Manual Administración Edif y Cond

Instituto Latinoamericano de Especialización Laboral
Diplomado “Administración de
Edificios y Condominios”
INDICE
Módulo 1
Modelo de tres capas
 Objetivo del modelo 2
 Para entender el modelo 2
 Aplicación del modelo en la administración 3
 Qué es un condominio 5
 Derechos de propiedad y copropiedad 5
 Singularizaciones de la ley de condominio 6
 Vivir en condominio 7
 Organización del condominio 8
 Perfil del administrador 9
Módulo 2
El edificio y sus instalaciones
 ¿Qué es un edificio? 11
 Profesionales que intervienen en una obra 12
 Partes y elementos de un edificio 12
 Antecedentes técnicos del proyecto 14
 Responsabilidades legales por defecto 15
 El expediente técnico 15
 Condiciones para constituir un condominio 17
 Mantenimiento en el condominio 19
Módulo 3
Aspectos legales
 Marco legal del ejercicio de la administración 22
 Legislación chilena vigente 23
 Estructura de la ley N°19537 26
 Bienes de dominio común y gastos común 27
 Órganos de administración del condominio 28
 Asamblea de copropietarios 30
 Comité de administración 32
 El copropietario 39
Módulo 4
Aspectos laborales
 Derecho del trabajo 42
 Contrato de trabajo 43
 Jornada de trabajo 44
 Remuneraciones 46
 Termino de la relación laboral 47
 La dirección del trabajo 49
 Los trabajadores de condominio 51

 Decreto Ley N°3.607 de vigilancia privada 51
 Reglamento interno higiene y seguridad 53
Módulo 5
Operación administrativa
 Que es la administración 56
 El administrador de edificios y condominios 57
 Operación administrativa en el condominio 59
 Documentación del condominio 59
 Fondo de reserva y otros fondos 61
 Aviso de cobro de los gastos comunes 62
 Determinación de los gastos comunes 63
 Manejo contable de recursos económicos 64
 Morosidad en los gastos comunes 69
 Dirección del personal 70
 Los seguros en el condominio 71
 Las actas de asamblea 73
 Como se cobra la calefacción y otros sistemas 76
Módulo 6
Seguridad integral
 Prevención de riesgos 79
 Incidentes y accidentes 80
 Riesgos y emergencias más frecuentes 82
 Riesgos colectivos 83
 Riesgos sociales 84
 Riesgos sanitarios 86
 Riesgos técnicos 90
 Incendios 94
 Riesgos de la naturaleza 97
 Riesgos Hidrometeorológicos 97
 Terremotos 98
 Plan de emergencia sanitaria (P.E.S) 101
Módulo 7
Relaciones humanas, ética y manejo de reuniones
 Relaciones humanas en el condominio 104
 Origen de las dificultades 104
 El administrador, el comité y el medio 106
 Ética en el condominio 107
 Código de ética para los administradores 107
 El complejo proceso de la comunicación 109
 La participación de los comuneros 110

 Los pasos de una buena comunicación 111
 Manejo de reuniones y asambleas 114
 Resolución o manejo de conflictos 115
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MÓDULO 1
MODELO DE TRES CAPAS
Este modelo de análisis, se puede, aplicar a todas las áreas de la cultura y se basa en separar por categorías
los distintos niveles de la información que se dispone, en el campo de acción que se determine, mediante un
procedimiento inductivo y deductivo. Dicho de otra forma, consiste en sintetizar agrupando en tres capas
(superficial, intermedia y profunda,) los diversos elementos son propios a cada una de ellas, estableciendo
sus relaciones y límites sincrónicamente.
La información, procedimientos e instrumentos a utilizar irán en directa relación con los intereses,
complejidad de los componentes y sistemas y, grados de responsabilidad de los actores implicados en un
sector particular. Es decir, en la medida que se tiene mayor compromiso se debe necesariamente estar
capacitado en el nivel de profundidad adecuado del conocimiento específico.
Indudablemente para poder acceder de una capa a otra, es condición tener un apropiado dominio del
estrato anterior.
OBJETIVOS
El modelo apunta a que sus usuarios adquieran las bases teóricas y metodológicas para:
• Desarrollar tácticas de pensamiento

• Definir con precisión el ámbito de su quehacer
• Identificar sus habilidades y limitaciones
• Aplicar una adecuada logística en sus procedimientos
• Saber a quién y donde recurrir para satisfacer la demanda
Así podrán ejercer con destreza y de manera sistemática, el control de cada situación que deban enfrentar,
transformando el modelo en una herramienta eficaz para descubrir, examinar y solucionar problemas
concretos.
PARA ENTENDER EL MODELO
Para facilitar su comprensión hemos graficado este concepto mediante tres elementos superpuestos.
El primer nivel corresponde a la percepción aparente, por lo que lo hemos denominado como CAPA
VISIBLE. Es decir, lo que puede ver cualquier persona, con conocimientos generales, sin tener un
adiestramiento particular en la materia seleccionada.
El segundo nivel, llamado CAPA RADIOGRÄFICA, se relaciona con aquello a lo que puede acceder quien
posea conocimientos especiales, capacitados para manejarse con idoneidad en el ámbito operativo de los
sistemas y con las normativas particulares involucradas.
El tercer nivel está reservado para el conocimiento profundo. Se le ha llamado CAPA DE DISEÑO porque se
interna en la génesis de cada orden. Implica la familiarización con la concepción e interrelación de los
proyectos de las más distintas especialidades.
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Las tres capas se sustentan, a su vez, en tres pilares básicos, que constituyen las herramientas para el
manejo del modelo: los conocimientos, Las leyes o normativas y los recursos (humanos, técnicos y
financieros).
La estructura resultante, que se grafica en la figura de la derecha, se representa a las capas con las placas
horizontales y con los elementos verticales los instrumentos de trabajo y apoyo. Debemos entender para
que para cada capa existe, acorde a su propia definición y dificultad, implementos que se utilizarán de
manera gradual.
RESPUESTA ANTE UNA CRISIS
Toda gestión tendrá dificultades y éstas requieren respuestas, pero no cualquier respuesta improvisada. Al
seguir un orden y una estrategia de pensamiento podremos encontrar, sin perder la calma, una mejor
solución al desafío que tenemos delante, por muy grande que éste parezca.
Antes de proceder, debemos hacernos algunas preguntas para acotar el problema a su verdadera
dimensión:
• ¿Cuál es el grado de urgencia?

• ¿Cuáles son los riesgos involucrados?
• ¿Tenemos los medios para enfrentarlo?
• ¿Requerimos de ayuda externa?
• ¿Cuáles son las normativas y responsabilidades comprometidas?
• ¿Qué, a quiénes, cómo y cuándo debemos comunicarlo?
• ¿Cómo volvemos a la normalidad?
APLICACIÓN DEL MODELO EN LA ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS
El marco regulatorio, el desconocimiento de la complejidad que conlleva la Administración de un

condominio y el riesgo de pérdida de valor inherente a una mala administración, es algo que
lamentablemente no es visto por las comunidades sino hasta que llegan a situaciones límite que pueden
producir un daño irreversible.
La Administración de Edificios en Chile es una actividad que se encamina rápidamente a una

profesionalización. La responsabilidad del éxito de la gestión no recae únicamente en la labor del
administrador. Por ello resulta imprescindible la capacitación de todos los comprometidos, interna y
externamente, con su desarrollo: Por un lado, el Comité de Administración Y, el personal del condominio y
por el otro, el administrador y los proveedores de servicios. A cada uno de ellos se les debe dotar de
herramientas específicas que les permitan contar con los conocimientos necesarios para que, mediante la
aplicación ce una visión conceptual, se pueda entender que el buen resultado final requiere de un trabajo en
equipo en el cual todas las tareas deben integrarse profesionalmente.
Una forma de poder interpretar de manera integral la Administración de Comunidades, pasa por
establecer modelos y ciertos estándares, con los cuales podamos ser capaces de reconocer frente a qué
tipo de Edificio o Condominio nos encontramos, y cuáles son las operaciones técnicas, de control
administrativo, de seguridad y otras que debemos cumplir para una adecuada marcha del proceso de
Administración del Condominio. Para lograr alcanzar altos niveles de organización debe observarse en
conjunto el cumplimiento de la implementación del modelo de 3 capas que estamos presentando, ya que de
uno ello dependerá el real impacto de gestión.
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Como una forma sencilla de analizar la temática de la administración de edificios y condominios,

aplicaremos nuestro modelo en este especifico campo de acción:
Primera capa: Capa visible, Esta representa al conjunto de condiciones de estado de un condominio, que
pueden ser fácilmente detectadas por cualquier usuario común, siendo interpretadas muchas veces como el
único factor con que se reconoce a la administración de la Comunidad. Entre ellas se encuentran elementos
tales como: presentación, orden, limpieza, seguridad, confort, operación del personal y funcionamiento de
medios (ascensores, vías de circulación, accesos) y suministros de uso diario (agua, luz, ventilación
climatización, etc.), para lo cual no se pide más que el cumplimiento diario y la satisfacción de ciertos
estándares muchas veces subjetivos.
Segunda capa: Capa Radiográfica. Está representada al conjunto de condiciones de estado de un

condominio, que no pueden ser apreciadas a simple vista y que requieren de una formación más
especializada y de herramientas e instrumentos técnicos o administrativos de control para entender su
correcto funcionamiento. En esta segunda capa, se encuentran los procedimientos, contratos, cumplimiento
de Leyes, Reglamentos, Normativas, así como sus condiciones de aplicación, perfil del personal y de
empresas, metodologías de trabajo, nivel de cumplimiento de las tareas, supervisión de trabajos y
conocimiento de las condiciones reales de los equipos y su operación. Esto significa que al personal de la
comunidad, además de cumplir con su rol y tareas propias le corresponde el control para que las que sean
delegadas en personal externo o contratista, se desarrollen normalmente.
Tercera Capa: Capa de Diseño, Es la más profunda y representa al conjunto de condiciones de estado de un
condominio, que refleja la concepción misma del proyecto, tanto desde el punto de vista técnico,
constructivo, de seguridad y de interacción con el entorno. Este nivel del conocimiento está reservado para
profesionales que dominen las directrices del origen y funcionamiento de cada una de las áreas que directa
o indirectamente se relacionan con esta actividad. En este nivel se encuentran tanto los proyectos y
especificaciones técnicas de arquitectura, estructura e instalaciones, como las pautas de manejo eficiente de
las normativas y recursos humanos, técnicos y financieros.
El gran error
Muchas comunidades postergan o evitan ciertas acciones de mantenimiento creyendo que con ello están
economizando dinero. No obstante, una reparación de emergencia acarreará, deterioros, riesgos
innecesarios y un costo significativamente mayor.
Hay administradores y miembros de Comité de Administración que se ocupan con esmero de lo que se
denomina mantenimiento de rutina, dejando en perfecto estado sólo aquello que se percibe a simple vista.
De este modo suelen satisfacer las demandas de la mayoría de los comuneros ya que algunos llegan, incluso,
a ignorar la existencia de ciertas instalaciones y, con mayor razón, desconocen sus complejidades y los
cuidados que éstas deben recibir. Es decir, actúan simplemente sobre aspectos de apariencia, (primera
capa), desatendiendo los más profundos (segunda y tercera capa), arriesgando, irresponsable e
innecesariamente, daños y pérdidas de toda índole. Los especialistas pregonan que "Por cada peso invertido
en mantenimiento, se obtiene el doble en valorización del inmueble".
¿QUÉ ES UN CONDOMINIO?
El concepto de Condominio lo hemos reservado erróneamente para referirnos exclusivamente a un grupo

de casas individuales, que comparten terrenos comunes. Por cierto, que, aunque son un condominio, el
concepto es bastante más amplio ya que involucra a todas las construcciones emplazadas en terrenos de
dominio común, independiente del destino, tamaño y altura de los inmuebles.
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Las palabras CO-DOMINIO, significa dominio con otro (s) o dominio en común.
La palabra CO_PROPIEDAD significa propiedad con otro (s) o propiedad en común.
Luego, Condominio y Copropiedad tienen, para estos efectos, un idéntico significado. La nueva Ley N°
19.537 de Copropiedad Inmobiliaria así lo consagra al señalar que todo inmueble que se acoja a ella se
llamará Condominio.
Cada una de las partes en que se divide un condominio se llama unidad. Estas pueden ser viviendas,
oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y otros, y cada uno de los
sitios que se consideren para constituir sobre ellos dominio exclusivo.
Entonces, podemos concluir que Condominio es una construcción dividida en unidades (vendibles), que
posee además bienes de dominio común o un predio donde existen simultáneamente sitios con sus
respectivas construcciones que pertenecen en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de
dominio común de todos ellos.
Es por esta razón que todos los edificios en altura aprobados por la antigua Ley Nº 6.071 'de Pisos o
Propiedad Horizontal y los que se están acogiendo a la presente Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad
Inmobiliaria, también son un Condominio.
El término Condominio es el más universal para referirse a este tipo de construcciones ya que se emplea
en muchos idiomas (español, portugués, francés, inglés, italiano, alemán) y en las naciones donde estas
lenguas se hablan. Sin embargo, en los países de habla hispana se usan también ciertos vocablos
característicos como es el caso de Argentina que los llama "consorcios" y España que los denomina "fincas".
DERECHOS DE PROPIEDAD Y COPROPIEDAD
En un condominio coexiste la propiedad y la copropiedad. Se es dueño exclusivo de la respectiva unidad y

simultáneamente, se es copropietario de los bienes de dominio común, en la debida proporción.
Ambos derechos son inseparables y, por lo tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la
transferencia del dominio, gravámen o embargo de la respectiva unidad.
Cada vez es mayor la cantidad de personas que adquieren su vivienda en un condominio y la tendencia
lógica es que ello aumente progresivamente con la demanda habitacional en las ciudades, por la
optimización de recursos de la urbanización, el alza en el valor del metro cuadrado del suelo y la escasez de
terrenos.
SINGULARIDADES DE LA LEY
La Copropiedad Inmobiliaria o Condominio, es un derecho muy particular de división de la propiedad, que

requiere normas propias y disposiciones especiales. En el caso chileno la Ley Nº 19.537 de 1997, sobre
Copropiedad Inmobiliaria o de Condominios y en el Decreto Supremo Nº 46 de 1998, del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo que es el Reglamento de la Ley señalada, son los cuerpos legales encargados de
regular estas materias.
La característica principal radica en la coexistencia de la propiedad privada sobre una unidad

determinada, y la copropiedad sobre los bienes de dominio común. Esta situación de excepción necesitaba
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de preceptos peculiares que ciertamente se reflejan en la ley antes mencionada, en la cual llegan a primar
sus normas por sobre las del Código Civil, transformándose las de este último en complementarias de la ley
señalada.
El artículo 3° de la Ley Nº 19.537 expresa que cada copropietario será dueño exclusivo de su " unidad y
comunero de los bienes de dominio común; esto significa que el titular de la " respectiva unidad (vivienda,
oficina, bodega, estacionamiento, local comercial, recinto industrial o sitios), sometido al régimen de
copropiedad inmobiliaria, dispone de un derecho de propiedad o dominio exclusivo y absoluto sobre el
mismo. Es decir, es un derecho real que involucra el total de las facultades que se pueden ejercer sobre un
bien: uso, goce y disposición, sin que nadie se pueda oponer. Dada las características propias del régimen,
este derecho sólo se ve afectado por mayores limitaciones que las del derecho común.
Por otra parte, el copropietario asume simultánea y obligatoriamente, derechos y deberes, sobre los
bienes de dominio común, los que serán permanentes e inseparables de los que tiene sobre su respectiva
unidad.
Según establece el artículo 49 de la ley, todos los condominios o comunidades de, copropietarios,
incluidos los anteriores a su entrada en vigencia (16 de diciembre de 1997), se deberán someter a sus
disposiciones, manteniendo vigentes, para los antiguos, los reglamentos de copropiedad de cada
comunidad, en lo que se refiere a:
a) Cambio de destino de las unidades del condominio.

b) Proporción que a cada copropietario corresponde sobre los bienes de dominio común
c) Porcentaje o distribución (prorrateo) para el pago de los gastos comunes.
d) Derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común que hayan sido otorgados
legalmente y,
e) Todas las otras materias que no sean contradictorias con la nueva ley.
Sin embargo, los copropietarios podrán modificar los puntos a), b),c) y d) precedentes, si unánimemente
así lo acuerdan en Asamblea Extraordinaria, velando de no contravenir las disposiciones de la ley de
condominios.
Cuando la ley 19.537 exige que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de
copropiedad, se refiere a los condominios acogidos a ella desde el momento de su entrada en vigencia. Por
lo tanto, las comunidades de copropietarios anteriores a la promulgación del actual cuerpo legal, ya cuentan
con tales facultades, sin necesidad que el reglamento lo establezca por sí mismo. Ejemplo de ello es la
singular facultad que tiene la comunidad para suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico de
aquellas unidades cuyos propietarios se encuentran morosos en el pago de tres o más cuotas de los gastos
comunes.
VIVIR EN CONDOMINIO
Vivir en un condominio es distinto a como se hace en una casa individual. Por un lado se tienen ciertas
ventajas y por otro, pueden perderse algunos privilegios o tener que abandonar algunas costumbres
características de la vivienda unifamiliar.
El hecho es que, en un condominio, es necesario limitar ciertos derechos individuales en beneficio de los
derechos comunitarios.
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La famosa frase "mis derechos terminan donde comienzan los de mi vecino", cobra aquí su máxima
expresión, ya que lo que más abunda en un condominio son precisamente los vecinos. En un edificio en
altura se puede dar el caso que los tengamos a ambos lados, al frente, arriba y abajo.
En otras palabras, el copropietario u ocupante de una unidad en un condominio, necesariamente debe

buscar el entendimiento con los demás usuarios, para poder tomar acuerdos y hacer la vida más grata.
En una comunidad, todos y cada cual deben aportar lo suyo para hacer más llevadera la convivencia,
cumpliendo en primer lugar, con las obligaciones que pueden emanar del sistema jurídico y de las
disposiciones de las autoridades; es decir, las leyes y los reglamentos de éstas, el reglamento de
copropiedad del condominio, las disposiciones sanitarias, judiciales y de seguridad, entre otras. Además,
debe considerar y respetar los acuerdos de asamblea, las indicaciones del Comité de Administración y del
administrador.
BIENES DE DOMINIO COMÚN
Los bienes de dominio común son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios. Como, por ejemplo,
el terreno, la estructura, las instalaciones generales, etc. Para el mantenimiento de estos bienes, los
copropietarios deben aportar una cuota proporcional señalada en el reglamento de copropiedad y que se
denomina gasto común.
La existencia de bienes de dominio común, genera la necesidad de mantenerlos y de alguien que los
maneje. Esto da origen a los gastos comunes y a los Administradores.
PARTICIPACION DE LA COMUNIDAD
Es importante que todos los copropietarios participen de las instancias de encuentro que se programen.
Que se involucren e informen debidamente de las materias que se discuten, de modo de actuar en conjunte
como un gran equipo que sólo tiene objetivos comunes.
Las reuniones de asamblea son obligatorias y la no concurrencia puede significar que la misma no pueda
realizarse por falta de quórum, o que no se pueda adoptar una importante resolución o tener que acatar las
decisiones que los demás aprueben.
Los acuerdos adoptados legalmente son extensibles para todos los copropietarios y/o usuarios, aunque no
hayan participado de la asamblea (u otra modalidad de aprobación), que las determinó y aunque hayan
votado en contra de la moción.
ORGANIZACIÓN DEL CONDOMINIO
Para los condominios la Ley ha determinado un tipo de organización que se asemeja mucho a lo que es
una sociedad anónima. Establece una Asamblea con todos sus propietarios, un Comité de Administración,
elegido entre sus miembros y un administrador, lo que equivale a la junta de accionistas, directorio y
gerente general, respectivamente.
La intención del legislador ha sido dotar a estas comunidades de una estructura democrática que funcione
de manera expedita y flexible en la toma de decisiones. Así deja como materia exclusiva de la asamblea sólo
aquellos asuntos que requieren un alto grado de consenso, manteniendo lógicamente injerencia y
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atribuciones suficientes como para intervenir sobre acuerdos tomados en otras instancias, si a su parecer no
representan los intereses de la comunidad.
La asamblea debe elegir a sus representantes (Comité de Administración) de entre sus integrantes, es
decir, exclusivamente entre los copropietarios. Sus facultades serán tan amplias que sólo quedarán fuera de
su competencia las quince materias reservadas para una asamblea de tipo extraordinaria.
A su vez, la asamblea o el Comité deben designar al ejecutivo (Administrador) que se encargará de dar
cumplimiento de los acuerdos de asamblea, del Comité, del reglamento de copropiedad, de las normas y
disposiciones legales.
EL ADMINISTRADOR
Según establece la ley, el condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de
copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica que designe la asamblea de copropietarios.
Como podemos apreciar, desde el punto de vista legal, no hay exigencia alguna en cuanto a las
condiciones de idoneidad que debe reunir quien tenga a su resguardo una estructura tan compleja como lo
es un condominio.
Sin embargo, al momento de otorgarle facultades y obligaciones, la ley señala una cantidad importante de
ellas, además de las que establezca el reglamento de copropiedad, la asamblea o el Comité de
administración del condominio.
El mantenimiento del edificio: su equipamiento y áreas comunes; cobranza, recaudación y manejo

financiero de los recursos económicos; dirección del personal y atención de copropietarios y residentes;
organización y control de la seguridad; representación legal de la comunidad y cumplimiento de
disposiciones legales y reglamentarias; y la preocupación constante por la vigencia y plusvalía de la
propiedad, representan una síntesis de las múltiples obligaciones que asume un Administrador al hacerse
cargo de un condominio.
La responsabilidad que conlleva la gestión del Administrador de edificios o condominios requiere de

personas altamente preparadas para enfrentarla eficientemente. El ámbito de su quehacer abarca labores
de las tres capas Y debe manejarse adecuadamente en ellas.
Resumiendo, podemos señalar que el Administrador es un profesional que ejerce un mandato al
servicio de una comunidad cuyo objetivo es el buen funcionamiento y conservación de sus bienes de
dominio común.
Perfil del Administrador de Edificios y Condominios
No es fácil la figura de este personaje ni tampoco encontrarlo en el mercado. Aunque la ley no señala
requisitos especiales para ejercer esta actividad, las responsabilidades que ésta le entrega lo asocias con un
verdadero profesional. Las comunidades, por su parte, así lo están entendiendo, exigiendo cada vez más a
quien esté al frente de su organización sea un experto. Y la experiencia se adquiere con el ejercicio de la
actividad, el conocimiento y la permanente actualización de las materias relacionadas a su disciplina.
El administrador debe desenvolverse, a lo menos someramente, en todos los ámbitos de su quehacer ya

sea: legal, laboral, técnico, administrativo-contable, seguridad, sanitario, arquitectónico, constructivo,
estructural, comercial, manejo de personal, relaciones humanas y dirección de asambleas.
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Es el gran gestor que tiene por misión velar por el correcto funcionamiento de los bienes de dominio
común de una comunidad de copropietarios, lo que compromete recursos humanos y económicos, bienes
muebles e inmuebles, servicios y sistemas, control de proveedores, presupuestos y contratos.
Con relación a los rasgos de personalidad, se espera una persona con capacidades tales como: don de
mando; buen comunicador y condiciones de liderazgo; creativo; con vocación de servicio: paciente,
tolerante, con principios éticos, capacidad de planificación y asimilación de nuevos conceptos, ordenado,
emprendedor, etc.
Las comunidades que tienen: una buena convivencia; cuentas claras y ordenadas: optimización de
recursos: medies para enfrentar imprevistos y emergencias; interés de los residentes por participar de
las actividades comunitarias; buen trato con el personal; mantenimiento adecuado, actualización y
mejoras de las instalaciones, obtienen como resultado un aumento de la plusvalía del patrimonio común
e individual y están evidenciando que detrás de ellas hay una excelente administración.
El nombramiento del administrador
La Ley Nº 19.537 señala en su artículo 22 que el nombramiento del administrador deberá constar en la
respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente.
El acta mencionada deberá incorporarse a un libro de actas foliado para luego ser reducida a escritura
pública de modo que cumpla con las exigencias legales de la representatividad que asume el administrador
desde el momento de iniciar sus actividades en el condominio.
Pero, además, se debe observar una serie de formalidades para que tenga la cualidad de documento oficial
válido. Por ejemplo:
 Identificación del condominio (Razón social, dirección y Rut de la comunidad)

 Naturaleza de la Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria).
 Citación a que, corresponde (Primera o segunda).
 Mención de haber cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.
 Listado de asistentes titulares y apoderados con poder de copropietarios.
 Acuerdos adoptados, señalando porcentajes a favor o en contra de ellos.
 Persona habilitada para reducir este documento a escritura pública
 Firmas e identificación de las personas que deben autorizar el acta.
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MÓDULO 2
EL EDIFICIO Y SUS INSTALACIONES
EL EDIFICIO
Una definición muy académica nos indica que un edificio es una construcción realizada con materiales
resistentes destinada al habitar del hombre.
Entendemos el habitar en su amplia expresión de ocupar un lugar, sea cual fuere su destino (vivienda,
trabajo, esparcimiento, culto, comercio, industria, bodegaje, etc.).
Le Corbusier, uno de los grandes arquitectos y pensadores de esta disciplina, decía, a mediados del siglo
pasado, que "la casa es una máquina de habitar''. Tal sentencia, otrora vapuleada por algunos de sus
críticos, queremos reivindicarla y asumirla con toda su fuerza para aplicarla a los edificios que hoy
habitamos y administramos:
“el edificio es una máquina de habitar”
¡Cuánto involucra esta simple frase! Recorre de un plumazo las tres capas del modelo 3CD que ya hemos
presentado. De un somero análisis de sus términos, se nos viene a la mente las siguientes relaciones:
Edificio: construcción / emplazado en un lugar determinado / materiales resistentes / ejecutado de

acuerdo a un proyecto y normativas / participación de profesionales y especialistas / recinto comunicados.
Máquina: energía / transformación / tecnología, actualización / movimiento funciones coordinadas y

complementarias / servicios y confort / piezas, mantenimiento, reparación / riesgos, seguridad.
Habitar: para el uso del hombre / para desarrollar sus funciones vitales / para protegerse del medio / para
interrelacionarse con otros.
En el edificio, a lo menos, el 75% de sus componentes, está constituido por elementos y bienes de
dominio común.
Además del terreno; la estructura, con sus cimientos, muros, pilares, vigas y losas; las instalaciones de
electricidad, agua potable, bobas de agua y sistema hidroneumático aspiración centralizadas, alcantarillado,
gas corrientes débiles, red húmeda, red seca, red inerte, sprinklers, climatización, ascensores, grupo
electrógeno, circuito cerrado de televisión, detectores de humo o calor, sistema de alarmas, control de
accesos, portones automáticos, citofonía, iluminación, control centralizado, sistema de manejo de basuras,
piscina, sauna, gimnasio, juegos infantiles, áreas de deportes, jardines, sala de uso múltiple, lavandería, etc.,
pueden formar parte del patrimonio común del condominio.
Toda esta inversión queda bajo el cuidado y responsabilidad del administrador. Aquí radica la
importancia de que la persona o empresa que se hace cargo de este bien, de tanto valor social y económico,
sea un verdadero profesional.
PROFESIONALES QUE INTERVIENE EN LA OBRA Y SUS FUNCIONES MAS PROPIAS

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Para materializar una compleja obra, como es un edificio, se requiere cumplir con todos los
requerimientos normativos y de la participación coordinada de distintos profesionales y trabajadores
especializados, durante las etapas de proyecto y construcción, teniendo siempre presente que si objetivo es
hacerla perdurable en el tiempo además de, funcional, segura y confortable para el usuario final.
PROFESIONAL FUNCIONES DURANTE LAS DISTINTAS ETAPAS
PROYECTOS CONSTRUCCIÓN
ARQUITECTURA Y COORDINACIÓN
ARQUITECTO DE LOS OTROS PROYECTOS SUPERVISIÓN DE LA OBRA
SUPERVISIÓN DE LAS
INGENIERO ESTRUCTURAL ESTRUCTURAS ESTRUCTURAS
PROYECTISTA DE INSTALACIONES SUPERVISIÓN DE LAS

INSTALACIONES INSTALACIONES
ESTUDIO DE COSTOS Y PLAZOS DE

CONSTRUCTOR EJECUCIÓN EJECUCIÓN DE LA OBRA
PRESUPUESTO DE PARTIDA O EJECUCIÓN DE SUBCONTRATO

SUBCONTRATISTA INSTALACIÓN
I.T.O. INSPECTOR TÉCNICO ---------------------------------- INSPECCIÓN TÉCNICA DE LA

DE OBRA OBRA
PARTES Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
Las partes que conforman un edificio las podemos clasificar en cuatro grandes grupos de acuerdo a la
función que en él desempeñan:
a) La Estructura
b) Las Instalaciones
c) Las Terminaciones
d) Obras Exteriores o Complementarias.
a) La Estructura
Integrada por todos los elementos soportantes del edificio es denominada también como el esqueleto
del mismo o la obra gruesa. Su función es resistir el peso propio, las sobrecargas y los esfuerzos dinámicos
que los afecten.
Entre sus elementos más importantes están las fundaciones o cimientos, las vigas, cadenas, losas,
pilares, diagonales y muros soportantes.
Es importante señalar que los elementos de la estructura forman un modo. Sus componentes están
unidos entre si (continuidad estructural) y son colaboradores solidarios de su función resistente. De ahí la
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importancia del cuidado de todos y cada uno de sus elementos ya que el daño a cualquiera de ellos podría
significar un riesgo para la estabilidad del edificio.
El profesional que está a cargo de estas materias es el Ingeniero de Estructuras, llamado comúnmente
"calculista". Su función la debe desarrollar sobre la base del proyecto de arquitectura del edificio
ateniéndose a las normas y reglamentos relacionados con los materiales y su resistencia.
El ingeniero debe, también, efectuar o encargar los estudios previos de la calidad del terreno o mecánica
de suelos del lugar donde se construirá el edificio para luego dimensionar, especificar y realizar los planos
con los elementos de la estructura propiamente tal. Posteriormente debe supervisar el avance de la obra
durante la etapa de construcción para que ésta se ejecute estrictamente conforme al proyecto.
b) Las instalaciones
Las instalaciones constituyen el conjunto de redes, equipos y artefactos destinados a dotar al edificio de
servicios básicos.
Entre las más comunes en edificios de altura podemos señalar:
 Agua potable
 Alcantarillado
 Electricidad e iluminación
 Corrientes débiles y comunicaciones
 Gas
 Climatización, Central Térmicas o Calderas, Generación Agua Caliente, Paneles Salares
 Ventilación y evacuación de gases (Extractores de Aire )
 Ascensores
 Sistema de eliminación de basura
 Seguridad y emergencia
 Computación e internet.
Cada uno de estos servicios debe estar bajo la responsabilidad de un profesional especialista que realizará
los planos y especificaciones técnicas respectivas y luego ejecutará las obras considerando rigurosamente el
proyecto de arquitectura, normas y reglamentos de los distintos Servicios Públicos y utilizando los
materiales autorizados.
c) Las terminaciones
Las terminaciones son aquellas que revisten el edificio, mejoran las condiciones de habitabilidad y le
otorgan confort al usuario.
Estos elementos protegen al habitante de las condiciones ambientales del clima y la contaminación.
En esta categoría se encuentran los revestimientos de pisos como cerámicas, alfombras o maderas;
revestimientos y pinturas de cielos y muros; puertas y ventanas, techumbres, impermeabilizaciones,
aislación térmica y acústica, artefactos sanitarios, muebles fijos de cocina y closet, etc.
Estas obras son ejecutadas directamente por el Constructor o empresa constructora o por un
Subcontratista especializado en alguna de ellas.
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d) Obras Exteriores o Complementarias
Se refieren a aquellos elementos que no son necesarios para el funcionamiento del edificio en sí y que
no están incorporados a éste sino que integran su entorn9 inmediato en el terreno que ocupan.
Los más comunes son:
• Cierras de medianeros, rejas y portones

• Pavimentos exteriores
• Jardines
• Piscina
• Pérgolas
• Juegos infantiles
• Áreas para deportes
• Áreas para animales
• Cobertizos para automóviles
• Caseta de guardia y portería
ANTECEDENTES TECNICOS DEL PROYECTO DEL EDIFICIO
La Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza, señalan una serie de condiciones que
debe cumplir el proyecto de cualquier edificio que se vaya a construir. En primer "lugar se establece que
debe estar a cargo de un arquitecto titulado en una universidad reconocida por el estado.
El arquitecto deberá desarrollar el anteproyecto de arquitectura considerando las condiciones físicas y

ambientales del terreno y su entorno, las informaciones previas de la Dirección de Obras de la Municipalidad
respectiva, las ordenanzas y normas generales los requerimientos del propietario y por supuesto teniendo
siempre presente que el usuario será el hombre. Con esos antecedentes estará en condiciones de diseñar el
edificio con los espacios y recintos internos, como también su forma, materialidad y expresión externa y, su
emplazamiento en el terreno.
El proyecto de arquitectura es un proceso intelectual muy complejo en el que deben integrarse muchas
variables para que la obra cumpla a sus requerimientos. Walter Gropius, famoso arquitecto alemán,
fundador y director de la Bauhaus y uno de los grandes en la génesis de la arquitectura contemporánea,
decía en 1937 "La buena arquitectura debiera ser una proyección de la vida misma y ello implica un
conocimiento íntimo de los problemas biológico, social, técnico y artístico"
Una vez realizado el proyecto de arquitectura, el arquitecto enviara del mismo al ingeniero estructural y a
los proyectistas de las distintas instalaciones para que ejecuten los proyectos con sus planos y
especificaciones técnicas respectivas. Este profesional deberá revisar y coordinar todos los proyectos
involucrados de tal modo de lograr una obra armónica e integrada.
También corresponderá al arquitecto la tramitación del proyecto ante la Dirección de Obras de la

Municipalidad respectiva para obtener la aprobación del mismo y el Permiso de Edificación que permitirá
iniciar las faenas de construcción. Además, una vez concluida la obra deberá solicitar la recepción final de la
misma.
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Responsabilidades legales por defectos en la construcción
La Ley Nº 20.016 fue publicada en el Diario Oficial de Chile en mayo de 2005 pero entró en vigencia en
agosto del mismo año. En ésta se establece que la responsabilidad por la calidad de la construcción está
radicada en el propietario primer vendedor y en los profesionales que en ella participan. Se dispone los
siguientes plazos para la garantía:
• 10 años: estructura del edificio (a partir de Recepción Definitiva de la Obra)
• 5 años: instalaciones (a partir de la Recepción Definitiva de la Obra)
• 3 años: terminaciones (a partir de inscripción del nuevo comprador en el Conservador)
EL EXPEDIENTE TÉCNICO
El Expediente Técnico es un legajo formado por los planos y especificaciones técnicas de los distintos
proyectos de la obra.
En otras palabras, son los documentos necesarios para solicitar el permiso de edificación y para ejecutar la
obra.
Es fundamental que en la administración de todo edificio o condominio exista una copia de su expediente
técnico para hacer frente a emergencias, mantenimiento, consultas, reparaciones o modificaciones.
Documentos del Expediente técnico
a) Planos de arquitectura
b) Planos de estructuras
c) Planos de instalaciones
d) Planos de obras exteriores o complementarias
e) Detalle constructivos
f) Especificaciones técnicas
a) Planos de arquitectura / Ejecutados bajo la responsabilidad del arquitecto
 Plano de ubicación: es un plano de planta (vista superior) en la que se señala el entorno al

terreno del edificio indicando calles más cercanas y la orientación general. Se dibuja a escala 1:500.
 Plano de emplazamiento: planta en la que se indica la ubicación exacta del edificio en el
terreno. Se debe señalar las distancias a la línea de cierro y a los medianeros. Se dibuja a escala
1:200.
 Planos de planta: corresponden a un corte horizontal y a una vista superior de cada piso
del edificio. En ellos se puede apreciar las dimensiones de cada recinto, ubicación y espesor de
muros y tabiques, puertas, ventanas, escaleras, etc. Se dibuja a escala 1:50.
 Planos de fachada o elevaciones: corresponden a una vista frontal de cada costado del
edificio donde se define su aspecto estético exterior. En ellas se puede distinguir las alturas y ancho
del total y de los elementos que dan a las caras del edificio. Se dibuja a escala 1:50.
 Planos de corte: se refieren a cortes verticales pasados por puntos significativos del
edificio. En ellos se puede ver las alturas interiores de los recintos, espesores de losas, alturas de
dinteles, alféizar, puertas Y ventanas. Se dibuja a escala 1:50.
 Perspectivas: son representaciones que dan una visión panorámica del edificio terminado
(normalmente utilizadas para la publicidad y venta de las unidades).
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b) Planos de estructuras / Ejecutados bajo la responsabilidad del ingeniero calculista:
 Planos de cimientos: definen esta parte que va enterrada bajo la cota del nivel de terreno.
 Planos de estructuras de cada piso: en ellos se detallan los distintos elementos como
pilares, vigas, cadenas, losas y muros soportantes, numerándolos y dimensionándolos.
 Detalles estructurales: son un complemento de los anteriores. Si la obra 'es de hormigón
armado se dibujarán todos los fierros viga por viga, losa por losa.
 Planos de estructura de techumbre: se detalla la solución de acuerdo al diseño de cerchas,
vigas, tijerales u otro; acotando y dimensionando todos ' sus elementos constructivos.
 Memoria de cálculo: normalmente los planos de estructuras van acompañados por este
documento en el cual se justifica matemáticamente el diseño estructural.
c) Planos de instalaciones / Elaborados por cada especialista
Cada proyectista de instalaciones debe entregar un juego de planos de planta, cortes y detalles además de
las especificaciones técnicas de rigor.
d) Planos de obras exteriores o complementarias / Ejecutados por el arquitecto
Contiene planta general y detalles de cada sector.
e) Detalles constructivos/ Elaborados bajo responsabilidad del arquitecto
En estos planos se detallan los elementos de .terminaciones indicando su materialidad, dimensiones

y características propias. Son dibujados normalmente a escala 1:20
Los más comunes son los planos de puertas y ventanas; de escaleras; de escantillones; barandas y
balcones; de closets, etc.
f) Especificaciones técnicas/ Elaboradas por cada proyectista
Las especificaciones técnicas generales (E.T.G.) son desarrolladas por el arquitecto. Es un documento
escrito donde se describen las condiciones materiales, técnicas y constructivas de cada parte o elemento
que conforma el edificio.
Las E.T.G. se dividen usualmente en cinco grandes capítulos:
1. Las obras preparatorias (o instalación de faenas)

2. La obra gruesa
3. Las instalaciones
4. Las terminaciones
5. Las obras complementarias
Las obras preparatorias se refieren a los trabajos que se realizan previo a la construcción propiamente tal.
Estas son: cierres provisorios, bodegas, oficinas, talleres, instalaciones y electricidad, despeje de terreno,
etc. Para ejecutar estos trabajos es necesario conseguir los permisos correspondientes.
Los números 2 al 5 corresponden a las partes del edificio ya analizadas.
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Los capítulos de una especificación técnica se dividen en partidas, siendo cada una de ellas la descripción
técnica y constructiva de los distintos elementos o partes que conformen un edificio. Se ordenan y numeran
según lo señalado anteriormente.
En cada partida se debe establecer los siguientes antecedentes:
• Ubicación de la partida en el edificio

• Normas nacionales que afectan a la partida (determinadas por el INN).
• Materiales que se usarán
• Mano de obra y herramientas a utilizar
• Proceso constructivo
• Condiciones de recepción
• Cuidados y precauciones posteriores a considerar antes de su uso
Se puede apreciar que, con estos antecedentes técnicos, el edificio queda totalmente definido antes de
iniciar las obras. Esto permite cubicar y presupuestar los costos que significará su posterior construcción.
CONDICIONES PARA CONSTITUIR UN CONDOMINIO
Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, la ley 19.537 establece en su artículo 1O que todo
condominio debe cumplir con las normas exigidas por este cuerpo legal y su reglamento, la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los instrumentos de
planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio.
También indica como obligación de los Directores de Obras Municipales, el verificar el cumplimiento de las
disposiciones recién indicadas, y extender el correspondiente certificado que lo declare acogido a este
régimen especial de división de la propiedad.
DOCUMENTOS QUE SE ACOMPAÑAN A LA SOLICITUD PARA ACOGERSE A 'LA COPROPIEDAD

INMOBILIARIA
• Planos de acuerdo' al artículo 11 de la Ley Nº 19.537

• Listado de esos planos con identificación y contenido
• Primer Reglamento de Copropiedad según artículo 10 de la Ley Nº 19537 (Debe incluir listado de
unidades vendibles y porcentaje de derechos sobre bienes comunes de las mismas, en base a avalúo fiscal
respectivo, según procedimiento definido por el SII en Circular Nº 28 del 48/04/98)
• Copia del formulario F2803 del SII que determina el avalúo fiscal de cada unidad
• Declaración Jurada del propietario del bien raíz y copia legalizada de escritura
• Permiso de Edificación
• Certificado de Recepción Final
• Certificado de Número de cada unidad con acceso directo desde la vía pública
• Título Profesional y Patente al día del Arquitecto
CERTIFICACION DEL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES Y APROBACION DE PLANOS
De acuerdo lo dispuesto en el artículo 10 y 11 de la Ley 19.537, constituye una atribución del Director de
Obras Municipales verificar que un condominio cumple con las normas exigidas por la Ley de
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Copropiedad inmobiliaria y su reglamento, por la L:G:U y C la O.G.U.y C., los instrumentes de planificación
territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del mismo condominio.
Verificado lo anterior, el Director de Obras Municipales deberá:

1. Extender el certificado que declare al condominio acogido al régimen de copropiedad
inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública
el primer reglamento de copropiedad y la foja y número de su Inscripción en el Registro de
Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Este certificado deberá
además señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio.
2. Aprobar los planos del condominio, los cuales deben contener:

 Singularización de cada una de las unidades en que se divide un condominio (Art. 11);
 Singularización de los bienes de dominio común (artículo11);
 Singularización de los estacionamientos que correspondan a la cantidad mínima
obligatoria que señala el plan regulador (artículo 8°);
 Singularización de los sectores en el caso a que se refiere, el inciso 3º del art. 4° y 11.
ALGUNAS SIGLAS RELACIONADAS A ESTAS MATERIAS
3CD Modelo de análisis y gestión de las tres capas de diseño

D.O.M Dirección de Obras Municipales
E.T.G Especificaciones técnicas generales
INN Instituto Nacional de Normalización
I.T.O Inspector Técnico de Obra
L.G.UyC Ley General de Urbanismo y Construcciones
MINVU Ministerio de Vivienda y urbanismo
O.G.U.yC Ordenanza General de urbanismo y construcción
SEC Superintendencia de Electricidad y Combustible
SII Servicio de Impuestos Internos.
MANTENIMIENTO EN EL CONDOMINIO
El mantenimiento se define como el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones
y edificios puedan seguir funcionando adecuadamente.
Todos los equipos y sistemas de un edificio o condominio requieren de un apropiado mantenimiento. En

algunos casos bastará una revisión periódica con intervenciones menores, en otros será necesario realizar
trabajos previos para evitar que se produzcan desgastes peligrosos y las fallas, como también se tendrá que
hacer reparaciones y enfrentar imprevistos o emergencias. Tanto las áreas y recintos comunes (salas de uso
múltiple, piscinas, jardines, juegos infantiles, etc.), las instalaciones eléctricas, de agua, gas, emergencia,
como los equipos especiales, sean estos ascensores, grupo electrógeno, bombas de agua, ,sistemas
hidroneumáticos, calderas, combate de incendio, portones automáticos, etc. tienen sus propios
requerimientos, indicaciones y recomendaciones para su correcta conservación.
La administración de la comunidad, para ejercer un correcto control, debe procurar tener a mano, en el
condominio, la información pertinente (planos, especificaciones técnicas, manuales de funcionamiento,
hojas de vida, etc.) de cada equipo e instalación, así como los antecedentes del instalador, fabricante y de la
empresa constructora, para cuando sea el caso, de planificar y organizar su gestión en esta área,
determinando cuales se mantendrán con personal propio y cuales por cuenta de profesionales externos o
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empresas especialistas, así como también cuando se proceda planificadamente con los trabajos
propiamente antes.
Idealmente mientras se efectúa el trabajo de mantenimiento en algunas instalaciones, sería

recomendable contar con un elemento paliativo, de reemplazo, que pueda ejercer la función del equipo que
se está interviniendo sin afectar la continuidad del trabajo.
El cuidado que tenga cada residente o usuario de una comunidad con los elementos comunes será factor
determinante en la conservación y vida útil de estos bienes.
El mantenimiento adecuado y bien ejecutado trae consigo para la comunidad:
 Funcionamiento óptimo de las instalaciones
 Aumenta la vida útil de los equipos
 Ahorro de costos operacionales
 Se evita pérdida de tiempo para los residentes y el personal
 No se afecta la productividad y rentabilidad del trabajo y de las organizaciones
 Se evitan riesgos de accidentes
 Se evita el descontento, reclamos y problema de convivencia
 Se evita deterioro de la imagen y gestión administrativa.
TIPOS DE MANTENIMIENTO
En atención a la oportunidad con que se actúa en estas materias, el mantenimiento se clasifica en

tres grandes categorías:
a) Mantenimiento de rutina
Es el que se desarrolla cotidianamente, por lo general sólo por si personal del condominio, bajo las
órdenes del mayordomo o del conserje y que corresponde a trabajos sin mayor especialización.
El aseo de pisos, limpieza de vidrios, recolección de basuras, reposición de ampolletas regado de jardín,
comprobación de funcionamiento de equipos (bombas de agua, ascensores, extractores, etc.),
representan las tareas más comunes de esta clase. Pertenecen a los llamados de primera capa, es decir a
aspectos visibles (ver modelo 3CD) no requiere de especialistas ni de intervenciones técnicas para su
cometido.
b) Mantenimiento preventivo
Es el que se realiza planificadamente en el tiempo, de acuerdo a las recomendaciones de profesionales

competentes, de los fabricantes de equipos y sistemas o de las indicaciones de los manuales respectivos.
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Estas labores están a cargo de especialistas y tienen por objetivo adelantarse a las fallas ya que de no actuar
se producirán de todas maneras por el cumplimiento del ciclo de vida de piezas y elementos. Con esta
acción (de segunda y tercera capa)' se impide consecuencias de daños y costos mayores como: acortamiento
de la vicia útil de las instalaciones, riesgos de accidentes, pérdidas de tiempo y deterioro de las armonías en
la comunidad.
c) Mantenimiento correctivo
Es el que ejecuta personal y empresas especializadas cuando fallan equipos e instalaciones de forma
repentina (sobrepasando las planificaciones de primera y segunda capa), pudiendo provocar emergencias y
alteración del normal desenvolvimiento de los usuarios del condominio.
En la hoja de cada equipo debemos recopilar y ordenar los datos relevantes de modo de contar con los
antecedentes suficientes que nos permita un eficiente control y llevando las estadísticas necesarias para
procesar la información, analizar los resultados y eventualmente adoptando medidas de readaptación para
optimizar su rendimiento y futuras intervenciones.
En definitiva, efectuar un mantenimiento preventivo y programado de las instalaciones y

equipamiento del condominio sólo podía producir beneficios: ahorra importantes
recursos, mantiene la continuidad de las actividades, valoriza el patrimonio de !a
comunidad y no arriesga los logros de las relaciones interpersonales
20
MÓDULO 3
ASPECTOS LEGALES
MARCO LEGAL DEL EJERCICIO DE LA ADMINITRACIÓN
La actividad de la administración de edificio y condominio, está regulada básicamente por la Ley 19.537 de
Copropietario Inmobiliaria, promulgada el 16 de diciembre de 1997 y su reglamento (D.S N°46 de 1998). Esta
nueva ley y su reglamento, vienen a reemplazar a la Ley 6.071 y D.S N°695 respectivamente, cuerpos
derogados por la propia Ley 19.537.
Para el cumplimiento de las obligaciones, el administrador debe regirse también por el Reglamento de
Copropiedad, por los acuerdos de Asamblea de Copropietarios y por las indicaciones del Comité de
Administración del respectivo edificio o condominio.
Otros cuerpos legales que un administrador debe consultar con cierta frecuencia:
 Ley General de Urbanismo y Construcción

 Ordenanza General de Urbanismo y Construcción
 Código Civil
 Código del trabajo
 Código Sanitario
 D.L N°3.607 sobre vigilancia privada y sus reglamentos (D.S N°93 y D.S N°1.773)
 Ley N°16.744 sobre accidentes del trabajo y enfermedades profesionales
 D.S N°40/1969 (reglamento sobre prevención de riesgos profesionales)
Por otra parte, existen entidades oficiales encargadas de dictar normas o ,resoluciones específicas,
permanentes o transitorias, que en muchos casos señalan responsabilidades directas o indirectas para los
administradores. Ellas son:
AUTORIDAD SANITARIA (EX SESMA)
 Resolución N°2290 sobre limpieza y desinfección de los estanques de agua potable

 Resolución N°7328 sobre eliminación de basuras
 Decreto Supremo N°48 (reglamento para calderas)
 D.S N°594 (reglamento, condiciones sanitarias y ambientales en lugares de trabajo)
 D.S N°32/1990 D.S N°322/ 1991, D.S N°4/1992 (grupos electrógenos)
 Decreto Supremo N°209 (Reglamento de Piscinas)
SEC (Superintendencia de electricidad y combustibles)
 Decreto Supremo N°222 sobre instalación de gas

 D.F.L N° sobre instalación eléctrica
 Resolución N°489 sobre inspección periódica de las instalaciones de gas.
SII (Servicio de Impuestos Internos) Procedimientos para
 Obtención de RUT
21
 Obtención del Rol de Avaluó

 Pago de retenciones de impuestos
 Certificados y declaraciones juradas de retenciones de impuestos
 Cambio de representante legal
 Libro de remuneraciones
 Timbraje de documentos y hojas sueltas.
LEGISLACIÓN CHILENA VIGENTE RELACIONADA CON EL AMBITO CONDOMIAL
ORIGEN IDENTIFICACIÓN DEL DESCRIPCIÓN

SECTOR CUERPO LEGAL
Ley que regula un régimen especial de
Ley 19.537/1997 propiedad inmobiliaria, con el objeto establecer
Vivienda Ley de copropiedad Inmobiliaria condominios integrados por inmuebles divididos en
(ley de Condominio) unidades sobre las cuales se pueda constituir
dominio exclusivo a favor de distintos
propietarios, manteniendo uno o más bienes en
el dominio común de todos ellos.
Reglamento que se aplica a los condominios
D.S N°46 /1998 acogidos a la Ley Nº 19.537 y que regula con mayor
Reglamento de la Ley 19.537 detalle las obligaciones, facultades, prohibiciones y
Vivienda sanciones de los copropietarios, la asamblea,
el Comité Administración y el
Administrador
Reglamento que contiene disposiciones
D.S N°230 /1998 destinadas a definir en esta categoría de
Reglamento Tipo de Copropiedad condominios los derechos y obligaciones entre los
Vivienda Para condominios de viviendas copropietarios, definición y derechos sobre los
sociales bienes de dominio común contribución a los
gastos comunes y administración.
Ley General que contiene los principios,
D.F.L N°458 / 1975 atribuciones, potestades, facultades,
Vivienda Ley General de Urbanismo y responsabilidades, derechos, sanciones y demás
construcción normas que rigen a los organismos,
funcionarios profesionales y particulares, en las
acciones de planificación urbana, urbanización y,
construcción.
Reglamento de la Ley General de urbanismo
y Construcciones: regula el procedimiento
Vivienda D.S N°47/1992 administrativo el proceso de planificación
Ordenanza General de urbana, el proceso de urbanización, el proceso
Urbanismo y Construcción de construcción, y los estándares técnicos de
diseño y de construcción exigibles en los dos
últimos.
Ley que forma parte de la Ley General de
Ley N°20.016 /2005 Urbanismo y Construcciones que fija las
Calidad de la Construcción responsabilidades y los plazos escalonados para
Vivienda hacer efectivas las garantías por fallas o defectos
estructurales, en instalaciones y terminaciones de
22
una construcción.
Ley que establece la obligatoriedad de un Seguro
Ley N°16.744/1968 Social contra Riesgos de Accidentes del
Accidentes de Trabajo y Trabajo Accidentes de Trayecto y Enfermedades
TRABAJO Enfermedades profesionales profesionales para todos los trabajadores y
estudiantes que se indica, debiendo cubrir la
prevención de riesgos. prestaciones de salud e
indemnización a los afectados
Este es uno de los Reglamentos de la Ley Nº
D.S N°40 /1966 16.744 cuya finalidad es establecer en los distintos
Reglamento sobre prevención de niveles de responsabilidad, la obligatoriedad de
TRABAJO Riesgos Profesionales desarrollar una organización y estrategias para
prevenir accidentes, desde los organismos
administradores de la Ley (Mutualidades e INP)
hasta el interior de las empresas.
Reglamento que contiene disposiciones
D.S N°594 /2000 destinadas a velar porque en los lugares de trabajo
SALUD Reglamento Condiciones existan condiciones sanitarias y ambientales que
Sanitarias y ambientales en lugares resguarden la salud y el bienestar de las personas
de trabajo. que allí se desempeñan incorporando los adelantos
técnicos y científicos ocurridos.
Reglamento que establece que las piscinas de
D.S.N°209/2003 condominios son de uso público restringido y por lo
SALUD Reglamento Interno de tanto deben regirse plenamente por las
Seguridad para el uso de Piscinas disposiciones de esta normativa.
DECRETO LEY N°3.607/1981 Ley que regula el funcionamiento de vigilantes

INTERIOR Ley de Vigilancia Privada privados y guardias de seguridad que cumplirán
labores de seguridad al interior de recintos y para
el transporte de valores. Se estable las condiciones
que deberán reunir estos trabajadores y sus
empleadores y el control que ejercerá la prefectura
de Carabineros.
Reglamento de D.L N°3.607 que se aplica sólo a
D.S N°1773/1994 los vigilantes privados, señalando los requisitos que
INTERIOR Reglamento del D.L N°3.607 deben cumplir, entre ellos no tener antecedentes
penales, salud compatible, curso de especialización,
etc.
Reglamento del D.L N°3.607 que se aplica a los
D.S N°93/1984 guardias de seguridad, nocheros, porteros,
DEFENSA Reglamento del artículo 5° bis del rondines, señalando los requisitos que deben
D.L N°3.607 cumplir.
Reglamento que establece las condiciones

D.S N°48/1984 generales de construcción, instalación,
SALUD Reglamento de calderas y mantenimiento, operación y seguridad que deberá
Generadores de vapor reunir todas las calderas en que se generen fluidos
a temperaturas y presiones superiores a la
atmosfera, (móviles o estacionarias).
Ley que fija las condiciones para establecer
VIVIENDA Ley N°18.101 /1982 contratos de arrendamientos, señalando las
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Arrendamientos de bienes raíces obligaciones, derechos y sanciones a arrendador y

Urbanos arrendatario de bienes raíces que se encuentren en
el radio urbano.
Ley que tiene por objeto normar las relaciones
Ley N°19.496 /1997 entre proveedores y consumidores, establecer las
ECONOMÍA Ley de Protección de los infracciones en perjuicio del consumidor y señalar
derechos de el procedimiento aplicable en estas materias.
Los consumidores
Ley que fija las condiciones relacionadas con la
D.F.L N°1982 producción, el transporte, la distribución, el
MINERIA Ley general de Servicios régimen de concesiones y tarifas de la energía
Eléctricos eléctrica y las funciones del Estado en esta materia.
Reglamento que tiene por objeto establecer los

D.S N°222/1995 requisitos mínimos de seguridad que deben cumplir
ECONOMIA Reglamento sobre instalaciones las instalaciones interiores de gas para proteger a
Interiores de gas personas y bienes. Sus disposiciones regulan el
proyecto, la construcción, la puesta en servicio, el
mantenimiento y la fiscalización de estas
instalaciones.
Resolución que establece el procedimiento para
ECONOMIA R.E N°489/1999 efectuar la inspección periódica de las instalaciones
Resolución exenta sobre de gas y de los productos colectivos de evacuación
inspección de gases producto de la combustión.
Periódica de las instalaciones de
gas
Conjunto de normas legales sistemáticas que
D.F.L N° 1/2000 contiene lo estatuido sobre régimen jurídico,
JUSTICIA Código Civil aplicable a personas, bienes, sucesiones,
obligaciones y contratos.
COD-18742/1874 Conjunto de normas legales sistemáticas que
Código Penal define los delitos y las faltas, sus correspondientes
JUSTICIA penas y las responsabilidades de ello derivadas.
Conjunto de normas legales sistemáticas que

TRABAJO D.F.L N°1/2003 regula las relaciones laborales entre los
Código del trabajo empleadores y los trabajadores.
Conjunto de normas legales sistemáticas que rige
SALUD D.F.L N°725/1968 todas las cuestiones relacionadas con el fomento,
Código sanitario protección y recuperación de la salud de los
habitantes.
Conjunto de normas legales sistemáticas que rige
HACIENDA Decreto Ley N° 830 /1974 todas las cuestiones relacionadas con la tributación
Código Tributario fiscal interna y competencia del SII
Situación de edificios acogidos a ley anterior
De acuerdo I Artículo Nº 49 de la Ley 19.537, sus disposiciones regirán también para las comunidades de
copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal (6.071) con anterioridad su vigencia. No obstante
!o anterior, continuarán aplicándose a dichas comunidades !las normas de su respectivo Reglamento de
Copropiedad, relativas a:
24
 Cambio de destino de las unidades del condominio.

 Proporción o porcentaje (dominio) que a cada copropietario corresponda sobre los bienes
comunes.
 Proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponda sobre el pago de los
gastos comunes.
 Derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes legalmente constituidos.
Sin embargo, por acuerdo unánime la asamblea de copropietarios podrá someter también estas materias
a las normas de la nueva Ley 19.537.
La nueva ley establece además que en los casos que ésta exija que una determinada facultad o derecho
esté establecida en el reglamento de copropiedad, se presumirá que tal disposición está contenida en dicho
documento, por lo que no requiere modificación alguna de su texto para actuar con competencia.
Objetivos que persigue la nueva Ley Nº 19.537
1. Contar con una legislación moderna y orgánica que responda a las necesidades de las comunidades
de copropietarios de edificios y viviendas, y que al mismo tiempo contenga en un solo texto legal todas
las normas relativas a la copropiedad, y a que su vez sea flexible en su aplicación, reconociendo nuevas
formas de vida en comunidad y sancionando legalmente la existencia de los actuales condominios.
2. Facilitar la realización de inversiones que permitan la ejecución de proyectos de gran envergadura,

sin que se generen problemas de convivencia y administración. Al mismo tiempo, la ley debe permitir la
renovación y conservación del patrimonio inmobiliario urbano, normando el reciclaje de edificios o la
adecuación de los mismos a los nuevos usos de suelos que permitan los diferentes instrumentos de
planificación territorial.
3. Responder a los requerimientos de la planificación urbana, contribuyendo a la formación de los

espacios públicos consultados en los planos reguladores comunales.
4. Flexibilizar la administración de los grandes conjuntos habitacionales, que en la práctica presentan

innumerables problemas en razón de su tamaño, reconociendo la existencia de administraciones
sectorizadas que faciliten su funcionamiento.
5. Hacer realidad el principio de autonomía de la voluntad, privilegiando el acuerdo de los

copropietarios por sobre la existencia de normas reglamentarias de detalle que han probado ser
ineficaces para solucionar la gran gama de situaciones que presenta la vida diaria en copropiedad.
6. Dictar un conjunto de normas especiales, que aborden la realidad de las comunidades de viviendas
sociales, por tener éstas características particulares.
ESTRUCTURA DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
La nueva ley cuenta con 50 artículos permanentes y un artículo transitorio, organizados en cinco tirulos.
Título I: Del régimen de Copropiedad Inmobiliaria
Contiene la definición de los principales conceptos empleados por la ley, entre ellos condominios,
unidades, bienes comunes, y las exigidas para acogerse al nuevo régimen legal (artículo 1 al 16).
25
Título II: De la administración de los Condominios
En él se contemplan los órganos de administración, los quorum para constituir asambleas, los quórum
de aprobación de acuerdo, etc. Se establecen a quien correspondan resolver las dificultades entre los
copropietarios (artículos 17 al 35)
Título III: De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad

Inmobiliaria.
En él se señalan exigencias relativas a la seguridad de los condominios, la obligación de contar con

seguros, con planes de emergencia ante catástrofes naturales o incendios y todo lo concerniente al
término del régimen de copropiedad.
(artículo 36 al 38)
Título IV: de los condominios de viviendas sociales
En él se contemplan normas especiales aplicables a este tipo de condominios. Por ejemplo se faculta a
diversos servicios públicos para invertir en ellos.
(artículos 39 al 46)
Título V: disposiciones generales
Se establece la derogación de los cuerpos vigentes a la fecha de su publicación, con sus excepciones y la
obligación de los municipio de desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los
habitantes de los condominios de viviendas sociales (artículo 47 al 50 y artículo transitorio)
Ley N°20.016/ 2005/Ley de calidad de la construcción
Esta Ley, que forma parte de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, fue publicada en el Diario
Oficial de Chile en mayo de 2005 pero entró en vigencia en agosto del mismo año. De ésta se desprende que
la responsabilidad por las fallas o defectos de la construcción está radicada en el propietario primer
vendedor Y en los profesionales que en ella participan.
Se dispone los siguientes plazos para la garantía
 10 años: para la estructura del edificio (a partir de recepción definitiva de la obra)

 5 años: para las instalaciones (a partir de la recepción definitiva de la obra)
 3 años: terminaciones (a partir de inscripción del nuevo comprador en el conservador)
BIENES DE DOMINIO COMÚN
Corresponden a la materia a administrar. La existencia de estos bienes y elementos comunes genera la

necesidad de contar con una organización y con alguna persona especializada que los administre.
La ley distingue cinco tipos de bienes comunes:

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a) los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del condominio. Entre estos podemos encontrar el terreno común, la
estructura del edificio, sus fachadas, la techumbre, las instalaciones generales (agua, gas,
electricidad, calefacción, etc.).
b) Los que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades
de dominio exclusivo. Por ejemplo, el. acceso al edificio, los pasillos, las cajas de escaleras,
dependencias de servicios comunes, etc.
c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio.
d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y

el esparcimiento comunes de los copropietarios.
e) Aquellos a los que se les otorgue este carácter en el reglamento de copropiedad.
La singularización de los bienes de dominio común deberá constar en los planos que debe presentar el
primer propietario o la inmobiliaria a la Dirección de Obras Municipales respectiva para solicitar que
el inmueble en cuestión sea acogido como condominio de acuerdo a la ley.
La propiedad de estos bienes es común a todos los copropietarios en la debida proporción de dominio que
se establece en el reglamento de copropiedad, y es inseparable del derecho de propiedad que se tiene sobre
la unidad exclusiva.
Existiendo bienes que son comunes a todos los copropietarios con el respectivo derecho a uso y goce de
los mismos, se genera una obligación natural de mantenerlos, cuidarlos y en definitiva contribuir con la
cuota correspondiente para lograr esos objetivos. A esto es lo que llamamos gastos comunes.
GASTOS COMUNES
Son los necesarios para la administración, mantenimiento, reparación y uso de los bienes comunes,
estando obligados a su pago todos los copropietarios, en la proporción preestablecida en el reglamento de
copropiedad, la que normalmente coincide con el porcentaje de derechos sobre los bienes comunes.
Los gastos comunes se clasifican en:
• Ordinarios (administración, mantenimiento, reparación y Uso o consumo)

• Extraordinarios, los adicionales y distintos de los anteriores.
Cabe señalar que si bien el origen de un gasto puede ser de tipo extraordinario su mantenimiento
posterior se incorpora a la categoría de ordinario.
ORGANOS DE ADMINITRACION DE UN CONDOMINIO
La ley consagra tres órganos de administración de un condominio con facultades específicas

complementarias, ellos son:
A. Asamblea de Copropietarios
B. Comité de Administración
C. Administrador
27
A.ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Está formada por todos los copropietarios y constituye la autoridad máxima. Se rige por el principio de las
mayorías y es soberana para tomar los acuerdos que estime conveniente, mientras no se transgreda la ley,
obligando a toda la comunidad a su cumplimiento.
'En el artículo 17 de la Ley Nº 19.537 está contenido lo esencial del funcionamiento de la asamblea en el
condominio. Este artículo comienza resaltando que "Todo lo concerniente a la administración del edificio
será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea".
Las sesiones podrán ser ordinarias o extraordinarias,
Materias de sesiones ordinarias:
 Cuenta documentada de la gestión del administrador correspondiente a los últimos doce

meses.
 Cualquier tema relacionado a los intereses de los copropietarios, salvo los que sean
materia de sesiones extraordinarias.
Materias de sesiones extraordinarias
1. Modificación del reglamento de copropiedad. (N)

2. Cambio de destino de las unidades del condominio. ,
3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivo y otras formas de aprovechamiento de los bienes
comunes. (N)
4. Enajenación o arrendamiento o constitución de gravámenes sobre los bienes de dominio común.
(N)
5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio. (N)
6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para dejar sin efecto la declaración que acogió el
condominio a la Ley. (N)
7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes. (N)
8. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses del equivalente a
seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al articuló 26 y
establecer subadministraciones en un mismo condominio.
(N) Asamblea a las que debe asistir un Notario (Articulo 20)
Además la ley señala otras 5 materias que sólo deben tratarse en asamblea extraordinaria:
Fondo de reserva (7), Primer reglamento de copropiedad (30), Plan de emergencia ante siniestros (36),
Demolición del condominio (37) Y Reglamento copropiedad antigua ley (49)
Consulta por escrito
Como una práctica y eficaz alternativa, la Ley de Condominios señala en su artículo Nº \ 7 que todas las
materias que deban tratarse en asambleas extraordinarias y que correspondan a los números 1, cuando no
alteren los derechos en el condominio, y los números 7. 8, 9 y 10, podrán también ser objeto de consulta por
escrito a los copropietarios. Esta se aprobará con, a lo menos, el 75 % de los derechos en el condominio.
28
Asistencia de un Notario
A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias señaladas en los
números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 y para las asambleas citadas por el juez de policía local (Artículo 33),
deberá asistir un notario, quien deberá certificar o levantar la acta respectiva, en la que se dejará constancia
de los quórum obtenidos en cada caso.
Primeras asambleas
Primera asamblea (Artículo 21)
 Presidida por: el administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe

la asamblea mediante sorteo.
 Principal objetivo: designar el Comité de Administración
Primera asamblea extraordinaria (Artículo 30)

 Convocada por : el administrador
 Cuando : una vez enajenado el 75% de las unidades de un condominio nuevo.
 Objetivo : Pronunciarse sobre el mantenimiento, modificación o sustitución del
reglamento de copropiedad.
Si esta asamblea extraordinaria es, además, la primera de todas las asambleas en el condominio,
entendemos que deberá cumplir con las indicaciones señaladas para la primera asamblea, es decir, será
presidida por el administrador, si lo hubiere, y deberá designarse e1 Comité de Administración.
Otras consideraciones:
 Las sesiones ordinarias se celebraran, a lo menos, una vez al año (Articulo 17).
 En sesión extraordinaria sólo podrán tratarse las materias indicadas en la convocatoria.
 Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que sea necesario, o a petición del
Comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 15%, de los
derechos (Artículo 17).
 Las sesiones de asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el
Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar situado en la misma comuna
(Artículo 18).
 Sólo les copropietarios hábiles (aquellos que se encuentran al día en el pago de sus gastos
comunes). Podrán optar a cargos de representación y concurrir con su voto a los acuerdos que se
adopten (Artículo 20).
 Cada interesado tendrá sólo un voto, el que será proporcional a sus derechos en los bienes
de dominio común (artículo 20).
 Si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el
administrador o cualquier copropietario podrá recurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo
33. (Artículo 19).
29
ASAMBLEAS:MATERIAS Y QUÓRUM
TIPOS DE MATERIAS QUE PUEDEN Q. PRIMERA Q. SEGUNDA Q. ACUERDOS

ASAMBLEA TRATARSE CITACIÓN CITACION
Cualquier tema relacionado con los 60% de derechos en el Los propietarios que asistan Mayoría absoluta de los
ORDINARIAS intereses de los copropietarios, salvo los condominio derechos de los asistentes.
que sean materia exclusiva de sesiones
extraordinarias.
-Numero 8,9 y 10 del artículo 17;

-artículo 7° (creación fondo de
reserva).
-articulo 30 (pronunciamiento sobre el
EXTRAORDINARIA reglamento de copropiedad original).
(REGLA GENERAL) -articulo 36 (aprobación del plan de
emergencia ante siniestros P.E.S)
-articulo 37 (procedimiento frente a 80% de derechos en el 60% de derechos en el 75% de derechos de los
decreto de demolición del condominio) y condominio condominio asistentes.
-articulo 49 (renuncia a ciertas
facultades otorgadas por extensión en la
actual legislación con respecto a
reglamentos de copropiedad dictados
con anterioridad a su entrada en
vigencia)
EXTRAORDINARIA (B) Números 1 al 7 del artículo 17 (a 80% de derechos en el 80% de derechos en el 75% de derechos en el
excepción de la materia señalada en (C) condominio condominio condominio
EXTRAORDINARIA (C ) Número 1 del artículo 17= Unanimidad de los Unanimidad de los Unanimidad de los
modificación al reglamento de copropietarios copropietarios copropietarios.
copropiedad cuando incide en la
alteración del porcentaje de los derechos
de los copropietarios sobre los bienes de
dominio comun.
30
Cómo deben calcularse los porcentajes de participación
Es importante destacar que el universo a considerar como posibles participantes de una asamblea debe
obtenerse de aquellos que están en condiciones legales para hacerlo. O sea los copropietarios hábiles (los
que están al día en el pago de sus gastos comunes).
Así por ejemplo, Si en un condominio existe una morosidad del 15% en el pago de los gastos comunes al
momento de celebrar la reunión de asamblea, el 100% a considerar para los cálculos de los quórum exigidos
en cada oportunidad es sobre la base del 85% habilitado. Por lo tanto, usando el mismo valor del ejemplo,
veremos que se produce una baja sustancial en los porcentajes reales que se necesitan para cumplir con el
quórum requerido para sesionar o para tomar algún acuerdo como se indica en el siguiente cuadro:
QUÖRUM PORCENTAJE REAL

REQUERIDO DE DOMINIO
100% 85%
80% 68%
75% 60%
60% 51%
Sólo se exceptúa de estas consideraciones el caso (C) de asamblea extraordinaria en la que se requiere
que todos los derechos en el condominio, tanto hábiles como morosos, estén presentes o representados.
Además el acuerdo para la modificación de los porcentajes de dominio sobre los bienes de dominio común
debe tomarse por unanimidad (1.00%)
Lapso entre primera y segunda citación
Asamblea ordinaria: medio hora a seis horas

Asamblea extraordinaria: cinco a quince días
Citación a asamblea
Para cumplir con las indicaciones legales, como una manera de ser más transparente y evitar
complicaciones futuras, es recomendable que el documento de la citación o convocatoria cumpla con las
siguientes formalidades:
 Se debe citar a todos los copropietarios (Hábiles y morosos).

 La convocatoria se debe entregar personalmente o enviar por carta certificada a cada
copropietario a la dirección que cada cual hubiere registrado en la administración. De lo contrario
se entenderá que su domicilio lo tiene en la respectiva unidad del condominio.
 Quien cita a esta reunión es el Comité de Administración en la persona de su Presidente. Si
éste no hiciere, asumirá esta función el administrador. Si ninguno de los dos cumple con esta
obligación, cualquier copropietario puede recurrir al juez para que él haga la citación
correspondiente.
 Con relación a la fecha ce la reunión, la convocatoria se debe entregar con una anticipación
minina de cinco días y que no exceda de quince.
 El documento de convocatoria deberá ir firmado por la persona responsable de la citación,
además de señalar todas las referencias que identifiquen la reunión, tales como:
- Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria)
- Fecha y hora de la primera y segunda citación
- Dirección y lugar exacto
- Materias a tratar
31
B. COMITÉ DE ADMINISTRACION
El comité de Administración, que viene a reemplazar a la Junta de Vigilancia del anterior cuerpo legal: no
sólo es un órgano de nexo entre la asamblea y el administrador, sino que tiene sus propias obligaciones y
facultades que lo transforman en una entidad clave para el funcionamiento del condominio. Tanto es así,
que se puede dar el caso que la asamblea decida no contratar los servicios de un administrador, pero jamás
podrá resolver no nombrar su Comité de Administración, obligación que se debe cumplir en la primera
sesión de la asamblea de copropietarios.
De acuerdo a las nuevas disposiciones legales, al Comité de Administración le corresponde representar a

la asamblea con todas sus facultades, a excepción de aquellas materias que deban tratarse exclusivamente
en una asamblea extraordinaria.
Requisitos para integrar el comité
• Ser copropietario del condominio.

• Tener la condición de hábil.
Es decir, sólo pueden integrar el Comité los propietarios o sus cónyuges; y los representantes de
las personas jurídicas que sean propietarios en el condominio. En el caso que una unidad pertenezca a varias
personas, uno cualquiera de ellos podrá ser designado en el cargo. Pero, de ninguna manera otros parientes
del titular (padres, hijos, hermanos) podrán formar parte de este órgano. Tampoco los arrendatarios ni el
administrador, aunque tengan un poder amplio o específico, podrán hacerlo.
La otra condición señalada es que el copropietario tenga calidad de hábil, o sea que esté al día en el pago
de sus gastos comunes al momento de su designación.
¿Cómo se designa el comité?
La ley no señala un método específico para la elección. Sólo indica que el condominio en su primera sesión
de asamblea debe designar un Comité de Administración. Por este motivo en el reglamento de copropiedad
o, en su defecto, la propia asamblea deberá determinar el sistema más adecuado, simple y democrático
para concretar los acuerdos y nombrar a sus dirigentes.
Debemos partir por descartar el procedimiento del voto secreto, salvo que todos los participantes tengan
una idéntica ponderación. Como es sabido el valor del voto de cada copropietario es proporcional y está
determinado por el porcentaje sobre los derechos que en el condominio tiene cada cual. A su vez este
coeficiente se fija originalmente en el reglamento de copropiedad sobre la base del avalúo fiscal o la
superficie de la unidad, dependiendo la ley que acogió al condominio. Esto obliga a que todo sufragante
tenga que identificar su voto de modo de saber exactamente cuál es su incidencia para la toma de cualquier
acuerdo comunitario.
En determinadas comunidades muy participativas y escasas por cierto, se ha establecido una modalidad
de preinscripción de candidatos, los que deben publicar una pequeña reseña de sus habilidades y
disponibilidades, de tal manera que los copropietarios tengan el tiempo suficiente como para conocer algo
de ellos y entregar su preferencia informadamente.
Algunos, con alma de políticos, han aparecido haciendo promesas para ganarse a las mayorías
silenciosas. En otros casos la preinscripción es por listas completas donde la comunidad vota por una u otra
eligiendo a todos sus candidatos de una sola vez.
32
Pero volvamos a la realidad. En la mayoría de los casos los copropietarios buscan cualquier excusa para
evitar ser nominados. Cuesta mucho encontrar voluntarios que estén dispuestos a asumir graciosamente
responsabilidades, dedicando tiempo a los demás, perdiendo parte de su tranquilidad, recibiendo
descalificaciones e insultos por nada y corriendo el riesgo de ser más despreciados y difamados que el
administrador en el Libro de Reclamos (y Sugerencias). Por esta razón lo habitual es que el proceso
eleccionario • del Comité de Administración sea más bien una sucesión de intentos por halagarse y
convencerse unos a otros de que los otros son mejores candidatos que los unos, con el fiel compromiso de
los unos de colaborar con los otros cuando estos últimos ejerzan su función.
Cantidad de integrantes
En su artículo 21, la Ley Nº 19.537 consigna que el Comité de Administración estará formado, a lo
menos, por tres personas sin fijar límites máximos a la cantidad de integrantes.
Contar con más de tres personas en el Comité puede traer consigo ventajas y desventajas
Ventajas
 Se reciben más opiniones, pudiendo enriquecer los acuerdos
 Se reparten mejor las responsabilidades
 Mayor representatividad y compromisos de los copropietarios
 Si alguno no puede asistir, es más fácil lograr el quórum para sesionar.
Desventajas
 Si el número es excesivo resulta poco operativo y el trabajo en equipo se diluye
 Es más difícil hacer coincidir una fecha para las reuniones
 Para que la sesión sea válida debe asistir la mayoría de sus integrantes.
Sumando y restando pareciera ser que la alternativa más adecuada es la que plantea el reglamento de la
Ley en su artículo 24 que señala la posibilidad de contar con miembros titulares y suplentes para el caso de
ausencia, renuncia o impedimento de los primeros.
La única dificultad es que esta modalidad debe estar contemplada en el reglamento de copropiedad, cosa
que nos parece dificulta enormemente su aplicación. Estimamos que debiera modificarse esta indicación ya
que la asamblea ordinaria es una instancia más que suficiente como para regular directamente estas
materias de tipo operativas.
En caso de existir subadministraciones en el condominio, el comité deberá estar integrado por un

representante de cada una de ellas no pudiendo éste, ser inferior a tres personas.
(Artículo 30 del reglamento de la ley).
Designación del presidente
La asamblea tiene la facultad de designar al presidente del Comité de Administración y si no lo hiciere, lo

nombrará el propio Comité (Artículo 21 de la Ley 19.537).
Con relación a la continuidad del cargo de Presidente del Comité, si el reglamento de copropiedad o la
asamblea no se pronuncian particularmente sobre la materia, entendemos que, se mantendrá en su función
mientras él pertenezca a ese órgano, si su designación fue efectuada por la asamblea. Por el contrario, si tal
nombramiento fue determinado por el propio Comité, éste podría establecer cargos rotatorios o, en un caso
dado, relevar del cargo al Presidente si a juicio de la mayoría de sus integrantes fuere necesario, situación
que de ninguna manera implica para el involucrado que deba abandonar el Comité.
33
Permanencia, renuncia o remoción de los miembros del comité
La ley establece que el Comité de Administración durara en sus funciones el período que le fije la
Asamblea, el que no podrá exceder de tres años, si n perjuicio de poder ser reelegido sucesiva e
indefinidamente por iguales períodos. (Artículo 21 de la Ley 19.537). La permanencia en el cargo, desde el
punto de vista del resto de los copropietarios, dependerá de la calidad de su desempeño, de su habilidad
para conducir los hilos del condominio, de la atención otorgada a las demandas de los residentes o de la
falta de interés de otros en asumir compromisos o las ganas de algunos de incorporarse a cargos de
representación.
Remoción: La designación de los miembros del Comité es materia propia de una sesión ordinaria. No
obstante, para su remoción, parcial o total, se requerirá de una sesión extraordinaria o la modalidad de una
consulta por escrito que cuente con las mayorías señaladas en el artículo 17 de la Ley, es decir, cuando esté
firmada por los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.
Renuncia voluntaria: Por tratarse de cargos voluntarios, no existe ningún impedimento legal para que los
integrantes del Comité renuncien al cargo en cualquier instante, sin necesidad de expresión de causa. Sólo
su grado de compromiso, responsabilidad, capacidad de aguante o tolerancia y también, en ciertas
oportunidades, intereses particulares, lo mantendrán al frente de esta poco reconocida labor. Sin embargo,
por constituir su nombramiento un hecho solemne por parte de la asamblea, el que consta en el acta
respectiva, quien renuncia debería expresarlo por escrito o quedar ratificado en el acta correspondiente de
la sesión de Comité o asamblea donde presentó su dimensión.
Las renuncias a estos cargos son más frecuentes de lo que es dable esperar y por ello resulta muy
conveniente contar por anticipado con una cantidad de miembros suplentes equivalentes a los titulares del
Comité, señalando claramente el orden para la incorporación de cada uno de ellos.
No existe un reglamento de procedimientos ni indicación en la Ley sobre estas situaciones por lo que cada
comunidad fijará sus condiciones de acuerdo a sus necesidades. Así por ejemplo podrá solicitarse al
renunciante que se mantenga en funciones, por razones prácticas mientras sea imprescindible, ya sea por
ausencia de otros integrantes o por no contar con alternativas de firmas para girar sobre la cuenta corriente
bancaria, etc. Ahora bien si la persona que renuncia se niega a seguir participando o lo hace porque debe
ausentarse del país, su dimisión se transforma en instantánea y no habrá nada que hacer.
Ante quién responde el Comité
Ciertamente que ante la asamblea que lo designó. La ley tampoco se pronuncia sobre formalidad alguna a
este respecto. No obstante, cualquier propietario podrá recurrir al juez de policía local si estimare que el
comportamiento del Comité o de cualquiera de sus integrantes está reñido con la ley o se apreciare un
notable abandono de sus funciones.
Lo que sí está perfectamente definido es la obligatoriedad de llevar un libro de actas exclusivo de las
sesiones de este organismo, el que, junto al de las reuniones de asamblea, deben permanecer bajo la
custodia de su. Presidente. Este libro será, en definitiva, el mejor reflejo del ejercicio de los representantes
de la asamblea. Ahí deben constar los acuerdos, respaldos y las normas o reglamentos que hayan sido
dictados para facilitar "el buen orden y administración del condominio”.
Los miembros del Comité de Administración ha sido elegidos para representar a la asamblea no sólo con
las facultades legales que ello conlleva, sino para atender los requerimientos; escuchar y canalizar
opiniones, sugerencias y críticas, sin abusar del efímero poder que se puede tener en un momento
determinado. Por su parte los copropietarios deben confiar en sus delegados, aportando ideas, apoyando la
gestión y no entorpeciendo su accionar o buscando privilegios particulares; Siempre es bueno recordar por
34
ambas partes, que cualquier integrante de la comunidad puede el día de mañana formar parte del Comité y
quienes forman este cuerpo volverán a ser uno más de los comuneros.
Directriz de funcionamiento
 Las reuniones del Comité podrán efectuarse cuando se estime conveniente.

 Para que ésta sea válida es necesario que asista, a lo menos, la mayoría de sus miembros,
los que deben participar en forma personal, ya que para estos casos la ley no permite la
representación de estas personas (artículo 24 del Reglamento de la Ley).
 Los acuerdos del Comité deben adoptarse por la mayoría de los asistentes. El voto de cada
miembro del Comité tiene igual valor; es decir, no se aplica la proporcionalidad determinada para
dirimir en el caso de la Asamblea y, el voto del Presidente tampoco tiene una ponderación o
condición diferente de la del resto de los integrantes.
 De los acuerdos que adopte el Comité, se dejará constancia en un libro de actas exclusivo
de esta entidad.
 Es importante resaltar que el Comité se desenvuelve como un organismo colegiado. Es
decir, como cm todo y no como personas individuales. Sin embargo, hay materias que son propias
del Presidente del Comité de Administración y otras que son funciones que puede ejecutar
cualquiera de sus integrantes.
Deberes y derechos del comité
Como ya lo hemos indicado, el Comité de Administración tiene la representación de la Asamblea con

todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de Asamblea Extraordinaria. Vale decir, que
el Comité podrá ejercer cualquier función propia de una Asamblea Ordinaria. Podrá dictar normas y tomar
acuerdos, los que se mantendrán vigentes mientras no sean revocados o modificados por la Asamblea de
Copropietarios o el propio Comité.
Un ejemplo característico de esta aplicación es la dictación de reglamentos internos de convivencia y el
nombramiento del administrador
Además de las atribuciones que emanan de la propia ley, al Comité le corresponde las que determine el
Reglamento de Copropiedad o la Asamblea.
Atribuciones leales del Comité
(Se indicará entre paréntesis el número del artículo de la Ley Nº 19.337 en que esa materia aparece
mencionada o con más detalle si corresponde a otro cuerpo legal)
A. Del comité como un todo

1. Autorizar corte de suministro eléctrico a deudores morosos (5)
2. Aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes (6)
3. Depósitos e inversiones del fondo de reserva (7)
4. Convocatoria a sesiones extraordinarias de asambleas (17)
5. Determinación de lugar de celebración de asambleas (18)

6. Ejecución de acuerdos de asamblea (20)
7. Firmar libro de actas (20)
8. Representación de la asamblea (ordinaria) con todas sus facultades (21)
9. Dictación de normas que faciliten el buen' orden {administración del condominio (21)
10. Aplicación de multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad (21)
11. Pronunciarse sobre presupuesto para revisión obligatoria de instalaciones (fe gas (23)
12. Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en ellas (23)
13. Solicitar al administrador, rendición de cuentas (23)
35
14. Configuración de título ejecutivo de acta de asamblea en que se acuerdan gastos (27)
15. Denunciar infracciones ante el juez de policía local (32)
16. Confeccionar Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.) (36)
17. Fijar plazos para efectuar reparaciones de desperfectos en unidades (6º del D.S.46) 18.
Autorizar el funcionamiento en las unidades de microempresas familiares (Ley 19.749)
B. Exclusivas del presidente del comité
1. Representar a la asamblea en celebración de ciertos actos y contratos (14)

2. Suscribir la consulta por escrito {17)
3. Reducir a escritura pública aprobación de acuerdos de consultas por escrito {17)
4. Citar a asamblea de copropietarios (18)
5. Presidir asambleas (18) .
6. Presidir reuniones del Comité de Administración (21)
7. Mantener bajo• su custodia libros de actas (20)
8. Actuar como administrado-r si la asamblea no designa un titular (22)
9. Suscribir convenios y acuerdos de administración conjunta con otros condominios (26)
C. De cualquiera de sus integrantes.
1. Reducir a escritura pública acta de nombramiento del administrador y otras etas (22)
2. Actuar en cuenta comente o de ahorro del condominio (23)
3. Ingresar forzadamente a una unidad en caso de emergencia (36)
Administrador v/s comité de administración
Razones no faltan para que esta guerra, declarada o no, se haga presente en muchas de las
Comunidades de copropietarios.
Las malas experiencias vividas entre administradores y Comités de Administración en gestiones

anteriores crea una natural y mutua desconfianza que se lleva como una carga que asoma en las nuevas
relaciones. Si a esto adicionamos innegables problemas de manejo comunicacional y a un notable
desconocimiento de las normas legales y de los alcances de las verdaderas funciones de cada cual,
podemos entender por qué el aire que se respira al interior de las comunidades se encuentra enrarecido.
Lamentablemente, tarde o temprano esa condición termina por contaminar a toda 11a comunidad
haciéndole perder su auténtico norte. Se gasta el tiempo y parte de los recursos en peleas y acciones
estériles descuidando los objetivos i portantes para los que han sido nombrados.
Creemos que al entregar el conocimiento Y herramientas adecuadas tanto a los; miembros de Comités
de Administración como a Adm1mstradores de tal modo que cada uno de ellos cumpla con su misión en
absoluta armonía y sintonía con el otro, será única forma de tomar la senda del progreso, el
entendimiento y la valorización del inmueble.
C. El administrador
El administrador es la persona natural o jurídica, propietaria o no, designada por la Asamblea de

copropietarios, que tiene por, función el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos
36
de administración y conservación detales bienes, conforme a las normas legales, al reglamento de

Copropiedad, acuerdos de la Asamblea de Copropietarios y los del Comité de Administración.
El nombramiento del administrador es materia propia de una Asamblea Ordinaria sin embargo, el Comité
de Administración puede derechamente designar al administrador, toda vez que tiene la representación de
la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de Asamblea Extraordinaria.
Este acuerdo del comité puede, en todo caso, ser revocado o modificado por la asamblea de copropietarios,
que en definitiva es la máxima autoridad en el condominio.
La ley establece que el administrador durará en sus funciones mientras cuente con la confianza de la
asamblea, es decir, puede ser reemplazado en cualquier instante, sin mediar aviso ni indemnización alguna,
salvo que se hubiere acordado expresamente algo sobre el particular.
La acta de nombramiento del administrador adquiere una connotación especial al transformarse en el

único documento que certifica su calidad de tal, lo que le permite asumir en propiedad su rol de
representante legal de la comunidad y cumplir sus múltiples funciones ante tos copropietarios, los
organismos oficiales y las empresas suministradoras de servicios y productos.
Para el caso de habilitar su firma como girador de la cuenta corriente bancaria u otros instrumentos,
bastará con la presentación del documento antes mencionado en las instituciones respectivas, para
acreditar su condición.
Cabe señalar que la ley no exige la designación de un administrador, en tal caso, actuará como tal el
Presidente del Comité de Administración. Sin embargo, debemos entender que esta situación es transitoria
y no debe constituir una práctica permanente.
Vínculo del administrador y la comunidad
Es poco común que un administrador tenga una relación laboral con el condominio y por ende un
Contrato1de Trabajo que se guíe por las normas y preceptos del Código de Trabajo, ya que no existe una
subordinación ni obligación de cumplir una jornada de trabajo con exclusividad. En la práctica, la conexión
que se produce entre el administrador y la comunidad, no es de tipo laboral (usando los conceptos legales),
por no cumplirse los elementos esenciales de ella. Estamos frente a lo que se llama mandato civil, regulado
por los artículos 211e5 y siguientes del Código Civil. Por lo tanto, el administrador (mandatario) tiene la
obligación de emitir boletas de honorarios por la remuneración percibida, derivada de su prestación de
servicios profesionales.
Esta especial relación, unida a la desinformación imperante entre los residentes de los condominios, suele
generar conflictos de comunicación que irremediablemente afectarán el trato entre las partes. Es frecuente
encontrar comunidades en las que cada uno de los habitantes se siente con el derecho de exigir y ordenar al
administrador el cumplimiento de tareas y la aplicación de modalidades de trabajo, haciendo notar su
"rango" de patrón.
Facultades y obligaciones del administrador
Están se generan principalmente en la ley, pero también pueden prevenir del reglamento de copropiedad,
de la asamblea de copropietarios o del comité de Administración.
Entre las obligaciones de origen legal, podemos destacar las siguientes:
 Cuidar los bienes de dominio común.
37
 Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente, sin

recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
 Cobrar y recaudar los gastos comunes.
 Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad
inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
 Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, en las causas
concernientes a la administración y conservación del condominio.
 Citar a reunión de la asamblea.
 Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al
copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en uso de su unidad y los
bienes de dominio común le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de
copropiedad.
 Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios con sus
respectivos domicilios registrados
 Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio
 Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencias
médicas, así como también del Cuerpo de Bomberos correspondiente.
 En el caso a que se refiere el inciso primero del Art. 36 de la ley, contratar por cuenta y,
cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo
hiciere
 Velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 del
reglamento de la ley.
 Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendientes a precaver la
ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y sus familias,
así como sus bienes; dentro del condominio denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a
Carabineros, Investigaciones o al juez competente.
 Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales del
condominio.
 Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el reglamento de
copropiedad
 Rendir cuenta documentada de su administración en la reunión anual de asamblea
ordinaria, en las épocas que se le hayan fijado y cada vez que se lo solicite la asamblea de
copropietarios, en su caso, el juez y al término de su gestión.
Además de las obligaciones legales indicadas en el punteo anterior, están todas aquellas que puedan
emanar de normativas especiales de los distintos organismos relacionados al sector, como las
municipalidades, las superintendencias, los organismos de salud, servicio de impuestos internos, etc.
Prohibiciones al administrador
 El administrador no puede representar a ningún copropietario en una asamblea

 El administrador no puede integrar el comité de administración
El copropietario
Es la persona natural o jurídica, propietaria de una unidad exclusiva en un condominio y que comparte la
propiedad de los bienes comunes con todos los otros propietarios de las otras unidades, en la debida
proporción.
De acuerdo a lo señalado en la Ley 19.537, indicaremos a continuación las principales 9aracterísticas de su

condición:
38
Derechos del copropietario
 Usar los bienes de dominio común.

 Solicitar el derecho a uso y goce exclusivo de determinados bienes de dominio común.
 Solicitar junto a otros copropietarios que representen al menos un quince por ciento de los
derechos en el condominio, la realización de una sesión de asamblea extraordinaria.
 Solicitar ante los tribunales la modificación del reglamento de copropiedad cuando
contenga normas ilegales, contradictorias o manifiestamente arbitrarias.
 Asistir a las reuniones de asamblea y participar de las decisiones.
 Designar apoderado para que lo represente ante la asamblea.
 Elegir y/o ser elegido como miembro del Comité de Administración.
 Tener acceso a la documentación de la administración del condominio.
 Ejecutar por si solo los actos urgentes de administración y conservación del condominio,
mientras se proceda al nombramiento del Comité de Administración y en ausencia de
administrador del condominio.
 Participar en el acuerdo, modificación o sustitución del reglamento de copropiedad.
 Denunciar al juez, al verse afectado, las infracciones al uso de las unidades y de los bienes
comunes, por parte de otros copropietarios o usuarios.
 Recurrir al juez si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o tomar acuerdos
de asamblea.
Obligaciones del copropietario
 Conocer y cumplir las disposiciones de la Ley 19.537, su reglamento (D.S. Nº 46) y el

reglamento de copropiedad del condominio.
 Cumplir con 16s acuerdos de la Asamblea ordinaria o extraordinaria.
 Cumplir con las indicaciones que imparta el Comité de Administración, mientras la
Asamblea o disponga lo contrario.
 Registrar en la administración su domicilio (si éste fuere distinto al de su unidad en el
condominio).
 Asistir a las reuniones de Asamblea ordinarias o extraordinarias.
 Pagar oportunamente los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, incluyendo la cuota
correspondiente al fondo común de reserva.
 Pagar oportunamente los valores que se le hayan fijado por concepto de uso y goce
exclusivo de determinado bien común, así como pagar los costos de mantenimiento y conservación
de dichos bienes.
 Usar su unidad y los bienes de dominio común en forma ordenada y tranquila, según su
destino y sin restringir ni perturbar el legítimo derecho de los demás usuarios.
 Asegurar su unidad Y la proporción que le corresponde de los bienes de dominio común,
contra el riesgo de incendio.
Prohibiciones al copropietario
 Efectuar construcciones o alteraciones o cambiar su destino a los bienes de dominio

común y a los que se le haya otorgado el derecho a uso y goce exclusivo, salvo que cuente
previamente con el acuerdo de la asamblea y el permiso de la Dirección de Obras Municipales
respectiva.
 Cambiar de destino su unidad , a no ser que obtenga previamente el acuerdo de la
asamblea y el permiso de la Dirección de Obras Municipales. '
 Hacer servir su unidad a otros objetos que los convenidos en el reglamento de
copropiedad.
39
 Ejecutar cualquier acto que perturbe la tranquilidad de los demás copropietarios o

provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso.
 Ejecutar actos o almacenar materias que comprometan la seguridad, salubridad y
habitabilidad del condominio o de sus otras unidades.
 Las que imponga la asamblea de copropietarios, el Comité de administración, el
reglamento de copropiedad, la Ley 19.537 y su reglamento, otras disposiciones legales, los
tribunales y otras autoridades competentes.
Sanciones al copropietario
 Si incurre en mora en el pago de los gastos comunes, la duda podrá devengar el interés
máximo convencional
 El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo
del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se
suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más
cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. (*)
 Si por no contribuirse oportunamente al pago de los gastos comunes ordinarios o
extraordinarios, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o
peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.
 El deudor moroso no podrá optar a cargos de representación de a asamblea (comité de
Administración u otros) ni participar votando algún acuerdo.
 La comunidad podrá iniciar un juicio ejecutivo en contra del deudor moroso de gastos
comunes
 Las que establezca el reglamento de copropiedad, la asamblea, la Ley Nº 11 9.537, su
reglamento y otras disposiciones legales.
 Las que establezca el juez de policía local, como las señaladas en el artículo 32 y 33 de la
Ley 19.537.
 Las que aplique el tribunal competente.
(*) Esta medida de apremio debe estar señalada expresamente en los reglamentos de copropiedad de los
edificios acogidos a la ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537 a partir del 16 de diciembre de 1997. Sin
embargo, para los edificios y condominios anteriores a esta fecha, la ley da por supuesta tal autorización en
todos los reglamentos de copropiedad de esos inmuebles (Artículo 49 de la Ley 19.537).
40
MÓDULO 4
ASPECTOS LABORALES
DERECHO DEL TRABAJO
Es él conjunto de principios y normas, expresivos de una idea de justicia y de orden, que regulan
las relaciones jurídicas entre empleadores y trabajadores.
Algunas definiciones
Hecho jurídico: cosa que sucede y que tiene consecuencias jurídicas (nacimiento, muerte).
Acto jurídico: hecho jurídico voluntario que crea, modifica o extingue relaciones de derecho. Convención:
acto jurídico bilateral. .
Contrato: convención que crea derechos y obligaciones y a cuyo cumplimiento las partes) pueden ser
compelidas, es decir, obligadas por fuerza o autoridad.
A sí un contrato es un acuerdo de voluntades que crea derechos y obligaciones.

Los contratos pueden ser gratuitos u onerosos según reporten o no utilidad y /o beneficios) recíprocos a
las partes.
Cuando un contrato establece contraprestaciones recíprocas equivalentes se denominan conmutativos y
si no requiere de formalidades especiales para su perfeccionamiento,) hablamos de contratos consensuales.
Las partes contratantes por regla muy general, son libres y soberanas para determinar las normas y
condiciones de contratación que mejor concuerden con sus propios intereses o con los fines que estimen
propios. Este principio de aplicación absoluta en materia de derecho privado se conoce como la autonomía
de la voluntad.
Esta realidad supone la existencia de igualdad entre las partes al momento de negociar las condiciones del
contrato. Esa paridad, ideal en contratos comerciales y patrimoniales, no se da en las relaciones jurídicas
que surgen a propósito del contrato de trabajo.
Las relaciones jurídicas laborales se basan precisamente en un principio de desigualdad entre las partes. El
derecho del trabajo tiene el carácter de alimentario dado el hecho que si bien es cierto las
contraprestaciones a que da origen el contrato se miran como reciprocas y equivalentes, hay una parte, el
trabajador, que se encuentra, en principio, en una situación de debilidad frente a la otra, pues la
contraprestación que espera por su trabajo tiene ese carácter (el trabajador trabaja para comer) y la ley
pretende equipararlas.
Es por esto que, en materia de derecho del trabajo, la regla de la autonomía de la voluntad se ve muy
limitada. Las partes sólo tienen la libertad inicial de contratar o no. Sin embargo, una vez que lo hacen
surgen una serie de factores restrictivos que no pueden obviar.
Dentro de las particularidades del derecho del trabajo existe una especial: la creación de una persona
jurídica o ente sujeto de derechos y obligaciones distinto a las personas naturales y que sin embargo actúa
en la vida jurídica laboral: Los sindicatos.
Toda la normativa que regula la constitución y vida de los sindicatos, así como el proceso de negociación
colectiva se llama derecho colectivo del trabajo.
La relación Jurídica Laboral se encuentra reglada en forma pormenorizada por el Código del Trabajo y
demás leyes complementarias. Existiendo además una institución estatal que se preocupa, entre otros
objetivos, de velar por el debido cumplimiento e interpretación de las normas laborales: La Dirección del
Trabajo.
41
CONTRATO DE TRABAJO
Contrato individual del trabajo es una convención por la cual el empleador y el trabajador se obligan
recíprocamente, éste a prestar servicios personales bajo dependencia y subordinación del primero, y
aquel a pagar, por estos servicio$ una remuneración determinada.
Características
Es un contrato de carácter privado, consensual, bilateral, conmutativo y oneroso, según los conceptos
entregados con anterioridad.
Es además un contrato de tracto sucesivo, pues su ejecución se prolonga en el tiempo.
Cabe destacar que es un contrato de carácter dirigido por cuanto el Estado ha establecido reglas mínimas
que las partes no pueden eludir. Se limita la autonomía de la voluntad.
Sujetos que pueden participar de un contrato
a) Empleador
b) Trabajador
c) Empresa
a) Empleador: Persona natural o jurídica que utiliza los servicios intelectuales o materiales de otra u
otras personas en virtud de un contrato de trabajo.
Pará efectos de la ley laboral representa al empleador la persona que ejerce habitualmente funciones
de dirección o administración por cuenta o representación de una persona jurídica.
b) Trabajador: Toda persona natural que preste servicios personales intelectuales o

materiales, bajo dependencia y subordinación, y en virtud de un contrato de trabajo.
c) Empresa: Toda organización de medios personales, materiales e inmateriales ordenados bajo una
dirección, para el logro de fines económicos, sociales culturales o benéficos, dotada de una
individualidad determinada.
Formalidades
El contrato de trabajo es consensual, o sea se perfecciona por la sola voluntad de las partes. Sin embargo,
es necesario escriturarlo dentro del plazo de quince días o de cinco si el contrato tiene una duración inferior
a treinta días.
Dicha escrituración se ha exigido como requisito de prueba del mismo, por esa razón es que la no-
escrituración se sanciona dándole carácter de presunción legal a las afirmaciones que el trabajador declare.
El contrato de trabajo es bilateral motivo por el cual cualquier modificación requerirá el consentimiento
de ambas partes, teniendo corno limite los derechos establecidos como irrenunciables para el legislador.
El empleador puede alterar la naturaleza de los servicios o el sitio o recinto en que ellos deben prestarse, a
condición de que se trate de labores similares, que el nuevo sitio o recinto quede dentro del mismo lugar o
ciudad, sin que ello importe menoscabo para el trabajador.
42
JORNADA DE TRABAJO
Es el tiempo durante el cual el trabajador debe prestar efectivamente sus servicios en conformidad al
contrato.
Puede ser activa, cuando se desarrolla efectivamente labores o pasiva cuando el trabajador se encuentra a
disposición del empleador.
Jornada ordinaria de trabajo
Es aquella que no excede del límite máximo legal de 45 horas semanales
Excepciones.
Las que establecen el artículo 27 del código del trabajo, o sea, en el caso de funciones discontinuas,
intermitentes o que requieran de su sola presencia.
Los que laboran en hoteles, restaurantes o clubes, exceptuado el personal administrativo y el de
lavandería, lencería o cocina cuando el movimiento sea notoriamente escaso y los trabajadores deban
mantenerse constantemente a disposición del público.
Distribución
La jornada semanal no pude distribuirse en más de seis ni menos de cinco días, el séptimo día siempre
será de descanso.
Jornada extraordinaria de trabajo
Son horas extraordinarias las que exceden de la jornada ordinaria.

Pueden ser de hasta un máximo de dos horas por día, sólo en los casos en que se hallan pactado así
previamente por escrito (no en el contrato de trabajo) para atender necesidades o situaciones temporales
de la empresa.
El respectivo pacto puede tener una duración o vigencia transitoria no superior a ' tres meses. A objeto
de controlar la asistencia y determinar las horas trabajadas sean ordinarias o extraordinarias, el
empleador debe llevar un registro que consiste en un libro d reloj control con tarjetas. La Dirección del
Trabajo podrá autorizar un sistema distinto para este control.
Jornadas especiales de trabajo
Solamente a modo de mención cabe señalar que son aquellas que no están afectas al límite de 45 horas
semanales. Tienen límites pero son diferentes.
Así choferes de locomoción colectiva urbana e interurbana, trabajadoras de casa particular trabajadores
agrícolas, portuarios, etc.
DESCANSOS
a) Diario:
La jornada de trabajo se dividirá en dos partes, dejándose entre ellas, a lo menos, el tiempo de media hora
para la colación. Este período intermedio no se considerará trabajado para computar la duración de la
jornada diaria.
Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso anterior los trabajos de proceso continuo. En caso de duda
sobre si una determinada labor está o no sujeta a esta excepción, decidirá la Dirección del Trabajo mediante
resolución de la cual podrá reclamarse ante el Juzgado de Letras del Trabajo en los términos previstos en el
artículo 31.
43
El tiempo de interrupción de la jornada no se computa para determinar la jornada efectiva de trabajo,

salvo acuerdo en contrario.
El trabajador puede disponer como estime del tiempo de descanso, incluso pudiendo ausentarse de la
empresa.
b) Semanal:
El máximo semanal establecido en el inciso primero del artículo 22 no podrá distribuirse en más de seis ni
en menos de cinco días.
El séptimo día siempre debe ser de descanso, sea domingo o compensatorio. Este descanso tiene por
objeto proteger la salud física y mental del trabajador. Por semana debemos entender un periodo continuo
de siete días.
En términos generales entre una jornada y otra debe haber un descanso por un periodo equivalente por lo
menos al periodo trabajado.
c) Dominical:
Los días domingo y aquellos que la ley declare festivos serán de descanso, salvo respecto de las
actividades autorizadas por ley para trabajar en esos días.
Excepción al descanso dominical: Corresponde a las establecidas en el artículo 38 del Código del
Trabajo.
Por cada domingo trabajado debe otorgarse un día compensatorio, este día es irrenunciable y debe
otorgarse.
Cabe destacar que la labor de los conserjes y mayordomos de edificios no se encuentra dentro de aquellas
exceptuadas completamente del descanso dominical ya que dos de los días de descanso en el mes, a lo
menos, deben ser domingo.
d) Feriado anual o vacaciones:

Los trabajadores con más de un año de servicio tendrán derecho a un feriado anual de quince días hábiles,
con remuneración íntegra que se otorgará de acuerdo con las formalidades que establezca el reglamento.
El feriado se concederá de preferencia en primavera o verano, considerándose las necesidades del servicio
Es un derecho que la ley confiere a los trabajadores con más de un año de servicios para que anualmente
gocen de un descanso remunerado.
Debe ser remunerado, es irrenunciable, se computa por días hábiles.
Todo trabajador, con diez años de trabajo, para uno o más empleadores, continuos o no, tendrá derecho a
un día adicional de feriado por cada tres nuevos años trabajados, y este exceso será susceptible de
negociación individual o colectiva.
Con todo, sólo podrán hacerse valer hasta diez años de trabajo prestados a empleadores anteriores.
El feriado debe ser continuo. El exceso de diez días puede fraccionarse de común acuerdo.
Las partes de común acuerdo pueden acumular el feriado pero hasta por un máximo de dos periodos.
REMUNERACIONES
Concepto
Se entiende por remuneración las contraprestaciones en dinero y las adicionales en especie evaluables en
dinero que debe percibir el trabajador del empleador por causa del contrato de trabajo firmado entre las
partes.
Beneficios no constitutivos de remuneraciones
No constituyen remuneración las asignaciones de• movilización, de pérdida me caja, de desgaste de

herramientas y de colación, los viáticos, las prestaciones familiares otorgadas en conformidad a la ley, la
44
indemnización por años de servicio establecida en el !artículo 163 y las demás que proceda pagar al
extinguirse la relación contractual ni, en general, las devoluciones de gastos en que se incurra por causa
del trabajo.
Ingreso mínimo
El ingreso mínimo equivale a un piso remuneracional impuesto por ley que se reajusta anualmente en la
forma en que la autoridad lo establece.
Clasificación de remuneraciones
Remuneración en dinero efectivo o especies. La regla general es que se pague en dinero.

Remuneración por unidad de tiempo y por unidad de obra, o sea por día, semana, quincena, mes o por
obra, o bien conforme a un número de piezas, medidas u obras realizadas.
Protección a las remuneraciones
1.- Forma de pago: Las remuneraciones deben pagarse en moneda de curso legal.
2.- Periodicidad: la establecida en el contrato, que no puede exceder de un mes.,
3.- Lugar: deben pagarse en día de trabajo, entre lunes y viernes, en el lugar de prestación de servicios y
dentro de la hora siguiente a la terminación de jornada.
4.-: Descuentos: El empleador deberá deducir de las remuneraciones los impuestos que las graven, las
cotizaciones de seguridad social, las cuotas sindicales en conformidad a la legislación respectiva y las
obligaciones con instituciones de previsión o con organismos públicos. Igualmente, a solicitud escrita del
trabajador, el empleador deberá descontar de las remuneraciones las cuotas correspondientes a dividendos
hipotecarios por adquisición de viviendas y las cantidades que el trabajador haya indicado para que sean
depositadas en una cuenta de ahorro para la vivienda abierta a su nombre en una institución financiera o en
una cooperativa de vivienda. Estas últimas no podrán exceder de un monto equivalente al 30% de la
remuneración total del trabajador. .
Sólo con acuerdo del empleador y del trabajador que deberá constar por escrito, podrán deducirse de las
remuneraciones sumas o porcentajes determinados, destinados a efectuar pagos de cualquier naturaleza.
Con todo, las deducciones a que se refiere este inciso, no podrán exceder del quince por ciento de la
remuneración total del trabajador.
El empleador no podrá deducir, retener o compensar suma alguna que rebaje el monto de las
remuneraciones por arriendo de habitación, luz, entrega de agua, uso de herramientas, entrega de
medicinas, atención médica u otras prestaciones en especie, o por concepto de multas que no estén
autorizadas en el reglamento interno de la empresa o comunidad.
Semana corrida:
Es el derecho al pago de tos días domingo y festivos que gozan los trabajadores cuyo sistema
remuneracional les impide devengar remuneración por tales días.
Gratificaciones:
Es la parte de las utilidades con que el empleador bonifica el sueldo del trabajador.
Es un beneficio de carácter anual sujeto a la condición que existan utilidades en la gestión
45
TERMINO DE LA RELACIÓN LABORAL
Causales
La ley establece ciertos hechos que tienen la característica de facultar a las partes para ponerle término a
la relación laboral.
Calificación de las causales
Artículo 159 del C16digo del Trabajo

Corresponden a aquellas causales objetivas que no dependen de hechos imputables al trabajador. Tienen
como efecto que de ellas no procede el pago de indemnizaciones obligadas, salvo acuerdo de las
partes:
- mutuo acuerdo
- renuncia voluntaria
- muerte del trabajador
- vencimiento del plazo
- conclusión del trabajo
- caso fortuito o fuerza mayor
El caso fortuito o fuerza mayor se ha definido como: "Imprevisto a que no es posible resistir, como un
naufragio, un terremoto, incendios, graves inundaciones, el apresamiento de 1enemigo, los actos de
autoridad ejercidos por un funcionario público, etc."
Artículo 160 del Código del Trabajo
Estas son las llamadas causales subjetivas o de caducidad, esto es aquellas que son imputables al
trabajador, en cuanto un hecho suyo ha provocado que el empleador opte por la terminación del contrato.
1.- Alguna de las conductas indebidas de carácter grave, debidamente comprobadas, que a continuación
se señalan:
a) Falta de probidad del trabajador en el desempeño de sus funciones;

b) Conductas d$ acoso sexual
c) Vías de hecho ejercidas por el trabajador en contra del empleador o de cualquier
trabajador que se desempeñe en la misma empresa;
d) Injurias proferidas por el trabajador al empleador, y
e) Conducta inmortal del trabajador que afecte a la empresa donde se desempeña
2.- Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que hubieren sido prohibidas por
escrito en el respectivo contrato por el empleador.
3.- No concurrencia del trabajador a sus labores sin causa justificada durante dos días seguidos, dos 1lunes
en el mes o un total de tres días durante igual período de tiempo; asimismo, la falta injustificada, o sin aviso
previo de parte del trabajador que tuviere a su cargo una actividad, faena o máquina cuyo abandono o
paralización signifique una perturbación grave en la marcha de la obra.
46
4.- Abandono del trabajo por parte del trabajador, entendiéndose por tal:
a) la salida intempestiva e injustificada del trabajador del sitio de la faena y durante las horas de trabajo,
sin permiso del empleador o de quien lo represente, y
b) la negativa a trabajar sin causa justificada en las faenas convenidas en el contrato.
5.- Actos, omisiones o imprudencias temerarias que afecten a la seguridad o al funciona miento del
establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los trabajadores, o a la salud de estos.
6.- El perjuicio material causado intencionalmente en las instalaciones, maquinarias, herramientas, útiles
de trabajo, productos o mercaderías.
7.- Incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato
Artículo 1 61 del Código del Trabajo
Esta es la causal conocida como necesidades de la empresa.
El empleador podrá poner término al contrato de trabajo invocando como causal las necesidades de la
empresa, establecimiento o servicio, tales como las derivadas de la racionalización o modernización de los
mismos, bajas en la productividad, cambios en las condiciones del mercado o de la economía, que hagan
necesaria la separación de uno o más trabajadores., La eventual impugnación de las causales señaladas, se
regirá por lo dispuesto en el artículo 168.
Desahucio
En .el caso de los trabajadores que tengan poder para representar al empleador, tales como gerentes,
subgerentes, agentes o apoderados, siempre que, en todos estos casos, estén dotados, a lo menos, de
facultades generales de administración, y en el1 caso de los trabajadores de casa particular, el contrato de
trabajo podrá, además, terminar por desahucio escrito del empleador, el que deberá darse con treinta días
de anticipación, a lo menos, con copia a la Inspección del Trabajo respectiva.
Sin embargo, no se requerirá esta anticipación cuando el empleador pagare al trabajador, al momento de
la terminación, una indemnización en dinero efectivo equivalente a la última remuneración mensual
devengada. Regirá también esta norma tratándose de cargos o empleos de la exclusiva confianza del
empleador, cuyo carácter de tales emane de la naturaleza de los mismos.
En el caso de trabajadores que gocen de licencia por enfermedad común, accidente del trabajo o
enfermedad profesional, otorgada en conformidad a las normas légales vigentes que regulan la materia, las
causales señaladas no podrán ser invocadas.
Formalidades
Artículo 159 Nº 5, 6 y Art. 160
Obligación de comunicar el término del contrato por escrito, entregando en forma personal o por carta
certificada dirigida al domicilio del trabajador consignado en el contrato respectivo.
47
Esta comunicación debe enviarse dentro de tres días hábiles a contar de la separación, con copia a la
Inspección del Trabajo, la cual puede enviarse vía Internet, sí se está registrado en el sistema que esta
Dirección ha establecido.
El aviso debe contener la causal que se invoca; los hechos en que se funda y copia de las imposiciones del
último año.
Artículo 161
Debe comunicarse por escrito, se puede sustituir el aviso previo por una indemnización equivalente
a la última remuneración mensual devengada o se puede fijar una fecha de terminación del contrato y
comunicarla al trabajador con una anticipación de treinta días.
La aplicación de cualquiera de las causales señaladas son hoy reclamables ante los Tribunales de
Justicia, dentro de sesenta días hábiles.
DIRECCION DE TRABAJO (www.dt.gob.cl)
Es un Servicio Público descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propio, sometido a la

supervigilancia del Presidente de la República, a través del Ministerio del Trabajo y Previsión Social y que se
rige por su ley orgánica (D.F.L. Nº 2 del 30-05-1967).
Esta entidad estatal es profesional, altamente comprometida y competente en la fiscalización,

interpretación y actualización de la normativa laboral, incluidas las normas de seguridad e higiene en el
trabajo; experta en relaciones laborales y promotoras de su modernización y equidad, con capacidad de
estudio y diagnóstico de la realidad laboral del país.
Principales funciones
 Fiscalizar el cumplimiento de la legislación laboral y previsional.

 Fijar el sentido y alcance de las leyes del trabajo.
 Velar por el legítimo ejercicio de los derechos constitucionales a la libre contratación,
negociación colectiva y sindicalización.
 Fomentar y supervigilar el funcionamiento de las organizaciones sindicales y velar por el
respeto a su anatomía.
 Difundir los principios técnicos y sociales de la legislación del trabajo.
 Realizar acciones tendientes a prevenir y resolver los conflictos laborales.
Trámites en Línea
Para facilitar las diligencias de los empleadores con esta repartición, se ha habilitado un servicio en línea
vía Internet el que sólo exige al usuario que esté inscrito en el sitio. El sistema incorpora, para el caso de
entidades como las comunidades, aquellos trámites que obligaban a llevar personalmente a la oficina
sectorial correspondiente de la Dirección del Trabajo, una copia de ciertos documentos originales, a saber:
• Constancias
• Carta de aviso de término de la relación laboral
• Propuesta de finiquito
Constancias
48
La constancia es un trámite mediante el cual una persona denominada declarante acude ante un ministro
de fe y efectúa una declaración respecto de determinados ,hechos, quedando precisamente "constancia" de
que dicha declaración fue efectuada por tal persona en una fecha y hora determinadas.
Según la .definición dada normalmente servirá para dar cuenta de la ocurrencia de hechos y/o situaciones,
que podrán servir como antecedentes frente a una posible determinación que se adopte o para fundar en su
oportunidad alguna acción o defensa judicial. Por su parte, el trabajador tiene la misma posibilidad de
acceder a igual servicio, con finalidades parecidas, habitualmente relativas a justificar ausencias a su trabajo,
reales o preguntas y con ello precaver lo que estima un eventual mal uso de ellas por parte del empleador.
Carta de aviso de término de relación laboral:

Es la comunicación que la ley exige al empleador para dar a conocer al trabajador el término de la relación
laboral.
Mediante este trámite el empleador podrá remitir la copia de la carta de aviso de despido que le exige la
ley al aplicar las causales de terminación previstas en los artículos 159 Nºs 4, 5 y 6 (vencimiento del plazo,
término de la obra o faena determinada, y caso fortuito o fuerza mayor); 160 Nºs 1 al 7 (todas las causales
de caducidad imputables al trabajador); y 161 (necesidades de la empresa y desahucio).
Para su plena eficacia, este trámite debe efectuarse dentro del mismo plazo dispuesto por la ley para el
trámite personal, esto es, hasta el tercer día hábil de producida la terminación de los servicios, salvo el caso
del Nº 6 del artículo 159, en que el plazo es hasta el sexto día hábil pe producida la terminación .
Propuesta de finiquito:
Mediante este trámite las empresas o empleadores podrán acceder a un programa informático
que les permitirá, con la información que proporcionen confeccionar una propuesta o proyecto de
finiquito para ser presentado a consideración del trabajador con el que han terminado una relación laboral.
Tal proyecto de finiquito consiste en un formato en el que, a partir de los datos suministrados, se
informarán las prestaciones y derechos que se debe ofrecer pagar al trabajador.
LEY 19.537 DE COPROPIEDAD Y SUS ALCANCES LABORALES

En términos muy generales, lo que hemos señalado anteriormente es aplicable en toda relación laboral.
Sin embargo, se hace necesario aterrizar los conceptos en la actividad laboral al interior de los edificios o
condominios.
Así cada vez que la ley habla de empresa o empleador se debe entender que se trata de la comunidad, y
en particular la representación de la misma estará radicada en los órganos que la ley y los estatutos de cada
condominio (reglamento de copropiedad) hayan señalado para ello: Asamblea, Comité de Administración y
Administrador.
Sin embargo, desde la perspectiva de los trabajadores, el representante del empleador será siempre el
administrador.
Resulta fundamental la necesidad de vincular a los trabajadores mediante contratos de trabajo y

no otra fórmula.
LOS TRABAJADORES DE CONDOMINIOS
Como hemos señalado anteriormente, los trabajadores de edificios o condominios se rigen por el Código
del Trabajo y su actividad es de aquellas que pueden organizar el tiempo laboral mediante tumos rotativos,
permitiendo a un mismo trabajador desempeñarse en jornada diurna, de tarde o de noche, de forma
alternada, respetando los descansos pertinentes. Cualidad muy apta para cubrir las necesidades de
muchas comunidades.
49
Existe también otro cuerpo legal que afecta directamente, en materias laborales, a los condominios
al reglamentar cierto tipo de ocupaciones que son habituales en una parte importante de sus trabajadores,
nos referimos al:
DECRETO LEY Nº 3.607 (1981) DE VIGILANCIA PRIVADA
Este cuerpo legal tiene dos alcances que quedan definidos por sus dos reglamentos. El primero se refiere
al funcionamiento de vigilantes privados y el segundo a los guardias de seguridad y cualquier otro personal
que preste funciones inherentes a la seguridad.
Los condominios así como cualquier organización o persona pueden solicitar acogerse al régimen de
vigilancia privada que establece esta ley a través de un procedimiento bastante complejo que no siempre es
aprobado. Esta es la parte optativa y se refiere a la posibilidad de contratar de forma individual o a través de
alguna empresa autorizada, los servicios de vigilantes privados, los que, entre otras obligaciones, deben
portar armas de fuego, sometiéndose con ello además a las normas de la Ley N°17.798 sobre control de
Armas.
DECRETO LEY N°3.607 DE VIGILANCIA PRIVADA
ALCANCES REGLAMENTOS OBLIGATORIO OPTATIVO
DS N°°1.773 DE 1994/ INSTITUCIONES EDIFICIOS O

MINISTERIO DEL BANCARIAS O CONDOMINIOS COMO
1 VIGILANTES INTERIOR FINANCIERAS, TAMBIÉN CUALQUIER
PRIVADOS (REGLAMENTO DEL D.L ENTIDADES PÚBLICAS, ORGANIZACIÓN O
N°3.607) EMPRESAS DE PARTICULAR.
TRANSPORTE DE
VALORES, EMPRESAS
ESTRATÉGICAS Y LOS
SERVICIOS DE UTILIDAD
PÚBLICA QUE SE
DETERMINE.
PERSONAS
D.S N°93 DEL 1985 / NATURALES O
2 GUARDIA DE MINISTERIO DE JURÍDICAS QUE
SEGURIDAD, PORTEROS, DEFENSA REALICEN O TENGAN
NOCHEROS, RONDINES (REGLAMENTO DEL POR OBJETO
Y CUALQUIER OTRO ARTICULO 5° BIS DEL D.L DESARROLLAR LABORES
PERSONAL QUE PRESTE N°3.607) EN MATERIAS
FUNCIONES DE INHERENTES A
SEGURIDAD SEGURIDAD EN
ESTABLECIMIENTOS DE
CUALQUIER
NATURALEZA, ENTRE
LOS QUE ESTÁN
EDIFICIO O
CONDOMINIOS.
50
Vigilancia Privada y Condominios
Queda Claro que a las comunidades les concierne la aplicación de esta norma específica, por su segundo
alcance, como se indica en el cuadro anterior y se deberá regir por las indicaciones del Reglamento del
artículo 5° bis de la Ley Nº 3.607 (D.S. Nº 93 de 1985), que establece que todos los trabajadores que
desempeñen funciones de seguridad en cierto tipo de entidades, entre las que se encuentran mencionados
los edificios destinados a la habitación, oficinas o a otra finalidad y los conjuntos habitacionales, deben
seguir sus pautas cumpliendo una serie de obligaciones. Mas, en un importante número de comunidades no
se cumple ya sea por desconocimiento, porque tratan de evitar los costos que implica acatarla o porque
existen discrepancias de su precepto.
Aunque apunta en la dirección correcta, compartimos que hay elementos discutibles en este cuerpo legal
donde se indica que, nocheros, porteros, rondines, guardias de seguridad u otros de similar carácter serán
considerados para aplicarles sus reglas. El problema radica en que en la inmensa mayoría de los edificios y
condominios el personal debe desarrollar múltiples funciones tales como aseo, repartir correspondencia,
regar jardines, recibir pagos de gastos comunes, acarrear bultos de tos residentes y, claro, cuidar los accesos
y administrar medidas generales de seguridad.
Para entender las divergencias baste con señalar que el propio Decreto Ley Nº 3.607, en su primer artículo
establece que éste se aplicará a quienes tengan..."como único y exclusivo objeto la protección y seguridad
interior de edificios"...
En edificios o condominios, el conserje o el mayordomo constituyen el típico caso que, independiente del
turno que les toca cumplir, ejecutan funciones muy diversas. -En muchas comunidades, por
desconocimiento de los alcances que tiene la ley en cuestión, han firmado contratos con su personal
designando al conserje de día como "portero" y al que trabaja de noche como "nochero" y se han visto
atrapados por su sola denominación. Pero, para ser objetivos, también conocemos casos en que se contrata
como mayordomo, conserje o aseador a personas que van a cumplir netamente funciones de seguridad,
para eludir la aplicación de las disposiciones reglamentarias citadas.
Partimos de la base que la norma está bien inspirada al exigir que quienes se dedican a funciones tan
expuestas cumplan con especiales condiciones de competencia, no obstante, como lo hemos expresado, la
disposición amerita una evaluación y la incorporación de algunas reformas que la hagan más eficientes y la
liberen de interpretaciones que le quitan constancia.
Mientras tanto, hay que cumplir con el decreto señalado y nuestra recomendación es aplicarlo fielmente a
todos quienes tienen una función de vigilancia exclusiva, aunque no estén contratados como tales, y
también a los que este objetivo les sea preponderante.
Requisitos para desempeñarse en funciones de seguridad
El Decreto N°93 señala que las personas que presten servicios en materias inherentes a seguridad deben
reunir los siguientes requisitos:
c) Ser chileno
d) Tener 18 años de edad cumplidos
e) Tener a lo menos, octavo año de educación básica aprobado
f) No haber sido condenado ni estar sometido a proceso por crimen o simple delito, y
g) Tener salud y condiciones físicas compatibles con la función que van a desempeñar, las que serán
comprobadas mediante certificado médico.
Exigencias para las comunidades en el desempeño del personal de seguridad
51
Por su parte, a las comunidades que cuenten con personal para atender la seguridad se les impone
medidas, cuyos costos serán de su cargo, como tas que se indican a continuación:
 El personal contratado para estas funciones se someterá a la fiscalización de la autoridad
(Prefectura de Carabineros de Chile jurisdiccionalmente competente).
 Se deberá capacitar al personal en un curso ad-hoc, dictado por un profesional o
institución acreditada ante la autoridad.
 Se deberá tomar un seguro de vida para cada uno de ellos por un monto mínimo de 75
Unidades Tributarias Mensuales.
 Durante su jornada, cada cual deberá portar una credencial especial.
 El personal deberá vestir un uniforme de acuerdo a las indicaciones de la autoridad.
 Se deberá elaborar una Directiva de Funcionamiento en la que se indicará los servicios que
prestará et personal, lugar donde se realizará; misión que cumplirán, tipo de uniforme, etc. Este
documento deberá presentarse a la autoridad para su aprobación, modificación 10 rechazo.
 Le está estrictamente prohibido a este personal el porte de armas de fuego. Para el uso de
cualquier tipo de armas o implementos que no sean de fuego, deberán ser previamente
'autorizados por la respectiva Prefectura de Carabineros.
REGLAMENTO INTERNO DE HIGIENE Y SEGURIDAD
El D.S. Nº 40 de 1969, que es uno de los reglamentos de la Ley Nº 16.774 de Accidentes del Trabajo y
Enfermedades Profesionales, establece, entre otras materias la obligación de todo empleador de elaborar y
mantener al día un Reglamento de Higiene y Seguridad con el objeto de prevenir la ocurrencia de
accidentes y enfermedades profesionales en los lugares de trabajo su cumplimiento será obligatorio para
todos los trabajadores y la entidad (Comunidad), deberá entregar gratuitamente un ejemplar del
reglamento a cada trabajador.
El Reglamento señalado será sometido a la consideración del Comité Paritario de Higiene y Seguridad
(organismo integrado por representantes de la parte trabajadora y la empleadora, el que es obligatorio en
toda faena que trabajen más de 25 personas). Si en la entidad no existe tal Comité, el Reglamento se pondrá
en conocimiento del personal con 15 días de anticipación a la fecha en que empiece a regir, mediante
carteles fijados en sitios visibles en el lugar de trabajo. El Reglamento tendrá una vigencia de un año, pero se
entenderá prorrogado automáticamente, por períodos iguales, si no ha habido observaciones.
El Reglamento deberá comprender como mínimo un preámbulo y cuatro capítulos destinados

respectivamente a disposiciones generales, obligaciones, prohibiciones y sanciones. Además deberá
reproducir el procedimiento de reclamos establecido en la Ley Nº 16.744 y en su reglamento. El empleador
tiene la obligación de informar oportuna y convenientemente a todos sus trabajadores acerca de los riesgos
que entrañan sus labores, de las medidas preventivas y de los métodos de trabajo correctos.
REGLAMENTO INTERNO DE ORDEN, HIGIENE Y SEGURIDAD

'
Por otra parte, de acuerdo a lo señalado en el Código del Trabajo en su artículo 153 toda entidad que
tenga contratados a 10 trabajadores o más deberá contar con un Reglamento de Orden, Higiene y Seguridad
el que resulta más completo que el exigido por el D.S. Nº 40, razón por la cual es aconsejable establecerlo en
todas las comunidades como un complemento al contrato de trabajo. Este reglamento debe contener las
obligaciones y prohibiciones a que deben sujetarse los trabajadores, con relación a sus labores, permanencia
y vida en las dependencias del respectivo establecimiento.
Una copia del reglamento deberá remitirse al Ministerio de Salud y otra a la Dirección del Trabajo dentro
de los cinco días siguientes a la vigencia del mismo.
52
Este reglamento deberá contener, a lo menos, las siguientes disposiciones:
1. Horas de inicio y término del trabajo y las de cada turno, si aquél se efectúa por quipos;
2. Los descansos;
3. Los diversos tipos de remuneraciones;
4. El lugar, día y hora de pago;
5. Las obligaciones y prohibiciones a que estén sujetos los trabajadores;
6. La designación de los cargos ejecutivos o dependientes del establecimiento ante quienes
los trabajadores deban plantear sus peticiones, reclamos, consultas y sugerencias;
7. Las normas especiales pertinentes a las diversas clases de faenas, de acuerdo con la edad y
sexo de los trabajadores
8. La forma de comprobación del cumplimiento de las leyes de previsión, de servicio militar
obligatorio, de cédula de identidad y, en el caso de menores, de haberse cumplido la obligación
escolar.
9. Las normas e instrucciones de prevención, higiene y seguridad que deban observarse en la
empresa o establecimiento;
10. Las sanciones que podrán aplicarse por infracción a las obligaciones que señale este
reglamento, las que sólo podrán consistir en amonestación verbal o escrita y multa de hasta el
veinticinco por ciento de la remuneración diaria, y
11. El procedimiento a que se someterá la aplicación de las sanciones referidas en el
número anterior.
INTERESANTE ALTERNATIVA PARA EMPLEADORES SANCIONADOS CON MULTAS
La Reforma Laboral estableció la posibilidad de sustituir la multa impuesta por alguna infracción a la
normativa laboral, por la asistencia obligatoria del empleador sancionado a un programa de capacitación
dictado por la D.T. (artículo 477, Código del Trabajo).
Este programa está dirigido a cualquier empleados de cualquier actividad económica que tenga
contratados 9 o menos trabajadores, y que haya sido multado por la D.T. Para ello el empleador afectado
podrá solicitar antes de 30 días corridos desde la notificación de la multa, ante la Inspección del
Trabajo respectiva, participar del programa señalado, que no tiene costo alguno para el empleador,
petición que podrá ser aceptada o rechazada por el Inspector del Trabajo respectivo, conforme a los
antecedentes que obren en su poder.
La capacitación tratará materias sobre legislación laboral, relaciones laborales y herramientas de a

gestión, con el fin de ayudar al empleador a cumplir mejor su rol y a evitarle futuras sanciones.
Para optar a este beneficio es necesario no haber hecho uso de él dentro del respectivo año y haber
corregido la situación que dio origen a la multa.
Aceptada la solicitud del empleador, éste deberá asistir personalmente o el representante legal de la
empresa a la capacitación que durará un máximo de 6 horas distribuidas en dos medias jornadas o en
casos calificados 4 horas en único día.
Si el empleador citado no cumple con la obligación de asistir a la capacitación, se procederá a la

aplicación de la multa, originalmente impuesta, aumentada en un 100%.
53
MÓDULO 5
OPERACIÓN ADMINISTRATIVA
¿QUÉ ES LA ADMINISTRACIÓN?
Es una disciplina y un proceso que tiene por misión la conducción racional de actividades, voluntades y
recursos de una entidad determinada para la obtención de sus objetivos.
La labor de la administración consiste en saber interpretar los objetivos de la institución y traducirlos en

acción empresarial mediante planificación, organización, dirección Y, control de las actividades a realizar en
las diversas áreas y niveles de ésta, para conseguir sus metas.
Que implica cada una de estas funciones:
Planificación: delineamiento del proyecto, plazos y estrategia a seguir.

Organización: establecer y delegar las funciones entre el personal propio y externo.
Dirección: asumir el liderazgo, la motivación y la comunicación.
Control: analizar y comparar resultados y metas y aplicar correcciones.
La buena administración es esencial para el desarrollo exitoso de una gestión, pero ese resultado no
puede ser a cualquier precio. Debe conseguirse con eficacia (lograr realmente el objetivo) eficiencia (con el
mínimo de recursos) y mejorando la productividad (relación entre él logró y los medios empleados). Es decir,
la correspondencia entre ambos conceptos, eficacia y eficiencia.
Por otra parte, podemos señalar que la administración debe conseguir que su organización tome forma de
manera consistente y constante (a largo plazo).
No obstante la aparente rigidez de la estructura administrativa, las entidades deben estar atentas para
proceder con flexibilidad ya que continuamente toman decisiones de adaptación con el objeto de
mantenerse en equilibrio dinámico con su medio.
Para el proceso de toma de decisiones el flujo de información es esencial. Dicho proceso compromete el
conocimiento del pasado para poder hacer estimaciones de futuro y una retroalimentación periódica
relacionada con la actividad actual.
EL ADMINISTRADOR
El responsable de dirigir las actividades que ayudan a las distintas empresas o entidades a conseguir sus
objetivos es el Gerente o Administrador.
El Administrador debe convertir un conjunto de recursos humanos, materiales, técnicos, financieros, de

tiempo y espacio en una organización sólida, útil y productiva.
El éxito que puede' tener una organización al alcanzar sus objetivos y también al satisfacer sus
obligaciones sociales depende, en gran medida de sus Administradores. Si los Administradores realizan
debidamente su trabajo es probable que la institución consiga sus metas, ya que sobre estos cae la
responsabilidad de administrar los recursos con que ella cuenta. Cuanto más se preocupe el administrador
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por saber o aprender cómo se ejecutan las distintas tareas y procesos, más preparados para actuar en los
niveles operaciones de la organización.
EL ADMINISTRADOR DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS
Seguiremos la secuencia natural en el proceso que va desde que un Administrador postula a un cargo,
siguiendo por su nombramiento y por último ejerciendo sus funciones.
A.ANTES DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR
Antecedentes y documentos personales
El postulante a un cargo de Administrador de Edificio o Condominio, procurará tener al día los

documentos que le permitan responder oportunamente al llamado de alguna comunidad:
Deberá haber efectuado su Iniciación de Actividades en el Servicio de Impuestos Internos y tener sus
Boletas de Honorarios debidamente timbradas en el mismo organismo o estar registrado en el portal del SII
para emitir boletas electrónicas.
Entre otros antecedentes, son indispensables: su Currículum Vitae, lo más completo posible; copias de
Certificados de Títulos, de cursos, seminarios y eventos en que haya participado. Además de copia de
Certificado de afiliación a alguna Asociación Gremial, si perteneciere, y de Antecedentes Personales
Vigentes.
Preparación permanente
Un Administrador estará en mejores condiciones de asumir un trabajo si se preocupa de una Constante

formación y actualización para mantener vigentes sus conocimientos sobre materias de su quehacer, sean
administrativas, legales, contables, técnicas o de seguridad.
Es importante que realice cursos de perfeccionamiento que le permitan cumplir con este objetivo y que en
definitiva avalarán su postulación a un Edificio o Condominio.
Primer contacto con la Comunidad
Al visitar el condominio al que postula, se preocupará de solicitar el máximo de información, ya sea de su

equipamiento, cantidad de inmuebles, metros cuadrados construidos, montos de gastos comunes,
organización administrativa y lo relacionado al personal que ahí trabaja.
Estos antecedentes le permitirán efectuar una evaluación adecuada para proponer una modalidad de
trabajo y una fórmula de honorarios.
B. EL NOMBRAMIENTO- DEL ADMINISTRADOR
De acuerdo al artículo 22 de la Ley 19.537, el nombramiento del Administrador deberá constar en la

respectiva acta de asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la
persona expresamente facultada para ello en la misma acta o por cualquier miembro del Comité de
Administración. Copia legalizada de este documento deberá guardarse en el archivo del edificio.
El Administrador, más que nadie, debe interesarse en que las actas reflejen debidamente las materias
tratadas en una asamblea y que no surjan objeciones posteriores o dificultades de tipo legal o reglamentario
producto de errores de forma o fondo en su contenido.
C. EL ADMINISTRADOR EN EJERCICIO
55
Al hacerse cargo de un edificio, el Administrador pasa a ser responsable del manejó administrativo
del mismo.
Por ello es fundamental recibir de la comunidad una completa documentación y archivos, como también
un balance contable (de preferencia auditado) el ejercicio anterior, aprobado por el Comité de
Administración o por la Asamblea.
Funciones de la Administración aplicadas al condominio Planificación
Consiste en elegir y fijar las misiones y objetivos de la comunidad, determinando los programas,
procedimientos, presupuestos y políticas a seguir para lograrlos.
La importancia de la planificación es que: permite que la comunidad se oriente al futuro; facilita la toma
de decisiones; resulta los objetivos comunitarios; permite determinar anticipadamente los recursos
necesarios para que se opere eficientemente; reduce el impacto de algún cambio; permite diseñar métodos
de operación; se evitan procedimientos innecesarios y se facilita en control.
Organización
Se debe establecer cuál es la estructura organizacional (organigrama) que operará en la comunidad con
personal propio b externo. Una estructura bien definida asigna autoridad, cargos y responsabilidades en
forma sistemática.
La organización eficiente permitirá conseguir los objetivos de la comunidad de forma eficiente con el
mínimo esfuerzo; eliminará la duplicidad de trabajo; establecerá canales efectivos de comunicación y
representará la estructura oficial de la comunidad.
Dirección
Es la capacidad de influir en las personas para que contribuyan a los objetivos de la comunidad. Implica
mandar, persuadir y motivar a empleados y residentes para que cumplan con sus tareas o colaboren
voluntariamente en actividades comunitarias respectivamente. La dirección incluye motivación, enfoque de
liderazgo, trabajo en equipo y comunicación.
Control
Es la función administrativa que consiste en medir y corregir el desempeño individual y organizacional

para asegurar que los hechos se ajusten a los planes y objetivos de la comunidad. El control muestra
donde se producen desviaciones con relación a los estándares y ayuda a corregirlas para retomar el
rumbo.
Al igual que la planificación, el control se ejerce continuamente. Por lo tanto hay procesos de control que
siempre deben estar funcionando en una comunidad.
El control debe apoyarse necesariamente en el concepto de la retroalimentación, el cual exige medición

del desempeño. Esto provocará acciones correctivas previas para asegurar la obtención de las metas o para
incluso modificar fa planificación si fuere necesario.
OPERACIÓN ADMINITRATIVA EN EL CONDOMINIO
La sola existencia de bienes de dominio común genera la necesidad de administrarlos. Y para lograr ese
cometido se deberán desarrollar sistemas eficientes de gestión.
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Es relevante tener clara la frontera que existe entre los bienes comunes y los bienes privados ya
que la acción de la Administración se suscribirá exclusivamente a los primeros y a aquello en que éstos se
vean afectados en su relación con los segundos.
MANEJO ADMINISTRATIVO - CONTABLE DEL CONDOMINIO
La ley deja al arbitrio de cada comunidad el procedimiento para ejercer la Administración. Sin embargo,
establece las siguientes obligaciones administrativas mínimas que debe cumplir el Administrador en
ejercicio:
• Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes

• Mantener un Registro de tos Copropietarios
• Certificar la calidad de Copropietario Hábil
• Abrir cuenta corriente y/o de ahorro a nombre del condominio
• Cobrar y recaudar los gastos comunes
• Cobrar y recaudar los recursos para el fondo de reserva
• Cobrar y recaudar los recursos para el seguro de incendios (si fuere el caso)
• Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio
• Registrar sus antecedentes y los de la comunidad en la empresa eléctrica
• Mantener lista actualizada de direcciones y teléfonos de emergencia•
• Fiscalizar el cumplimiento de las horas de descanso nocturno
• Rendir cuenta documentada de su gestión
Documentos del Edificio o Condominio
La documentación de un condominio es el registro de su historia y de su funcionamiento como

organización. Esta la podemos clasificar en cuatro grandes grupos: Administrativos, contables, técnicos y
de seguridad.
Muchos de ellos están relacionados y podrían pertenecer a más de una categoría. Sin embargo, los
hemos agrupado sobre la base de su condición más significativa.
Documentos Administrativos (A)
Entre estos escritos podemos destacar el Reglamento de Copropiedad que corresponde a la normativa de
funcionamiento interno del condominio el que contiene, entre otras materias, los porcentajes de dominio
sobre los bienes de dominio común de cada copropietario, tos que se utilizan, por ejemplo, para determinar
el valor del voto de cada cual en las reuniones de asamblea y la tabla de prorrateo que contiene los factores
o porcentaje para el pago de los gastos comunes (normalmente coinciden entre uno y otro); los libros de
actas del Comité de Administración Y de la Asamblea; los textos legales; la nómina al día o registro de los
propietarios;' la acta de nombramiento del administrador; la correspondencia a, libro de novedades, libro de
reclamos y sugerencias, reglamento interno de convivencia, etc.
Documentos Contables (C)
El primer documento contable que necesita el administrador para ejercer su función es el RUT del
condominio. Si este no existiera, deberá realizar los trámites para su obtención simultáneamente con la
Iniciación de Actividades en el Servicio de Impuestos Internos (Sil). Estos antecedentes, además de otros
administrativos, son requisito indispensable para la apertura de la cuenta corriente bancaria o la cuenta de
ahorro exclusiva de la comunidad.
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Los documentos contables más importantes son:
• Iniciación de Actividades
• RUT de la comunidad
• Cuenta corriente bancaria y/o ahorro
• Libro de Contabilidad
• Comprobantes de ingresos y egresos
• Facturas y boletas de compras
• Avisos de Cobro de los Gastos Comunes
• Libro de remuneraciones del personal
• Libro del control de asistencia
• Contratos de Trabajo del personal
• Planillas de imposiciones y Leyes Sociales
Documentos Técnicos (T)
Estos se refieren a los antecedentes de construcción del edificio, al equipamiento y servicios del mismo. El
primero de ellos es el llamado Expediente Técnico que reúne las planos de arquitectura, estructura y los de
instalaciones (agua, alcantarillado, gas, electricidad, climatización, corrientes débiles, etc.) y las
especificaciones técnicas generales; las fichas técnicas de cada equipo y sistema, etc.
Documentos de Seguridad (S)
En esta categoría están el Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.) que incluye el Plan de Evacuación del
condominio, los planos esquemáticos de indicaciones de seguridad y las cartillas de seguridad para los
residentes; la Directiva de Funcionamiento; el Reglamento. Interno de Seguridad para el uso de piscinas; el
Reglamento de Higiene y Seguridad o, según el caso, el de Orden, Higiene y Seguridad para los trabajadores
de la comunidad, etc.
Otros documentos
Indicaremos a continuación un listado de documentos que pertenecen a las distintas categorías

señaladas anteriormente, los que se identificarán con su inicial:
• Certificado del condominio acogido al régimen de Copropiedad Inmobiliaria (A)

• Certificado de Recepción Final de la Obra (T)
• Certificado de Funcionamiento de Calderas (T)
• Certificado de Funcionamiento de Grupo Electrógeno (T)
• Certificado de Funcionamiento de la Sala Y Sistema de Evacuación de Basuras (T)
• Certificado de Limpieza de los Estanques de Agua Potable (S) '
• Certificado y/o Sello de la Inspección Periódica de Instalaciones de Gas (S)
• Inventario de existencias, materiales, útiles, herramientas y muebles (C)
Presupuesto de Gastos Comunes:
Al tomar el control de una comunidad y contando con los antecedentes necesarios, el Administrador
podrá elaborar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, sean estos
mensuales o anuales. Tomando en consideración que los distintos servicios, el mantenimiento de equipos y
los insumos experimentan alzas, es muy probable que el presupuesto no se ajuste a la realidad, y por lo
tanto, se sugiere que éstos sean elaborados en unidades de fomento (o su equivalente), ya que será la única
forma de enfrentarlo con la realidad y hacer una comparación, en moneda de igual valor año tras año.
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En este presupuesto no debe omitirse detalle alguno, pues al aprobarse, la comunidad esperará que su
comportamiento sea muy cercano con la realidad. Es siempre recomendable incluir un ítem destinado a
"imprevistos'' de modo de absorber aquellos gastos menores no presupuestados que siempre aparecen.
Fondo de Reserva
De acuerdo a la ley, deberá contemplarse la creación de un Fondo de Reserva para hacer frente a los
gastos imprevistos de gran magnitud que requieran de una urgente solución, como por ejemplo: revisión de
las instalaciones de gas (D.S. Nº 489), daños producidos por un sismo, temporal, atentado o por una falla
grave de algún equipo o sistema.
Normalmente este fondo se obtiene aplicando al total del gasto común un porcentaje determinado que
usualmente es cercano al cinco por ciento. Este fondo se va incrementando mes a mes, incorporando a él
también todos los otros dineros que se recauden por la vía de las multas e intereses cobrados a los deudores
morosos, por los arriendos o enajenación de bienes de dominio común, etc.
Otros fondos comunitarios
Para poner en marcha la comunidad se requiere contar con un fondo de operaciones para efectuar una
serie de gastos de forma anticipada, como insumos, herramientas, implementos de seguridad, uniformes y
ropa de trabajo, etc. además de tener que pagar las remuneraciones y honorarios del primer mes antes de
haber cobrado el primer gasto común efectivo.
En algunos condominios se cobra anticipadamente a todos los copropietarios una cuota equivalente a un
gasto común como fondo de garantía para cubrir necesidades en caso de no pago de los gastos comunes.
Se estima importante considerar en el presupuesto, aunque no sea materia impuesta por la ley, un fondo
de indemnizaciones del personal. Cuando una comunidad se ve en la necesidad de despedir a un trabajador
y a éste se le deba pagar una indemnización, el gasto común de ese mes podrá verse afectado
considerablemente.
Por lo tanto, para mantener un gasto común más estable, se sugiere ir provisionando este fondo todos los
meses, incrementándolo con 1/12 de la remuneración de cada trabajador lo que permitirá a la comunidad
finiquitar, eventualmente a todo su personal al término de cada año sin tener que recurrir a cobrar cuotas
extraordinarias.
Se debe buscar la forma de que el gasto común entre un mes y otro sea lo más parejo posible, puesto que
representa una inquietud y aspiración de toda comunidad. Es así, como por ejemplo, para el caso de un
mantenimiento contratado a terceros que debe efectuarse cada tres meses, será recomendable cobrar a la
comunidad un tercio cada mes.
AVISO DE COBRO DE LOS GASTOS COMUNES
Este documento es uno de los más importantes que se manejan constantemente en un condominio. En él
se debe reflejar el comportamiento financiero de la comunidad para poder cobrar y recuperar los gastos
efectuados durante el respectivo mes.
Técnicamente, el Aviso de Cobro de los Gastos Comunes es un informe contable mensual de ingresos,
egresos y situación financiera de los recursos económicos de la comunidad.
Los gastos comunes se pueden cobrar por gastos realmente efectuados o en base a presupuestos
estimativos, si así lo estableciere el reglamento de copropiedad.
59
Este documento debe cumplir con algunas formalidades establecidas en la Ley Nº 19.537 para adquirir la
cualidad de mérito ejecutivo ante un eventual proceso en contra de un deudor moroso de gastos comunes.
Estas condiciones son: individualizar la unidad a la que se está cobrando; se debe indicar el porcentaje de
prorrateo a aplicar al respectivo cobro de la unidad y por último debe ir firmado por el Administrador. En las
siguientes páginas se entrega un modelo de este documento que incluye estos requisitos obligatorios y otras
características recomendables de incorporar.
Trascendencia de este documento
Como documento legal:
• La ley obliga a cobrar por este procedimiento

• Tiene mérito ejecutivo para el cobro
• Debe cumplir ciertas formalidades
Como medio de credibilidad y transparencia
• Información debe mostrarse ordenada y clara

• Información respaldada
• Información completa pero no excesiva
Como medio de información
• Información de los gastos reales

• Información del estado financiero
• Información de la morosidad
• Oportunidad de comunicación de otras materias
Como medio de publicidad para el Administrador
• Refleja una modalidad de trabajo

• Es, de alguna manera, una carta de representación
• Al incluir nombre y datos del administrador se facilita el contacto
El aviso de cobro de los gastos comunes habla del y por el Administrador
DETERMINACION DE LOS GASTOS COMUNES
Dentro de la gama de responsabilidades como mantenimiento, operac1on, servicios, representación legal

y otras, al Administrador te corresponde, según se indica en el artículo 23 de la Ley de Condominios: "cobrar
y recaudar tos gastos comunes".
'
En la forma de determinar y presentar estos antecedentes para su cobro, cada administrador o comunidad
han adoptado su propia modalidad ya que la realidad de cada condominio puede hacer aconsejable utilizar
una u otra manera. Sin embargo, creemos que en todas las comunidades debiera seguirse un cierto criterio
común de ordenamiento y clasificación de los tipos de gastos sobre la base de las definiciones que la propia
60
ley establece en su artículo 2° punto 4, tal como el ejemplo presentado en la página anterior.
Transcribiremos el artículo mencionado colocando entre paréntesis algunos ejemplos:
Gastos comunes ordinarios
Se tendrán por tales los siguientes:
a) De administración, los correspondientes a

• Remuneraciones del personal de servicio, conserje y Administrador
• Los de previsión que procedan (INP, AFP, Mutual, lsapre, Seguro de Cesantía, Cajas)
b) De mantención, los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común,

tales como:
• Revisiones periódicas de orden técnico (Calderas, bombas de agua, grupo electrógeno)
• Aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones
• Reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos
• Útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio
• Otros análogos
c) De reparación, los que demande

• Arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común
• El reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos
d) De uso o consumo, los correspondientes a los servicios colectivos de

• Calefacción (cargo fijo de este servicio)
• Agua potable (riego de jardín, aseo de áreas comunes, baño y cocina del personal)
• Gas (cocina y ducha del personal)
• Energía eléctrica (energía de ascensores y bombas, iluminación de áreas comunes)
• Teléfonos (de portería)
• Otros de similar naturaleza
Gastos comunes extraordinarios
• Gastes adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios

• Sumas destinadas a nuevas obras comunes
Cabe señalar que la ley .establece que también, y para todos los efectos legales, constituyen gastos
comunes el fondo de reserva (artículo 7º) y los seguros contra riesgo de incendio cuando sean contratados
por el Administrador (artículo 36 de la Ley Nº 19.537)
MANEJO CONTABLE DE LOS RECURSOS ECONÓMICOS DEL CONDOMINIO
Las comunidades son entidades especiales que no tienen fines de lucro, no tributan como tales, no hacen
Iniciación de Actividades ante el SII ni declaración de renta y por lo tanto no están obligadas a llevar una
contabilidad como es el caso de una empresa.
No obstante para el manejo de sus recursos se deben seguir las prácticas establecidas para cualquier
desarrollo contable. La contabilidad constituye un lenguaje universal en estas materias.
61
La contabilidad es la técnica auxiliar de la administración encargada de:

• Recopilar
• Ordenar
• Analizar
• Registrar e
• Informar... los datos relacionados con las transacciones comerciales que efectúa la
comunidad.
A estos datos manejados por la contabilidad se les denomina Información Contable. Pero no cualquier
información contable presta beneficios a la gestión del condominio. Esta debe reunir varias características
que mencionaremos a continuación.
Para que la información contable sea útil a la comunidad, debe ser:
• Significativa
• Completa
• Económica y
• Oportuna
Significativa
Al señalar que la información debe ser significativa se exige que sea:
Exacta: Los estados y registros contables deben corresponder con los datos de los documentos
originales, que a su vez deberían ser los reales hechos ocurridos ..
Verdadera: Que exprese la real situación del condominio
Clara: Su presentación no debe .inducir a error respecto de su contenido.
Referida a nivel: Debe tener formas y características distintas según el1 usuario a que se destine.
Completa
Esto quiere decir que debe cubrir la totalidad de las actividades de la comunidad o área que interesa. Por
lo general, las actividades de una comunidad son muy variadas:
Por ejemplo: compra de insumos, pago de servicios, pago de sueldos, pago de cotizaciones previsionales,
depósitos bancarios, ingreso de gastos comunes, cobranza de multas e intereses, estado de cuentas
corrientes, etc.
Todas estas actividades dan origen a transacciones comerciales que deben ser registradas de forma
contable. No debe omitirse ninguna de estas actividades para efectos contables.
Solamente de ésta manera serán válidas las conclusiones que se puedan extraer de su estado económico.
62
Económica
El establecimiento y el mantenimiento de un sistema contable tiene un mayor o un menor costo, según los
elementos técnicos, los recursos humanos y el tipo de información que se requiera. Pero en todo caso, el
costo de obtenerla debe ser inferior al beneficio que proporciona a la comunidad.
La información se puede procesar manualmente o por medio de una computadora, se puede hacer con los
propios recursos de la comunidad, o bien, contratar los servicios externamente. Los informes pueden ser
puntuales, generales y/o diarios o bien periódicos.
Oportuna
En otras palabras, debe estar disponible en el momento en que se requiera.
Sabemos que como parte del proceso administrativo, en la comunidad se están tomando constantemente
decisiones frente a distintas alternativas de acción. Por ello resulta indispensable tener la información
disponible en el momento que se necesite.
Algunos conceptos básicos
Entidad Mercantil: la comunidad es un ente jurídico (con RUT e Iniciación de Actividades en el SII
independiente de los dueños de la propiedad o de quienes aportan capital, por lo tanto, en su contabilidad
se deben registrar los hechos que corresponden a ésta.
Partida Doble: toda transacción comercial debe registrarse contablemente por dos vías intercomunicas:
por un lado el derecho y por otro la obligación que genera a la comunidad.
La Moneda Común Denominador: La moneda es la unidad monetaria que permite expresar les hechos
económicos de la comunidad susceptibles de ser valorados.
Continuidad: una comunidad se constituye con el fin de prolongarse en el tiempo
Conciliación bancaria
La conciliación bancaria es la tarea de cotejar las anotaciones que figuran en las cartolas que entrega
el Banco con las del Libro de Banco y/o las anotaciones en los talonarios de cheques y los comprobantes de
depósitos efectuados por la comunidad, a los efectos de cuadrar resultados o determinar el origen de las
diferencias.
La conciliación bancaria no es un registro contable, es una herramienta de control.
Las diferencias se generan usualmente por las demoras en el Banco al registrar algunas operaciones o
simplemente por errores de anotación.
CONCEPTOS DE CONTABILIDAD EN LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS
Desde el punto de vista contable, el Administrador de edificios o condominios tiene que cumplir con dos
tareas fundamentales en el desarrollo de sus funciones:
1.- Mantener y conservar en buen estado un edificio y sus bienes de dominio común.
63
2.- Recaudar y manejar los recursos que le permitan cumplir cabalmente con los objetivos planteados en
el punto anterior.
Un buen Administrador será considerado como tal, cuando sepa cómo llevar a efecto estas dos acciones
básicas y principalmente, cuando sea capaz de rendir cuenta de su administración en forma ordenada,
transparente y oportuna.
Para lograrlo se necesita el apoyo de la contabilidad. En consecuencia, trataremos de entregar tos

conceptos esenciales que permitan entenderla y utilizarla.
Definición de contabilidad
"Es la ciencia que trata de la información y control de hechos económicos y financieros, procurando los
medios de organización y administración más adecuados para llevar cuenta clara y exacta de las operaciones
que se realizan y de sus resultados".
Estamos frente a una de las herramientas vitales para la gestión administrativa y de la definición anterior
podemos desprender sus dos funciones principales:
A. Información
B. Control
A. INFORMACIÓN
La contabilidad debe registrar todas las operaciones que tengan incidencia econom1ca concreta dentro de
la comunidad en forma adecuada, de modo de poder proporcionar al Administrador elementos de juicio
indispensables para tomar las decisiones inherentes a la obtención de los fines de la entidad. Debido a la
importancia que esto reviste, es esencial que el registro de las operaciones sea correcto, no sólo en el
sentido de que esté de acuerdo a las normas contables, sino que los datos, informes y estados financieros
que de ella se puedan obtener sean lo suficientemente claros y precisos, de modo que proporcionen una
visión real de la situación económica de la comunidad en un aspecto o circunstancia determinada. '
B. CONTROL
Consiste en verificar que, en la comunidad, los acontecimientos se estén desarrollando tal como fueron
planificados. El control se aplica sobre personas, cosas, actividades. etc. y tiene por objeto detectar errores a
fin de corregirlos debiéndose adoptar al mismo tiempo, las medidas destinadas a prevenirlas.
Concretamente, la contabilidad es un sistema de anotación que, para que cumpla con las finalidades antes
esbozadas, utiliza las "cuentas”.
Las cuentas son una agrupación de cargos o aumentos y de abonos o disminuciones relativas a un mismo
asunto.
La cuenta tieneuna división por cada lado. Al izquierdo denominado Debe Y al derecho denominado
Haber, que permite registrar los aumentos y disminuciones de cada cuenta. .
Términos básicos en contabilidad
Para ir adentrándonos en la técnica contable analizaremos cuatro expresiones básicas en contabilidad:

activo, pasivo, pérdidas y ganancias.
Estos conceptos que se repetirán constantemente en los procesos contables, los dividiremos en dos
grupos:
64
Primer Grupo (llamado Patrimonial)
ACTIVO (lo que la comunidad posee y destino de PASIVO (lo que la comunidad adeuda y origen de
los fondos) los fondos)
• Dinero (caja o Banco) • deuda con proveedores de bienes y

• Gastos comunes por cobrar servicios
• Cheques por cobrar • desuda con instituciones previsionales
• Gastos comunes por distribuir (INP, AFP, Mutuales, cajas de compensación,
• Bienes adquiridos Isapres, Etc.)
• otros • otras deudas
• cuentas patrimoniales (fondo de
operaciones, fondo de reserva, multas y otros)
Segundo grupo (llamado resultados)
GASTOS – PERDIDAS GANANCIAS – ENTRADAS
• Intereses percibidos por sanciones

Desembolso por pagos de servicios y de bienes • Intereses devengados por depósitos
que se consumen. • Multas
• Arriendos percibidos
• otros
La contabilidad se encarga de registrar las operaciones de las empresas, en nuestro caso del condominio,
con el objeto de reflejar una imagen de su patrimonio, situación financiera y resultados económicos
(pérdidas o ganancias)
El Patrimonio, de una entidad está formado por sus bienes, derechos y obligaciones
Balance
Balance: es el reflejo de cuentas patrimoniales (activo y pasivo) y el resultado del ejercicio en un

momento' determinado. Este balance no nos sirve para ver la evolución del condominio en estas materias,
sino para consultar los datos mencionados en un momento dado.
Para comprender mejor este concepto colocaremos un ejemplo. Supondremos que las comunidades son
sujeto de crédito y nuestro condominio (Comunidad Edificio Equis) obtiene del Banco de Vitacura un
Préstamo de $ 1.000.000.- para la adquisición de un grupo electrógeno. El balance inicial de esta operación
se expresaría como sigue:
En su Activo (columna de la izquierda) se coloca el grupo electrógeno (destino de los fondos) y en su

Pasivo (columna de la derecha) se coloca el crédito (origen de los fondos)
ACTIVO PASIVO
Grupo Electrógenos $1.000.000.- Crédito bancario $1.000.000.-
65
Como podemos observar, este Balance muestra uno de los principios básicos de contabilidad: el
Activo siempre tiene que ser igual al Pasivo. En todo Balance de cualquier tipo de entidad, obligatoriamente,
el Activo tiene que coincidir con el Pasivo.
Si para la misma operación anterior recurrimos a cobrar una cuota extraordinaria proporcional a
todos los comuneros, es decir con recursos propios (capital), su Balance inicial sería el siguiente:
ACTIVO PASIVO
Grupo Electrógenos $1.000.000.- Crédito bancario $1.000.000.-
Comparando estos dos ejercicios podemos ver como el Pasivo recoge el origen de los fondos de la
comunidad, sean propios (capital) o ajenos (crédito). Por lo tanto es incorrecto considerar que el Pasivo sólo
representa lo que debe la comunidad.
Cuenta de Resultados
La cuenta de Resultados es un documento contable que recoge el beneficio o pérdida que obtiene la
comunidad a lo largo de su ejercicio económico (normalmente de un año).
En la Cuenta de Resultados se recogen los Gastos en los que incurre la comunidad, con independencia del
momento en el que procede al Pago de los mismos.
Mientras que el Balance es una "foto" de la empresa (comunidad) en un momento determinado, la Cuenta
de Resultados es una "película" de la actividad de la comunidad a lo largo de un ejercicio económico.
Balance y Cuenta de Resultados están interrelacionados, su nexo principal consiste en la última línea de la
Cuenta de Resultados (aquella que recoge el beneficio o pérdida), que también se refleja en el Balance,
incrementando los fondos propios (si fueron beneficios) o disminuyéndolos (si fueron pérdidas).
Conclusión
Las comunidades no están obligadas a llevar una contabilidad como se le exige a una empresa
cualquiera. Sin embargo el manejo de recursos económicos debe basarse en los principios universales de
esta disciplina, aunque sea bastante más sencilla que la de otras entidades.
Por eso hemos incorporado en este Módulo sus conceptos más destacados de modo que el
Administrador se familiarice con ellos. Muchos Administradores dominan ampliamente
estas materias pero cuando no sea así, es recomendable asesorarse directamente con un Contador
profesional para mantener el orden requerido y no entrar en situaciones de conflicto con la comunidad.
66
MOROSIDAD EN LOS GASTOS COMUNES
Un problema recurrente que los administradores y Comités de Administración deben enfrentar es la

cobranza de los gastos comunes atrasados, que en ciertos casos puede llegar a causar grandes dificultades al
manejo administrativo de la comunidad.
Interés Máximo Convencional (l.M.C.)
La comunidad y la administración cuentan con una serie de atribuciones para apremiar al deudor moroso
y conseguir su pago. En primer lugar la ley señala que la deuda generará el recargo del interés máximo
convencional. Este interés es el que fija la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras para
operaciones no reajustables, el que, según esta propia repartición, corresponde a la clasificación de
"Operaciones no reajustables de menos de 90 días y superior al equivalente a 5.000 UF".
Es conveniente destacar que para el efecto de cobrar multas por este concepto se deben cumplir los
siguientes requisitos: estar indicada en el reglamento de copropiedad, contar con la autorización previa del
Comité y no superar el equivalente al l.M.C.
Corte del suministro eléctrico
Si la morosidad alcanza a tres meses de gastos comunes, continuos o discontinuos, la ley faculta al
administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión
del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades que están en dicha situación de incumplimiento
(Artículo 5° de la Ley de Condominios Nº 19.537).
Para que el administrador pueda suspender directamente el suministro eléctrico a los deudores morosos,
es necesario que el condominio disponga de sistemas propios de control. En muchas comunidades se
comete el error de creer que el medidor de registro de consumo es un "sistema propio de control del
condominio". Esto no es así ya que el medidor es de propiedad de la compañía suministradora o, en su
defecto, del propietario de la unidad, en ningún caso del condominio. La gravedad de este asunto es que,
eventualmente, el propietario afectado podría querellarse en contra de la comunidad por interrumpir un
servicio de utilidad, con la certeza de salir airoso en la causa.
Las compañías distribuidoras de electricidad exigen, previamente a proceder con esta facultad legal, que
tanto la comunidad como el Administrador estén incorporados a sus registros, para lo cual se debe entregar
una serie de documentos: Fotocopias legalizadas del reglamento de copropiedad, del acta de nombramiento
del Administrador, del acta de designación del Comité de Administración; registro de firmas de los
integrantes del Comité y una nómina de las unidades con sus respectivas direcciones, número de cliente y
de medidor de la compañía.
Luego para solicitar efectivamente el corte, se debe enviar una solicitud, identificando las unidades a
sancionar, firmada por el Administrador más un miembro del Comité. En esa oportunidad se debe
acompañar una copia del aviso de la situación de morosidad del o los afectados en la que se advierte de la
sanción de corte energético.
En la mayoría de los casos el recurso del corte del suministro eléctrico es muy efectivo y consigue el efecto
esperado. Sin embargo, si esta medida no lograra un resultado positivo, el administrador, con el
consentimiento del Comité de Administración, podrá recurrir al juez de letras respectivo e iniciar, con el
patrocinio de un abogado, el juicio ejecutivo correspondiente (Artículo 33 de la Ley).
67
DIRECCION DEL PERSONAL
La función directiva de la Administración debe ocuparse, además de establecer los mecanismos de

comunicación y estimulación hacia el personal, de determinar sus funciones, jornadas, descansos y
vacaciones y la dotación necesaria para el adecuado funcionamiento del condominio, incluyendo los
reemplazos necesarios. También deberá velar por que cada trabajador tenga su correspondiente
contrato de trabajo; su copia del reglamento de Orden, Higiene y Seguridad; sus leyes sociales al día y un
plan de capacitación.
Los contratos de trabajo, liquidaciones de sueldos, planillas de pago de imposiciones y copia del
reglamento de Orden, higiene y Seguridad, se deben mantener en el lugar de trabajo de los empleados.
Para eventuales fiscalizaciones. Si se quiere llevar un archivo centralizado de estos documentos, por
ejemplo en la oficina del Administrador, es necesario solicitar1o a la Inspección del Trabajo, la que de
aceptarlo, exigirá mantener fotocopias de éstos en su reemplazo.
Personal de empresas externas
La Administración, además de velar por el correcto desempeño del personal de empresas externas que
entregan servicios permanentes a la comunidad, como el caso de las de mantenimiento de áreas verdes o de
guardias de seguridad, no puede descuidar el control sobre los aspectos previsionales de cada uno de
aquellos trabajadores ya que la comunidad, aunque sólo tenga una relación contractual con la empresa que
selecciona y contrata a esas personas, es subsidiariamente responsable del cumplimiento de tales
disposiciones (Código del trabajo, artículo Nº 64). En otras palabras, si la empresa externa no cumple en
estas materias, con los trabajadores asignados a condominio, por negligencia, insolvencia o cualquier otra
razón, la comunidad puede verse obligada a asumir tal responsabilidad.
Por esta razón, es indispensable hacer uso del "derecho a ser informado" en estas materias (Código del
Trabajo, artículo Nº 64 bis), exigiendo que la empresa externa envíe mensualmente una fotocopia de la
liquidación de remuneraciones y pago de leyes sociales de cada trabajador asignado al condominio, sin
perjuicio de mantener en el archivo de documentos una copia del contrato de trabajo, certificado de
antecedentes y de cursos de especialización obligatorios, según el caso, de cada uno de ellos.
Capacitación del Personal
Los condominios no son entidades que tributan en primera categoría y por lo tanto no pueden
beneficiarse de las franquicias de capacitación del SENCE. No obstante, en materias de seguridad laboral, a
través de las mutuales pueden acceder a cursos que no constituyen costos para la comunidad. Algunas
disposiciones legales obligan a capacitarse para ejercer ciertas actividades, tal es el caso de guardias,
porteros, nocheros, etc. El costo de esta actividad es de cargo del empleador. Nosotros s aconsejamos a las
comunidades ir más allá: tener una disposición abierta y generosa para con su personal dando las facilidades
administrativas y financiando la posibilidad de perfeccionamiento de éstos.
Los beneficios de la capacitación son en primer lugar personales para el que la realiza ya que recibe
nuevos conocimientos y herramientas para desempeñarse mejor, ganar confianza en sí mismo, optar a
mejoras salariales, mejora sus expectativas de futuro, etc.
Por su parte la comunidad se verá favorecida con: trabajadores mejor preparados para ejercer sus
funciones; mejoras en la productividad y calidad del trabajo; mejoras en el ambiente de trabajo y en las
relaciones con Jefes Y subordinados; mejoras en la imagen de la comunidad, etc. Todo esto contribuye a
formar líderes positivos y a que los empleados se identifiquen con los objetivos de la comunidad.
68
LOS SEGUROS EN EL CONDOMINIO
La Ley Nº 19.537 de Condominios• o Copropiedad Inmobiliaria señala textualmente en su artículo 36:

"Salvo que el reglamento de copropiedad establezca to contrario, todas las unidades de un condominio
deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común
en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro
y, en caso de no hacerlo, lo contratará et administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro
de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma
desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen
para los gastos comunes".
Para efectos prácticos haremos un desglose de la cifra textual de este inciso del artículo 36 de la Ley de
modo de entender mejor sus alcances:
Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario,...
Al establecer la posibilidad de que el reglamento diga que en esa comunidad en particular no será
necesario contratar el seguro en cuestión, estamos frente a un seguro que no es obligatorio. Sin embargo,
no conocemos reglamentos tan osados que pongan en duda la necesidad y conveniencia de invertir en este
aspecto tan relevante de la seguridad del condominio.
...todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas...
Si no se cumple la condición anterior, es decir, que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario,

se transforma automáticamente en una obligación asegurar todas las unidades.
...contra riesgo de incendio,...
Es importante distinguir que internacionalmente se manejan por parte de las aseguradoras y de las
normativas vigentes, distintas pólizas con coberturas específicas. Así por ejemplo el seguro contra incendio
incluye sólo incendios producidos por accidentes, explosiones y semejantes. En cambio, en el concepto que
señala la Ley "riesgo de incendio" es todo aquello que puede producir un incendio y en tal caso, el incendio
producido como consecuencia de un sismo o terremoto no está cubierto, situación que hace imprescindible
ampliar la cobertura al riesgo de sismo e incendio producto de éste. Lógicamente que esto significa que las
primas a pagar son bastante más altas que si se tratara del primer ejemplo planteado, pero nos
encontramos con un respaldo incomparable frente a un siniestro de proporciones.
...incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que corresponda a la

respectiva unidad...
Esta condición significa que si por un lado se exige asegurar todas las unidades y por otro la proporción de
los bienes comunes que le corresponde a cada una, se está protegiendo al edificio en su totalidad.
..Cada copropietario deberá contratar este seguro y,...
Queda Claro que la primera responsabilidad de cumplir con este deber es del copropietario.
...en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel,...
Al administrador le corresponde, legalmente, entrar en acción sólo en la medida que el copropietario no

observe su compromiso. No obstante, tiene la posibilidad de orientar a su comunidad sugiriendo
mecanismos más convenientes para resolver esta materia, como es el caso de un seguro colectivo.
69
...formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes,

indicando su monto en forma desglosada de éstos...
Se determina que el cobro que hace el administrador debe efectuarse por la vía del gasto común,
otorgándole con ello un carácter oficial, teniendo la precaución de especificar correctamente a que
corresponde cada importe.
...Al pago adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos
comunes.
Bajo estas circunstancias, el cobro del seguro por este medio, adquiere el mérito ejecutivo que permite a
la comunidad seguir acciones legales en contra de quien no pague su cuota respectiva y aplicar las mismas
sanciones que se establecen para los deudores morosos de gastos comunes, tales como cobro de intereses,
impedimento de participar votando en la asamblea o ser elegido miembro del Comité de Administración.
Debemos entender que el gasto común se considera pagado en el momento que se entera su totalidad.
Valorización del bien a asegurar
Uno de los aspectos más delicados al momento de contratar este seguro, es la correcta valorización de
la materia asegurada, responsabilidad que descansa en el asegurado, en este caso en la comunidad.
Resulta fundamental recurrir a expertos en estas materias porque un error en estos cálculos le puede
costar muy caro a la comunidad. Arquitectos, Ingenieros y Constructores Civiles, especialistas en temas
inmobiliarios, además de otros profesionales tasadores de inmuebles son los recomendados para realizar
este trabajo. Acercarse al valor: real de lo asegurado permitirá, .n caso de un accidente, recibir de la
compañía aseguradora un importe que permitirá reparar los daños en forma satisfactoria para los
afectados. Por el contrario, si el monto especificado es muy distinto de la realidad, al momento de
liquidar el seguro y este ha sido sobrevaluado, la compañía sólo pagará lo que corresponda a la
reconstrucción de lo dañado. En ningún caso se podrá obtener beneficios adicionales aunque se haya
estado pagando demás durante mucho tiempo. Más complicada aún es la situación que se produce al
subvalorar el inmueble, ya que la compañía pagará al asegurado la misma proporción en que el
asegurado tasó su edificio. A modo de ejemplo, si un edificio tiene un valor 100 y se contrata un seguro
por un valor 30, al momento de liquidar el seguro la compañía sólo pagará el 30% del costo de la
reparación, independiente de su monto.
Es necesario señalar que lo que se debe valuar es lo que se denomina "costo de reposición", es decir, lo
que cuesta reconstruir el edificio para dejarte en condiciones de habitabilidad similares a las que tenía
antes del supuesto siniestro. Por ello, para este seguro en particular, se debe excluir el valor del terreno y
del contenido de cada unidad.
LAS ACTAS DEASAMBLEA
Definición
Las actas son una relación escrita de lo sucedido tratado o acordado en una sesión de Asamblea, sea ésta
de carácter ordinario o extraordinario.
70
Son el mecanismo establecido por la ley para dejar constancia de los acuerdos adoptados y los
instrumentos por los que se acredita oficialmente, y para todos los fines legales, el nombramiento o
remoción, según el caso, de los representantes de la comunidad y de la Asamblea, es decir, del
Administrador y del Comité de Administración, respectivamente
La redacción del documento
Para su texto se aconseja emplear un lenguaje simple y preciso, limitándose a lo esencial, sin entrar en
detalles innecesarios de tipo anecdóticos, evitando incluir discusiones u opiniones controversiales vertidas
entre los participantes, salvo que constituyan un real aporte a los fundamentos de las resoluciones
aprobadas. De no ser así, cualquier narración del debate corre el riesgo de dejar disconforme a una o a las
dos partes que hayan tenido algún altercado, manteniendo artificialmente vivo el conflicto. Por lo demás,
mientras más extenso sea este documento, más onerosa saldrá su protocolización o reducción a escritura
pública que tendrá que hacerse ante notario.
Sin embargo, se debe ser riguroso con todos aquellos aspectos formales que permitan reflejar con
exactitud las materias convenidas y la perfecta identificación, con las respectivas facultades, de cada una de
las personas designadas para ejercer ciertos cargos o desarrollar alguna función específica. Así, por ejemplo,
en el caso del manejo de los recursos económicos y operación de la cuenta corriente del Banco, es
recomendable, para evitar que este tipo de instituciones limiten o traben el accionar de los habilitados,
extenderse en la descripción de las atribuciones que tendrán para estos efectos, indicando que podrán, a
nombre de la comunidad: firmar documentos, girar, traspasar, endosar, depositar, solicitar saldos, retirar
talonarios, protestar documentos, invertir recursos en otros instrumentos del sistema financiero, abrir y
cerrar cuentas corrientes y de ahorro y efectuar todo trámite necesario para el correcto ejercicio de su
potestad.
Consideraciones legales
Cumplidos los requisitos y formalidades exigidos por la ley, los acuerdos de Asamblea expresados en las
actas deben acatarse por todos los copropietarios, incluyendo a los que no hayan asistido a la sesión y a los
que votaren en contra de aquellos.
La copia del acta de asamblea, autorizada por el Comité de Administración o por el administrador, en que
se acuerdan gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos, siempre que la reunión
de asamblea haya sido válidamente celebrada.
El artículo 20 de la Ley chilena Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria o Condominios, señala que estos
escritos deben integrarse a un libro de actas foliado, que se mantendrá bajo la custodia del Presidente del
Comité de Administración. De no cumplirse con este precepto, el Presidente se arriesga a la sanción de una
multa de una a tres unidades tributarias mensuales.
El contenido de las actas puede plasmarse de forma manuscrita directamente sobre el libro: de actas o
bien impreso en otro papel que deberá pegarse a las hojas del mencionado libro, en perfecto orden
correlativo. Para realizar el trámite ante notario será necesario concurrir con el libro de actas que contenga
los documentos originales incorporados a sus páginas.
.
Las actas deben, además, ser firmadas por todos los integrantes del Comité de Administración o por los
copropietarios que la Asamblea designe al efecto.
Ahora bien, si la asamblea fuera de tipo extraordinaria, en la que se trataren materias como la
modificación del reglamento de copropiedad, cambio de destino de las unidades del condominio,
constitución de derechos de uso u goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más
71
copropietarios, enajenación o arriendo de bienes de dominio común, ampliaciones del condominio,

construcciones en los bienes de dominio común, etc., deberá asistir un notario a la respectiva sesión,
certificando el acta correspondiente en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso. Y
si la naturaleza de lo aprobado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública por
cualquiera de los miembros del Comité de Administración.
Consulta por escrito
El artículo 17 de la ley de Condominios antes mencionada, contempla un interesante recurso denominado

"Consulta por escrito", cuyo objetivo es facilitar la toma de decisiones de ciertas materias propias de
asambleas extraordinarias como: modificaciones al reglamento de copropiedad (a excepción de la alteración
de los derechos sobre los bienes comunes); construcciones, alteraciones y cambio de destino de ciertos
bienes de dominio común; remoción total o parcial de los miembros del Comité de Administración;
aprobación de gastos comunes extraordinarios cuyo monto exceda la suma del promedio de seis cuotas de
gastos comunes ordinarios; determinación de una administración conjunta con otros condominios; y el
establecimiento de subadministraciones al interior del condominio.
Cuando se procede mediante este mecanismo especial, el acuerdo correspondiente, suscrito por el
Presidente del Comité de Administración y por et Administrador del condominio, deberá reducirse a
escritura pública, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden tal determinación, dejándose
constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. Podemos deducir que estos documentos
deben también ingresarse al libro de actas correspondiente.
Evitando adulteraciones
Para impedir que las actas pegadas al libro sean retiradas para darles un uso fraudulento es necesario que
el Presidente del Comité de Administración ejerza su función de custodio en plenitud y se sigan las
siguientes recomendaciones:
• Recortar las hojas a pegar de tal modo que queden más pequeñas que las del libro
evitando así tapar el folio y dejando un margen que permita, a las personas autorizadas, estampar
su firma entre ambas hojas:
• Pegar muy bien cada hoja en su totalidad.
• Apenas sean pegadas las hojas solicitar las firmas acreditadas.
• Reducir a escritura pública, en el menor plazo posible, todas las actas ya que, además de
obtener el duplicado oficial del documento, el notario colocará su timbre en cada una de sus
páginas, entre la hoja pegada y la del libro.
72
Formalidades tácita de las actas de Asamblea
Si bien es cierto la ley de condominios no se pronuncia expresamente sobre otros aspectos

formales, es preciso advertir que toda acta de Asamblea debe recoger y constatar los
siguientes antecedentes esenciales:
• Identificación del condominio (Razón social, dirección y Rut de la comunidad).

• Naturaleza de la Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria).
• Lugar donde se realiza la reunión (Dirección, recinto y comuna).
• Fecha y hora de inicio de la sesión.
• Citación a que corresponde (Primera o segunda).
• Mención de haber cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.
• Listado de asistentes titulares y apoderados con poder de copropietarios, señalando
los respectivos porcentajes de dominio y el total del dominio representado en la Asamblea.
Nombre de quién preside la sesión.

• Tabla de materias a tratar (De conformidad a la convocatoria)
• Acuerdos adoptados, señalando porcentaje a favor o en contra de ellos.
• Reflejo de observaciones y, constancias, expresamente solicitadas por los participantes.
• Persona habilitada para reducir este documento a escritura pública.
• Firmas e identificación de las personas que deben autorizar el acta.
• Hora de término de la reunión.
La ley señala que las actas de las reuniones de Asamblea en que se tomen cierto tipo de acuerdos deben
ser reducidas a escritura pública. Es el caso de aquella en que aparece el nombramiento del administrador o
las que se levanten en una sesión extraordinaria. Para el resto determina que si la naturaleza de lo aprobado
lo requiere, se debe proceder también por ese conducto. Sin embargo, dada la trascendencia que cualquier
resolución de la asamblea puede adquirir en el futuro, se sugiere que con todas las actas de Asamblea se
siga el mismo procedimiento de certificación.
Es pertinente apuntar que las resoluciones adoptadas por el Comité de Administración deberán también
consignarse en un libro de actas, que se entiende, distinto del que se destina a las asambleas de
copropietarios.
Por último, es necesario, mantener en el archivo de documentos de la comunidad, aquellos que son
complementarios a lo expresado en las actas de Asamblea propiamente tales como: cartas y antecedentes
previos Y sus eventuales respuestas; informes. administrativos, legales y técnicos; presupuestos de gastos e
inversiones; poderes de representación otorgados por los copropietarios; convocatoria de la Asamblea;
listado con identificación y firma de los asistentes a la reunión Y cualquier otro que sirva de respaldo a las
decisiones adoptadas por la Asamblea de copropietarios.
COMO SE COBRA LA CALEFACCIÓN.Y ÓTROS SERVICIOS GENERALES’. -
Cuando en un edificio o condominio se entrega a los residentes ciertos servicios producidos por
instalaciones de la propia comunidad, debe establecerse un sistema de cobro tal que optimice los recursos y
sea lo más justo posible. Es el caso de los servicios comunes de calefacción, agua caliente sanitaria y aire
acondicionado.
73
Cada comunidad tiene autonomía para determinar su sistema de cobro de los servicios comunes que
entrega. Sin embargo, un acuerdo sobre estas materias debe adoptarse en la instancia que corresponda
informando clara y oportunamente a los usuarios el procedimiento que se haya aprobado.
Los elementos comunes son para usarlos. Si su diseño e instalaciones son los adecuadas estarán en
condiciones de entregar un servicio muy cercano a lo óptimo ya que reunirá la mejor relación entre costo de
operación, índices de seguridad y calidad del servicio.
Fórmula para distribuir el gasto
Bajo todo punto de vista, y así ocurre en prácticamente todos los casos, los costos de operación de los
sistemas e instalaciones comunes, que tienen consumos individuales y variables, en un edificio o
condominio, como calefacción, agua caliente, aire frío, etc., se deben cobrar a la comunidad por dos vías
complementarias:
a) Cargo fijo, que se prorratea entre todos los copropietarios y b) Consumo individual, de acuerdo a lo
que señale cada medidor, a pagar por el respectivo usuario.
El concepto de Cargo Fijo
Mantener el sistema funcionando, y en condiciones de entregar el servicio, apenas el usuario lo requiere,

tiene un costo significativo para la comunidad independiente de la demanda de cada cual.
En el caso de los servicios comunes que estamos analizando, se debe buscar una fórmula equilibrada
donde el cargo fijo refleje su costo real de operación además de no recargar en exceso el valor del consumo
individual que puede desincentivar su uso provocando una seria dificultad para quienes sí los utilizan.
La información que manejamos nos indica que el cargo fijo que se cobra en. los distintos edificios es muy
variable ubicándose en un rango entre el 30 y 60% del costo total de la cuenta del consumo energético,
quedando el porcentaje restante para cobrarlo entre los copropietarios que efectivamente registren
consumos en sus medidores individuales.
El mantenimiento y la operación de las instalaciones de la comunidad deben ser financiados entre todos,
las usen o no, pero reflejando adecuadamente los consumos individuales si se cuenta con los medios para
hacerlo.
La sola existencia de medidores que registren un determinado consumo, nos señala claramente que están
para valerse de ellos Y que forman parte del sistema original con que fueron adquiridas voluntaria e
informadamente las distintas unidades por cada uno de los propietarios del condominio.
Resulta importante destacar que en el tema de la calefacción en particular, ésta durante su trayecto igual
va temperando espacios comunes y también las unidades ubicadas entre aquellas que han activado su
sistema. Cuando en una comunidad, los copropietarios se "descuelgan" del sistema, lo encarecen para el
resto y aparecen sistemas individuales alternativos, como estufas portátiles en el caso de la calefacción o
calefones para calentar el agua, con io que se aumenta considerablemente el riesgo de incendio y
contaminación en toda la comunidad. Los sistemas comunes, si son usados por todos, consiguen resultados
óptimos en cuento a su economía, seguridad y protección del medio ambiente.
74
ESTUDIO DE METROGAS
La empresa distribuidora de gas natural, METROGAS, ha elaborado un interesante estudio para

proponer una fórmula de cálculo que permita efectuar una eficiente distribución de las cuentas de este
combustible en edificios que poseen centrales térmicas para otorgar servicios de calefacción y/o agua
caliente sanitaria.
En el caso de la calefacción, la investigación se ha basado en análisis de numerosos casos, tomando en

consideración aspectos físicos y técnicos que generan pérdidas inherentes al sistema por el solo hecho de
entrar en funcionamiento aunque ningún habitante registre consumos. Estos factores de pérdida son por
la eficiencia de la caldera con relación a la potencia entregada por el gas natural, por trayecto de
distribución, por entregas a áreas comunes y por la influencia de departamentos que no ocupan el
sistema.
La conclusión fue que para la calefacción el cargo fijo debe ser del 50%
Para el caso del agua caliente sanitaria la fórmula es más compleja ya que influye la eficiencia de la
caldera, sistemas acumuladores de agua caliente, trayecto de distribución y factores estacionales con
relación a la cantidad de residentes en determinadas épocas del año. Esto hace que se estime y
recomiende aplicar un cargo fijo variable para los distintos meses del año, porcentajes que van desde un
45% hasta un 90%.
Cambios al sistema
Las fórmulas adoptadas pueden ser revisadas y modificadas en el tiempo en razón del análisis del
comportamiento del servicio, de modo de buscar su perfeccionamiento. La comunidad no tiene por qué
quedar atada a un modelo si se observan errores o se vislumbra una mejor aplicación de los porcentajes. Si
la fórmula de aplicación 'del sistema de cobro estuviera determinada en el reglamento de copropiedad, se
requeriría para alterarlo una modificación al reglamento y, por ende, una sesión extraordinaria de la
asamblea. Por el contrario, si no se ha establecido en el mencionado reglamento, una variación en tal
sentido será materia de una asamblea ordinaria o, por .extensión de las facultades que la propia ley le
otorga al Comité de Administración, puede este último aplicarla derechamente.
Otra cosa sería una alteración sustantiva o extrema que se tome al respecto. Si se pretende que todo el
gasto de estos sistemas se recupere íntegramente por el prorrateo o por el contrario, se le cobre la totalidad
sólo a los que consumen directamente, nos parece injusto y atentatorio contra la esencia del sistema
comunitario.
Un cambio radical sobre el particular como el planteado anteriormente, o la decisión de eliminar algunos
de estos sistemas, debe ser materia de una asamblea extraordinaria, ya que se estaría alterando un
elemento básico que forma parte esencial del ordenamiento administrativo aprobado por la comunidad.
75
MÓDULO 6
SEGURIDAD INTEGRAL
En un sentido amplio del concepto, seguridad es una rama de la administración que vela por la
tranquilidad, protección e integridad de las personas, bienes y entidades frente a riesgos de accidente,
enfermedades o daños, sean éstos de origen natural, humano, animal o técnico.
La seguridad se desarrolla a través de un conjunto de actividades, medidas y recursos armónicamente

interrelacionadas, con el propósito de brindar protección integral.
La seguridad no debe entorpecer una gestión, sino apoyar y contribuir a su eficiencia, evitando daños,
costos e interrupción de actividades.
La seguridad tiene por función la eliminación del peligro que amenaza a las personas y bienes o
interfiere en la continuidad de las actividades. La forma de dominar el peligro es controlar el riesgo.
El riesgo es cualquier condición o causa potencial de daño, éste debe ser identificado y evaluado para
determinar la forma de reducirlo, traspasarlo o asumirlo.
La seguridad es una técnica de previsión, prevención y control de los riesgos de cualquier origen.
La prevención de riesgos debe aplicarse en la etapa pro-activa (prevenir la ocurrencia) o en la reactiva
(minimizar las consecuencias).
Un riesgo no controlado puede desencadenar en un siniestro, que sólo afecta a las instalaciones; un
desastre, que afecta a la comunidad; o una catástrofe, que afecta al medio ambiente.
La ocurrencia de cualquiera de estos eventos ocasionará perjuicios de insospechadas consecuencias

y de la más variada índole, como por ejemplo:
Daños a las personas, a la propiedad, a fuentes laborales, al medio ambiente, a la imagen y valor comercial
del edificio y sus unidades; alarma pública; demandas penales, etc.
LA PREVENCION DE RIESGOS
El riesgo es inherente a toda actividad humana y por tanto debemos actuar para evitarlos y/o
minimizarlos, previniendo así la ocurrencia de situaciones lamentables para el hombre, sus bienes y el medio
ambiente.
El primer paso es adoptar una "actitud segura" fruto de un proceso de vivencia y aprendizaje. La "actitud
segura" es una disposición permanente de alerta y de acción frente al riesgo.
Tener una actitud segura es asumir, en primera instancia, una responsabilidad personal que
necesariamente debe coordinarse para transformarla en colectiva.
La prevención d riesgos es un conjunto de actividades destinadas a evitar los accidentes, las

enfermedades y los daños a las personas, bienes, instituciones y medio ambiente.
INCIDENTE • ACCIDENTE
Cabe señalar que cuando se origina un incidente no necesariamente se produce un lesionado. Si se

tiene conocimiento de algún incidente que no ha provocado lesionados, igual se debe investigar sus causas a
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la brevedad y con rigor, para corregirlas y evitar que se repita el mismo hecho con consecuencias de lesiones
que lamentar, es decir, un accidente.
Está comprobado que en muchos accidentes en que ha habido detrimento corporal para el afectado, éstos
se habían producido con anterioridad, en forma de incidente, sin que se arbitran las medidas pertinentes
para eliminar los factores adversos que los provocaban.
Causas de accidente
Todo accidente tiene una causa precisa. Si no, no es accidente. Por lo tanto no existen accidentes por
mala suerte o culpa del destino. Todos ellos pueden ser evitados educando y entrenando a las personas y
manteniendo un control directo sobre las actividades, el ambiente, las instalaciones y el equipamiento.
Las causas pueden ser innumerables, sin embargo, podemos resumirlas en sólo dos: los actos inseguros y
las condiciones inseguras.
Los actos inseguros son las realizadas por las personas.
Ejemplos:
• No cumplir con las normas y reglas de seguridad establecidas

• No usar los elementos de protección personal
• Utilizar máquinas y herramientas sin tener los conocimientos adeudados.
• No dar aviso oportuno del hallazgo de condiciones inseguras
Las condiciones inseguras son las que están presentes en el medio.
Ejemplos:
• Herramientas deterioradas
• Iluminación deficiente
• Instalaciones mal ejecutadas.
• Almacenamiento desordenado
• Escalas con peldaños en mal estado.
CAUSA DE ACCIDENTE ACTOS INSEGUROS
CONDICIONES INSEGURAS
Entre ambos tipos de causas existe una estrecha relación ya que la presencia de condiciones inseguras en
el medio será, por lo general, consecuencia de una actitud negligente o acto inseguro de las personas.
En un incidente en esta área de la actividad, pueden producirse consecuencias tales como lesión a una o
más personas, daño a las instalaciones o equipos, pérdida de tiempo por interrupción de alguna actividad,
las tres juntas, la combinaciones de dos de ellas o simplemente ninguna.
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La ocurrencia de accidentes provoca irremediablemente costos directos e indirectos. Para el primer caso
podemos señalar las prestaciones médicas y económicas al afectado. Y para el segundo, la interrupción de
actividades, perdida de materiales, deterioro de las instalaciones, etc.
ANÁLISIS DE LAS CAUSAS O FUENTES DE LOS ACCIDENTES
Los accidentes se producen cuando una serie de factores se combinan en circunstancias propicias; en muy
pocos casos o casi nunca es una sola la causa que lo ocasiona con consecuencias para la seguridad de las
personas o los bienes.
La información disponible ha llevado a los profesionales de la Seguridad a aceptar las siguientes

conclusiones:
1. Los accidentes que deterioran a las distintas organizaciones no suceden; son causados.
2. Las causas de los accidentes pueden ser determinadas y controladas.
A fin de entender mejor las causas de los accidentes no deseados, será de gran ayuda considerar los
cuatro elementos principales o sub-sistemas involucrados en la operación total de la empresa o la
comunidad. Estos son: GENTE, EQUIPO, MATERIAL, AMBIENTE
Estos cuatro factores deben relacionarse o interactuar correctamente, para evitar que ocurra un
accidente. En la medida que exista un problema en uno de estos sub-sistemas, afectará a los otros, que
están unidos y relacionados. No podemos dedicar nuestra atención únicamente a un elemento, sin
considerar los otros que puedan, en un momento, ser "agresores" a éste.
Examinemos cada uno de estos componentes:
GENTE: Este elemento incluye tanto al personal como a los directivos de la empresa y en el caso de los
condominios al personal y a todos los copropietarios y usuarios.
EQUIPO: Este elemento incluye las herramientas, maquinarias y sistemas de la organización. En este. Sub-
sistema se encuentran las causas más repetitivas y de mayor gravedad de accidentes.
MATERIAL: El material con que la gente trabaja, usa o fabrica es otra fuente de accidentes. Los materiales
pueden ser desconocidos en sus propiedades. Pueden ser cortantes, pesados, tóxicos, abrasivos o pueden
estar calientes.
AMBIENTE: El ambiente está formado por todo lo material o físico que rodea a la gente y que incluye el
aire que respira, los edificios que la albergan, la iluminación, humedad, intensidad de ruido, condiciones
atmosféricas, etc. Este elemento representa la fuente de las, causas de un número en aumento de
enfermedades y ha sido señalado como la causa del ausentismo laboral y la mala calidad del trabajo.
RIESGOS Y EMERGENCIAS MÁS FRECUENTES
CLASIFICACIÓN DE LOS RIESGOS
a. Por el número de afectados c. Por la ubicación de la fuente

- Individuales - conocidos
- Colectivos - desconocidos
b. Por su desarrollo d. por sus consecuencias

- Estáticos -despreciables
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- Progresivos - marginales
-críticos
-catastróficos
Las materias que desarrollaremos en esta sección, atañen a los riesgos colectivos que tienen mayor
probabilidad de suceder en edificios o condominios.
RIESGO COLECTIVO
Es el grado de vulnerabilidad frente a la ocurrencia de un incidente que amenaza simultáneamente

a varias personas o las puede amenazar en forma secuencial.
Bajo la perspectiva de los condominios, esas "varias personas" las constituyen los usuarios, sus visitas y el
personal que ahí trabaja.
El riesgo colectivo debe abordarse en forma común. Todos deben participar, nadie debe sentirse ajeno o
excluido.
Por muy remota que parezca la ocurrencia de algunos de estos acontecimientos, se debe prevenir y
preparar la comunidad.
La forma correcta de enfrentar las contingencias debe responder a un plan que analice las
vulnerabilidades, organice a la comunidad frente a la emergencia y evite el caos que puede provocar el
desconocimiento, la improvisación, o los actos individualistas.
No debemos perder de vista que cualquier incidente colectivo reviste una preocupación importante y si
éste sucede en un condominio en altura, tiene elementos adicionales del riesgo que atender.
Para una mayor claridad hemos dividido estos tipos de riesgos según su origen:
RIESGOS COLECTIVOS * SOCIALES *TÉCNICOS

* SANITARIOS * DE LA NATURALEZA
Riesgos Sociales
Son aquellos que pueden provocar las personas en forma intencional y premeditada, en otras palabras
son delitos penados por la ley.
Intrusiones, asaltos,' robos, atentados, disturbios, etc. son los principales ejemplos de este tipo de
contingencias.
Riesgos Sanitarios
. .
Son aquellos que pueden producir daños a la salud de las personas y a las instalaciones.
Contaminación, humedades, epidemias, pestes y plagas, son los problemas que pueden aparecer con
mayor frecuencia.
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Riesgos Técnicos
Son aquellos que pueden producir las máquinas, equipos, instalaciones, fuentes de energía y sistemas.
Estos responden a accidentes, es decir, son hechos no deseados y no intencionales.
Incendios; explosiones accidentales; escapes de gas; emanaciones tóxicas; inundaciones por rotura de
cañerías; fallas en ascensores, calderas, equipos de aire acondicionado, etc., son los más representativos.
Riesgos de la Naturaleza
Son aquellos producidos por fenómenos naturales.
Terremotos; maremotos o tsunamis; erupciones volcánicas; y riesgos hidrometereológicos como:

temporales de lluvia, viento y nieve; tempestades eléctricas; inundaciones; aluviones, etc., son los de mayor
ocurrencia en Chile.
Podemos deducir que de las cuatro categorías de riesgos señalados, los técnicos aparecen como más
abordables ya que por definición, al ser accidentes, todas sus causas (actos y condiciones inseguras), son
factibles de prever y eliminar.
En relación con los riesgos de tipo sanitario, cuyo origen puede ser interno o externo, también tenemos
la •posibilidad de aplicar soluciones que nos permitan evitar su propagación por el condominio.
Por su parte frente a los riesgos sociales o de la naturaleza, se está en desventaja desde este punto de
vista, puesto que su ocurrencia es bastante más incierta.
Debemos señalar también que los riesgos de la naturaleza y algunos de tipo sanitario, son de carácter
territorial, afectando a una extensa área y por lo tanto el fenómeno se debe enfrentar en total
coordinación con los organismos oficiales
RIESGOS SOCIALES
Hoy en día los edificios o condominios cuentan con elementos disuasivos o barreras que ayudan a la
protección de los usuarios y la propiedad. La presencia de personal en portería o guardias que recorren la
instalación, las puertas con cerrojos electrónicos, la instalación de cámaras de televisión y alarmas
constituyen buenas herramientas para la defensa de la comunidad.
Además de los elementos materiales con que se dispone, resulta conveniente siempre, mantener una
preparación personal adecuada y conocimiento del plan de emergencia, es decir, una actitud segura
(disposición permanente de alerta y de acción frente al riesgo).
A continuación indicamos algunas recomendaciones generales útiles para cada habitante de un edificio o
condominio que nos permitirán enfrentar mejor estas situaciones de peligro:
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MANEJO ADECUADO DE LA INFORMACION
o Es necesario mantener restringida la información familiar y del condominio. El delincuente

se puede valer de ella para cometer sus actos engañando al resto de su familia o al personal
doméstico.
o No coloque en la puerta de calle, buzón, citofono, etc. Placa con el nombre del dueño de casa.
Tampoco bote papeles con notas, nombres y/o direcciones que puedan ser usados maliciosamente.
Antes de hacerlo, quémelos.
o Tome precauciones con el uso del teléfono. Al hablar con desconocidos no dé nombres,
direcciones, lugares de trabajo y horarios de sus familiares. Al usar teléfono público, evite ser
escuchado por otras personas. Al atender un llamado, sólo diga: "Aló, con quién desea hablar ?... de
parte de quién?" Si la persona a quien llaman no está, indíquele que deje el recado respectivo. La
persona que atienda un llamado telefónico, jamás debe dar a entender que se encuentra sola. Instruya
al respecto a su familia y personal doméstico.
o Piense siempre que su seguridad y la de su familia, depende de lo que usted diga o de lo que
usted haga. '
o Por norma desconfíe siempre de las personas extrañas o que no conoce bien, o vendedores
ambulantes.
o No comente salidas o viajes que hará, delante de personas desconocidas.
o Tome precauciones frente a personas que realizan encuestas casa por casa. Además de pedirles su
credencial e identificación, tenga cuidado de no dar respuestas que involucren información que pueda
ser mal usada.. No permita que los niños intervengan en estas conversaciones.
o Cuando deba exhibir su Cédula de Identidad, preocúpese que le sea devuelta y a la vez, que
corresponda a la suya.
o Mantenga buenas relaciones con sus vecinos. Es conveniente que intercambien sus respectivos
números de teléfono. Serán sus mejores aliados frente a la adversidad.
o Evite que los recibos de cuentas de servicios, correspondencia o periódicos permanezcan en el
antejardín a la vista de los transeúntes. No sólo pueden sacar información de los documentos botados,
sino que es un claro indicio que los moradores no se encuentran en su casa. Si debe ausentarse,
encargue a algún vecino de confianza que recoja su correspondencia.
ALGUNAS DEFINICIONES
INTRUSION: Acción de introducirse sin derecho en un lugar o cosa.
ROBO: Apropiación de un bien mueble ajeno, en contra de la voluntad de su dueño, con la intención de
un beneficio propio o de terceos, mediante el uso de la fuerza, la intimidación o la violencia.
HURTO: Tiene la misma definición que el robo, pero, se diferencia en que en este caso no hay uso de la
fuerza, ni intimidación ni la violencia para la consecución del objetivo.
ASALTO: Ataque sorpresivo para perpetrar un robo.
ATENTADO: Acto criminal selectivo, dirigido contra personas, instituciones y bienes muebles o
inmuebles, perpetrado por personas, grupos armados organizados, artefactos explosivos o incendiarios.
DISTURBIO: Alteración del orden provocado, generalmente, por numerosas personas fuera de control,
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que puede desencadenar en actos de vandalismo.
VANDALISMO: Acción descontrolada de destrucción y/o saqueo, provocada, generalmente por

numerosas personas.
La mayoría de estas conductas sociales están tipificadas como delitos en el Código Penal. Por lo que es
muy importante registrar el máximo de antecedentes que permitan una posterior intervención, con buenos
resultados, por parte de la justicia
Todas estas situaciones de riesgo social, se pueden enfrentar con las mismas medidas generales de
prevención y de acción que contenga el Plan de Emergencia ante Sinestros (P.E.S.) y la Directiva de
Funcionamiento que es un documento obligatorio, que se debe presentar y aprobar en la Prefectura de
Carabineros del sector, en el cual se consignan detalles del servicio que prestarán los Guardias de Seguridad
o personal del condominio que cumplirá funciones relacionadas con la seguridad (porteros, nocheros,
rondines, etc.).
Es recomendable, frente a estos hechos y otros que pueden afectar al sector, coordinar con los
condominios o instituciones vecinas, ciertos procedimientos para una acción concertada que permita aunar
esfuerzos y abordar las contingencias de mejor forma.
AMENAZA DE BOMBA
Si recibe un llamado anónimo anunciando la colocación de un artefacto explosivo, proceda como sigue:
• Mantenga la calma. No se asuste ni corra. Ninguna bomba estalla de inmediato. Si realmente
fuera un atentado es muy probable que no se habrían tomado la molestia para avisarle.
• Intente mantener la comunicación, amablemente, tratando de obtener el máximo de
información como:
- Lugar de ubicación de la(s) bomba(s)
- Hora probable de la explosión
- Forma y aspecto externo
- Materiales con que fue confeccionada
- Motivos por los que fue colocada
• Anote lo más relevante de esa comunicación, señalando la hora del llamado de aviso.
, • Durante su conversación haga ver al interlocutor que el plazo de que se dispone para evacuar el
edificio es insuficiente y ello puede costar la vida a muchos inocentes. Diga que hay personas limitadas,
ancianas y niños en el edificio que hará muy lento el desalojo.
• Avise de inmediato a quienes corresponda, siguiendo las indicaciones del plan de seguridad.
Si durante la revisión encuentra un bulto o paquete sospechoso, no lo toque y dé aviso de inmediato a

los especialistas (GOPE de Carabineros), para proceder en consecuencia.
RIESGOS SANITARIOS
Son aquellos que puedan afectar l salud y la higiene de las personas y su medio. Según la Organización
Mundial de la Salud (OMS), HIGIENE es el conjunto de normas de vida que aseguran al individuo el ejercicio
pleno de todas sus funciones… y el ejercer con plenitud todas las funciones es lo que llamamos SALUD,
definida como “un estado de completo bienestar físico, mental y social, y no meramente la ausencia de
enfermedades”
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En otras palabras, higiene es un sistema de principios y reglas para conservar la salud.
La limpieza es la primera regla de la higiene.
Para lograr un buen estado de salud, no basta con el bienestar de la persona. El medio y, en el caso
particular que nos interesa, los edificios y condominios constituyen un elemento de gran importancia para la
consecución de este fin.
Son muchas las personas e instituciones que se relacionan con este tipo de edificaciones ya sea porque
constituyen su lugar de residencia o por razones laborales o de esparcimiento.
PRINCIPALES PROBLEMAS DE HIGIENE PARA LAS PERSONAS Y/O LOS EDIFICIOS
a. Falta del sol:
 Priva de la fijación de la vitamina D con sus propiedades antirraquíticas.

 Priva de la acción bactericida de los rayos ultravioleta.
 Hace muy difícil la eliminación de la humedad.
b. Falta de acondicionamiento ambiental adecuado, con relación a :
 Calidad y cantidad de aire.

 Ventilación de los recintos.
 Aislación térmica.
 Aislación acústica.
 Iluminación.
 Radiaciones
 Aseo personal y de los recintos.
 Manipulación de alimentos.
 Almacenamiento de basuras, materias húmedas, males olientes o peligrosos.
c. Falta de servicios básicos
 Agua potable
 Alcantarillado
 Fuentes de energía
d. Presencia de vectores y/o parásitos

 Roedores, insectos y arañas
e. Humedad
 De infiltración
 De construcción
 De condensación
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HUMEDAD
La humedad es la presencia de agua en un cuerpo. Es un elemento difícil de manejar ya que está presente
en el aire y además puede aumentar por diferentes causas y condiciones tales como: condiciones del
terreno donde está construido el edificio; calidad de los materiales, diseño y proceso de construcción
propiamente tal; orientación geográfica; mantenimiento, aseo, aireación y ventilación de recintos, equipos y
sistemas del edificio ;clima y época del año; cantidad de ocupantes; actividades domésticas y hábitos de sus
usuarios en cuanto a uso de baños, cocina lavado y secado de ropa, sistemas de calefacción, riego de plantas
interiores, etc.
En otras palabras es tan importante el cuidado que se debe tener por los factores externos como internos
ya que pueden producir una humedad no deseada que provoque un daño o afecte las condiciones de
confort.
Humedad de infiltración
Es el simple paso de agua desde el exterior. El mayor problema reside en el hecho de que el agua circula
por su camino más fácil, que no siempre es el más fácil de detectar: grietas, fisuras, rendijas y juntas mal
efectuadas, desafiando a la gravedad debido a la presión hidrostática y a la succión capilar.
Este fenómeno se agrava en presencia de lluvias con vientos fuertes y por causa del riego de jardines
cuando la construcción no posee un adecuado sobrecimiento o impermeabilización de los muros. De esta
forma el líquido también sube por la capilaridad del material utilizado en fundaciones y muros.
También se producen problemas de saturación de agua en las edificaciones por deterioro de las
instalaciones sanitarias o por derrame de líquidos producto del propio uso del edificio.
Humedad de construcción
Es la contenida en los materiales antes de construir y la que queda en ellos después de aplicados en obra,
como por ejemplo hormigones, estucos y albañilerías.
Esta humedad aparece posteriormente con el calor exterior, con la consiguiente cuarteadura de estucos y
yesos, englobamiento Y descascaramiento de pinturas, reblandecimiento y pudrición de guardapolvos de
madera, oxidación de elementos metálicos, etc.
Humedad de condensación
Es el resultado del contacto del aire cargado de vapor, contenido en el interior de un recinto, con las
paredes y cielos fríos los que hacen bajar su temperatura hasta el punto de condensación. Es decir,
cambia el estado del agua de gaseoso a líquido.
Sobre, cada uno de estos factores, que pueden ocasionar los deterioros a, la higiene y la salud de las
personas, a los materiales de construcción y la estética del edificio, se deberá actuar previniendo su
ocurrencia o interviniendo oportunamente si alguno de ellos aparece.
EL AIRE Y EL HOMBRE
El hecho de encontrarnos constantemente rodeados por el aire y la necesidad de que por nuestros
pulmones circule una cantidad del 111ismo aproximadamente igual a 10.000 litros diarios, hacen que el aire
atmosférico ocupe el lugar preeminente entre los factores que más directamente influyen en la vida sana
del hombre.
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Es indiscutible, por lo tanto, la esmerada atención que en todo momento se debe prestar para mantener
el aire que se respira en condiciones inmejorables de higiene y pureza, con el objeto de obtener el máximo
bienestar, tanto en el reposo como durante nuestra diaria actividad.
Aire ambiente
Con el nombre genérico de ambiente designamos el aire confinado dentro de un espacio donde el hombre
está obligado a residir durante más o menos tiempo, como las oficinas y otros recintos de trabajo, locales de
reunión y esparcimiento y las casas o departamentos.
El aire de estos ambientes no tiene ya generalmente la misma composición del aire puro en lo, que se
refiere a la proporción de sus elementos constitutivos, encontrándose además mezclado con otros cuerpos
que lo alteran y lo hacen, a veces, impropio para la respiración.
En las grandes aglomeraciones urbanas, incluso el aire libre acusa la presencia de elementos extraños
como amoníaco, plomo, hidrocarburos, etc. y de finísimas partículas en suspensión en forma de polvo.
El agua en el ambiente se encuentra mezclada en estado de vapor en proporciones muy variables, que
pueden llegar a la saturación e incluso al estado líquido.
El aire simplemente saturado de humedad es translúcido; el aire sobresaturado pierde transparencia

debido a la existencia de pequeñas gotitas de agua en suspensión la que es llamada niebla; si la dimensión
de las gotas aumenta, el agua cae en forma de lluvia.
Salubridad del aire
Un ambiente se denomina salubre cuando su aire no está mezclado con fluidos nocivos ni con impurezas
de cualquier naturaleza (polvo, humos, bacterias; etc.) en cantidad suficiente para alterar el organismo
humano.
La calidad del aire se evalúa por medio de los denominados niveles de inmisión, que se definen como: la
concentración media de un contaminante presente en el aire durante un lapso determinado de tiempo.
Estos niveles se expresan por unidades de microgramos de contaminante por metro cúbico de aire (ug/m3).
La norma chilena, para material particulado respirable, establece 150 ug/m3 como límite máximo de
contaminación del aire, que en teoría no produce efectos en la salud. En la Región Metropolitana, la
Autoridad Sanitaria mide los niveles de material particulado hora a hora para calcular los promedios de las
últimas 24 horas en cada una de las estaciones de monitoreo.
Puntos sensibles en los edificios con relación a su higiene
 Los shafts de ventilación de gases: de calefones, de baños, de cocinas, de calderas, de grupos

electrógenos, de estacionamientos subterráneos, etc.
 Los duetos de 1 aire acondicionado: Estos además del problema de la posibilidad de introducción
de los gases tóxicos, tienen bajo ciertas condiciones climáticas y de falta de aseo riguroso, el peligro de
desarrollo de bacterias como la llamada Iegionella que en el caso más comentado cobró 34 víctimas en
un lujoso hotel de Filadelfia y enfermó de neumonía grave, a otros 166 de un total de 700 que asistían a
un congreso.
 Los estanques de agua potable: La Resolución Nº 2290 del antiguo y ex Departamento de Higiene
Ambiental del S.N.S. establece las normas para proceder a la limpieza y desinfección de los estanques
de agua potable de los edificios, indicando, entre otras cosas, que ésta se debe efectuar a lo menos una
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vez al año, los productos que debe usarse para su ejecución y la responsabilidad que le cabe al
Administrador por el incumplimiento de esta disposición.
 Sistema de evacuación de basuras: La Resolución Nº 7328 del Departamento de Higiene Ambiental

del S.N.S. señala las disposiciones para el mantenimiento en condiciones de asepsia de los duetos,
recintos y receptáculos de almacenamiento de basuras. También en este decreto se indica que el
Administrador es el responsable del cumplimiento de la norma.
ORIGEN AMBIENTAL DE LAS ENFERMEDADES
La variedad de enfermedades de la especie humana que son resultados de la acción de elementos

ambientales es cada vez más amplia, estos se pueden clasificar en:
a. Factores biológicos: se incluye a los microorganismos patógenos (bacterias, virus,

parásitos, hongos, , etc.) y que causan parte importante de las enfermedades infecciosas
ampliamente conocidas, así como a un relativo menor grupo de pequeños animales que en general
actúan como vectores o agentes transportadores (insectos, roedores, etc.) o son nocivos por si
mismos (animales e insectos venenosos).
b. Factores químicos: son los elementos o metales de interés sanitario (arsénico, cadmio,
plomo, etc.), compuestos orgánicos (nitratos, nitritos, etc.) y compuestos inorgánicos (pesticidas,
solventes, etc.)
c. Factores físicos: temperatura, humedad, presión, radiación, ruido, etc.
Los riesgos colectivos de tipo sanitario (epidemias) como el cólera, dengue, virus hanta, etc. son de
carácter territorial o nacional, por lo tanto es muy importante estar atentos a las informaciones oficiales
para sumarse activamente a las campañas de prevención y combate del mal, que se implementen para
contrarrestar los negativos efectos que suelen causar a la salud de la población.
RIESGOS TECNICOS
Como ya lo hemos indicado, estos pueden producirse en, o como consecuencia del funcionamiento de
máquinas, equipos, sistemas o fuentes de energía, en otras palabras en aparatos y sistemas creados por el
hombre.
También la falta de alguno de ellos puede provocar serias perturbaciones puesto que el hombre depende
de su normal funcionamiento para poder realizar muchas de sus actividades. Es el caso de la electricidad.
FALTA DE ELECTRICIDAD
La falta de energía eléctrica en un condominio en altura puede generar trastornos de proporciones si no

se cuenta con un generador propio para casos de emergencia.
Es fácil imaginar et caos que se puede producir en un edificio sin iluminación, sin ascensores, sin agua, etc.
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Sin embargo, los cortes de energía suelen durar unos pocos minutos. Pero ese tiempo es relativo
dependiendo a quién afecte y en qué circunstancias. Una persona encerrada en un ascensor, por ejemplo,
tendrá la sensación que et tiempo de espera para ser rescatada es bastante más largo que lo que en realidad
es. Por este mismo motivo todo el personal del condominio, y recomendablemente algunos copropietarios,
deben saber cómo manipular el sistema manual del ascensor para sacar a las personas del interior.
Recomendaciones
 Mantenga la calma. En general la energía se restablece en pocos minutos.

 Verifique si el corte afecta sólo a su inmueble, al edificio o es general.
 Si et corte es sólo en su unidad, cerciórese si existe un cortocircuito o sobrecarga, active el
interruptor general y si el problema subsiste, llame a personal especializado.
 Desconecte los artefactos eléctricos. Al volver la energía puede hacerlo con un mayor voltaje, lo
que puede dañar algunos equipos.
 Mantenga siempre a mano una linterna con pilas frescas.
 Cada vez que salga, es recomendable llevar en su bolsillo o cartera una pequeña linterna.
 Si es posible instale en et interior de su inmueble, en lugares estratégicos, lámparas de
emergencia con baterías, las que se accionan automáticamente al cortarse el suministro eléctrico.
 Si el corte lo sorprende en el interior del ascensor, mantenga la calma y trate de tranquilizar a los
demás. Llame la atención golpeando algún punto de ta cabina. Recuerde que el personal del
condominio está entrenado para actuar en estos casos. Piense que las cabinas no son herméticas y
por lo tanto jamás le faltará el aire. No intente por ningún motivo salir por la escotilla: Sólo espere la
ayuda especializada que pronto llegará.
 Chequee periódicamente tos circuitos eléctricos, tableros, accesorios, artefactos, lámparas, etc. y
ante cualquier anormalidad haga reparar lo que corresponda por personal especializado.
EXPLOSIONES
Una explosión es una combustión instantánea que produce una rápida liberación de energía y gases a gran
temperatura, y un aumento de volumen de un cuerpo mediante transformación química o física.
El tipo de explosión a que nos referimos en esta oportunidad son aquellas de origen accidental, no a las
producidas por artefactos explosivos o bombas colocadas por terroristas de manera intencional.
En edificios y condominios pueden originarse explosiones accidentales básicamente por acumulación de

gases que estallan en presencia de una chispa. También pueden producirse por fallas en equipos destinados
a calentar agua, como calderas, calefones y termos.
La explosión provoca una onda expansiva que puede ocasionar serios problemas a las personas desde un
trauma acústico, sordera, desplazamiento violento y hasta la muerte. Con relación a los bienes, se puede
producir la destrucción de distintos objetos, cristales, elementos divisorios, mobiliario y hasta daños
estructurales del edificio.
Recomendaciones
 Mantenga la calma
 Verifique si hay lesionados en su unidad y si los efectos de la onda expansiva han afectado su
inmueble o contenido.
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 Corte todos los artefactos que usen fuego

 Este atento a la posible orden de evacuación. Recuerde que una explosión puede provocar un
incendio.
 Si la explosión ocurre en el interior de su unidad, corte el paso de suministro de gas y
electricidad. Avise de inmediato a la administración. Si se inicia un incendio, dé aviso de inmediato a
bomberos y luego trate de sofocarlo con los implementos que cuente en su inmueble y de acuerdo a
las pautas establecidas en su propio plan de seguridad y el puertas tras suyo de modo de aislar el
fuego a la menor área posible disminuyendo así del condominio
 Si debe abandonar sus dependencias que está incendiando, cierre todas las puertas tras suyo de
modo de aislar el fuego a la menor área posible disminuyendo así la cantidad de aire y combustible
que lo alimente.
 Use las escaleras, nunca los ascensores
 Lleve su linterna y extintor y siga el procedimiento estableciendo para casos de incendio.
ESCAPES DE GAS
Nos referimos a los dos tipos de gases combustibles que más se usan en nuestras ciudades y edificios, el
gas licuado del petróleo (GLP) y el gas natural (GN). El otro gas combustible que tiene aún su mercado es el
gas manufacturado o de ciudad, el que ésta en franca retirada en la medida que se extiende la red de gas
natural.
El manejo inadecuado de este combustible puede generar situaciones de emergencias que pondrán en
peligro la seguridad de las personas y de las instalaciones de edificio.
A continuación entregaremos algunas características que diferencias los gases entre sí.
GAS LICUADO GAS NATRURAL
Se obtiene de una mezcla de gases del petróleo Es una mezcla de gases hidrocarburos y no
formada principalmente por propano comercial y hidrocarburos. Su constituyente principal, sobre el
butano comercial 90% es el metano
Se requiere en el edificio de un espacio No necesita instalación en el edificio ya que se

considerable ubicado a cierta distancia para distribuye por una red de ciudad a la que este se
instalar un estanque que acumula una gran conecta. Por tanto no hay acumulación de
cantidad de combustible combustible.
Tiene mayor poder calorífico Tiene menor poder calorífico
La llama se apaga con mayor facilidad La llama se apaga con mayor dificultad
Es más explosivo Es menos explosivo
Es más pesado que el aire. En estado gaseoso Es menos pesado que el aire. Pesa menos de la
pesa más que el doble, por este no se disipa mitad, por esto se dispersa rápidamente en la
fácilmente, no se eleva y se desplaza a nivel de atmosfera, evitándose su acumulación.
piso.
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Consideraciones generales
Los gases licuado y natural no tienen olor. Para poder detectar las fugas, se les agrega un compuesto
denominado Mercaptano, el que le da ese .olor tan característico" y desagradable.
El gas licuado y el gas natural presentan características físicas diferentes lo que hace necesario que los
artefactos (cocinas, estufas, calefactores, etc.) que se usan para uno u otro estén acondicionados
adecuadamente. El empleo de componentes inapropiados puede generar escapes de gas.
Estos gases no son tóxicos. Sin embargo, se deben arbitrar las medidas pertinentes de seguridad pues de
producirse un escape en un espacio cerrado o con deficiente ventilación, se puede acumular peligrosamente
desplazando el aire (oxígeno) llegando a causar la asfixia de los ocupantes del recinto. Otra causa posible de
asfixia radica en la combustión de estos gases, ya que se consume el oxígeno del aire, lo que puede producir
una deficiencia de este vital gas, impidiendo respirar adecuadamente.
La mala combustión o combustión incompleta de estos gases produce un gas derivado que se llama óxido
o monóxido de carbono (CO) que es altamente tóxico.
El uso de cilindros portátiles de gas licuado está estrictamente prohibidos en los edificios de altura. Sólo
está permitido el uso de cilindros de 5, 11y 15 kilos en edificios colectivos de habitación de hasta 6 pisos,
con un máximo de 25 viviendas sociales con un acceso común. Además, estos cilindros deben ser ubicados
en espacios abiertos, al exterior de las unidades (departamentos).
¿Qué hacer en caso de escapes de gas?
 No encienda o apague luces, ni cualquier aparato que pueda producir una como personal
estéreo o teléfono celular.
 Abra puertas y ventanas para ventilar.
 Cierre todas las llaves de paso.
 Apague todo fuego o llama.
 No fume.
 Llame al servicio de emergencia de su compañía distribuidora.
 Mantenga estas condiciones hasta que se realice la reparación de la instalación.
¿Qué hacer si se inhala gas?
 Mantenga la calma, recuerde que estos gases no son tóxicos.

 Traslade al afectado a un lugar donde exista aire fresco.
 Si existe pérdida de conciencia, aplique reanimación cardiopulmonar (RCP).
 Llame, o traslade al afectado, al Servicio de Urgencia Médica.
¿Qué hacer si se inflama un artefacto?
 Mantenga la calma.
 Llame a bomberos y al servicio de emergencia de su compañía distribuidora.
 Trate de cortar el suministro de gas cerrando la llave de seguridad que precede a cada
artefacto. Si esto no fuera posible se debe cortar la llave de paso general.
89
 No apague el fuego, a menos de que se encuentre cortado el suministro. De lo contrario el

flujo de gas puede producir una emergencia mayor.
¿Quién puede realizar una instalación de gas?
Sólo personas calificadas; la SEC autoriza a ciertos profesionales y técnicos para que realicen y proyecten
las instalaciones de gas.
EMANACION DE GASES TOXICOS
El monóxido de carbono (CO) es el gas tóxico de mayor riesgo para la salud de las personas al interior
de un edificio.
Este se genera como resultado de la combustión incompleta de gases combustibles de calderas,

calefones, termos, grupo electrógeno y de los vehículos que mantienen sus motores de explosión
encendidos y circulan por estacionamientos subterráneos.
El monóxido de carbono es un gas incoloro, inodoro e insípido, lo que hace muy difícil su detección.
Es altamente tóxico pudiendo llegar a causar la muerte de quien lo inhala.
Todos los artefactos y edificios deben eliminar correctamente este gas de acuerdo a las disposiciones
legales contenidas en la Ordenanza General de Urbanismo Y Construcciones, el D.S. 222 que es el
Reglamento de las Instalaciones Interiores de Gas de la SEC y la Resolución Exenta Nº 489/99 también de
la SEC
INCENDIOS
El riesgo de incendio está latente en toda actividad y lugar donde el hombre esté presente; entonces,
siempre estaremos bajo su amenaza y sus consecuencias aterradoras.
El incendio es un fuego fuera de control
¿QUE ES EL FUEGO?
Es el resultado de la combinación de combustible, calor y oxígeno, bajo ciertas condiciones especiales. El

fuego se produce cuando algo arde (combustible) por causa de una fuente de calor suficiente y en presencia
del aire, que aporta el oxígeno (comburente) a este proceso químico, generando una reacción en cadena.
Para que se produzca la combustión, los tres elementos deben presentarse simultáneamente. Si uno de
ellos falta o se separa, no hay combustión.
Por lo tanto los métodos para controlarlo o eliminarlo estarán orientados a evitar que estos tres
componentes se unan o a separarlos si ya se han fusionado.
90
Cuando se reúnen las condiciones señaladas se genera el ambiente propicio para que se produzca el
fuego. Su representación gráfica para explicar mejor este fenómeno fue por mucho tiempo el llamado
"Triángulo del Fuego"
Sin embargo, esos tres elementos no eran suficientes para explicar toda la fenomenología del fuego. De
los estudios posteriores se llega a la conclusión que faltaba un ingrediente fundamental. Nace así el
moderno concepto del "Tetraedro del Fuego". A los componentes de la primera hipótesis, combustible,
comburente (oxígeno) y calor, se agrega un cuarto elemento que es la reacción en cadena. Esta tesis se
explica diciendo que cuando los cuerpos elevan su temperatura, se forman unas "especies activas" (capaces
de reaccionar químicamente) que se trasladan desde el material combustible hasta el frente de llamas. Al
reaccionar estas "especies activas, aumentan la temperatura con lo que a su vez aumenta la velocidad de
reacción y el fuego se incrementa. Si la temperatura baja, estas especies pierden su carácter de activas y a
combustión no prosigue.
Propagación del calor
El calor se propaga por tres medios

a) Conducción que es la transferencia de calor de un elemento a otro por contacto directo. Ejemplo:
incendio de la ropa puesta a secar en contacto con una estufa.
b) Radiación, que es la propagación de calor de un objeto a otro a través de un espacio intermedio.
Ejemplo: el calor de una estufa trasmitida a ropa cercana.
c) Convección, que transfiere el calor a través de un medio en circulación generalmente gaseoso o líquido.
El humo caliente generado por la ropa que arde, de los ejemplos anteriores, puede producir la combustión
de una lámpara de papel ubicada en el cielo.
Es importante señalar que durante un incendio el calor se transmite simultáneamente mediante las tres
formas.
91
Clasificación del fuego
La norma Chilena NCh-934, clasifica los fuegos de acuerdo al material combustible que se quema, de
modo de identificar su naturaleza y facilita la forma de combatirlos:
Causas de los incendios
 Por tratarse de un tipo de accidente podemos partir, señalando que estos se pueden
originar en un acto inseguro o una condición insegura. Sin embargo, daremos algunos ejemplos que
nos ayudarán a tener más claro aún sus posibles causas:
 Escapes de gas: de cañerías y mangueras flexibles, de elementos accesorios a las

instalaciones, del calefón, del artefacto de cocina, de estufas, etc.
 Llamas abiertas: presencia de materiales combustibles cerca de los quemadores del
artefacto de cocina, de la chimenea, de una vela, estufa, asadera, etc.
 Electricidad: por equipos en mal estado, por instalaciones y reparaciones defectuosas, por
sobrecargar enchufes e instalaciones, etc.
 Electricidad estática: el roce producido por ciertos cuerpos y materiales en movimiento,
con una deficiente conexión a tierra, puede producir chispas y bajo ciertas condiciones del
ambiente, producir una inflamación.
 Trabajos de soldadura: sin tomar las precauciones de aislar el área de todo material de fácil
combustibilidad.
 Cigarrillos, fósforos y encendedores: dejar descuidadamente colillas de cigarrillos,
fósforos y encendedores.
92
 Superficies calientes: por transmisión del calor pueden prender elementos combustibles
cercanos a hornos, calderas, calefones, estufas, parrillas, planchas, etc.
 Ignición espontánea: almacenar ciertos elementos químicos y derivados del petróleo sin
tomar las precauciones necesarias.
Dominio del fuego
El fuego se controla cuando se logra separar de la combustión cualquiera de los elementos del triángulo
del fuego (combustible, calor y oxígeno), inhibiendo con ello la reacción en cadena.
Todos los métodos de extinción se basan en este principio:
Enfriamiento: Con este método se ataca el calor. Consiste en agregar un elemento que baje la
temperatura de lo que se está quemando. El agente extintor más utilizado para enfriar es el agua. Los fuegos
clase "A" son los atacados generalmente por esta modalidad.
Sofocamiento: Con este sistema se ataca el oxígeno. Consiste en agregar un elemento que ahogue el
material que se quema. El agente extintor usado es una espuma química especial. También podemos, en
algunos casos, eliminar el oxígeno tapando o cubriendo el producto que se está incendiando. Los fuegos
clase "B" son los que normalmente se controlan con este método.
Eliminación del combustible: Consiste en eliminar o aislar el combustible que se quema, ya que de esta
forma el fuego no encontrará más elementos con que mantenerse.
Inhibición de la reacción en cadena: Hay ciertas sustancias químicas que actúan sobre algunos productos
de la combustión, produciéndose su extinción. El agente más representativo es el polvo químico seco.
Normalmente es multipropósito con lo cual se puede atacar fuegos clase "A", "B" y "C"
RIESGOS DE LA NATURALEZA
La naturaleza nos entrega sus recursos en forma cíclica y con una gran regularidad. Los ciclos del día y la
noche o, invierno y verano se suceden en ambos hemisferios de nuestro planeta con tal precisión que no
nos llama la atención. Por ello es que cuando ocurren fenómenos inesperados como la "Corriente del Niño"
o un terremoto, nos sorprende desprevenidos, delatando nuestra pobre Cultura Preventiva.
La intervención del hombre en la explotación inadecuada de los recursos, la tala indiscriminada de

bosques, los experimentos atómicos, el uso sin control de pesticidas, como también los asentamientos
humanos en lugares poco adecuados, el crecimiento desmedido de las ciudades y el uso del suelo con
grandes edificaciones, entre otros ejemplos, han colocado a nuestro planeta en una situación adicional de
riesgo frente a los fenómenos de la naturaleza.
Una de las grandes tendencias de Naciones Unidas en la actualidad es impulsar una metodología de
análisis de todos los eventos destructivos y aquellos que configuran desastres, dentro de la visión de los
Natecs, es decir, situaciones que son naturales y tecnológicas simultáneamente, debido a que es cada vez
más difícil encontrar eventos puros en la sociedad moderna.
Desde el punto de vista que nos interesa, en nuestras ciudades, y particularmente en nuestros edificios y
'condominios, y para tener una mejor comprensión de estos fenómenos, hemos dividido los riesgos de
origen natural en dos grandes categorías:
A. Riesgos Hidrometeorológicos, y
B. Riesgos Geológicos
93
RIESGOS HIDROMETEOROLOGICOS
Su origen está en la atmósfera y se manifiestan con la presencia de agua en grandes cantidades y/o
fuertes vientos y/o fenómenos de descargas eléctricas. Ellos son:
Alud o avalancha: Masa considerable de nieve que rueda de los cerros a los valles con violencia y ruido.
Aluvión: Crecida impetuosa de un cauce de aguas que baja de los cerros por ríos y quebradas,
arrastrando piedras, lodo, arbustos, etc.
Deslizamiento: Escurrimiento de grandes volúmenes de tierra y áridos desde los cerros por efecto del
ablandecimiento producido por las lluvias o por fisuras provocadas por sismos.
Huracán o tomado: Viento violento e impetuoso que gira como torbellino.
Tempestad o tormenta: Violenta perturbación de las atmósferas que puede manifestarse con fuertes
vientos, intensas lluvias, marejadas, rayos, relámpagos y truenos.
RIESGOS GEOLOGICOS
Estas amenazas son las que se originan por la constante actividad en el interior de la tierra y están
íntimamente relacionados entre sí. Muchas veces uno es producto del otro.
Estos fenómenos naturales los conocemos como: Terremotos, Maremotos o Tsunamis Y Erupciones
Volcánicas.
TERREMOTOS
Un sismo es un estremecimiento o sacudida de la Tierra. Este puede ser causado por una explosión
gigantesca o el magma que asciende por el interior de un volcán. Sin embargo, la mayoría de los sismos se
producen porque las rocas se mueven a lo largo de una falla.
Un terremoto es un sismo de gran magnitud
El lugar o zona donde se origina un terremoto se llama FOO o HIPOCENTRO, que en la mayoría de los
casos sucede en el interior de la tierra, en la zona de roce entre las placas de la corteza terrestre. El lugar
que se ubica en la superficie de la tierra, justo encima y perpendicular al foco, se denomina EPICENTRO.
Clasificación de los terremotos según la profundidad del foto.
DENOMINACIÓN DISTANCIA
SUPERFICIAL 0-60 KM
INTERMEDIO 61-300 KM
PROFUNDO 301-700 KM
La teoría de tectónica de placas
94
De acuerdo a la teoría de tectónica de placas, la superficie de la Tierra está dividida en alrededor de 20

grandes secciones denominadas placas. Estas tienen como promedio unos 70 kilómetros de espesor. Las
placas se mueven y acomodan constantemente a una velocidad de entre 2 a 20 centímetros por año.
Los estudios revelan que las placas pueden contener corteza continental y corteza oceánica y que en la
actualidad las direcciones en que se están moviendo mantienen bastante regularidad, aunque lo más
probable es que las direcciones de desplazamiento pudieron haber sido diferentes en el pasado lejano.
Frontera de las placas.
La región donde se encuentran las placas es la frontera de placas. El cómo se mueven las placas determina
qué sucede en sus fronteras. Las placas se pueden separar, colisionar o deslizar una con respecto a la otra.
Entre las placas que se relacionan con el continente sudamericano se producen fronteras de separación y
de colisión. La que nos afecta directamente es la frontera de colisión que se origina entre la placa de Nazca y
la placa Sudamericana, en la cual la primera está penetrando bajo la segunda.
Tamaño de un sismo
Para medir un terremoto se utilizan dos escalas: la de Intensidad (Mercalli) y la de Magnitud (Richter).
La intensidad es la violencia con que se siente un sismo en diferentes puntos de la zona afectada. La
medición se realiza observando los efectos o daños producidos por el sismo en nlas construcciones, objetos,
terrenos y el impacto que provoca en las personas. Es decir es bastante subjetiva.
El valor de la intensidad de un sismo en un cierto lugar, se determina de acuerdo a una escala de

intensidades previamente establecida, la que varía de un país a otro.
La magnitud es la energía real liberada en el foco del sismo. Su medición se realiza por medio de
instrumentos, es decir, es una valoración objetiva. Se usa en este caso la escala de Richter, cuyos grados
representan cantidades progresivamente multiplicada$ de energía. El aumento de un grado de la escala de
Richter significa un aumento de entre 30 y 50 veces la cantidad de energía liberada por el sismo.
Chile, país sísmico
Cada terremoto que ocurre en este territorio, nos recuerda nuestra invariable condición de país sísmico.
Chile está situado en lo que se ha denominado Cinturón Circumpacífico, que abarca gran parte de los
territorios bañados por el Océano Pacífico. Esta zona es la más activa del mundo en lo que a actividad
telúrica se refiere.
Las normas y técnicas de construcción han evolucionado positivamente, haciendo que las construcciones
sean cada vez más seguras. Sin embargo, nos falta mucho para tener una cultura sísmica que nos permita
enfrentar estos fenómenos de la naturaleza como corresponde.
En los edificios donde cohabitan tantas personas, tan heterogéneas debemos disponer medidas sencillas
de seguridad que puedan ser entendidas y seguidas fácilmente por ellas.
Estas disposiciones deben provenir de un completo plan de seguridad diseñado por expertos, conteniendo
normas generales, disposiciones para una evacuación y otras específicas que respondan a cada condominio
en particular.
95
Aunque todas las materias que contenga el plan de seguridad o Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.)
son importantes, las que se refieren a las disposiciones para una evacuación, adquieren una trascendencia
especial al involucrar a toda la comunidad en un proceso plenamente participativo.
Por ello es fundamental que se efectúe una eficiente promoción, enseñanza y práctica de su contenido
entre todos los usuarios del edificio y mantener planos esquemáticos muy bien ubicados en cada piso, en
lugares visibles, donde se indique las vías de escape y la ubicación de las zonas de seguridad y del
Equipamiento para la Emergencia de cada piso, que sirva además para una correcta orientación de todo el
público incluyendo a las visitas que recibe el edificio o condominio.
Copia de un resumen de las materias relevantes de este Plan de Emergencia (cartillas de seguridad) deben
tener todos los usuarios de las edificaciones y se deben practicar ejercicios de simulacros de evacuación de
modo de familiarizarse con el procedimiento y corregir los posibles errores.
Prevención de riesgos sísmicos
Aunque Chile es esencialmente sísmico, el riesgo de destrucción total por terremoto de un edificio
construido de acuerdo a las normas chilenas antisísmicas es muy escaso como quedó demostrado en el
sistema de Marzo de 1985. No obstante, el pánico, el desconocimiento, la improvisación o la negligencia
pueden colocar a la comunidad frente a riesgos innecesarios.
Muchos desastres y accidentes pueden evitarse modificando las condiciones inseguras de la edificación o
del ambiente y enseñando a las personas para que actúen prudentemente y no ejecuten acciones inseguras.
Las medidas preventivas más esenciales son también las menos costosas
Debemos procurar tener un buen mantenimiento y aseo de las instalaciones y espacios comunes de modo
que no constituyan un elemento adicional de peligro cuando enfrentemos un sismo.
La seguridad es un proceso activo y por lo tanto siempre serán bienvenidas todas aquellas
recomendaciones que nos permitan disminuir los riesgos domésticos y los de la comunidad.
La preparación humana
No podemos prevenir los terremotos (aún), pero sí contar con un personal, y ojalá toda la comunidad,
preparados para estas contingencias, perfectamente entrenados y organizados, y con los elementos
indispensables para desarrollar con rapidez las acciones de seguridad que se requieran durante y después
del desastre.
Todo esto debe responder a un plan preconcebido, elaborado por personas expertas en la materia. Este
Plan de Seguridad y Emergencia es obligatorio en todo edificio o condominio de acuerdo a las disposiciones
establecidas en el artículo 36 de la Ley Nº 19.537 de Condominios o Copropiedad Inmobiliaria.
Todo plan, para que sea efectivo, debe ser conocido, enseñado y puesto en práctica por la comunidad, de
lo contrario es letra muerta, ya que en el momento preciso, las personas no responderán como seria
deseado
El saber que hacer disminuye considerablemente el temor
96
PLAN DE EMERGENCIA ANTE SINIESTROS (P.E.S.).
La Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, señal en su artículo 36 la obligatoriedad de todo

condominio de contar con un "Plan de Emergencia ante Siniestros como incendios, terremotos y
semejantes, que incluya medidas para tomar antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en
la evacuación durante incendios. La confección de este plan será de responsabilidad del Comité de
Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a
ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento. El plan de emergencia, junto con los
planos del condominio detallados según necesidad, será actualizado anualmente por el Comité de
Administración respectivo y copia del mismo, junto con los planos, serán entregados a la unidad de
carabineros y bomberos más cercana, las que podrán hacer llegar al Comité de Administración las
observaciones que estimaren pertinentes"
¿QUÉ ES UN P.E.S.?
Es la implementación de un conjunto de disposiciones, pautas de prevenc1on y procedimientos

operacionales con el propósito de controlar las consecuencias de un incidente con potencial de pérdidas
considerables. El conocimiento, la divulgación y la puesta en práctica de estas materias marcarán la
diferencia cuando una comunidad se vea sometida a una situación de riesgo o emergencia.
La seguridad, como concepto integral, tiene por función la eliminación o contención del peligro que
amenaza a las personas y bienes o interfiere en el desarrollo normal de las actividades. Por este motivo
todas las materias y normas relacionadas deben incorporarse directamente al P.E.S o complementarse con
él, tal es el caso de las< disposiciones de las autoridades sanitaria, laboral, superintendencias, de
emergencia, policial, municipal, etc. Así se deberá considerar globalmente para enfrentar la seguridad,
además de las materias del P.E.S. las disposiciones atingentes del Reglamento de Higiene y Seguridad; de la
Directiva de Funcionamiento; del Reglamento Interno de Seguridad para el uso de Piscinas, etc.
La forma de dominar el peligro es controlar el riesgo. El riesgo es cualquier condición o causa potencial de
daño. Este debe ser identificado y evaluado para determinar la forma de reducirlo, traspasarlo o asumirlo.
Un riesgo no controlado puede provocar perjuicios de diversa índole, como por ejemplo: Daños a las
personas, a la propiedad, a las fuentes laborales, al medio ambiente, a la imagen y valor comercial del
edificio y sus unidades; alarma pública, demandas judiciales, pago de indemnizaciones, etc.
La seguridad se puede entender como una técnica de previsión, prevención y control de los riesgos, sean
de origen natural, humano, técnico o cualquiera de sus combinaciones.
El Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.) de un edificio o condominio debe contener un esquema
simple para poder implementarlo en una muy particular comunidad de copropietarios. La realidad de los
residentes de un condominio, es esencialmente heterogénea, lo que agrega un grado extra de dificultad
para su puesta en marcha.
Aunque la responsabilidad de confeccionar el P.E.S. es del Comité de Administración, es fundamental que

se integre activamente el Administrador del edificio o condominio desde el primer momento de esta
gestión. Su experiencia y conocimiento del condominio puede resultar de gran ayuda. Además será él con el
personal a su cargo, los más indicados para poner en práctica parte importante de las normas actividades y
procedimientos del Plan.
97
OBJETIVOS DEL P.E.S.
 Evitar la ocurrencia de accidentes o situaciones de' emergencias.

 Detección y alerta temprana de la emergencia.
 Respuesta y reacción de control rápida:
 Minimización de daños y consecuencias.
 Pronta normalización de las actividades.
Estos objetivos se pueden lograr con:
 Un buen Plan de Emergencia o Seguridad.

 Una comunidad organizada, participativa y dispuesta a adoptar una "actitud segura".
 Invirtiendo en seguridad, dotando al condominio de los medios materiales y técnicos
adecuados.
 Manteniendo una constante preocupación por lo antes señalado.
CARACTERISTICAS DEL P.E.S / El Plan debe ser:
Escrito: es un documento a publicar.

Revisado: por un especialista y eventualmente por Bomberos y Carabineros
Aprobado: por una asamblea extraordinaria.
Publicado: entregando a cada copropietario una copia de sus elementos más importantes. Enseñado; a
toda la comunidad y al personal que allí labora.
Practicado: por toda la comunidad, y
Actualizado: anualmente por el Comité.
PLAN DE EVACUACION
Un Plan de Evacuación es un conjunto de actividades y Procedimientos tendientes a preservar la vida

y la Integridad física de las personas que habitan, laboran o visitan el condominio, en el evento de
verse amenazadas, mediante el desplazamiento a través y hasta lugares de menor exposición al peligro.
Este procedimiento de seguridad consiste en desalojar total o parcialmente un recinto o zona amenazada
por un riesgo colectivo.
El Plan de Evacuación forma parte del P.E.S. por lo tanto éste debe contener disposiciones
complementarias de fácil aplicación.
El Plan de Evacuación debe contemplar los siguientes aspectos:

Alcance del Plan, sistemas de detección coordinación, organización de la comunidad, sistema de
comunicación, educación y entrenamiento, inspecciones y simulacros.
Cuando se inicia un proceso de evacuación, cesan de inmediato las actividades particulares y deberán
seguirse sólo las pautas preestablecidas en el P.E.S. y las instrucciones impartidas por las autoridades de la
emergencia (Coordinador General, Administrador, Conserje, Mayordomo, Responsables o Monitores de
piso, Ayudantes de piso, etc.).
98
MÓDULO 7
RELACIONES HUMANAS; ETICA Y MANEJO DE REUNIONES
RELACIONES HUMANAS EN EL CONDOMINIO
En el condominio, los copropietarios, necesariamente, se deberán poner de acuerdo, respetar

mutuamente y, observar las indicaciones legales y la que impartan las autoridades de la comunidad para
permitir que el sistema comunitario funcione.
Aunque todos reconozcan la existencia de leyes, reglamentos y disposiciones que regulan ampliamente lo
que debe ser la vida de una comunidad sumamente compleja, como son los condominios, la estadística
refleja que la inmensa mayoría de los problemas que se generan al interior de ellos, se deben, precisamente,
al incumplimiento de dichas normas.
Con qué facilidad asimilamos nuestros derechos y aquello que nos beneficia directamente. Asimismo nos
resulta sencillo comprender los deberes y obligaciones, pero cuando éstos corresponden a los demás.
Lo difícil, parece ser, es colocarse en una posición opuesta para entender que los demás también tienen
derechos y yo tengo obligaciones que cumplir. Encontrar el equilibrio es lo más sabio, lo prudente, y
lo que permite que una comunidad tenga una relación armónica entre sus integrantes.
ORIGEN DE LAS DIFICULTADES
Al revisar algunos artículos de prensa de diferentes medios y países, nos encontramos con que los
problemas son similares y en muchos casos se ha llegado a extremos de intolerancia, apatía,
ingobernabilidad y violencia inusitada.
"La difícil convivencia en el Condominio”. “odio a mi vecino”, “¿condenados a vivir en un infierno?, “cites
de barrio alto”, vida en condominio: paz sorteada”, “convivencia y lógica terrorista”, son algunos de los
titulares de reportajes dedicados a la vida en el interior de estas comunidades tan especiales, que han
aparecido dedicados en la vida en el interior de estas Comunidades tan especiales, que han aparecido en la
prensa latinoamericana Con esos encabezados podemos imaginar lo que sigue en cada artículo.
Ciertamente que en ellos se destacan hechos negativos, extremos y exagerados en algunos casos, que
aunque no reflejan la realidad de la mayoría, nos sirven para ilustrar lo que no debemos hacer y para pensar,
con algo de optimismo, que, al fin de cuentas, en nuestro condominio no estamos tan mal.
En muchas ocasiones el conflicto tiene su génesis en hechos o actitudes anteriores a su manifestación

propiamente tal. La natural heterogeneidad de quienes llegan a vivir al condominio, las conductas
extremadamente individualistas, el desconocimiento de normas, la falta de experiencia en comportamiento
comunitario y en el manejo comunicacional, son condiciones que pueden influir negativamente al enfrentar
cualquier inconveniente que, indudablemente, siempre se producirá donde hay personas de por medio.
Responsabilidad de los profesionales del sector
También, tarde o temprano, generará trastornos a una comunidad, los errores y desaciertos
cometidos durante la etapa de proyecto Y construcción del condominio. Sean estos por la
ocupación de terrenos no aptos, por un mal proyecto del arquitecto o de los otros
99
profesionales que intervienen en una obra, o por imposiciones de la empresa inmobiliaria o

propietaria, por economías mal entendidas, por errores de construcción y falta de control, por
sabotaje de trabajadores, por escasa fiscalización de los organismos oficiales, por reglamentos de
copropiedad redactados con ligereza,. etc.
Por otra parte, durante la venta de los inmuebles, el comportamiento indecoroso de algunas empresas
inmobiliarias y vendedores que entregan una información parcial, omitiendo ciertas restricciones, no
informando del reglamento de copropiedad, ofreciendo de palabra cosas que nunca se cumplirán, además
de la publicidad engañosa en folletos y departamentos "piloto" que aparentan lo que no son, o aquellos que
se venden "en verde" y que posteriormente no resultan ser como decía la oferta, provocará resentimientos
no sólo contra los vendedores, sino que su actitud, hacia todo lo que se relaciones con el condominio, estará
condicionada por una permanente sensación de fraude e insatisfacción.
Nos hemos referido a la intervención de profesionales que participan en la materialización de un edificio o

condominio, desde los proyectos, su construcción y venta. Está demostrado que si su gestión es carente de
rigor y sin un comportamiento ético, producirán un daño que ninguna demanda ni indemnización podrán
reparar, y esto inevitablemente aportará un ingrediente gratuito e indeseado que afectará la relación,
convivencia y calidad de vida de muchas personas que han confiado en su desempeño experto y en su
seriedad moral.
Igualmente, es necesario señalar la responsabilidad que le cabe al comprador, futuro copropietario,

al momento de adquirir su propiedad. Muchas veces actúa impulsivamente sin recabar toda la información
que precisa, ni asesorándose debidamente para tomar una acertada decisión. Nunca se debe comprar
una unidad en un condominio sin antes haber estudiado su reglamento de copropiedad. Mencionamos
esto en primer lugar porque en numerosas oportunidades se oculta y como mencionábamos
anteriormente, el vendedor no tiene ningún interés en darlo a conocer.' Es importante informarse de la
condición legal del condominio como por ejemplo: si tiene certificado de recepción final de la municipalidad
y el de todas las instalaciones (calderas, grupo electrógeno, electricidad, agua potable, gas con sello verde,
ascensores, sistema de basuras, de emergencia, etc.) Por supuesto que se debe verificar su precio con
relación al mercado, su ubicación, entorno, orientación, vías de acceso, distancia a los lugares
habituales .de las actividades de su grupo familiar, dimensiones y distribución de los recintos,
calidad de la construcción, materiales, instalaciones y su funcionamiento, equipamiento general y para
la emergencia, etc.
La actitud correcta
El condominio cuando - esté funcionando se encontrará frente al imperativo de lograr acuerdos, los que se
podrán obtener con la participación activa de todos los comuneros, con un Comité de Administración idóneo
y con un Administrador que actúe profesionalmente.
Como podemos apreciar, los factores que pueden incidir en las futuras dificultades que se generen en el
condominio son bastante complejo s y de muy distinto origen. En síntesis se trata de un problema cultural
del cual somos más responsables que culpables.
Esta realidad la debemos enfrentar entre todos, sólo así podremos superarla con un gran esfuerzo de cada
participante e incorporando estos conceptos en la base de la sociedad, en la etapa escolar como un
elemento indispensable de la formación valórica de la cultura cívica de los alumnos de nuestros colegios.
Si yo cumplo mis deberes y los tuyos, estoy respetando tus derechos y los míos
100
EL ADMINITRADOR Y EL COMITÉ FRENTE AL MEDIO
El administrador, el comité de administración y en general la actividad de administración de edificio o

condominios, se encuentra inmerso en un medio con características muy particulares que es importante
tener en cuenta para enfrentarlo adecuadamente.
Indicaremos algunos de estos rasgos para el sólo efecto de sensibilizar en la comprensión de la realidad,
sin que el orden constituya relevancia ni que pretendamos agotar el tema:
 El parque inmobiliario de edificios y condominios crece día a día.

 La inversión que significa el punto anterior es altísima, representando un porcentaje importante del
patrimonio nacional.
 El valor del suelo aumenta y obliga a buscar soluciones de gran densidad de población. Las políticas
urbanas están privilegiando las construcciones de mayor altura.
 La actividad de administración se encuentra desprestigiada y es considerada por la mayoría de las
comunidades de los condominios como de segunda categoría.
 La Ley no exige idoneidad ni menos profesionalización para desarrollar la actividad.
 La autoridad está mirando con más interés y reconociendo la importancia del rol que juega el
administrador en la comunidad en particular y en la sociedad en general.
 Una cantidad importante de los actuales administradores realizan su actividad con buenas
intenciones pero, improvisando y sin conocimiento o formación calificada.
 Un número minutario, aunque considerable, ejerce la actividad en forma fraudulenta y sabe muy
bien cómo defenderse de sus malos manejos ocultando evidencias.
 También un pequeño porcentaje de miembros de Comité manejan sus comunidades de forma
dolosa buscando un beneficio personal.
 Las comunidades que sufren, de parte de administradores o miembros de Comité de
Administración, abusos, estafas o fraudes, normalmente no siguen acciones legales en su contra, con tal
de liberarse de ellos y no incurrir en gastos y/o pérdidas de tiempo.
Parte importante de las comunidades no se involucran en el manejo administrativo, no controlan y
dejan la vía libre a los inescrupulosos.
 Algunas comunidades que son más exigentes, quieren el mejor servicio, pero, pagando lo menos
posible al administrador y al personal.
 Existen empresas proveedoras de productos y servicios que. ofrecen permanentes "incentivos" a
los administradores o miembros de Comité para que éstos las contraten:
 En términos generales, la gente no sabe comprar. No se informa convenientemente antes de verse
involucrada en algo tan peculiar como una comunidad de copropietarios.
 La empresa inmobiliaria o vendedora, raramente indica todo lo que un futuro comunero debe saber
para tomar una decisión informada y correcta.
 No sabemos vivir en comunidad. Nuestro individualismo nos supera. Tampoco tenemos una
formación comunitaria que, necesariamente, se debió haber cimentado con bases sólidas en nuestra
etapa escolar como parte integrante de la cultura cívica.
Creemos que una resuelta e intensa actividad gremial de los administradores, con sólidos principios y un
Código de Ética que se respete; con actividades permanentes de formación, capacitación e intercambio y,
con destacada presencia ante las autoridades, les hará ganar el lugar y la consideración que se merecen en
la sociedad.
Por su parte, los copropietarios también pueden Y deben capacitarse y organizarse para velar
adecuadamente por sus derechos y buscar as1m1smo la mejor relación con los administradores y las
101
autoridades, tal como existe en otros países.
ÉTICA EN EL CONDOMINIO
Las personas, en sus actividades públicas o privadas, deben actuar en conformidad con las normas éticas.
Esto no por temor a las sanciones que las leyes establecen, sino porque el respeto a dichas normas es un
requisito esencial para que la vida social se desarrolle en un ambiente de paz y armonía.
La vida moderna ha llevado en forma mayoritaria a que la convivencia familiar se desarrolle dentro de una
realidad social en cierta manera nueva; los edificios de departamentos y los condominios. Pero esta realidad
no debe contradecir a aquellos valores que constituyen el fundamento más sólido de la sociedad. Nuestra
Constitución Política los reconoce insistentemente al establecer que ''la familia es el núcleo fundamental de
la sociedad" y que es "deber del Estado" darle protección y propender a su fortalecimiento. Igualmente
asegura el respeto a la vida privada y "a la honra de la persona y su familia", todo lo cal puede resumirse en
asegurar "la inviolabilidad del hogar". En el tema que estamos tocando hay que tener siempre presente que
la inviolabilidad del hogar, con todas sus consecuencias, está asegurada por la Constitución.
El hecho de que el hogar esté asentado en un departamento, en un condominio, no afecta para nada su
naturaleza de tal y su inviolabilidad. Sólo cambia un aspecto material: el dominio sobre la propiedad en la
que ese hogar se constituye tiene dos limitaciones: la primera consiste en que la construcción material que
la conforma tiene los elementos físicos comunes con las otras que integran el condominio; la segunda en
que hay bienes que complementan al propio hogar, cuyo dominio o propiedad se comparte con otras
personas. Hay así bienes propios y hay también bienes comunes. Al Constituirse estas realidades surgen
necesariamente relaciones entre esas personas que como dijimos al principio, deben sujetarse a las normas
éticas que para estos casos son, fundamentalmente, las que dicen relación con la Justicia y con el Bien
Común.
El Administrador es así un funcionario o profesional que está al servicio de la Comunidad. Como poder
ejecutivo le corresponde promover el Bien Común del Condominio, debiendo preocuparse de administrar en
la forma más acorde con la virtud moral de la justicia todos aquellos bienes que la ley considera de dominio
común.
Este es el marco ético dentro del cual debe desarrollar sus funciones el Administrador. Más que legales,
que también lo son, sus obligaciones y la forma de satisfacerlas deben responder a un profundo respeto por
la justicia, valor que hace posible el Bien Común, y que la tradición jurídica ha precisado como la voluntad de
dar siempre a cada uno su derecho.
Honradez, eficiencia, transparencia y constante voluntad de mantener en la mejor forma posible los
bienes de dominio común, para provocar una convivencia tranquila y amigable entre los integrantes del
condominio, son las exigencias éticas mínimas a las que el Administrador debe acomodar sus
funciones. No debe buscar su interés propio, lo que fácilmente puede lograr mediante arreglos con
proveedores de distintos bienes y servicios u otras formas inconvenientes de lucro personal. Su trabajo
profesional es remunerado con el honorario que se ha estipulado y que él libremente ha aceptado. La
infracción a cualquiera de estos principios éticos hace que su función no sea la de un profesional correcto, lo
que al ser conocido por la Asamblea puede concretarse en su remoción del cargo.
Como en todas las realidades de la vida social, las normas legales obligan sólo porque se fundan y se
construyen sobre fundamentos éticos que, como dijimos al comienzo, hacen posible que dicha vida social se
desarrolle en paz y armonía.
102
CODIGO DE LA ÉTICA
(PROPOSICIÓN PARA LOS ADMINISTRADQRES DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS)
Con esta propuesta queremos acercarnos a dar forma y aterrizar los conceptos de ética y comportamiento
que debe seguir el administrador en su relación con las comunidades y con sus pares.
Estos principios los hemos corroborado con los de organizaciones que agrupan a administradores de
diversos países, los cuales estimamos que incorporan los elementos esenciales que deben regir la actividad.
1. Ejercer la profesión con eficiencia, discreción, lealtad, imparcialidad, diligencia, transparencia,

honradez y competencia, teniendo como principal objetivo la correcta administración de los
bienes confiados a su cargo y la prestación de un servicio directo a las personas, mejorando la calidad
de vida y el bienestar de los integrantes de la comunidad del condominio .
2. Cumplir y hacer cumplir la legislación y reglamentaciones vigentes.
3. Actualizar y perfeccionar constantemente sus conocimientos en función de tos servicios que

brinda.
4. Postular sólo a aquellas administraciones que esté capacitado profesionalmente para ejercer y
que les pueda dedicar la atención requerida.
5. Colaborar con las autoridades constituidas del Estado y organizaciones gremiales del sector,
aportando indicaciones pertinentes al perfeccionamiento de la legislación y normativa vigente.
6. Tomar las decisiones de compras y contrataciones basándose en el mejor resultado de costo

beneficio para el condominio teniendo en cuenta: precio, calidad, marca, garantía y respaldo
profesional.
7. Comunicar de forma oportuna, clara, sencilla y veraz a sus administradores respecto de la

situación y desenvolvimiento de la comunidad condominal que atiende y especialmente cuando se
prevén circunstancias adversas que pueden afectar los bienes confiados a su custodia.
8. Defender los intereses y prerrogativas profesionales y la reputación del gremio. Conducirse y

solidaridad profesional, de modo tal que se siempre con plena conciencia de la lealtad
promueva la cooperación y las buenas relaciones entre todos los administradores;
9. Comunicar a tiempo y por escrito a sus administrados la • existencia de impedimentos o

incompatibilidades para el desempeño del cargo.
10. Percibir honorarios y aranceles razonables por sus servicios, que representen una
justa y jerarquía profesional remuneración por su gestión, responsabilidad
11. Tratar a sus colegas, clientes, proveedores Y personal con equidad, dignidad y
respeto, exigiendo reciprocidad de manera que se promueva el bienestar y mejore la calidad de vida.
12. Respetar la inviolabilidad del hogar, manteniendo la prudencia y reserva de la

información confidencial que pueda obtener en el interior del condominio de sus administrados.
13. Observar los postulados de este código, ejerciendo su cargo con dignidad.
103
EL COMPLEJO PROCESO DE LA COMUNICACION
Haciendo una síntesis, podemos concluir que en toda comunicación hay tres elementos imprescindibles,
ellos son:
EMISOR CANAL RECEPTOR
El mensaje, o lo que se quiere comunicar, nace en el emisor y llega al receptor a través de un medio o
canal. Si la difusión del mensaje va sólo de ida, del emisor al receptor, decimos que se trata de una
INFORMACIÓN.
Un ejemplo de información: Cuando se lanza por la radio una campaña de la Comisión Nacional para el
Uso Eficiente de la Energía que dice "Ahorre Energía", todos cuantos escuchamos el mensaje (Ahorre
Energía), somos los receptores. El emisor es el locutor que representa a la Comisión señalada, y el canal es la
voz del locutor, junto con las ondas sonoras y todo lo que involucra al medio radio.
Ahora, si la difusión del mensaje es de ida y vuelta, del emisor al receptor y del receptor al emisor decimos
que se trata de una COMUNICACIÓN:
EMISOR CANAL RECEPTOR
La verdadera comunicación es interacción. O sea, comunicación retornada, de doble vía.

La comunicación de una sola vía, en un solo sentido, no es completa. De ahí la necesidad de que el emisor
deba conocer lo que ha llegado al receptor del mensaje emitido, lo que el destinatario ha comprendido, y la
respuesta al estímulo. La respuesta es una forma de evaluación primaria del mensaje. Porque la
comunicación no es sólo ida y vuelta del mensaje puro, sino también cambio (feed-back). Por eso la más alta
forma de comunicación, la menos mecánica, burocrática y estereotipada, es la que da y recibe. El educador,
por ejemplo, es el que enseña y aprende en el acto mismo de enseñar.
Para comunicarnos necesitamos usar códigos que el emisor y el receptor deben conocer. El lenguaje es
precisamente un código, la señalética de emergencia en un edificio es otro. Sin embargo, es frecuente
encontrar que emisor y receptor interpreten de distinta manera las señales del código, aun cuando hablen
un mismo idioma.
Con el idioma se producen situaciones de desconcierto que en definitiva tomamos con humor. En los
países de habla hispana encontramos vocablos _que tienen significados completamente distintos o
contrapuestos. Una inocente palabra en un país determinado puede tener una acepción que en otro es un
insulto o una vulgaridad, instancia que puede provocar una distorsión, interferencia o deterioro en la
comunicación.
El emisor debe tener muy claro las diversas interpretaciones que el receptor puede dar a los códigos que
se usan en una comunicación.
104
Un buen comunicador debe procurar la sintonización con el receptor. Debe comenzar su mensaje en el
nivel en que la comunidad o la audiencia están, adecuando su exposición a ese estrato. Para el comunicador
resulta fundamental conocer este perfil previamente, antes de dar su mensaje comunicar por debajo del
nivel causa aburrimiento, por falta de interés. Por encima del nivel, bloquea la comunicación y aburre
también por falta de comprensión.
Debemos recordar aquello de "no subestimar la inteligencia del auditorio, pero tampoco sobrestimar su
grado de información". Expresiones, situaciones, gestos, casos, similitudes locales, ayudan a la conexión o
sintonización.
Para una buena sintonización no sirven los esquemas y las recetas. Lo esencial es el calor humano que
acompañamos al proceso y el respeto por el otro. Cuando debemos enseñar y comunicar algo y dejamos el
aire de superioridad y nos disponemos también a aprender de los demás, la sintonización comienza.
La comunicación no es fácil. La comunicación encuentra barreras a su cometido. Cuando esas barreras

están en las personas, pueden ser de orden mental, social o económico. Puede deberse también a la
"percepción selectiva", por la cual percibimos lo que queremos percibir. Los prejuicios y los estereotipos son
unos de los tantos bloqueos a la comunicación. Los estereotipos son simplificaciones mentales de ideas
complejas. Por ejemplo "los hombres no lloran", es un estereotipo muy arraigado en nuestra sociedad
machista. El peligro de los estereotipos es que funcionan como mecanismos de defensa ante cualquier cosa
que parezca amenazar nuestra seguridad.
LA PARTICIPACION DE LOS COMUNEROS
Las relaciones humanas y las formas de comunicarse son sinónimos de un mismo proceso, por ello, el
cómo se comunica es determinante en gran medida de la calidad de vida que genera a su alrededor.
Comunicando con eficacia se entablan y mantienen las amistades, en el trabajo se es tomado en cuenta,
sus vecinos lo respetan y además confían en usted.
Una buena comunicación hace que su vida funcione. ¿Pero dónde se puede aprender?. En la mayoría de
los casos no hay nadie que le pueda enseñar cómo comunicar sus deseos, su rabia o sus temores. Nadie le
enseña a luchar lealmente en vez de echarle la culpa a los demás, o como escuchar de una manera activa, o
como asegurarse de entender cuáles son los propósitos de los demás en lugar de adivinarlos.
En estos apuntes indicaremos algunas pautas que le ayudarán a comunicarse en forma práctica. Pero lo
más importante que debe considerar, es que la comunicación es una técnica que para aprenderla, posee un
solo método: experimentar. Por lo tanto tiene que practicarla.
Oír o escuchar
Debemos tener presente la pequeña-gran diferencia que existe entre oír y escuchar aunque usualmente
ambos términos los utilizamos como sinónimos. Oír se relaciona con la propiedad física del sentido del oído
para percibir los sonidos, mientras que escuchar tiene que ver con una actitud y la eficacia de prestar
atención a lo que se oye.
Oír es sólo oír, escuchar es oír bien.
Sin embargo, no todo lo que escuchamos lo retenemos o comprendemos, aunque creamos que nuestra
atención ha sido óptima. Se ha comprobado que la persona media recuerda y entiende solo el 50% de los
recién escuchado y al cabo de dos meses la memoria reduce nuevamente la mitad, es decir al 25% del
mensaje original.
105
En algunas circunstancias, cuando se reúnen los comuneros, podemos encontrarnos con que todos
quieren hablar, contar sus historias y casos particulares. Sin embargo, nos damos cuenta que nadie está
escuchando a nadie. Así es imposible obtener algo positivo.
El escuchar es una técnica esencial para crear y mantener vínculos. Si es un buen escuchar, notará que los
demás se ven atraídos por usted y sus relaciones se hacen más llevaderas y profundas.
LOS PASOS DE UNA BUENA COMUNICACIÓN
CUANDO HABLE
 Tenga claro a quién quiere ilegal y cuáles son las ideas que quiere transmitir, es decir organice lo
que desea comunicar.
 Utilice un medio de comunicación adecuado, que llegue al receptor.
 Use un lenguaje y conceptos claros que el receptor entienda, evite la ambigüedad
 No suponga que el receptor conoce el asunto que se trata, lo obvio no existe.
 Estimule y despierte el interés o el deseo de entender por parte de su receptor.
 Busque retroalimentación, haga un control o seguimiento de los resultados del mensaje enviado.
 Revise el volumen de su voz.
 Mida la distancia que le separa de sus interlocutores
 Observe la dirección a la que mira cuando pronuncia sus palabras
CUANDO ESCUCHE:
 Deje de hablar.
 Muestre sincero interés de querer escuchar.
 Elimine las distracciones.
 Sienta empatía por el que habla, es decir colóquese en su lugar:
 Mantenga serenidad ante la crítica.
 Controle sus emociones, enojado no se interpreta correctamente las palabras
 Haga preguntas.
 Deje de hablar nuevamente.
Cómo reducir la probabilidad de errores en la comunicación y mejorar la convivencia
 De por cierto que el mensaje será distorsionado.

 Prepare lo que va a comunicar, como una actitud habitual.
 Defina claramente cuáles son los objetivos de su mensaje.
 Invierta tiempo y preste la atención necesaria a sus colaboradores más cercanos.
 Elimine los prejuicios.
 Pida y entregue retroalimentación
Pautas para una comunicación eficiente con los comuneros
 Use las palabras que sean más familiares a sus receptores, no suponga que ellos poseen el mismo
nivel de comprensión.
 Use la repetición a fin de asegurarse la comprensión.
 Mire al receptor para estar seguro que le ha comprendido.
 Controle sus emociones a fin de dar más realce a las palabras o para prevenir un énfasis excesivo.
106
 En las discusiones describa lo que le molesta en lugar de usar adjetivos calificativos.

 No use como medio de defensa la ironía o la descalificación.
 Recuerde que la comprensión del mensaje por su receptor, es siempre su responsabilidad.
Sugerencias sobre las expresiones corporales al comunicarse
NUESTROS GESTOS
 Ajuste sus expresiones faciales a las palabras que diga a fin de evitar que sus receptores se
confundan con impresiones visuales o acústicas.
 Evite el empleo de un rostro impas1 le si intenta atraer a una persona para su punto de
lista. Ninguna expresión desfigurará más sus palabras que una expresión contraria a lo que diga.
Realice el control facial, positivo o negativamente, cuando esté escuchando positivamente cuando
quiera que le pongan atención, interés o comprensión; negativamente cuando no
quiera ofrecer ninguna salida a lo que piensa.
 Evite los gestos que no poseen ningún significado y que sólo sirven para confundir las
palabras (comerse las uñas, enrollar papelitos, tirarse /as orejas, sobarse las manos, ajustarse
el vestido o los pantalones, alisarse el pelo u otros ademanes que distraen).
 Emplee los gestos sólo en situaciones en que su uso puede acentuar o clarificar un detalle
verbal.
NUESTRAS POSTURAS.
 Ajuste sus posturas de tal modo que esté en armonía con el ambiente en que se efectúa la
comunicación.
 Evite el uso de cualquier tipo de postura que parezca agresiva o pedante al receptor.
 Intente cambiar la postura del receptor si este tiende a distraerse o alejarse de sus
palabras.
¿Cómo llegamos a percibir a los demás?
 Entre la emisión de un mensaje y su recepción ocurre el fenómeno que se llama

percepción.
 Al conocer una persona, nos formamos una impresión que determina nuestras relaciones
con ellas.
 La persona recibe sólo aquello que percibe o comprende.
 La percepción es un filtro que selecciona o modifica los elementos presentes en una

situación.
 La percepción es un proceso esencialmente personal y por .lo tanto suele ser parcial e
incompleto.
 Las personas al recibir las percepciones por medio de los sentidos instantáneamente las
llevan a un proceso analítico organizándolas como conjuntos, de acuerdo al parecido, sus
experiencias o propios deseos. Estas agrupaciones dan origen a los prejuicios.
 En la comunicación se tiende a recibir aquello que es coherente con lo ya existente.
Cuando una información nueva es contraria al sistema existente, hay resistencia a
modificarla y la información es aislada o negada.
¿Cómo desarrollamos la empatía?
107
 La empatía es el estado mental y afectivo en que uno mismo se identifica con el estado de
ánimo de otro u otros. Es la capacidad de ponerse en el lugar del otro para comprenderlo. De esta
virtud dependerá en gran medida captar del otro su simpatía o antipatía.
 Las personas en armonía consigo mismas, aquellas que están bien integradas, tienen
mejores condiciones para comprender a los otros, porque sus percepciones no se hallan
perturbadas por recelos, ansiedades o actitudes defensivas.
 Las personas excesivamente autoritarias así como las extremadamente tolerantes no
tienen alta capacidad de empatía.
 El afecto, tanto positivo como negativo, interfiere la correcta empatía coloreando con una
aureola emocional a la persona percibida.
 Puede ocurrir también que atribuyamos características nuestras .a la persona percibida,
utilizando el mecanismo de la proyección
La diferencia entre informar o comunicar
 La información tiene un solo sentido

 La comunicación tiene dos sentidos
 La información es mucho más rápida
 La comunicación es más precisa.
 Los receptores se sienten más seguros de sí mismos y de sus juicios en la comunicación.
 Es fácil que los emisores se sientan atacados cuando se utiliza la comunicación en dos sentidos,
pues los receptores suelen centran la atención sobre los errores y ambigüedades del emisor.
 No obstante es menos exacta, la información parece mucho más ordenada. La comunicación
más ruidosa y caótica.
"Una mala comunicación o su ausencia es la manera más fácil de producir un problema entre las
personas, mientras que una buena comunicación es la única vía que, aunque no exenta de dificultades,
lleva a su solución".
MANEJO DE REUNIONES Y ASAMBLEAS
Todos sabemos lo que cuesta realizar una reunión y que los copropietarios destinen parte de su tiempo
para participar. Por ello resulta de suma trascendencia lograr los objetivos trazados. El moderador de las
reuniones del Comité de Administración como de las de asamblea será normalmente, porque así lo señala la
Ley, su Presidente. También podría cumplir esta función otro miembro de ese estamento. En caso de las
asambleas, el Administrador o un propietario designado al efecto podrán asumir esa labor.
El moderador permanentemente estará manejando situaciones, donde las discrepancias que sean mal
asumidas podrán derivarán en estados conflictivos.
Para una buena conducción de las reuniones es importante atender a los siguientes consejos o
recomendaciones:
108
REGLAS A CONSIDERAR POR EL MODERADOR EN LAS REUNIONES DE ASAMBLEA
Lo que debe hacer antes de la reunión
1. Prepare la tabla a tratar junto con el resto del Comité de Administración y el Administrador
2. Efectúe las citaciones con la debida anticipación, dirigida al lugar de residencia informado
por el copropietario, comunicando: temario, lugar, hora de inicio y duración.
3. Verifique el listado de los copropietarios que pueden participar.
4. Prepare el material que va a necesitar.
5. Cerciórese que en el lugar de reunión este todo dispuesto.
6. El Administrador debe estar preparado para recibir el pago de gastos comunes de
copropietarios morosos que deseen ponerse al día para poder participar de la asamblea.
Lo que debe hacer durante la reunión
1. Comience a la hora
2. Haga una breve introducción
3. Enfatice a los participantes el objetivo y temario de la reunión
4. Rompa el hielo inicial
5. Modere la discusión calmadamente pero con decisión: Conceda la palabra
Favorezca la participación de los más reservados Frene a los que hablan mucho
Evite los debates paralelos, la discusión de temas fuera de tabla y las polémicas acaloradas que
pueden llevar a faltas de respeto o agresiones.
6. Apóyese en el Administrador y en los demás integrantes del Comité. No sólo permitirá
reforzar un argumento determinado, sino que hará notar a la asamblea que detrás de la gestión hay
un trabajo en equipo.
7. Sensibilice con respecto al tiempo
8. Resuma y explique las conclusiones
Lo que debe hacer después de la reunión
1. Haga llegar por escrito una copia de la Acta de la asamblea a todos los copropietarios, en la
que se informará de los acuerdos tomados en ella.
2. Controle la ejecución de los acuerdos
RESOLUCION O MANEJO DE CONFLICTOS
Es una comunicación de copropietario, sin lugar a dudas se producirán conflictos. El conflicto en si mismo
no puede ser catalogado de malo ni de bueno, forma parte de la compleja relación de toda sociedad. Las
dificultades y consecuencia aparecerán conforme a la manera en que éste es enfrentado como también
ignorado.
Un conflicto tratado con ponderación, equilibrio y correcta conducción, puede transformarse en un factor
constructivo de las relaciones comunitarias. Por el contrario, si su desarrollo es destructivo, generará una
crisis de difícil solución. La no resolución de un conflicto o su mal manejo es el gran problema que
originará daños de diversa índole que pueden afectar no sólo la convivencia interna, sino además el
normal desenvolvimiento administrativo, la gobernabilidad de la comunidad y acarrear costos económicos
que no siempre se ven.
109
En términos generales podemos señalar que un conflicto ocurre cuando personas o grupos de personas
interrelacionadas se ven afectadas al no obtener lo que necesitan o quieren.
Causas de conflicto
 Problemas personas y de personalidad

 Necesidades o deseos no satisfactorios
 Diferencias de percepción
 Deficiente información
 Normas extremas e intolerantes
 Disputa de valores y de poder
 Manejos de autoritarios o muy permisivos
 Expectativas muy bajas o muy altas
 Diferencias y desequilibrios socio económico culturales
 Desconocimiento
 Falta de participación.
El conflicto puede ser destructivo o disfuncional cuando: acapara toda la atención; divide a las personas
y reduce la colaboración; aumenta las diferencias y conduce un comportamiento destructivo.
El conflicto puede ser constructivo o funcional cuando: aparece en la clarificación y solución de

problemas; incorpora a personas para resolver controversias; provoca una auténtica comunicación; ayuda
a liberar emociones, ansiedad y tensiones; desarrolla la cooperación y deseo de aprender de otros y
ayuda a desarrollar destrezas para el entendimiento.
Técnicas para evitar o resolver conflictos
 Reconocer el conflicto
 Establecer metas
 Establecer comunicación frecuente
 Señalar las preocupaciones
 No impedir que haya desacuerdos
 Mantener el ego fuera del estilo de manejo
 Mantener la creatividad
 Discutir las diferencias ponderada y abiertamente
 Proveer información permanentemente
Manejo de conflictos (Actitud personal)
 Reflexione en lo siguiente: "No nos gusta de otros lo que nos desagrada de nosotros"
 Comience usted por controlarse
 Discuta en un lugar adecuado, privado si es posible
 Escuche y no interrumpa a menos que quiera que se le clarifique
 Verifique lo que escuchó y entendió
 Mencione en lo que está de acuerdo y en lo que está en desacuerdo
 Trabaje con la controversia, no se focalice en la persona
110
Etapas en el proceso del manejo de conflictos
El proceso mediante el cual las partes llegan a un acuerdo tiene un impacto significativo en la calidad del
mismo por lo que se debe prestar atención a todos los aspectos del transcurso de la negociación con el
objeto de lograr pactos duraderos. Para esto resulta vital un diseño de manejo que contemple etapas
consecutivas desde la identificación del problema hasta un análisis de resultados (post-conflicto) y de la
perdurabilidad de los acuerdos en una dinámica cíclica de prevención de nuevos conflictos.
1ª Etapa: Identificar claramente el problema y su origen

2ª Etapa: recolección de antecedentes
3ª Etapa: análisis de soluciones y sus consecuencias
4ª Etapa: plan de acción y concreción del acuerdo
5ª Etapa: evaluación y seguimiento.
1ª Etapa: Identificar claramente el problema y su origen
¿Es tan fácil formular correctamente un problema? Es necesario tener el cuidado de no cometer el error
de enunciar un problema confundiéndolo con alguna carencia relacionada o la ausencia de una solución. En
realidad un problema describe una situación actual negativa.
Formulemos un problema ocurrido en el Edificio Equis:
"El ascensor se detuvo de improviso con un pasajero en su interior" (Enunciado correcto)

"No había teléfono para llamar al servicio técnico" (Enunciado incorrecto)
Analicemos los acontecimientos. Como suele ocurrir, la persona afectada por este accidente fue la más
conflictiva del condominio (la famosa del quinto piso). Para entender esta situación, buscando la raíz del
problema, es necesario agregar unos cuantos antecedentes de la realidad que se vivía en esa comunidad al
momento de provocarse el inconveniente planteado. Existían serias discrepancias entre unos pocos
copropietarios y el Presidente del Comité y también, en menor grado, con el Administrador por razones de
diversa índole.
Debido a reiterados abusos cometidos por el personal de la comunidad y algunos residentes en la

utilización del teléfono de portería, el Presidente del Comité había adoptado la medida de suprimir el
mencionado servicio. Es decir, efectivamente el día de la detención del ascensor, no había teléfono. Pero
como ya lo hemos señalado ese no era el problema.
Tampoco lo era una reparación pendiente y programada para cambiar el cable de acero de tracción del
ascensor, como también se expresó equivocadamente por esa persona.
Sin embargo, colocándonos en su lugar, resulta absolutamente comprensible la ira de la propietaria
damnificada ya que estuvo cerca de 45 minutos al interior del ascensor y por lo mismo esa justificada rabia
sumada a su ansia de criticar a quienes conducían la administración y a la información tendenciosa que
recibió de parte del conserje, la llevaron a decir toda clase de improperios y enredar sus argumentos.
111
Volviendo a lo sucedido, cuando el ascensor se detiene entre dos pisos por una falla eléctrica de difícil
diagnóstico, la pasajera hace sonar la alarma a lo que el conserje acude de inmediato y le indica que no se
preocupe que va a proceder a su rescate. No obstante, los nervios le jugaron una mala pasada y no supo
accionar el sistema manual de nivelación de la cabina, para lo que estaba perfectamente capacitado y
entrenado. Otro propietario que lo vio complicado y sabiendo que no había teléfono en la portería, le
ofreció su celular para que llamara al servicio técnico. El conserje rechazó tal oferta para no quedar al
descubierto de su inoperancia. Sólo después de 20 minutos que no pudo resolver la dificultad optó por pedir
un teléfono en un departamento para comunicarse con el servicio técnico. Los funcionarios de la empresa se
hicieron presentes en menos de 25 minutos y a los pocos instantes habían atendido a la señora atrapada y
puesto en funcionamiento el ascensor. El conserje en cuestión no sólo no fue capaz de reconocer su
ineficiente desempeño, sino que le indicó a la persona afectada que el sistema estaba trabado por algún
problema de mantenimiento y que no pudo llamar antes al servicio de emergencia porque no disponía del
teléfono de portería y debido a que en esos instantes no se encontraba ningún otro residente en el edificio.
2ª Etapa: Recolección de antecedentes y análisis global del problema
Se solicitó un informe por escrito al conserje involucrado y paralelamente (sin su conocimiento)

otro a la empresa de mantenimiento del ascensor. De su sola lectura quedaron de manifiesto las
contradicciones y mentiras del conserje.
La propietaria accidentada fue invitada para conocer de estos antecedentes y tuvo una actitud
abierta para entender lo sucedido no sin insistir en que había materias que corregir.
3ª Etapa: Análisis de soluciones y sus consecuencias
Se concluye que ha •fallado la comunicación en el condominio; que fue un error eliminar el teléfono de
portería. Se debió enfrentar este problema colocando un tope en los montos a utilizar y/o incorporando un
candado digital para evitar su uso indiscriminado.
Con relación al hecho puntual se exigirá mayor rigurosidad a la empresa de mantenimiento del ascensor y
una nueva capacitación a todo el personal para enfrentar las emergencias.
El conserje aludido no da ninguna confianza y por su deshonestidad será finiquitado.
4ª Etapa: Plan de acción y concreción del acuerdo
Se despide al conserje cuestionado y se contrata, previa selección, a uno nuevo.

Se efectúa un completo plan de capacitación del personal incluyendo al nuevo conserje.
Se reinstala el teléfono de portería y se firma un acuerdo con el personal estableciendo que todo lo que
exceda del promedio histórico de las cuentas, les será descontado a ellos.
5ª Etapa: Evaluación Y seguimiento
Las cosas están funcionando bien y se ha conseguido mejorar la convivencia interna y la participación de
muchos comuneros que antes no lo hacían.
112
113

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PROYECTISTA DE INSTALACIONES SUPERVISIÓN DE LAS

ESTUDIO DE COSTOS Y PLAZOS DE

PRESUPUESTO DE PARTIDA O EJECUCIÓN DE SUBCONTRATO

I.T.O. INSPECTOR TÉCNICO ---------------------------------- INSPECCIÓN TÉCNICA DE LA

PARTES Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO

Entre las más comunes en edificios de altura podemos señalar:

d) Obras Exteriores o Complementarias

Los más comunes son:

• Cierras de medianeros, rejas y portones

ANTECEDENTES TECNICOS DEL PROYECTO DEL EDIFICIO

El arquitecto deberá desarrollar el anteproyecto de arquitectura considerando las condiciones físicas y

También corresponderá al arquitecto la tramitación del proyecto ante la Dirección de Obras de la

Responsabilidades legales por defectos en la construcción

Documentos del Expediente técnico

a) Planos de arquitectura / Ejecutados bajo la responsabilidad del arquitecto

 Plano de ubicación: es un plano de planta (vista superior) en la que se señala el entorno al

b) Planos de estructuras / Ejecutados bajo la responsabilidad del ingeniero calculista:

c) Planos de instalaciones / Elaborados por cada especialista

d) Planos de obras exteriores o complementarias / Ejecutados por el arquitecto

Contiene planta general y detalles de cada sector.

e) Detalles constructivos/ Elaborados bajo responsabilidad del arquitecto

En estos planos se detallan los elementos de .terminaciones indicando su materialidad, dimensiones

f) Especificaciones técnicas/ Elaboradas por cada proyectista

Las E.T.G. se dividen usualmente en cinco grandes capítulos:

1. Las obras preparatorias (o instalación de faenas)

En cada partida se debe establecer los siguientes antecedentes:

• Ubicación de la partida en el edificio

CONDICIONES PARA CONSTITUIR UN CONDOMINIO

DOCUMENTOS QUE SE ACOMPAÑAN A LA SOLICITUD PARA ACOGERSE A 'LA COPROPIEDAD

• Planos de acuerdo' al artículo 11 de la Ley Nº 19.537