UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA

Y A DISTANCIA UNAD

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS,

CONTABLES, ECONOMICAS Y DE NEGOCIOS
ECACEN

MODULO

ADMINISTRACION INMOBILIARIA

AUTOR

AMPARO MARTINEZ ALDANA

ADAPTACION PARA EL AULA VIRTUAL

DORA ANGELA CASTAÑEDA MARTIN

BOGOTA – COLOMBIA

2007
 2

CONSEJO SUPERIOR

JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR

Rector

ROBERTO SALAZAR RAMOS

Vicerrector de Medios y Mediaciones para el Aprendizaje

GLORIA HERRERA SÁNCHEZ

Vicerrector Académico y de Investigaciones

CLAUDIA PATRICIA TORO RAMÍREZ

Vicerrectora de Desarrollo Regional y Proyección Comunitaria

MARIBEL CÓRDOBA GUERRERO

Secretaria General

LEONARDO URREGO CUBILLOS

Director de Planeación

La edición de este módulo, para la plataforma UNAD VIRTUAL, estuvo a cargo de la Escuela de
Ciencias Administrativas, Contables, Económicas y de Negocios de la UNAD.

Decano: EDGAR GUILLERMO RODRÍGUEZ DÍAZ

Adaptación: Dora Ángela Castañeda Martín

Dedicatoria: “Con todo mi amor… al Mejor Ser Humano que tuve en mi vida… Mi Madre”

Agradecimiento especial por la excelente y profesional apoyo de Clemencia Torres,

para la ejecución del presente texto.

MODULO PARA UN CURSO COMPONENTE ÉNFASIS

AULA VIRTUAL
CURSO ACADÉMICO ADMINISTRACION INMOBILIARIA
COD. 102806

@Copy Rigth
Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD

Isbn
2007-08-28
Centro Nacional de Medios
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CONTENIDO

TEMA Pag.

INTRODUCCION 5

INTENCIONALIDADES FORMATIVAS 8

Propósitos 8

Objetivos 8

Competencias 9

Metas 9

UNIDADES DIDACTICAS
UNIDAD I. INMUEBLES O BIENES RAICES 10
CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO 11

Lección 1. La segmentación - Agentes del Mercadeo 12

Inmobiliario
Lección 2. Componentes del Mercado Inmobiliario 17
Lección 3. El Renglón Inmobiliario - Agremiaciones 23
Lección 4. Tipología de las Empresas Inmobiliarias 27
Lección 5. Agentes inmobiliarios y sus Funciones. 30
CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO 32

Lección 6. El Arrendamiento. - Modelo de Contrato de 32

arrendamiento
Lección 7. Normatividad que Aplica a la Actividad. 35
Lección 8. El proceso de Arrendamiento de un Inmueble 39
Lección 9. Obligaciones del Arrendatario y Arrendador, en un 40
Contrato de Arrendamiento.
Lección 10. Entidades Financieras que Apoyan el Mercadeo de 41
Bienes Raíces
Lección 11. Corretaje de Bienes Raíces. 49
CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES 53
Lección 12. Compraventa de Bienes Raíces 53
Lección 13. La U.V.R. - y – La Vivienda de Interés Social 58
Lección 14. Crédito Hipotecario-Escrituración de un Inmueble. 61

Lección 15 Titulación Inmobiliaria - Leasing Inmobiliario 62

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UNIDAD II. GESTIÓN INMOBILIARIA

CAPITULO 4. AVALÚO INMOBILIARIO 67
Lección 16. Objetivos del Avalúo Inmobiliario 68
Lección 17. Concepto del Valor Inmobiliario 69
Lección 18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario. 70
Lección 19. Proceso del Avalúo Inmobiliario 69
Lección 20. Informe de Avaluó. 73
Lección 21. Valoración del Suelo. 76

CAPITULO 5. GESTIÓN ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES 82

COMUNES
Lección 22. Administración de Condominios o Bienes Comunes 82
Lección 23. El Administrador de un Condominio. 84

Lección 24. Contratación de un Administrador para un 85

Condominio Residencial.
Lección 25. Gestión Administrativa de la Propiedad Horizontal 88
Lección 26. Reglamento de Propiedad Horizontal 91
Lección 27. Cobro del Canon ó Cuota de Administración 93
CAPITULO 6. MANTENIMIENTO DE LOS INMUEBLES 96
Lección 28. Conservación y Mantenimiento de los Inmuebles 96
Lección 29. Mejoras y Remodelación 98
Lección 30. Uso de Zonas Comunes 99

ANEXOS 101
Anexo 1. Modelo Contrato de Arrendamiento 102
Anexo 2. Modelo Solicitud de Arrendamiento 105
Anexo 3. Modelo Inventario Inmueble para Arrendamiento 106
Anexo 4. Modelo Minuta de Compra Venta 107
Anexo 5. Modelo Contrato de Compra Venta 112
Anexo 6. Modelo Avalúo para Vivienda Unifamiliar - Informe General 114
Anexo 7. Modelo Formulario Solicitud Crédito Hipotecario F.N.A. 116
Algunas Preguntas Frecuentes 118
Glosario 122
Fuentes Documentales 124

“ Aprender a distancia no significa estudiar solo,

significa vincularse con la institución de una manera distinta,
en tiempo y forma”.
 5

INTRODUCCIÓN

La Administración Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la

administración de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento,
compra, venta, leasing, ejecución de proyectos inmobiliarios y todo tipo de
acciones conducentes a la generación de nuevas alternativas de vivienda
unitaria o comunitaria que pretendan el beneficio social de un contexto.

Este curso tiene una asignación de dos créditos académicos, pertenece al área
de formación básico específica de la gestión de obras civiles y construcciones,
de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr
que el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las
normas que regulan la gestión inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar
competencias que permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que
den respuesta a cualquier tipo de acción referente al sector inmobiliario.

Por consiguiente el curso llevará al estudiante a abordar los temas

importantes que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios.
En este sentido las 5 unidades didácticas a estudiar, hacen referencia al
Mercadeo Inmobiliario, Arrendamiento, Venta, Avalúo y a la Administración de
condominios o viviendas multifamiliares.

La unidad didáctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza

la caracterización del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en él,
la tipología existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los
ciclos económicos de la actividad inmobiliaria.

En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los

contratos que se presentan en torno a éste tema. Igualmente en la Unidad
tres, todo lo que tiene que ver con la venta de inmuebles y proyectos, además
de los aspectos financieros que le competen.

En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalúos de predios, el objetivo

que se cumple al realizar un avalúo a un inmueble, el concepto de valor
inmobiliario, el proceso y la valoración urbana. En este caso, nos apoyamos
virtualmente en las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se
pueden encontrar en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com
WWW.fincaraiz.com.co. En la Unidad cinco, se trabajará la Administración de
Condominios, su significado y su administración.

Así mismo, dentro del modelo pedagógico de educación a distancia y dirigidos

a lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es
importante el uso y la práctica de diferentes herramientas y estrategias
pedagógicas que se deben utilizar a través de unas interactividades de
aprendizaje en tiempos sincrónicos y asincrónicos.

En tal sentido es importante, realizar:

 6

Un trabajo personal a través de realizar activación cognitiva, lectura

autorregulada y diferentes productos que se asignarán para la aplicación
del aprendizaje semanal.

El trabajo individual se llevará a cabo durante todo el contenido del

curso, con el ánimo de analizar cada uno de los temas del curso, de
manera que se desarrolle el habito de la investigación, el análisis y la
transferencia de conocimientos

La continúa investigación y actualización de las diferentes temáticas, es

responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el
conocimiento es dinámico, continuo y certero, lo cual implica la revisión
constante del mismo.

Un estudio en pequeño grupo colaborativo, si le es posible, aunque sea

de forma virtual, para socializar experiencias de aprendizaje y fortalecer el
proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualización de
nuevas alternativas y posibilidades, la reformulación de nuevas teorías,
etc.

Lo anterior se fortalece con el acompañamiento tutoríal, que se puede

realizar en forma individual, en pequeño grupo colaborativo y en grupo de
curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por
el chat, la video y audioconferencia, etc..

Otro factor importante en el estudio del presente curso académico es el

sistema de evaluación focalizado en tres momentos: Autoevaluación,
coevaluación y heteroevaluación.

La Autoevaluación la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para

reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje.

La coevaluación es la mirada crítica de su pequeño grupo colaborativo, si

es posible de forma presencial o virtual, con miras a fortalecerse y
apoyarse mutuamente.

La heteroevaluación la lleva a cabo el tutor con el propósito de evaluar

el avance del estudiante y facilitarle el manejo de situaciones de
dificultad encontradas durante su proceso de aprendizaje.

Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de

aprendizaje está el apoyo y uso de recursos tecnológicos que serán utilizados
durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. Por
tanto el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias,
correo electrónico, listas de correo, fax, teléfono, audio chat, video chat y otros
será de uso común tanto para el tutor como para el estudiante.
 7

Finalmente el curso académico de Administración Inmobiliaria llevará al

estudiante a estructurar un conocimiento significativo a través de la
conceptualización, comprensión y aplicación de los términos y procedimientos
básicos, manejo de los procesos y el correspondiente análisis de las
disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y además desarrollará
hábitos mentales productivos, que sean útiles en los diferentes contextos en
que intervenga profesionalmente.

"Si acabamos produciendo una estructura en el hiper espacio que

nos permita trabajar juntos armoniosamente, eso sería una
metamorfosis. Aunque, espero, tendría lugar de manera
incremental, tendría como resultado una gran reestructuración de la
sociedad. Una sociedad que pudiera avanzar gracias a la
intercreatividad y la intuición de grupo, en lugar del conflicto como
mecanismo básico, sería un cambio muy importante".

Berners Lee, 2000:19

 INTENCIONALIDADES FORMATIVAS

PROPÓSITOS DE APRENDIZAJE

♦ Desarrollar en el estudiante, habilidades de reconocimiento, analíticas,

propositivas y evaluativas necesarias para generar los estudios,
propuestas y gestion de propuestas y proyectos inmobiliarios que busquen
el desarrollo regional y urbano, dentro del contexto de su desarrollo
profesional.

♦ Incentivar al estudiante, la continua investigación sobre los diversos

procesos, legislación, normatividad, precios, etc. que rigen el sector
inmobiliario en cada contexto, mediante la actualización continua y
permanente de datos del mercadeo.

♦ Promover actitudes y hábitos de legalidad, transparencia y honestidad con

la comunidad a través del fomento del cumplimiento de directrices
normativas y de la acción de un ejercicio profesional transparente y ético.

♦ Contribuir a la formación integral, autónoma, crítica y creativa del

estudiante a través del desarrollo de procesos de pensamiento como
análisis, comparación, clasificación, interpretación, argumentación y toma
de decisiones.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE

El curso académico pretende que el estudiante:

♦ Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a través del

análisis, evaluación e interpretación de los procesos determinados, con
miras a dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo.

♦ Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector,

haciendo énfasis en la continua investigación para explorar nuevas
oportunidades de crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales.

♦ Adopte hábitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a

través del ejercicio de una actividad profesional transparente.

♦ Logre una formación integral mediante el desarrollo de procesos mentales

de tal forma que desarrolle pensamiento crítico, autonomía e innovación,
para dirigir acertadamente proyectos de construcción en su aspecto legal.
 9

COMPETENCIAS

Al finalizar el curso, el estudiante será competente en la:

♦ Identificación, interpretación y aplicación de las normas administrativas

que regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para
ofrecer soluciones a las necesidades del medio.

♦ Aplicación de la investigación continua y permanente como herramienta

válida para direccionar proyectos de construcción maximizando las
oportunidades que se detecten y se desprendan de la regulación legal de
la misma.

♦ Caracterización de la práctica de valores y hábitos de responsabilidad y

progreso social que contribuyan a formar un país mejor, e identificar y
aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y
normativo de los proyectos inmobiliarios.

♦ Implementación de las habilidades de pensamiento como análisis,

comparación, argumentación y toma de decisiones que lo capacitan para
desarrollar idóneamente la dirección de proyectos de construcción.

METAS DE APRENDIZAJE

El estudiante del curso académico:

♦ Solucionará las situaciones problémicas de carácter normativo que se

susciten alrededor del desarrollo de proyectos inmobiliarios a través de la
adecuada identificación, interpretación y aplicación de las normas que los
regulan.

♦ Participará en el desarrollo de proyectos empresariales aplicados al sector

inmobiliario, mediante la aplicación de los elementos administrativos
necesarios para la gestión laboral de una organización.

♦ Asesorará o dirigirá un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto

legal cumpliendo con todas las obligaciones.

♦ Desempeñará idóneamente actividades relacionadas con la ejecución o el

direccionamiento jurídico de proyectos de construcción.

9
 10

UNIDAD I

INMUEBLES - BIENES RAICES

Los bienes raíces son parte del concepto de la vida actual,

dentro del mundo moderno, la evolución del hombre ha
generado innovación en todos los campos, en nuestro caso,
hacemos referencia a los inmuebles en los que vivimos,
trabajamos, ejecutamos el comercio, etc. dado que se
construyó para proteger de las inclemencias del tiempo, así
como para satisfacer las necesidades básicas del desarrollo
laboral, profesional y personal de los seres humanos, su
sentido de crear comunidad, el ocio, la cultura y cada
actividad que desarrolla el hombre, que gracias al apoyo de
los avances tecnológicos, han venido permitiendo en la
actualidad la generación de grandes ciudades, que requieren
de cierta organización, reglamentación y administración,
para mantener el ordenamiento de ellas.

Igualmente, se ha generado un mercadeo de los inmuebles

usados que cambian de usuario o de utilidad, o nuevos que
se ejecutan para la satisfacción de las necesidades de una
comunidad.

Es así como el mercadeo inmobiliario se gesta como un área

de servicios relativamente nueva y que genera gran número
de empleos, servicios y nuevas empresas que pueden
presentarse en el sector y el cual se estudiará en el presente
curso académico.

10
 11

CAPITULO 1.

EL SECTOR INMOBILIARIO

Para conocer las características del sector del mercadeo inmobiliario,

debemos iniciar conociendo cada actividad que se realiza en él, cada
actor que forma parte de él, al igual que la normativa que lo regula, el
contexto en el que esta inmerso, etc.

Es así como encontramos que el mercadeo inmobiliario está conformado

por los compradores actuales y potenciales de bienes raíces. Estos
compradores se caracterizan por tener diferentes necesidades,
diferentes deseos y diversa capacidad económica Las necesidades se
expresan en diferentes campos: el físico, el intelectual, el psicológico y
el social.

En el campo físico se agrupan las necesidades de techo, alimento,

vestido, salud, etc. Las necesidades intelectuales, se relacionan con los
aspectos mentales; las psicológicas se refieren a la auto-realización y a
la necesidad de afecto; en el campo social se encuentra la necesidad de
pertenencia y aceptación. Los deseos son la expresión de las
necesidades de acuerdo con la cultura y personalidad de cada individuo.

La capacidad económica se refiere a la disponibilidad del ingreso

adecuado para adquirir el bien inmueble, ya que no basta tener
simplemente la necesidad y el deseo; para adquirir la calidad de
comprador es necesario reunir las tres condiciones:

• Tener la necesidad y el deseo de adquirir el inmueble

• Tener el deseo de adquirir el inmueble
• Tener la capacidad económica para comprarlo

Lo anterior explica la problemática existente en Colombia en relación

con el déficit habitacional. Son muchas familias con la necesidad y el
deseo de una vivienda, pero carecen de la capacidad económica para
adquirirla.

11
 12

De acuerdo con las diferentes, necesidades, deseos y capacidad

económica, que presentan los consumidores; se aplican criterios de
agrupación, a fin de ofrecerles los inmuebles que ellos necesitan. Esta
forma de agruparlos se conoce como segmentación de mercados.

Lección 1. Segmentación del Mercado

Los mercados están integrados por compradores con diferentes

características. Poseen diferentes gustos, hábitos de compra, edades,
diversas costumbres, habitan en distintas contextos, etc.

Lo anterior plantea diferentes estrategias de mercadeo. Por tanto, la

pregunta es: ¿Qué mercado debe ser atendido?

Pero para responder a esta pregunta se necesita analizar, conocer y

segmentar el mercado. ¿Con qué .criterios' se puede segmentar el mercado?
El mercado se puede segmentar según:

Segmentación según ubicación geográfica

Es la división del mercado en unidades geográficas, como países,

ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta división procede de las
características similares que pueden tener los habitantes de una misma
localidad en relación con sus necesidades, gustos, deseos y hábitos de
compra.

En nuestro contexto más cercano, por ejemplo una empresa puede

decidir vender bodegas en Yumbo (Valle), mientras otra opta por vender
fincas en Rionegro (Antioquia). Una constructora puede vender centros
comerciales en Cali (Valle), mientras otra se orienta a la venta de
apartamentos en Bucaramanga (Santander).

12
 13

Mercados Mercados en
Poblacionales Ciudades
Envigado Neiva

Piedecuesta Sincelejo

San Gil Barranquilla

Girardot Cartagena

Soacha Cundinamarca

Segmentación según características demográficas

Las siguientes son variables que permiten dividir o segmentar los

mercados; tenemos el nivel de ingresos, la edad, la ocupación, la
estructura familiar y la formación intelectual, entre otras, estas
variables son muy conocidas, y se les denomina variables demográficas.

De acuerdo con lo anterior, un constructor puede orientarse al

desarrollo de conjuntos residenciales para familias jóvenes con un
numero bajo de hijos menores de dos años; por otro lado, una empresa
petrolera puede edificar un conjunto habitacional para las familias de los
ingenieros y trabajadores petroleros. El estado contrata firmas
constructoras para que construyan vivienda de interés social, lo cual
indica que las familias que van a habitar en ellas, son obreros ó
trabajadores de estratos sociales bajos, con un numero de hijos mayor,
con diferentes necesidades sociales y económicas, que requieren
diferentes espacios habitacionales, etc.

Segmentación según características sicográficas

En este caso el mercado se segmenta dando a los productos

personalidades que corresponden a la de los consumidores, por
ejemplo, los condominios campestres con múltiples espacios de
recreación, como por ejemplo canchas deportivas y espacios de juegos
libres ó dirigidos, a los cuales se les imprime la personalidad de
consumidores de un nivel socio-económico elevado, amantes de la
naturaleza y el deporte.

Segmentación según características conductuales

Consiste en agrupar a los consumidores según el nivel de conocimiento

del producto y el uso que le dan o la actitud ante el mismo. El
constructor orientado a consumidores con gran conocimiento
arquitectónico ofrecerá viviendas con excelente diseño y finos acabados;

13
 14

el vendedor inmobiliario que desea ofrecer un conjunto residencial con

grandes parques, buscará familias con niños o personas de la tercera
edad, debido a las necesidades de uso que tales usuarios darían al
condominio; igualmente, la compañía constructora de gran trayectoria y
renombre, en el medio, apoyará sus ventas de manera más segura, de
acuerdo con la actitud que los consumidores tienen frente a su nombre.

Ejemplo de Segmentación:

Características de las viviendas según el nivel económico

TIPOS DE ACABADOS SEGÚN EL NIVEL DE PRECIO

ESPECIFICACIÓN VIVIENDA DE BAJO VIVIENDA DE

PRECIO PRECIO ALTO
CLOSET No tiene Madera Flor Morado
ACABADOS MUROS Pañete y Pintura Cerámica
COCINA
MUEBLES COCINA Estufa y Lavaplatos Cocina Integral
PISOS Vinilo Alfombra ó Piso Madera
PARQUEADERO Descubierto Cubierto

• Agentes del Mercadeo Inmobiliario

En el mercado inmobiliario, intervienen los siguientes actores que gestionan

las diferentes acciones que se llevan a cabo en el sector. Existen diversas
clasificaciones del uso de los inmuebles, por tanto, puede crearse otras
topologías de acuerdo a las características que son importantes para cada
caso, aunque las anteriores son las más usuales.

De todas maneras, resumiendo la composición del mercado inmobiliario,

cuenta con tres agentes que son los oferentes (poseen el inmueble), los
bienes raíces (los inmuebles objetos del mercado) y los demandantes
(quienes necesitan el inmueble). Estos agentes, son los que realmente
generan el mercado inmobiliario y a partir de ellos se realizan las diversas
transacciones que produce caracterizan al sector inmobiliario.

En cualquier lugar del mundo, existen inmuebles que pertenecen a diversos

usos, como la vivienda, el comercio, la industria, el turismo, etc. que son
determinados por las necesidades de los contextos y las personas que los
utilizan.

El propietario de un inmueble, tiene la completa potestad y libertad de

realizar cualquier tipo de transacción comercial con su bien. Se da el caso
que él mismo no tenga las condiciones necesarias para realizar las diversas
transacciones que pueden presentarse, para este caso, se presenta una

14
 15

alternativa y es delegar a otro, que sea su representante frente a la

negociación, que se determina el agente inmobiliario y que puede ser una
persona natural o bien una empresa que tenga las características necesarias
para ser la representante del propietario en cualquiera de los casos
necesarios en una transacción comercial.

Mercadeo De Los Inmuebles

- Arriendo y Leasing.
Cuando el Inmueble debe estar debidamente consignado, para que la
compañía inmobiliaria inicie el mercadeo del mismo. Para ello define el tipo
de clientes potenciales que estarían interesados en tomarlo en arrendamiento
y adecua a este perfil el tipo de promoción y publicidad que empleará. Los
tipos de publicidad de mayor utilización son los siguientes:

• Aviso de arrendamiento en el inmueble

• Avisos en paginas de Internet especializadas en el tema
• Avisos en secciones especializadas en periódicos loca/es y nacionales
• Aviso en revistas especializadas
• Pendones en el inmueble

A título de ejemplo, usted podrá publicar en un diario local un aviso como el

siguiente:

LA PRADERA Primer piso, patio soleado, tres

alcobas, servicios. Especial tercera edad.
Inmobiliaria El bosque telfs. 4444444- 2.42.42.4

También se puede mercadear el inmueble, ofreciéndolo a los clientes de la

inmobiliaria ya otras inmobiliarias. Se pueden utilizar otros medios
publicitarios como la radio y la televisión.

- Compra-Venta
El objetivo del mercadeo, es lograr que los compradores conozcan los
inmuebles. La estrategia variará según se trate de oficinas, locales, bodegas
o viviendas, ya que cada tipo de comprador tiene gustos, necesidades, nivel
de ingreso y hábitos de compra diferentes. Por consiguiente, el mercadeo
utilizado variará según el tipo de inmueble y el cliente objetivo.
A título de ejemplo: el mercadeo de una oficina, difiere del mercadeo de un
apartamento, tanto por el tipo de cliente como por el tipo de mensaje
publicitario: el comprador del apartamento puede buscar techo y
tranquilidad, mientras el de la oficina busca un sitio para sus actividades
profesionales cerca a sus clientes o a entidades financieras.

15
 16

En términos generales, al definir el sistema de mercadeo se tiene en cuenta

los siguientes aspectos:

 El cliente objetivo: sus necesidades y deseos.

 El tipo de inmueble: vivienda, oficina, local, etc.

 La capacidad de compra del cliente.

 El precio del inmueble.

 El medio publicitario a utilizar: Internet, prensa, radio, televisión,

revistas especializadas del sector, etc.

Si se desea vender viviendas. de altos precios, cuyos compradores sean

directivos empresariales; se puede realizar aproximación a través de
Internet, revistas empresariales especializadas, avisos clasificados e
periódicos o programas radiales cuya audiencia esté conformada por
Profesionales
Pueden publicarse avisos de prensa, en la sección venta de apartamentos,
con un texto corno el siguiente:

La Cabrera. Amplio, acogedor, vista ciudad, tres

alcobas, estudio, chimenea, $500 millones. te!. 4477

Si se desea vender vivienda popular se puede distribuir volantes en áreas

comerciales frecuentadas por este tipo de personas, que pueden ser
compradores potenciales, o sencillamente realizar promoción con perifoneo
en días de mercado, si es en municipios ó contextos en los que se cuente con
ésta actividad, en la que se integra la comunidad. En las grandes ciudades,
puede hacerse la misma actividad, en las zonas ó centros comerciales
cercanos al proyecto que se desea vender.
El volante podrá llevar un texto como el siguiente:

NO PAGUE MAS ARRIENDO

Casa en conjunto cerrado, parques y vigilancia por
solo $20 millones. Subsidio $ 3 millones !Ágil.
Financiación con Corporación de Ahorro y Vivienda a
bajo interés!
INFORMES: TELFS. 2244 - 1144

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 17

Lección 2. Componentes del Mercado Inmobiliario

Recibe el nombre de mercado inmobiliario: las diferentes acciones

comerciales que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al
sector de la construcción. De esta manera, se generan relaciones en la que
participan diferentes actores que intervienen en estas acciones comerciales,
son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes.

Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos

posee, de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es
pertinente conocerlos mejor su comportamiento en el área específica del
sector.

Los Inmuebles

Los inmuebles o bienes raíces, se denomina a las diferentes construcciones

que cumplen con ciertas características de tipo físico, ambiental y de uso, de
acuerdo en el contexto en el que se encuentren localizados y dentro de ellos
se incluyen: las casas de habitación unifamiliar, bifamiliar y multifamiliares;
apartamentos, oficinas, locales, bodegas, lotes, y construcciones
institucionales, entre otros. Lo cual los convierte en objetos de transacción,
debido a las circunstancias que poseen las personas dentro de una sociedad
de consumo y las necesidades del medio.

Los inmuebles representan el objeto de las transacciones en torno a los

cuales giran las relaciones de compradores y vendedores. Satisfacen
necesidades de seguridad, bienestar, techo, confort, inversión y producción;
además cumplen funciones específicas de acuerdo con su uso.

Según este último, los inmuebles pueden clasificarse en residenciales,

comerciales, industriales, rurales, e institucionales. En la siguiente tabla, se
puede apreciar la clasificación correspondiente, la cual no es rígida, ya que
cada vez se especializan y diversifican los usos mucho más:

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 18

USO TIPO PRESENTACIÓN

Residencial Unifamiliar Casas
Bifamiliar Apartamentos
Multifamiliar Conjuntos Residenciales
Comercial Individuales, en Centros Oficinas
Comerciales ó en Parques Locales
empresariales, etc. Bodegas
Parqueaderos
Rural y Individuales o conjuntos Lotes
semirural de propiedad común. Fincas
Condominios Campestres
Institucional Instituciones Educativas Colegios, Universidades
Organizaciones Turísticas Hoteles, Centros cultural,
Clubes Recreativos, Culturales,
Instituciones Médicas Hospitales, Consultorios,

Los Oferentes

Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes raíces; estos pueden
ser: las compañías constructoras y los corredores inmobiliarios, que son
personas Naturales, y las empresas públicas y privadas

• Las compañías constructoras

Las compañías constructoras son los oferentes más significativos de la

actividad inmobiliaria en Colombia. Su función consiste en edificar bienes
inmuebles, sean ellos casas, conjuntos residenciales de casas o
apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, locales, edificios
de apartamentos, parques industriales, bodegas, o condominios
campestres.

Una vez finalizada la construcción, la compañía constructora puede

realizar la venta directamente o contratar los servicios de un agente
inmobiliario para que efectúe la venta. Los inmuebles ofrecidos en venta
son nuevos, esto es, recién construidos y/o vendidos por primera vez.
Un ejemplo de la oferta de vivienda nueva, realizada por compañías
constructoras para las cinco principales ciudades del país, expresada en
metros cuadrados, información que debe ser actualizada constantemente,
se pueden encontrar los datos en la red, como por ejemplo en la pagina
de Internet:

http://www.camacol.org.co/documentos_estadisticas_sectoriales/20061024
164918_licencias%20agosto%202006.pdf .

• Los corredores inmobiliarios

Los corredores inmobiliarios son intermediarios en el mercado de bienes

raíces. Son prestadores de servicios profesionales que ayudan a los

18
 19

compradores a conseguir el inmueble que se ajusta a sus necesidades; y

colaboran con los propietarios en la búsqueda y selección del cliente que
desea adquirir el inmueble.

Los corredores inmobiliarios, son intermediarios entre los propietarios de

los inmuebles que desean vender, y los clientes que desean comprar.
Esta relación puede visualizarse en la siguiente forma:

COMPRADOR
PROPIETARIO

AGENTE
INMOBILIARIO

Facilita el proceso de compra a los clientes, y colabora con los propietarios,

vendiendo los inmuebles que éstos le confían.

PROPIETARIO COMPRADOR
VENDE

AGENTE
INMOBILIARIO
INTERMEDIARIO

En operaciones de arrendamiento, la compañía inmobiliaria recibe del

propietario un inmueble para arrendar. Su tarea consiste en actuar como
gestor arrendador y conseguir un cliente que se compromete y a quien, por
una suma mensual, le entregará el inmueble, para su tenencia en calidad de
arrendamiento.

Esta operación puede ilustrarse así:

19
 20

PROPIETARIO
DEL INMUEBLE ARRENDATARIO

AGENTE
INMOBILIARIO
ARRENDADOR

Los servicios ofrecidos por las compañías inmobiliarias son diversos y pueden
resumirse así:

a. Venta de Proyectos de Construcción nuevos: edificios de

Apartamentos, Conjuntos de Casas, Condominios Campestres, Conjunto
de apartamentos, Centro Comerciales, Edificios de Oficinas, etc. En este
Servicio el Corredor recibe del Constructor el Proyecto a vender y se
compromete a realizarlo en un tiempo determinado, pactando con
aquellas condiciones de venta, a saber: precio, plazo, condiciones de
financiación, condiciones de entrega de los inmuebles vendidos y
comisiones, entre otras.

El Agente Inmobiliario dispone de un tiempo limitado para contactar los

posibles compradores, asesorarlos en la tramitación de los créditos,
obtener los desembolsos de los créditos por parte de las Entidades
Financieras y realizar la entrega final de los Inmuebles.

Esta operación puede sintetizarse así:

COMPRADOR
CONSTRUCTOR

AGENTE
INMOBILIARIO

20
 21

b. Corretaje o venta de inmuebles usados: este servicio se relaciona

con la venta de bienes raíces de propiedad de terceros; generalmente
corresponde a inmuebles usados. En esta operación, el inmobiliario
actúa como intermediario entre un propietario que vende y un cliente
que desea comprar. El inmueble objeto de venta es recibido en
consignación por la inmobiliaria y una vez vendido genera a ésta una
comisión de venta.

c. Arrendamiento de todo tipo de inmuebles: casas, apartamentos,

bodegas, locales, lotes, etc. En el proceso de Arrendamiento el Agente
Inmobiliario que recibe el inmueble en Administración, actúa como
Arrendador y realiza actividades promociónales publicitando y
ofertando el inmueble. Una vez hallado el cliente interesado en tomarlo
en arriendo, estudia la solicitud de arrendamiento y si ésta es
aprobada procede a elaborar el contrato de arrendamiento y a
entregar el inmueble al nuevo arrendatario. Durante la vigencia del
contrato de arrendamiento, la inmobiliaria se ocupa de cobrar los
cánones de arrendamiento mensual y de su posterior pago al
propietario del inmueble. Por este servicio el inmobiliario recibe una
comisión denominada comisión de Arrendamiento, que se pacta al
contratar los servicios del agente inmobiliario.

d. Avalúo de inmuebles: El servicio de avalúo consiste en determinar el

valor de un inmueble en un momento determinado a través de una
investigación metódica, que considera las diferentes variables que
inciden en el valor de un Inmueble: Sociales, Económicas, Políticas,
Jurídicas, Urbanas y Regionales.

Un propietario puede necesitar determinar el valor de su inmueble por

alguna de las siguientes razones: obtención de un crédito en el cual el
comprador ofrecerá el inmueble como garantía hipotecaria a la entidad
financiera; iniciación del proceso de venta; determinación del canon de
arrendamiento, entre otros.

En cualquiera de las eventualidades anteriores, el interesado acude al

avaluador, quien realizará la visita al inmueble a fin de determinar sus
características constructivas, estado de conservación y mantenimiento,
características del vecindario y situación del mercado. Con esta
información, el avaluador estudiará los documentos de propiedad del
inmueble, su situación jurídica y las normas urbanísticas vigentes para
el sector.

Hechas las consideraciones anteriores, procederá a realizar los cálculos

matemáticos para finalmente determinar el valor del inmueble.
Concluido el estudio, es elaborado un informe de avalúo que incluye
fotografías del inmueble y el vecindario, y las consideraciones sobre los
aspectos técnicos, arquitectónicos, de mercado, urbanísticos y
jurídicos; concluyendo con la determinación final del valor del avalúo.

21
 22

e. Asesoría inmobiliaria: comprende todos los servicios de consejería

en los campos administrativos, de mercadeo, financieros y jurídicos
relacionados con los Bienes Raíces.

Las decisiones de compra, venta, arrendamiento, inversión,

determinación de la vocación de un inmueble, rentabilidad de la
inversión, constituyen algunos de los motivos de asesoría
inmobiliaria.

f. Administración de inmuebles: tratándose de condominios

residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros,
las compañías inmobiliarias ofrecen sus servicios como
administradoras de los mismos.

Los Demandantes

El demandante es quien requiere de cualquier acción sobre un objeto, en

éste caso sobre un inmueble, lote o artículo inmobiliario. Ellos se
constituyen en la parte activa del mercado de bienes raíces. Se realizan
análisis, censos y características con el objeto de conocer el tipo de
demandante que puede tener el sector de la construcción.

En Colombia, es “caracol” (www.camacol.org.co), el organismo encargado de

realizar estos estudios periódicos, que orientan sobre la demanda de
vivienda y otros usos. Éstos datos son variables para cada año y para
cada característica, por ello es importante consultar y analizar las
estadísticas actualizadas en cuanto se requieran, en nuestro país es
recomendada por ejemplo en la dirección:
http://www.camacol.org.co/htm/estadisticas_sectoriales.asp ó en la
http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=section&id=34&Itemid=71

Históricamente Colombia ha demostrado que se incrementa mucho mas

la demanda sobre las viviendas de bajos costos, y viceversa, es decir
que a mayor costo de un inmueble, disminuye el porcentaje de personas
que pueden acceder a ellas, debido al bajo y medio nivel socioeconómico
al que pertenece la mayoría de la población del país.

Igualmente, son diversas las calidades de materiales y espacios que

determinan características del nivel socioeconómico ó estrato al que
pertenecen dichas viviendas.

La oferta de vivienda es muy diversa y variable en cada región del país,

esto depende de las características contextuales que se presenten por las
condiciones económicas, sociales y hasta de la moda que pueda tener un
sector determinado. En cuanto a la tipología constructiva también es
variable, ya que en la actualidad se ha incrementado el uso de la vivienda
multifamiliar en altura, el costo de la vivienda unifamiliar se ha
incrementado, por el alto costo del suelo; de tal manera, que se ha
venido cambiando la característica de los condominios o viviendas de

22
 23

conjunto cerrado, que presentan características tales como: mayor

seguridad, menor costo, accesibilidad a los servicios comunes, etc.

Todo lo anterior, tiene ventajas y desventajas, entre las primeras

podemos encontrar que la vivienda en altura, genera un mas alto índice
de ocupación del suelo, cuando las ciudades incrementan su población,
pues con los cuidados ambientales que se deben tener en cuenta, existen
protecciones a los recursos naturales existentes, de tal manera, que se
recomienda no extenderse tanto, para no excederse en el uso del suelo.

Lección 3 . EL RENGLON INMOBILIARIO.

Las ciudades son tejidos que se van realizando lentamente, crecen y se

desarrollan de acuerdo con las necesidades y las características físicas
impuestas por el clima, el contexto, los materiales, la situación socio –
económica, etc.

De tal manera, que se van consolidando históricamente los diferentes tipos

de ciudades y pueden nacer otras, en el mismo contexto, que contienen
diversas características y que se van entrelazando con las anteriores, así
sucesivamente, se han consolidado las comunidades, pueblos y ciudades en
el mundo.

No sobra recordar que las normas se han impuesto después de tener una
ciudad consolidada, se han dado lineamientos que permitan organizar y
homogeneizar una ciudad, se trazan vías de comunicación, se propone
ampliación de servicios públicos y comunitarios, se diseña el desarrollo
urbano que las autoridades desean proyectar para el futuro de ellas.

Alrededor de todo este desarrollo, han nacido servicios conexos que permiten
diferenciar los tipos, ofertar nuevas alternativas, generar e innovar
proyectos, etc. Así se viene presentado en el desarrollo de los países, el
renglón económico del sector inmobiliario, que permite la movilidad de
grandes inversiones y diversas actividades pertinentes a ellas.

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 24

Agremiaciones Inmobiliarias.

Se llama agremiación a la asociación de empresas inmobiliarias que pretenden el

fortalecimiento, el intercambio de experiencias y trabajar por la profesionalización de las
actividades inmobiliarias. Estas agrupaciones han sido tradicionalmente de carácter
regional y nacional, que se han venido organizando principalmente en las grandes
ciudades del país. Aunque en la actualidad ya se pueden encontrar inmobiliarias que
trabajan con bienes ubicados en cualquier contexto mundial, que ofrecen los servicios
completos de manera que se logre invertir desde cualquier lugar, en un país diferente,
sin tener necesidad de desplazarse a conocer o negociar en el sitio elegido.

Reseña Histórica: La inmobiliaria nace como solución a las necesidades de la

comunidad en general, que solicitaba una empresa seria, responsable y emprendedora
que lograra mitigar el impacto social, debido al acelerado crecimiento de los centros
urbanos que afectan profundamente la estructura urbana, tanto en materia habitacional,
como en infraestructura productiva y de servicios sociales.

Las necesidades básicas de vivienda y servicios públicos esenciales de la población

crecieron mas rápidamente que las soluciones destinadas a satisfacerlas, acentuaron
aun mas los problemas como el desempleo, y el déficit de vivienda. Esta situación
generalizada que se presento en éste País, a partir de la década de los 70 y comienzos
de los 80, se convirtió en una gran prioridad de buscar y crear una INMOBILIARIA,
donde se pueden encontrar al menos una parte de la solución a las necesidades
relacionadas con la búsqueda de vivienda y que la misma determinara su valor, y
asesorara a los mas necesitados, la ubicación de una vivienda digna para la familia, que
es el núcleo esencial de la sociedad.

En Colombia, las Inmobiliarias fueron generándose aproximadamente desde el año

1982. Las inmobiliarias, se crearon para la prestación de servicios profesionales a toda
persona natural o jurídica encaminada a promover el aumento de la seguridad del
patrimonio de cada uno de los clientes, como el desarrollo del sector inmobiliario. El
Objetivo es primordialmente Social, ya que hace referencia a la administración de
inmuebles para su arrendamiento ó alquiler, compra y venta, con la mayor
seguridad, avalúos comerciales y de renta de inmuebles urbanos y rurales, ventas,
permutas, préstamos hipotecarios, asesorías jurídicas y contables y todo lo relacionado
con finca raíz. La experiencia, solidez y respaldo que se tiene en el mercado, ponen hoy
en día a la vanguardia las grandes inmobiliarias, más aun cuando las ciudades se
extienden cada día más.
Entre las agremiaciones que en Colombia, se encargan del sector
inmobiliario, han venido liderado el proceso algunas de ellas, las principales
son:
• Las Lonjas de Propiedad Raíz
• Cámaras de Propiedad Raíz
• Sociedad de avaluadores
• Lonja de Bogotá.

Además se pueden especificar la historia y algunos de los servicios de tipo

nacional e internacional que ellas ofrecen individualmente, entre ellas se
pueden encontrar:

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 25

• Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

Esta entidad gremial, fundada en 1945, agrupa a representantes de dos

ramas estatutarias de afiliados, a saber: de promotores-constructores y
de empresas de servicios inmobiliarios.

Además de su función de representación ante entes gubernamentales y

privados de Bogotá, la Lonja de Propiedad Raíz realiza estudios a nivel
local, nacional e internacional relacionados con el mercado de propiedad
raíz, el valor del suelo en Bogotá y asesora a sus afiliados sobre la
legislación relacionada con el sector de finca raíz.

• Cámara de Propiedad Raíz

Este gremio de profesionales inmobiliarios, fundado en 1967, actúa como

representante del sector de finca raíz y de avalúos. La Cámara de
Propiedad Raíz presta servicios valuatorios y consultorías a través de sus
afiliados a instituciones del Estado, entidades financieras y particulares.

Esta organización elabora estudios técnicos del sector inmobiliario sobre

aspectos judiciales, económicos y sociales. Además, interviene en
asuntos en los que se deben adelantar procesos de concertaciones
urbanísticas. Igualmente, realiza asesorías y consultorías sobre el sector
inmobiliario a nivel municipal, departamental y nacional. Orienta a
quienes lo soliciten en planeación, usos del suelo y la adquisición de
predios para obras de infraestructura urbana y rural.

• Fedelonjas

Este gremio agrupa a varias lonjas y asociaciones inmobiliarias del país,

entre las que se cuentan la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y Fiabci.
Elabora estudios e investigaciones sobre mercado inmobiliario. También,
promueve proyectos y acciones ante el Estado y empresas particulares
tendientes al fortalecimiento del gremio.

Fedelonjas establece canales de comunicación e intercambio con otras

agremiaciones, organismos nacionales e internacionales de carácter
público y privado relacionados con la actividad inmobiliaria. Ofrece el
servicio de avalúos corporativos y de bienes raíces.

• Fiabci

La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI)

agrupa a más de 100 asociaciones (que suman más de 1 millón de
afiliados) profesionales de 54 países en el mundo, entre los que se
cuentan Alemania, Australia, Austria, Brasil, Canadá, Chile, Estados
Unidos, Holanda, Japón, México y Reino Unido.

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 26

Esta federación brinda a los profesionales de la actividad inmobiliaria

una estrategia de trabajo en red que les permite intercambiar
información sobre el sector y, además, incrementar las posibilidades de
negocio a nivel local, nacional y mundial debido a su radio de
cubrimiento a través de sus sedes en más de 54 países.

Ofrece a sus miembros oportunidades de realizar intercambios

profesionales y de capacitación en sus diferentes sedes en el mundo y
les otorga el Certificado Internacional de Profesiones Inmobiliarias.
Tomado textualmente de la pagina:
http://www.metrocuadrado.com/directorio_m2/ARTICULO-WEB-DIRECTORIO_M2-2048768.html

Con la globalización se ha venido generando un acceso a las negociaciones a

distancia que se da gracias al avance en la información y la comunicación,
mediante la red de Internet, se pueden ejecutar transacciones comerciales
de importancia, de manera segura, dinámica y sincrónicamente, es el
llamado El comercio electrónico o e-commerce (electronic commerce) está
estrechamente ligado al desarrollo y popularización de las compras a través
de Internet. Se puede definir ó afirmar que comercio electrónico son todos
aquellos actos de compra-venta de bienes o servicios que se realizan
aplicando, de forma total o parcial, los recursos y herramientas que la red
Internet pone a nuestra disposición.

Las tres primeras agremiaciones, anteriormente mencionadas, con su amplia

experiencia y trayectoria se agrupan para conformar la Federación de Lonjas
de Propiedad Raíz, entidad de carácter nacional orientada a la representación
de los intereses gremiales y gubernamentales y desarrollo del sector,
representándolo ante las entidades gubernamentales. Esta Federación ha
propugnado por la profesionalización de la actividad inmobiliaria, la
capacitación, seminarios y talleres.

Ha realizado estudios básicos relacionados con el valor de la tierra en las

principales ciudades del país. Facilitando la labor del avaluador de inmuebles
y contribuyendo a la investigación relacionada con la evolución y tendencia
del valor de la tierra en las diferentes ciudades.

La Federación de Lonjas de Propiedad Raíz, entidad de carácter nacional

orientada a al representación de los intereses gremiales y gubernamentales,
cuenta con la asociación y la experiencia de algunas compañías inmobiliarias
colombianas, que tienen amplia experiencia y trayectoria en el sector, con el
objetivo de representar los intereses gremiales y desarrollo del sector, para
su representación ante las entidades gubernamentales.

Además de lo anterior, la Federación también propugna por la

profesionalización de la actividad inmobiliaria, para ello imparte cursos de
capacitación, seminarios y talleres. Igualmente, trabaja por la investigación,
ha realizado estudios básicos relacionados con el valor de la tierra en las
principales ciudades del país, facilitando las labores del avaluador de
inmuebles y contribuyendo a la investigación relacionada con las diferentes
tendencias del valor de la tierra en las principales ciudades del país.

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 27

La Cámara de Propiedad raíz en Bogotá, al igual que La lonja de Bogotá,

agrupa a inmobiliarias pequeñas y medianas y se ocupa de su representación
y de la realización de programas de capacitación.

En la profesionalización del ejercicio inmobiliario, la actividad valuatoría ó de

valoración ha recibido especial atención. La creación del registro nacional
avaluador y del registro profesional avaluador, han demandado del
profesional avaluador las exigencias máximas de idoneidad en relación con su
preparación, experiencia y capacitación. Estos registros, se otorgan a los
avaluadores profesionales después de un amplio estudio y se expresa a
través del otorgamiento de una matricula, sin la cual no es legitima la
práctica de avalúos.

En mateara de arrendamientos, se ha establecido la exigencia de la matrícula

arrendadora a las compañías inmobiliarias para el ejercicio de su actividad
arrendadora; esta matricula es expendida por las alcaldías, ya que es un
elemento de control y garantía de la experiencia y seriedad.

Lección 4. Tipología de las Empresas Inmobiliarias

Inmobiliarias Grandes.

Todo ente económico inmobiliario es creado para producir o intermediar

bienes y servicios inherentes a este sector, es por ello, que para atender
las necesidades insatisfechas de consumidores, que están dispuestos a
pagar por satisfactores, es necesario que el manejo de los recursos que
actúan en la relación productor-consumidor, beneficien a esas dos fuerzas.

Los factores productivos son permeados por una serie de políticas y

comportamientos neoliberales obligando a los gestores de proyectos
inmobiliarios a comportarse de acuerdo a una nueva cultura, la cual
contiene un que hacer propio y que, en muchos casos, excluye a
promotores inmobiliarios, alejando la posibilidad de hacer, sin permitir el
acercamiento de los dueños del suelo, de los desarrolladores, de los
comercializadores y por ende de los compradores o consumidores, a
quienes se debe dirigir todo esfuerzo. Unir las puntas de producción y
consumo, implica un esfuerzo de pocos y la satisfacción de muchos, teoría
muy justa y razonable para la sociedad actual.

La gran inmobiliaria se organiza como sociedad limitada o sociedad

anónima. Su estructura organizacional es “departamentalizada”. Utiliza
una división funcional en la cual cada unidad de servicios se especializa en
su área.
Su capital social le permite acceder a la tecnología informática, presentado
procesos administrativos y operativos sistematizados. La administración
del recurso humano esta basado en la especialización.

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 28

En cuanto a los servicios que se prestan en una inmobiliaria de tamaño

grande, están la Fiducia Inmobiliaria y la Titularización. Y en materia de
mercadeo lideran la utilización de sistemas modernos, la implantación de
Marketing de servicios y la cultura del servicio al cliente.

Puede visitar las paginas de Internet:

http://www.oikostitulos.com/inmobiliaria.html?gclid=CLfBkv-kzIoCFQWDPgodUk5rgw

http://www.fincaraiz.com.co/170/prof/guia-inmob.aspx

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA GRANDE

Gerencia Gerencia Gerencia de Gerencia

Ventas Arrendamientos Avalúos Administrativa
y
Financiera

Inmobiliarias medianas

Por lo general éste tipo de agencias inmobiliarias, se organizan como

sociedades limitadas ó como sociedad en comandita. Es frecuente encontrar
sociedades de familia. Por lo general, su planta de personal esta conformada
por diez ó más personas.

Presentan una estructura organizacional formal expresada en un

organigrama con departamentalización por tipo de servicio. Normalmente
presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalúos; aunque
también ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos,
permutas y asesoría inmobiliaria.

En el campo tecnológico presentan un mediano grado de sistematización en

sus procesos administrativos, contables, financieros y operacionales.

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 29

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA MEDIANA

GERENCIA
GENERAL

Gerente Gerente
Comercial Administrativo y
Financiero

El proceso de toma de decisiones es descentralizado; cada director de

departamento responde por su área y debe cumplir con los presupuestos de
ingresos y egresos establecidos.

Las políticas y estrategias se determinan a nivel de los órganos directivos,

normalmente juntas directivas y gerentes.

Los sistemas de comunicación e información tienen carácter formal y se

expresan a través de cartas, memorandos y comunicaciones escritas. En el
área financiera, los estados financieros, presupuestos de ingresos y egresos y
flujos de caja, entre otros, se constituyen en herramientas de amplia utilidad.

En algunas inmobiliarias se utilizan sistemas administrativos modernos. En

materia de mercadeo, la existencia de mayores presupuestos respecto a la
inmobiliaria pequeña, facilita la implantación de sistemas de mercadeo con
mayores presupuestos publicitarios; la contratación de promotores de venta
y arrendamientos y la designación de directivas en el área comercial.

Agencias Inmobiliarias Pequeñas

Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sas decisiones

se concentran en el propietario, que a su vez desarrolla las funciones
gerenciales. Él decide sobre aspectos administrativos, financieros,
comerciales, y de recursos humanos; traza políticas y define estrategias
comerciales y financieras.

Desde el punto de vista tecnológico, el pequeño gestor inmobiliario, utiliza

sistemas manuales en el manejo de la información y en los procesos
administrativos. La planeación es realizada por el propietario gerente, quien
la define empíricamente, de acuerdo con su experiencia.

El crecimiento de la empresa es función directa de la capacidad proyectada

que tiene el propietario y se apoya fundamentalmente en la labor comercial
desarrollada por el mismo.

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 30

La administración del recurso humano se fundamenta en la confianza. La

estructura organizacional es informal; no existe organigrama formal y la
división del trabajo y la especialización son reducidas. Normalmente están
conformadas por menos de diez empleados. El gerente ejerce el control
directamente sobre los empleados y los clientes: las relaciones con sus
clientes son directas. El gerente conoce a todos sus clientes.

Desde el punto de vista jurídico, la empresa se organiza como una sociedad

de hecho o como una empresa de familia.

ORGANIGRAMA GENERAL
AGENCIA INMOBILIARIA PEQUEÑA

GERENCIA GENERAL

ASISTENTE DE GERENCIA

Lección 5. Agentes Inmobiliarios

Un agente inmobiliario, es la persona, empresa, organización ó

institución que se encarga de ejecutar cualquier tipo de transacción
posible requerida con los bienes inmuebles, es decir que sirven de
intermediarios o de encargados de la compra, venta, alquiler, corretaje,
etc.

Dentro de los objetivos primordiales que debe tener un agente

inmobiliario, se encuentran:

I. Analizar la situación jurídica del inmueble.

II. Actuar con transparencia en todas las negociaciones.

III. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos

sobre la base de "ganar/ganar".

IV. Promover la investigación y el estudio en el área inmobiliaria.

V. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la

problemática social en materia inmobiliaria.

VI. Buscar la armonía del Hombre con la Naturaleza.

VII. Promover la Ética Comercial y el Civismo en los negocios

inmobiliarios.

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 31

Definición y Función del Agente ó Agencia Inmobiliaria

En la medida en que se desarrolla el mercado inmobiliario, arrendadores y

arrendatarios, deciden no negociar directamente y prefieren utilizar los
servicios del agente inmobiliario. Aparece, entonces el agente inmobiliario
como una figura intermediaria entre arrendador y arrendatario.

AGENTE
PROPIETARIO INMOBILIARIO ARRENDATARIO

La actuación del agente ó agencia inmobiliaria se expresa a través del

contrato de administración, en el cual el propietario encarga al
administrador la gestión de administrar un inmueble, entregando a este
último, la tenencia del inmueble, con el fin de ser promocionado y
arrendado a terceros. Por esta gestión, el administrador inmobiliario
recibe del propietario, una retribución económica denominada comisión
por administración.

CONTRATO DE
PROPIETARIO ADMINISTRACION ARRENDATARIO

AGENTE INMOBILIARIO

Funciones que una compañía inmobiliaria cumple al arrendar un inmueble

Toda compañía inmobiliaria, diseña una misión, unos objetivos, unas
metas y propósitos que determinan sus actividades, así mismo las
principales funciones y entre ellas pueden ser:
• Determinar el canon de arrendamiento justo, acorde con las
condiciones de oferta y demanda de inmuebles en la localidad o
sector.
• Proteger la inversión del propietario manteniendo el inmueble ocupado
y arrendado al mejor precio.
• Conseguir a los arrendatarios las propiedades adecuadas en el
momento adecuado, facilitando este proceso con ágiles servicios de
información y modernos y eficaces servicios de mercadeo.
• Coadyuvar en el mantenimiento de la propiedad sugiriendo al
propietario los mantenimientos preventivos y correctivos al inmueble.
• Prestar un buen servicio a los arrendatarios, atendiendo
oportunamente las solicitudes de mantenimiento y reparación que
corran por cuenta del propietario.

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 32

CAPITULO 2.

GESTIONES DEL MERCADEO INMOBILIARIO

Definición Gestión: Proceso que desarrolla actividades productivas

con el fin de generar rendimientos de los factores que en él
intervienen. Diligencia que conduce al logro de un negocio o
satisfacción de un deseo.
acción: tr. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de
cosas, obras o servicios, a cambio de un precio y de su devolución
en perfecto estado tras la extinción del contrato de arrendamiento,
arrendar la tierra.

Por tanto, para lograr una buena gestión en el sector, se traduce en

realizar acciones, o actividades productivas, que generen buenos
rendimientos para los involucrados, dentro de las gestiones que mas
comúnmente se presentan en éste sector, están la acción de
arrendar inmuebles, de comprar y vender bienes raíces, hacer
permutas o cambios, el leasing, etc

Lección 6. El Arrendamiento de Inmuebles

. La acción de arrendar, es muy común en el sector inmobiliario, por lo tanto, puede

presentarse que el propietario, ejecute las acciones del proceso de arrendamiento, ó
contrate a una agencia inmobiliaria que se encarga de realizar los trámites necesarios

32
 33

para el mercadeo y el arrendamiento, así como encargarse del mantenimiento del

inmueble y su entrega y recibo a satisfacción del cliente.
El arrendamiento es la acción de canjear un bien por una cantidad de dinero,
que generalmente se paga en efectivo, mediante unas mensualidades
establecidas.

Éste sistema es utilizado por propietarios de bienes inmuebles, que ofrecen la

posibilidad de préstamo ó arrendamiento, para otras personas, que necesitan
dicho bien inmueble o bien raíz, para un objetivo determinado.

El arrendamiento es muy común, y participan en ésta acción, el propietario,

el arrendatario y el bien inmueble que es objeto de la transacción. Se rige
por unas normas que responden a las expectativas del propietario sobre el
inmueble. Se pactan ciertas condiciones económicas que permiten establecer
una relación comercial, por la cual se paga un canon de arrendamiento, que
corresponde al valor que se pacta inicialmente.

La oferta de arrendamiento puede hacerse directamente por parte del

propietario del bien inmueble, o del agente o agencia inmobiliaria elegida
para tal fin.

Expectativas del Arrendatario y el Propietario.

En el momento en que se genera cualquier tipo de negociación, el poseedor

del objeto del contrato y quien solicita el bien, tienen ciertas expectativas de
cumplimiento, seguridad,

 Arrendatario

Arrendamiento, es el proceso mediante el cual un arrendador entrega a un

una persona llamada arrendatario, la tenencia de un inmueble,
obligándose a cancelar una suma de dinero, que es llamado canon de
arrendamiento.

El arrendatario es la persona que solicita un bien inmueble en préstamo ó

alquiler dentro de una oferta de las necesidades y características
requeridas por el arrendatario. Un arrendatario busca dentro del mercado
inmobiliario, el bien que se ajusta a sus necesidades, que pueden ser de
acuerdo con el sector, las características del inmueble, si es comercial,
industrial o residencial, etc. Igualmente puede guiarse la selección por el
costo del canon de arrendamiento.

Los inmuebles que se arriendan, pueden ser oficinas, locales, lotes,

bodegas, fincas, viviendas y cualquier tipo de inmueble de tipo
arquitectónico, en las obras civiles se llama concesión este tipo de
negociaciones.

Un arrendatario espera obtener:

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 34

• El mejor inmueble por el canon de arrendamiento que paga.

• Un inmueble en óptimas condiciones de habitabilidad.
• Un servicio personalizado de excelente calidad.
• Contar con facilidades de pago del canon de arrendamiento.
• Normas jurídicas adecuadas a su caso.

 Propietario ó Arrendador.

El propietario o la persona designada por él para la tenencia, de un bien

inmueble ofrece su propiedad, que por lo general, debe estar en excelente ó
buen estado físico, para que sea bien mantenido y utilizado para los fines
solicitados.

Contrato de Arrendamiento de un Inmueble

El contrato de arrendamiento, hace referencia al documento legal que

rige las condiciones para realizar la acción de arrendar un bien.

Éste documento se realiza de común acuerdo entre las dos partes

comprometidas, haciendo referencia al objeto del contrato. Por
tanto, las cláusulas que el contrato lleva, son pactadas por las dos
partes y deben ser cumplidas a cabalidad, para no incurrir en
reclamaciones legales y posteriores sanciones.

Que es un Contrato de Arrendamiento.

Como ya se anoto en la introducción al presente capitulo, un contrato es un

documento privado que se eleva a documento público. Es decir que es un
pacto que se hace entre las dos partes, el arrendador y el arrendatario, ellos
llegan al acuerdo de entregar y recibir un bien inmueble, para el disfrute del
mismo, a cambio de un pago, por tal motivo, se pactan dichas condiciones.

Un Contrato de arrendamiento, debe registrarse ante la Oficina de Registro y

Notariado Publico, de manera que se tenga la seguridad de su cumplimiento
y la facilidad de reclamación en el caso en que se incumpla.

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 35

El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo

menos: nombre e identificación de los contratantes, así como la del
inmueble; también, la parte que se arrienda, las zonas y servicios
compartidos con los demás ocupantes. En el contrato debe estar el precio y
forma de pago, el término de duración y designación de la parte contratante
a cuyo cargo esté el pago de servicios públicos. Se entenderá como
prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones.

Cada año de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador

podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al
100 por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al
consumidor del año anterior. El precio mensual no podrá exceder el 1,2 por
ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se esté dando en
arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el
arrendatario podría demandarlo. Dicho documento es la libre expresión de
las necesidades y requerimientos de las dos partes implicadas, de manera
que es un documento de libre expresión, en los que se concentran algunos
datos específicos como:

Modelos ó tipos de Contratos de Arrendamiento.

Como se ha resaltado anteriormente, existen modelos de contratos de

arrendamiento, como inmuebles en arrendamiento existen en el mercado
inmobiliario, dado que cada uno tiene unas características y
especificaciones existen. Por lo tanto, en el anexo 5, se puede tener un
modelo básico, que puede ser modificado de acuerdo con las condiciones
que cada arrendador y arrendatario necesiten.

VER MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ANEXO 5 . PAG. 111

Lección 7. Normatividad que Aplica a los Contratos de

Arrendamiento.

• Lo que se debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de Vivienda

Cómo limitar abusos de los propietarios y qué hacer para asegurar el

pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma máximo
seis meses. Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley,
que rige desde julio del 2003. (En cuadro de 'Información relacionada'
puede consultar el texto completo de la Ley)

• Servicios públicos

Cuando el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el

arrendador podrá exigir la prestación de garantías o fianzas para

35
 36

garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y

entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios públicos
domiciliarios.

Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaerá sobre el

arrendatario, y las empresas de servicios públicos podrán ejercer las
acciones a que hubiere lugar en contra este.

• Qué dice el Código de Comercio sobre arrendamiento de locales

En su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (Artículos 518 a 524), se

encuentran las siguientes disposiciones de Protección Legal. El Código
del Comercio (Decreto 410 de 1971),

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no

menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato
al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

• Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia

habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,

• Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras

necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación,
o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una
obra nueva.

Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento
de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el
procedimiento verbal, con intervención de peritos.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518,
el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de
anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste
se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el
mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este
artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden
de autoridad competente.

Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en

igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento
de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin
obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de
arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá

informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación,
la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a

36
 37

aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si

ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los
locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que
los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da

principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la
entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados,
según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en
esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para
establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares
a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante

surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva
instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con
ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de
las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales
entregados. El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al
pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser
inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de
inmuebles.

Art. 523.- El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita

del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles,
en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación
distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la

misma limitación. La cesión del contrato será válida cuando la autorice
el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo
establecimiento de comercio.

Art. 524.- Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523,
inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de
las partes.

Causales de Terminación de los Contratos de Arrendamiento

Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo

acuerdo entre quién arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. Así
mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento.

Las partes, en cualquier tiempo y de común acuerdo, podrán dar por

terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague
las rentas dentro del término estipulado, no cancele los servicios y cause

37
 38

desconexión, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin

autorización o destine el inmueble para actos delictivos.

La terminación del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando
se suspendan los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o
que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de

arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual
al inicialmente pactado. Además, para reforzar las herramientas jurídicas de
la Ley se introdujo un cambio al Código de Procedimiento Civil con el fin de
que los inmuebles se puedan recuperar en máximo seis meses, cuando hay
un incumplimiento de parte del arrendatario.

Antes de la expedición de la Ley, este proceso podía tomar hasta 10 años,

pero ahora los mecanismos están dados para que propietario pueda proteger
su patrimonio. Cabe decir que, además, si ocurriera esta eventualidad le
corresponderá al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que
hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del
contrato, según sea el caso.

 Terminación del contrato por el arrendador

El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las

siguientes causales:

• El incumplimiento en el pago mensual del arriendo.

• El no pago de los servicios públicos que cause la reconexión o pérdida
del servicio.
• Subarrendar parcial o totalmente el inmueble.
• Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los
vecinos.
• Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilícitos o delictivos.
• La realización de cambios o mejoras, sin la autorización del propietario.
• La violación de normas contenidas en el reglamento de propiedad
horizontal.
• El arrendador podrá dar por terminado el contrato en cualquier
momento, tras previo aviso con tres meses de anticipación y el pago
de una indemnización correspondiente a tres meses de arriendo al
arrendatario.

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 39

 Terminación del contrato por el arrendatario

El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse

las siguientes circunstancias:
• El corte de los servicios públicos por parte del arrendador.
• La invasión reiterada del arrendador a través de hechos que perturben la
tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con
antelación ante la policía.
• Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al
propietario con un mínimo de tres de meses antes de la fecha en que se
presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deberá
pagar una indemnización al arrendador según lo establece la Ley.

Otras causas

El arrendador podrá solicitar a su inquilino la devolución del inmueble, en

caso que tengan lugar los siguientes hechos:

• Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un término que

no debe ser inferior a un año.
• En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva
construcción.
• Si el propietario vende el bien raíz.

Lección 8. El Proceso de Arrendamiento de Inmuebles.

Las compañías inmobiliarias en el desarrollo del proceso de arrendamiento

cumplen las siguientes etapas:

1. Reciben el inmueble en consignación.

2. Planteamiento del plan de mercadeo para el inmueble.
3. Estudio de la solicitud de arrendamiento.
4. Firma del contrato de arrendamiento.
5. Entrega del inmueble al arrendatario y elaboración del
inventario.
6. Cobro del canon de arrendamiento.
7. Pago del arrendamiento al propietario y liquidación de la
comisión de la inmobiliaria.
8. Prestación de los servicios de mantenimiento a la propiedad.

Lo que se podrá examinar, a partir de él siguiente contenido, dando continuidad

a analizar cada una de las etapas anteriormente relacionadas.

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 40

Lección 9. Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario

 El Arrendador

El arrendador además de ofrecer su inmueble para que preste el servicio a

otra persona que lo requiera, debe contemplar algunas condiciones para que
se preste un servicio adecuado y de la mejor calidad.

El arrendador debe cumplir con algunas obligaciones para que lo anterior se

cumpla y poder ofrecer su inmueble en arriendo, entre ellas, están:

• Entregar el inmueble objeto del arrendamiento, en la fecha

comprometida ó pactada con el arrendador.
• Garantizar el uso y goce del inmueble, de acuerdo con lo convenido en
el contrato de arrendamiento.
• Mantenerlo y conservarlo en estado de servicio. Se hace referencia a
costear las reparaciones necesarias que se requieren para la utilización
y beneficio del bien inmueble
• Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos. Se
refiere a los servicios públicos domiciliarios y demás inherentes al doce
y disfrute del inmueble, cuando se trata de vivienda urbana.
• Si se trata de una vivienda que pertenece a un conjunto residencial, se
debe hacer entrega al arrendatario, del reglamento de propiedad
horizontal, de manera que se ciña a las normas y disposiciones a que
se hace referencia en el documento.

 El Arrendatario.

• Ubicación geográfica
• Características demográficas
• Características sicográficas
• Características conductuales
• Que el precio del canon de arrendamiento sea justo.
• Que tenga un mantenimiento físico adecuado.
• Que el canon de arrendamiento sea pagado oportunamente.
• Que se cumplan las disposiciones legales y jurídicas correspondientes.
• Que se valorice y se acrecenté la rentabilidad de la inversión de su
capital.
• Recibir una atención personalizada y con un excelente servicio.
• El arrendatario ha solicitado para su uso, un determinado bien
inmueble y se hace responsable de recibirlo, protegerlo y conservarlo
como lo ha recibido. Por tanto, Las demás que se queden pactada
dentro del contrato de arrendamiento, se hace responsable de:
 Utilizar el inmueble, de acuerdo a lo especificado en el contrato de
arrendamiento.

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 41

 Pagar el precio ó canon de arrendamiento pactado con el

arrendador, dentro del plazo fijado en él.
 No ceder ni subarrendar el inmueble materia del contrato.
 Pagar los servicios, cosas y usos conexos (servicios públicos,
administración y los demás inherentes al uso y goce del inmueble).
 Ejecutar las reparaciones locativas que se encuentren a su cargo, y
que se hayan pactado con el arrendador.
 Cumplir con las normas del reglamento de propiedad horizontal.
 Restituir el inmueble en el estado en que se entrego y recibió a
satisfacción, salvo el deterioro natural.
 Nombres e identificaciones de los comprometidos, arrendador y
arrendatario.
 Determinación y definición del objeto del contrato de arriendo.
 Especificación del valor del canon de arrendamiento mensual y la
forma de pago que se pacte.
 Identificación de los servicios, cosas o usos conexos que tiene el
bien inmueble.
 Especificación de la duración del contrato de arrendamiento.
 Identificación de la parte a cargo de la cual este el pago de los
servicios públicos.
 Determinación a cargo de quien se realiza el pago del servicio de
administración, si el inmueble corresponde a la propiedad
horizontal.

Lección 10. Entidades Financieras que apoyan el Mercado

Inmobiliario.

El sector inmobiliario y en especial el renglón de la industria de la

construcción, es uno de los renglones de la economía, que más jalonan el
desarrollo de las diferentes regiones de un país, así mismo es el sector que
necesita de grandes inversiones, para alcanzar ese desarrollo.

Es así como el estado busca apoyar el sector, con líneas de crédito blandas,
con leyes y normas que permitan el desarrollo regional, etc. Igualmente, el
sector privado ofrece apoya diversos planes de desarrollo inmobiliario y

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 42

también buenos planes de financiamiento, así que las diferentes entidades

financieras tienen excelentes oportunidades para todos los sectores sociales
que requieren ser propietarios de un bien inmueble.

Entidades financieras que Ofrecen Créditos Hipotecarios.

Las principales entidades que financian o subsidian la compra de bienes

raíces en Colombia son:
 Las corporaciones financieras de ahorro y vivienda.
 Las cooperativas de ahorro y crédito.
 Entidades bancarias.
 Fondo Nacional del Ahorro.
 Caja de Vivienda Militar.

De las entidades mencionadas, las corporaciones de ahorro y vivienda son las

principales financiadoras en la compra de bienes inmueble en Colombia,
fueron creadas alrededor del año 1972, y desde ese momento han
contribuido a reducir el déficit de vivienda en Colombia.

• Corporaciones De Ahorro Y Vivienda

http://www.icav.com/secciones/anexos/187.htm,
http://dspace.uniandes.edu.co:5050/dspace/bitstream/1992/589/1/mi_571.pdf

Las corporaciones de ahorro y vivienda operaron con base en el sistema de

valor constante cuya unidad básica es la unidad de poder adquisitivo
constante "UPAC", creada en 1972 con un valor inicial de $ 100 moneda
corriente, hasta el 31 de diciembre de 1999, a partir del 1 de enero del
2000, se comienza a usar la UVR.

La UPAC se definió como "un peso que se ajusta a lo largo del tiempo para
tratar de mantener constante su relación con los precios de los bienes que
componen la canasta familiar (bienes básicos)". La finalidad de este
sistema fue conservar el poder adquisitivo de los recursos que los
ahorradores depositan en las corporaciones de ahorro y vivienda y a su
vez permitir a éstas colocar recursos a largo plazo.

Por lo anterior, los ahorradores en el Sistema UPAC, recibieron sobre sus

ahorros interés más corrección monetaria; así mismo los usuarios de créditos
pagaron sobre los montos prestados, los intereses más corrección monetaria.
Con el tiempo las normas que establecieron la metodología para la
determinación de los valores en moneda legal de la UPAC permitieron que
ésta reflejase los movimientos de la tasa de interés en la economía,
mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente que la UVR se debe
actualizar teniendo en cuenta única y exclusivamente la inflación, la cual se
mide de acuerdo con la variación del índice de precios al consumidor, IPC.

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• Actividades inmobiliarias que financian las corporaciones de

ahorro y vivienda
- La construcción de vivienda propia o para la venta, incluyendo la producción
de viviendas prefabricadas.
- La adquisición de viviendas proyectadas, en proceso de construcción o ya
construidas.
- Los proyectos de renovación urbana, incluida la adquisición de los inmuebles
necesarios para desarrollar/os.
- La adquisición de vivienda usada.
- La reparación, subdivisión o ampliación de vivienda usada.
- La Adquisición de lotes que cuenten con servicios de alcantarillado,
acueducto, energía eléctrica y vías pavimentadas.
- La construcción o adquisición de edificaciones distintas de vivienda, tales
como locales, oficinas, parqueaderos, hoteles, bodegas, etc.

• Los Bancos

Del sector bancario en Colombia, históricamente el principal financiador de

vivienda fue el Banco Central Hipotecario; ha financiado vivienda de nivel
medio y opera como una corporación de ahorro y vivienda. (Actualmente el
Fogafín adelanta el proceso de enajenación de la participación accionaría del
Banco Central Hipotecario en Liquidación y de Fogafín en la Compañía
Central de Seguros S.A. (96,93%) y del Banco Central Hipotecario en
Liquidación y Central de Inversiones S.A. – CISA en la Compañía Central de
Seguros de Vida S.A. (5,75%), en cumplimiento de los contratos de
mandato suscritos con el Banco Central Hipotecario en Liquidación y CISA.).

Por tanto, la actividad hipotecaria se ha repartido en las diversas entidades

bancarias, que cuentan con diversas líneas de crédito para todo tipo de
personas que requieren éste servicio. Entre las entidades bancarias,
podemos analizar entre ellas a:

- El Banco Ganadero

Lanzó en los últimos años una línea de crédito hipotecario, principalmente

para vivienda. En la actualidad convertido en el Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria Colombia, S.A.; una entidad bancaria de primer nivel en el
sector financiero colombiano que cuenta con una amplia red de oficinas, una
moderna plataforma de sistemas, un destacado volumen de negocio, un
recurso humano profesional y especializado, y una cultura corporativa
agresiva en su gestión comercial y ortodoxa en el manejo del riesgo.

A través de la historia en BBVA nos hemos caracterizado por la constante

vocación de liderazgo e innovación, lo que los ha llevado a ocupar siempre
los primeros lugares en el sector financiero Colombiano. BBVA es una
entidad ágil y moderna, en la que se busca constantemente el beneficio de
los clientes y de los inversionistas.

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 44

Además, el respaldo del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), se ubica

como una de las entidades más sólidas del sistema financiero de Colombia.
Todo lo anterior, ha permitido convertirse en una entidad dinamizadora del
sector bancario en Colombia y de grandes aportes al desarrollo del país.

- Bancolombia
Con el fin de atender una necesidad latente de los colombianos y como un
beneficio más de la fusión entre BANCOLOMBIA, Conavi y Corfinsura, la
Organización BANCOLOMBIA comenzó (año 2007) a ofrecer una nueva línea
de crédito para vivienda. Se trata del “Crédito Hipotecario en Pesos” con
tasa fija y cuota fija de Largo Plazo, que además de beneficiar a muchas
familias colombianas que aspiran a adquirir vivienda propia, le permite al
nuevo Banco consolidar el liderazgo del crédito hipotecario en el mercado.

La nueva línea se está ofreciendo en toda la red de oficinas de Conavi y a

ella podrán acceder igualmente los clientes BANCOLOMBIA, Corfinsura y
todas las personas naturales que busquen una alternativa de fácil acceso
para comparar casa. El Crédito Hipotecario en Pesos, “cuota fija, tasa fija”
presenta características, beneficios y condiciones que hacen de ésta una
interesante alternativa.

El crédito se destinará de manera exclusiva para la adquisición de vivienda

nueva o usada, Vivienda de Interés Social (VIS) o superior a VIS. El plan de
Amortización es con cuota fija en pesos durante toda la vigencia del crédito
y se establece la tasa vigente al momento del desembolso, la cual no
sobrepasará la tasa máxima permitida por ley.

Tasa preferencial

Las personas que tengan otros servicios o productos con BANCOLOMBIA

o Conavi, entre ellos que reciban la consignación de su nómina, así como
los que sean gerenciados de la red BANCOLOMBIA o que soliciten un
monto superior a los 50 millones de pesos, podrán acceder a esta línea
de crédito con una tasa preferencial.

El valor mínimo de la vivienda a financiar con la línea de Crédito

Hipotecario en Pesos, se estableció en $19´000.000 si es vivienda nueva
de proyecto financiado por el Banco o con visto bueno del área de
Constructores de la entidad, o en $26´000.000 si es vivienda usada.
Trascendió que esta política aplica tanto para créditos en UVR como en
pesos, con un plazo mínimo de 5 años y máximo de 10 años.

De otro lado y como resultado del interés de la Organización por

contribuir a que más familias colombianas paguen fácilmente sus deudas
de vivienda, los clientes que actualmente tienen crédito con Conavi y que
tengan otros servicios con la entidad o con BANCOLOMBIA, incluyendo los
que reciben su nómina por una de estas entidades, podrán ajustar su
deuda a este sistema.

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Otros Beneficios
• Tasa de interés y cuotas fijas durante toda la vida del crédito.
• Permite abonos extraordinarios.
• No se restringe la cancelación anticipada del crédito.
• Permite cambio de plazo.
• Permite cambio de fecha de pago.
• No tiene capitalización de intereses.
• Aplica los beneficios de Cuentas AFC y Ley de Vivienda.
Con éste nuevo producto, la entidad se convierte así en la única en
ofrecer al mercado un crédito hipotecario para vivienda de interés social,
con cuota fija y tasa fija, lo que además de constituirse en una excelente
oportunidad para todos, seguramente permitirá reactivar aun más la
demanda por la vivienda en Colombia.

• El Fondo Nacional del Ahorro

El Fondo Nacional de Ahorro fue creado a través del Decreto
Extraordinario 3118 de 1968, para administrar las cesantías de los
empleados públicos y trabajadores oficiales.. Sus recursos provienen de
las cesantías de sus afiliados y se ha caracterizado por prestar a las tasas
de interés más bajos del mercado. A través de la Ley 432 de 1998, se
transformó en una Empresa Industrial y Comercial del Estado, de
carácter financiero del orden nacional, lo cual le permitió ampliar su
mercado al sector privado.
Su propósito está directamente relacionado con los fines del Estado,
especialmente sobre los derechos de todos los colombianos a tener
una vivienda digna y acceder a la educación.

• Caja de Vivienda Militar

Fue creada en 1947, y orientada a atender a los miembros activos: de

las fuerzas armadas. Su fuente principal de recursos son ahorros
obligatorios de las fuerzas militares.

Naturaleza. La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Policía, es una

Empresa Industrial y Comercial del Estado de carácter financiero del orden
nacional, organizada como establecimiento de crédito, de naturaleza
especial, dotada de personería jurídica autonomía administrativa y capital
independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional y vigilada por la
Superintendencia Bancaria.

Tramitación de Créditos Inmobiliarios

Si el comprador no dispone de la totalidad del valor del inmueble o

simplemente desea obtener un crédito para adquirir/o, efectuará la compra
mediante el pago de una cuota inicial y sucesivas cuotas mensuales
procedentes de la financiación de una parte del valor comercial del inmueble.

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 46

Esta financiación es obtenida a través de una entidad financiera que presta el

dinero al comprador, pero exige como garantía la constitución de hipoteca
sobre el inmueble; por esto se habla de créditos hipotecarios. Múltiples
entidades financian la compra de inmuebles en Colombia: corporaciones de
ahorro y vivienda, cooperativas de ahorro y crédito, inclusive los bancos,
entre otros.

En materia de vivienda, las Entidades financian entre el 70 y el 80% del valor

comercial del inmueble. Las etapas en la tramitación de un crédito
hipotecario, pueden resumirse en la siguiente forma:
 Diligenciar formulario, de solicitud de crédito ante la corporación de
ahorro y vivienda, adjuntando la documentación requerida.
 La corporación de ahorro y vivienda recibe el formulario y la
documentación exigida, estudia la solicitud y sus anexos. Normalmente
deben presentarse certificaciones de ingresos, referencias bancarias y
comerciales, escrituras anteriores del inmueble, minuta de compraventa,
certificado de tradición y libertad y estados financieros.
 Aprobación del crédito, si este es aprobado, la corporación entrega al
comprador carta de aprobación, indicando las condiciones del crédito y
los trámites a seguir; solicita al interesado el estudio de títulos del
inmueble y la práctica de un avalúo por parte de un perito avaluador
autorizado por la entidad. Cumplidos estos trámites, se procede a la
firma de escrituras.

• Proceso que sigue un crédito inmobiliario:

 Tramitación solicitud crédito.
 Firma promesa de compra venta.
 Aprobación crédito.
 Estudio jurídico de los títulos del inmueble.
 Elaboración avalúo.
 Firma escritura de compraventa e hipoteca.
 Registro de la operación ante oficina de registro de instrumentos
públicos.
 Elaboración liquidación en corporación y desembolso del l préstamo.

• Entrega del inmueble

La operación de venta concluye con la entrega del inmueble al comprador. A

través de esta operación el vendedor realiza entrega material y real del
objeto vendido. Por otra parte: la compañía inmobiliaria, recibe la comisión
por el servicio de intermediación, equivalente al 3% del valor de la venta del
inmueble. Si este es de $100.000.000, la comisión percibida será de:

$100.000.000 x 3 % = $ 3.000.000

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Esta comisión puede pagarse de diferentes formas: Una es 50% a la firma de

la promesa de compra venta y 50% a la aprobación del crédito por parte de
la corporación de ahorro y vivienda; otra es el 100% al momento de la
aprobación del crédito. En la venta de proyectos la compañía inmobiliaria
actúa como intermediaria entre el propietario vendedor y el comprador. Se
denomina proyecto inmobiliario al conjunto residencial, edificio, centro
comercial o condominio campestre.

La función del corredor inmobiliario comprende varias actividades entre ellas

pueden enumerarse las siguientes:
 Asesorar en la determinación de las características constructivas de los
inmuebles a desarrollar.
 Definición de los acabados de los inmuebles.
 Participación en comités de diseño y arquitectónicos conducentes a la
elaboración del proyecto final.
 Participación en comités financieros orientados a la determinación del
presupuesto de ingresos y egresos del proyecto.
 Participación en los comités de mercadeo y ventas orientados a la
definición de estrategias publicitarias, fijación de precios, y planes de
financiación.
 Ejecución de las políticas de venta de acuerdo con los Planes de venta
establecidos: los precios y financiación establecidos.
 Dirección y control del equipo de ventas.
 Presentación de informes periódicos relacionados con el desarrollo de
las ventas, estudios de la competencia y avance de negocios.
 Asesoría a compradores en la solicitud y trámite de créditos
hipotecarios.
 Coordinación de la entrega de ¡;,muebles.
 Coordinación de los servicios de posventa y cumplimiento de garantías
según los reclamos que puedan realizar los clientes.
Se observa en ésta descripción de funciones una gran participación del
corredor inmobiliario en la gestión de mercadeo y ventas; actúa asesorando
a compradores y vendedores. Quedaría pendiente examinar:

• ¿Qué hace el corredor inmobiliario en materia de trámites?

1. Elabora contratos de promesa de compraventa.
2. Elabora minutas de compraventa.
3. Elabora minutas de hipoteca.
4. Coordina relaciones con notarías, oficina de registro de instrumentos
públicos, oficinas de catastro y entidades financieras tales como
corporaciones de ahorro y vivienda e instituciones cooperativas.
5. Asesora a compradores en la obtención de los documentos exigidos por
las entidades financieras para el otorgamiento de los préstamos.

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• Solicitudes De Arrendamiento
Una vez desarrollado el mercadeo del inmueble y visitado por varios clientes,
se procede a estudiar las solicitudes de arrendamiento que presenten. Ellas
contienen los datos personales y financieros de los interesados; su objetivo
es evaluar la capacidad económica del solicitante, su nivel de cumplimiento
en arrendamientos anteriores. Para ellos se solicitan documentos como los
siguientes:

 Extractos bancarios
 Certificaciones de ingresos proporcionadas por las empresas
con las cuales tienen relaciones económicas
 Certificaciones tributarias: certificado de ingresos y retenciones
o declaración de renta
 Fotocopia de escrituras de compra de bienes raíces
 Fotocopia cartas de propiedad de vehículos

• Firma Del Contrato De Arrendamiento

Una vez que la solicitud de arrendamiento es estudiada y aprobada se
procede a la firma del contrato de arrendamiento. Este último es firmado
por el arrendatario y dos coarrendatarios que responden solidariamente por
el contrato. En representación del propietario (firma en calidad de
arrendador), la compañía inmobiliaria. Los compromisos que el contrato de
arrendamiento establece para el arrendador y el arrendatario, son los
siguientes:

 Entregar el inmueble en buen estado de servicio: esto es en

condiciones de seguridad, habitabilidad, en el momento oportuno y con
todos los servicios ofrecidos. Mantener el inmueble y los servicios
ofrecidos en buenas condiciones de funcionamiento.
 Entregar al arrendatario copia del contrato de arrendamiento.
 En el caso de condominios o conjuntos residenciales, entregar copia del
reglamento interno de funcionamiento del mismo, denominado:
reglamento de propiedad horizontal.

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• Obligaciones del arrendatario

 Usar el inmueble según lo pactado en el contrato.
 Cuidar el inmueble.
 Pagar el canon de arrendamiento en el lugar y fecha convenidos en el
contrato.

 Efectuar las reparaciones locativas que estén a su cargo o que

correspondan a daños ocasionados por el arrendatario o sus
dependientes.
 Restituir el inmueble a la terminación del contrato.
• Pago del Arrendamiento al Propietario y Liquidación de la
Comisión Inmobiliaria

Posteriormente la compañía inmobiliaria girará al propietario del

inmueble su renta, descontada la comisión que es equivalente al 8 al
10% del canon de arrendamiento mensual.

Todas estas operaciones deberán constar en el reporte de la situación del

inmueble que debe ser entregado al propietario, incluyendo el extracto de
cuenta que la inmobiliaria remitirá mensualmente.

• Cobro del Canon de Arrendamiento

Entregado el inmueble a su nuevo inquilino o arrendatario, la compañía

inmobiliaria podrá iniciar la aplicación del contrato de arrendamiento: el
primer paso será el cobro del primer arrendamiento, generalmente
pagadero dentro de los primeros cinco días del mes.

• Prestación de los Servicios de Mantenimiento a La Propiedad

En el desarrollo del contrato de arrendamiento la inmobiliaria atenderá,

previa aprobación del propietario, las reparaciones y mantenimientos que
el inmueble requiera y que sean necesarios para el funcionamiento del
mismo.

Lección 11. EL CORRETAJE

EL corretaje es la intermediación de bienes inmuebles usados, sean ellos:

casas, apartamentos, locales, bodegas, oficinas, lotes urbanos, o predios

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 50

rurales, entre otros En la operación de corretaje, la inmobiliaria facilita el

encuentro de compradores y vendedores. Actúa como intermediaria,
recibiendo de los propietarios, los inmuebles para la venta, y obteniendo a
través de la publicidad y la promoción, los clientes que han de comprar tales
inmuebles. Por esta operación percibe una comisión de venta que es
cancelada por el propietario del inmueble.

Definición y Normas aplicables al corretaje inmobiliario

Aunque en Colombia no hay una reglamentación específica que proteja a los

agentes de bienes raíces, si existen ciertas consideraciones que obligan a los
propietarios a pagar los honorarios –comisiones- pactados.

Hay que tener claro que en el país cualquier persona puede ejercer la
actividad inmobiliaria sin importar su profesión y que el valor de la comisión
también es fijado entre las partes –no hay una tarifa preestablecida-, pues la
idea del Estado es promover un mercado de libre oferta y demanda.

Esta falta de reglamentación específica es la que permite que clientes

inescrupulosos incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los
agentes inmobiliarios, quienes en últimas solo cuentan con: 1) Su
experiencia para evitar que ello ocurra; 2) Los procedimientos que
establezcan (como la firma del contrato de consignación y el envío de cartas
sobre los avances del negocio); 3) Las referencias legales -muy generales-
contempladas en el Código de Comercio Colombiano, a saber:

Artículos 1340 a 1346 (Código de Comercio Colombiano).

Definición. Artículo 1340. Se llama corredor a la persona que, por su

especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario
en la tarea de poner en relación a dos o más personas con el fin de que
celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones
de colaboración, dependencia, mandato o representación.

Características

• El Corredor no contrata por cuenta de las partes y son las partes

las que deben perfeccionar el negocio.
• Su actuación está circunscrita al desarrollo del contrato de
corretaje.
• Debe tener especial conocimiento de los mercados.

Remuneración. Artículo 1341. El corredor tendrá derecho a la remuneración

estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije
por peritos.

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 51

• Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será

pagada por las partes, por partes iguales. El corredor tendrá derecho a
su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio
en que intervenga.
• Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la
remuneración, se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto
en contrario.
• La comisión es la contraprestación del servicio de intermediación que
presta el corredor. En consecuencia, el corredor no tiene derecho a la
comisión si el negocio se realiza sin su intervención.
• El negocio de corretaje conlleva una obligación de resultado, lo que
significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor
haya intervenido.

Expensas de la Gestión. Artículo 1342. A menos que se estipule otra cosa,

el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho
por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se
haya celebrado. Cada parte abonará las expensas que le correspondan.

Generalidades del Corretaje

Remuneración en negocios bajo condición o nulos

Artículo 1343. Cuando el negocio se celebre bajo condición suspensiva,

la remuneración del corredor sólo se causará al cumplirse la condición. Si
está sujeta a condición resolutoria, el corredor tendrá derecho a la
comisión desde la fecha del negocio.

• La nulidad del contrato no afectará estos derechos cuando el corredor

haya ignorado la causal de invalidez.

Información del corredor a las partes. Artículo 1344. El corredor deberá

comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por él, que en
alguna forma pueden influir en la celebración del negocio.

Deber adicional del corredor. Artículo 1345. Los corredores, están

obligados además, a llevar en sus libros una relación de todos y cada uno
de los negocios en que intervengan con indicación del nombre y domicilio
de las partes que lo celebren, de la fecha y cuantía de los mismos o del
precio de los bienes sobre los que versen, de la descripción de éstos y de
la remuneración obtenida.

Sanciones. Artículo 1346. El corredor que falte a sus deberes o en cualquier

forma quebrante la buena fe o la lealtad debidas será suspendido en el
ejercicio de su profesión hasta por cinco años y, en caso de reincidencia,
inhabilitado definitivamente. - Conocerá de esta acción el juez civil del

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 52

circuito del domicilio del corredor mediante los trámites del

procedimiento verbal.
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia

Las funciones que cumple el corredor inmobiliario son las siguientes:

 Orientar al propietario del inmueble en la determinación del precio del

inmueble que se va a vender.
 Evaluar si ésta do de conservación del inmueble, y sugerir mejoras o
.reparaciones.
 Realizar el proceso de mercadeo del inmueble.
 Asesorar a los compradores en la selección del inmueble que mejor se
ajuste a sus necesidades, gustos, y capacidad financiera.
 Elaborar los contratos relacionados con las operaciones de venta.
 Asesorar a compradores y vendedores en materia financiera.
 Realizar el proceso de venta, intermediando entre compradores y
vendedores.

52
 53

CAPITULO 3.

PROCESOS PARA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

Los procesos de Compra y Venta que se genera en el sector inmobiliario,

demandan la intervención de algunos actores que deben conocer su rol, para
que su actuación en las diversas situaciones que se presentan, sean acordes
y apegados a la ley y al papel que cada uno desempeña en dicha actividad.

Lección 12. LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES.

La compra y la venta, actúan independientemente, pero siempre coexisten

las dos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto
siempre se deben tomar los dos casos individualmente.

La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal que

rige para él, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo que
tiene que ver con impuestos, gravámenes, servicios públicos, etc.

El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago,

del recibo del bien inmueble, las características de la entrega, etc. Además
de cumplir con los compromisos que se han pactado por las partes.

La compra venta de un bien inmueble o de un bien raíz, como también se

llama al objeto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es una
actividad de doble vía, que permite que dos individuos que tienen un objetivo
diferente, logren consolidar una misma y única actividad, es decir para uno
es la venta y para el otro la compra.

Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales ó
actúan como intermediarios o a nombre de otros, con el objeto de facilitar las
labores, trámites y actividades que se generan en el proceso de compra y
venta de cualquier tipo de bien inmueble.

La venta de un inmueble se puede ejecutar directamente sobre el objeto a

vender ó sobre el proyecto de ejecución.

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 54

El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientes etapas:

 Consignación del inmueble
 Mercadeo del inmueble
 Celebración de la promesa de compraventa
 Tramitación de créditos ante entidades financieras
 Firma de la escritura de venta e hipoteca
 Entrega del inmueble
 La consignación del inmueble

En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicio

necesario para realizar la venta de su inmueble. Para ello gestiona una visita
de la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalúan sus
características físicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendar
reparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modificaciones en el precio de
acuerdo con las condiciones del mercado.

Una vez conocido el inmueble, se formaliza la consignación a través, de la

firma de un documento en el cual se relacionan las características del
inmueble en cuanto a número de habitaciones, área, precio, etc.: también se
especifica la comisión para la inmobiliaria.

Se pueden efectuar diversos formatos para la consignación del inmueble a la

agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que se
exigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble,
tales como:
 Copia de Escrituras de compraventa anteriores.
 Copia de Certificado de Libertad.
 Recibos de pago de servicios públicos y cuotas de administración, si las
hubiere.
A continuación se ejecuta la actividad de promoción ó mercadeo, de acuerdo
con las características específicas del inmueble de acuerdo como se ha
hablado de ello en el presente texto y una vez sea promocionado el
inmueble, se inicia la etapa de venta propiamente dicha; se encuentra el
cliente interesado en comprar; los términos de la negociación se plasman en
el contrato de promesa de compraventa.

Firma de la promesa de compra venta

En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen
vender y comprar, respectivamente un bien inmueble, bajo
determinadas condiciones de precio, forma de pago, financiación,
condición material del inmueble, fecha de entrega y otros.

MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. ANEXO 4 PAG. 111

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 55

Por qué se celebra la promesa de compraventa?

 Para garantizar que en fecha futura, comprador y vendedor
celebrarán un Contrato de Compraventa.
 Para permitir al comprador tramitar los créditos que fuere
necesarios.
 Para dar tiempo al vendedor y para facilitar al comprador el análisis
de los documentos necesarios, tales como escrituras, declaración de
impuesto predial, certificado de tradición y libertad (expresar
quienes han sido los diferentes propietarios del inmueble y las
hipotecas o gravámenes existen sobre el inmueble), entre otros.

¿Qué información debe contener la Promesa de Compraventa?

Debe incluir entre otros los siguientes aspectos:
 Primero, identificación del prometiente vendedor y de prometiente
comprador. Modelo Resumen del contrato de Promesa de
Compraventa (Véase en el ejemplo)
 Segundo, determinación del inmueble objeto de contrato, señalando
principalmente su dirección, linderos identificación catastral y si está
sometido al régimen de propiedad horizontal.
 Tercero, determinación del precio, forma de pago, financiación y
estipulación de arras o cláusula penal.

 Cuarto, indicación de la fecha y hora y notaría en que se

perfeccionará la escritura de compraventa.

 Quinto, indicación del título a través del cual el prometiente

vendedor adquirió el inmueble.

 Sexto, estipulación sobre la existencia de hipotecas o gravámenes

sobre el inmueble.

 Séptimo, indicación sobre la fecha en que entregará el inmueble.

 Octavo, determinación de la forma en que comprador y vendedor se

distribuirán los gastos de escrituración.

Posteriormente se ejecuta la Minuta o Escritura de Compraventa, en la cual

se formaliza la transacción de Compra y Venta del inmueble, se entrega
físicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dicho
inmueble.

Se eleva a Escritura Publica en una Notaria a la que corresponda la zona ó el

contexto. Ésta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de la
promesa, y firma el vendedor y los nuevos propietarios a satisfacción de
ambas partes.

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 56

MODELO DE MINUTA DE COMPRAVENTA. ANEXO 5 PAG. 107

Estrategias para la Adquisición de Inmuebles

Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas

formas de hacerlo, dentro de las cuales encontramos:
- De Contado. Donde el interesado paga la totalidad del monto del bien
inmueble, al recibir el bien inmueble y firmar la escritura de venta.
- Mediante un Crédito Hipotecario a través de una entidad financiera.
- Por Leasing, donde una empresa de leasing, se encarga de comprar
un inmueble de carácter productivo, por encargo específico de un
cliente, para arrendárselo y posteriormente, dar la opción de compra
del bien inmueble.
- Por Titulación Inmobiliaria, donde las propiedades se elevan a
títulos valores, para ofertarlos al mercado inmobiliario.
• De Contado:
La compra y venta de un bien inmueble es una transacción de un
monto alto de dinero, por lo tanto es muy difícil encontrar la compra
de un inmueble con el dinero en efectivo para ejecutar la negociación.
Igualmente, se requiere de un determinado tiempo para ejecutar la
legalización de la compra y la venta, de las partes.

Se ejecuta de la misma forma como se viene describiendo en éste

capitulo, cuando ya se tiene el comprador y éste cuenta con el valor
del inmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva a
Escritura, de manera que a la firma de ésta, se entrega el inmueble.

Crédito Hipotecario

• Derechos de los usuarios de un crédito hipotecario

Durante el trámite, gestión y duración del crédito hipotecario, los usuarios

tienen el derecho a que la entidad crediticia les garantice transparencia
total en la liquidación de las cuotas y les atienda en todo momento
cualquier inquietud o reclamo.

• Firma De Escrituras de Compraventa e Hipoteca

Aprobado el crédito y realizado el estudio de títulos y el avalúo, la

corporación solicita la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y sus
correspondientes trámites ante la notaría y la oficina de registro y
beneficencia.

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 57

La escritura de compraventa expresa la negociación realizada entre

comprador y vendedor: precio de venta, forma de pago y entrega del
inmueble; contiene fundamentalmente los términos de la promesa de
compraventa, un modelo de minuta de contrato de compraventa, estos
modelos se pueden encontrar dentro del presente contenido temático.

Realizados estos trámites, la corporación realiza la liquidación del préstamo y

su correspondiente abono al vendedor.

En síntesis, estos son los derechos de los usuarios:

1. Antes del crédito

• Deben entregarle un folleto con todas las características y
requisitos del crédito.
• Proyección del crédito así en el que se discriminen los abonos a
capital y a intereses (en UVR y pesos).
• Valores que le aplicarán por concepto de seguros.

2. Contenido mínimo del pagaré

El sistema de amortización que se usará, los gastos en la firma del
contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento,
identificación clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y
UVR. También especificarse claramente que el deudor tiene la
libertad de elegir la compañía que le expida seguros necesarios para
el crédito.

3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagaré

• Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crédito o

cuotas.
• Aplicación de intereses por encima de las tasas permitidas.
• Cláusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones
unilaterales a las condiciones del contrato.
• Restricciones para ceder o traspasar el crédito a otro
establecimiento.
• Notas o cláusulas que permitan la capitalización de intereses.

4. Durante el crédito
• La entidad solo puede cobrar interese después del desembolso.
• No se puede cobrar un interés de mora por cuotas no vencidas.
• En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o
parciales.
• Se puede pedir la cesión del crédito a otra entidad financiera;
este trámite no debe tardar más de 10 hábiles.

57
 58

• La cesión a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto

de timbre.
• Envío de extracto mensual con todos los detalles del crédito.
• El primer mes de cada año, el banco debe enviar información
sobre: el comportamiento histórico del crédito, proyección para el
año en curso, supuesto claros de inflación
• Si la proyección del año pasado no coincidió, una explicación de
las causas.
• Cualquier abono al crédito se debe aplicar así: a) Primas de
seguros b) Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas
en orden de antigüedad.
• Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurídico.
• Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia
inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crédito sea
inferior al 50 por ciento del bien. No obstante este perderá su
vigencia cuando la deuda sea menor al 20 por ciento de este.

Lección 13. La U.V.R. (Unidad de Valor Real) y la vivienda de

interés social.
http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_upac.htm
http://notinet.com.co/indices/uvr.htm

Es la nueva unidad de cuenta, que debe utilizarse en los créditos para la

financiación de vivienda, por disposición de la Ley 546 de 1999, cuyo valor
en pesos se determina exclusivamente con base en la inflación como tope
máximo, sin ningún otro elemento ni factor adicional; es decir,
corresponde exactamente a la variación del índice de precios al
consumidor, IPC, certificado por el DANE.

Si la variación en el comportamiento de la inflación es considerable, el

valor en pesos de la UVR aumentará de la misma manera; por el contrario,
si dicha variación es poca, el aumento del valor en pesos de la UVR será
menor (L. 546/99, art. 3°)

La unidad UVR no nació para la vivienda, sino que fue creada en 1999 en
virtud del Decreto 856, con el objeto de mantener el poder adquisitivo de
los dineros invertidos en los títulos de deuda pública denominados TES.
Por tratarse de títulos emitidos a largo plazo, el estar denominados en una
unidad que permite que mantengan su valor en términos reales, los
protege de los cambios que se puedan presentar en los índices de
inflación.

El sistema del U.V.R., se adoptó por corresponder a una unidad que

reconoce el efecto de la inflación en la economía, cuando se diseñó el
nuevo sistema de financiación de vivienda a largo plazo, se encontró en la
UVR la unidad ideal para este tipo de créditos, de tal manera que la Ley
546 de 1999 la consagró (L. 546/99, art. 1°)

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 59

Su valor se determina en virtud de la autonomía dada por la Constitución

Política al Banco de la República, es la junta directiva de éste la
competente para determinar el valor en pesos de la UVR. Si bien la Ley
546 de 1999 otorgó dicha competencia al Consejo de Política Económica y
Social, Conpes, la Corte Constitucional, en Sentencia C-955 de 2000,
estimó que la misma correspondía de manera exclusiva a la Junta
Directiva del Banco de la República.

En Colombia la determinación de los factores para establecer el valor de la

UVR correspondió en primera instancia al Gobierno Nacional (a través del
Conpes) que mediante Decreto 2703 de 1999, estableció que el valor en
pesos de la UVR se fijaría diariamente durante el período de cálculo, de
acuerdo con la siguiente metodología:

Periodo de Es el comprendido entre el día 16 de un mes inclusive, hasta el

cálculo día 15 del mes siguiente inclusive.

Es el número de días (calendario) comprendidos entre el inicio de un

período de cálculo hasta el día de cálculo de la UVR. De esta forma,
t presenta valores entre 1 y 31 según el número de días
(calendario) del período de cálculo respectivo.

Es el valor en pesos de la UVR del día t del período de cálculo.

Es el valor en pesos de la UVR el día 15 de cada mes.

Es la variación mensual del índice de precios al consumidor certificada

por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al
mes del inicio del período de cálculo.

Es el número de días calendario del respectivo período de cálculo.

De la aplicación de la fórmula anterior resultan los valores en pesos para

la Unidad de Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco
de la República. Posteriormente, la Corte Constitucional mediante
Sentencia C-955 de 2000, determinó que la función de fijar la fórmula de
cálculo de la UVR le correspondía a la Junta Directiva del Banco de la
República, quien mediante Resolución 13 de agosto 11 de 2000, validó la
fórmula establecida por el Decreto 2703 de 1999

La corrección monetaria, responde al término genérico hace referencia al

proceso de ajustar o actualizar una obligación dineraria con el índice
elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha determinado
que los créditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflación.
Así, dichos créditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual
a su vez refleja exclusivamente el crecimiento de la inflación. Partiendo

59
 60

de la definición de corrección monetaria como el ajuste o actualización

que se hace a un capital por efecto de la inflación, la suma que se pague
o se cobre por este concepto no representa una ganancia sobre el capital,
y en tal medida puede afirmarse que la corrección monetaria no
corresponde al concepto de interés.

La Vivienda de Interés Social

http://www.google.com.co/search?hl=es&q=vivienda+de+interes+social&btnG=B%C3%BAsqueda+en+G
oogle&meta=cr%3DcountryCO

La ley 3 de 1991, creó el sistema nacional de vivienda de interés social,

integrado por entidades públicas y privadas que cumplan funciones
conducentes a la financiación, y construcción de este tipo de vivienda.

Las cajas de compensación familiar, han sido las entidades encargadas

de otorgar el subsidio familiar de vivienda, que es una ayuda monetaria
que permite a las familias que carecen de techo propio completar el
valor de la cuota inicial en forma individual o por grupos. De otra
parte, según el decreto 2348 de 1995, las corporaciones de ahorro y
vivienda y los demás establecimientos de crédito que otorguen créditos
hipotecarios de largo plazo para vivienda, deberán acreditar que han
destinado a la financiación de vivienda de interés social, el 23% del
saldo de las nuevas operaciones de crédito hipotecario para bienes
inmuebles.

El Inurbe

El Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana,

Inurbe, sucedió al Instituto de Crédito Territorial cuando la política
gubernamental en 1991 sustituyó el crédito por el subsidio de vivienda, a fin
de favorecer a las clases menos favorecidas, desprovistas de vivienda. Los
recursos del Inurbe, tienen procedencia gubernamental y se han orientado
a las familias con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. Aunque
mediante el Decreto 554 del 2003, se ordena la supresión y liquidación del
Inurbe, encargando a las Cajas de Compensación Familiar de tales
gestiones, tanto para sus afiliados como para las personas independientes
que requieren del subsidio para vivienda de interés social.

• ¿Cómo opera el subsidio para la vivienda de interés social?

A título de ejemplo:
Para una vivienda de $ 20 millones:
Precio de venta $ 20 millones
La cuota inicial será $ 6 millones
De estos $6 millones el subsidio puede ser $ 3 millones
La diferencia la aporta el comprador son $ 3 millones
Valor a financiar a través de entidad financiera
a 15 años $14 millones

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 61

Lección 14. Creiditos Hipotecarios y Escrituración de un Inmueble

Crédito Hipotecario:

En términos generales, las corporaciones de ahorro y vivienda, otorgan

préstamos en las siguientes condiciones:

Plazo 15 años

Financiación 70% – 80%

Costo Interés más corrección monetaria

Ejemplos en modalidades de crédito

Ejemplo 1
Tipo de préstamo Vivienda nueva
Valor comercial inmueble $ 30 millones
Financiación 70 %
Plazo 15 años
Interés 14%
Corrección monetaria 16.99 %
Valor préstamo $ 21 millones
Valor primera cuota $323.400
Ingreso requerido $924,000

Ejemplo 2
Tipo de préstamo Vivienda usada
Valor comercial $25 millones
/0 financiación 80%
Plazo 15 años
Interés 12%
Corrección monetaria 16.99 %
Valor préstamo $ 20 millones
Primera cuota $280.000
Ingreso requerido $800.000

De los ejemplos anteriores puede deducirse que las corporaciones de

ahorro y vivienda, utilizan las siguientes modalidades:
 Prestan para adquirir vivienda nueva y vivienda usada.
 Prestan sobre el valor comercial del inmueble.
 El monto máximo monto es el 80% del valor comercial del
inmueble.

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 62

 Exigen un ingreso aproximado equivalente a tres veces el valor de

la cuota.
Por el crédito cobran interés más corrección monetaria.

Lección 15. Titulación Inmobiliaria y Leasing Inmobiliario

La titularización, es un instrumento que permite a una persona que

tiene bienes en propiedad, de cualquier clase, que los convierta en
títulos y los pueda negociar en el mercado de valores. Es una figura
similar a la de las sociedades anónimas; estas fraccionan la propiedad
de las empresas en pequeñas partes denominadas acciones que pueden
venderse fácilmente. ¿por qué? porque es más fácil vender acciones con
valor de $1.000 cada una que vender una empresa de $10.000
millones. Los Títulos hipotecarios tienen su origen en las compras de
cartera que efectúa la Titularizadora a las entidades que otorgan crédito
hipotecario al público.

Con los créditos comprados se conforma una Universalidad y a través

del proceso de Titularización los inversionistas que adquieren los títulos
tienen derecho a recibir los flujos de dinero derivados de los mismos y a
otros derechos definidos en el Reglamento de Emisión.

Con los dineros recibidos en los créditos (cuotas) la Titularizadora paga

el capital e intereses de los Títulos.

Como Ejemplo, en la titularización se toma un inmueble de $1000

millones y se transforma en 1.000 derechos de $ 1 millón cada uno.
Entonces resulta más fácil vender títulos de $1 millón cada uno, ya que
existen muchos inversionistas dispuestos a comprar/os; en el caso del
inmueble de,$1.000 millones resulta más difícil venderlo ya que son
pocos los compradores con esta capacidad adquisitiva en el país.

En el caso de los billetes, si el Banco de la República emitiera billetes de

$50 millones, resultaría difícil su circulación, cosa que no ocurre con los
billetes de pequeña denominación. La figura de la titularización
inmobiliaria opera bajo el mismo principio facilitando al pequeño
inversionista ser dueño de una pequeña parte de un gran inmueble.

Un ejemplo de titularización inmobiliaria es la inversión en títulos de $4

millones de pesos que hacen al inversionista, dueño de una parte de un
local en un gran centro comercial como lo es el centro andino en
Bogotá.

 ¿De dónde proviene la rentabilidad de un título de inversión

inmobiliaria?

Proviene de dos fuentes principales:

62
 63

1. De la valorización del inmueble.

2. Del arriendo mensual del bien ya que estos inmuebles
permanecen arrendados.
Normalmente se titularizan inmueble con excelente ubicación. gran
rentabilidad. De esta manera el inversionista puede recibir una renta
mensual que puede ser del orden del 12% anual y una valorización del
28% anual, de manera que su inversión puede generar un rendimiento del
40% anual efectivo. Finalmente, los títulos inmobiliarios al igual que las
acciones de empresas, deben negociarse en las bolsas de valores.

Arriendo
Se recibe
mensualmente
$$$$$$

Se recibe con
Valorización el titulo

Leasing Inmobiliario:

El leasing inmobiliario, es una operación según la cual una compañía de

leasing, adquiere la propiedad de bienes inmuebles de carácter productivo
por encargo de su cliente, para arrendárselo a éste y otorgarle la opción de
adquirir el inmueble a la terminación del contrato, por un precio establecido
de antemano.

Se observa en la definición anterior, que el propietario del inmueble objeto

del contrato, lo arrienda otorgándole al arrendatario la posibilidad de
comprarlo a la finalización del arrendamiento. Si se realiza la compra, la
suma pagada como arriendo se abonaría al precio de compra. Por tanto, es
el contrato a través del cual las entidades bancarias y las compañías de
financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Bancaria,
entregan a un usuario una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico
(equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mínimo de 10
años, durante el cual decidirá si adquiere el bien o lo devuelve.

 Vencimiento del Plazo

De acuerdo con la decisión del usuario, la casa o el apartamento podrán

devolverse al propietario o ser transferidos si decide comprarlo y pagar su
valor.

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 64

 Sistema de pago

El porcentaje de la vivienda que se cancela en el canon mensual y el tiempo

de duración del contrato se acuerdan entre la entidad y el beneficiario. Con el
leasing inmobiliario el beneficiario puede programar y pactar con la entidad la
realización de abonos extraordinarios en cualquier momento. El valor de las
cuotas se puede pactar en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR).

 Tipo de vivienda que se puede comprar con leasing inmobiliario

Nueva, dación en pago o usada. Casa o apartamento. No importa el estrato,

el precio ni la ubicación. Sin embargo, cada banco tiene la libertad de decidir
a qué tipo de propiedades se les puede aplicar leasing. Por lo que toca,
entonces, averiguar en cada entidad los planes que ofrecen

 Ventajas que tiene este sistema

El principal atractivo es la reducción de la base sobre la cual el asalariado

paga la retención en la fuente. Además, el canon de arrendamiento con
opción de compra que el usuario paga por una vivienda se les deduce de la
base que se tiene en cuenta para tributar la retención en la fuente. Si se
tiene una cuenta AFC, se puede comprar de vivienda a través de este
sistema. Los beneficios de las cuentas AFC se hacen extensivos para esta
clase de contratos. Solo se deben trasladar los recursos para tal fin.

 Los Contratos de leasing inmobiliario son objeto de las

exenciones de impuestos

Todos aquellos que se firmen dentro de los 10 años siguientes al 27 de

diciembre de 2002.

- Si se entrega un bien inmueble en dación de pago, se puede

usar el sistema de leasing para salvar la vivienda

Los deudores que hayan entregado su vivienda en dación de pago

podrán optar por el leasing de la vivienda entregada si no ha sido
vendida o prometida en venta. Si ya se vendió, el establecimiento
tendrá que ofrecer otro inmueble y les dará a estos clientes prioridad y
apoyo.

- Cuando se presentan problemas para pagar las cuotas del

crédito, existen opciones de utilizar este tipo de leasing

Adicionalmente el leasing puede servir para solucionar problemas de los

créditos en mora. En este sentido se ha previsto que un usuario de un
crédito en mora puede acordar con la entidad financiera celebrar un
contrato y convertirse en locatario sin salir de su lugar de habitación. En
este evento podrá pactar un mayor valor de la opción de adquisición y
de esta manera lograr un pago mensual más cómodo.

- Entidades que lo ofrecen

Hasta el momento el banco Davivienda, Banco de Occidente y Banco de

64
 65

Crédito son algunas de las que incluyen el leasing habitacional en su

portafolio de servicios.

- Condiciones para usar un leasing

Los interesados en utilizarlo básicamente deben cumplir con los mismos

requisitos y documentos del crédito hipotecario, cuales son la certificación
laboral y de ingresos, el desprendible de nómina y el formulario de
solicitud diligenciado.

Una vez reunidos estos requisitos estas son las condiciones que se deben
cumplir:
• Puede ser para vivienda nueva o usada con un precio mínimo
de 48 millones de pesos.
• Hay que pagar un 'canon inicial' del 30 por ciento del valor de la
vivienda.
• Plazo entre 10 y 15 años para pagar el resto.
• Posibilidad de liquidar las mensualidades en pesos o UVR.
• En pesos, la tasa fija anual es máximo del 21 por ciento.
• En UVR, la tasa es del 12 por ciento más UVR
• Hay que pagar intereses de la suma financiada por el tiempo
que dure el leasing.
• Todos los gastos de escritura, registro y de trámites corren por
cuenta del locatario (usuario).
• Apenas se firmen las escrituras y demás documentos el locatario
(usuario) podrá mudarse de la propiedad.
• Si el usuario se retira del negocio en cualquier momento no le
devolverán ni un peso. Aunque puede ceder el negocio a otra
persona.
• Para ejercer la opción de compra, si se usa el sistema de pesos,
hay que pagar en efectivo entre el 10 y 30 por ciento de la
financiación. Si es en UVR deberá pagarse entre el 1 y 10 por
ciento. Esto puede ser al final del leasing o en el momento que
desee el usuario y también, existe la posibilidad financiar este
valor.
• Los impuestos de valorización y predial, los servicios públicos,
arreglos y pagos de administración corren por cuenta del
usuario.

http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasingin
mobilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

En resumen, en la operación de leasing intervienen los siguientes

agentes:

65
 66

- El arrendatario o usuario

Persona natural o jurídica que desarrolla una actividad y

requiere del uso del inmueble.

- La compañía de leasing o arrendador

Es una entidad financiera vigilada por la superbancaría. Son

sociedades de financiación comercial que no pueden captar
dinero del público para prestar sus servicios.
- El Proveedor

Es quien vende a la compañía de leasing los inmuebles

objeto de leasing, ya sea el propietario del mismo o su
agente inmobiliario encargado de ello.

- El inmueble

El leasing inmobiliario, opera sobre inmuebles productivos

que sirven de sede pare! la producción de bienes y servicios,
esto es bodegas, locales comerciales, oficinas y consultorios.

Compañía
Leasing Inmueble Arrendatario

Proveedor Compañía Arrendatario

Leasing

- El Leasing Inmobiliario Ofrece Varias Ventajas:

Para el arrendatario es una fuente de liquidez, es útil para las

empresas arrendatarias, que no .disponen de los recursos suficientes
para comprar los inmuebles

Para la compañía de leasing, representa una alternativa de negocios

con buenos rendimientos y bajo riesgo. Para ver un ejemplo, ir a la
pagina:
http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasinginm
obilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

66
 67

CAPITULO 4

AVALUO INMOBILIARIO

Cualquier tipo de bien tiene un valor para el propietaria, aunque a veces se

cree que el valor esta fundamentado subjetivamente, pero dentro de un
mercado inmobiliario los bienes obtienen un valor real, adecuado y justo de
acuerdo con sus condiciones de infraestructura física, ambientales, de
conservación, etc.

Es por ello, que es necesario contar con una persona que asesore en éste
campo. Que conozca las características físicas de los materiales de
construcción, sobre el contexto en el que se encuentra el bien inmueble, las
condiciones ambientales, etc.

Para realizar un avalúo, es necesario ejecutar varios pasos, que demuestren

la credibilidad y acertividad que requiere un estudio serio sobre un avalúo
comercial de cualquier tipo de inmueble.

El proceso para realizar un estudio de avalúo lo realiza un profesional que

cuente con los conocimientos y la experiencia del trabajo realizado en ésta
área específica de las obras civiles y las construcciones. Por tanto, en éste
capitulo se hace referencia a los pasos seguidos en el desarrollo de un
estudio de avalúo inmobiliario.

VALORACIÓN PREDIAL

Se entiende por avalúo la tasación del valor comercial o de

mercado de un inmueble en un momento determinado, realizada
por un perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a
determinar una operación mercantil o hipotecaria.

El IBPI (Instituto Brasilero de Peritación e Ingeniería), define el

avalúo como el valor de mercado ó el valor por el cual se realiza
una transacción de compra y venta entre las partes interesadas
pero no obligadas a la transacción; ambas perfectamente
conocedoras del inmueble y del mercado, pactando los plazos
razonables para que se formalice la operación.

67
 68

Lección 16. Objetivos de un avalúo inmobiliario

Un avalúo de un inmueble, puede cumplir con uno o varios de los

objetivos, que se describen a continuación:

- Transferir una propiedad

- Permitir a los potenciales compradores evaluar el precio de
oferta del inmueble que desean comprar.
- Permitir a los potenciales vendedores establecer precios
acordes con el mercado.
- Establecer precios que conduzcan a transacciones efectivas.
- Tener razones de financiación, de crédito o de inversión.
- Valuar propiedades que servirán de garantía en créditos
hipotecarios.
- Promocionar al inversionista elementos de juicio acerca del
valor de un bien raíz, de manera que pueda realizar las
comparaciones necesarias frente a otras alternativas de
inversión.
- Para evaluar inversiones alternativas en diferentes tipos de
inmuebles
- Para seleccionar la alternativa inmobiliaria óptima, es
seleccionar entre diferentes alternativas; por ejemplo:
comprar un apartamento en el área central o periférica de
una ciudad; comprar en uno u otro centro comercial; invertir
en un lote hoy o dentro de seis meses.
- Para evaluar si un inmueble proporciona la rentabilidad
esperada.
- Para determinar valores asegurados
- Para establecer el costo de reposición de un inmueble que
va a ser asegurado. Ello permitirá a la compañía de seguros
determinar el valor real por el cual se debe asegurar el
inmueble.

Se pueden clasificar éstos objetivos de acuerdo con la función

que cumple un avalúo inmobiliario y se puede determinar que
cumplen con objetivos:

- Para fines tributarios

Es elaborar avalúos utilizables como base en la liquidación de

diferentes impuestos, por ejemplo los relacionados con
donaciones o herencias.

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 69

- Para fines contables

Es avaluar bienes que requieren ajustes contables por

presentar dudas respecto a sus valores comerciales.

- Para fines jurídicos

Es establecer el valor justo en caso de expropiación, litigios o

procesos de carácter jurídico.

Lección 17. El concepto de valor inmobiliario

El concepto de la palabra “avalúo” compara el término “como la medición

del valor”. Por tanto, vamos a iniciar por los componentes de la
definición:

¿ Qué es valor?

Existen diferentes acepciones. Un ejemplo introductoria permite

entenderlo: ¿cuál es el valor de un salvavidas en un almacén en una
ciudad colombiana? y ¿cuál será el valor de un salvavidas similar para
un náufrago en el mar atlántico?

En el primer caso el salvavidas puede representar de $1 a 150

millones; para el náufrago, el salvavidas vale tanto como su propia vida.

Alfred B.Bernard, decía: el valor del pan, se expresa en necesidad, el

valor del diamante resplandeciente, se traduce en deseo; el valor de un
inmueble es en general la expresión de ambos conceptos.

Puede también definirse el valor de un inmueble como: el grado de

aprecio que tomemos por el bien inmueble por su capacidad para
satisfacer necesidades. Luego el valor no es una característica
intrínseca a un objeto, sino que depende del deseo y necesidad que el
hombre tenga por adquirirlo. Así mismo un inmueble carece de valor si
no presenta utilidad al hombre, esto es si no fomenta en el hombre el
deseo de poseerlo.

Además de la utilidad, se requiere que el bien raíz sea relativamente

escaso.

En resumen se deben dar tres elementos para que un bien raíz tenga
valor:
• Escasez
• Utilidad
• Deseo y capacidad de ser adquirido por el hombre

69
 70

Lección 18. Escuelas sobre el Valor

Existen dos escuelas conceptuales, que analizan el concepto del valor:

• La corriente del plurivalor Considera el valor como algo

subjetivo, por tanto el valor no es único. Luego el avalúo está
relacionado con la finalidad para la cual se practica. Siendo múltiples
las finalidades del avalúo, múltiples serán los avalúos para una
misma propiedad.

Una misma casa en la ciudad de Cali, en una fecha determinada,

tendrá diferente avalúo según su objetivo: venderla, hipotecarla o
expropiarla.

Uno de los autores representativos de la corriente plurivalente en el

Brasil, es Berrini, quien en su obra evaluaciones de inmuebles
afirma que todos tenemos la noción del valor pero que no somos
capaces de definir rigurosamente el término, por ser la resultante de
varias causas variables; así mismo, cita Apio Braem, ingeniero
uruguayo, para quien el valor no es una noción puramente objetiva
que pueda determinarse de forma directa, sino un concepto
complejo del cual participan elementos síquicos para los cuales
todavía no se encuentran expresiones simbólicas para someterlos a
la lógica del cálculo.

• Corriente univalente Esta corriente se centra en la unicidad del

valor; por tanto el valor es único y el avalúo también lo es
independientemente de la finalidad con la cual se practica. Para
esta corriente, la casa ubicada en Cali, en un mismo momento, en el
tiempo tendrá el mismo avalúo, sea su finalidad: la venta, la
hipoteca o la permuta.

Cabe preguntarse ¿por qué si el avalúo es único, varios avaluadores

presentan diferentes avalúos para una misma propiedad en la
misma fecha?

La respuesta es la siguiente: la diferencia en los resultados de los

avalúos, se explica por la variación en el grado de precisión del
técnico avaluador. La teoría univalente es la de mayor aceptación
entre los avaluadores colombianos.

Carlos Pelkgrino "Técnicas Modernas en Avalúos de Inmuebles" Fedelonjas 1982

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 71

Lección 19. Proceso para Ejecutar un Estudio de Avalúo.

• Visita al Inmueble

En la inspección del inmueble, el avaluador conoce el sector y sus

características: la infraestructura, el estado de las construcciones y el
uso del sector. Además examinar las características propias del
inmueble como son: la construcción, el diseño, la edad y estado de la
construcción, la dotación de servicios públicos y el área; el
equipamiento comunal, jardines y vías de acceso.

En la visita el avaluador, solicita los documentos relativos al inmueble

como:
- La escritura de compraventa.
- El certificado de tradición y libertad.
- Los planos.
- El reglamento de propiedad horizontal.

• Análisis Generales del Sector

Análisis de las normas municipales

El avaluador estudia las normas municipales, ya que estas inciden en el

valor del predio; en la medida que regulan el uso del sector o
establecen algún tipo de afectación (obra pública en un terreno);
establecen un plan vial, las normas generales o perímetro de servicios
públicos, de tal suerte que los lotes ubicados fuera del perímetro de
servicios tendrán un menor valor respecto a los que están dentro del
perímetro de servicios. Por ejemplo en el caso de Bogotá, han existido
diferentes normas urbanísticas, emanadas de diferentes disposiciones
jurídicas; el Acuerdo 7 de 1979. El Acuerdo 2 de 1980, el Acuerdo 6 de
1990, entre otros.

Así mismo, El Acuerdo 7 de 1979 definió el plan general de desarrollo

integrado que estableció políticas y normas sobre el uso de la tierra en
el Distrito Capital.
Dicho plan contenía tres aspectos:

 Los planes y programas sectoriales.

 Las inversiones públicas de la administración central y sus
entidades descentralizadas.
 El desarrollo físico. El Acuerdo lo establece como la definición de
políticas, conjunto de normas urbanísticas y el proceso de
aplicación de las mismas, orientadas a regular la expansión y el
desenvolvimiento urbano de la ciudad. Para ello incluye aspectos
como:
- La reglamentación del uso de la tierra.

71
 72

- La definición del perímetro de servicios.

- El plan vial.
- Las normas y reglamentaciones específicas.
- Localización, infraestructura y construibilidad.

 La Localización, explica por qué dos inmuebles con características

constructivas similares, tienen diferentes valores; esto se relaciona
con la estratificación económica, y explica por qué una misma casa
tiene diferente valor si se ubica en el barrio Restrepo o en el barrio
Santa Bárbara en Bogotá. También existen diferencias relacionadas
con el uso del sector; normalmente las zonas de uso comercial
presentan terrenos con valores superiores a las de uso residencial;
también puede suceder que una zona en proceso de desvalorización
se recupere con un cambio de uso; por ejemplo si presenta uso
residencial con amplio deterioro, un cambio a uso comercial, podría
reactivar el sector.
 La infraestructura, se relaciona con la dotación de vías, obras de
urbanismo, y presencia de servicios públicos. Esta condición da
mayor valor al terreno con infraestructura, que al terreno bruto sin
obras de urbanismo.
 La construibilidad, se relaciona con el índice de construcción el cual
se calcula dividiendo el área construida por el área de terreno. En
términos generales, y dentro de ciertos límites, mayor área
construida, mayor valor del inmueble.

Esto significa que un lote de terreno con mayores posibilidades de

construcción, puede tener mayor valor que uno de igual área
localización, en el que existen limitaciones de construcción, es-: es que
se pueden construir menos metros cuadrados. Se dice dentro de ciertos
límites, ya que las normas municipales limitan los índices de
construcción; niveles excesivos de construcción inciden negativamente
en el aspecto urbanístico.

En resumen las normas urbanísticas definen:

• El uso del sector: comercial, industrial, residencial y
múltiple, especificando cuál es el uso principal en una zona
y los usos compatibles con el mismo.
• Características de los proyectos de construcción que allí
se desarrollen en cuanto a: altura, aislamientos (distancia
entre el paramento y el lindero del predio); equipamiento
comunal (conjunto de áreas de uso de la comunidad).
• Otras limitaciones y disposiciones de tipo urbanístico.

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 73

Lección 20. Informe de un Avalúo inmobiliario

El informe de avalúo se requiere a un profesional del campo del saber, por

una entidad comercial o una persona natural, que desean conocer el valor
comercial de un inmueble. Por tanto, se trata del estudio final que se
entrega al cliente, en el que se analizan los diversos factores arquitectónicos,
urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para
determinar el valor comercial de una propiedad.

Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también

debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y
territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado
y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e
interesados.

Contenido Mínimo del Estudio

Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del

Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador
debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar
según el tipo de predio):

- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por

qué es el apropiado para el propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados,
precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la
titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la
propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse
al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por
ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los cálculos.
- La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año.
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de cálculo utilizados.
- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se

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 74

debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se

considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.
- Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y
cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En
el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde
fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para
realizar la proyección.
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas,
valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante
la estimación del precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del
mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía ó estrato
social y la situación de seguridad de la zona: y en general, teniendo en
cuenta los demás elementos urbanísticos propios de la propiedad que
puedan afectar su valor positiva o negativamente.
- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su
inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de
Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y
Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en
el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de
acuerdo con los cálculos y demás consideraciones que debe analizar el
avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes
usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con
comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y sus
estados.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben
adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la
normatividad aplicable a la propiedad. También los planos,
levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y
otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo.

Quien ha solicitado el avalúo de un inmueble necesita conocer las

consideraciones básicas hechas por el avaluador en la determinación del
avalúo

- ¿Cuáles fueron las condiciones del mercado tomadas en cuenta?

- ¿Cuáles eran las normas urbanísticas?
- ¿Incidieron las características del sector?
- ¿Quiénes participaron en la elaboración del avalúo?

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 75

Estas y otras preguntas son respondidas por el informe de avalúo. En él,

el avaluador informa a su cliente sobre las consideraciones básicas del
avalúo en los campos jurídicos, urbanísticos económico y financiero.
Así mismo, se indicará si la determinación del avalúo, estuvo sometida
al concepto de varios expertos, mediante la realización de una "rueda
de avalúos".
En esta última, un grupo de avaluadores expertos, se reúne, discute y
conceptúa un valor.
Finalmente, el avaluador cuantifica en su informe de avalúo el valor
dado al inmueble.

Contenido básico del informe de avalúo

1. Memoria descriptiva: propietario, tipo de inmueble.
2. Ubicación del inmueble: localización, vecindario, vías de acceso.
3. Propósito del Avalúo.
4. Linderos: limitación con propiedades circunvecinas o con zonas de
uso público o comunal.
5. Descripción del lote: área, forma geométrica y topografía.
6. Servicios públicos: energía, acueducto, alcantarillado, gas, líneas
telefónicas.
9. Información jurídica: titulación, normas municipales, certificaciones
de tradición y libertad.
10. Aspectos económicos y financieros: comportamiento mercado para
predios similares.
11. Determinación del Avalúo.: determinación del valor único y del valor
total. Comprende el avalúo de inmuebles dentro del perímetro
urbano. A su vez, dentro de los avalúos urbanos existen diferentes
tipos:
- Lotes brutos ( sin obras de urbanismo).
- Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como:
vías, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto,
energía eléctrica, redes telefónicas.
- Vivienda: Casas, apartamentos.
- Bodegas.
- Oficinas.
- Locales.

INFORME DE AVALÚO - VER ANEXO 6. PAG. 115

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 76

Lección 21. Valoración del Suelo

El suelo es el lugar donde se camina, se construye la vivienda, se realiza la

recreación, etc., en fin sobre el que desarrolla su vida los seres humanos. El
suelo, adquiere un valor de acuerdo con las características del uso, con las
especificaciones de sus inmubles, con el nivel que adquiere el contexto, las
condiciones en que se encuentre el inmueble y del contexto donde se
encuentre.

Aunque el valor del suelo es subjetivo a las diversas condiciones en las que
se encuentra, se va consolidando un valor objetivamente, que dependen de
las características sociales, económicas y ambientales del mismo lugar.

Cualquier contexto, se caracteriza por ser rural o urbano, por tanto, se rige
por diferentes normas que a su vez son deliberadas por los estamentos
legales de los diferentes contextos en los que se encuentra dicho lugar.

Es por todo esto que se deben evaluar todas las características que
determinan un espacio y su contexto. Lo que genera que adquiera un valor
que se ajusta a las condiciones del mercado.

La situación del mercado

El avaluador debe conocer la situación del mercado de finca raíz en general y

el del inmueble objeto de avalúo en particular. El conocimiento de la oferta
y la demanda y su comportamiento a través del tiempo, permite conocer los
ciclos de la actividad inmobiliaria y facilita detectar los comportamientos
anormales.

El conocimiento del mercado lo dan diferentes elementos, entre ellos: la

experiencia, la opinión de expertos, el conocimiento de estadísticas, la
realización de operaciones de compraventa, los avalúos realizados y la
actualización través de seminarios y cursos de capacitación.

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 77

En relación con la existencia de estadísticas, en Colombia, conviene señalar

que su disponibilidad ha sido mayor a partir de la iniciación de la década de
los años setenta, cuando fue creado el Centro Nacional de Estudios de la
Construcción. En la actualidad, existen diferentes entidades realizando
estudios y cursos de capacitación inmobiliaria, tales como: La Cámara
Colombiana de la Construcción, Camacol, La Federación de Lonjas de
Propiedad Raíz, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y La Lonja de
Propiedad Raíz de Bogotá. También proporcionan cifras entidades como: El
Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas, El Banco de la
República y Fedesarrollo.

Existen diversas variables objeto de investigación en la demanda de vivienda,

algunas de ellas son:
• Demandantes efectivos.
• Demanda según nivel de precios.
• Demanda según área de la vivienda.
• Número de alcobas por vivienda.
• Especificaciones de las viviendas.
• Número de parqueaderos.

A título de ejemplo, en Colombia, se presentan las cifras sobre la demanda

efectiva de vivienda en algunas poblaciones cercanas a Bogotá en 1996,
según estudio realizado por Camacol:

Población Demandantes efectivos

Chía 2.330
Girardot 605
Zipaquirá 1.210
Fusagasuga 2.144

A nivel de oferta se han investigado variables como:

• Según tipo de inmueble.

• Número de unidades ofrecidas.
• Precio promedio por metro cuadrado.
• Número de alcobas.
• Número de baños.
• De bodegas.
• De oficinas.
• De locales.

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Las siguientes cifras, pueden ser aplicables a lo analizado anteriormente:

Actividad edificadora- Bogotá, 2006

Destino Metros cuadrados

Oficinas 97.976
Locales 63.819
Bodegas 57.984

Para actualizar datos, se puede consultar la pagina Web.:

http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/estmerc_esp/estadsticasdemercad
o/home_seccion.html

Análisis Datos del Inmueble

• Con relación a las condiciones generales del inmueble

Como se vio en la lección anterior, el avaluador debe examinar entre

otros, los siguientes aspectos:

 Aspectos jurídicos
Comprenden el examen de las escrituras de compraventa y del
certificado de tradición y libertad; este último es un resumen de las
operaciones de compraventa, hipotecas y gravámenes que afectan
la propiedad del inmueble.

 Aspectos arquitectónicos
Es el resumen de las características constructivas, los materiales
utilizados, el estado de conservación, la edad del inmueble, su
diseño y área construida.
- El uso dado al inmueble
- Residencial, comercial o industrial
- Los servicios públicos
Es necesario conocer la dotación del inmueble, de los servicios
públicos que posee, dentro de ellos: acueducto, alcantarillado,
energía eléctrica, gas natural, líneas telefónicas, etc.

 Aspectos Ambientales
- El terreno
- El clima
- El contexto general
Incluye el análisis del área del lote, orientación, su forma,
topografía y ubicación dentro de la cuadra si es un lote urbano.

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 79

• Homogenización Y Análisis De Datos

En esta etapa, el avaluador compara diferentes transacciones realizadas

en el sector, donde practica el avalúo; excluye las transacciones
anormales realizadas en condiciones de presión, como pueden ser los
remates: o liquidaciones de bienes inmuebles. Mediante este proceso, el
avaluador hace comparables datos disímiles.

Entre los factores que deben ser similares figuran los siguientes:
 Estilo de la casa.
 Edad de la construcción.
 Edad.
 Tamaño del lote.
 Tipo de construcción.
 Tamaño de la construcción.
 Dependencias del inmueble: sala comedor, cocina, garaje,
alcobas, cocina, baño y servicios.
Entre las fuentes de información que el avaluador utiliza para
seleccionar datos comparables figuran:

 Bases de datos del avaluador.

 Datos de ventas de la lonja de propiedad raíz o agremiación a la
que pertenezca.
 Avisos de periódicos locales.
 Datos catastrales.
 Estudios e investigaciones que sobre los precios de la tierra
hayan realizado expertos.

Después de recolectar la información, el avaluador compara los datos

investigados con los del predio avaluado mediante el proceso de ajuste
llamado Homogenización.

• Determinación del Avalúo

Una vez homogenizados los datos, el avaluador procede a cuantificar el
valor del inmueble objeto. Para ello debe seleccionar un método
específico.

Existen métodos de avalúo utilizables en terrenos y métodos utilizables

en construcciones. Difieren por su naturaleza: la construcción se
deprecia, el terreno no es objeto de depreciación y la mayor parte de
los casos es objeto de valorización.

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 80

Valoración Contextos Urbanos.

Comprende el avalúo de inmuebles dentro del perímetro urbano. A su vez,

dentro de los avalúos urbanos existen diferentes tipos de inmuebles a los que
se avalúa, entre ellos:
- Lotes brutos (sin obras de urbanismo)
- Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como vías,
andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energía
eléctrica, redes telefónicas, fibra óptica, etc.
- Vivienda: casas, apartamentos.
- Bodegas
- Oficinas
- Locales comerciales.

El Valor De La Tierra: Precio Real Y Precio Comercial

• Los precios reales

Son los precios a los cuales se efectúan las transacciones deseo tanto el
fenómeno inflacionario. Se utilizan fundamentalmente para evaluar los
precios de los terrenos. Como en ellos se ha descontado la inflación; su
variación de un año a otro permite determinar si la tierra registró
valorización real.

En épocas de auge la valorización real de la tierra en las principales

ciudades colombianas ha registrado cifras superiores al 15% anual; en
épocas de crisis ha registrado pequeñas variaciones del 2%, 5% Y en
algunos casos valores negativos.

• El precio corriente o comercial

Es el precio efectivo al cual se efectúa una transacción. Es el resultado

de la interacción de la oferta y la demanda expresado en términos
nominales. Por lo tanto expresa el comportamiento propio de la oferta
y la demanda, expresado cada uno de ellos con todas sus
características.

Cuando la oferta excede a la demanda se da un fenómeno de

sobreoferta y los precios de los inmuebles tienden a bajar; es:
fenómeno es característico de las épocas de recesión o crisis. Cuando
la demanda excede a la oferta, los precios de los inmuebles tienden a
subir; este fenómeno es propio de las épocas de auge.

CASO PRÁCTICO
INFORME DE AVALUO PARA VIVIENDA ANEXO 4 – Pag. 115

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 81

Factores Que Inciden en el Valor de un Inmueble

Entre los principales factores que inciden en el valor de un inmueble
figuran:

- Localización del inmueble.

- Linderos.
- Características del lote (frente, fondo, topografía).
- Accesos y comunicaciones.
- Estado actual del inmueble.
- Antigüedades la construcción Estado de conservación Número de
plantas
- Tipo, calidad y estado de los materiales de construcción Área
construida
- Dotación de servicios públicos (acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, gas, líneas telefónicas).
- Estratificación económica.
- Disponibilidad de comercio básico: supermercados, lavanderías
panaderías, etc.
- Estado de conservación del inmueble.
- Estado del sector.

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 82

CAPITULO 5.

GESTION ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES

La vida moderna, ha traído consigo, la necesidad de asociación, para

disfrutar de servicios comunales que permitan el mejoramiento de la calidad
de vida de sus habitantes. De ésta manera, se han generado los
condominios, que son las agrupaciones multifamiliares inmobiliarias.

Estos condominios adoptan diferentes nombres dependiendo del contexto en

el que se encuentren, que siendo sinónimos, se identifican homogéneamente,
por ejemplo en Colombia se llaman Conjuntos Residenciales; en México se
llaman Colonias, en Estados Unidos se les denomina Condominios, etc.

Un condominio o una copropiedad, significa según el Diccionario de la Real

Academia de la Lengua Española (DRALE), “Propiedad compartida por dos o
más personas o entidades.”, y copropietario el “Que tiene dominio en algo
juntamente con otro u otros.” Por otra parte, el mismo DRALE define el
término Indiviso como lo “No separado o dividido en partes”.

La administración de condominios se genera a partir de la participación de los

copropietarios en la toma de decisiones que determinan una sola respuesta
para la cantidad de opciones que se tienen en una copropiedad.

Lección 22. Administración de Condominios

La administración inmobiliaria hace referencia a la gestión que debe realizar

un individuo, ante las autoridades encargadas de regular éste sector, ante las
empresas de servicios públicos que permiten el adecuado funcionamiento de
un condominio o un conjunto de bienes raíces, de cualquier uso.

El administrador inmobiliario, cuenta con el respaldo de todos los

copropietarios, que confían la defensa y cuidado de sus intereses privados en
un medio social determinado. Para poder administrar adecuadamente los
intereses de muchas personas, se cuenta con herramientas de soporte que
permiten la gestión del administrador desde el punto de vista normativo legal
que rige a un bien inmueble de uso múltiple.

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 83

Existen diversos tipos de condominio, que están determinados por el uso de

los bienes inmuebles, es así como se puede administrar un conjunto de
inmuebles, tanto de viviendas individuales, agrupadas en un conjunto
residencial, como un edificio con múltiplex viviendas, comercios, industrias,
inmuebles para recreación, etc., que se encuentran en un mismo lote.
Actualmente es muy importante la administración de locales comerciales, de
bodegas, de complejos industriales, de complejos recreativos, parques
tecnológicos, etc.

Cualquier tipo de condominio de bienes raíces, requiere la administración de

tipo privada o pública, de acuerdo con las decisiones de los copropietarios.

Estructura Administrativa.

El reglamento de propiedad horizontal, establece la estructura administrativa

que regirá el funcionamiento del condominio. Sin embargo la estructura
administrativa, se aprueba en la Asamblea de Copropietarios, según las
propuestas que surjan espontáneamente de los propietarios, de acuerdo con
las necesidades propias de cada condominio.
Esta estructura, está integrada básicamente por:
- La asamblea de copropietarios.
- El revisor fiscal.
- La junta administradora.
- El administrador

La Asamblea de Copropietarios.

Es el órgano máximo de la administración, conformado por todos los

copropietarios que a la fecha de la asamblea tengan sus títulos de propiedad
y estén inscritos en el libro de copropietarios. Sus decisiones tienen carácter
obligatorio.

La asamblea se debe reunir ordinariamente una vez al año dentro de los tres
primeros meses del mismo o en forma extraordinaria mediante convocación
hecha por el administrador, el revisor fiscal, la junta administradora o un
número de copropietarios según lo establezca el reglamento de propiedad
horizontal. La asamblea es quién nombra al administrador y al revisor fiscal.

 Funciones de la Asamblea

- Nombrar al administrador.
- Crear los cargos necesarios y nombrar asesores.
- Decidir sobre los programas relacionados con el mantenimiento,
mejoras y reparaciones de la áreas comunes.

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 84

- Organizar a la administración del condominio.

- Responder por la gestión financiera del condominio mediante: La
aprobación de los presupuestos de ingresos y egresos
- Aprobación del presupuesto de inversión
- Aprobación de balances y estados de pérdidas y ganancias
- Nombrar el consejo de administración.
- Modificar el reglamento de copropiedad.
- Reglamentar el uso de los bienes comunes.
- Decidir sobre las cuotas extraordinarias.

Función de los Consejos de Administración

El consejo de administración es un órgano auxiliar de administración, que

regula su organización y funcionamiento y fija normas de conducta de sus
miembros, con el fin de alcanzar el mayor grado de eficiencia posible y
optimizar su función; representa un organismo de coordinación entre la
asamblea de copropietarios y el administrador.

- Velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

- Dar cumplimiento a las políticas establecidas por la asamblea.
- Proponer a la Asamblea Presupuesto de Ingresos y egresos.
- Proponer a la asamblea programas de remodelación.
- Supervisar la gestión del administrador.
- Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales.
- Todas las demás funciones que establezca el reglamento de propiedad
horizontal.

Lección 23. El Administrador de Condominios

El administrador puede ser una persona natural o jurídica. Para un Conjunto

residencial, comercial o industrial. Es el órgano ejecutor de los programas
aprobados por la asamblea. Es responsable del manejo del personal de
vigilancia y aseo del conjunto. Así como del manejo financiero de los
recursos.

Un condominio, conjunto residencial, edificio de vivienda multifamiliar que

necesiten un administrador, debe ser elección de la mayoría de
copropietarios del mismo. Es decir, que la totalidad de los copropietarios o
sus representantes deben reunirse desde que se inicia la vida en comunidad
y pactar la forma de elección de sus representantes ante la comunidad.

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 85

La Ley Colombiana exige que por lo menos una vez al año, en los tres
primeros meses del año, se reúna la totalidad de copropietarios o sus
representantes, que por lo general, es una responsabilidad delegada en otro
copropietario; dado que deben tomar decisiones que compete a cada uno de
ellos. Los copropietarios tienen la misma responsabilidad de conocer las
normas de convivencia que son aprobadas en cada uno de los condominios,
conjuntos residenciales, edificios de vivienda múltiple, etc. que pueden ser
modificados cada año, de acuerdo con la voluntad de todos los asistentes a la
asamblea de copropietarios.

En la asamblea se elige el administrador, de acuerdo con las necesidades de

cada vivienda comunal, para la vigencia de un año, ó el periodo que la
asamblea determine. Por tanto, todos los copropietarios deben aceptar la
decisión y las normas que éste determine. El contrato de administración se
asimila a un contrato de mandato en virtud del cual una persona llamada
propietario encomienda a otra llamada administrador la gestión de
administrar un inmueble individual ó múltiple. Este contrato es consentido,
es decir se perfecciona por el simple consentimiento de las partes. Debe
celebrarse por escrito. Es un contrato bilateral ya que de él se derivan
obligaciones tanto para el administrador como para el propietario.

Lección 24. Contratación del Administrador Inmobiliario

Objeto Del Contrato

El objeto del contrato es administrar en arrendamiento un inmueble. Para

este fin, el propietario entrega al administrador la tenencia del inmueble y
le remunera por tal servicio. El administrador, por su parte se
compromete a promocionar y arrendar el inmueble. De otra parte, el
contrato de administración establece obligaciones para el propietario y
para el administrador.

Las principales obligaciones del administrador son:

 Promocionar el inmueble.
 Arrendar el inmueble.
 Cobrar los arrendamientos.
 Pagar impuestos y otras gastos, cuando lo solicite el propietario.
 Pagar servicios públicos y cuotas de administración durante el tiempo
en que el inmueble esté desocupado.
 Efectuar el mantenimiento y las reparaciones que sean necesarios para
la conservación del inmueble.
 Velar por el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
 Remitir al propietario informe mensual sobre su estado de cuenta,
discriminando arrendamientos, descuentos y demás conceptos.

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Las principales obligaciones del propietario son:

 Pagar al administrador la remuneración pactada por su gestión.
 Autorizar el descuento de los seguros que protejan el inmueble.
 Aceptar las cuentas que presente el administrador siempre y cuando
estén debidamente sustentadas.
 Reintegrar al administrador los gastos relativos a servicios,
administración y reparaciones locativas.
 Aceptar los gastos publicitarios necesarios para arrendar el inmueble.

Facultades del Administrador

El administrador debe estar facultado para lo siguiente:

 Establecer el canon de arrendamiento de acuerdo con las condiciones
del mercado.
 Publicitar y promocionar el inmueble.
 Cancelar por cuenta del propietario los impuestos, servicios públicos y
cuotas de administración y seguros correspondientes al
inmueble.
Realizar las reparaciones locativas que el inmueble requiera, de acuerdo con
un presupuesto determinado.

Perfil del Administrador Inmobiliario

Un administrador de bienes raíces, debe ser una persona técnica, tecnólogo o

profesional, que tenga conocimientos básicos de la administración de
empresas, con énfasis en el sector inmobiliario.

El administrador de un conjunto residencial ó condominio, es la voz de todos

y cada uno de los residentes de un conjunto residencial al interior de éste, y
el encargado de defender los intereses de todos ellos, siendo elegido para ser
el representante de ellos frente a la comunidad externa. Por tanto, debe
contar con los conocimientos básicos sobre los inmuebles, las normas
urbanas del sector y la legislación que rige a la propiedad horizontal,
igualmente debe demostrar liderazgo, adecuada toma de decisiones,
honestidad, responsabilidad, don de mando y manejo de personal, excelentes
relaciones interpersonales con todos los copropietarios y los organismos
externos con los que debe realizar gestiones externas a nombre de los
copropietarios, etc.

Por lo tanto, debe tener experiencia y tener conocimientos básicamente en:

- El área contable y financiera.
- El sector de la Construcción

86
 87

- El área de la Administración
- Manejo de Personal de obra, de seguridad, de aseo, otros.
- Dominio de las normas que rigen al sector del contexto en el
que se va a desarrollar.
- Conocer a profundidad el reglamento de propiedad Horizontal
- Conocer y actualizar continuamente la normatividad que se
aplica a cada sector.
- Conocer el código de contratación de la Mano de Obra Calificada
y la no Calificada.
- Liquidación de los pagos a la Seguridad Social, Pensiones y
Cesantías, para los empleados directamente contratados por la
administración.

• Entre sus principales funciones figuran:

- Dar cumplimiento a lo establecido por la junta administradora.

- Proponer a la junta administradora presupuestos de ingresos y
egresos.
- Presentar a la asamblea los informes financieros relativos a su
gestión.
- Dirigir y controlar el personal a su cargo.
- Celebrar los contratos autorizados por la junta administradora ..
- Desempeñar las funciones administrativas establecidas en el
reglamento de propiedad.
- Velar por el correcto funcionamiento y uso de los bienes comunes.
- Representar judicialmente a la comunidad de copropietarios.
- Ejecutar la administración financiera de los recursos de la
copropiedad, incluyendo los recaudos de cuotas de administración y
la realización del presupuesto de gastos e inversiones.
- Las demás funciones que establezca el reglamento de propiedad
horizontal.

• Tipo de Contratación con el Administrador

Los copropietarios debidamente organizados ó en su Asamblea

ordinaria, eligen la contratación de la administración de su bien
común. Es decir que la asamblea puede determinar la contratación
de una persona natural ó una jurídica.

En ambos casos, la persona natural ó el ente jurídico que va a

representar al administrador delegado, debe presentar su hoja de
vida, con su experiencia debidamente certificada, ante la Honorable
Asamblea. La cual, por mayoría de votos, elige a quien considere que
merece representar mas adecuadamente a todos los copropietarios.

87
 88

Así mismo, la asamblea estudia las hojas de vida, analiza el más

conveniente, para elegir al Revisor Fiscal y al Contador, para que
conformen el equipo que debe administrar el bien inmueble de tipo
comunal, por una vigencia anual.

Lección 25. Gestión Administrativa de la Propiedad Horizontal

En el día a día de una copropiedad, transcurren muchas acciones que se

pueden enmarcar en diferentes áreas, las cuales son, todas y cada una de
ellas, de vital importancia para la vida en común.

Los elementos básicos en la administración de condominios son:

• El reglamento de propiedad horizontal.
• La estructura administrativa.
• Las funciones de los organismos administrativos

Por tanto, se trae a colación un resumen del actuar de la administración, se

encuentran generalmente, los que a continuación se relacionan:

a) FUNDAMENTOS JURÍDICOS APLICADOS A LA COPROPIEDAD

i) Ley 675 de 2001
ii) Sentencias de Constitucionalidad
iii) Sentencias de Tutela

b) LEGISLACIÓN LABORAL
i) Tipos de contratos
(1) Contratos Laborales
(2) Contratos de Servicios
(3) Contratos de Obra o Labor Contratada
ii) Obligaciones y Derechos del Trabajador
iii) Obligaciones y Derechos del Empleador
iv) Régimen Sancionatorio

c) OTRAS MATERIAS LEGALES

i) El régimen de Servicios Públicos
ii) Responsabilidad Civil y Seguros
iii) La protección al Consumidor

d) FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIÓN
i) Teoría de la Administración
ii) La Administración por procesos

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 89

iii) Como planear la gestión administrativa de la Propiedad

Horizontal
(1) Mantenimiento
(2) Aseo
(3) Seguridad
(4) Órganos de Administración

e) GESTIÓN FINANCIERA Y CONTABLE DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL
i) Responsabilidad financiera y contable del Administrador.
ii) Orientación profesional del Consejo Técnico de la Contaduría
Pública.
iii) Conceptos Dian.

f) LA RESOLUCIÓN PACIFICA DE CONFLICTOS

i) Métodos de resolución pací-fica de conflictos.
ii) El Comité de Convivencia
iii) Una propuesta de Manual de Convivencia.
iv) Sanciones

g) LA ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO

i) La teoría de la administración del riesgo.
ii) El manejo del riesgo en la copropiedad:
(1) Seguridad Física
(2) Seguridad Electrónica
(3) Planes de Emergencia
(4) Seguros

Comités de Apoyo a la Gestión Administrativa

La administración de la propiedad horizontal ó copropiedad de bienes

inmuebles, puede establecer comités de apoyo que permitan definir
diferentes normas internas que apoyen la gestión de la administración. En
Colombia esta reglamentado la organización de un comité y en algunos casos
algunos se proponen otros comités que no siendo exigidos, pueden ser
propuestos por los copropietarios, y debidamente aprobados en la Asamblea
General Ordinaria, que se realiza anualmente.

En Colombia y otros países como Chile, se tiene normado un comité de

convivencia, que permite la solución de conflictos personales entre los
propietarios, arrendatarios o habitantes del conjunto residencial; así mismo,
se pueden presentar inconvenientes entre los residentes y la administración,

89
 90

la vigilancia o el personal que labora en el conjunto, los casos se elevan ante

el comité de convivencia y se presentan las alternativas de solución.

El Comité de Convivencia, se establece libremente, por autopromoción o por

solicitud espontánea de otros residentes. Previamente, se debe definir cuales
son los requisitos de participación en cualquier tipo de comités. Entre ellos
se pueden tener en cuenta algunos de ellos. Que deben quedar registrados
en el Reglamento de Propiedad Horizontal y pueden ser:

 El comité de Convivencia, tendrá la participación de un residente por

cada 50 inmuebles administrados. Si el conjunto cuenta con menos de
ellos, nombrará como mínimo a tres residentes del mismo.
 El comité de Convivencia, se renovará cada año, con la junta
administradora o Consejo de Administración, el Revisor Fiscal y el
Contador.
 El comité de Convivencia tiene como objetivo, el análisis de los casos
de conflicto que se presenten al interior de un Conjunto Residencial.
 Igualmente, tiene la responsabilidad de evaluar y presentar una o
varias alternativas posibles para solucionar el conflicto.
 El comité de Convivencia, sesionará por lo menos una vez al mes, o
antes si existe algún tipo de conflicto que requiera solución inmediata.
 El comité de Convivencia, requiere nombrar dentro del grupo elegido,
a un presidente y un secretario.
 El comité de Convivencia, tiene un determinado plazo para dar
respuesta a las solicitudes que sean elevadas ante ellos. Por ejemplo
3 ó 10 días hábiles, que deben ser aprobados por la asamblea, en la
propuesta que presente dicho comité para empezar su gestión.
 El comité de Convivencia, es un grupo de apoyo a la gestión de la
administración del conjunto, por tal razón tiene un canal de
comunicación directo con la administración.

Otros comités que pueden funcionar para apoyo a la administración, pero que
pueden ser nombrados para que analicen diferentes temas, entre ellos
pueden estar: un Comité Social, que se puede encargar de la organización
logística de los diferentes eventos sociales que se pueden presentar en una
comunidad de residentes; un Comité de Gastos ó Financiero, que puede
evaluar la conveniencia de los gastos a ejecutar por la administración,
análisis de proveedores, evaluación de proponentes, etc.; un Comité
Deportivo, que apoye y gestione diferentes actividades deportivas, que
ayuden a mejorar la convivencia y la sana diversión, etc. Comités que no
están normalizados, pero tampoco no permitidos, aunque no tomen
decisiones, pueden aportar alternativas, que la administración puede evaluar
y tomar decisiones mas fácilmente.

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 91

Administración Jurídica del Inmueble

Para cualquier persona natural o jurí-dica es de vital importancia tener

CERTEZA o SEGURIDAD JURIDICA en el proceso que adelanta sobre el
mismo y en especial cuando día por día, el Mercado Inmobiliario en
Colombia, crece de una forma tal, que todas sus expresiones (vivienda, lotes,
oficinas, locales comerciales), deben ser consideradas uno de los mas
valiosos activos.

Sólo veamos el siguiente cuadro elaborado por el DANE donde demuestra la

cantidad de viviendas que existen en nuestro país:

COLOMBIA
NÚMERO DE VIVIENDAS CABECERA Y RESTO
Censo de Total Cabecera Resto
1964 2,858,281 1,352,480 1,505,801
1973 3,344,197 1,928,435 1,415,762
1985 5,824,857 3,956,033 1,868,824
1993 6,923,945 4,819,944 2,104,011
Fuente: DANE (www.dane.gov.co)

Y adicional a las viviendas, encontramos otros tipos de inmuebles: LOTES,

FINCAS, LOCALES COMERCIALES, OFICINAS, CONSULTORIOS, FÁBRICAS,
BODEGAS. Todos éstos con un valor comercial significativo para cualquier
ente económico, que lastimosamente no podemos conocer por la
conformación de nuestro sistema nacional de estadística.

Estos datos justifican claramente la importancia de desarrollar un proceso

jurídico diáfano que sirva de soporte para la correcta toma de decisiones por
parte de cualquier interesado en tener una relación con un inmueble, sea
esta la relación que fuere; relación que debe estar acorde con el
ordenamiento jurídico, o de lo contrario una alta inversión inmobiliaria, un
importante negocio inmobiliario, o un proyecto inmobiliario, puede fracasar
por falta de claridad jurídica.

Por tal motivo podemos definir el término ADMINISTRACIÓN JURÍDICA DE

LOS INMUEBLES, a aquel proceso de planeación, organización y control de
estudio del proceso jurídico en la gestión del inmueble, entendido este como
un ente en continua evolución.

Lección 26. Reglamento de Propiedad Horizontal.

Es el conjunto de normas que gobierna las relaciones de los propietarios

entre sí, establece sus derechos y obligaciones, identifica los bienes y zonas
de uso de propiedad común, las reglas para administrar y conservar el
inmueble, las limitaciones impuestas a los copropietarios, los coeficientes de
copropiedad o porcentajes de participación y en general las normas acerca de
los órganos y autoridades que gobiernan a la comunidad.

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 92

Como se dijo anteriormente el reglamento de propiedad horizontal, es el

conjunto de normas y disposiciones de carácter obligatorio para los
copropietarios y todos aquellos que a cualquier título ocupan un inmueble
sometido a este régimen. El Reglamento de Propiedad Horizontal, es un
documento que se realiza individualmente para cada Conjunto Residencial,
que se trabaja en las reuniones del Consejo de Administración ó Junta
Administradora, y que se aprueba en el máximo organismo de poder en la
administración de un inmuebles, la Asamblea anual de Copropietarios.

El doctor Gustavo Romero Conti lo define como "El elemento medular de la

propiedad horizontal; su estructura jurídica es comparable a la figura social,
a las sociedades comerciales o a los estatutos de las asociaciones sin fines de
lucro. Así como las sociedades comerciales se ciñen a sus escrituras de
constitución, los propietarios de las unidades privadas de propiedad
horizontal y sus usuarios deben cumplir las estipulaciones del mencionado
reglamento de propiedad horizontal.

El reglamento de propiedad horizontal, establece las funciones de sus

órganos directivos, esto es:
- La asamblea.
- La junta administradora ó Consejo de Administración.
- El administrador.
- El revisor fiscal

Contenido Básico del Reglamento de Propiedad Horizontal

1. Identificación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad

horizontal.
2. Linderos general y específicos del inmueble, ubicación,
nomenclatura urbana y áreas.
3. Indicación del título de procedencia del dominio del bien y
número de matrícula inmobiliaria.
4. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de
acuerdo con el plano aprobado.
5. Determinación de los bienes de dominio o uso comunes,
particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y
conservación del inmueble, afecto a la propiedad horizontal.
6. Requisitos para introducir modificaciones a los bienes de dominio
común.
7. Normas básicas para la utilización de los bienes de dominio
común.
8. Indicación de los derechos y obligaciones de los propietarios y
usuarios.

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 93

9. Normas para la reparación y reconstrucción del edificio.

10. Destinación y uso de las unidades privadas.
11. Régimen legal a que se somete el inmueble, según sea la ley 182
de 1948 o la ley 16 de 1985.
12. Determinación de los coeficientes de copropiedad o porcentajes
de participación en la persona jurídica según se sometan al
régimen de la ley 182 o la ley 16, para cada una de las unidades
de dominio privado.
13. Determinación de los órganos de administración y dirección de
copropiedad y sus funciones.
14. Aspectos relacionados con la asamblea general, reuniones y
formas de convocación.
15. Obligaciones y facultades del administrador.
16. Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad
horizontal.
17. Las demos estipulaciones que se consideren necesarias o
convenientes de acuerdo con el régimen legal a que se someta
el condominio.

Tanto el reglamento de propiedad horizontal, como la licencia de construcción

deben elevarse a escritura pública.

Lección 27. Cobro del Canon de Administración.

En Colombia se maneja la metodología en la que de acuerdo con lo

establecido en la Asamblea de Copropietarios, previamente analizados los
estados financieros que presenta el contador y que son debidamente
aprobados por el Revisor Fiscal, se determina cual debe ser el costo del
Canon de Arrendamiento, que rige para cada año, incrementando al siguiente
de acuerdo con el Índice de Precios del Consumidor.

Se deben consultar continuamente las normas que siempre se estan

actualizando, por ejemplo en la pagina Web de la alcaldía de cada ciudad,
como:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1294,
http://www.elcolombiano.com.co/BancoConocimiento/R/r_propiedades_ventana_enero/r_propiedades_ve
ntana_enero.asp,
De acuerdo a lo que establece la Ley 675 en su artículo 25, los
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD determinarán (num. 3) "El índice de
participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago
de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas
se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma
señalada en el reglamento." Por tal motivo el cobro de la cuota de
administración por regla general se determina distribuyendo el Presupuesto
entre todos los copropietarios según el coeficiente de copropiedad. Las
siguientes son las dos excepciones:

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 94

 Para copropiedades constituidas con anterioridad a la ley 675,

donde se hab-a distribuido la cuota de administración por partes
iguales, mediante REFORMA DE REGLAMENTO. Sino se habia
elevado a Escritura Pública esta decisión de asamblea, debe
distribuirse según la Ley 675, es decir, por coeficientes de
copropiedad.

Para copropiedades donde existen los módulos de contribución;

esto es donde hay bienes y servicios comunes en propiedades de
uso mixto y comercial, que no benefician a un grupo número
específico de copropietarios. Igualmente en edificios de vivienda se
debe realizar un módulo de contribución para excluir el costo de
mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, a los
apartamentos del primer piso, cuando para acceder a su
parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes
comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor.

Algunas Preguntas y Respuestas con Relación al Canon de

Arrendamiento

¿Cuánto es lo máximo que pueden cobrar por el canon de

arrendamiento de un inmueble?

El valor máximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al

1 por ciento del valor comercial del inmueble que se arrienda. Para
efectos de cálculos, este valor generalmente no puede exceder al
doble del avalúo catastral.

¿Al firmar el contrato de arrendamiento, se debe especificar en algún

aparte el valor de la cuota de administración?
Es recomendable, tanto para el arrendador como para el
arrendatario, que en una de las cláusulas del contrato de
arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administración y
los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de
arrendamiento sólo responden por los valores establecidos en el
contrato de arrendamiento.

¿Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo?

Sí, por disposiciones del Gobierno Nacional los arriendos aumentarán de

acuerdo al Índice de la Inflación consolidado a diciembre registrado por
el Dane en Colombia.

¿Tengo derecho a que el arrendador me comunique con antelación

el monto en el incremento del canon de arrendamiento?

94
 95

Es obligación del arrendador comunicar con antelación al arrendatario,

bien sea, verbal, por telegrama, por correo electrónico o por cualquier
otro medio el porcentaje del incremento y la fecha a partir de la cual se
hará efectivo.

¿Existe alguna norma que determine el tiempo mínimo y máximo

de la duración de un contrato de arrendamiento?

La duración de contrato se establecerá de común acuerdo entre el

arrendatario y el arrendador. Sin embargo, si este acuerdo no se lleva a
cabo, se entenderá que el arrendatario ocupará el inmueble por un
tiempo mínimo de un año.

¿Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente?

Según la Ley 56 de 1985, una vez terminado el contrato de

arrendamiento, este se entenderá como renovado, siempre y cuando el
responsable de los pagos de alquiler cumpla debidamente con ellos y
acepte los reajustes que se hagan por parte del arrendador.

95
 96

CAPITULO 6
MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES

El mantenimiento, conservación y protección de los bienes

inmuebles, genera condiciones ambientales adecuadas para
el bien vivir de una comunidad, es decir, que el
mantenimiento adecuado de los bienes comunes e
individuales permite un desarrollo Psicosocial apropiado para
los propietarios de un bien inmueble.

Además, los bienes inmuebles requieren de un

mantenimiento continuo, que permitan mantener su valor y
aumentar la rentabilidad de los propietarios, puesto que así
mantiene una agradable sensación de limpieza, de seguridad
y de confort.

Entre muchas razones, los bienes inmuebles requieren que

se les brinde un mantenimiento físico constante,
dependiendo la contaminación ambiental que posea cada
inmueble.

Lección 28. Conservación y Mantenimiento de los Inmuebles

Es importante saber que todos los bienes cuentan con una vida útil, lo
importante es generar una cultura del cuidado y el mantenimiento, además
conocer el tipo de mantenimiento que requiere cada inmueble, esto depende
de la topología constructiva de cada inmueble. Es el administrador quien
debe buscar asesoría en el tema y definir un plan de mantenimiento para los
bienes comunes y en general las fachadas de los bienes privados, que se
involucran dentro de la propiedad común.

La administración teniendo definido el tipo de mantenimiento, debe definir si

se realiza un mantenimiento dentro de un lapso de tiempo para definir la
planeación determinada ó un método de conservación de los inmuebles que
por ser bienes culturales ó patrimonio histórico, para lo cual se deben realizar

96
 97

presupuestos de obra anticipados, para que sean aprobadas en las próximas

asambleas de copropietarios.

El mantenimiento se realiza a los edificios modernos y ésta enmarcado

dentro de las labores generales, que deben realizarse por lo menos
anualmente, se encuentran la pintura general de zonas comunes, de
fachadas, de zonas de circulación, etc., arreglo de cubiertas en general,
limpieza de ductos de basura, limpieza de tanques de reserva, etc.
Igualmente se deben planear arreglos que por lo menos se realizan
mensualmente, como puede ser el mantenimiento de zonas verdes, el
arreglo de salones comunales, el mantenimiento de zonas de acceso;
además de planificar los daños eventuales que pueden ocurrir, como puede
ser el arreglo de puertas, reparación de cantoneras, de brazos mecánicos, de
sistemas electrónicos de puertas, reposición de vidrios, etc.

La conservación de inmuebles, es un concepto aplicado sobre los bienes

inmuebles de tipo tradicional que corresponden a un patrimonio histórico y
cultural, por lo tanto necesitan de un especial cuidado, ya que no se permiten
modificaciones, renovaciones o demoliciones de algunas de las partes o del
total del bien inmueble. Sin embargo, todos los bienes inmuebles deben ser
adecuadamente conservados durante su vida para que puedan llegar a ser en
alguna oportunidad un patrimonio histórico, si las condiciones son favorables
para ello.

Los proyectos de renovación urbana, prevén justamente la demolición de

bienes inmuebles que no han sido conservados o mantenidos a traves de su
vida útil. Además es un dispositivo arquitectónicos, que posiciona a la ciudad
en una nueva división interurbana del trabajo y le dan un nuevo sentido
(sueño político de las élites que dirigen los rituales económicos, jurídicos y
religiosos) son también una nueva forma de control sistémico: de dispositivos
de vigilancia computacional en los centros de comercio, ocio, trabajo, estudio
y movilización de los flujos económicos simbólicos.

La renovación urbana produce nuevos agentes sociales estandarizados en el

manejo de su información social (vestido, lenguaje, sueños) al igual que
desplaza a subempleados, homosexuales, farmacófilos, de sus antiguas
zonas de construcción de significado (familias, grupos edificaciones). Las
élites monopolizan así los centros y las formas de abastecimiento de sentido
y crean una nueva violencia y desplazamiento de grupos humanos dentro de
las mismas ciudades.

En Colombia, la reflexión sobre la pertinencia de conservar los bienes

inmuebles de interés cultural se da desde finales del siglo XIX y principios del
siglo XX. Hoy, tras la creación del Ministerio de Cultura, el hecho más
representativo en cuanto avances concretos que otorguen a la cultura y a sus
expresiones - el patrimonio - el lugar que le corresponde como factor no solo
de la memoria, sino del desarrollo, es sin lugar a dudas la Ley de

97
 98

Ordenamiento Territorial - Ley 388 de 1997 -, que pone el tema de la cultura

y el patrimonio cultural inmueble, sobre la mesa en su verdadera dimensión
y complejidad.

En este panorama se hace necesario la eficiente puesta en valor de los

recursos patrimoniales a través de la formulación y manejo de políticas
claras, adecuadas y en coherencia con el contexto. La valoración, los
inventarios, el diseño de estrategias para garantizar la sostenibilidad física y
funcional de los bienes inmuebles de interés cultural, y el manejo de los
instrumentos de planeación, constituyen necesidades, oportunidades y
espacios de ejercicio, debate y proyección profesional.

Lección 29. Mejoras y Remodelación

Las mejoras constituyen otra de las funciones del administrador que

contribuyen a generar mejor servicio, presentación y funcionalidad de los
condominios. Se realizan por razones de modernización, redistribución de
áreas, mejor presentación o mejor servicio.

En relación con las reconstrucciones, remodelaciones o ejecución de nuevas

construcciones parciales o totales la ley 182 de 1948 en su artículo 15,
establece que deben realizarse de acuerdo con los derechos que sobre ellos
se tenga, esto es de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. Estos últimos
varían de acuerdo con el área de cada unidad o apartamento; así, un
apartamento pequeño tendrá un coeficiente de copropiedad pequeño,
mientras un apartamento grande tendrá un coeficiente de copropiedad
mayor.

Todos los planes de mejoramiento urbano, deben ser consultados y

aprobados por las autoridades competentes, de manera que se apeguen a la
norma vigente para cada municipio y para cada administración. Por ejemplo,
se puede buscar en Internet para conocer cuales son los planes vigentes para
cada contexto. A continuación se presenta un ejemplo de plan de
mejoramiento, consultado en google.com

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4719#1

Acuerdo 1 de 1978. partir de vigencia del presente Acuerdo,

las licencias y resoluciones que autoricen construcciones,
agrupaciones urbanas y edificaciones, así como las que
conceden permisos para la remodelación y restauración de
inmuebles, será expedidas por la Secretaría de Obras
Públicas.

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 99

Para el cumplimiento de estas funciones, trasladase a la

Secretaría de Obras Públicas, la sección de liquidaciones,
actualmente adscrita al Departamento de Planeación
Distrital.

Lección 30. Zonas Comunes

En materia de propiedad horizontal se distinguen dos tipos de bienes:

- Los bienes de carácter privado Y Los bienes de dominio común.

Sobre los bienes privados, los propietarios ejercen los derechos

derivados de la propiedad del inmueble, como son: el uso, usufructo y
libre disposición sin que para ello requiera de la aprobación de los otros
propietarios.

El dominio que el propietario ejerce sobre los bienes privados, esta

limitado en el uso y goce por lo establecido en el reglamento de
propiedad horizontal. De ahí la importancia de que todo propietario,
arrendatario o avaluador conozca el reglamento de propiedad
horizontal.

De lo anterior se infiere la necesidad de consultar el reglamento de

propiedad horizontal en lo relacionado con los bienes comunes. Ellos
facilitan la existencia, conservación, mantenimiento, uso y goce de los
bienes privados.

Como ejemplo de bienes comunes pueden citarse: las escaleras, los

corredores, jardines, parqueaderos comunales, cuartos de máquinas,
salones comunales, etc.

Nótese como los bienes comunes y privados están interrelacionados: los

propietarios poseen inmuebles privados pero comparten áreas o bienes
comunes. Estos últimos están al servicio de aquellos y no pueden
enajenarse o venderse. Ello sería algo así como vender una escalera o el
corredor de acceso a un apartamento.

• ¿Qué significa administrar los intereses comunes de los

propietarios en relación con los inmuebles?

Significa que el organismo competente deberá cumplir con los

siguientes objetivos:

- Obtener los recursos económicos necesarios para garantizar el

funcionamiento y mantenimiento del condominio.
- Realizar los gastos necesarios para asegurar el buen funcionamiento
de los bienes comunes.

99
 100

- Implantar la organización necesaria para el desempeño de las

operaciones que el condominio requiera.
- Preservar los derechos y obligaciones de propietarios y usuarios en
especial los relacionados con la convivencia, seguridad y demás
aspectos propios de la vida en condominio.
- Cumplimiento del uso o destinación establecida para los bienes
privados.

100
101

101
 102

ANEXO 1

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEL INMUEBLE___________

Lugar y fecha del contrato: __________________________

Nombre y C. C. Arrendador: _________________________
Nombre y C.C. Arrendatario: _________________________
Dirección del Objeto del inmueble:_____________________

CLAUSULAS convenidas entre las partes: PRIMERA: el arrendador y

arrendatario, se obligan en el presente contrato en forma solidaria para
todos los efectos. SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el
presente contrato el arrendador concede a los arrendatarios el goce del
inmueble que en adelante se identifica por su dirección y linderos, de
acuerdo con el inventario que las pastes firman por separado, el cual forma
parte de éste mismo contrato. TERCERA: DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:
(Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). CUARTA:
LINDEROS (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble).
QUINTA: DESTINACIÓN DEL INMUEBLE: El arrendador y el arrendatario, se
comprometen a utilizar este inmueble exclusivamente para: .
SEXTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: el valor del arrendamiento es de
($ ) M/CTE. Mensuales, pagaderos dentro de los ( ) días de
cada periodo mensual, por anticipado, al arrendador o a la orden de su
representante. SEPTIMA: INCREMENTO DEL PRECIO: Vencido el primer
año de vigencia de éste contrato y así sucesivamente cada (12) doce
mensualidades, en caso de prórroga tácita o expresa, en forma automática y
sin necesidad de requerimiento alguno, entre las partes. El precio mensual
se incrementara en un %, o de acuerdo con la inflación anual. OCTAVA:
LUGAR DE PAGO: Salvo pacto expreso entre las partes, los arrendatarios
pagarán el precio del arrendamiento en las oficinas del arrendador ó
consignaran en la cuenta Nº. …de
del banco de la ciudad de: . NOVENA: VIGENCIA DEL
CONTRATO: el tiempo que acuerden ofrecer el inmueble en arriendo.
DECIMA: PRORROGAS: Si la destinación pactada en éste contrato, fuere
comercial, sus prorrogas se regirán por el Código de Comercio, si tal
destinación fuere vivienda, la regulación pertinente es la Ley 56 de 1985, (o
la actual del momento), pero si tal destinación fuere diferente a las dos
anteriores, este contrato se prorrogará mes a mes, salvo pacto contrario
entre las partes que deberá constar en éste documento. DECIMA
PRIMERA: SERVICIOS: Estarán a cargo del arrendatario los siguieres
servicios: ___________________ El presente documento junto con los
recibos cancelados por el arrendador constituyen titulo ejecutivo para cobrar
judicialmente a los arrendatarios los servicios que dejaren de pagar siempre
que tales montos correspondan al periodo en que estos tuvieron en su poder
el inmueble. A cargo del arrendador, estarán los siguientes servicios:
____________. Con las nuevas disposiciones de las Empresas de Servicios
Públicos, puede solicitarse el cambio de nombre del deudor del servicio
publico, del propietario del inmueble por el del arrendador, de manera que la
deuda la adquiere el arrendador y se responsabiliza por su pago hasta que
termine el contrato de arrendamiento, mediante la autorización del
propietario. DECIMA SEGUNDA: COSAS O USOS CONEXOS: Además del
inmueble identificado y descrito anteriormente, tendrán los arrendatarios
derecho de goce sobre las siguientes cosas y usos: (se especifican otros

102
 103

servicios, que pueden ser conexiones a TV por cable, Internet, etc.).

DECIMA TERCERA: CUOTAS DE ADMINISTRACION: se obligan también los
arrendatarios a cancelar al arrendador la suma de ($ ) m/cte. por
concepto de cuota mensual de administración, pagadera por anticipado
dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad. Este valor se
reajustará automáticamente cada doce mensualidades, de acuerdo lo que se
apruebe en el consejo de administración, sin necesidad de requerimiento
alguno, los arrendatarios renuncian expresamente a los requerimientos para
su constitución en mora. DECIMA CUARTA: CLAUSULA PENAL: El
incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las cláusulas
de este contrato, y aun el simple retardo en el pago de una o mas
mensualidades, los constituirá en deudores del arrendador por una suma
equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que este vigente
en el momento en que tal incumplimiento se presente, a título de pena. Se
entenderá en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligación
principal y que el arrendador podrá pedir a la vez el pago de la pena y la
indemnización de perjuicios, si es el caso. Este contrato será prueba sumaria
suficiente para el cobro de esta pena y los arrendatarios renuncian
expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirlos
en mora del pago de esta o cualquier otra obligación derivada del contrato.
DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan
expresamente a arrendador para llenar en este documento los espacios en
blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinación
del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente
preaviso para la entrega con seis meses de anticipación. Si tal destinación
no fuere comercial tal preaviso se dará con un mes de anticipación. En todo
caso este preaviso deberá darse por escrito a través de correo certificado.
DECIMA SEPTIMA : CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador
serán las siguientes: a) La cesión o subarriendo. b) El cambio de destinación
del inmueble. c) El no pago del precio dentro del término previsto en este
contrato. d) La destinación del inmueble para fines ilícitos o contrarios a las
buenas costumbres, o que representen peligro para e inmueble o la
salubridad de sus habitantes. e) La realización de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador. f) La no
cancelación de los servicios públicos a cargo de los arrendatarios siempre
que origine la desconexión o pérdida del servicio. g) La no cancelación del
valor de las cuotas de administración, dentro del término pactado. h) Las
demás previstas en la ley. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los
arrendatarios facultan expresamente al arrendador para completar en este
documento, todos los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS
PARA LA ENTREGA: Si la destinación del inmueble fuere comercial, las partes
se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses
de anticipación. Si tal destinación no fuere comercial tal preaviso se dará con
dos meses de anticipación. En todo caso este preaviso deberá darse por
escrito a través de correo certificado. DECIMA SEPTIMA: CAUSALES DE
TERMINACION: A favor del arrendador serán las siguientes: a) La cesión o
subarriendo. b) El cambio de destinación del inmueble. c) El no pago del
precio dentro del término previsto en este contrato. d) La destinación del
inmueble para fines ilícitos o contrarios a las buenas costumbres, o que
representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La
realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa
autorización del arrendador. f) La no cancelación de los servicios públicos a
cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexión o pérdida del
servicio. g) La no cancelación del valor de las cuotas de administración,

103
 104

dentro del término pactado. h) Las demás previstas en la ley. DECIMA

OCTAVA: CESION DE DERECHOS: Podrá el arrendador ceder libremente los
derechos que emanan de este contrato y tal cesión producirá efectos
respecto a los arrendatarios a partir de la fecha de la comunicación
certificada en que esto se comunique. DECIMA NOVENA: RECIBO y
ESTADO: Los arrendatarios declaran que han recibido el inmueble objeto de
este contrato en buen estado, conforme al inventario que hace parte del
mismo, y que en el mismo estado lo restituirán al arrendador a /a
terminación del arrendamiento o cuando este hay de cesar por alguna de las
causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legítimo.
VIGESIMA: MEJORAS: No podrán los arrendatarios ejecutar en el inmueble
mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso
escrito del arrendador. Si se ejecutaren accederán al propietario del
inmueble sin indemnización para quien las efectúo. VIGESIMA PRIMERA:
ABANDONO DEL INMUEBLE: Al suscribir este contrato los arrendatarios
facultan expresamente a/ arrendador para penetrar en el inmueble y
recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos testigos,
en procura de evitar el deterioro o el desmantelamiento de tal inmueble
siempre que por cualquier circunstancia el mismo permanezca abandonado o
deshabitado por el término de un mes o más y que la exposición al riesgo
sea tal que amenace la integridad física del bien o la seguridad del
vecindario. Se firma de común acuerdo entre las partes, en la ciudad de
_________ , a los __ días del mes de _____ del año ________.

Firmas
Arrendatario Arrendador

______________________ _____________________

C.C. Nº._______________ C.C. Nº. ______________

104
 105

ANEXO 2.

SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO

FORMATO ARRENDATARIO

Dirección del Inmueble:_________________________________________

Valor Canon Arrendamiento:______________________________________
Cuota de Administración:________________________________________

Datos Personales Arrendatario: __________________________________

Datos del Cónyuge: ____________________________________________

INGRESOS

Entidad donde labora: ________________________________________

Dirección: __________________________________________________
Cargo:_________________________________ Antigüedad: __________
Ingresos propios:________________ Ingresos Cónyuge:_____________

BIENES

Bienes Inmuebles: __________________________________________

No. Escritura: _______________________________________________
Vehiculo Marca:_____________________ No. T.P. __________________
Otros:
________________________________________________________

REFERENCIAS

Entidad Bancaria o Financiera: _________________________________

Tarjeta de Crédito: ___________________________________________
Personales:_________________________________________________
Laborales: __________________________________________________

FIRMA: ________________________________

105
 106

ANEXO 3
Modelo de Inventario
INVENTARIO DEL INMUEBLE
FECHA :____________________________________________________________
DIRECCION:____________________________________________
PROPIETARIO:__________________________________________
ARRENDATARIO:________________________________________
DESCRIPCIÓN CANTIDAD MATERIAL ESTADO

GENERALES:
PUERTAS
CERRADURAS
VENTANAS
PISOS
VIDRIOS
PAREDES
TECHOS
ESCALERAS
ELECTRICIDAD
INTERRUPTORES
TOMAS
ROSETAS
CONTADOR LUZ
TELEFONO
CITOFONO
ZONA DE BAÑOS
PUERTA
PAREDES
PISOS
TECHOS
SANITARIO
LAVAMANOS
AREA DE COCINA
PAREDES
TECHOS
LAVAPLATOS
MUEBLES
EQUIPOS
SALA COMEDOR
PUERTAS
PISOS
TECHOS
MUEBLES
VENTANAS
ALCOBAS
PUERTAS
PISOS
TECHOS
MUEBLES
VENTANAS
OBSERVACIONES

FIRMAS

ARRENDADOR ARRENDATARIO

106
 107

ANEXO 4
MINUTA DE COMPRA VENTA INMUEBLE

Comparecieron Manuel Hernández Arenas, varón mayor de edad domiciliado en

Bogotá, identificado con cédula de ciudadanía No. 17.035113 de Bogotá,
actuando en nombre y representación de Mauricio Hernández Linares, varón
mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía No.19.345.549 de
Bogotá, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudélo Ramírez, mayor
de edad, domiciliada en Bogotá, identificada con cédula de ciudadanía No.
51.682.092 de Bogotá, con sociedad conyugal liquidada, quienes en el texto de
este documento se llamaran LOS VENDEDORES, por una parte. Y por la otra
Jaime Cardona Arbeláez mayor de edad y domiciliado en Bogotá, de estado civil
casado, con sociedad conyugal vigente, identificado con cédula de ciudadanía
No. 14.989.197 de Cali quien en el texto de este contrato se denominará EL
COMPRADOR, manifestaron que han celebrado el contrato de compraventa que
se regirá por las estipulaciones siguientes: PRIMERO. OBJETO; que los
vendedores transfieren a título de venta en favor de EL COMPRADOR, el
derecho pleno de dominio y la posesión regular y pacífica que tiene sobre el
siguiente inmueble: APARTAMENTO 302 y GARAJE No.22 DE LA AGRUPACION
MUL TIFAMILIAR ALAMEDA ,la cual está construida en un lote de terreno con un
área total aproximada de 1840.20 metros cuadrados según los planos
aprobados por la Secretaría de Obras Públicas mediante licencia de
construcción No. 025748 del 8 de siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE En
20 metros con terreno de la Finca Java. POR EL NORTE en 92.16 metros con la
calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con
propiedad de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros con propiedad de
herederos de Juan Gil. El APARTAMENTO NUMERO TRESCIENTOS DOS (302)
está situado en el tercer piso de LA AGRUP ACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA
LOCALIZADA EN LA MANZANA NUMERO ONCE (11) de la Urbanización LA
CAMPIÑA segundo sector. El apartamento 302 y el garaje 22 están sujetos al
régimen de Propiedad Horizontal según Escritura Pública número 522 del once
(11) de febrero de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá, aclarada y
modificada por Escritura Número 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notaría
Séptima de Bogotá. Su acceso está identificado en la nomenclatura urbana de
Bogotá D.C. con el número noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la
calle ciento cuarenta y tres A (143A), tiene área privada de cuarenta y seis
metros cuadrados cuarenta y siete decímetros (46.47 mtrs.2),su coeficiente de
copropiedad es de dos puntos cuarenta y dos por ciento (2.42%) y se
determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el
perímetro del apartamento en el sentido del movimiento de las manecillas del
reloj, hasta encontrar el punto de partida así: POR EL ORIENTE en línea
quebrada de ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), un metro sesenta y cinco
(1.65 m.),ochenta y cinco centímetros (0.85 m.),un metro treinta centímetros
(1.30 m.),cincuenta centímetros (0.50 m.),quince centímetros (0.15 m.),
ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.) y tres
metros sesenta centímetros (3.60 m) con el apartamento 301, muro estructural
y ducto comunes al medio y parte con escaleras comunes y vacío sobre ducto
de iluminación, muro común a medio. POR EL SUR: En cuatro metros noventa y
cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre área libre de los apartamentos
ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL
OCCIDENTE: En línea quebrada de tres metros sesenta centímetros (3.60 m.),
quince centímetros (0.15 m.) ochenta y cinco centímetros (0.85 m.), quince
centímetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),quince centímetros

107
 108

(0.15 mts.) sesenta centímetros (0.60 m.),quince centímetros (0.15mts.) y

cuatro metros (4.00 m.) con el apartamento trescientos tres (303), muro
estructural y ducto, comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros
noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre el antejardín común,
muro y fachada comunes al medio, y POR EL ORIENTE: hasta encontrar el
punto de partida en línea quebrada de dos metros diez centímetros (2.10 m),
un metro treinta centímetros (1.30 m.) y un metros quince centímetros (1.15
m.), parte con el apartamento 301 y parte con hall escaleras comunes, muro
común al medio. CENIT: con placa común que lo separa de cubierta general.
NADIR: con placa común que lo separa del SEGUNDO PISO. GARAJE NUMERO
22: está situado en el primer piso de la Agrupación Multifamiliar ALAMEDA
localizada en la manzana número once (11) de la Urbanización La Campiña
segundo sector, su acceso está marcado en la nomenclatura urbana de Bogotá
D.C. número noventa y cinco A sesenta y tres (95A-63) de la calle ciento
cuarenta y tres a (143A). Tiene área privada de doce metros cuadrados con
cuarenta decímetros (12,40 m2). Su coeficiente de copropiedad es de cero
punto sesenta y seis por ciento (0.66%) y se determina por los siguientes
linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el perímetro del garaje en el
sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida así: POR
EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintitrés (23). POR
EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.), con
propiedad de herederos de Juan Gil muro común al medio. POR EL OCCIDENTE:
en cinco metros (5.00 m.) con garaje número veintiuno (21). Y POR EL NORTE:
hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho
centímetros (2.48 m.) con circulación vehicular común. CENIT; con el aire, a
partir de dos metros con cincuenta centímetros (2.50 m.) de altura. NADIR:
con placa común que lo separa de terrenos de la edificación. El inmueble se
entrega con la línea telefónica número 6822595. PARAGRAFO. No obstante la
anterior mención que se acaba de hacer de la extensión superficiaria y la
longitud de sus linderos, la venta se hace como cuerpo cierto, de tal suerte que
cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre la cabida real y la aquí
declarada, no dará lugar a reclamo por ninguna de la partes. SEGUNDA.
TITULOAS DE ADQUISICION: que los vendedores adquirieron el inmueble por
compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS LTDA, mediante Escritura
Pública No. 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notaría Séptima (7) del
Círculo de Bogotá inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de
Bogotá; al apartamento 302 le corresponde la Matrícula Inmobiliaria Número
050-0867800 Y al garaje número 22 la Matrícula Inmobiliaria número 050-
0867828.TERCERA. DOMINIO y LIBERTAD. Que LOS VENDEDORES garantizan
que el inmueble objeto de la presente venta es de su exclusiva propiedad, que
no lo han enajenado por acto anterior al presente, ni arrendado, uso o
usufructo, no tiene embargos, pleitos pendientes y se encuentra libre de
condiciones que resuelvan o afecten su dominio, excepto el inherente al
régimen de propiedad horizontal. PARAGRAFO. Que en cuanto a hipotecas se
refiere, soporta la que constituyeron los señores Mauricio Hernández Linares y
Alexandra Agudelo Ramírez a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda
_________. según Escritura Pública Número 0998 otorgada el día __ de marzo
de ____, ante el Notario Séptimo del Círculo de Bogotá, inscrita en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, según matrículas inmobiliarias
Números 050-0867800 Y 050¬0867828,cuya cancelación se tramitará a su
costa dentro de los diez días hábiles siguientes a cuando EL COMPRADOR
entregue la primera copia de la escritura de hipoteca con nota de prestar
mérito ejecutivo a favor de la Corporación de Ahorro y Vivienda ______- junto

108
 109

con los certificados de libertad del inmueble, donde figura el gravamen a favor
de la mencionada Corporación. CUARTA. SANEAMIENTO. Que los Vendedores
AMPARARAN AL COMPRADOR en los términos de la ley, por la evicción y por los
vicios redhibitorios respecto de las unidades de propiedad separada que se
venden. QUINTA. PRECIO Y FORMA DE PAGO: que el precio acordado por las
partes es la cantidad de CTRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE
($_______) QUE EL COMPRADOR PAGARA A LOS VENDEDORES ASI; A) La
suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($________) que los VENDEDORES
declaran recibidos a plena satisfacción. B) LA SUMA DE OCHOCIENTOS
MILLONES QUIINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE. ($________) con el producto
del préstamo que la Corporación de Ahorro y Vivienda __________ ha
otorgado AL COMPRADOR con garantía hipotecaria de primer grado a su favor,
por el sistema de U.V.R., conforme se indica en la segunda parte de este
instrumento. C) LA SUMA DE VEINTE MILLONES DE PESOS MDA. CTE.
($_______) con un cheque a la fecha pagadero a la firma de la Escritura de
compraventa. PARAGRAFO PRIMERO. Que no obstante la forma de pago LOS
VENDEDORES renuncian al ejercicio de la condición resolutoria que de ella se
deriva, y la venta se otorga firme e irresoluble. PARAGRAFO SEGUNDO. Que
LOS VENDEDORES Y EL COMPRADOR autorizan expresa e irrevocablemente a la
Corporación de Ahorro Y Vivienda _______. para que el producto del préstamo
que se le otorgue al COMPRADOR sea abonado directamente a la obligación que
LOS VENDEDORES tengan a favor de la Corporación y en caso de no tener
obligación pendiente alguna, para que dicha suma sea entregada directamente
a los VENDEDORES. SEXTA. REGIMEN DE PROPIEDAD SEPARADA. Que el
inmueble objeto de la presente compraventa fue sometido al régimen de
propiedad horizontal como consta en la Escritura Pública Número 522 otorgada
en la Notaría Séptima de Bogotá el día once de febrero de 2000, aclarada y
modificada por la Escritura número 2397 de la Notaría Séptima de Bogotá el día
15 de mayo de 2004, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bogotá. Al apartamento 302 le corresponde la matrícula
inmobiliaria número 050-0867800 y al garaje 22 le corresponde la matrícula
inmobiliaria número 050-867828. SEPTIMA. ENTREGA. Los VENDEDORES
realizarán la entrega real y material del inmueble objeto de esta compraventa
una vez la Corporación de Ahorro y Vivienda haya aprobado el crédito al
COMPRADOR, con carta recibida a satisfacción y entregada a LOS
VENDEDORES. A partir de este momento el inmueble podrá ser entregado al
comprador a título de tenencia mientras la Corporación de Ahorro y Vivienda
Colpatria U.V.R. entrega a los vendedores el producto del préstamo solicitado
por los compradores y realiza el abono a la obligación hipotecaria que tienen
contraída con dicha entidad los vendedores. OCTAVA. SERVICIOS. Que el
inmueble objeto del presente contrato se encuentra dotado de los servicios
públicos de energía, acueducto y se entrega con la línea telefónica número
6822595; encontrándose a paz y salvo por estos servicios. PARAGRAFO.
Cualquier valor que por tales conceptos se liquide con posterioridad a la fecha.
de esta escritura será asumido en su totalidad por EL COMPRADOR. Igualmente
el inmueble se encuentra a paz y salvo por concepto de: contribuciones, tasa o
derechos de cualquier entidad, - impuesto predial o complementarios. NOVENA.
GASTOS. Los gastos que ocasione la escritura de venta de este inmueble, como
son los gastos notariales e impuestos de beneficencia y registro, serán
asumidos y pagados en su totalidad por EL COMPRADOR. PARAGRAFO. Los
gastos notariales e impuestos de Beneficencia y Registro por concepto de la
Hipoteca que EL COMPRADOR constituye por esta escritura a favor de la
Corporación de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. son de cargo exclusivo del

109
 110

COMPRADOR. DECIMA. Que otorgan en la presente escritura en cumplimiento

del contrato de promesa de compraventa suscrito el día dos de septiembre de
2006. Presente Jaime Cardona Arbeláez de las condiciones civiles ya anotadas
manifestó: a) Que acepta esta escritura, La venta y obligaciones en ella
contenidas. b) Que ha recibido a satisfacción el inmueble objeto de este
contrato c) Que conoce y acepta el régimen de propiedad Horizontal al que se
encuentra sometido el inmueble deL cual forma parte la unidad de dominio
privado que adquiere y se obliga a cumplirlo en todo su contenido. Obligación
que cobija a sus causa habientes a cualquier título.

LOS PROMETIENTES VENDEDORES

_______________________________________________
MANUEL HERNANDEZ ARENAS
C.C.17.035.113Bogotá

_________________________________________________
ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ
C.C. 51.682.092 Bogotá

EL PROMETIENTE COMPRADOR
____________________________
JAIME CARDONA
C.C. 14.989.197 CALI

110
 111

ANEXO 5
MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA INMUEBLE
Entre nosotros Manuel Hernández Arenas, varón mayor de edad vecino de
esta ciudad identificado con cédula de ciudadanía número 17.035.113 de
Bogotá vecino de la misma ciudad, actuando como promitente vendedor,
en nombre y representación de Mauricio Hernández Linares identificado con
cédula de ciudadanía No. 19.345549 de Bogotá, varón mayor de edad, con
sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudelo Ramírez mayor de edad,
vecina de esta ciudad, con sociedad conyugal liquidada, identificada con
cédula de ciudadanía No.51.682.092, de Bogotá, actuando también como
prometiente vendedora, y por otra parte, Jaime Cardona, de estado civil
casado, vecino de Bogotá e identificado con cédula de ciudadanía No.
14.989.197 de Cali, con Libreta Militar No. 384545 Distrito No. 16 y quien
para efectos de este contrato se llamará el prometiente comprador, por
medio del presente documento hacemos constar que hemos celebrado la
PROMESA DE COMPRA VENTA contenida en las siguientes cláusulas:
PRIMERA: los PROMETIENTES VENDEDORES se obligan a vender y el
PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de dominio y la
posesión que los PROMETIENTES VENDEDORES tienen sobre el siguiente
bien inmueble APARTAMENTO 302 Y GARAJE NUMERO 22 DE LA
AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA la cual está construida en un lote
de terreno con un área total aproximada de 1.840.20 metros cuadrados
según los planos aprobados por la Secretaría de Obras Públicas mediante
licencia de construcción No. 025748 del8 de agosto de 1984. modificada
por la licencia de construcción número 026859 del 18 de noviembre de
1984 con referencia No. ON 106588. Dicho lote se determina por los
siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE en 20 metros con terreno de la
finca Java POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y
tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de herederos de
Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros cor propiedad de herederos de Juan
Gil. EL APARTAMENTO NUMERO trescientos dos (302), está situado en el
tercer piso de la AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA localizada en la
manzana número once (11) de la Urbanización LA CAMPIÑA segundo
sector. El apartamento 302 y e garaje 22 están sujetos al régimen de
Propiedad Horizontal según Escritura Pública Número 522 del once (11) de
febrero de 1985 de la Notaría Séptima de Bogotá, aclarada y modificada
por escritura Número 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notaría Séptima de
Bogotá. Su acceso está identificado en la nomenclatura urbana de Bogotá
D.C. con el número noventa y cinco sesenta y tres (95 A -63) de la calle
ciento cuarenta y tres A (143 A), tiene área privada de cuarenta metros
cuadrados cuarenta y siete decímetros cuadrados (46.47 mtrs. 2). Su
coeficiente de copropiedad es de dos punto cuarenta y dos por ciento
(2.42io) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso
y siguiendo el perímetro del apartamento en el sentido de movimiento de
las manecillas del reloj, hasta encontrar e punto de partida así: POR EL
ORIENTE en línea quebrada de ochenta y cinco centímetros (0.85 mts.), un
metro sesenta y cinco (1.65 mts.), ochenta y cinco centímetros (0.85
mts.), un metro treinta centímetros (1.30 mts), cincuenta centímetros
(0.50 cm.,), quince centímetros (0.15 m.), ochenta y cinco centímetros
(0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.), y tres metros sesenta
centímetros (3.60 m.), con el apartamento trescientos uno (301), muro
estructural y ducto, comunes al medio y parte con escaleras comunes y
vacío sobre ducto de iluminación, muro común al medio. POR EL SUR; en

111
 112

cuatro metros noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre área
libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada
comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: en línea quebrada de tres metros
sesenta centímetros (3.60 m.), quince centímetros (0.15 m.), ochenta y
cinco centímetros (0.85 m.), quince centímetros (0.15 m.), un metro
sesenta y cinco centímetros (1.65 m.), quince centímetros (0.15 m.),
sesenta centímetros (0.60 m.), quince centímetros (0.15 m.) y cuatro
metros (4.00 m.), con el apartamento trescientos tres (303), muro
estructural y ducto comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros
noventa y cinco centímetros (4.95 m.), con vacío sobre el antejardín
común, muro y fachada comunes al medio, POR EL ORIENTE: hasta
encontrar el punto de partida en línea quebrada de dos metros diez
centímetros (2.10 m.), un metro treinta centímetros (1.30 m.) y un metro
quince centímetros (1.15 m.) parte con el apartamento trescientos uno
(301) y parte con hall escaleras comunes, muro común al medio. CENIT:
con placa común que la separa de cubierta general NADIR: I con placa
común que los separa del segundo piso. GARAJE NUMERO 22. Está situado
en el primer piso de la agrupación multifamiliar ALAMEDA localizada en la
manzana número once (11) de la URBANIZACION LA CAMPIÑA segundo
sector, su acceso está marcado en la nomenclatura urbana de Bogotá D.C.
número noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento
cuarenta y tres A (143A). Tiene área privada de doce metros cuadrados
con cuarenta decímetros cuadrados (12.40 m.). Su coeficiente de
copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66/0), y se
determina por los siguientes linderos, partiendo de su acceso y siguiendo el
perímetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta
encontrar el punto de partida así: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00
m.) con garaje número veintitrés (23). POR EL SUR: en dos metros con
cuarenta y ocho centímetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de
Juan Gil muro común al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00
m.) con garaje número veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar
el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2.48
m.) con circulación vehicular común. CENIT: con el aire a partir de dos
metros con cincuenta centímetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa
común que lo separa de terrenos de la edificación. El inmueble se entrega
con la línea telefónica No. 6822595. SEGUNDA. a pesar de la mención de
área y de los linderos el inmueble descrito se promete vender como cuerpo
cierto y así lo acepta EL PROMETIENTE COMPRADOR. TERCERA: Que el
inmueble objeto de esta PROMESA DE COMPRA VENTA fue adquirido por
los PROMETIENTES VENDEDORES así: por compra hecha a
CONSTRUCCIONES LAS PALMAS L TDA. mediante Escritura Publica número
0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notaría Séptima (7) del Círculo
de Bogotá D.C., registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos de Bogotá; al apartamento 302 le corresponde la Matrícula
Inmobiliaria Número 050¬0867800 Y al garaje número veintidós (22) La
Matrícula Inmobiliaria Número 050-0867828. CUARTA: el inmueble cuyo
dominio se promete vender se halla libre de censos, anticresis,
arrendamientos por escritura pública, limitaciones de dominio, censos,
anticresis, condiciones resolutorias, embargos judiciales y demandas
civiles. Se encuentra a paz y salvo de todo impuesto, valorización y
contribución por concepto de servicios municipales. En cuanto a hipotecas
se refiere soporta la constituida a favor de La Corporación de Ahorro y
Vivienda ______ Escritura Pública Número 0998 de marzo 21 de 1986,
otorgada en la Notaría Séptima del Círculo de Bogotá D.C. inscrita en la

112
 113

Oficina de Registro de Bogotá según matrículas Inmobiliarias

No.050¬0867800 Y 0500867828. El saldo de esta Hipoteca es la suma de -
--------------------QUINTA: El precio del inmueble prometido en venta es la
suma de ciento veintitrés millones quinientos mil pesos moneda corriente
($ ____________) que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará así: la suma
de cuarenta millones de pesos moneda corriente ($_________) a la firma
de la promesa de compraventa; ochenta y tres millones quinientos mil
pesos moneda corriente ($__________) con el producto de un préstamo
hipotecario que el prometiente comprador solicitara ante la Corporación de
Ahorro y Vivienda _________. El saldo de Los ochenta y tres millones
quinientos mil) pesos mda cte. (__________) serán cancelados por el
prometiente comprador a los prometientes vendedores con subrogación al
crédito hipotecario en UVR. SEXTA: el contrato de venta que constituye el
objeto de la presente promesa se contendrá en el mismo instrumento
público mediante el cual se celebre el contrato de hipoteca entre la
Corporación de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. SEPTIMA:
como arras del negocio las partes contratantes acuerdan la suma de veinte
millones de pesos ($________) moneda corriente OCTAVA: los
prometientes vendedores se obligan a entregar al prometiente comprador
en un término de quince días contados a partir de la fecha de la presente
promesa de compra venta, el certificado de tradición y libertad. NOVENA:
el prometiente vendedor se obliga a presentar la solicitud de crédito ante la
Corporación de Ahorro y Vivienda dentro de los tres días calendario
siguiente a la fecha de la firma de la promesa de compraventa. DECIMA: la
escritura de venta se otorgara en la Notaría Séptima (7) del Círculo de
Bogotá el día cinco (__) de noviembre de 1996 a las dos de la tarde,
pudiéndose firmar antes de esta fecha, por común acuerdo entre las
partes. Previamente al otorgamiento de la escritura El prometiente
comprador deberá cumplir con las siguientes obligaciones: A) Haber
efectuado el pago de los valores estipulados en la cláusula Quinta. B)
Presentar en la Notaría la minuta aprobada por la Corporación de Ahorro y
Vivienda _______ por medio de la cual se formalice el contrato de mutuo
con hipoteca, escritura que debe firmarse simultáneamente con la venta.
DECIMA PRIMERA: los gastos que ocasione la escritura de venta como son:
gastos notariales, e impuestos de Beneficencia y Registro serán pagados en
su totalidad por el prometiente comprador, el cual acepta a entera
satisfacción. La totalidad de los gastos relacionados con el crédito
hipotecario serán pagados por el prometiente comprador. DECIMA
SEGUNDA: la entrega real y material del inmueble objeto de esta promesa
de compraventa se efectuará una vez la Corporación De Ahorro y Vivienda
haya aprobado el crédito al prometiente comprador, con carta recibida a
satisfacción por los prometientes vendedores. A partir de este momento el
inmueble podrá ser entregado al prometiente comprador a título de
tenencia y por un tiempo máximo de dos meses. DECIMA TERCERA: en
caso de que la Corporación de Ahorro y Vivienda no aprobare el crédito
hipotecario por causa no imputable al prometiente comprador, este Último
se retractara del negocio sin que haya lugar al pago de arras. [)ECIMA
CUARTA: dentro de esta promesa de compraventa y por el precio acordado
se incluye el derecho sobre la línea telefónica número 6822595. DECIMA
QUINTA: a partir de la entrega del inmueble todos los gastos de servicios
públicos, administración e impuestos estarán a cargo del prometiente
comprador. DECIMA SEXTA: en el presente negocio actúo como agente
inmobiliaria Amparo Martínez de Ardila, en representación'; de los
prometientes vendedores ,asumiendo estos últimos la comisión de venta

113
 114

del 310 sobre el valor del presente contrato. DECIMA SEPTIMA: el contrato
de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendrá en
el mismo instrumento público mediante el cual se celebra el contrato de
hipoteca entre la Corporación de Ahorro y Vivienda y el prometiente
comprador. Para constancia se firma en Bogotá D.C., a los dos (2) días del
mes de septiembre de 2007 en cuatro originales de un mismo tenor.

LOS PROMETIENTES VENDEDORES

__________________________________________________

MANUEL HERNANDEZ ARENAS

C. C.17.035.113 Bogotá

__________________________________________________

ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ

CC 51.682.092 Bogotá

EL PROMETIENTE COMPRADOR

__________________________________________________

JAIME CARDONA

CC14.989.197 CALI

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 115

ANEXO 6

INFORME AVALUO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR

INFORME GENERAL
Fecha de inspección:
Septiembre 11 de 1997
Objeto de estudio: Determinar el valor comercial del inmueble ubicado
en la calle 33 sur, 00- 00 Barrio Carvajal en Bogotá,
Razón del estudio: Atender la solicitud del señor Juan López, quien
presentará el avalúo en solicitud de crédito, ante Financiera Billete S.A.
ASPECTOS SORE EL INMUEBLE
Propietario: Juan López
Adquisición: El inmueble fue adquirido mediante compra hecha a Miguel
Antonio Montaño, el 24 de noviembre de 1987, según escritura pública
No. 4379, otorgada en la notaría undécima del Círculo de Bogotá
Matrícula inmobiliaria No. 50S - 3161
Linderos: Norte: en 30 m. con parte restante del lote No. 19 de la
manzana No. 90, hoy No. 19B Sur: en 20 m. con el lote No. 18 del plano
general de la urbanización Oriente: en 7.50 m con el lote No. 17 del
mismo plano Occidente: en 7.50 m. con la calle 35 sur, que es su frente
Gravámenes Según el certificado de tradición y libertad, presentado y
proporcionado por el propietario a septiembre 10 de 2006 sobre el
inmueble objeto de avalúo, no pesa ningún gravamen.
CARACTERISTICAS DEL SECTOR
Localización: El inmueble está ubicado en la calle 35 sur - 00 - 00,
urbanización Carvajal, en Bogotá. Sector: El sector en que se ubica el
inmueble objeto de avalúo, se caracteriza por la presencia de actividad
residencial e industrial liviana. Entre los barrios próximos, se encuentran
Plaza de las Américas y Carimagua. Vías de acceso: Las principales vías
de acceso son: Avenida Boyacá, Avenida Primera de Mayo, calle 35 sur y
calle 37 sur. Transporte: El sector cuenta con buen servicio de
transporte, facilitado por las rutas de buses que transitan por las vías
anteriormente señaladas. Infraestructura urbana: El sector cuenta con
todos los servicios públicos: acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y
redes telefónicas. Algunas vías secundarias presentan regular estado de
conservación.
CARACTERISTICAS y CONDICIONES DEL INMUEBLE
Destinación: El uso del inmueble es residencial. Parte del mismo se
encuentra arrendado. Construcción: Se trata de una construcción de tres
pisos edificada sobre un lote rectangular (7.50 m. de frente por 20.0 m.
de fondo) de topografía plana. Dependencias: Primer piso: tres alcobas,
sala comedor, cocina, baño y dos garajes. Segundo piso: cuatro alcobas,
sala comedor, dos baños, cocina, y lavandería. Tercer Piso: dos
apartamentos parcialmente terminados con alcobas, dos baños, espacios
para cocinetas con pisos en cemento esmaltado, muros en bloque a la
vista, cubierta en teja de zinc.
Generalidades: Presenta las siguientes características en materiales y
acabados: Pisos en baldosín, cemento esmaltado y vinisol. Muros
pañetados y pintados, Cielorrasos pañetados y pintados. Cocinas: piso

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 116

en cemento y muros pañetados sin pintar; otra con muros parcialmente

enchapados en cerámica. Baños con lavamanos y sanitario corriente y
muros totalmente enchapados.
Servicios: El inmueble dispone de los siguientes servicios públicos:
acueducto, alcantarillado, gas, energía eléctrica y dos líneas telefónicas.
Areas: Lote: 150.0 m2
Construcción aproximada: 450.0 m2
Factores De Valuación: Para determinar el valor comercial del
inmueble, se tomaron en cuenta los siguientes aspectos:
- Ubicación del inmueble en la urbanización y localización de esta en la
ciudad.
- Características constructivas del inmueble y edad de la construcción.
- Características urbanísticas del sector.
- Uso predominante del sector.
- Estado de conservación del inmueble.
- Situación del mercado inmobiliario en el sector.
- Situación del mercado inmobiliario en la ciudad.
Avalúo Comercial
Lote: 150 m2 a razón de $ 160.000 m2 $ 24.000.000
Construcción: 130 m2 a razón de $ 300.000 m2 $ 30.000.000
110 m2 a razón de $ 140.000 m2 $ 15.400.000
50 m2 a razón de $ 70.000 m2 $ 3.500.000
TOTAL $72.900.000
Son: SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS m/cte.

Firma Responsable: _______________________________

AVALUAMOS S.A.

116
 117

SOLICITUD DE CREDITO PARA VIVIENDA

ANTES DE DILIGENCIAR FAVOR LEER LAS INSTRUCCIONES AL RESPALDO. FAVOR FECHA DE RADICACIÒN
DILIGENCIAR FORMULARIO EN LETRA IMPRENTA Y EN TINTA NEGRA

LÍNEAS DE CRÉDITO: MAESTRÌA Y DOCTORADO (UVR) UVR PESOS*

(*Plazo Máximo 10 Años)

1- INFORMACIÓN PERSONAL DEL AFILIADO

_____________________________ ______________________________ _________________________ ___________________________

PRIMER APELLIDO SEGUNDO APELLIDO PRIMER NOMBRE SEGUNDO NOMBRE

LUGAR DE NACIMIENTO: _________________________________________ DEPTO: __________________________ PAÍS:

_________________________________

FECHA DE NACIMIENTO: DIA MES AÑO SEXO: F M

DOCUMENTO IDENTIDAD: TIPO:C.C. C.E. T.I. NIT Nº

Lugar Expedición:_____________________________________ Fecha de Expedición: DIA MES AÑO

TIPO DE SOLICITUD
INDIVIDUAL CONJUNTA (SOLICITUD CONJUNTA, ÚNICAMENTE PARA CÓNYUGES O COMPAÑEROS PERMANENTES, AMBOS
AFILIADOS AL FONDO)
ANOTAR EL NÚMERO DOCUMENTO DE IDENTIDAD DEL OTRO
SOLICITANTE
(Cada solicitante debe diligenciar un formulario por separado)
C.C. C.E. T.I. NIT. Nº

ESTADO CIVIL AFILIADO: Soltero(a) Casado(a) Viudo(a) Unión Libre Separado(a) Divorciado(a)

NÚMERO DE PERSONAS A CARGO:

ACTIVIDAD ECONÓMICA: Empleado Pensionado Entidad que lo pensionó___________________________________ Independiente

CIIU

ESTUDIOS REALIZADOS: Primaria Bachillerato Técnicos Universitarios Postgrado Maestría Doctorado

PROFESIÓN: _____________________________________________________ OFICIO:

______________________________________________________________________

TELÉFONO OFICINA: ______________________ Ext.: ____ CIUDAD: _________________________________ TELÉFONO CELULAR:

____________________________

TELÉFONO DOMICILIO: ___________________________________ CIUDAD: ______________________________ DEPTO:

_______________________________________

DIRECCIÓN DOMICILIO: __________________________________________________________________________ BARRIO:

_______________________ ESTRATO ______

DIRECCIÓN ELECTRÓNICA (e-

mail):_________________________________________________________________________________________________________________

RESIDE EN VIVIENDA: Propia con hipoteca Propia sin hipoteca Familiar Arrendada Valor del Canon de Arrendamiento $
_____________________

NOMBRE DEL ARRENDADOR: _________________________________________________ TELÉFONO(S): ______________________

_________________________

DIRECCIÓN ARRENDADOR: ___________________________________________________________ CIUDAD/DEPTO:

__________________________________________

2 – INFORMACIÓN PARA EL CRÉDITO DE VIVIENDA

CIUDAD/DEPTO RADICACIÓN:
____________________________________________________________________________________________________________________

CRÉDITO SOLICITADO $ ___________________________________________ PARA AMORTIZAR EN UN PLAZO DE

______ MESES

FINALIDAD DEL CRÉDITO:

a) COMPRA DE VIVIENDA
TIPO: NUEVA USADA UBICACIÓN URBANA RURAL
b) CONSTRUCCIÓN EN LOTE PROPIO O DEL CÓNYUGE

117
 118

ALGUNAS PREGUNTAS FRECUENTES

• QUE DATOS DEBE CONTIENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por

lo menos las siguientes estipulaciones:
a. Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.
b. Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del
contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el
documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de
posesión. Además se indicará la ubicación exacta del inmueble.
c. Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones,
servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al
arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso,
los vicios o defectos que acompañan la cosa.
d. Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble
arrendado.
e. Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y
forma de pago.
f. Plazo del arrendamiento.
g. Domicilios que las partes señalan para las notificaciones
h. Fecha del contrato.

• CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Aunque no

exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:

a. Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la

cosa por todo el tiempo del contrato.

b. Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus

instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir, y muebles
no fungibles consumidos, en buen estado de servicio, seguridad y
salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las
cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación
de restaurar las cosas en mal estado.

c. Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de ley

y el contrato de arrendamiento.

d. No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco

estorbar de manera alguna el uso y goce de la cosa arrendada, de no
ser por reparaciones urgentes o necesarias.

e. Demás obligaciones indicadas en la ley o en el contrato de

arrendamiento.

118
 119

• CUALES PROHIBICIONES TIENE EL ARRENDADOR:

a. Suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado,

electricidad, ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la
cosa.

b. Impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la

edificación.

c. Realizar cualquiera otra acción que menoscabe, altere o amenace

el derecho del arrendatario al disfrute pacífico de la cosa.

Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la

cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos, el arrendador
deberá remover los obstáculos.

• CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

a. Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin

perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo 58 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

b. Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido. No

desviar el uso del inmueble para el cual fue arrendando

c. Conservar la cosa arrendada en buen estado. Efectuar las

reparaciones locativas.

d. Restituir la cosa al arrendador al final del contrato. Entregar el

inmueble tal y como fue entregado por el arrendador en la fecha
de terminación del contrato.

e. Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso

de la cosa o la actividad a la que se destina.

f. Las demás que indique la Ley o el contrato de arrendamiento.

• ¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR?

El arrendador debe:

- Entregar al arrendatario el inmueble.

- Velar porque el inmueble se mantenga en buenas condiciones para el
disfrute de su inquilino. En este sentido, el propietario deberá realizar
las reparaciones –exceptuando las locativas- que se requieran en el
inmueble.
- El arrendador deberá entregar el inmueble al inquilino en las fechas
convenidas en el contrato, en buenas condiciones.

119
 120

- El arrendador deberá mantener los servicios públicos, establecidos en

el contrato, durante el tiempo que el arrendatario dure en el
inmueble.
- En caso de tratarse de propiedades sujetas al régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá entregar una copia del reglamento.

• ¿QUIÉN DEBE HACERSE CARGO DE LAS REPARACIONES

LOCATIVAS?

Los daños o deterioros que se produzcan el inmueble como

consecuencia de la ocupación del mismo por parte del arrendatario
(averías, rotura de vidrios, entre otros) deberán ser subsanados por
este. Si el inmueble fue arrendado por intermedio de una inmobiliaria,
esta se encargará de efectuar las reparaciones.

• CUALES PUEDEN SER CAUSALES DE TERMINACIÓN DE LOS

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de

mutuo acuerdo entre quién arrienda el inmueble y quien lo toma en
alquiler. Así mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en
cualquier momento. Igualmente se puede dar por terminado el
contrato de arrendamiento, cuando el propietario vende el inmueble,
aunque el arrendador debe ser debidamente informado y cuenta con
mínimo dos meses para entregar el inmueble en arriendo; aunque el
nuevo propietario puede continuar el contrato de arrendamiento
anterior si considera adecuadas las condiciones del contrato de
arrendamiento y no requiere de la entrega del inmueble.

• TERMINACIÓN DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR

El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de

las siguientes causales:

 El incumplimiento en el pago mensual del arriendo.

 El no pago de los servicios públicos que cause la reconexión
o pérdida del servicio.
 Subarrendar parcial o totalmente el inmueble.
 Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la
tranquilidad de los vecinos.
 Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilícitos o
delictivos.
 La realización de cambios o mejoras, sin la autorización del
propietario.
 La violación de normas contenidas en el reglamento de
propiedad horizontal.

120
 121

 El arrendador podrá dar por terminado el contrato en

cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de
anticipación y el pago de una indemnización correspondiente
a tres meses de arriendo al arrendatario.

El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de

presentarse las siguientes circunstancias:

 El corte de los servicios públicos por parte del arrendador.

 La invasión reiterada del arrendador a través de hechos que
perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe
ser reportados con antelación ante la policía.
 Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar
al propietario con un mínimo de tres de meses antes de la fecha
en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el
inquilino deberá pagar una indemnización al arrendador según lo
establece la Ley.

Otras causas pueden ser.

El arrendador podrá solicitar a su inquilino la devolución del

inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos:

- Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un

término que no debe ser inferior a un año.
- En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a
una nueva construcción.
- Si el propietario vende el bien raíz

121
 122

GLOSARIO

• AVALUADOR INMOBILIARIO: "Un analista de todos los aspectos que

influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, económicas,
políticas y físicas, que por su interacción, influyen en el valor”.

• FUNCIONES DEL AVALUADOR: Procesa todos los datos en forma

ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio
de apreciación y luego avalúa la propiedad estimando su valor de
cambio por dinero en efectivo para una fecha y lugar determinados y
asumiendo un uso y propósitos específicos". El ejercicio valuatorio es
una actividad multidisciplinaria y compleja que requiere de la
dedicación, estudio, investigación, actualización y superación constante
del Profesional.

• PROPIEDAD: Dominio o derecho sobre una cosa

• HABITACIÓN: Edificio o parte del que se destina para habitarse.

Aposento de la casa. Acción y efecto de habitar. Derecho de habitar una
vivienda en edificio ajeno sin poder arrendarla o traspasarla.

• CONDOMINIO: Dominio de una cosa que pertenece en común a dos o

más personas.

• LOCAL COMERCIAL: Sitio o paraje cercado o cerrado y cubierto.

• ESTABLECIMIENTO COMERCIAL: Lugar donde habitualmente ejerce

una persona su industria o profesión.

• PROPIEDAD HORIZONTAL: Propiedad construida de forma horizontal,

donde los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se
divida cada piso, podrán pertenecer a distintos propietarios. En estos
casos, cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento
y tendrá derecho a aprovechar los bienes afectados al uso común. Los
bienes comunes son todas las cosas necesarias para la existencia,
seguridad, conservación, acceso y ornato del edificio; estos bienes no
podrán ser objeto de división, salvo los casos exceptuados por la ley.

• ARRENDAMIENTO: Existe arrendamiento o locación cuando dos partes

se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de
una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el
uso y goce de la cosa se llama arrendador o locador y el que paga el
precio arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o
renta. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de
las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para
que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del

122
 123

dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el

mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola

vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el
nombre de renta.

• LA HIPOTECA es un derecho real que recae sobre un inmueble,

permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al
acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente con el producto de la subasta.

• BIEN ARRENDADO: La cosa arrendada debe ser el total de un

inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios,
accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe
estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada
para su destino.

• MANUAL DE CONVIVENCIA: Básicamente el manual de convivencia

en un reglamento de comportamiento de cada persona que vive en
comunidad. Es un documento que se construye desde la administración
mediante un comité de apoyo,que debe quedar conformado en
Asamblea General y en una asamblea extraordinaria se somete a
aprobación, de manera que comprometa a los residentes del conjunto a
mostrar un comportamiento respetuoso y adecuado a las normas
sociales de ese contexto.

Se puede continuar la ampliación del tema en Internet, por ejemplo en

http://www.condominios.cl/registrese.php, de manera que se adopte un mecanismo
de reglamentación del comportamiento en el marco de la comunidad
que lo realiza. Se puede ver un manual de Convivencia, en la pagina
http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf

Dentro de los temas mínimos, que deben ser consignados y aprobados

en el manual de convivencia, se encuentran los siguientes:
 Convivencia y Relaciones Humanas
 Mis derechos y tus deberes
 Mascotas en el Condominio (1)
 Comunicación para el cambio
 Mediación laboral
 Administrador v/s Comité de Administración
 Convivencia y lógica terrorista
 Prudencia y credibilidad
 Ruidos molestos

123
 124

FUENTES DOCUMENTALES

 MARTINEZ, Aldana Amparo. ADMINISTRACION INMOBILIARIA.

Facultad de Ciencias Administrativas. UNAD. Universidad Nacional
Abierta y a Distancia. Bogotá - Colombia. Año 2.000

 ARCHOUR, Dominique, CASTAÑEDA Gonzalo. INVERSIÓN EN

BIENES RAICES. Análisis y Valuación de Bienes Raíces en el Contexto
Mexicano. Editorial LIMUSA Noriega Editores. México D.F. Año 1992.

 ZURITA, Ruiz José, ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS

CONSTRUCTURAS. Monografías CEAC de la construcción. Ediciones
CEAD. Barcelona – España. Año 1994

Internet

Los Sitios Web en que se pueden consultar, en cada capitulo se

indican, para facilitar su consulta en cuanto a la temática en
estudio.

Otras pueden ser:

 http://www.eltiempo.com/tiempoimpreso/edicionimpresa/vivienda_i
mpreso/2007-08-04/ARTICULO-WEB-NOTA_INTERIOR-
3665066.html
 http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/consult_
m2/archivoconsultorio/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-
3601568.html
 http://admonph.galeon.com/aficiones1622520.html
 http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf
 http://www.micondominio.com/detalle.asp?id=773&plantilla=1
 http://www.urbi.com/tc/tc_vc.asp
 http://www.ciudadpolitica.com/
 http://www.ciudadpolitica.com/

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