Se determinara el valor del usufructo del siguiente predio, las cual servirá para

alquiler de departamentos:

El terreno tiene la siguiente dimensión geométrica:

Ubicación: 25 m.
- Distrito: ica
- Provincia: Ica
- Departamento: Ica
Tiene un VAU = S/. 35.00 / m2 10 m.

Es un edificio de 06 pisos, más una azotea que tiene las siguientes características:
1. Muros y Columnas: Estructuras en forma de arco, de concreto armado, que incluye
una armadura de cimentación y en el techo.
2. Techos: Losa de concreto armado inclinado.
3. Pisos: Mármol nacional y parquet fino.
4. Puertas y Ventanas: Madera fina de caoba.
5. Revestimiento: Tarrajeo frotachado y con molduras de yeso en el cielo raso y
pintura lavable.
6. Baños: Completos importados con cerámica decorativo importado.
7. Eléctricas y Sanitarias: Sistema de bombeo, ascensor, agua fría y caliente, teléfono
e instalación trifásica.

Siendo su área techada (AT) de 200.00m2 por piso, más 100.00 m2 de azotea. Se tiene
la Declaración de Fábrica de la edificación que indica su construcción en enero del
año de 1968 y su estado de conservación es regular.

SOLUCION:
 Hallamos el Valor del Terreno (V.T.):
a. Comparamos el A’ y A:
A = 10m x 25m = 250 m2
 A’= 3 x (10m)2 = 300 m2
 A = 250 m2 < A’ = 300 m2 => V.T. = A x VAU
b. Exceso por el frente, mínimo 6 m.
10m. > 6m. => Entonces no hay compensación, porque cumple.
c. Exceso por el fondo, mínimo 15 m.
20m. > 15m. => Entonces no hay compensación, porque cumple.

 V.T. = 250 m2 x S/.35.00 / m2

 V.T. = S/. 8 750.00
 Hallamos el Valor de la Edificación (V.E.):
a. Se determina el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las características
especificadas en la edificación:
- Muros y Columnas: (A) = S/. 524.40 /m2
- Techos: (B) = S/. 207.58 /m2
- Pisos: (B) = S/. 168.40 /m2
- Puertas y Ventanas: (B) = S/. 149.85 /m2
- Revestimiento: (F) = S/. 64.08 /m2
- Baños: (B) = S/. 78.62 /m2
- Eléctricas y Sanitarias: (B) = S/. 221.88 /m2
VUE = S/. 1414.81 / m2

b. Se determina el valor similar nuevo (VSN) por cada piso más la azotea,
aplicando la fórmula se tiene:

AT = 6 x 200.00 m2 + 100.00 m2 = 1300.00 m2

VSN = AT x VUE = 1300 m2 x S/. x 1414.81 / m2 = S/. 1 839 253.00

c. Determinado la depreciación (D), para lo cual se toma en cuenta el tiempo de

servicio y el estado de conservación:

% %
𝐷 = 𝑉𝑆𝑁 𝑥 [
100
]= 1 839 253.00 x [
100
]

d. Determinando el valor de la edificación, para lo cual se determinará

el porcentaje de la depreciación:
EL MATERIAL PREDOMINANTE ES EL CONCRETO, CONSIDERANDO
EL EDIFICIO DE USO PARA DEPARTAMENTOS.
Su antigüedad a la fecha (2020 – 1968) = 52 años según la tabla del reglamento
su porcentaje (%) será = 37 %
 37
𝐷 = 1 839 253.00 x [ ] = S/.680 523.61
100
 V.E. = VSN – D =S/. 1 839 253.00 - S/. 680 523.61

 V.E. = S/. 1 158 729.39

Por lo cual, el Valor Comercial del Predio (V.C.), será:
 V.C. = V.T. + V.E. = S/. 8 750.00 + S/. 1 158 729.39

 V.C. = S/. 1 167 479.39

Para calcular el valor del usufructo, el reglamento nos presenta la siguiente fórmula
a aplicar, en el artículo 111.1:

Y Para calcular el ingreso anual o renta líquida presunta que percibiría el

usufructuario o beneficiario al fin de un periodo anual (A), se calculará de la
siguiente forma:

Pero el factor de recuperación de capital se obtendrá mediante:

 - Entonces de datos obtenidos por la página “GESTIÓN”, se tiene q la Tasa de Riesgo
País del Perú a la actualidad es:

r = 1.17 %
 e

- Para la Tasa Libre de Riesgo del Perú se tiene:

 por mes es 0.48%,

entonces para un año se
tendrá: 0.48 x 12 = 5.76%
 rf = 5.76%

- Para determinar el factor de ajuste, debemos de tener en cuenta lo estipulado en el

reglamento: “Si el valor comercial del predio es inferior a 28 Unidades Impositivas
Tributarias vigente se usa un factor k = 1, para todo el período.”, de lo contrario se
obtendrá mediante la Tabla N°13.
 Para este año 2020: 1 UIT = S/ 4 300.00
Entonces comparamos el valor comercial y 28 veces la UIT,

V.C. = S/. 1 167 479.39 > 28 UIT = 28 x S/. 4 300.00 = S/. 120 400.00
Como el Valor Comercial (V.C.) es mayor a los 28 UIT, se procederá a obtener el factor
de K, con la tabla, sabiendo que el usufructo tiene un periodo de ocho (8) años.
  Para 8 años, el
K = 0.90

- Entonces procederemos a calcular nuestro factor de recuperación de capital:

Teniendo que r = rf + re = 5.76% + 1.17%

 r = 6.93%
0.0693∗(1+0.0693)8
=
(1+0.0693)8 −1

 FRC = 0.167014

- Ahora calcularemos el ingreso anual o renta líquida presunta que percibiría el

usufructuario o beneficiario al fin de un periodo anual (A)

= 𝑆/. 1 167 479.39 𝑥 0.167014 𝑥 0.90

 A = S/. 175 486.86

- Por último, calcularemos el valor del usufructo, mediante la fórmula:

(𝟏 + 𝟎. 𝟎𝟔𝟗𝟑)𝟖 − 𝟏
𝑪 = 𝟏𝟕𝟓 𝟒𝟖𝟔. 𝟖𝟔 𝒙
𝟎. 𝟎𝟔𝟗𝟑 𝒙 (𝟏 + 𝟎. 𝟎𝟔𝟗𝟑)𝟖
𝒄 = 𝒔/. 𝟏 𝟎𝟓𝟎 𝟕𝟑𝟐. 𝟗𝟕
 Entonces el capital o valor del usufructo de nuestro predio será: S/. 1 050 732.97.