Principios De Derechos Reales y Registrales

Unidad 7-Expropiación.
Autora: Norma Neiman .
Clase: X.

El objeto de esta clase es que analicen el (antes) llamado Régimen de Bien de Familia.
Si bien la denominación sigue siendo utilizada, en rigor, el nuevo Código Civil y Comercial
ha normado la cuestión en los arts. 244 a 256.

1.- En base a dichas normas y hasta el viernes, deberán entregar un análisis del Capítulo
Especial dedicado a la Vivienda.
Recuerden citar fuentes y entrecomillar textuales.
Y desarrollar todo lo posible “con sus propias palabras”.
2.- También deberán hacer un breve comentario respecto del fallo que encontrarán en
Biblioteca – Unidad 7.
3.- Como actividad optativa, pero útil para los exámenes, sugiero la lectura de alguno de los
trabajos obrantes en el mismo lugar.

VIVIENDA

La vivienda es un derecho humano, “reconocido no solo por la Constitución Nacional, sino

también por diversos tratados y convenciones internacionales y constituciones provinciales
(cfr. arts. 14 bis, 75, inciso 22, Constitución Nacional)”. (Revista Jurídica de la Universidad
de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 3)
La regulación jurídica de lo relativo a la vivienda fue plasmado en un primer momento en la
Ley 14.394 con la denominación bien de familia; y con la entrada en vigencia del Código
Civil y Comercial, “se dedica en el Libro Primero, Título III, Capítulo III, a la “Vivienda”, a
partir del art. 244” (RÉGIMEN DE VIVIENDA: PRINCIPALES CAMBIOS, Luciana Ortolani,
Pág. 2)
El artículo 244 el CCyC refiere a la Afectación en los siguientes términos: “Art. 244
AFECTACIÓN. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble
destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no
excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas
previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en
la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o
más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro
del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
constituido en primer término.” (El resalado me pertenece) (RÉGIMEN DE VIVIENDA:
PRINCIPALES CAMBIOS, Luciana Ortolani, Pág. 4)
El primer párrafo de dicho artículo, nos refiere a que el inmueble, para que pueda ser
afectado a este régimen, debe tener como destino el de vivienda; pudiendo recaer dicha
afectación en la totalidad del inmueble o en un porcentaje de su valor. Es así que ello
permite “cumplir por un lado con la protección constitucional de la vivienda y por otro, por la
porción no afectada, con la función económica del bien, por ejemplo posibilitando que el
titular lo ofrezca en garantía de obligaciones.” (Revista Jurídica de la Universidad de San
Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 3)
Respeto a la afectación parcial, “Según el art. 3 de la Disposición Técnico-Registral n°
4/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble establece que cuando se afectare la vivienda
“solo por una parte de él (art. 244 del CCyC.), se expresará la porción en términos
fraccionarios”.” (Revista Jurídica de la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA
VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos
Enrique Ribera, Pág. 5)
El segundo párrafo del artículo, exige que la afectación sea inscripta en el registro de la
propiedad inmueble “con fines de publicidad y oponibilidad a terceros.” (RÉGIMEN DE
VIVIENDA: PRINCIPALES CAMBIOS, Luciana Ortolani, Pág. 7)
El artículo 245 del CCyC, refiere a que están legitimados: el titular registral, todos los
condóminos, disponerse por actos de última voluntad (testamento) y por el juez a pedido de
parte. El mencionado artículo se expresa en los siguientes términos: “La afectación puede
ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben
solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe
ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o
de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución
que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas
a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.” (El resaltado me pertenece) (Principios de Derechos Reales y Registrales
Unidad 7 – EXPROPIACION, Pág. 5).
El artículo 246 del CCyC expresa que los beneficiarios de la afectación son “a) el propietario
constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto
de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el
constituyente.” (Principios de Derechos Reales y Registrales Unidad 7 – EXPROPIACION,
Pág. 5).
El inc. B, “refiere “en defecto” de los anteriormente mencionados. Es decir que en el caso
que el constituyente no tenga cónyuge, conviviente, ascendientes ni descendientes y tienen
que convivir con el propietario.” (Revista Jurídica de la Universidad de San Andrés, LA
TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 6)
“Los beneficiarios quedarán individualizados en el instrumento que recepta la voluntad de
afectación y también en las actas que constituyan el protocolo de Régimen de Vivienda, que
siguiendo un orden cronológico, confecciona la autoridad de aplicación, en Córdoba es el
Registro General de la Provincia.” (RÉGIMEN DE VIVIENDA: PRINCIPALES CAMBIOS,
Luciana Ortolani, Pág. 19)
El Artículo 247, requiere que la afectación sea “peticionada por el titular registral, se
requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en
el inmueble.” (Principios de Derechos Reales y Registrales Unidad 7 – EXPROPIACION,
Pág. 5).
El requisito de la “habitación efectiva” plantea que, “al menos uno de los beneficiarios debe
habitar el inmueble tanto para lograr la afectación como para la subsistencia de los efectos
que de ella emanan”. “El incumplimiento de esta obligación importa una causal de
desafectación en los términos del art.255 inc. d que indica que procederá a instancia de
cualquier interesado o de oficio si no subsisten los recaudos previstos para gozar de la
tutela.” (RÉGIMEN DE VIVIENDA: PRINCIPALES CAMBIOS, Luciana Ortolani, Pág. 21)
El nuevo instituto que incorporó el Código Civil y Comercial en el artículo 248 es el de la
subrogación real, la cual establece que “la afectación se transmite a la vivienda adquirida en
sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio.” (Revista Jurídica de la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA
CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera,
Pág. 8)
Esta norma encuentra su antecedente en “la solución que había dado calificada doctrina al
conflicto que se presentaba cuando había acreedores anteriores y posteriores a la
afectación del “bien de familia”.” (Revista Jurídica de la Universidad de San Andrés, LA
TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 8)
Pero esta norma ha sido susceptible de diversas críticas, siendo una de las más relevantes
la que ha señalado “que la norma omite fijar características cualitativas o cuantitativas que
hagan a la vivienda que se adquiere en sustitución. Esta circunstancia puede derivar en
consecuencias injustas para los acreedores de fecha posterior a la primera constitución,
pero cuyas acreencias son preexistentes a la sustitución de un bien por otro: el precepto
nada dice acerca de si el inmueble adquirido supera el valor del que tenía el afectado al
régimen de protección de la vivienda.” (RÉGIMEN DE VIVIENDA: PRINCIPALES
CAMBIOS, Luciana Ortolani, Pág. 23)
En relación a los efectos de la inscripción registral del inmueble, el artículo 249 del CCyC
expresa que: “Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los
acreedores de causa anterior a esa afectación.
La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción,
excepto:
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan
directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto
en el artículo 250;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la
vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el
inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o
precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución
individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los
acreedores enumerados en este artículo.” (El resaltado me pertenece) (Principios de
Derechos Reales y Registrales Unidad 7 – EXPROPIACION, Pág. 5)
Como bien menciona el artículo al principio de éste, “el efecto principal de la afectación que
es la inoponibilidad a los acreedores de causa anterior a esa afectación y agrega que la
vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, ni
siquiera “sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio,
aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o
colectiva” (Revista Jurídica de la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA
CON ESPECIAL REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera,
Pág. 11)
A su vez, el mismo artículo refiere a aquellos supuestos en los cuales la afectación del
inmueble no es oponible, los mismos son:

“1. Las expensas en la propiedad horizontal

Las expensas provenientes del régimen de propiedad horizontal son un gasto de

conservación del inmueble y es inadmisible que pueda prescindirse de las mismas.
Por ello necesariamente los copropietarios deben contribuir con las erogaciones en bien de
la conservación, reparación o mejora del inmueble, en consecuencia, su inclusión dentro de
las excepciones encuentra pleno justificativo.
Lo expuesto tiene su correlato con lo establecido en el art. 2582 inc. a) CCyC, al reconocer
a estos créditos privilegio especial.

2. Las obligaciones alimentarias

Durante la vigencia del régimen del “Bien de familia” la jurisprudencia se encontraba
dividida en cuanto a si era o no oponible al crédito por alimentos posterior a la afectación,
pues en la legislación derogada no lo mencionaba como excepción
El art. 249 inc. f) del CCyC establece que la vivienda afectada no es oponible respecto a las
“obligaciones por alimentos a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad,
incapaces, o con capacidad restringida.”
Así adopta la solución correcta que venía siendo aplicada por la mayoría de la
jurisprudencia30, evitando que se utilice el régimen de la “Vivienda” en perjuicio de los
integrantes más vulnerables de la familia cuyos derechos tienen protección constitucional.

j. La legitimación de los acreedores en el proceso concursal

El art. art. 249 in fine del CCyC dispone que “en el proceso concursal, la ejecución de la
vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.”
No hay dudas que los acreedores de causa o título anterior a la inscripción del régimen les
es inoponible y por lo tanto pueden solicitar la ejecución de la vivienda, incluso ante el juez
de la quiebra. El problema se presentaba cuando los titulares de estos créditos no
solicitaban la inoponibilidad. En otras palabras, si tales acreedores no solicitaban la
ejecución de la vivienda, se planteaba si el síndico estaba legitimado para solicitarla en su
reemplazo. Las soluciones de la jurisprudencia fueron contradictorias.” (Revista Jurídica de
la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL
REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Págs. 15 y 16)
Respecto a la transmisión de la vivienda afectada, el CCyC refiere que la misma “no puede
ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios
de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión
convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad
del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.” (Principios de
Derechos Reales y Registrales Unidad 7 – EXPROPIACION, Pág. 6).
“Esta posibilidad, encuentra su justificación y coherencia en el hecho de que el inmueble
objeto de legado o mejoras se mantendría dentro del ámbito de las personas beneficiarias,
a quienes apuntan las normas pro- tectorias de los artículos comprendidos en este capítulo.
Otra consecuencia derivada de la afectación es que si el constituyente está casado o vive
en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la
conformidad del cónyuge o del con- viviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.”
(RÉGIMEN DE VIVIENDA: PRINCIPALES CAMBIOS, Luciana Ortolani, Pág. 29)
Para ir concluyendo con lo relativo a al régimen de vivienda, el CCyC refiere en el artículo
255, que el inmueble que fue afectado, puede ser desafectado y procederse a la
cancelación de la inscripción registral, enumerando los siguientes supuestos: “a) a solicitud
del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el
asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene
capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última
voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente
inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el
juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus
respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en
este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los
límites indicados en el artículo 249.” (Principios de Derechos Reales y Registrales Unidad 7
– EXPROPIACION, Pág. 6).

Al haber realizado ya la descripción del régimen de la vivienda, podemos compararlo con el

instituto que la precedía: El bien de familia.
El instituto derogado era definido como “una institución por la cual el inmueble donde vive el
titular del dominio y su familia (o el inmueble que explotan para subsistir) no puede ser
embargado ni ejecutado por deudas posteriores a su afectación. Esta afectación subsiste
aún después de la muerte del titular.” (Principios de Derechos Reales y Registrales Unidad
7 – EXPROPIACIÓN, Pág. 6).
“Durante el régimen anterior la denominación de “bien de familia” tenía su justificación
porque su único fin era proteger el hogar familiar que tiene amparo constitucional,
propendiendo al mantenimiento de la familia bajo un mismo techo.5 Se entendía por familia
a los fines de la LBF la compuesta por el propietario, su cónyuge, sus descendientes o
ascendientes o hijos adoptivos. En su defecto podrá designarse los parientes colaterales
hasta el tercer grado de consanguinidad que convivieran con el constituyente (art. 36 LBF).
En la actualidad se amplía el concepto de familia pues antes mencionaba al cónyuge (art.
36 LBF) y ahora incluye al conviviente.
Pero la nueva legislación tiene un criterio aún más amplio. Hoy el instituto ampara también
al titular de dominio sin familia o sea a quien vive solo (art. 246 CCyC), lo cual es un
significativo avance ya que no hay motivos diferenciarlo en la protección de la vivienda.
Coincidentemente dispone que todos los condóminos pueden afectar el inmueble al régimen
de vivienda aunque no sean parientes ni cónyuges, lo cual difiere con el régimen derogado
en que exigía entre ellos relación de parentesco (art. 43 LBF).” (Revista Jurídica de la
Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA
AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 4)
Otra diferencia importante es la relacionada con la afectación, “el art. 244 del CCyC
establece que podrá afectarse “un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta
una parte de su valor”, lo cual antes no estaba contemplado.
Así, el nuevo sistema permite cumplir por un lado con la protección constitucional de la
vivienda y por otro, por la porción no afectada, con la función económica del bien, por
ejemplo posibilitando que el titular lo ofrezca en garantía de obligaciones.” (Revista Jurídica
de la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL
REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 4)
Otra diferencia entre el régimen actual y el del bien de familia está dada en relación con los
beneficiarios “puede designarse como único beneficiario al propietario. Antes, cuando
quedaba un solo sobreviniente de la familia, se planteaba la duda si correspondía la
desafectación del bien de familia (cfr. art. 49 inciso d) LBF).”(Revista Jurídica de la
Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL REFERENCIA
AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 6)
En relación con la habitación efectiva del inmueble afectado, durante la vigencia del régimen
del bien de familia la ley “exigía que el propietario y los beneficiarios debían habitar en el
inmueble o cumplir en el mismo una explotación personal o la industria en él existente (art.
41). En el supuesto de incumplimiento podrá ser causal de desafectación” (Revista Jurídica
de la Universidad de San Andrés, LA TUTELA DE LA VIVIENDA CON ESPECIAL
REFERENCIA AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, Carlos Enrique Ribera, Pág. 7)

FALLO: "R. N. B. C/ F. M. A. -RÉGIMEN DE VISITA/ALIMENTOS - CONTENCIOSO”

(EXPTE. ...)
HECHOS: La Dra. N.A. en su carácter de apoderada de la Sra. N. B. R. inicia un incidente
de desafectación de la inscripción de un inmueble que estaba constituido como bien de
familia. Este inmueble era propiedad del Sr. M.A.F.; quien es deudor alimentario del hijo que
tienen en común con la Sra. N.B.R.
El Tribunal resuelve hacer lugar al pedido de desafectación del inmueble, ya que entiende
“Que si bien la designación de “bien de familia” corresponde con lo que fuera normado por
la ley 14.394, actualmente derogada, la regulación mencionada se ha reemplazado por el
régimen de protección de la vivienda, contemplado en el art. 244 y ss. del CCCN” (Fallo
protección de la Vivienda, Pág. 2).
Además, el tribunal entiende que este caso encuadra dentro del art. 249, el cual establece
que la vivienda afectada al régimen protectorio no es susceptible de ejecución por deudas
posteriores a su inscripción, excepto “....obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor
de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida...” (inc. d). (Fallo
protección de la Vivienda, Pág. 3).