IGV, en el cual se precisa que se conside-
ra venta las arras, depósitos o garantías
1. Introducción
En la venta de bienes muebles, la primera
venta de los inmuebles o en el caso de los
contratos de construcción, resulta común
que para poder asegurar la venta de los
bienes o procurar que se ejecute el con-
trato, el comprador o adquirente cumpla
con la entrega de montos de dinero al
vendedor o al constructor, como una
especie de señal para que la operación
se lleve a cabo, la cual puede revestir
distintos nombres como arras, depósitos,
garantías, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la
norma reglamentaria establecía que solo
se afectaban al pago del IGV cuando sean
arras de retractación y el monto pagado
por este concepto supere el 15% del
valor de venta del bien o del valor total
de la construcción. En el caso de arras de
IGV se generaba por cualquier monto.
Ley del IGV por el Decreto Legislativo
Nº 1116, se ha incorporado un párrafo
al literal a) del artículo 3º de la Ley del
(*) Catedrático de Derecho Tributario de la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos.
Director general de la Academia Internacional de Derecho Tributario
- AIDET.
había quedado perfeccionado, teniendo
que superen el límite establecido en el
Reglamento.
Finalmente, la norma reglamentaria
161-2012-EF) ha determinado que en el
caso de las arras, depósitos o garantías, la
obligación tributaria del IGV nace cuando
estos superen el 3% del valor total de la
venta del bien, del valor de la prestación
o utilización de servicios, o también del
valor total de la construcción, según
corresponda.
El motivo del presente informe es abordar
el tema de la entrega de las arras, depósi-
tos o garantías y analizar las implicancias
tributarias que se generan de manera
específica en la venta de inmuebles,
sobre todo en la primera venta de los
inmuebles efectuada por el constructor
de los mismos.
2. Las arras: origen y concepto
Acerca del origen de las ARRAS es perti-
nente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE,
quien señala lo siguiente: “…se dice que
el origen de las arras debe buscarse
en las costumbres de los comerciantes
púnicos, encontrándose también en la
venta griega, de donde pasó a Roma.
Otro autor, FREUND indica que las
arras tiene un origen semítico, aun-
que coincide que la institución llegó a
Roma a través de Grecia. En el Derecho
Romano clásico y en el Bajo Imperio
Ia entrega de objetos o de dinero, al
momento de celebrarse un contrato
consensual se consideró solo como
medio de prueba de que el contrato
pero a partir de una constitución de
Justiniano del año 528 se ha creído un
reconocimiento de la facultad de retrac-
tación con la pérdida de las arras o con su
restitución “in duplum”, con lo cual surge
el concepto de las arras penitenciales”1.
De acuerdo a lo señalado por CABANE-
LLAS “Lo
que se da en prenda o seguridad del
cumplimiento de un contrato”2.
Las arras constituyen una señal entregada
por una de las partes contratantes a la otra
para que quede cierta “seguridad” que se
celebrará posteriormente un acuerdo de
transferencia, ya sea de bienes muebles o
de inmuebles. Es una especie de prueba
de buena fe que la otra parte contratante
percibe como seguridad en la celebración
de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA
“…la seña representa
un doble papel: por una parte, es
una garantía de la seriedad del acto
y tiene el carácter de un adelanto del
pago del precio; por otra, importa
acordad a los contratantes el derecho
de arrepentirse, perdiendo la seña el
que la ha entregado y devolviéndola
doblada el que la ha recibido. Empero
hay un inconveniente en que las partes
atribuyan a la seña tan solo el carácter
de garantía del acto, negando la posi-
bilidad de arrepentimiento”3.
1 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato
Privado”. Tomo I. Editorial Cusco editores. Lima, 1983. Página 302.
2 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho
Usual. Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edición. Página 366.
3 BORDA, Guillermo. Manual de Contratos. Editorial Perrot. Buenos
Aires, 1973. Página 147.
I-1
 Conforme a la revisión de la doctrina na-
cional observamos que ALDEA señala lo
siguiente “En términos generales, arra
-
nifestación”, “garantía” o “prueba”,
usualmente una cantidad de dinero
u otro bien (mueble o inmueble), que
una de las partes entrega a la otra
como testimonio del acuerdo contrac-
tual. Con el devenir del tiempo las arras
pasaron a convertirse en institución
de aseguramiento de derechos, al ser
considerado como aquello que se da
en prenda o garantía de un contrato”4.
3. Depósito y garantía
Con la reciente incorporación de estos
venta, servicios y contratos de construc-
ción, mediante el Decreto Legislativo Nº
1116 es preciso dar una explicación sobre
lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el término “DEPÓSITO”,
en su sentido común y ordinario del
ámbito civil, constituye un contrato
nominado que se encuentra regulado en
nuestro Código Civil en el artículo 1814°,
en el que una de las partes se obliga a
custodiar el bien o bienes de la otra parte
y a devolverlo cuando lo solicite.
De manera obvia, indicamos que este
no es el sentido que el legislador adopta
al ubicar este término dentro de la Ley
del IGV, sino busca incluir una práctica
común dentro de los usos comerciales
de nuestra nación al darle al término
por la cual, al pactar un negocio, ya sea
de venta, servicios o de construcción, se
busca asegurar la realización de la presta-
ción, abonando de forma anticipada una
parte del precio o monto de la operación
mediante un depósito en una cuenta de
proveedor o prestador. Como vemos, bajo
su acepción general.
Por otra parte, el término “GARANTÍA”
tampoco se debe entender, en su sentido
ordinario, como un medio que respalde o
asegure el pago o rembolso de un crédito
o préstamo otorgado, como lo serían
las garantías reales (hipotecas, garantías
mobiliarias) o las garantías personales
(fianzas), sino que se da a entender
que bajo este término se busca que el
contribuyente comprenda que cuando
efectúa operaciones comerciales y celebre
contratos en los que comúnmente se es-
tipula una “cláusula de garantía” la que,
básicamente, consiste en la cancelación
de un monto dinerario que tenga como
función garantizar el cumplimiento de
la prestación pero que por lo general
4 ALDEA CORREA, Vládik. “Las arras de retractación en el Derecho
Civil Peruano”. Artículo publicado en la revista Cathedra, Revista edi-
tada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Número 11, Año VII. Lima 2005.
I-2
termina integrando parte del precio del
servicio o venta.
Aunado a esto, encontramos que el
complementando la reforma hecha a la
en el numeral 3 del artículo 3º de dicha
norma, que determina que los pagos re-
cibidos anticipadamente a la entrega del
bien o puesta a disposición del mismo,
dan lugar al nacimiento de la obligación
tributaria. Y señala que para el caso de
las arras, depósito o garantía, estas deben
superar el 3% del monto total de la venta
para el nacimiento de la obligación de
pagar el IGV.
Entonces, tanto el depósito como la
garantía reciben un tratamiento dife-
renciado, estipulándose el requisito
de que dichas sumas deben superar
un límite establecido en el reglamento
para que se aplique el gravamen, sin
embargo, estas sumas, en la práctica,
reúnen las características de lo que
conocemos como “adelantos” en el
argot comercial y que tienen como
función garantizar el cumplimiento de
lo pactado para ambas partes.
la redacción normativa a una mejor
comprensión del contribuyente, pues en
- está contenido en un contrato, tanto para
ción, el contribuyente se encontraba en
la duda de considerar si dichos montos
generaban o no la configuración del
hecho imponible.
y de retractación
Las arras pueden ser de dos tipos:
b) Las arras de retractación
-
den ser arras penales en la medida que
- derecho de retractación.
rias, ello implica que necesariamente las
arras penales constituirían una subespecie
la idea de ser una señal o prueba de
seriedad que de todos modos se dé la
celebración del contrato, sin otorgar el
derecho de desistirse de él. En caso que
el mismo se cumpla, la parte que recibió
las arras puede optar por: a) devolverlas
o b) en todo caso imputarlas como parte
del precio del pago, ello obviamente
de acuerdo a la propia naturaleza del
contrato.
en el Código Civil peruano desde los
artículos 1477º al 1479º de la siguiente
manera:
El artículo 1477º señala el concepto
al mencionar que la entrega de arras
contrato. En caso de cumplimiento, quien
recibió las arras las devolverá o las impu-
tará sobre su crédito, según la naturaleza
de la prestación.
El artículo 1478º precisa qué es lo que
se entiende por arras penales. En dicho
artículo se menciona que si la parte que
hubiese entregado las arras no cumple la
obligación por causa imputable a ella, la
otra parte puede dejar sin efecto el con-
cumplió es la parte que las ha recibido,
la otra puede dejar sin efecto el contrato
y exigir el doble de las arras.
Finalmente, el texto del artículo 1479º
recoge las normas aplicables a la indem-
nización.
Este dispositivo considera que si la parte
que no ha incumplido la obligación
-
solución del contrato, la indemnización
de daños y perjuicios se regula por las
normas generales.
4.2. Las arras de retractación
el derecho de desistirse del negocio que
la parte que cumplió con entregarla como
para la contraparte que las recibió.
-
to tiene el derecho de apropiarse de las
-
plidora las tiene que devolver dobladas,
estas adquieren una naturaleza de arras
penales, advirtiendo que es una subespe-
Las arras de retractación están reguladas en
el Código Civil peruano desde los artículos
1480º al 1483º de la siguiente manera:
El artículo 1480º regula los alcances y
Este dispositivo precisa que la entrega de
las arras de retractación solo es válida en
los contratos preparatorios y concede a
las partes el derecho de retractarse de
ellos.
El texto del artículo 1481º consigna los
efectos de la retractación.
Dentro de los efectos se menciona que si
se retracta la parte que entrega las arras,
las pierde en provecho del otro contratan-
te. Por el contrario, si se retracta quien re-
cibe las arras, debe devolverlas dobladas
al tiempo de ejercitar el derecho.
El artículo 1482º considera la posibilidad
de la renuncia al derecho de retractación,
al mencionar que la parte que recibe
las arras puede renunciar al derecho de
retractación.
Finalmente, el texto del artículo 1483º
regula el destino de las arras por contrato
arras las devolverá de inmediato o las
imputará sobre su crédito, según la na-
turaleza de la prestación.
5. La utilidad de las arras en los
contratos de compraventa de
inmuebles
La entrega de arras de retractación solo
es válida en los contratos preparatorios
y concede a las partes el derecho de re-
tractarse de ellos, tal como lo establece el
artículo 1480º del Código Civil de 1984.
Para que existan las arras de retractación
es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso
que asumen las partes para celebrar en
señalar que el plazo del compromiso de
contratar no será mayor de un año y
cualquier exceso se reducirá a este límite.
Así, si lo que se busca es asegurar la trans-
ferencia de un inmueble se entregarán
las arras como una señal que el contrato
de retractación existe la posibilidad que
la parte que las entregó se retracte de la
decisión de adquirir el inmueble, por lo
que se le penaliza perdiendo las arras a
favor de la persona que está vendiendo.
las arras quien ya no desea transferir el
inmueble tendrá como penalidad la de-
volución del doble de las arras entregadas
como señal.
lo que se aprecia es que las partes tiene
la intención de formalizar un acuerdo de
transferencia de bienes inmuebles y por
ello se entregan las arras, de este modo, el
vendedor asume que existe un compromi-
so mayor que si se tratara de las arras de
retractación. Este tipo de contrato permite
asegurar la adquisición del inmueble.
6. Las implicancias tributarias de
la entrega de arras, depósitos
o garantías en el IGV
6.1. Las operaciones en las cuales
puede existir la entrega de arras
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley
se observa que entre otras operaciones
gravadas con dicho tributo se encuentran
a) la venta de bienes muebles; b) la pri-
mera venta de los inmuebles efectuado
por el constructor; y c) los contratos de
construcción que son celebrados entre dos
partes contratantes. Estas operaciones, al
estar gravadas con el IGV, toman como re-
ferencia una determinada base imponible
sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
6.2. La base imponible que se utiliza
para el cálculo del IGV, señalada
por ley
Así, en el caso de la venta de bienes
muebles, se toma como referencia a
efectos del cálculo del IGV al valor de
venta de los bienes, ello conforme lo
determina el literal a) del artículo 13º de
la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de in-
muebles efectuado por el constructor
de los mismos, se considera como base
imponible el ingreso percibido en la
venta de inmuebles, con exclusión del
correspondiente al valor del terreno5, de
conformidad con lo establecido por el
literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta selección de tres su-
puestos gravados con el IGV encontramos
a los contratos de construcción, respec-
to de los cuales se considera como base
imponible el valor de la construcción, tal
como lo determina el literal c) del artículo
13° de la Ley del IGV.
- del IGV, consignándose ahora lo siguiente:
nes, la propia norma que aprueba el IGV
determina los elementos que se toman
como referencia en la base imponible,
es decir, se estaría cumpliendo dos princi-
pios: a) el principio de legalidad, ya que
se está aprobando el IGV con una ley y b)
el principio de reserva de ley, ya que
los elementos distintivos del IGV como el
sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la
alícuota son aprobados también por ley.
6.3. La entrega de arras, depósitos o
- (3%) del valor total de venta. Dicho
terminación de la base imponible
del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del
IGV, observamos que en el artículo 3º se
establecen ciertas reglas aplicables con
relación al nacimiento de la obligación tri-
butaria, dentro de las cuales se incluyen:
operaciones de ventas de bienes muebles,
primera venta de inmuebles efectuado
por el constructor y los contratos de
construcción. Las reglas se detallarán a
continuación:
6.3.1. En el caso de la venta de bienes
muebles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
El numeral 3 del artículo 3º del Regla-
mento de la Ley del IGV precisaba reglas
aplicables al nacimiento de la obligación
en caso de pagos parciales. Puntualmen-
te, determinó que en el caso de la venta
de bienes muebles, los pagos recibidos
anticipadamente a la entrega del bien o
5 Sobre este tema recomendamos revisar un trabajo titulado “La
exclusión del valor del terreno en la primera venta de inmuebles
efectuado por el constructor ¿Conoce la manera correcta de efectuarla
para efectos del IGV? ALVA MATTEUCCI, Mario. Dicho trabajo fue pu-
blicado en la revista Actualidad Empresarial, Nº 215, correspondiente
a la segunda quincena de setiembre de 2010. Página I-4. También
puede ser consultado en la siguiente dirección web: http://blog.pucp.
edu.pe/?amount=0&blogid=2163&query=terreno
puesta a disposición del mismo, dan lugar
al nacimiento de la obligación tributaria,
por el monto percibido. En este caso, no
daba lugar al nacimiento de la obligación
tributaria, la entrega de dinero en calidad
de arras de retractación, antes que exista
la obligación de entregar o transferir la
propiedad del bien, siempre que estas no
superen en conjunto el quince por ciento
(15%) del valor total de venta. En caso
de superar dicho porcentaje, se producía
el nacimiento de la obligación tributaria
por el importe total entregado.
siempre se encontraban sujetas al pago
del IGV, lo cual equivale a decir que no le
era de aplicación la regla del 15% antes
indicada.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
-
el texto del primer párrafo del numeral 3
del artículo 3º del Reglamento de la Ley
En la venta de bienes muebles, los pagos
recibidos anticipadamente a la entrega
del bien o puesta a disposición del mismo,
dan lugar al nacimiento de la obligación
tributaria, por el monto percibido. En
este caso, no da lugar al nacimiento de la
obligación tributaria, la entrega de dinero
en calidad de arras de retractación,
depósito o garantía antes que exista
la obligación de entregar o transferir la
propiedad del bien, siempre que estas no
superen en conjunto el tres por ciento
porcentaje será de aplicación a las arras
De superarse el porcentaje mencionado
en el párrafo precedente, se producirá el
nacimiento de la obligación tributaria por
el importe total entregado.
Nótese que por parte del legislador ha
existido una rebaja considerable del
porcentaje para considerar afecta una
operación con el IGV, si antes era del
orden del 15% ahora es solo con el 3%.
Lo relevante en esta parte es que en
el caso de las arras se ha igualado el
tratamiento tanto para las arras de
-
matorias, toda vez que en ambos casos
se debe aplicar el porcentaje del 3%
para saber si nace o no la obligación de
afectar la operación con el IGV.
6.3.2. En el caso de la prestación de
servicios
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
prestación o utilización de servicios, la
obligación tributaria nace en el primer
momento y por el monto que se percibe.
En los casos de servicios prestados por
I-3
 establecimientos de hospedaje, la obliga-
ción tributaria nacerá con la percepción
del ingreso, inclusive cuando este tenga
la calidad de depósito, garantía, arras o
similares.
mínimo ni máximo respecto a la mención
de la entrega de arras, por lo que aquí si
estas se entregan por cualquier monto,
existirá el nacimiento de la obligación tri-
butaria del Impuesto General a las Ventas.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el
determina que en los casos de prestación
o utilización de servicios la obligación
tributaria nace en el momento y por el
monto que se percibe. En los casos de
servicios6, la obligación tributaria nacerá
con la percepción del ingreso, inclusive
cuando este tenga la calidad de arras,
depósito o garantía siempre que estas
superen, de forma conjunta, el tres por
ciento (3%) del valor de prestación o
utilización del servicio.
6.3.3. En la primera venta de inmue-
bles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
de la Ley del IGV en el caso de la prime-
ra venta de inmuebles efectuado por el
constructor, se consideraba que nace la
obligación tributaria en el momento y por
el monto que se percibe, inclusive cuan-
do se le denomina arras de retractación
siempre que estas superen el quince por
ciento (15%) del valor total del inmueble.
se encuentran gravadas con el Impuesto.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
A raíz de los cambios introducidos al Re-
glamento de la Ley del IGV, se determina
en el cuarto párrafo del numeral 3 del
artículo 3° del mencionado reglamento
que en la primera venta de inmuebles, se
considerará que nace la obligación tribu-
taria en el momento y por el monto que
se percibe, inclusive cuando se denomine
arras, depósito o garantía siempre que es-
tas superen, de forma conjunta, el tres por
ciento (3%) del valor total del inmueble.
6.3.4. En cuanto al nacimiento de la
obligación en el caso de contra-
tos de construcción
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
- En los casos en los que la entrega de
glamento de la Ley del IGV se mencionaba
6 Se ha eliminado la mención única que la legislación anterior indicaba
de los establecimientos de hospedaje, limitándose ahora a señalar
de manera genérica a los servicios en general.
I-4
que respecto al literal e) del artículo 4º de
la Ley del IGV, la obligación tributaria nace
en la fecha de emisión del comprobante
de pago por el monto consignado en el
mismo o en la fecha de percepción del
ingreso por el monto percibido, lo que
ocurra primero, sea este por concepto de
adelanto, de valorización periódica, por
avance de obra o los saldos respectivos,
inclusive cuando se les denomine arras.
Tratándose de arras de retractación, la
obligación tributaria nace cuando estas
superen el quince por ciento (15%) del
valor total de la construcción.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
numeral 4 del artículo 3° del Reglamento
de la Ley del IGV, realizada por el Decreto
que respecto al literal e) del artículo 4° de
la Ley del IGV, la obligación tributaria nace
en la fecha de emisión del comprobante
de pago por el monto consignado en el
mismo o en la fecha de percepción del
ingreso por el monto percibido, lo que
ocurra primero, sea este por concepto de
adelanto, de valorización periódica, por
avance de obra o los saldos respectivos,
inclusive cuando se les denomine arras,
depósito o garantía. Tratándose de arras,
depósito o garantía, la obligación tributa-
ria nace cuando estas superen, de forma
conjunta, el tres por ciento (3%) del valor
total de la construcción.
Apreciamos que el cambio, al igual que
los casos anteriores, está ligado a la varia-
ción del porcentaje en la determinación
del nacimiento de la obligación tributaria,
existiendo una rebaja considerable de
15% al 3%, con lo cual se evitaría algunos
mecanismos elusivos que algunos con-
de evitar el pago del Impuesto General
a las Ventas.
6.3.5. Las arras de retractación y
papel en el nacimiento de la
obligación tributaria. ¿Se viola
el principio de reserva de ley?
-
catoria realizada por el Decreto Legis-
lativo N° 1116 y el Decreto Supremo
N° 161-2012-EF
los contratos por servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, en donde
no se exigía monto mínimo la obligación
tributaria nace a efectos del IGV cuando
las mismas sean entregadas.
arras de retractación supere el quince
por ciento (15%) de los montos que
correspondan al contrato, en la venta
de bienes muebles, la primera venta de
inmuebles efectuada por el constructor y
en los contratos de construcción se aprecia
que la norma reglamentaria determinaba
reglas en las cuales la obligación tributaria
nacía, pero no por el cumplimiento de los
supuestos señalados en la Ley del IGV, sino
que a través de ciertas “precisiones” se
determina el nacimiento de la obligación
tributaria por vía reglamentaria.
Ello podría traer como consecuencia
que se estaría violando el principio de
reserva de ley, toda vez por una norma
de jerarquía menor que la ley se están
presentando nuevos supuestos que la
norma no señaló.
Lo mismo puede presentarse en el caso
supuesto el reglamento consideraba que
nace la obligación tributaria por cualquier
monto entregado, habida cuenta que
el deseo de las partes en la entrega de
este tipo de arras es la celebración del
contrato.
En este mismo sentido, VILLANUEVA
GUTIÉRREZ “Los mon-
tos entregados en calidad de arras se
producen en el marco de contratos
preparatorios de compraventa. Por
esta razón, en este caso, la norma
reglamentaria excede la ley, puesto
que está regulando el nacimiento de
la obligación tributaria para supues-
tos no comprendidos en el hecho
generador”7.
Reiteramos que el incluir supuestos de
afectación en el Reglamento del IGV dis-
tintos a los señalados en la Ley del IGV
puede originar una violación al principio
de reserva de ley. En este punto coincidi-
mos con lo expresado por VILLANUEVA
GUTIERREZ cuando precisa con respecto
a la norma reglamentaria lo siguiente:
“Esta previsión normativa debería estar
en la ley y no en la vía reglamentaria.
Se está regulando el nacimiento de la
obligación tributaria en un supuesto en
el que aún no existe el hecho gravado.
Si bien entendemos que el propósito es
evitar prácticas antielusivas de los con-
prescindirse del principio de reserva
de ley. Por el contrario, el respeto de
dicho principio constituye una mayor
garantía para el contribuyente”8.
realizada por el Decreto Legislativo N°
1116 y el Decreto Supremo N° 161-
2012-EF
A raíz de los cambios realizados a la Ley
del Impuesto General a las Ventas por el
Decreto Legislativo Nº 1116, se ha incor-
porado un párrafo al literal a) del artículo
7 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor
Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y Jurisprudencia”. Lima:
Universidad ESAN: Tax editor, 2009. Página 252.
8 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Op. cit. Páginas 259-260.
3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa
que se considera venta las arras, depósitos
o garantías que superen el límite estable-
cido en el Reglamento.
En ese mismo sentido, al emitirse el
IGV, determinando que en el caso de las
arras, depósitos o garantías, la obligación
tributaria del IGV nace cuando estos supe-
ren el 3% del valor total de la venta del
bien, del valor de la prestación o utiliza-
ción de servicios, o también del valor total
de la construcción, según corresponda.
Hasta allí apreciamos que el señalamiento
de la hipótesis de incidencia está incorpo-
rada en la norma con rango de ley, la cual
está supeditada al porcentaje señalado
por el reglamento, situación distinta a
la mencionada en el acápite anterior
en donde se apreciaba una violación al
principio de reserva de ley, toda vez que
era la norma reglamentaria la que había
establecido un supuesto normativo que
en la Ley del impuesto General a las
Ventas no existía.
Es interesante revisar la opinión de
VILLANUEVA GUTIERREZ cuando
precisa que:
del reglamento de la Ley del IGV, se
podría afectar el Principio de Reserva
de Ley, pues el Tribunal Constitucional
dispone que cuando se realice una
delegación de la ley al reglamento
(como esta regulación), se debe señalar
parámetros mínimos y máximos, y ello
no se hizo. Se pasó de 15% a 3% para
determinar cuando se pagará IGV por
concepto de arras. Así se distorsionó
se disfracen los precios de compra en
9.
9 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinión vertida en un artículo
periodístico titulado “Apuntes a los cambios del Reglamento del IGV”,
publicado en el Diario Gestión, en su edición del día viernes 31 de
agosto de 2012, en la página 16 - Economía.
7. ¿Se debe emitir comprobante
de pago por la entrega de
arras?
-
tran respaldadas en un acuerdo por escri-
to que fuera suscrito por las partes, el cual
puede estar en un documento privado de
respaldo, minuta o una escritura pública,
ello servirá como probanza del hecho
con efectos civiles y/o comerciales. Este
sustento puede servir si la entrega de las
arras es otorgada por una persona natural
sin negocio o empresa a favor de otra per-
sona que no ejerza actividad comercial.
Pero qué sucede si quien recibe las arras es
una empresa que se dedica de manera ha-
los inmuebles, allí ¿existirá la obligación
que esta empresa emita el comprobante
de pago por la percepción de las arras?
Al revisar el Reglamento de Comproban-
tes de Pago, aprobado por Resolución de
el artículo 5º se regula la oportunidad de
la entrega de los comprobantes de pago,
precisándose que en los casos de entrega
de depósito, garantía, arras o similares,
cuando impliquen el nacimiento de la
obligación tributaria para efectos del
impuesto, se deberá entregar el compro-
bante en el momento de la entrega de las
arras y por el monto percibido.
8. RTF emitida sobre el tema de
arras de retractación
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.01)
La entrega de arras de retractación no
determina per se el nacimiento de la
obligación tributaria.
La controversia consiste en determinar si
los montos dinerarios, recibidos por la
recurrente y sustentados en recibos de
caja, constituyen diferimiento de ingresos,
como alega la Administración Tributaria;
o arras de retractación, según lo señalado
por la recurrente.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras
de retractación, llamadas también peni-
tenciales o de arrepentimiento, conceden
a las partes de un contrato preparatorio el
derecho de retractarse de este, teniendo
como consecuencia la pérdida de dinero u
otros bienes, a favor de la parte contratante
que no se desistió. La entrega de estas arras
no determina per se el nacimiento de la
obligación tributaria, al no referirse a un
supuesto de afectación sino a un acuerdo
a efectos de que la Administración Tribu-
realizada en la documentación de la
recurrente y una muestra representativa
de sus clientes, el tratamiento dado a
las operaciones de arras de retractación,
incluyendo aquellos casos en los que no
causa de la recurrente o por causa de
claramente si se está frente a un supuesto
gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administración
Tributaria debe emitir pronunciamiento
respecto de la situación de los recibos
que aparecen con la anotación de “en-
dosados” y “devueltos” “sin facturar” y
“por facturar”10.
9. Modelo de contrato prepara-
torio con arras de retractación
En este punto se presenta un modelo de
contrato preparatorio con arras de retrac-
tación. Cabe indicar que este modelo ha
sido tomado de la siguiente página web:
http://www.condominiocampestrela-
providencia.com/Contrato%20de%20
Arras%20-%20MODELO.pdf
10 Revista “Análisis Tributario”. Volumen XVI. Nº 182. Marzo 2003.
Página 35.

CONTRATO de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el

PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Re-
tractación que celebran, de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N° xxxxxxxxxxx, debidamente
Nº 0000000000, según poderes inscritos en la Partida N° 60000482
de los Registros Públicos de Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet
- simplemente como “EL CONDOMINIO”.
to de Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE
VENDEDOR; y de otra parte (__________________________________),
de ocupación (_____________), de estado civil (___________), con
domicilio en (___________________________________), distrito de
(____________), provincia y departamento de Lima, a quien en ade-
lante se denominará el PROMITENTE COMPRADOR; en los términos
contenidos en las clausulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30%
de los derechos y acciones del Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267,
Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro
de la Propiedad Inmueble de Huaral.
El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE
VENDEDOR corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas
del Lote N° 91, antes referido, y en dicha área se viene desarrollando
un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas y demás
características constan en la Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmo-
biliario que para todos los efectos del presente contrato se le denomina
LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se en-
cuentra en trámite la independización de la Unidad Catastral N°06788
del inmueble de mayor extensión (Unidad Catastral N°015267).
SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar
en EL CONDOMINIO la habilitación urbana y subdivisión de treinta y
nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización que forma parte
integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido,
la PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho
proyecto de habilitación urbana y subdivisión de lotes.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente

I-5
 a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual
el PROMITENTE VENDEDOR transferirá a favor de la PROMITENTE
COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de exis-
tencia futura, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en
el Plano de Lotización que obra como Anexo 1.
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al
PROMITENTE VENDEDOR el monto total del precio pactado en la
cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIÓN:
CUARTA.- El precio del bien materia del contrato de compraventa a
que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y oportu-
nidad que se señala en la cláusula quinta siguiente.
QUINTA.- Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR
pagará el precio establecido en la cláusula que antecede de la siguiente
manera:
suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido
(______________) (_____________________________________ con
PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COM-
PRADOR
Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retrac-
tación, con sujeción a lo dispuesto por los artículos 1480°, 1481°,
1482° y 1483° del Código Civil, importe que se imputará al precio
cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que
entregará el PROMITENTE COMPRADOR
tercera de este contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE
COMPRADOR se retracte respecto de su obligación de celebrar el con-
PROMITENTE VENDEDOR
la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractación.
Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte del PROMI-
TENTE VENDEDOR, este queda obligado a devolver al PROMITENTE
COMPRADOR únicamente la cantidad entregada en arras, más los
intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolución
del dinero entregado.
PLAZO DEL COMPROMISO:
SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compro-
miso de contratar será de 60 días calendario, contados a partir de la
fecha de suscripción de este documento. Al vencimiento, las partes de
común acuerdo podrán renovar el plazo de duración de este contrato.
OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:
OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa
- tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre quien asume las
cumento. La retractación de cualquiera de las partes al cumplimiento
de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos
derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la
cláusula sexta de este documento.
NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripción de la
independización y subdivisión del bien materia de este contrato será no
mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha de suscripción
(___), Manzana (___), descrito en la cláusula tercera de este contrato.
DÉCIMA.
existencia del bien se producirá a la inscripción de la independización
y subdivisión del bien materia de este contrato, de acuerdo al Plano
DÉCIMO PRIMERA.-
estipulado en las cláusulas anteriores que en caso el bien objeto de
la prestación a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no llegase a
existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al Anexo
1, aquel se obliga a devolver la parte del precio que el PROMITENTE
COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces más los intereses legales
correspondientes.
DÉCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a
realizar todas las actividades necesarias para que el bien objeto de
I-6
la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado
en la cláusula novena de este documento. Esta obligación incluye la
obtención de todos los documentos exigidos por ley, tales como la
inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente,
de la habilitación urbana e independización de los lotes, de acuerdo
CARGAS Y GRAVÁMENES:
DÉCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que
Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y depar-
tamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio
ordenado por la Jueza del 42º Juzgado Especializado en lo Civil de Lima,
de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el
Asiento D00001 de la Partida Nº 60000482 del Registro de Propiedad
Inmueble de Huaral. Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos
que originen la celebración, formalización y ejecución del presente
contrato serán asumidos por el PROMITENTE COMPRADOR.
DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no
tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del
bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC
N°06788.
JURISDICCIÓN:
DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre
las partes derivada del presente documento será resuelta de manera
-
cionada de esa forma, las partes someterán la discrepancia a arbitraje
de derecho.
En ese caso, el arbitraje, será conducido por un Tribunal Arbitral
compuesto por tres (3) miembros. Las partes involucradas tendrán
un plazo de quince (15) días calendario para designar un árbitro que
en dicho plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, este
será nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara
de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15) días siguientes a la
designación del último de los árbitros correspondientes, estos dos (2)
árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbi-
tral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el
tercer árbitro será designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación
de la Cámara de Comercio de Lima, entre los integrantes de su cuadro
de árbitros. El Tribunal Arbitral tendrá su sede en la ciudad de Lima y se
sujetará a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes
mencionado, en el momento de la instalación del tribunal arbitral.
-
vertidas, las reglas y procedimiento aplicable y demás aspectos que
sean necesarios para el desarrollo del arbitraje. Tanto las resoluciones
como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando las partes ex-
presamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades
con total prescindencia de quien resulte desfavorecido con el laudo
costas y costos del proceso.
DOMICILIO:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y
ambas señalan como sus respectivos domicilios, los indicados en la
introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera
de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho
cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código
Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciu-
dad de Lima, a los (__________) días del mes de (__________) de 2011.
_________________________________
Promitente Vendedor
Condominios Campestres
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
Promitente Comprador
(________________________)
DNI Nº (____________)