldía
Sede principal de entidades públicas
Cantonal EAC
Centros administrativos nacionales, provinciales y
Admin- cantonales
istración EA
Pública Agencias municipales
Oficinas de agua potable, energía eléctrica, correos y
Sectorial EAS
teléfonos
Sedes de gremios y federaciones de profesionales
Parques cementerios o camposantos con salas de
Cantonal EFC
velaciones, fosas, nichos, criptas, crematorios
Servicios Funerarias
EF
Funerarios
Sectorial EFS Salas de velaciones sin crematorio
Preparación de cadáveres.
Terminales locales
Terminales de transferencia de transporte público
Cantonal ETC Estaciones de transporte y carga pesada

Terminales de buses interprovinciales
Helipuertos
Transporte ET
Aeropuertos civiles y militares
Estacionamiento de buses
Sectorial ETS
Centro de revisión vehicular
Estación de mototaxis y taxis
Barrial ETB Parada de buses
Parqueaderos públicos motorizados y no motorizados
Plantas potabilizadoras
Antenas centrales de transmisión y recepción de
Cantonal EIB telecomunicaciones.
Subestaciones eléctricas
Infraestruc- Estaciones de bombeo
EI
tura Almacenamiento de agua
Sectorial EIS Estaciones radioeléctricas
Estaciones centrales fijas y estaciones de base de los
servicios fijo y móvil terrestre de radiocomunicación.
Baterías sanitarias
Barrial EIB
Lavanderías
Tratamiento de desechos sólidos y líquidos (plantas
EIBARKITUR
Especial EL Cantonal ELC procesadoras, , rellenos sanitarios).

Depósitos de desechos industriales.
Tratamiento de desechos sólidos y líquidos (incineración,
Especial EL Cantonal ELC
lagunas de oxidación), gasoductos, oleoductos y similares.
92
Especial EL Cantonal ELC Carnales cantonales
Tabla 10. Uso de suelo Equipamiento

4.1.1.6. Agropecuario por la ordenanza municipal correspondiente. La

determinación del uso de suelo agropecuario se
De conformidad con la Resolución No. establece en función de parámetros normativos que
005-CTUGS-2020, el uso agropecuario corresponde establezcan fraccionamientos mínimos de acuerdo
a aquellas áreas en suelo rural vinculadas con con factores que garanticen su preservación de usos
actividades agrícolas y pecuarias que requieren e impidan la urbanización y que son definidos por la
continuamente labores de cultivo y manejo, en Autoridad Agraria Nacional.
las que pueden existir asentamientos humanos
concentrados o dispersos con muy bajo coeficiente El detalle de las actividades para el uso agropecuario
de ocupación del suelo, mismo que será determinado consta en el siguiente cuadro:
Uso
Específico
Producción de cultivos, propagación de plantaciones, y
actividades de apoyo a la agricultura
Viveros con áreas cerradas para producción de cultivo por
semilla o esqueje, árboles frutales, plantas ornamentales y
otras especies vegetales.
Implantación de granjas o huertos para cultivos de
hortalizas, frutales y plantas medicinales.
Implantación de invernaderos, galpones, instalaciones
para el procesamiento de materia prima: áreas abiertas o
Agrícola AA
cerradas, que se destinan a la producción tecnificada de
cultivos
Incorporación de sistemas de captación y distribución de
Agropec- agua para riego y abrevaderos.
A
uario Generación de actividades destinadas al tratamiento
de desechos orgarncos agropecuarios: Sistemas de
compostaje.
Generación de actividades recreativas, ecoturísticas, de
conservación o de protección agraria.
Producción avícola, carne de pollo
Producción porcina, carne de cerdo
Producción de leche
Pecuario AP Producción de ganado vacuno
Actividades de apoyo a la ganadería, cría de otro tipo de
animales
Infraestructura agropecuaria
Tabla 11. Uso de suelo Agropecuario

93
4.1.1.7. Forestal establece en función de parámetros normativos que
establezcan fraccionamientos mínimos de acuerdo
De conformidad con la Resolución No. con factores que garanticen su preservación de usos
005-CTUGS-2020, el uso forestal corresponde a e impidan la urbanización y que son definidos por la
áreas en suelo rural destinadas para la plantación de Autoridad Agraria Nacional.
comunidades de especies forestales para su cultivo
y manejo destinadas en la explotación maderera. El detalle de las actividades para el uso forestal
La determinación del uso de suelo forestal se consta en el siguiente cuadro:
Uso
Específico
Plantación, manejo y aprovechamiento forestal y productos
relacionados aplicando técnicas y tecnologías de bajo
impacto
Implantación de viveros forestales para la producción de
material vegetal forestal.
Generación de sistemas de prevención de incendios
forestales (control de volumen de combustible, quemas
Forestal controladas y fajas cortafuego.
FS
Sostenible Investigación de los procesos de sostenibilidad, resiliencia y
captura de carbono.
Forestal F Plantaciones de Bosques Naturales, Seminaturales o
especies introducidas
Forestación y reforestación
Generación de actividades destinadas a proteger e
incrementar la calidad y cantidad de remanentes de
vegetación nativa, protección de fuentes de agua.
Actividades de producción y recolección de leña
Producción de madera para las industrias manufactureras y
Comercia- para otras formas no procesadas
FC
ble
Recolección de productos forestales
Plantaciones forestales con fines comerciales
Tabla 12. Uso de suelo Forestal

4.1.1.8. Acuícuola con factores que garanticen su preservación de usos

e impidan la urbanización y que son definidos por la
De conformidad con la Resolución No. autoridad nacional correspondiente.
005-CTUGS-2020, el uso acuícola corresponde
a áreas en suelo rural, en espacios cerrados, El detalle de las actividades para el uso acuícola
EIBARKITUR
destinados al cultivo, manejo y cosecha de especies consta en el siguiente cuadro:

de peces y crustáceos para el consumo humano. La
determinación del uso de suelo acuícola se debe
establecer en función de parámetros normativos que
establezcan fraccionamientos mínimos de acuerdo
94
Uso
Simbología Actividades
Específico
Pesca en aguas interiores
Cría y explotación de criaderos de peces incluido peces ornamentales
Cría de crustáceos, bivalvos, moluscos y otros animales acuáticos
Actividades de tipo servicio relacionadas con criaderos de peces y granjas piscícolas
Acuícola U
Actividades de tipo servicio relacionadas con la pesca de mar, de agua dulce, y con
criaderos de peces y granjas piscícolas
Piscinas de peces, crustáceos y moluscos
Extracción de peces, crustáceos y moluscos
Tabla 13. Uso de suelo Acuícola

4.1.1.9. Protección Ecológica en la legislación ambiental del ente rector

correspondiente.
De conformidad con la Resolución No.
005-CTUGS-2020, el uso protección ecológica está El detalle de las actividades para el uso protección
destinado a la conservación del patrimonio natural ecológica consta en el siguiente cuadro:
que asegure la gestión ambiental y ecológica. El uso
de protección ecológica corresponde a las áreas
naturales protegidas que forman parte del Sistema
Nacional de Áreas Protegidas o aquellas que por
su valor natural deban ser conservadas. Para su
gestión se considerará la normativa establecida
Uso
Específico
Los usos estipulados por el MAE; en función de los objetivos
Estatal PE de conservación y manejo proyectados en el territorio a
través de los planes de manejo
Construcción de edificaciones e infraestructuras de apoyo a
las actividades productivas
Estabilización de taludes de zonas de riesgo a deslizamiento
y derrumbes
Protección Implantación de centros de interpretación de la naturaleza
patrimonio P
Implantaciónde infraestructura para mantenimiento y
natural
Cantonal PC control ambiental
Intervención y recuperación de áreas degradaadas con
especies nativas
Investigación biológica y socio ambiental
Investigación para procesos de sostenibilidad
Mantenimiento y recuperación de cobertura vegetal nativa,
áreas afectadas por incendios forestales
95
Mantenimiento y recuperación de los elementos y
funciones ambientales esenciales como el suelo, el agua y la
biodiversidad
Protección de manglares
Protección Protección de humedales
patrimonio P Cantonal PC
Protección de márgenes de ríos, esteros y otros cuerpos de
natural
agua
Protección de santuarios de vida silvestre
Protección de zonas de recarga hídrica
Turismo ecológico
Tabla 14. Uso de suelo Protección Ecológica

4.1.1.10. Aprovechamiento Extractivo de aprovechamiento extractivo se debe establecer

en base a parámetros normativos que garanticen
De conformidad con la Resolución No. su preservación de usos y que son definidos por el
005-CTUGS-2020, el uso aprovechamiento ente rector nacional.
extractivo corresponde a espacios de suelo
rural dedicadas a la explotación del subsuelo El detalle de las actividades para el uso
para la extracción y transformación de los aprovechamiento extractivo consta en el siguiente
materiales e insumos industriales, mineros y de la cuadro:
construcción. La determinación del uso de suelo
Uso
Específico
Explotación de minas y canteras
Extracción de carbón de piedra y lignito
Extracción de minerales metalíferos
Minería X Explotación de otras minas y canteras
Actividades de servicios de apoyo para la explotación de minas y canteras
Actividades de apoyo para la extracción de petróleo y gas natural
Actividades de apoyo para la explotación de otras minas y canteras
Tabla 15. Uso de suelo Aprovechamiento Extractivo

4.1.1.11. Protección de Riesgos servicios públicos domiciliarios o áreas de amenaza

y riesgo no mitigable, su uso está destinado a
De conformidad con la Resolución No. la protección en la que se tiene restringida la
EIBARKITUR
005-CTUGS-2020, el uso protección de riesgos posibilidad de urbanizarse.

está destinado para suelo urbano o rural en la que
por sus características geográficas, paisajísticas, El detalle de las actividades para el uso protección
ambientales, por formar parte de áreas de utilidad de riesgos consta en el siguiente cuadro:
pública de infraestructura para la provisión de
96
Uso
Específico
Conser- Reforestación
vación de RF
flora y fauna Investigación
Recreativo RR Senderismo y área de observación
Actividades de apoyo para la explotación de otras minas y canteras
Tabla 16. Uso de suelo Protección de Riesgos

4.1.2. Compatibilidad de usos ubicados en la circunscripción territorial cantonal

con el objeto de precautelar los derechos de la
Para efectos de que el GAD del Cantón Pedernales colectividad”, se entregará el respectivo permiso
cumpla con el Art. 54, literal p), que establece como para el ejercicio de una actividad económica de
función el “Regular, fomentar, autorizar y controlar el acuerdo al cuadro de compatibilidades que se
ejercicio de actividades económicas, empresariales adjunta.
o profesionales, que se desarrollen en locales
Uso de Suelo Actividades Económicas y Actividades Económicas y

Restringidos
principal Equipamientos permitidos Equipamientos prohibidos
R2, M1, M2, M3, CS, CC, SS, SS2, SC1,
SC2, SC3, I1, I2 I3, EEC, EES, ECC, ECS,
R1, CB, SB, EEB, ECB, ESB, ESC, ESS, EBC, EBS, EDC, EDS, ERC, ERS,
Residencial 1
EBB, EDB, ERB, EGB, ETB, EIB EGC, EGS, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS,
EIC, EIS, ELC, U, PN PC, X, FS, FC, AA, AP,
RF, RR
R1, M1, M2, M3, CS, CC, SS, SC1, SC2,
R2, CB, SB, SS2, EEB, ECB, SC3, I1, I2 I3, EEC, EES, ECC, ECS, ESC, ESS,
Residencial 2 ESB, EBB, EDB, EDS, ERB, EBC, EBS, EDC, ERC, ERS, EGC, EGS, EAC,
EGB, ETB, EIB EAS, EFC, EFS, ETC, ETS, EIC, EIS, ELC, U,
PN PC, X, FS, FC, AA, AP, RF, RR
M1, CB, CS, SB, SS, SS2, I1,
R1, R2, M2, M3, CC, SC1, SC2, SC3, I2, I3,
EES, EEB, ECS, ECB, ESS, ESB,
EEC, ESC, EBC, EDC, ERC, EGC, EFC, ETC,
Múltiple 1 EBS, EBB, EDS, EDB, ERS, ERB,
EIC, ELC, U, PN PC, X, FS, FC, AA, AP, RF,
EGS, EGB, EAC, EAS, EFS, ETS,
RR
ETB, EIS, EIB
M2, CB, CS, CC, SB, SS, SC1,
I1, EEC, EES, EEB, ECC, ECS,
ECB, ESC, ESS, ESB, EBC, EBS,
R1, R2, M1, M3, SC2, SC3, I2, I3, U, PN
Múltiple 2 EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, SS2
PC, X, FS, FC, AA, AP, RF, RR
ERS, ERB, EGC, EGS, EGB,
EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS,
ETB, EIS, EIB, ELC
97
R1, R2, M1, M2, CB, CS, SB, SS, SS2, SC1,
I1, I3, EEC, EES, EEB, ECC, ECS, ECB, ESC,
ESS, ESB, EBC, EBS, EBB, EDC, EDS, EDB,
Múltiple 3 M3, I2, SC2, SC3, CC
ERC, ERS, ERB, EGC, EGS, EGB, EAC, EAS,
EFC, EFS, ETC, ETS, ETB, EIC, EIS, EIB, ELC,
U, FS, FC, AA, AP, X, PN, PC, RF, RR
R1, R2, M1, M2, M3, CB, CS, SB, SS, SS2,
CC, SC, I1, I2, ESB, EGB, EGS, I3, EEC, EES, EEB, ECC, ECS, ECB, ESC, ESS,
Industrial 2 EFC, EFS, ETB, ETS, ETC, EIB, EDC EBC, EBS, EBB, EDS, EDB, ERC, ERS, ERB,
EIS, ELC EGC, EAC, EAS, EIC, U, FS, FC, AA, AP, PN,
PC, RF, RR
R1, R2, M1, M2, M3, CB, CS, SB, SS, SS2,
CC, SC, I2, I3, ESB, EGB, EGS, I1, EEC, EES, EEB, ECC, ECS, ECB, ESC, ESS,
Industrial 3 EFC, EFS, ETB, ETS, ETC, EIB, EBC, EBS, EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, ERS,
EIS, ELC ERB, EGC, EAC, EAS, EIC, U, FS, FC, AA, AP,
PN, PC, RF, RR
R2, M1, M2, M3, CS, CC, SS, SS2, SC1,
R1, CB, SB, I1, EEB, ECB, ESB, SC2, SC3, I2, I3, EEC, EES, ECC, ECS, ESC,
Agropecuario EBB, EDB, ERB, ETB, EIB, PN, SS2 EBC, EBS, EDC, EDS, ERC, ERS, EGC, EGS,
PC, FS, FC, AA. AP, RF, RR EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS, EIC,
EIS, ELC, U, X
R2, M1, M2, M3, CB, CS, CC, SB, SS, SS2,
SC1, SC2, SC3, I1, I2, I3, EEC, EES, EEB,
R1, PN, PC, FS, FC, AA, AP, ECC, ECS, ECB, ESC, ESS, ESB, EBC, EBS,
Forestal
RF, RR EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, ERS, ERB, EGC,
EGS, EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS,
ETB, EIC, EIS, EIB, ELC, U, X
R1, R2, M1, M2, M3, CB, CS, CC, SB, SS,
SS2, SC1, SC2, SC3, I3, EEC, EES, EEB, ECC,
ECS, ECB, ESC, ESS, ESB, EBC, EBS, EBB,
Acuícola I1, I2, U
EDC, EDS, EDB, ERC, ERS, ERB, EGC, EGS,
EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS, ETB,
EIC, EIS, EIB, ELC, X
SS2, SC1, SC2, SC3, I1, I2, I3, EEC, EES,
EEB, ECC, ECS, ECB, ESC, ESS, ESB, EBC,
Protección Ecológi-
PN, PC, RF, RR EBS, EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, ERS, ERB,
ca
EGC, EGS, EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC,
ETS, ETB, EIC, EIS, EIB, ELC, U, X, FS, FC,
AA, AP
Aprovechamiento
X EBS, EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, ERS, ERB,
Extractivo
EGC, EGS, EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC,
ETS, ETB, EIC, EIS, EIB, ELC, U, FS, FC, AA,
EIBARKITUR
AP, PN, PC, RF, RR
98
Protección de
RF, RR ERB EBS, EBB, EDC, EDS, EDB, ERC, ERS, EGC,
Riesgos
EGS, EGB, EAC, EAS, EFC, EFS, ETC, ETS,
ETB, EIC, EIS, EIB, ELC, U, X, FS, FC, AA, AP,
PN, PC
Tabla 17. Compatibilidad de usos

4.1.3. Condiciones espaciales para la tiene restricciones de proporcionalidad con

implantación de usos respecto a otros usos.
Para efectos de que el GAD entregue el respectivo 4.1.3.3. Comercio y Servicios

permiso para el ejercicio de la actividad económica,
se deberá verificar las respectivas condiciones Las edificaciones para uso comercial, además de las
conforme el uso de suelo principal. condiciones específicas de cada tipo, cumplirán con
las siguientes condiciones generales:
4.1.3.1. Residencial
• Cumplirán con la normativa técnica vigente
Las edificaciones de uso residencial cumplirán con que expida este municipio o el ente rector
las siguientes condiciones: nacional
• Cumplimiento de los estándares especificados • Los comercios CC y servicios SC1-SC2-SC3 que

en la tabla de asignación de uso de suelo, por su dimensión generan mayor impacto
forma de ocupación y edificabilidad urbano, cumplirán con retiros mayores a
los previstos en la zonificación respectiva y
• Cumplirán con la normativa técnica vigente condiciones específicas de acuerdo al tipo de
que expida este municipio o el ente rector uso, que determinará el Municipio.
nacional respecto a los espacios mínimos de
habitabilidad • La prevención y control de la contaminación
por aguas residuales, por ruido o por emisión
• Para residencias de interés social, se debe de gases, partículas y otros contaminantes
garantizar que cada unidad de vivienda atmosféricos en actividades de comercios y
cumpla con espacios mínimos de acuerdo a servicios, cumplirán la Legislación Ambiental
la normativa vigente. vigente y las disposiciones de la autoridad
ambiental competente en la materia,
4.1.3.2. Múltiple conforme a la ley.
• Las edificaciones en áreas de uso múltiple • Los establecimientos comerciales o de

respetarán las regulaciones y condiciones servicios que requieran almacenar para
correspondientes al uso o usos que se consumo o negocio los combustibles, tanques
implanten, en referencia al cuadro de usos y de gas licuado de petróleo (GLP), materiales
actividades compatibles. explosivos e inflamables, se sujetarán al
Reglamento Ambiental para Operaciones
• El uso residencial en áreas de uso múltiple no Hidrocarburíferas del Ecuador, a las normativa
técnica vigente que expida este municipio
99
o el ente rector nacional, a la Legislación construcción o proyectos licenciados
Ambiental vigente y las disposiciones de y/o aprobados, destinados a
la autoridad ambiental competente en la equipamientos educativos, de salud,
materia, conforme a la ley. bienestar social, cultural de escala
sectorial o cantonal.
• Si se localizan cercanas a una terminal
aeroportuaria, requerirán previo a la • Los lotes e inmuebles ubicados en
obtención, por primera vez, de la respectiva la zona de restricción aeroportuaria
Licencia Urbanística, el informe de la entidad incluidos los conos de aproximación,
reguladora de la actividad aeronáutica del requerirán el informe de la entidad
país. reguladora de la actividad aeronáutica
del país.
• Los establecimientos que realicen la actividad
económica de "venta al por menor de gran • Se prohíbe la instalación de estaciones
variedad de productos en supermercados" de servicio o gasolineras en las vías
no podrán ubicarse a una distancia menor locales menores a 15 m de ancho y
o igual a 500 m de mercados tradicionales en áreas donde se exploten aguas
y/o centros de comercio popular. Esta subterráneas, para lo cual requerirá
condición de implantación no aplica para certificación de la EPMAPA-PED.
los establecimientos que se encuentren
implantados antes de la sanción del presente • Los establecimientos nuevos destinados
Plan de Uso y Gestión de Suelo. servicios de tipo SSS, relacionados a
mantenimiento de vehículos y motocicletas,
Condiciones específicas cambios de aceite, lavadoras de autos y
lubricadoras, mecánicas livianas, mecánicas
• Los centros de diversión correspondientes semipesados, mecánica general, electricidad
a la clasificación SSS2 deben respetar una automotriz, vidriería automotriz, mecánica
distancia mínima de 300 metros desde de motos, pintura automotriz, chapistería,
equipamientos de servicios sociales, de mecánica eléctrica, vulcanizadoras, no
educación y de salud. podrán ubicarse a menos de 500 metros de
distancia de los Centros de Revisión y Control
• Los centros de diversión correspondientes Vehicular.
a la clasificación SSS2 podrán ubicarse a
distancias menores a las establecidas, cuando 4.1.3.4. Industrial
formen parte o estén integrados a hoteles
calificados por las autoridades competentes y Las edificaciones para uso industrial cumplirán con
que cuenten con la licencia para el desarrollo las siguientes condiciones:
de dicha actividad.
• Todas las industrias contarán con instalaciones
• Las gasolineras y estaciones de servicio de acuerdo a las normas vigentes sobre la
cumplirán con las siguientes distancias, que materia.
se medirán en línea recta, desde los linderos
más próximos de los predios, en los casos • Para los usos las industriales I2 e I3 que por
EIBARKITUR
siguientes: su nivel de impacto y peligrosidad requieran

retiros especiales mayores a los previstos en
• Una distancia mínima de 200 la zonificación correspondiente, éstos serán
metros entre ellos o de edificios en definidos por GAD Municipal.
100
• La disposición de desechos sólidos industriales 4.1.3.5. Equipamientos
se sujetará a la Legislación Ambiental local
vigente y a las disposiciones de la Dirección de Las edificaciones para uso de equipamiento
Ambiente y demás organismos competentes cumplirán con las siguientes condiciones:
en la materia, conforme a la ley.
• Los lotes de equipamiento y los proyectos
• La prevención y control de la contaminación correspondientes a esta tipología, tendrán
por emisión de gases, partículas y otros asignaciones de ocupación y edificabilidad
contaminantes atmosféricos, se realizarán especiales que serán emitidos por la entidad
conforme a la Legislación Ambiental local responsable del territorio, hábitat y vivienda
vigente y a las disposiciones de la Dirección y deberán además cumplir las siguientes
de Ambiente. condiciones:
• La prevención y control de la contaminación • Los establecimientos existentes que

de las aguas de las industrias se realizará funcionen en locales no adecuados y/o
conforme a la Legislación Ambiental local con uso de suelo prohibido, requerirán
vigente y demás organismos competentes en un informe previo de la entidad
la materia, conforme a la ley. competente para otorgar permisos de
actividades económicas respecto del
• Las actividades que generen radioactividad cumplimiento de condiciones básicas
o perturbación eléctrica cumplirán con las para desarrollar sus actividades, siendo
disposiciones especiales de los organismos justificados mediante los siguientes
públicos encargados de las áreas de energía documentos:a) Informe favorable del
y electrificación y de los demás organismos Cuerpo de Bomberos sobre el sistema
competentes en la materia, conforme a la ley. de prevención contra incendios y
medios de egreso; b) Informe favorable
• Las actividades que generen ruidos o de la EPMAPA-PED sobre el sistema
vibraciones producidos por máquinas, de abastecimiento de agua potable
equipos o herramientas industriales, se y alcantarillado; c)Informe técnico
sujetarán a la Legislación Ambiental vigente y sobre la estabilidad estructural de la
las disposiciones de la Dirección de Ambiente edificación suscrita por un ingeniero
y demás organismos competentes en la competente en la materia.
materia, conforme a la ley.
Condiciones Específicas
• Los establecimientos industriales
que requieran para su uso almacenar • Equipamientos Funerarios: Los cementerios
combustibles, tanques de gas licuado de o camposantos zonales se implantará en
petróleo, materiales explosivos e inflamables, suelo compatible de acuerdo con el cuadro
deberán sujetarse al Reglamento Ambiental de Compatibilidades de usos de suelo. Los
para Operaciones Hidrocarburíferas cementerios zonales se implantará en un
del Ecuador, y a las disposiciones de la área mínima de 20.000 m2.
Dirección de Ambiente y demás organismos
competentes en la materia, conforme a la ley. • En el caso de ampliación o remodelación
en un cementerio preexistente, en uso
• No podrán ubicarse dentro del cono de de suelo incompatible, se requerirá el
aproximación de los aeropuertos, según informe favorable de la Dirección de
el diseño técnico previsto para esta Planificación.
infraestructura.
101
4.1.3.6. Agropecuario • Podrán desarrollarse proyectos en áreas
declaradas como Santuarios de Vida Silvestre,
Los proyectos o actividades de usos agropecuario Áreas de Protección de Humedales, Áreas de
a implantarse en cantón Pedernales, contarán Conservación y Uso Sustentable (ACUS), Áreas
con Certificado o Licencia Ambiental, obtenido de Intervención Especial y Recuperación
en base a la Declaración Ambiental o Estudio de (AIER), respetando lo establecido en las
Impacto Ambiental respectivamente, emitido por la ordenanzas correspondientes.
Secretaría de Ambiente o su delegado, previo a su
construcción o funcionamiento. • La altura total de edificación será de dos pisos
y no se permitirán subsuelos habitables.
En el caso del uso de suelo restringido SS2,
el municipio deberá evaluar la propuesta de • No se podrá edificar en zonas de afectaciones
alojamiento que no afecte la capacidad del suelo y protecciones especiales, franjas de
productivo, mediante un informe de la Dirección de protección de quebradas, de talud y cuerpos
Ambiente del Municipio. de agua; y zonas con inclinación natural
superior a los veinte grados (20°).
4.1.3.7. Forestal
• Las edificaciones se acogerán a los parámetros
Los proyectos de explotación forestal contarán con de construcción amigables con el ambiente.
Licencia Ambiental.
• Para la implantación de actividades
4.1.3.8. Acuícuola económicas, las personas jurídicas naturales,
públicas o privadas deberán obtener el
Los proyectos o actividades de usos acuícolas y informe favorable de la entidad ambiental
piscícola a implantarse en cantón Pedernales, competente.
contarán con Certificado Ambiental o Licencia
Ambiental, obtenido en base a la Declaración • Para la construcción de edificaciones e
Ambiental o Estudio de Impacto Ambiental infraestructuras de apoyo a las actividades
respectivamente, emitido por la Secretaría de productivas locales, las personas jurídicas
Ambiente o su delegado, previo a su construcción o naturales, públicas o privadas, deberán
funcionamiento. obtener previamente un informe de la
autoridad ambiental competente.
4.1.3.9. Protección Ecológica
4.1.3.10. Aprovechamiento Extractivo
Las zonas catalogadas como áreas de Protección
Ecológica, cumplirán con las siguientes condiciones: En caso de actividades nuevas de desarrollo minero
y todas las fases de explotación de minas y canteras,
• Podrán presentarse planes especiales y las instalaciones destinadas a la exploración,
planes de manejo ambiental de acuerdo extracción, explotación y transformación de
a la normativa municipal y conforme a la materiales minerales contarán con la licencia
legislación ambiental vigente. ambiental obtenida en base al Estudio de Impacto
Ambiental.
• En el caso de proyectos de otra tipología
EIBARKITUR
diferente a la residencial y compatibles con En caso de que estas actividades se encuentren

este uso, se deberá presentar una propuesta ya operativas, se requerirá certificado ambiental
del proyecto a la Dirección de Planificación, obtenido en base a la Auditoría Ambiental,
para el análisis de la viabilidad de la propuesta. documentos emitidos por la Secretaría de Ambiente.
102
Las actividades de explotación limitada de áridos y por el planeamiento urbanístico y los instrumentos de
pétreos para mantenimiento vial, deberán contar gestión del suelo, y es requisito previo indispensable
con la autorización de la entidad competente. para el otorgamiento de un permiso o autorización
de edificación o construcción.”
4.1.3.11. Protección de Riesgos
Por tanto se presenta en esta sección la forma
Las zonas catalogadas como áreas de Protección de para ocupar el suelo en el cantón, entendida
Riesgos cumplirán con las siguientes condiciones: como la distribución del volumen edificable en un
terreno en consideración de criterios como altura,
• Presentar un estudio geotécnico de dimensionamiento y localización de volúmenes,
estabilidad del suelo, que establezca la forma de edificación, retiros y otras determinaciones
capacidad portante del suelo para desarrollar de tipo morfológicos. De conformidad con la
las actividades permitidas en el uso PRC. Resolución No. 005-CTUGS-2020, se establece:
Acción a desarrollarse a través del organismo
municipal correspondiente. • Tamaño de lote mínimo previsto para una
subdivisión predial;
• Verificar la necesidad de obras
de protección como muros de • Frente mínimo previsto para una subdivisión
contención, estabilización de taludes; predial;
y obras de mitigación como sistema
de conducción de agua lluvias, aguas • Retiros previstos para la habilitación de
servidas, entre otros. edificaciones;
• Tipología de implantación
• Coeficiente de ocupación del suelo en planta

4.2. Forma de ocupación del suelo y baja (COS), relación porcentual entre el/las
área/s edificada/s computable/s en planta
edificabilidad baja respecto al área total del predio;
De conformidad con la LOOTUGS, el presente Plan • Coeficiente de ocupación del suelo total
de Uso y Gestión del Suelo establece la normativa y (COST), relación porcentual entre el/las
consideraciones necesarias para definir el derecho área/s total/es edificada/s computable/s
a edificar de todos los polígonos de intervención respecto al área total del predio;
territorial, aplicable para todos los propietarios del
cantón Pedernales, y para que el respectivo GAD
Además se establece la edificabilidad por cada
permita otorgar cualquier tipo de permiso para la
polígono de intervención territorial, entendida como
habilitación del suelo y edificación.
la capacidad de aprovechamiento constructivo
atribuida al suelo, que de conformidad con la
La LOOTUGS (Art. 77) define a la habilitación del Resolución No. 005-CTUGS-2020, se expresa en:
suelo como:
• Edificabilidad básica: capacidad de
“el proceso dirigido a la transformación o aprovechamiento constructivo libre de
adecuación del suelo para su urbanización y contraprestación para el propietario del
edificación, conforme con lo establecido en los predio, expresado en la altura del bloque y el
planes de uso y gestión de suelo, y las ordenanzas número de pisos; y,
correspondientes. La habilitación del suelo implica
el cumplimiento obligatorio de las cargas impuestas
103
• Edificabilidad general máxima, con la • Pareado: Corresponde a dos edificaciones
capacidad máxima de aprovechamiento emplazadas a partir de un deslinde común,
constructivo. Previsto, que si sobrepasa la manteniendo una misma línea de fachada,
edificabilidad máxima deberá devengar dicho altura y longitud de pareo. Las fachadas no
derecho a edificar con una concesión onerosa pareadas deberán cumplir con las normas
de derechos. previstas para la edificación aislada.
Tamaño de lote mínimo previsto para una • Adosado: Emplazada a partir de los deslindes
subdivisión predial laterales opuestos o concurrentes de un
mismo predio y ocupando todo el frente
Se establece que el área de lote más pequeña de este, manteniendo un mismo plano de
permitida en una subdivisión es ciento cincuenta fachada con la edificación colindante y con
(150) metros cuadrados. Todo predio con área la altura que establece el instrumento de
menor deberá referirse a las Determinantes planificación territorial
Urbanísticas Especiales de este documento.
Condiciones de ocupación de retiros para uso de
Frente mínimo previsto para una subdivisión suelo residencial
predial
• Los retiros frontales en zonas con usos
Se establece que la distancia frontal mínima en residenciales R1 y R2, en lotes con frentes
metros lineales que deberá respetar un lote o iguales o menores a 12,0 m. se podrá
unidad privativa es diez (10) metros lineales. Todo destinar un máximo del 50% del frente de
predio con frente mínimo menor deberá referirse a lote para accesos vehiculares y ubicación
las Determinantes Urbanísticas Especiales de este de estacionamientos. En estos casos la
documento. circulación peatonal estará debidamente
señalizada y, cumpliendo con la normativa
Retiros previstos para la habilitación de correspondiente, podrá compartir el área de
edificaciones circulación vehicular.
Los retiros varían según la zona y el uso de suelo. • En lotes con frentes mayores a 12,0 m. se podrá
Cada predio deberá respetar las distancias destinar para accesos vehiculares y ubicación
mínimas frontales , laterales y posteriores según de estacionamientos máximo el 40% del
lo especificado en la Tabla de asignación de uso de frente del lote y en estos casos la circulación
suelo, forma de ocupación y edificabilidad. peatonal deberá ser independiente del área
de circulación vehicular. Se podrán ubicar
Tipología de implantación en el retiro frontal los estacionamientos que
técnicamente cumplan con la normativa
Se establecen tres posibles tipologías de vigente.
implantación, que varían según la zona y el uso de
suelo: • Se podrán construir en el retiro frontal
porches o pasos peatonales cubiertos desde
• Aislado: Separada de los deslindes, emplazada línea de fábrica hasta la puerta de ingreso de
por lo menos a las distancias resultantes de la edificación, con un ancho máximo de 3,0
EIBARKITUR
la aplicación de las normas sobre rasantes y m.; garitas de vigilancia de máximo 5,0 m2,
distanciamientos que se determinen en el incluida media batería sanitaria.
instrumento de planificación territorial o, en
su defecto, las que establece la presente plan • Respecto a los retiros laterales: todo lote
debe cumplir con los retiros establecidos en
104
la zonificación respectiva, pudiendo adosarse exclusivamente en planta baja; y, c) En dicha
con construcciones únicamente hasta una área sólo se podrán colocar mobiliarios
altura máxima de 3.00 m. medidos desde el indispensables para su funcionamiento, o
nivel natural del terreno, siempre y cuando vallas de cerramiento provisionales. No se
se cumplan los coeficientes de ocupación del permitirá la colocación de anuncios, mobiliario
suelo establecidos. urbano o elementos naturales que reduzcan
directa o indirectamente la visibilidad de
Condiciones de ocupación de retiros para uso de los conductores o peatones. Estos permisos
suelo múltiple provisionales pueden revocarse en cualquier
momento si se modifican las condiciones de
Retiro Frontal ocupación y en ningún caso pueden conferir
derechos para uso permanente.
• En lotes con uso múltiple, los retiros ocupados
con alguna actividad compatible, deben • En proyectos de centros de comercio y
garantizar la accesibilidad para personas con servicios CMC y equipamientos de escala
capacidad o movilidad reducidas. cantonal se debe mantener un retiro frontal
mínimo de diez (10) metros, debiendo tratarlo
• En lotes con uso múltiple M2 frentistas a vías como prolongación del espacio público; se
colectoras, arteriales o expresas, ubicados deberán disponer de áreas adicionales para
en áreas de suelo urbano, las construcciones maniobras de ingreso y salida de los vehículos.
nuevas no podrán ocupar el retiro frontal,
debiendo tratarlo como prolongación del Retiros laterales y posterior
espacio público, el retiro frontal mantendrá el
mismo nivel de la acera en toda su longitud. • Todo lote debe cumplir con los retiros
Si existiere un desnivel entre la planta baja establecidos en la zonificación respectiva,
y la acera, en el retiro frontal se permitirá la pudiendo adosarse con construcciones
construcción de gradas y rampas para salvar únicamente hasta una altura máxima de 3.00
la diferencia de altura. m. medidos desde el nivel natural del terreno,
siempre y cuando se cumplan los coeficientes
• En estos retiros se autorizará la ocupación de ocupación del suelo establecidos.
con garitas de vigilancia de máximo 5
m2 de superficie, incluido medio baño; • Cuando se ocupe una superficie de hasta
y estacionamientos para uso temporal el 50% del área de retiros total con área
de usuarios hasta en un 40% del frente, impermeable, el 50% restante debe ser
los que no se contabilizarán como área verde permeable libre de pavimento
parte del requerimiento normativo de de uso comunal, para garantizar la
estacionamientos. filtración de la escorrentía generada por
el área impermeabilizada generada por la
• En lotes con uso múltiple M1, el Municipio construcción. Quienes se acojan a este inciso,
podrá autorizar la utilización provisional podrán acogerse a un incremento del 5% en
del retiro frontal para actividades de bares, el COS TOTAL.
cafeterías, restaurantes, heladerías y áreas
de exhibición; éstos deberán cumplir las • En lotes con zonificación aislada o pareada
siguientes condiciones: a) No se autorizará y con pendiente positiva o negativa, cuando
ningún tipo de construcción en el retiro se ocupen los retiros reglamentarios con
frontal, cualquier elemento o mobiliario plataformas o terrazas resultantes accesibles,
instalado en el sitio será desmontado y producto de la propuesta arquitectónica, la
retirado diariamente; b) Desarrollado altura de éstas no superará un metro con
105
veinte centímetros (1.20 m) sobre el nivel del el 70% del COS, con excepción de aquellos
terreno y podrán ser accesibles. catalogados como uso Múltiple 3
• Los retiros laterales y posteriores en subsuelo • Para predios con tamaño entre 150 m2 a
podrán ocuparse siempre que se cumplan 1000 m2, catalogados como Uso Múltiple
con las normas de seguridad con respecto a 3 el COS será resultante de la aplicación
las construcciones colindantes. de los retiros, de acuerdo con la tipología
edificatoria, siempre y cuando no se supere
Condiciones de ocupación de retiros para uso de el 60% del COS.
suelo industrial
• Para predios con tamaño entre 500 m2 a 1500
• En zonas de uso industrial, las edificaciones m2 el COS será resultante de la aplicación
no podrán adosarse a los colindantes. Se de los retiros, de acuerdo con la tipología
permitirá la ocupación del retiro posterior o edificatoria, siempre y cuando no se supere
uno de los retiros laterales únicamente para el 60% del COS.
implantar conserjería o guardianía hasta un
área de 36 m2, siempre y cuando no impida En el caso de las parroquias rurales, la ocupación
la libre circulación vehicular de emergencia, de los predios deberá cumplir con los siguientes
carga y descarga. condicionantes:
• La Secretaría responsable del territorio, • En predios con lote mínimo de 50.000 m2 ,

hábitat y vivienda, previa inspección e para todos los usos del suelo rural, a excepción
informe técnico, autorizará el adosamiento y del uso Agropecuario tipo B, cualquier
servidumbre de vista entre lotes de propiedad construcción se implantará de acuerdo con
municipal y lotes particulares siempre y la tipología edificatoria correspondiente y no
cuando sean hacia espacios públicos que podrá superar un COS del 2%.
se encuentren habilitados y funcionando
como parques y canchas deportivas • Para predios con lote mínimo de 10.000
exclusivamente, luego de lo cual se remitirá a m2 en uso Agropecuario tipo B, cualquier
Procuraduría para que se realice el convenio construcción se implantará de acuerdo con
de adosamiento respectivo y se protocolice la tipología edificatoria correspondiente y no
en una Notaría del Cantón Pedernales. podrá superar un COS del 5%.
Coeficiente de ocupación del suelo (COS) en planta Edificabilidad (pisos y altura)

baja y total
La edificabilidad de un terreno es el porcentaje de
La ocupación de los predios en suelo urbano podrá superficie total que puede ser edificado, es decir, la
superar el 70% de COS. De igual forma, se deberá cantidad total de metros cuadrados que es posible
cumplir con los siguientes condicionantes: construir en un solar ya sea en una planta o en
varias.
• Para predios con tamaño inferior a 150 m2,
referirse a las determinantes urbanísticas La edificabilidad se calcula a través del COS TOTAL,
especiales de este documento. que resulta de multiplicar el área máxima establecida
EIBARKITUR
por el COS PB por el número de pisos permitido en

• Para predios con tamaño entre 150 m2 a 1000 cada polígono de intervención territorial (PIT).
m2 el COS será resultante de la aplicación
de los retiros, de acuerdo con la tipología • Los predios en suelo urbano deberán cumplir
edificatoria, siempre y cuando no se supere con los siguientes condicionantes:
106
• Los usos R1-A, R1-B,M1-A, M1-C, no podrá
superar un COS TOTAL del 140%.
• El uso M3-A, no podrá superar un COS TOTAL

del 180%.
• Los usos R2-A, R2-B,E1-A,E2-A, I1-A, I2-A, I3-

A, no podrá superar un COS TOTAL del 210%.
• Los usos M1-B,M1-D,M2-A, no podrá superar

un COS TOTAL del 280%.
En el caso de parroquias rurales, la ocupación

de los predios deberá cumplir con los siguientes
condicionantes:
• Los usos AP-A, AQ-A, no podrá superar un

COS TOTAL del 50%.
• Los usos AP-B, AQ-B, no podrá superar un

COS TOTAL del 10%.
4.3. Tablas de asignación de uso de

suelo, forma de ocupación y
edificabilidad
Urbano
Forma de Altura Distancia Retiros

Lote Frente COS
Uso de suelo Tipo COS PB ocupación entre
mínimo mínimo Total
del suelo bloques
Pisos Metros F L P
Residencial 1
Uso principal residencial,
pueden coexistir comer- R1-A 150 10 70 140 Pareada 2 6 6 0 1,5 3
cios y servicios a escala
barrial que no superen el
40% del COS PB y equi-
R1-B 300 10 70 140 Pareada 2 6 6 3 1,5 3
pamientos
Residencial 2
Uso principal residencial,
pueden coexistir comer-
cios y servicios a escala R2-A 150 10 70 210 Pareada 3 9 6 0 1,5 3
barrial que no superen el
70% del COS PB, servicios
especiales a escala secto- R2-B 300 10 70 210 Pareada 3 9 6 3 1,5 3
rial y equipamientos
107
Múltiple 1
M1-A 150 10 70 140 Continua 2 6 6 0 0 3
Uso principal comercio
barrial, pueden coexistir M1-B 150 10 70 280 Continua 4 12 6 0 0 3
vivienda y servicios M1-C 300 10 70 140 Pareada 2 6 6 3 1,5 3
básicos
M1-D 300 10 70 280 Pareada 4 12 6 3 1,5 3
Múltiple 2
Usoprincipal comercio
sectorial. Pueden coexist-
ir vivienda, industria de
M2-A 300 10 70 280 Pareada 4 12 6 3 1,5 3
bajo impacto y servicios
sectoriales (especializa-
dos)
Múltiple 3
Uso principal servicios
cantonales especiales.
Pueden coexistir industria
M3-A 450 15 60 180 Aislada 3 9 6 3 3 3
de medio impacto y
comercio de escala
cantonal
Equipamiento
Equipamientos a nivel
E1-A V V V V V V V V V V V
sectorial
Industrial 1
Actividades industriales
I1-A 500 20 70 210 Aislada 3 12 6 3 3 3
de bajo impacto
Industrial 2
I2-A 500 20 70 210 Aislada 3 12 6 3 3 3
de medio impacto
Industrial 3
I3-A 500 20 70 210 Aislada 3 12 6 3 3 3
de alto impacto
Tabla 18. Usos de suelo urbanos

Rural
Forma de Altura Distancia Retiros

Lote Frente COS
Uso de suelo Tipo COS PB ocupación entre
mínimo mínimo Total
del suelo bloques
Pisos Metros F L P
Agropecuario
Actividades extractivas A-A 50.000 V 2% 4% Aislada 2 6 12 6 6 6

vegetales y animales A-B 10.000 V 5% 10% Aislada 2 6 12 6 6 6
Forestal
Actividades de produc-
ción y recolección de
F 50.000 V 2% 4% Aislada 2 6 12 6 6 6
EIBARKITUR
madera y porductos
silvestres
Acuícola
Actividades de cría, pezca
y explotación de especies U 50.000 V 2% 4% Aislada 2 6 12 6 6 6
acuaticas
108
Protección Ecológica
Áreas delimitadas para
la protección de los
P 50.000 V 2% 4% Aislada 2 6 12 6 6 6
recursos naturales del
territorio
Aprovechamiento Ex-
tractivo
Explotación y obtención
de recursos mineros,
combustibles, canteras y X 50.000 V 2% 4% Aislada 2 6 12 6 6 6
actividades de apoyo a la
mineria
Protección de Riesgos
Zonas de peligro por
PR V V V V V V V V V V V
amenazas naturales
* V: Variable
Tabla 19. Usos de suelo rurales

4.3.1. Fichas con el plano de Zonas

Homogéneas con la asignación de
datos de uso de suelo, forma de
ocupación del suelo y edificabilidad
109
Tabla 20. Uso de suelo PITU A-01
EIBARKITUR
110
Mapa 47. Uso de suelo PITU A-01
111
EIBARKITUR
112
113
EIBARKITUR
114
115
EIBARKITUR
116
117
EIBARKITUR
118
119
EIBARKITUR
120
121
EIBARKITUR
122
123
EIBARKITUR
124
125
Tabla 28. Uso de suelo PITU B-01
EIBARKITUR
Mapa 55. Uso de suelo PITU B-01

126
Tabla 29. Uso de suelo PITU C-01
127
EIBARKITUR
Mapa 56. Uso de suelo PITU C-01

128
Tabla 30. Uso de suelo PITU D-01
Mapa 57. Uso de suelo PITU D-01

129
Tabla 31. Uso de suelo PITU E-01
EIBARKITUR
Mapa 58. Uso de suelo PITU E-01

130
Tabla 32. Uso de suelo PITU F-01
Mapa 59. Uso de suelo PITU F-01

131
Tabla 33. Uso de suelo PITU G-01
EIBARKITUR
Mapa 60. Uso de suelo PITU G-01

132
Tabla 34. Uso de suelo PITU H-01
Mapa 61. Uso de suelo PITU H-01

133
Tabla 35. Uso de suelo PITR
EIBARKITUR
134
Mapa 62. Uso de suelo PITR
135
4.3.2. Determinantes urbanísticas • Se podrá utilizar 50 % del retiro posterior en
especiales planta baja, en caso de vivienda unifamiliar.
Se aplican a predios con características fuera de los • El COS máximo es 70%.

estándares establecidos en el presente documento.
Se establecen condiciones especiales para los • La altura máxima de la edificación será de dos
siguientes casos: pisos. Se podrán realizar buhardillas. En caso
de no poder cumplir con el retiro posterior, la
• Habilitación del suelo para predios inferiores edificación no podrá superar un piso
a 150m2.
• Se deberá mantener muros ciegos hacia los
• Predios con lotes inferiores al lote mínimo colindantes cuando los retiros laterales sean
establecido en el PIT pero con tamaño menores a 3 metros
superior a 150 m2.
• Por ningún motivo estos predios podrán ser
• Predios con forma irregular que no cumpla fraccionados o divididos.
con el frente mínimo definido en el PIT.
• Deben cumplir la normativa secundaria que
• Predios que no cumplen con los mínimos expida el Municipio.
establecidos en el PUGS ni con las condiciones
especiales descritas. • El interesado efectuará un estudio dirigido a
sustentar las alternativas de aprovechamiento
• Urbanizaciones aprobadas con anterioridad a del lote. Tal aprovechamiento deberá
la vigencia del PUGS. procurar la integración de la edificación al
marco construido preexistente y garantizar
• Predios localizados en zonas con pendiente adecuadas condiciones de habitabilidad.
hasta de 50%. Por ningún motivo estos predios podrán ser
fraccionados o divididos.
4.3.2.1. Habilitación del suelo para predios
inferiores a 150m2 en suelo urbano y Dentro del suelo rural, el lote mínimo no podrá ser
10.000m2 en suelo rural inferior a 10.000m2, respetando lo establecido en
la Tabla de asignación de uso de suelo, forma de
Dentro del suelo urbano, se permitirá la conservación ocupación y edificabilidad.
de construcciones implantadas en lotes menores a
150 m2, existentes previo a la vigencia del PUGS, 4.3.2.2. Predios con lotes inferiores al lote
que cumplan las mismas condiciones mínimas mínimo establecido en el PIT pero con
requeridas para nuevas construcciones en lotes tamaño superior a 150 m2 en suelo
menores a 150 m2, según se detalla a continuación: urbano y 10.000m2 en suelo rural
• El frente del lote, no podrá ser menor a 4 En este caso, los predios deberán cumplir las
metros. siguientes condiciones:
• Dependiendo del tipo de implantación, • Regirse por los parámetros de ocupación de

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los retiros frontales mínimos establecidos suelo, COS Total , alturas y retiros según el PIT
serán obligatorios. El retiro posterior será al que pertenecen
obligatorio, mínimo de 3 metros.
• Adoptar los parámetros de frente mínimo y
COS PB que rigen en PITs donde el lote mínimo
136
sea compatible con el lote en cuestión. Tierras Rurales y Territorios Ancestrales. Es decir,
obligatoriamente requerirá la aprobación del
4.3.2.3. Predios con forma irregular que no ente rector nacional del ambiente cuando se haya
cumpla con el frente mínimo definido aprobado la urbanización por fuera de los límites
en el PIT urbanos del cantón. Todas las urbanizaciones
aprobadas hasta un año antes de la vigencia
En este caso, los predios deberán cumplir las del presente instrumento tendrán el mismo
siguientes condiciones: tratamiento, pero contarán con un año desde la
expedición del PUGS para terminar sus obras, caso
• En caso que el frente del predio en cuestión contrario caducará la licencia.
cumpla con el frente mínimo establecido
en este plan (10 metros), se regirá por los 4.3.2.6. Predios localizados en zonas con
parámetros correspondientes al PIT al que pendiente hasta de 50%
pertenece
Para la implantación de construcciones en lotes
• Cualquier edificación a implantarse en este con pendientes superiores al 30%, que no estén
tipo de predios, cumplirá con estándares catalogados con un uso de suelo de protección
arquitectónicos de habitabilidad, los cuales ecológica o riesgo, se podrá realizar movimiento de
serán verificados y aprobados por la autoridad tierras mediante la aprobación de la factibilidad por
municipal competente. parte de las autoridades municipales competentes.
Para ello se deberá presentar un estudio que
4.3.2.4. Predios que no cumplen con los demuestre la capacidad portante del suelo, un
mínimos establecidos en el PUGS ni con diseño estructural, un estudio técnico que garantice
las condiciones especiales descritas una correcta realización de estos trabajos y que no
afecten a los predios colindantes y circundantes, y
Estos lotes podrán adquirir condiciones de cause el menor impacto en el medio.
habitabilidad mediante la sumatoria de áreas
con lotes colindantes de tal manera que cumplan Iguales tratamientos tendrán todos los proyectos en
al menos las condiciones descritas en las los que se proponga la construcción de subsuelos,
determinantes urbanísticas especiales. siempre y cuando se garantice la integridad de las
obras de infraestructura.
Se regirán de acuerdo a los estándares del PIT que
presente mayor compatibilidad en el marco del Para terrenos con pendientes de hasta el 50%, se
presente PUGS. Esta determinación provendrá de permitirá realizar cortes en el terreno para generar
las autoridades municipales correspondientes. plataformas aterrazadas, siempre que el talud
generado no supere los 3 metros.
4.3.2.5. Urbanizaciones aprobadas con
anterioridad a la vigencia del PUGS Para terrenos con pendientes superiores al 50%
y que no se encuentren consideradas dentro del
Todas las urbanizaciones y habilitaciones del suelo de protección, se permitirán realizar cortes
suelo aprobadas con anterioridad a la vigencia en el terreno superiores a 3 metros y máximo
del presente Plan de Uso y Gestión del Suelo, que de 5 metros, siempre que se demuestre que
estén construidas o en proceso de construcción, técnicamente no es posible realizar los cortes de
se regirán bajo el régimen normativo vigente al hasta 3 metros y donde se garantice la estabilidad
momento cuando fueron aprobadas las actuaciones de los predios y vías circundantes.
urbanísticas, siempre y cuando hayan cumplido
con los requerimientos prescritos en la Ley,
particularmente la LOOTUGS y la Ley Orgánica de
137
5 Estándares Urbanísticos
De acuerdo con el artículo 43 de la LOOTUGS, • Nueve metros cuadrados (9m2) de área verde
los estándares urbanísticos se definen como “las por habitante.
determinaciones de obligatorio cumplimiento
respecto de los parámetros de calidad exigibles • Todos los habitantes deben vivir a menos de
al planeamiento y a las actuaciones urbanísticas 15 minutos a pie de un espacio verde; en el
con relación al espacio público, equipamientos, caso de Pedernales se considera al frente
previsión de suelo para vivienda social, protección marítimo dentro de esta categoría al aportar
y aprovechamiento del paisaje, prevención y condiciones y beneficios equivalentes.
mitigación de riesgos, y cualquier otro que se
considere necesario, en función de las características
geográficas, demográficas, socio-económicas y
culturales del lugar”.
En el caso de Pedernales, se identifican las siguientes

5.2. Estándares mínimos para la
categorías: dotación de equipamientos e
infraestructuras
• Estándares mínimos para la dotación de
espacios públicos y áreas verdes El principio de las áreas verdes urbanas se basa en
el reconocimiento colectivo de que éstas generan
• Estándares mínimos para la dotación de una serie de
equipamientos e infraestructuras
5.2.1. Equipamientos de desarrollo social
• Estándares mínimos para dotación de
servicios en frente marítimo Aquellos relacionados con las actividades de
satisfacción de las necesidades de desarrollo social
• Previsión del suelo para vivienda social de los ciudadanos. Se clasifican en:
• Educación: corresponde a los equipamientos

destinados a la formación intelectual,
capacitación y preparación de los individuos
5.1. Estándares mínimos para la para su integración en la sociedad
dotación de espacios públicos y
áreas verdes • Cultura: corresponde a los espacios y
edificaciones destinados a las actividades
El principio de las áreas verdes urbanas se basa en culturales, custodia, transmisión y
el reconocimiento colectivo de que éstas generan conservación del conocimiento, fomento y
una serie de beneficios sociales y ambientales que difusión de la cultura
van más allá del uso recreativo o estético. Entre
estos beneficios se encuentran mejoras en la • Salud: corresponde a los equipamientos
sanidad básica, reducción de contaminación del aire destinados a la prestación de servicios
y enriquecimiento de la biodiversidad entre otros de salud como prevención, tratamiento,
(Sorensen, M. 1998). rehabilitación, servicios quirúrgicos y de
profilaxis.
EIBARKITUR
En base a la recomendación de la Organización

Mundial de la Salud, Pedernales adopta los • Bienestar social: corresponde a las
siguientes estándares: edificaciones y dotaciones de asistencia no
específicamente sanitarias, destinadas al
desarrollo y la promoción del bienestar social,
138
con actividades de información, orientación, que actúan como reguladores del equilibrio
y prestación de servicios a grupos humanos ambiental.
específicos.
• Recreación y deporte: el equipamiento

deportivo y de recreación corresponde a las
áreas, edificaciones y dotaciones destinadas
a la práctica del ejercicio físico, al deporte
de alto rendimiento y a la exhibición de la
competencia de actividades deportivas, y
por los espacios verdes de uso colectivo
Área de
Población base
Unidad Radio terreno por
Categoría Tipo (hab)
territorial influencia (m) habitante (m2/
hab)
Barrial Guardería, centros infantiles 400 - 4.000
Unidad educativa básica y
Ciudad 1.000 1,00 -
Educación bachillerato
Universidades, institutos
Cantonal Todo el cantón 1,00 -
tecnológicos
Talleres, salas uso múltiple,
Barrial 1.000 0,1 5.000
salas proyección
Cultural Ciudad Museo, teatro, auditorio, Toda la ciudad 0,15 Toda la ciudad
Centro cultural, teatro,
Cantonal Todo el cantón - Todo el cantón
archivos históricos
Barrial Centros de salud 800 0,15 2.000-10.000
Consultorios especialidades,
Ciudad Determinado por el Ministerio de Salud Pública
Salud clínicas, hospital básico
del Ecuador, mediante el licenciamiento de los
Hospitales y centros establecimientos de salud.
Cantonal
especializados
Barrial Centro de integración 1.000 0,60 5.000
Casas de acogida, centro
Ciudad Toda la ciudad 0,08 Toda la ciudad
Bienestar reinserción social
Social Centro rehabilitación social,
Cantonal atención a personas con Todo el cantón 0,10 Todo el cantón
discapacidad.
Plazas, parques barriales,
Barrial 800 0,20 1.000
parques infantiles
Recreativo y Polideportivo, canchas, pistas
Ciudad Toda la ciudad 1,00 Toda la ciudad
deportes deportivas
Parque cantonal, estadio,
complejo ferial
Tabla 36. Equipamientos de servicios sociales

139
5.2.2. Equipamientos de gestión • Aprovisionamiento: son las áreas,
edificaciones e instalaciones destinadas a la
Aquellos relacionados con las actividades de carácter compra-venta de productos alimenticios
de gestión y los destinados al mantenimiento del
territorio y sus estructuras. Se clasifican en: • Transporte: es el equipamiento de servicio
público que facilita la movilidad de personas
• Seguridad: comprende áreas, edificaciones y vehículos de transporte
e instalaciones dedicadas a la seguridad y
protección civil • Instalaciones de infraestructura: comprende
las instalaciones requeridas para garantizar
• Administración pública: son las áreas, el buen funcionamiento de los servicios y
edificaciones e instalaciones destinadas a las actividades urbanas
áreas administrativas en todos los niveles
• Especial: comprende instalaciones que sin
• Servicios funerarios: son áreas, edificaciones ser del tipo industrial pueden generar altos
e instalaciones dedicadas a la velación, impactos ambientales, por su carácter y
cremación, inhumación o enterramiento de superficie extensiva necesaria, requieren
restos humanos áreas restrictivas a su alrededor.
Área de
Población base
hab)
Estación Bomberos 2.000 - -
Barrial
Unidad Policía comunitaria 1.000 - -
Seguridad Unidad de vigilancia
Ciudad Todo la ciudad - Todo la ciudad
comunitaria
Cuartel de Policía y militares,
cuartel de bomberos
Agencias municipales,
Barrial oficinas de agua potable, - 0,03 -
Admin- energía eléctrica, correos
istración
Ciudad Administraciones zonales Todo la ciudad 0,50 Todo la ciudad
Pública
Alcaldía, sedes de entidades
Cantonal Todo el cantón 0,40 Todo el cantón
públicas
Barrial Funerarias 2.000 0,06 -
Servicios Ciudad Cementerios Todo la ciudad 3,00 Todo la ciudad
funerarios Parques cementerios,
Cantonal Todo el cantón 3,00 Todo el cantón
crematorios
Barrial Mini mercados, mercado 800 0,28 5.000
Aprovision-
Ciudad Mercados minoristas 1.500 0,11 10.000
amiento
EIBARKITUR
Cantonal Ferias, mercados mayoristas Todo el cantón - Todo el cantón

Estación de taxis/moto taxis,
Transporte Barrial - 0,10 1.000
paradas de bus
140
Estacionamientos de buses
urbanos, camionetas, 3.000 0,03 -
Ciudad parqueaderos públicos
Terminal de buses urbanos Toda la ciudad 0,50 Toda la ciudad
Transporte Estación de transporte
de carga, centro revisión Todo el cantón 0,50 Todo el cantón
Cantonal vehicular
Terminal de buses
Todo el cantón 1,00 Todo el cantón
interprovincial, aeropuertos
Planta de tratamiento de Regulados y dimensionados por la empresa pública
Ciudad agua potable, Planta de de agua y alcantarillado del Cantón Pedernales
tratamiento de agua residual (EPMAPA-PED)
Instalaciones
de infrae- Plantas de tratamiento
structura de estaciones de energía
Regulados y dimensionados por las empresas
Cantonal eléctrica, termoeléctricas,
públicas a cargo de las diferentes áreas
terminal de transferencia de
basura , rellenos sanitarios
Depósitos de desechos
Ciudad Según programa del proyecto
industriales
Especial
Tratamiento de desechos
Cantonal Según programa del proyecto
sólidos y líquidos

5.2.3. Estándares mínimos para dotación de

servicios en frente marítimo
Área de
Población base
hab)
Instalaciones Servicios higiénicos públicos,
de infrae- Barrial estaciones de duchas de 500 0,50 1.000
structura agua dulce

141
5.3. Previsión del suelo para vivienda de uso público. Así también, se consideran como
públicos los caminos privados que han sido usados
social
desde hace más de quince años por los habitantes
de una zona
De acuerdo con el artículo 87 de la LOOTUGS, se
deben cumplir porcentajes obligatorios para Vivienda
Forman parte integrante de los caminos: los senderos
de Interés Social o prioritario. Se deberá propender
laterales para peatones y animales, los taludes, las
por la obtención de suelo para el desarrollo de los
cunetas o zanjas de desagües, terraplenes, puentes,
programas de vivienda de interés social necesarios
obras de arte de cualquier género, habitaciones para
para satisfacer la demanda existente en el territorio.
guarda-puentes, camineros y otros requerimientos
Esta obligación será aplicable para el suelo urbano
análogos permanentes.
y suelo rural de expansión urbana. De acuerdo con
el artículo 87 de la LOOTUGS, todas las actuaciones
privadas de urbanización de suelo para uso Se establecen los siguientes estándares generales
residencial, se deberá destinar hasta el 10% de suelo para asegurar el correcto funcionamiento de la red
útil urbanizable para vivienda social. Por tanto, al vial:
momento de presentar cada proyecto urbanístico
se deberá determinar el área que permite el Derecho de vía
cumplimiento de esta obligación.
Los derechos de vías deberán sujetarse a la Ley
Para el cumplimiento de esta obligación el de Caminos y a las disposiciones emitidas por el
propietario y/o urbanizador podrá optar por una de Ministerio de Obras Públicas. Consiste en la facultad
las siguientes alternativas: que tiene el Estado, para ocupar, en cualquier
tiempo, el terreno necesario para la construcción,
1. En el mismo proyecto: la localización y conservación, ensanchamiento, mejoramiento o
delimitación de las áreas destinadas al rectificación de caminos. El artículo 4 del reglamento
cumplimiento de la obligación se hará Aplicativo de la Ley de Caminos, establece que, de
en los planos que se aprueben con las manera general, se permite construir cerramientos
correspondientes licencias de urbanización. a partir de los 25 metros contados desde el centro
de la vía, y edificar viviendas al margen de los 30
metros desde el eje de la carretera hacía cada uno
2. Mediante el traslado a otros proyectos del
de los lados.
mismo urbanizador, localizados en cualquier
parte del suelo urbano de acuerdo con las
condiciones que establezca el GAD Cantonal En consecuencia, en las vías catalogadas como Vías
Estatales en el presente plan, está absolutamente
prohibido construir, plantar o ubicar cerramientos
3. Mediante pago en dinero de acuerdo con las
en los terrenos comprendidos dentro del derecho
fórmulas de equivalencia que establezca el
de vía (25 metros), salvo cuando exista autorización
GAD Cantonal. El GAD Cantonal establecerá
del Ministerio de Transporte y Obras Públicas.
el procedimiento y las fórmulas de cálculo
y/o equivalencia que deberá seguirse para
cumplir esta obligación. Pavimento
Deberán cumplirse las normas de calidad

establecidas por el MOP en las "Especificaciones
5.4. Vías
EIBARKITUR
Generales para la Construcción de Caminos y

Puentes" 001-2000.
Según lo establecido en la Ley de Caminos,
comprenden todas las vías de tránsito terrestre
construido para el servicio público y declarado
142
Áreas de protección especial
Se establecen áreas de protección especial para los

siguientes casos:
Área de
Servicio Tipo
protección
15 metros desde
Poliductos Especial
el eje
Línea de alta
Especial Especial
tensión (>100kv)
Línea de alta
7.50 metros
tensión (hasta Especial
desde el eje
50 kv)
10 metros desde
Acueductos Especial
el eje
1,5 metros desde

Canal de riegos Especial
el borde
Tabla 39. Consideración especial para vías

Las características específicas complementarias de

los proyectos viales, estarán sujetas a la aprobación
del Municipio de Pedernales.
143
6 Instrumentos de gestión del suelo
6.1. Instrumentos para la distribución desarrolladores, como la posibilidad de fraccionar

el suelo, por lo que estarán obligados a cumplir
equitativa de las cargas y
con las cargas que sean impuestas en el plan
los beneficios (Unidades de parcial que determine estas unidades. Deberán
actuación urbanística) obligatoriamente cumplir con el suelo a ceder para
áreas verdes, vías, y demás que sean necesarias
Es aquel instrumento que promueve el reparto para que sea una urbanización, de conformidad a
equitativo de los beneficios derivados del cómo lo manda la LOOTUGS. Además de las obras
planeamiento urbanístico y la gestión del suelo que los promotores de la unidad deban hacer,
entre los actores públicos y privados involucrados deberá contemplar lo que se manda respecto a la
en función de las cargas asumidas de una unidad de concesión onerosa de derechos.
actuación urbanística.
Las Unidades de Actuación Urbanística son áreas

de gestión del suelo determinadas mediante el
plan de uso y gestión de suelo o un plan parcial 6.2. Instrumentos para definir
que lo desarrolle, y serán conformadas por uno o
varios inmuebles que deben ser transformados, la morfología urbana y la
urbanizados o construidos, bajo un único proceso estructura predial
de habilitación, con el objeto de promover el uso
racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las Son aquellos que permiten intervenir la morfología
normas urbanísticas, y proveer las infraestructuras y urbana y la estructura predial a través de formas
equipamientos públicos. Su delimitación responderá asociativas entre los propietarios con el fin de
al interés general y asegurará la compensación establecer una nueva configuración física y predial,
equitativa de cargas y beneficios. asegurando el desarrollo y el financiamiento de las
actuaciones urbanísticas.
Las unidades de actuación urbanística determinarán
la modalidad y las condiciones para asegurar la 6.2.1. Reajuste de terrenos
funcionalidad del diseño de los sistemas públicos
de soporte tales como la vialidad, equipamientos, Permite agrupar varios predios con el fin de
espacio público y áreas verdes; la implementación reestructurarlos y subdividirlos en una conformación
del reparto equitativo de cargas y beneficios parcelaria nueva, por iniciativa pública o privada,
mediante la gestión asociada de los propietarios en virtud de la determinación de un plan parcial y
de los predios a través de procesos de reajuste unidades de actuación urbanística, con el objeto
de terrenos, integración parcelaria o cooperación de generar un reparto equitativo de las cargas y
entre partícipes; y permitir la participación social los beneficios producto de la intervención, y de
en los beneficios producidos por la planificación establecer una nueva estructura urbana derivada
urbanística mediante la concesión onerosa de del planeamiento urbanístico.
derechos de uso y edificabilidad.
Este instrumento se aplica para el suelo que
La determinación de unidades de actuación está sobrefraccionado y que se hace imposible
urbanística puede ser en suelo urbano. En suelo edificar conforme a este PUGS y a la norma que
rural debe aplicarse exclusivamente en expansión rige para los predios, por lo que varios predios se
EIBARKITUR
urbana. reajustan, de conformidad con el artículo 470 y 474

del COOTAD. Este reajuste se da toda vez que los
La unidad de actuación urbanística conlleva dentro predios determinados son parte de una unidad de
del polígono al que se aplique nueva normativa actuación urbanística.
que será beneficiosa para los propietarios y
144
6.2.2. Integración inmobiliaria 6.3.1. Derecho de adquisición preferente
Permite una nueva configuración física y espacial Es la facultad reconocida a favor de los Gobiernos
de un área con la finalidad de reordenar el suelo Autónomos Descentralizados municipales para
para el cumplimiento del planeamiento urbano, adquirir aquellos predios identificados a través
la normativa urbanística o a los estándares del planeamiento urbanístico con el propósito de
urbanísticos. Se podrá llevar a cabo mediante un propiciar la consolidación de sistemas públicos
plan parcial y las unidades de actuación urbanística, de soporte y la construcción de vivienda de
que establecerán las directrices para el reparto interés social. Es decir, mediante ordenanza, el
de las cargas y los beneficios. Se cumple con este municipio determina con los números de predios
instrumento aplicando el Art. 483 del COOTAD, correspondientes, cuáles son los lotes que se
sobre la integración de lotes. va a reservar el derecho a adquirir como primer
comprador.
6.2.3. Fraccionamiento, partición o

subdivisión 6.3.2. Declaración de desarrollo y
construcción prioritaria
Son procesos mediante los cuales un predio se
subdivide en varios, por iniciativa pública o privada, Es el instrumento en el que el Municipio, en
siempre y cuando se cumpla con la normativa el Plan de Uso y Gestión del Suelo, en planes
urbanística prevista en este Plan de Uso y Gestión parciales, u otras ordenanzas que desarrollen la
del Suelo. normativa urbanística, determinen qué predios
privados pertenecientes al suelo urbano deberán
ser urbanizados o construidos por sus propietarios
6.2.4. Cooperación entre partícipes conforme con el ordenamiento urbanístico y las
directrices dictadas desde la ordenanza que los
Permite realizar el reparto de las cargas y los declara, en en un plazo establecido. Este plazo no
beneficios de un plan parcial y unidades de será inferior a tres años contados a partir de la
actuación urbanística que no requieran de una respectiva notificación. Si es que el propietario no
nueva configuración predial. Los propietarios de ha cumplido con lo que dicta el municipio, dicho
los predios implicados, debidamente organizados, predio será sujeto a enajenación forzosa en subasta
garantizarán las cesiones de suelo obligatorias y el pública.
pago de las obras de urbanización pertinentes.
6.3.3. Declaración de zonas especiales de

interés social
6.3. Instrumentos para regular el Declaración de zonas que deberán integrarse o

estar integradas a las zonas urbanas o de expansión
mercado de suelo urbana que, en cumplimiento de la función social y
ambiental de la propiedad, deban ser urbanizadas
Los instrumentos para regular el mercado del suelo para la construcción de proyectos de vivienda de
establecen mecanismos para evitar las prácticas interés social y para la reubicación de personas que
especulativas sobre los bienes inmuebles y facilitar se encuentren en zonas de riesgo.
la adquisición de suelo público para el desarrollo de
actuaciones urbanísticas. Este instrumento se aplica para los asentamientos
humanos de hecho que requieren una normativa
especial en cuanto a los usos y aprovechamiento
145
del suelo, que esté por fuera de la norma general 6.4. Instrumentos de Financiamiento
urbana. Para la determinación de una zona especial
del Suelo Urbano
de interés social, se deberá expedir un plan parcial
con la normativa específica para la zona.
Los instrumentos de financiamiento del desarrollo
urbano son mecanismos que permiten la
6.3.4. Anuncio de proyecto participación de la sociedad en los beneficios
económicos producidos por la planificación
Instrumento que permite fijar el avalúo de los urbanística y el desarrollo urbano en general.
inmuebles dentro de la zona de influencia de obras
públicas, al valor de la fecha del anuncio público de 6.4.1. Concesión onerosa de derechos
las respectivas obras, a fin de evitar el pago de un
sobreprecio en caso de expropiaciones inmediatas Los Gobiernos Autónomos Descentralizados
o futuras. municipales o metropolitanos para garantizar
la participación de la sociedad en los beneficios
económicos producidos por la planificación
6.3.5. Derecho de superficie urbanística y el desarrollo urbano en general,
utilizarán la concesión onerosa de derechos. Los
Facultad que el Estado transfiere a favor de un pagos por concepto de concesión onerosa de
tercero para edificar en suelo de su propiedad, derechos al Gobierno Autónomo Descentralizado
conforme con lo establecido en el planeamiento municipal se realizarán en dinero o en especie
urbanístico, incluidas las cargas que le son propias, como: suelo urbanizado, vivienda de interés social,
mediante la suscripción de un contrato que será equipamientos comunitarios o infraestructura.
elevado a escritura pública. Este instrumento le
permite al Estado prestar suelo para que sobre Es obligatoria la concesión onerosa de derechos
este se edifique para un fin social, pero que no cuando:
pierda la propiedad sobre el mismo, para evitar la
especulación del valor del suelo. 1. Se transforma el suelo rural en urbano.
El derecho de superficie es transable y será 2. Se transforma el suelo rural en suelo rural de

transmitido a los herederos en caso de muerte del expansión urbana.
derechohabiente, durante la vigencia del contrato,
previa autorización del organismo público titular 3. Se modifican los usos del suelo.
del dominio, caso contrario se extinguirá el derecho
de superficie, y el predio y lo construido pasará al 4. Se autoriza un mayor aprovechamiento del
Estado. suelo.
Todo proceso de habilitación del suelo deberá

6.3.6. Banco de suelos
verificar si es que se está incurriendo en los
numerales antes descritos, para definir si es que
Bienes inmuebles municipales de dominio privado
el propietario debe pagar la concesión onerosa de
que serán administrados por el organismo
derechos, además de las obras de urbanización que
determinado por este para destinarlos a los fines
debe ejecutar.
de utilidad pública previstos en la ley y en los
EIBARKITUR
respectivos planes de uso y gestión de suelo.

Los recursos que recaude el municipio deberá
ingresar a las arcas municipales de conformidad con
el principio de unicidad presupuestaria, pero desde
la alcaldía se deberá destinar para cumplir con los
146
equipamientos y espacio público que demandan En los asentamientos de hecho que no cumplan
los estándares urbanísticos y para la construcción con los parámetros de integración urbana, que
de vivienda de interés social. El propietario podrá presenten riesgos para la población, o que se
realizar el pago en dinero o en especie, o la localicen sobre áreas declaradas de protección
combinación de ambos. natural o cultural, se debe aplicar el instrumento de
declaración de zonas de interés social en terrenos
adecuados.
6.5. Instrumentos para la gestión del
Como parte del proceso de regularización, el
suelo de los asentamientos de municipio deberá realizar la construcción de los
hecho sistemas públicos de soporte necesarios en las zonas
objeto del proceso de regularización, en particular
6.5.1. Declaratoria de Regularización respecto del servicio de agua segura, saneamiento
prioritaria adecuado y gestión integral de desechos, los que
podrán ser financiados vía contribución especial de
La LOOTUGS define a los asentamientos de hecho mejoras.
como una forma de ocupación del territorio que
no ha considerado el planeamiento urbanístico Se determina como regularización prioritaria a los
municipal establecido, o que se encuentra en polígonos señalados en el siguiente mapa, para lo
zona de riesgo, y que presenta inseguridad jurídica cual deberán expedirse planes parciales para su
respecto de la tenencia del suelo, precariedad en regularización.
la vivienda y déficit de infraestructuras y servicios
básicos.
Dentro del PUGS, se determinan zonas objeto de

un proceso de regularización física y legal de forma
prioritaria, en cumplimiento de la función social y
ambiental de la propiedad. Para ello, se manda a
realizar un diagnóstico integral que establezca la
identificación de los beneficiarios, la capacidad de
integración urbana del asentamiento humano, la
ausencia de riesgos para la población y el respeto al
patrimonio natural y cultural, de conformidad con la
legislación vigente.
La declaratoria de regularización prioritaria

implica el inicio del proceso de reconocimiento
de derechos o de la tenencia del suelo a favor
de los beneficiarios identificados dentro de la
zona, a través del derecho de superficie o de los
mecanismos jurídicos contemplados en el Código
Orgánico de Organización Territorial, Autonomía
y Descentralización para la regularización de
asentamientos humanos de hecho. Para tales
efectos, los Gobiernos Autónomos Descentralizados
municipales y metropolitanos gestionarán de forma
expedita los trámites y procesos correspondientes.
147
7 Bibliografía
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Metropolitano de Quito. Recuperado de http://www7.quito.gob.ec/mdmq_ordenanzas/ Sesiones%20
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151

FASE II - Componente Urbanístico - 2020!04!24

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CONSULTORÍA

2. Polígonos de Intervención Territorial 10

2.2. Suelo rural 43

3.2. Suelo rural 78

4 Aprovechamiento del suelo 82

4.2. Forma de ocupación del suelo y edificabilidad 103

4.3. Tablas de asignación de uso de suelo, forma de ocupación y edificabilidad 107

5. Estándares Urbanísticos 138

5.2. Estándares mínimos para la dotación de equipamientos e infraestructuras 138

5.3. Previsión del suelo para vivienda social 142

5.4. Vías 142

6.2. Instrumentos para definir la morfología urbana y la estructura predial 144

6.3. Instrumentos para regular el mercado de suelo 145

6.4. Instrumentos de Financiamiento del Suelo Urbano 146

Mapa 1. Zonas Homogéneas Urbanas - Pedernales, Arrastradero, La Chorrera 11

Tabla 1. Zonas Homogéneas Urbanas 10

Gráfico 1. Zona A-01 17

La LOOTUGS en su artículo 29 establece que el

Analizar y determinar las características urbanísticas

• Definir los polígonos de intervención

• Asignar los tratamientos urbanísticos a los

• Asignar los usos, forma de ocupación y

• Establecer estándares urbanísticos para el

• Guiar la aplicación de los instrumentos de

Los polígonos de intervención territorial urbanos

• Características topográficas del territorio

• Actividades económicas y uso del suelo actual

• Condiciones especiales de riesgo y

Mapa 2. Zonas Homogéneas Urbanas - Cojimíes

Mapa 4. Zonas Homogéneas Urbanas - Atahualpa

Mapa 6. Zonas Homogéneas Urbanas - 10 de Agosto

Gráfico 2. Zona A-02

Gráfico 4. Zona A-04

Gráfico 6. Zona A-06

Gráfico 8. Zona A-08

Gráfico 10. Zona C-01

Gráfico 12. Zona E-01

Gráfico 14. Zona G-01

2.1.2. Polígonos de Intervención Territorial Código

formando parte de una ZHU, se genera un código

A-07 A-07-28 1,32 C-01 C-01-20 1,26

Tabla 2. Polígonos de Intervención Territorial Urbanos

Mapa 7. PIT A-01

Mapa 9. PIT A-03

Mapa 11. PIT A-05

Mapa 13. PIT A-07

Mapa 15. PIT B-01 - Arrastradero

Mapa 17. PIT D-01 - Pueblo Nuevo

Mapa 19. PIT F-01 - La Chorrera

Mapa 21. PIT H-01 - 10 de Agosto

2.2.1. Polígonos de Intervención Territorial Tabla 3. Polígonos de Intervención Territorial Rural

Los polígonos de intervención rural han sido definidos

Mapa 22. PITR

informal con capacidad de integración

• Tratamiento de desarrollo: Se aplican a

El artículo 42 de la LOOTUGS establece, también,

• Tratamiento de protección. Se aplica a

Tratamiento Suelo Urbano Área (ha)

Tabla 5. Tratamientos Suelo Urbano

Se lo ubica en suelo urbano consolidado, que

Se aplica este tratamiento al suelo urbano

Se encuentra principalmente en el suelo urbano